精品XX地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃相關(guān)工作方案XX公司2020年

5

月

30

日welcome精品前言兵法：一曰度，二曰量，三曰數(shù)，四曰稱(chēng)，五曰勝。地生度，度生量，量生數(shù)，數(shù)生稱(chēng)，稱(chēng)生勝?！呵飼r(shí)期

孫武“為事之先者，略也”——戰(zhàn)國(guó)時(shí)期

李牧幾千年前中國(guó)人搞策劃的老祖宗就教育我們

“戰(zhàn)略”

的重要性，對(duì)于秀山縣楊梅水庫(kù)待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，

我們亦從

“戰(zhàn)略”

和“度、量”開(kāi)始。首先要搞清楚，

我們的戰(zhàn)略目標(biāo)是什么？戰(zhàn)場(chǎng)格局如何？戰(zhàn)略目標(biāo)基調(diào)上項(xiàng)目應(yīng)該是什么形態(tài)？或者說(shuō)我們要建設(shè)打造成什么樣的地產(chǎn)產(chǎn)品？然后再說(shuō)如何打造，

什么是符合戰(zhàn)略、

戰(zhàn)場(chǎng)的地產(chǎn)？在正式展開(kāi)項(xiàng)目前期工作之前，首先需要想想以下問(wèn)題：1、如何將項(xiàng)目的合理利潤(rùn)最大化？2、如何將項(xiàng)目的合理周期最小化？3、如何通過(guò)項(xiàng)目、奠定在區(qū)域內(nèi)高品牌和區(qū)域熱銷(xiāo)效應(yīng)？welcome精品關(guān)于貴公司

XX

項(xiàng)目，我司將貴公司項(xiàng)目按照我們對(duì)秀山縣市場(chǎng)的認(rèn)知和我們的理解，以此案表明對(duì)本案之態(tài)度、思想、觀念和行動(dòng)方向，并以期能與貴司精誠(chéng)合作。目

錄前言·········1·····················目錄·········2·····················概述·········3·····················第一部分

市場(chǎng)調(diào)研

·······4

················第二部分

項(xiàng)目分析

·······6

················第三部分

項(xiàng)目定位及定量

·····8··············welcome精品第四部分

項(xiàng)目發(fā)展建議及經(jīng)濟(jì)測(cè)算

····1·1

·········第五部分

關(guān)于商務(wù)

······1·3················第六部分

關(guān)于我們

······1·4················概

述本案作為前期策劃工作的指導(dǎo)方案，

擬定了前期策劃工作的思路：是在對(duì)整個(gè)項(xiàng)目前期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研分析、

項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)分析定位的基礎(chǔ)上，為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最終開(kāi)發(fā)目標(biāo)提出的有針對(duì)性、

前瞻性、welcome精品策略性、

可執(zhí)行又具有創(chuàng)新性的項(xiàng)目定位方案，

并可針對(duì)此方案提出物業(yè)發(fā)展建議與項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算。前期策劃思路流程：第一步、

資料收集第六步、

項(xiàng)目定位第二步、

市場(chǎng)調(diào)研第五步、

案例研究第三步、

項(xiàng)目分析第四步、

開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略第七步、

項(xiàng)目定量第八步、

發(fā)展建議第九步、

經(jīng)濟(jì)測(cè)算又分為四個(gè)部分進(jìn)行工作大綱及方式方法的簡(jiǎn)單闡述。welcome精品第一部分

市場(chǎng)調(diào)研

（資料收集、

市場(chǎng)調(diào)研）按照城市地理學(xué)的相關(guān)理論，

任何地段的發(fā)展?jié)摿Σ辉诘囟蔚默F(xiàn)狀，而在于其未來(lái)的城市發(fā)展及功能定位。因此，任何一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗，

都必須放在城市發(fā)展的大背景中進(jìn)行考慮。

從城市結(jié)構(gòu)及其發(fā)展的脈絡(luò)來(lái)研究一個(gè)地段空間，

只有對(duì)地段的價(jià)值空間進(jìn)行充分挖掘，

方能確定其在城市發(fā)展中的最佳功能定位，從而確定地塊功能定位的取向，這就是宏觀分析的意義所在。本部份主要是對(duì)項(xiàng)目所處的宏觀環(huán)境進(jìn)行研究，

對(duì)有可能對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)展趨向有較大影響的各個(gè)宏觀背景因素進(jìn)行分析。一、

市調(diào)工作流程盡可能的收集所有能收集的項(xiàng)目資料，熟悉項(xiàng)目基本資料。小組討論初步形成項(xiàng)目定位方向的若干意向及可能問(wèn)題。分析解決項(xiàng)目定位、問(wèn)題和制定開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略所需要的市調(diào)資料welcome精品范圍（宏觀、中觀、微觀具體見(jiàn)前期策劃報(bào)告市場(chǎng)調(diào)研模板及市調(diào)表）、確定重點(diǎn)調(diào)查內(nèi)容。價(jià)格、產(chǎn)品、銷(xiāo)售率等調(diào)研內(nèi)容必須跑盤(pán)。根據(jù)項(xiàng)目限定時(shí)間制定市調(diào)計(jì)劃、目標(biāo)、方法、人員。組織市調(diào)人員進(jìn)行市調(diào)工作安排，分組、分工、明確市調(diào)內(nèi)容、目標(biāo)、方法、重點(diǎn)。確定市調(diào)小組負(fù)責(zé)人。在市調(diào)中，定期反饋市調(diào)情況與問(wèn)題，及時(shí)調(diào)整市調(diào)統(tǒng)籌。市調(diào)資料整理、分類(lèi)、匯總、分析、總結(jié)。（整理是對(duì)市調(diào)資料中對(duì)項(xiàng)目分析、

定位、戰(zhàn)略確定有指導(dǎo)意義的內(nèi)容篩選、分析、總結(jié)的過(guò)程。要去粗取精。二、市調(diào)涉及區(qū)域此部分對(duì)市場(chǎng)調(diào)查研究所涉及的區(qū)域進(jìn)行簡(jiǎn)要描述。宏觀背景調(diào)研經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研人口與社會(huì)環(huán)境調(diào)研區(qū)域及城市規(guī)劃調(diào)研區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研welcome精品消費(fèi)群體的調(diào)研三、市調(diào)采用方法視市調(diào)實(shí)際情況，

將對(duì)市場(chǎng)調(diào)研的進(jìn)行及分析方法進(jìn)行簡(jiǎn)要概述，如對(duì)抽樣調(diào)查結(jié)果，進(jìn)行綜合分析。四、市調(diào)揭露概要主要對(duì)調(diào)查得出的主要結(jié)論進(jìn)行概要敘述，形成市調(diào)報(bào)告。第二部分

項(xiàng)目分析（項(xiàng)目分析、開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略、案例研究）在市場(chǎng)調(diào)研的資料基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析，分析內(nèi)容包括（項(xiàng)目概況、宏觀環(huán)境分析、中觀片區(qū)市場(chǎng)趨勢(shì)分析、微觀項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析、客戶分析、開(kāi)發(fā)商內(nèi)部分析、綜合SWOT

分析、分析結(jié)論得出項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)）

。項(xiàng)目分析的目的是發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)welcome精品勢(shì)、尋找項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)、

制定針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)與風(fēng)險(xiǎn)的解決辦法與措施。根據(jù)項(xiàng)目分析中的關(guān)鍵性結(jié)論確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。

項(xiàng)目分析與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略是項(xiàng)目定位思路來(lái)源，為項(xiàng)目定位埋下伏筆。一、項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況宏觀環(huán)境影響分析中觀片區(qū)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析微觀產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)分析目標(biāo)客戶分析發(fā)展商內(nèi)部資源分析綜合

SWOT

分析分析結(jié)論與項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)二、

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略與方向形成思路：如果在

SWOT

分析后直接得出唯一的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向，在此welcome精品方向下直接給出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。

如在

SWOT

分析后會(huì)得出若干個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向思路，

需對(duì)若干個(gè)開(kāi)發(fā)方向思路進(jìn)行分析研究與論證評(píng)價(jià)，主要是若干項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向下的客戶群進(jìn)行分析篩選，客戶所對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)的產(chǎn)品特征是什么，

其次對(duì)各個(gè)開(kāi)發(fā)方向進(jìn)行匹配度條件的評(píng)估。若干項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向的目標(biāo)客戶與產(chǎn)品特征分析片區(qū)潛在客戶與潛在市場(chǎng)特征與發(fā)展機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)與開(kāi)發(fā)方向選擇項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略建議三、

案例研究通過(guò)選取對(duì)本項(xiàng)目有參考借鑒意義的項(xiàng)目進(jìn)行研究，

以總結(jié)出對(duì)本項(xiàng)目有參考與學(xué)習(xí)的方面。項(xiàng)目基本資料，包括項(xiàng)目位臵、項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目特色等；項(xiàng)目發(fā)展歷史背景，主要介紹項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程與相關(guān)城市、政策、經(jīng)濟(jì)等背景；項(xiàng)目發(fā)展模式，

介紹項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式、分期開(kāi)發(fā)、

盈利模等；項(xiàng)目成功與失敗的分析總結(jié)，

分析項(xiàng)目成功與失敗要點(diǎn)；welcome精品對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義。第三部分

項(xiàng)目定位及項(xiàng)目定量一、

項(xiàng)目定位根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略與案例借鑒思路，

確定項(xiàng)目前期策劃報(bào)告中的項(xiàng)目定位思路，

確定項(xiàng)目定位，

主要是物業(yè)定位、

形象定位、客戶定位、

產(chǎn)品定位等方面。

涉及綜合性物業(yè)在確定項(xiàng)目整體定位后，給出分物業(yè)的形象定位與客戶定位、

物業(yè)定位、產(chǎn)品定位。項(xiàng)目思路定位客戶定位物業(yè)定位產(chǎn)品定位形象定位價(jià)格定位welcome精品二、項(xiàng)目定量根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略與項(xiàng)目定位，

在原有規(guī)劃指標(biāo)的基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定量研究，

確定項(xiàng)目各項(xiàng)定量指標(biāo)，

綜合物業(yè)需確定分物業(yè)定量指標(biāo)。已確定具體規(guī)劃指標(biāo)的需對(duì)定量部分進(jìn)行驗(yàn)證。項(xiàng)目定量分析主要有兩種情況，

一是項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)均不確定，需要分析研究后確定。

二是項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)已經(jīng)確定，

則需要分析驗(yàn)證其是否適合。第一種情況，項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)均不確定，需要分析研究后確定。項(xiàng)目容積率的確定·根據(jù)我國(guó)城市規(guī)劃建成區(qū)區(qū)域的平均容積率的理論研究項(xiàng)目所屬大的城市或規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的整體容積率；·采用層次分析法(AHP

法)分析大的區(qū)域內(nèi)各子地塊容積率的相對(duì)比值，針對(duì)性確定本項(xiàng)目在整體區(qū)域容積率中的相對(duì)比值；·對(duì)本項(xiàng)目的容積率進(jìn)行調(diào)整；·用案例法進(jìn)行修正，研究各相似案例中的容積率關(guān)系，進(jìn)行welcome精品驗(yàn)證及修正。在整體容積率確定后，根據(jù)前期定位，研究各分物業(yè)功能的定理指標(biāo)。·商業(yè)定量研究確定，包括零售商業(yè)、

餐飲娛樂(lè)、

專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等，見(jiàn)具體的研究成果；·寫(xiě)字樓定量研究確定；·酒店定量研究確定；·公寓住宅定量研究確定；·其他定理研究確定。項(xiàng)目總體定量匯總分析第二種情況，

項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)均已確定，

需要分析研究后驗(yàn)判定量的適合度。項(xiàng)目容積率的研究與驗(yàn)判·根據(jù)我國(guó)城市規(guī)劃建成區(qū)區(qū)域的平均容積率的理論研究項(xiàng)目所屬大的城市或規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的整體容積率；·采用層次分析法(AHP

法)分析大的區(qū)域內(nèi)各子地塊容積率的相對(duì)比值，針對(duì)性確定本項(xiàng)目在整體區(qū)域容積率中的相對(duì)比值；welcome精品·對(duì)本項(xiàng)目的容積率進(jìn)行調(diào)整；·用案例法進(jìn)行修正，研究各相似案例中的容積率關(guān)系，進(jìn)行驗(yàn)證及修正?！?duì)項(xiàng)目容積率進(jìn)行分析驗(yàn)判，給出建議。在整體容積率確定后，根據(jù)前期定位，研究各分物業(yè)功能的定理指標(biāo)?！ど虡I(yè)定量研究及驗(yàn)判，給出建議，包括零售商業(yè)、餐飲娛樂(lè)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等，見(jiàn)具體的研究成果；第四部分

項(xiàng)目發(fā)展建議及經(jīng)濟(jì)測(cè)算一、

項(xiàng)目發(fā)展建議welcome精品根據(jù)項(xiàng)目定位與定量研究，給出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式、開(kāi)發(fā)進(jìn)度、分期開(kāi)發(fā)建議，給出項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)、項(xiàng)目裝修、項(xiàng)目設(shè)備與設(shè)施、物業(yè)運(yùn)營(yíng)及管理方面的具體建議。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)原則根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及前期定位從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的角度來(lái)確定規(guī)劃原則，同時(shí)考慮規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，

包括一般設(shè)計(jì)所遵循的原則外還有根據(jù)項(xiàng)目特質(zhì)的不同所應(yīng)遵循的獨(dú)特原則。項(xiàng)目整體規(guī)劃理念項(xiàng)目功能布局道路系統(tǒng)與交通組織建筑空間組合景觀與環(huán)境設(shè)計(jì)建議公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度與分期開(kāi)發(fā)建議商業(yè)規(guī)劃建議welcome精品戶型建議物業(yè)管理模式二、

初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算根據(jù)項(xiàng)目定位、

定量、物業(yè)發(fā)展建議進(jìn)行項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算分析。根據(jù)測(cè)算結(jié)果，分析項(xiàng)目的盈利能力、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、確定項(xiàng)目的可行性?？尚行苑治鼋Y(jié)論總結(jié)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算條件經(jīng)濟(jì)效益分析市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展、發(fā)展商的需求，我司將定期、不定期組織或參與項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)相關(guān)的各類(lèi)研討會(huì)、

發(fā)布會(huì)、論證會(huì)、組織重大活動(dòng)等，并不斷修改、調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。負(fù)責(zé)與本項(xiàng)welcome精品目的宣傳推廣商對(duì)項(xiàng)目的廣告包裝、

銷(xiāo)售推廣提出書(shū)面指導(dǎo)建議和研討。第五部分

關(guān)于商務(wù)前期策劃方案包括內(nèi)容：市場(chǎng)調(diào)研及分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位及定量初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算及可行性分析報(bào)告成果：《秀山市場(chǎng)調(diào)研及分析報(bào)告》《項(xiàng)目定位及定量報(bào)告》5

份5

份5

份《項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算及初步可行性分析報(bào)告》welcome精品報(bào)告時(shí)間：提供報(bào)告時(shí)間為一個(gè)半月。報(bào)告收費(fèi)：費(fèi)用

28

萬(wàn)元。第六部分

關(guān)于我們作為一家服務(wù)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房產(chǎn)終端消費(fèi)者的房產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)代理機(jī)構(gòu)，

公司通過(guò)全國(guó)性的市場(chǎng)平臺(tái)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供房產(chǎn)前期市場(chǎng)調(diào)研、

產(chǎn)品定位、營(yíng)銷(xiāo)推廣及銷(xiāo)售等一系列全程服務(wù)。憑借“用心鑄就專(zhuān)業(yè)、細(xì)節(jié)決定成敗”的發(fā)展理念，迅速與重慶、貴州、四川、云南等地的房產(chǎn)企業(yè)建立了良好而長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作，形成跨區(qū)域的專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)服務(wù)。welcome精品公司總經(jīng)理

XX

先自

2006

年第一次擔(dān)任項(xiàng)目負(fù)責(zé)人以來(lái)，10

年的辛勤，

10

年項(xiàng)目的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，造就他在房地產(chǎn)行業(yè)的專(zhuān)業(yè)性、權(quán)威性。長(zhǎng)期在周邊區(qū)縣從事各個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃工作，對(duì)周邊區(qū)縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)、購(gòu)房人購(gòu)房需求、市場(chǎng)環(huán)境、消費(fèi)習(xí)慣了如指掌。部分區(qū)縣前期策劃項(xiàng)目：XX項(xiàng)目描述：【

XX】位于北部新區(qū)核心地段，總建筑面積達(dá)28

萬(wàn)平米，總投資額

10

億元。其規(guī)劃打造的商業(yè)——風(fēng)情步行街，

占地

50000㎡，為

XX

首個(gè)天街式商業(yè)。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)以吸收品牌商家入駐為主，多個(gè)主題商業(yè)綜合發(fā)展。

目前大型品牌超市、

100

余品牌已入駐，構(gòu)筑起強(qiáng)大“品牌聯(lián)盟”，整個(gè)步行街商業(yè)獲得了長(zhǎng)足發(fā)展。XX項(xiàng)目描述：【

XX】占地

16

萬(wàn)方商住綜合體項(xiàng)目，位于

XX，其商業(yè)面積達(dá)welcome精品26591.54

平方米。

社區(qū)商業(yè)涵蓋超市、

干洗店、

美容美發(fā)、SPA水療、網(wǎng)吧、洗車(chē)行、

汽修等業(yè)態(tài)，

采用“統(tǒng)一管理，

分散經(jīng)營(yíng)”模式，社區(qū)商業(yè)必須由代表業(yè)主權(quán)利，

受業(yè)主委托的管理公司統(tǒng)一管理，各租戶自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧。多樣業(yè)態(tài)、科學(xué)管理，商業(yè)一經(jīng)推出，就收到市場(chǎng)熱烈追捧。XX；項(xiàng)目描述：【XX】總投資約

13

億元，坐落于

XX4A

景區(qū)腳下，占地

235畝、總建筑面積約

15

萬(wàn)平方米。為政府重點(diǎn)旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，擁一線長(zhǎng)江和名山、天堂山、雙桂山絕佳風(fēng)光，近享三峽首個(gè)豪華游輪母港，長(zhǎng)江二橋。深厚的歷史人文基礎(chǔ)，集休閑、娛樂(lè)、餐飲、住宿、購(gòu)物于一體的全方位配套服務(wù)，將幫助向目的地游升級(jí)，成為豐都旅游業(yè)的一張嶄新名片！XX

由過(guò)境游XX；項(xiàng)目描述：【XX】項(xiàng)目位于

XX——未來(lái)城市核心區(qū)域、政務(wù)文化中心、商貿(mào)金融中心、科教體育中心。東鄰

XX，西靠

XX；北接城市動(dòng)步welcome精品公園。

項(xiàng)目占地

124

畝，總建筑面積約

24

萬(wàn)方，

容積率僅

2.3（其中洋房為

1.0），