物業(yè)試題大全物業(yè)試題大全物業(yè)試題大全資料僅供參考文件編號(hào)：2022年4月物業(yè)試題大全版本號(hào)：A修改號(hào)：1頁(yè)次：1.0審核：批準(zhǔn):發(fā)布日期：知識(shí)競(jìng)賽類(lèi)物業(yè)知識(shí)競(jìng)賽試題及答案一、選擇搶答題（36題抽30題，題/5分，答對(duì)5分，打錯(cuò)扣2分）1．物業(yè)管理的內(nèi)容是(D)。A．對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修B．對(duì)物業(yè)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、管理C．對(duì)相關(guān)區(qū)域衛(wèi)生保潔D．對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)2．(A)可作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件。A．市場(chǎng)原則B．平等原則C．公平原則D．公開(kāi)原則3．我國(guó)的物業(yè)管理制度是由(D)共同組成。A．國(guó)家法規(guī)B．地方性法規(guī)C．中央性法規(guī)D．國(guó)家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策4．物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定以外的服務(wù)是(C)。A．無(wú)償服務(wù)B．義務(wù)服務(wù)C．有償服務(wù)D．業(yè)內(nèi)服務(wù)5.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則是(D)。A．合理原則B．公開(kāi)原則C．收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則D．合理、公開(kāi)、收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則6．《價(jià)格法》對(duì)價(jià)格管理規(guī)定了(D)。A．政府定價(jià)B．政府指導(dǎo)價(jià)C．市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)D．政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)7.物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理在物業(yè)管理活動(dòng)中的(D)。A．權(quán)利B．義務(wù)C．權(quán)利、義務(wù)D．權(quán)利和義務(wù)的法律依據(jù)8.下列選項(xiàng)中，有關(guān)物業(yè)合同應(yīng)具備的內(nèi)容不包括(D)。A．物業(yè)管理事項(xiàng)B．物業(yè)服務(wù)質(zhì)量C．專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用D．物業(yè)服務(wù)態(tài)度9.物業(yè)收費(fèi)的形式為(D)。月收1次B．1年收1次日收1次D．包干制或酬金制10.(D)可以改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共建筑和共用設(shè)施。A．業(yè)主大會(huì)B．業(yè)主委員會(huì)C．業(yè)主和物主D．以上人員都不可以11.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地是為(C)而建設(shè)。A．業(yè)主利益B．物主利益C．業(yè)主共同利益D．國(guó)家利益12．業(yè)主是(D)。A．房屋所有人B．住宅人C．管理房屋人D．房屋所有權(quán)人13.物業(yè)管理往往涉及多個(gè)業(yè)主利益，業(yè)主之間(D)。A．只有個(gè)體利益B只有共同利益C．無(wú)共同利益D．既有個(gè)體利益，也有共同利益14.物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，(C)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本特征。A．平等互利B．公平C．競(jìng)爭(zhēng)D．發(fā)展15.前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)(D)。A．有利于遏制協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè)各種不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為B．有利于創(chuàng)造物業(yè)管理公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境C．有利于促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量D．以上說(shuō)法都正確16．物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容包括(C)。A．物業(yè)管理資料移交B物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收C.物業(yè)管理資料移交和物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收D.物業(yè)合同17.物業(yè)服務(wù)合同的標(biāo)的是(B)。A．物業(yè)管理企業(yè)提供個(gè)體性服務(wù)B．物業(yè)管理企業(yè)提供的公共性服務(wù)C．業(yè)主提供的私人服務(wù)D．業(yè)主提供的公共性服務(wù)18.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則的敘述，錯(cuò)誤的是(A)。A．遵循收費(fèi)與服務(wù)水平不相適應(yīng)原則B．遵循公開(kāi)原則C．遵循合理原則D．遵循收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則19.業(yè)主公約是由(B)制定的。A．個(gè)體業(yè)主B．全體業(yè)主C．個(gè)體物業(yè)管理者D．全體物業(yè)管理企業(yè)20.住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，是指(D)的資金。A．專(zhuān)項(xiàng)用于業(yè)主住房需要B．專(zhuān)項(xiàng)用于個(gè)體住房需要C．兼用于物業(yè)管理企業(yè)維修D(zhuǎn)．專(zhuān)項(xiàng)用于住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備21.(B)是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)管理的咨詢(xún)活動(dòng)。A．前期介入B．早期介入C．前期物業(yè)管理D．早期物業(yè)管理22.下列各項(xiàng)中，不屬于新建物業(yè)承接查驗(yàn)主要內(nèi)容的是(C)。A．物業(yè)資料B．物業(yè)共用部位C．物業(yè)承接查驗(yàn)記錄表D．共用設(shè)施設(shè)備23.下列(B)不是按房屋的完損等級(jí)劃分的。A．完好房B．劣質(zhì)房C.一般損壞房D．嚴(yán)重?fù)p壞房24.下列(A)不是典型緊急事件。A．透水B．高空墜物C．交通意外D．臺(tái)風(fēng)襲擊25.物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般是指(D)。A．管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等B．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用C．物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用D．以上三項(xiàng)都包括26.下列(C)不是投訴的一般途徑。A．電話(huà)B.委托他人C．發(fā)短信D．傳真27．下列不是客戶(hù)滿(mǎn)意度問(wèn)卷調(diào)查實(shí)施步驟的是(B)。A.客戶(hù)滿(mǎn)意度調(diào)查的策劃B．客戶(hù)滿(mǎn)意度調(diào)查的預(yù)案C．利用客戶(hù)數(shù)據(jù)庫(kù)D．了解客戶(hù)期望28．下列不屬于早期介入階段的是(A)。A．日常管理前B．施工建設(shè)C．開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)D．竣工驗(yàn)收29.對(duì)查驗(yàn)對(duì)象外觀的檢查，一般采取目視、觸摸等方法進(jìn)行的是(D)。A．試驗(yàn)查驗(yàn)B．檢測(cè)查驗(yàn)C使用查驗(yàn)D．觀感查驗(yàn)30．共用設(shè)施設(shè)備不包括(C)。A．電氣照明B．電梯C．花壇D．草坪31.下列不屬于綠化管理內(nèi)容的是(C)。A．翻新改造B．花木種植C．綠化無(wú)償服務(wù)D．環(huán)境布置32.物業(yè)的基本情況不包括(A)。A．服務(wù)費(fèi)用B．物業(yè)類(lèi)型C．坐落位置D．物業(yè)名稱(chēng)33.緊急事件的處理包括(D)階段。A．事先、事中控制B．事中控制、事后處理C.事先處理、事后處理兩個(gè)D．事先準(zhǔn)備、事中控制、事后處理三個(gè)34．下列不屬于物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)業(yè)成本的是(B)。A直接人工費(fèi)B．間接人工費(fèi)C．直接材料費(fèi)D．間接費(fèi)用35.下列不屬于物業(yè)管理檔案管理內(nèi)容的是(D)。A．分類(lèi)B．收集整理C．保管利用D．備份存檔36.下列不屬于測(cè)量客戶(hù)滿(mǎn)意度方法的是(C)。A．建立受理系統(tǒng)B．客戶(hù)滿(mǎn)意度調(diào)研c．客戶(hù)需求分析D．競(jìng)爭(zhēng)者分析二、案例分析（共20題，題/10分，每隊(duì)5題，答對(duì)10分，打錯(cuò)扣5分）1、案情：2001年8月，某物業(yè)管理公司，將其所轄的大廈拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主告上法庭。原告稱(chēng)，該大廈住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)每月元/平方米建筑面積，但被告自99年1月起一直拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，為此，請(qǐng)求法院判令被告支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)及滯納金。

被告辯稱(chēng)：被告從未與原告簽訂任何形式的委托服務(wù)合同，原告與業(yè)主委員會(huì)簽訂的合同無(wú)效，其收費(fèi)屬于單方行為。同時(shí)又稱(chēng)，物業(yè)管理公司只收錢(qián)不服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量差，管理混亂，不符合對(duì)等原則，甚至交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)無(wú)正規(guī)發(fā)票。

如果你是法官，將會(huì)怎樣判決？請(qǐng)簡(jiǎn)述理由。

答案：1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同?！币虼耍飿I(yè)管理公司不必也不可能與住宅區(qū)內(nèi)的每一位業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同。2、按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主的法定義務(wù)。個(gè)別業(yè)主往往以物業(yè)服務(wù)不到位、清潔不好，公共秩序管理不到位、服務(wù)質(zhì)量差等理由來(lái)逃避自己交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的法定義務(wù)，顯然是錯(cuò)誤的，也是違法行為。3、如對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不到位等行為可依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，通過(guò)政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)、仲裁委員會(huì)、法院追究物業(yè)管理企業(yè)的違約責(zé)任，而不能以此為借口拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2、案情：1998年，黃女士購(gòu)買(mǎi)了某小區(qū)商品房一套。該小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)成立于1998年10月，同年11月，業(yè)主委員會(huì)與某物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)直接向業(yè)主按月收取。從1999年6月份起，黃女士將該商品房出租給萬(wàn)某一家使用。從99年10月份開(kāi)始，黃女士認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由實(shí)際使用人萬(wàn)某交付，并告知物業(yè)管理企業(yè)直接向承租人萬(wàn)某收取。物業(yè)管理企業(yè)向萬(wàn)某收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)遭拒絕，萬(wàn)某認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主支付，自己只有支付租金的義務(wù)而無(wú)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。你認(rèn)為他們倆誰(shuí)應(yīng)該支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用？說(shuō)明理由。答案：向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，是業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)盡的義務(wù)。2、物業(yè)服務(wù)合同與房屋租賃合同屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系。3、業(yè)主與物業(yè)使用人可以約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但業(yè)主應(yīng)當(dāng)負(fù)連帶責(zé)任。業(yè)主可在交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，享有依法向物業(yè)使用人追償?shù)臋?quán)利。本案中出租人黃女士與承租人萬(wàn)某并沒(méi)有約定由承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，因此，應(yīng)當(dāng)由黃女士支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。3、某商業(yè)小區(qū)停車(chē)場(chǎng)，一位車(chē)主駕車(chē)來(lái)到出口崗?fù)ぃ蜍?chē)管員聲明：“自己將停車(chē)卡丟失”并要求放行。該崗?fù)ぎ?dāng)班車(chē)管員不同意放行，但是不知道如何處理更為妥當(dāng)，即使用對(duì)講機(jī)呼叫班長(zhǎng)前來(lái)解決。班長(zhǎng)到后告知車(chē)主：“丟失停車(chē)卡按規(guī)定要賠償100元工本費(fèi)（IC卡背面已有說(shuō)明）”，同時(shí)要求其出示行駛證、駕駛證和身份證，隨即轉(zhuǎn)身到管理處辦公室將以上證件進(jìn)行復(fù)印?；氐綅?fù)そ贿€了證件，在值班記錄本上登記后，車(chē)主交費(fèi)后放行，此過(guò)程約用時(shí)30分鐘。車(chē)主對(duì)處理結(jié)果不滿(mǎn)意，提出：“一、不應(yīng)該收100元錢(qián)；二、處理時(shí)間拖的太長(zhǎng)，被迫在烈日下暴曬半小時(shí)，且服務(wù)態(tài)度不好；三、停車(chē)場(chǎng)管理員無(wú)權(quán)扣身份證并進(jìn)行復(fù)印，個(gè)人隱私受到侵害及家庭安全不保”。

問(wèn)：1、你對(duì)此事的看法。

2、你遇到此事應(yīng)如何處理？

答題要點(diǎn)：

一、當(dāng)班車(chē)管員欠缺對(duì)特殊情況處理的經(jīng)驗(yàn)，今后應(yīng)該加強(qiáng)培訓(xùn)、考核或有實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)的老員工進(jìn)行傳、幫、帶，提高服務(wù)技能。

二、該班長(zhǎng)雖按規(guī)定程序辦理有關(guān)手續(xù)，但是服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，工作程序無(wú)明文指引，事件發(fā)生后處理程序缺乏禮貌而耐心的解釋工作。將原本屬于車(chē)主自身過(guò)失的行為，轉(zhuǎn)變成抱怨與不滿(mǎn)進(jìn)行發(fā)泄。使按規(guī)定采取的必要防范措施，受到攻擊和指責(zé)。

某商業(yè)小區(qū)停車(chē)場(chǎng)，一位車(chē)主駕車(chē)來(lái)到出口崗?fù)?，向?chē)管員聲明：“自己將停車(chē)卡丟失”并要求放行。該崗?fù)ぎ?dāng)班車(chē)管員不同意放行，但是不知道如何處理更為妥當(dāng)，即使用對(duì)講機(jī)呼叫班長(zhǎng)前來(lái)解決。班長(zhǎng)到后告知車(chē)主：“丟失停車(chē)卡按規(guī)定要賠償100元工本費(fèi)（IC卡背面已有說(shuō)明）”，同時(shí)要求其出示行駛證、駕駛證和身份證，隨即轉(zhuǎn)身到管理處辦公室將以上證件進(jìn)行復(fù)印?；氐綅?fù)そ贿€了證件，在值班記錄本上登記后，車(chē)主交費(fèi)后放行，此過(guò)程約用時(shí)30分鐘。車(chē)主對(duì)處理結(jié)果不滿(mǎn)意，提出：“一、不應(yīng)該收100元錢(qián)；二、處理時(shí)間拖的太長(zhǎng)，被迫在烈日下暴曬半小時(shí)，且服務(wù)態(tài)度不好；三、停車(chē)場(chǎng)管理員無(wú)權(quán)扣身份證并進(jìn)行復(fù)印，個(gè)人隱私受到侵害及家庭安全不?！?。4、案情：某物業(yè)管理企業(yè)將所有住宅小區(qū)的樓內(nèi)一層電梯旁的公共部位100余平方米出租給他人設(shè)攤經(jīng)營(yíng)。住宅小區(qū)業(yè)主認(rèn)為，在購(gòu)房時(shí)，已將該公共部分?jǐn)側(cè)胨?gòu)房屋的建筑面積之中，對(duì)此公共部位擁有使用權(quán)，物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意，擅自將公共部位讓與他人經(jīng)營(yíng)是一種侵權(quán)行為，業(yè)主委員會(huì)一紙?jiān)V狀將物業(yè)管理企業(yè)告上法庭。物業(yè)管理企業(yè)作為住宅小區(qū)的管理者，有權(quán)將樓內(nèi)一層電梯旁的公共部位出租給別人經(jīng)營(yíng)。你作一個(gè)法官該如何判決并說(shuō)出理由。答案：物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。本案中電梯旁共用部位的經(jīng)營(yíng)權(quán)，屬于該共用部分有關(guān)的業(yè)主。如果與全體業(yè)主有關(guān)，物業(yè)的經(jīng)營(yíng)就應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定，如果只與一部分業(yè)主有關(guān)，則只需要征得相關(guān)性業(yè)主的同意5、案情：業(yè)主林某裝修完居住一個(gè)月發(fā)現(xiàn)墻面及樓板有多處明顯的裂痕，而且這些裂痕有逐漸擴(kuò)大的跡象，于是找到開(kāi)發(fā)公司要求進(jìn)行檢測(cè)和維修?？蓭讉€(gè)月過(guò)去了，開(kāi)發(fā)公司并沒(méi)有派人檢查，也沒(méi)有給林某一個(gè)說(shuō)法，于是找到物業(yè)管理企業(yè)，要求進(jìn)行檢測(cè)和維修。物業(yè)管理企業(yè)稱(chēng)房子仍在保修期內(nèi)，質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商來(lái)負(fù)責(zé)。業(yè)主林某沒(méi)辦法，就拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，前后主有半年多。物業(yè)企業(yè)無(wú)奈之下將林某告上法庭。訴稱(chēng)：業(yè)主林某無(wú)正當(dāng)理由，故意不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，請(qǐng)求判處林某補(bǔ)交拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并按規(guī)定繳納相應(yīng)的滯納金。業(yè)主林某答辯：開(kāi)發(fā)公司交付的房子存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題、我們已向開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)多次提出檢查、維修的要求，但兩家企業(yè)均不給予答復(fù)。開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)是父子關(guān)系，以拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式來(lái)作為抗辯的理由是合理合法的。說(shuō)明理由。答案：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十一條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。本案所提問(wèn)題屬于房屋質(zhì)量問(wèn)題，與物業(yè)管理公司無(wú)關(guān)，業(yè)主不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用屬違法行為。應(yīng)判決補(bǔ)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并繳納相應(yīng)的滯納金。6、案情：住在19樓的業(yè)主衛(wèi)某，在自己物業(yè)內(nèi)衛(wèi)生間的東墻開(kāi)窗，將厚厚的外墻打穿。物業(yè)公司多次上門(mén)加以阻止，衛(wèi)某不聽(tīng)勸阻，繼續(xù)施工安裝窗戶(hù)，致使19層到底層墻面被泥漿污染。物業(yè)公司只得將衛(wèi)某告上法庭。

問(wèn)題：自己的物業(yè)是否就有權(quán)隨意破墻？

答案：判決：衛(wèi)某在法院判決生效之日起十日內(nèi)拆除東墻上的窗戶(hù)，恢復(fù)原狀；清洗19層到底層因破墻開(kāi)窗引起的墻面污染。

依據(jù)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條第一款第一項(xiàng)規(guī)定“物業(yè)使用中禁止下列行為：（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌?！?/p>

作為一個(gè)業(yè)主，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)及小區(qū)物業(yè)管理公約。衛(wèi)某擅自在自己的房屋東墻破墻開(kāi)窗，并由此造成外墻面的污染，嚴(yán)重?fù)p壞了房屋的承重結(jié)構(gòu)，破壞了大樓的外貌，影響了周邊的環(huán)境。物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例及小區(qū)管理公約對(duì)衛(wèi)某采取制止措施，維護(hù)了其他業(yè)主的合法權(quán)益。

7、案情：1998年3月30日夜，罪犯黃坷、馮俊杰從后門(mén)進(jìn)入深圳筆架山莊小區(qū)，潛入3棟104房?jī)?nèi)，伺機(jī)作案。1998年4月4日晚，業(yè)主明某在3棟104房?jī)?nèi)被罪犯殺害。兩名罪犯后被人民法院判處死刑。2001年4月16日，明某家人向深圳羅湖區(qū)人民法院起訴，狀告小區(qū)物業(yè)管理公司合同違約，并索賠約百萬(wàn)余元。如果你是法官，將會(huì)怎樣判決？請(qǐng)簡(jiǎn)述理由。

答案：物業(yè)管理公司對(duì)筆架山莊的全體業(yè)主及非業(yè)主使用人尤其本案中的被害人的人身、財(cái)產(chǎn)安全，不負(fù)有法定、合同約定的義務(wù)，亦不負(fù)有附隨義務(wù)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任”。所以，物業(yè)管理公司是否應(yīng)對(duì)其管理區(qū)域內(nèi)人身、財(cái)產(chǎn)安全負(fù)責(zé)，應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司所簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》確定。8、王某于2001年底購(gòu)得一套商品房，請(qǐng)了幾個(gè)朋友在節(jié)假日幫忙進(jìn)行裝修，在裝浴缸時(shí)敲破防水層造成衛(wèi)生間地面滲水，樓下業(yè)主李某要求王某予以修復(fù)，并告知物業(yè)管理公司，物業(yè)公司進(jìn)行檢查后，要求王某停止施工，并說(shuō)物業(yè)公司設(shè)有專(zhuān)業(yè)裝修隊(duì)，王某不能自己裝修，否則一切后果自負(fù)，王某認(rèn)為房屋是在保修期內(nèi)，滲水是質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)，于己無(wú)關(guān)。試問(wèn)：王某以及物業(yè)管理公司的說(shuō)法是否正確？請(qǐng)說(shuō)明理由答案：王某不對(duì)。物業(yè)的說(shuō)法不對(duì)。1、房屋的質(zhì)保期內(nèi)，所有室內(nèi)的設(shè)施設(shè)備，門(mén)、窗、放水、電、水管等，如果業(yè)主在裝修時(shí)自己改動(dòng)過(guò)了，即使是在質(zhì)保期內(nèi)的，開(kāi)發(fā)公司也不予保修。王某裝修時(shí)人為破壞了防水層，應(yīng)該由王某自行修復(fù)以及對(duì)樓下業(yè)主進(jìn)行修復(fù)或賠償。2、物業(yè)公司是服務(wù)性質(zhì)的公司，職責(zé)是很明確的，在裝修問(wèn)題上只負(fù)責(zé)裝修的管理工作，對(duì)承重墻體、樓板、環(huán)境衛(wèi)生等涉及到全體業(yè)主利益的事情上負(fù)責(zé)，業(yè)主裝修找誰(shuí)裝不是物業(yè)公司的服務(wù)范圍。如果說(shuō)“物業(yè)公司設(shè)有專(zhuān)業(yè)裝修隊(duì)，王某不能自己裝修，否則一切后果自負(fù)，”是典型的小物業(yè)公司斂財(cái)?shù)氖侄巍?、某高檔商品住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，綠化覆蓋率超過(guò)30%物業(yè)管理公司以給業(yè)主生活提供方便為由，單方面做出決定，在中心花園草地邊設(shè)了幾個(gè)售貨亭，出租給小商販經(jīng)營(yíng)。請(qǐng)分析：（1）物業(yè)管理公司設(shè)置售貨亭的做法是否妥當(dāng)，為什么如果不妥，應(yīng)受到怎樣的處理（2）住宅小區(qū)內(nèi)的中心花園草地所有權(quán)歸誰(shuí)答案：1、物業(yè)公司要經(jīng)業(yè)委會(huì)或2/3業(yè)主同意后，才可以設(shè)置售貨亭，否則應(yīng)立即停止。2、中心花園所有權(quán)是全體業(yè)主的。10、上海某一住宅小區(qū)的綠地上有一兩棵桂花樹(shù)，每年九、十月份，醉人的芳香四處飄溢。但去年秋天，丹桂滿(mǎn)枝的景象卻突然間消失了。住房們到處打聽(tīng)綠地上那兩棵樹(shù)怎么不見(jiàn)了。經(jīng)調(diào)查得知：桂花樹(shù)已被物業(yè)管理單位私下遷移了。此舉引發(fā)了眾怒，小區(qū)的居民紛紛指責(zé)和執(zhí)迷不悟管理單位破壞公共設(shè)施，毀壞綠化。面對(duì)居民的指責(zé)，物業(yè)管理單位以重新設(shè)計(jì)小區(qū)園林、調(diào)整綠化結(jié)構(gòu)為由，拒不遷回桂樹(shù)。試問(wèn)物業(yè)管理公司有權(quán)改變小區(qū)內(nèi)的園林、綠化設(shè)計(jì)嗎為什么答案：根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第五十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

第六十六條違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。11、荒廢花園,業(yè)主能占用種菜嗎林先生是東區(qū)某樓盤(pán)里的一個(gè)業(yè)主,前不久,他看到小區(qū)里一塊花園荒廢了,就把那塊地開(kāi)辟成菜地種些蔬菜供自己日常食用。最近,小區(qū)重新聘請(qǐng)了物業(yè)公司,物業(yè)公司想把這塊地重新恢復(fù)成花園,就找林先生要求他把菜地里的菜處理掉。林先生不同意,稱(chēng)自己是小區(qū)的業(yè)主,有權(quán)使用這塊地。當(dāng)業(yè)委會(huì)主任出面解釋,說(shuō)這是業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司商量后做出的決定時(shí),林先生說(shuō),聘請(qǐng)這家物業(yè)公司,他并沒(méi)有投同意票,所以物業(yè)公司無(wú)權(quán)干涉他的行為。因此林先生不肯退地,業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司對(duì)此事不知該如何處理答案：根據(jù)我國(guó)法律法規(guī)規(guī)定,小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共用設(shè)施(包括花園、綠地、道路等),屬小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主共同所有,國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十一條明確規(guī)定了:“業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地,損害業(yè)主的共同利益?！绷窒壬谛^(qū)花園用地上開(kāi)辟菜地自用,違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,依法應(yīng)予糾正。若林先生不聽(tīng)勸阻,一意孤行,依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第6十6條的規(guī)定,將受到包括罰款、沒(méi)收菜地收益等行政處罰,沒(méi)收的菜地收益主要用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。12、物管違約,證據(jù)如何有效收集福州金山某小區(qū)的業(yè)主們對(duì)小區(qū)物業(yè)公司的服務(wù)很不滿(mǎn)意,認(rèn)為物業(yè)公司在物業(yè)管理服務(wù)上存在不少問(wèn)題,如將樓房的消防通道用做垃圾堆放場(chǎng)、亂停車(chē)、經(jīng)常未與業(yè)委會(huì)協(xié)商就把一些銷(xiāo)售攤點(diǎn)引進(jìn)社區(qū),而又把本應(yīng)是全體業(yè)主的收入據(jù)為己有等等。因此業(yè)委會(huì)決定與物業(yè)公司談判物業(yè)收費(fèi)的問(wèn)題,要求根據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則,對(duì)物業(yè)公司要求的物業(yè)管理費(fèi)予以一定比例的扣減,但是物業(yè)公司卻認(rèn)為公司已經(jīng)根k據(jù)合同約定履行了自己應(yīng)盡的職責(zé),不能降低服務(wù)費(fèi)。業(yè)委會(huì)開(kāi)會(huì)后決定把物業(yè)公司告上法庭,但是不知道應(yīng)該如何收集相關(guān)的證據(jù)。答案：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用等內(nèi)容進(jìn)行約定。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。由于物業(yè)管理屬于服務(wù)行業(yè)中的一種,這種服務(wù)往往是無(wú)形的,因此業(yè)主在平時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司有服務(wù)不到位的地方或違反物業(yè)管理合同的地方,可以用照片、錄像的形式記錄下來(lái)。為了使證據(jù)更具合法性,對(duì)所收集的證據(jù)還可以申請(qǐng)公證機(jī)關(guān)進(jìn)行證據(jù)保全公證。取得證據(jù)后還應(yīng)當(dāng)注意保存好,保證在法庭上能夠全面、完整地使用自己所收集的證據(jù),支持自己的訴訟主張。13、尚未交房,物管能私下出租嗎黃先生在金山新區(qū)某樓盤(pán)買(mǎi)了一套住房,去年年底交房,因?yàn)樽约洪L(zhǎng)期在外做生意,所以特意寫(xiě)了封信給開(kāi)發(fā)商,說(shuō)等自己今年5月份回來(lái)時(shí)再收房。今年4月,黃先生的兒子先回福州,到新房去看了一下,發(fā)現(xiàn)房子被別人住著,住戶(hù)稱(chēng),物業(yè)公司以每月300元出租該房屋,已經(jīng)租了4個(gè)月了。黃先生得知這個(gè)消息后,立即與物業(yè)公司聯(lián)系,要求物業(yè)公司馬上把租戶(hù)清出去,并賠償損失。而物業(yè)公司卻說(shuō),雖然房子是黃先生買(mǎi)的,但在沒(méi)有驗(yàn)房入住之前,只能視為準(zhǔn)業(yè)主,房屋的產(chǎn)權(quán)仍屬于開(kāi)發(fā)商,物業(yè)公司在征得開(kāi)發(fā)商同意的情況下,有權(quán)將房子出租。物業(yè)公司認(rèn)為,出租并未給新房帶來(lái)?yè)p害,所以也談不上賠償一事。答案：首先,黃先生在購(gòu)買(mǎi)該套商品房時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同,該合同一經(jīng)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)登記備案,黃先生就是該套商品房的期待所有權(quán)人(一經(jīng)交付即是所有權(quán)人),開(kāi)發(fā)商就無(wú)權(quán)將該房再出售給第三人。根據(jù)合同隨附義務(wù),在商品房完工符合交付條件至交付業(yè)主之前,開(kāi)發(fā)商對(duì)該套商品房負(fù)有保管義務(wù),但不具有使用(包括出租)權(quán)利。其次,開(kāi)發(fā)商的交房通知進(jìn)一步肯定了黃先生的產(chǎn)權(quán)人身份,黃先生回信同意交房但要求延期交房,可以認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)雙方已確認(rèn)所要交付的商品房已經(jīng)歸黃先生所有,只是由于黃先生的原因而暫時(shí)由開(kāi)發(fā)商保管。延遲交房期間,開(kāi)發(fā)商可以適當(dāng)向黃先生收取保管費(fèi)。14、高空墜物砸車(chē)，物業(yè)公司巧妙取證免責(zé)案情：2002年5月29日，車(chē)主徐某將其小轎車(chē)停放于深圳A大廈停車(chē)場(chǎng)，后發(fā)現(xiàn)車(chē)被高空墜物砸壞車(chē)頭蓋板。徐某找到該大廈管理處的保安，保安稱(chēng)其為鄰近正在施工的B大廈墜落的瓷片所砸，并帶徐某查看現(xiàn)場(chǎng)?，F(xiàn)場(chǎng)為B大廈外墻正在拆卸腳手架和防護(hù)網(wǎng)，不時(shí)有墜物降落，車(chē)身上下布滿(mǎn)灰塵，車(chē)旁有瓷片等建筑垃圾，車(chē)頭蓋板上有明顯的銳物砸痕。隨后趕來(lái)的管理處工作人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了多角度拍照，并將瓷片包裝好交給徐某。徐某修車(chē)后就修理費(fèi)用與B大廈施工單位交涉未果，遂將B大廈的建筑單位某房地產(chǎn)公司和A大廈停車(chē)場(chǎng)的管理單位某物業(yè)管理公司告上法庭。原告徐某起訴的主要理由是，A大廈物業(yè)管理公司未對(duì)其所停車(chē)輛妥善看護(hù)，也應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。某物業(yè)管理公司向法庭提交了現(xiàn)場(chǎng)照片，辯稱(chēng)損害結(jié)果的發(fā)生與自己無(wú)關(guān)，在停車(chē)場(chǎng)管理方面沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。答案：1、應(yīng)協(xié)助事主查明事件的真實(shí)過(guò)程。僅證明自己沒(méi)有責(zé)任是不夠的，也無(wú)法完全打消事主的疑慮。查清真相，幫助事主找到應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的人，才能徹底解決事件，避免糾紛。2、全面加強(qiáng)證據(jù)意識(shí)。通過(guò)拍照、現(xiàn)場(chǎng)記錄、無(wú)利害關(guān)系目擊證人等方式固定證據(jù)，既有利于協(xié)助事主解決糾紛，又能分清自己應(yīng)不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任、應(yīng)承擔(dān)多大的責(zé)任等問(wèn)題。3、根據(jù)目前最高人民法院舉證規(guī)則的規(guī)定，設(shè)施設(shè)備造成的損害賠償，設(shè)施設(shè)備的管理人和所有人依法負(fù)有舉證責(zé)任，因此證據(jù)的保全及舉證責(zé)任履行成為物業(yè)管理活動(dòng)中的主要環(huán)節(jié)。3、保安半夜進(jìn)民宅物業(yè)公司被判賠15、眼看業(yè)主被打未制止北京一小區(qū)物業(yè)被判擔(dān)責(zé)世紀(jì)城東區(qū)業(yè)委會(huì)主任的楊?lèi)?ài)秋在世紀(jì)城5區(qū)北側(cè)的道路上，遭到不明身份的男子毆打，經(jīng)法醫(yī)鑒定為輕微傷（偏重）。楊?lèi)?ài)秋通過(guò)訴訟討回公道，楊?lèi)?ài)秋起訴稱(chēng)，世紀(jì)城物業(yè)公司的保安沒(méi)有阻攔，也不理睬我的求救，沒(méi)有盡到維護(hù)小區(qū)公共秩序的管理任務(wù)，物業(yè)公司應(yīng)登報(bào)賠禮道歉，并賠償精神損失費(fèi)和經(jīng)濟(jì)損失費(fèi)共7萬(wàn)余元。世紀(jì)城物業(yè)公司堅(jiān)持認(rèn)為該公司沒(méi)有任何責(zé)任，因?yàn)榘赴l(fā)地是市政道路，保安沒(méi)有上前救助的法律義務(wù)，只有道德義務(wù)。市一中院終審認(rèn)為世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司的保安看到楊?lèi)?ài)秋被打，未上前制止。物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任，楊?lèi)?ài)秋終審獲賠1千元。法官解釋說(shuō)，世紀(jì)城物業(yè)公司作為從事包括保安服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)這一社會(huì)活動(dòng)的單位，在物業(yè)合同約定的保安范圍之外的其能夠發(fā)現(xiàn)并控制侵害的合理區(qū)域內(nèi)，仍負(fù)有一定的對(duì)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全的保障義務(wù)，而楊?lèi)?ài)秋受侵害的地點(diǎn)，即屬于此等區(qū)域。答案：由于楊?lèi)?ài)秋被打的地點(diǎn)處于市政道路上，并非在物業(yè)管理范圍內(nèi)，她能獲賠，在于一中院的判決突破了長(zhǎng)期以來(lái)大家所持有的保安只在小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)的觀念。判決中指出，在物業(yè)合同約定的保安范圍之外的其能夠發(fā)現(xiàn)并控制侵害的合理區(qū)域內(nèi)，保安仍負(fù)有一定的對(duì)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全的保障義務(wù)。16、楊先生在北京某莊園自家住宅住了近4年，但從上個(gè)月的一天開(kāi)始，多次被某物業(yè)公司保安阻攔在樓外，無(wú)法回家。后經(jīng)110警察協(xié)調(diào)，才得以進(jìn)樓。物業(yè)公司的理由有三：其一是物業(yè)公司允許廣告公司在樓頂做廣告牌，用廣告費(fèi)進(jìn)行樓內(nèi)裝修，但楊先生卻要求由業(yè)主分享廣告費(fèi)；其二是楊先生提出免交物業(yè)服務(wù)費(fèi)遭拒；其三是因?yàn)闂钕壬€沒(méi)有取得房產(chǎn)證。問(wèn)：請(qǐng)分析物業(yè)公司的錯(cuò)誤在哪為什么答案：首先物業(yè)公司無(wú)權(quán)阻止楊先生進(jìn)入自己的家，除非證明此房不是楊先生的理由第一第二條完全不成立。17、深圳市某小區(qū)業(yè)委會(huì)因小區(qū)架空層以及兩棟小樓的業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)受到開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司侵害，受小區(qū)業(yè)主大會(huì)的委托，向深圳市中院提起訴訟。深圳市中院以業(yè)委會(huì)沒(méi)有訴訟資格為由裁定駁回起訴。業(yè)主委員會(huì)上訴至廣東省高院。問(wèn)：業(yè)主委員會(huì)如何才能具有訴訟主體的資格答案：一是業(yè)主委員會(huì)充當(dāng)原告，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。二是有一定組織機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，委員一般由業(yè)主擔(dān)任，業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)章程運(yùn)作。業(yè)主委員會(huì)有健全的組織機(jī)構(gòu)，完善的組織章程，依章程規(guī)定處理各項(xiàng)事務(wù)。三是有一定的財(cái)產(chǎn)。由于業(yè)主委員會(huì)可以對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備和物業(yè)管理辦公場(chǎng)所、經(jīng)營(yíng)用房及由此產(chǎn)生的收益由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主進(jìn)行監(jiān)督管理，收取一定的費(fèi)用，對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備還有維修基金，此外，業(yè)主委員會(huì)的辦公活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。18、長(zhǎng)沙市某地下商業(yè)街召開(kāi)首屆業(yè)主大會(huì)，此前，業(yè)主大會(huì)籌備小組規(guī)定凡辦理了銀行按揭手續(xù)的業(yè)主以及一次性付款的業(yè)主，才能參加業(yè)主大會(huì)。而開(kāi)發(fā)商則強(qiáng)調(diào)自己擁有總商鋪49%產(chǎn)權(quán)，要求享有總票數(shù)928張中的450張選票權(quán)，并堅(jiān)持60多名沒(méi)有辦好房屋按揭手續(xù)的購(gòu)房者不能享有參加業(yè)主大會(huì)的權(quán)利。購(gòu)房者則認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商是搞開(kāi)發(fā)的不應(yīng)當(dāng)成為業(yè)主；部分購(gòu)房者繳交了部分房款未辦按揭，也有權(quán)參加業(yè)主大會(huì)。請(qǐng)問(wèn)：1開(kāi)發(fā)商是否能以業(yè)主的身份參加業(yè)主大會(huì)其投票權(quán)如何2沒(méi)有辦好銀行按揭手續(xù)的購(gòu)房者是否具有參加業(yè)主大會(huì)的資格答案：1開(kāi)發(fā)公司有投票權(quán)，投票權(quán)以籌備組規(guī)定為主。一戶(hù)一票，或者規(guī)定面積為一票。2未完成銀行按揭的業(yè)主，不具有資格。手續(xù)未完成，可以認(rèn)為產(chǎn)權(quán)仍是開(kāi)發(fā)公司。答案二：開(kāi)發(fā)商不能參加,又不是業(yè)主,業(yè)委會(huì)的成立有規(guī)定的必須達(dá)到一定人數(shù)才可以成立。這里包括樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況，好象是房子賣(mài)了5成還是六成房子后,然后業(yè)主要超過(guò)三分之二啊,才可以成立。沒(méi)有辦好按揭的也屬于業(yè)主。可以參加啊。19、鑒于某小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理能力差，致使該小區(qū)成為臟、亂、差的典型，小區(qū)業(yè)主代表大會(huì)做出解除物業(yè)服務(wù)合同的決議，并書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)函不同意解除合同。業(yè)主代表大會(huì)遂委托小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向法院提起訴訟，要求法院判決解除物業(yè)服務(wù)合同。法院認(rèn)為，原告未依法召開(kāi)業(yè)主大會(huì)討論，也未用書(shū)面的形式征求業(yè)主意見(jiàn)，僅根據(jù)業(yè)主代表大會(huì)做出終止與被告的物業(yè)服務(wù)合同的決議，要求解除物業(yè)服務(wù)合同，不符合法律法規(guī)的規(guī)定，判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。答案：業(yè)委會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，可以用書(shū)面形式征求業(yè)主意見(jiàn)，需滿(mǎn)足業(yè)主總?cè)藬?shù)1/2和總面積1/2以上同意，業(yè)主大會(huì)才能解除或者罷免物業(yè)公司協(xié)議。這個(gè)情況不用說(shuō),既然是小區(qū)物業(yè)做的不好,理當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì),并且要征得廣大業(yè)主同意.這樣才有法律效益20、罪犯經(jīng)小區(qū)南面圍墻未上鎖的小鐵門(mén)進(jìn)入小區(qū)，翻入徐先生的住房，采取暴力手段致使徐先生死亡。罪犯已被判決死刑。此后，徐太太以物業(yè)公司未盡到保安職責(zé)為由，將物管公司告上法庭，要求賠償喪葬費(fèi)、誤工費(fèi)、撫恤金、精神損失費(fèi)等共46萬(wàn)多元。經(jīng)查，小區(qū)《公共契約》約定：物管公司負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)進(jìn)行日常巡視，做好住宅區(qū)內(nèi)安全防范、治安保衛(wèi)、巡檢、警戒等工作。又查，小區(qū)三大監(jiān)控系統(tǒng)工程已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，但無(wú)竣工驗(yàn)收合格證明；之前小區(qū)住戶(hù)曾對(duì)小區(qū)安全提出質(zhì)疑，要求安裝防盜門(mén)，遭拒；案發(fā)當(dāng)晚，監(jiān)控中心人員發(fā)現(xiàn)42號(hào)監(jiān)控點(diǎn)有異常，隨后到現(xiàn)場(chǎng)查看，因犯罪分子已翻墻入室，未能發(fā)現(xiàn)。問(wèn)：根據(jù)上述案情，認(rèn)為物管公司是否需要承擔(dān)責(zé)任為什么答案：根據(jù)我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及《合同法》有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)及責(zé)任取決于物業(yè)服務(wù)合同的約定。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同中約定的義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的情況下，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。一般來(lái)說(shuō)，如果物業(yè)服務(wù)合同中包含了安全保障這一服務(wù)項(xiàng)目，而物業(yè)管理企業(yè)也謹(jǐn)慎履行了合同義務(wù)（比如采取了出入登記、安全巡邏等措施）無(wú)失職行為，則無(wú)需對(duì)損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

徐太太需舉證物業(yè)公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行日常巡視，做好住宅區(qū)內(nèi)安全防范、治安保衛(wèi)、巡檢、警戒等工作有失職行為。丟失東西不能作為拒交物業(yè)的理由,物業(yè)只要盡到巡邏責(zé)任就行。換句話(huà)說(shuō)你東西被偷了,難道要找警察賠償啊。某花園業(yè)主辦理了入住手續(xù)，簽署了住戶(hù)繳納物業(yè)管理費(fèi)承諾書(shū)》和《遵守管理公約承諾書(shū)》承諾每月15日前繳納服務(wù)費(fèi)，逾期每日加付千分之三滯納金等。嗣后，該業(yè)主因家中寵物丟失，對(duì)原告的服務(wù)質(zhì)量不滿(mǎn)，拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)公司遂把該業(yè)主告上法庭，請(qǐng)求法庭判決該業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其滯納金共2400多元。物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題及答案《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》摸擬題一．單選題1．根據(jù)物管定義，下面哪個(gè)答案不屬于其定義內(nèi)容？A．具備專(zhuān)門(mén)資質(zhì) B．獨(dú)立企業(yè)法人地位C．依據(jù)物管合同 D．根據(jù)政府規(guī)定2．物業(yè)管理企業(yè)特征，下面那個(gè)答案表述最確切？A．獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧 B．常規(guī)性服務(wù)C．保值增值 D．具有一定公共管理性質(zhì)3．請(qǐng)找出一個(gè)剛剛注冊(cè)成立的物業(yè)管理企業(yè)的物管資質(zhì)管理不屬于的內(nèi)容？A．遵守法規(guī)規(guī)章 B．履行合同C．誠(chéng)信經(jīng)營(yíng) D．企業(yè)收入4．物業(yè)管理投標(biāo)程序中哪一項(xiàng)是不重要的？A．獲取招標(biāo)信息 B．項(xiàng)目評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)防范C．項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)勘探 D．準(zhǔn)備投標(biāo)文件5．廣告不是要約，下面哪個(gè)是要約？A．懸賞廣告 B．招標(biāo)廣告C．購(gòu)物廣告 D．招租廣告6．簽訂服務(wù)合同應(yīng)注意事項(xiàng)中，哪一項(xiàng)是錯(cuò)誤的？A．明確業(yè)主委員會(huì)權(quán)利義務(wù) B．明確物業(yè)管理企業(yè)權(quán)力和義務(wù)C．主要條款宜粗不宜細(xì) D．對(duì)違反責(zé)任的約定7．早期介入是一項(xiàng)物業(yè)管理咨詢(xún)活動(dòng)，下列中哪一項(xiàng)不符早期介入內(nèi)容？A．立項(xiàng)階段 B．規(guī)劃設(shè)計(jì)階段C．建設(shè)階段 D．承接查驗(yàn)階段8．前期物業(yè)管理是重要管理服務(wù)，下列哪一項(xiàng)不符前期管理要求？A．銷(xiāo)售階段 B．物業(yè)承接階段；C．物業(yè)入住 D．物業(yè)業(yè)主大會(huì)選聘物管企業(yè)9．早期接入對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作用很大，下面哪項(xiàng)工作是開(kāi)發(fā)商不需要的？A．優(yōu)化設(shè)計(jì) B．提高工程質(zhì)量C．更好了解物業(yè)情況 D．提高開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)效益10．物業(yè)管理項(xiàng)目前期運(yùn)作的以下內(nèi)容中，哪項(xiàng)不符合要求？A．管理資源的完善與優(yōu)化 B．管理制度和規(guī)范的完善C．確定物業(yè)管理單項(xiàng)服務(wù)分包 D．確立物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)11．新建物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容哪一項(xiàng)是不需要的？A．物業(yè)資料 B．業(yè)主專(zhuān)有部分C．物業(yè)共用部位 D．共用設(shè)施設(shè)備12．物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)，以下哪項(xiàng)不符合承接查驗(yàn)條件？A．與原管理單位解除物業(yè)服務(wù)合同B．與新物業(yè)企業(yè)達(dá)成口頭承諾C．與新物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同D．需滿(mǎn)足承接查驗(yàn)必要條件13．清潔衛(wèi)生服務(wù)內(nèi)容中，哪項(xiàng)是由單個(gè)業(yè)主付費(fèi)的？A．建筑物內(nèi)公共區(qū)域 B．垃圾收集與處理C．家庭管道疏通服務(wù) D．外立面清潔14．以下清潔衛(wèi)生管理制度中哪項(xiàng)不屬此類(lèi)？A．標(biāo)準(zhǔn)操作流程 B．員工行為規(guī)范C．管理體制模式 D．檢查及預(yù)防糾正機(jī)制15．消防工作指導(dǎo)原則是：A．預(yù)防為主，防消結(jié)合 B．預(yù)防為主，安全第一C．防消結(jié)合，生命第一 D．預(yù)防為主，常效管理16．以下哪項(xiàng)不屬于重點(diǎn)防火物業(yè)？A．生產(chǎn)易燃易爆工廠 B．居住區(qū)C．大型物資倉(cāng)庫(kù) D．酒店商場(chǎng)17．物業(yè)管理企業(yè)信用檔案記錄信息報(bào)送傳道主要采用什么方式？A．信件 B．電子郵件 C．電話(huà) D．報(bào)告18．投訴信息轉(zhuǎn)給被投訴企業(yè)后，被投訴企業(yè)應(yīng)在幾天內(nèi)將處理意見(jiàn)反饋給信用檔案管理部門(mén)？A．5 B．7 C．10 D．1519．下面選拔人才方法中，哪項(xiàng)是不科學(xué)方式？A．面試 B．推薦介紹C．知識(shí)測(cè)驗(yàn) D．技能測(cè)驗(yàn)20．物業(yè)管理企業(yè)在員工入職時(shí)，即明確員工辭職應(yīng)提前（）以書(shū)面形式通知企業(yè)？A．10天 B．半個(gè)月C．30天 D．兩個(gè)月二．多選題1．物業(yè)管理企業(yè)是（ ）企業(yè)？A．依法成立 B．具備專(zhuān)門(mén)資質(zhì)C．獨(dú)立法人地位 D．根據(jù)政府規(guī)定2．物業(yè)管理企業(yè)特征是：A．獨(dú)立企業(yè)法人 B．開(kāi)展常規(guī)性服務(wù)C．開(kāi)展特約性服務(wù) D．屬于服務(wù)性企業(yè)3．物業(yè)管理企業(yè)按照投資主體經(jīng)濟(jì)分為：A．全民所有 B．集體 C．民營(yíng) D．外資4．企業(yè)申報(bào)資質(zhì)時(shí)，需提供資料有：A．企業(yè)執(zhí)照與企業(yè)章程 B．驗(yàn)資證明C．企業(yè)法定代表人的證明 D．企業(yè)辦公點(diǎn)5．物業(yè)管理資質(zhì)管理有利于對(duì)企業(yè)（ ）A．規(guī)范行為 B．加強(qiáng)監(jiān)督C．維護(hù)市場(chǎng)秩序 D．增加企業(yè)收入6．物業(yè)管理企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)置影響因素，應(yīng)考慮以下幾方面：A．企業(yè)戰(zhàn)略 B．技術(shù)因素C．人力資源 D．外部環(huán)境7．物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置要求是( )A．按照規(guī)模任務(wù)考慮 B．統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)分層管理考慮C．分工協(xié)作原則考慮 D.精干、高效原則考慮8．物業(yè)管理招標(biāo)主體由（ ）A．建設(shè)單位 B．業(yè)主大會(huì)C．物業(yè)產(chǎn)權(quán)人 D．政府9．物業(yè)管理招投標(biāo)特點(diǎn)是：A．綜合性 B．差異性C．主體的特殊性 D．服務(wù)內(nèi)容特殊性10．物業(yè)管理按照物業(yè)類(lèi)型分為：A．住宅類(lèi) B．寫(xiě)字樓 C．工業(yè)區(qū) D．非住宅類(lèi)11．物業(yè)管理招投標(biāo)基本要求是：A．合法性 B．科學(xué)性 C．響應(yīng)性 D．程序性12．物業(yè)管理招投標(biāo)原則是：A．公開(kāi) B．公平 C．公示 D．公正13．有能力組織招標(biāo)活動(dòng)人可以分為：A．自行組織實(shí)施 B．業(yè)主大會(huì)實(shí)施C．業(yè)主委員會(huì)實(shí)施 D．委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)實(shí)施14．合同要約的構(gòu)成要件為：A．反映特定人意思 B．合同主要內(nèi)容C．傳達(dá)到受約人 D．法律責(zé)任15．有效合同應(yīng)具備以下哪些主要條件？A．當(dāng)事人締約能力 B．當(dāng)事人真實(shí)意思表示C．合同內(nèi)容合法性 D．契約自由16．簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意事項(xiàng)是：A．物業(yè)承接驗(yàn)收 B．服務(wù)費(fèi)用C．合同解除與終止約定 D．保修責(zé)任17．物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同主要區(qū)別是：A．訂立合同當(dāng)事人不同 B．合同期限不同C．物業(yè)服務(wù)費(fèi)不同 D．服務(wù)內(nèi)容不同18．簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)主要是：A．明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù) B．合同簽訂實(shí)事求是C．明確物業(yè)管理企業(yè)權(quán)力和義務(wù) D．主要條款宜粗不宜細(xì)19．早期介入分為以下（ ）階段？A．可行性研究 B．規(guī)劃設(shè)計(jì)C．工程建設(shè) D．房屋銷(xiāo)售20．早期介入在可行性研究?jī)?nèi)容是（ ）A．確定物業(yè)管理模式 B．確定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容C．確定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)D．設(shè)計(jì)物業(yè)管理框架性方案21．前期物業(yè)管理提供服務(wù)是（ ）A．設(shè)施設(shè)備承接驗(yàn)收 B．業(yè)主入主C．裝修管理 D．工程質(zhì)量保修處理22．前期物業(yè)管理特點(diǎn)是（ ）A．工作基礎(chǔ)性 B．管理過(guò)渡性C．服務(wù)不穩(wěn)定性 D．經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)性23．物業(yè)承接查驗(yàn)準(zhǔn)備工作有（ ）A．人員準(zhǔn)備 B．計(jì)劃準(zhǔn)備與資料準(zhǔn)備C．設(shè)備工具準(zhǔn)備 D．經(jīng)費(fèi)準(zhǔn)備24．物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容有：A．物業(yè)資料 B．共用設(shè)施設(shè)備C．消防系統(tǒng) D．物業(yè)保修和使用文件25．物業(yè)承接驗(yàn)收具體方法有：A．觀感查驗(yàn) B．使用查驗(yàn)C．檢測(cè)查驗(yàn) D．試驗(yàn)查驗(yàn)26．物業(yè)管理工作移交分為以下幾種情況？A．建設(shè)單位向物管企業(yè) B．業(yè)主大會(huì)向物管企業(yè)C．物管企業(yè)向業(yè)主大會(huì) D．物管企業(yè)向產(chǎn)權(quán)單位27．物業(yè)裝飾裝修管理應(yīng)主要檢查（ ）A．有無(wú)變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)B．有無(wú)將沒(méi)有防水要求房間或陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房等C．有無(wú)損壞房屋、原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果D.有無(wú)私自搭建建筑物、構(gòu)筑物28．為了分清物業(yè)裝飾裝修有關(guān)責(zé)任，裝飾裝修管理協(xié)議等相關(guān)文件應(yīng)由以下（ ）方面簽字。A．裝修人 B．施工單位C．物業(yè)管理企業(yè) D．相關(guān)行政職能部門(mén)29．房屋及設(shè)施設(shè)備評(píng)價(jià)參考的主要指標(biāo)包括（ ）A．房屋完好率 B．設(shè)施設(shè)備完好率C．危房率 D．嚴(yán)重?fù)p壞房30．房屋及設(shè)施設(shè)備管理的內(nèi)容主要有（ ）A．使用管理 B．維修保養(yǎng)C．安全管理 D．技術(shù)資料管理31．對(duì)各類(lèi)不同對(duì)象預(yù)防性維修應(yīng)用以下（ ）不同預(yù)防維修方式。A．計(jì)劃性 B．狀態(tài)檢測(cè)下C．改善性 D．事后維修32．房屋及設(shè)備設(shè)施修理類(lèi)別有（ ）A．大修 B．中修 C．小修 D．零星修理33．采用各類(lèi)管理手段節(jié)能降耗，要建立一個(gè)系統(tǒng)的管理體系，它包括（ ）A．落實(shí)組織和管理體系 B．加強(qiáng)節(jié)能宣傳和培訓(xùn)C．建立能源消耗的計(jì)劃和考核制度D．采用技術(shù)改造34．清潔工作日常管理主要包括（）A．月檢 B．日檢C．領(lǐng)導(dǎo)檢查 D．專(zhuān)項(xiàng)抽檢35．白蟻防治主要有（ ）A．挖巢法 B．藥殺法 C．誘殺法 D．生物防治法36．物業(yè)綠化管理內(nèi)容主要包括（ ）A．綠化植物養(yǎng)護(hù)管理 B．園林小品養(yǎng)護(hù)管理C．花木種植 D．環(huán)境布置37．物業(yè)消防安全檢查內(nèi)容有（）A．消防控制室 B．自動(dòng)報(bào)警（滅火）系統(tǒng)C．應(yīng)急照明與疏散指示標(biāo)志D．室內(nèi)消防栓、滅火器配置38．公共秩序管理服務(wù)主要包括（ ）A．出入管理 B．公共安全防范管理C．消防管理 D．車(chē)輛停放管理39．消防安全檢查組織形式上可采用（ ）檢查A．日常 B．重點(diǎn) C．全面 D．抽樣40．動(dòng)火安全管理主要?dú)w納為以下（）A．領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)要求 B．動(dòng)火前要求C．動(dòng)火過(guò)程中的要求 D．動(dòng)火后要求41．物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)過(guò)程中，由于企業(yè)或企業(yè)以外（ ）因素所導(dǎo)致的企業(yè)的意外損失。A．自然 B．社會(huì) C．人為 D．領(lǐng)導(dǎo)42．物業(yè)管理主要有（ ）風(fēng)險(xiǎn)？A．早期介入 B．前期物業(yè)管理C．日常物業(yè)管理 D．合同訂立43．前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)主要有（ ）風(fēng)險(xiǎn)？A．合同期限 B．合同訂立C．合同執(zhí)行 D．合同管理44．處理緊急事件的要求是（ ）A．控制事態(tài)惡化和蔓延 B．主動(dòng)出擊，及時(shí)處理C．應(yīng)急方案要能靈活運(yùn)用 D．統(tǒng)一現(xiàn)場(chǎng)指揮45．物業(yè)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主要有（ ）A．物業(yè)管理收入 B．物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入C．物業(yè)大修收入 D．特約服務(wù)收入46．物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)業(yè)成本是（ ）A．直接人工費(fèi) B．直接材料費(fèi)C．間接費(fèi)用 D．固定資產(chǎn)折舊費(fèi)47．物業(yè)管理企業(yè)信用檔案建設(shè)原則是（ ）A．統(tǒng)一規(guī)劃 B．分級(jí)建設(shè)C．分步實(shí)施 D．信息共享48．對(duì)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)建設(shè)要求是（ ）A．提高認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo) B．?dāng)U大信用檔案覆蓋面C．保證信息的全面準(zhǔn)確 D．及時(shí)做好信息更新工作49．人力資源常選用方法是（ ）A．面試 B．心理測(cè)驗(yàn)C．知識(shí)測(cè)驗(yàn) D．勞動(dòng)技能測(cè)驗(yàn)50．員工的解聘通常有以下（ ）幾種情況？A．辭職 B．辭退 C．招呼 D．資遣51．員工培訓(xùn)方法有（ ）A．課堂教學(xué)法 B．現(xiàn)場(chǎng)教學(xué)法C．授課法 D．師徒式培訓(xùn)法52．物業(yè)管理客戶(hù)溝通的內(nèi)容包括以下（ ）方面溝通？A．與建設(shè)單位 B．與政府行政業(yè)務(wù)部門(mén)C．與市政公用事業(yè)單位D．與業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)），業(yè)主53．物業(yè)管理投訴處理程序主要有（ ）A．記錄內(nèi)容，判定性質(zhì) B．分析原因，確定責(zé)任人C．提出方案，答復(fù)業(yè)主 D．回訪(fǎng)業(yè)主，總結(jié)評(píng)價(jià)54．物業(yè)管理投訴處理方法主要是（ ）A．仔細(xì)傾聽(tīng)，耐心解釋 B．詳細(xì)記錄，確認(rèn)投訴C．真誠(chéng)對(duì)待，慢慢處理 D．總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，改善服務(wù)55．報(bào)告通常是（ ）A．內(nèi)行文 B．上行文C．后行文 D．平行文56．制度文書(shū)主要有（ ）A．制度 B．辦法C．守則 D．公約57．制度文書(shū)寫(xiě)作內(nèi)容一般分（ ）A．標(biāo)題 B．序言C．正文 D．簽署三、歸納題：如某物業(yè)管理公司管理一高層住宅小區(qū)，近期收到部分業(yè)主投訴及建議，具體意見(jiàn)如下：編號(hào)意見(jiàn)與建議1部分樓梯間陳舊，要進(jìn)行粉刷2保安人員更換頻繁，給小區(qū)安全管理帶來(lái)隱患3小區(qū)內(nèi)停車(chē)秩序混亂，建議加強(qiáng)管理4小區(qū)外市政道路邊常有小攤販，環(huán)境臟亂，建議加強(qiáng)管理5常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶(hù)反感，也存在不安全因素6樓道燈損壞頻率高，建議及時(shí)檢查更換7某部電梯安全隱患嚴(yán)重，需要大修8建議小區(qū)外墻全部翻新9小區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），建議采取措施10小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車(chē)狀況，要求加強(qiáng)管理11部分業(yè)主要求減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)12希望提供家政服務(wù)13部分業(yè)主反映交通不便，要求向交通部門(mén)建議增加公交14建議清潔工作時(shí)間與業(yè)主的上下班時(shí)間盡量錯(cuò)開(kāi)，避免與業(yè)主爭(zhēng)用電梯問(wèn)題1：解決上述問(wèn)題，需要資金投入的項(xiàng)目有哪些費(fèi)用如何解決（不考慮人工、培訓(xùn)等管理成本的增加）問(wèn)題2：上述不屬于物業(yè)管理職責(zé)范圍的項(xiàng)目有哪些對(duì)此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如何處理問(wèn)題3：試分析第9項(xiàng)問(wèn)題產(chǎn)生的可能原因和應(yīng)采取的措施？問(wèn)題4：在上述所有問(wèn)題中，您認(rèn)為不可能滿(mǎn)足業(yè)主要求，僅需要進(jìn)行必要的溝通和解釋的項(xiàng)目是哪一項(xiàng)為什么問(wèn)題5：針對(duì)上述問(wèn)題，請(qǐng)結(jié)合您的工作實(shí)踐，試舉出至少三項(xiàng)管理措施，以提高管理服務(wù)水平？物業(yè)管理實(shí)務(wù)模擬題答案一、單選題：1.（D）2.（D）3.（D）4.（C）5.（C）6.（C）（P59）7.（D）（P71）8.（D）9.（D）10.（D）（P25）11.（B）12.（B）13.（C）14.（C）15.（A）16.（B）（P150）17.（B）（P188）18.（D）（P193）19.（B）（P197）20.（C）（P198）二、多選題：1.（P1）（ABC）2.（P1）（AD）3.（ABCD）4.（P6）（ABC）5.（P6）（ABC）6.（P9）（ABD）7.（P10）（ABCD）8.（P13）（ABC）9.（P15）（ABCD）10.（P14）（AD）11.（P18）（ACD）12.（P19）（ABD）13.（P19）（AD）14.（P51）（ABCD）15.（P53）（ABC）16.（P57）（ABC）17.（P58）（AB）18.（P59）（ABC）19.（P71）（ABCD）20.（P71）（ABCD）21.（P75）（ABCD）22.（P76）（ABCD）23.（P78）（ABC）24.（P79）（AB）25.（P80）（ABCD）26.（P83）（ABCD）27.（P100）（ABCD）28.（P104）（ABC）29.（P109）（ABC）30.（P111）（ABCD）31.（P112）（ABC）32.（P113）（ABC）33.（P123）（ABC）34.（P135）（ABD）35.（P137）（ABCD）36.（（P139））（ABCD）37.（P148）（ABCD）38.（P144）（BCD）39.（P148）（ABCD）40.（P149）（ABCD）41.（P157）（AB）42（P157）（ABC）.43.（P158）（ABC）44.（P162）（ABCD）45.（P168）（ABC）46.（P169）（ABC）47.（P187）（ABCD）48.（P187）（ABCD）49.（P197）（ABCD）50.（P198）（ABD）51.（P203）（ABD）52.（P211）（ABCD）53.（P216）（ABCD）54.（P217）（BD）55.（P232）（ABC）56.（P234）（ABCD）57.（P241）（ACD）物業(yè)管理員技能試題及答案一情景題：1、某物業(yè)公司通過(guò)投標(biāo)方式，中標(biāo)贏得新建成的興隆家園住宅小區(qū)物業(yè)管理權(quán)，該公司在接管驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)該檢驗(yàn)?zāi)男┚唧w資料？∴新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)交的資料：1)產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料。2)技術(shù)資料：14項(xiàng)。2、小王是剛分配到某物業(yè)管理公司的大學(xué)畢業(yè)生，他不清楚新建房屋接管驗(yàn)收主體工程時(shí)怎樣注意質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)，你能告訴他嗎∴主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)：1)地基基礎(chǔ)的沉降不得超過(guò)允許變形值；2)鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫、不得超過(guò)規(guī)定值；3)木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固；4)磚石結(jié)構(gòu)有足夠的強(qiáng)度；5)抗震設(shè)防的房屋必須符合設(shè)計(jì)規(guī)范。3、某物業(yè)管理公司經(jīng)理安排老李去接管驗(yàn)收新建房屋的屋面工程，你知道屋面工程接管驗(yàn)收的具體標(biāo)準(zhǔn)嗎？∴屋面工程接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)：1)符合屋面工程及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定，排水暢通，無(wú)積水，不滲漏；2)平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，3層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔；3)陽(yáng)臺(tái)和３層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口平密，不滲漏。4、工程部老陳被經(jīng)理安排負(fù)責(zé)新建小區(qū)樓地面工程的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，假如有一天經(jīng)理安排你去接管驗(yàn)收新建房屋的樓地面工程，你知道應(yīng)該怎樣檢驗(yàn)嗎？∴樓地面驗(yàn)收應(yīng)檢驗(yàn)：1)面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓；2)衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、盥洗間地面不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏；3)木樓地面應(yīng)平整牢固。5、泰然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司交付給某物業(yè)管理公司二期精裝修商品住宅樓，公司經(jīng)理安排物業(yè)管理員小魯去接管驗(yàn)收新交付二期工程的裝修質(zhì)量，你知道他應(yīng)該注意哪些方面嗎？∴裝修應(yīng)注意的方面：1)門(mén)窗安裝平正牢固，開(kāi)關(guān)靈活，縫隙嚴(yán)密；2)進(jìn)戶(hù)門(mén)不得使用膠合板制作，門(mén)鎖應(yīng)安裝牢固；3)木裝修工程應(yīng)表面光潔，線(xiàn)條順直，對(duì)縫嚴(yán)密；4)抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡；5)飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角；6)油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮。6、水、衛(wèi)、消防常常給物業(yè)管理公司日后管理工作帶來(lái)許多麻煩，要確保物業(yè)正常使用功能，為日后管理創(chuàng)造條件，在物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)該做好水、衛(wèi)、消防接管驗(yàn)收工作。你知道該怎樣做嗎？∴水、衛(wèi)、消防接管驗(yàn)收工作應(yīng)該：1)管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無(wú)滴漏。2)高位水箱進(jìn)水管與水箱檢驗(yàn)口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。3)衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶(hù)管長(zhǎng)不宜超過(guò)８Ｍ，不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。排水必須流暢；4)衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏；5)水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)；6)消防設(shè)施必須符合防火規(guī)范，并且有消防部門(mén)檢驗(yàn)合格簽證。7、某住宅小區(qū)剛剛開(kāi)始辦理入住手續(xù)，物業(yè)管理公司經(jīng)理安排老張負(fù)責(zé)建立業(yè)主檔案，你能告訴他怎樣建立嗎？∴建立業(yè)主檔案：業(yè)主的姓名、家庭成員情況、工作單位，平時(shí)聯(lián)系的電話(huà)或地址，收繳管理費(fèi)的情況，物業(yè)的使用或維修養(yǎng)護(hù)情況等。8、你知道物業(yè)委托管理階段信息的檔案應(yīng)收集哪些資料∴委托管理階段檔案應(yīng)收集的資料：1)委托管理招標(biāo)文件；2)物業(yè)管理投標(biāo)文件；3)物業(yè)委托管理使同。9、某物業(yè)管理公司接管了一項(xiàng)服裝城商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)管理工作，目前正處于招商階段，經(jīng)理讓你把招商階段信息資料收集一下，存入檔案室，你知道收集哪些資料嗎？∴招商階段信息資料收集：1)招租物業(yè)的平面圖紙；2)招租許可證及委托書(shū)；3)租金及管理費(fèi)策算書(shū)；4)租賃合同；5)廣告策劃資料。10、用戶(hù)入戶(hù)信息資料對(duì)物業(yè)管理公司日后管理工作有很重要的參考作用，你知道用戶(hù)入戶(hù)信息檔案資料的主要內(nèi)容嗎？∴用戶(hù)入戶(hù)信息檔案資料：1)入戶(hù)通知書(shū)、入戶(hù)須知；2)公共契約；3）用戶(hù)資料；4)業(yè)主委員會(huì)章程；5)用戶(hù)手冊(cè)；6)用戶(hù)進(jìn)戶(hù)驗(yàn)收表和交費(fèi)單。11、物業(yè)檔案資料管理員小李剛剛接管檔案管理工作不久，經(jīng)理要她銷(xiāo)毀原有過(guò)期的檔案資料，她一時(shí)無(wú)從下手，你能幫助她做好檔案銷(xiāo)毀工作嗎？∴檔案的銷(xiāo)毀：根據(jù)文檔的保存期限和性質(zhì)，定期對(duì)過(guò)期和作廢的文檔進(jìn)行剔除和銷(xiāo)毀防止檔案的堆積和混淆。經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)可銷(xiāo)毀，同時(shí)建立清單備查。12、住戶(hù)手冊(cè)屬于物業(yè)管理常用規(guī)章制度的一種，經(jīng)理讓新來(lái)的大學(xué)生小楊起草住戶(hù)手冊(cè)，他不知道該寫(xiě)哪些內(nèi)容，請(qǐng)你告訴他住戶(hù)手冊(cè)應(yīng)包括的具體內(nèi)容?！嘧?hù)手冊(cè)包括的內(nèi)容：1)居住區(qū)域概況；2)物業(yè)管理區(qū)域機(jī)構(gòu)；3)業(yè)主（住戶(hù)）須知；4)物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)定；5)綜合服務(wù)。13、物業(yè)管理員小楊正在起草住戶(hù)手冊(cè)，當(dāng)寫(xiě)到物業(yè)區(qū)域管理機(jī)構(gòu)時(shí)只寫(xiě)了物業(yè)公司的介紹，請(qǐng)您幫他把內(nèi)容補(bǔ)充完整?！辔飿I(yè)區(qū)域管理機(jī)構(gòu)內(nèi)容：1)物業(yè)管理公司介紹；2)物業(yè)管理的具體工作職責(zé)；3)業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利及作用；4)居民委員會(huì)的工作范圍。14、物業(yè)管理費(fèi)用構(gòu)成大致可分為兩大類(lèi)，你知道是哪兩類(lèi)嗎？∴物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成：物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是管理費(fèi)用，用自有費(fèi)用支出。另一類(lèi)是公用設(shè)施及公用資源費(fèi)用的支出，物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)使用人代繳、代交。15、新來(lái)的會(huì)計(jì)員小陳把收益性物業(yè)管理中的收入列入保證金和準(zhǔn)備金，你認(rèn)為這樣做對(duì)嗎你能告訴他物業(yè)管理及服務(wù)人員的工資和福利都包括哪些明細(xì)科目∴不對(duì)，收益性物業(yè)管理中的收入包括租金收入和其他經(jīng)營(yíng)性收入（不含保證金和準(zhǔn)備金）。人工費(fèi)包括：工資、補(bǔ)貼、勞保福利、保險(xiǎn)費(fèi)、統(tǒng)籌費(fèi)和公積金。16、收益性物業(yè)管理中公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)，該項(xiàng)費(fèi)用在物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用中占較大比例，你知道具體分哪幾項(xiàng)嗎？∴公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)主要包括：1)維修與保養(yǎng)費(fèi)；2)室內(nèi)裝修費(fèi)；3)生活用水和污水排放費(fèi)；4)能源費(fèi)；5)康樂(lè)設(shè)施費(fèi)；6)雜項(xiàng)費(fèi)。17、保險(xiǎn)費(fèi)項(xiàng)目只包括物業(yè)本身的保險(xiǎn)，人工醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)在人員費(fèi)用中支出，你能列出收益性物業(yè)保險(xiǎn)項(xiàng)目具體類(lèi)型嗎？∴保險(xiǎn)項(xiàng)目的類(lèi)型：1)火險(xiǎn)；2)火險(xiǎn)附加險(xiǎn)；3)全損險(xiǎn)；4)鍋爐保險(xiǎn)；5)財(cái)產(chǎn)損毀責(zé)任保險(xiǎn)；6)租金損失保險(xiǎn)。18、對(duì)收益性物業(yè)房產(chǎn)稅如何征繳，你知道具體規(guī)定嗎？∴房產(chǎn)稅征收：對(duì)收益性物業(yè)來(lái)說(shuō)，業(yè)主應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。我國(guó)城市房產(chǎn)稅的征收分為租金征收和按房產(chǎn)原值征收兩種情況，按年計(jì)征，分期繳納。確定該項(xiàng)費(fèi)用的預(yù)算以月為基礎(chǔ)，每月留出來(lái)房產(chǎn)稅供需要繳納該稅項(xiàng)時(shí)使用。19、新來(lái)的物業(yè)管理員小宋對(duì)“固定費(fèi)用隨著物業(yè)管理企業(yè)所接管物業(yè)數(shù)量的變動(dòng)成反比變動(dòng)”這句話(huà)不十分理解，請(qǐng)你向他解釋清楚?！喙潭ㄙM(fèi)用其總額并不隨所管物業(yè)的數(shù)量增減而增減。就單位建筑面積所分?jǐn)偟馁M(fèi)用來(lái)看，則隨著物業(yè)管理企業(yè)所接管物業(yè)數(shù)量的變動(dòng)成反比變動(dòng)，即所接管物業(yè)的數(shù)量增加，每平方米建筑面積分?jǐn)偟馁M(fèi)用就隨之減少。因此，物業(yè)管理企業(yè)多接管一些物業(yè)，相對(duì)就可降低日常管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。20、地基屬于隱蔽工程，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題采取補(bǔ)救措施都很困難，因此，平時(shí)要足夠重視，要做好養(yǎng)護(hù)工作，你知道注意哪些方面嗎？∴地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護(hù)應(yīng)注意：1)堅(jiān)決杜絕不合理荷載的產(chǎn)生；2)防止地基浸水；3)保證勒腳完好無(wú)損；4)防止地基凍害。21、樓地面工程常見(jiàn)的材料多種多樣，要針對(duì)材料特性做好相應(yīng)的養(yǎng)護(hù)工作，請(qǐng)你告訴工程部新來(lái)的小王應(yīng)注意哪些方面？∴樓地面工程的養(yǎng)護(hù)：1)保證經(jīng)常用水房間的有效防水；2)避免室內(nèi)受潮與蟲(chóng)害；3)加強(qiáng)對(duì)二次裝修的科學(xué)管理；4)控制與消除裝飾材料的副作用。22、門(mén)窗是保證房屋使用正常、通風(fēng)良好的重要途徑。你知道門(mén)窗工程的養(yǎng)護(hù)應(yīng)重點(diǎn)注意哪幾個(gè)方面嗎？∴門(mén)窗工程的養(yǎng)護(hù)應(yīng)重點(diǎn)注意幾個(gè)方面：1)嚴(yán)格遵守使用常識(shí)與操作規(guī)范；2)經(jīng)常清潔檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理；3)定期更換易損部件，保持整體狀況良好；4)北方地區(qū)外門(mén)窗冬季使用管理；5)加強(qiáng)窗臺(tái)與暖氣的使用管理。23．屋面工程在房屋中的作用主要是維護(hù)、防水、保溫，最容易受到破壞的是防水層，請(qǐng)你回答怎樣建立以養(yǎng)為主的保養(yǎng)制度。答：屋面工程維修養(yǎng)護(hù)：防水層的養(yǎng)護(hù)是屋面工程維修養(yǎng)護(hù)的中心內(nèi)容，在使用中需要有一個(gè)完整的保養(yǎng)制度，以養(yǎng)為主，延長(zhǎng)使用壽命。1、定期清掃，保證各種設(shè)施處于有效狀態(tài)；2、定期檢查、記錄，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)處理；3、建立大修、中修、小修制度；4、加強(qiáng)屋面使用的管理；5、建議建立專(zhuān)業(yè)維修保養(yǎng)隊(duì)伍。24．某小區(qū)業(yè)主擅自將通風(fēng)道拆除，造成通風(fēng)道中中段堵塞，作為物業(yè)管理公司應(yīng)怎樣注意養(yǎng)護(hù)管理通風(fēng)道。答：通風(fēng)道的養(yǎng)護(hù)管理應(yīng)該注意：1、住戶(hù)在安裝抽油煙機(jī)通風(fēng)器時(shí)，須小心操作，不要亂打亂鑿，造成損害；2、不要往通風(fēng)道里扔磚頭、石塊或在通風(fēng)道上掛東西，擋住風(fēng)口，堵塞通道；3、物業(yè)管理企業(yè)每年應(yīng)逐戶(hù)對(duì)通風(fēng)道的使用情況及有無(wú)裂縫破損、堵塞等情況進(jìn)行檢查。發(fā)現(xiàn)不正確的使用行為要及時(shí)制止，發(fā)現(xiàn)損壞要認(rèn)真記錄，及時(shí)修復(fù)；4、檢查時(shí)可在樓頂通風(fēng)道出屋面處測(cè)通風(fēng)道的通風(fēng)狀況，并用鉛絲懸掛大錘放入通風(fēng)道檢查是否暢通。如有擅自拆除，勒令恢復(fù)原樣；5、通風(fēng)道發(fā)現(xiàn)小裂縫應(yīng)及時(shí)用水泥砂漿填補(bǔ)，嚴(yán)重?fù)p壞的在房屋大修時(shí)應(yīng)徹底更換。25．垃圾道是公用設(shè)施，又是藏污納垢的地方，住戶(hù)對(duì)其往往愛(ài)護(hù)不夠，你知道平時(shí)養(yǎng)護(hù)中應(yīng)注意哪些問(wèn)題嗎？答：垃圾道平時(shí)養(yǎng)護(hù)中應(yīng)注意：1、指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)垃圾清運(yùn)，保持垃圾道暢通；2、搬運(yùn)重物時(shí)要注意保護(hù)好垃圾道，避免碰撞，平時(shí)不要用重物敲擊垃圾道；3、不要往垃圾道中傾倒體積較大或長(zhǎng)度較長(zhǎng)的垃圾；4、垃圾道出現(xiàn)堵塞時(shí)應(yīng)盡快組織人員疏通，否則越堵越嚴(yán)，疏通起來(lái)更加費(fèi)時(shí)費(fèi)力；5、垃圾斗、出垃圾門(mén)每?jī)赡陸?yīng)重新油漆一遍，防止銹蝕，延長(zhǎng)其壽命，降低維修費(fèi)用；6、垃圾道出現(xiàn)小的破損要及時(shí)用水泥砂漿或混凝土修補(bǔ)，防止其擴(kuò)大。26．翻修工程具有類(lèi)似建筑工程的技術(shù)特征和房屋更新改造的性質(zhì)，請(qǐng)你回答翻修工程項(xiàng)目主要有哪些？答：翻修工程項(xiàng)目主要有：1、主體結(jié)構(gòu)全部或大部分嚴(yán)重?fù)p壞，喪失正常使用功能，有倒塌危險(xiǎn)的房屋；2、因自然災(zāi)害破壞嚴(yán)重，不能繼續(xù)使用的房屋；3、主體結(jié)構(gòu)、圍護(hù)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋，無(wú)修理價(jià)值的房屋；4、地處陡峭易滑坡地區(qū)或地外地勢(shì)低洼長(zhǎng)期積水又無(wú)法排出地區(qū)的房屋；5、國(guó)家基建規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆遷恢復(fù)的房屋。27．在房屋維修技術(shù)管理中，制定方案必須具備的有關(guān)資料有哪些？答：房屋維修技術(shù)管理中方案必須具備的有關(guān)資料：1、批準(zhǔn)的計(jì)劃文件；2、技術(shù)鑒定書(shū)；3、城市規(guī)劃部門(mén)的紅線(xiàn)圖；4、修建標(biāo)準(zhǔn)擊使用功能要求；5、城市有關(guān)水、電、器等管線(xiàn)資料。28．水泵、水箱和消防設(shè)備對(duì)業(yè)主或使用人日常生活、生命財(cái)產(chǎn)安全關(guān)系重大，你知道該怎樣加強(qiáng)日常性保養(yǎng)嗎？答：水泵和水箱設(shè)備的日常性保養(yǎng)一般每月或每季保養(yǎng)一次，并定期列入大修或者更新計(jì)劃。消防設(shè)備的日常性保養(yǎng)：對(duì)消防專(zhuān)用水箱在規(guī)定期限內(nèi)調(diào)水、放水，以防止出現(xiàn)缺水、阻塞、水質(zhì)腐臭消防泵應(yīng)定期試泵。29．電梯設(shè)備歷來(lái)受到國(guó)家有關(guān)部門(mén)格外重視，作為物業(yè)管理公司應(yīng)該怎樣對(duì)電梯設(shè)備進(jìn)行日常保養(yǎng)？答：電梯設(shè)備的日常保養(yǎng)：對(duì)電梯按片專(zhuān)人分管，每周加油、保養(yǎng)和檢查。運(yùn)行電梯發(fā)生故障時(shí)由保養(yǎng)單位的專(zhuān)業(yè)人員負(fù)責(zé)搶修。電梯設(shè)備的大修、更新由電梯維修公司進(jìn)行。30．西馬莊住宅小區(qū)由于居民把雜物投入下水道，使下水變成上水，致使四棟家屬樓居民飲水用后鬧肚子，你知道對(duì)排水系統(tǒng)該怎樣管理嗎？答：排水系統(tǒng)的管理：1、定期對(duì)排水管道進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、清通；2、教育住戶(hù)不要把雜物投入下水道、防止堵塞；3、定期檢查排水管道和節(jié)門(mén)，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理；4、室外排水溝渠應(yīng)定期檢查和清掃，清除淤泥和雜物。31．室內(nèi)排水管道堵塞，使業(yè)主居住的房間從地漏漫溢外淌，假如你是維修人員，知道怎樣清通嗎？答：室內(nèi)排水管道堵塞地清除：管道堵塞會(huì)造成流水不暢，排泄不通，嚴(yán)重地會(huì)在地漏、水池、馬桶等處漫溢外淌。根據(jù)具體情況判斷堵塞物的位置，在靠近的檢查口，清掃口，屋頂通氣管等處，采用人工或機(jī)械疏通；如無(wú)效時(shí)，則采用尖鏨剔洞疏通，或采用“開(kāi)天窗”的辦法，進(jìn)行大開(kāi)挖，排除堵塞。32．排水管道堵塞將給業(yè)主或使用人帶來(lái)很多麻煩，如果發(fā)生室外排水管堵塞現(xiàn)象，你知道應(yīng)該怎樣機(jī)型維修嗎？答：室外排水管道的維修：1、管道坡度搞反形成倒返水。維修方法是按原設(shè)計(jì)圖紙和規(guī)范要求返工重做。2、管道堵塞。維修時(shí)用毛竹片進(jìn)行疏通，再用中間扎有刺鐵絲球的麻繩來(lái)回拉刷，同時(shí)放水沖淤；如還疏通不了時(shí)，在堵塞位置上進(jìn)行破土開(kāi)挖，采用局部起管疏通。33．如果高位水箱及浮球閥出現(xiàn)常見(jiàn)故障，你能找出故障產(chǎn)生原因和維修方法嗎？答：高位水箱及浮球閥的常見(jiàn)故障、產(chǎn)生原因及維修方法：設(shè)備名稱(chēng)常見(jiàn)故障產(chǎn)生原因維修方法水箱滲漏裂縫灌注環(huán)氧樹(shù)脂球閥關(guān)不住球閥不出水膠皮磨損挑桿銹蝕、水眼被堵?lián)Q膠皮墊除銹疏眼

34．生活飲用水的質(zhì)量直接關(guān)系到人們的身體健康，對(duì)高位水箱進(jìn)行清洗消毒，你知道是怎樣規(guī)定的嗎答：高位水箱的清洗消毒：高位水箱由于多種原因?qū)е庐愇锴秩攵斐伤|(zhì)污染，每年進(jìn)行一次水箱清洗工作，每三年進(jìn)行一次水箱消毒工作。35．我國(guó)消防管理的方針是“預(yù)防為主，防消結(jié)合”。消防設(shè)備保證隨時(shí)有效地供水至關(guān)重要，物業(yè)管理公司應(yīng)該怎樣加強(qiáng)對(duì)消防設(shè)備維修管理哪？

答：消防設(shè)備維修管理：1、對(duì)于室內(nèi)消防設(shè)備與室內(nèi)供水管道部分的維修相同，室外的管道，應(yīng)做好冬季防凍保溫工作；2、對(duì)于消防栓接圈的封閉及水龍帶，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行定時(shí)檢查、保養(yǎng)及試驗(yàn)工作，不合格的應(yīng)及時(shí)更換；3、儲(chǔ)水池應(yīng)存足夠的水量，并隨時(shí)補(bǔ)足；離心泵及其電機(jī)，定時(shí)檢查保養(yǎng)并設(shè)置備用水泵。36．門(mén)衛(wèi)是物業(yè)安全的第一衛(wèi)士，在物業(yè)治安管理中具有極其重要的作用，你知道如何做好門(mén)衛(wèi)工作嗎？答：門(mén)衛(wèi)的工作除治安管理職能外，更重要的是為用戶(hù)及客人提供各種服務(wù)：1、提供引導(dǎo)服務(wù)及簡(jiǎn)單咨詢(xún)服務(wù)。2、幫助用戶(hù)及客人有秩序地乘電梯出入。3、當(dāng)大堂人流過(guò)多擁擠時(shí)，引導(dǎo)部分客人從消防電梯廳進(jìn)出。4、客人攜帶較多物品時(shí)，為其提供必要的幫助。5、為老弱病殘及需要幫助的用戶(hù)提供必要的可行的服務(wù)。37．巡邏是物業(yè)安全的又一保障，必須加強(qiáng)保安巡邏，消除各種不安全因素，請(qǐng)你說(shuō)出對(duì)巡邏范圍和巡邏方式有哪些具體規(guī)定答：巡邏治安管理：1、巡邏范圍只限定為公共地方，如綠化區(qū)、公共走廊、電梯廳、通道、洗手間等。未經(jīng)許可，不許進(jìn)入用戶(hù)的房間內(nèi)。2、巡邏方式主要有定時(shí)和不定時(shí)巡邏、穿制服和著便衣巡邏、白天和夜間巡邏等方式。38．北京某物業(yè)小區(qū)治安班長(zhǎng)王昌兵接到業(yè)主報(bào)案：犯罪嫌疑人入室搶劫后留下可疑爆炸物，立即沖上去抱起可疑爆炸物，三分鐘下20樓，假如有一天，你遇到這種情況你會(huì)怎樣緊急處理？答：對(duì)爆炸及可疑爆炸物品的緊急處理：1、迅速報(bào)警，不要輕易動(dòng)可疑爆炸物，盡可能保護(hù)、控制現(xiàn)場(chǎng)，并立即通知公司領(lǐng)導(dǎo)和各部門(mén)經(jīng)理人員到場(chǎng)。2、各部門(mén)人員到現(xiàn)場(chǎng)后的職責(zé)：布置以可疑爆炸物或爆炸物為中心的警界線(xiàn)，控制現(xiàn)場(chǎng)；同時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)。3、工程部立即關(guān)閉可能引起惡性事故的設(shè)備，撤走可以移動(dòng)的貴重物品。4、總經(jīng)理、副總經(jīng)理立即組織臨時(shí)指揮部，組織指揮各項(xiàng)工作，統(tǒng)一指令采取撲救，布置善后工作。5、值班經(jīng)理、客務(wù)經(jīng)理傳達(dá)指揮部的指示，協(xié)調(diào)工作，記錄現(xiàn)場(chǎng)處理經(jīng)過(guò)，安定客人情緒，疏散客人及貴重物品。6、辦公室做好搶救傷員的準(zhǔn)備與急救中心聯(lián)系。要求物業(yè)公司員工沉著、冷靜，聽(tīng)從指揮，堅(jiān)守崗位，配合排除險(xiǎn)情。39．我國(guó)消防管理的方針“預(yù)防為主，防消結(jié)合”一旦要發(fā)生火警時(shí)你知道應(yīng)急措施嗎

答：發(fā)生火警時(shí)的應(yīng)急措施：1、打“119”并報(bào)告上級(jí)；2、組織人員搶救，并查找原因；3、控制火勢(shì)；4、組織群眾撤離危險(xiǎn)區(qū)；5、嚴(yán)防壞人趁火打劫；6、協(xié)助有關(guān)部門(mén)做好善后處理工作。40．火災(zāi)起初階段是滅火的最佳時(shí)期，你掌握常用的滅火方法嗎？答：滅火通常有四種方法：1、冷卻法；2、窒息法；3、隔離法；4、抑制法。41．固體廢棄物污染的防治有哪些措施？答：固體廢棄物污染的防治內(nèi)容和措施：1、全過(guò)程管理防治必須貫穿于從產(chǎn)生、排放、收集、輸出、儲(chǔ)存，綜合利用、處理到最終處置的全過(guò)程進(jìn)行管理。2、實(shí)行“三化”減量化、資源化、無(wú)害化。3、集中防治與分散防治相結(jié)合，集中防治是物業(yè)管理公司的職責(zé)；分散防治是業(yè)主和使用人應(yīng)盡的義務(wù)。建設(shè)區(qū)域性的地下隱蔽拉機(jī)房、生活垃圾壓縮收集站、有機(jī)垃圾再生處理機(jī)等。42．噪聲污染妨礙人們的工作，學(xué)習(xí)和生活，你知道產(chǎn)生噪聲污染的類(lèi)型嗎？并說(shuō)出物業(yè)環(huán)境噪聲污染的控制方法。答：噪聲污染的產(chǎn)生：1、車(chē)輛交通噪聲；2、建筑施工噪聲；3、社會(huì)生活噪聲。噪聲污染的控制：1、禁止在住宅，文教區(qū)設(shè)立產(chǎn)生噪聲污染的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目；2、禁止在夜間規(guī)定不得作業(yè)的時(shí)間（一般指晚上10：00－次日晨6：00）內(nèi)從事施工作業(yè)；3、禁止機(jī)動(dòng)車(chē)、船在禁止鳴笛區(qū)域內(nèi)鳴笛；4、從事娛樂(lè)性文化娛樂(lè)活動(dòng)。應(yīng)采取有效措施控制音響。43．物業(yè)管理企業(yè)保潔機(jī)構(gòu)設(shè)置，無(wú)論規(guī)模大小都只設(shè)一個(gè)清潔班，這個(gè)說(shuō)法對(duì)嗎？答：不對(duì)。設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)保潔機(jī)構(gòu)：最簡(jiǎn)單的是設(shè)置一個(gè)公共衛(wèi)生清潔班，直接由公衛(wèi)主任或部門(mén)經(jīng)理負(fù)責(zé)。對(duì)于一個(gè)規(guī)模較大的物業(yè)管理公司而言，其保結(jié)部一般分設(shè)三個(gè)班（組）；樓宇清潔服務(wù)班（組）、公共區(qū)域清潔班（組）、高空外墻清潔班（組）。44．請(qǐng)你說(shuō)出物業(yè)管理公司保潔管理操作要求是什么？答：保潔管理的操作細(xì)則要求可分為每日管理、每周管理和每月管理要求，以便在管理中進(jìn)行定量、定期檢查考核。45．保潔管理除了實(shí)行生活垃圾分類(lèi)袋裝化以外，還包括哪些具體措施？答：保潔管理的具體措施：1、實(shí)行生活垃圾分類(lèi)袋裝化；2、進(jìn)行超前的宣傳教育；3、配備必要的硬件設(shè)施。4、經(jīng)濟(jì)處罰及典型暴光。46．物業(yè)管理公司綠化部門(mén)只設(shè)綠化養(yǎng)護(hù)組兼帶管理職責(zé)，對(duì)嗎？你認(rèn)為應(yīng)該怎樣設(shè)置。答：設(shè)置物業(yè)管理公司綠化管理機(jī)構(gòu)：根據(jù)實(shí)際出發(fā)，可設(shè)專(zhuān)門(mén)部門(mén)，也可與清潔部門(mén)合并，綠化部門(mén)一般至少設(shè)一個(gè)養(yǎng)護(hù)組兼帶管理職責(zé)，如果需要，也可設(shè)花圃組和服務(wù)組?；ㄆ越M和服務(wù)組均可直接對(duì)外經(jīng)營(yíng)，為公司創(chuàng)收。47．技術(shù)工人是綠化工作中的實(shí)際操作者，你了解綠化養(yǎng)護(hù)操作與管理的基本方法和要求嗎？答：綠化養(yǎng)護(hù)與管理的操作：1、澆水；2、施肥；3、除雜草、松土；4、修剪整形；5、除病蟲(chóng)；6、樹(shù)木等技術(shù)管理。48．居住區(qū)物業(yè)的綠地是普通綠化的重點(diǎn)，是居住小區(qū)中不可缺少的有機(jī)組成部分，你知道居住區(qū)綠地種類(lèi)嗎？答：居住區(qū)綠化的類(lèi)型：1、小區(qū)級(jí)綠地（稱(chēng)小游園）；2、公共綠地（組團(tuán)綠地）；3、宅旁綠地；道路綠地；5、公共建筑專(zhuān)用綠地。49．你了解綠化養(yǎng)護(hù)管理的質(zhì)量要求嗎？請(qǐng)你說(shuō)出對(duì)樹(shù)木、樹(shù)形、綠籬、花壇和草坪的質(zhì)量要求。答：綠化養(yǎng)護(hù)管理質(zhì)量要求：1、樹(shù)木無(wú)枯枝；2、樹(shù)形無(wú)傾斜；3、綠籬無(wú)缺枝；4、花壇無(wú)垃圾；5、草坪無(wú)雜草。50．某居住小區(qū)剛剛建成入住，計(jì)劃在“七一”紀(jì)念黨的生日，開(kāi)展文體娛樂(lè)活動(dòng)，他們?cè)谥贫ǚ桨敢郧?，?yīng)該調(diào)查了解哪些情況？

答：要使制訂的文體活動(dòng)方案切實(shí)可行，必須做好調(diào)查分析：1、了解管區(qū)內(nèi)有多少人對(duì)文體活動(dòng)感情興趣。2、掌握管區(qū)內(nèi)可供開(kāi)展文體活動(dòng)的場(chǎng)地和設(shè)施。3、掌握管區(qū)能動(dòng)員出來(lái)運(yùn)動(dòng)器械及樂(lè)器設(shè)備。4、資金預(yù)算和籌措。51．某物業(yè)管理公司策劃開(kāi)展文體娛樂(lè)活動(dòng)，以便物業(yè)管理人員與管區(qū)業(yè)主之間增強(qiáng)了解與溝通，融洽關(guān)系，推進(jìn)合作，你能為他們?cè)O(shè)計(jì)活動(dòng)項(xiàng)目嗎答：一、設(shè)計(jì)一般性活動(dòng)項(xiàng)目：1。體育項(xiàng)目；2。健身氣功；3。文體活動(dòng)。二、設(shè)計(jì)主題性活動(dòng)項(xiàng)目：1。以節(jié)日為主題的活動(dòng)；2。以紀(jì)念日為主題的活動(dòng)；3。以重大事件為主題的活動(dòng)。52．你所在的物業(yè)管理公司經(jīng)理讓你制定一份在管區(qū)內(nèi)舉行國(guó)慶節(jié)慶?；顒?dòng)的方案，請(qǐng)問(wèn)制定文體娛樂(lè)活動(dòng)方案的具體步驟是什么？答：制訂活動(dòng)方案的步驟：1、人員組織；2、方案構(gòu)思；3、匯總討論；4、征求意見(jiàn)；5、報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批。53．管理文體娛樂(lè)活動(dòng)，嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)章制度，你知道物業(yè)管理內(nèi)部有關(guān)規(guī)章制度的種類(lèi)嗎？答：有關(guān)規(guī)章制度的種類(lèi)：1、《員工守則》；2、場(chǎng)館人員的《崗位職責(zé)》；3、《考核獎(jiǎng)懲辦法》；4、各種《檢查制度》。54．開(kāi)展任何活動(dòng)都必須制定規(guī)章制度，那么，落實(shí)文體規(guī)章制度方法有哪些？答：落實(shí)文體規(guī)章制度的方法：