PAGE27研究報(bào)告2022年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度繼續(xù)下行。隨著出險(xiǎn)企業(yè)的不斷增加，為防范行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)地產(chǎn)政策密集出臺(tái)，行業(yè)融資政策邊際放松，但投資者偏好顯著下行，房企現(xiàn)階段融資情況難言樂(lè)觀；商品房待售庫(kù)存進(jìn)一步提高的同時(shí)購(gòu)房者信心亟待恢復(fù)；房企違約2022年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度繼續(xù)下行。隨著出險(xiǎn)企業(yè)的不斷增加，為防范行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)地產(chǎn)政策密集出臺(tái)，行業(yè)融資政策邊際放松，但投資者偏好顯著下行，房企現(xiàn)階段融資情況難言樂(lè)觀；商品房待售庫(kù)存進(jìn)一步提高的同時(shí)購(gòu)房者信心亟待恢復(fù)；房企違約事件頻發(fā)，償債來(lái)源仍將嚴(yán)重依賴于房企銷售回款或資產(chǎn)處置后的資金回籠。展望2022年下半年，“房住不炒”仍為主基調(diào)，政策以維穩(wěn)及托底為主，供需下行壓力仍較大；長(zhǎng)期看，資源逐步向央、國(guó)企和財(cái)務(wù)杠桿較低的頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企集中，多數(shù)房企仍面臨生存壓力。2022年房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行半年報(bào)一、房地產(chǎn)行業(yè)分析（一）政策端2022年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度繼續(xù)下行，出險(xiǎn)房企數(shù)量持續(xù)增加，“停工斷貸潮”進(jìn)一步打壓市場(chǎng)信心。為防范行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，中央多次釋放維穩(wěn)信號(hào)，將“保交樓”作為下半年工作重點(diǎn)之一，各地市因城施策放松調(diào)控以緩解市場(chǎng)壓力，但“房住不炒”仍為政策主基調(diào)。2022年，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行、新一輪新冠肺炎疫情反彈以及前期調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)傳導(dǎo)作用的滯后顯現(xiàn)等因素影響，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度繼續(xù)下行，房企銷售端和融資端同時(shí)受阻，流動(dòng)性壓力加大，新開(kāi)工意愿和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金均有所下降，出險(xiǎn)房企數(shù)量持續(xù)增加，大量項(xiàng)目爛尾引發(fā)“停工斷貸潮”進(jìn)一步打壓購(gòu)房者信心。在市場(chǎng)景氣度加速下行背景下，為防范行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，2022年以來(lái)中央多次釋放維穩(wěn)信號(hào)，將“保交樓”作為下半年工作重點(diǎn)之一，具體措施包括設(shè)立“地產(chǎn)紓困基金”，通過(guò)資產(chǎn)處置、資源整合和重組等方式，參與問(wèn)題樓盤盤活及困難房企救助等紓困工作等，但“房住不炒”仍為政策主基調(diào)。2022年3月，國(guó)務(wù)院金融委會(huì)議討論關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案等內(nèi)容；4月，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)支持剛需和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，部分城市限購(gòu)限貸等政策有所放松；7月，國(guó)內(nèi)多地爆發(fā)“停工斷貸”風(fēng)波，監(jiān)管層面高度重視，將協(xié)助地方政府推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作；8月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確9月上旬接續(xù)政策細(xì)則應(yīng)出盡出，且再派一批督導(dǎo)和服務(wù)工作組，赴若干省份推動(dòng)政策落實(shí)，釋放了盡快穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤的重要信號(hào)。表12022年以來(lái)中央層面房地產(chǎn)行業(yè)主要政策匯總時(shí)間政策來(lái)源主要內(nèi)容2022年2月央行、銀保監(jiān)會(huì)保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理2022年3月全國(guó)兩會(huì)繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅(jiān)持“房住不炒”定位，探索新發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展2022年3月國(guó)務(wù)院金融委等關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。隨后央行表態(tài)要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；銀保監(jiān)會(huì)鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款、重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購(gòu)困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展；證監(jiān)會(huì)繼續(xù)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)合理融資，積極配合相關(guān)部門有力有效化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)2022年3月財(cái)政部今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市條件2022年4月中央政治局會(huì)議要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展2022年4月央行、外匯局出臺(tái)23條政策舉措支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，金融機(jī)構(gòu)要區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，加大對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的支持力度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放2022年5月銀保監(jiān)會(huì)要督促銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，因城施策落實(shí)好差別化住房信貸政策，支持首套和改善性住房需求，靈活調(diào)整受疫情影響人群個(gè)人住房貸款還款計(jì)劃。要區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。要按照市場(chǎng)化、法治化原則，做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)的金融服務(wù)2022年5月證監(jiān)會(huì)積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資，研究拓寬基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍2022年6月央行貨幣政策委員會(huì)維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，更好滿足購(gòu)房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和良性循環(huán)2022年7月中央政治局會(huì)議要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生2022年8月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議支持剛性和改善性住房需求，地方要用好“一城一策”政策工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項(xiàng)借款資料來(lái)源：聯(lián)合資信根據(jù)公開(kāi)資料整理隨著中央維穩(wěn)信號(hào)的密集釋放，各地市緊隨其后因城施策放松調(diào)控，包括放松限購(gòu)限售、加大住房貸款優(yōu)惠力度、加大公積金支持力度以及增加購(gòu)房補(bǔ)貼等。如鄭州下調(diào)住房貸款利率，取消“認(rèn)房認(rèn)貸”，推動(dòng)貨幣化安置；武漢本市戶籍居民在限購(gòu)區(qū)域已有2套住房可新增購(gòu)買一套；蘇州新房限制轉(zhuǎn)讓由3年調(diào)整為2年，二手房不再限制轉(zhuǎn)讓年限等。表22022年以來(lái)各地市房地產(chǎn)政策匯總時(shí)間城市主要內(nèi)容2022年3月鄭州3月1日，鄭州市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》。子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵(lì)老年人來(lái)鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購(gòu)一套住房2022年4月南京4月27日，南京市房產(chǎn)交易中心發(fā)布消息。非本市戶籍居民家庭申請(qǐng)購(gòu)房由3年內(nèi)在南京連續(xù)繳納社?；騻€(gè)人所得稅2年及以上，調(diào)整為1年內(nèi)在南京累計(jì)繳納社保或個(gè)人所得稅6個(gè)月及以上（補(bǔ)繳不算）。5月10日，再次發(fā)布消息，預(yù)售商品住房限售由辦理產(chǎn)權(quán)證滿3年調(diào)整為合同備案日期滿3年。6月13日，再次發(fā)布，非南京戶籍人員提供個(gè)人6個(gè)月社保證明即可開(kāi)具購(gòu)房證明（可補(bǔ)繳）2022年5月蘇州5月9日，蘇州市新房限制轉(zhuǎn)讓由3年調(diào)整為2年，二手房不再限制轉(zhuǎn)讓年限。非戶籍居民家庭購(gòu)房條件由3年內(nèi)累計(jì)繳納24個(gè)月社保調(diào)整為連續(xù)繳納6個(gè)月社保2022年5月成都5月31日，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化完善房地產(chǎn)政策促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。全市范圍內(nèi)個(gè)人轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房，增值稅由滿5年免征調(diào)整為滿2年免征2022年6月合肥6月11日，合肥市住房公積金管理中心發(fā)出通知：?jiǎn)畏劫?gòu)買首套住房，最高可貸款額度由45萬(wàn)元提高到55萬(wàn)元，夫妻雙方最高可貸款額度由55萬(wàn)元提高到65萬(wàn)元；延長(zhǎng)二手房貸款年限，款購(gòu)買二手房的，房齡不超過(guò)20年，貸款最長(zhǎng)期限為30年，貸款期限加房齡由最長(zhǎng)不超過(guò)30年調(diào)整到不超過(guò)40年2022年6月重慶6月15日，重慶市人民政府辦公廳發(fā)布通知：住房公積金繳存職工家庭購(gòu)買首套住房的，首付款比例不低于20％；繳存職工家庭購(gòu)買第二套住房的，首付款比例不低于40％，貸款利率不低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍；支持購(gòu)買首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個(gè)人住房貸款（置換貸款）；繳存職工家庭夫妻參貸的，單筆貸款額度按雙方個(gè)人可貸額度相加計(jì)算，最高額度從60萬(wàn)元提高至80萬(wàn)元2022年7月濟(jì)南7月6日，濟(jì)南市人民政府發(fā)布《濟(jì)南市人才服務(wù)支持政策（30條）》。其中，E類人才中符合條件的全日制博士、碩士研究生可分別享受15萬(wàn)元、10萬(wàn)元一次性購(gòu)房補(bǔ)貼2022年8月廊坊8月8日，廊坊市正式官宣優(yōu)化調(diào)整住房限購(gòu)、限售政策：取消戶籍、社保個(gè)稅等方面不適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的限制性購(gòu)房條件；對(duì)招才引智高端人才、招商引資企業(yè)高管、北京非首都功能疏解隨遷人員購(gòu)買首套住房時(shí)，按照本地戶籍對(duì)待；對(duì)“北三縣”和環(huán)雄安新區(qū)周邊縣（市）等重點(diǎn)區(qū)域，取消非本地戶籍居民家庭的住房限售年限要求資料來(lái)源：聯(lián)合資信根據(jù)公開(kāi)資料整理（二）融資端房企違約事件頻發(fā)、境外評(píng)級(jí)被大量下調(diào)及中資房企美元債市場(chǎng)大幅波動(dòng)等事件均對(duì)房企融資環(huán)境造成巨大沖擊，為防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，2022年以來(lái)中央各部委密集發(fā)聲穩(wěn)定房企融資環(huán)境，行業(yè)信貸環(huán)境邊際改善，但受房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷、銷售下滑等因素影響，多數(shù)房企自身回血能力不足，投資者偏好下行，房企現(xiàn)階段融資情況難言樂(lè)觀。1．社會(huì)融資2022年以來(lái)，隨著新一輪的新冠肺炎疫情爆發(fā)，疊加俄烏沖突下的大宗商品價(jià)格飆升，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)面臨較大挑戰(zhàn)，央行實(shí)行“穩(wěn)增長(zhǎng)”的貨幣政策，M2同比增速在2月小幅下降后加速上揚(yáng)，社會(huì)融資規(guī)模同比增速仍低位運(yùn)行。圖1M2及同比增速資料來(lái)源：聯(lián)合資信根據(jù)Wind整理圖2社會(huì)融資規(guī)模存量及同比增速資料來(lái)源：聯(lián)合資信根據(jù)Wind整理社會(huì)融資成本方面，自2021年12月新一輪降息周期開(kāi)啟至今，LPR共下調(diào)4次。2021年12月，1年期LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)至3.8%，5年期LPR為4.65%維持不變；2022年1月，1年期LPR為3.7%，5年期LPR為4.6%，分別再次下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)與5個(gè)基點(diǎn)；5月，1年期LPR為3.7%維持不變，5年期LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%；8月，1年期LPR為3.65%，5年期LPR為4.3%，分別再次下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)與15個(gè)基點(diǎn)。目前，國(guó)內(nèi)按揭貸款利率最低值為低于5年期LPR20個(gè)BP即4.1%，已低于本輪地產(chǎn)周期開(kāi)始時(shí)房貸利率（4.9%）的八五折。2022年以來(lái)，信貸支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)力度不斷加大，金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款加權(quán)平均利率持續(xù)下行，2022年6月貸款加權(quán)平均利率為4.41%，處于歷史低位。圖3LPR報(bào)價(jià)利率走勢(shì)（單位：%）資料來(lái)源：聯(lián)合資信根據(jù)Wind整理圖4金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款加權(quán)平均利率（單位：%）資料來(lái)源：聯(lián)合資信根據(jù)Wind整理2.項(xiàng)目融資2020年8月，“三條紅線”新規(guī)出臺(tái)，嚴(yán)控房企有息債務(wù)增速，行業(yè)融資環(huán)境明顯收緊；12月，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布房地產(chǎn)貸款集中管理制度，從源頭控制金融資源過(guò)度流入房地產(chǎn)企業(yè)；上海、北京和深圳等城市相繼出臺(tái)政策嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等違規(guī)入市。2021年上半年，行業(yè)融資收緊態(tài)勢(shì)成效顯著，但由于部分金融機(jī)構(gòu)存在政策誤讀情況，一批問(wèn)題房企風(fēng)險(xiǎn)暴露的同時(shí)，部分正常經(jīng)營(yíng)的房企被誤傷，導(dǎo)致行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)快速蔓延。為防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，下半年政策以調(diào)整、修復(fù)、矯正為主，對(duì)房企融資進(jìn)行彈性回調(diào)指導(dǎo)，釋放融資邊際放松的積極信號(hào)以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。2022年3月以來(lái)，中央各部委密集發(fā)聲穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境，重點(diǎn)以支持房企合理融資需求、鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企兼并收購(gòu)出險(xiǎn)房企項(xiàng)目以及防范化解房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)為主，信貸環(huán)境邊際改善。但在行業(yè)加速下行的背景下，多數(shù)房企銷售大幅下滑導(dǎo)致自身回血能力不足，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中占比最高的其他資金（定金、預(yù)收款以及個(gè)人按揭貸款）顯著下滑。2022年1－7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金合計(jì)8.88萬(wàn)億元，同比下降25.38%。其中，2022年7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金1.19萬(wàn)億元，由4－6月的穩(wěn)步回升趨勢(shì)轉(zhuǎn)為環(huán)比下降27.49%，主要系與2022年7月全國(guó)多地出現(xiàn)“停工斷貸”事件，購(gòu)房者信心大幅受挫有關(guān)。圖52021年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源情況（單位：億元）資料來(lái)源：聯(lián)合資信根據(jù)Wind整理圖62021年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源情況（單位：億元）資料來(lái)源：聯(lián)合資信根據(jù)Wind整理（1）銀行信貸從房企主要融資渠道銀行信貸來(lái)看，受行業(yè)下行影響，近年來(lái)銀行信貸流向房地產(chǎn)領(lǐng)域的增速持續(xù)下降。截至2022年6月底，國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為531100億元，同比增長(zhǎng)4.20%，增速為2011年以來(lái)首次連續(xù)五個(gè)季度低于兩位數(shù)，創(chuàng)歷史新低。圖7金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額及增速（單位：億元、%）資料來(lái)源：聯(lián)合資信根據(jù)Wind整理（2）國(guó)內(nèi)債券2022年以來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)加速下行以及房企違約事件頻發(fā)下，投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好下行，房企國(guó)內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模較2021年有所回落。具體來(lái)看，2022年1－8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類企業(yè)國(guó)內(nèi)信用債發(fā)行金額合計(jì)3865.91億元，同比下降25.14%。分月份看，2022年1－2月，國(guó)內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模延續(xù)2021年底低位；3月，受行業(yè)融資政策放松影響，債券發(fā)行量大增，隨后數(shù)月呈不同程度回落；5月，碧桂園、龍湖集團(tuán)和美的置業(yè)3家民營(yíng)房企被選定為示范房企，推出信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具以增強(qiáng)投資者信心，當(dāng)月深交所落地首單民營(yíng)房企信用保護(hù)工具，中債信用增進(jìn)投資股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中債公司”）和上海銀行聯(lián)合創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證，幫助新城控股成功發(fā)行2022年第一期中期票據(jù)，向市場(chǎng)傳遞積極的政策信號(hào)；8月，龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)、碧桂園、旭輝控股、新城控股、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、美的置業(yè)和濱江集團(tuán)8家房企獲得首批增信支持發(fā)債試點(diǎn)資格，當(dāng)月龍湖集團(tuán)發(fā)行15億元中期票據(jù)，由中債公司提供連帶責(zé)任保證，若企業(yè)債券違約，由中債公司代償全部金額，政策支持力度進(jìn)一步加大，但從當(dāng)月國(guó)內(nèi)信用債發(fā)行情況看，政策向市場(chǎng)的傳導(dǎo)仍需要一定時(shí)間。受行業(yè)景氣度持續(xù)低迷、出險(xiǎn)房企增多、可發(fā)債房企數(shù)量的減少及降杠桿控風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的增強(qiáng)以及投資者偏好下行影響，預(yù)計(jì)短期內(nèi)房企國(guó)內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模仍將維持低位。圖8房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類企業(yè)國(guó)內(nèi)信用債發(fā)行情況資料來(lái)源：聯(lián)合資信根據(jù)Wind整理（3）美元債受境內(nèi)房企展期、違約事件頻發(fā)及境外評(píng)級(jí)被大量下調(diào)等因素影響，投資者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)偏好顯著下行，2021年以來(lái)境內(nèi)房企美元債發(fā)行規(guī)模保持低位，多數(shù)月份美元債凈融資額為負(fù)。2022年1－8月，境內(nèi)房企美元債發(fā)行金額合計(jì)145.80億美元，同比下降67.54%；凈融資額合計(jì)-346.01億美元，上年同期為21.61億美元。結(jié)合當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀看，境內(nèi)房企現(xiàn)階段融資環(huán)境仍不容樂(lè)觀，且美元債在實(shí)際償還過(guò)程中劣后于其他借款，同時(shí)，人民幣貶值造成發(fā)行美元債成本上升，預(yù)計(jì)房企美元債市場(chǎng)短期內(nèi)恢復(fù)難度較大。圖92021年以來(lái)境內(nèi)房企美元債融資情況（單位：億元）資料來(lái)源：聯(lián)合資信根據(jù)DM整理（4）信托融資近年來(lái)以信托融資為代表的非標(biāo)融資延續(xù)強(qiáng)監(jiān)管，房地產(chǎn)信托發(fā)行與成立規(guī)模均呈下降趨勢(shì)。2022年1－7月，據(jù)用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，投向?yàn)榉康禺a(chǎn)類的國(guó)內(nèi)集合信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模為944.72億元，同比下降78.26%；投資領(lǐng)域?yàn)榉康禺a(chǎn)的國(guó)內(nèi)集合信托產(chǎn)品成立規(guī)模為676.99億元，同比下降80.46%。近年來(lái)銀保監(jiān)會(huì)要求嚴(yán)控房地產(chǎn)信托規(guī)模，房地產(chǎn)信托規(guī)模顯著下降，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境看，未來(lái)房地產(chǎn)信托規(guī)?；?qū)⒗^續(xù)縮減。（5）其他受“停工斷貸”風(fēng)波對(duì)地方政府的負(fù)面影響以及為保民生，中央及地方政府對(duì)“保交樓”的重視程度不斷提高，預(yù)售資金監(jiān)管力度將持續(xù)嚴(yán)苛，原本房企偏愛(ài)的通過(guò)占用上下游企業(yè)資金進(jìn)行融資的模式帶來(lái)的資金效應(yīng)將逐步下降。（三）供需端融資端尚未恢復(fù)，意味著房企將繼續(xù)依賴于自身造血來(lái)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。2022年以來(lái)，行業(yè)景氣度持續(xù)低迷，銷售規(guī)模下滑嚴(yán)重，部分房企仍保持收縮態(tài)勢(shì)面對(duì)行業(yè)下行；土拍市場(chǎng)上，央、國(guó)企和城投企業(yè)繼續(xù)托底，優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企恢復(fù)拿地。展望2022年下半年，需求端，購(gòu)房政策已有所放松，但受宏觀經(jīng)濟(jì)下行、疫情反復(fù)、房企風(fēng)險(xiǎn)事件不斷等因素影響，購(gòu)房者信心有待恢復(fù)；供給端，房企現(xiàn)金流壓力尤在，短期內(nèi)無(wú)法預(yù)見(jiàn)拿地及新開(kāi)工的實(shí)質(zhì)性回暖。長(zhǎng)期看，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模的壓降、出生人口增速下降和老齡化加速到來(lái)、城鎮(zhèn)化進(jìn)入減速階段以及居民收入預(yù)期降低等因素均壓低了購(gòu)房者對(duì)未來(lái)樓市的預(yù)期，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展形成了更大的挑戰(zhàn)。1.供給端2022年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)景氣度延續(xù)2021年下半年以來(lái)的低迷態(tài)勢(shì)，商品房待售面積（竣工未售項(xiàng)目）庫(kù)存進(jìn)一步提高，截至2022年7月底，待售面積規(guī)模為54655萬(wàn)平方米，累計(jì)同比增長(zhǎng)7.50%。根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，2022年6月，百城商品住宅庫(kù)存量為60137萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4%，環(huán)比小幅下降0.92%。從去化周期看，百城商品住宅庫(kù)存去化周期平均為20.86個(gè)月，為2022年以來(lái)的首次回落，其中三四線城市去化周期超過(guò)2年以上，去化壓力仍較大；一二線城市去化周期呈不同幅度的下降。圖10商品房待售面積情況（單位：萬(wàn)平方米、%）資料來(lái)源：聯(lián)合資信根據(jù)Wind整理土地供應(yīng)及成交量決定商品房未來(lái)一段時(shí)間的供給。2022年上半年，受部分地區(qū)疫情封控、部分城市調(diào)整集中供地批次等因素影響，全國(guó)土地供應(yīng)量有所下降。盡管部分城市放松土拍門檻并推出優(yōu)質(zhì)地塊，但整體土拍市場(chǎng)熱度不高，央、國(guó)企及地方城投企業(yè)仍為拿地主力軍；除個(gè)別優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企開(kāi)始發(fā)力拿地外，大部分民企仍謹(jǐn)慎投資。城市間土拍熱度有所分化，具體來(lái)看，杭州、北京和上海包攬22城集中供地城市土地成交金額前三名。其中杭州及其他熱點(diǎn)長(zhǎng)三角城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快、人口持續(xù)凈流入且完成了兩次集中供地，土拍成交金額維持高位；北京適度放松集中供地規(guī)則，市場(chǎng)熱度較高；上海因疫情影響上半年雖只完成第一批集中供地，但房企積極性較高。而天津、沈陽(yáng)及長(zhǎng)春等城市土拍市場(chǎng)熱度相對(duì)較差。2022年以來(lái)，由于土地供應(yīng)力度下降及房企投資力度下降的影響，土地流拍情況仍較多，但較去年下半年有所好轉(zhuǎn)。從土地成交數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年1－6月，100大中城市成交土地規(guī)劃建筑面積累計(jì)6.79億平方米，同比下降28.75%。分城市能級(jí)來(lái)看，一線城市成交土地規(guī)劃建筑面積同比下降35.63%（增速較2021年同期下降30.02個(gè)百分點(diǎn)），二線城市成交土地規(guī)劃建筑面積同比下降32.60%（較2021年同期下降32.59個(gè)百分點(diǎn)），三線城市成交土地規(guī)劃建筑面積同比下降25.90%（較2021年同期下降1.07個(gè)百分點(diǎn)），一二三線城市土地成交規(guī)模均有所下降。2022年上半年，受部分地區(qū)疫情及各城市集中供地時(shí)間差異的影響，一二三線城市的土地成交溢價(jià)率均呈低位波動(dòng)態(tài)勢(shì)。其中一線城市波動(dòng)振幅較大，2022年4月成交土地溢價(jià)率達(dá)到集中供地以來(lái)的高峰（11.61%），主要系廣州和深圳部分出讓項(xiàng)目熱度較高所致。二三線城市土地成交溢價(jià)率維持在5%左右，房企拿地意愿較差，央企、地方國(guó)企托底現(xiàn)象較為明顯。圖11100大中城市成交土地溢價(jià)率情況（單位：%）資料來(lái)源：聯(lián)合資信根據(jù)Wind整理房企拿地成交量下降，且2022年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)景氣度尚未恢復(fù)，房企面臨較大銷售和資金壓力，加之“保交付”等政策影響，房企新開(kāi)工意愿持續(xù)下降。2022年1－6月，房企新開(kāi)工面積規(guī)模為6.64億平方米，同比大幅下降34.42%，相較于2020年同期下降31.90%。圖12近年來(lái)房屋新開(kāi)工面積（單位：萬(wàn)平方米）資料來(lái)源：聯(lián)合資信根據(jù)Wind整理2.需求端長(zhǎng)期看，需求的硬上限為人口和購(gòu)買力，我們使用居民貸款余額/可支配收入來(lái)衡量居民杠桿率水平；我國(guó)居民債務(wù)收入比總體呈上升態(tài)勢(shì)，尤其是2009年和2016年增速較快，主要受國(guó)家信貸政策放松影響。2020年，居民收入水平受疫情影響增速放緩，居民債務(wù)收入比（個(gè)人住房貸款余額/國(guó)民可支配收入）提升至34.18%。截至2021年底，個(gè)人住房貸款余額較上年底增長(zhǎng)11.3%至38.32萬(wàn)億元。圖13我國(guó)債務(wù)收入比（個(gè)人住房貸款余額/國(guó)民可支配收入）情況（單位：億元、%）資料來(lái)源：聯(lián)合資信根據(jù)Wind整理短期看，商品房的需求與貨幣政策及購(gòu)房者的預(yù)期息息相關(guān)。2022年上半年全國(guó)商品房銷售均價(jià)為9586元/平方米，同比下降8.6%。但由于供大于求，且購(gòu)房者預(yù)期仍持續(xù)走低，2022年1－6月商品房銷售面積和銷售額分別同比下降22.20%和28.90%至6.89萬(wàn)平方米和6.61萬(wàn)億元。隨著疫情得以控制、調(diào)控政策有所緩和以及房企加大推盤力度，2022年6月單月全國(guó)商品房銷售面積與金額環(huán)比分別增長(zhǎng)66%和68%。圖14商品房累計(jì)銷售面積及增速（單位：萬(wàn)平方米、%）資料來(lái)源：聯(lián)合資信根據(jù)Wind整理圖15商品房銷售面積及增速（單位：萬(wàn)平方米、%）資料來(lái)源：聯(lián)合資信根據(jù)Wind整理從30大中城市商品房成交數(shù)據(jù)看看，2022年1－6月，一線城市商品房成交面積同比下降33.68%，二線城市商品房成交面積同比下降28.59%，三線城市商品房成交面積同比下降45.73%，三線城市成交量受市場(chǎng)影響很大。從70大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)看，2021年底以來(lái)，降準(zhǔn)、降息措施的出現(xiàn)向市場(chǎng)釋放一定正面信號(hào)，一二三線城市住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比止跌回升。但一季度以來(lái)，一二三線城市住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比變動(dòng)進(jìn)入下行區(qū)間；隨著調(diào)控政策放松，2022年5月，一線城市新建商品住宅價(jià)格率先恢復(fù)，二三線城市價(jià)格跌幅有所放緩。從二手房出售掛牌價(jià)格看，2021年8月后，各線城市價(jià)格均呈現(xiàn)波動(dòng)后下降態(tài)勢(shì)，其中四線城市二手房出售掛牌價(jià)指數(shù)降幅較為明顯。圖1670大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比變化情況（單位：%）資料來(lái)源：聯(lián)合資信根據(jù)Wind整理圖17城市二手房出售掛牌價(jià)指數(shù)（單位：%）資料來(lái)源：聯(lián)合資信根據(jù)Wind整理綜合來(lái)看，2022年上半年，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行、疫情反復(fù)、房企風(fēng)險(xiǎn)事件不斷的影響，銷售持續(xù)低迷，行業(yè)銷售規(guī)模下滑嚴(yán)重。為防范房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，購(gòu)房政策有所寬松，但房企合理融資需求的恢復(fù)有待觀察，房企仍需依賴自身造血能力實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。展望2022年下半年，行業(yè)未來(lái)銷售情況仍將面臨較大的壓力，房?jī)r(jià)缺少支撐，下行壓力較大，政策仍有寬松空間。長(zhǎng)期看，隨著政府致力于調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，貨幣超發(fā)降低；金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)張過(guò)程中資產(chǎn)質(zhì)量有所下降，仍有壓降對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資力度的需求。此外，近年來(lái)我國(guó)出生人口增速下降和老齡化加速到來(lái)、城鎮(zhèn)化進(jìn)入減速階段以及居民收入預(yù)期降低等因素，也進(jìn)一步壓低了購(gòu)房者對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的整體預(yù)期，預(yù)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展均形成了更大的挑戰(zhàn)。二、房企信用表現(xiàn)和基本面（一）違約事件頻發(fā)，市場(chǎng)情緒下行房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型行業(yè)，房企具有杠桿率高、現(xiàn)金流受開(kāi)發(fā)及回款節(jié)奏影響大，行業(yè)受政策調(diào)控影響顯著等特點(diǎn)，尤其是近年來(lái)受房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控持續(xù)高壓、再融資環(huán)境收緊、銷售回款周期拉長(zhǎng)、地產(chǎn)企業(yè)債券集中到期及部分房企前期擴(kuò)張激進(jìn)等因素綜合影響，房地產(chǎn)行業(yè)債券違約風(fēng)險(xiǎn)逐步暴露。2021年以來(lái)，隨著“三道紅線”、貸款集中度管理、“集中供地”和預(yù)售資金監(jiān)管等政策不斷加碼，“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的運(yùn)營(yíng)模式被打破，房企流動(dòng)性管理壓力劇增。在此背景下，2021年下半年起以恒大為代表的大型房企違約等信用風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)，行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性危機(jī)。2021年發(fā)生信用風(fēng)險(xiǎn)事件的部分房企主要呈現(xiàn)實(shí)際債務(wù)杠桿高，美元債和非標(biāo)融資占比高；項(xiàng)目質(zhì)地差，行業(yè)下行周期下，去化受影響更甚等特征；2022年上半年，出險(xiǎn)房企仍具有前述特征，加之行業(yè)銷售持續(xù)下行，融資渠道受阻，債務(wù)進(jìn)入償還期，房企流動(dòng)性快速消耗，具體明細(xì)如下。表32021年以來(lái)部分房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)事件簡(jiǎn)析風(fēng)險(xiǎn)暴露時(shí)間/首次違約時(shí)間發(fā)行人情況簡(jiǎn)述2021年3月華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司土地儲(chǔ)備中位于環(huán)北京地區(qū)的三線及以下城市的比重高，受區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的不利影響較大，簽約入園企業(yè)和企業(yè)簽約投資金額下降，簽約合同銷售金額及回款減少，產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)建設(shè)業(yè)務(wù)收入及盈利承壓，債務(wù)負(fù)擔(dān)很重，非標(biāo)融資占比高，流動(dòng)性緊張，子公司美元債未能如期償付2021年3月重慶協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)實(shí)業(yè)有限公司盲目進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、田園綜合體等領(lǐng)域，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)難度和周期提升，利潤(rùn)出現(xiàn)下滑，借殼上市失敗，在建項(xiàng)目的擴(kuò)張，使得再投資壓力持續(xù)上升，同時(shí)內(nèi)部融資能力較弱，外部債務(wù)快速增加；項(xiàng)目?jī)?chǔ)備構(gòu)成中辦公、商業(yè)等占比高，住宅類產(chǎn)品占比低，去化周期偏長(zhǎng)，在售項(xiàng)目安全邊際較低；公司整體盈利并未隨資產(chǎn)和債務(wù)增長(zhǎng)而同步增長(zhǎng)，導(dǎo)致償債能力持續(xù)惡化，關(guān)聯(lián)占款和關(guān)聯(lián)對(duì)外擔(dān)保金額很大，銷售未達(dá)預(yù)期導(dǎo)致流動(dòng)性緊張，導(dǎo)致公司及子公司出現(xiàn)部分債務(wù)未能如期償付2021年7月四川藍(lán)光發(fā)展股份有限公司近年受項(xiàng)目建設(shè)支出和拿地節(jié)奏影響，公司經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)凈現(xiàn)金流呈現(xiàn)波動(dòng)，債務(wù)規(guī)模出現(xiàn)增長(zhǎng)，短期債務(wù)占比提升，且非銀融資規(guī)模較大。公司異地項(xiàng)目拿地成本較高但售價(jià)受到管控，盈利空間較窄，西南大本營(yíng)項(xiàng)目向郊區(qū)拓展布局亦弱化，公司整體銷售增速放緩。自2020年末至今，公司公開(kāi)市場(chǎng)再融資受阻，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回速放緩，公司流動(dòng)性出現(xiàn)階段性緊張，加之部分金融機(jī)構(gòu)提前宣布到期，導(dǎo)致出現(xiàn)債務(wù)工具未能如期償還的情況2021年7月中國(guó)恒大集團(tuán)公司主要的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于一是經(jīng)營(yíng)風(fēng)格激進(jìn)，常年高杠桿經(jīng)營(yíng)，且債務(wù)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，公司現(xiàn)金流壓力大；二是公司從2017年開(kāi)始涉足文旅及康養(yǎng)項(xiàng)目，單盤面積很大，區(qū)域位置較差，去化速度減慢，項(xiàng)目沉淀資金嚴(yán)重，此外公司多元化消耗部分自有資金，加快了公司現(xiàn)金流的斷裂2021年9月新力控股（集團(tuán)）有限公司公司屬于典型的近年來(lái)快速擴(kuò)張的企業(yè)之一，主要特征為表外債務(wù)規(guī)模疑似較多，實(shí)際債務(wù)水平要高于當(dāng)前債務(wù)水平，其融資結(jié)構(gòu)中非標(biāo)占比高，融資成本高。另一方面，項(xiàng)目分布方面，公司項(xiàng)目在南昌和惠州的占比較大，集中風(fēng)險(xiǎn)高，且上述兩個(gè)城市近年來(lái)銷售市場(chǎng)并不如公司預(yù)期，當(dāng)?shù)仨?xiàng)目只能分期開(kāi)發(fā)銷售，占用了公司較多資金；且公司土地成本及融資成本高，公司近年來(lái)的盈利情況并不樂(lè)觀。在此背景下，行業(yè)景氣度下降使公司緊張的資金鏈出現(xiàn)斷裂2021年9月花樣年控股集團(tuán)有限公司公司在2019年之前經(jīng)營(yíng)特征為：項(xiàng)目多數(shù)為中高端和旅游住宅，分布在遠(yuǎn)郊，去化速度很慢，公司之前一度出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張情況；2019年實(shí)控人回歸后轉(zhuǎn)變戰(zhàn)略走快周轉(zhuǎn)路線，管理層大換血，最終公司去化明顯好轉(zhuǎn)；但公司之前去化慢的項(xiàng)目仍需公司長(zhǎng)時(shí)間消化。另一方面，公司實(shí)際債務(wù)杠桿較高，表外債務(wù)規(guī)模大，其融資結(jié)構(gòu)中境外債和非標(biāo)融資占比極高。2021年行業(yè)調(diào)整期公司去化受到較大影響，且美元債無(wú)法續(xù)發(fā)，最終導(dǎo)致公司出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)事件2021年10月當(dāng)代置業(yè)（中國(guó)）有限公司公司自2017年開(kāi)始擴(kuò)張，每年擴(kuò)充土儲(chǔ)規(guī)模均較大，但銷售情況不及預(yù)期。2021年集中供地火熱階段，公司更是大肆拿地，部分項(xiàng)目溢價(jià)率很高，較高的投資支出消耗了公司較多的貨幣資金，公司現(xiàn)金流的運(yùn)轉(zhuǎn)對(duì)下半年銷售依賴較大；但下半年行業(yè)遇冷，銷售遇阻，公司風(fēng)險(xiǎn)加大最終違約2021年12月佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司公司歷史上存在財(cái)務(wù)造假情況，有一定的道德風(fēng)險(xiǎn)。公司為舊改企業(yè)，其業(yè)務(wù)模式一般，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期需要沉淀很多資金，且開(kāi)發(fā)存在較大的不確定性，資金周轉(zhuǎn)慢；且早年間部分項(xiàng)目為招拍掛拿地，溢價(jià)率高，一定程度上影響公司的項(xiàng)目去化及盈利。另一方面，公司債務(wù)結(jié)構(gòu)很不合理，美元債及非標(biāo)融資占比很高，且融資成本高，公司尚有部分表外債務(wù)。整體看，公司資金鏈本就較為緊張，后期銷售遇阻以及美元債市場(chǎng)再融資受阻，共同導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)2022年1月大發(fā)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司公司主要布局長(zhǎng)三角及成渝地區(qū)城市群，業(yè)務(wù)規(guī)模較小。在2021年下半年行業(yè)進(jìn)入下行期及融資渠道受限的背景下，公司資金狀況逐步緊張，面臨的短期償債壓力大幅提升。公司開(kāi)始出售項(xiàng)目回籠資金，同時(shí)也出現(xiàn)組織架構(gòu)調(diào)整、裁員等負(fù)面新聞。2022年1月公司完成美元債的交換要約，但債務(wù)問(wèn)題持續(xù)發(fā)酵，已啟動(dòng)境外債務(wù)重組程序2022年1月融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司公司雖為行業(yè)龍頭房企之一，但經(jīng)營(yíng)較為激進(jìn)、財(cái)務(wù)杠桿高、盈利能力有所下滑。2021年底以來(lái)市場(chǎng)出現(xiàn)公司子公司商票無(wú)法兌付的新聞，受此影響，2月公司經(jīng)歷“股債雙殺”；公司債務(wù)危機(jī)不斷蔓延，多筆債券價(jià)格大跌；3月，公司與投資人溝通債券展期等事宜；5月，公司公告未能在寬限期內(nèi)支付4筆美元債利息，觸發(fā)違約事件；目前，公司已收到債權(quán)人提起的清盤呈請(qǐng)2022年1月榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司公司為環(huán)京房企之一，土儲(chǔ)中京津冀城市群和環(huán)渤海城市群占比超過(guò)50%，且布局了較多文旅項(xiàng)目，去化風(fēng)險(xiǎn)較高。早在2018年公司曾因資金緊張減緩拿地；2021年下半年以來(lái)，關(guān)于公司“商票未兌付”“母公司榮盛控股有限公司被列為被執(zhí)行人”和“違規(guī)銷售”等輿情頻出；2022年1月，公司完成2筆美元債的部分展期；6月，公司一筆10億信托出現(xiàn)違約；8月，公司2筆中票完成展期。2022年2月正榮地產(chǎn)集團(tuán)有限公司公司主要布局長(zhǎng)三角及海西地區(qū)。公司在2017年及2018年大規(guī)模擴(kuò)張，債務(wù)規(guī)模迅速飆升；同時(shí)項(xiàng)目城市能級(jí)逐步下沉至三四線，受2021年行業(yè)銷售下滑影響，銷售狀況不及預(yù)期。2022年2月，公司股價(jià)出現(xiàn)閃崩，多筆美元債價(jià)格大跌50%，市場(chǎng)負(fù)面輿情迅速發(fā)酵，公司后續(xù)發(fā)布公告宣布對(duì)多筆未償美元債發(fā)起交換要約同意征求；隨著公司流動(dòng)性逐漸走向枯竭，8月，公司2筆美元債發(fā)生實(shí)質(zhì)違約2022年3月龍光集團(tuán)有限公司公司主要布局粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角以及中西部城市群。早年曾多次高價(jià)拿地，2021年上半年仍較激進(jìn)的拿地，近年來(lái)毛利率下滑較為明顯。此外，公司儲(chǔ)備的舊改項(xiàng)目規(guī)模較大，資金沉淀較大且開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)。2022年以來(lái)，涉及公司“表外債務(wù)”“大規(guī)模裁員”“私募美元債被要求提前償還”等負(fù)面輿情不斷。受行業(yè)銷售下行、融資渠道收緊等影響，公司流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露，多筆境內(nèi)債發(fā)生展期。目前公司擬考慮對(duì)離岸債務(wù)進(jìn)行債務(wù)重組2022年5月金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司公司土儲(chǔ)中三四線城市占比較高，在行業(yè)銷售下行期中去化壓力較大；財(cái)務(wù)方面，公司非銀融資占比較高且融資成本偏高，對(duì)外擔(dān)保規(guī)模很大，存在表外債務(wù)嫌疑?！皩?shí)控人股權(quán)之爭(zhēng)”“商票逾期”等負(fù)面事件不斷。5月中旬以來(lái)，公司多只境內(nèi)債券價(jià)格大幅下跌，公司股價(jià)觸及跌停；公司流動(dòng)性壓力逐漸顯現(xiàn)，相繼對(duì)部分到期境內(nèi)債券進(jìn)行展期2022年5月綠地控股集團(tuán)有限公司公司主業(yè)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建筑施工，并較早進(jìn)行多元化業(yè)務(wù)發(fā)展。公司在超高層建筑、大型城市綜合體、高鐵商務(wù)區(qū)、特色小鎮(zhèn)等領(lǐng)域具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，但同時(shí)上述大體量項(xiàng)目在行業(yè)下行區(qū)間去化難度加大。2021年以來(lái)，公司因債務(wù)問(wèn)題引發(fā)的負(fù)面新聞不斷，包括“拖欠勞務(wù)費(fèi)”“強(qiáng)制員工買房”“項(xiàng)目停工”等；2021年9月以來(lái)公司多筆美元債價(jià)格開(kāi)始大幅波動(dòng)；進(jìn)入2022年，隨著銷售和融資環(huán)境的持續(xù)惡化，公司流動(dòng)性問(wèn)題逐漸突顯，5月，公司發(fā)布公告擬對(duì)美元債尋求展期方案2022年5月佳源創(chuàng)盛控股集團(tuán)有限公司公司為浙系房企之一，持續(xù)進(jìn)行多元化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，但轉(zhuǎn)型領(lǐng)域與地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)度低，占用了公司大量資金。此外，公司有一定規(guī)模三四線城市項(xiàng)目，去化壓力較大。2021年部分頭部房企暴雷后，公司堅(jiān)守“保剛兌、不躺平”的策略，完成到期美元債的兌付，但隨著行業(yè)整體流動(dòng)性減弱，公司資金快速消耗，疊加公司大量境內(nèi)外債務(wù)集中于2022年到期，2022年5月佳源系的“佳源國(guó)際”和“佳源服務(wù)”相繼暴跌；7月，公司提出對(duì)私募債進(jìn)行展期的措施2022年6月中梁控股集團(tuán)有限公司公司業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張很快，有“小碧桂園”之稱。公司在三四線城市的土儲(chǔ)規(guī)模較大，項(xiàng)目去化壓力大。公司擴(kuò)張依賴非標(biāo)融資，同時(shí)高息美元債到期時(shí)間集中于短期；2022年4月，公司對(duì)多筆美元債進(jìn)行交換要約及同意征求2022年7月融信中國(guó)控股有限公司公司為閩系房企之一，2016年大舉擴(kuò)張高價(jià)拿地，盈利能力偏弱；合作項(xiàng)目較多，少數(shù)股東權(quán)益占比較高，財(cái)務(wù)不透明，資金調(diào)用難度較大。公司境內(nèi)外債券價(jià)格相繼大跌，償債承壓，加之2022年以來(lái)銷售不及預(yù)期，對(duì)債務(wù)進(jìn)行展期或分期兌付管理資料來(lái)源：聯(lián)合資信根據(jù)DM及Wind整理（二）未來(lái)一年行業(yè)債務(wù)規(guī)模從房企到期債務(wù)分布來(lái)看，截至2022年8月底，境內(nèi)債將在2023年3月迎來(lái)集中兌付期，美元債亦將在2023年1月和