試論開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任的免除

摘要：近幾年，受疫情影響，越來(lái)越多的商品房按揭貸款用戶無(wú)法按期償還銀行貸款、斷供頻發(fā)，開(kāi)發(fā)商被迫承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任。目前斷供案中法院判決開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任的比例高，開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任重。但在“開(kāi)發(fā)商依約履行建設(shè)、交付、辦證等各項(xiàng)義務(wù)”、“案涉房屋因?yàn)殂y行或買受人的原因抵押權(quán)未設(shè)立”的情況下，再判令由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任，明顯有違“開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任制度”設(shè)立的初衷，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言明顯不公。本文通過(guò)山東省各地市人民法院的裁判觀點(diǎn)，探討開(kāi)發(fā)商在自身無(wú)過(guò)錯(cuò)的情況下如何免除其階段性擔(dān)保責(zé)任，以期對(duì)該類案件的解決及開(kāi)發(fā)商的日常運(yùn)營(yíng)管理提供些許借鑒。

目錄

一、開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任概述

二、法院判令開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任的情形

三、法院免除開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任的情形

四、開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)意見(jiàn)和建議

一、開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任概述

在貸款買房過(guò)程中，貸款銀行為買受人提供借款用于支付購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商為買受人的借款提供擔(dān)保。開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任是為了督促其及時(shí)履行施工義務(wù)、按時(shí)保質(zhì)保量交付商品房，所以開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任具有“階段性”特征。實(shí)踐中，有關(guān)于開(kāi)發(fā)商“階段性擔(dān)保期限”的約定有以下幾種情形：

1.自買受人辦理完畢抵押登記手續(xù)并取得他項(xiàng)權(quán)證之日起[注1]；

2.自買受人辦理完畢抵押登記手續(xù)并取得他項(xiàng)權(quán)證之日起兩年；

3.自買受人辦理完畢預(yù)抵押登記手續(xù)之日起等。

開(kāi)發(fā)商通過(guò)選擇合作銀行、與合作銀行進(jìn)行談判從而獲得不同的擔(dān)保期限，近年來(lái)隨著斷供案的頻發(fā)，開(kāi)發(fā)商愈加認(rèn)識(shí)到縮短擔(dān)保期限的重要性，所以現(xiàn)在就新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商在與銀行談判時(shí)多爭(zhēng)取將擔(dān)保期限縮短到“自買受人辦理完畢預(yù)抵押登記手續(xù)之日起”。

在合同約定的擔(dān)保期間內(nèi)，如銀行發(fā)現(xiàn)買受人逾期償還銀行貸款，會(huì)通過(guò)“發(fā)函要求開(kāi)發(fā)商墊付或者直接從開(kāi)發(fā)商保證金賬戶中進(jìn)行劃扣”等方式要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任，代償買受人欠付的銀行貸款（包括本金、利息、罰息、違約金等）；如開(kāi)發(fā)商拒絕代償?shù)?，銀行多會(huì)訴諸法院。除此之外，如買受人逾期時(shí)間較長(zhǎng)、違約情形較重，銀行還可能要求開(kāi)發(fā)商一次性償還買受人剩余未還的全部貸款本金。但是，買受人是因?yàn)橘Y金出現(xiàn)問(wèn)題才會(huì)斷供，屆時(shí)買受人的債權(quán)人肯定不止一個(gè)，案涉房屋多半存在其他查封，在這種情況下如果開(kāi)發(fā)商在銀行的要求下一次性代償了所有貸款本金，而案涉房屋又被另案查封導(dǎo)致無(wú)法收回的，屆時(shí)開(kāi)發(fā)商恐陷入“錢房?jī)煽铡钡木车亍?/p>

二、法院判令開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任的情形

目前法院對(duì)于開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任的認(rèn)定比較嚴(yán)苛，一般情況下，只要買受人的逾期還貸行為發(fā)生在保證期間的，法院多會(huì)判令開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任：有學(xué)者在2021年3月通過(guò)北大法寶檢索到195篇案例中有96.41%都判令開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任，只有3.59%不要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任[注2]，這其中固然不乏事實(shí)清楚的開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的情形，但是也存在“案涉房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收并交付給買受人使用、開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將辦證資料交付不動(dòng)產(chǎn)登記中心、案涉房屋已經(jīng)具備辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的條件但因買受人或銀行原因沒(méi)有辦理抵押登記、產(chǎn)權(quán)登記”導(dǎo)致合同約定的擔(dān)保條件不能解除，開(kāi)發(fā)商被迫承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的情況。對(duì)于符合借款/抵押合同約定的情形，法院判令開(kāi)發(fā)商按約承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任無(wú)可厚非，開(kāi)發(fā)商也可以在承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任后再向買受人進(jìn)行追償或收回案涉房屋、要求買受人支付違約金等。但是，如果在開(kāi)發(fā)商沒(méi)有過(guò)錯(cuò)且已經(jīng)積極履行完畢各項(xiàng)義務(wù)、因買受人或者銀行的原因?qū)е卤ＷC期間屆滿條件無(wú)法成就的情況下要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)明顯不夠公平。

對(duì)于這種情況，判令開(kāi)發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的裁判觀點(diǎn)非常簡(jiǎn)單：“開(kāi)發(fā)商（擔(dān)保人）為買受人（借款人）提供階段性連帶責(zé)任擔(dān)保，涉案房產(chǎn)尚未辦理建筑物所有權(quán)首次登記，也未辦理正式抵押登記，故擔(dān)保人的擔(dān)保責(zé)任不能免除[注3]”。但此種裁判觀點(diǎn)過(guò)于嚴(yán)苛，也沒(méi)有從“開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任制度設(shè)立初衷”的角度去看待這一問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任制度的設(shè)計(jì)本就是為了督促開(kāi)發(fā)商及時(shí)履行施工義務(wù)、按時(shí)保質(zhì)保量交付商品房，法院不應(yīng)無(wú)視“開(kāi)發(fā)商及時(shí)履行了施工義務(wù)、按約交付了房屋并將辦證資料提交房屋登記部門（或辦證后督促銀行辦理抵押登記）”的客觀事實(shí)，僅以“沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)登記、抵押登記”的結(jié)果就認(rèn)定開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任。而且即便案涉房屋已經(jīng)辦理預(yù)抵押登記，也不能使銀行據(jù)此享有抵押權(quán)[注4]，最高院認(rèn)為“預(yù)告登記是待房屋建成交付借款人后銀行就該房屋設(shè)立抵押權(quán)的一種預(yù)先的排他性保全。如果房屋建成后的產(chǎn)權(quán)未登記至借款人名下，則抵押權(quán)設(shè)立登記無(wú)法完成，銀行不能對(duì)該預(yù)售商品房行使抵押權(quán)”，因此預(yù)抵押登記的辦理并不能成為開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任免除的事由。

代表性案例：山東省威海市中級(jí)人民法院(2021)魯10民終595號(hào)、山東省德州市中級(jí)人民法院(2017)魯14民終1252號(hào)、山東省平陰縣人民法院(2021)魯0124民初1669號(hào)、山東省濟(jì)南市市中區(qū)人民法院(2021)魯0103民初1918號(hào)、(2019)魯0103民初10250號(hào)、山東省濟(jì)南市歷下區(qū)人民法院(2020)魯0102民初14242號(hào)、(2019)魯0102民初9336號(hào)、山東省濟(jì)南市槐蔭區(qū)人民法院(2020)魯0104民初6670號(hào)、山東省濟(jì)南市長(zhǎng)清區(qū)人民法院(2020)魯0113民初2099號(hào)等。

三、法院免除開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任的情形

(一)產(chǎn)權(quán)登記已辦理、抵押登記未辦理

在房地產(chǎn)抵押登記辦理中，一般是產(chǎn)權(quán)登記辦理后抵押登記才能辦理（又或者兩者同時(shí)辦理），一定程度上產(chǎn)權(quán)登記是抵押登記辦理的前置條件，所以在訴訟中銀行多以“開(kāi)發(fā)商未辦理產(chǎn)權(quán)登記”作為抵押登記未辦理的阻卻事由，進(jìn)而推定開(kāi)發(fā)商本身具有過(guò)錯(cuò)，法院也就不能免除開(kāi)發(fā)商的階段性擔(dān)保責(zé)任。但在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)辦理完畢產(chǎn)權(quán)登記并通知了買受人、貸款銀行，案涉房屋因貸款銀行或買受人的原因未辦理抵押登記的情況下，即便開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保的解除條件未成就（如約定的保證期間為“自買受人辦理完畢抵押登記手續(xù)并取得他項(xiàng)權(quán)證之日起”的），法院多數(shù)情況下也會(huì)基于階段性擔(dān)保責(zé)任制度設(shè)計(jì)的初衷而判定開(kāi)發(fā)商不再承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

對(duì)此，代表性裁判觀點(diǎn)為：“買受人是辦理抵押登記的主要義務(wù)人，其應(yīng)當(dāng)主動(dòng)到有關(guān)部門辦理抵押物登記；貸款銀行作為權(quán)利人也應(yīng)當(dāng)積極行使自身權(quán)利，在借款人（買受人）違約不辦理抵押登記的情形下，應(yīng)采取適當(dāng)方式行使權(quán)利，

通過(guò)促成抵押權(quán)的設(shè)立來(lái)保障自身債權(quán)[注5]；開(kāi)發(fā)商所負(fù)擔(dān)的是階段性擔(dān)保責(zé)任，在完成抵押登記手續(xù)后其擔(dān)保責(zé)任即可免除，開(kāi)發(fā)商已轉(zhuǎn)交了房屋產(chǎn)權(quán)證書，對(duì)抵押登記手續(xù)未能辦理沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，買受人在上述期間內(nèi)沒(méi)有逾期還款情形，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保的保證責(zé)任免除條件成就[注6]”。

代表性案例：山東省泰安市中級(jí)人民法院(2021)魯01民終2856號(hào)、(2020)魯09民終2494號(hào)、(2017)魯09民終947號(hào)民事判決書、山東省濟(jì)南市中級(jí)人民法院(2021)魯01民終2856號(hào)、(2016)魯01民終2943號(hào)民事判決書。

(二)

因買受人的原因未辦理產(chǎn)權(quán)登記和抵押登記

目前有裁判觀點(diǎn)認(rèn)為“開(kāi)發(fā)商依法建設(shè)并交付買受人案涉房屋，協(xié)助完成案涉房屋的辦證義務(wù)（如交付案涉房屋的辦證資料）后，案涉房屋因?yàn)橘I受人的原因未辦理產(chǎn)權(quán)登記和抵押登記，從實(shí)體權(quán)利義務(wù)平衡以及商品房預(yù)售制度穩(wěn)定發(fā)展出發(fā)，有理由認(rèn)為貸款銀行擁有抵押權(quán)[注7]，開(kāi)發(fā)商不再承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任”。代表性案例：山東省青島市中級(jí)人民法院(2020)魯02民終13835號(hào)、(2020)魯02民終3835號(hào)、(2020)魯02民終2997號(hào)民事判決書。

在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)為買受人辦理完畢產(chǎn)權(quán)登記的情況下，如果因?yàn)橘I受人的原因?qū)е碌盅旱怯浳崔k理的，法院認(rèn)定開(kāi)發(fā)商的階段性擔(dān)保責(zé)任解除尚有比較充分的依據(jù)；如果開(kāi)發(fā)商尚未為買受人辦理完畢產(chǎn)權(quán)登記，開(kāi)發(fā)商要舉證證明自己已經(jīng)履行完畢合同約定的辦證義務(wù)，開(kāi)發(fā)商的階段性擔(dān)保責(zé)任應(yīng)當(dāng)予以免除就相對(duì)比較困難。此種情況下，開(kāi)發(fā)商需要舉證證明諸如案涉房產(chǎn)當(dāng)?shù)胤抗芫植粍?dòng)產(chǎn)登記服務(wù)指南、房產(chǎn)證辦理需提交的資料，以此說(shuō)明新建商品房轉(zhuǎn)移登記所需材料及辦理流程，證明開(kāi)發(fā)商已經(jīng)按照辦理流程辦理完畢約定的辦證義務(wù)。同時(shí)，還要證明開(kāi)發(fā)商已經(jīng)通知買受人案涉房屋已經(jīng)具備辦理產(chǎn)權(quán)登記的條件。在實(shí)踐中，很多開(kāi)發(fā)商是聘用第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)辦理產(chǎn)權(quán)登記，如果聘請(qǐng)的第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)工作流程不規(guī)范，沒(méi)有留存通知買受人辦理產(chǎn)權(quán)登記的證據(jù)，開(kāi)發(fā)商在涉訴的過(guò)程中無(wú)法提供其已經(jīng)通知買受人辦理產(chǎn)權(quán)登記的證據(jù)，往往會(huì)讓開(kāi)發(fā)商陷入被動(dòng)。即便開(kāi)發(fā)商已經(jīng)及時(shí)提交了辦證所需資料，因?yàn)榉抗芫肿鳛檎块T，很多時(shí)候也不會(huì)為開(kāi)發(fā)商出具諸如“收件回執(zhí)”之類能夠證明開(kāi)發(fā)商已經(jīng)按約履行完畢辦證義務(wù)的證據(jù)。以上兩種情況一旦結(jié)合，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)敗訴，法院還是會(huì)判令開(kāi)發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，如山東省新泰市人民法院（2021）魯0982民初7206號(hào)民事判決書。

四、開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)意見(jiàn)和建議

(一)

及時(shí)通知符合辦證條件的買受人辦理產(chǎn)權(quán)登記（小證）并留存書面證據(jù)

在房屋符合辦證條件后，開(kāi)發(fā)商和/或開(kāi)發(fā)商委托的代辦證公司應(yīng)及時(shí)向買受人郵寄書面辦證通知，按照《商品房買賣合同》的約定履行通知義務(wù)（如有），限期要求買受人辦理雙證并留存相關(guān)證據(jù)：

1.辦證通知至少應(yīng)載明買受人姓名、身份證號(hào)、房號(hào)、要求買受人于哪一具體日期之前辦理雙證（附辦證資料清單）、未及時(shí)辦理的不利法律后果，并注明辦證聯(lián)系人的姓名、聯(lián)系電話及辦公地址，最后載明《通知函》的作出日期。

2.辦證通知寄件單據(jù)備注欄應(yīng)載明“______（房號(hào)）辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書及抵押登記的通知(限于X年X月X日前辦理)”，同時(shí)寄件單據(jù)應(yīng)載明郵寄日期(須寫明具體的年月日)。

3.辦證通知原件至少應(yīng)制作兩份，一份郵寄給買受人，另一份作為備份件自留。如由代辦證公司郵寄辦證通知，則應(yīng)保存好辦證通知備份件及寄件單據(jù)的原件，同時(shí)開(kāi)發(fā)商應(yīng)及時(shí)督促代辦證公司將上述發(fā)給所有買受人的證據(jù)原件交給開(kāi)發(fā)商專門保管人員。如由開(kāi)發(fā)商郵寄辦證通知，則開(kāi)發(fā)商應(yīng)自行保存好辦證通知備份件及寄件單據(jù)的原件。

(二)

在房屋符合辦理抵押條件后，書面通知貸款銀行條件已經(jīng)滿足，告知其可辦理抵押登記

開(kāi)發(fā)商可在書面通知買受人辦證的同時(shí)書面通知銀行相關(guān)房屋已經(jīng)滿足辦理抵押登記的條件，督促銀行及時(shí)辦理抵押登記。通知至少應(yīng)載明買受人姓名、身份證號(hào)、房號(hào)等內(nèi)容，通知寄件單據(jù)備注欄應(yīng)載明“______（房號(hào)）辦理抵押登記的通知(限于X年X月X日前辦理)”，同時(shí)寄件單據(jù)應(yīng)載明郵寄日期(須寫明具體的年月日)。抵押通知的證據(jù)保存基本同辦證通知，不同之處在于若銀行回函，則須注意保存好銀行回函的原件并及時(shí)制作掃描件以備不時(shí)之需。

(三)

辦證資料的提交或退回均應(yīng)留存相應(yīng)的證據(jù)（如回執(zhí)）

1.辦證資料的提交：開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)商委托的代辦機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)辦證材料提交給不動(dòng)產(chǎn)登記部門的日期、提交了哪些辦證材料做好書面的工作記錄，并在提交前將辦證材料進(jìn)行掃描或復(fù)印以便存檔。辦證資料提交不動(dòng)產(chǎn)登記中心后，應(yīng)及時(shí)向不動(dòng)產(chǎn)登記中心索要回執(zhí)并注意留存。開(kāi)發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)對(duì)代辦機(jī)構(gòu)上述義務(wù)的履行進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)辦證進(jìn)度予以跟進(jìn)，及時(shí)詢問(wèn)代辦證公司雙證是否已經(jīng)辦理。

2.辦證資料的退回：如不動(dòng)產(chǎn)登記部門因辦證材料不全等原因退回辦證材料（代辦證公司應(yīng)及時(shí)通知開(kāi)發(fā)商辦證材料的退回時(shí)間及退回原因），開(kāi)發(fā)商相關(guān)人員應(yīng)對(duì)此高度重視，特別注意退回原因是否是系房屋被查封、拍賣等按揭購(gòu)房買受人之違約行為導(dǎo)致，以便開(kāi)發(fā)商能夠提前做好提起解除購(gòu)房合同之訴、收回房屋的準(zhǔn)備，達(dá)到主動(dòng)化解風(fēng)險(xiǎn)、避免重大損失的風(fēng)控效果。

(四)

與銀行爭(zhēng)取將擔(dān)保期限縮短到預(yù)抵押登記，簽署購(gòu)房合同的同時(shí)為買受人辦理預(yù)抵押，謹(jǐn)慎為銀行出具各項(xiàng)承諾

在與銀行、買受人簽署的擔(dān)保合同中，建議將開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保期限縮短到辦理完畢“預(yù)抵押登記”，以減輕開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任。在商品房銷售中及時(shí)為買受人辦理預(yù)抵押登記，建議與銀行協(xié)商在辦理按揭貸款時(shí)一并辦理預(yù)抵押登記。同時(shí)，避免再直接為銀行出具對(duì)開(kāi)發(fā)商極為不利、甚至有可能推翻擔(dān)保合同約定加重開(kāi)發(fā)商擔(dān)保責(zé)任的單方承諾函類文書，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部合規(guī)管理、印章管理。

(五)

完善與代辦機(jī)構(gòu)的服務(wù)合同，加強(qiáng)對(duì)代辦機(jī)構(gòu)的工作監(jiān)管

如開(kāi)發(fā)商委托代辦機(jī)構(gòu)辦理產(chǎn)權(quán)登記的，建議將第（一）、（二）、（三）條內(nèi)容明確寫入開(kāi)發(fā)商與代辦證公司即將簽訂或續(xù)簽的服務(wù)合同中（如雙方已簽訂服務(wù)合同，則可以以補(bǔ)充協(xié)議方式對(duì)前述義務(wù)進(jìn)行增補(bǔ)），在服務(wù)合同中明確約定與此義務(wù)相對(duì)應(yīng)的違約責(zé)任，加強(qiáng)對(duì)代辦機(jī)構(gòu)的工作監(jiān)管，建立工作臺(tái)賬，按月督辦各項(xiàng)工作進(jìn)展，按照合同約定及代辦機(jī)構(gòu)的違約情況罰扣違約金，督促辦證機(jī)構(gòu)及時(shí)、全面履行各項(xiàng)辦證義務(wù)。

(六)

合理延長(zhǎng)商品房買賣合同約定的辦證期限

開(kāi)發(fā)商在制定《商品房買賣合同》版本時(shí)：（1）對(duì)于交付時(shí)間的約定，要充分結(jié)合自己的施工進(jìn)度，在實(shí)際可交付的基礎(chǔ)上往后適當(dāng)延期約定交付時(shí)間，并約定提前交付的情況不構(gòu)成違約；（2）對(duì)于辦證時(shí)間的約定，也要適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行延長(zhǎng)，并將開(kāi)發(fā)商的辦證義務(wù)確定為“出賣人將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案”。

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注釋及參考文獻(xiàn)：

[1]參見(jiàn)陳大山在《河北企業(yè)》上發(fā)表的《開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任實(shí)證研究》，2021年第9期，142-144頁(yè)。

[2]