第三章物業(yè)的承接查驗(yàn)本章內(nèi)容：1.物業(yè)的竣工驗(yàn)收與承接查驗(yàn)2.新建物業(yè)承接查驗(yàn)3.物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)4.物業(yè)管理工作的移交第三章物業(yè)的承接查驗(yàn)本章內(nèi)容：第1節(jié)物業(yè)的竣工驗(yàn)收與承接查驗(yàn)一、物業(yè)竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收指建設(shè)工程項(xiàng)目竣工后開發(fā)建設(shè)單位會(huì)同設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備供應(yīng)單位及工程質(zhì)量監(jiān)督部門，對(duì)該項(xiàng)目是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及建筑施工和設(shè)備安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)，取得竣工合格資料、數(shù)據(jù)和憑證的活動(dòng)。應(yīng)該指出的是，竣工驗(yàn)收是建立在分階段驗(yàn)收的基礎(chǔ)之上，前面已經(jīng)完成驗(yàn)收的工程項(xiàng)目一般在竣工驗(yàn)收時(shí)就不再重新驗(yàn)收。第1節(jié)物業(yè)的竣工驗(yàn)收與承接查驗(yàn)一、物業(yè)竣工驗(yàn)收二、物業(yè)的承接查驗(yàn)（一）基本定義指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，進(jìn)行以物業(yè)的主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，同時(shí)接受圖紙、說明文件等物業(yè)資料，從而著手實(shí)施物業(yè)管理。物業(yè)的承接驗(yàn)收是開展物業(yè)管理必不可少的重要環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作和前提條件，也是物業(yè)管理工作真正開始的首要環(huán)節(jié)，做好這一工作具有重要意義。二、物業(yè)的承接查驗(yàn)（二）物業(yè)承接驗(yàn)收的作用（1）明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。通過接管驗(yàn)收和簽訂前期物業(yè)管理合同，實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各自的權(quán)利和義務(wù)。（2）確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的權(quán)利。能進(jìn)一步促使開發(fā)企業(yè)或施工企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè)，減少日后管理中的問題和成本，同時(shí)更能保證物業(yè)質(zhì)量，充分維護(hù)業(yè)主的權(quán)利。（3）為日后管理創(chuàng)造條件。一是可以保證工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少投入使用后的維修和養(yǎng)護(hù)計(jì)劃；二是根據(jù)接管中的物業(yè)技術(shù)資料，可以摸清物業(yè)的性能和特點(diǎn)，計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理，發(fā)揮物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)。（二）物業(yè)承接驗(yàn)收的作用（1）明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系三、承接驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別1.驗(yàn)收的目的不同竣工驗(yàn)收是為了檢驗(yàn)房屋工程是否達(dá)到設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求；承接驗(yàn)收是針對(duì)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再檢驗(yàn)。2．移交對(duì)象不同竣工驗(yàn)收是施工單位向建設(shè)單位或房地產(chǎn)開發(fā)商移交物業(yè)；接管驗(yàn)收是建設(shè)單位或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)。3．驗(yàn)收條件不同竣工驗(yàn)收的條件是施工完畢，設(shè)備已安裝調(diào)試；承接查驗(yàn)是在竣工驗(yàn)收合格，設(shè)備應(yīng)完全能投入使用，房屋編號(hào)已得到認(rèn)可和備案后進(jìn)行。三、承接驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別1.驗(yàn)收的目的不同4．驗(yàn)收性質(zhì)不同竣工驗(yàn)收是政府行為，具有強(qiáng)制性。由政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)，組成綜合驗(yàn)收小組，對(duì)施工質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)和質(zhì)量評(píng)定；承接查驗(yàn)是企業(yè)行為，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)委托合同，從確保物業(yè)日后使用與維修的角度出發(fā)，對(duì)接管物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收5．驗(yàn)收階段不同竣工驗(yàn)收合格后，由施工單位向開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位辦理物業(yè)的交付手續(xù)，標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用；接管驗(yàn)收是在竣上驗(yàn)收之后進(jìn)行的再驗(yàn)收，接管驗(yàn)收一旦完成，即由開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)的交付手續(xù)，標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)入使用階段。4．驗(yàn)收性質(zhì)不同第2節(jié)新建物業(yè)承接查驗(yàn)一、物業(yè)接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備（一）人員準(zhǔn)備物業(yè)的承接查驗(yàn)是一項(xiàng)技術(shù)難度高、專業(yè)性強(qiáng)、對(duì)日后的管理有較大影響的專業(yè)技術(shù)性工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗(yàn)前就應(yīng)根據(jù)承接物業(yè)的類型、特點(diǎn)，與建設(shè)單位組成聯(lián)合小組，各自確定相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參加。(1)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理部牽頭，組織辦公室、工程部、公司策劃部有關(guān)人員參加。(2)指定負(fù)責(zé)人，最好是由本項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人擔(dān)任。第2節(jié)新建物業(yè)承接查驗(yàn)一、物業(yè)接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備（二）計(jì)劃準(zhǔn)備物業(yè)服務(wù)企業(yè)制訂承接查驗(yàn)實(shí)施方案，能夠讓承接查驗(yàn)工作按步驟有計(jì)劃地實(shí)施。（1）與建設(shè)單位確定承接查驗(yàn)的日期、進(jìn)度安排；（2）要求建設(shè)單位在承接查驗(yàn)之前提供移交物業(yè)詳細(xì)清單、建筑圖紙、相關(guān)單項(xiàng)或綜合驗(yàn)收證明材料；（3）派出技術(shù)人員到物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)了解情況，為承接查驗(yàn)做好準(zhǔn)備工作。（二）計(jì)劃準(zhǔn)備（三）資料準(zhǔn)備在物業(yè)的承接查驗(yàn)中。應(yīng)做必要的查驗(yàn)記錄。在正式開展承接查驗(yàn)工作之前，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況做好資料準(zhǔn)備工作，制訂查驗(yàn)工作流程和記錄表格。（1）工作流程一般有《物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程》、《物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容及方法》、《承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理流程》等；（2）承接查驗(yàn)的常用記錄表格有《工作聯(lián)絡(luò)登記表》、《物業(yè)承接查驗(yàn)記錄表》、《物業(yè)工程質(zhì)量問題統(tǒng)計(jì)表》等。（四）工具準(zhǔn)備（三）資料準(zhǔn)備二、新建物業(yè)接管驗(yàn)收的程序二、新建物業(yè)接管驗(yàn)收的程序三、物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容與方式（一）主要內(nèi)容（1）物業(yè)資料在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)接收查驗(yàn)下列資料：①竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；②設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；③物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；④物業(yè)管理所必需的其他資料三、物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容與方式（2）物業(yè)共用部位物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)對(duì)物業(yè)共用部位進(jìn)行查驗(yàn)，主要內(nèi)容包括：①主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面；②共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗；③公共衛(wèi)生間、陽臺(tái)；④公共走廊、樓道及其扶手、護(hù)欄等（2）物業(yè)共用部位（3）共用設(shè)備設(shè)施物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備種類繁多，各種物業(yè)配置的設(shè)備不盡相同。共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容有：低壓配電設(shè)施，柴油發(fā)電機(jī)組，電氣照明，插座裝置，防雷與接地，給水排水，電梯，消防水系統(tǒng)，通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，排煙送風(fēng)系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)，采暖和空調(diào)等。（3）共用設(shè)備設(shè)施（4）園林綠化工程園林綠化分為園林植物和園林建筑。物業(yè)的園林植物一般有花卉、樹木、草坪、綠(花)籬、花壇等。園林建筑主要有小品、花架、園廊等。這些均是園林綠化的查驗(yàn)內(nèi)容（5）其他公共配套設(shè)施物業(yè)其他公共配套設(shè)施查驗(yàn)的主要內(nèi)容有：物業(yè)大門、值班崗?fù)?、圍墻、道路、廣場(chǎng)、社區(qū)活動(dòng)中心（會(huì)所）、停車場(chǎng)（庫、棚）、游泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、物業(yè)標(biāo)識(shí)、垃圾屋及中轉(zhuǎn)站、休閑娛樂設(shè)施、信報(bào)箱等。（4）園林綠化工程（二）物業(yè)查驗(yàn)方式物業(yè)管理的承接查驗(yàn)主要以核對(duì)的方式進(jìn)行，在現(xiàn)場(chǎng)檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可采用觀感查驗(yàn)、使用查驗(yàn)、檢測(cè)查驗(yàn)和試驗(yàn)查驗(yàn)等具體方法進(jìn)行檢查。（1）觀感查驗(yàn)觀感查驗(yàn)是對(duì)查驗(yàn)對(duì)象外觀的檢查。一般采取目視、觸摸等方法進(jìn)行。（2）使用查驗(yàn)使用查驗(yàn)是通過啟用設(shè)施或設(shè)備來直接檢驗(yàn)被查驗(yàn)對(duì)象的安裝質(zhì)量和使用功能，以直觀地了解其符合性、舒適性和安全性等。（二）物業(yè)查驗(yàn)方式（3）檢測(cè)查驗(yàn)檢測(cè)查驗(yàn)通過運(yùn)用儀器、儀表、工具等對(duì)檢測(cè)對(duì)象進(jìn)行測(cè)量，以檢測(cè)其是否符合質(zhì)量要求。（4）試驗(yàn)查驗(yàn)試驗(yàn)查驗(yàn)通過必要的試驗(yàn)方法（如通水、閉水試驗(yàn)）測(cè)試相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能。（3）檢測(cè)查驗(yàn)四、物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)P961、主體結(jié)構(gòu)地基沉降不得超過規(guī)定要求的變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)開裂或毗鄰房的損壞；外墻不得滲水。2、外墻

3、屋面與樓地面各類屋面必須符合國(guó)家建設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。排水暢通，無積水，不滲漏。地面的面層和基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓，整體平整，沒有裂縫、起砂等現(xiàn)象。衛(wèi)生間、陽臺(tái)、廚房的地面相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不允許倒流水。四、物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)P961、主體結(jié)構(gòu)4、裝修鋼木門窗均應(yīng)安裝平正牢固，開關(guān)靈活；進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖安裝牢固；門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固；油漆色彩一致，不脫皮。5、電氣線路應(yīng)安裝平整、牢固、順直，過墻有導(dǎo)管，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞結(jié)和綁接。照明器具等支架必須牢固，部件齊全，接觸良好。電梯能準(zhǔn)確、正常運(yùn)轉(zhuǎn)，噪聲震動(dòng)不得超過規(guī)定，紀(jì)錄、圖紙資料齊全。4、裝修6、水、衛(wèi)、消防、采暖。管道應(yīng)安裝牢固，控制部件起閉靈活，無滴、漏、跑、冒現(xiàn)象。衛(wèi)生間、廚房間排水管應(yīng)分設(shè)，出戶管長(zhǎng)不超過8米，并不可使用陶管、塑料管。消防設(shè)施應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，并有消防部門檢驗(yàn)合格證。采暖設(shè)備有專門檢驗(yàn)合格證。各種儀表、儀器安裝符合規(guī)定，運(yùn)轉(zhuǎn)準(zhǔn)確正常。7、附屬工程及其他如室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高，管道坡度、管位必須符合規(guī)定要求。另外還包括場(chǎng)地清除、臨時(shí)設(shè)施與過渡房拆除清理、臨時(shí)設(shè)施與過渡房拆除清理完畢，相應(yīng)市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施應(yīng)達(dá)到質(zhì)量要求。6、水、衛(wèi)、消防、采暖。驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)中涉及的相關(guān)規(guī)范（12）：《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50007-2002）《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50010-2002）《木結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（GB50206-2002）《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50207-2002）《屋面工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（GB50207-2002）《電器裝置工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》（GBJ232-1982）《低壓電器裝置規(guī)程》《采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》（GBJ242-1982）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2006）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045-1995）《建筑給排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（GB50242-2002）《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50014-2006）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)中涉及的相關(guān)規(guī)范（12）：五、承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)問題處理（一）出現(xiàn)問題的原因①設(shè)計(jì)方案不合理或違反規(guī)范造成的設(shè)計(jì)缺陷；②施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料；③驗(yàn)收檢查不細(xì)、把關(guān)不嚴(yán)；④建設(shè)單位管理不善；⑤氣候、環(huán)境、自然災(zāi)害等其他原因。（二）處理程序（1）收集整理存在問題①收集所有的《物業(yè)查驗(yàn)記錄表》；②對(duì)《物業(yè)查驗(yàn)記錄表》內(nèi)容進(jìn)行分類整理，將承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題登記造表；③將整理好的工程質(zhì)量問題提交給建設(shè)單位確認(rèn)，并辦理確認(rèn)手續(xù)。五、承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)問題處理（一）出現(xiàn)問題的原因（2）處理方法工程質(zhì)量問題整理出來之后，由建設(shè)單位提出處理方法。在實(shí)際工作過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提出質(zhì)量問題的同時(shí)，還可以提出相應(yīng)的整改意見，便于建設(shè)單位進(jìn)行針對(duì)性整改。從發(fā)生原因和處理責(zé)任看，工程質(zhì)量問題可分為兩類：第一類是由施工單位引起的質(zhì)量問題。若質(zhì)量問題在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)或發(fā)生，按建設(shè)部《建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定，應(yīng)由建設(shè)單位督促施工單位負(fù)責(zé)。第二類是由于規(guī)劃、設(shè)計(jì)考慮不周而造成的功能不足、使用不便、運(yùn)行管理不經(jīng)濟(jì)等問題。這類問題應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)作出修改設(shè)計(jì)，改造或增補(bǔ)相應(yīng)設(shè)施。（2）處理方法（3）跟蹤驗(yàn)證為使物業(yè)工程質(zhì)量問題得到及時(shí)圓滿地解決，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要做好跟蹤查驗(yàn)工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)安排專業(yè)技術(shù)人員分別負(fù)責(zé)不同專業(yè)的工程質(zhì)量問題，在整改實(shí)施的過程中進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟蹤，對(duì)整改完工的項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，辦理查驗(yàn)手續(xù)。對(duì)整改不合要求的工程項(xiàng)目則應(yīng)繼續(xù)督促建設(shè)單位處理。（3）跟蹤驗(yàn)證第3節(jié)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)一、準(zhǔn)備工作（一）符合承接查驗(yàn)條件在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)生更迭時(shí)，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在下列條件均滿足的情況下實(shí)施承接查驗(yàn)：(1)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)與原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)完全解除了物業(yè)服務(wù)合同；(2)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)同新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同第3節(jié)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)一、準(zhǔn)備工作（二）成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組在簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同之后，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)即應(yīng)組織力量成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組，了解物業(yè)的基本情況，并著手制訂承接查驗(yàn)方案。查驗(yàn)小組成員要求具有較強(qiáng)的工作經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)能力，專業(yè)性強(qiáng)。小組成員人數(shù)可根據(jù)接管物業(yè)的規(guī)模而定。（三）準(zhǔn)備資料和工具物業(yè)的承接查驗(yàn)驗(yàn)收小組應(yīng)提前與業(yè)主委員會(huì)及原物業(yè)服務(wù)企業(yè)接觸，洽談移交的有關(guān)事項(xiàng)，商定移交的程序和步驟，明確移交單位應(yīng)準(zhǔn)備的各類表格、工具和物品等。（二）成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組二、原有物業(yè)的承接查驗(yàn)程序

二、原有物業(yè)的承接查驗(yàn)程序三、物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容（一）物業(yè)資料情況物業(yè)資料情況除承接查驗(yàn)新建物業(yè)的相關(guān)資料外，還要對(duì)原管理機(jī)構(gòu)在管理過程中產(chǎn)生的重要質(zhì)量記錄進(jìn)行檢查。

三、物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀

(1)建筑結(jié)構(gòu)及裝飾裝修工程的狀況；(2)供配電、給水排水、消防、電梯、空調(diào)等機(jī)電設(shè)施設(shè)備；(3)保安監(jiān)控、對(duì)講門禁設(shè)施；(4)清潔衛(wèi)生設(shè)施；(5)綠化及設(shè)施；(6)停車場(chǎng)、門崗、道閘設(shè)施；(7)室外道路、雨污水井等排水設(shè)施；(8)公共活動(dòng)場(chǎng)所及娛樂設(shè)施；(9)其他需了解查驗(yàn)的設(shè)施、設(shè)備。

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀（三）各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況，項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況主要包括：①物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)、水電費(fèi)、其他有償服務(wù)費(fèi)的收取和支出；②維修資金的收取、使用和結(jié)存；③各類押金、欠收款項(xiàng)、待付費(fèi)用等賬務(wù)情況。（四）其他內(nèi)容(1)物業(yè)管理用房；(2)產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料；(3)與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電的合同、協(xié)議等。（三）各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況，項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況第4節(jié)物業(yè)管理工作的移交一、新建物業(yè)的移交（一）移交資料移交的物業(yè)資料包括：產(chǎn)權(quán)資料，竣工驗(yàn)收資料，設(shè)計(jì)、施工資料，機(jī)電設(shè)備資料，物業(yè)保修和物業(yè)使用說明資料，業(yè)主資料。（二）移交對(duì)象移交的對(duì)象包括：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)清單（如房屋建筑清單、共用設(shè)施設(shè)備清單、園林綠化工程清單、公共配套設(shè)施清單等）。建設(shè)單位應(yīng)按照有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理用房。

第4節(jié)物業(yè)管理工作的移交一、新建物業(yè)的移交二、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)管理工作的移交（一）移交雙方物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)管理工作的移交包括：原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)向業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交；業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交。前者的移交方為該物業(yè)的原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，承接方為業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位；后者的移交方為．業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位，承接方為新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。二、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)管理工作的移交（二）移交內(nèi)容1物業(yè)資料(1)物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗(yàn)收資料、施工設(shè)計(jì)資料、機(jī)電設(shè)備資料等。(2)業(yè)主資料包括：①業(yè)主人住資料，包括人住通知書、人住登記表、身份證復(fù)印件、相片；②房屋裝修資料，包括裝修申請(qǐng)表、裝修驗(yàn)收表、裝修圖紙、消防審批、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、違章記錄等。(3)管理資料包括各類值班記錄、設(shè)備維修記錄、水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告等各類服務(wù)質(zhì)量的原始記錄。（二）移交內(nèi)容(4)財(cái)務(wù)資料包括固定資產(chǎn)清單、收支賬目表、債權(quán)債務(wù)移交清單、水電抄表記錄及費(fèi)用代收代繳明細(xì)表、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳明細(xì)表、維修資金使用審批資料及記錄、其他需移交的各類憑證表格清單。(5)合同協(xié)議書指對(duì)內(nèi)對(duì)外簽訂的合同、協(xié)議原件。(6)人事檔案資料指雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案、培訓(xùn)、考試記錄等。(7)其他需要移交的資料。

(4)財(cái)務(wù)資料2物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備管理工作的交接

(1)房屋建筑工程共用部位及共用設(shè)施設(shè)備包括消防、電梯、空調(diào)、給水排水、供配電等機(jī)電設(shè)備及附屬配件，共用部位的門窗，各類設(shè)備房、管道井、公共門窗的鑰匙等。2物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備管理工作的交接（2）共用配套設(shè)施包括環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施（垃圾桶、箱、車等）、綠化設(shè)施、公共秩序與消防安全的管理設(shè)施（值班室、崗?fù)?、監(jiān)控設(shè)施、車輛道閘、消防配件等）、文娛活動(dòng)設(shè)施（會(huì)所、游泳池、各類球場(chǎng)等）。（3）物業(yè)管理用房包括辦公用房、活動(dòng)室、員工宿舍、食堂（包括設(shè)施）、倉(cāng)庫等。停車場(chǎng)、會(huì)所等需要經(jīng)營(yíng)許可證和資質(zhì)的，移交單位應(yīng)協(xié)助辦理變更手續(xù)。

（2）共用配套設(shè)施3人、財(cái)、物的移交或交接

（1）人員在進(jìn)行物業(yè)管理移交時(shí)，有可能會(huì)有原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在本項(xiàng)目任職人員的移交或交接，承接物業(yè)的管理企業(yè)應(yīng)與移交方進(jìn)行友好協(xié)商，雙方達(dá)成共識(shí)。3人、財(cái)、物的移交或交接（2）財(cái)務(wù)移交雙方應(yīng)做好賬務(wù)清結(jié)、資產(chǎn)盤點(diǎn)等相關(guān)移交準(zhǔn)備工作。移交的主要內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、維修資金、業(yè)主各類押金、停車費(fèi)、欠收款項(xiàng)、代收代繳的水電費(fèi)、應(yīng)付款項(xiàng)、債務(wù)等。（3）物資財(cái)產(chǎn)物資財(cái)產(chǎn)包括建設(shè)單位提供和以物業(yè)服務(wù)費(fèi)購(gòu)置的物資財(cái)產(chǎn)等，主要有辦公設(shè)備、交通工具、通信器材、維修設(shè)備工具、備品備件、衛(wèi)生及綠化養(yǎng)護(hù)工具、物業(yè)管理軟件、財(cái)務(wù)軟件等。（2）財(cái)務(wù)（三）辦理交接手續(xù)交接手續(xù)涉及：建設(shè)單位、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、行業(yè)主管部門、新進(jìn)入物業(yè)服務(wù)企業(yè)等。注意事項(xiàng)：（1）對(duì)物業(yè)的使用現(xiàn)狀真實(shí)客觀作出評(píng)價(jià)；（2）各類管理資產(chǎn)和各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)辦理移交，對(duì)未結(jié)清費(fèi)用（如業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)）應(yīng)明確收取、支付方式；（3）確認(rèn)原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出或留下的人員名單；（4）提出遺留問題的處理方案。（三）辦理交接手續(xù)（四）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)移交應(yīng)注意的事項(xiàng)（1）明確交接主體和次序。（2）各項(xiàng)費(fèi)用和資產(chǎn)的移交、共用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管、承接時(shí)的物業(yè)管理運(yùn)作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，承接單位應(yīng)盡量分析全面，考慮周全，以利于交接和今后工作的開展。（四）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)移交應(yīng)注意的事項(xiàng)（3）如承接的部分物業(yè)項(xiàng)目還在保修期內(nèi)，承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議，明確具體的保修項(xiàng)目、負(fù)責(zé)保修的單位及聯(lián)絡(luò)方式、保修方面遺留問題的處理情況，并在必要時(shí)提供原施工或采購(gòu)合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。（4）在物業(yè)管理移交工作中，對(duì)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備存在的問題不易全部發(fā)現(xiàn)，難免存在遺漏，因此在簽訂移交協(xié)議或辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)應(yīng)注意做出相關(guān)安排，便于在后續(xù)工作中能妥善解決發(fā)現(xiàn)的問題。（3）如承接的部分物業(yè)項(xiàng)目還在保修期內(nèi)，承接單位應(yīng)與建設(shè)單位復(fù)習(xí)思考題：

1、簡(jiǎn)述物業(yè)承接查驗(yàn)的概念2、物業(yè)承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作包括哪些內(nèi)容？3、簡(jiǎn)述物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容與方式4、如何處理新建物業(yè)承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)的問題？5、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的物業(yè)查驗(yàn)內(nèi)容包括哪些？6、新建物業(yè)管理工作移交的內(nèi)容是什么？7、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)移交工作的內(nèi)容及應(yīng)注意的事項(xiàng)？8、新建物業(yè)承接查驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)。復(fù)習(xí)思考題：第三章物業(yè)的承接查驗(yàn)本章內(nèi)容：1.物業(yè)的竣工驗(yàn)收與承接查驗(yàn)2.新建物業(yè)承接查驗(yàn)3.物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)4.物業(yè)管理工作的移交第三章物業(yè)的承接查驗(yàn)本章內(nèi)容：第1節(jié)物業(yè)的竣工驗(yàn)收與承接查驗(yàn)一、物業(yè)竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收指建設(shè)工程項(xiàng)目竣工后開發(fā)建設(shè)單位會(huì)同設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備供應(yīng)單位及工程質(zhì)量監(jiān)督部門，對(duì)該項(xiàng)目是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及建筑施工和設(shè)備安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)，取得竣工合格資料、數(shù)據(jù)和憑證的活動(dòng)。應(yīng)該指出的是，竣工驗(yàn)收是建立在分階段驗(yàn)收的基礎(chǔ)之上，前面已經(jīng)完成驗(yàn)收的工程項(xiàng)目一般在竣工驗(yàn)收時(shí)就不再重新驗(yàn)收。第1節(jié)物業(yè)的竣工驗(yàn)收與承接查驗(yàn)一、物業(yè)竣工驗(yàn)收二、物業(yè)的承接查驗(yàn)（一）基本定義指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，進(jìn)行以物業(yè)的主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，同時(shí)接受圖紙、說明文件等物業(yè)資料，從而著手實(shí)施物業(yè)管理。物業(yè)的承接驗(yàn)收是開展物業(yè)管理必不可少的重要環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作和前提條件，也是物業(yè)管理工作真正開始的首要環(huán)節(jié)，做好這一工作具有重要意義。二、物業(yè)的承接查驗(yàn)（二）物業(yè)承接驗(yàn)收的作用（1）明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。通過接管驗(yàn)收和簽訂前期物業(yè)管理合同，實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各自的權(quán)利和義務(wù)。（2）確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的權(quán)利。能進(jìn)一步促使開發(fā)企業(yè)或施工企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè)，減少日后管理中的問題和成本，同時(shí)更能保證物業(yè)質(zhì)量，充分維護(hù)業(yè)主的權(quán)利。（3）為日后管理創(chuàng)造條件。一是可以保證工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少投入使用后的維修和養(yǎng)護(hù)計(jì)劃；二是根據(jù)接管中的物業(yè)技術(shù)資料，可以摸清物業(yè)的性能和特點(diǎn)，計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理，發(fā)揮物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)。（二）物業(yè)承接驗(yàn)收的作用（1）明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系三、承接驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別1.驗(yàn)收的目的不同竣工驗(yàn)收是為了檢驗(yàn)房屋工程是否達(dá)到設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求；承接驗(yàn)收是針對(duì)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再檢驗(yàn)。2．移交對(duì)象不同竣工驗(yàn)收是施工單位向建設(shè)單位或房地產(chǎn)開發(fā)商移交物業(yè)；接管驗(yàn)收是建設(shè)單位或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)。3．驗(yàn)收條件不同竣工驗(yàn)收的條件是施工完畢，設(shè)備已安裝調(diào)試；承接查驗(yàn)是在竣工驗(yàn)收合格，設(shè)備應(yīng)完全能投入使用，房屋編號(hào)已得到認(rèn)可和備案后進(jìn)行。三、承接驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別1.驗(yàn)收的目的不同4．驗(yàn)收性質(zhì)不同竣工驗(yàn)收是政府行為，具有強(qiáng)制性。由政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)，組成綜合驗(yàn)收小組，對(duì)施工質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)和質(zhì)量評(píng)定；承接查驗(yàn)是企業(yè)行為，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)委托合同，從確保物業(yè)日后使用與維修的角度出發(fā)，對(duì)接管物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收5．驗(yàn)收階段不同竣工驗(yàn)收合格后，由施工單位向開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位辦理物業(yè)的交付手續(xù)，標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用；接管驗(yàn)收是在竣上驗(yàn)收之后進(jìn)行的再驗(yàn)收，接管驗(yàn)收一旦完成，即由開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)的交付手續(xù)，標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)入使用階段。4．驗(yàn)收性質(zhì)不同第2節(jié)新建物業(yè)承接查驗(yàn)一、物業(yè)接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備（一）人員準(zhǔn)備物業(yè)的承接查驗(yàn)是一項(xiàng)技術(shù)難度高、專業(yè)性強(qiáng)、對(duì)日后的管理有較大影響的專業(yè)技術(shù)性工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗(yàn)前就應(yīng)根據(jù)承接物業(yè)的類型、特點(diǎn)，與建設(shè)單位組成聯(lián)合小組，各自確定相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參加。(1)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理部牽頭，組織辦公室、工程部、公司策劃部有關(guān)人員參加。(2)指定負(fù)責(zé)人，最好是由本項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人擔(dān)任。第2節(jié)新建物業(yè)承接查驗(yàn)一、物業(yè)接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備（二）計(jì)劃準(zhǔn)備物業(yè)服務(wù)企業(yè)制訂承接查驗(yàn)實(shí)施方案，能夠讓承接查驗(yàn)工作按步驟有計(jì)劃地實(shí)施。（1）與建設(shè)單位確定承接查驗(yàn)的日期、進(jìn)度安排；（2）要求建設(shè)單位在承接查驗(yàn)之前提供移交物業(yè)詳細(xì)清單、建筑圖紙、相關(guān)單項(xiàng)或綜合驗(yàn)收證明材料；（3）派出技術(shù)人員到物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)了解情況，為承接查驗(yàn)做好準(zhǔn)備工作。（二）計(jì)劃準(zhǔn)備（三）資料準(zhǔn)備在物業(yè)的承接查驗(yàn)中。應(yīng)做必要的查驗(yàn)記錄。在正式開展承接查驗(yàn)工作之前，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況做好資料準(zhǔn)備工作，制訂查驗(yàn)工作流程和記錄表格。（1）工作流程一般有《物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程》、《物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容及方法》、《承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理流程》等；（2）承接查驗(yàn)的常用記錄表格有《工作聯(lián)絡(luò)登記表》、《物業(yè)承接查驗(yàn)記錄表》、《物業(yè)工程質(zhì)量問題統(tǒng)計(jì)表》等。（四）工具準(zhǔn)備（三）資料準(zhǔn)備二、新建物業(yè)接管驗(yàn)收的程序二、新建物業(yè)接管驗(yàn)收的程序三、物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容與方式（一）主要內(nèi)容（1）物業(yè)資料在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)接收查驗(yàn)下列資料：①竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；②設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；③物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；④物業(yè)管理所必需的其他資料三、物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容與方式（2）物業(yè)共用部位物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)對(duì)物業(yè)共用部位進(jìn)行查驗(yàn)，主要內(nèi)容包括：①主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面；②共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗；③公共衛(wèi)生間、陽臺(tái)；④公共走廊、樓道及其扶手、護(hù)欄等（2）物業(yè)共用部位（3）共用設(shè)備設(shè)施物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備種類繁多，各種物業(yè)配置的設(shè)備不盡相同。共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容有：低壓配電設(shè)施，柴油發(fā)電機(jī)組，電氣照明，插座裝置，防雷與接地，給水排水，電梯，消防水系統(tǒng)，通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，排煙送風(fēng)系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)，采暖和空調(diào)等。（3）共用設(shè)備設(shè)施（4）園林綠化工程園林綠化分為園林植物和園林建筑。物業(yè)的園林植物一般有花卉、樹木、草坪、綠(花)籬、花壇等。園林建筑主要有小品、花架、園廊等。這些均是園林綠化的查驗(yàn)內(nèi)容（5）其他公共配套設(shè)施物業(yè)其他公共配套設(shè)施查驗(yàn)的主要內(nèi)容有：物業(yè)大門、值班崗?fù)?、圍墻、道路、廣場(chǎng)、社區(qū)活動(dòng)中心（會(huì)所）、停車場(chǎng)（庫、棚）、游泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、物業(yè)標(biāo)識(shí)、垃圾屋及中轉(zhuǎn)站、休閑娛樂設(shè)施、信報(bào)箱等。（4）園林綠化工程（二）物業(yè)查驗(yàn)方式物業(yè)管理的承接查驗(yàn)主要以核對(duì)的方式進(jìn)行，在現(xiàn)場(chǎng)檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可采用觀感查驗(yàn)、使用查驗(yàn)、檢測(cè)查驗(yàn)和試驗(yàn)查驗(yàn)等具體方法進(jìn)行檢查。（1）觀感查驗(yàn)觀感查驗(yàn)是對(duì)查驗(yàn)對(duì)象外觀的檢查。一般采取目視、觸摸等方法進(jìn)行。（2）使用查驗(yàn)使用查驗(yàn)是通過啟用設(shè)施或設(shè)備來直接檢驗(yàn)被查驗(yàn)對(duì)象的安裝質(zhì)量和使用功能，以直觀地了解其符合性、舒適性和安全性等。（二）物業(yè)查驗(yàn)方式（3）檢測(cè)查驗(yàn)檢測(cè)查驗(yàn)通過運(yùn)用儀器、儀表、工具等對(duì)檢測(cè)對(duì)象進(jìn)行測(cè)量，以檢測(cè)其是否符合質(zhì)量要求。（4）試驗(yàn)查驗(yàn)試驗(yàn)查驗(yàn)通過必要的試驗(yàn)方法（如通水、閉水試驗(yàn)）測(cè)試相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能。（3）檢測(cè)查驗(yàn)四、物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)P961、主體結(jié)構(gòu)地基沉降不得超過規(guī)定要求的變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)開裂或毗鄰房的損壞；外墻不得滲水。2、外墻

3、屋面與樓地面各類屋面必須符合國(guó)家建設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。排水暢通，無積水，不滲漏。地面的面層和基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓，整體平整，沒有裂縫、起砂等現(xiàn)象。衛(wèi)生間、陽臺(tái)、廚房的地面相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不允許倒流水。四、物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)P961、主體結(jié)構(gòu)4、裝修鋼木門窗均應(yīng)安裝平正牢固，開關(guān)靈活；進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖安裝牢固；門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固；油漆色彩一致，不脫皮。5、電氣線路應(yīng)安裝平整、牢固、順直，過墻有導(dǎo)管，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞結(jié)和綁接。照明器具等支架必須牢固，部件齊全，接觸良好。電梯能準(zhǔn)確、正常運(yùn)轉(zhuǎn)，噪聲震動(dòng)不得超過規(guī)定，紀(jì)錄、圖紙資料齊全。4、裝修6、水、衛(wèi)、消防、采暖。管道應(yīng)安裝牢固，控制部件起閉靈活，無滴、漏、跑、冒現(xiàn)象。衛(wèi)生間、廚房間排水管應(yīng)分設(shè)，出戶管長(zhǎng)不超過8米，并不可使用陶管、塑料管。消防設(shè)施應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，并有消防部門檢驗(yàn)合格證。采暖設(shè)備有專門檢驗(yàn)合格證。各種儀表、儀器安裝符合規(guī)定，運(yùn)轉(zhuǎn)準(zhǔn)確正常。7、附屬工程及其他如室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高，管道坡度、管位必須符合規(guī)定要求。另外還包括場(chǎng)地清除、臨時(shí)設(shè)施與過渡房拆除清理、臨時(shí)設(shè)施與過渡房拆除清理完畢，相應(yīng)市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施應(yīng)達(dá)到質(zhì)量要求。6、水、衛(wèi)、消防、采暖。驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)中涉及的相關(guān)規(guī)范（12）：《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50007-2002）《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50010-2002）《木結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（GB50206-2002）《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50207-2002）《屋面工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（GB50207-2002）《電器裝置工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》（GBJ232-1982）《低壓電器裝置規(guī)程》《采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》（GBJ242-1982）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2006）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045-1995）《建筑給排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（GB50242-2002）《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50014-2006）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)中涉及的相關(guān)規(guī)范（12）：五、承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)問題處理（一）出現(xiàn)問題的原因①設(shè)計(jì)方案不合理或違反規(guī)范造成的設(shè)計(jì)缺陷；②施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料；③驗(yàn)收檢查不細(xì)、把關(guān)不嚴(yán)；④建設(shè)單位管理不善；⑤氣候、環(huán)境、自然災(zāi)害等其他原因。（二）處理程序（1）收集整理存在問題①收集所有的《物業(yè)查驗(yàn)記錄表》；②對(duì)《物業(yè)查驗(yàn)記錄表》內(nèi)容進(jìn)行分類整理，將承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題登記造表；③將整理好的工程質(zhì)量問題提交給建設(shè)單位確認(rèn)，并辦理確認(rèn)手續(xù)。五、承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)問題處理（一）出現(xiàn)問題的原因（2）處理方法工程質(zhì)量問題整理出來之后，由建設(shè)單位提出處理方法。在實(shí)際工作過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提出質(zhì)量問題的同時(shí)，還可以提出相應(yīng)的整改意見，便于建設(shè)單位進(jìn)行針對(duì)性整改。從發(fā)生原因和處理責(zé)任看，工程質(zhì)量問題可分為兩類：第一類是由施工單位引起的質(zhì)量問題。若質(zhì)量問題在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)或發(fā)生，按建設(shè)部《建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定，應(yīng)由建設(shè)單位督促施工單位負(fù)責(zé)。第二類是由于規(guī)劃、設(shè)計(jì)考慮不周而造成的功能不足、使用不便、運(yùn)行管理不經(jīng)濟(jì)等問題。這類問題應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)作出修改設(shè)計(jì)，改造或增補(bǔ)相應(yīng)設(shè)施。（2）處理方法（3）跟蹤驗(yàn)證為使物業(yè)工程質(zhì)量問題得到及時(shí)圓滿地解決，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要做好跟蹤查驗(yàn)工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)安排專業(yè)技術(shù)人員分別負(fù)責(zé)不同專業(yè)的工程質(zhì)量問題，在整改實(shí)施的過程中進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟蹤，對(duì)整改完工的項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，辦理查驗(yàn)手續(xù)。對(duì)整改不合要求的工程項(xiàng)目則應(yīng)繼續(xù)督促建設(shè)單位處理。（3）跟蹤驗(yàn)證第3節(jié)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)一、準(zhǔn)備工作（一）符合承接查驗(yàn)條件在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)生更迭時(shí)，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在下列條件均滿足的情況下實(shí)施承接查驗(yàn)：(1)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)與原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)完全解除了物業(yè)服務(wù)合同；(2)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)同新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同第3節(jié)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)一、準(zhǔn)備工作（二）成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組在簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同之后，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)即應(yīng)組織力量成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組，了解物業(yè)的基本情況，并著手制訂承接查驗(yàn)方案。查驗(yàn)小組成員要求具有較強(qiáng)的工作經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)能力，專業(yè)性強(qiáng)。小組成員人數(shù)可根據(jù)接管物業(yè)的規(guī)模而定。（三）準(zhǔn)備資料和工具物業(yè)的承接查驗(yàn)驗(yàn)收小組應(yīng)提前與業(yè)主委員會(huì)及原物業(yè)服務(wù)企業(yè)接觸，洽談移交的有關(guān)事項(xiàng)，商定移交的程序和步驟，明確移交單位應(yīng)準(zhǔn)備的各類表格、工具和物品等。（二）成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組二、原有物業(yè)的承接查驗(yàn)程序

二、原有物業(yè)的承接查驗(yàn)程序三、物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容（一）物業(yè)資料情況物業(yè)資料情況除承接查驗(yàn)新建物業(yè)的相關(guān)資料外，還要對(duì)原管理機(jī)構(gòu)在管理過程中產(chǎn)生的重要質(zhì)量記錄進(jìn)行檢查。

三、物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀

(1)建筑結(jié)構(gòu)及裝飾裝修工程的狀況；(2)供配電、給水排水、消防、電梯、空調(diào)等機(jī)電設(shè)施設(shè)備；(3)保安監(jiān)控、對(duì)講門禁設(shè)施；(4)清潔衛(wèi)生設(shè)施；(5)綠化及設(shè)施；(6)停車場(chǎng)、門崗、道閘設(shè)施；(7)室外道路、雨污水井等排水設(shè)施；(8)公共活動(dòng)場(chǎng)所及娛樂設(shè)施；(9)其他需了解查驗(yàn)的設(shè)施、設(shè)備。

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀（三）各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況，項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況主要包括：①物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)、水電費(fèi)、其他有償服務(wù)費(fèi)的收取和支出；②維修資金的收取、使用和結(jié)存；③各類押金、欠收款項(xiàng)、待付費(fèi)用等賬務(wù)情況。（四）其他內(nèi)容(1)物業(yè)管理用房；(2)產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料；(3)與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電的合同、協(xié)議等。（三）各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況，項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況第4節(jié)物業(yè)管理工作的移交一、新建物業(yè)的移交（一）移交資料移交的物業(yè)資料包括：產(chǎn)權(quán)資料，竣工驗(yàn)收資料，設(shè)計(jì)、施工資料，機(jī)電設(shè)備資料，物業(yè)保修和物業(yè)使用說明資料，業(yè)主資料。（二）移交對(duì)象移交的對(duì)象包括：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)清單（如房屋建筑清單、共用設(shè)施設(shè)備清單、園林綠化工程清單、公共配套設(shè)施清單等）。建設(shè)單位應(yīng)按照有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理用房。

第4節(jié)物業(yè)管理工作的移交一、新建物業(yè)的移交二、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)管理工作的移交（一）移交雙方物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)管理工作的移交包括：原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)向業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交；業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交。前者的移交方為該物業(yè)的原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，承接方為業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位；后者的移交方為．業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位，承接方為新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。二、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)管理工作的移交（二）移交內(nèi)容1物業(yè)資料(1)物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗(yàn)收資料、施工設(shè)計(jì)資料、機(jī)電設(shè)備資料等。(2)業(yè)主資料包括：①業(yè)主人住資料，包括人住通知書、人住登記表、身份證復(fù)印件、相片；②房屋裝修資料，包括裝修申請(qǐng)表、裝修驗(yàn)收表、裝修圖紙、消防審批、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、違章記錄等。(3)管理資料包括各類值班記錄、設(shè)備維修記錄、水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告等各類服務(wù)質(zhì)量的原始記錄。（二）移交內(nèi)容(4