建設(shè)項目

可行性研究報告編制實務(wù)項目：由一組有起止時間的、相互協(xié)調(diào)的受控活動所組成的特定過程，該構(gòu)成要達到符合規(guī)定要求的目標，包括時間、費用和資源的約束條件。一、北京市建設(shè)項目投資審批的報告種類二、北京市政府投資主要領(lǐng)域和方向三、政府投資方式四、建設(shè)項目性質(zhì)和類別五、建設(shè)項目可研報告編制準備工作六、建設(shè)項目可研報告編制七、應(yīng)注意的問題一、北京市建設(shè)項目投資

審批的報告種類項目建議書項目可行性研究報告項目建議書（代可行性研究報告）項目初步設(shè)計及概算報告項目實施方案項目申請報告項目資金申請報告項目建議書固定資產(chǎn)投資主體：政府許可方式：審批作用：項目立項許可申請主要內(nèi)容：項目實現(xiàn)功能與目標及必要性；項目建設(shè)內(nèi)容及必要性；項目建設(shè)規(guī)模及必要性；項目投資內(nèi)容及投資量；項目實施基本方案。項目可行性研究報告固定資產(chǎn)投資主體：政府許可方式：審批作用：立項許可內(nèi)容的可行性研究主要內(nèi)容：實現(xiàn)項目預(yù)期目標的可行性；項目建設(shè)條件的可行性；項目建設(shè)工程技術(shù)的可行性；項目建設(shè)實施方案的可行性；項目運行的可行性。項目建議書（代可行性研究報告）固定資產(chǎn)投資主體：政府許可方式：審批作用：項目立項＋可行性研究許可申請主要內(nèi)容：項目建議書主要內(nèi)容

＋可行性研究報告主要內(nèi)容項目初步設(shè)計及概算報告固定資產(chǎn)投資主體：政府許可方式：審批作用：依可研批復(fù)的項目建設(shè)初步設(shè)計主要內(nèi)容：項目建設(shè)具體內(nèi)容及規(guī)模；項目建設(shè)具體技術(shù)方案；項目建設(shè)采用規(guī)范、標準；項目建設(shè)投資概算。項目實施方案固定資產(chǎn)投資主體：政府許可方式：審批作用：項目立項＋可研＋初設(shè)許可申請主要內(nèi)容：項目建議書主要內(nèi)容

＋可行性研究報告主要內(nèi)容＋初步設(shè)計及概算主要內(nèi)容項目申請報告固定資產(chǎn)投資主體：企業(yè)許可方式：核準或備案作用：立項許可申請

申請前應(yīng)完成企業(yè)認可的可行性研究論證主要內(nèi)容：見國家發(fā)改委2007年發(fā)布

《項目申請報告通用文本》。項目資金申請報告出資主體：政府申請主體：企業(yè)或非企業(yè)項目建設(shè)單位作用：立項許可項目的資金補助主要內(nèi)容：申請依據(jù)；申請理由及用途；申請資金補助方式及數(shù)額；項目資金補助后的預(yù)期效果。二、北京市政府投資

主要領(lǐng)域和方向

國務(wù)院投資體制改革的決定（國發(fā)[2004]20號）改革的目標：

改革政府對企業(yè)投資的管理制度

合理界定政府投資職能進一步拓寬項目融資渠道培育規(guī)范的投資中介服務(wù)組織健全投資宏觀調(diào)控體系加快投資領(lǐng)域的立法進程加強投資監(jiān)管

關(guān)于印發(fā)北京市發(fā)展和改革委員會

政府投資管理暫行規(guī)定的通知

(京發(fā)改[2004]2423號)

市級政權(quán)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施項目環(huán)保、資源及能源再生利用與開發(fā)教育、文化、衛(wèi)生、體育、社會福利等社會公益事業(yè)項目高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化推進、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整重要作用產(chǎn)業(yè)項目政府確定的其他項目三、政府投資方式通過土地公開交易市場取得開發(fā)權(quán)的企業(yè)投資項目備案類企業(yè)核準類企業(yè)政府直接投資或資本金注入項目自有用地新征占用地12建設(shè)項目類型直接投資

政府辦無直接經(jīng)濟效益非經(jīng)營性項目資本金注入

政府辦有一定直接經(jīng)濟效益但預(yù)期效益不足彌補投資成本的準經(jīng)營性項目企業(yè)辦有直接經(jīng)濟效益政策扶持發(fā)展產(chǎn)業(yè)項目投資補助

區(qū)縣公益性和基礎(chǔ)設(shè)施項目貼息

企業(yè)辦有直接經(jīng)濟效益政策扶持發(fā)展產(chǎn)業(yè)項目政府投資方式：四、建設(shè)項目性質(zhì)和類別新建或購置（新增功能、新增規(guī)模）改建（改變功能、不增規(guī)模）擴建（不變功能、增加規(guī)模）改擴建（改變功能、增加規(guī)模）翻建（不變功能、不增規(guī)模）建設(shè)項目性質(zhì)：經(jīng)營性

項目以盈利為目的，以收益最大化為目標。非經(jīng)營性（公益性）

項目不以盈利為目的，以提供公共服務(wù)和產(chǎn)品為己任。項目運營類型：一般工業(yè)項目機械工業(yè)石油化工紡織、輕工業(yè)航空、航天電子工業(yè)船舶工業(yè)交通運輸核工業(yè)等建設(shè)項目行業(yè)類別：水利水電項目鐵路項目公路項目港口項目民航機場項目城市軌道交通項目城市基礎(chǔ)設(shè)施（市政）項目建設(shè)項目行業(yè)類別：公共建筑項目農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項目種植業(yè)項目畜牧養(yǎng)殖及畜產(chǎn)品加工項目其他行業(yè)

房地產(chǎn)（土地一級開發(fā)、二級開發(fā)）建設(shè)項目行業(yè)類別：五、建設(shè)項目可研報告編制準備工作取得項目建議書批復(fù)明確可行性研究范圍與內(nèi)容清楚項目建設(shè)期主要工作基本落實相關(guān)行政許可事項基本落實相關(guān)市政配套條件具備相關(guān)工程技術(shù)資料（一）取得項目建議書批復(fù)功效費用時間投資功能內(nèi)容規(guī)模時限目標項目建議書批復(fù)基本內(nèi)容（二）明確可行性研究范圍與內(nèi)容建設(shè)期運行期終止期項目生命周期示意圖財務(wù)評價投資估算（三）清楚項目建設(shè)期主要工作啟動階段：解決項目立項的必要性問題，取得立項批準。前期階段：解決項目可行性問題，開展工程設(shè)計，辦理土地、規(guī)劃、環(huán)保、交通、消防、人防、園林等相關(guān)行政審批手續(xù)，取得施工許可證。實施階段：項目工程建設(shè)。收尾階段：竣工驗收，工程結(jié)算，項目決算，資料存檔，辦理房產(chǎn)等。實施階段前期階段收尾階段啟動階段項目開工項目竣工項目結(jié)束項目立項可研階段建設(shè)期1.建設(shè)用地（四）基本落實相關(guān)行政許可事項自有建設(shè)用地《國有土地使用權(quán)證》新征地《建設(shè)用地批準書》建設(shè)用地土地出讓合同建設(shè)用地使用政府許可批文土地管理部門的土地預(yù)審意見2.規(guī)劃許可事項（四）基本落實相關(guān)行政許可事項

建筑工程、市政工程《規(guī)劃意見書》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

或規(guī)劃部門有關(guān)項目行政審批文函3.環(huán)境保護行政許可事項（四）基本落實相關(guān)行政許可事項《建設(shè)項目環(huán)境影響報告書》批復(fù)（重大環(huán)境影響）《建設(shè)項目環(huán)境影響報告表》批復(fù)（輕度環(huán)境影響）《建設(shè)項目環(huán)境影響登記表》批復(fù)（影響很小不需評價）或環(huán)保部門有關(guān)項目行政審批文函

參見《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》水務(wù)部門：取水、排水許可意見；人防部門：人防建設(shè)意見；文物部門：文?？刂频貛ЫㄔO(shè)審查意見；地震部門：地震安全性評價審定及設(shè)防要求；交通部門：交通影響評價審查意見；其他有關(guān)部門：視項目需要而辦理。4.其它部門（四）基本落實相關(guān)行政許可事項供水：供水點位置、供水量；供電：電力公司供電方案；供熱：供熱接口位置、供熱能力；燃氣：燃氣供氣接口位置、供氣量；排水：雨污水排放位置；電信：通信接入位置；有線電視：有線電視接入位置；道路：道路接口位置；其他條件：視項目需要落實。（五）基本落實相關(guān)市政配套條件項目地水文、地質(zhì)資料；項目地礦產(chǎn)資源分部資料；項目地氣象資料；環(huán)境影響評價資料；即有地下設(shè)施資料；項目地周邊敏感設(shè)施資料等。（六）相關(guān)工程技術(shù)資料六、建設(shè)項目可研報告編制工程可行性研究（工可報告）經(jīng)濟可行性研究（經(jīng)濟分析報告）可行性研究主要涵蓋兩方面內(nèi)容：定量分析：國民經(jīng)濟分析、企業(yè)財務(wù)分析定性分析：效益分析（社會）應(yīng)有適應(yīng)市場需要的明確商品和提供規(guī)模與提供商品規(guī)模相適應(yīng)的設(shè)施需求分析相關(guān)設(shè)施建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模與建設(shè)方案建設(shè)條件、法規(guī)、行政許可約束分析項目建設(shè)的資金需求內(nèi)容和數(shù)額項目建設(shè)投資與運營的財務(wù)分析項目多方案比選報告編制要點：1.應(yīng)有適應(yīng)市場需要的明確商品和提供規(guī)模商（產(chǎn)）品名稱、規(guī)格、性能；相關(guān)區(qū)域?qū)ι蹋óa(chǎn)）品的市場供需現(xiàn)狀；對同類商（產(chǎn)）品在建項目調(diào)查；對市場未來供需狀況及缺口分析；在同類商（產(chǎn)）品中的市場競爭力分析；相關(guān)市場風險預(yù)判；確定合理的生產(chǎn)規(guī)模等。市場分析采用數(shù)據(jù)來源：國家或地方發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)（統(tǒng)計年鑒）；行業(yè)協(xié)會發(fā)布的各類統(tǒng)計數(shù)據(jù)；權(quán)威機構(gòu)發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)；直接購買行業(yè)或?qū)I(yè)研究機構(gòu)的研究成果；委托中介調(diào)查機構(gòu)出具調(diào)查報告等。2.與提供商品規(guī)模相適應(yīng)的設(shè)施需求分析與生產(chǎn)規(guī)模相適應(yīng)的總體工藝設(shè)計；與總體工藝相匹配的生產(chǎn)設(shè)施需求分析；與生產(chǎn)規(guī)模相適應(yīng)的營銷體系設(shè)施需求分析；與生產(chǎn)規(guī)模相適應(yīng)的物流保障設(shè)施需求分析；對企業(yè)現(xiàn)有設(shè)施存量資源可利用分析等。3.相關(guān)設(shè)施建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模與建設(shè)方案確定項目的新建建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模；確定現(xiàn)有資源的改造利用內(nèi)容和規(guī)模；制定項目的總體建設(shè)方案：建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模的總平面布局方案；工藝設(shè)備的選型、采購方案；配套保障設(shè)備的選型、采購方案；建設(shè)、節(jié)能環(huán)保措施、組織與管理等實施方案；進度計劃安排等。4.建設(shè)條件、法規(guī)、行政許可約束分析項目建設(shè)能源、資源保障條件分析；（水、電、氣、熱、排、路等條件）項目建設(shè)能源、資源保障方案；（接入路由、技術(shù)方案等）鼓勵或限制性政策、法規(guī)對項目建設(shè)的影響；相關(guān)行政審批許可辦理落實情況分析等。需求功能、產(chǎn)品建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、標準投資估算建設(shè)條件工程技術(shù)法規(guī)、政策項目投資估算構(gòu)成項目總投資流動資金（生產(chǎn)經(jīng)營性項目）建設(shè)投資動態(tài)部分建設(shè)期利息漲價預(yù)備費靜態(tài)部分工程建設(shè)其他費安裝工程費設(shè)備及工器具購置費建筑工程費基本預(yù)備費5.項目建設(shè)的資金需求內(nèi)容和數(shù)額依據(jù)建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模進行投資估算：1.土地費2.建筑安裝工程費3.工程建設(shè)其他費4.預(yù)備費5.建設(shè)期利息6.開辦費與鋪底流動資金（1）土地費估算土地費包含內(nèi)容征地費拆遷補償費地上物清理費相關(guān)管理費及土地稅費（1）土地費估算

土地費估算方法《北京市城市房屋拆遷管理辦法》

（北京市人民政府第87號令）《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》

（北京市人民政府第124號令）《關(guān)于北京市城市房屋拆遷補助費有關(guān)規(guī)定的通知》《北京市建設(shè)征地安置補償辦法》

（北京市人民政府第148號令）其他相關(guān)管理收（繳）費規(guī)定

建筑安裝工程費包含內(nèi)容地基處理工程及基礎(chǔ)工程建筑工程（結(jié)構(gòu)工程、裝飾裝修工程）裝備工程（工藝設(shè)備及安裝工程）設(shè)備工程（給排水、暖通、電氣、消防、弱電等）紅線內(nèi)室外工程（管線、綠化、道路等）大市政工程（供水、供電、供氣、供熱、道路等）

（2）建筑安裝工程費估算

建筑安裝工程費估算方法地基基礎(chǔ)參考類似工程造價估算指標和工程量估算結(jié)構(gòu)工程按結(jié)構(gòu)類型建筑面積結(jié)合估算指標裝備工程按設(shè)備清單、詢價和采購來源、方式估算設(shè)備工程可按類似工程建筑面積估算指標分項估算紅線內(nèi)室外工程可按具體內(nèi)容分項估算大市政工程可依據(jù)專項咨詢方案估算

（2）建筑安裝工程費估算

工程建設(shè)其他費包含內(nèi)容場地平整費（前期施工費）工程咨詢費（環(huán)評、可研、震評等）勘察、設(shè)計費及審查費招標代理費、招投標交易服務(wù)費工程監(jiān)理費竣工圖編制費建設(shè)單位管理費工程保險費等建筑節(jié)能及新墻體材料費（可返）散裝水泥費（可返）（3）工程建設(shè)其他費估算

工程建設(shè)其他費估算依據(jù)場地平整費一般依現(xiàn)場實際工程量估算工程勘察、工程設(shè)計費、竣工圖編制：計價格[2002]10號工程咨詢費（項目建議書、可研及評估）：

京價(房)[1999]487號、計價格[1999]1283號招投標代理服務(wù)費：計價格[2002]1980號、京價(收)字[2002]480號、發(fā)改辦價格[2003]857號施工及設(shè)備招投標交易服務(wù)費：京價（收）字[1999]042號工程勘察設(shè)計招投標交易服務(wù)費：京價（收）字[2003]196號工程監(jiān)理招投標交易服務(wù)費：京價（收）字[2003]195號（3）工程建設(shè)其他費估算

工程建設(shè)其他費估算依據(jù)工程監(jiān)理費：發(fā)改價格[2007]670號建設(shè)單位管理費：京財經(jīng)二[2003]305號環(huán)評咨詢收費：計價格[2002]125號施工人員意外傷害保險費：京建法[2004]243號施工圖審查費：市規(guī)發(fā)[2001]761號城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費：京計投資字[2002]1792號

京政函[1998]68號（適用于經(jīng)濟適用住房）交通影響評價費：市規(guī)發(fā)[2001]1001號（3）工程建設(shè)其他費估算

工程建設(shè)其他費估算依據(jù)人防易地建設(shè)費：計價格[2000]474號地震安全性評價費：京價（收）字[2002]361號房屋安全鑒定費：京價（收）字[2002]361號新型墻體專項基金：京建材[2000]0244號散裝水泥專項基金：京建材[2003]3號其他相關(guān)費用（3）工程建設(shè)其他費估算

預(yù)備費包含內(nèi)容基本預(yù)備費（靜態(tài)費用）漲價預(yù)備費（動態(tài)費用）（4）預(yù)備費估算

預(yù)備費估算方法基本預(yù)備費（建安工程費＋工程建設(shè)其他費）×費率漲價預(yù)備費建安工程費、建設(shè)期價格上漲指數(shù)（4）預(yù)備費估算第一步：用投資估算表編制資金使用計劃序號費用內(nèi)容估算額第一年第二年……一建安工程費*************1……********2……**********二工程建設(shè)其他費******1……******2……******合計****************結(jié)合項目進度安排（5）建設(shè)期利息估算第二步：依據(jù)資金使用計劃，編制融資計劃確定融資方式；估算融資額；融資起始時限，融資期限；還款資金來源。（5）建設(shè)期利息估算第1年第2年第3年啟動費用前期費用工程預(yù)付款工程進度款工程結(jié)算款質(zhì)量保證金第三步：依照融資方案，測算建設(shè)期利息。（5）建設(shè)期利息估算了解項目投產(chǎn)使用資金的環(huán)節(jié)；明確流動資金的用項和用量；確定各項資金最低使用周期；編制流動資金估算表。（6）流動資金估算投資估算表；資金來源與運用表；流動資金估算表；人、材、物費用估算表。（7）應(yīng)完成的基本估算表6.項目建設(shè)投資與運營的財務(wù)分析收入、營業(yè)稅估算；成本費用估算；利潤及分配估算；借款償還計劃估算；現(xiàn)金流量估算。經(jīng)營性項目財務(wù)分析基本估算表：6.項目建設(shè)投資與運營的財務(wù)分析財務(wù)分析基本估算編制基本流程：第1年收入、稅金長貸利息總成本費用利潤可還款額第2年收入、