全國高等教育自學考試課程

資產(chǎn)評估主講張震宇西南交通大學經(jīng)濟管理學院全國高等教育自學考試課程

資產(chǎn)評估主講張震宇1第一章總論資產(chǎn)評估的含義資產(chǎn)評估的對象資產(chǎn)評估的價值類型資產(chǎn)評估的假設資產(chǎn)評估的原則資產(chǎn)評估的程序第一章總論資產(chǎn)評估的含義2第一節(jié)資產(chǎn)評估的含義

一、資產(chǎn)評估的概念（對資產(chǎn)進行估價）

資產(chǎn)評估是指通過對資產(chǎn)某一時點（評估基準日）價值的估算，從而確定其價值的經(jīng)濟活動。資產(chǎn)評估是指由專門的機構和人員，根據(jù)國家規(guī)定和有關資料，根據(jù)特定的目的，遵循適用的原則，選擇適當?shù)膬r值類型，按照法定的程序，運用科學的方法，對資產(chǎn)價值進行評定和估算的過程。

第一節(jié)資產(chǎn)評估的含義一、資產(chǎn)評估的概念（對資產(chǎn)進行估3第一節(jié)資產(chǎn)評估的含義

資產(chǎn)評估的要素評估的主體：評估由誰（評估機構和評估人員）來承擔評估的客體：資產(chǎn)評估的對象（指特定的資產(chǎn)）評估的特定目的：資產(chǎn)業(yè)務發(fā)生的經(jīng)濟行為評估的價值類型：對評估價值的質的規(guī)定評估的方法：確定資產(chǎn)評估價值的手段和途徑評估的程序：從資產(chǎn)評估開始到評估工作結束過程的步驟

資產(chǎn)評估要素是一個有機組成的整體，彼此之間相互依托，相輔相成，缺一不可。第一節(jié)資產(chǎn)評估的含義資產(chǎn)評估的要素4第一節(jié)資產(chǎn)評估的含義

二、資產(chǎn)評估的特點（一）現(xiàn)實性現(xiàn)實性是指以評估基準期（日）為時間參照，按這一時點的資產(chǎn)實際狀況對資產(chǎn)進行的評定估算。資產(chǎn)評估的現(xiàn)實性表現(xiàn)在以下三個方面：1、資產(chǎn)評估直接以現(xiàn)實存在為資產(chǎn)確認、估價和報告的依據(jù)，只需要說明當前資產(chǎn)狀況。2、以現(xiàn)實狀況為基礎反映未來。3、現(xiàn)實性強調客觀存在。（二）市場性資產(chǎn)評估通過模擬市場條件對資產(chǎn)作出評定估算和報告。（資產(chǎn)評估價可能高于或低于交易價）第一節(jié)資產(chǎn)評估的含義二、資產(chǎn)評估的特點5第一節(jié)資產(chǎn)評估的含義

（三）預測性資產(chǎn)評估的預測性是指用資產(chǎn)的未來時空的潛能說明現(xiàn)實。（四）公正性公正性是指資產(chǎn)評估行為對于評估當事人具有獨立性，它服務于資產(chǎn)業(yè)務的需要，而不是服務于相互矛盾的資產(chǎn)業(yè)務當事人的任何一方的需要。公正性的表現(xiàn)有兩點：一是資產(chǎn)評估是按公允、法定的準則和規(guī)程進行的，具有公允的行為規(guī)范和業(yè)務規(guī)范，這是公正性的技術基礎；二是評估人員通常是與資產(chǎn)業(yè)務沒有利害關系的第三者，這是公正性的組織基礎。（五）咨詢性咨詢性是指資產(chǎn)評估結論是為資產(chǎn)業(yè)務提供的專業(yè)化估價意見，該意見本身并無強制執(zhí)行效力。（即意見僅供參考）

第一節(jié)資產(chǎn)評估的含義（三）預測性6第一節(jié)資產(chǎn)評估的含義

三、資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別發(fā)生的前提條件不同會計學中的資產(chǎn)計價嚴格遵循歷史成本原則，同時是以企業(yè)會計主體不變和持續(xù)經(jīng)營為假設前提的。而資產(chǎn)評估則是用于發(fā)生產(chǎn)權變動、會計主體變動或者作為會計主體的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中斷、以持續(xù)經(jīng)營為前提的資產(chǎn)計價無法反映企業(yè)資產(chǎn)價值時的估價行為。目的不同會計學中的資產(chǎn)計價是就資產(chǎn)論資產(chǎn)，使貨幣量能夠客觀地反映資產(chǎn)的實際價值量。資產(chǎn)評估則是就資產(chǎn)論權益。執(zhí)行操作者不同資產(chǎn)計價是由本企業(yè)的財會人員來完成的。資產(chǎn)評估則是由獨立于企業(yè)之外的具有資產(chǎn)評估資格的社會中介機構完成的。資產(chǎn)評估與會計計價也是有聯(lián)系的：①會計計價有時需要以資產(chǎn)評估價值為依據(jù)。②價值單位相同，均以貨幣計量。

第一節(jié)資產(chǎn)評估的含義三、資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別7第二節(jié)資產(chǎn)評估的對象

一、資產(chǎn)的含義會計學：資產(chǎn)是指過去的交易或事項形成并由企業(yè)擁有或者控制的資源，預期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益。在《國際評估準則》和美國的《專業(yè)評估實務統(tǒng)一準則》（USPAP）中，并沒有直接給出資產(chǎn)評估中資產(chǎn)的定義，但卻明確地指出了作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)與會計學中的資產(chǎn)存在的差異性：（一）資產(chǎn)是一種權利（二）資產(chǎn)是一種獲利能力（三）資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配（權屬歸屬明確）第二節(jié)資產(chǎn)評估的對象一、資產(chǎn)的含義8第二節(jié)資產(chǎn)評估的對象二、資產(chǎn)的分類（一）按資產(chǎn)存在形式分類：有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)有形資產(chǎn)：具有實體形態(tài)的資產(chǎn)。無形資產(chǎn)：沒有物質實體而以某種特殊權利和技術知識等經(jīng)濟資源存在并發(fā)揮作用的資產(chǎn)。（二）按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類：單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)單項資產(chǎn)：指單臺、單件的資產(chǎn)。整體資產(chǎn)：指有一組單項資產(chǎn)組成的具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體。（一般指企業(yè)）

第二節(jié)資產(chǎn)評估的對象二、資產(chǎn)的分類9第二節(jié)資產(chǎn)評估的對象（三）按資產(chǎn)能否獨立存在分類：可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)可確指的資產(chǎn)：能夠獨立存在的資產(chǎn)，前面所列示的有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，除商譽以外都是可確指的資產(chǎn)。不可確指的資產(chǎn)：不能獨立于有形資產(chǎn)而單獨存在的資產(chǎn)，如商譽。（四）按資產(chǎn)的流動性分類：短期資產(chǎn)和長期資產(chǎn)

短期資產(chǎn)（如流動資產(chǎn)）的變現(xiàn)性較活，長期資產(chǎn)（如固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)）的變現(xiàn)性較弱。第二節(jié)資產(chǎn)評估的對象（三）按資產(chǎn)能否獨立存在分類：可確10第三節(jié)資產(chǎn)評估的價值類型一、資產(chǎn)評估的特定目的資產(chǎn)評估的特定目的是指被評估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟行為。主要有：1.資產(chǎn)轉讓2.企業(yè)兼并3.企業(yè)出售4.企業(yè)聯(lián)營5.股份經(jīng)營6.中外合資、合作7.企業(yè)清算8.抵押9.擔保10.企業(yè)租賃11.債務重組

第三節(jié)資產(chǎn)評估的價值類型一、資產(chǎn)評估的特定目的11第三節(jié)資產(chǎn)評估的價值類型二、資產(chǎn)評估的價值類型價值類型：評估價值的含義，是評估價值質的規(guī)定。（一）價值類型的作用1、價值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價值的重要因素。2、價值類型制約資產(chǎn)評估方法的選擇。國際上通行的評估方法有：市場法、成本法和收益法。3、明確評估價值類型，可以更清楚地表達評估結果，可以避免報告使用者誤用評估結果。第三節(jié)資產(chǎn)評估的價值類型二、資產(chǎn)評估的價值類型12第三節(jié)資產(chǎn)評估的價值類型（二）價值類型的類別1、市場價值《國際評估準則》：自愿買方和自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后所達成的公平交易中某項資產(chǎn)應當進行交易的價值估計數(shù)額，當事人雙方應各自精明、謹慎從事，不受任何強迫壓制。（1）公開和公平的市場條件（2）當事人是理性的（3）市場價值是價值估計數(shù)額除市場價值外，主要還有在用價值、投資價值、持續(xù)經(jīng)營價值、清算價格、保險價值、課稅價值等。（非市場價值）第三節(jié)資產(chǎn)評估的價值類型（二）價值類型的類別13第三節(jié)資產(chǎn)評估的價值類型2、在用價值

在用價值是指特定資產(chǎn)在特定用途下對特定使用者的價值，并不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實現(xiàn)的價值量。3、投資價值

投資價值是指資產(chǎn)對于具有明確投資目的的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。特點：①個人價值；②主觀性強；③難與市場價值保持一致4、持續(xù)經(jīng)營價值（企業(yè)作為整體的價值）

持續(xù)經(jīng)營價值是指在持續(xù)經(jīng)營條件下公司的價值。

第三節(jié)資產(chǎn)評估的價值類型2、在用價值14第三節(jié)資產(chǎn)評估的價值類型5、清算價格（被扭曲的市場價值）清算價格是指在非公開市場上限制拍賣的價格。一般低于現(xiàn)行市場價格。清算價格一般取決于下列幾個因素：（1）資產(chǎn)的通用性：資產(chǎn)越通用，清算價格越高（2）清算時間的限制：清算時間越長，清算價格越高6、保險價值保險價值是指可能因危險造成損失的實體項目的重置和（或）重建成本。7、課稅價值根據(jù)稅法中規(guī)定的與征稅相關的價值定義確定的價值第三節(jié)資產(chǎn)評估的價值類型5、清算價格（被扭曲的市場價值15第三節(jié)資產(chǎn)評估的價值類型（三）價值類型的決定因素基本共識價值類型是必需的資產(chǎn)評估過程開始就應確定價值類型每一種價值類型必須定義主要決定（影響）因素1、評估的特定目的（經(jīng)濟行為）2、市場條件3、資產(chǎn)功能及其狀態(tài)第三節(jié)資產(chǎn)評估的價值類型（三）價值類型的決定因素16第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設一、繼續(xù)使用假設（在用續(xù)用、轉用續(xù)用、移地續(xù)用）繼續(xù)使用假設是指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉換用途繼續(xù)使用確認繼續(xù)使用的資產(chǎn)時，必須充分考慮以下條件：1、資產(chǎn)能以其提供的服務或用途，滿足所有者經(jīng)營上期望的收益；2、資產(chǎn)尚有顯著的剩余使用壽命；3、資產(chǎn)所有權明確，并保持完好；4、資產(chǎn)從經(jīng)濟上、法律上是否允許轉作他用；5、充分地考慮了資產(chǎn)的使用功能。

第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設一、繼續(xù)使用假設（在用續(xù)用、轉用續(xù)17第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設二、公開市場假設

公開市場假設是指假定在市場上交易或擬在市場上交易的資產(chǎn)、資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此雙方都能獲得足夠市場信息的機會和時間，以便對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。

公開市場假設基于市場客觀存在的現(xiàn)實，即資產(chǎn)在市場上可以公開買賣。第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設二、公開市場假設18第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設三、清算（清償）假設

清算（清償）假設是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下被強制進行整體或拆零，經(jīng)協(xié)商或以拍賣方式在公開市場上出售。在繼續(xù)使用假設前提下要求評估資產(chǎn)的繼續(xù)使用價值；在公開市場假設前提下要求評估資產(chǎn)的公平市場價值；在清算假設前提下要求評估資產(chǎn)的清算價格。

第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設三、清算（清償）假設19第五節(jié)資產(chǎn)評估的原則資產(chǎn)評估的原則是調節(jié)資產(chǎn)評估委托者、評估業(yè)務承擔者以及資產(chǎn)業(yè)務有關權益各方在資產(chǎn)評估中的相互關系，規(guī)范評估行為和業(yè)務的準則一、資產(chǎn)評估的工作原則（一）獨立性原則（二）客觀性原則（三）科學性原則（四）專業(yè)性原則

第五節(jié)資產(chǎn)評估的原則資產(chǎn)評估的原則是調節(jié)20第五節(jié)資產(chǎn)評估的原則二、資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則（技術性原則）（一）貢獻原則

貢獻原則是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構成部分的價值，取決于他對其他相關的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體價值的貢獻，或者根據(jù)當缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定。（二）替代原則

替代原則是指當同時存在幾種效能相同的資產(chǎn)時，最低價格的資產(chǎn)需求量最大。這是因為，有經(jīng)驗的買方對某一資產(chǎn)不會支付高于能在市場上找到相同效用替代物的費用。第五節(jié)資產(chǎn)評估的原則二、資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則（技術性原則21第五節(jié)資產(chǎn)評估的原則（三）預期原則

預期原則是指在資產(chǎn)評估過程中，資產(chǎn)的價值可以不按照過去的生產(chǎn)成本或銷售價格決定，而是基于對未來收益的期望值決定的。資產(chǎn)評估價值的高低取決于實現(xiàn)資產(chǎn)的未來效用或獲利能力。

被評估資產(chǎn)的價值，客觀存在的是一個量，而人們對他的評估又是一個量。第五節(jié)資產(chǎn)評估的原則（三）預期原則22第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序一、資產(chǎn)評估程序的定義

資產(chǎn)評估程序是指資產(chǎn)評估機構和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務、形成資產(chǎn)評估結論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。狹義的資產(chǎn)評估程序是從資產(chǎn)評估機構和人員接受委托開始，到向委托人或相關當事人提交資產(chǎn)評估報告書結束。廣義的資產(chǎn)評估程序是從承接資產(chǎn)評估業(yè)務前的明確資產(chǎn)評估業(yè)務基本事項開始，到資產(chǎn)評估工作檔案歸檔結束。

第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序一、資產(chǎn)評估程序的定義23第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序廣義的資產(chǎn)評估程序包括以下主要環(huán)節(jié)：1、明確資產(chǎn)評估業(yè)務基本事項2、簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務約定書3、編制資產(chǎn)評估計劃4、資產(chǎn)勘察與現(xiàn)場調查5、收集資產(chǎn)評估資料6、評定估算7、編制和提交資產(chǎn)評估報告書8、資產(chǎn)評估工作檔案歸檔第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序廣義的資產(chǎn)評估程序包括以下主要環(huán)節(jié)24第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序二、資產(chǎn)評估程序的重要性資產(chǎn)評估程序是規(guī)定資產(chǎn)評估行為、提高資產(chǎn)評估業(yè)務質量和維護資產(chǎn)評估服務公信力的重要保證資產(chǎn)評估程序是相關當事方評價自查評估服務的重要依據(jù)恰當執(zhí)行資產(chǎn)評估程序是資產(chǎn)評估機構和人員防范執(zhí)業(yè)風險、保護自身合法權益、合理抗辯的重要手段之一。

第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序二、資產(chǎn)評估程序的重要性25第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序三、資產(chǎn)評估程序的內容（一）明確資產(chǎn)評估業(yè)務基本事項1、委托方和相關當事方基本狀況2、資產(chǎn)評估目的3、評估對象基本狀況4、價值類型及定義5、資產(chǎn)評估基準日6、資產(chǎn)評估限制條件和重要假設7、其他需要明確的重要因素資產(chǎn)評估機構和人員在明確上述資產(chǎn)評估基本事項的基礎上，應當分析下列因素，確定是否承接資產(chǎn)評估項目：（1）評估項目風險；（2）專業(yè)勝任能力；（3）獨立性分析

第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序三、資產(chǎn)評估程序的內容26第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序（二）簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務約定書（相當于委托合同）資產(chǎn)評估機構和委托方名稱資產(chǎn)評估目的資產(chǎn)評估對象資產(chǎn)評估基準日出具資產(chǎn)評估報告的時間要求資產(chǎn)評估報告使用范圍資產(chǎn)評估收費雙方的權利、義務及違約責任簽約時間雙方認為應當約定的其他重要事項第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序（二）簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務約定書（相當27第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序（三）編制資產(chǎn)評估計劃編制資產(chǎn)評估工作計劃應當重點考慮以下因素：1、資產(chǎn)評估目的、資產(chǎn)評估對象狀況；2、資產(chǎn)評估業(yè)務風險、資產(chǎn)評估項目的規(guī)模和復雜程度；3、評估對象的性質、行業(yè)特點、發(fā)展趨勢；4、資產(chǎn)評估項目所涉及資產(chǎn)的結構、類別、數(shù)量及分布狀況；5、相關資料收集狀況；6、委托人或資產(chǎn)占有方過去委托資產(chǎn)評估的經(jīng)歷、誠信狀況及提供資料的可靠性、完整性和相關性；7、資產(chǎn)評估人員的專業(yè)勝任能力、經(jīng)驗及專業(yè)、助理人員配備情況。

第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序（三）編制資產(chǎn)評估計劃28第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序（四）資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調查

資產(chǎn)評估機構和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務，應當對評估對象進行必要的勘察，包括對不動產(chǎn)和其他實物資產(chǎn)進行必要的現(xiàn)場勘查，對企業(yè)價值、股權和無形資產(chǎn)等非實物資產(chǎn)，也應當根據(jù)評估對象的具體情況進行必要的現(xiàn)場調查。進行資產(chǎn)勘察和現(xiàn)場調查工作不僅僅是基于資產(chǎn)評估人員勤勉盡責業(yè)務的要求，同時也是資產(chǎn)評估程序和操作的必經(jīng)環(huán)節(jié)。第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序（四）資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調查29第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序（五）收集資產(chǎn)評估資料

資料收集工作是資產(chǎn)評估業(yè)務質量的重要保證，也是進行分析、判斷進而形成評估結論的基礎。由于資產(chǎn)評估的專業(yè)性和評估對象的廣泛性，不同的項目、不同的評估目的、不同的資產(chǎn)類型對評估資料有著不同的需求。相關資料的可獲取程度也不同。資產(chǎn)評估機構和人員應當通過與委托人、資產(chǎn)占有方溝通并指導其對評估對象進行清查等方式，對評估對象或資產(chǎn)占有單位資料進行了解，同時也應當主動收集與資產(chǎn)評估業(yè)務相關的評估對象資料及其他資產(chǎn)評估資料。第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序（五）收集資產(chǎn)評估資料30第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序（六）評定估算

主要包括分析資產(chǎn)評估資料、恰當選擇資產(chǎn)評估方法、運用資產(chǎn)評估方法形成初步資產(chǎn)評估結論、綜合分析確定資產(chǎn)評估結論、資產(chǎn)評估機構內部復核等具體工作步驟。（七）編制和提交資產(chǎn)評估報告書資產(chǎn)評估報告書主要內容：委托方和資產(chǎn)評估機構情況，評估目的，資產(chǎn)評估結論價值類型，評估基準日，評估方法及其說明，資產(chǎn)評估假設和限制條件等資產(chǎn)評估機構和人員應當以恰當?shù)姆绞綄①Y產(chǎn)評估報告書提交給委托人。第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序（六）評定估算31第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序（八）資產(chǎn)評估工作檔案歸檔

資產(chǎn)評估工作檔案歸檔不僅有利于評估機構應對今后可能出現(xiàn)的資產(chǎn)評估項目檢查和法律訴訟，也有利于資產(chǎn)評估機構總結、完善和提高資產(chǎn)評估業(yè)務水平。資產(chǎn)評估機構和人員應當按國家有關規(guī)定對資產(chǎn)評估工作中形成的、與資產(chǎn)評估業(yè)務相關的、有保存價值的各種文字、圖表、聲像等資料及時予以歸檔、保存、使用和銷毀。第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序（八）資產(chǎn)評估工作檔案歸檔32第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序四、履行資產(chǎn)評估程序的基本要求（簡）1、資產(chǎn)評估機構和人員應當在國家和資產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)定的范圍內，建立、健全資產(chǎn)評估程序制度。2、資產(chǎn)評估機構和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務，應當根據(jù)具體資產(chǎn)評估項目的情況和資產(chǎn)評估程序制度，確定并履行適當?shù)馁Y產(chǎn)評估程序，不得隨意簡化或刪減資產(chǎn)評估程序。3、資產(chǎn)評估機構應當建立相關工作制度，指導和監(jiān)督資產(chǎn)評估項目經(jīng)辦人員及助理人員實施資產(chǎn)評估程序。

第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序四、履行資產(chǎn)評估程序的基本要求（簡33第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序4、如果由于資產(chǎn)評估項目的特殊性，資產(chǎn)評估機構和人員無法或沒有履行資產(chǎn)評估程序中的某個基本環(huán)節(jié)。應當考慮這種狀況是否會影響到資產(chǎn)評估結論的合理性，并在資產(chǎn)評估報告書中明確披露這種狀況及其對資產(chǎn)評估結論可能具有的影響，必要時應當拒絕接受委托或終止資產(chǎn)評估工作。5、資產(chǎn)評估機構和人員應當將資產(chǎn)評估程序的組織實施情況記錄于工作底稿，并將主要資產(chǎn)評估程序執(zhí)行情況在資產(chǎn)評估報告中予以披露。

第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序4、如果由于資產(chǎn)評估項目的34全國高等教育自學考試課程

資產(chǎn)評估主講張震宇西南交通大學經(jīng)濟管理學院全國高等教育自學考試課程

資產(chǎn)評估主講張震宇35第一章總論資產(chǎn)評估的含義資產(chǎn)評估的對象資產(chǎn)評估的價值類型資產(chǎn)評估的假設資產(chǎn)評估的原則資產(chǎn)評估的程序第一章總論資產(chǎn)評估的含義36第一節(jié)資產(chǎn)評估的含義

一、資產(chǎn)評估的概念（對資產(chǎn)進行估價）

資產(chǎn)評估是指通過對資產(chǎn)某一時點（評估基準日）價值的估算，從而確定其價值的經(jīng)濟活動。資產(chǎn)評估是指由專門的機構和人員，根據(jù)國家規(guī)定和有關資料，根據(jù)特定的目的，遵循適用的原則，選擇適當?shù)膬r值類型，按照法定的程序，運用科學的方法，對資產(chǎn)價值進行評定和估算的過程。

第一節(jié)資產(chǎn)評估的含義一、資產(chǎn)評估的概念（對資產(chǎn)進行估37第一節(jié)資產(chǎn)評估的含義

資產(chǎn)評估的要素評估的主體：評估由誰（評估機構和評估人員）來承擔評估的客體：資產(chǎn)評估的對象（指特定的資產(chǎn)）評估的特定目的：資產(chǎn)業(yè)務發(fā)生的經(jīng)濟行為評估的價值類型：對評估價值的質的規(guī)定評估的方法：確定資產(chǎn)評估價值的手段和途徑評估的程序：從資產(chǎn)評估開始到評估工作結束過程的步驟

資產(chǎn)評估要素是一個有機組成的整體，彼此之間相互依托，相輔相成，缺一不可。第一節(jié)資產(chǎn)評估的含義資產(chǎn)評估的要素38第一節(jié)資產(chǎn)評估的含義

二、資產(chǎn)評估的特點（一）現(xiàn)實性現(xiàn)實性是指以評估基準期（日）為時間參照，按這一時點的資產(chǎn)實際狀況對資產(chǎn)進行的評定估算。資產(chǎn)評估的現(xiàn)實性表現(xiàn)在以下三個方面：1、資產(chǎn)評估直接以現(xiàn)實存在為資產(chǎn)確認、估價和報告的依據(jù)，只需要說明當前資產(chǎn)狀況。2、以現(xiàn)實狀況為基礎反映未來。3、現(xiàn)實性強調客觀存在。（二）市場性資產(chǎn)評估通過模擬市場條件對資產(chǎn)作出評定估算和報告。（資產(chǎn)評估價可能高于或低于交易價）第一節(jié)資產(chǎn)評估的含義二、資產(chǎn)評估的特點39第一節(jié)資產(chǎn)評估的含義

（三）預測性資產(chǎn)評估的預測性是指用資產(chǎn)的未來時空的潛能說明現(xiàn)實。（四）公正性公正性是指資產(chǎn)評估行為對于評估當事人具有獨立性，它服務于資產(chǎn)業(yè)務的需要，而不是服務于相互矛盾的資產(chǎn)業(yè)務當事人的任何一方的需要。公正性的表現(xiàn)有兩點：一是資產(chǎn)評估是按公允、法定的準則和規(guī)程進行的，具有公允的行為規(guī)范和業(yè)務規(guī)范，這是公正性的技術基礎；二是評估人員通常是與資產(chǎn)業(yè)務沒有利害關系的第三者，這是公正性的組織基礎。（五）咨詢性咨詢性是指資產(chǎn)評估結論是為資產(chǎn)業(yè)務提供的專業(yè)化估價意見，該意見本身并無強制執(zhí)行效力。（即意見僅供參考）

第一節(jié)資產(chǎn)評估的含義（三）預測性40第一節(jié)資產(chǎn)評估的含義

三、資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別發(fā)生的前提條件不同會計學中的資產(chǎn)計價嚴格遵循歷史成本原則，同時是以企業(yè)會計主體不變和持續(xù)經(jīng)營為假設前提的。而資產(chǎn)評估則是用于發(fā)生產(chǎn)權變動、會計主體變動或者作為會計主體的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中斷、以持續(xù)經(jīng)營為前提的資產(chǎn)計價無法反映企業(yè)資產(chǎn)價值時的估價行為。目的不同會計學中的資產(chǎn)計價是就資產(chǎn)論資產(chǎn)，使貨幣量能夠客觀地反映資產(chǎn)的實際價值量。資產(chǎn)評估則是就資產(chǎn)論權益。執(zhí)行操作者不同資產(chǎn)計價是由本企業(yè)的財會人員來完成的。資產(chǎn)評估則是由獨立于企業(yè)之外的具有資產(chǎn)評估資格的社會中介機構完成的。資產(chǎn)評估與會計計價也是有聯(lián)系的：①會計計價有時需要以資產(chǎn)評估價值為依據(jù)。②價值單位相同，均以貨幣計量。

第一節(jié)資產(chǎn)評估的含義三、資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別41第二節(jié)資產(chǎn)評估的對象

一、資產(chǎn)的含義會計學：資產(chǎn)是指過去的交易或事項形成并由企業(yè)擁有或者控制的資源，預期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益。在《國際評估準則》和美國的《專業(yè)評估實務統(tǒng)一準則》（USPAP）中，并沒有直接給出資產(chǎn)評估中資產(chǎn)的定義，但卻明確地指出了作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)與會計學中的資產(chǎn)存在的差異性：（一）資產(chǎn)是一種權利（二）資產(chǎn)是一種獲利能力（三）資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配（權屬歸屬明確）第二節(jié)資產(chǎn)評估的對象一、資產(chǎn)的含義42第二節(jié)資產(chǎn)評估的對象二、資產(chǎn)的分類（一）按資產(chǎn)存在形式分類：有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)有形資產(chǎn)：具有實體形態(tài)的資產(chǎn)。無形資產(chǎn)：沒有物質實體而以某種特殊權利和技術知識等經(jīng)濟資源存在并發(fā)揮作用的資產(chǎn)。（二）按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類：單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)單項資產(chǎn)：指單臺、單件的資產(chǎn)。整體資產(chǎn)：指有一組單項資產(chǎn)組成的具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體。（一般指企業(yè)）

第二節(jié)資產(chǎn)評估的對象二、資產(chǎn)的分類43第二節(jié)資產(chǎn)評估的對象（三）按資產(chǎn)能否獨立存在分類：可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)可確指的資產(chǎn)：能夠獨立存在的資產(chǎn)，前面所列示的有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，除商譽以外都是可確指的資產(chǎn)。不可確指的資產(chǎn)：不能獨立于有形資產(chǎn)而單獨存在的資產(chǎn)，如商譽。（四）按資產(chǎn)的流動性分類：短期資產(chǎn)和長期資產(chǎn)

短期資產(chǎn)（如流動資產(chǎn)）的變現(xiàn)性較活，長期資產(chǎn)（如固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)）的變現(xiàn)性較弱。第二節(jié)資產(chǎn)評估的對象（三）按資產(chǎn)能否獨立存在分類：可確44第三節(jié)資產(chǎn)評估的價值類型一、資產(chǎn)評估的特定目的資產(chǎn)評估的特定目的是指被評估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟行為。主要有：1.資產(chǎn)轉讓2.企業(yè)兼并3.企業(yè)出售4.企業(yè)聯(lián)營5.股份經(jīng)營6.中外合資、合作7.企業(yè)清算8.抵押9.擔保10.企業(yè)租賃11.債務重組

第三節(jié)資產(chǎn)評估的價值類型一、資產(chǎn)評估的特定目的45第三節(jié)資產(chǎn)評估的價值類型二、資產(chǎn)評估的價值類型價值類型：評估價值的含義，是評估價值質的規(guī)定。（一）價值類型的作用1、價值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價值的重要因素。2、價值類型制約資產(chǎn)評估方法的選擇。國際上通行的評估方法有：市場法、成本法和收益法。3、明確評估價值類型，可以更清楚地表達評估結果，可以避免報告使用者誤用評估結果。第三節(jié)資產(chǎn)評估的價值類型二、資產(chǎn)評估的價值類型46第三節(jié)資產(chǎn)評估的價值類型（二）價值類型的類別1、市場價值《國際評估準則》：自愿買方和自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后所達成的公平交易中某項資產(chǎn)應當進行交易的價值估計數(shù)額，當事人雙方應各自精明、謹慎從事，不受任何強迫壓制。（1）公開和公平的市場條件（2）當事人是理性的（3）市場價值是價值估計數(shù)額除市場價值外，主要還有在用價值、投資價值、持續(xù)經(jīng)營價值、清算價格、保險價值、課稅價值等。（非市場價值）第三節(jié)資產(chǎn)評估的價值類型（二）價值類型的類別47第三節(jié)資產(chǎn)評估的價值類型2、在用價值

在用價值是指特定資產(chǎn)在特定用途下對特定使用者的價值，并不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實現(xiàn)的價值量。3、投資價值

投資價值是指資產(chǎn)對于具有明確投資目的的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。特點：①個人價值；②主觀性強；③難與市場價值保持一致4、持續(xù)經(jīng)營價值（企業(yè)作為整體的價值）

持續(xù)經(jīng)營價值是指在持續(xù)經(jīng)營條件下公司的價值。

第三節(jié)資產(chǎn)評估的價值類型2、在用價值48第三節(jié)資產(chǎn)評估的價值類型5、清算價格（被扭曲的市場價值）清算價格是指在非公開市場上限制拍賣的價格。一般低于現(xiàn)行市場價格。清算價格一般取決于下列幾個因素：（1）資產(chǎn)的通用性：資產(chǎn)越通用，清算價格越高（2）清算時間的限制：清算時間越長，清算價格越高6、保險價值保險價值是指可能因危險造成損失的實體項目的重置和（或）重建成本。7、課稅價值根據(jù)稅法中規(guī)定的與征稅相關的價值定義確定的價值第三節(jié)資產(chǎn)評估的價值類型5、清算價格（被扭曲的市場價值49第三節(jié)資產(chǎn)評估的價值類型（三）價值類型的決定因素基本共識價值類型是必需的資產(chǎn)評估過程開始就應確定價值類型每一種價值類型必須定義主要決定（影響）因素1、評估的特定目的（經(jīng)濟行為）2、市場條件3、資產(chǎn)功能及其狀態(tài)第三節(jié)資產(chǎn)評估的價值類型（三）價值類型的決定因素50第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設一、繼續(xù)使用假設（在用續(xù)用、轉用續(xù)用、移地續(xù)用）繼續(xù)使用假設是指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉換用途繼續(xù)使用確認繼續(xù)使用的資產(chǎn)時，必須充分考慮以下條件：1、資產(chǎn)能以其提供的服務或用途，滿足所有者經(jīng)營上期望的收益；2、資產(chǎn)尚有顯著的剩余使用壽命；3、資產(chǎn)所有權明確，并保持完好；4、資產(chǎn)從經(jīng)濟上、法律上是否允許轉作他用；5、充分地考慮了資產(chǎn)的使用功能。

第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設一、繼續(xù)使用假設（在用續(xù)用、轉用續(xù)51第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設二、公開市場假設

公開市場假設是指假定在市場上交易或擬在市場上交易的資產(chǎn)、資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此雙方都能獲得足夠市場信息的機會和時間，以便對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。

公開市場假設基于市場客觀存在的現(xiàn)實，即資產(chǎn)在市場上可以公開買賣。第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設二、公開市場假設52第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設三、清算（清償）假設

清算（清償）假設是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下被強制進行整體或拆零，經(jīng)協(xié)商或以拍賣方式在公開市場上出售。在繼續(xù)使用假設前提下要求評估資產(chǎn)的繼續(xù)使用價值；在公開市場假設前提下要求評估資產(chǎn)的公平市場價值；在清算假設前提下要求評估資產(chǎn)的清算價格。

第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設三、清算（清償）假設53第五節(jié)資產(chǎn)評估的原則資產(chǎn)評估的原則是調節(jié)資產(chǎn)評估委托者、評估業(yè)務承擔者以及資產(chǎn)業(yè)務有關權益各方在資產(chǎn)評估中的相互關系，規(guī)范評估行為和業(yè)務的準則一、資產(chǎn)評估的工作原則（一）獨立性原則（二）客觀性原則（三）科學性原則（四）專業(yè)性原則

第五節(jié)資產(chǎn)評估的原則資產(chǎn)評估的原則是調節(jié)54第五節(jié)資產(chǎn)評估的原則二、資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則（技術性原則）（一）貢獻原則

貢獻原則是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構成部分的價值，取決于他對其他相關的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體價值的貢獻，或者根據(jù)當缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定。（二）替代原則

替代原則是指當同時存在幾種效能相同的資產(chǎn)時，最低價格的資產(chǎn)需求量最大。這是因為，有經(jīng)驗的買方對某一資產(chǎn)不會支付高于能在市場上找到相同效用替代物的費用。第五節(jié)資產(chǎn)評估的原則二、資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則（技術性原則55第五節(jié)資產(chǎn)評估的原則（三）預期原則

預期原則是指在資產(chǎn)評估過程中，資產(chǎn)的價值可以不按照過去的生產(chǎn)成本或銷售價格決定，而是基于對未來收益的期望值決定的。資產(chǎn)評估價值的高低取決于實現(xiàn)資產(chǎn)的未來效用或獲利能力。

被評估資產(chǎn)的價值，客觀存在的是一個量，而人們對他的評估又是一個量。第五節(jié)資產(chǎn)評估的原則（三）預期原則56第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序一、資產(chǎn)評估程序的定義

資產(chǎn)評估程序是指資產(chǎn)評估機構和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務、形成資產(chǎn)評估結論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。狹義的資產(chǎn)評估程序是從資產(chǎn)評估機構和人員接受委托開始，到向委托人或相關當事人提交資產(chǎn)評估報告書結束。廣義的資產(chǎn)評估程序是從承接資產(chǎn)評估業(yè)務前的明確資產(chǎn)評估業(yè)務基本事項開始，到資產(chǎn)評估工作檔案歸檔結束。

第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序一、資產(chǎn)評估程序的定義57第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序廣義的資產(chǎn)評估程序包括以下主要環(huán)節(jié)：1、明確資產(chǎn)評估業(yè)務基本事項2、簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務約定書3、編制資產(chǎn)評估計劃4、資產(chǎn)勘察與現(xiàn)場調查5、收集資產(chǎn)評估資料6、評定估算7、編制和提交資產(chǎn)評估報告書8、資產(chǎn)評估工作檔案歸檔第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序廣義的資產(chǎn)評估程序包括以下主要環(huán)節(jié)58第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序二、資產(chǎn)評估程序的重要性資產(chǎn)評估程序是規(guī)定資產(chǎn)評估行為、提高資產(chǎn)評估業(yè)務質量和維護資產(chǎn)評估服務公信力的重要保證資產(chǎn)評估程序是相關當事方評價自查評估服務的重要依據(jù)恰當執(zhí)行資產(chǎn)評估程序是資產(chǎn)評估機構和人員防范執(zhí)業(yè)風險、保護自身合法權益、合理抗辯的重要手段之一。

第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序二、資產(chǎn)評估程序的重要性59第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序三、資產(chǎn)評估程序的內容（一）明確資產(chǎn)評估業(yè)務基本事項1、委托方和相關當事方基本狀況2、資產(chǎn)評估目的3、評估對象基本狀況4、價值類型及定義5、資產(chǎn)評估基準日6、資產(chǎn)評估限制條件和重要假設7、其他需要明確的重要因素資產(chǎn)評估機構和人員在明確上述資產(chǎn)評估基本事項的基礎上，應當分析下列因素，確定是否承接資產(chǎn)評估項目：（1）評估項目風險；（2）專業(yè)勝任能力；（3）獨立性分析

第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序三、資產(chǎn)評估程序的內容60第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序（二）簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務約定書（相當于委托合同）資產(chǎn)評估機構和委托方名稱資產(chǎn)評估目的資產(chǎn)評估對象資產(chǎn)評估基準日出具資產(chǎn)評估報告的時間要求資產(chǎn)評估報告使用范圍資產(chǎn)評估收費雙方的權利、義務及違約責任簽約時間雙方認為應當約定的其他重要事項第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序（二）簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務約定書（相當61第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序（三）編制資產(chǎn)評估計劃編制資產(chǎn)評估工作計劃應當重點考慮以下因素：1、資產(chǎn)評估目的、資產(chǎn)評估對象狀況；2、資產(chǎn)評估業(yè)務風險、資產(chǎn)評估項目的規(guī)模和復雜程度；3、評估對象的性質、行業(yè)特點、發(fā)展趨勢；4、資產(chǎn)評估項目所涉及資產(chǎn)的結構、類別、數(shù)量及分布狀況；5、相關資料收集狀況；6、委托人或資產(chǎn)占有方過去委托資產(chǎn)評估的經(jīng)歷、誠信狀況及提供資料的可靠性、完整性和相關性；7、資產(chǎn)評估人員的專業(yè)勝任能力、經(jīng)驗及專業(yè)、助理人員配備情況。

第六節(jié)