**地產控股有限公司**發(fā)展實施方案項目建議書機密2009年6月13日中國旅游業(yè)發(fā)展綜述

海南旅游業(yè)發(fā)展狀況旅游業(yè)的四大行業(yè)特性:季節(jié)性,獨一性,地域性,政策性季節(jié)性獨一性地域性政策性

旅游業(yè)是現代各區(qū)域大力發(fā)展的現代服務業(yè)，各個地點的環(huán)境，氣候差異很大，因此，在不同地點的，不同的景區(qū)受氣候環(huán)境的影響是很大的。各地的景觀及所處的地域都是獨一無二的，因此各自的品牌與定位都是不同的，對于旅游業(yè)的發(fā)展來說都必須根據自身的特點來選擇不同的推廣方案。旅游市場的供求狀況主要受國民經濟發(fā)展水平的影響，每一個區(qū)域的經濟發(fā)展水平都不是不一樣的，打造便捷快速交通線路是保證旅游市場開放、繁榮的前提。政府政策對旅游業(yè)發(fā)展的影響主要體現在三方面：一，政府土地資源的開發(fā)和使用計劃直接影響到土地的供應；二，各項稅費會影響到旅游的價格，從而影響到旅游業(yè)的發(fā)展狀況。中國宏觀經濟強勁的持續(xù)增長極大地促進了旅游行業(yè)的增長我國旅游市場近年來一直以較高的速度增長，預計未來幾年會持續(xù)下去中國旅游收入總額：1996-2007資料來源：中國資訊行單位：億元旅游收入總額年均增長率為25%按照投資帶動消費理論，我國旅游地產投資將是旅游消費支出1.5倍按用途分，我國旅游地產投資還是以住宅投資為主商業(yè)用房辦公樓住宅國內外旅游人數有大幅上升趨勢2008年商品房空置率居高不下，旅游地產將為房地產市場帶來新的活力我國城市人均居住面積比過去有了明顯的提高但是整體上看看，我國人均均居住面積與與國外相比還還有很大差距距以上數據國外外為90年代初，中國國為1999年數據世界各國的經經驗表明，在在人均住房面面積達到30平方米之前，，會保持較旺旺盛的住房需需求。在旅游房產購購買中，個人人購買商業(yè)的的比例逐年增增大個人購買購買方研究--收入等宏觀經經濟指數單位購買資料來源：中中國資訊行中國房地產投投資結構受國國家宏觀調控控的影響很大大按政府規(guī)定的的中國旅游業(yè)業(yè)發(fā)展目標旅旅游收入2010年要達到1.4萬億元，中國國旅游地產發(fā)發(fā)展空間很大大國家目標人均均住房面積為為20平米，三口之之家為60平米近幾年全國商商品住宅的價價格也一直保保持穩(wěn)步上升升的態(tài)勢同時，我國房房地產業(yè)的贏贏利狀況隨著著競爭的加劇劇逐年下降-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%199119921993199419951996199719981999全國房地產業(yè)業(yè)平均營業(yè)利利潤率我國各地商品品房價格存在在較大差異，，東部地區(qū)大大城市遠高于于全國平均水水平2001年我我國商品房平平均銷售價格格資料來源：中中國資訊行單位：元/平平方米并且商品房價價格也以較高高的速度增長長，但是目前前也有放緩的的趨勢74011941613166717901854185721030500100015002000250019901994199519961997199819992000我國商品房平平均銷售價格格：1990-2000年均增長長率為11%資料來源：中中國資訊行單位：元/平平方米我國房地產業(yè)業(yè)企業(yè)過去以以國有和集體體性質的企業(yè)業(yè)為主，現在在股份制和私私營企業(yè)的比比重加大資料來源：中中國資訊行國有42%集體22%外資20%股份12%私營2%聯營2%1996年我我國房地產行行業(yè)企業(yè)構成成我國房地產開開發(fā)商的數量量比過去急劇劇增加，但近近年來數量又又有所減少，，房地產企業(yè)業(yè)逐漸向規(guī)模?；厔蒉D變變資料來源：中中國資訊行198619951999中國房地產開開發(fā)商的數量量：1986-1999年30003348225600單位:家2001年全國主要房房地產公司所所占全國房地地產市場份額額總的來說，我我國房地產開開發(fā)商的規(guī)模模較小，所占占市場分額有有限加入WTO將給我國國內內的房地產企企業(yè)既帶來機機遇，同時也也帶來更多的的挑戰(zhàn)機會挑戰(zhàn)資料來源：中中國資訊行成本降低：電子配套設設施進口、建建筑用原材料料成本因中國國加入WTO而降低，使房房價有了降價價空間交通便利：汽車更加普普及，交通成成本降低，消消費者有更新新住房的意愿愿中介發(fā)展：房屋中介咨咨詢機構發(fā)展展迅速，房屋屋交易更加方方便金融保障：房地產金融融服務普及，，更多的消費費者可以貸款款買房政策透明：房地產的行行業(yè)政策會更更加透明和規(guī)規(guī)范，以前依依靠政府背景景獲得開發(fā)土土地等優(yōu)勢將將不復存在外來競爭：國際承包商商憑借其資金金、技術優(yōu)勢勢進入中國市市場，對國內內房地產開發(fā)發(fā)企業(yè)帶來壓壓力人才流失：國外房地產產公司進入中中國，必然引引起房地業(yè)的的人才競爭，，國內房地產產公司面臨人人才流失的危危險在未來幾年，，我國房地產產業(yè)將呈現規(guī)規(guī)?；?、品牌牌化和業(yè)務多多元化的發(fā)展展趨勢規(guī)模化品牌化多元化伴隨房地產業(yè)業(yè)進入微利時時代，規(guī)模化化將成為未來來競爭的關鍵鍵由于房地產開開發(fā)商競爭日日趨激烈，品品牌化經營將將成為未來房房地產企業(yè)贏贏得競爭優(yōu)勢勢住房改革將使使房地產企業(yè)業(yè)向多元化方方向發(fā)展，不不僅供給面向向中高收入階階層的商品房房，還有面向中低收入入階層的經濟濟適用房，以以及面向貧困困階層的解困困房和低租金金的公寓等將來房地產市市場競爭的關關鍵在于策劃劃，營銷和銷銷售市場研究及定位土地獲取規(guī)劃及設計融資建筑市場營銷銷售物業(yè)管理重要成功因素素具體分析表示最重要詳細的市場調調研是正確的的市場定位的的基礎房產市場日趨趨多樣化和個個性化，消費費者越來越有有經驗。因而而在開發(fā)前的的精確市場定定位已是成功功的必要條件件土地資源是競競爭優(yōu)勢的重重要部分，但但并非是具有有決定性作用用的因素房地產的購買買是一個很長長的選擇過程程，越來越多多的消費者會會反復考查和和比較。良好好而超前的設設計及規(guī)劃可可以最終贏得得消費者和提提高房產商聲聲譽具有市場潛力力的樓盤和聲聲譽良好的發(fā)發(fā)展商較易獲獲得貸款國內建筑商的的數量約為房房地產開發(fā)商商的兩倍，房房地產開發(fā)商商占據了買方方市場房地產開發(fā)商商應具備良好好的成本及建建筑質量控制制能力有關法規(guī)和市市場競爭會使使物業(yè)管理逐逐漸形成一個個獨立于房地地產發(fā)展商的的巨大市場房地產商應具具備與優(yōu)秀的的物業(yè)管理公公司合作，建建立長期顧客客忠誠度和樓樓盤聲譽的能能力優(yōu)秀的營銷和和銷售能力是是依據市場規(guī)規(guī)律充分利用用和有效整合合所有資源的的基礎品牌的的作用用在房房產業(yè)業(yè)中日日趨明明顯，，成功功的地地產商商無不不具備備詳盡盡的品品牌規(guī)規(guī)劃和和傳播播策略略市場營營銷的的概念念應貫貫穿于于從前前期開開發(fā)、、研究究到建建設、、銷售售、管管理的的全過過程總之，，房地產產企業(yè)業(yè)要發(fā)發(fā)展，，必須須塑造造三種種核心心競爭爭力創(chuàng)新性性的營營銷能能力資源統(tǒng)統(tǒng)籌能能力對環(huán)境境變化化的學習和和適應應能力力能夠按按照項項目的的要求求在全全中國國、乃乃至全全世界界找到到最適適合企企業(yè)的的資源源。主動動研研究究現現有有的的客客戶戶群群和和發(fā)發(fā)掘掘未未來來的的客客戶戶群群，，并并有有針針對對的的運運用用多多種種營營銷銷手手段段不斷斷改改造造企企業(yè)業(yè)內內部部的的組組織織結結構構，，不不斷斷學學習習，，適適應應企企業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展與與市市場場環(huán)環(huán)境境的的要要求求。。中國國房房地地產產業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展狀狀況況北京京房房地地產產業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展狀狀況況北京京2000年房房地地產產開開發(fā)發(fā)無無任任從從哪哪個個指指標標分分析析，，都都反反映映了了市市場場的的快快速速增增長長，，隨隨著著經經濟濟形形勢勢的的強強勁勁預預計計將將繼繼續(xù)續(xù)增增長長房地地產產投投資資總總額額+23.9%住宅宅+21.9%商品品房房屋屋開開復復工工總總面面積積住宅宅開開復復工工面面積積當年年新新開開商商品品房房屋屋總總面面積積當面面住住宅宅新新開開面面積積銷售售總總面面積積+75.8%住宅宅銷銷售售+85.3%銷售售給給個個人人+160.4%商品品房房屋屋銷銷售售總總額額+53.1%住宅宅銷銷售售額額+76.4%2000年北北京京市市房房地地產產業(yè)業(yè)投投資資構構成成情情況況（（億億元元））總計計：：522億元元北京京地地區(qū)區(qū)的的房房地地產產投投資資以以商商品品房房建建設設投投資資為為主主，，其中中住住宅宅用用房房地地產產占占投投資資的的大大部部分分比比例例按性質質劃劃分分按用途途劃劃分分北京京1999和2000年寫寫字字樓樓供供應應量量雖雖比比前前幾幾年年減減少少，，但但市市場場基基本本是是全全盤盤吸吸收收呈呈上上升升態(tài)態(tài)勢勢。。目目前前寫寫字字樓樓供供應應正正處處于于逐逐步步放放大大的的趨趨勢勢北京京歷歷年年寫寫字字樓樓供供應應量量05010015019911992199319941995199619971998199920002001E年份份建筑筑面面積積（（萬萬M2）按行行政政區(qū)區(qū)域域分分，，北北京京2000年的的寫寫字字樓樓供供應應主主要要在在朝朝陽陽區(qū)區(qū)和和海海淀淀區(qū)區(qū)，，按按商商圈圈分分，，主主要要在在CBD、中關關村村和和金金融融街街地地區(qū)區(qū)與1999年相相比比，，朝朝陽陽區(qū)區(qū)和和東東城城區(qū)區(qū)的的寫寫字字樓樓供供應應量量有有所所降降低低，，而而海海淀淀區(qū)區(qū)和和西西城城區(qū)區(qū)的的增增量量明明顯顯，，崇崇文文區(qū)區(qū)從從原原來來的的基基本本空空白白開開始始出出現現供供應應而從從各各概概念念板板塊塊看看，，中中關關村村、、亞亞運運村村、、金金融融街街和和燕燕莎莎商商圈圈增增量量明明顯顯1999/2000各概概念念板塊塊寫字字樓樓供供應應量量比比較較17.87.13.85.76.78.217.711.91417.105101520CBD中關關村村亞運運村村金融融街街燕莎莎商商圈圈概念念板板塊塊區(qū)區(qū)域域供應應量量（（萬萬M2）199920002000年北北京京住住宅宅市市場場中中住住宅宅新新開開面面積積和和開開復復工工面面積積放放大大，，表表現現了了開開發(fā)發(fā)商商對對市市場場看看好好的的信信心心，，市市場場供供應應量量增增大大1999/2000年北北京京住住宅宅市市場場供供應應狀狀況況2447.92971.5850.71322.1908.31013.7010002000300040005000600019992000年份份（萬萬M2）住宅宅竣竣工工面面積積住宅宅新新開開面面積積住宅宅開開復復工工面面積積總量量4206.9總量量5307.32000年北北京京住住宅宅市市場場的的銷銷售售面面積積較較99年放放大大，，市市場場需需求求呈呈擴擴大大趨趨勢勢，，個個人人購購房房的的比比例例急急劇劇擴擴大大2000年北北京京市市場場住住宅宅竣竣工工和和銷銷售售狀狀況況908.31013.7484.7898.2296.8772.702004006008001000120019992000年份面積（萬萬M2）住宅竣工工面積住宅銷售售面積銷售給個個人2000年北京住住宅市場場共推出出新盤199個，加上上1999年的約120個項目和和前幾年年未消化化樓盤，，2000年住宅市市場上活活躍的項項目在400個以上，，競爭激激烈在激烈的的競爭中中，2000年北京市市場規(guī)模模約30萬M2以下中小小規(guī)模的的項目占占主導2000年北京住住宅市場場規(guī)模分分析10萬M2以下50%10-30萬M234%100萬M2以上3%30-100萬M213%2000年北京住住宅市場場新項目目價格在在4000-8000元/平方米的的樓盤占占主導地地位主要在城城市邊緣緣地區(qū)北京住宅宅市場客客戶需求求分析拆遷居民民和中低低收入家家庭地理位置置：城市市邊緣或或郊區(qū)市政配套套：相對對不完善善購買原因因：房價價低廉（（3000元/平方左右右）中產階級級地理位置置：城市市邊緣或或新興商商業(yè)區(qū)或或居住區(qū)區(qū)市政配套套：齊全全購買原因因：配套套好，交交通方便便，舒適適的居住住環(huán)境高收入者者構成：當當地和外外省高收收入階層層，國外外駐京人人士需求特征征：豪華華、舒適適、高標標準的物物業(yè)管理理1997年-1999年底北京京別墅市市場不立立項，別別墅市場場增加供供應量不不大，但但在2000年經濟回回升，別別墅新開開發(fā)項目目明顯增增加不完全統(tǒng)統(tǒng)計13個14個約80-90個，但只只售空置置部分7個1個建筑面積積約120萬平方米米約4000套建筑面積積約50萬平方米米約1700套建筑面積積約40萬平方米米海南別墅墅市場東東北部地地區(qū)，西西部和西西北部地地區(qū)別墅墅分布零零散，相相對較少少2000年海南市市場別墅墅市場經經濟型產產品占據據主導地地位，改改變了豪豪宅一統(tǒng)統(tǒng)天下的的局面，，大大拉拉低了別別墅價格格和客戶戶購買力力的差距距，預計計經濟型型“獨立住宅宅”將會貼近近更廣大大消費者者的需求求244851375710708106477211690047203328050001000015000200002500030000市區(qū)機場路-海甸島大興、豐豐臺亞北-昌平海淀上地地經濟開發(fā)發(fā)區(qū)通州遠郊價格（元元/平方米））海南1999年底、2000年初存量量供應別別墅平均均價格在在9580元/平方米但2000年13個新盤中中11個平均價價格在7000元以下海南別墅墅市場客客戶以前前是富豪豪享受的的豪宅，，但目前前正逐漸漸成為中中高收入入家庭的的住宅消消費，客客戶結構構已發(fā)生生部分變變化外國客戶戶客戶構成成：外資資企業(yè)家家/高管人員員、外交交使館人人員購買傾向向：東北北部高檔檔豪華別別墅區(qū)消費預測測：隨著著WTO的加入需需求不斷斷擴大歐美留學學歸國創(chuàng)創(chuàng)業(yè)人士士特征：追追求高質質量的生生活和理理想的居居住環(huán)境境購買傾向向：受工工作和居居所交通通條件制制約，熱熱衷于西西北部及及北部地地區(qū)的精精品別墅墅消費預測測：隨著著經濟政政策調整整和投資資環(huán)境的的改善將將增大需需求財力雄厚厚的港、、澳、臺臺商特征：由由于北京京的經濟濟社會關關系，需需要長時時間在京京城滯留留購買傾向向：京城城別墅，，尤其是是近郊區(qū)區(qū)商住兩兩用別墅墅中資企業(yè)業(yè)家、高高級人員員及IT、金融、房房地產精精英特征：追追求生活活的品質質和質量量而改善善居住條條件購買傾向向：郊區(qū)區(qū)環(huán)境優(yōu)優(yōu)美的花花園式別別墅薪資優(yōu)厚厚的律師師、會計計師和高高級知識識分子構構成的“中產階級級”購買傾向向：四環(huán)環(huán)與公路路一環(huán)之之間、親親近自然然又具有有良好人人文環(huán)境境的經濟濟型別墅墅2000年海南市房地產產公司數數量（家家）2000年海南市房地產產公司平平均資本本金（萬萬元）在海南地地區(qū)的內內資房地產企企業(yè)數量很多多，但是是平均資資本規(guī)模模與港澳澳臺和外外資企業(yè)業(yè)相比卻卻很小活躍在海南地區(qū)的主主