張美英與鞍山凱圣置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案張美英與鞍山凱圣置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案張美英與鞍山凱圣置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案張美英與鞍山凱圣置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案編制僅供參考審核批準(zhǔn)生效日期地址：電話：傳真:郵編:張美英與鞍山凱圣置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案——遼寧省高級(jí)人民法院(2009-6-25)張美英與鞍山凱圣置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案

遼寧省高級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

（2009）遼民一終字第102號(hào)

上訴人（原審原告）：張美英,大學(xué)學(xué)生。

委托代理人：張殿杰，無(wú)業(yè)。

委托代理人：李長(zhǎng)仁，遼寧人民律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：鞍山凱圣置業(yè)有限公司。

法定代表人：葉龍，該公司董事長(zhǎng)。

委托代理人：郭繼偉，遼寧鋼城正大律師事務(wù)所律師。

上訴人張美英與被上訴人鞍山凱圣置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，鞍山市中級(jí)人民法院于2009年2月19日作出了（2008）鞍民一初字第21號(hào)民事判決。張美英對(duì)該判決不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2009年4月21日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案，張美英的委托代理人張殿杰、李長(zhǎng)仁，鞍山圣凱置業(yè)有限公司的委托代理人郭繼偉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一審法院查明，2007年4月29日，張美英委托其父親張殿杰和母親杜XX購(gòu)買(mǎi)鞍山凱圣置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)凱圣置業(yè)）開(kāi)發(fā)的凱圣?凡爾賽項(xiàng)目的商品房，張殿杰以張美英的名義與凱圣置業(yè)簽訂了一份《“凱圣?凡爾賽”商品房銷(xiāo)售協(xié)議》，該協(xié)議約定如下主要內(nèi)容：買(mǎi)方(張美英)向賣(mài)方(凱圣置業(yè))購(gòu)買(mǎi)的商品房位于鞍山市鐵東區(qū)解放路32號(hào)，凱圣?凡爾賽項(xiàng)目4號(hào)樓3單元16層?xùn)|2號(hào)：房屋建筑面積平方米，單價(jià)為每平方米3724元，總價(jià)款380295元；在簽訂協(xié)議時(shí)，買(mǎi)方交付購(gòu)房款10000元，余款于三日內(nèi)付清。上述協(xié)議簽訂后，張殿杰和杜XX按約定先向凱圣置業(yè)交付了l0000元定金，后又于2007年5月2日向凱圣置業(yè)交付了其余購(gòu)房款370295元。

另查，在張美英、凱圣置業(yè)2007年4月29日簽訂《“凱圣?凡爾賽”商品房銷(xiāo)售協(xié)議》時(shí)，凱圣?凡爾賽工程項(xiàng)目已經(jīng)挖完槽子，凱圣置業(yè)于2007年4月30日舉行了該工程項(xiàng)目的開(kāi)工典禮。2007年12月24日，凱圣置業(yè)取得了凱圣?凡爾賽項(xiàng)目部分商品房的預(yù)售許可證（證號(hào)為鞍房預(yù)許字第07022號(hào)）。該預(yù)售許可證核定了凱圣置業(yè)準(zhǔn)許出售的房屋范圍，并明確規(guī)定了不可出售房屋的范圍，其中1#樓—10#樓（除7#樓）十五層（含十五層）以上部分為不可出售部分，本案涉及的張美英所購(gòu)買(mǎi)的房屋即在不可出售范圍內(nèi)。直至張美英起訴后，凱圣置業(yè)于2008年7月22日才取得張美英所購(gòu)買(mǎi)房屋的商品房預(yù)售許可證（鞍房預(yù)許字第07022A號(hào)）。在張美英購(gòu)買(mǎi)凱圣置業(yè)商品房的過(guò)程中，在張美英未詢(xún)問(wèn)和查看凱圣置業(yè)是否具有所購(gòu)商品房的預(yù)售許可證的情況下，凱圣置業(yè)亦未將其沒(méi)有取得所售商品房的預(yù)售許可證的事實(shí)告知張美英。

又查，2008年5月30日，凱圣置業(yè)在《遼沈晚報(bào)》(鞍山版)房交會(huì)特刊上標(biāo)明凱圣?凡爾賽項(xiàng)目商品房平均價(jià)格為42O0元／平方米，按照該平均價(jià)格計(jì)算，張美英所購(gòu)買(mǎi)的房屋上漲元[(42O0元-3724元)×]。

張美英向一審法院起訴稱(chēng)，張美英、凱圣置業(yè)于2007年4月29日簽訂《“凱圣?凡爾塞”商品房銷(xiāo)售協(xié)議》。張美英在簽訂該協(xié)議后，于同年5月2日按約定交納了全部購(gòu)房款380295元。在簽訂協(xié)議過(guò)程中，凱圣置業(yè)未告知該樓盤(pán)尚未取得商品房預(yù)售許可證，直到起訴前，凱圣置業(yè)還是未取得張美英所購(gòu)買(mǎi)房屋的商品房預(yù)售許可證。依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，張美英、凱圣置業(yè)之間簽訂的《“凱圣?凡爾塞”商品房銷(xiāo)售協(xié)議》為無(wú)效合同，凱圣置業(yè)應(yīng)當(dāng)返還全額購(gòu)房款并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。故請(qǐng)求判令張美英、凱圣置業(yè)簽訂的《“凱圣?凡爾塞”商品房銷(xiāo)售協(xié)議》無(wú)效，凱圣置業(yè)返還全部購(gòu)房款380295元，支付截至起訴前的利息損失28408元，支付賠償金114000元，并承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。后張美英變更訴訟請(qǐng)求，除要求判令張美英、凱圣置業(yè)簽訂的《“凱圣?凡爾塞”商品房銷(xiāo)售協(xié)議》無(wú)效，凱圣置業(yè)返還全部購(gòu)房款380295元，支付截至起訴前的利息損失28408元，承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用外，還要求判令被告支付起訴之日到判決實(shí)際執(zhí)行之日的利息損失，賠償張美英經(jīng)濟(jì)損失元，并判令凱圣置業(yè)承擔(dān)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任380295元。

凱圣置業(yè)辯稱(chēng)：一、張美英與凱圣置業(yè)簽訂的《“凱圣?凡爾塞”商品房銷(xiāo)售協(xié)議》不屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)屬于商品房預(yù)訂協(xié)議。理由在于：1、在協(xié)議的總則中已表明張美英、凱圣置業(yè)是就張美英認(rèn)購(gòu)該房屋進(jìn)行協(xié)商并達(dá)成的協(xié)議；2、協(xié)議中的條款不具備商品房預(yù)售合同中應(yīng)具備的條款，在協(xié)議中只約定了該房屋的位置、金額及付款方式，但對(duì)房屋交付條款及按揭余款的付款時(shí)間、違約責(zé)任等必備條款均沒(méi)有作出具體的約定。預(yù)訂協(xié)議只有具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并按約定收受購(gòu)房款的，預(yù)訂協(xié)議才視為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。所以，從該協(xié)議的內(nèi)容特征看應(yīng)屬于商品房預(yù)訂協(xié)議，不屬于商品房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。二、凱圣置業(yè)在訂立合同時(shí)沒(méi)有隱瞞該房屋沒(méi)有取得預(yù)售許可證的事實(shí)。理由是：1、張美英明知該房屋沒(méi)有取得預(yù)售許可證。張美英簽訂《“凱圣?凡爾塞”商品房銷(xiāo)售協(xié)議》的時(shí)間是2007年4月29日，當(dāng)時(shí)小區(qū)的工程還沒(méi)有開(kāi)工建設(shè)（開(kāi)工時(shí)間是2007年4月30日）。張美英分別于2007年4月28、29、30日到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行拍照并保留證據(jù)，可見(jiàn)張美英對(duì)該房屋沒(méi)有取得預(yù)售許可證是明知和有準(zhǔn)備的；2、凱圣置業(yè)銷(xiāo)售人員在銷(xiāo)售該房屋時(shí)已明確告知張美英：該房屋沒(méi)有取得預(yù)售許可證。綜上，由于張美英與凱圣置業(yè)簽訂的銷(xiāo)售協(xié)議不屬于預(yù)售合同，而且張美英明知?jiǎng)P圣置業(yè)沒(méi)有取得該房屋預(yù)售許可證，所以請(qǐng)求法院對(duì)張美英訴訟請(qǐng)求不予支持。

一審法院認(rèn)為，張美英的父親張殿杰受張美英委托以張美英的名義與凱圣置業(yè)簽訂了《“凱圣?凡爾賽”商品房銷(xiāo)售協(xié)議》，該協(xié)議屬于商品房預(yù)售合同。從該合同簽訂時(shí)直至張美英起訴前，凱圣置業(yè)一直未能取得張美英所購(gòu)買(mǎi)商品房的預(yù)售許可證，因此，張美英、凱圣置業(yè)簽訂的《“凱圣?凡爾賽”商品房銷(xiāo)售協(xié)議》為無(wú)效合同。凱圣置業(yè)在沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的情況下即違規(guī)對(duì)外預(yù)售商品房，存在明顯的過(guò)錯(cuò)，因此，凱圣置業(yè)除應(yīng)當(dāng)將收取的購(gòu)房款380295元返還張美英，并向張美英支付該款的利息（自2007年5月2日開(kāi)始計(jì)算至該款給付時(shí)止，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率執(zhí)行)外，還應(yīng)當(dāng)賠償張美英因合同無(wú)效而遭受的經(jīng)濟(jì)損失，該經(jīng)濟(jì)損失為張美英因所購(gòu)買(mǎi)的房屋價(jià)格上漲所遭受的房屋差價(jià)損失元。

關(guān)于張美英提出的凱圣置業(yè)在簽訂協(xié)議過(guò)程中未告知張美英該樓盤(pán)尚未取得商品房預(yù)售許可證，直到起訴前，凱圣置業(yè)還是未取得張美英所購(gòu)買(mǎi)房屋的商品房預(yù)售許可證，要求判令凱圣置業(yè)承擔(dān)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任380295元的問(wèn)題，一審法院認(rèn)為，凱圣置業(yè)承擔(dān)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任的前提是其存在故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)。故意隱瞞應(yīng)理解為：故意掩蓋真相不讓人知道。本案當(dāng)事人在簽訂《“凱圣?凡爾塞”商品房銷(xiāo)售協(xié)議》過(guò)程中，在張美英未詢(xún)問(wèn)和查看凱圣置業(yè)是否具有商品房預(yù)售許可證的情況下，凱圣置業(yè)亦未告知張美英其尚未取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)，凱圣置業(yè)客觀上并不存在掩蓋真相不讓張美英知道的行為。本案中，“未告知”并不等同于“故意隱瞞”，張美英也沒(méi)有充分的證據(jù)證明凱圣置業(yè)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)。另外，在張美英與凱圣置業(yè)于2007年4月29目簽訂《“凱圣?凡爾賽”商品房銷(xiāo)售協(xié)議》時(shí)，凱圣?凡爾賽工程項(xiàng)目剛挖完槽子，凱圣置業(yè)于2007午4月30日才舉行該工程項(xiàng)目的開(kāi)工典禮，凱圣置業(yè)并不具備辦理商品房預(yù)售許可證的條件，其在銷(xiāo)售場(chǎng)所亦未張貼和懸掛商品房預(yù)售許可證，張美英購(gòu)房時(shí)對(duì)凱圣置業(yè)尚未取得商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)是明知的。綜上，凱圣置業(yè)在售房時(shí)對(duì)張美英沒(méi)有進(jìn)行惡意欺詐，不應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中懲罰性賠償責(zé)任的規(guī)定。因此，張美英要求判令凱圣置業(yè)承擔(dān)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任380295元的訴訟請(qǐng)求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，一審法院不予支持。關(guān)于凱圣置業(yè)提出的張美英與凱圣置業(yè)簽訂的《“凱圣?凡爾塞”商品房銷(xiāo)售協(xié)議》不屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)屬于商品房預(yù)訂協(xié)議的問(wèn)題，一審法院認(rèn)為，該協(xié)議條款雖不夠完備，但具備了《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同所要求的前幾項(xiàng)主要內(nèi)容，即該協(xié)議明確了買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的名稱(chēng)、姓名和住所，商品房的基本狀況，商品房總價(jià)款、付款方式和付款時(shí)間，并且張美英按協(xié)議約定向凱圣置業(yè)支付了全部購(gòu)房款，因此，該協(xié)議應(yīng)為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，而不屬于商品房預(yù)訂協(xié)議。關(guān)于凱圣置業(yè)提出的凱圣置業(yè)銷(xiāo)售人員在銷(xiāo)售該房屋時(shí)已明確告知張美英該房屋沒(méi)有取得預(yù)售許可證的問(wèn)題，因凱圣置業(yè)沒(méi)有充分的證據(jù)對(duì)其上述主張加以證明，故一審法院對(duì)該主張不予支持。據(jù)此判決：一、張美英與凱圣置業(yè)簽訂的《“凱圣?凡爾塞”商品房銷(xiāo)售協(xié)議》無(wú)效；二、凱圣置業(yè)于本判決生效后10日內(nèi)返還張美英購(gòu)房款380295元；三、凱圣置業(yè)在返還張美英購(gòu)房款的同時(shí)按中國(guó)人民銀行同期貸款利率支付張美英已付購(gòu)房款380295元的利息(自2007年5月2日開(kāi)始至該款給付時(shí)止)；四、凱圣置業(yè)于本判決十日內(nèi)賠償張美英經(jīng)濟(jì)損失元；五、駁回張美英的其它訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百三十二條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)12268元，由凱圣置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。此款張美英已經(jīng)墊付，凱圣置業(yè)在給付上述款項(xiàng)時(shí)加付給張美英12268元。

張美英的上訴理由及請(qǐng)求是，原審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予撤銷(xiāo)。原審法院在判決中稱(chēng)未告知不等同于故意隱瞞，張美英也沒(méi)有充分證據(jù)證明有意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)一節(jié)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)》的相關(guān)規(guī)定，凱圣置業(yè)既存在故意隱瞞的事實(shí)，又存在虛假告知的故意，其行為完全符合意見(jiàn)的規(guī)定，構(gòu)成欺詐，故凱圣置業(yè)應(yīng)負(fù)相應(yīng)的賠償責(zé)任。請(qǐng)求撤銷(xiāo)一審法院判決，判決凱圣置業(yè)承擔(dān)因其欺詐行為給張美英造成損失的賠償責(zé)任，一、二審訴訟費(fèi)用由凱圣置業(yè)承擔(dān)。二審?fù)徶校瑥埫烙⑸显V請(qǐng)求明確為賠償差價(jià)款數(shù)額為70484元，要求凱圣置業(yè)賠償張美英購(gòu)房款一倍的損失380295元。

凱圣置業(yè)答辯稱(chēng)，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚適用法律正確，請(qǐng)求二審法院予以維持，凱圣置業(yè)在銷(xiāo)售商品房過(guò)程中不存在故意欺詐的行為，所以張美英的上訴請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)予以駁回。

本院經(jīng)審理查明，原審認(rèn)定事實(shí)屬實(shí)。

本院認(rèn)為，張美英與凱圣置業(yè)簽訂的《“凱圣?凡爾賽”商品房銷(xiāo)售協(xié)議》，約定了房屋坐落、面積、單價(jià)、總房款、交款方式和交款時(shí)間等商品房銷(xiāo)售合同的主要內(nèi)容，且張美英履行了交付房款的主要義務(wù)，一審法院認(rèn)定該協(xié)議屬于商品房預(yù)售合同并無(wú)不當(dāng)，由于從該協(xié)議簽訂時(shí)直至張美英起訴前，凱圣置業(yè)一直未能取得張美英所購(gòu)買(mǎi)商品房的預(yù)售許可證，一審法院確認(rèn)協(xié)議無(wú)效符合法律規(guī)定。關(guān)于張美英提出的凱圣置業(yè)既存在故意隱瞞的事實(shí)，又存在虛假告知的故意，構(gòu)成欺詐，凱圣置業(yè)應(yīng)負(fù)相應(yīng)的賠償責(zé)任的上訴理由，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任的情形之一是：出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假的商品房預(yù)售許可證明。凱圣置業(yè)的舉證雖然沒(méi)能證明其就沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)向張美英進(jìn)行了告知，但是張美英亦不能提供充分證據(jù)證明其在與凱圣置業(yè)簽訂《“凱圣?凡爾塞”商品房銷(xiāo)售協(xié)議》過(guò)程中，詢(xún)問(wèn)并要求查看凱圣置業(yè)是否具有商品房預(yù)售許可證，不能證明凱圣置業(yè)對(duì)其有故意隱瞞的行為，一審法院認(rèn)定凱圣置業(yè)客觀上并不存在掩蓋真相不讓張美英知道的行為并無(wú)不當(dāng)。張美英與凱圣置業(yè)簽訂協(xié)議時(shí)，該工程尚未舉行開(kāi)工典禮，張美英對(duì)該工程剛挖完槽子的施工狀況是明知的，凱圣置業(yè)在銷(xiāo)售場(chǎng)所亦未張貼和懸商品房預(yù)售許可證，一審法院據(jù)此認(rèn)定張美英在凱圣置業(yè)并不具備辦理商品房預(yù)售許可證的條件下仍與其簽訂合同，對(duì)凱圣置業(yè)尚未取得預(yù)售許可證是應(yīng)當(dāng)知道的并無(wú)不當(dāng)。因此，對(duì)張美英要求凱圣置業(yè)賠償張美英購(gòu)房款一倍的損失380295元的上訴理由不予支持。關(guān)于張美英上訴請(qǐng)求賠償差價(jià)款數(shù)額70484元的的主張，首先，該數(shù)額超出了張美英一審主張的元的訴訟請(qǐng)求，超出部分屬二審增加的訴訟請(qǐng)求，本院依法對(duì)此不予審理，其次，關(guān)于張美英所購(gòu)房屋的增值數(shù)額，張美英提交的證據(jù)七《凱圣?凡爾賽網(wǎng)上關(guān)于原告所購(gòu)房屋資料》記載，張美英所購(gòu)買(mǎi)的凱圣?凡爾賽項(xiàng)目4號(hào)樓3單元16層?xùn)|2號(hào)，現(xiàn)價(jià)每平方米4160元，一次性付款98折計(jì)算，折扣后的價(jià)格為每平方米4077無(wú)，按照與張美英購(gòu)房時(shí)相比，每平方米增加購(gòu)房成本353元，總