疊墅1PPT課件疊墅1PPT課件以前疊墅一直比較小眾，因?yàn)殡y度很大。但隨著低容積率的地塊供應(yīng)受限、地價(jià)越來(lái)越高，開(kāi)發(fā)商做創(chuàng)新產(chǎn)品的難度越來(lái)越大，加上中產(chǎn)階級(jí)為主的強(qiáng)改善型客戶(hù)的壯大，疊墅慢慢也就從小眾產(chǎn)品變成了高端住宅市場(chǎng)的主力軍之一。就連一向?qū)ΟB墅產(chǎn)品很排斥，認(rèn)為疊墅是“雜糅”產(chǎn)品的綠城，今年也推出了自己的第一個(gè)疊墅產(chǎn)品——桃源小鎮(zhèn)·四庭墅。2PPT課件以前疊墅一直比較小眾，因?yàn)殡y度很大。2PPT課件而疊墅的產(chǎn)品創(chuàng)新最顯開(kāi)發(fā)商功底，從今年推出的新品來(lái)看，疊墅顛覆大家早期對(duì)于“疊墅=高級(jí)洋房”的刻板印象，在空間感、功能性、居住體驗(yàn)等層面都有了很大飛躍。今天結(jié)合一些案例，我們就來(lái)扒一扒疊墅的創(chuàng)新細(xì)節(jié)。3PPT課件而疊墅的產(chǎn)品創(chuàng)新最顯開(kāi)發(fā)商功底，從今年推出的新品來(lái)看，疊墅顛01經(jīng)濟(jì)類(lèi)疊墅強(qiáng)調(diào)實(shí)用性和性?xún)r(jià)比4PPT課件014PPT課件這兩年市場(chǎng)一直在談產(chǎn)品小型化是必然趨勢(shì)，別墅也是如此。相比獨(dú)棟和聯(lián)排，疊墅由于面積小更容易控制總價(jià)，而從今年疊墅新品來(lái)看，面積也有越來(lái)越小的趨勢(shì)。5PPT課件這兩年市場(chǎng)一直在談產(chǎn)品小型化是必然趨勢(shì)，別墅也是如此。5PP經(jīng)濟(jì)型疊墅產(chǎn)品主力戶(hù)型6PPT課件經(jīng)濟(jì)型疊墅產(chǎn)品主力戶(hù)型6PPT課件從上圖可以看出，經(jīng)濟(jì)類(lèi)疊墅戶(hù)型主流面積主力面積100-130㎡/套，其中120平方米的戶(hù)型最常見(jiàn)，像萬(wàn)科山景城70多平方米的相對(duì)少。由于面積較小，總價(jià)基本控制在1000萬(wàn)以?xún)?nèi)。比如綠城桃源小鎮(zhèn)·四庭墅只要花300萬(wàn)就可以擁有一套疊墅，這確實(shí)對(duì)向往別墅生活，而經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限的中產(chǎn)階級(jí)非常有殺傷力。7PPT課件從上圖可以看出，7PPT課件1、創(chuàng)新非對(duì)稱(chēng)的拼接方式傳統(tǒng)的疊墅主要是傳統(tǒng)對(duì)稱(chēng)式，一般只有上下兩疊。8PPT課件1、創(chuàng)新非對(duì)稱(chēng)的拼接方式8PPT課件9PPT課件9PPT課件但隨著疊墅產(chǎn)品的演變，市場(chǎng)上出現(xiàn)了3疊、4疊，甚至5疊、6疊的產(chǎn)品。主要是采用了創(chuàng)新的非對(duì)稱(chēng)式的拼接方式，比如咬合式、組合式、錯(cuò)層疊加式等等，一方面提升了容積率，另一方面也豐富了產(chǎn)品類(lèi)型。比如金地佘山天鏡三期如愿疊墅項(xiàng)目10PPT課件但隨著疊墅產(chǎn)品的演變，市場(chǎng)上出現(xiàn)了3疊、4疊，甚至5疊、6疊11PPT課件11PPT課件世茂御瓏墅采用錯(cuò)層疊加單體設(shè)計(jì)，增加套數(shù)，而且可以做到多開(kāi)間朝南，最多可以有5開(kāi)間朝南。12PPT課件世茂御瓏墅采用錯(cuò)層疊加單體設(shè)計(jì)，增加套數(shù)，12PPT課件2、功能實(shí)用性：房間數(shù)量要多，主臥套房13PPT課件2、功能實(shí)用性：13PPT課件對(duì)于經(jīng)濟(jì)類(lèi)的買(mǎi)家而言，價(jià)格還是最敏感的要素，所以更看重產(chǎn)品的功能性及實(shí)用性，比如房間數(shù)量要多、主臥套房、戶(hù)外庭院等該有的也得有，同時(shí)衛(wèi)生間數(shù)量也要多。上文提到，經(jīng)濟(jì)型的主力面積在120平方米左右，這個(gè)面積區(qū)間做3房是相對(duì)舒適的，不少產(chǎn)品可以做到3+1房，多出1個(gè)靈動(dòng)的空間可以給客戶(hù)自己發(fā)揮。14PPT課件對(duì)于經(jīng)濟(jì)類(lèi)的買(mǎi)家而言，價(jià)格還是最敏感的要素，所以更看重產(chǎn)品的金地天境疊加的產(chǎn)品力在同類(lèi)產(chǎn)品中相對(duì)突出，各個(gè)戶(hù)型都很方正，開(kāi)間開(kāi)闊，功能區(qū)分明，空間布局適宜，居住舒適度和功能性都很強(qiáng)。15PPT課件金地天境疊加的產(chǎn)品力在同類(lèi)產(chǎn)品中相對(duì)突出，各個(gè)戶(hù)型都很方正，比如下疊三開(kāi)間南向布局，13米大面寬，客廳面寬達(dá)6.5米，3+1房的設(shè)計(jì)，很適合三代同堂的家庭。從整體上看，整個(gè)設(shè)計(jì)做到了動(dòng)靜分明，主、次、客分離，主臥自帶衛(wèi)生間，另外還有兩個(gè)公用衛(wèi)生間，具有很好的私密性。16PPT課件比如下疊三開(kāi)間南向布局，16PPT課件17PPT課件17PPT課件18PPT課件18PPT課件中疊是四房布局，2層的使用空間達(dá)到了80平，性?xún)r(jià)比不錯(cuò)。19PPT課件中疊是四房布局，2層的使用空間達(dá)到了80平，性?xún)r(jià)比不錯(cuò)。19而上疊每層都設(shè)置了一個(gè)大露臺(tái)，僅露臺(tái)的總面積就達(dá)到40㎡左右。20PPT課件而上疊每層都設(shè)置了一個(gè)大露臺(tái)，僅露臺(tái)的總面積就達(dá)到40㎡左右3、交通引入電梯后，入戶(hù)私密性?xún)x式感增強(qiáng)疊墅之所以被詬病是偽別墅，很大部分原因是因?yàn)槿霊?hù)私密性和儀式感做得不到位?；蛘唠m然做到單獨(dú)入戶(hù)，但是交通面積過(guò)大，造成每戶(hù)的公攤面積增加。21PPT課件3、交通引入電梯后，入戶(hù)私密性?xún)x式感增強(qiáng)疊墅之所以被詬病是偽22PPT課件22PPT課件但現(xiàn)在通過(guò)引入電梯，整體有了很大改善。一是利用庭院、樓梯、電梯分別入戶(hù)，形成全分離的入戶(hù)方式，私密性高；二是利用庭院、電梯以及公共庭院進(jìn)行入戶(hù)，私密性次之；三是以樓梯和公共電梯為住戶(hù)回家的主要交通動(dòng)線(xiàn)，私密性相對(duì)較差。比如金地天境疊加如愿就做到了三疊各自獨(dú)立入戶(hù)，互不干擾。其中4層以上還做到了電梯入戶(hù)，這在市場(chǎng)上一般比較少見(jiàn)。如何做到呢？來(lái)看一下項(xiàng)目剖面圖：23PPT課件但現(xiàn)在通過(guò)引入電梯，整體有了很大改善。23PPT課件金地天鏡三期如愿疊墅剖面圖及入戶(hù)分析24PPT課件金地天鏡三期如愿疊墅剖面圖及入戶(hù)分析24PPT課件項(xiàng)目三疊有各自入戶(hù)的動(dòng)線(xiàn)，下疊主要是通過(guò)朝南處花園入戶(hù)，中疊通過(guò)朝北向的抬高露臺(tái)花園入戶(hù)，上疊則可以從一樓電梯入戶(hù)。這樣的設(shè)計(jì)分離了入戶(hù)動(dòng)線(xiàn)，保證了住戶(hù)的私密性。25PPT課件項(xiàng)目三疊有各自入戶(hù)的動(dòng)線(xiàn)，25PPT課件而保利建工西郊錦廬與萬(wàn)科云間傳奇都是下疊從北向花園入戶(hù)，上疊則通過(guò)北向電梯入戶(hù)，電梯連接地下車(chē)庫(kù)，形成了半私密型的入戶(hù)動(dòng)線(xiàn)。26PPT課件而保利建工西郊錦廬與萬(wàn)科云間傳奇都是下疊從北向花園入戶(hù)，上疊27PPT課件27PPT課件3、通過(guò)地下室、花園、露臺(tái)、閣樓的高贈(zèng)送提升附加值28PPT課件3、通過(guò)地下室、花園、露臺(tái)、閣樓的高贈(zèng)送提升附加值28PPT從疊墅產(chǎn)品來(lái)看，入戶(hù)花園、南北露臺(tái)、閣樓、地下空間等等都是經(jīng)濟(jì)型疊墅提高附加值的有效手段。不過(guò)經(jīng)濟(jì)型疊墅由于戶(hù)數(shù)相對(duì)多，所以難以做到戶(hù)戶(hù)“有天有地有庭院”，但開(kāi)發(fā)商的創(chuàng)新力真的超越了明源君的想象。比如廣州萬(wàn)科山景城，疊墅戶(hù)型建筑為70-84㎡，實(shí)用面積高達(dá)150-190㎡。單套的建筑面積不大，但贈(zèng)送空間多啊，算起來(lái)75平方米可以做到4+1房，真的太逆天了。29PPT課件從疊墅產(chǎn)品來(lái)看，入戶(hù)花園、南北露臺(tái)、閣樓、地下空間等等都是經(jīng)30PPT課件30PPT課件31PPT課件31PPT課件32PPT課件32PPT課件33PPT課件33PPT課件34PPT課件34PPT課件35PPT課件35PPT課件4、庭院及地下空間打造經(jīng)濟(jì)型疊墅由于首層花園面積有限，主要利用垂直空間，打造立體的戶(hù)外庭院。這方面做得比較好的是金地天境疊加，基本上戶(hù)戶(hù)都可以享有庭院。36PPT課件4、庭院及地下空間打造經(jīng)濟(jì)型疊墅由于首層花園面積有限，主要利37PPT課件37PPT課件其中，中疊通過(guò)入戶(hù)花園的抬高設(shè)計(jì)，住戶(hù)不但可以享受到花園入戶(hù)的體驗(yàn)，還有南北向2個(gè)露臺(tái)，同時(shí)也贈(zèng)送地下室，這樣一來(lái)，原來(lái)最具劣勢(shì)的中疊戶(hù)型反而變得有很大吸引力了。38PPT課件其中，中疊通過(guò)入戶(hù)花園的抬高設(shè)計(jì)，住戶(hù)不但可以享受到花園入戶(hù)39PPT課件39PPT課件與此同時(shí)，受限于占地面積，經(jīng)濟(jì)型疊墅一般是下疊送地下室，少量中上疊會(huì)送，面積也不會(huì)太大，在40~70平方米左右。比如萬(wàn)科云間傳奇下疊，面積134平方米，實(shí)際使用面積318平方米，下疊為一層二層帶地下室，做到了4房2廳3衛(wèi)。其中，地下空間挑高4.8米，可以隔成兩層使用。一層內(nèi)老人房朝南設(shè)計(jì)，二層內(nèi)主臥套房設(shè)計(jì)，帶獨(dú)立衣帽間和位于靠近，次臥自帶陽(yáng)臺(tái)。40PPT課件與此同時(shí)，受限于占地面積，經(jīng)濟(jì)型疊墅一般是下疊送地下室，少量41PPT課件41PPT課件42PPT課件42PPT課件02改善型更重視功能及尺度感43PPT課件0243PPT課件改善型疊墅介于經(jīng)濟(jì)型與豪宅型之間，這類(lèi)產(chǎn)品的客戶(hù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力比經(jīng)濟(jì)型疊墅高很大，對(duì)價(jià)格敏感度降低，對(duì)空間的尺度感及舒適度要求更高。當(dāng)然，相比有天有地有庭院，房間數(shù)夠用才是硬道理。與此同時(shí)，套房數(shù)量增加，每個(gè)功能空間的尺度變大，而總價(jià)也要控制在合理范圍之內(nèi)。所以主力面積一般在150-200平方米左右，一線(xiàn)城市疊墅總價(jià)在1000-2000萬(wàn)，二線(xiàn)城市總價(jià)在500萬(wàn)~1000萬(wàn)左右。44PPT課件改善型疊墅介于經(jīng)濟(jì)型與豪宅型之間，44PPT課件1、實(shí)用性及舒適度兼而有之改善型疊墅產(chǎn)品隨著面積的增加，整個(gè)面寬尺度也有所升級(jí)，甚至有的產(chǎn)品做出了橫廳。比如龍湖·天宸原著疊拼別墅，建筑面積約為141.8㎡，做到單層南向面寬尺度達(dá)10.4米。45PPT課件1、實(shí)用性及舒適度兼而有之改善型疊墅產(chǎn)品隨著面積的增加，整個(gè)46PPT課件46PPT課件47PPT課件47PPT課件除了客廳面寬增加外，套房的數(shù)量也增加了，比如一般做到4或4+1房。沈陽(yáng)龍湖天宸原著改造后最大使用面積可以達(dá)到244.14㎡，不但客餐廳空間很大，還做到4房2廳4衛(wèi)。48PPT課件除了客廳面寬增加外，套房的數(shù)量也增加了，比如一般做到4或4+49PPT課件49PPT課件2、入戶(hù)動(dòng)線(xiàn)分離：中下疊預(yù)留私家電梯位、上疊配置私家電梯一般經(jīng)濟(jì)型疊墅在入戶(hù)方式上，上、下疊會(huì)有不同程度的交叉和干擾，而改善型疊墅會(huì)更注重入戶(hù)私密性。比如下疊南向花園入戶(hù)且室內(nèi)預(yù)留私家電梯位置，上疊北向私家電梯廳入戶(hù)且配置私家電梯。比如鄭州東望疊墅產(chǎn)品則采用了上、下疊各自獨(dú)立入戶(hù)的方式，下疊側(cè)向入戶(hù)，上疊北向入戶(hù)，私家電梯、步梯直達(dá)三層。50PPT課件2、入戶(hù)動(dòng)線(xiàn)分離：50PPT課件51PPT課件51PPT課件52PPT課件52PPT課件53PPT課件53PPT課件3、戶(hù)外庭院及地下空間打造對(duì)于改善型客戶(hù)而言，別墅的居住體驗(yàn)是他們購(gòu)買(mǎi)疊墅的重要要素之一。而別墅講究的就是有天有地有庭院的愜意生活，所以入戶(hù)花園、露臺(tái)空間的打造上一定要有亮點(diǎn)才更能打動(dòng)他們。比如首層花園面積相比經(jīng)濟(jì)型疊墅更大，而且一般會(huì)通過(guò)綠植或圍墻隔斷，增加私密性?；蛘咄ㄟ^(guò)打造個(gè)性化的戶(hù)外庭院增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。54PPT課件3、戶(hù)外庭院及地下空間打造54PPT課件55PPT課件55PPT課件東望疊墅的庭院有下沉式雙層庭院和一層庭院，南側(cè)庭院是下疊的，北側(cè)庭院是上疊的。庭院的開(kāi)間約13.9米，進(jìn)深約6-7米，最小的院子都達(dá)到約80㎡，最大的庭院約140㎡。下疊一層的客廳、臥室與南側(cè)庭院直接連通，使室內(nèi)、室外達(dá)到了更好的互動(dòng)效果；而北側(cè)的庭院完全屬于上疊，在院子里，可以直接進(jìn)入自家專(zhuān)屬電梯。56PPT課件東望疊墅的庭院有下沉式雙層庭院和一層庭院，南側(cè)庭院是下疊的，57PPT課件57PPT課件而在地下空間方面，私家電梯、采光井、2層地下室是改善型疊墅的標(biāo)配。地下室一層分隔分別贈(zèng)送上下或中下疊，地下二層用來(lái)做車(chē)庫(kù)或私家電梯廳。東望疊墅的地下空間做得頗有特色，他們地下室從中間一分為二，一家一半的地下室，面積約50m2—80m2，上下疊做了很好的兼顧。同時(shí)，在朝向下疊庭院的一面墻上開(kāi)了高窗，既滿(mǎn)足了上疊地下室的采光，又不影響下疊庭院的私密性。58PPT課件而在地下空間方面，私家電梯、采光井、2層地下室是改善型疊墅的59PPT課件59PPT課件而且上、下疊每家均有2個(gè)獨(dú)立停車(chē)位，泊完車(chē)可直接入戶(hù)，下疊可由負(fù)一層走步梯入戶(hù)，上疊可由電梯直接入戶(hù)，體驗(yàn)感覺(jué)提升了幾個(gè)檔次。60PPT課件而且上、下疊每家均有2個(gè)獨(dú)立停車(chē)位，泊完車(chē)可直接入戶(hù)，下疊可03豪宅型大尺度、高配置、個(gè)性化定制61PPT課件0361PPT課件豪宅型疊墅客戶(hù)與前面兩類(lèi)有較大差別，豪宅的本質(zhì)需求一個(gè)是精神層面的需求，比如炫耀、儀式感、心靈過(guò)度空間，還有私密。因此，豪宅型疊墅設(shè)計(jì)也要更強(qiáng)調(diào)尺度、私密性和儀式感。豪宅型疊墅主力面積250㎡/套以上，一線(xiàn)城市項(xiàng)目總價(jià)2000萬(wàn)~3000萬(wàn)/套。62PPT課件豪宅型疊墅客戶(hù)與前面兩類(lèi)有較大差別，62PPT課件1、尺度感舒適度：大花園、大面寬、全套房、中西廚豪宅型疊墅尺度感及舒適度大幅得到提升，大面寬短進(jìn)深三開(kāi)間為標(biāo)配。大花園、全套房、大面寬以及中西廚配置這都是必不可少的。63PPT課件1、尺度感舒適度：63PPT課件64PPT課件64PPT課件65PPT課件65PPT課件禾昌平拾景園下疊邊戶(hù)，采取了四房全套房的設(shè)計(jì)，三間臥室南向采光，配合寬敞的窗戶(hù)，每個(gè)房間的舒適度指數(shù)都非常高。而且臥套房配置能級(jí)，臥房、衣帽間、主衛(wèi)、書(shū)房一應(yīng)俱全。66PPT課件禾昌平拾景園下疊邊戶(hù)，采取了四房全套房的設(shè)計(jì)，三間臥室南向采67PPT課件67PPT課件68PPT課件68PPT課件2、入戶(hù)方式：獨(dú)門(mén)獨(dú)院、私家電梯、雙車(chē)位豪宅型疊墅更注重別墅多重入戶(hù)體驗(yàn)，獨(dú)門(mén)獨(dú)院，每戶(hù)都從北向花園入戶(hù)，而且不管是上疊還是下疊都配置了私家電梯。比如北京金茂府疊做到了獨(dú)門(mén)獨(dú)院疊，通過(guò)首層與地下車(chē)庫(kù)的雙入戶(hù)設(shè)計(jì)，將家人動(dòng)線(xiàn)、訪(fǎng)客動(dòng)線(xiàn)清晰化處理。69PPT課件2、入戶(hù)方式：獨(dú)門(mén)獨(dú)院、私家電梯、雙車(chē)位69PPT課件3、精裝交付是大趨勢(shì)越來(lái)越多的經(jīng)濟(jì)型疊墅選擇精裝交付，比如金地的小疊加精裝6千元/㎡，配置了健全的交付收納體系，更選配了全宅智能、中央空調(diào)、全屋地暖、凈水系統(tǒng)，萬(wàn)科翡翠公園這么大體量的低密度社區(qū)，也選擇了精裝交付。70PPT課件3、精裝交付是大趨勢(shì)70PPT課件71PPT課件71PPT課件拾景園的地下空間也是帶裝修交付，對(duì)地面、墻面和吊頂進(jìn)行精裝修，但后期業(yè)主還需要?jiǎng)邮诌M(jìn)行較大幅度的二次精裝。相比經(jīng)濟(jì)型及改善型疊墅的精裝交付，豪宅型疊墅則更強(qiáng)調(diào)個(gè)性定制?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，未來(lái)開(kāi)發(fā)商在疊墅的個(gè)性化定制精裝上有很大的挖掘潛力。72PPT課件拾景園的地下空間也是帶裝修交付，對(duì)地面、墻面和吊頂進(jìn)行精裝修4、深挖地下室及花園價(jià)值對(duì)于疊墅來(lái)說(shuō)，室內(nèi)空間的設(shè)計(jì)是基本功，能否形成突破還要看戶(hù)外庭院和地下空間，這兩個(gè)空間的打造很大程度決定著產(chǎn)品的品質(zhì)。對(duì)于豪宅型疊墅客戶(hù)而言，需要的是真正的別墅居住體驗(yàn)，這就包括高大上且功能性強(qiáng)的地下空間。豪宅型疊墅主要通過(guò)挑高、采光天井、下沉庭院將地下空間轉(zhuǎn)變成娛樂(lè)功能空間，一般設(shè)有2層，采光井和私家電梯是標(biāo)配。73PPT課件4、深挖地下室及花園價(jià)值73PPT課件74PPT課件74PPT課件疊墅75PPT課件疊墅1PPT課件以前疊墅一直比較小眾，因?yàn)殡y度很大。但隨著低容積率的地塊供應(yīng)受限、地價(jià)越來(lái)越高，開(kāi)發(fā)商做創(chuàng)新產(chǎn)品的難度越來(lái)越大，加上中產(chǎn)階級(jí)為主的強(qiáng)改善型客戶(hù)的壯大，疊墅慢慢也就從小眾產(chǎn)品變成了高端住宅市場(chǎng)的主力軍之一。就連一向?qū)ΟB墅產(chǎn)品很排斥，認(rèn)為疊墅是“雜糅”產(chǎn)品的綠城，今年也推出了自己的第一個(gè)疊墅產(chǎn)品——桃源小鎮(zhèn)·四庭墅。76PPT課件以前疊墅一直比較小眾，因?yàn)殡y度很大。2PPT課件而疊墅的產(chǎn)品創(chuàng)新最顯開(kāi)發(fā)商功底，從今年推出的新品來(lái)看，疊墅顛覆大家早期對(duì)于“疊墅=高級(jí)洋房”的刻板印象，在空間感、功能性、居住體驗(yàn)等層面都有了很大飛躍。今天結(jié)合一些案例，我們就來(lái)扒一扒疊墅的創(chuàng)新細(xì)節(jié)。77PPT課件而疊墅的產(chǎn)品創(chuàng)新最顯開(kāi)發(fā)商功底，從今年推出的新品來(lái)看，疊墅顛01經(jīng)濟(jì)類(lèi)疊墅強(qiáng)調(diào)實(shí)用性和性?xún)r(jià)比78PPT課件014PPT課件這兩年市場(chǎng)一直在談產(chǎn)品小型化是必然趨勢(shì)，別墅也是如此。相比獨(dú)棟和聯(lián)排，疊墅由于面積小更容易控制總價(jià)，而從今年疊墅新品來(lái)看，面積也有越來(lái)越小的趨勢(shì)。79PPT課件這兩年市場(chǎng)一直在談產(chǎn)品小型化是必然趨勢(shì)，別墅也是如此。5PP經(jīng)濟(jì)型疊墅產(chǎn)品主力戶(hù)型80PPT課件經(jīng)濟(jì)型疊墅產(chǎn)品主力戶(hù)型6PPT課件從上圖可以看出，經(jīng)濟(jì)類(lèi)疊墅戶(hù)型主流面積主力面積100-130㎡/套，其中120平方米的戶(hù)型最常見(jiàn)，像萬(wàn)科山景城70多平方米的相對(duì)少。由于面積較小，總價(jià)基本控制在1000萬(wàn)以?xún)?nèi)。比如綠城桃源小鎮(zhèn)·四庭墅只要花300萬(wàn)就可以擁有一套疊墅，這確實(shí)對(duì)向往別墅生活，而經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限的中產(chǎn)階級(jí)非常有殺傷力。81PPT課件從上圖可以看出，7PPT課件1、創(chuàng)新非對(duì)稱(chēng)的拼接方式傳統(tǒng)的疊墅主要是傳統(tǒng)對(duì)稱(chēng)式，一般只有上下兩疊。82PPT課件1、創(chuàng)新非對(duì)稱(chēng)的拼接方式8PPT課件83PPT課件9PPT課件但隨著疊墅產(chǎn)品的演變，市場(chǎng)上出現(xiàn)了3疊、4疊，甚至5疊、6疊的產(chǎn)品。主要是采用了創(chuàng)新的非對(duì)稱(chēng)式的拼接方式，比如咬合式、組合式、錯(cuò)層疊加式等等，一方面提升了容積率，另一方面也豐富了產(chǎn)品類(lèi)型。比如金地佘山天鏡三期如愿疊墅項(xiàng)目84PPT課件但隨著疊墅產(chǎn)品的演變，市場(chǎng)上出現(xiàn)了3疊、4疊，甚至5疊、6疊85PPT課件11PPT課件世茂御瓏墅采用錯(cuò)層疊加單體設(shè)計(jì)，增加套數(shù)，而且可以做到多開(kāi)間朝南，最多可以有5開(kāi)間朝南。86PPT課件世茂御瓏墅采用錯(cuò)層疊加單體設(shè)計(jì)，增加套數(shù)，12PPT課件2、功能實(shí)用性：房間數(shù)量要多，主臥套房87PPT課件2、功能實(shí)用性：13PPT課件對(duì)于經(jīng)濟(jì)類(lèi)的買(mǎi)家而言，價(jià)格還是最敏感的要素，所以更看重產(chǎn)品的功能性及實(shí)用性，比如房間數(shù)量要多、主臥套房、戶(hù)外庭院等該有的也得有，同時(shí)衛(wèi)生間數(shù)量也要多。上文提到，經(jīng)濟(jì)型的主力面積在120平方米左右，這個(gè)面積區(qū)間做3房是相對(duì)舒適的，不少產(chǎn)品可以做到3+1房，多出1個(gè)靈動(dòng)的空間可以給客戶(hù)自己發(fā)揮。88PPT課件對(duì)于經(jīng)濟(jì)類(lèi)的買(mǎi)家而言，價(jià)格還是最敏感的要素，所以更看重產(chǎn)品的金地天境疊加的產(chǎn)品力在同類(lèi)產(chǎn)品中相對(duì)突出，各個(gè)戶(hù)型都很方正，開(kāi)間開(kāi)闊，功能區(qū)分明，空間布局適宜，居住舒適度和功能性都很強(qiáng)。89PPT課件金地天境疊加的產(chǎn)品力在同類(lèi)產(chǎn)品中相對(duì)突出，各個(gè)戶(hù)型都很方正，比如下疊三開(kāi)間南向布局，13米大面寬，客廳面寬達(dá)6.5米，3+1房的設(shè)計(jì)，很適合三代同堂的家庭。從整體上看，整個(gè)設(shè)計(jì)做到了動(dòng)靜分明，主、次、客分離，主臥自帶衛(wèi)生間，另外還有兩個(gè)公用衛(wèi)生間，具有很好的私密性。90PPT課件比如下疊三開(kāi)間南向布局，16PPT課件91PPT課件17PPT課件92PPT課件18PPT課件中疊是四房布局，2層的使用空間達(dá)到了80平，性?xún)r(jià)比不錯(cuò)。93PPT課件中疊是四房布局，2層的使用空間達(dá)到了80平，性?xún)r(jià)比不錯(cuò)。19而上疊每層都設(shè)置了一個(gè)大露臺(tái)，僅露臺(tái)的總面積就達(dá)到40㎡左右。94PPT課件而上疊每層都設(shè)置了一個(gè)大露臺(tái)，僅露臺(tái)的總面積就達(dá)到40㎡左右3、交通引入電梯后，入戶(hù)私密性?xún)x式感增強(qiáng)疊墅之所以被詬病是偽別墅，很大部分原因是因?yàn)槿霊?hù)私密性和儀式感做得不到位?；蛘唠m然做到單獨(dú)入戶(hù)，但是交通面積過(guò)大，造成每戶(hù)的公攤面積增加。95PPT課件3、交通引入電梯后，入戶(hù)私密性?xún)x式感增強(qiáng)疊墅之所以被詬病是偽96PPT課件22PPT課件但現(xiàn)在通過(guò)引入電梯，整體有了很大改善。一是利用庭院、樓梯、電梯分別入戶(hù)，形成全分離的入戶(hù)方式，私密性高；二是利用庭院、電梯以及公共庭院進(jìn)行入戶(hù)，私密性次之；三是以樓梯和公共電梯為住戶(hù)回家的主要交通動(dòng)線(xiàn)，私密性相對(duì)較差。比如金地天境疊加如愿就做到了三疊各自獨(dú)立入戶(hù)，互不干擾。其中4層以上還做到了電梯入戶(hù)，這在市場(chǎng)上一般比較少見(jiàn)。如何做到呢？來(lái)看一下項(xiàng)目剖面圖：97PPT課件但現(xiàn)在通過(guò)引入電梯，整體有了很大改善。23PPT課件金地天鏡三期如愿疊墅剖面圖及入戶(hù)分析98PPT課件金地天鏡三期如愿疊墅剖面圖及入戶(hù)分析24PPT課件項(xiàng)目三疊有各自入戶(hù)的動(dòng)線(xiàn)，下疊主要是通過(guò)朝南處花園入戶(hù)，中疊通過(guò)朝北向的抬高露臺(tái)花園入戶(hù)，上疊則可以從一樓電梯入戶(hù)。這樣的設(shè)計(jì)分離了入戶(hù)動(dòng)線(xiàn)，保證了住戶(hù)的私密性。99PPT課件項(xiàng)目三疊有各自入戶(hù)的動(dòng)線(xiàn)，25PPT課件而保利建工西郊錦廬與萬(wàn)科云間傳奇都是下疊從北向花園入戶(hù)，上疊則通過(guò)北向電梯入戶(hù)，電梯連接地下車(chē)庫(kù)，形成了半私密型的入戶(hù)動(dòng)線(xiàn)。100PPT課件而保利建工西郊錦廬與萬(wàn)科云間傳奇都是下疊從北向花園入戶(hù)，上疊101PPT課件27PPT課件3、通過(guò)地下室、花園、露臺(tái)、閣樓的高贈(zèng)送提升附加值102PPT課件3、通過(guò)地下室、花園、露臺(tái)、閣樓的高贈(zèng)送提升附加值28PPT從疊墅產(chǎn)品來(lái)看，入戶(hù)花園、南北露臺(tái)、閣樓、地下空間等等都是經(jīng)濟(jì)型疊墅提高附加值的有效手段。不過(guò)經(jīng)濟(jì)型疊墅由于戶(hù)數(shù)相對(duì)多，所以難以做到戶(hù)戶(hù)“有天有地有庭院”，但開(kāi)發(fā)商的創(chuàng)新力真的超越了明源君的想象。比如廣州萬(wàn)科山景城，疊墅戶(hù)型建筑為70-84㎡，實(shí)用面積高達(dá)150-190㎡。單套的建筑面積不大，但贈(zèng)送空間多啊，算起來(lái)75平方米可以做到4+1房，真的太逆天了。103PPT課件從疊墅產(chǎn)品來(lái)看，入戶(hù)花園、南北露臺(tái)、閣樓、地下空間等等都是經(jīng)104PPT課件30PPT課件105PPT課件31PPT課件106PPT課件32PPT課件107PPT課件33PPT課件108PPT課件34PPT課件109PPT課件35PPT課件4、庭院及地下空間打造經(jīng)濟(jì)型疊墅由于首層花園面積有限，主要利用垂直空間，打造立體的戶(hù)外庭院。這方面做得比較好的是金地天境疊加，基本上戶(hù)戶(hù)都可以享有庭院。110PPT課件4、庭院及地下空間打造經(jīng)濟(jì)型疊墅由于首層花園面積有限，主要利111PPT課件37PPT課件其中，中疊通過(guò)入戶(hù)花園的抬高設(shè)計(jì)，住戶(hù)不但可以享受到花園入戶(hù)的體驗(yàn)，還有南北向2個(gè)露臺(tái)，同時(shí)也贈(zèng)送地下室，這樣一來(lái)，原來(lái)最具劣勢(shì)的中疊戶(hù)型反而變得有很大吸引力了。112PPT課件其中，中疊通過(guò)入戶(hù)花園的抬高設(shè)計(jì)，住戶(hù)不但可以享受到花園入戶(hù)113PPT課件39PPT課件與此同時(shí)，受限于占地面積，經(jīng)濟(jì)型疊墅一般是下疊送地下室，少量中上疊會(huì)送，面積也不會(huì)太大，在40~70平方米左右。比如萬(wàn)科云間傳奇下疊，面積134平方米，實(shí)際使用面積318平方米，下疊為一層二層帶地下室，做到了4房2廳3衛(wèi)。其中，地下空間挑高4.8米，可以隔成兩層使用。一層內(nèi)老人房朝南設(shè)計(jì)，二層內(nèi)主臥套房設(shè)計(jì)，帶獨(dú)立衣帽間和位于靠近，次臥自帶陽(yáng)臺(tái)。114PPT課件與此同時(shí)，受限于占地面積，經(jīng)濟(jì)型疊墅一般是下疊送地下室，少量115PPT課件41PPT課件116PPT課件42PPT課件02改善型更重視功能及尺度感117PPT課件0243PPT課件改善型疊墅介于經(jīng)濟(jì)型與豪宅型之間，這類(lèi)產(chǎn)品的客戶(hù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力比經(jīng)濟(jì)型疊墅高很大，對(duì)價(jià)格敏感度降低，對(duì)空間的尺度感及舒適度要求更高。當(dāng)然，相比有天有地有庭院，房間數(shù)夠用才是硬道理。與此同時(shí)，套房數(shù)量增加，每個(gè)功能空間的尺度變大，而總價(jià)也要控制在合理范圍之內(nèi)。所以主力面積一般在150-200平方米左右，一線(xiàn)城市疊墅總價(jià)在1000-2000萬(wàn)，二線(xiàn)城市總價(jià)在500萬(wàn)~1000萬(wàn)左右。118PPT課件改善型疊墅介于經(jīng)濟(jì)型與豪宅型之間，44PPT課件1、實(shí)用性及舒適度兼而有之改善型疊墅產(chǎn)品隨著面積的增加，整個(gè)面寬尺度也有所升級(jí)，甚至有的產(chǎn)品做出了橫廳。比如龍湖·天宸原著疊拼別墅，建筑面積約為141.8㎡，做到單層南向面寬尺度達(dá)10.4米。119PPT課件1、實(shí)用性及舒適度兼而有之改善型疊墅產(chǎn)品隨著面積的增加，整個(gè)120PPT課件46PPT課件121PPT課件47PPT課件除了客廳面寬增加外，套房的數(shù)量也增加了，比如一般做到4或4+1房。沈陽(yáng)龍湖天宸原著改造后最大使用面積可以達(dá)到244.14㎡，不但客餐廳空間很大，還做到4房2廳4衛(wèi)。122PPT課件除了客廳面寬增加外，套房的數(shù)量也增加了，比如一般做到4或4+123PPT課件49PPT課件2、入戶(hù)動(dòng)線(xiàn)分離：中下疊預(yù)留私家電梯位、上疊配置私家電梯一般經(jīng)濟(jì)型疊墅在入戶(hù)方式上，上、下疊會(huì)有不同程度的交叉和干擾，而改善型疊墅會(huì)更注重入戶(hù)私密性。比如下疊南向花園入戶(hù)且室內(nèi)預(yù)留私家電梯位置，上疊北向私家電梯廳入戶(hù)且配置私家電梯。比如鄭州東望疊墅產(chǎn)品則采用了上、下疊各自獨(dú)立入戶(hù)的方式，下疊側(cè)向入戶(hù)，上疊北向入戶(hù)，私家電梯、步梯直達(dá)三層。124PPT課件2、入戶(hù)動(dòng)線(xiàn)分離：50PPT課件125PPT課件51PPT課件126PPT課件52PPT課件127PPT課件53PPT課件3、戶(hù)外庭院及地下空間打造對(duì)于改善型客戶(hù)而言，別墅的居住體驗(yàn)是他們購(gòu)買(mǎi)疊墅的重要要素之一。而別墅講究的就是有天有地有庭院的愜意生活，所以入戶(hù)花園、露臺(tái)空間的打造上一定要有亮點(diǎn)才更能打動(dòng)他們。比如首層花園面積相比經(jīng)濟(jì)型疊墅更大，而且一般會(huì)通過(guò)綠植或圍墻隔斷，增加私密性。或者通過(guò)打造個(gè)性化的戶(hù)外庭院增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。128PPT課件3、戶(hù)外庭院及地下空間打造54PPT課件129PPT課件55PPT課件東望疊墅的庭院有下沉式雙層庭院和一層庭院，南側(cè)庭院是下疊的，北側(cè)庭院是上疊的。庭院的開(kāi)間約13.9米，進(jìn)深約6-7米，最小的院子都達(dá)到約80㎡，最大的庭院約140㎡。下疊一層的客廳、臥室與南側(cè)庭院直接連通，使室內(nèi)、室外達(dá)到了更好的互動(dòng)效果；而北側(cè)的庭院完全屬于上疊，在院子里，可以直接進(jìn)入自家專(zhuān)屬電梯。130PPT課件東望疊墅的庭院有下沉式雙層庭院和一層庭院，南側(cè)庭院是下疊的，131PPT課件57PPT課件而在地下空間方面，私家電梯、采光井、2層地下室是改善型疊墅的標(biāo)配。地下室一層分隔分別贈(zèng)送上下或中下疊，地下二層用來(lái)做車(chē)庫(kù)或私家電梯廳。東望疊墅的地下空間做得頗有特色，他們地下室從中間一分為二，一家一半的地下室，面積約50m2—80m2，上下疊做了很好的兼顧。同時(shí)，在朝向下疊庭院的一面墻上開(kāi)了高窗，既滿(mǎn)足了上疊地下室的采光，又不影響下疊庭院的私密性。132PPT課件而在地下空間方面，私家電梯、采光井、2層地下室是改善型疊墅的133PPT課件59PPT課件而且上、下疊每家均有2個(gè)獨(dú)立停車(chē)位，泊完車(chē)可直接入戶(hù)，下疊可由負(fù)一層走步梯入戶(hù)，上疊可由電梯直接入戶(hù)，體驗(yàn)感覺(jué)提升了幾個(gè)檔次。134PPT課件而且上、下疊每家均有2個(gè)獨(dú)立停車(chē)位，泊完車(chē)可直接入戶(hù)