星河商業(yè)城重要提示◎項(xiàng)目定位：廣安現(xiàn)代休閑商業(yè)城◎項(xiàng)目主題：以購物休閑為主的現(xiàn)代商城◎規(guī)劃元素：集中式與分散式規(guī)劃◎建筑形式：塔式建筑◎產(chǎn)品特性：承載商業(yè)原色，重置都市休閑商場式幻變空間結(jié)構(gòu)獨(dú)立單位與規(guī)模產(chǎn)權(quán)的有機(jī)結(jié)合◎中高檔次：硬件—產(chǎn)品質(zhì)素高、單位結(jié)構(gòu)優(yōu)先、配套品位高星河商業(yè)城（備用名：星河香港城星河女的世界廣安華聯(lián)商廈）廣安星河商業(yè)城定位報(bào)告目錄基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查講明第一章差不多數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)情況一、在經(jīng)營商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查二、再投資商業(yè)項(xiàng)目選擇第二章項(xiàng)目區(qū)位分析一、區(qū)位環(huán)境分析二、項(xiàng)目地塊分析第三章可類比商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查分析一、項(xiàng)目板塊開發(fā)調(diào)查分析二、已建項(xiàng)目調(diào)查分析三、在建項(xiàng)目調(diào)查分析第四章目標(biāo)客戶分析一、目標(biāo)區(qū)域二、隱形客戶群三、顯性客戶群四、目標(biāo)客戶定位分析第五章項(xiàng)目定位一、商業(yè)形態(tài)定位二、商場定位的意義

三、商場定位的差不多要素四、星河商業(yè)城商業(yè)主題定位五、項(xiàng)目產(chǎn)品定位六、目標(biāo)客戶定位七、價(jià)格定位項(xiàng)目定位考慮的因素1、項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r，項(xiàng)目所在地的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展水平。2、項(xiàng)目所在地的消費(fèi)者心理和特征3、規(guī)劃設(shè)計(jì)方向。4、項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)規(guī)劃，目標(biāo)客戶的需求心理和消費(fèi)特征。5、項(xiàng)目地塊價(jià)值的挖掘。6、開發(fā)商的資源整合:開發(fā)商在人力，物力，財(cái)力資源上的有效整合利用.7、項(xiàng)目所在地所享有的思源廣場優(yōu)勢，在項(xiàng)目中應(yīng)該得到充分利用8、本設(shè)計(jì)要點(diǎn)之產(chǎn)品具有市場的“引導(dǎo)性”，因此產(chǎn)品的設(shè)計(jì)差不多拔高于市場；產(chǎn)品以中高檔型商城為設(shè)計(jì)要點(diǎn)的基礎(chǔ)。9、在設(shè)計(jì)中，充分注意項(xiàng)目旁的商業(yè)步行街的規(guī)劃與商業(yè)效應(yīng)。10、項(xiàng)目不在繁華商業(yè)區(qū)，應(yīng)引起設(shè)計(jì)定位的重視?；A(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查講明問卷講明：本次問卷由圣爾澤（重慶）房地產(chǎn)治理咨詢公司分兩時(shí)期進(jìn)行。一、樣本框：廣安市廣安區(qū)（包括城南、城北區(qū)域：思源大道附近（28份），老城區(qū)（26份），城北（26份）二、抽樣方法：隨機(jī)抽樣；三、調(diào)查方法：商城面訪和進(jìn)入商鋪?zhàn)咴L；四、樣本量：廣安市內(nèi)80份，有效數(shù)66。其中一般投資商調(diào)查55個(gè)，有效樣本44個(gè)；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目專項(xiàng)調(diào)查25份，有效樣本22份。五、統(tǒng)計(jì)方法：運(yùn)用SPSS統(tǒng)計(jì)分析軟件進(jìn)行頻數(shù)統(tǒng)計(jì)，相關(guān)分析。第一章差不多數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)情況一、在經(jīng)營商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查1、經(jīng)營商鋪的面積面積30m2以下30-50m250-80m280-100m2101m2以上人數(shù)2227223百分比（%）39.248.23.53.55.62、總投資額（商鋪購買價(jià)）投資額10萬元以下11-20萬元21-30萬元31-50萬元50萬元以上人數(shù)1011221百分比（%）374171143、租賃價(jià)（元/m2）年租金4000元以下4001～8000元8001～10000元10001～12000元12000元以上人數(shù)5175126百分比（%）12371226134、經(jīng)營產(chǎn)品業(yè)種食雜百貨建材餐飲超市精品店服裝專賣店其他人數(shù)4116525327百分比（%）722129495515、經(jīng)營收入狀況月營業(yè)額1000～3000元3001～5000元5001～8000元8000以上人數(shù)141375百分比（%）363318136、店員人數(shù)人數(shù)1人2～3人4～6人6～8人8人以上人數(shù)1434512百分比（%）24619247、要緊交通工具交通工具一輛小汽車一輛送貨車社會(huì)車輛摩托車人數(shù)13236百分比（%）39.169.718.2二、再投資商業(yè)項(xiàng)目選擇1、新商業(yè)形態(tài)商業(yè)形態(tài)連鎖店商鋪集中式產(chǎn)權(quán)式商鋪改行人數(shù)16321021百分比（%）26.252.416.33.41.72、商業(yè)投資打算（投資額）投資額10萬元以下11～20萬元21～30萬元31～50萬元人數(shù)301941百分比（%）5635723、購買（租賃）面積面積30m2以下30～50m250～80m280～100m2101m2以上人數(shù)1629233百分比（%）30.354.83.75.65.64、承受的租賃價(jià)格單價(jià)20元/m221～30元/m230元/m2以上人數(shù)15173百分比（%）42.848.58.75、承受的購買價(jià)格單價(jià)1500元/m2以下1600～2000元/m22001～3000元/m23001元/m2以上人數(shù)3131318百分比（%）72828376、投資位置位置城北城南開發(fā)區(qū)商業(yè)街視位置而定城中人數(shù)17303231百分比（%）30.353.55.43.65.41.87、選擇業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)自主經(jīng)營連鎖經(jīng)營統(tǒng)一經(jīng)營商業(yè)治理公司人數(shù)371439百分比（%）58225158、選擇業(yè)種業(yè)種食雜百貨餐飲建材超市精品店專賣店其他人數(shù)568343625百分比（%）8101357510429、購買商鋪付款方式付款方式一次性分期按揭人數(shù)212613百分比（%）35432210、打算購買的商場（店）是標(biāo)準(zhǔn)毛坯房（清水房）裝修房人數(shù)459百分比（%）831711、假如是集中式商場，選擇幾層？層數(shù)1F2F3F4F人數(shù)44173百分比（%）68271512、要緊交通工具交通工具一輛小汽車一輛送貨車社會(huì)車輛摩托車人數(shù)54235百分比（%）14116114第二章項(xiàng)目區(qū)位分析一、區(qū)位環(huán)境分析廣安是中國改革開放和社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)鄧小平同志的家鄉(xiāng)，位于四川省東部，華鎣山脈中段，嘉陵江、渠江縱貫?zāi)媳保鶈T面積6344平方米，總?cè)丝诩s450萬，是四川省毗鄰重慶市最近的一個(gè)地級(jí)市，四川進(jìn)入三峽經(jīng)濟(jì)區(qū)的“東大門”，大三峽旅游區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)，廣安城區(qū)由城北和城南組成，城北是老城區(qū)，而城南是從91年開始作為廣安城區(qū)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)。是全市的政治、文化商業(yè)中心，是全市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的增長極和廣安市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈的核心區(qū)。目前大型的商業(yè)地產(chǎn)已近10家進(jìn)入該區(qū)，五年內(nèi)廣安城南將是一個(gè)現(xiàn)代化的商業(yè)都市。二、項(xiàng)目地塊分析星河商業(yè)項(xiàng)目占地約6667平方米（10畝），土地已征用。屬于高尚商業(yè)用地。2.1項(xiàng)目地段屬高尚居住區(qū)星河商業(yè)城項(xiàng)目依傍星河明苑，位于思源廣場南側(cè)，北接思源宮，西側(cè)與都市干道連接。地勢平坦，具有良好的交通及景觀條件，屬廣安市黃金地段，是高尚居住、旅游、休閑消費(fèi)的最佳場所，適合開發(fā)為高檔商業(yè)區(qū)。2.2與政治性的巡游廣場緊緊相連星河商業(yè)城緊臨的思源廣場是為了紀(jì)念鄧小平同志而修建的，由于偉人鄧小平的阻礙，各地來廣安思源廣場巡游觀光的游客川流不息，每個(gè)周末的水幕電影將吸引、匯合大量的市民和游客。因此，思源廣場成為觀光圣地，勢必推動(dòng)該區(qū)商業(yè)的進(jìn)展，吸引更多的投資者和經(jīng)商者。2.3思源大道為項(xiàng)目提供了交通便利新建的思源大道是廣安的迎賓大道，也是景觀大道。思源大道通過項(xiàng)目并溝通城南與城北，其中公交車與的士車可交梭穿行。為項(xiàng)目提供了極大的交通便利。2.4地塊周邊是高尚居住區(qū)依照目前廣安市房地產(chǎn)市場進(jìn)展趨勢和項(xiàng)目所處的地理位置，星河商業(yè)城項(xiàng)目的規(guī)劃在城南屬于中高檔型商業(yè)用地地塊。項(xiàng)目周圍有已建和再建的住宅區(qū)均為高尚居住區(qū)，為項(xiàng)目提供了優(yōu)質(zhì)客源。3、項(xiàng)目SWOT分析3.1項(xiàng)目SWOT分析表優(yōu)勢（S）交通便捷。緊鄰思源大道，以后區(qū)域進(jìn)展有良好的預(yù)期；新興高尚居住區(qū)，規(guī)劃合理；自然環(huán)境好。規(guī)模較大的思源廣場、思源宮、向陽大市場和圖書館為本項(xiàng)目平添了更多更輕松的商業(yè)機(jī)會(huì)。項(xiàng)目具有一定的商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢；項(xiàng)目專業(yè)化、高品質(zhì)、高檔次開發(fā)；項(xiàng)目旁有一新興商業(yè)步行街，為項(xiàng)目增添了規(guī)模商業(yè)機(jī)會(huì)。劣勢（W）目前區(qū)域配套不完善，區(qū)域環(huán)境較差，人氣不旺，購物休閑商業(yè)氛圍差。目前市民對(duì)該區(qū)的中高檔休閑商業(yè)尚未有明確認(rèn)識(shí)。板塊的景觀配套、商業(yè)配套進(jìn)展需要較長時(shí)刻。休閑商業(yè)價(jià)格空間受限。機(jī)會(huì)（O）高尚居住區(qū)，房地產(chǎn)市場進(jìn)展?jié)摿^大；商業(yè)地產(chǎn)有更大的空間；該區(qū)本項(xiàng)目可作為廣安城南的標(biāo)志性高檔商業(yè)區(qū)來開發(fā)；此區(qū)域缺乏高檔次、品質(zhì)優(yōu)的商業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)；只要宣傳和現(xiàn)場銷售得力的情況下，能夠制造高單價(jià)；目前區(qū)域處于高檔商業(yè)地產(chǎn)的啟蒙期，供應(yīng)量較小。威脅（T）面臨的商業(yè)樓盤競爭力較大，對(duì)項(xiàng)目有一定的阻礙。面臨的競爭商業(yè)樓盤規(guī)模大。商業(yè)投資者看好的好地段較多的目前依舊城北。市區(qū)投資商對(duì)城南商業(yè)板塊的環(huán)境沒有足夠的認(rèn)識(shí)。3.2SWOT分析的優(yōu)劣運(yùn)用：3.2.1發(fā)揮優(yōu)勢，利用機(jī)會(huì)在區(qū)域配套、環(huán)境不斷完善的基礎(chǔ)上，借助其優(yōu)越的地理位和媒體的宣傳炒作，提升其商業(yè)區(qū)的認(rèn)同度，美譽(yù)度。結(jié)合本項(xiàng)目定位和考慮規(guī)避市場競爭的基礎(chǔ)上，產(chǎn)品設(shè)置注意傾向市場需求空檔充分利用思源廣場的知名度來吸引市內(nèi)外的客戶，增強(qiáng)客戶購買信心3.2.2消除、弱化威脅及劣勢借助城南市場良好的潛力，訴求城南以后的進(jìn)展和升值潛力開發(fā)時(shí)刻宜早不宜遲（明年為鄧小平同志誕辰一百周年），先消化前期積存的中高檔客戶，同時(shí)在本區(qū)確立樓盤品牌地位的情況下，向本區(qū)以外的區(qū)域延展吸引客戶群體，逐步確立獨(dú)特、鮮亮的市場形象。強(qiáng)調(diào)區(qū)域開發(fā)，經(jīng)商條件的成熟的優(yōu)勢以及項(xiàng)目自身產(chǎn)品、形象、突出項(xiàng)目在競爭中的優(yōu)勢地位。3.3項(xiàng)目最大價(jià)值挖掘核心競爭力分析核心競爭力是企業(yè)及項(xiàng)目在地產(chǎn)市場競爭中的核心優(yōu)勢。核心競爭力能夠作為主導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)外推廣的亮點(diǎn)，而在表述商業(yè)樓盤整體品質(zhì)方面，核心競爭力能夠聯(lián)合其他競爭點(diǎn)互為補(bǔ)充，經(jīng)整合后使自身的形象更加豐滿。運(yùn)用核心競爭力為主導(dǎo)，輔以其他競爭力的支撐，在推廣中有利于迅速提高市場認(rèn)知度。競爭力對(duì)比項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析對(duì)比產(chǎn)品設(shè)計(jì)調(diào)查顯示，四川廣安商業(yè)投資者追捧具有良好商業(yè)購物環(huán)境的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，而市面供應(yīng)的大部分產(chǎn)品仍以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)（商鋪）為主。本項(xiàng)目在尊重主流投資者對(duì)產(chǎn)品需求的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)出新穎又有用的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。以建筑與商業(yè)特色作為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的重要特色，希冀引起市場關(guān)注。主核心競爭力環(huán)境景觀該板塊規(guī)劃中，思源廣場與商業(yè)步行街是區(qū)域的亮點(diǎn)，應(yīng)成為項(xiàng)目開發(fā)的要緊商業(yè)環(huán)境要素。次核心競爭力廣安電力集團(tuán)品牌四川廣安電力集團(tuán)為國有企業(yè)，在廣安有較高的品牌知名度，項(xiàng)目開發(fā)給投資者提供信心保障。次核心競爭力休閑觀景商業(yè)頂層的觀景休閑臺(tái)在四川廣安有相當(dāng)?shù)男路f性，絕不是人云亦云的簡單模仿，其對(duì)休閑購物者有較大的吸引力。該地塊具有較大的景觀資源，可謂“大景觀套小景觀”。次核心競爭力規(guī)模本項(xiàng)目具有較大的開發(fā)價(jià)值，能夠營造專門好的商業(yè)環(huán)境，齊全的社區(qū)配套，同時(shí)體現(xiàn)開發(fā)商實(shí)力，增強(qiáng)客戶購買信心。次核心競爭力品牌價(jià)值項(xiàng)目品牌由企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌兩部分組成?！皬V安電力集團(tuán)”的企業(yè)品牌差不多成為一種實(shí)力的表現(xiàn)，產(chǎn)品的品牌只能依靠高水準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、高水平的樓宇設(shè)計(jì)、可靠的施工質(zhì)量、優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境、完善的配套服務(wù)設(shè)施、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)治理來構(gòu)筑。時(shí)機(jī)價(jià)值充分利用廣安城南板塊的規(guī)模開發(fā)契機(jī)，順勢推出本項(xiàng)目，使其成為廣安城南區(qū)的一顆明珠，乃至成為四川廣安市商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)經(jīng)典典范。商業(yè)背景價(jià)值聯(lián)合商業(yè)步行街，在社區(qū)內(nèi)構(gòu)建集中式商業(yè)與綜合門店商業(yè)設(shè)施，借助商業(yè)步行街的散客資源為本項(xiàng)目所用。打造為“星河商業(yè)中心”，更體現(xiàn)商業(yè)文化的背景超前作用。環(huán)境價(jià)值運(yùn)用環(huán)境優(yōu)勢盡可能的突出休閑商業(yè)主題，將“休閑、購物”的主題概念融入商業(yè)環(huán)境和自然環(huán)境之中。交通價(jià)值利用已有交通優(yōu)勢，開通專線巴士，將項(xiàng)目與市區(qū)直線的距離縮小，將小區(qū)融入市區(qū)。地形價(jià)值本項(xiàng)目地塊為不規(guī)則四邊型。用“現(xiàn)代購物家園”的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和環(huán)境園林設(shè)計(jì)，因地制宜的追求商業(yè)建筑風(fēng)格，體現(xiàn)人與自然共生的商業(yè)購物系統(tǒng)，達(dá)到“現(xiàn)代購物家園”的目標(biāo)。產(chǎn)品價(jià)值從規(guī)劃、建筑形式、商業(yè)、住宅、配套等全面提升產(chǎn)品價(jià)值。結(jié)論：本項(xiàng)目的核心競爭力是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品品質(zhì)和休閑景觀三方面的綜合，即本項(xiàng)目的地段、體量、商業(yè)目標(biāo)、建筑風(fēng)格、休閑配套等品質(zhì)，加上特有異域商業(yè)文化及環(huán)境氛圍，將是有不于對(duì)手的明顯特征。第三章可類比商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查分析調(diào)查數(shù)量：商家共13家。城南7家，城北6家。經(jīng)營模式：A、商場統(tǒng)一經(jīng)營治理4家，占總數(shù)的23.5％B、自主經(jīng)營（門面）13家，占總數(shù)的76.5％價(jià)格范圍：A、均價(jià)在3000—5000元/m2的8家，占61.5％B、均價(jià)在5000—10000元/m2的4家，占30.8％C、均價(jià)在10000元/m2以上的1家，占7.7％商業(yè)位置：A、位于一類商業(yè)用地的約占46％B、位于二類商業(yè)用地的約占31％C、位于三類商業(yè)用地的約占23％通過對(duì)廣安商業(yè)的初步了解和現(xiàn)場考察，廣安商業(yè)的整體形象較為模糊，大多為個(gè)性不夠鮮亮的“老舊商業(yè)“。從外表既體現(xiàn)不了川渝商業(yè)文化的底蘊(yùn)，又承載不了現(xiàn)代商業(yè)文明的鮮亮元素。從店面的設(shè)計(jì)與布局，顯得比較雜亂；比如第一次到商場的顧客進(jìn)入一層，看見的是首飾或化妝品，那么顧客不是去買首飾或化妝品，而是去買不的商品，按照消費(fèi)者對(duì)商場布局的一般認(rèn)識(shí)和規(guī)律能不能明白是經(jīng)銷何種商品的？這講明商場的布局是和整體形象聯(lián)系在一起的，不科學(xué)的分割與規(guī)劃，既會(huì)阻礙商場的整體形象，也會(huì)使商場在競爭中處于劣勢。當(dāng)年的鄭州“亞細(xì)亞商場”正是在形象方面作足了功夫，才使“中原之行那兒去，鄭州亞細(xì)亞”風(fēng)靡全國，才使一個(gè)民營企業(yè)擊敗了當(dāng)時(shí)鄭州最大的“國字號(hào)”百貨企業(yè)。因此，我們須進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目板塊做出分析。一、項(xiàng)目板塊開發(fā)調(diào)查分析1、項(xiàng)目板塊開發(fā)調(diào)查分析：1.1思源宮商業(yè)項(xiàng)目地理位置：思源宮位于思源廣場南側(cè)，西側(cè)為建安路，東臨市政片區(qū)道路盤山而下的沖溝谷，南鄰星河明苑，地勢平坦，各方位景觀良好，交通方便。項(xiàng)目性質(zhì)：商住商業(yè)面積：27000m2總價(jià)特點(diǎn)：17.5-30萬元項(xiàng)目定位：高檔休閑購物商場/超市、娛樂、百貨、酒店規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢：屬于一、二類商業(yè)用地，無公攤面積，思源宮是廣安的商業(yè)地產(chǎn)的旗艦，規(guī)模宏大，建面達(dá)2萬余方，他往常瞻性的總體規(guī)劃、巧妙獨(dú)特的設(shè)計(jì)，依托思源廣場其優(yōu)越的區(qū)條件，將是全市的集商業(yè)、餐飲、娛樂綜合性大型多功能的休閑購物區(qū)。1.2望江臺(tái)花園商住項(xiàng)目：地理位置：該商住區(qū)位于廣安市城南城北交匯處，東臨渠江，南接圖書館和思源廣場院，是廣安少有的黃金寶地。項(xiàng)目性質(zhì)：商住商業(yè)面積：約10000m2門面數(shù)量：約150個(gè)（面積27-80m2）總價(jià)特點(diǎn)：12-37萬元（單價(jià)2600-3800元/m2）規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢：屬于一、二類商業(yè)用地，望江臺(tái)花園門面單獨(dú)分隔，自主經(jīng)營。該商住區(qū)位于城南城北交匯處，緊臨思源廣場和圖書館，并附帶大型的農(nóng)貿(mào)市場：向陽大市場。交通方便，沿街的門面可滿足人們的日常購物、休閑娛樂的需求，區(qū)位環(huán)境好，土地增值的潛力大。1.3立新景苑商住項(xiàng)目地理位置：位于思源大道，思源廣場西側(cè)。過街希望小學(xué)，近臨世紀(jì)大飯店，是理想的居家福地，經(jīng)商的黃金口岸。商業(yè)面積：2448m2門面面積：56-80m2（18個(gè)）價(jià)格特點(diǎn)：總價(jià)30-50萬元均價(jià)4900元/m2規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢：屬于一、二類商業(yè)用地。立新景苑地處思源大道，思源廣場西側(cè)，交通方便，是廣安目前唯一的19層電梯公寓（1—5層已定為中國銀行辦公樓）。建筑風(fēng)格]簡潔明快，外觀色彩清爽典雅，具有個(gè)性化、現(xiàn)代感。1.4正元星辰·時(shí)代廣場地理位置：位于廣安市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（城南）洪州大道，興安街，廣寧路之間，是城南政治文化商業(yè)中心。立即打通南北通道，交通便利。地塊面積：44420m2商業(yè)面積：13360m2門面面積：33.78-69.02m2價(jià)格特點(diǎn)：總價(jià)6.9-48.6萬元功能定位：1F門面小商品及服裝；2F超市；3-7F住宅規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢：屬于二類商業(yè)用地。建筑密度33.5%，綠化率為31%。位于城南政治文化商業(yè)中心，立即打通南北通道，集花園住宅與商業(yè)風(fēng)情步行街于一體，坐享城南城北20萬人次的消費(fèi)群體，自然帶來滾滾的人流和商機(jī)。商業(yè)步行街聚寶盆式的空間規(guī)劃設(shè)計(jì)，寬敞的連廊，流暢的顧客行走路線。現(xiàn)已有知名品牌主力店入駐。如：商業(yè)銀行、電信、超市、正元大酒店、正元精品火鍋等。1.5浦東商業(yè)廣場地理位置：項(xiàng)目位于廣安城北老百貨公司位置。正面臨濱河廣場和渠江河，背面臨大東街，下通往城北汽車站，上是新南門。地理位置優(yōu)越，改造前是商業(yè)中心，臨廣安市要緊交通要道，老城區(qū)單行線必經(jīng)之地，所有公交路線（1—6路），進(jìn)城車輛必經(jīng)本項(xiàng)目。建成后的濱江大道將成為貫穿廣安的要緊通道，與本項(xiàng)目正面2000余平方米的東門廣場相鄰。地塊面積：約15畝建筑面積：3.4萬平米商業(yè)面積：2.72萬平米項(xiàng)目定位：產(chǎn)權(quán)式商鋪/摩爾購物天堂、不夜城、休閑娛樂大型商業(yè)中心總價(jià)特點(diǎn)：3-200萬元，3-100萬居多規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢屬于一、二類商業(yè)用地。廣安老城區(qū)黃金口岸，老百貨公司寸土寸金地段。顯示地段與口岸的真實(shí)價(jià)值，大型的純投資性商業(yè)物業(yè)，實(shí)現(xiàn)廣安地區(qū)缺乏大型高檔購物休閑場所“零“的突破。人流量大，交通方便。1.6奧林.財(cái)寶世界地理位置：項(xiàng)目位于廣安渠江北路、建設(shè)路延伸處。濱江路、廣安區(qū)體育場通往奎閣大橋的圍合處，集廣安老城的商氣、人氣于一體。具有較強(qiáng)的商業(yè)和投資氛圍。商業(yè)面積：約20000㎡項(xiàng)目定位：高檔的成熟商業(yè)門面面積：16-80㎡功能特點(diǎn)：-1F上海假日百貨，1F服裝百貨，2F服裝皮具賣場價(jià)格特點(diǎn)：6000元/m2，均價(jià)9500元/㎡規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢屬于一、二類商業(yè)用地。廣安老城區(qū)北大門，以老廣安汽車站和廣安區(qū)體育場為核心改造而成，屬傳統(tǒng)的商業(yè)黃金口岸，周邊配套設(shè)施較齊全，緊鄰濱江大道、人氣足、是由政府支持開發(fā)的商業(yè)中心。結(jié)論：板塊中，較大的競爭對(duì)手是思源宮和浦東商業(yè)廣場、財(cái)寶.奧林世界等項(xiàng)目，而且?guī)讉€(gè)項(xiàng)目都在修建之中，都將于2004年5月或年底交房。從目前來看，本項(xiàng)目啟動(dòng)較晚，因此，本項(xiàng)目的定位要有創(chuàng)意性和創(chuàng)新意識(shí)，充分挖掘商業(yè)地產(chǎn)的精髓和諳熟商業(yè)地產(chǎn)的密碼，才能立與不敗之地，制造新價(jià)值。二、已建項(xiàng)目調(diào)查分析1、供應(yīng)市場特點(diǎn)：30—60平方米的獨(dú)立門面是市場供應(yīng)的主力，從市場調(diào)研的數(shù)據(jù)可看出：30—60平方米的獨(dú)立門面占供應(yīng)量的70%左右，而集中式商鋪不足30%。2、價(jià)格特點(diǎn)：現(xiàn)在售供應(yīng)項(xiàng)目售價(jià)在1800—10000元/㎡不等，4000元/㎡以下的在售項(xiàng)目占供應(yīng)總量50%左右，4000元/㎡占20%左右，6000—10000元/㎡占13%左右，10000元/㎡以上的占17%左右。三、在建項(xiàng)目調(diào)查分析1、要緊需求市場特征分析：將在2004年推出的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目眾多，供應(yīng)量大，城南明年亮相項(xiàng)目達(dá)7個(gè)，城北達(dá)5個(gè)，總規(guī)模（含住宅）約100萬平方米。2、項(xiàng)目的定位特征新項(xiàng)目定位的趨勢，較多的是商住項(xiàng)目，比較典型的商住項(xiàng)目約占68％以上，其他約為30％；商住項(xiàng)目中，產(chǎn)權(quán)式商鋪與獨(dú)立門面較多，占到90％以上。在商業(yè)經(jīng)營中，混業(yè)經(jīng)營與綜合商場居多，達(dá)到70％，休閑新型的商業(yè)地產(chǎn)式項(xiàng)目較少，約占30％；在經(jīng)營模式上，以獨(dú)立購買、自主經(jīng)營為主，投資商鋪，統(tǒng)一經(jīng)營治理較少，租賃經(jīng)營一般。結(jié)論：在廣安，傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營方式依舊是商業(yè)的主流，新型的商業(yè)地產(chǎn)模式尚處于稚嫩期，亟需改變和拓展，人們的購物環(huán)境還不夠超前。大多數(shù)投資者適應(yīng)于購獨(dú)立商鋪。但，由于投資性商鋪的出現(xiàn)，許多投資者差不多從傳統(tǒng)商業(yè)投資慣例中嗅到了新的商機(jī)。如浦東商業(yè)廣場的出現(xiàn)，必將帶動(dòng)廣安商業(yè)地產(chǎn)新的進(jìn)展。廣安區(qū)典型商業(yè)（鋪）調(diào)查一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱開發(fā)商位置總建面（m2）商業(yè)面積（m2）均價(jià)(元/m2)租賃價(jià)(元/m2)付款方式(租賃)要緊單位結(jié)構(gòu)（劃分）租售率（％）01浦東商業(yè)廣場廣安浦東地產(chǎn)公司老城老百貨公司3400027161490022按年付大開間/3m2產(chǎn)權(quán)式商鋪5002思源宮廣安東陽地產(chǎn)公司思源廣場南側(cè)270002200二層門面20按年付門面租賃式商場/租賃式商場7103奧林.財(cái)富世界四川得益集團(tuán)城北商業(yè)集中區(qū)50521200007500門面25按年付大開間/門面/租賃式商場2004立新景苑廣安立新公司思源廣場西側(cè)300002448490020按年付獨(dú)立門面9005凱達(dá)商業(yè)廣場廣安凱達(dá)地產(chǎn)公司城北商業(yè)中心1000033501250025按年付產(chǎn)權(quán)式商鋪8006正元星辰.時(shí)代廣場廣安世紀(jì)房地產(chǎn)公司洪州大道興安街4442013360430020按年付大開間/門面5807望江臺(tái)花園廣安三合房地產(chǎn)公司城南城北接合部13.6萬10000330020按年付獨(dú)立門面5008世貿(mào)購物廣場廣安世紀(jì)房地產(chǎn)公司金安大道萬盛街3214310000330010按年付獨(dú)立門面/產(chǎn)權(quán)式商場/租賃式商場5009洪州大市場廣安錦城房地產(chǎn)公司城南城北交界處7000010000500020按年付大開間/門面6810車站大市場四川得益集團(tuán)城鄉(xiāng)交界處占地120畝40000780020按年付大開間/門面40第四章目標(biāo)客戶分析通過研究人員對(duì)個(gè)案周邊區(qū)域客源構(gòu)成地毯式調(diào)研，通過對(duì)廣安區(qū)及思源大道沿線周邊的商業(yè)現(xiàn)狀、購房意愿等多項(xiàng)指標(biāo)的綜合細(xì)分；同時(shí)調(diào)查人員通過在成都、重慶以及外商中招商意向的洽談，從中提煉出星河商業(yè)城的客源：一、目標(biāo)區(qū)域1.廣安區(qū)，廣安周邊地區(qū)；2.重慶、成都投資客商；3.重慶、成都、國內(nèi)及外商經(jīng)營零售商。二、隱形客戶群1.國內(nèi)其他都市商業(yè)投資商；2.區(qū)縣經(jīng)商戶投資者；3.其他行業(yè)轉(zhuǎn)行投資商。三、顯性客戶群1.廣安區(qū)商業(yè)投資者；2.廣安區(qū)商鋪及轉(zhuǎn)行商業(yè)投資者；3.重慶、成都投資客商；4.重慶、成都、國內(nèi)及外商經(jīng)營零售商。四、目標(biāo)客戶定位分析1.身份：第一類是差不多進(jìn)入商鋪經(jīng)營的投資者；第二類是周邊區(qū)縣投資商鋪或欲投資商鋪的投資者；第三類是重慶及成都規(guī)模商場經(jīng)營者。2.原行業(yè)：小綜合商店、建材店、食雜店、商業(yè)拆遷戶、飲食店；

3.性質(zhì)：私營企業(yè)、個(gè)人等；

4.規(guī)模：年（經(jīng)營）收入在10-20萬元以上。

5.支付能力：首付3～5萬元，月供1500元以上；

6.購買模式：50％以下按揭；

7.車輛狀況：目前20～40％擁有率；

8.客源構(gòu)成：廣安區(qū)商業(yè)投資者為主，重慶、成都及其他區(qū)域?yàn)榇危?/p>

9.購買動(dòng)機(jī)：投資為主（80％），自己經(jīng)營為輔（20％）；

第五章項(xiàng)目定位多青年來中國的商業(yè)經(jīng)營模式幾乎沒有變化，一直是用一種傳統(tǒng)的一成不變的模式在經(jīng)營，九六年國外先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營模式搶灘中國市場后，國人才驚醒，原來商業(yè)模式是能夠變化的。誠然，國外最大的零售商山姆公司、家樂福、沃爾瑪?shù)鹊炔豢煞裾J(rèn)是最為優(yōu)秀的。

山姆，沃爾瑪，家樂福等國外的超級(jí)百貨商場。他們之以所做的優(yōu)秀，不是賣其它商家沒有的商品或不賺鈔票，而是采納了一整套科學(xué)的、嚴(yán)密的治理模式和經(jīng)營手段以及特不合理的業(yè)態(tài)定位。因此，這幾家外企先后在中國都運(yùn)作的特不成功，它的成功代表了一種新的經(jīng)營模式的確立。這種新的模式也是對(duì)傳統(tǒng)舊的老模式的一種挑戰(zhàn)，相繼在全國各大都市出現(xiàn)了外企的一些分店，這更是對(duì)國企商業(yè)的一種威脅。中國目前的商業(yè)界是有必要進(jìn)行整改和重新進(jìn)行業(yè)態(tài)的調(diào)整和采納新的治理模式。因此，這種整改不是全盤照搬成功企業(yè)的模式，而必須用成功企業(yè)先進(jìn)模式和治理方法同星河商業(yè)城實(shí)際相結(jié)合走一條具有特色的整改途徑。

在老百貨傳統(tǒng)模式下沉靜了幾十年，國外零售業(yè)進(jìn)駐中國給中國商業(yè)帶來了一個(gè)新課題，現(xiàn)代商業(yè)應(yīng)該在社會(huì)進(jìn)展快速的今天如何樣做才能贏得更多的利潤和消費(fèi)者。因而，商場業(yè)態(tài)建立的好壞直接阻礙商場的運(yùn)作和進(jìn)展。業(yè)態(tài)，Marketanalysis是指一個(gè)商場在經(jīng)營過程中如何確立自己的進(jìn)展方向、和依照本地的實(shí)際情況所做的經(jīng)營調(diào)整，包括如：當(dāng)前國際零售業(yè)的經(jīng)營模式、國內(nèi)最好的本土商業(yè)經(jīng)營模式、進(jìn)展中的都市商業(yè)經(jīng)營的模式、本企業(yè)內(nèi)的人員素養(yǎng)、自身的硬軟件的條件、周邊商業(yè)進(jìn)展的新動(dòng)向等等，我們將依據(jù)這些來分析定位我們的業(yè)態(tài)。國家內(nèi)貿(mào)部在《零售業(yè)態(tài)分類規(guī)范意見》中，將中國零售業(yè)商店分類確定為8類：百貨店、超級(jí)市場、大型綜合超市、便利店、倉儲(chǔ)式商場、專業(yè)店、專賣店、購物中心。依據(jù)這些新的國際國內(nèi)商品經(jīng)營模式，結(jié)合四川廣安本地的實(shí)際購物消費(fèi)適應(yīng)，星河商業(yè)城的經(jīng)營模式應(yīng)定位在如此一個(gè)業(yè)態(tài)下：以服務(wù)中低檔次的消費(fèi)群加上‘會(huì)員制主題購物商城’以及特色個(gè)性化服務(wù)，深信如此的定位是比較實(shí)際和切實(shí)可行的。在顧客心目中有一定地位的商場，不光是有一個(gè)好決策者，和華麗的商場裝修，最重要的是有物美價(jià)廉的好商品和一個(gè)好的經(jīng)營策略?？土髁康亩嗌贂?huì)直接阻礙商場的利潤。因此，商品結(jié)構(gòu)的優(yōu)選是首當(dāng)其沖的問題。必須經(jīng)營‘高流轉(zhuǎn)的商品，以商養(yǎng)商，滾動(dòng)進(jìn)展’，每月每件商品的動(dòng)銷率應(yīng)平均在75%--85%。良好的企業(yè)形象包裝，企劃、宣傳、促銷、企業(yè)形象包裝是商業(yè)競爭的必要手段。會(huì)員會(huì)對(duì)現(xiàn)有商場形成一大批固定的消費(fèi)群體，同時(shí)，優(yōu)秀的商品結(jié)構(gòu)和良好的購物環(huán)境以及人性化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，會(huì)給商場吸引來更多的非會(huì)員消費(fèi)，這將極大的增加我們的營業(yè)額和利潤，如此滾動(dòng)進(jìn)展下去，會(huì)員帶動(dòng)非會(huì)員來購物，非會(huì)員又帶動(dòng)非會(huì)員來消費(fèi)，像滾雪球一樣，消費(fèi)群體會(huì)在一年中翻天覆地的大變化（那個(gè)地點(diǎn)因此少不了宣傳和促銷等強(qiáng)有力的支持）。一、商業(yè)形態(tài)定位結(jié)合廣安區(qū)的商業(yè)投資與國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營調(diào)查，確立項(xiàng)目的差不多定位：新型商業(yè)地產(chǎn)（集中式賣場）1、門面投資分析按星河商業(yè)地塊的現(xiàn)狀，可繞建安路與步行街建設(shè)門面（按二層計(jì)）約5000平米，均價(jià)2800元/㎡，則門面總收入為1400萬元。按利潤1000元/㎡計(jì)，利潤為500萬元。但商業(yè)形象受到極大損害，且有一定的風(fēng)險(xiǎn)。2、集中式賣場（商業(yè)地產(chǎn)式）按星河商業(yè)地塊的現(xiàn)狀，可建集中式商業(yè)賣場（按2.5層計(jì)）約8500平米，均價(jià)2000元/㎡，則門面總收入為1700萬元。按利潤700元/㎡計(jì)，利潤為595萬元。商業(yè)形象得到極大提升。風(fēng)險(xiǎn)較小。因此，我們主張按商業(yè)地產(chǎn)式的模式建設(shè)星河商業(yè)城。二、商場定位的意義

一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目要在經(jīng)營上取得成功，無疑需要牽涉到諸多方面的工作，歸納以來，至少有以下幾個(gè)方面：時(shí)期內(nèi)容目標(biāo)開業(yè)前1.前期的市場調(diào)查和分析

2.項(xiàng)目策劃和招商推廣：1）商場定位2）形象包裝3）商場布局設(shè)計(jì)4）目標(biāo)商戶組合5）租金或分成比例之?dāng)M定6）招商推廣策略制定和實(shí)施吸引目標(biāo)商戶進(jìn)場，實(shí)現(xiàn)零空置率，提高租金水平或分成比例。

開業(yè)后

商品定價(jià)體系庫存/配送體系治理品類/品牌/商戶組合服務(wù)治理促銷策略品質(zhì)治理形象推廣策略信息系統(tǒng)和硬件設(shè)施治理（假如采納招租的經(jīng)營方式，則部分內(nèi)容無需涉及）旺場，取得持續(xù)經(jīng)營效益，塑造企業(yè)品牌。以上各項(xiàng)工作一環(huán)緊扣一環(huán)，假如在某個(gè)環(huán)節(jié)有所偏差，便會(huì)在不同程度上阻礙后序工作的進(jìn)行。商場定位是商業(yè)項(xiàng)目策劃的開始，統(tǒng)籌著后序諸多方面的工作，能夠講，商場定位是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作的靈魂。

對(duì)商場進(jìn)行定位，能夠在經(jīng)營上滿足多方面的需要，其中最為重要的一點(diǎn)是滿足市場競爭的需要。深圳零售市場在經(jīng)歷了改革開放初期的商品短缺時(shí)期之后，早已進(jìn)入合理利潤的經(jīng)營時(shí)期，激烈的市場競爭使任何一家商場都難以在不同檔次、不同類不的商品經(jīng)營上均保持競爭優(yōu)勢，因此，近幾年來，深圳零售市場出現(xiàn)不斷細(xì)分的趨勢，零售商場日趨專業(yè)化。在這種競爭環(huán)境中，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目要在經(jīng)營上取得成功，必須依照自身的特點(diǎn)和競爭優(yōu)勢，選擇市場定位，集中力量針對(duì)某一特定的目標(biāo)市場開展經(jīng)營活動(dòng)，以求揚(yáng)長避短，幸免在自己的弱勢市場上與強(qiáng)有力的競爭對(duì)手全面競爭，使手中資源得以集中，并發(fā)揮最大經(jīng)濟(jì)益。三、商場定位的差不多要素1、目標(biāo)市場定位

1.1目標(biāo)區(qū)域定位，要緊是對(duì)周邊商圈區(qū)域范圍的分析。所謂商圈范圍，簡單講確實(shí)是商場吸引顧客的空間范圍。

1.2目標(biāo)消費(fèi)群定位。在商圈范圍確定之后，便可對(duì)整個(gè)輻射商圈的消費(fèi)者進(jìn)行市場細(xì)分，并確定目標(biāo)消費(fèi)群。假如從消費(fèi)特征來劃分，能夠有以下群體：2、功能定位

商場的差不多功能無疑是提供商品的零售服務(wù)，但隨著人們消費(fèi)水平的提高，單純的購物服務(wù)已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進(jìn)行休閑、娛樂型購物消費(fèi)已成為一種趨勢，因此，許多商場在主營零售業(yè)的基礎(chǔ)上，往往有必要引入餐飲、娛樂及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客，帶旺商場。通常可供選擇的功能如下：功能內(nèi)容餐飲中西快餐、中餐、西餐、冷飲、咖啡店、小吃店、酒吧、茶藝館、特色店（如日韓料理店、美國丹迪當(dāng)?shù)龋蕵沸⌒陀耙晱d、卡拉OK、歌舞廳、游戲機(jī)、保齡球休閑書店、音樂城、文化廊、水族館服務(wù)美容美發(fā)、桑拿、洗衣店、攝影沖印、健身修理家電維修批發(fā)批零兼營商務(wù)商務(wù)服務(wù)中心3、經(jīng)營特色定位

3.1一個(gè)商場要在經(jīng)營上取得成功，并非一定要走特色化經(jīng)營路線。大眾化的經(jīng)營定位與特色化的經(jīng)營定位本身并無孰優(yōu)孰劣之分，而要視乎商場所處的經(jīng)營環(huán)境來定。假如商場所處的商圈內(nèi)擁有足夠數(shù)量的穩(wěn)定消費(fèi)群，而且周邊沒有過于強(qiáng)大的競爭對(duì)手，那么，采納大眾化的經(jīng)營定位，往往能夠取得較為穩(wěn)定的收益，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小專門多。只是，縱觀目前深圳、重慶、成都商業(yè)市場，如此的區(qū)域性商業(yè)空白點(diǎn)已不多見，絕大部分的區(qū)域已是商家林立，競爭激烈。尤其是96年以來，國際大型零售企業(yè)大舉進(jìn)軍深圳，擴(kuò)張勢頭一直有增無減，而本地一些大型零售企業(yè)亦紛紛居安思危，奮起直追，一方面修養(yǎng)內(nèi)功，增強(qiáng)實(shí)力，另一方面也加快新開分店的步伐。一時(shí)刻，深圳的零售市場被這些商業(yè)大鱷瓜分得七零八落，越來越多的商場，尤其是新建商場，將不得不面臨如此的選擇：要么與一些經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力強(qiáng)大、客戶基礎(chǔ)寬敞的商業(yè)企業(yè)合作，以某種形式共同經(jīng)營；要么走特色化經(jīng)營路線，另覓一番天地。

3.2商場特色化定位能夠體現(xiàn)在許多方面，但有兩個(gè)方面往往是最要緊的，一是商品特色，能夠體現(xiàn)在品類選擇、檔次高低等，二是服務(wù)特色。

4、經(jīng)營方式定位

目前深圳和重慶、成都各商場所采納的經(jīng)營方式要緊有以下幾種：

1、自營：

1）購銷：商場自行進(jìn)貨，自行銷售，自擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

2）保底抽傭：商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營，商場按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，同時(shí)雙方約定最低銷售保底額，當(dāng)銷售額低于該保底額時(shí)，商場仍按保底額的一定比例抽取傭金。

3）純分成，商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營，商場按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額，共同經(jīng)營，共當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)。

2、招租：商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９癯鲎馀c實(shí)際用家，商場獲租金收益，鋪位或?qū)９竦膶?shí)際用家負(fù)責(zé)經(jīng)營，獵取經(jīng)營收益，承當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。此外，還可托付治理公司進(jìn)行經(jīng)營治理。

商業(yè)經(jīng)營治理能力不同的企業(yè)對(duì)經(jīng)營方式的選擇應(yīng)有所不同，如下表：經(jīng)營方式適用情況自營企業(yè)具有商場經(jīng)營治理能力自營為主，招租為輔企業(yè)具有商場經(jīng)營治理能力，但為擴(kuò)大規(guī)模，充實(shí)服務(wù)功能，以招租形式引入一些核心經(jīng)營業(yè)務(wù)以外的商戶作為補(bǔ)充。自營為輔，招租為主企業(yè)缺乏商場經(jīng)營治理能力或營運(yùn)資金不足。全部招租企業(yè)無商場經(jīng)營治理能力。托付治理公司經(jīng)營治理企業(yè)無商場經(jīng)營治理能力。5、業(yè)態(tài)定位

目前，深圳市的商業(yè)類型要緊有以下幾種：

5.1綜合性百貨商場，如友誼城百貨、國際商場、天安商場、國貿(mào)商場、歲寶百貨、免稅商場、深房百貨、世貿(mào)商場、興華商場、大江南商場等，其特點(diǎn)是經(jīng)營規(guī)模較大、經(jīng)營品種較為豐富，要緊包括服裝、皮具、化妝品、首飾、精品等，客流量通常低于大型超市，但毛利率相對(duì)較高，多采納專柜經(jīng)營的方式。

5.2主題性商場，如女的世界、男人世界、兒童世界、免稅珠寶世界、順電家居廣場、新楚源、銘可達(dá)、統(tǒng)球家電、香江家私、金海馬家私、好百年家居廣場、賽格、佳和電子城、愛華電腦城、華強(qiáng)電腦世界等，其特點(diǎn)是經(jīng)營品種限于一定的主題。

5.3超市，其特點(diǎn)是采納開放式貨架經(jīng)營的方式，經(jīng)營品種要緊是家庭日常必需品，通常毛利率較低，但顧客購物頻率高于其它業(yè)態(tài)的商場，因此客流量相對(duì)較高。

大型超市，其特點(diǎn)是單店規(guī)模較大、品種齊全，以經(jīng)營國產(chǎn)及合資產(chǎn)品為主，以當(dāng)?shù)鼐用駷橐o服務(wù)對(duì)象，滿足顧客日常生活一站式購物的需要，如沃爾瑪、家樂福、新一佳、人人樂、好又多等。

便民式超市，其特點(diǎn)是單店規(guī)模較小、分店較多，要緊經(jīng)營食品和日常生活必需品，如民潤、華潤萬方、惠康金田、百佳等。

5.4百貨與超市相結(jié)合的業(yè)態(tài)，如萬佳、天虹、茂業(yè)等。這是深圳近年來進(jìn)展較為迅速的一種商業(yè)類型，其特點(diǎn)是在同一商場內(nèi)同時(shí)引入百貨與超市兩種業(yè)態(tài)，以超市來提高客流量，以百貨來確保商場整體毛利率，從而把兩者的優(yōu)勢有機(jī)地結(jié)合起來。

5.5連鎖專賣（專業(yè)）店，要緊是服裝、醫(yī)藥等，如經(jīng)典故事、一致、萬澤、中聯(lián)等。

5.6個(gè)體經(jīng)營的獨(dú)立街鋪。

從以上分析能夠看出，目前深圳尚缺乏類似香港太古城、廣州天河城這種真正意義上的大型SHOPPINGMALL。只是，隨著深圳都市建設(shè)的大力推進(jìn)及人口規(guī)模的不斷擴(kuò)大，相信在不久的今后便會(huì)出現(xiàn)這種以大型百貨商場和大型超市為旗艦店，集購物、娛樂、餐飲、休閑為一體的超大規(guī)模的商業(yè)服務(wù)場所。

6、經(jīng)營規(guī)模定位

一般來講，商場的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但商場單店的規(guī)模也并非越大越好，而是要受到一下因素的制約：

6.1顧客購物疲勞度對(duì)商場單店規(guī)模的制約。一般情況下，顧客在商場購物的時(shí)刻可不能超過3小時(shí)，超過那個(gè)時(shí)刻就容易處于疲勞狀態(tài)。顧客購物休閑的步速一般是30-40米/分鐘，掃瞄購物的步行距離一般不超過7500米。由此可大致測算，顧客對(duì)商場單店?duì)I業(yè)面積的最大承受能力在2.5萬平方米左右。假如單店面積超過這一規(guī)模，則超出部分的營業(yè)面積，在通常情況下需要考慮引入購物以外的其他商業(yè)用途，如餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)型消費(fèi)場所。

6.2商圈購買力對(duì)單店規(guī)模的制約。簡單測算，單店的極限規(guī)模約等于商圈購買力減去圈內(nèi)競爭店分流的購買力，再除以商場單位面積的保本銷售額。一方面，商場的購買力取決于商圈人口及其消費(fèi)水平，商圈人口通常包括圈內(nèi)居住人口，市內(nèi)過客及外地游客；消費(fèi)水平往往與其收入水平和消費(fèi)適應(yīng)有關(guān)；競爭店分流的購買力往往與競爭各方在規(guī)模、檔次、經(jīng)營能力、經(jīng)營范圍等方面的差異程度有關(guān)；另一方面，商場單位面積的保本銷售額與其經(jīng)營成本和經(jīng)營毛利率有關(guān)。

6.3產(chǎn)品品種對(duì)商場規(guī)模的制約。目前我國現(xiàn)有的商品品種約70萬種，實(shí)際上一個(gè)商場所能經(jīng)營的品種往往只占專門小的比例，即使是一些超大規(guī)模的商場，其經(jīng)營的品種也不超過十幾萬種，而關(guān)于走特色化經(jīng)營路線的商場，可供選擇的商品種類就更少。假如商場規(guī)模過大，勢必造成品種重復(fù)經(jīng)營，降低商場單位面積銷售額，從而阻礙整體經(jīng)營效益。

7、商場形象定位

商場的形象定位有不于房地產(chǎn)項(xiàng)目的形象定位，其不同之處在于：

7.1商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的形象定位實(shí)質(zhì)上是產(chǎn)品的形象定位，其形象推廣往往配合產(chǎn)品（樓盤）的銷售活動(dòng)來進(jìn)行，項(xiàng)目一旦售罄，形象推廣便不再是必不可少的了——假如把商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與開發(fā)企業(yè)進(jìn)行整合形象推廣則另當(dāng)不論。

7.2商場的形象定位，實(shí)際上是商場經(jīng)營企業(yè)的形象定位，因此，它隨著商場的經(jīng)營運(yùn)作而持續(xù)存在并發(fā)揮作用。

由于商場形象定位實(shí)質(zhì)上是一種企業(yè)的形象定位，因此能夠借助CIS系統(tǒng)來加以塑造并傳達(dá)給消費(fèi)者：

通過商場的建筑外觀來表現(xiàn)，如建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等。

通過顧客對(duì)賣場購物氣氛的感受來表現(xiàn)，如場內(nèi)購物環(huán)境、賣場布局設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、形象展示、POP廣告等。

通過產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等形式來表現(xiàn)。

值得一提的是，POP廣告往往是營造賣場購物氣氛、塑造商場形象的重要手段。形象性的POP廣告在色彩的選用上要注重突出季節(jié)感，例如，在春天可選用粉紅色或綠色為基調(diào)，營造一種欣欣向榮的氣氛；夏天可選用藍(lán)色或青色，突出一派清爽的感受；秋天可選用淺橙色或咖啡色，以體現(xiàn)成熟豐收的季節(jié)感；冬天宜選用紅色或金色，給顧客以溫暖、溫馨的購物空間。四、星河商業(yè)城商業(yè)主題定位在星河商業(yè)城這片近0.7萬平米的基地上，用約8500平方的面積來規(guī)劃成完整的商業(yè)設(shè)施和6500平米的住宅功能配套，使商業(yè)步行街和商場有機(jī)地穿插在一起。1、項(xiàng)目主題定位1.1、實(shí)現(xiàn)商場與住宅的均好性。使人居與商業(yè)設(shè)施達(dá)到最好地交融；1.2、依著現(xiàn)有地理交通，最大限度的利用臨街與商業(yè)步行街和思源廣場的地緣資源。

星河商業(yè)城是鑲嵌在思源大道與凌云路之間都市景觀帶中的一顆明珠，位居廣安城南中心區(qū)，與思源廣場一步之遙，整個(gè)核心區(qū)被思源廣場和高尚住宅區(qū)所包圍。具有“在休閑中購物”的得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。1.3、主力產(chǎn)品為10平米的商鋪（產(chǎn)權(quán)）與25平米獨(dú)立式商鋪。其次是：50-100平米的大開間框架式結(jié)構(gòu)商鋪。1.4、規(guī)劃1000平方米健康休閑景觀平臺(tái)，作為休閑購物的景觀場所。項(xiàng)目開發(fā)的主題為：休閑主題商城定位依據(jù)：休閑式：項(xiàng)目依傍思源廣場并被商業(yè)步行街緊緊包圍，以后是真正意義上的休閑式購物中心。在星河商業(yè)城頂部建設(shè)1000平米的露天休閑廣場，供購物和游人休閑觀景。主題商城：項(xiàng)目結(jié)合四川廣安的地理位置和商業(yè)進(jìn)展態(tài)勢，真正意義上的主題商城目前尚未出現(xiàn)。體現(xiàn)和引領(lǐng)商業(yè)潮流與購物模式，是打造精品的重要環(huán)節(jié)。星河商業(yè)城的主題為：女的世界和男人世界（精品店）。2、項(xiàng)目功能開發(fā)2.1女的世界（1F）女性服飾：品質(zhì)為高、中檔，色彩款式與國際潮流同步，品種講求琳瑯滿目。

金銀首飾：品牌金銀首飾，并配套靈活的現(xiàn)場設(shè)計(jì)、制作工作室。

女性鞋莊、皮具類：品質(zhì)為高、中檔，色彩、款式以國際潮流為基準(zhǔn)，品種講求琳瑯滿目。家紡：女的愛家，喜愛購置居家用品，配套適當(dāng)?shù)募壹?，使之方便購買。

美容、美膚中心：引進(jìn)國際頂級(jí)美容、美膚師入駐，引領(lǐng)廣安美容、美膚新潮流。

美發(fā)中心：選擇國內(nèi)頂級(jí)的形象設(shè)計(jì)師入駐，讓廣安女的更加漂亮、動(dòng)人。

化妝品專柜：選擇國際、國內(nèi)知名品牌化妝品商入駐，妝扮廣安女性美好人生。

超市：女性喜愛為家庭生活所需購物，配套超市各取所需?；榧営皹牵哼x擇國內(nèi)知名婚紗影樓入駐，為東方女的廣場添光增彩。

時(shí)裝現(xiàn)場設(shè)計(jì)加工工作室：選擇具實(shí)力的服裝設(shè)計(jì)師入駐，為廣安女性量體裁衣。

女的花店、禮品坊：選擇品牌禮品店、花店入駐，方便廣安女性禮尚往來。2.2男人世界（2F）男性服飾：品質(zhì)為高、中檔，色彩款式與國際潮流同步，休閑裝、品種講求多樣化。

男性化妝品：品牌化妝品。

男性鞋莊、皮具類：品質(zhì)為高、中檔，色彩、款式以國際潮流為基準(zhǔn)，品種講求琳瑯滿目。數(shù)碼家電/書籍音像手機(jī)電腦情侶用品體育用品：運(yùn)動(dòng)系列。

美容、美發(fā)中心：引進(jìn)國際頂級(jí)美容、美膚師入駐，引領(lǐng)廣安美容、美膚新潮流。選擇國內(nèi)頂級(jí)的形象設(shè)計(jì)師入駐。

2.3美食城（-1F）女的好吃佬街：選擇各種適合于女性的知名小吃，滿足廣安女性的口福。

品牌連鎖美食城：引進(jìn)全國品牌連鎖美食城，如中式、西式餐廳，為女的世界配套，因?yàn)橛信牡牡攸c(diǎn)，必定有男人相伴。

國際快餐食街（講明：國、內(nèi)外品牌百貨或主題商城店入住，可適當(dāng)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和賣場布局）3、項(xiàng)目形象定位現(xiàn)代休閑主題購物中心概念詮釋：項(xiàng)目打造的是具有厚重文脈的休閑商業(yè)、主題商業(yè)以及白領(lǐng)公寓。體現(xiàn)的是現(xiàn)代潮流的商業(yè)和住宅業(yè)主尊貴的個(gè)人私家形象、接觸的是最前衛(wèi)的休閑式購物環(huán)境，二層頂上的休閑觀景臺(tái)是購物環(huán)境的補(bǔ)充。五、項(xiàng)目產(chǎn)品定位1、概念定位目前在國內(nèi)流行的商業(yè)地產(chǎn)，要緊是以純商業(yè)的業(yè)態(tài)形式出現(xiàn)，如北京、深圳、廣州等地，在重慶及成都都有比較新的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)，特不是重慶：重慶以解放碑、沙坪壩坪壩、南坪、觀音橋、楊家坪5大商圈的人群和一年比一年高的消費(fèi)額并沒有將主城的商業(yè)蛋糕瓜分殆盡。相反，隨著都市化進(jìn)程加快、商業(yè)自身的進(jìn)展等多種因素，本市一些新的商圈或商業(yè)區(qū)悄然形成。

南濱路、"大石楊"三角區(qū)（大坪-石橋鋪-楊家坪）、大渡口、巴南區(qū)（魚洞、花溪-李家沱等）4大區(qū)域是目前業(yè)界、市場比較看好的、正在崛起的新興商圈（商業(yè)區(qū)）。

南濱路

商圈描述：南濱路將會(huì)成為一個(gè)有不于目前主城5大商圈以及今后其他商業(yè)區(qū)（或商圈）的地點(diǎn)。"會(huì)與以后重慶CBD連接在一起，成為一個(gè)都市型的商圈，以中高收入人群為消費(fèi)主體的購物、休閑娛樂、旅游觀光性商業(yè)quot;。

業(yè)界分析：魅力南濱"筑巢以待"。"一步一傳講、一步一景"的南濱路更有不錯(cuò)的自然景觀資源，那個(gè)地點(diǎn)已在售的大盤有融僑半島、陽光華庭和海棠曉月等大盤，而且這些大盤憑借其完善的配套以及較高的品質(zhì)贏得了市場，該區(qū)域獨(dú)有的優(yōu)勢吸引了更多的實(shí)力房商來此跑馬圈地，陽光100、中國武夷、東原地產(chǎn)紛紛在此落戶。據(jù)預(yù)測，在以后5年，南濱路將有30萬人入住，為"南濱路商圈"帶來人氣。同時(shí)，鵝公巖、長江復(fù)線橋、菜園壩等跨江大橋?qū)⑹归L江的阻隔"忽略不計(jì)"。另外，南濱路中央商務(wù)區(qū)的獨(dú)特優(yōu)勢必將助推那個(gè)地點(diǎn)的房產(chǎn)開發(fā)。

休閑商業(yè)地產(chǎn)悄然崛起。在住宅開發(fā)如火如荼之時(shí)，南濱路正在謀變商業(yè)新城。據(jù)悉，南濱路一、二、三期的所有開發(fā)項(xiàng)目將進(jìn)行商業(yè)、休閑娛樂規(guī)劃，南濱路將成為全新的濱江商業(yè)城。酒吧一條街、興澳海底世界、800米觀景長廊、重慶美術(shù)館等30多個(gè)項(xiàng)目將陸續(xù)登陸。一個(gè)全新的濱江商業(yè)街將會(huì)呈現(xiàn)出來，南濱路沿線將會(huì)成為名副事實(shí)上的商業(yè)休閑旅游居住區(qū)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，包括第一大道商業(yè)街、中央大街、融僑半島等都有商業(yè)旅游商務(wù)區(qū)的水體結(jié)構(gòu)和商業(yè)街區(qū)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)。這些，將使南濱路的商業(yè)結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化，也掀起了南濱路休閑商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)潮。

概況：南濱路板塊以濱江路為主線，上至南坪二塘村，下至峽口鎮(zhèn)，全長21公里。以后南濱路規(guī)劃為商務(wù)及休閑娛樂區(qū)、文化旅游（或歷史風(fēng)貌）及人文居住區(qū)、濱江生態(tài)居住區(qū)、倉儲(chǔ)物流區(qū)，在"最有人氣的旅游觀光帶、最顯活力的經(jīng)濟(jì)增長極，最具品位的人居環(huán)境"三個(gè)方面下功夫，力爭把濱江路建設(shè)成為最能代表重慶山水園林都市風(fēng)格的重慶第一路。

大石楊三角區(qū)

商圈描述：大石楊黃金三角區(qū)（覆蓋楊家坪、陳家坪、渝中區(qū)的大坪及連接帶，簡稱"大石楊黃金三角區(qū)"）是最能代表新商業(yè)特征的潛力商圈，是建立在有快捷交通以及新興經(jīng)濟(jì)如IT、通訊、廣告及傳媒業(yè)基礎(chǔ)上的。隨著奧體中心等核心片區(qū)以及周邊區(qū)域開發(fā)，石橋鋪高新區(qū)商圈會(huì)專門快形成。業(yè)界分析：高新區(qū)購買力旺盛，商業(yè)進(jìn)展將后來居上。通訊業(yè)、傳媒業(yè)、廣告業(yè)及IT業(yè)在該區(qū)域的生根進(jìn)展為區(qū)內(nèi)較強(qiáng)的消費(fèi)能力打下了基礎(chǔ)。據(jù)悉，去年該區(qū)人均年收入達(dá)2.2萬元，屬全市最高。同時(shí)，目前，區(qū)內(nèi)已有60多萬的常住人口，同時(shí)這一數(shù)字還在增長中。這些，反映出這一區(qū)域商業(yè)進(jìn)展的基礎(chǔ)。有關(guān)調(diào)查還顯示，高新區(qū)吸引外區(qū)消費(fèi)的能力在日益增強(qiáng)，這一利好趨勢將吸引眾多商業(yè)運(yùn)營商進(jìn)駐（華宇名都城商業(yè)部分受到多個(gè)商家關(guān)注，證明了這一區(qū)域的商業(yè)潛力）。

同時(shí)，奧體中心周邊成為新的開發(fā)熱點(diǎn)，隨著重慶市奧林匹克體育中心工程的迅速推進(jìn)，體育中心周邊成為高新板塊新的開發(fā)熱點(diǎn)。目前除已引起市場極大關(guān)注的同創(chuàng)奧韻之外，立即啟動(dòng)的還有中華企業(yè)項(xiàng)目等，并為這一片區(qū)帶來超過20萬平方米的商業(yè)物業(yè)。另外，那個(gè)地點(diǎn)的開發(fā)重點(diǎn)還將向西部二郎科技園周邊轉(zhuǎn)移，高新區(qū)不僅是本市科技產(chǎn)業(yè)最集中的區(qū)域，同時(shí)也是房地產(chǎn)進(jìn)一步開發(fā)的崛起地，隨著二郎科技園各項(xiàng)配套設(shè)施的日趨完善，該區(qū)域有可能誕生出新的大項(xiàng)目，并得到市場的認(rèn)同，如天驕·美茵河谷等。

概況：高新區(qū)是1991年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的國家級(jí)高級(jí)技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。該板塊作為重慶市新興的科技開發(fā)新區(qū)，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)到區(qū)內(nèi)居住、流淌人口結(jié)構(gòu)都與其它主城區(qū)存在一定差不，這是新興商業(yè)產(chǎn)生的消費(fèi)基礎(chǔ)之一。高新區(qū)是本市IT、通訊、廣告及傳媒業(yè)進(jìn)展最集中的地區(qū)。

大渡口

商圈描述：大渡口的商業(yè)進(jìn)展之路是往都市副中心商圈邁出的，那個(gè)地點(diǎn)將成為副主城區(qū)西南部如大渡口全區(qū)以及巴南區(qū)魚洞、中粱山等的次級(jí)商圈。

業(yè)界分析：都市開發(fā)后勁十足。該區(qū)城區(qū)內(nèi)目前的都市開發(fā)要緊集中在兩個(gè)板塊，一是九宮廟一帶，其次是新區(qū)府周邊。在九宮廟板塊，那個(gè)地點(diǎn)先后出現(xiàn)了如新城明珠、春暉花園、天辰華府等項(xiàng)目，目前該區(qū)域誕生的金色世紀(jì)、秋實(shí)小區(qū)、遠(yuǎn)景天下等項(xiàng)目顯示著該區(qū)域樓市進(jìn)展的后勁。

同時(shí)，厚積薄發(fā)的新區(qū)府板塊改變了大渡口開發(fā)一直在九宮廟附近開發(fā)的局面，平衡了區(qū)域樓市的進(jìn)展布局。同時(shí)，交通改善將全面提升大渡口開發(fā)速度。輕軌、陳庹路的建成、長江路的拓寬及馬桑溪大橋、魚洞長江大橋的竣工，將全面完善大渡口的交通網(wǎng)絡(luò)，這些都將對(duì)區(qū)域帶來較大的改變。

另外，那個(gè)地點(diǎn)的商業(yè)規(guī)劃前景誘人。據(jù)悉，大渡口將在以后5年內(nèi)進(jìn)行商貿(mào)步行街項(xiàng)目的建設(shè)，以擴(kuò)大市場規(guī)模。同時(shí)將修建大型商貿(mào)步行街，以提升大渡口的整體都市功能。在區(qū)域整休迅速進(jìn)展的基礎(chǔ)上，大渡口雙山工業(yè)園有望成為下一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn)，市內(nèi)多家知名實(shí)力開發(fā)商已在此圈地，該片區(qū)將成為繼新區(qū)府開發(fā)板塊后的又一個(gè)新興區(qū)域。

概況：大渡口在區(qū)位上遠(yuǎn)離其它主城區(qū)，并在交通配套、商業(yè)進(jìn)展等方面稍遜于其它主城區(qū)的進(jìn)展，因此大渡口區(qū)在市民心目中的印象相對(duì)淡薄，但隨著該區(qū)域房地產(chǎn)的火熱開發(fā)，昔日不顯山露水的大渡口已逐漸在主城的開發(fā)中爭得一席之位，其對(duì)外區(qū)購房客戶的吸引力也在逐步加強(qiáng)，顯示出較強(qiáng)的進(jìn)展勁頭，以后大渡口的樓市進(jìn)展將更為全面。目前，該區(qū)常住人口約15萬人。

巴南區(qū)

商圈描述：巴南區(qū)受到關(guān)注，是從今年開始的，其中開始起步的商業(yè)物業(yè)不能不講是一個(gè)重要緣故。巴南區(qū)主城區(qū)有兩大片區(qū)，一是漁洞（區(qū)府所在地），一是以李家沱、花溪為帶動(dòng)性區(qū)域的南部新城。前者是現(xiàn)在還往常"商業(yè)不夠繁榮的帳"，后者是隨新區(qū)開發(fā)而涌現(xiàn)商機(jī)。

業(yè)界分析：該區(qū)城區(qū)內(nèi)目前的都市開發(fā)要緊集中在兩個(gè)版塊，一是漁洞新城、鄰大江廠等大型新遷企業(yè)，其次是李家沱、花溪為中心的南部新城周邊。在魚洞新城，出現(xiàn)如滕王閣等地產(chǎn)項(xiàng)目，李家沱、花溪為中心的南部新城周邊出現(xiàn)日月山莊、陽光美地等項(xiàng)目，顯示著該區(qū)域樓市進(jìn)展的后勁。同時(shí)，交通改善將提升巴南區(qū)開發(fā)速度。南坪---漁洞道路的拓寬及馬桑溪大橋、魚洞長江大橋的建設(shè)，將全面完善巴南區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)，這些都將對(duì)區(qū)域帶來較大的改變。

概況：巴南區(qū)是主城"南下戰(zhàn)略"的重點(diǎn)區(qū)域，在區(qū)位上遠(yuǎn)離其它主城區(qū)，原來在商業(yè)進(jìn)展等方面稍遜于其它主城區(qū)的進(jìn)展。但隨著該區(qū)域房地產(chǎn)的開發(fā)，其對(duì)外區(qū)購房客戶的吸引力也在逐步加強(qiáng)。目前，該區(qū)城區(qū)常住人口約20萬人。在廣安也逐漸形成商業(yè)地產(chǎn)的雛形，如浦東商業(yè)廣場等，這是一種潮流，也是一種趨勢。因此，星河商業(yè)城在概念上屬于商業(yè)休閑地產(chǎn)一類。2、規(guī)劃定位結(jié)合產(chǎn)品的性質(zhì)和市場調(diào)查以及區(qū)位特點(diǎn)，放棄純商業(yè)項(xiàng)目的定位，確立商住項(xiàng)目的方向。項(xiàng)目的總體定位為：現(xiàn)代休閑商住項(xiàng)目。具體規(guī)劃為：兩層半為商業(yè)項(xiàng)目，四層為住宅項(xiàng)目。商場與住宅為一個(gè)整體，并有各自相對(duì)獨(dú)立的系統(tǒng)和功能。3、產(chǎn)品定位星河商業(yè)城除了住宅功能外，在商業(yè)方面，要緊以大開間、開敞式為主，以差不多單位為框架，劃分合適的產(chǎn)權(quán)單位。－1F：以1/2車庫，1/2商業(yè)單位為主分割。1/2商業(yè)單位以開敞式布局為主，要緊經(jīng)營休閑餐飲。1F：大開間布局，分割產(chǎn)權(quán)單位。主題商業(yè)為女的世界（以深圳女的世界為樣板）。2F：大開間布局，分割產(chǎn)權(quán)單位。主題商業(yè)為男人世界（以深圳男人世界為樣板）。商業(yè)裙房屋頂：露天休閑廣場。住宅層架空。3-6層：住宅。4、功能定位功能定位是：充分挖掘商業(yè)地產(chǎn)的精髓，將主題商業(yè)和傳統(tǒng)商業(yè)有機(jī)的結(jié)合，女的世界和男人世界是主題商業(yè)在廣安的體現(xiàn)。同時(shí)，通過招商，引進(jìn)北京華聯(lián)商廈和王府井百貨等知名品牌以及國外品牌及經(jīng)營模式。對(duì)接女的世界和男人世界的商業(yè)主題。由于品牌商業(yè)的功能不同，因此，以大開間為主，有利品牌商業(yè)的打造。六、目標(biāo)客戶定位1、投資客戶定位?廣安區(qū)，廣安周邊地區(qū)的商業(yè)（散戶）投資商；?重慶、成都商業(yè)地產(chǎn)投資者；?重慶、成都、國內(nèi)及外商經(jīng)營零售商。?區(qū)縣經(jīng)商戶投資者；?其他行業(yè)轉(zhuǎn)行投資商。投資商鋪客戶群定位產(chǎn)權(quán)單位建面面積（m2）數(shù)量（個(gè)）比例%目標(biāo)客戶群1840045商業(yè)散戶投資者1＋1188020社會(huì)商業(yè)投資者2＋1263011周邊及商鋪投資者330156經(jīng)銷商3＋134105.5私企商業(yè)主4＋142-50106.0私企商業(yè)主大開間51-10086.5商業(yè)經(jīng)營者-1F1500特色美食城/租賃美食經(jīng)營者合計(jì)85001002、招商經(jīng)營商定位深圳商業(yè)地產(chǎn)的昨天和今天近年來，深圳商鋪營銷精彩紛呈，高潮迭起。從區(qū)位上來看，深圳商鋪市場由羅湖東門獨(dú)占鰲頭的局面已逐步演變?yōu)榱_湖東門商圈、福田華強(qiáng)北商圈、南山南油大道商圈三足鼎立之勢。

東門是深圳商業(yè)的起源和龍頭。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年度深圳市招商、在售商鋪面積100萬平方米，其中羅湖214000平方米占有21.4%，港人在深圳購物區(qū)域僅東門占了45%。

?東門概況

東門老街商業(yè)區(qū)，東起東門中路，西到新園路，北起曬步路，南抵深南東路北側(cè)，是深圳歷史最悠久的商業(yè)聚攏區(qū)。歷經(jīng)300年的墟市，50年的地鋪，10年的小店鋪，現(xiàn)在與現(xiàn)代的綜合百貨大樓共繁榮。

東門是目前深圳規(guī)模最大、商鋪?zhàn)蠲芗?、商品種類最齊全的商業(yè)旺區(qū)。東門老街由12條步行街相連，有40多家大型商場和千余小型商鋪在此安營扎寨，已投入運(yùn)營的商業(yè)面積超過70萬平方米，年?duì)I業(yè)額逾60億，年納稅額3億多，已躋身為全國聞名商業(yè)街。

東門的交通十分便利，距深圳火車站、羅湖邊檢站僅五分鐘車程，幾十路巴士直達(dá)羅湖口岸及市區(qū)各地。商樓林立的東門每日坐擁30—50萬人流，商品零售額約占全市商品零售總額50%。在東門購物顧客25%是香港人，消費(fèi)勁最強(qiáng)人群是青青年。

?東門商業(yè)構(gòu)成

東門商家要緊經(jīng)營服裝、皮具、鞋帽和化妝品類商品。解放路、二橫街、人民北３條主干步行街以服裝、小百貨為主流商品，形成了３條服裝街，立新路附近的白馬時(shí)裝城、明華服裝市場等也是大型服裝市場。服裝與小百貨占據(jù)了東門最要緊的商業(yè)面積。

中威商業(yè)廣場、越港商業(yè)中心和解放路綜合樓臨街鋪面主營化妝品、小飾物、皮革和箱包。立新路中段、新風(fēng)巷一帶重點(diǎn)突出鞋帽類經(jīng)營。友誼城、太陽百貨、天虹商場、茂業(yè)百貨、南塘商業(yè)廣場、百貨廣場、新2000廣場等大型百貨也相互廝殺，競爭激烈。

風(fēng)貌街是最具旅游價(jià)值的商業(yè)街，主營特色服飾、時(shí)尚精品、旅游紀(jì)念品和風(fēng)味食品等。永新商業(yè)城二樓是東南亞最大的工藝陶瓷專業(yè)市場，博雅附近現(xiàn)已形成最大規(guī)模的古玩、字畫市場。

?東門商鋪的售價(jià)和租價(jià)

東門商鋪的售價(jià)和租價(jià)由東門中、解放路、人民北路、二橫街、新園路依次降低:九龍城底層行行行金鋪的售價(jià)最高20萬/m2，每月租金2000元/m2，太陽廣場附近每月租金1200元/m2，二橫街每月租金500元/m2。本區(qū)域臨街一樓商鋪一般售價(jià)為10萬/m2左右，一樓不臨街的鋪位價(jià)格約在5-8萬/m2左右，二樓鋪位價(jià)格一般在4萬/m2左右，三樓約3萬/m2以下。

20平方米左右的“門臉房”極受買家青睞，銷售率近100%。而一樓不臨街的位置鋪面銷售一般，銷售率一般在60~85%左右。整體市場普遍“畏高”，各個(gè)商業(yè)物業(yè)均呈現(xiàn)樓層越高，銷售越困難的銷售局面。

最近東門商鋪銷售趨于困難，新銷售商鋪差不多采納反租形式以吸引投資者。各商鋪的反租租金一般每年8%，連續(xù)反租三年或以上。在繁華的地段如老街口，投資者普遍不擔(dān)心租不出去的情況，故一般無反租，但在金世界、新2000廣場等目前尚未興盛的地段，進(jìn)展商將反租作為變相折價(jià)的手段，以補(bǔ)償投資者近期收益的損失。北京商業(yè)地產(chǎn)的昨天和今天目前北京市商業(yè)總體規(guī)模較大，但人均商業(yè)面積仍顯不足。據(jù)統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料顯示，北京零售物業(yè)租賃需求不斷增加，再加上近年新落成的大型高級(jí)零售物業(yè)明顯減少，在經(jīng)歷了2000年的租金和氣回升后，目前北京的大型零售物業(yè)租金走勢漸趨平穩(wěn)。而超市、便利店等新型商業(yè)業(yè)態(tài)在北京商業(yè)中有較大進(jìn)展。2003年，新型業(yè)態(tài)的店鋪總數(shù)己達(dá)5100家，年零售額達(dá)到270多億元。商業(yè)的進(jìn)展為商業(yè)地產(chǎn)市場奠定了良好的經(jīng)濟(jì)背景和基礎(chǔ)。另一方面，北京舊城區(qū)的改造和危房拆遷使許多門面房、沿街老店面消逝，擁有資本的業(yè)主開始查找經(jīng)商出口，而新住宅社區(qū)強(qiáng)大的購買力和聚攏人氣的能力正是他們所看中的。北京科技會(huì)展中心配套公寓的商業(yè)地產(chǎn)曾發(fā)生過“一層商業(yè)第一天在幾個(gè)小時(shí)內(nèi)一搶而空，三天之內(nèi)，5000多平方米的三層商業(yè)用房全部賣完，銷售額達(dá)1億多元”的喜人狀況。接下來的曙光花園、怡景園、老番街都掀起過搶購熱潮，現(xiàn)代城商鋪甚至首開商業(yè)地產(chǎn)拍賣之先河。這類商業(yè)地產(chǎn)的紅紅火火，增強(qiáng)了投資者的信心，開發(fā)商更是看準(zhǔn)火候，將其視作開發(fā)的熱點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)差不多無可爭議地成為房地產(chǎn)業(yè)的新貴。

商業(yè)地產(chǎn)快速升溫不是偶然

商業(yè)地產(chǎn)快速升溫的局面并不是偶然現(xiàn)象，其顯露出的進(jìn)展?jié)摿τ啥喾N因素促成。

首先，從市場大環(huán)境來講，經(jīng)濟(jì)的迅猛進(jìn)展使北京商業(yè)氛圍更加活躍，宏觀商業(yè)氣候近年來不斷看好，各種新興行業(yè)的迅速進(jìn)展，為商鋪帶來了旺盛的需求。據(jù)信達(dá)行調(diào)研部所作的一項(xiàng)對(duì)北京市商業(yè)進(jìn)展市場機(jī)會(huì)的分析指出，商業(yè)在北京社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展中的作用顯著增強(qiáng)。2000年全年北京市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額1443億元；商業(yè)增加值為222.6億元，比1990年增長4倍，凈增178.7億元；商業(yè)稅收差不多成為財(cái)政收入的一個(gè)重要來源。而在大規(guī)模的都市改造拆遷中，又有大量的臨街商鋪被拆除，經(jīng)營者急需找到新的經(jīng)營場地，從而導(dǎo)致需求的進(jìn)一步擴(kuò)大；另外，大量商品住宅區(qū)的興起和成熟商圈的進(jìn)展.使這些地點(diǎn)都擁有強(qiáng)大的購買力和聚攏人氣的能力，商鋪?zhàn)匀粺崞饋怼?/p>

其次，從投資角度來講，目前商業(yè)地產(chǎn)的買家中，自用型和投資型占30：70％，在投資型買家中既有專業(yè)投資商也有稍有積蓄的人家，理性與盲目并存。目前個(gè)人投資渠道少之又少，股市不景氣，期貨又需要專業(yè)知識(shí)，只有投資房地產(chǎn)是比較穩(wěn)定而又相對(duì)簡單的資金出口。因此在房地產(chǎn)業(yè)中，商鋪只要處于成熟區(qū)域，擁有穩(wěn)定的客源，回報(bào)率比住宅、寫字樓要高出許多。另外，國內(nèi)外的許多連鎖機(jī)構(gòu)，如日本的華堂、正大集團(tuán)的易初蓮花等都在抓緊時(shí)刻在京城布點(diǎn)，“圈地”，搶占市場，這也是造成北京商業(yè)地產(chǎn)處于買方市場，供不應(yīng)求的緣故之一。

業(yè)內(nèi)人士可能，在今后專門長一段時(shí)期里，市場對(duì)商鋪的總體需求量仍然會(huì)保持持續(xù)增長的態(tài)勢。

商業(yè)地產(chǎn)市場細(xì)分狀況

目前，住宅商業(yè)地產(chǎn)的功能要緊分為兩種：服務(wù)于小區(qū)內(nèi)部和服務(wù)于小區(qū)外部。服務(wù)于小區(qū)內(nèi)部的商業(yè)地產(chǎn)要緊以居民為服務(wù)對(duì)象，以綜合經(jīng)營各類、各層次的消費(fèi)品為主。在功能設(shè)定上則結(jié)合小區(qū)業(yè)主的消費(fèi)檔次、消費(fèi)需求、消費(fèi)心理、生活適應(yīng)而設(shè)定。商鋪店面一般在40-120平方米之間，服務(wù)種類也比較齊全，能夠滿足居民的日常生活所需，要緊有便利店、發(fā)廊、洗染店、花店、郵局、銀行等，如“世紀(jì)城”、“朗琴園”等。而服務(wù)于小區(qū)外部的商鋪，功能上則是綜合考慮周邊商業(yè)態(tài)勢及街區(qū)功能，店鋪面積一般較大，在1000平方米以上，格局規(guī)整、視野開闊，要緊有大型超市、各種專賣店，大型商場等，如“今日家園”、“似海怡家”、“現(xiàn)代城”等。商業(yè)地產(chǎn)在整個(gè)新興社區(qū)的規(guī)劃之初本確實(shí)是作配套之用，一方面能夠更好地滿足小區(qū)居民生活便利，另一方面開發(fā)商也能夠憑此賣個(gè)好價(jià)鈔票。

商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格一般都高出住宅平均房價(jià)的2-3倍左右。按照區(qū)位及住宅社區(qū)的類型不同，商業(yè)地產(chǎn)市場也有細(xì)分。

一類是概念型商業(yè)地產(chǎn)，如以“歐式商業(yè)步行街”概念炒作成功的“現(xiàn)代城”、“歐陸經(jīng)典”、“珠江駿景”及“老番街”。這些住宅商業(yè)地產(chǎn)已一改過去純粹的配套服務(wù)功能，開發(fā)商愈加注重突出項(xiàng)目的概念和主題包裝。而就市場反饋來看，概念型住宅商業(yè)地產(chǎn)的招商效果也令人中意?，F(xiàn)代城商業(yè)地產(chǎn)面積約20000平方米，售價(jià)為每平方米20000—23000元，租金為25—28美金／月，目前已差不多售完。建外SOHO有8萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)，每平方米價(jià)格在28000元至30000元之間，面積都在200平方米以上，盡管是期房，但現(xiàn)在差不多銷售了70％?！爸榻E景”共1萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)，目前差不多銷售了90％。位于亞運(yùn)村以東的“歐陸經(jīng)典”，出售面積為20000平方米，售價(jià)為每平方米13000-21000元，而位于朝陽門外的老番街，有4000平方米的商業(yè)地產(chǎn)面積，平均售價(jià)為25000元／平方米，目前這兩個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)也差不多售謦。

另一類是潛力型商業(yè)地產(chǎn)。相關(guān)于借助炒作概念而走俏市場的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，某些住宅商業(yè)地產(chǎn)無需炒作卻也熱銷，這要緊得益于其巨大的市場潛力。如位于亞運(yùn)村的“風(fēng)林綠洲”，由于與奧運(yùn)村及奧運(yùn)會(huì)場館預(yù)留地毗鄰，周邊的道路、市政設(shè)施規(guī)劃完備，人氣凝聚力強(qiáng)大，近幾年內(nèi)的市場潛力不容忽視，是難得的投資寶地，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格大約在13000-16000元／平方米。位于五棵松的“百朗園”，10000平方米的商業(yè)地產(chǎn)面積，售價(jià)為10000元／平方米，目前已差不多售完。位于亞運(yùn)村的“九臺(tái)2000”，商業(yè)地產(chǎn)面積為4000平方米，售價(jià)為19800元／平方米，銷售率達(dá)80％，潛力型商業(yè)地產(chǎn)嬌人的銷售業(yè)績亦要緊得意于其潛在的進(jìn)展優(yōu)勢，進(jìn)展前景寬敞。

再有一類為成熟商圈住宅商業(yè)地產(chǎn)。其憑借有利位置，抓住市場需求點(diǎn)，部分住宅商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目雖價(jià)格不菲但仍能制造佳績。位于雙安商場西側(cè)的北京科技會(huì)展中心確實(shí)是一個(gè)開發(fā)商和投資商雙贏的案例，近3000平方米(建筑面積)商業(yè)地產(chǎn)面積在剛推出市場時(shí)即被一搶而空。還有位于東三環(huán)中國國際展覽中心旁的國展家園，有10000平方米的商業(yè)地產(chǎn)面積，售價(jià)約為23000元／平方米，目前已差不多售完。這類旺地的商業(yè)地產(chǎn)，周邊的商業(yè)已形成一定氣候，擁有大量而且穩(wěn)定的消費(fèi)群體，在位置和人氣上占有絕對(duì)優(yōu)勢。因此投資風(fēng)險(xiǎn)小，投資回報(bào)率高，一般業(yè)主的回收期僅為6年，大大短于通常10年的回收期。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)注重實(shí)力

開發(fā)商和投資者關(guān)于住宅商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和投資均表現(xiàn)出極大的熱情。但在房地產(chǎn)市場競爭激烈的今天，買家可選擇的空間專門大，進(jìn)展商的產(chǎn)品能否在實(shí)際問題上領(lǐng)先于其他項(xiàng)目至關(guān)重要。沒有過硬的實(shí)力，沒有獨(dú)到的創(chuàng)意，開發(fā)商將寸步難行。商鋪不是講講概念，注重一下戶型、注重一下環(huán)境就能夠好賣。許多開發(fā)商在項(xiàng)目前期進(jìn)行整體規(guī)劃時(shí)就聘請(qǐng)專業(yè)公司從建筑結(jié)構(gòu)、主題定位、消費(fèi)人群定位、行業(yè)組合、店鋪劃分、銷售模式等方面進(jìn)行詳細(xì)策劃，力求將項(xiàng)目完美的推向市場。而投資商則表現(xiàn)得愈加“挑剔”嚴(yán)格的講，住宅商業(yè)地產(chǎn)在商業(yè)操作方面存在一定的局限性，能夠在服務(wù)于本住宅區(qū)內(nèi)部人群的同時(shí)兼顧吸引外來顧客光臨是最為理想的效果。因此，在選擇店鋪時(shí)，投資商所關(guān)懷的問題普遍集中在：樓層、格局、通透性、停車位、營業(yè)時(shí)刻、項(xiàng)目周邊行業(yè)、獨(dú)立出入口、物業(yè)治理機(jī)構(gòu)和政策、住宅的固定消費(fèi)群體以及住宅樓的電梯是否可直通商業(yè)地產(chǎn)部分等。這些問題直接關(guān)系到項(xiàng)目的招商效果和日后運(yùn)作難易。

事實(shí)上，在商鋪開發(fā)方面，開發(fā)商確實(shí)普遍缺乏經(jīng)驗(yàn)。即使是一些看起來銷售得專門成功的項(xiàng)目商鋪也是如此?！蔽覀円婚_始也沒有想到商鋪會(huì)這么好賣?！边@是專門多開發(fā)商的原話。事實(shí)上專門多開發(fā)商對(duì)商鋪銷售狀況如此之好并無心理預(yù)備，而且專門多在商鋪的開發(fā)上還走了許多彎路。比如，有幾家樓盤的商業(yè)地產(chǎn)在最初規(guī)劃的時(shí)候只是一個(gè)大商場，然而開發(fā)商專門快發(fā)覺，如此大面積的商場可能并不適合商業(yè)上操作，假如對(duì)商鋪進(jìn)行了有效的切分，把商業(yè)地產(chǎn)變成臨街的專門小的店鋪，如此就能夠減輕投資者的投資負(fù)擔(dān)。從更廣的層面看，專門多開發(fā)商還有專門大的疑慮，某些項(xiàng)目盡管有商業(yè)地產(chǎn)但也一直不敢動(dòng)，專業(yè)人員服務(wù)缺乏問題尤為突出。

商鋪的開發(fā)對(duì)當(dāng)前的開發(fā)商提出了新的挑戰(zhàn)。成功的商鋪開發(fā)會(huì)帶動(dòng)社區(qū)其他物業(yè)的銷售，社區(qū)其他物業(yè)的銷售也會(huì)促進(jìn)商鋪的開發(fā)，這會(huì)給市場帶來更好的良性循環(huán)，會(huì)逼迫開發(fā)商更重視包括商業(yè)物業(yè)在內(nèi)的物業(yè)形態(tài)、物業(yè)格局。當(dāng)前內(nèi)銷住宅競爭壓力專門大，盡管專門多項(xiàng)目沒有降價(jià)，但開發(fā)商對(duì)品質(zhì)方面卻特不重視，使項(xiàng)目性價(jià)比更高。目前，住宅利潤已開始回落，投資商也特不慎重，需要查找新的出口，而商鋪成為那個(gè)突破口的可能性極大。

商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值及風(fēng)險(xiǎn)

首先，住宅商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)高。一般來講，投資住宅的回報(bào)率為10％左右，而投資住宅商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率則高達(dá)15％至17％，投資購買商鋪大約6至10年即可收回成本。許多樓盤的住宅商業(yè)地產(chǎn)在銷售或招租時(shí)還有各種優(yōu)惠，假如看好了一個(gè)旺區(qū)旺樓，依照自己的經(jīng)濟(jì)承受能力用貸款和部分資金支付住宅商業(yè)地產(chǎn)房款，再用以后收取的租金還貸，這是比較劃算的。其次：投資住宅商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)于投資住宅及寫字樓的風(fēng)險(xiǎn)小。要緊由于有商業(yè)地產(chǎn)的樓盤多處于成熟區(qū)域，已有一段時(shí)期的附近客源積存，樓盤業(yè)主入住后，面積只占社區(qū)專門小部分比例的住宅商業(yè)地產(chǎn)，比較好經(jīng)營，擁有良好與穩(wěn)定的社區(qū)客源。只要充分了解樓盤業(yè)主們?nèi)粘５纳钸m應(yīng)和需求，住宅商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營內(nèi)容及風(fēng)格專門容易與客戶需求相吻合，因此贏利前景看好。

投資商業(yè)地產(chǎn)盡管贏利前景看好，但并不是所有商業(yè)地產(chǎn)差不多上賺鈔票的，因此緣故是多方面的，有項(xiàng)目自身?xiàng)l件的限制，有投資商實(shí)力的欠缺，也有經(jīng)營者經(jīng)驗(yàn)不足等等。不管投資者自營、出租，依舊轉(zhuǎn)手出售，所面臨的最大問題將是“時(shí)刻”問題，也確實(shí)是商戶通常講的“養(yǎng)店鋪的時(shí)刻”。在商業(yè)氛圍尚不成熟的時(shí)期，商業(yè)地產(chǎn)投資者將承受相當(dāng)一段時(shí)刻的低迷期，投資的前幾年內(nèi)店鋪有可能出現(xiàn)零收益，這關(guān)于經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的投資商確實(shí)是不小的考驗(yàn)。因此，投資者要正確評(píng)估自身的承受能力，在核算回報(bào)率時(shí)應(yīng)充分考慮時(shí)刻因素。另外，投資者也不能盲目跟風(fēng)，關(guān)于項(xiàng)目炒作的新概念、新思路多采取審慎觀望態(tài)度。

此外，了解一些商業(yè)地產(chǎn)投資常識(shí)也是幸免增加風(fēng)險(xiǎn)的潛在因素。在前期購買環(huán)節(jié)時(shí)要特不注意：首先，商業(yè)建筑的土地出讓全要比住宅高，土地出讓年限只有40年；第二，在貸款政策方面，住宅商業(yè)地產(chǎn)的貸款是6成10年，利率是6.25％。但只有工程到了具備竣工備案條件后，銀行才會(huì)放款。因此，住宅商業(yè)地產(chǎn)貸款的月供是在房子立即投入使用時(shí)才發(fā)生。第三，住宅商業(yè)地產(chǎn)不是按套銷售，而是按最小銷售面積銷售。具風(fēng)光積標(biāo)準(zhǔn)因項(xiàng)目而異，有100平方米的，也有1000平方米的，也有不打散賣的。在后期使用過程中以及硬件配備上也應(yīng)注意：第一，水、電、氣、熱等需按專門的商業(yè)市政標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)；第二，物業(yè)治理費(fèi)高于一般住宅，一般在10元／月／平方米左右；第三，依照經(jīng)營范圍，各行業(yè)的主管部門對(duì)房屋有些專門要求，如餐飲業(yè)要專設(shè)污水隔油池等專門設(shè)備；第四，由于按面積出租，剛性的空置是住宅商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營不可幸免的。

大量的投資者和開發(fā)商都將目光投向了商業(yè)地產(chǎn)市場，“商鋪是金”的講法差不多深入人心。在商鋪投資和開發(fā)方面，交通便利、人流易達(dá)的地點(diǎn)無疑是最重要的，周邊商業(yè)是否差不多或者預(yù)期成熟，周邊是否有重要的顧客來源也是考察商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的重要因素。從近期北京市住宅商業(yè)地產(chǎn)的銷售普遍較好的情況看，商業(yè)地產(chǎn)市場前景樂觀。重慶商業(yè)地產(chǎn)的昨天和今天在重慶，目前，主城區(qū)已集中了華聯(lián)商廈、北京華聯(lián)、太平洋百貨、百盛、王府井、銀太百貨、新一佳、諾瑪特、家樂福、沃爾瑪?shù)葒鴥?nèi)外知名的零售