象山涌金國際廣場

招商工作階段性匯報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段工作內(nèi)容匯報(bào)

前期策劃工作完全圍繞規(guī)劃設(shè)計(jì)的工作展開，我們的策劃理念完全被融入到了設(shè)計(jì)圖紙中，未來的策劃工作將隨著設(shè)計(jì)方案的深入而進(jìn)一步細(xì)致到根據(jù)業(yè)態(tài)的定位進(jìn)行建筑內(nèi)部的功能細(xì)節(jié)調(diào)整；前期策劃中，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)定位、業(yè)態(tài)組合、品牌選擇已經(jīng)充分考慮到了銷售和經(jīng)營的平衡，項(xiàng)目未來的商業(yè)管理和運(yùn)營沒有問題。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段工作內(nèi)容匯報(bào)1、圣馬克廣場對(duì)商業(yè)的建設(shè)性作用

設(shè)計(jì)的關(guān)鍵要點(diǎn)——滿足總面積17500平方米可售店鋪價(jià)值最大化

滿足內(nèi)廣場、外沿街店鋪價(jià)值共同提升

滿足店鋪小面積分割及商鋪的長寬比的需要

滿足整體人流車流動(dòng)線的流暢、合理

滿足立面的審美價(jià)值和商鋪小分割的實(shí)際使用價(jià)值規(guī)劃設(shè)計(jì)階段工作內(nèi)容匯報(bào)3、連廊對(duì)商業(yè)的建設(shè)性作用設(shè)計(jì)的關(guān)鍵要點(diǎn)——滿足次各體塊、各層商鋪之間的互動(dòng)關(guān)系滿足商業(yè)整體業(yè)態(tài)的布局要求滿足各層平面交通組織的要求

招商工作流程匯報(bào)目前的招商進(jìn)度已經(jīng)超越了常規(guī)的工作速度。除保留部分需要招商外，17500平方米店鋪銷售過程中是否需要保留部分品牌店的經(jīng)營會(huì)視銷售前的市場情況而定，我們會(huì)在顧全大局的前提下提出合理的建議，靈活應(yīng)變的目的是保證收益的最大化。常規(guī)招商工作節(jié)點(diǎn)及工作內(nèi)容安排1、合同整理及歸檔。2、與經(jīng)營管理方交接。1、確定開業(yè)推廣方案無開業(yè)階段1、品牌店鋪正式簽約。2、檢驗(yàn)物業(yè)條件的。3、商家裝修審核。無無竣工驗(yàn)收階段1、餐飲娛樂商家正式簽約。2、品牌店鋪意向招商。無1、商場形象設(shè)計(jì)建議。2、商場導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì)建議。內(nèi)部裝修階段1、次主力店正式簽約。2、餐飲娛樂商家意向招商。1、確定商場運(yùn)作模式及經(jīng)營管理模式。1、內(nèi)部裝修裝飾建議。2、二次商裝建議。外立面施工階段1、次主力店招商并意向簽約1、確定項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局及目標(biāo)品牌。2、確定物業(yè)管理公司及經(jīng)營管理公司。1、內(nèi)部動(dòng)線及鋪位分割布局方案。2、外立面方案建議。結(jié)構(gòu)封頂1、主力店招商并簽約。1、確定項(xiàng)目整體定位。2、確定招商推廣方案及資料。3、確定項(xiàng)目租金及物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。1、根據(jù)主力店要求修改結(jié)構(gòu)圖紙。2、提出公用管線鋪設(shè)及用量要求。擴(kuò)初階段經(jīng)營問題工程問題招商執(zhí)行策劃執(zhí)行工程進(jìn)度

產(chǎn)權(quán)式商鋪階段性招商流程第一階段（規(guī)劃中執(zhí)行）：預(yù)招商工作工作目的：此輪招商對(duì)于銷售宣傳工作是起到至關(guān)重要作用的，知名的品牌及物業(yè)管理服務(wù)是品質(zhì)的保證，良好的商業(yè)規(guī)劃及品牌組合規(guī)劃，合理的商業(yè)動(dòng)線環(huán)流規(guī)劃是最終的業(yè)主信心的保證。第二階段（銷售前執(zhí)行）：業(yè)態(tài)品牌預(yù)落位招商工作工作目的：此輪招商對(duì)于銷售工作是起到至關(guān)重要的作用，能直接左右銷售的價(jià)格及銷售的周期。引領(lǐng)性品牌的落位能直接提升業(yè)態(tài)區(qū)域內(nèi)商鋪的租金及品牌檔次，直接左右租金的收益。良好的投資回報(bào)率預(yù)期以及品牌業(yè)態(tài)組合將樹立優(yōu)良的企業(yè)形象。

第三階段（物業(yè)竣工后執(zhí)行）：區(qū)域客戶招商工作工作目的：此輪招商工作是項(xiàng)目投資回報(bào)率的集中體現(xiàn)，優(yōu)勢的前期準(zhǔn)備工作和品牌商家的預(yù)落位工作成果的集中體現(xiàn)，良好的商業(yè)規(guī)劃及品牌組合規(guī)劃，合理的商業(yè)動(dòng)線安排將有效提升商用物業(yè)中死角、高層物業(yè)的售價(jià)，使物業(yè)平均售價(jià)抬升至一個(gè)新的高度。我們建議的階段性招商內(nèi)容（主力店）主力店商家定位并招商（項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，施工建造前）主力店的引進(jìn)關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的整體定位及對(duì)于業(yè)態(tài)分布的規(guī)劃方向，對(duì)于項(xiàng)目是起到承上啟下作用，成功的引進(jìn)適合的主力品牌商家能夠整體拔高商業(yè)租賃態(tài)勢及租金。由于主力品牌商業(yè)對(duì)于房型、朝向、層高、停車場、動(dòng)線的要求比較特殊，所以在項(xiàng)目建造前如能確定其具體落位并按照其要求建造對(duì)于項(xiàng)目整體商業(yè)定位及規(guī)劃將起到至關(guān)重要的作用。我們現(xiàn)階段能夠確定引進(jìn)的主力店：大潤發(fā)第一階段我們建議的階段性招商內(nèi)容（引導(dǎo)性品牌店）區(qū)域引導(dǎo)性品牌商家招商并落位（項(xiàng)目竣工前，外立面施工中）區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)性品牌商家的引進(jìn)對(duì)于區(qū)域行業(yè)業(yè)態(tài)招商起到的導(dǎo)航標(biāo)桿的作用，其品牌落位一般位于區(qū)域商業(yè)內(nèi)的領(lǐng)導(dǎo)位置，能夠有效的帶動(dòng)區(qū)域整體的消費(fèi)習(xí)慣及消費(fèi)方式，能有效的帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)其他商家品牌形象并能提升區(qū)域內(nèi)商家的租金，耳熟能詳?shù)钠放茖?duì)于消費(fèi)者是一種既親切又放心的品質(zhì)保證，良好的管理能力及銷售技巧能夠帶動(dòng)周邊商業(yè)的整體商業(yè)營銷水平，使整體商業(yè)環(huán)境得到良好有效的提升且?guī)?dòng)人氣增長并使商家長期的處于良性的循環(huán)中，租金才能夠不斷增長。我們主要推介引進(jìn)的區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)性商業(yè)品牌：餐飲業(yè)：新開元、蘇浙匯、采蝶軒、味千拉面、巴貝拉、真功夫港麗茶餐廳（香港菜）/蕉葉咖喱屋（泰國菜）/大漁（日本料理）辛香匯（川菜）/巴貝拉（西餐）/權(quán)金城（韓國料理）化妝品：屈臣氏、絲芙蘭、佰草集服裝:C&A、VICUTU、優(yōu)衣庫、ONLY、JACKJONES、VEROMODA美容纖體：思妍麗、瑪花纖體、悠庭保健會(huì)所第三階段三層業(yè)態(tài)及品牌

特色餐飲港麗茶餐廳（香港菜）/蕉葉咖喱屋（泰國菜）/大漁（日本料理）兒童；書城玩具反斗城/寶大祥兒童城/博庫書城/新華書店/大眾書局家居生活特力屋/簡愛家居健身一兆韋德/力美健美容；纖體悠庭/艾維庭/大班足浴專業(yè)次主力店蘇寧電器我們建議的業(yè)態(tài)及品牌四層業(yè)態(tài)及品牌特色餐飲辛香匯（川菜）/巴貝拉（西餐）/權(quán)金城（韓國料理）大型餐飲象山海鮮酒家/新開元/蘇浙匯影院時(shí)代影院/橫店影院我們建議的業(yè)態(tài)及品牌五樓業(yè)態(tài)及品牌KTV好樂迪量販KTV/上海歌城KTV/天上人間娛樂大茂網(wǎng)吧戰(zhàn)/略高手網(wǎng)吧/傳奇桌球游藝世嘉游藝/湯姆熊娛樂中心/星期八小鎮(zhèn)我們建議的業(yè)態(tài)及品牌結(jié)語：

對(duì)于象山涌金商業(yè)廣場項(xiàng)目，我們建議現(xiàn)階段致力于尋找主力商業(yè)品牌對(duì)于本商業(yè)廣場的合作及次主力品牌合作意向的收集整理；品牌、租賃條件比對(duì)工作。如在實(shí)現(xiàn)銷售前冒然招商的話，會(huì)產(chǎn)生以下兩個(gè)嚴(yán)重問題：1、商家沒有看到建筑結(jié)構(gòu)和實(shí)際商業(yè)的繁華前，承租條件必然極低，這對(duì)于開發(fā)商是非常被動(dòng)的。2、過低的租賃條件和透支的商鋪價(jià)格之間無法平衡，極低的投資回報(bào)率將直接導(dǎo)致商鋪銷售的困難。

所以，我們并不建議過早進(jìn)行關(guān)于價(jià)格等實(shí)質(zhì)性商務(wù)簽約。主力店的招商工作匯報(bào)百貨店招商過程中的問題并不是招商工作的不到位。由于對(duì)方的條件已經(jīng)完全顛覆了我們的規(guī)劃方案、和戰(zhàn)略利益，目前來看的確弊大于利，我們只能選擇放棄.主力百貨商家洽談工作匯報(bào)銀泰百貨工作進(jìn)程：項(xiàng)目介紹——完成實(shí)地看房——完成合作建議——其要求大潤發(fā)超市移至地下相應(yīng)位置，沿丹南路地面部分全部作為銀泰百貨的經(jīng)營面積，且租賃面積不少于40000平方米。工作難點(diǎn)：由于項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙已經(jīng)基本確定，若做以上改動(dòng)，不僅與開發(fā)商的開發(fā)初衷不符，而且對(duì)于商鋪的銷售面積和價(jià)格也會(huì)帶來不可估算的損失。天虹百貨工作進(jìn)程：項(xiàng)目介紹——完成實(shí)地看房——完成合作建議——未能滿足合作要求工作難點(diǎn)：（1）由于天虹百貨目前對(duì)于浙江市場布點(diǎn)對(duì)于城市人口及商業(yè)氛圍的綜合考量下，在象山港大橋通車后區(qū)域前景無法正確判斷前，目前的商業(yè)環(huán)境尚不適合天虹百貨在該區(qū)域進(jìn)行拓展計(jì)劃，故象山市場尚處于觀望階段。（2）關(guān)于其接受輸出管理的經(jīng)營模式，對(duì)方的建議是：希望百貨店的位置在丹南路主入口，和銀泰對(duì)于物業(yè)位置的要求相同；另外，對(duì)于產(chǎn)權(quán)分散的商業(yè)項(xiàng)目對(duì)方不是非常認(rèn)可，擔(dān)心未來產(chǎn)權(quán)商鋪的不可控制會(huì)影響整體的經(jīng)營效果。主力百貨商家洽談工作匯報(bào)次主力店招商工作匯報(bào)次主力品牌商家洽談工作匯報(bào)作為第二階段我們將開展工作目前我們的工作重點(diǎn)將放在優(yōu)勢次主力品牌意向確定工作上面，目前我們已經(jīng)聯(lián)系了國美電器、錢柜（量販KTV）、好樂迪（量販KTV）、天上人間KTV、傲運(yùn)會(huì)（滔博體育）、名店運(yùn)動(dòng)城、領(lǐng)先體育、特力屋（家居用品）、多樣屋、無印良品、一兆韋德健身中心、力美健健身中心、威爾士健身中心、卡通尼樂園、湯姆熊樂園、浙江橫店影視娛樂中心、時(shí)代影院等優(yōu)勢品牌對(duì)于項(xiàng)目的推薦工作，并著手收集并整理長三角區(qū)域的其他優(yōu)勢次主力商業(yè)的洽談工作。結(jié)語：對(duì)于次主力品牌商家的引進(jìn)，我們將秉承租賃商家與業(yè)主雙方互惠互利的原則，將以租金及營業(yè)額提成二者取高的方式，使商圈內(nèi)物業(yè)潛在價(jià)值得到充分的發(fā)揮，在租賃商家成長的同時(shí)使物業(yè)租金亦得到有效的提升。引進(jìn)目的型消費(fèi)群體為主的商業(yè)形態(tài)消化商業(yè)區(qū)域內(nèi)的弱勢物業(yè)，形成一個(gè)高效益的商業(yè)動(dòng)線環(huán)流將變得切實(shí)而可行。區(qū)域引導(dǎo)性品牌店招商工作匯報(bào)區(qū)域引導(dǎo)性品牌商家洽談工作匯報(bào)對(duì)于區(qū)域引導(dǎo)性品牌商家，我們已經(jīng)開始對(duì)長三角地區(qū)相關(guān)行業(yè)進(jìn)行收集并整理工作，并著手整理其在相關(guān)消費(fèi)能力、人口密度與上升空間相似的區(qū)域內(nèi)可承受的租金上限及銷售狀況分析，以便于在項(xiàng)目招商活動(dòng)開展的同時(shí)能對(duì)于其的承租狀況進(jìn)行有效的類比工作。對(duì)于區(qū)域引導(dǎo)性品牌商家，我們已經(jīng)對(duì)開展了對(duì)于優(yōu)勢引領(lǐng)品牌的推薦工作并進(jìn)行了相關(guān)的介紹和宣傳，增加項(xiàng)目的知名度及認(rèn)知度以便于順利開展后期招商工作。對(duì)于區(qū)域引導(dǎo)性品牌商家，我們將利用長三角商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟會(huì)員團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢對(duì)于項(xiàng)目本身精心的包裝及營銷。在行業(yè)內(nèi)樹立一個(gè)新的區(qū)域標(biāo)桿為招商工作鋪平道路。下階段主要招商工作計(jì)劃主力店招商完成主要百貨經(jīng)營品牌對(duì)于本項(xiàng)目商業(yè)合作模式的確立工作并確立備選方案。次主力招商完成長三角區(qū)域優(yōu)勢次主力品牌篩選工作，引進(jìn)至少10家品牌至現(xiàn)場實(shí)地勘察，匯總項(xiàng)目抗性分析。引導(dǎo)性品牌招商建立品牌資源庫，進(jìn)行項(xiàng)目預(yù)推薦工作。TO:老板1、前期策劃工作完全圍繞規(guī)劃設(shè)計(jì)的工作展開，我們的策劃理念完全被融入到了設(shè)計(jì)圖紙中，未來的策劃工作將隨著設(shè)計(jì)方案的深入而進(jìn)一步細(xì)致到根據(jù)業(yè)態(tài)的定位進(jìn)行建筑內(nèi)部的功能細(xì)節(jié)調(diào)整；2、目前的招商進(jìn)度已經(jīng)超越了常規(guī)的工作速度，百貨店招商過程中的問題并不是招商工作的不到位。由于對(duì)方的條件已經(jīng)完全顛覆了我們的規(guī)劃方案、和戰(zhàn)略利益，目前來看的確弊大于利，我們