xxxx中心片區(qū)項目市場調(diào)研報告曲靖商業(yè)市場研究曲靖住宅市場研究曲靖酒店市場研究曲靖寫字樓市場研究【報告框架】&1--商業(yè)篇xx商業(yè)正由快速發(fā)展向結(jié)構(gòu)調(diào)整階段演進；發(fā)展階段市場表現(xiàn)經(jīng)營模式贏利模式標(biāo)志節(jié)點起步期結(jié)構(gòu)調(diào)整期快速發(fā)展期穩(wěn)步發(fā)展期各個居住區(qū)、交通匯聚點出現(xiàn)少量、低檔次商業(yè)商業(yè)快速發(fā)展，經(jīng)營檔次、結(jié)構(gòu)發(fā)生飛躍散鋪向集中、規(guī)?；虡I(yè)形式演變規(guī)?；虡I(yè)、大型購物形態(tài)商業(yè)中心浮出市場城市發(fā)展較為落后，市政配套設(shè)施處在規(guī)劃中市政配套正在完善，集中市場、步行街出現(xiàn)由街鋪、步行街向集中商業(yè)發(fā)展；大型商業(yè)機構(gòu)進入，商業(yè)水平穩(wěn)步上升自有住宅底商經(jīng)營或出租為主商鋪基本市場化，經(jīng)營和銷售同時存在商鋪市場化，銷售成為核心贏利手段銷售不是實現(xiàn)收益的最終手段，持有出租為主營業(yè)收入+租金收入營業(yè)收入+租金收入+銷售收入銷售收入+租金收入銷售收入+租金收入xx商業(yè)發(fā)展階段【商業(yè)環(huán)境研究】800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展綜合業(yè)種的業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)形式轉(zhuǎn)型商業(yè)形式消費者價格敏感多選擇，自由購物空間體驗式的購物需求個性消費——歐美經(jīng)濟發(fā)展的經(jīng)驗證明，當(dāng)城市的人均GDP達到4000美金以上時，人們單純購物的時間會明顯縮短，此時融合休閑、娛樂與購物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。人均GDP城市化率25%45%70%85%95%商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟相匹配的原始狀態(tài)人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金；城市化水平在45%以下商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級，取代了農(nóng)業(yè)時代的地攤、集貿(mào)市場，商品為城市生活提供基本保障人均GDP位于2000~4000美金；城市化水平在45%以上70%以下商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛躍，多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)出現(xiàn)，如大型百貨、綜合超市、專賣店、精品店等人均GDP位于4000~8000美金；城市化水平在70%以上90%以下超越傳統(tǒng)商業(yè)范疇的廣義商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，

SHOPPINGMALL、大型購物中心、旅游商業(yè)地產(chǎn)、物流等綜合型商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)人均GDP位于8000~20000美金；城市化水平在90%以上廣義性商業(yè)的升華轉(zhuǎn)型，主題性的購物公園等極具個性消費的場所出現(xiàn)+商業(yè)及業(yè)態(tài)發(fā)展演變城市經(jīng)濟發(fā)展與商業(yè)形式發(fā)展的關(guān)系界定模型【商業(yè)環(huán)境研究】昆明xx昆明：城市化率70%專業(yè)賣場、大型購物廣場、MALL及個性化商業(yè)形態(tài)xx：城市化率55.8%多業(yè)態(tài)的組合、自由的購物空間將出現(xiàn)麒麟巷玄武路麒麟花園商圈文化路步行街阿詩瑪商圈南城門商圈麒麟南路xx市商業(yè)發(fā)展呈線狀分布，商業(yè)網(wǎng)點相對集中，依托主要商街麒麟南路，發(fā)展臨街商業(yè)?；旧希瑇x的商圈都是集中在麒麟南路沿線及支路，商業(yè)最集中的商業(yè)帶自南城門開始向北延伸至麒麟花園。沿線的商圈具體包括：1、麒麟花園商圈2、阿詩瑪商圈3、南城門商圈大型商場包括美佳華購物廣場、xx新百大、百貨大樓、滇東商場、中天購物中心、金城百貨等?！旧虡I(yè)環(huán)境研究】城市發(fā)展滯后，但商業(yè)集中度過高；城區(qū)內(nèi)經(jīng)營中的集中型商業(yè)以百貨為主，由于經(jīng)營能力及檔次的不同，經(jīng)營狀況不一?，F(xiàn)行的商業(yè)已涵蓋了中檔到高檔的定位區(qū)間，檔次定位上沒有明顯空間。大眾的、貼近生活的商業(yè)經(jīng)營情況一般較好，時尚的、偏高端的商業(yè)卻鮮有人氣，中高端百貨消費嚴(yán)重外流。中高檔：中天購物中心、金城百貨、摩爾購物中心中檔:美佳華商業(yè)廣場、新百大、財富中心中低檔:老百貨大樓、滇東商場、都市商場都市商城麒麟商業(yè)廣場xx新百大滇東商場xx百貨大樓中天購物金城百貨財富中心吉瑪特超市新家園超市好吉利超市吉瑪特超市樂萬家超市潛在的商業(yè)項目大型超市集中型百貨炮團項目時代廣場金都國際摩爾購物廣場萬和國際城【商業(yè)市場研究-集中商業(yè)】名稱商業(yè)規(guī)模開業(yè)時間檔次商業(yè)形態(tài)主力業(yè)態(tài)經(jīng)營現(xiàn)狀已有商業(yè)中天購物中心30000㎡2011年中高端商場百貨差摩爾購物中心15000㎡2011年中高端商場百貨差金城百貨18000㎡2010年中高端商場百貨差財富中心80,000㎡2011年中高端專業(yè)市場超市、紅星美凱龍一般xx新百大6000㎡2010年中端商場家電、服飾一般麒麟商業(yè)廣場50000㎡2009年中端商場超市、百貨一般xx百貨大樓2500㎡2000年中低端商場百貨一般滇東商場7500㎡2004年綜合商場運動、超市較好吉瑪特超市（交通店）10000㎡2001年超市超市較好吉瑪特超市（建設(shè)店）8000㎡2006年超市超市較好華盛國際12000㎡未開業(yè)中高端商場國美電器------在建商業(yè)時代廣場30000㎡------中高商場------------規(guī)劃商業(yè)金都國際100000㎡------中高端商場+商業(yè)街------------炮團項目200000㎡------中高端商場+商業(yè)街------------麒麟嘉城200000㎡------中高端商場+商業(yè)街------------【商業(yè)市場研究-集中商業(yè)】經(jīng)營中集中商業(yè)物業(yè)體量面積約為27萬㎡，潛在規(guī)劃商業(yè)項目總體量約50萬㎡，商業(yè)體量已超越人均商業(yè)擁有面積的警戒線；

在xx商業(yè)中起到了一定的升級換代的作用；從內(nèi)部感受看，整體規(guī)劃一般，人流導(dǎo)向性不強；受限于規(guī)模，休閑娛樂功能較少，購物中心商業(yè)價值沒有得到完全體現(xiàn)。麒麟商業(yè)廣場開啟了xx集中商業(yè)的先河，在一定程度上突破xx固有商業(yè)形態(tài)，但內(nèi)部規(guī)劃存在的問題仍然沒有改變xx集中商業(yè)較為弱勢的局面。xx集中商業(yè)代表：麒麟商業(yè)廣場【商業(yè)市場研究-集中商業(yè)】項目名稱

美佳華商業(yè)廣場

項目位置

交通路與麒麟北路的交匯處開業(yè)時間

2009年4月底商業(yè)面積

50,000㎡

商業(yè)形態(tài)

購物中心項目周邊狀況

麒麟中心區(qū)核心位置，交通方便，周邊商業(yè)氛圍濃厚層數(shù)

地上4層，半地下1層，地下2層招商率

90%以上經(jīng)營狀況

好租金元/㎡/月開盤售價業(yè)態(tài)分布

-1F：超市；30自持地下半層：服飾、電器、服務(wù)配套等；150200001F：服飾精品、運動等；200均價31000，最高70000元2F：男女服飾等；130250003F:兒童樂園、餐飲、美容美發(fā)等6070004F：服務(wù)配套、辦公等；——代表商家

沃爾瑪、肯德基、蘇寧、必勝客、JACK&JONES、BALENO等xx集中商業(yè)代表：滇東商城、xx新百大二者區(qū)位優(yōu)勢明顯，屬于麒麟南路商業(yè)氛圍最為濃厚區(qū)域，但受限于內(nèi)部規(guī)劃不當(dāng)，各業(yè)態(tài)雜亂分布，定位偏中低端，雖有肯德基、國美等主力店的帶動，但商業(yè)價值沒有完全挖掘。【商業(yè)市場研究-集中商業(yè)】項目名稱

滇東商場購物廣場

項目位置

麒麟?yún)^(qū)南寧西路開業(yè)時間

2004年商業(yè)面積

7,500㎡

商業(yè)形態(tài)

綜合商場招商情況

一層服飾類較差，出現(xiàn)空鋪現(xiàn)象，其余3層較好。經(jīng)營狀況

較好租金：元/㎡/月

售價：元業(yè)態(tài)分布

1F：服飾、運動用品等；150-180——2F：超市；80-100——3F:電器等50-60——4F：家具等等；40——代表商家

YYSPORT、福萬家超市等項目名稱

xx新百大

項目位置

麒麟?yún)^(qū)麒麟南路開業(yè)時間

2007年9月商業(yè)面積

6000㎡商業(yè)形態(tài)

綜合商場項目周邊狀況位于核心商圈麒麟南路上，周邊商業(yè)氛圍濃厚。層數(shù)地上4層經(jīng)營狀況一般租金：元/㎡/月

售價：元業(yè)態(tài)分布

1F：化妝品、皮具皮鞋鐘表、數(shù)碼器材；14~25%扣點——2F：服飾類；14~25%扣點——3F:針織用品、床上用品、文體用品、14~25%扣點——4F：童裝、餐飲等14~25%扣點——代表商家

國美、肯德基、雅戈爾等商業(yè)業(yè)面面積積一一期期3萬㎡㎡，，xx第一一個個真真正正意意義義上上的的百百貨貨商商場場!中天天購購物物中中心心一一個個周周至至少少要要發(fā)發(fā)4、5次打打折折促促銷銷信信息息到到手手機機上上，，基基本本上上也也沒沒時時間間去去逛逛，，去去了了也也是是接接孩孩子子時時隨隨便便逛逛逛逛，，那那里里停停車車很很麻麻煩煩，，要要買買的的東東西西我我一一般般還還是是去去昆昆明明購購買買。?！钆渴縳x集中中商商業(yè)業(yè)代代表表：：中中天天購購物物中中心心【商業(yè)業(yè)市市場場研研究究-集中中商商業(yè)業(yè)】項目名稱

中天購物中心項目位置

麒麟?yún)^(qū)麒麟南路開業(yè)時間

2011年3月商業(yè)面積

30,000㎡商業(yè)形態(tài)

商場項目周邊狀況位于核心商圈麒麟南路上，周邊商業(yè)氛圍濃厚。層數(shù)地上4層經(jīng)營狀況差租金：元/㎡/月售價：元業(yè)態(tài)分布

-1F美好家園1F：化妝品、精品；250-400650002F：女裝、精品皮具；100-150450003F:潮流、運動服飾類；4F：男裝商務(wù)服飾類6024000代表商家

美好家園超市、肯德基等盡管開業(yè)業(yè)以來，，金城百百貨管理理團隊力力求打造造xx中高檔百百貨商場場，但包包括中天天購物中中心在內(nèi)內(nèi)，經(jīng)營營狀況一一直較差差，沒有有人氣。。——金城百貨貨市場部部經(jīng)理xx集中商業(yè)業(yè)代表：：金城百百貨【商業(yè)市場場研究-集中商業(yè)業(yè)】項目名稱

金城百貨項目位置

麒麟?yún)^(qū)麒麟南路開業(yè)時間

2011年7月商業(yè)面積

18,000㎡商業(yè)形態(tài)

商場項目周邊狀況位于核心商圈麒麟南路上，周邊商業(yè)氛圍濃厚。層數(shù)地上4層經(jīng)營狀況差租金：元/㎡/月售價業(yè)態(tài)分布

1F：化妝品、精品；200380002F：女裝、精品皮具；120200003F:潮流服飾類；4F：男裝商務(wù)服飾類80自持代表商家

周大福等xx未來集中中商業(yè)代代表：明明珠東方方城（炮炮團項目目）項目占地面積(㎡)200,000總建筑面積(㎡)474,900容積率2.37商業(yè)占地面積(㎡)128,000建筑面積(㎡)234,900停車位2,500容積率1.8住宅占地面積(㎡)57,000建筑面積(㎡)200,000容積率3.5酒店占地面積(㎡)15,000建筑面積(㎡)40,000容積率2.6項目地處處xx市中心區(qū)區(qū)黃金位位置，是是目前xx少有的高高規(guī)格綜綜合體項項目，目目前已強強勢招商商引入知知名百貨貨超市大大潤發(fā)、、橫店院院線兩大大主力店店，如此此體量的的商業(yè)建建成對xx商業(yè)市場場的影響響將不可可估量；；但目前前由于開開發(fā)商內(nèi)內(nèi)部資金金問題，，項目遲遲遲未見見動工開開建。【商業(yè)市場場研究-集中商業(yè)業(yè)】xx未來集中中商業(yè)代代表：金金都國際際、華盛盛國際華盛國際際和（二二期）時時代廣場場均位于于xx中央商務(wù)務(wù)區(qū)核心心，麒麟麟路與南南寧路的的雙軸交交匯處，，南北通通達，東東西貫通通。華盛國際際總建筑筑面積為為32838.36㎡時代廣場場總建筑筑面積為為52014.84㎡目前，一一期即將將交付使使用，二二期時代代廣場也也進入工工程后期期施工階階段。兩個項目目建成后后將為xx城市的商商業(yè)發(fā)展展注入新新的活力力，還將將營造更更高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的新城城市商業(yè)業(yè)廣場，，金都國國際或?qū)⒊蔀閤x最具代表表性的城城市建筑筑名片。。金都國際際項目占占地約50畝，總建建筑面積積27.6萬㎡，其其中商業(yè)業(yè)面積10萬㎡，涵涵蓋商場場、酒店店、寫字字樓、酒酒店式公公寓、住住宅等物物業(yè)類型型，建成成后主建建筑高168米，為xx的第一高高樓。目前項目目的具體體規(guī)劃指指標(biāo)有所所變動，，項目仍仍在形象象展示區(qū)區(qū)，還未未開始施施工建設(shè)設(shè)?！旧虡I(yè)市場場研究-集中商業(yè)業(yè)】項目名稱入市時間商業(yè)體量商業(yè)類型面積區(qū)間銷售價格銷售情況備注財富中心2010年9月8萬㎡商業(yè)街+商業(yè)街40—500㎡商業(yè)街1F3萬2F1.8萬3F0.8萬底商1.5萬僅剩6間大面積商鋪紅星美凱龍和家樂福不在售賣范圍內(nèi)，可售面積為商業(yè)街及底商麒麟嘉城2011年3月1.1萬㎡一期底商70—300㎡均價1.5萬65%

文津苑2011年7月1.3萬㎡集中商業(yè)20—86㎡6000元—9萬90%xx少有的商場做小面積分割銷售的項目，共4層，僅銷售1—2層，美鄰彼岸2010年初9000㎡社區(qū)商業(yè)300—2400㎡一托二均價1.8萬還剩3間商鋪中天嘉園2009年9月3萬㎡集中商業(yè)45—300㎡6萬元售罄返祖銷售，年回報率為5.3%金城百貨2010年3月1.8萬㎡集中商業(yè)20—450㎡外街3.8萬內(nèi)街1.8萬86%分銷售產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)兩種方式嘉悅廣場2009年10月1.2萬㎡底商60—180㎡2.4—3.6萬元售罄——匯寶中心2010年5月2.5萬㎡底商100—700㎡均價3萬90%寫字樓產(chǎn)品無法銷售后改成商務(wù)公寓銷售龍澤園2010年12月一期1.5萬㎡底商80—240㎡一托二均價1.8萬95%——【商業(yè)市場場研究-在售商業(yè)業(yè)】在售商業(yè)業(yè)以配套套型社區(qū)區(qū)商業(yè)為為主，單單個項目目體量規(guī)規(guī)模較小小，除個個別項目目帶政策策銷售外外，其余余均為正正常銷售售，銷售售周期一一般較長長。分布特點點：xx專業(yè)市場場以家具具、建材材為主，，集中分分布于麒麒麟北路路以及紫紫云路等等城市外外圍路段段，與臨臨街同類類型商鋪鋪形成規(guī)規(guī)模效應(yīng)應(yīng)；名稱面積（㎡）珠江商場（小商品批發(fā)）5,000張三口建材市場52,000東關(guān)建材市場4,500滇東北建材市場3,000萬家樂家私3,990全友家私3,000曲紡家具城6,000麒麟家具城30,000曲紡家具批發(fā)市場14,400時代燈具6,100麒麟家具城萬家樂家私東關(guān)建材燈具城全友家私珠江商場張三口建材市場滇東北建材市場曲紡家具批發(fā)市場曲紡家具城專業(yè)批發(fā)發(fā)市場規(guī)規(guī)模較大大、業(yè)態(tài)態(tài)檔次參參差不齊齊，分布布在城市市次要干干道上，，具備一一定的輻輻射能力力?！旧虡I(yè)市場場研究-專業(yè)市場場】曲紡家具具城現(xiàn)有經(jīng)營營戶近一一百五十十多家，，租金區(qū)區(qū)間在40-60元/㎡，規(guī)模模較大，，品牌齊齊全，是是xx經(jīng)營的時時間長且且較大的的家居市市場；主主要經(jīng)營營各種家家居家具具用品。。東關(guān)建材材市場瀟湘路與與紫云路路交叉口口旁，租租金區(qū)間間在50-70元/㎡，主要要銷售燈燈具、建建材、木木材、油油漆等，，現(xiàn)有經(jīng)經(jīng)營戶近近百家，，目前經(jīng)經(jīng)營狀況況良好，，現(xiàn)主要要銷向部部分縣市市。張三口建建材市場場現(xiàn)有經(jīng)營營戶近一一百五十十多家，，租金區(qū)區(qū)間在40-50元/㎡，規(guī)模模較大，，品牌齊齊全，經(jīng)經(jīng)營的時時間長，，是xx市較大的的建材市市場；主主要經(jīng)營營瓷磚、、地板、、衛(wèi)浴、、油漆等等，配件件的銷售售量較大大?！旧虡I(yè)市場場研究-專業(yè)市場場】xx街鋪調(diào)研研情況xx各類型業(yè)業(yè)種呈現(xiàn)現(xiàn)較為明明顯的““扎堆””現(xiàn)象，，每條商商業(yè)街均均有主力力業(yè)態(tài)支支撐。

指標(biāo)路段主力業(yè)態(tài)租金元/月/㎡經(jīng)營狀況

指標(biāo)路段主力業(yè)態(tài)租金元/月/㎡經(jīng)營狀況麒麟南路服飾400-800，最高1000較好麒麟東路餐飲西段：200-300，東段20-50較好教場東路服務(wù)配套80-130較好麒麟巷餐飲休閑娛樂800-1000較好教場西路汽修30-75良好前北路以南小商品批發(fā)250-400較好交通路服務(wù)配套120-200較好前北路以北廣告噴繪250-400較好寥廓南路電腦數(shù)碼180-250一般玄壇路中檔服飾200-260一般寥廓北路汽修30-80良好書院路書畫、花草30-200較好南寧東路餐飲、服務(wù)配套餐飲類：50-90，服飾類：150-180良好珠江源廣場步行街服飾、精品150左右一般南寧西路以西手機數(shù)碼300-700較好建設(shè)路餐飲、配套30-200較好麒麟北路建材、服飾、服務(wù)配套北段（家居）：50左右；南段：100-300南段較好，北段一般文化路床上用品、服飾200-500較好麒麟西路服飾、服務(wù)配套東段：70-300較好珍珠街食品批發(fā)70-100較好西關(guān)街休閑娛樂30-80較好瀟湘路旅館住宿20-100一般環(huán)城東路建材專業(yè)市場45-70較好姜家巷餐飲、汽修20-50較好食品街餐飲、農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品30-80一般梅苑巷餐飲、配套20-60較好【商業(yè)市場場研究-商業(yè)街】分布特點點：xx市休閑娛娛樂業(yè)態(tài)態(tài)較為缺缺乏，現(xiàn)現(xiàn)有的普普遍檔次次低、分分布零散散，存在在一定市市場空白白；分布布集中在在西片區(qū)區(qū)，較為為集中區(qū)區(qū)域為麒麒麟巷、、麒麟東東路東段段、麒麟麟南路以以及西關(guān)關(guān)街；地段業(yè)態(tài)特點麒麟巷酒吧一條街西關(guān)街足浴按摩一條街麒麟南路電影院、培訓(xùn)、ktv等麒麟東路東段酒吧、網(wǎng)吧、咖啡屋等【商業(yè)市場場研究-商業(yè)街-休閑娛樂樂】特色休閑閑型、體體驗型業(yè)業(yè)態(tài)較為為缺乏，，消費頻頻次及經(jīng)經(jīng)營狀況況較好，，存在一一定市場場空白；；于2005年規(guī)劃開開發(fā)步行行街；區(qū)位：連連接麒麟麟南路與與南寧南南路，主主要商業(yè)業(yè)集中在在與麒麟麟南路交交匯段；；經(jīng)營狀況況：xx人心中的的酒吧娛娛樂一條條街，是是xx人夜生活活的重要要場所，，經(jīng)營狀狀況較好好；主要經(jīng)營營業(yè)態(tài)：：以酒吧吧茶坊餐餐飲、美美容美發(fā)發(fā)保健等等休閑娛娛樂為主主，并有有部分服服飾業(yè)態(tài)態(tài)。麒麟巷—酒吧一條條街【商業(yè)市場場研究-商業(yè)街-休閑娛樂樂】區(qū)位：麒麒麟東路路，主要要商業(yè)集集中在與與南寧南南路交匯匯段；經(jīng)營狀況況：休閑閑娛樂一一條街，，是xx人夜生活活的重要要場所，，經(jīng)營情情況一般般；主要經(jīng)營營業(yè)態(tài)：：麒麟南路路業(yè)態(tài)主主要酒吧吧、網(wǎng)吧吧、銀行行網(wǎng)點等等為主，，裝修為為中高檔檔。該地地段坡度度較大，，車流大大，人流流少。麒麟東路路—酒吧休閑閑一條街街【商業(yè)市場場研究-商業(yè)街-休閑娛樂樂】麒麟西路文化路寥廓北路寥廓南路西關(guān)街麒麟巷餐飲主要要分布在在麒麟南南路以西西區(qū)域；；餐飲面對對中低層層次的消消費群；；高檔餐飲飲市場存存在一定定空白，，但從當(dāng)當(dāng)?shù)叵M費情況看看，高檔檔餐飲發(fā)發(fā)展空間間不大；餐飲業(yè)態(tài)態(tài)整體呈呈現(xiàn)相對對成熟、、良性發(fā)發(fā)展的狀狀態(tài)。中低檔餐餐廳為主主，高檔檔餐飲市市場存在在一定空空白，但但從當(dāng)?shù)氐叵M情情況看，，高檔餐餐飲發(fā)展展空間不不大；【商業(yè)市場場研究-商業(yè)街-餐飲業(yè)態(tài)態(tài)】餐飲大部部分集中中在西片片區(qū)，主主要分布在寥寥廓南路路、寥廓廓北路、、文化路；商鋪平均均租金在在100元/㎡，租金金較高的的在交通通路、寥寥廓路、、建設(shè)路路和麒麟麟巷等人人流較大大的路段段；【商業(yè)市場場研究-商業(yè)街-餐飲業(yè)態(tài)態(tài)】麒麟西路文化路寥廓南路交通路麒麟南路文昌街玄壇路分布：服飾類類業(yè)態(tài)分布較較為廣泛泛，其中中以麒麟麟南路為為主要服服裝集中中區(qū)，其其次還包包括麒麟麟西路、玄玄壇路、、文化路路、寥廓廓南路、、交通路路南段和和文昌街街東段等路路段。整體檔次次以中檔檔和中低低檔為主主，且品品牌重復(fù)復(fù)度較高高，同質(zhì)質(zhì)化競爭爭度較高高；【商業(yè)市場場研究-商業(yè)街-服飾業(yè)態(tài)態(tài)】地段價格區(qū)間代表性品牌麒麟南路本地品牌：50--200元/件；國內(nèi)品牌：300--600元/件。本地品牌：靚妝、華麟牛仔、創(chuàng)興等；國內(nèi)品牌：意爾康、蜘蛛王、紅蜻蜓、富貴鳥、柒牌男裝等。麒麟西路本地品牌：50--200元/件；國內(nèi)品牌：300--600元/件。本地品牌：銘媛、羅曼、惠依、霓裳等；國內(nèi)品牌：意爾康、紅蜘蛛、特步、361度、安踏玄壇路100--300元/件。度嘉班尼、鄂爾多斯、恒源祥等，其余以中低檔服飾為主。交通路臨近麒麟花園段：200--500元/件；其余路段：30--150元/件。臨近麒麟花園段品牌度較好：海瀾之家、Kappa;其余路段品牌度較差。美佳華商業(yè)廣場一樓：180--800元/件不等；二樓：150—500元/件。一樓：Only、Jack&Jones、Honey、WSM、Puma等；二樓：Baleno、etam、teenmix等?！旧虡I(yè)市場場研究-商業(yè)街-服飾業(yè)態(tài)態(tài)】區(qū)位：麒麒麟南路路經(jīng)營狀況況：該路路段是xx最繁華的的商業(yè)街街之一，，經(jīng)營情情況較好好；主要經(jīng)營營業(yè)態(tài)：：70%以上的業(yè)業(yè)態(tài)都是是服飾，，整條街街分布比比較均勻勻；面積區(qū)間間較大，，裝修為為中高檔檔，但品品牌同質(zhì)質(zhì)化嚴(yán)重重。車流流和人流流輛都很很大?！旧虡I(yè)市場場研究-商業(yè)街-服飾業(yè)態(tài)態(tài)】【商業(yè)市場場研究總總結(jié)】城市發(fā)展滯后，商業(yè)發(fā)展呈帶狀，商業(yè)“集而不合”；商業(yè)總體量已超越人均商業(yè)面積警戒線；零售集中型商業(yè)以百貨業(yè)態(tài)為主，且已覆蓋了中低、中檔到高檔，檔次定位上已無明顯空隙，中高端高檔消費場所經(jīng)營慘淡，消費外流明顯；臨街商鋪整體換鋪率較低，集中商業(yè)租金及價格隨樓層遞減嚴(yán)重；品牌重復(fù)度較高，商家分享市場，而非創(chuàng)造市場的商業(yè)癥結(jié)客觀存在；特色休閑、體驗型業(yè)態(tài)較為缺乏，存在較大市場機會；&2--住宅篇天景花花園車城小小區(qū)公安局局宿舍舍石油小小區(qū)藍苑小小區(qū)2000年-2003年2006-2007年初級階階段:城市升升級、、單位位集資資建房房較為為普遍遍特點:磚混多多層社社區(qū)主力戶戶型：：120-150㎡㎡初級階段中級階段高級階段成長階段:擴建、開發(fā)發(fā)特點：多層層為主的社社區(qū)、方格格子建筑主力戶型：：110-130㎡㎡均價：1850元/㎡xx房地產(chǎn)市場場2011年進入高速速發(fā)展階段段，無論是是開發(fā)量還還是銷售價價格都有了了較大的增增長；2008年-2009年中天嘉園龍澤園匯寶東盛九龍御岸金和雅居瑞和新城世紀(jì)濤岸臨江花園2004年-2005年鑫澤園車苑小區(qū)教育局宿舍舍晶鑫小區(qū)幸福小區(qū)華苑小區(qū)金穗花園山水清城逸墅花園都市綠洲雄業(yè)家園三元名城山水緣小區(qū)區(qū)雅香居四季花園恒信花園鑫屋苑小區(qū)區(qū)火車站改造造姿溪花園嘉華·雅居苑蓮花路商住住樓金山花園過渡階段:納入昆明1小時經(jīng)濟圈圈、招商引資特點：多層層建筑主力戶型：：100-120㎡06年均價：2000元/㎡07年均價：2200元/㎡情緣家園仁和梅苑Ⅱ冶金小區(qū)晨風(fēng)佳苑雁南小區(qū)福杰花園黃城新城西苑小區(qū)發(fā)展階段:滇中城市經(jīng)經(jīng)濟圈、高高層發(fā)展成成為趨勢特點：產(chǎn)品品多元化、、建筑外立立面風(fēng)格化化主力戶型：：90-120㎡08年均價：2460元/㎡09年均價：2700元/㎡盛世錦華中央酈城天瑞家園味源小區(qū)鳳凰水榭龍城國際麒麟花園財富中心高速發(fā)展階階段:城市發(fā)展速速度加快房房地產(chǎn)發(fā)展展，招傷引引資特點：進入入大盤時代代主力戶型：：90-120㎡2010年均價：3200元/㎡2011年均價：3800元/㎡2010年-2011年麒麟嘉園雄業(yè)金城官城國際珠源帝景翰林國際景泰瑞園學(xué)士銘園康裕園宜居北城櫻花家園瀟湘新區(qū)書香彼岸櫻花佳園金座福城坤城香樟東城麒麟印象金湘九俊鼎尙名庭中天水云間間華盛國際陽光上城安廈十五城城金都國際2009年城市進入入房地產(chǎn)價價格快速增增長期，2011年10月均價比09年1月份增長50%。房地產(chǎn)發(fā)展展歷程住宅市場研研究30龍澤園龍城國際中心城區(qū)均價：4800~5400元/㎡；產(chǎn)品形態(tài)：：以高層、、小高層為為主代表樓盤：華盛國際際、龍澤園、、中天國際、金都國際際南市區(qū)均價：別墅8000-12000元/㎡，小高層、多多層3500~3800元/㎡；產(chǎn)品形態(tài)：：以別墅、、多層、小小高層為主主代表樓盤：：金鱗灣、麒麟嘉城城、陽光花花園世紀(jì)濤岸、景泰瑞園園、金座福福城北市區(qū)均價：3300元/㎡；產(chǎn)品形態(tài)：：以多層、、小高層為為主代表樓盤：：珠江源小小區(qū)、益洲洲苑、珠江源古鎮(zhèn)鎮(zhèn)、瑞和新新城西市區(qū)均價：小高層3300~3600元/㎡，別墅10000元/㎡；產(chǎn)品形態(tài)：：以別墅、、多層、小小高層為主主代表樓盤：恒大名都都、盛世錦錦華、鳳凰水榭、三元名城、東片區(qū)均價：別墅墅10000元/㎡，小高層、多層3500元/㎡；產(chǎn)品形態(tài)：多層、小高層層為主代表樓盤：麒麟嘉園園、東城壹壹號目前xx市場在售的的項目體量量達450萬㎡，未來來潛在供應(yīng)應(yīng)量將達到到751萬㎡，春節(jié)節(jié)前開盤的的13個項目將有有超過300萬㎡的供應(yīng)應(yīng)量。以xx2010年商品房銷銷售量（310萬）估算，，明年市場場供應(yīng)總量量預(yù)計需2年的銷售周周期。供需研究住宅市場研研究未來供給量量明顯，2012年初即將放放量井噴；；據(jù)不完全統(tǒng)統(tǒng)計，從2009年至2011年3月麒麟?yún)^(qū)成成交土地共共61宗，總計為為4666.76畝，其中居居住用地21宗，面積積為2100畝（其中劃劃撥用地480畝）；工業(yè)業(yè)用地23宗，總計2081畝；商業(yè)金金融用地13宗，總計658.3畝。土地供應(yīng)以以住宅用地地為主，純純商業(yè)用地地供應(yīng)較少少，存在劃劃撥土地性性質(zhì)用地；；土地供給住宅市場研研究按照09年《xx市節(jié)約集約約用地管理理實施細則則》，09年至11年供應(yīng)總量量將產(chǎn)生140萬㎡（供應(yīng)應(yīng)土地總量量）*3.0（平均容積積率）=420萬㎡（商品品房供給量量），與目目前調(diào)研在在售項目總總量450㎡基本接近近；塊編號詳細位置土地用途出讓面積（畝）出讓年限成交價(萬元)受讓單位公示時間QJC2010-2開發(fā)區(qū)和興街以北、北沖水庫以東居住用地116.2705269.28xx中熙置業(yè)有限公司

QCX2011-10xx市教場西路商業(yè)用地2.840年151.39xx市昆華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011/10/28QCX2011-9xx市教場西路居住用地27.870年136.21xx市昆華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011/10/26QJC2011-4和興街北側(cè)，長征路以西居住用地106.370年8704.00xx中熙置業(yè)有限公司2011/8/12QJC2010-15三江大道以南、貴昆鐵路以西居住用地75.770年6115.92xx安廈房地產(chǎn)集團有限公司2011/8/2QJC2010-18三江大道以南、貴昆鐵路以東居住用地39.870年3274.86xx安廈房地產(chǎn)集團有限公司2011/8/2QJC2010-19三江大道以南、貴昆鐵路以東居住用地57.670年4788.18xx安廈房地產(chǎn)集團有限公司2011/8/2QCX2011-1xx市環(huán)城東路住宅用地1.970年93.42云南永安制藥廠2011/7/5QLG2008-22麒麟?yún)^(qū)沿江鄉(xiāng)金江大道以南商服用地58.540(70)年2151.70xx市麒麟?yún)^(qū)昌裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011/2/23QJC2010-2開發(fā)區(qū)和興街以北、北沖水庫以東居住用地116.270年5269.28xx中熙置業(yè)有限公司2010/11/8QKG2010-3勝峰路南側(cè)、長征路以西商業(yè)用地5.040年310.00中國石油天然氣股份有限公司云南xx銷售分公司2010/10/27QJC2010-9號子午路以東，環(huán)南路以南商務(wù)金融用地3.140年137.70xx市麒麟?yún)^(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社2010/10/25QJC2009-10翠峰路西側(cè)，體育運動學(xué)校東側(cè)商住用地103.540(70)年13495.00云南創(chuàng)森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009/11/27土地供給住宅市場研研究土地供應(yīng)以以小宗地塊塊為主，南南北兩個板板塊是土地地供給的重重要區(qū)域；；QJC2009-11昆曲高速公路南側(cè)居住用地29.970年1177.20xx紳園房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司2009/11/27QJC2009-22xx市南苑路東側(cè)，市國稅局西側(cè)居住用地10.170年525.26xx名泰房產(chǎn)置業(yè)有限公司2009/11/27QJC2009-8珠江源大道延長線東側(cè)商住用地14.240(70)年1283.00個人雍敏2009/11/27QJC2009-7珠江源大道延長線東側(cè)商住用地15.040(70)年1600.00個人孫武2009/11/27QJC2009-22xx市南苑路東側(cè)，市國稅局西側(cè)住宅用地10.170年525.26xx名泰房產(chǎn)置業(yè)有限公2009/11/27QJC2009-3珠江源大道以西，麒麟東路南側(cè)，南寧東路延長線北側(cè)，北石江以東住宅用地276.070年19102.00xx麒麟房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司2009/11/27QCG2008-12、13珠江源大道以東，西河南北兩側(cè)居住用地90.670年4581.00xx華庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009/11/27QCG2008-10職教中心內(nèi)商住用地24.040(70)年1205.10xx華庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009/11/27QJC2009-1三江大道南側(cè)商業(yè)用地21.040年548.60xx市麒麟?yún)^(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建筑建材有限責(zé)任公司2009/11/27QCG2007-31南片區(qū)文筆路北側(cè)居住用地45.470年2336.55宣威市萬豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009/11/27土地供應(yīng)以以小宗地塊塊為主，南南北兩個板板塊是土地地供給的重重要區(qū)域；；土地供給住宅市場研研究35中心區(qū)板塊塊：產(chǎn)品形形式以高層層為主，目目前土地稀稀缺，后續(xù)續(xù)供應(yīng)項目目不多。板塊特征：：傳統(tǒng)片區(qū)認(rèn)認(rèn)知/商業(yè)，商業(yè)氛圍較濃/生活配套完完善；區(qū)域價格：：4800-5400元/平米；產(chǎn)品形式：：以高層、小小高層為主主；客戶特征：：本地有實力力客戶為主主，外地客客戶占少量量；未來趨勢：：土地稀缺，，后續(xù)供應(yīng)應(yīng)基本為拆拆遷改造項目，供應(yīng)應(yīng)量較少。。項目財富中心華盛國際龍澤園基本情況占地103畝，建筑面積30萬平米（商業(yè)面積8萬平米）綜合體占地約12畝，建筑約8萬㎡城市綜合體項目占地153畝，建筑32萬㎡居住項目產(chǎn)品9棟板式高層住宅，兩座大型購物中心一梯6戶高層塔樓，1—3層為商場一期：多層、小高層二層：小高層、高層（點板式）戶型面積戶型面積區(qū)間54-141㎡以二室、三室為主一期142—182㎡三房豪宅為主二期96—146㎡三房和四房居多80-120㎡價格最低價2700元/㎡

最高價3200元/㎡（2010年3月）一期均價4800元/㎡（2010年12月）

二期均價5500元/㎡二期均價3800元/㎡銷售狀況2009年10月開盤，銷售100%2010年12月開盤即全部售罄二期2011年3月推出200套開盤即售罄客戶周圍老住戶做生意的為主、外地客戶，還有部分老城中心拆遷戶麒麟?yún)^(qū)有實力客戶居多，其次為地州礦企老板本地及地州客戶相當(dāng)，多以改善型居住為主中心區(qū)板快快住宅市場研研究36北城板塊：：板塊為麒麒麟?yún)^(qū)中遠遠期規(guī)劃發(fā)發(fā)展區(qū)域，，項目多以以曲沾大道道為價值動動力，整體體發(fā)展還處處于初級階階段，配套套不足；板塊特征：連接麒麟麟?yún)^(qū)與規(guī)規(guī)劃新城城沾益的的重要板板塊；區(qū)域價格格：2500-3300元/平米；產(chǎn)品形式式：多層、洋洋房，小小高層層層為主；客戶特征征：地緣性客客戶、沾沾益縣客客戶居多多未來趨勢勢：政府規(guī)劃劃中的重重點發(fā)展展區(qū)域，，可開發(fā)發(fā)區(qū)域廣廣闊，但但整體發(fā)發(fā)展較慢慢、生活活配套缺缺乏、區(qū)區(qū)域待發(fā)發(fā)展成熟熟尚需時時日。項目宜居北城書香華庭祥達東城基本情況占地60畝，總建20萬㎡占地60畝，總建一期13萬㎡占地270畝，總建34萬㎡，產(chǎn)品高層板式樓多層、小高層一梯兩戶板式多層、小高層、別墅戶型面積98—123㎡80—300㎡，主力130—150㎡88—289㎡價格均價2500元/㎡3400元/㎡3000元/㎡銷售狀況8月26日開盤，銷售率90%7月28日開盤，目前僅剩10余160㎡大戶型A區(qū)已交房，銷售尾盤客戶二次置業(yè)者多、改善環(huán)境的客戶、高端客戶職教中心團購沾益客戶居多住宅市場場研究北城板塊塊37南城板塊塊：“滇滇東北富富人聚居居地”、、城市傳傳統(tǒng)富人人區(qū)、宜宜居板塊塊，購房房首選區(qū)區(qū)域，片片區(qū)發(fā)展展逐漸成成熟，區(qū)區(qū)域競爭爭日顯激激烈；項目陽光花園5期麒麟嘉城世紀(jì)濤岸基本情況xx品牌開發(fā)商開發(fā)項目，占地167畝，建筑23萬㎡南城人居綜合大盤，目前為二期，項目總占地1000余畝，建筑面積58萬㎡占地105畝，建筑20萬㎡產(chǎn)品板式小高層，1梯2戶點板式2梯4戶小高層產(chǎn)品點板式小高層戶型面積面積區(qū)間57—170㎡，以三房產(chǎn)品為主，配少量一房及兩房86—124㎡，以3房為主71—138㎡，3房產(chǎn)品居多價格5期均價3700元/㎡均價3800元/㎡3500元/㎡銷售狀況2011年10開盤即售罄已售罄共350戶，8月6日開盤，目前銷售率約為91%?？蛻糁饕獮閷W(xué)校、政府和地州投資客居多以改善性購房客戶為主，本地客戶居多本地地緣性客戶為主，以追求低價格、高性價比客戶為主；板塊特征征：傳統(tǒng)富人人區(qū)、宜宜居板塊塊，區(qū)域域樓盤較較多，但但整體配配套設(shè)施施仍需要要補充填填補；區(qū)域價格格：3000-3900元/平米；產(chǎn)品形式式：高層、小小高層產(chǎn)產(chǎn)品為主主；客戶特征征：本地升級級客戶，，地州縣縣市及貴貴州客戶戶（主要要關(guān)注區(qū)區(qū)域升值值潛力及及自然資資源）；；未來趨勢勢：未來供應(yīng)應(yīng)較大，，片區(qū)競競爭日趨趨激烈。。住宅市場場研究南城板塊塊38西城板塊塊：高新新產(chǎn)業(yè)開開發(fā)板塊塊，政府府重點規(guī)規(guī)劃發(fā)展展區(qū)域；；項目恒大名都安廈.翠湖灣教苑花園基本情況一期占地620畝，總建71萬㎡占地75畝，總建10萬㎡占地100畝，11.3萬㎡，容積率1.7產(chǎn)品別墅、小高層、高層小高層板式樓多層單元房戶型面積高層80—120㎡，三房為主87—146㎡，主力117㎡三房為主116—142㎡，3房為主價格高層毛坯3700元/㎡，精裝5300元/㎡均價3400元/㎡開盤2900元/㎡，現(xiàn)價3500元/㎡銷售狀況一期1標(biāo)段4月份推出2棟小高層共230套，目前還剩20多套，10月15二期開盤推出190套，目前僅剩16套房源。2011年4月23日開盤，以客戶部分投資客，外地客戶多于麒麟?yún)^(qū)客戶以改善性購房客戶為主，本地客戶居多本地地緣性客戶為主，以追求低價格、高性價比客戶為主；板塊特征征：城市高新新技術(shù)開開發(fā)板塊塊，政府府引導(dǎo)發(fā)發(fā)展區(qū)域域，開發(fā)發(fā)均以規(guī)規(guī)模化開開發(fā)為主主；區(qū)域價格格：3000-3500元/平米；產(chǎn)品形式式：以小高層層、高層層產(chǎn)品為為主；客戶特征征：本地升級級客戶，，地州縣縣市及企企業(yè)自建建集資房房客戶，，部分投投資客；；未來趨勢勢：未來供應(yīng)應(yīng)較大，片區(qū)可可開發(fā)用用地較多多，物業(yè)業(yè)價值增增長緩慢慢。西城板塊塊住宅市場場研究“xx處于工業(yè)業(yè)化、城城市化高高速發(fā)展展的時期期，今年年來開盤盤的項目目基本上上都有好好的銷售售成績，，且售價價一直在在往上漲漲，我還還是比較較看好未未來樓市市的發(fā)展展。xx的房價還還處于較較低水平平，隨著著城市的的擴張和和發(fā)展，，不管是是市場和和價格都都具有一一定空間間，可以以說機遇遇與挑戰(zhàn)戰(zhàn)并存。?！薄梓爰纬浅卿N售經(jīng)經(jīng)理價格研究究住宅市場場研究消費者訪訪談王先生34歲個體體經(jīng)營者者：我認(rèn)為住住高層住住宅是一一種身份份的象征征，住在在上面有一種居居高臨下下的感覺覺，所以以我周邊邊做生意意的朋友對高高層建筑筑都抱有有很大的的購買興興趣，尤尤其是品質(zhì)完完美的高高層，將將是他們們選擇的的重點。。高層住宅宅和多層層住宅價價差500-600元之間，，置業(yè)客戶戶對高層層住宅公攤概念念抗性不不強；區(qū)域樓盤名稱樓盤品質(zhì)建筑形態(tài)戶型區(qū)間總戶數(shù)兩房比例三房比例四房比例銷售率中心城區(qū)時代廣場中高檔點式98—1462800%80%20%100%龍澤園2期中高檔點式65-140㎡1000

19%57%15%95%華盛國際中高檔點式142—1821620%100%0%售罄財富中心中檔點板54-141㎡1500

20%46%12%售罄南市區(qū)麒麟嘉城2期中檔點板86-127㎡70014%56%30%2期售罄景泰瑞園中檔點板89-14150111%89%0%未開盤官城國際中檔點式107—139㎡1860%85%15%98%世紀(jì)濤岸2期中檔板式、點式85-143㎡35214%50%36%91%陽光上城中高檔點板57—170㎡111410%56%26%一標(biāo)段售罄金座福城中檔點板85—124㎡178223%56%11%90%御景花香中檔板式96——1264070%100%0%98%西市區(qū)安廈.翠湖灣高端點板87—146㎡56016%52%22%一期售罄靖興新地標(biāo)中高板式69-144㎡60013%66%21%——東市區(qū)麒麟嘉園中檔點板91—101㎡

600026%74%0%未開盤東城一號中檔點板86—143㎡65021%65%14%95%北市區(qū)東江花園中檔點板80-120㎡460

8%64%28%一期售罄美鄰·彼岸中檔板式67-131㎡86012%70%18%售罄房型、面面積研究究住宅市場研研究在售項目目產(chǎn)品配配比中，，以滿足足家庭居居住為首首要功能能的三房房為主力力產(chǎn)品；；中高檔次次品質(zhì)項項目定位位市場存存在較大大空缺，，置業(yè)客客戶對建建筑形態(tài)態(tài)選擇無無概念；；市場中主主力產(chǎn)品品以110——140㎡三房為為主，但但也出現(xiàn)現(xiàn)了功能能與面積積高度結(jié)結(jié)合的三三房產(chǎn)品品；面積(平米）數(shù)據(jù)來自自市場統(tǒng)統(tǒng)計世紀(jì)濤岸岸龍澤園御景花香香麒麟嘉城城陽光上城城官城國際際項目7080901001101201301401501601701802003004002房3房4房華盛國際際紳園時代廣場場金座福城城財富中心心1房25三居：主流面積積110-140平米市場整體體供應(yīng)以以三居及及其以上上為主二居：主流面積80-100平米一居：市場供應(yīng)應(yīng)很少，，目前在售售僅有3個項目出現(xiàn)現(xiàn)一居，財富富中心和和SOHO紳園、龍龍澤園景泰瑞園園住宅市場場研究房型、面面積研究究①財富中中心②景泰瑞瑞園③華盛國國際④時代廣廣場⑤官城國國際⑥世紀(jì)濤濤岸103060100200400銷售速度（套套/月）①①②③④①7080901001101201301401501601701801905060200兩房四房三房一房①④②⑤⑤⑥⑥⑥⑦麒麟嘉城⑧金座褔城⑨御景花香⑧⑧⑦⑦⑨⑨住宅市場產(chǎn)品品供應(yīng)線相對對單一，一步步到位的購房房消費觀念致致使三房一直直保持較高的的去貨量，而而單房、兩房房選擇較少；；⑩陽光上城⑩⑩⑩⑩去化分析住宅市場研究究小高層、高層層建筑外立面面以現(xiàn)代簡約約風(fēng)格為主建筑外立面研研究住宅市場研究究官城國際財富中心SOHO紳園龍澤園麒麟嘉城目前在售項目目的核心競爭爭力仍停留在在價格、地段段等初始階段段，客戶對對產(chǎn)品品質(zhì)、、物業(yè)服務(wù)等等外延價值需需求并不敏感感。核心產(chǎn)品：與與居住基本功功能直接相關(guān)關(guān)因素，商品品房發(fā)展初期期最集中的競競爭層面外圍產(chǎn)品：產(chǎn)產(chǎn)品附加值，，有助于提升升物業(yè)形象外延產(chǎn)品：區(qū)區(qū)域外能感受受到，競爭的的最高級別環(huán)境會所建筑風(fēng)格服務(wù)人文體驗品牌身份質(zhì)量通風(fēng)交通價格物管配套教育服務(wù)核心產(chǎn)品層面面外圍產(chǎn)品層面面外延產(chǎn)品層面面價格戶型地段交通采光通風(fēng)環(huán)境配套教育物管會所風(fēng)格人文品牌身份體驗客戶價值核心產(chǎn)品層外圍產(chǎn)品層外延產(chǎn)品層客戶關(guān)注點：價格地段交通產(chǎn)品研究小結(jié)結(jié)住宅市場研究究xx是典型的發(fā)展展中的城市，，隨著城市大大發(fā)展，納入入滇中城市經(jīng)經(jīng)濟圈，本地地消費者主要要還是以做生生意、高福利利機關(guān)政府、、學(xué)校、事業(yè)業(yè)單位的中堅堅力量為主，，另外有很大大的外地投資資客戶、地縣縣級客戶在xx，本地購房者者的投資意識識是需要進一一步培養(yǎng)和引引導(dǎo)的，購買買住房主要還還是以剛需為為主；xx房價在同等城城市中最低，，所以投資者者更多的是外外地客戶。資產(chǎn)增值保值值和改善型住住房是多數(shù)進進行重復(fù)置業(yè)業(yè)的人群，房房價相對較低低及產(chǎn)品的稀稀缺性是購房房者選擇重復(fù)復(fù)購買的主要要因素。財富階層占比比大投資意識較弱弱重復(fù)置業(yè)為主主客戶訪談：繆女士在昆明從事房房地產(chǎn)銷售，，一直想昆明明買套房，但但因為昆明的的好樓盤價格格過高，遲遲遲不能如愿。。這幾年xx房價一直沒有有怎樣大的調(diào)調(diào)整，昆明的的限購，房價價漲沒有下調(diào)調(diào)的跡象，馬馬上要結(jié)婚了了，昆明是買買不起房子了了，反正xx房價便宜，先先買一套擺著著，以后如果果不住也可以以賣掉。住宅市場研究究客戶構(gòu)成置業(yè)客戶構(gòu)整整體成為兩極極走向，高收收入人群及中中低收入人群群數(shù)量較大；；財富階層新富階層工薪階層原著居民養(yǎng)老客戶外地人政府官員、高高級公務(wù)員，，企事業(yè)單位位高層領(lǐng)導(dǎo)等等大型私營企業(yè)業(yè)老總、宣威威、富源、貴貴州礦老板等等企事業(yè)單位中中等管理層、、生意人、外外地投資者等等企事業(yè)單位員員工，普通公公務(wù)員，出租租司機，小生生意人學(xué)校、醫(yī)院等等城市居民，多多年積蓄構(gòu)成成買房款項，，多為改善性性購房城市居民，退退休或與子女女分巣，選擇擇養(yǎng)老住房地州打打工人人群，，主要要為服服務(wù)行行業(yè)，，希望望在xx家落戶戶權(quán)力階階層住宅市市場研研究財富階階層中產(chǎn)客客戶低收入入客戶戶客戶構(gòu)構(gòu)成口碑傳傳播和和活動動營銷銷是影影響本本地市市場客客戶購購房的的因素素我很不不滿意意現(xiàn)在在在很很多樓樓盤,幾乎物物業(yè)管管理混混亂、、停車車也不不完善善.水,暖氣,電方面面管理理不是是很完完善.現(xiàn)在工工作非非常忙忙,沒有時時間去去打理理這些些事情情,希望能能夠居居住在在物業(yè)業(yè)管理理方面面完善善一點點的區(qū)區(qū)域—————批發(fā)市市場老老板當(dāng)?shù)貨]沒有好好房子子，而而且這這里的的人對對好房房子也也沒有有概念念，當(dāng)當(dāng)?shù)鼐熬坝^做做的都都不好好，客戶對對景觀觀綠化化等也也沒有有深刻刻的感感知，，現(xiàn)在的的小區(qū)區(qū)環(huán)境境還要要有大大的改改進才才能吸吸引到到更多多的購購房者者，雄雄業(yè)、、陽光光、安安廈的的房子子一般般買著著比較較踏實實，開開發(fā)商商信得得過。?！珓?wù)員員客戶來來這邊邊選房房看中中：價價格、、地段、、稀缺缺性、、周邊邊配套套功能能齊全全，生生活舒舒適度度高，，對于于產(chǎn)品品細節(jié)節(jié)也開開始看看重，，特別關(guān)關(guān)注施施工進進度和和房屋屋的質(zhì)質(zhì)量。。還有，，當(dāng)?shù)氐厝颂靥貏e愛愛湊熱熱鬧，，那里里有個個活動動，人人山人人海的的?！刑旒渭螆@銷銷售代代表客戶其其它關(guān)關(guān)注點點：口碑品牌效效應(yīng)配套設(shè)設(shè)施物業(yè)管管理這里賣賣房子子很好好賣的的，基本上上陽光光上城城的客客戶都都是老老帶新新過來來的，，成交交率都都在70%以上。陽光光房地地產(chǎn)是是xx的老牌牌開發(fā)發(fā)商，，客戶戶很認(rèn)認(rèn)他開開發(fā)項項目，，只要是是陽光光地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的項項目，，一般般銷售售是不不成問問題的的?！柟馍仙铣卿N銷售經(jīng)經(jīng)理客戶訪訪談住宅市市場研研究市場-綜合體體項目目的出出現(xiàn)，，城市市功能能進一一步升升級換換代；；土地地資源源稀缺缺，高高層、、小高高層樓樓盤大大量涌涌現(xiàn),成為未未來開開發(fā)的的主流流；目標(biāo)消消費群群-地州投資客客戶、、工作作緣、、地緣緣、親親緣、、礦企企法人人、政政府、、事業(yè)業(yè)單位位員工工；營銷推推廣節(jié)節(jié)奏-項目整整體價價值的的塑造造，通通過活活動營營銷和和口碑碑營銷銷，再再進行行產(chǎn)品品整體體價值值輸出出；xx在售的的樓盤盤挺多多的，，購房的的群體體總是是固定定的那那么一一些人人，很很多樓樓盤的的空置置率都都很高高，但每每個的的項目開開盤銷銷售成成績都都很好好，我有有個客客戶名名下有三十十幾套套房產(chǎn)產(chǎn)，但但是還還會打打電話話來問問我，，哪里里有房房子可可以買買。----財富富中中心心置置業(yè)業(yè)顧顧問問北邊邊曲曲沾沾大大道道沿沿線線、、南南邊邊麒麒麟麟嘉嘉園園附附近近明明年年都都有有許許多多大大體體量量樓樓盤盤面面世世，，像像麒麒麟麟嘉嘉園園6000戶的的大大盤盤，，龍龍澤澤苑苑還還有有3期、、恒恒大大名名都都等等綜綜合合型型大大盤盤，，xx未來來1——2年市市場場單單盤盤體體量量集集中中在在10萬㎡㎡以以上上，明明年年的的市市場場競競爭爭肯肯定定是是不不言言而而喻喻。。———麒麟麟嘉嘉城城營營銷銷總總監(jiān)監(jiān)對于于現(xiàn)現(xiàn)在在的的房房價價，，買買得得起起的的客客戶戶只要要你你項項目目位位置置好好，，再再高高的的價價也也會會有有人人去去買買，像像時時代代廣廣場場差差不不多多到到6000元，，還還不不是是被被搶搶。。買買不不起起的的客客戶戶差差個個萬萬把把塊塊都都拿拿不不出出來來，，項項目目要要想想走走貨貨快快，，要要么么你你地地段段確確實實好好，，要要么么你你就就走低低端端把把價價格格拉拉下下來來，，很很好好銷銷售售?！柟夤馍仙铣浅卿N銷售售經(jīng)經(jīng)理理客戶戶訪訪談?wù)勛≌惺袌鰣鲅醒芯烤俊咀≌惺袌鰣鲅醒芯烤靠偪偨Y(jié)結(jié)】.城市化進程帶來的人口增量，需求持續(xù)釋放，價格自然拉升存在一定空間；.未來供給量明顯，2012年初即將放量井噴；.現(xiàn)行供給產(chǎn)品以舒適三房為主，功能與面積高度結(jié)合的三房產(chǎn)品初現(xiàn)；.置業(yè)客戶多為本地及周邊州市縣改善型需求客戶，地緣客戶競爭激烈；.人群結(jié)構(gòu)呈啞鈴狀，中高檔次項目定位存在較大市場空缺；.置業(yè)客戶對產(chǎn)品形態(tài)、公攤概念認(rèn)知有限，對置業(yè)消費認(rèn)知停留在價格和地段；&3--酒店篇xx市住住宿宿業(yè)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀狀：：星星級級賓賓館館12家家，，沒沒有有5星級級酒酒店店，，四四星星級級酒酒店店有有2家，，三三星星級級8家家，，二二星星級級2家家。。四星星級級酒酒店店：：xx官房房大大酒酒店店、、石石林林國國際際大大酒酒店店（（xx的其其它它星星級級酒酒店店檔檔次次較較低低，，數(shù)數(shù)量量較較少少，，沒沒有有真真正正意意義義上上的的商商務(wù)務(wù)酒酒店店））；；隨著著新新城城區(qū)區(qū)的的發(fā)發(fā)展展，，近近兩兩年年，，xx開始始出出現(xiàn)現(xiàn)一一些些新新興興的的商商務(wù)務(wù)酒酒店店，，如如：：云云上上四四季季連連鎖鎖酒酒店店等等，，同同時時，，701、如如家家、、7天等等快快捷捷連連鎖鎖酒酒店店已已和和當(dāng)當(dāng)?shù)氐亻_開發(fā)發(fā)商商聯(lián)聯(lián)絡(luò)絡(luò)合合作作事事宜宜。。德潤酒店羅蔓酒店云上四季酒店官房大酒店同悅酒店麗景酒店錦怡花園酒店銀利酒店金麟酒店頤安大酒店翠峰酒店石林國際大酒店xx環(huán)境境好好、、高高檔檔次次的的酒酒店店數(shù)數(shù)量量較較少少，，主主要要分分布布在在南南市市區(qū)區(qū)，，且且經(jīng)經(jīng)營營情情況況較較好好，，快快捷捷連連鎖鎖酒酒店店開開始始在在市市場場初初現(xiàn)現(xiàn)；；【酒店市場場研究】規(guī)劃5星級酒店店酒店客房量：間價格：元星級開業(yè)時間平均入住率備注xx官房大酒店251428★★★★2007年95%集高端會議、度假休閑為一體的高端酒店，入住率高石林國際大酒店174199★★★★1998年82%集住宿、餐飲、娛樂、會議為一體的高端商務(wù)旅游酒店，入住率高羅曼大酒店40198★★★2000年40%集餐飲、娛樂、住宿、會議于一體的四星級涉外商務(wù)酒店，入住率一般金麟飯店195318★★★2005年90%集住宿、餐飲、娛樂、會議于一體的商務(wù)型飯店銀利大酒店131280★★★——

50%商務(wù)接待、休閑娛樂xx同悅花園酒店182200-240★★★★2009年65%集住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)為一體的花園式商務(wù)酒店翠峰酒店88320★★★2003年60%集會議、休閑娛樂為一體的酒店，入住率60%左右。麗景大酒店64240★★★★2006年85%是一家集餐飲、客房、會議、休閑娛樂、健身、茶藝為一體的旅游、商務(wù)型酒店。入住率高錦怡花園酒店77199★★★★2006年55%四星級標(biāo)準(zhǔn)裝修的商務(wù)花園酒店，入住率一般御龍大酒店182228

——2011年65%集住宿、餐飲、娛樂、會議為一體的商務(wù)旅游酒店，入住率一般政協(xié)賓館74176★★★2009年65%商務(wù)接待、休閑娛樂云上四季連鎖酒店101140——2010年75%商務(wù)快捷酒店，入住率良好德潤大酒店56150-170★★★

2006年55%以ktv、洗浴娛樂、住宿、茶藝于一體的綜合性酒店，客房較少，入住率較高xx晟世仟和酒店80390★★★★2008年95%集餐飲、住宿、休閑為一休的餐飲主題型四星級商務(wù)酒店，入住率高xx酒店以中中低檔居居多，入住率較較高，配套設(shè)施施、建筑筑形態(tài)等等方面更更新較為為緩慢，，市場場尚無五五星級酒酒店經(jīng)營營；【酒店市場場研究】四星級酒酒店—石林國際際大酒店店，xx第一家星星級酒店店，無線線上網(wǎng)、、票務(wù)等等服務(wù)設(shè)設(shè)施齊全全。酒店名稱石林國際大酒店

位置園林路126號

規(guī)?？头靠倲?shù)167個房間等級分類設(shè)有標(biāo)準(zhǔn)間、單人間、豪華套間、普通套間

房價標(biāo)準(zhǔn)間價格為231元/間

折扣內(nèi)部協(xié)議

客戶特征商務(wù)接待、會議

配套餐飲、娛樂、會議其它xx石林國際大酒店是紅云集團直屬的一家商務(wù)旅游酒店，占地面積約為4萬平方米，主樓高21層，設(shè)有800平方米的接待大廳以及一個可?？?00輛車的停車場；于1998年2月1日開業(yè)?！揪频晔袌鰣鲅芯俊烤频昝Qxx官房大酒店

位置麒麟?yún)^(qū)南城門外

規(guī)模客房數(shù)有251間房間等級分類普標(biāo)、普單、行政單間、行政套房、復(fù)式套房、商務(wù)套房

房價