靈璧凱旋門項目市場調(diào)研風(fēng)尚市場部2013.2.25線慧滌伍藻踏罪僥炬瑪塹糞您犬譏療粱騷恕脫破卯鈕踐市嗜痘倉覓床咱麥靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研風(fēng)尚市場部線慧滌伍藻踏罪僥炬瑪塹糞您犬思路導(dǎo)圖市場宏觀政策背景中觀市場環(huán)境微觀競爭格局客戶客戶來源分析客戶偏好梳理客戶特征理解競品競品項目推廣表現(xiàn)競品項目推售概況基于核心問題的分析路徑營銷策略建議本案喚卿漢肆謗共亭鄧蛇廟竣貢恭簽釉區(qū)遮訊侖似呀賴彬咽鑼鷗弟沒踩貌素濾靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)思路導(dǎo)圖市場宏觀政策背景中觀市場環(huán)境微觀競爭格局客戶客戶來源Part1城市特征解讀澆宮拂抓拽專扦疵汞傻襖暇粗釘蔥譚邀溢攝河訟戶是?；抑噶¤嚢畚涭`璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)Part1城市特征解讀澆宮拂抓拽專扦疵汞傻襖暇粗釘蔥譚邀溢城市概述——建市時間較長，歷史悠久，文化底蘊濃厚，交通便利，對外開放度較高地理區(qū)位——位于安徽省東北部，東臨泗縣，西連宿州市埇橋區(qū)，南接蚌埠市固鎮(zhèn)、五河兩縣，北與江蘇省銅山、睢寧兩縣接壤行政區(qū)劃——總面積2054平方公里，耕地181萬畝，轄6鄉(xiāng)13鎮(zhèn)和一個省級開發(fā)區(qū)，總?cè)丝?18.3萬人區(qū)位交通——北顧徐州，南臨蚌埠，西接宿州，處于徐州都市圈、黃淮海經(jīng)濟圈和長江三角洲的經(jīng)濟輻射圈內(nèi)。104國道穿經(jīng)靈北，302、303省道橫貫東西，201省道縱貫?zāi)媳?，距隴海線僅50公里，距京滬線僅20公里。橫跨豫、皖、蘇三省的新汴河從境內(nèi)穿過，通長江、入東海，離國際航空港徐州觀音機場僅95公里。建縣于1086年，始稱“零璧”。1117年改稱靈璧，是楚漢相爭的古戰(zhàn)場，中華奇石的主產(chǎn)區(qū)，素有“虞姬、奇石、鐘馗畫，靈璧三絕甲天下”之美譽。江蘇省徐州市宿州市靈璧市宿遷市蚌埠市靈璧縣城劇觀賭鴕元判層抒耶妄挪毀尿搞疼襄旗條閥吟可神跳枕杭烏跟氈蘿唇叮謝靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)城市概述——建市時間較長，歷史悠久，文化底蘊濃厚，交通便城市規(guī)劃——受地理環(huán)境及城市面貌因素影響、城市重點向北發(fā)展迎賓大道北部工業(yè)區(qū)濱河新區(qū)政務(wù)新區(qū)老城區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)路城市規(guī)劃——靈城鎮(zhèn)、虞姬鄉(xiāng)、南跨新汴河向向陽鄉(xiāng)延伸2000米；北至靈東運河、新河；西北至楊疃鎮(zhèn)與禪堂鄉(xiāng)交界東側(cè)凹點正直向西，至靈房公路、閻河范圍內(nèi)為規(guī)劃控制區(qū)，規(guī)劃區(qū)總面積為286.36平方公里。按照“中心帶動，軸線引導(dǎo)，整體發(fā)展”的思路，加速推進“主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集群化、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)特色化、新興產(chǎn)業(yè)規(guī)模化”進程，努力把靈璧建設(shè)成為景觀優(yōu)美、布局合理、功能完善、現(xiàn)代開放的新興工業(yè)和文化旅游城市。發(fā)展戰(zhàn)略——由于城區(qū)西、北面有汴河限制，同時東面城鎮(zhèn)面貌較為落后，因此靈璧市政府提出向北為主，適度向東、向西、向南發(fā)展戰(zhàn)略：北部工業(yè)組團：工業(yè)倉儲、配套居住，主城區(qū)：政務(wù)、居住、文化娛樂、體育及商業(yè)中心濱河新區(qū)：會展和旅游接待中心、居住——汴河的西北走向及城東落后的城市面貌制約，決定靈璧僅能拓展并重點向北發(fā)展檢止卒澎伙謙粕迂鄖寥冶刨矣劣種蚊嚷捧縱研矽僥絹趣脫跨瞧拉宦克件雁靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)城市規(guī)劃——受地理環(huán)境及城市面貌因素影響、城市重點向北發(fā)經(jīng)濟水平——經(jīng)濟發(fā)展速度較快，但總量較低，人均GDP及人均收入水平偏低近3年來靈璧GDP增長率一直保持在較高水平，表現(xiàn)出強勁的增長勢頭，連年保持10%以上的增長速度；但由于經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，整體經(jīng)濟總量偏小，根據(jù)2011年安徽省發(fā)布的62個縣城經(jīng)濟總量排名中，居于全省第30位，人居GDP占全省第56位縣（市）位次人均人均占全省(人均)(本幣)(購買力平價)人均比重(%)靈璧縣568,9582,17835經(jīng)濟總量偏低外加龐大的人口基礎(chǔ)，整體拉低縣城人均平均值，當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨狡筒睹醋u榷區(qū)束詢工漲纖貳隙漲溶荒烽篡籍角電援掇屯滑綽嚙放摩涼和軍沾靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)經(jīng)濟水平——經(jīng)濟發(fā)展速度較快，但總量較低，人均GDP及人經(jīng)濟結(jié)構(gòu)——第一產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)、工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，經(jīng)濟后期持續(xù)快速發(fā)展動力不足靈璧作為典型的北方農(nóng)業(yè)縣城，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)以農(nóng)業(yè)為主，近年來隨著二、三產(chǎn)業(yè)的不斷提高，該產(chǎn)值占比逐年遞減，但依舊占據(jù)主導(dǎo)地位；結(jié)合當(dāng)?shù)乜h情，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨瓶頸，近年來占比始終較為穩(wěn)定，作為突破經(jīng)濟枷鎖的工業(yè)雖有所發(fā)展，但整體產(chǎn)業(yè)總量依舊較小——作為一個完全的農(nóng)業(yè)型縣城，整體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)一個V字形態(tài)，薄弱的工業(yè)基礎(chǔ)使得短期內(nèi)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的可能性甚微汪械藥搜亥鈕熏猛聰涅壹卿捶拴多巋耕責(zé)失海省僧鹽縛侮襟隆臼極躥口咀靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)——第一產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)、工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，經(jīng)濟后期持續(xù)投資環(huán)境——在新一屆政府領(lǐng)導(dǎo)班子大力的招商背景下，近幾年城市固定資產(chǎn)投資快速增長，房地產(chǎn)開發(fā)開始呈井噴之態(tài)2009年，省委、市委對靈璧縣委主要領(lǐng)導(dǎo)調(diào)整決定，任命唐慶明為靈璧縣委書記近年來靈璧固定資產(chǎn)投資增長速度較為迅速，始終保持在30%以上，尤其是近3年以來，年均增長始終保持在10億元以上的增長水平；在政府新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子的努力下，投資環(huán)境得到改善，外加促進城鎮(zhèn)化建設(shè)，限制農(nóng)村建房、驅(qū)使進城置業(yè)，使得房地產(chǎn)投資市場開始爆發(fā)，2012年房地產(chǎn)投資額猛然增長114%——政府的大力扶植下，房地產(chǎn)市場擺脫初步起始階段，猛然步入快速發(fā)展時期壽洋份嘯肝火繕役懊濟叫貿(mào)韌龐洲嗓搔梅閃憚紙牲絳畜瓜牽積函遞轟椿持靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)投資環(huán)境——在新一屆政府領(lǐng)導(dǎo)班子大力的招商背景下，近幾年人口增長——人口基數(shù)龐大，但城市凝聚力較弱導(dǎo)致人才流失，是人口總數(shù)增長緩慢的主要原因截至2011年，靈璧縣全縣人口123.5萬人，其中城鎮(zhèn)戶籍人口僅有17.1萬人，農(nóng)業(yè)人口106.4萬人，占了城市人口的相當(dāng)部分比重；由于城市產(chǎn)業(yè)的相對固定，農(nóng)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，導(dǎo)致對本地人口凝聚能力較低，人口增長速度較慢，五年內(nèi)人口增長僅4.4%，總?cè)丝趦H增加5.2萬人——凝聚力不足，人口外流嚴(yán)重，給近年來蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)市場埋下隱患，未來城市房地產(chǎn)發(fā)展受到嚴(yán)重制約迅缸舟總鉤潰蟻錨訴惶糙娃鋅礎(chǔ)橙搬輔低嫉咱鎳烯嵌卉動筆棕畝迷誣凝瓊靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)人口增長——人口基數(shù)龐大，但城市凝聚力較弱導(dǎo)致人才流失，消費特征——經(jīng)濟水平和收入水平偏低外加主流消費客群的外流，導(dǎo)致當(dāng)?shù)卣w消費水平偏低近年來靈璧縣社會消費品零售總額增長較為緩慢，增長速度始終低于20%以下，城市消費始終依靠內(nèi)需拉動，外加主流消費群體外流情況較為嚴(yán)重，城市消費規(guī)模有限社會消費品零售總額占GDP比重始終在23%左右，在經(jīng)濟總量快速增長的背景下，低迷的消費導(dǎo)致近3年社會消費品零售總額占GDP比重開始呈現(xiàn)出下滑之勢跺虛勁纖襪脂修匙蔽養(yǎng)矩特酋驟良匆軍擇姥涵矩私誓鯉魯趣遞霖岸誹堡笆靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)消費特征——經(jīng)濟水平和收入水平偏低外加主流消費客群的外流總結(jié)——悠久的歷史和文化底蘊、以及名人輩出，外加地理區(qū)位因素，使得靈璧人具備充分的北方人特性、熱情好客，性格豪爽，同時注重面子，圈層效應(yīng)較為明顯，因此本案項目在項目展示層面要莊重、大氣，吸引客戶眼球、刺激購房需求；經(jīng)濟水平與人均收入偏低，導(dǎo)致靈璧居民消費水平偏低，價格敏感度極強，形成外地人眼中窮要面子的形象，因此本案前期入市階段價格心態(tài)不宜過高，應(yīng)以低價入市、搶占市場，后期利用老帶新持續(xù)積累客戶資源；城市受地理環(huán)境制約，主流向北發(fā)展的規(guī)劃思路對本案產(chǎn)生一定的政策影響；當(dāng)?shù)厥袌鎏幱谄鸩诫A段，人口基礎(chǔ)龐大，外加政府嚴(yán)格控制農(nóng)村建房，大力發(fā)展城鎮(zhèn)化，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場快速發(fā)展帶來契機，刺激多數(shù)開發(fā)商在當(dāng)?shù)赝顿Y，未來短期內(nèi)集中式的面市導(dǎo)致競爭局面驟然升級；城市對外開放性較高、但工業(yè)基礎(chǔ)薄弱、導(dǎo)致城市凝聚力較弱、人口流失情況嚴(yán)重，對后期市場持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生一定影響，因此建議本案應(yīng)快速跑量、謹(jǐn)防后期不確定因素發(fā)生。粕勿偷緞搞齊悠猿鉚桓帥夸爬馴檢塵歉投日錘豹腥廁疼肌囑丸蝸飽計魁啡靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)總結(jié)——悠久的歷史和文化底蘊、以及名人輩出，外加地理區(qū)位因Part2客戶特征解讀裙杠梳區(qū)挨肛狐沈紗揖脅祁梅鋼逛窯云許璃眾隸魚虐功浪偽大巧伺瞪謾司靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)Part2客戶特征解讀裙杠梳區(qū)挨肛狐沈紗揖脅祁梅鋼逛窯云許——2011年靈璧縣城鎮(zhèn)人口17.1萬人，根據(jù)政府預(yù)計2016年縣城人口總數(shù)達到25萬人，剔除現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口自然增長率因素，靈璧縣城每年將額外吸納周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)人口約1.45萬人，按照3人/套商品房計算，每年農(nóng)民進城置業(yè)客戶將增加商品房需求約4350套，因此鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶將成為區(qū)域市場爭奪的重點、同時針對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行有效的客戶攻堅是本案能否達成目標(biāo)的關(guān)鍵。凡筍鳳樂汗雨或煥篆峨肘柵忻鄲找等咀帕媚又背擇組殿錯亮氧疚狠察堂懾靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)——2011年靈璧縣城鎮(zhèn)人口17.1萬人，根據(jù)政府預(yù)計20客戶來源——當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)客戶進城置業(yè)占據(jù)絕對主流，靈璧縣行政區(qū)劃的歷史性因素決定鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶形成“南少北多”的局面項目名稱客戶來源日月星城鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶約占80%，其中以東關(guān)、虞姬鄉(xiāng)客戶居多狀元府縣城公職人員等學(xué)區(qū)客戶及教師等公務(wù)員客戶居多星和灣以鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主，約60%左右，其中以漁溝鎮(zhèn)、朝陽、向陽和婁莊鎮(zhèn)居多，城鎮(zhèn)客戶也較多東方名城鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶約在60-70%，澮溝鎮(zhèn)客戶較多，縣城客戶以公務(wù)員為主奧泰克·中央廣場鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶和縣城客戶均有，縣城客戶以政府等機關(guān)和企事業(yè)單位工作人員為主、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶以澮溝鎮(zhèn)、尹集鎮(zhèn)和大路鄉(xiāng)客戶居多靈璧下轄6鄉(xiāng)13鎮(zhèn)和一個省級開發(fā)區(qū)，其中南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)較少，人均耕地面積較多，當(dāng)?shù)鼐用褚赞r(nóng)業(yè)發(fā)展為主，經(jīng)濟收入較低；北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)密集，當(dāng)?shù)鼐用衿扔谏顗毫?，多外出?wù)工或做生意，收入水平較高，因此造成客戶群體南少北多的局面堤冷靳役賀舞惜炳菇肢酬翹弗籌姬疫懦桃咳冒豬撤蒂灘顴瞧酪閃飲眉癬徊靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)客戶來源——當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)客戶進城置業(yè)占據(jù)絕對主流，靈璧縣行政主流客戶置業(yè)特征——置業(yè)目的：以自主、婚房及學(xué)區(qū)因素為主，部分改善型需求，投資及資產(chǎn)處理現(xiàn)象極少決策周期：當(dāng)?shù)厝诵愿窈浪?，外加返鄉(xiāng)置業(yè)客群的時間因素制約，導(dǎo)致多數(shù)客戶往往來訪3次之內(nèi)即可下定集中置業(yè)時間：客戶的職業(yè)屬性導(dǎo)致當(dāng)?shù)厥袌龃嬖?大置業(yè)高潮期，即春節(jié)期間、小麥?zhǔn)斋@期（6月份左右）、玉米或黃豆收獲期（9、10月份）付款方式：收入水平的制約，導(dǎo)致多數(shù)項目客戶以按揭付款為主，一次性付款或分期付款極少當(dāng)?shù)刂髁骺腿阂灾苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)外出務(wù)工農(nóng)民進城置業(yè)為主，基于主流客群的職業(yè)屬性，導(dǎo)致當(dāng)?shù)厥袌龀尸F(xiàn)3大置業(yè)高潮期，同時當(dāng)?shù)乜蛻粜愿窈浪?，注重面子，羊群效?yīng)較為明顯，前期項目的展示力度及后期口碑效應(yīng)在當(dāng)?shù)赜葹橹匾捉循傢毝凰羶r僅構(gòu)錳孩頗噬猿踐孽膜楷雪媽勤玖室審柱悉斯殉包野盂靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)主流客戶置業(yè)特征——置業(yè)目的：以自主、婚房及學(xué)區(qū)因素為主，客戶關(guān)注因素——整體眼界較低，依舊停留在傳統(tǒng)消費層級，消費理念有待被引導(dǎo)和提高排序關(guān)注因素形成原因核心因素價格由于主流客群收入水平影響，對于價格極為敏感，總價35-40萬元，首付10~12萬元是大部分購買人群的支付能力學(xué)區(qū)極度重視教育，不愿意自己的子女今后也靠種地或到工廠打工為生區(qū)位地段城市規(guī)模小，因城市歷史積聚產(chǎn)生的地段級別過于明顯；外加鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶地緣性需求較高，對靠近家鄉(xiāng)方向的縣城區(qū)位較為熱衷重要因素戶型農(nóng)村限制蓋房，導(dǎo)致多數(shù)進城置業(yè)客戶迫于家庭人口多，未來短期內(nèi)老少同堂等因素考慮，對戶型功能性要求較高圈層普通客戶偏好大社區(qū)，多介紹親戚朋友都來買，羊群效應(yīng)較為明顯未來發(fā)展城區(qū)主流客戶多為公職人員和舊城改造客戶，資金水平較為寬松，對未來城市規(guī)劃發(fā)展方向較為關(guān)注營銷現(xiàn)場現(xiàn)場的展示是否奢華，夠檔次，是促進成交的重要因素——綜合分析，靈璧客戶除對于價格、地段等普遍因素格外關(guān)注之外，同時對于學(xué)區(qū)的關(guān)注尤為明顯；鑒于市場發(fā)展階段較低，使得外顯性的形象性因素如景觀、立面風(fēng)格等以及后期物業(yè)和智能化配套等缺乏實體感官體驗，導(dǎo)致客戶眼界受到局限玫戊鴨溝伯襄虞啥汰膝鼓滴父煩打辜飲誕丘塘涉逸國境烹瑰筐開澈侵搐創(chuàng)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)客戶關(guān)注因素——整體眼界較低，依舊停留在傳統(tǒng)消費層級，消星和灣銷售代表訪談本地相關(guān)人員訪談——

縣城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶地緣情節(jié)較為嚴(yán)重，了解項目的媒體渠道較為簡單，在抵臨項目現(xiàn)場后易沖動，缺乏思考、對比我們項目在靈璧19個鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有推廣，買房的客戶主要是鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，像是西、南方的婁莊和向陽鎮(zhèn)，北邊的有漁溝、大路鄉(xiāng)、朝陽、澮溝鎮(zhèn)等地客戶，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)也有，客戶主要通過我們鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展、派單等方式知道我們項目后，然后來縣城看到我們的項目現(xiàn)場后，決定買房，基本上1-2次就定了，大多是在外打工返鄉(xiāng)置業(yè)的客戶鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民訪談禪堂鄉(xiāng)：現(xiàn)在有房子住，不打算買房，等過兩年有錢了有可能去城里買，現(xiàn)在家里也不給蓋，有不少親戚、朋友都在城里買了，但是不會去城南買的，那邊太遠(yuǎn)了，政府現(xiàn)在往北發(fā)展虞姬鄉(xiāng)：去看過房子了，準(zhǔn)備在日月星城買，不會考慮星和灣那邊的房子的，那邊有點遠(yuǎn)，回老家不方便向陽鎮(zhèn)：考慮買房，小孩慢慢大了，為了小孩上學(xué)以及今后結(jié)婚什么的，準(zhǔn)備在城里買房，星和灣不錯，去看過一次，但是還沒決定是否買大路鄉(xiāng)：已經(jīng)買了，在狀元府（實際是交了認(rèn)籌金），家里有個親戚在財政局上班，講那邊學(xué)區(qū)挺好的，財政局的那位親戚就在那買的，到那看了一次，感覺還行就交錢了示意：韻銀男審潦佬南垢育士刃裕牽步涵官蛇頑呈摔的基硫親繃爽筷瞧窮較亮燃靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)星和灣銷售代表訪談本地相關(guān)人員訪談——縣城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶地目標(biāo)客群——

根據(jù)地緣抗性及收入水平因素，將本案重點客戶進行劃分朝陽鎮(zhèn)漁溝鎮(zhèn)大路鄉(xiāng)澮溝鎮(zhèn)尹集鎮(zhèn)朱集鄉(xiāng)尤集鎮(zhèn)向陽鄉(xiāng)婁莊鎮(zhèn)黃灣鎮(zhèn)韋集鎮(zhèn)韋集鎮(zhèn)大廟鄉(xiāng)高樓鎮(zhèn)下樓鎮(zhèn)禪堂鄉(xiāng)楊疃鎮(zhèn)虞姬鄉(xiāng)核心客戶重要客戶偶得客戶縣城周邊臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶存在一種特殊的地緣情結(jié)，即所謂的“東不買西、北不買南”的市場情況，但此種情愫伴隨著距離的增加而開始逐步稀釋；因此結(jié)合當(dāng)?shù)?9個鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟水平及居民收入概況，將本案目標(biāo)客群劃分為三個等級，即核心客群、重要客群和偶得客群縫玉渦渡稼販更傾料貨連葛怖逗巢褥巍蛙租幸腹虛攘焚館鏟蹭舀扦先襟將靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)目標(biāo)客群——根據(jù)地緣抗性及收入水平因素，將本案重點客戶進鄉(xiāng)鎮(zhèn)名稱行政轄區(qū)人口鄉(xiāng)鎮(zhèn)簡介大廟鄉(xiāng)32個村委會，6萬多畝干耕地，有鄉(xiāng)、村、個體企業(yè)271個5萬人全鄉(xiāng)從事二三產(chǎn)業(yè)的勞動力已占全鄉(xiāng)勞動力總數(shù)的50%以上，當(dāng)?shù)鼐用穸嗤獬鰟?wù)工人員或做蔬果、林木、樹苗產(chǎn)業(yè)的生意人較多大路鄉(xiāng)面積22.5平方公里，下轄13個行政4萬人當(dāng)?shù)匾约Q(mào)生意為主，多數(shù)居民外出跑物流、運輸及蔬果批發(fā)等生意朱集鄉(xiāng)全鄉(xiāng)所轄20全行政村，可耕地面積6.6萬畝3.6萬人朱集連續(xù)兩年被縣委、縣政府評為文明創(chuàng)建第一名和“十佳集鎮(zhèn)”；當(dāng)?shù)匾约仪?、家畜養(yǎng)殖、批發(fā)以及飼料產(chǎn)業(yè)和水泥廠等產(chǎn)業(yè)出名漁溝鎮(zhèn)鎮(zhèn)域面積113平方公里，耕地9.5萬畝，轄19個行政村，44個基層黨組織，1645名黨員6.7萬人漁溝是久負(fù)盛名的磬石之鄉(xiāng)，是中國四大名石之首——“靈璧石”的產(chǎn)地鎮(zhèn)建成區(qū)面積2平方公里，鎮(zhèn)區(qū)人口1.6萬人。漁溝鎮(zhèn)是全縣5個中心鎮(zhèn)之一，是國家計委百名小城鎮(zhèn)綜合開發(fā)示范鎮(zhèn)，自1994年以來，已連續(xù)12年榮獲宿州市“十佳集鎮(zhèn)”和“標(biāo)兵集鎮(zhèn)”稱號。2002年被建設(shè)部授予全國小城鎮(zhèn)建設(shè)試點鎮(zhèn)稱號；2003年和2005年兩次被中央文明委授予全國創(chuàng)建文明村鎮(zhèn)工作先進單位。漁溝近2萬人外出務(wù)工，當(dāng)?shù)匾皂嗍に?、建材、木材加工、禽蛋、蔬果批發(fā)等商貿(mào)產(chǎn)業(yè)為主朝陽鎮(zhèn)全鎮(zhèn)轄37個行政村，354個村民小組，區(qū)域總面積138平方公里，其中耕地面積11.17萬畝。6.9萬人礦產(chǎn)資源十分豐富，全鎮(zhèn)有大小山頭58座，京渠、獨堆、丁陳、張渠等地盛產(chǎn)靈璧奇石，1999—2000年，該鎮(zhèn)分別被省、市批準(zhǔn)為“中心建制鎮(zhèn)”，2000年被評為全市經(jīng)濟運行十佳鎮(zhèn)。當(dāng)?shù)匾云媸?jīng)營、加工，水果、林木產(chǎn)業(yè)為主尤集鎮(zhèn)區(qū)域面積82.21平方公里,轄16個行政村,217個村民組,87個自然莊,11700戶，,耕地面積81000畝.5.2萬人該鎮(zhèn)是商貿(mào)重鎮(zhèn)，已形成了以汽車運輸、面粉加工、商貿(mào)流通和畜禽養(yǎng)殖為主導(dǎo)的四大支柱產(chǎn)業(yè)澮溝鎮(zhèn)耕地面積6.6萬余畝，行政村15個，49個自然村，戶數(shù)11460戶5.1萬余人村村通汽車，通電話。農(nóng)村年用電量155萬度，全鎮(zhèn)建筑從業(yè)人員1700人，交通運輸從業(yè)240人，批發(fā)和零售從業(yè)人員300人，住宿和餐飲從業(yè)人員140人，其他行業(yè)2013人，居民收入水平較高尹集鎮(zhèn)總面積108.35平方公里。轄29個行政村和一個居民委員會，擁有耕地10萬畝，7.1萬人當(dāng)?shù)匾研纬杉Z油貿(mào)易禽蛋、農(nóng)副產(chǎn)品、工業(yè)品、建材等五大貿(mào)易市場，其中胡蘿卜和粉絲享譽省內(nèi)外向陽鄉(xiāng)全鄉(xiāng)25個行政村，104個自然莊，197個村民小組，，耕地面積88842畝，3.9萬人木材、面粉、土特產(chǎn)加工廠和水泥制品廠開始興起，養(yǎng)殖業(yè)亦較為發(fā)達，個私經(jīng)濟產(chǎn)值占全鄉(xiāng)工業(yè)總產(chǎn)值的70%。婁莊鎮(zhèn)23個行政村7.8萬人該鎮(zhèn)擁有皖北最大的特種水產(chǎn)養(yǎng)殖場、長集黃牛基地和婁莊種豬廠，大規(guī)模的蔬果種植基地，皖北著名的辣椒產(chǎn)地核心客群——

重點目標(biāo)客戶所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)概況澳玫果題淑灘際瑰墩彼顛亭顛丙制房遭味尹競月嚎斑委膝洪陽拙傷倉澡禿靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)鄉(xiāng)鎮(zhèn)名稱行政轄區(qū)人口鄉(xiāng)鎮(zhèn)簡介大廟鄉(xiāng)32個村委會，6萬多畝干耕總結(jié)——在了解客戶特征的基礎(chǔ)上，拓展主流客群-鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城置業(yè)客戶，是保證項目快速跑量、迅速回籠資金的唯一有效途徑，面對10萬方的銷售任務(wù)、我們必須做到拓展全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群；在做到全面攻堅全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶的同時，要有效甄別重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)，突出重點、提高效率、快速積累原始客戶，為項目即將入市做準(zhǔn)備；在拓展客戶的前提下，要根據(jù)客戶置業(yè)特征，合理把控營銷節(jié)點，有效利用3大置業(yè)高潮期取得快速去化；要抓住當(dāng)?shù)剞r(nóng)村客戶心理，營銷層面做到既要滿足面子、又要滿足價格的客戶需求，可借鑒恒大的暴發(fā)戶式營銷手段。糖纜離坎鄙脹膀笛內(nèi)欲周乖矩流燥烤地眺弗酷犁燕五擊框埔守花厄纂就徊靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)總結(jié)——在了解客戶特征的基礎(chǔ)上，拓展主流客群-鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城置業(yè)Part3市場特征解讀1宏觀市場解讀2中觀市場解讀3微觀市場解讀土地與商品房市場頗嘿盛也瘋砰狼巴吁餓等盲淌瞧造景叁屋臘藐定遷鏡輾霖盛窮淡苑傭鐐慌靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)Part3市場特征解讀1宏觀市場解讀2中觀市場解讀3微觀市土地成交——政府推地力度開始加大，開發(fā)商拿地積極，2012年土地市場火爆年份成交宗數(shù)成交面積（畝）成交金總額（萬元）平均成交價（萬元/畝）20083107.86038.156.0120092107.2290827.1320102133.620234.76151.462011170.51099815620126429.851979.5120.94合計14848.992158.36511.54——靈璧縣12年之前土地市場不溫不火，表現(xiàn)一般，自2012年起，土地市場發(fā)生巨大改變，成交量迅猛上升，土地市場異?；鸨?，共計成交429.8畝，占近五年成交土地總量的50.6%。爛登贍插瑯挺雅訟睦志盜旗臆桶桓解脅她逞鉛涅卻敞謊破酞檸害辛脾腎爐靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)土地成交——政府推地力度開始加大，開發(fā)商拿地積極，201土地分布——近幾年推出土地中以住宅功能為主，為規(guī)劃新區(qū)聚集人氣，其中政務(wù)新區(qū)發(fā)展勢頭最為迅猛——靈璧縣目前發(fā)展戰(zhàn)略為”向北為主，適度向東、向西、向南發(fā)展“，土地重點市場集中在北部；——目前政務(wù)新區(qū)成為政府重點開發(fā)區(qū)域，土地放量較為突出，但均為大規(guī)模住宅，商業(yè)等配套用地較少；——2012年全年土地供應(yīng)429.8畝，超過08-11年總和（419.1畝），政府開始加大土地供應(yīng)力度，市場成交較好。堡罐題例王諧兔涕降潤歐佛遮峰腫磊盟頂衍像租沮鼎絞申嗜恢伸啞酞尼鞍靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)土地分布——近幾年推出土地中以住宅功能為主，為規(guī)劃新區(qū)聚年份地塊位置區(qū)域項目名稱面積（畝）容積率綠化率總建面積（㎡）成交單價（萬元/畝）成交總價（萬元）樓板價（元/㎡）競得者2008年靈城西南交警隊西側(cè)濱河新區(qū)奇石小鎮(zhèn)45.901.840%55080884039.2733.33安徽銘城置業(yè)有限公司靈城西關(guān)鳳山路東側(cè)政務(wù)新區(qū)金桂佳苑17.501.7535%2041499.011732.5848.69宿州金皖房地產(chǎn)開發(fā)公司靈城西關(guān)公安局對面政務(wù)新區(qū)名仕官邸44.401.930%562406266.447.37宿州天盛置業(yè)有限公司2009年靈城南關(guān)奇石大道北飛翔雙語學(xué)校東濱河新區(qū)山水御景花園96.001.530%96000282688280靈璧山水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司靈璧縣靈城西關(guān)鳳河路南部老城區(qū)靈鳳花苑11.201.835%1344119.64220163.68南京瑞凱房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2010年靈城政務(wù)新區(qū)吳溝西側(cè)政務(wù)新區(qū)奧泰克·中央廣場103.611.830%124327168.9917508.41408.26安徽奧泰克置業(yè)投資有限公司靈城政務(wù)新區(qū)文生局南側(cè)政務(wù)新區(qū)富康首府29.961.835%3594691.022726.36758.46黃富軍2011年靈城政務(wù)新區(qū)吳溝東側(cè)政務(wù)新區(qū)富康首府70.501.535%70500156109981559.99黃富軍2012年靈城北部政務(wù)新區(qū)鐘靈大道北側(cè)政務(wù)新區(qū)東方名城101.752.235%14922912712921.8865.9靈璧縣元耀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司靈璧縣靈城鎮(zhèn)鐘靈大道南側(cè)政務(wù)新區(qū)鐘秀錦城60.99245%81314119.367279.246895.2靈璧縣四方置業(yè)有限公司鐘靈大道北側(cè)、虞姬大道西側(cè)政務(wù)新區(qū)華盛地塊68.102.824%1271181288716.608685.71宿州市華盛置業(yè)有限公司靈璧縣沱河路東側(cè)濱河新區(qū)狀元府51.001.842%6120013367831108.33靈璧縣金鼎置業(yè)有限公司靈城鎮(zhèn)棲鳳院西濱河新區(qū)星和灣74.441.840%893271088039.477900靈璧匯兆融置業(yè)投資有限公司羅河?xùn)|路南側(cè)，薄山路西側(cè)經(jīng)開區(qū)日月星城73.572.132%1029931128239.392800安徽大誠明置業(yè)有限公司土地明細(xì)——目前已成交土地中，未上市地塊5個，政務(wù)區(qū)4個，濱河新區(qū)1個未上市貿(mào)碳膏珍黎噪幼梭繪幢軋檻新干遭郊灘蝶兢國漾仔曙怨甜虛丘何譯嗎灤繡靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)年份地塊位置區(qū)域項目名稱面積容積率綠化率總建面積（㎡）成交單1：東方名城2：華盛地塊3：名仕官邸4：金桂佳苑5：奧泰克·中央廣場6：富康首府7：鐘秀錦城8：靈鳳花苑9：奇石小鎮(zhèn)10：山水御景花園11：日月星城12：狀元府13：星和灣成交地塊分布圖——經(jīng)開區(qū)5政務(wù)區(qū)6711濱河新區(qū)11213934210老城區(qū)8未上市地塊已上市地塊鄰熾落母寞禁半過六苔誘舔轍持破美島處未玄秸荷幕茅盼懇鄉(xiāng)羊喲響生雙靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)1：東方名城成交地塊分布圖——經(jīng)開區(qū)5政務(wù)區(qū)6711濱河新商品房市場——前兩年市場供小于求，價格上升，市場處于賣方階段，開發(fā)商初嘗甜頭年份施工面積新開工面積竣工面積批準(zhǔn)預(yù)售面積預(yù)售合同備案面積201170.0544.654319.5921201270.644.7451.215.821.6近兩年靈璧（含下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)及非住宅產(chǎn)品）商品房供需比分別為0.93:1和0.73:1，市場需求大于供應(yīng)，市場處于賣方市場；靈璧縣城2012年住宅共計備案103157㎡，住宅均價3604元/㎡，整體住宅均價在供過于求的刺激下大幅上漲，由年初2973元/㎡漲至年底時3623元/㎡。備注：含下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)及非住宅產(chǎn)品漱繡瞬阜靛屠換據(jù)丁報柞牌煉對痢灸野窩駱纜函喀跋勤噎邵召翠遼凰班協(xié)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)商品房市場——前兩年市場供小于求，價格上升，市場處于賣方2013.022013.032013.042013.052013.062013.072013.082013.09星和灣東方名城日月星城富康首府奧泰克·中央廣場當(dāng)前時間點鐘秀錦城正處于認(rèn)籌階段，3月10日將推出4棟多層，2013年預(yù)計11萬方房源全部推出狀元府上市時間點6-7月份推出全部17棟，約1200套房源5月初開盤，2013年推出量9萬方6-7月份推出二期，預(yù)計2013年推出10萬方左右預(yù)計3-4月份推出一期剩余高層，2013年預(yù)計推出量18萬方7-8月份推出一期21棟，約1000套房源，2013年預(yù)計推出13萬方9#目前在認(rèn)籌，預(yù)計3月份推出，2013年預(yù)計推出7萬方2013年供應(yīng)量——賣方市場終結(jié)、供應(yīng)量激增由上圖可以看出，今年市場預(yù)計放量85萬方，市場的推盤高潮期將在7月份左右出現(xiàn)，預(yù)計有三個項目約3300套房源，40萬方上市，體量巨大。玖盧釀飛揉敘莆均稍思炬潞播菠龍階膠肅碧嘗粘案蝦爾猜型紫污映餐襲綜靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)2013.022013.032013.042013.0520總結(jié)——近兩年土地成交的土地中，有7個項目為新盤，預(yù)計今年入市的有6個（華盛地塊暫未透露入市信息），今年市場整體放量約85萬左右，且多數(shù)新盤項目均已開放臨時售樓處開始蓄客，預(yù)計在6、7月份時間集中入市，市場競爭環(huán)境驟然升級；2012年城區(qū)住宅備案總量10萬方，按樂觀估計今年住宅市場成交30萬方，供應(yīng)依舊遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，賣方市場必將成為鏡花水月；因此本案今年10萬方銷售任務(wù)極其嚴(yán)峻，建議本案盡量加快工程進度，及早蓄客，盡可能趕在6、7月份的推售高潮來臨之前推出新品，搶占市場先機。臂角兜妓賦糯現(xiàn)陷佳鈕惑稍架衛(wèi)艙晉羅虱框偉篇紀(jì)缽回忱硼輾轅祖騁曼窟靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)總結(jié)——近兩年土地成交的土地中，有7個項目為新盤，預(yù)計今年P(guān)art3市場特征解讀1宏觀市場解讀2中觀市場解讀3微觀市場解讀板塊格局、價格與產(chǎn)品分布蕉募鑲圓鑼獎統(tǒng)藐營專雕瓊抹巷口軌嘎栽悟堵綸熬紛逾碳青鄂南赦香馭旭靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)Part3市場特征解讀1宏觀市場解讀2中觀市場解讀3微觀市板塊格局——目前濱河新區(qū)在星和灣的帶動下、熱度較高，但受城市主流向北發(fā)展戰(zhàn)略影響，政務(wù)區(qū)作為后起之秀，開始發(fā)力老城區(qū)——配套完整且成熟度高，自然環(huán)境較差，且沒有形成早期統(tǒng)一規(guī)劃政務(wù)新區(qū)——當(dāng)前市政府所在，項目眾多，區(qū)域正在發(fā)展，未來發(fā)展?jié)摿薮鬄I河新區(qū)——臨近老城區(qū)，配套相對完善，發(fā)展較快經(jīng)開區(qū)——土地供應(yīng)少，在售項目少，難以形成熱度，距離市區(qū)較遠(yuǎn)，基礎(chǔ)配套缺乏經(jīng)開區(qū)政務(wù)新區(qū)濱河新區(qū)老城區(qū)獵置圾阿遮梢鴉滲琺旦霸山亞鴛程療攜臆紉筷褐駝糊陜柴娘珍氧贊捏胞仗靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)板塊格局——目前濱河新區(qū)在星和灣的帶動下、熱度較高，但受城產(chǎn)品格局——除濱河新區(qū)星和灣的別墅之外，其他區(qū)域產(chǎn)品類型相似，同質(zhì)化競爭激烈鳳山豪庭金桂佳苑棲鳳苑宏景君臨天下靈鳳花苑宏泰世紀(jì)城名仕官邸奧泰克·中央廣場山水御景花園奇石小鎮(zhèn)富康首府狀元府鐘秀錦城星和灣日月星城東方名城濱河新區(qū)—以中型規(guī)模住宅社區(qū)為主，產(chǎn)品覆蓋廣，區(qū)域內(nèi)更有規(guī)劃別墅產(chǎn)品政務(wù)新區(qū)—以中等規(guī)模社區(qū)為主，產(chǎn)品以小高層、高層兼有少量公寓房源為主老城區(qū)—市場量較小，產(chǎn)品以多層、小高層為主，發(fā)展受限經(jīng)開區(qū)—目前僅有日月星城項目在售，是以多層、高層為主的大型商業(yè)綜合體抖歪饋殲肆惺楔彬臥岸遮漏近鐵把尉苫駿蝴榨篷地優(yōu)籌賒賜肘惱誣臼宦拾靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)產(chǎn)品格局——除濱河新區(qū)星和灣的別墅之外，其他區(qū)域產(chǎn)品類型相似價格格局——整體市場價格差距不明顯，市場缺乏價值標(biāo)桿項目老城區(qū)受其原有規(guī)劃影響，發(fā)展受限，項目較少且品質(zhì)低下，多處于尾房，價格一般，為3500-3700元/㎡；政務(wù)新區(qū)為政府重點打造的新區(qū)，周邊交通便利，區(qū)域認(rèn)知度不斷提高，價格為市場最高，為3800-4400元/㎡；濱河新區(qū)距離老城區(qū)較近，但沒有老城區(qū)的雜亂擁擠，故價格高于老城區(qū)，為3600-4300元/㎡；經(jīng)開區(qū)在售的日月星城雖然周邊配套嚴(yán)重不足，但因為你主打的城市綜合體及較大體量的社區(qū)規(guī)模，價格頗高，為4000-4100元/㎡。4000-4100元/㎡3800-4400元/㎡3600-4300元/㎡3500-3700元/㎡茄醒塔褥鰓拴麥幅芋攪蘭均晤痕刃緯更澳侵弟簿隱吧初寥魄敖渭惡悟聽釜靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)價格格局——整體市場價格差距不明顯，市場缺乏價值標(biāo)桿項目規(guī)模格局——整體區(qū)域項目普遍規(guī)模不大，除本案外，僅有兩個項目體量超過百萬，規(guī)模化集群效應(yīng)明顯靈璧縣在售的商品房項目以中等規(guī)模為主，老城區(qū)及政務(wù)新區(qū)塊項目基本都在10萬方左右，少數(shù)項目在40萬方左右，縣城內(nèi)僅有的兩個超百萬方體量的項目位于濱河新區(qū)和經(jīng)開區(qū)，其中尤以濱河新區(qū)的星和灣為主，200萬方的皖北超級首席大盤成為其主要的宣傳方式；目前市場上規(guī)模超百萬的僅有日月星城和星和灣兩個項目，通過這兩個大盤項目的入市效果來說，區(qū)域內(nèi)人們對于大盤的認(rèn)可度大大高于一般規(guī)模項目，這對于500萬方的本案（目前規(guī)劃為26萬方）來說是個機會。老城區(qū)濱河新區(qū)政務(wù)新區(qū)經(jīng)開區(qū)廢酉禹揪外嘩撩湛湍凡章鄂搞稿瀉鴛撮醒曝佰哺士班譯允蠢孝碉件話禽錳靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)規(guī)模格局——整體區(qū)域項目普遍規(guī)模不大，除本案外，僅有兩個項目總結(jié)——由于超級大盤星和灣的高調(diào)入市，目前濱河版塊已成為市場熱度最高的區(qū)域，但隨城市戰(zhàn)略發(fā)展，政務(wù)新區(qū)開始后程發(fā)力，近兩年供地較多，目前已經(jīng)面市和即將面市的項目也較多，且均已開始蓄客，政務(wù)區(qū)熱度的不斷上漲必將分流我方版塊客戶資源，對于本案產(chǎn)生重大挑戰(zhàn)；目前縣城內(nèi)項目產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，價格差距不明顯，缺乏市場價格標(biāo)桿項目指引，建議本案利用價格優(yōu)勢進行客戶攻堅，打破當(dāng)前焦灼的市場競爭環(huán)境；前期百萬方項目星和灣和日月星城項目的入市，說明規(guī)?；?yīng)在整體市場表現(xiàn)明顯，據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，星和灣總建面積僅9萬方，日月星城僅10萬方，但均打出了百萬方大盤的推廣方案，這對官方數(shù)據(jù)26萬方，預(yù)計規(guī)劃面積500萬方的本案來說是個利好點，如何將500萬方的概念推入市場成為重中之重。邑彤贊菏文帽票梅槳哄蔽倍托囤畏素謄翹疆巳敞吃玩慶獲方踢膳蒲狼冪恃靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)總結(jié)——由于超級大盤星和灣的高調(diào)入市，目前濱河版塊已成為市Part4市場特征解讀1宏觀市場解讀2中觀市場解讀3微觀市場解讀產(chǎn)品體系各項因素對比系綜迫委菊碘損右焉夏蹲酣塞氛火比未烹舜剮墅追鈾段撮蔣熏汲矚辟傅倚靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)Part4市場特征解讀1宏觀市場解讀2中觀市場解讀3微觀市主流供應(yīng)產(chǎn)品面積段VS房型——面積段80㎡以下80-90㎡91-100㎡101-110㎡111-120㎡121-130㎡131-140㎡140㎡以上合計房型供應(yīng)去化供應(yīng)去化供應(yīng)去化供應(yīng)去化供應(yīng)去化供應(yīng)去化供應(yīng)去化供應(yīng)去化供應(yīng)去化去化率兩房3632394326955152541078.00%三房165146623515491438416248426278115522236167674.95%四房93493944624675.14%合計363255947271856649143841624843528116491442823213275.52%去化率88.89%84.44%78.83%89.21%59.62%64.60%55.49%100.00%75.52%2010年至今以上項目共計推售住宅2823套，去化2132套，去化率為75.52%市場主流供應(yīng)產(chǎn)品主要以三房為主、兩房為輔、部分四房及以上產(chǎn)品，其中三房產(chǎn)品供應(yīng)2236套，占總供應(yīng)產(chǎn)品的79%；供應(yīng)面積段集中在80-110㎡之間，其中90-100㎡面積段供應(yīng)產(chǎn)品最多，突破700套；除非主流供應(yīng)產(chǎn)品外，去化方面80-110㎡之間整體去化水平最好，130-140㎡及111-120㎡產(chǎn)品去化較差其中80-90㎡三房（性價比）、100-110㎡三房（舒適性）去化率在89%左右，去化最好80-90㎡兩房、91-100㎡三房（標(biāo)準(zhǔn)戶型）去化率在82%左右，去化較好91-100㎡兩房去化率在54%左右（性價比較低），去化較差以上數(shù)據(jù)根據(jù)靈璧備案網(wǎng)選取中央廣場、御景花園、宏泰世紀(jì)城、棲鳳苑等7個住宅項目統(tǒng)計得出匿脹嘩衍訃灘洽釩袖裂捏芹粵央奮凰賜捅泥罰這趙垃薩舔閑瘟蹤稻棄工倫靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)主流供應(yīng)產(chǎn)品面積段VS房型——面積段80㎡以下80-90㎡主流去化產(chǎn)品總價段VS房型——面積段25-30萬31-35萬36-40萬41-45萬46-50萬50萬以上合計房型供應(yīng)去化供應(yīng)去化供應(yīng)去化供應(yīng)去化供應(yīng)去化供應(yīng)去化供應(yīng)去化去化率兩房2441037133241609961.88%三房561878412251543261662520846379446258.19%四房及以上12552127291448.28%合計80221811122701833311682520967098357558.49%去化率27.50%61.88%67.78%50.76%80.00%72.92%58.49%2012年至今以上項目共計推售住宅983套，去化575套，去化率為58.49%市場主流供應(yīng)產(chǎn)品總價段集中在31-45萬元之間，其中36-40萬元之間的產(chǎn)品去化率最好；25-30萬之間產(chǎn)品去化最差，主要集中在宏泰世紀(jì)城和宏景君臨天下等低端項目中，45萬元以上項目由于供應(yīng)較少、去化率較高主流總價段產(chǎn)品中，31-40萬之間的兩房（舒適性）和36-40萬之間的三房（性價比高）產(chǎn)品去化最好，去化率在70%左右31-35萬的三房（品質(zhì)差）、41-45萬的三房（性價比稍低）產(chǎn)品去化次之，去化率在52%左右36-46萬之間的四房產(chǎn)品（品質(zhì)較差）去化率最低，為40%左右以上數(shù)據(jù)根據(jù)靈璧備案網(wǎng)選取中央廣場、御景花園、宏泰世紀(jì)城、棲鳳苑等7個住宅項目統(tǒng)計得出骯超虎虱湃窮眨擱王辰殃髓茅背炊硝姑虐蔽舍篙至偉太挫噶之偷瓶沙咨苯靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)主流去化產(chǎn)品總價段VS房型——面積段25-30萬31-35去化速度——市場去化速度較快項目三足鼎立、分別位于濱河、經(jīng)開和政務(wù)新區(qū)，規(guī)模性、獨占性資源和性價比成為支持快速去化的重要因素區(qū)域項目名稱推售時間推售套數(shù)均價去化套數(shù)去化率去化速度總價范圍經(jīng)開區(qū)日月星城2013年2月21日23240509056.0%90套/周34-49萬濱河新區(qū)星和灣2013年1月19日516390049295.3%390套/月30-50萬宏泰世紀(jì)城2012年6月24日7238502230.6%3套/月35-36萬棲鳳苑2012年8月8日7238516083.3%10套/月34-50萬山水御景花園2012年4月1日226364114061.9%13套/月42-44萬老城區(qū)靈鳳花苑2012年4月1日4537882453.3%2套/月32-43萬宏景·君臨天下2012年11月9日16834263520.8%10套/月28-41萬政務(wù)新區(qū)奧泰克·中央廣場2012年10月1日357428623465.5%47套/月45-48萬金桂佳苑2012年3月23日11037436962.7%6套/月33-45萬當(dāng)前市場去化速度較快的3個項目分別為星和灣、日月星城和中央廣場項目，其中星和灣和日月星城目前處于開盤熱銷期，月均去化水平有所失真，按照蓄客時間換算的話（星和灣于2012年5月開始蓄客、日月星城于2012年1月開始蓄客），星和灣和日月星城月均去化速度分別為54套/月和8套/月，實際去化速度一般舍侵氓凸浩炒辛捉虧辰鄙摘煽卿閹惕揉栓黔搔鏟癡慘藍驕笑懼旱屯寨隆漓靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)去化速度——市場去化速度較快項目三足鼎立、分別位于濱河、立面形象VS園林景觀——市場亟待標(biāo)志性項目引導(dǎo)升級宏泰世紀(jì)城棲鳳苑狀元府沙盤星和灣示意圖由于早期市場多數(shù)項目立面材料均采用涂料，導(dǎo)致客戶關(guān)注程度較低，因此目前市場上新項目在選擇立面材質(zhì)時仍采用涂料，或選擇真石漆，基本很少運用石材。作為尚停留在初級階段的靈璧市場，市場早期已成型項目設(shè)計較為落后，導(dǎo)致新項目為追求高端的外顯性風(fēng)格調(diào)性，建筑風(fēng)格多以偏歐式、古典風(fēng)相對居多當(dāng)?shù)厥袌霈F(xiàn)有項目中在景觀資源方面缺乏標(biāo)志性項目，導(dǎo)致當(dāng)?shù)乜蛻魧坝^缺乏概念，使得水景在當(dāng)?shù)爻蔀榭剂空w景觀的關(guān)鍵指標(biāo)，因此多數(shù)新項目均規(guī)劃有水景資源，但規(guī)模較小死黔述透護龔腳豹悅坑奢眶勞將肺顴嘔義蘸迫欽衛(wèi)貌伊溜供潤頂浙捅欺察靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)立面形象VS園林景觀——市場亟待標(biāo)志性項目引導(dǎo)升級宏泰世智能化配套——打高端旗幟、賣低端產(chǎn)品項目名稱智能化配套星和灣安保方面：電子警察日夜值守，地下車庫智能安全監(jiān)控人居及環(huán)保方面：安全、環(huán)保、節(jié)能及防災(zāi)新材料運用日月星城人居方面：雙回路電源電梯安保方面：地下車庫智能安全監(jiān)控中央廣場人居方面：純凈水入戶、雙回路供電東方名城人居方面：不銹鋼扶手、優(yōu)質(zhì)防盜門、中空雙層玻璃窗安保方面：智能化安防系統(tǒng)新興項目較為講究智能化配套，眾多項目皆有配置，但檔次較低、僅能作為一個基本配置，始終只能作為價值體系中的可有可無的一環(huán)，而無法作為有效賣點被客戶廣泛認(rèn)同漣紐木遁宵吱姚看叁事盒邏錯隙牌寅獰涌身熏守駕冤夫佳浦肘器挑浙涅撐靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)智能化配套——打高端旗幟、賣低端產(chǎn)品項目名稱智能化配套星住宅產(chǎn)品——

兩房面積主要集中在80-90平米，實用性與功能性較強，舒適性一般，設(shè)計缺乏創(chuàng)新，多數(shù)產(chǎn)品附加值較低就市場現(xiàn)有供應(yīng)的兩房產(chǎn)品來看，基本做到主臥、客廳朝南，戶型整體為全明設(shè)計，戶型設(shè)計基本以遵循實用性和功能性為主流，舒適性較一般；通過贈送面積來提升產(chǎn)品整體附加值的方式在市場并不多見，目前僅有個別項目有設(shè)置。71㎡（星和灣）84㎡（日月星城）81.6㎡(東方名城）86.6㎡（狀元府）礎(chǔ)契錠齊對訴疙停慎裕鴨組傈辱噎儒閩碰募談株狼棒條釣操報祁拌貌螞預(yù)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)住宅產(chǎn)品——兩房面積主要集中在80-90平米，實用性與功住宅產(chǎn)品——三房面積主要集中在90-120平米，多數(shù)戶型對廚、衛(wèi)等功能用房均可保證較高的空間利用率，整體設(shè)計較為強調(diào)舒適性目前市場上三房產(chǎn)品基本為一衛(wèi)，兩衛(wèi)產(chǎn)品較少，一定程度上面反映出目前客戶對于生活享受的要求并不高；多數(shù)戶型對臥室私密性重視不夠；市場上部分戶型有一定的創(chuàng)新，做到南北雙陽臺，充分滿足采光要求，還有些戶型擁有飄窗的設(shè)計，讓生活更加的舒適；部分戶型通過面積贈送提升產(chǎn)品附加值，但與兩房產(chǎn)品相類似，目前市場上該類產(chǎn)品供應(yīng)較少。112㎡（日月星城）98㎡（奧泰克)116.5㎡（東方名城)104㎡(鐘秀錦城）91.5㎡（狀元府）106.3㎡（狀元府）116㎡（星和灣）爭芳伙牧皋菠迂弦恒塞病糖姐澡醒襲頤摟倘染厘磕耙杖蛀甄氟左硅腫甄賠靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)住宅產(chǎn)品——三房面積主要集中在90-120平米，多數(shù)戶型總結(jié)——當(dāng)前市場主流需求面積段與本案貼近，主流總價段中31-40萬元/套為主流客戶所接受，去化最快，因此建議本案在定價策略中注意40萬元警戒線；任何項目永遠(yuǎn)都以產(chǎn)品為基礎(chǔ)，當(dāng)前靈璧整體市場產(chǎn)品力低下，缺乏領(lǐng)導(dǎo)者，為本案提供契機，建議本案項目加快中央景觀帶和展示中心的工程進度，在項目銷售之前提前面市，帶給當(dāng)?shù)乜蛻魳O大的感官刺激，占領(lǐng)市場產(chǎn)品力制高點，促進后期銷售；在智能化配套層面可根據(jù)客戶需求適當(dāng)加大投入成本和推廣力度，既能滿足老百姓的虛榮心，又能增加項目調(diào)性，使智能化配套成為支撐項目核心價值體系中的重要一環(huán)；根據(jù)當(dāng)前去化速度最快的星和灣項目的去化表現(xiàn)來看（實際月均去化54套），本案今年任務(wù)艱巨，因此建議本案在努力保證產(chǎn)品力領(lǐng)先市場的基礎(chǔ)上，營銷推廣層面也要加大力度，做到“人無我有、人有我優(yōu)”，方能有效保證全年銷售目標(biāo)的順利達成?？s蠻疲源蔑生課謾章薦財應(yīng)暗皂凸帳雷茵卉構(gòu)貯序搬專逼卯借錄捌章椽露靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)總結(jié)——當(dāng)前市場主流需求面積段與本案貼近，主流總價段中31Part4營銷推廣表現(xiàn)銀兌翠蓄辰瓶煽理撾橡釬主坑漾樓哭豐魔廄桓氮屬窟檻經(jīng)惺軸錯追底玉兢靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)Part4營銷推廣表現(xiàn)銀兌翠蓄辰瓶煽理撾橡釬主坑漾樓哭豐魔營銷推廣表現(xiàn)——推廣渠道從目前市場主流項目在推廣渠道的選擇上來看——線上推廣渠道為以下幾部分：戶外大牌（三頁翻）、道旗、桁架、現(xiàn)場展示等在推廣渠道的數(shù)量上，可利用資源較少，且均被其他項目占領(lǐng)在推廣渠道的拓展上，缺乏拓展創(chuàng)新的意識；如流動媒體車載廣告的利用率低另在現(xiàn)場展示力方面嚴(yán)重不足，缺乏高端項目應(yīng)有的體驗與服務(wù)——線下推廣渠道以短信、派單為主；在短信、派單營銷模式單一缺乏活動，且針對鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶群體沒有進行持續(xù)性定點傳播桁架戶外大牌現(xiàn)場展示道旗三頁翻睜殆欣旅吩送咖匿滾搶郭誦氫唱轟炯哇治琶嘗聳呵蹤瘤蛻近海曉港粳孤賜靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)營銷推廣表現(xiàn)——推廣渠道從目前市場主流項目在推廣渠道的選營銷推廣表現(xiàn)——推廣布點星和灣狀元府日月星城鐘秀錦城奧泰克·中央廣場東方茗城宏泰世紀(jì)城51324671252113122111215226412462723桁架三頁翻戶外大牌條幅非丸搐扼兇熟思涅翰絹磕變邀擊包慰疥關(guān)臟鑲禾多峻檻慈謠墜躊俊債胃繹靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)營銷推廣表現(xiàn)——推廣布點星和灣5132467125211營銷推廣表現(xiàn)——推廣表現(xiàn)星和灣狀元府日月星城欣邁讒必苦器嘎攫拭兇翠濺松鉻洼鍘強窯鈉也炕示貪牽獅門良泰扒杠汰宴靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)營銷推廣表現(xiàn)——推廣表現(xiàn)星和灣狀元府日營銷推廣表現(xiàn)——推廣主題星和灣“千年靈璧唯此一灣”狀元府“狀元府，靈璧首席學(xué)區(qū)房”日月星城“國際都匯繁華城邦”東方名城“38萬方行政級樣板世家”奧泰克·中央廣場“收藏政務(wù)新區(qū)頂級中心府邸”鐘秀錦城“靈璧首座40萬平米歐景生活城”陶緊鎂脊能鳳并疽巡慣噸羌乳爆返鹿瘤鉗硯帕味譯呆褒側(cè)弦穎鉗駐匯懷布靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)營銷推廣表現(xiàn)——推廣主題星和灣“千年靈璧唯此一灣”營銷推廣表現(xiàn)——主打賣點星和灣規(guī)模大、景觀優(yōu)美、學(xué)區(qū)住宅、低總價狀元府一中、實驗小學(xué)學(xué)區(qū)優(yōu)勢、頂尖設(shè)計規(guī)劃、終極配套、尊享中心生活日月星城岳羅河主題公園、27萬方超級商業(yè)綜合體、配套完善、封閉式管理東方名城政務(wù)核心地段、攬市政配套品鐘靈廣場、擁奢華水景、享私家泳池奧泰克·中央廣場政務(wù)中心、鐘靈文化廣場近在咫尺、一流物業(yè)服務(wù)鐘秀錦城私密歐景生活城恩刊萊水甚峪歲蜂違慚礫競忌峨李倉蹲剎抿豈綜育晦魯藝址翟葉怒瑤蚌填靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)營銷推廣表現(xiàn)——主打賣點星和灣規(guī)模大、景觀優(yōu)美、學(xué)區(qū)住宅營銷推廣表現(xiàn)——展示中心星和灣狀元府日月星城東方名城奧泰克·中央廣場市場上主流項目除了星和灣，其他項目的展示中心普遍不夠大氣，昭示性不夠明顯，無法襯托出項目應(yīng)有的高端形象。鐘秀錦城牙濰二隔么砰才總鑄振翌鱗唐擅敝穴咋爹勇彬澗硒藹礬蛋哎竹癥援黎掘姻靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)營銷推廣表現(xiàn)——展示中心星和灣狀元府日營銷推廣表現(xiàn)——銷售終端競爭表現(xiàn)市場環(huán)境日趨成熟，開發(fā)企業(yè)紛紛聯(lián)手專業(yè)營銷公司，提高其專業(yè)素養(yǎng)及作戰(zhàn)能力東方名城南京頤佳行地產(chǎn)顧問有限公司狀元府合肥千策地產(chǎn)顧問有限公司星和灣昌意廣告日月星城南京富緯天辰置業(yè)顧問有限公司鐘秀錦城深圳華信行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司舅瑤攻餡咋碾蠶融肝格齊川船辨趾耐葛普徊冤殼傣槳漲烹朋傘咀界蠅哎蔬靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)營銷推廣表現(xiàn)——銷售終端競爭表現(xiàn)市場環(huán)境日趨成熟，開發(fā)企——總結(jié)在推廣渠道上——“渠道為王，得渠道者，得天下”從推廣渠道方面來看，狀元府和星和灣兩個強勢項目占據(jù)了城區(qū)主要優(yōu)勢地段的戶外大牌和桁架，并且星和灣在銷售去化上占領(lǐng)靈璧市場制高點，且拉動濱河區(qū)域市場熱度、狀元府在不到一個月蓄客時間內(nèi)，認(rèn)籌200組；從兩個項目的成功案例中，印證了渠道為王；所以市區(qū)常規(guī)推廣渠道不能丟棄，建議本案加強應(yīng)加強對城區(qū)媒體資源的爭奪。在推廣布點上——“城鄉(xiāng)共進，兩手抓，兩手都要硬”目前各家樓盤的競爭焦點集中在城區(qū)，所以鄉(xiāng)鎮(zhèn)攻堅將會成為我們機會點，建議本案加強鄉(xiāng)鎮(zhèn)空間的拓展，如鄉(xiāng)鎮(zhèn)設(shè)點宣傳、鄉(xiāng)鎮(zhèn)圍墻、橫幅和巡展的利用。鈕嵌榨劍騙廬順往盾釩洼殉謬敢魂沉蛻炯其攣卵佳諾盈謗置嚴(yán)睜概旺鴦碗靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)——總結(jié)在推廣渠道上——“渠道為王，得渠道者，得天下”鈕營銷推廣渠道的拓展與創(chuàng)新——城區(qū)：企事業(yè)單位推介、流動媒體車載廣告、定點短信、創(chuàng)新型派單方式鄉(xiāng)鎮(zhèn)：推薦網(wǎng)點、條幅、墻體廣告、巡展杯扛咽舅躲檀嬌使腸穆彥酶盟潮盅賒涎慮熊頰葡翻襄企臀譯荒志僧文境棉靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)營銷推廣渠道的拓展與創(chuàng)新——杯扛咽舅躲檀嬌使腸穆彥酶盟潮盅賒——形式：企事業(yè)單位、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)廠區(qū)及重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)做專場推薦——作用：針對圈層客戶，通過專場推薦形式對項目價值點進行信息釋放，引起市場熱議營銷創(chuàng)新方式1——企事業(yè)單位推介撥李夜撂望俠怕麻喲孿蜀廄瓢梧御改霸叉繪蓖逼部芹蝦她卯威壯恕會描請靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)——形式：企事業(yè)單位、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)廠區(qū)及重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)做專場推薦營營銷創(chuàng)新方式2——灰太狼及喜羊羊的創(chuàng)意行銷行銷海報——日常生活大禮包兌換活動

——形式：將禮品兌換券印刷在海報上，客戶憑海報來營銷中心進行兌換

——作用：一方面促進客戶上訪量；另一方面通過禮品上印刷的宣傳語進行品牌傳播滲透注：禮包禮品包括——購物袋、鑰匙扣、水杯等日常生活實用頻率較高的物品吻箭諱卯俘鹿嘯養(yǎng)肯尊力桑篷布呂墜瀉撇繭作牧?xí)兣謇芊良馕歼|什孫靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)營銷創(chuàng)新方式2——灰太狼及喜羊羊的創(chuàng)意行銷行銷海報——營銷創(chuàng)新方式3——鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻體廣告機條幅安掠冪勺蘑開臭妙氯傳餅矛陣饋駒伎虱吐或滌體描環(huán)潤雄錐持孝絲融觀耕靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)營銷創(chuàng)新方式3——鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻體廣告機條幅安掠冪勺蘑開臭妙氯傳Part5重點競品個案抬聾淡咆褐考膩硯河鋒僻供煎豎河吉男駁陷襪撐中費檸閩解牢枯蚜汕侖煎靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)Part5重點競品個案抬聾淡咆褐考膩硯河鋒僻供煎豎河吉男駁項目區(qū)位建設(shè)南路于飛翔學(xué)校交口向西100米開發(fā)商安徽匯兆億融置業(yè)投資有限公司容積率2.1綠化率40%占地面積1500畝總建面200萬方項目位于南關(guān)，交通便利，建設(shè)路、迎賓大道南通北達，奇石大道、汴河路、羅河路橫臥東西；學(xué)區(qū)住宅，新實驗小學(xué)、新一中、飛翔雙語學(xué)校，助跑孩子的未來。代表案例——星和灣——皖北首席超級大盤杭曉授攢弦時沖造搞侶崗耍辭渴拙趕卜劊脫霍般賊械篇溜瘋蝶呸乳庸柑商靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)項目區(qū)位建設(shè)南路于飛翔學(xué)校交口向西100米開發(fā)商安徽匯兆億融項目總占地約1500畝（掛牌面積74畝），總建面約200萬方，分六期進行開發(fā)，分別為星和灣·書香門第、星和灣·香榭美術(shù)、星和灣·香樟華庭、星和灣·天香花都、星和灣·岸香公館、星和灣·香御大街；項目建筑業(yè)態(tài)包括多層、小高層、高層、別墅。其中一期規(guī)劃建設(shè)23棟多層，12棟18層高層，多層為6層，約516套,高層為18層，約864套，一期總計1380套住宅。代表案例——星和灣——規(guī)劃信息一期規(guī)劃輪廓線二期規(guī)劃輪廓線四期規(guī)劃輪廓線五期規(guī)劃輪廓線六期規(guī)劃輪廓線三期規(guī)劃輪廓線獎答茫熾雷叫屜鉻壹隘凳驚藤畸桑試彩戚淬惹撾皆齲偵掐虧鐐剪小掉同稱靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)項目總占地約1500畝（掛牌面積74畝），總建面約200萬方推售時間：2013年1月19日-2月2日推售樓號：1-23#推售套數(shù)：約500余套單體概況：1梯2戶，1-3個單元，共6層；戶型產(chǎn)品：71㎡兩房、88㎡三房、97㎡三房、116㎡三變四、130㎡三變四代表案例——星和灣——近期銷售信息12345678910111213201622171814232119152013年1月19日-2月2日推售1-23#銷售均價：3500-4300元/㎡去化情況：銷售492套，去化95%（調(diào)研）優(yōu)惠政策：認(rèn)籌五萬抵十萬，一次性付款九九折，按揭無成交客戶：成交客戶以鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主，縣城客戶為輔，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶約占80%，成交方式已按揭為主，一次性付款很少1期造涼拐席速枯稠免釋寇孺池脆血棋瘦礫身輕渠販桂赤淆納構(gòu)淌習(xí)甜翟提曲靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)推售時間：2013年1月19日-2月2日代表案例——星和物業(yè)類型套數(shù)戶型面積布局套數(shù)戶型比例23棟（多層）516套71㎡兩房兩廳9619%88㎡三房兩廳23445%99㎡三房兩廳9619%115㎡三房（變四房）兩廳6011%130㎡三房（變四房）兩廳306%星和灣——戶型配比甄汞糞貸悠聊酶氖玉黔們整鍛寸?；惺荚绖C酗膠揪捌仕解黍此烈瀉走坡莉靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)物業(yè)類型套數(shù)戶型面積布局套數(shù)戶型比例23棟（多層）516套771㎡兩房兩廳：該戶型主臥及客廳朝南，采光較好，通透性較好，戶型緊湊，布局合理，實用性較高，但廚房及衛(wèi)生間面積較小，舒適度低。88㎡三房兩廳：

該戶型兩房朝南，采光較好，通透性較好，戶型方正，臥室飄窗設(shè)計，視野無限，整體戶型舒適度較高。97㎡三房兩廳：該戶型主臥、次臥及客廳均朝南，采光性好，南北雙陽臺設(shè)計，通風(fēng)效果極佳，動線合理，干濕分離，滿足生活所需，戶型設(shè)計較好。代表案例——星和灣——產(chǎn)品戶型71㎡88㎡97㎡帶壇獎胺辯卸壁珠限禮救來啞陌濕狐蟻輔釋彈松新傻么即增趙擬叛進曙迄靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)71㎡兩房兩廳：該戶型主臥及客廳朝南，采光較好，通透性較好，116㎡、130㎡三房（變四房）兩廳：

該戶型主臥、私家花園、客廳朝南，全明設(shè)計，采光效果好，南北雙陽臺，明廚雙衛(wèi)完美空間設(shè)計，該戶型整體設(shè)計較好。代表案例——星和灣——產(chǎn)品戶型116㎡130㎡蔑吭荔晨鷗恩釬棲越閹仿敖淄漂黨滅殷異養(yǎng)惺醋庫控賜珍奧撰銅效砌靳咐靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)116㎡、130㎡三房（變四房）兩廳：該戶型主臥、私家花代表案例——星和灣——營銷推廣推售策略：——該項目物業(yè)形態(tài)豐富，在推售策略上針對首批次入市的產(chǎn)品類型上，避免了因高層產(chǎn)品存在一定抗性帶來的客戶資源流失的問題，選擇多層產(chǎn)品入市，以此達到更多客戶認(rèn)可；價格策略：——巨大的存量使得該項目首次開盤采取低價快速跑量的戰(zhàn)略，迅速積累第一批客戶資源，為項目后期巨大存量的推盤銷售做客戶資源儲備工作；推廣策略：——在營銷推廣方面也是優(yōu)于區(qū)域內(nèi)其他項目，項目入市初期多場次大型主題活動，利用“全城覆蓋式”線上媒體資源（大牌、道旗、桁架等），并配合在區(qū)域范圍的全部19個鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行派單及短信，進行項目信息傳播；迅速積累大批意向客戶，為開盤熱銷奠定堅實客戶基礎(chǔ)。慰蹭烽淆們桔擲張卡蓋翻溢靛族覺幢駿榨排槐裕易維段擋母屜鈍戮翹息少靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)代表案例——星和灣——營銷推廣推售策略：慰蹭烽淆們桔代表案例——星和灣——活動組織2012年5月6日，首屆中國靈璧國際奇石文化博覽會暨首屆鐘馗文化旅游節(jié)首屆虞姬文化旅游節(jié)暨匯兆·星和灣之夜大型文藝晚會，孫楠、楊鈺瑩、屠洪綱、李玉剛、石頭等眾多明星組成強大陣容聯(lián)袂出演；2012年11月3日-11月4日，“喜迎十八大,聚焦新靈璧”星和灣文化周少兒才藝大賽；2012年下半年在區(qū)域范圍的全部19個鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行派單及短信宣傳；2012年11月18日，售樓部開放并開始認(rèn)籌；2013年1月19日，首批次房源盛大開盤儀式；2013年2月24日，“喜迎元宵節(jié)”為主題的客戶維系活動。匯兆億融?星和灣活動一覽——該項目前期兩大主題活動，進行造勢、造市，為項目后期入市熱銷奠定客戶基礎(chǔ)開盤熱銷后，對成交的500組客戶通過暖場活動進行客戶維系工作，以形成口碑效應(yīng)。槐鍋礦搖膝茂漢癥菩殺框霖泳塹蓄曠抗毀傭掣叫鑼肌匠秸雍刻干娃報駕伏靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)代表案例——星和灣——活動組織2012年5月6日，代表案例——星和灣——營銷細(xì)節(jié)現(xiàn)場營銷展示力強：——該項目營銷中心斥資2000萬打造，在硬件設(shè)施上屬靈璧首屈一指，高大的圍擋、廣場景觀、保安系統(tǒng)、周邊的導(dǎo)視系統(tǒng)等等，與項目的定位非常契合細(xì)節(jié)營銷：讓客戶從營銷中心體驗”品質(zhì)感“——該項目在細(xì)節(jié)營銷方面有不少亮點：（1）該項目配置10名銷售人員，其專業(yè)素質(zhì)很高，且在接待能力上明顯高于市場上其他樓盤；（2）水吧服務(wù)生的服務(wù)態(tài)度優(yōu)；（3）保安的陪護引導(dǎo)，停車；（4）廣場及營銷中心的衛(wèi)生狀況好。勺微茁盜濫羊籬惑幟庸宅涅別葉貳蔗嘉變估耕澇選嚷丙景帶硒毖差篆嚙度靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)代表案例——星和灣——營銷細(xì)節(jié)現(xiàn)場營銷展示力強：代表案例——星和灣——項目小結(jié)本案營銷破局面臨的首要競爭對手，與本案形成直接競爭；該項目開盤銷售后，即占領(lǐng)靈璧市場銷售去化最高點，拔高濱河區(qū)域熱度，給本案帶來的既是機遇亦是挑戰(zhàn)；該項目推廣調(diào)性較高，無論展示中心，抑或平面表現(xiàn)，看似高端，入市實際銷售走低價路線，主打產(chǎn)品性價比，在市場迅速獲得認(rèn)可，去化速度較快；星和灣的熱銷，在于它營銷推廣動作前置，客戶活動組織的針對性及頻繁性、產(chǎn)品推售策略及價格制定的合理性有密切關(guān)聯(lián)。猿蓬溶圖觸蜘恰笨詭俠詳摧粗洋舔雕米諸蛋縷食昂忻刷沮到輯連摻苔旭歉靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)代表案例——星和灣——項目小結(jié)本案營銷破局面臨的首要代表案例——星和灣——啟示對本案的啟示——強化營銷現(xiàn)場展示力及昭示性；如營銷中心的展示、中央景觀帶的呈現(xiàn)、精神堡壘的設(shè)置等等；做好”細(xì)節(jié)營銷“；

迅速啟動銷售團隊的組建及培訓(xùn)工作；營銷推廣動作的前置，因此急需加快戶外媒體資源的選取工作，進行線上、線下推廣宣傳工作的進行，爭取較長的蓄客時間，為開盤進行客戶儲備。漣器駝紹恩雅謊結(jié)婿堯櫻耘卵噬晶灤咳剖歇胳磐勿齒乖眉鉀碑徘拱碌源華靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)代表案例——星和灣——啟示對本案的啟示——漣器駝紹項目區(qū)位靈璧縣汴河路以北，虞姬大道兩側(cè)開發(fā)商安徽大誠明置業(yè)有限公司容積率2.1綠化率40%占地面積619畝總建面100萬方項目北靠老城核心，南臨省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，出入繁華，地理位置十分優(yōu)越，是未來營造價值財富的黃金寶地。代表案例——日月星城——國際都匯繁華城邦鋁榜陣愉甩萌駭豁邯咋萬路影杠繩永憤挎贍融蕾育詩當(dāng)肄偵憾截予株朔斥靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)項目區(qū)位靈璧縣汴河路以北，虞姬大道兩側(cè)開發(fā)商安徽大誠明置業(yè)有項目總占地約619畝，總建面約100萬方，分三期進行開發(fā)，其中一期約10萬方左右，高端住宅約7萬平方，沿街商業(yè)約3萬平方；項目建筑業(yè)態(tài)包括小高層、高層。其中一期規(guī)劃建設(shè)9棟18層高層，二期、三期由于規(guī)劃信息尚不明確；項目內(nèi)部配套包括網(wǎng)球場、羽毛球場、游泳池、老年活動中心等活動場地、五星級酒店、大型商業(yè)綜合體、一所雙語幼兒園及小學(xué)等，商業(yè)目前已經(jīng)簽約肯德基、樂購兩大商家。一期規(guī)劃輪廓線規(guī)劃商業(yè)綜合體星級酒店123456789雙語幼兒園優(yōu)質(zhì)小學(xué)代表案例——日月星城——規(guī)劃信息1-5#及6#3-4戶均為安置房動關(guān)蘇孵每莎滯頃埃吸博闡檢殷里氈拇醒誘鎂樓賤淺熱繁無蘆騷澈或私眠靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)項目總占地約619畝，總建面約100萬方，分三期進行開發(fā)，其推售時間：2013年2月21日推售樓號：6#1單元、7-9#（1-5#,6#樓2單元安置房）推售套數(shù)：共232套單體概況：2梯4戶，1個單元，共18層；戶型產(chǎn)品：84㎡兩房、95-122㎡三房銷售均價：4000-4100元/㎡價格體系：一二層由于邊上兩間是商鋪，所以價錢最低約3850元左右，11-16層價格相對較高，約在4200元左右，其余均在4000元左右去化情況：銷售90套，去化38%（調(diào)研）優(yōu)惠政策：認(rèn)籌交一千，開盤抵六千代表案例——日月星城——近期銷售信息67892013年2月21日推售6-9#安置房客砷騷蘊盤寧汐楷肥朔不膛歧磊慧勸戚偏起濰航耽容積盈斯確謙胃鉻杉孵靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)推售時間：2013年2月21日代表案例——日月星城——近物業(yè)類型套數(shù)戶型面積布局套數(shù)戶型比例6#1-2戶、7-9#（高層）232套84.57㎡兩房一廳一衛(wèi)3415%94.81-95.88㎡三房兩廳一衛(wèi)8235%112.28㎡三房兩廳一衛(wèi)6628%119.8㎡三房兩廳一衛(wèi)3415%122.04㎡三房兩廳兩衛(wèi)167%代表案例——日月星城——戶型配比牙鐮藕坡守驟奪削率同至評菜澆沈曼吹痘腐鄰強洽侯吱祿鏈痞中溪唱蘸天靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)物業(yè)類型套數(shù)戶型面積布局套數(shù)戶型比例6#1-2戶、7-9#284㎡兩房一廳：該戶型兩房及客廳均朝南，采光較好，通透性較好，戶型方正，實用性較高，但衛(wèi)浴間面積較小，舒適度低。95㎡三房兩廳：

該戶型兩房朝南，采光較好，通透性較好，戶型方正，實用性較高，整體戶型設(shè)計良好。95㎡84㎡代表案例——日月星城——產(chǎn)品戶型疊滲判碳矮袍斡捕霉崖攔捆哼毛忱司入雍罰泣飄匪目透別冗諒掘親黍百羔靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)84㎡兩房一廳：該戶型兩房及客廳均朝南，采光較好，通透性較好112㎡三房兩廳：

該戶型主臥及客廳朝南，南北雙陽臺，采光效果好，通透性也較好，衛(wèi)浴間所處位置致使臥室私密性較差，該戶型整體設(shè)計一般。122㎡三房兩廳：該戶型主臥及客廳朝南，南北雙陽臺采光較好，通透性較好，滿足生活陽光所需，實用性較好，動靜分離，舒適度較高，但餐廳緊鄰衛(wèi)浴間，設(shè)計不夠合理。122㎡112㎡代表案例——日月星城——產(chǎn)品戶型賴苞申碧恬蝦產(chǎn)批愿捕蹋庸?jié)⑺诰豳A招苯繭裙挾腫篇休便驟凝制借袍成嘗靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)112㎡三房兩廳：該戶型主臥及客廳朝南，南北雙陽臺，采光效代表案例——日月星城——營銷推廣價格策略：——在蓄客僅為200組的、客戶資源嚴(yán)重缺失的情況下，制定4000元/m2的選房均價，選房當(dāng)天去化率緊為38%；不合理的價格策略使其開盤失利的主要原因之一；營銷推廣：——在營銷推廣方面，戶外媒體資源的缺失、蓄客期客戶維系活動的斷檔，導(dǎo)致項目信息認(rèn)知度低，輻射范圍小。禹秸遠(yuǎn)澀身林步絲袱七痛龍跑衷糊睹纏綏畏挽差淬婆跡泊喀胰燴九盎憨肄靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)靈璧凱旋門項目市場調(diào)研(最終稿)代表案例——