天津泰豐工業(yè)園投資（集團）有限公司

總體發(fā)展戰(zhàn)略報告北大縱橫管理咨詢公司2004年8月★機密1天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告本文件專為客戶使用分發(fā)、引用和復制-----即使是節(jié)選方式-----給第三方使用需事先得到北大縱橫公司的書面認可2天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告目錄－使命、愿景使命、愿景經(jīng)營戰(zhàn)略職能戰(zhàn)略戰(zhàn)略實施分析使命愿景競爭領(lǐng)域競爭時間競爭方法戰(zhàn)略借鑒市場開發(fā)職能財務(wù)職能營銷職能工程管理職能人力資源職能公共關(guān)系職能資本運作職能SWOT分析所需資源能力分析財務(wù)分析及預(yù)測風險分析3天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告使命、愿景與戰(zhàn)略的關(guān)系公司為什么存在？

為組織內(nèi)所有決策提供前提描述一個持久的事實可以是一個無限時期的解答（而沒有時間限制）為內(nèi)部和外部人員提供指導領(lǐng)導者及員工希望公司發(fā)展成什么樣？指導戰(zhàn)略和組織的發(fā)展描述一個鼓舞人心的事實可以在一個特定時期內(nèi)實現(xiàn)主要是為內(nèi)部人員提供指導（有些口號也可提供給外部人員）擊敗現(xiàn)有及潛在競爭者的計劃列出一系列舉措以提供產(chǎn)品或服務(wù)，創(chuàng)造高于其成本的價值描述公司戰(zhàn)略選擇的“價值方案”隨市場分析、消費者經(jīng)驗、試驗而不斷改善最好嚴格限制在內(nèi)部使用使命遠景戰(zhàn)略4天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告根據(jù)天津泰豐的實際情況，項目組將通過三方面的分析明確天津泰豐的公司使命、愿景和目標天津泰豐的現(xiàn)狀條件天津泰豐領(lǐng)導層和員工的愿望優(yōu)秀公司借鑒天津泰豐的公司使命、愿景和目標天津泰豐面臨怎樣的挑戰(zhàn)天津泰豐目前的資源和能力如何？主要問題希望天津泰豐未來成為怎樣的公司？類似公司的發(fā)展對天津泰豐的公司使命愿景有什么啟示？5天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告天津泰豐經(jīng)過十年的快速發(fā)展，初步完成了原始積累，但企業(yè)的使命和愿景一直不是十分清晰銷售額企業(yè)規(guī)模天津泰豐工業(yè)園投資（集團）有限公司成立基本完成工業(yè)園區(qū)土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)泰豐家園一期住宅小區(qū)開工建設(shè)？1993年1998年2000年2001年我們最終想干什么？1997年泰豐工作重點轉(zhuǎn)向生活區(qū)房產(chǎn)開發(fā)泰豐家園二期小區(qū)開工建設(shè)2003年泰豐家園三期小區(qū)開工建設(shè)6天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告公司定位和戰(zhàn)略目標的不清晰造成了很多管理上的問題公司戰(zhàn)略企業(yè)愿景法人治理結(jié)構(gòu)組織結(jié)構(gòu)人力資源管理問題逐步放大企業(yè)文化過于概念化，尚未達成統(tǒng)一的認識，且缺乏戰(zhàn)略分解，無法真正發(fā)揮指導作用總部和子公司都存在職能缺失母子公司控制缺乏效率人力資源職能不完善，現(xiàn)有職能也存在很多問題缺乏活力和創(chuàng)造力，保守，遷就于現(xiàn)狀缺乏競爭意識和危機意識7天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告在十年的發(fā)展歷程中，天津泰豐長期依賴自有土地的成本優(yōu)勢，而忽略了自有競爭能力的培養(yǎng)競爭優(yōu)勢的獲取外部支持股東給予天津泰豐足夠的政策支持、資金支持、人員支持、物資支持等內(nèi)部培養(yǎng)培養(yǎng)、提高天津泰豐內(nèi)部的管理水平、增強競爭能力市場份額擴大，利潤增長不確定性是外部支持最難以突破的障礙缺乏科學的管理方式，無核心競爭力來自于外部的支持能夠在短期或一段時期以內(nèi)給予天津泰豐強力支持，但將天津泰豐的前途完全依托于外部支持具有很大的風險性；提高內(nèi)部管理能力，提升自身的競爭優(yōu)勢才是天津泰豐發(fā)展的長久之計。天津泰豐目標8天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告通過訪談、問卷調(diào)查和調(diào)研，集團領(lǐng)導層和員工對天津泰豐的發(fā)展均抱有很高期望集團應(yīng)該專注于房地產(chǎn)項目的開發(fā)，對其他不能支持房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的業(yè)務(wù)盡早進行剝離集團應(yīng)該實行多元化的發(fā)展戰(zhàn)略，同時介入幾個行業(yè)，以便互為支撐公司應(yīng)該在中小城市或者縣市一級發(fā)展集團可以進軍大中城市集團在未來的十年想成為多大規(guī)模的企業(yè)？集團將來的發(fā)展是一業(yè)為主，還是多業(yè)并舉？選擇的競爭區(qū)域到底多大合適？集團將來在各項業(yè)務(wù)的競爭地位如何定位？集團應(yīng)該結(jié)合自身資源和實力選擇最具競爭力行業(yè)做專做強集團可以采取追隨戰(zhàn)略，在不同階段將集團資源重點投入不同業(yè)務(wù)爭論的焦點觀點一觀點二觀點三高層管理者期望夯實基礎(chǔ)管理，盡快完成過渡期，抓住機會成功領(lǐng)導集團實現(xiàn)再次飛躍員工對集團的未來充滿信心，但對集團未來如何發(fā)展很迷茫9天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告項目組通過研究和借鑒類似企業(yè)案例，以便確定天津泰豐的使命

案例一：在中國服裝業(yè)逆風飛揚雅戈爾公司使命裝點人生，服務(wù)社會。公司愿景堅持一業(yè)為主，多元并舉的發(fā)展戰(zhàn)略，創(chuàng)國際品牌，建百年企業(yè)。公司背景1980年，20位返鄉(xiāng)知青以2萬元安置費起家在寧波成立青春服裝廠；1990年，服裝廠與石矸鎮(zhèn)工業(yè)總公司及澳門南光國際貿(mào)易有限公司成立合資企業(yè)；1993年，以定向募集方式設(shè)立雅戈爾集團股份有限公司，公司進入高速發(fā)展階段；1998年10月12日，公司公開發(fā)行社會公眾股5500萬股；1998年11月19日，雅戈爾集團股份有限公司5500萬社會流通股在上交所掛牌上市。取得業(yè)績1994年，雅戈爾集團跨入中國服裝工業(yè)八強。1997年雅戈爾集團進入全國1000家大中型工業(yè)企業(yè)序列。目前，是中國服裝行業(yè)的龍頭企業(yè)。并被確認為2001年世界服裝制造業(yè)500強，中國入選企業(yè)第一名；

2003年服裝行業(yè)利潤普遍下滑，雅戈爾2003年年報顯示其服裝業(yè)務(wù)的毛利率比上年下降了21.13%，而房地產(chǎn)投資的毛利率則上升了20.12%。投資行業(yè)房地產(chǎn)、國際貿(mào)易、金融投資、公共設(shè)施建設(shè)等方面都有較大的投資和良好的收益。發(fā)展區(qū)域在全國設(shè)立了156余家分公司，開設(shè)了356家自營專賣店，2200個商業(yè)網(wǎng)點。社會公益雅戈爾集團具有強烈的道德使命，積極履行“服務(wù)社會”的承諾：經(jīng)常對希望小學、下崗工人再就業(yè)工程、抗洪救災(zāi)、慈善事業(yè)等公益事業(yè)慷慨解囊，還曾把用于20周年廠慶的數(shù)百萬元毫無聲張地捐給了當?shù)氐墓媸聵I(yè)。另外，為消費者提供高素質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，為國家創(chuàng)造利潤和就業(yè)機會，創(chuàng)中國的世界品牌都表現(xiàn)集團回饋社會的愿望。10天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告案例二：積極開拓進取的成都置信實業(yè)公司使命高揚民族旗幟,傳承民族建筑精髓,為建筑業(yè)的“百花齊放”貢獻自己的綿薄之力。公司愿景厲兵秣馬,永不停歇，中國經(jīng)典，輝映全球。公司背景成立于1997年，1998年完成原始積累；1999-2000.6推出置信方式（置信花園、麗都花園A、B區(qū)、麗都公園）確立在成都房地產(chǎn)市場的領(lǐng)頭羊地位；2000.8-2002.1完善管理制度和公司治理結(jié)構(gòu)，帶來公司規(guī)模巨幅擴張；2002-2004跨行業(yè)跨區(qū)域發(fā)展，實現(xiàn)良性互動，完成資產(chǎn)增值。取得業(yè)績品牌知名度和美譽度位居本地房地產(chǎn)市場首位。2003年獲“四川省綜合實力十強”，“四川省最佳效益十強”，2004年，獲“中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”。投資行業(yè)目前，成都置信以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主，強勢進軍汽車行業(yè)，成立置信精典汽車。隨后成立西部鞋都公司，置信進入工業(yè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。發(fā)展區(qū)域2003年，公司根據(jù)自身實力，提出“固本西部，挺進東部”的戰(zhàn)略，進軍上海市場。目前，公司已在成都、綿陽站穩(wěn)腳跟，在上海占有一席之地；公司還與馬來西亞，意大利等國家一些公司接觸，為進軍世界市場作準備?；貓笊鐣?003年為業(yè)主開展了一百余次“置信生活方式”活動,成立了讀書會、攝影協(xié)會、美術(shù)書法協(xié)會等數(shù)十個協(xié)會;為市民舉辦龍泉桃花會、趣味體育大賽、麗都之夜消夏文藝晚會、芙蓉古城中國年等多項活動。11天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告案例三：持續(xù)穩(wěn)定快速增長的中國白色家電大亨美的集團公司使命為人類創(chuàng)造美好生活。公司愿景美的將在發(fā)展成為中國最大的白色家電生產(chǎn)企業(yè)的同時，通過收購、兼并等途徑實現(xiàn)相關(guān)多元化發(fā)展，培育并擁有除家電外至少兩個新的支柱產(chǎn)業(yè)，并且新的支柱產(chǎn)業(yè)處于國內(nèi)同行業(yè)領(lǐng)先地位。公司背景美的集團創(chuàng)建于1968年。1980年，正式進入家電業(yè)。1993年，集團下轄的廣東美的集團股份有限公司在深交所上市，成為全國第一家由鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制而成的上市公司。2001年，美的轉(zhuǎn)制為民營企業(yè)。1980年代平均增長速度60%，1990年代為50%。投資行業(yè)白色家電、汽車、物流、進出口貿(mào)易、房產(chǎn)、信息技術(shù)、金融等領(lǐng)域。發(fā)展區(qū)域擁有遍布全國的市場營銷網(wǎng)絡(luò)，并在美國、德國、日本、香港、韓國、加拿大、俄羅斯等地設(shè)有分支機構(gòu)。取得業(yè)績1999年，美的商標被國家工商局認定為“中國馳名商標”，2003年美的品牌價值經(jīng)權(quán)威機構(gòu)評估高達121.50億元，名列全國最有價值品牌第八。在國家統(tǒng)計局組織評選的2002年中國最大500家企業(yè)集團的排名中，美的名列第66位。2003年，美的被廣東省政府評為廣東省先進民營企業(yè)?；貓笊鐣赖臑榈胤浇?jīng)濟發(fā)展做出了積極的貢獻，從1990年代至今上交稅收超過35億元，美的集團以為社會謀福利為己任，為社會福利、教育事業(yè)捐贈超過5000萬元。同時，還積極贊助公益社區(qū)活動，豐富人民文化生活。12天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告結(jié)合天津泰豐的業(yè)務(wù)特性，我們擬定了天津泰豐使命知名企業(yè)的使命豐富顧客的生活，通過提供新鮮有效的通信服務(wù)幫助顧客在商業(yè)上取得巨大成功－－－－美國電報電話公司致力于為140多個國家的學生、教育工作者、設(shè)計人員、科學家、工程師、商務(wù)人事和消費者提供最先進的個人計算機產(chǎn)品和支持－－－－蘋果電腦公司發(fā)明推動商業(yè)價值的技術(shù)和服務(wù)，創(chuàng)造人類福祉，提升顧客生活品質(zhì)，并盡可能地讓最大多數(shù)人受益－－－－惠普公司通過堅定不移的改革和發(fā)展，把華潤建設(shè)成在主營行業(yè)有競爭力和領(lǐng)導地位的優(yōu)秀國有控股企業(yè)，并實現(xiàn)股東價值和員工價值最大化－－－－華潤置地天津泰豐使命營造更有價值的生活空間

天津泰豐永不滿足現(xiàn)狀，了解客戶真實需求是客戶生活品質(zhì)不斷提升的基礎(chǔ)，是我們持續(xù)經(jīng)營的源泉；天津泰豐強調(diào)價值創(chuàng)造，以卓越的服務(wù)和產(chǎn)品質(zhì)量回報社會，我們將與全體員工、與社會大眾攜手，共同創(chuàng)造美好生活。為客戶為股東為員工為社會與競爭對手相比、與自己相比更有價值13天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告這種價值體現(xiàn)在客戶、股東和員工之間形成一個價值的良性循環(huán)股東權(quán)益最大化客戶滿意度最大化個人發(fā)展空間最大化股東價值(ShareholderValue)天津泰豐客戶價值(CustomerValue)員工價值(EmployeeValue)14天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告天津泰豐愿景描述需要回答四個方面的問題天津泰豐的公司愿景1.天津泰豐未來的性質(zhì)應(yīng)該是什么？是否應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣姆ㄈ酥卫斫Y(jié)構(gòu)2.天津泰豐未來的公司運營模式應(yīng)該是什么？公司業(yè)務(wù)如何運作才能在競爭中占據(jù)優(yōu)勢地位3.天津泰豐未來的公司定位應(yīng)該是怎樣的？母子公司之間如何定位4.天津泰豐的業(yè)務(wù)框架應(yīng)該是怎樣的？核心業(yè)務(wù)和輔助業(yè)務(wù)公司未來發(fā)展的目標是什么？15天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告第一個問題：天津泰豐未來的性質(zhì)應(yīng)該是什么？天津泰豐的公司愿景1.天津泰豐未來的性質(zhì)應(yīng)該是什么是否應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣姆ㄈ酥卫斫Y(jié)構(gòu)？2.天津泰豐未來的公司運營模式應(yīng)該是什么？公司業(yè)務(wù)如何運作才能在競爭中占據(jù)優(yōu)勢地位3.天津泰豐未來的公司定位應(yīng)該是怎樣的？母子公司之間如何定位4.天津泰豐的業(yè)務(wù)框架應(yīng)該是怎樣的？核心業(yè)務(wù)和輔助業(yè)務(wù)公司未來發(fā)展的目標是什么？16天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告非企業(yè)化運作是天津泰豐的典型問題，體制問題是造成這種情況的根本原因企業(yè)利益政府利益非企業(yè)化運作官本位思想體制原因造就了天津泰豐非企業(yè)化運作和官本位思想，政府利益超越企業(yè)利益成為必然17天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告激烈的市場競爭要求天津泰豐成為完全的市場主體良性循環(huán)進一步加大市場化經(jīng)營力度完善法人治理結(jié)構(gòu)和合理的監(jiān)控機制獲得包括政府在內(nèi)的各個股東的支持促進泰豐改善投資業(yè)績泰豐在市場上為股東獲得最大利益惡性循環(huán)進一步保持國有企業(yè)運作特性市場空間越來越小，陷入生存困境關(guān)鍵人員流失，失去競爭力泰豐經(jīng)營業(yè)績得不到改善，或進一步下滑泰豐在市場上并不能得到政府的大力支持泰豐被解散期望通過外力來啟動良性循環(huán)或中止惡性循環(huán)是不現(xiàn)實的，唯一的動力源泉在于天津泰豐自己18天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告管理層持股方式有利于天津泰豐從根本上擺脫國有體制的束縛，更加適應(yīng)市場要求成就感權(quán)利歸屬感管理層持股完善法人治理結(jié)構(gòu)，將目前的政府任命制改變?yōu)槎聲蚊乒芾韺油瓿缮矸蒉D(zhuǎn)換，天津泰豐真正代表股東的利益管理層成為持股者從根本上褪去了國企色彩，股東將獲得更好的回報，天津泰豐將獲得更好的發(fā)展19天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告第二個問題：天津泰豐未來的公司運營模式應(yīng)該是什么？天津泰豐的公司愿景1.天津泰豐未來的性質(zhì)應(yīng)該是什么？是否應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣姆ㄈ酥卫斫Y(jié)構(gòu)2.天津泰豐未來的公司運營模式應(yīng)該是什么？公司如何進行內(nèi)部運營才能在競爭中占據(jù)優(yōu)勢地位3.天津泰豐未來的公司定位應(yīng)該是怎樣的？母子公司之間如何定位4.天津泰豐的業(yè)務(wù)框架應(yīng)該是怎樣的？核心業(yè)務(wù)和輔助業(yè)務(wù)公司未來發(fā)展的目標是什么？20天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告目前天津泰豐在房地產(chǎn)價值鏈的各個環(huán)節(jié)都參與管理與運作，但實際上天津泰豐并不具備在各個環(huán)節(jié)都獲得成功的能力土地儲備產(chǎn)品定位產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品建造售后服務(wù)產(chǎn)品營銷物業(yè)管理地產(chǎn)運作房產(chǎn)運作物業(yè)運作房地產(chǎn)行業(yè)價值鏈天津泰豐目前參與房地產(chǎn)價值鏈的各個環(huán)節(jié)運作，協(xié)調(diào)配合的難度大，受自身管理能力所限，天津泰豐并不能實現(xiàn)在各個環(huán)節(jié)都獲利的愿望21天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告建議天津泰豐著重加強前期策劃、后期服務(wù)能力和意識的培養(yǎng)，使其成為最終的核心競爭力土地規(guī)劃工程營建營銷策劃銷售售后服務(wù)招商引租物業(yè)經(jīng)營專業(yè)化差異化獲得競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵環(huán)節(jié)22天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告第三個問題：天津泰豐未來的公司定位應(yīng)該是怎樣？天津泰豐的公司愿景1.天津泰豐未來的性質(zhì)應(yīng)該是什么？是否應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣姆ㄈ酥卫斫Y(jié)構(gòu)2.天津泰豐未來的公司運營模式應(yīng)該是什么？公司業(yè)務(wù)如何運作才能在競爭中占據(jù)優(yōu)勢地位3.天津泰豐未來的公司定位應(yīng)該是怎樣的？母子公司之間如何定位4.天津泰豐的業(yè)務(wù)框架應(yīng)該是怎樣的？核心業(yè)務(wù)和輔助業(yè)務(wù)公司未來發(fā)展的目標是什么？23天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告不同的戰(zhàn)略發(fā)展階段應(yīng)采取不同的公司定位，目前天津泰豐具備控股與運營雙向功能，對子公司的管理應(yīng)根據(jù)實際需要確定管控模式管理類型管理方法控制模式子公司總部控制型管理授權(quán)型管理例外管理財務(wù)目標管理下屬子公司的決策權(quán)很小只有重大的例外事件的決策控制權(quán)在總部將權(quán)利下放，在授予范圍內(nèi)子公司自主經(jīng)營決策集權(quán)分權(quán)設(shè)定一定的財務(wù)目標和指標，下屬子公司承擔更多的職責子公司實際就是一個執(zhí)行部門或車間，并不需要過多的決策母子公司之間業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)性很強，一方面要保證子公司的自主經(jīng)營，另一方面又要保證母子公司之間的良性配合子公司需要做大量的開拓性工作，需要更多的授權(quán)，但是重大事件需要母公司決定，對子公司人員和管理要求很高母公司不參與子公司經(jīng)營，只在固定時間收取投資收益，一般作為控股企業(yè)或大資金投資企業(yè)不建議采用這類方式24天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告根據(jù)天津泰豐實際業(yè)務(wù)情況，我們認為天津泰豐應(yīng)該定位于授權(quán)型管理形態(tài)目前的業(yè)務(wù)具有非常強的相關(guān)性和互補性，需要相互配合和彌補業(yè)務(wù)特點目前的人員市場經(jīng)驗較差，需要有引導和監(jiān)控人員特點沒有完善的管理模式，各種管理制度和流程匱乏，無法完全放權(quán)管理特點競爭加劇、整合在即，沒有整體優(yōu)勢無法獲得生存與發(fā)展市場特點跨區(qū)域發(fā)展，無法管理過死，必須進行授權(quán)地域特點房地產(chǎn)行業(yè)屬于大資金運作，任何一個項目的成敗都會對整個企業(yè)產(chǎn)生較大影響，不適于過度放權(quán)行業(yè)特點授權(quán)型管理25天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告第四個問題：天津泰豐的業(yè)務(wù)框架應(yīng)該是怎樣的？天津泰豐的公司愿景1.天津泰豐未來的性質(zhì)應(yīng)該是什么？是否應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣姆ㄈ酥卫斫Y(jié)構(gòu)2.天津泰豐未來的公司運營模式應(yīng)該是什么？公司業(yè)務(wù)如何運作才能在競爭中占據(jù)優(yōu)勢地位3.天津泰豐未來的公司定位應(yīng)該是怎樣的？母子公司之間如何定位4.天津泰豐的業(yè)務(wù)框架應(yīng)該是怎樣的？核心業(yè)務(wù)和輔助業(yè)務(wù)公司未來發(fā)展的目標是什么？26天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告天津泰豐應(yīng)該建立以民用房地產(chǎn)為核心產(chǎn)業(yè)、其他業(yè)務(wù)為支撐的業(yè)務(wù)體系民用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)商用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)物業(yè)管理業(yè)務(wù)酒店經(jīng)營與管理其他業(yè)務(wù)結(jié)合房地產(chǎn)策劃優(yōu)勢，聯(lián)合戰(zhàn)略伙伴，創(chuàng)建旗艦品牌，開拓外地市場，獲得持續(xù)資金業(yè)務(wù)的補充，服務(wù)的體現(xiàn)，品牌的建立盤活資產(chǎn)，利用開發(fā)區(qū)的客戶資源持續(xù)創(chuàng)造價值，為公司提供持續(xù)的現(xiàn)金支持利用地緣優(yōu)勢，選擇未來業(yè)務(wù)，為泰豐的持續(xù)發(fā)展提供業(yè)務(wù)保證27天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告通過以上分析，項目組基本確定了天津泰豐的戰(zhàn)略愿景天津泰豐愿景以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，物業(yè)經(jīng)營與管理為支撐，整合內(nèi)外部資源與能力，服務(wù)于廣大公眾，成為創(chuàng)造價值方面領(lǐng)先一步的房地產(chǎn)集團企業(yè)在我們所服務(wù)的每一個市場中數(shù)一數(shù)二。通過企業(yè)改革，使我們不但擁有大公司的實力，還具有小公司的靈活和靈魂－－－－－GE，80年代成為全球最知名的企業(yè)，改變?nèi)毡井a(chǎn)品在世界上的劣質(zhì)形象－－－－－索尼，50年代初成為一家最了解女性需要、為全球女性提供一流的產(chǎn)品和服務(wù)、并滿足她們自我成就感的公司。簡言之，成為一家比女人更了解女人的公司－－－－－雅芳公司成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者－－－－－萬科天津泰豐將通過跨地區(qū)發(fā)展，努力提升策劃、融資及服務(wù)等核心能力，不斷建立區(qū)域市場的競爭優(yōu)勢；天津泰豐將繼續(xù)向成功邁進，最終成為創(chuàng)造價值方面領(lǐng)先一步的房地產(chǎn)集團企業(yè)。知名企業(yè)的愿景28天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告目錄－經(jīng)營戰(zhàn)略使命、愿景經(jīng)營戰(zhàn)略職能戰(zhàn)略戰(zhàn)略實施分析使命愿景競爭領(lǐng)域競爭時間競爭方法戰(zhàn)略借鑒市場開發(fā)職能財務(wù)職能營銷職能工程管理職能人力資源職能公共關(guān)系職能資本運作職能SWOT分析所需資源能力分析財務(wù)分析及預(yù)測風險分析29天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告多元化運作工業(yè)園企業(yè)：張江高科－科技園開發(fā)與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資的成功結(jié)合1999年上半年亞洲金融危機使得張江高科經(jīng)營出現(xiàn)了一定的困難。1999年下半年，張江高科緊緊抓住上海市委、市政府……全力投入了生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)和信息產(chǎn)業(yè)高科技投資資源的開發(fā)。2000年張江高科公司全面實施向高科技投資公司轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略決策，加大投入。同時，張江高科公司繼續(xù)做大做強房產(chǎn)和物業(yè)的經(jīng)營，確保公司有穩(wěn)定的現(xiàn)金收入，為公司獲得高額的回報奠定了良好的抗風險基礎(chǔ)。從1999年開始，張江高科公司穩(wěn)步走上了房地產(chǎn)開發(fā)和高科技投資并舉的道路，2002年，張江高科的投資收益和營業(yè)利潤已基本相等。戰(zhàn)略借鑒30天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告為了獲取穩(wěn)定收益，張江高科開始對土地進行直接開發(fā)，并進行物業(yè)經(jīng)營張江高科：主營業(yè)務(wù)范圍：受讓地塊內(nèi)的土地開發(fā)與土地使用權(quán)經(jīng)營，市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，物業(yè)投資和經(jīng)營管理，商業(yè)化高科技項目投資與經(jīng)營，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。公司戰(zhàn)略方針：堅持走房地產(chǎn)開發(fā)與高科技投資并舉的道路。主營業(yè)務(wù)及其結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化的原因：公司改變了原先直接批租土地的經(jīng)營方式，逐步改為將有限的土地資源進行深加工，即通過建造物業(yè)再進行租售，以期獲取長期、穩(wěn)定的收益，而經(jīng)營方式的轉(zhuǎn)變需要一個過程，本年度正處于調(diào)整時期，故公司本年度土地轉(zhuǎn)讓收入減少。

分行業(yè)或分產(chǎn)品主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本毛利率主營業(yè)務(wù)收入比上年增減主營業(yè)務(wù)成本比上年增減毛利率比上年增減工業(yè)46,030,689.3211,751,638.7272.48%228.93%82.53%-40.27%商業(yè)52,198,938.9148,374,563.897.28%52.31%57.90%-30.47%房地產(chǎn)業(yè)252,055,277.57111,582,943.9650.47%-55.55%-58.97%7.84%？戰(zhàn)略借鑒31天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告張江高科作為工業(yè)園建設(shè)的代表所面臨的問題－土地資源同樣面臨枯竭命運經(jīng)營管理的問題與困難隨著張江園區(qū)的大發(fā)展，公司連續(xù)幾年對外批租土地始終保持較高的數(shù)量，因此公司的土地存量將越來越少，已經(jīng)影響到公司今后主營業(yè)務(wù)的發(fā)展。也必將對股市價格產(chǎn)生不利影響；張江的工業(yè)和商業(yè)發(fā)展勢頭良好，但占總產(chǎn)值的數(shù)量還不及房地產(chǎn)的二分之一。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)如果出現(xiàn)下降那么將對公司業(yè)績起到至關(guān)重要的影響。解決方案本公司控股股東--上海市張江高科技園區(qū)開發(fā)公司同意將張江高科技園區(qū)中川楊河以南約1.2平方公里面積的土地使用權(quán)預(yù)約轉(zhuǎn)讓給本公司，該地塊的用地性質(zhì)為住宅配套用地，土地使用權(quán)年限為七十年。將現(xiàn)有土地進行精耕細作，建寫字樓和標準廠房然后進行物業(yè)經(jīng)營獲取長期收益。戰(zhàn)略借鑒32天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告專業(yè)化房地產(chǎn)公司：萬科的戰(zhàn)略思路是專營住宅房地產(chǎn)，適度地進行縱向一體化整合，并開展戰(zhàn)略合作將萬科的開發(fā)納入國家建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化范疇，但萬科并不介入住宅相關(guān)部件、配件的生產(chǎn)體系；為有效地利用土地資源，降低資源、材料的消耗，萬科已成立建筑研究所；廣泛吸收國際設(shè)計經(jīng)驗，與世界一流的設(shè)計公司合作；加強與建筑商、材料商的信息溝通，形成協(xié)作網(wǎng)絡(luò)，推動產(chǎn)業(yè)化進程，成立產(chǎn)業(yè)同盟；從住宅小區(qū)的開發(fā)轉(zhuǎn)向社區(qū)的開發(fā)，在城鄉(xiāng)結(jié)合部進行規(guī)模開發(fā)，開發(fā)新的市政；建立新的融資渠道，住宅證券化、金融化，廣泛與國內(nèi)外金融機構(gòu)如基金、保險等結(jié)合，增強資金實力，具備規(guī)模化開發(fā)、新市鎮(zhèn)開發(fā)的實力；戰(zhàn)略借鑒33天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告在專業(yè)化基礎(chǔ)上建立了以客戶為中心的創(chuàng)新體系，為萬科帶來了價值增值建筑設(shè)計創(chuàng)新：以萬科建筑技術(shù)研究中心為龍頭開展創(chuàng)新，把重心從營銷轉(zhuǎn)向技術(shù)、提升產(chǎn)品品質(zhì)層面采購系統(tǒng)創(chuàng)新：組建萬科采購中心，建立以“中城房網(wǎng)”系統(tǒng)為平臺的采購系統(tǒng)，在降低交易成本的同時，促進新材料在萬科房地產(chǎn)的使用創(chuàng)新利潤組建物業(yè)管理集團：使其從地產(chǎn)業(yè)務(wù)中獨立出來，集中資源拓展品牌，走專業(yè)化和產(chǎn)業(yè)化之路，成為集團新的經(jīng)濟增長點建立利益共同體：將致力于同建筑商建立利益共同體，形成良性的互動關(guān)系，共同促進住宅產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展建筑設(shè)計創(chuàng)新采購系統(tǒng)創(chuàng)新建立利益共同體組建物業(yè)管理集團體現(xiàn)了以客戶利益為中心的主導思想戰(zhàn)略借鑒34天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告產(chǎn)品、技術(shù)和服務(wù)為萬科品牌奠定堅實的基礎(chǔ)萬科品牌——以您的生活為本產(chǎn)品開發(fā)技術(shù)開發(fā)物業(yè)管理開發(fā)商不等于設(shè)計單位，因為開發(fā)商提供的不僅僅是房子本身，還是一種生活方式。為了更好地把萬科對消費者需求的理解融入到設(shè)計單位的作品中，1994年11月，萬科設(shè)立了一個與設(shè)計單位密切溝通的平臺——萬創(chuàng)建筑設(shè)計顧問有限公司，開始從規(guī)劃設(shè)計方面提煉更高的產(chǎn)品競爭力為了保證全程品質(zhì)，消除客戶的后顧之憂，萬科設(shè)立了自己的物業(yè)管理公司。截止至2001年9月，萬科物業(yè)管理公司下轄的39個住宅（辦公）小區(qū)中，獲得全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)稱號的有13個，獲得“省優(yōu)”稱號的7個，“市優(yōu)”稱號的17個2002年1月萬科建筑研究中心大樓落成，作為萬科對建筑研究、新材料新技術(shù)應(yīng)用研究的基地。研究中心的任務(wù)，是以市場需求為導向，深刻了解客戶的需求，追蹤行業(yè)發(fā)展的新亮點，關(guān)注住宅科技成果的轉(zhuǎn)化和應(yīng)用，確保萬科在住宅開發(fā)領(lǐng)域的技術(shù)領(lǐng)先地位戰(zhàn)略借鑒35天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告資本運作型房地產(chǎn)公司：世茂集團－大資本橇動大地產(chǎn)世茂集團作為一家大型綜合性投資集團公司。致力于房地產(chǎn)、旅游、酒店、百貨、進出口貿(mào)易等領(lǐng)域的投資，并擁有世茂股份有限公司(上海)及世茂中國控股有限公司香港兩家大型上市公司，世茂集團董事長許榮茂：地產(chǎn)市場上不再是小打小鬧的舞臺，規(guī)模出效益，這是許榮茂的一貫戰(zhàn)略。通過大資本進場，撬動大樓盤，走高端市場，透過差異化做到規(guī)模效益，是他做房產(chǎn)的思路。許榮茂認為，做高檔房地產(chǎn)有兩個門檻，第一是規(guī)模，第二是龐大的資金要求。今年，世茂集團又取得了虹口區(qū)北外灘CBD改建工程項目，計劃在5年內(nèi)投資100億元于該項目。坐擁60多個億的身家，手握200多個億的資金，注定了他會將房產(chǎn)熱的故事書寫得更加波瀾壯闊。許榮茂說：我們的目標是：3年內(nèi)成為中國最大的高檔房地產(chǎn)開發(fā)商?！?/p>

戰(zhàn)略借鑒36天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告世茂集團的“大資本集成”開發(fā)模式第一階段：買殼“萬象集團”，售出資產(chǎn)，獲得地產(chǎn)項目啟動資金世茂投資萬象集團

“世茂投資”買殼萬象集團26.43%股權(quán)，價格1.44億元萬象集團

通過MBO剝離恒源祥等7家子公司獲利9200萬，只留“萬象國際廣場”55%權(quán)益世茂股份取得受讓方1。.05億現(xiàn)金更名世茂股份第二階段：蠶食上市公司在“世茂建設(shè)”及“世茂湖濱花園”的權(quán)益世茂建設(shè)60%40%世茂建設(shè)增資擴股投資占49%股份占51%總投資達2億世茂股份為世茂建設(shè)擔保9000萬世茂湖濱花園預(yù)付土地出讓金世茂投資上市公司和銀行承擔了大部分成本和風險。家族公司獲得項目公司近一半權(quán)益第三階段：項目啟動，家族控股的新公司又分得一半權(quán)益“世茂湖濱花園”2002年初施工，9月底第一期住宅樓盤正式推出，銷售金額8億元。按照會計原則，這筆銷售款項不能入帳。世茂建設(shè)追加1億元投資，使股份由49%到66%“世茂湖濱花園”進入回款期，同時擁有“世茂北外灘”25%、“世茂佘山莊園”50%權(quán)益。“世茂中國”(0649.HK)的間接全資子公司VastUnionInvestmentsLimited世茂湖濱房地產(chǎn)有限公司出資900萬美金出資900萬美金在“世茂中國”，許榮茂家族擁有75%權(quán)益，經(jīng)過這番變化，許榮茂家族在“世茂濱江花園”的最終權(quán)益(現(xiàn)金流權(quán))由62.5%增加到68.7%，而“世茂股份”其他股東的最終權(quán)益則由37.5%減少到18.8%(另15.1%權(quán)益由“世茂中國”其他股東擁有)。該總投資額4.2億港元，而“世茂股份”承擔項目前期的成本和風險—“世茂建設(shè)”預(yù)付的土地出讓金1.12億元已占了項目總投資額的25%左右。第四階段：預(yù)售款回籠后，家族公司繼續(xù)增資，取得控股權(quán)世茂投資僅“世茂湖濱花園”許氏家族所獲凈利總額3.51億元，相當于整個項目收益的75%4.68億元×（50%“世茂湖濱”×75%“世茂中國”+50%“世茂湖濱”×34%“世茂建設(shè)”×26.43%“世茂股份”+50%“世茂湖濱”×66%“世茂建設(shè)”)戰(zhàn)略借鑒37天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告天津泰豐的戰(zhàn)略制定需要結(jié)合外部環(huán)境并根據(jù)內(nèi)部的資源與能力條件來設(shè)計企業(yè)特有能力財務(wù)管理組織制度聲譽歷史內(nèi)部優(yōu)勢(S)劣勢(W)行業(yè)規(guī)模增長點細分市場競爭者戰(zhàn)略能力意圖宏觀環(huán)境社會技術(shù)經(jīng)濟政治外部機會(O)威脅(T)戰(zhàn)略通過SWOT分析，我們將總結(jié)關(guān)鍵的環(huán)境影響、組織的戰(zhàn)略能力之間的關(guān)系38天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告天津泰豐SWOT分析Strengthes-內(nèi)部優(yōu)勢Weaknesses-內(nèi)部劣勢Opportunities-外部機會Threats-外部威脅領(lǐng)導人銳意變革，走市場化經(jīng)營之路有十年行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗，在開發(fā)區(qū)和天津市形成了一定品牌有了一定的資金融通渠道物業(yè)管理服務(wù)為民用房地產(chǎn)發(fā)展起到了一定支撐作用受政府行政干預(yù)嚴重，企業(yè)非市場化運作，不能作為“四自”主體參加市場競爭；原有的競爭優(yōu)勢資源枯竭（土地），現(xiàn)有競爭優(yōu)勢還沒有形成；內(nèi)部的法人治理結(jié)構(gòu)及組織構(gòu)架和管理模式不適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要；人員配備不能滿足業(yè)務(wù)快速發(fā)展的需要；員工還沒有完成由“公務(wù)員”向“企業(yè)人”的轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y渠道主要依賴銀行，受政策影響嚴重；房地產(chǎn)主要競爭者進入跨地區(qū)發(fā)展階段，對地區(qū)內(nèi)發(fā)展商造成威脅，競爭加?。徽暧^政策的調(diào)整使房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)受周期波動影響；土地供給形式的改變縮小了利潤區(qū)間，使競爭主體更趨于在內(nèi)部培養(yǎng)競爭力；銀行為主的單一融資渠道正在改變，大型房地產(chǎn)企業(yè)資本運作能力提高；小型房地產(chǎn)商出現(xiàn)生存危機；中國經(jīng)濟將持續(xù)高速發(fā)展，房地產(chǎn)需求將穩(wěn)步提高居民觀念轉(zhuǎn)變，形成梯級消費，有助于產(chǎn)品升級換代WTO后政府將轉(zhuǎn)向服務(wù)型，政策強制減少宏觀調(diào)控增多，行業(yè)風險降低行業(yè)利潤率還處于較高水平行業(yè)集中度較低，但逐步走向集中化，競爭開始加劇，土地出讓市場化政府要求國有企業(yè)改制39天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告SO組合分析優(yōu)勢機會領(lǐng)導人銳意變革，走市場化經(jīng)營之路有十年行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗，在開發(fā)區(qū)和天津市形成了一定品牌有了一定的資金融通渠道物業(yè)管理服務(wù)為民用房地產(chǎn)發(fā)展起到了一定支撐作用中國經(jīng)濟將持續(xù)高速發(fā)展，房地產(chǎn)需求將穩(wěn)步提高居民觀念轉(zhuǎn)變，形成梯級消費氛圍WTO后政府將轉(zhuǎn)向服務(wù)型，政策強制減少宏觀調(diào)控增多，行業(yè)風險降低行業(yè)利潤率還處于較高水平行業(yè)集中度較低，但逐步走向集中化，競爭開始加劇土地出讓走向市場化政府要求國有企業(yè)改制問題：房地產(chǎn)行業(yè)具有較強的行業(yè)吸引力和機會；泰豐已經(jīng)進入該領(lǐng)域，但除領(lǐng)導人的銳意變革意識非常強烈外，其它優(yōu)勢不明顯，運作經(jīng)驗及核心競爭力沒有形成解決方案：確定民用房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)地位，避開熱點競爭地域，不與主要競爭對手競爭；培養(yǎng)差異化的核心競爭能力；尋求建立相關(guān)業(yè)務(wù)進行補充。40天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告ST組合分析優(yōu)勢威脅領(lǐng)導人銳意變革，走市場化經(jīng)營之路有十年行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗，在開發(fā)區(qū)和天津市形成了一定品牌有了一定的資金融通渠道物業(yè)管理服務(wù)為民用房地產(chǎn)發(fā)展起到了一定支撐作用房地產(chǎn)主要競爭者進入跨地區(qū)發(fā)展階段，對地區(qū)內(nèi)發(fā)展商造成威脅；政府宏觀政策的調(diào)整使房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)受周期波動影響；土地供給形式的改變縮小了利潤區(qū)間，使競爭主體更趨于在內(nèi)部培養(yǎng)競爭力；銀行為主的單一融資渠道正在改變，大型房地產(chǎn)企業(yè)資本運作能力提高；小型房地產(chǎn)商出現(xiàn)生存危機；問題：行業(yè)威脅加大，中小型房地產(chǎn)開發(fā)商淘汰速度加快，政策向大型房地產(chǎn)開發(fā)商傾斜，資金實力和內(nèi)部運作能力成為關(guān)鍵成功因素，泰豐現(xiàn)有的優(yōu)勢難以支撐泰豐向大型房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)變。解決方案：或者逐步放棄民用房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，走相關(guān)多元化之路；或者走業(yè)務(wù)及能力整合和企業(yè)整合之路通過資本運作迅速發(fā)展民用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；41天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告WO組合分析劣勢機會受政府行政干預(yù)嚴重，企業(yè)非市場化運作，不能作為四自主體參加市場競爭；原有的競爭優(yōu)勢（土地）資源枯竭，現(xiàn)有競爭優(yōu)勢還沒有形成；內(nèi)部的法人治理結(jié)構(gòu)及組織構(gòu)架和管理模式不適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要；人員配備不能滿足業(yè)務(wù)快速發(fā)展的需要；員工還沒有完成由“公務(wù)員”向“企業(yè)人”的轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y渠道主要依賴銀行，受政策影響嚴重；中國經(jīng)濟將持續(xù)高速發(fā)展，房地產(chǎn)需求將穩(wěn)步提高居民觀念轉(zhuǎn)變，形成梯級消費氛圍WTO后政府將轉(zhuǎn)向服務(wù)型，政策強制減少宏觀調(diào)控增多，行業(yè)風險降低行業(yè)利潤率還處于較高水平行業(yè)集中度較低，但逐步走向集中化，競爭開始加劇土地出讓走向市場化政府要求國有企業(yè)改制問題：面對良好的市場機會，但企業(yè)土地資源已經(jīng)枯竭，很難把握和利用這一機會；更為重要的是企業(yè)受政府的干預(yù)導致企業(yè)不能完全的參與市場競爭。解決方案：對現(xiàn)有法人治理結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，采取經(jīng)營層持股計劃，形成四自主體；引進和培養(yǎng)人才并舉，培育差異化的核心競爭力，樹立有鮮明企業(yè)特征的企業(yè)文化。42天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告WT組合分析劣勢威脅受政府行政干預(yù)嚴重，企業(yè)非市場化運作，不能作為四自主體參加市場競爭；原有的競爭優(yōu)勢（土地）資源枯竭，現(xiàn)有競爭優(yōu)勢還沒有形成；內(nèi)部的法人治理結(jié)構(gòu)及組織構(gòu)架和管理模式不適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要；人員配備不能滿足業(yè)務(wù)快速發(fā)展的需要；員工還沒有完成由“公務(wù)員”向“企業(yè)人”的轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y渠道主要依賴銀行，受政策影響嚴重；問題：解決內(nèi)憂外患的前提是泰豐成為四自經(jīng)濟主體；其次，雖然面臨著激烈的競爭，但由于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)成為公司的核心業(yè)務(wù)和主要收入來源，泰豐所要考慮的是如何避開風險、持續(xù)經(jīng)營。解決方案：對現(xiàn)有法人治理結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，可采取經(jīng)營層持股計劃，形成四自主體；建立適合泰豐現(xiàn)狀的資本運營模式和持續(xù)經(jīng)營模式通過地緣優(yōu)勢等尋求新的業(yè)務(wù)增長點以縮減風險。房地產(chǎn)主要競爭者進入跨地區(qū)發(fā)展階段，對地區(qū)內(nèi)發(fā)展商造成威脅；政府宏觀政策的調(diào)整使房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)受周期波動影響；土地供給形式的改變縮小了利潤區(qū)間，使競爭主體更趨于在內(nèi)部培養(yǎng)競爭力；銀行為主的單一融資渠道正在改變，大型房地產(chǎn)企業(yè)資本運作能力提高；小型房地產(chǎn)商出現(xiàn)生存危機；43天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告SWOT結(jié)論：天津泰豐應(yīng)走差異化、專業(yè)化發(fā)展的道路，重點培育符合需要的核心競爭力SO確定差異化戰(zhàn)略培養(yǎng)差異化能力進行縱向一體化運作ST進行業(yè)務(wù)整合通過資本運作迅速實現(xiàn)跨區(qū)域擴張WO采取經(jīng)營層持股實施人才策略進行管理模式再設(shè)計WT采取經(jīng)營層持股尋找新業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展的保障：進行法人治理結(jié)構(gòu)的市場化改造；然后對管理經(jīng)營模式進行再設(shè)計業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略方向：以民用房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，實行差異化戰(zhàn)略，通過資本運作迅速實現(xiàn)跨區(qū)域擴張業(yè)務(wù)組合方式：進行縱向一體化運作，以建立協(xié)同效應(yīng)為目的，尋求新的業(yè)務(wù)支撐能力提升的方向：以前期策劃能力、供應(yīng)鏈服務(wù)能力為核心，實施人才發(fā)展戰(zhàn)略業(yè)務(wù)經(jīng)營模式：實施民用房地產(chǎn)與商業(yè)物業(yè)經(jīng)營并舉戰(zhàn)略，實現(xiàn)相互補充、相互支持、相互融通資金44天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告通過SWOT分析，縱橫項目組建議：天津泰豐應(yīng)該采取扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，繼而通過內(nèi)部能力的提升再實施進攻型戰(zhàn)略WTSTSOWO外部內(nèi)部威脅機會劣勢優(yōu)勢內(nèi)部優(yōu)勢與外部機會相匹配內(nèi)部弱點與外部機會相匹配內(nèi)部優(yōu)勢與外部威脅相匹配內(nèi)部劣勢與外部威脅相匹配多元化戰(zhàn)略防御型戰(zhàn)略扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略進攻型戰(zhàn)略縱觀天津泰豐的內(nèi)外部環(huán)境，泰豐第一階段戰(zhàn)略應(yīng)定位于扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，以培養(yǎng)專業(yè)化、差異化的能力為核心；到第二階段通過資源整合和能力的提升天津泰豐建議采取進攻型戰(zhàn)略，跨區(qū)域發(fā)展，塑造泰豐企業(yè)品牌。45天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告天津泰豐總戰(zhàn)略立足于房地產(chǎn)領(lǐng)域，在全面提升專業(yè)化經(jīng)營水平和為客戶提供全方位增值服務(wù)的基礎(chǔ)上，通過資本運作和橫向合作，在全國范圍內(nèi)擴展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，同時塑造天津泰豐企業(yè)品牌。46天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告泰豐的經(jīng)營戰(zhàn)略要考慮三個關(guān)鍵問題：地點、時間和方法何時競爭如何競爭何處競爭需要回答三個維度的問題47天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告選擇地點對天津泰豐是至關(guān)重要的發(fā)展前提市場容量規(guī)模需求成長性市場成長性投資增長市場盈利性收益增長與盈利投資環(huán)境供求平衡市場競爭態(tài)勢區(qū)域市場優(yōu)先級評估48天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告區(qū)域市場細分：從經(jīng)濟發(fā)達程度來看，滬京津為一類地區(qū);二類地區(qū)主要為東部省份；三、四類地區(qū)為中西部省份；數(shù)據(jù)來源：全國及各地區(qū)2003年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，其中江西省使用2002年統(tǒng)計公報數(shù)據(jù)黑龍江內(nèi)蒙古2003年全國人均GDP達到9030元，增長率為10.34%＄3000＄1300＄80005000100001500020000250003000035000400004500050000上海北京天津浙江廣東江蘇福建遼寧山東河北新疆吉林海南湖北重慶山西青海河南湖南西藏寧夏陜西安徽四川廣西*江西云南甘肅貴州元0%5%10%15%20%25%30%2003年人均GDP年增長率49天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告70%30%20%從城市化進程來看，一類、二類地區(qū)城市化比例普遍超過了50%，其中滬京地區(qū)超過70%，而三類、四類地區(qū)城市化比例相對偏低數(shù)據(jù)來源：全國及各地區(qū)2002年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報0102030405060708090上海北京天津遼寧黑龍江吉林內(nèi)蒙古廣東新疆江蘇福建寧夏山東青海湖北山西海南浙江江西陜西重慶河北湖南甘肅安徽四川河南廣西云南貴州西藏%020004000600080001000012000萬人城鎮(zhèn)化（非農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诒壤┛側(cè)丝?0天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告因此,依據(jù)經(jīng)濟和人口宏觀指標，將全國劃分為四個區(qū)域：一類地區(qū)為京津滬三直轄市;二類地區(qū)為東部8省;三類地區(qū)主要為長江以北的中西部;四類地區(qū)主要為長江以南的中西部地區(qū)30%50%70%城市化率人均GDP$3,000$1,300$800寧夏*陜西江西*、安徽*四川*、廣西云南、甘肅貴州*吉林新疆、湖北內(nèi)蒙古重慶、山西青海、湖南河北*海南*河南西藏*遼寧黑龍江廣東*江蘇福建山東*浙江*上海*、北京*天津*數(shù)據(jù)來源：全國及各地區(qū)2003年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，其中*地區(qū)依據(jù)2002年統(tǒng)計數(shù)據(jù)人均GDP超過＄3,000，且城市化率超過60%的一類地區(qū)，包括上海、北京、天津，房地產(chǎn)市場處于快速上升期向平穩(wěn)期過渡；人均GDP超過＄1,300，或/且城市化率超過50%的二類地區(qū)，包括東部沿海5省和東北3省，房地產(chǎn)市場處于快速上升期；人均GDP超過＄800，或/且城市化率超過30%的三類地區(qū)，主要包括河北、河南、山西、湖北、湖南、重慶、陜西、寧夏、青海及邊疆地區(qū)，房地產(chǎn)市場處于起飛期；人均GDP在＄800以下，且城市化率低于30%的四類地區(qū)，主要包括江西、安徽、四川、云南、甘肅等，房地產(chǎn)市場剛剛啟動。51天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告區(qū)域市場需求規(guī)模：從銷售面積看，二類地區(qū)的市場容量最大；三類地區(qū)、四類地區(qū)取得市場成長領(lǐng)先地位2003年，二類地區(qū)商品房住宅銷售面積超過1.22億平米，占全國市場（2.85億平米）的43.06%；三類地區(qū)銷售面積0.65億平米，占全國市場的22.82%；因此，處于房地產(chǎn)起飛期和快速上升期的地區(qū)對住宅需求/消費量約占總體的2/3。1999-2002年，各區(qū)域市場的銷售額增長率普遍高于銷售面積增長率，表現(xiàn)了房地產(chǎn)價格的持續(xù)穩(wěn)定的增長趨勢；三年來，各區(qū)域市場銷售增長率的變動差異很大，三類地區(qū)和四類地區(qū)取得市場成長領(lǐng)先地位：一類地區(qū)的銷售增長放緩，年銷售面積增長率從36%降到20%；二類地區(qū)的銷售增長一直排名最后，但2002年底增長率同比上升了5個百分點左右，逆市反彈較大；三類地區(qū)的銷售增長仍保持市場領(lǐng)先，尤其是銷售額增長率高于銷售面積增長率7.45個百分點，體現(xiàn)了該地區(qū)房價的快速上漲；四類地區(qū)的同比增長率位居第一，但是波動較大。數(shù)據(jù)來源：中國經(jīng)濟景氣月報2004，歷年中國統(tǒng)計年鑒2003年各區(qū)域商品房住宅銷售面積比較1999-2002年各區(qū)域房地產(chǎn)銷售面積增長率和銷售額增長率比較二類地區(qū)43.06%三類地區(qū)22.82%一類地區(qū)16.55%四類地區(qū)17.57%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)房屋銷售面積增長率商品房銷售額增長率52天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告廣東、江蘇、浙江、上海、北京、山東等地的市場規(guī)模名列前茅，浙江、山東及天津的增幅較大一類地區(qū)中，滬京兩市占全國房地產(chǎn)市場的1/7，總量和價格都在高位上增長；2003年津市異軍突起，銷售面積同比增長率達到23%，共750萬平米，為滬市的1/3；二類地區(qū)中，粵、蘇、浙三省銷售面積都達到2200萬平米以上，占全國的1/4；魯、遼、閩三省銷售面積都超過1000萬平米；黑、吉兩省銷售量相對較小。從銷售增長看，浙江省連年直線攀升，2002年底銷售額增長超過銷售面積增長20個百分點，山東省的年銷售額增長率保持在30%以上；廣東、福建的增長率已回落到10%左右；東北三省的增長相對緩慢。010002000300040005000北京天津上海合計萬平米1999年銷售面積2000銷售面積2001年銷售面積2002年銷售面積0500100015002000北京天津上海合計億元1999年商品房銷售額2000商品房銷售額2001年商品房銷售額2002年商品房銷售額0%10%20%30%40%50%60%70%80%北京天津上海一類地區(qū)房屋銷售面積增長率商品房銷售額增長率0%10%20%30%40%50%60%廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍合計050010001500200025003000廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍江合計02000400060008000100001200014000廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍江合計53天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告三類、四類地區(qū)市場規(guī)模較大的依次為四川、重慶、湖北、安徽、河南、河北、湖南、江西等，基本位于中西部地區(qū)從銷售面積來看，川、渝都超過1000萬平米，其次為鄂皖豫冀湘贛等，銷售額也大體符合上述分布；從銷售增長來看，上述地區(qū)保持著穩(wěn)定快速的增長率，而其他地區(qū)由于需求規(guī)模小，年度間差異較大，如桂、黔。020040060080010001200河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆04080120160200河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆-50%0%50%100%150%200%250%300%河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆0200400600800100012001400160018002000江西安徽廣西四川甘肅貴州云南050100150200250300江西安徽廣西四川甘肅貴州云南-20%0%20%40%60%80%100%江西安徽廣西四川甘肅貴州云南54天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告供應(yīng)分析：各區(qū)域供給差異較大，一類地區(qū)年供給增長率持續(xù)上升；二類地區(qū)的市場供給量最大，約占全國的45%；三類地區(qū)年供給增幅由高位下滑；四類地區(qū)波動很大2003年，全國商品房住宅施工面積達9.1億平米，新開工面積達4.37億平米，竣工面積3.22億平米；2000-2002年全國房地產(chǎn)竣工增長率分別為9.18%、21.04%、12.81%。二類地區(qū)供給量最大，2003年住宅施工面積占全國的46.27%，竣工面積占44.2%；不同區(qū)域市場的供給變化很不平衡，供給增長最快的2000年是三類地區(qū)，2001年是四類地區(qū)，而2002年是一類地區(qū)。其中，一類地區(qū)，竣工面積增長率持續(xù)攀升，成為區(qū)域市場供給熱點；二類地區(qū)，竣工面積年增長率穩(wěn)定在15%左右；三類地區(qū)，竣工面積增長率持續(xù)下滑，2000年以來降低了8個百分點，供給增長放緩；四類地區(qū)，三年來竣工面積增長率在20-30%間大幅波動。施工面積比較二類地區(qū)45.27%四類地區(qū)16.39%一類地區(qū)16.56%三類地區(qū)21.78%新開工面積比較一類地區(qū)13.47%二類地區(qū)45.93%四類地區(qū)18.16%三類地區(qū)22.44%竣工面積比較二類地區(qū)44.20%四類地區(qū)16.82%一類地區(qū)15.44%三類地區(qū)23.54%0%5%10%15%20%25%30%35%一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)施工面積增長率竣工面積增長率55天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告上海、北京、浙江、江蘇、山東的供給增長迅速，而廣東、浙江供給量最大，天津和東北地區(qū)的供給漲幅不斷回落一類地區(qū)中，滬市的住宅竣工面積比銷售面積低3.8%，求大于供；同時，滬市竣工面積僅比北京市高2.85%，但新開工面積和施工面積分別高出4.34%、6.26%，反映了市場需求的拉動作用；天津市的竣工面積增長率持續(xù)下滑，2003年住宅施工面積為銷售面積的2.7倍，未來供給相對充足；二類地區(qū)中，粵蘇浙魯四省供給量最大，2003年住宅竣工面積都在2000萬平米以上、新開工面積都超過3200萬平米、施工面積都超過5800萬平米；施工、竣工面積最大的為粵、浙，而新開工面積最大的為蘇、浙，兩省供給增長未來將繼續(xù)加快；山東省施工、竣工增幅都超過福建省，供給增幅達到高位；東北三省的供給增長回落較快。020004000600080001000012000廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍江萬平米-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍合計-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍合計010002000300040005000600070008000北京天津上海萬平米施工面積新開工面積竣工面積銷售面積0%5%10%15%20%25%30%35%40%北京天津上海一類地區(qū)施工面積增長率0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%北京天津上海一類地區(qū)竣工面積增長率56天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告三類、四類地區(qū)中供給較為集中的依次為四川、重慶、湖北、安徽、河北、湖南、河南，總體上仍有上升空間05001000150020002500300035004000河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆萬平米施工面積新開工面積竣工面積銷售面積-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆施工面積增長率-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆竣工面積增長率-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%江西安徽廣西四川甘肅貴州云南-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%江西安徽廣西四川甘肅貴州云南0100020003000400050006000江西安徽廣西四川貴州云南甘肅萬平米四川省供給量最大，施工、新開工、竣工面積與二類地區(qū)水平類似；從竣工面積看，超過1000萬平米的依次為渝、鄂、皖、800萬平米以上的依次為冀、湘、豫；六省目前為三類、四類地區(qū)中的供給熱點；從新開工面積看，超過1300萬平米的為渝、鄂、皖、1100萬平米以上的依次為豫冀贛湘；從施工面積看，超過2700萬平米的依次為渝豫鄂、2000萬平米以上的依次為冀皖湘；河南、江西、湖南將加入未來的供給熱點；從施工面積/銷售面積來看，川鄂為2.69倍，皖滇為2.65倍，四省及邊疆地區(qū)房地產(chǎn)供給仍有較大上升空間。57天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告供求平衡分析：除一類地區(qū)供求基本平衡外，其他地區(qū)需求增長快于供應(yīng)增長；同時商品房空置率也達到國際警戒線以下2003年，全國商品房住宅竣工面積為3.2億平米，比銷售面積高13%；施工面積為9.1億平米，為銷售面積的3.19倍。根據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會統(tǒng)計，商品房空置率*從2000年的16.7%降低到2003年的14%。三年來，一類地區(qū)的房地產(chǎn)竣工與銷售增幅差距逐漸縮小，供需同步增長；2003年底竣工面積略高于銷售面積5.4%；二類地區(qū)供需總量最大，增幅波動相對較小，2003年住宅施工面積達4.1億平米，新開工面積達2億平米，占全國的45%左右；竣工面積比銷售面積高16%；市場供應(yīng)年度增幅的波動較大，目前銷售增長略快于竣工增長；三類地區(qū)銷售增長率2000年比竣工增長率高33.5個百分點，2002年仍高于竣工增長率10個百分點；2003年底住宅竣工面積比銷售面積高16.5%，市場供需兩旺；四類地區(qū)竣工增長率持續(xù)上升，但是需求增長率始終遠高于供應(yīng)增長率；2003年施工面積1.5億平米，不到銷售面積的3倍。*現(xiàn)行商品房空置率計算=未售出數(shù)量/前三年竣工數(shù)量2003年各區(qū)域商品房住宅市場供需比較1999-2002年各區(qū)域房地產(chǎn)市場供需增長比較050001000015000200002500030000350004000045000一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)萬平米施工面積新開工面積竣工面積銷售面積0%5%10%15%20%25%30%35%40%一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)竣工面積增長率銷售面積增長率58天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告投資增長分析：各區(qū)域投資在20%以上的高位增長,推動市場繼續(xù)快速成長;漲幅波動大，二類地區(qū)較穩(wěn)定，四類地區(qū)增長較快如圖所示*，房地產(chǎn)施工面積與房地產(chǎn)投資增長率有較強的正向相關(guān)性，投資增長將推動未來房地產(chǎn)市場的繼續(xù)成長；各區(qū)域市場的投資增長不均衡：一類地區(qū)的年投資增長率在15-30%之間波動，同期施工面積增長率從17.5%上升到19.5%；二類地區(qū)的年投資增長率波動區(qū)間不到1.5個百分點，施工面積漲幅也相對穩(wěn)定；三類地區(qū)的年投資增長率在23-33%的高位上波動，推動了同期施工面積的高位成長；四類地區(qū)的年投資增長率相對最高，2002年底增長率達30%，同期施工面積呈現(xiàn)相似的增長曲線。﹡2003年房地產(chǎn)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)尚未正式公布，因此使用2002年統(tǒng)計數(shù)據(jù)提供分析參考，以下相同1999-2002年各區(qū)域房地產(chǎn)投資增長率比較1999-2002年各區(qū)域房地產(chǎn)施工面積增長率比較0%5%10%15%20%25%30%35%40%一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)0%5%10%15%20%25%30%一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)59天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告北京、浙江、山東、湖南、河北、江西等省的投資增長較快，上海、江蘇、山西、河南、安徽、四川等省的投資增長持續(xù)性較好一類地區(qū)中，北京投資增長最快，上海投資增長率持續(xù)上升；二類地區(qū)中，浙江、山東投資增長最快，江蘇投資增長率持續(xù)上升，廣東、福建投資增長率開始回落，東北三省投資增長率波動很大；三類地區(qū)中，湖南、重慶、河北、寧夏、陜西等省投資增長較快,山西、河南、湖北等投資增長率持續(xù)上升；四類地區(qū)中，江西、廣西投資增長最快，安徽、甘肅投資增長率持續(xù)上升，四川投資增長相對比較穩(wěn)定，0%10%20%30%40%50%60%北京天津上海一類地區(qū)-10%0%10%20%30%40%50%60%廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%江西安徽廣西四川甘肅貴州云南60天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告收益增長與盈利分析：一類地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營收益在35%左右的高位穩(wěn)定增長，二類、四類地區(qū)的行業(yè)盈利能力最強三年來，各區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營總收入均持續(xù)穩(wěn)定上升，但漲幅因區(qū)域市場不同略有回落；2002年底，各區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)利潤率（營業(yè)利潤總額/經(jīng)營總收入）區(qū)別較大，盡管業(yè)內(nèi)普遍認為房地產(chǎn)利潤率（2002年全國僅為3.57%)存在較大統(tǒng)計誤差，但這一區(qū)別仍反映了房地產(chǎn)業(yè)外部監(jiān)管環(huán)境和自身獲利能力的相對地區(qū)差異性。一類地區(qū)的經(jīng)營收入在35%左右的高位上穩(wěn)定增長，同期營業(yè)利潤率增長也逐漸上升；二類地區(qū)的營業(yè)利潤率最高，但經(jīng)營總收入漲幅波動最大；三類地區(qū)的營業(yè)利潤率最低、但收入增長保持在高位，反映了該區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)疏于管理、企業(yè)項目運作水平不高；四類地區(qū)的經(jīng)營收入增長和營業(yè)利潤表現(xiàn)都較好，具有一定的未來增長潛力。2000-2002年各區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營收入增長率比較2002年各區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)利潤率比較（%）-1001020304050607080一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)-1.000.001.002.003.004.005.006.007.008.00一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)61天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告上海、浙江、廣東、安徽、江西、山東、云南、廣西等省的行業(yè)盈利性較高，超過全國和本區(qū)域的市場平均水平一類地區(qū)中，上海盈利性最好，北京收益增長率在高位波動，天津居于兩者之間；三類地區(qū)中，重慶、湖南、海南收益增長率穩(wěn)定上升，新疆漲幅最大，湖北、寧夏、新疆盈利性較好；二類地區(qū)中，盈利性較高的依次為浙粵魯蘇閩，且收益增長率穩(wěn)定上升，東北三省營業(yè)利潤均為負值；四類地區(qū)，盈利性較高的依次為皖贛滇桂川，其中皖贛的收益漲幅持續(xù)穩(wěn)定。-2.00-1.000.001.002.003.004.005.006.007.008.00北京天津上海0102030405060702002年營業(yè)利潤率2000-2002年收入增長率-4.00-2.000.002.004.006.008.00廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍江-100-50050100150200250300350-8.00-4.000.004.008.00河北山西內(nèi)蒙河南湖北湖南海南重慶陜西青海寧夏新疆-20020406080100120-1.000.001.002.003.004.005.006.007.008.00安徽江西廣西四川貴州云南甘肅-1001020304050607062天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告市場競爭程度：行業(yè)處于完全競爭階段，一類地區(qū)規(guī)?；潭群褪袌黾卸容^高，二類地區(qū)競爭激烈但水平不高，三類、四類地區(qū)企業(yè)弱小、競爭強度不高當前房地產(chǎn)市場競爭呈現(xiàn)以下特點：競爭密集程度的地區(qū)不均衡性：華北、華東地區(qū)占百強企業(yè)的88%，中西部占9%，東北占3%；經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)出現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營：如百強企業(yè)的銷售額和銷售面積占北京市場的41％和30％；企業(yè)兩極分化明顯，但開發(fā)產(chǎn)品仍集中于中低檔。房地產(chǎn)行業(yè)基本處于完全競爭階段：各企業(yè)市場占有率普遍很低，領(lǐng)先企業(yè)的市場份額不到1%，進入壁壘低、退出壁壘高，行業(yè)淘汰快。一類地區(qū)集中了全國10%的房地產(chǎn)企業(yè)、30%的房地產(chǎn)投資額和商品房銷售額，市場集中度相對較高，經(jīng)營規(guī)模化程度高；二類地區(qū)擁有43%的房地產(chǎn)企業(yè)、37%的從業(yè)人員、47%的年度投資額和40%的銷售額，企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模偏小、經(jīng)營水平一般，競爭激烈；三類、四類地區(qū)與二類地區(qū)相比，企業(yè)數(shù)量相當、但從業(yè)人員高出13%、將近全國的一半，投資額低20%、銷售額低10%，不到全國的30%；反映了該區(qū)域市場的企業(yè)普遍弱小、經(jīng)營效率低下、競爭強度不高。數(shù)據(jù)來源：歷年中國統(tǒng)計年鑒、《中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》2004886.773199.592396636219四類地區(qū)1310.774797.663244927892三類地區(qū)3679.2015028.7641962614164二類地區(qū)1914.1410927.721502284343一類地區(qū)7790.9233953.72113400932618全國2002年完成投資(億元)實際需要總投資(億元)平均從業(yè)人數(shù)企業(yè)數(shù)量地區(qū)各區(qū)域市場競爭分析（2002）19.0721.139.4211.3824.2028.6114.1316.8243.4237.0044.2647.2213.3113.2532.1824.570%20%40%60%80%100%企業(yè)數(shù)量平均從業(yè)人數(shù)總投資規(guī)模完成投資規(guī)模%一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)63天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告北京的市場集中度和經(jīng)營規(guī)?；潭茸罡?，其次為上海、廣東等；山東、遼寧、天津等行業(yè)競爭水平不高一類地區(qū)中，京滬市場占有90%以上的投資額、銷售額和80%的企業(yè)；其中，京市擁有1/5的企業(yè)數(shù)量和1/2強的年度投資規(guī)模，市場集中度最高，企業(yè)規(guī)?；潭群芨撸粶騼墒衅髽I(yè)數(shù)量與投資規(guī)模相比較大，競爭密集度較高；二類地區(qū)中，1/4強的企業(yè)和30%的投資額、銷售額集中在廣東，規(guī)?；潭容^高；其次為浙、蘇；閩魯遼三省的企業(yè)數(shù)量相近，但與閩省相比，魯遼的房地產(chǎn)從業(yè)人員分別高出90%、30%，投資額高出一半、銷售額只是略高，反映了山東的房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模較大，經(jīng)營效率偏低；黑、吉兩省的企業(yè)經(jīng)營規(guī)模相對略高。59.5952.8536.2639.1218.3515.847.589.1922.0631.3156.1751.690%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%企業(yè)數(shù)量平均從業(yè)人數(shù)總投資規(guī)模完成投資規(guī)模%北京天津上海4.286.072.363.962.953.432.093.1711.5411.229.2510.5512.4216.548.7710.6312.528.679.176.7714.4311.3116.0819.8114.9813.8010.0714.7926.8728.9542.2230.310%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%企業(yè)數(shù)量平均從業(yè)人數(shù)總投資規(guī)模完成投資規(guī)模%廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍江64天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告四川、重慶兩省市場密集度較高，競爭相對激烈；青海、山西、河南、內(nèi)蒙古、甘肅、貴州等省企業(yè)規(guī)模小，競爭最弱三類地區(qū)中，渝豫鄂湘的市場密集程度最高；冀渝鄂陜及邊疆地區(qū)的經(jīng)營規(guī)?；潭容^高；青晉豫蒙的企業(yè)較小，市場競爭水平不高；四類地區(qū)中，四川的市場密集程度最高，其次為皖贛黔；川滇的經(jīng)營規(guī)?；潭容^高；甘黔的企業(yè)最小、競爭程度最弱。11.9411.8011.5311.5113.6515.0917.6513.6314.0310.8511.3610.567.655.492.985.537.877.105.705.146.727.9410.1413.350%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%企業(yè)數(shù)量平均從業(yè)人數(shù)總投資規(guī)模完成投資規(guī)模%河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南4.246.484.256.692.232.101.062.353.471.721.441.296.456.2310.649.4319.7523.6021.2518.761.961.571.921.530%20%40%60%80%100%企業(yè)數(shù)量平均從業(yè)人數(shù)總投資規(guī)模完成投資規(guī)模%海南重慶陜西青海寧夏新疆5.715.3510.1110.8615.6610.5110.979.3610.186.154.804.2526.4741.0232.5238.849.287.1812.338.4919.6215.7317.1416.5213.0914.0612.1311.690%20%40%60%80%100%企業(yè)數(shù)量平均從業(yè)人數(shù)總投資規(guī)模完成投資規(guī)模%江西安徽廣西四川甘肅貴州云南65天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告投資環(huán)境分析：一類、二類地區(qū)具有顯著的優(yōu)勢，特大城市的投資環(huán)境明顯強于中小城市跨區(qū)域投資的商業(yè)環(huán)境10要素資源環(huán)境與產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度基礎(chǔ)建設(shè)（交通通信、水電燃氣）區(qū)域市場壁壘勞動力市場彈性及技術(shù)能力對外合作與開放程度私營企業(yè)參與度融資環(huán)境政府管理及廉政稅費負擔司法效率世界銀行2003年對中國23個城市3900家企業(yè)的調(diào)查顯示，投資環(huán)境最好的城市（杭州、上海、廣州、深圳）都位于一類、二類地區(qū)；中西部城市呈現(xiàn)相對劣勢。社科院2004年3月發(fā)布的《中國城市競爭力研究報告No.2》進一步闡明，商務(wù)環(huán)境是城市綜合競爭力最重要的因素，“貢獻彈性達到0.616”。投資環(huán)境最好的前10個城市分布：一類地區(qū)3個，二類地區(qū)5個，三類地區(qū)2個，充分體現(xiàn)了大城市對資源的聚集效應(yīng)；受東部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移影響，中部地區(qū)的部分城市開始起飛，西部地區(qū)的中心城市顯著改善；在長三角產(chǎn)業(yè)北移的帶動下，環(huán)渤海特別是山東半島的提高速度加快。66天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告綜上所述，三類，二類地區(qū)最具市場吸引力，重點省份基本位于北方中東部地區(qū)，應(yīng)當作為天津泰豐優(yōu)先發(fā)展的區(qū)域市場三類地區(qū)重點省份：海南、重慶、湖北、河南、河北、湖南、山西；二類地區(qū)重點省份：山東、江蘇、浙江、遼寧四類地區(qū)重點省份：四川、安徽、江西一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)北京、上海、廣東處于各大房地產(chǎn)商聚集地不益進入作為戰(zhàn)略性投資基地泰豐若尋求跨區(qū)域開發(fā)初期應(yīng)以天津為基礎(chǔ)，立足于環(huán)渤海經(jīng)濟圈67天津泰豐集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告天津是泰豐各項資源的集中地，項目組對天津地區(qū)的房地產(chǎn)市場情況也做了分析三步走戰(zhàn)略第一步：到2003年底，人均國民生產(chǎn)總值3000美元；第二步：提前3－4年，實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值、城市居民可可支