第六章房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)預(yù)測(cè)第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查概述1

概念市場(chǎng)調(diào)查:系統(tǒng)地設(shè)計(jì)、收集、分析并報(bào)告與公司面臨的特定市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)狀況有關(guān)的數(shù)據(jù)和調(diào)查結(jié)果的過(guò)程。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查：開(kāi)發(fā)商為了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的需要而進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查活動(dòng)。是指為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目特定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，運(yùn)用科學(xué)的理論以及現(xiàn)代化的調(diào)查技術(shù)方法和手段，以客觀的態(tài)度，有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地通過(guò)各種途徑收集有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息資料，通過(guò)對(duì)資料的整理和分析，來(lái)正確地判斷和把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，從而為開(kāi)發(fā)商預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展、制定科學(xué)決策提供可靠依據(jù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等工作的前提和基礎(chǔ)。

2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的作用

市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的基礎(chǔ)，其主要作用表現(xiàn)在：（1）市場(chǎng)調(diào)查是項(xiàng)目策劃者認(rèn)識(shí)市場(chǎng)，捕捉新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)的前提；（2）市場(chǎng)調(diào)查是項(xiàng)目策劃者感知市場(chǎng)，了解消費(fèi)者需求的主要手段；（3）市場(chǎng)調(diào)查是項(xiàng)目策劃者了解市場(chǎng)、挖掘賣(mài)點(diǎn)、形成創(chuàng)意的必要前提；（4）市場(chǎng)調(diào)查是項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)等一系列活動(dòng)的基礎(chǔ)，貫穿項(xiàng)目全程策劃的始終。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目定位投資機(jī)會(huì)研究項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)認(rèn)識(shí)市場(chǎng)感知市場(chǎng)了解市場(chǎng)

3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的特點(diǎn)

(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容的廣泛性和復(fù)雜性(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容的針對(duì)性和時(shí)效性(3)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法的多樣性和專(zhuān)業(yè)性(4)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果的局限性5

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的誤區(qū)●輕視調(diào)研（市場(chǎng)太大了，做都做不過(guò)來(lái)，還調(diào)研干什么？）

●輕信調(diào)研（只要有調(diào)研，只要委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)做調(diào)研，一切都萬(wàn)事大吉？）

●盲目調(diào)研

（不考慮實(shí)際需要，在不把握調(diào)研方向、不對(duì)調(diào)研方法進(jìn)行把關(guān)的情況下貿(mào)然實(shí)施調(diào)研）

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序

準(zhǔn)備階段建立調(diào)查組織初步情況分析制定調(diào)查方案收集資料資料的甄別與審查分析數(shù)據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的流程撰寫(xiě)調(diào)查報(bào)告確定調(diào)查目的總結(jié)反饋分析和總結(jié)階段實(shí)施階段1.準(zhǔn)備階段

（1）確定調(diào)查目的

這是進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查時(shí)應(yīng)首先明確的問(wèn)題。目的確定以后，市場(chǎng)調(diào)查就有了方向，不至于出現(xiàn)太大的過(guò)失。調(diào)研人員必須牢記調(diào)研是為營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)的，其目的是發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題。

（2）建立調(diào)查組織房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查部門(mén)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)調(diào)查任務(wù)和調(diào)查規(guī)模的大小，配備好調(diào)查人員，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查組織。調(diào)查人員確定后，要進(jìn)行以下內(nèi)容的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)：①明確房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方案；②掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查技術(shù)；③了解與房地產(chǎn)有關(guān)的方針、政策、法令；④學(xué)習(xí)必要的經(jīng)濟(jì)知識(shí)和業(yè)務(wù)技術(shù)知識(shí)等。

（3）初步情況分析

初步情況調(diào)查通常有如下三個(gè)過(guò)程：

①研究收集的信息材料，包括研究企業(yè)外部材料和分析企業(yè)內(nèi)部材料；

②與企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行非正式談話，從領(lǐng)導(dǎo)談話中尋找對(duì)市場(chǎng)的初步判斷；

③了解市場(chǎng)情況，分析消費(fèi)者對(duì)本公司所開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)的態(tài)度等。初步分析中，如果原來(lái)提出的課題涉及面太寬或者不切實(shí)際，調(diào)查的范圍和規(guī)模過(guò)大、內(nèi)容過(guò)多，無(wú)法在限定時(shí)間內(nèi)完成，就應(yīng)當(dāng)實(shí)事求是地加以調(diào)整。

注意：初步情況分析的資料收集不需要過(guò)分詳細(xì)，只需要收集對(duì)所要分析的問(wèn)題有參考價(jià)值的資料即可。

2.實(shí)施階段

（1）制定調(diào)查方案

制定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方案是做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的重要前提工作，一個(gè)成功的調(diào)查方案將決定調(diào)查結(jié)果的真實(shí)性、可靠性和科學(xué)性。

調(diào)查方案設(shè)計(jì)的內(nèi)容如下：

①為完成調(diào)查的課題需要收集哪些信息資料。

②信息資料從哪里取得，用什么方法取得。

③明確獲得答案及證實(shí)答案的做法。

④怎樣運(yùn)用數(shù)據(jù)分析問(wèn)題。

⑤費(fèi)用支出計(jì)劃。

⑥評(píng)價(jià)方案設(shè)計(jì)的可行性，以及方案進(jìn)一步實(shí)施的準(zhǔn)備工作。

（2）搜集資料料根據(jù)資料來(lái)來(lái)源不同，，一般分為為一手資料料和二手資資料。①收集二手手資料。二二手資料是是指以前已已經(jīng)收集好好的，不一一定與當(dāng)前前問(wèn)題有直直接關(guān)系的的信息資料料。二手資料的的來(lái)源有：：一是項(xiàng)目?jī)?nèi)部，常見(jiàn)的內(nèi)內(nèi)部資料來(lái)來(lái)自于開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)的內(nèi)內(nèi)部數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)。二是項(xiàng)目外部，來(lái)自于公公布的信息息，如政府府的法律法法規(guī)文件等等。注意：二手資料，，必須保證證資料的時(shí)時(shí)效性、準(zhǔn)準(zhǔn)確性和可可靠性。②收集一手手資料。一一手資料是是指為了解解決特定的的問(wèn)題而專(zhuān)專(zhuān)門(mén)收集的的原始資料料。研究必須以以第一手資資料為基礎(chǔ)礎(chǔ)，這種資資料的獲取取往往來(lái)源源于項(xiàng)目的的實(shí)地調(diào)查查。（3）資料的甄甄別與審查查資料的甄別別與審查非非常重要，，主要表現(xiàn)現(xiàn)在以下幾幾個(gè)方面：：①由于抽樣或或調(diào)查方式式本身的局局限性，使使得市場(chǎng)調(diào)調(diào)查不可避避免地存在在一定的錯(cuò)錯(cuò)誤，因此此在抽樣及及調(diào)查方式式的選擇上上，合理性的原原則更為重要；；②實(shí)地調(diào)查的的真實(shí)性，真實(shí)的調(diào)調(diào)查和分析析以及與項(xiàng)項(xiàng)目有著密密切相關(guān)的的資料，顯顯得特別重重要；③調(diào)查人員完完成調(diào)查后后，應(yīng)對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行必要的的事后復(fù)核。3.分析與總結(jié)結(jié)階段（1）分析數(shù)據(jù)據(jù)數(shù)據(jù)分析的的目的是解解析所收集集的大量數(shù)數(shù)據(jù)并提出出相應(yīng)結(jié)論論。分析數(shù)據(jù)的的過(guò)程是一一個(gè)復(fù)雜的的系統(tǒng)過(guò)程程，其主要要步驟如下下：編輯整理將資料加以以篩選，去去粗取精、、去偽存真真保證資料的的系統(tǒng)性、、完整性和和可靠性分類(lèi)編號(hào)將調(diào)查資料料按適當(dāng)?shù)牡念?lèi)別分類(lèi)類(lèi)便于查找和和使用進(jìn)行統(tǒng)計(jì)將資料進(jìn)行行統(tǒng)計(jì)計(jì)算算編制計(jì)算表表、統(tǒng)計(jì)表表和統(tǒng)計(jì)圖圖比較分析、、結(jié)論（2）撰寫(xiě)調(diào)查查報(bào)告調(diào)查研究報(bào)報(bào)告主要是是歸納研究究結(jié)果并得得到結(jié)論，，提交給管管理人員決決策使用。。①撰寫(xiě)調(diào)查報(bào)報(bào)告的要求求A.客觀真實(shí)；；B.簡(jiǎn)明扼要；；C.結(jié)論明確。。②撰寫(xiě)調(diào)查報(bào)報(bào)告的主要要內(nèi)容A.調(diào)查目的、、方法、步步驟、時(shí)間間等說(shuō)明；；B.調(diào)查對(duì)象的的基本情況況介紹；C.所調(diào)查問(wèn)題題的實(shí)際情情況與分析析說(shuō)明；D.對(duì)調(diào)查對(duì)象象的基本認(rèn)認(rèn)識(shí)，做出出結(jié)論；E.提出建設(shè)性性的意見(jiàn)和和建議；F.統(tǒng)計(jì)資料、、圖表等必必要附件。。（3）總結(jié)反饋饋總結(jié)的內(nèi)容容主要有以以下幾個(gè)方方面：①調(diào)查方案的的制定和調(diào)調(diào)查表的設(shè)設(shè)計(jì)是否切切合實(shí)際；；②調(diào)查方式、、方法和調(diào)調(diào)查技術(shù)的的實(shí)踐結(jié)果果，有哪些些經(jīng)驗(yàn)可以以推廣，有有哪些教訓(xùn)訓(xùn)應(yīng)當(dāng)吸取??；③實(shí)地調(diào)查中中還有哪些些問(wèn)題沒(méi)有有真正搞清清，需要繼繼續(xù)組織追追蹤調(diào)查；；④對(duì)參加調(diào)查查工作的人人員做出績(jī)績(jī)效考核，，以促進(jìn)調(diào)調(diào)查隊(duì)伍的的建設(shè)，提提高調(diào)查水水平和工作作效率。注意：在實(shí)際的房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查中，，可視調(diào)查查內(nèi)容、環(huán)環(huán)境條件和和調(diào)查要求求的輕重緩緩急，靈活活安排調(diào)查查步驟及程程序，并非非一成不變變。第三節(jié)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查的主主要內(nèi)容一房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境調(diào)查查1.宏觀環(huán)境調(diào)調(diào)查層面（1）政治法律律環(huán)境應(yīng)當(dāng)關(guān)注政政府有關(guān)方方針政策，，如住房制制度政策、、舊城改造造政策等；；現(xiàn)在的新新國(guó)八條、、一房一價(jià)價(jià)等制度也要調(diào)查有有關(guān)法律法法規(guī)是否有有新的調(diào)整整；必要時(shí)也需需要關(guān)注政政局的變化化，如政府府人事變動(dòng)動(dòng)以及社會(huì)會(huì)動(dòng)蕩等情情況。（2）宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境。包括國(guó)民生生產(chǎn)總值、、國(guó)民收入入總值以及及其發(fā)展速速度；物價(jià)水平、、CPI數(shù)據(jù)（如我我國(guó)2011年1月份我國(guó)CPI同比上漲4.9%環(huán)比上漲1.0%）、通貨膨膨脹率、金金融市場(chǎng)環(huán)環(huán)境等；城鄉(xiāng)居民家家庭收入、、個(gè)人收入入水平；通訊及交通通運(yùn)輸、能能源與原材材料供應(yīng)、、技術(shù)協(xié)作作條件等。。注意：在經(jīng)濟(jì)環(huán)境境調(diào)查中，，房地產(chǎn)金融融狀況是影響房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的重要因素素之一?！景咐恐袊?guó)人民銀銀行決定，，自2011年4月6日起上調(diào)金金融機(jī)構(gòu)人人民幣存貸貸款基準(zhǔn)利利率。金融融機(jī)構(gòu)一年年期存貸款款基準(zhǔn)利率率分別上調(diào)調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，，進(jìn)入2011年以來(lái)第二二次加息。。（3）房地產(chǎn)市市場(chǎng)總體運(yùn)運(yùn)行狀況對(duì)當(dāng)前房地地產(chǎn)市場(chǎng)總總體運(yùn)行狀狀況的分析析判斷和預(yù)預(yù)測(cè)，是項(xiàng)項(xiàng)目前期投投資決策工工作的重要要環(huán)境，對(duì)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)有著根本本性的影響響。（4）人口環(huán)境境人口是構(gòu)成成市場(chǎng)的主主要因素之之一。人口口調(diào)查的內(nèi)內(nèi)容包括人人口規(guī)模、、人口增長(zhǎng)長(zhǎng)率、人口口密度、人人口遷徙流流動(dòng)情況，，人口地理理分布、民民族分布，，出生率、、結(jié)婚率以以及家庭規(guī)規(guī)模等。（5）技術(shù)環(huán)境境主要包括有有關(guān)建筑設(shè)設(shè)計(jì)和建筑筑材料等方方面的新技技術(shù)、新工工藝、新材材料的技術(shù)術(shù)現(xiàn)狀、發(fā)發(fā)展趨勢(shì)、、國(guó)內(nèi)外先先進(jìn)水平、、應(yīng)用前景景等?！景咐磕暇╀h尚國(guó)國(guó)際公寓利用可再生生能源使夏夏季制冷不不用傳統(tǒng)電電力，一年年四季保持持適宜居住住的溫度和和濕度，室室內(nèi)裝修和和配置超過(guò)過(guò)五星級(jí)酒酒店，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)六星級(jí)的的舒適和節(jié)節(jié)能環(huán)保。。鋒尚國(guó)際際公寓衛(wèi)生生間的瓷磚磚全部是整整磚并與衛(wèi)衛(wèi)生潔具對(duì)對(duì)中；除精精裝修質(zhì)量量外，在建建筑科技上上還設(shè)有衛(wèi)衛(wèi)生間墻排排水系統(tǒng)（（根除衛(wèi)生生間異味））、健康置置換式新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)（預(yù)預(yù)防空調(diào)病?。?、垃圾圾處理系統(tǒng)統(tǒng)等八大子子系統(tǒng)。（6）對(duì)外開(kāi)放放程度對(duì)外開(kāi)放，，是我國(guó)進(jìn)進(jìn)行對(duì)外房房地產(chǎn)交流流、房地產(chǎn)產(chǎn)合作的重重要舉措。。【案例】2007年11月7日，國(guó)家發(fā)發(fā)改委和商商務(wù)部聯(lián)合合頒布了《外商投資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目目錄（2007年修訂）》?！赌夸洝芬?guī)定，從2007年12月1日起，不再再鼓勵(lì)外資資進(jìn)入內(nèi)地地普通住宅宅的開(kāi)發(fā)建建設(shè)中，同同時(shí)該政策策第一次明明確提出，，外資進(jìn)入入二手房交交易市場(chǎng)及及房地產(chǎn)中中介或經(jīng)紀(jì)紀(jì)公司的途途徑也將受受到全面限限制。2.區(qū)域環(huán)境調(diào)調(diào)查層面（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展展水平主要調(diào)查城城市或區(qū)域域的經(jīng)濟(jì)總總體水平，，主要產(chǎn)業(yè)業(yè)及分布、、居民收入入水平、購(gòu)購(gòu)房消費(fèi)能能力等情況況。（2）城市發(fā)展展規(guī)劃主要調(diào)查城城市發(fā)展的的戰(zhàn)略方向向，這是項(xiàng)項(xiàng)目選址著著重考慮的的問(wèn)題，它它直接關(guān)系系到項(xiàng)目的的潛質(zhì)和增增值的可能能性。（3）房地產(chǎn)市市場(chǎng)供需狀狀況以此判斷市市場(chǎng)供給和和需求的基基本狀態(tài)，，從而為項(xiàng)項(xiàng)目定位、、開(kāi)發(fā)規(guī)模模、風(fēng)險(xiǎn)程程度等參數(shù)數(shù)提供依據(jù)據(jù)。注意：在房地產(chǎn)市市場(chǎng)行情調(diào)調(diào)查中，價(jià)價(jià)格調(diào)研尤尤為重要，，包括：整整體價(jià)格水水平和變化化趨勢(shì)、影影響房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格變換換的因素、、變化并引引起的反應(yīng)應(yīng)、新的價(jià)價(jià)格政策等等。（4）社會(huì)文化化環(huán)境。包括教育程程度、文化化水平，價(jià)價(jià)值觀、風(fēng)風(fēng)俗習(xí)慣，，社會(huì)階層層分布、宗宗教信仰等等。企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)人人員以此了了解不同消消費(fèi)者行為為，以正確確細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)，制定企企業(yè)的市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略略。（5）房地產(chǎn)企企業(yè)情況。。包括城市市房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的數(shù)量、、類(lèi)型、、企業(yè)資資質(zhì)與實(shí)實(shí)力等概概略資料料。（6）專(zhuān)業(yè)機(jī)機(jī)構(gòu)與中中介商情情況調(diào)查查。主要調(diào)查查工程咨咨詢公司司、規(guī)劃劃建筑設(shè)設(shè)計(jì)單位位、房地地產(chǎn)銷(xiāo)售售代理公公司、廣廣告策劃劃公司、、物業(yè)管管理公司司等等。。（7）城市或或區(qū)域的的交通條條件研究究。對(duì)城市或或區(qū)域的的交通條條件進(jìn)行行調(diào)查和和分析，，有助于于項(xiàng)目選選址、交交通組織織方案設(shè)設(shè)計(jì)、項(xiàng)項(xiàng)目定位位等工作作。（8）影響區(qū)區(qū)域發(fā)展展的其他他因素和和條件。主要包括括對(duì)城市市或區(qū)域域內(nèi)的歷歷史因素素、文化化因素、、景觀因因素、價(jià)價(jià)值取向向、意識(shí)識(shí)形態(tài)、、氣候條條件等方方面的調(diào)調(diào)研，有有助于做做好項(xiàng)目目總體戰(zhàn)戰(zhàn)略性定定位。3.微觀環(huán)境境調(diào)查層層面又稱(chēng)為項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)條件分分析，其其目的是是分析項(xiàng)項(xiàng)目自身身的開(kāi)發(fā)發(fā)條件及及發(fā)展?fàn)顮顩r，對(duì)對(duì)項(xiàng)目自自身價(jià)值值提升的的可能性性與途徑徑進(jìn)行分分析，同同時(shí)為以以后的市市場(chǎng)定位位做準(zhǔn)備備。具體體包括：：（1）用地現(xiàn)狀狀調(diào)查與與分析。主要對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的地地形地貌貌、地質(zhì)質(zhì)條件、、地上附附著物等等情況進(jìn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)勘察和和分析。。（2）項(xiàng)目周邊邊環(huán)境調(diào)調(diào)查與分分析。周邊環(huán)境境主要指指地塊周周?chē)奈镂镔|(zhì)和非非物質(zhì)的的環(huán)境與與配套情情況。（3）項(xiàng)目對(duì)對(duì)外聯(lián)系系程度、、交通組組織等分分析與調(diào)調(diào)查。二房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)需求調(diào)調(diào)查1.市場(chǎng)需求求容量調(diào)調(diào)查需求容量量，是指指對(duì)房地地產(chǎn)產(chǎn)品品有購(gòu)買(mǎi)欲望望且具有購(gòu)買(mǎi)能力力的市場(chǎng)需求總量量。主要包括括以下幾幾個(gè)方面面：（1）項(xiàng)目所所在城市市人口總總量、家家庭數(shù)量量及家庭庭結(jié)構(gòu)；；（2）有購(gòu)房房需求的的人口數(shù)數(shù)量（現(xiàn)現(xiàn)實(shí)需求求和潛在在需求））和整體體特征；；（3）居民對(duì)對(duì)各類(lèi)房房地產(chǎn)商商品的需需求總量量；（4）居民的的消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)；（5）居民的的收入水水平、儲(chǔ)儲(chǔ)蓄余額額和支付付能力；；（6）影響房房地產(chǎn)市市場(chǎng)需求求的因素素。購(gòu)買(mǎi)者需求的主主體需求行為為的實(shí)施施者購(gòu)買(mǎi)欲望望需求的動(dòng)動(dòng)力需求行為為的源泉泉購(gòu)買(mǎi)能力力需求的實(shí)實(shí)施條件件需求行為為的物質(zhì)質(zhì)保障市場(chǎng)需求2.消費(fèi)者調(diào)調(diào)查（1）消費(fèi)者者個(gè)人特特征即消費(fèi)者者的個(gè)人人基本信信息，消消費(fèi)者個(gè)個(gè)人特征征調(diào)查是是客戶甄甄別的重重要依據(jù)據(jù)。主要要內(nèi)容包包括：消消費(fèi)者的的年齡、、文化程程度、家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)、職業(yè)業(yè)、原居居住地、、宗教信信仰等。。（2）消費(fèi)者者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)動(dòng)機(jī)消費(fèi)動(dòng)機(jī)機(jī)是引起起人們購(gòu)購(gòu)買(mǎi)房地地產(chǎn)產(chǎn)品品的愿望望和意念念，即消消費(fèi)者出出于什么么目的去去購(gòu)買(mǎi)房房地產(chǎn)商商品，是是產(chǎn)生購(gòu)購(gòu)買(mǎi)行為為的內(nèi)在在原因。。（3）消費(fèi)者者購(gòu)買(mǎi)力力水平消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力水水平是指指消費(fèi)者者對(duì)某類(lèi)類(lèi)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的的最大支支付能力力，這是是影響房房地產(chǎn)消消費(fèi)的最最重要因因素，它它直接決決定了消消費(fèi)者的的購(gòu)房承承受能力力。消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力水水平的主主要衡量量指標(biāo)是是家庭年年收入。三房地產(chǎn)市市場(chǎng)供給給調(diào)查1.房地產(chǎn)市市場(chǎng)供給給總體調(diào)調(diào)查對(duì)整個(gè)地地區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供給情情況的總總體調(diào)查查主要包包括：房房地產(chǎn)市市場(chǎng)產(chǎn)品品的供給給結(jié)構(gòu)、、供給總總量、供供給變化化趨勢(shì)、、供給的的充足程程度、房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格格現(xiàn)狀；；本地以以及外地地房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的生產(chǎn)與與經(jīng)營(yíng)等等方面的的調(diào)查等等。在房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)行行情調(diào)查查中，價(jià)價(jià)格調(diào)研研是重要要內(nèi)容之之一。2.競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)盤(pán)調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)盤(pán)分為兩兩類(lèi)，一一類(lèi)是與與所在項(xiàng)項(xiàng)目處在在同一區(qū)區(qū)域的樓樓盤(pán)；另另一類(lèi)是是不同區(qū)區(qū)域但定定位相似似的樓盤(pán)盤(pán)。主要包括括：（1）競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤(pán)的產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查查主要有樓樓盤(pán)區(qū)位位調(diào)查、、產(chǎn)品特特征調(diào)查查、交房房時(shí)間調(diào)調(diào)查等。。（2）競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤(pán)的價(jià)價(jià)格調(diào)查查它是房地地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)中最基基本、最最便于調(diào)調(diào)控的，，在實(shí)際際的調(diào)查查中也是是最難取取得的真真實(shí)信息息。包括單價(jià)調(diào)查查、總價(jià)價(jià)調(diào)查和和付款方方式調(diào)查查。單價(jià)反映映的是樓樓盤(pán)品質(zhì)質(zhì)的高低低，而總總價(jià)反映映的是目目標(biāo)客戶戶群的選選擇結(jié)果果。注意區(qū)分分：起價(jià)均均價(jià)主主力戶型型單價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目地址開(kāi)發(fā)商/投資商開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)：投資商名稱(chēng)：聯(lián)系電話建筑及景觀設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)策劃代理機(jī)構(gòu)項(xiàng)目占地面積（畝）綠化率（%）均價(jià)建筑面積m2容積率最高價(jià)規(guī)劃用途規(guī)劃幢數(shù)車(chē)位數(shù)量?jī)r(jià)格土地年限公攤率朝向差規(guī)劃戶數(shù)銷(xiāo)售率層差建筑結(jié)構(gòu)交付日期商鋪價(jià)格（元/m2）工程進(jìn)度物業(yè)管理費(fèi)付款方式及優(yōu)惠戶型區(qū)間(m2)主力戶型開(kāi)盤(pán)及入住日期開(kāi)盤(pán)日期入住日期樓盤(pán)特點(diǎn)：（3）競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤(pán)的促促銷(xiāo)手段段調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)盤(pán)的促銷(xiāo)銷(xiāo)手段是是項(xiàng)目市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)調(diào)研的的重要方方面之一一。①?gòu)V告促銷(xiāo)調(diào)查。這這是房地產(chǎn)促促銷(xiāo)的重要手手段，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤(pán)的廣告告調(diào)查是市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研的重要要組成部分；；②活動(dòng)促銷(xiāo)調(diào)查。通通過(guò)開(kāi)展一系系列促銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)的安排，可可以營(yíng)造樓盤(pán)盤(pán)的銷(xiāo)售氛圍圍，促進(jìn)銷(xiāo)售售；③人員促銷(xiāo)調(diào)查。與與客戶面對(duì)面面的人員促銷(xiāo)銷(xiāo)是傳統(tǒng)的促促銷(xiāo)手段，也也是目前開(kāi)發(fā)發(fā)商的主要促促銷(xiāo)形式之一一。④客戶關(guān)系促銷(xiāo)調(diào)查。目目前，房地產(chǎn)產(chǎn)促銷(xiāo)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)已經(jīng)從單純純的交易營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)上升到客戶戶關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)的的層面，這是是一種企業(yè)與與客戶共同創(chuàng)創(chuàng)造價(jià)值的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)理念。（4）競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的的銷(xiāo)售情況調(diào)調(diào)查銷(xiāo)售情況是判判斷一個(gè)樓盤(pán)盤(pán)最終的指標(biāo)標(biāo)，但也是最最難獲得準(zhǔn)確確信息的部分分，主要包括括：①銷(xiāo)售率。最基本的指標(biāo)標(biāo)，反映了一一個(gè)樓盤(pán)被市市場(chǎng)接納的程程度；②銷(xiāo)售次序。指不同房屋的的成交先后次次序，反映了了市場(chǎng)需求結(jié)結(jié)構(gòu)和強(qiáng)度；；③客戶群分析。。通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤(pán)客戶的特特征分析，可可以分析其購(gòu)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)，從從而找出本樓樓盤(pán)影響客戶戶購(gòu)買(mǎi)行為的的因素以及其其影響力大小??；（5）競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的的物業(yè)管理調(diào)調(diào)查物業(yè)管理調(diào)查查包括物業(yè)管管理的內(nèi)容、、管理情況、、物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)以及物業(yè)管管理公司背景景、實(shí)力以及及操作過(guò)的項(xiàng)項(xiàng)目等。3.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查查對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的的調(diào)研可從以以下幾個(gè)方面面進(jìn)行考察：：（1）專(zhuān)業(yè)化程度度。指競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手將將其力量集中中于某一產(chǎn)品品、目標(biāo)客戶戶群或所服務(wù)務(wù)區(qū)域的程度度；（2）品牌知名度度。指競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主主要依靠品牌牌知名度進(jìn)行行競(jìng)爭(zhēng)，而不不是依靠?jī)r(jià)格格或其他度量量進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)的的程度，如萬(wàn)萬(wàn)科、中海、、金地等開(kāi)發(fā)發(fā)商品牌。（3）推動(dòng)度或拉拉動(dòng)度。指競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在在銷(xiāo)售樓盤(pán)時(shí)時(shí)，是尋求直直接在最終用用戶中建立品品牌知名度來(lái)來(lái)拉動(dòng)銷(xiāo)售，，還是依賴(lài)分分銷(xiāo)渠道來(lái)推推動(dòng)銷(xiāo)售的程程度；（4）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方方式。指競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)對(duì)所開(kāi)發(fā)的樓樓盤(pán)是出售、、出租還是自自行經(jīng)營(yíng)。如如果出售，是是自己銷(xiāo)售還還是通過(guò)代理理商銷(xiāo)售等；；（5）樓盤(pán)質(zhì)量。。指競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所所開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的的質(zhì)量。（6）縱向整合度度。指競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手采采取向前（貼貼近消費(fèi)者））或向后（貼貼近供給商））進(jìn)行整合所所能產(chǎn)生的增增值效果的程程度。（7）成本狀況。。指競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的的成本結(jié)構(gòu)是是否合理，企企業(yè)開(kāi)發(fā)的樓樓盤(pán)是否具有有成本優(yōu)勢(shì)等等；（8）價(jià)格策略。。指競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的的產(chǎn)品定價(jià)策策略，會(huì)影響響到項(xiàng)目的目目標(biāo)客戶分流流以及市場(chǎng)推推廣工作等，，開(kāi)發(fā)商必須須認(rèn)真組織調(diào)調(diào)研，并提出出對(duì)策；（9）與當(dāng)?shù)卣块T(mén)的關(guān)系系。指競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與與當(dāng)?shù)爻鞘薪ńㄔO(shè)規(guī)劃部門(mén)門(mén)、土地管理理部門(mén)等政府府職能部門(mén)的的關(guān)系。（10）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手歷歷來(lái)的項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)情況、土土地儲(chǔ)備情況況、未來(lái)的開(kāi)開(kāi)發(fā)方向等。。四房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境調(diào)查查1.房地產(chǎn)廣告環(huán)環(huán)境調(diào)查廣告環(huán)境調(diào)查查廣告表現(xiàn)形式式調(diào)查廣告代理商的的調(diào)查公共傳播形式式，包括：報(bào)報(bào)紙、電視廣廣播等印刷品傳播形形式，包括：：售樓海報(bào)、、售樓書(shū)等戶外傳播形式式，包括：看看板、旗幟、、指示牌等調(diào)查該區(qū)域的的主要廣告代代理商及其知知名度、技術(shù)術(shù)能力以及社社會(huì)關(guān)聯(lián)度2.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中中介機(jī)構(gòu)調(diào)查查房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中中介機(jī)構(gòu)是指指協(xié)助房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)將產(chǎn)品品銷(xiāo)售給最終終購(gòu)買(mǎi)者的中中介機(jī)構(gòu)，包包括代理中間間商和輔助中中間商。代理中間商簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱(chēng)代理商，，是指代理人人、經(jīng)紀(jì)人等等。開(kāi)發(fā)商代理商客戶產(chǎn)品所有權(quán)合同合同3.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)媒媒體調(diào)查房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)媒媒體是指那些些刊登或播放放房地產(chǎn)新聞聞、專(zhuān)欄的媒媒體機(jī)構(gòu)，主要是指報(bào)紙紙、雜志、廣廣播電臺(tái)、電電視臺(tái)和網(wǎng)站站等。對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)媒體調(diào)調(diào)查有助于正正確選擇該地地區(qū)最有影響響力的媒體，，做好市場(chǎng)推推廣，從而提提高營(yíng)銷(xiāo)的效效果。第四節(jié)房地地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查的方法法房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查需要了解解大量可靠、、真實(shí)和全面面的資料。資資料的獲取來(lái)來(lái)源有一手資資料和二手資資料。一手資料——為當(dāng)前項(xiàng)目或或特定目的而而收集的原始始信息。如：通過(guò)實(shí)地地調(diào)研和發(fā)放放調(diào)查問(wèn)卷獲獲取的資料。。二手資料——為其他目的或或其他項(xiàng)目已已經(jīng)收集到的的資料。如：從房地產(chǎn)產(chǎn)信息網(wǎng)上查查閱的相關(guān)資資料。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查人員開(kāi)始始時(shí)總是要收收集二手資料料，二手資料料具有以下特特點(diǎn)：二手資料優(yōu)點(diǎn)：是研究房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的起點(diǎn)點(diǎn)，成本低，，可以立即使使用。缺點(diǎn)：由于時(shí)間跨度度長(zhǎng)、針對(duì)性性不強(qiáng)，使得得所收集的信信息不夠準(zhǔn)確確、不可靠、、不完整或已已經(jīng)過(guò)時(shí)，甚甚至存在一些些錯(cuò)誤。由于二手資料料存在的缺點(diǎn)點(diǎn)，需要調(diào)查查人員去收集集準(zhǔn)確性更高高、更加具有有針對(duì)性的一一手資料。綜合性網(wǎng)站搜房網(wǎng)：/焦點(diǎn)網(wǎng)：/中國(guó)網(wǎng)：/人民網(wǎng)：/政策法規(guī)網(wǎng)站站中國(guó)房地產(chǎn)信信息網(wǎng)/law/law.htm規(guī)劃網(wǎng)站各級(jí)政府規(guī)劃劃網(wǎng)站:/(北京規(guī)劃委員員會(huì))經(jīng)濟(jì)環(huán)境網(wǎng)絡(luò)絡(luò)調(diào)研渠道各級(jí)政府統(tǒng)計(jì)計(jì)局網(wǎng)站：/各級(jí)政府經(jīng)濟(jì)濟(jì)信息網(wǎng)：/國(guó)務(wù)院發(fā)展研研究中心信息息網(wǎng)/其他他網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)調(diào)調(diào)研研渠渠道道人口口信信息息網(wǎng)網(wǎng)/zhuanti/quanguorenkouxinxiwang/1.訪問(wèn)問(wèn)法法訪問(wèn)問(wèn)法法是是通通過(guò)過(guò)直直接接詢?cè)儐?wèn)問(wèn)被被調(diào)調(diào)查查者者的的方方式式了了解解市市場(chǎng)場(chǎng)情情況況和和客客戶戶需需求求的的一一種種方方法法。。通通常常又又被被稱(chēng)稱(chēng)為為調(diào)調(diào)查查表表法法。。根據(jù)據(jù)調(diào)調(diào)查查人人員員與與被被調(diào)調(diào)查查者者的的接接觸觸方方式式，，訪訪問(wèn)問(wèn)法法可可分分為為人人員員訪訪問(wèn)問(wèn)、、電電話話訪訪問(wèn)問(wèn)、、郵郵寄寄訪訪問(wèn)問(wèn)和和網(wǎng)網(wǎng)上上訪訪問(wèn)問(wèn)四四種種類(lèi)類(lèi)型型。。（1）人人員員訪訪問(wèn)問(wèn)人員員訪訪問(wèn)問(wèn)是是指指房房地地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)調(diào)查查人人員員直直接接與與被被調(diào)調(diào)查查者者面面對(duì)對(duì)面面交交談?wù)勔砸允帐占Y資料料的的一一種種調(diào)調(diào)查查方方法法，，又又稱(chēng)稱(chēng)面面談?wù)務(wù){(diào)調(diào)查查，，是是市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查中中較較為為靈靈活活和和通通用用的的一一種種調(diào)調(diào)查查方方法法。。人人員員調(diào)調(diào)查查又又分分為為入戶戶面面談?wù)労蛿r截截式式面面談?wù)務(wù){(diào)調(diào)查查兩種種方方式式。。一房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查常常用用方方法法②攔攔截截式式面面談?wù)務(wù){(diào)調(diào)查查指調(diào)調(diào)查查人人員員根根據(jù)據(jù)調(diào)調(diào)查查方方案案，，在在指指定定的的地地點(diǎn)點(diǎn)，，按按照照指指定定的的調(diào)調(diào)查查程程序序在在路路人人中中選選取取訪訪問(wèn)問(wèn)對(duì)對(duì)象象，，進(jìn)進(jìn)行行較較為為簡(jiǎn)簡(jiǎn)短短的的調(diào)調(diào)查查，，這這種種方方法法經(jīng)經(jīng)常常采采用用問(wèn)問(wèn)卷卷式式調(diào)調(diào)查查。。目前前，，問(wèn)問(wèn)卷卷調(diào)調(diào)查查是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查中中經(jīng)經(jīng)常常采采用用的的調(diào)調(diào)查查手手段段之之一一。。①入戶面面談?wù){(diào)查查是指調(diào)查查人員根根據(jù)調(diào)查查方案，，依照事事先擬定定好的問(wèn)問(wèn)卷或調(diào)調(diào)查提綱綱順序，，到被調(diào)調(diào)查者家家中（存存在一定定的難度度）或單單位對(duì)被被調(diào)查者者進(jìn)行面面對(duì)面的的直接訪訪問(wèn)。人員訪問(wèn)問(wèn)法的優(yōu)優(yōu)點(diǎn)和缺缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：①非常靈靈活，交交談時(shí)的的主題和和時(shí)間安安排都可可以根據(jù)據(jù)具體的的客戶情情況進(jìn)行行改變；；②人員訪訪問(wèn)法一一般拒答答率較低低，面對(duì)對(duì)面地訪訪問(wèn)往往往會(huì)對(duì)被被訪問(wèn)者者產(chǎn)生一一定的壓壓力，使使他們較較為認(rèn)真真地回答答問(wèn)題；；③面對(duì)面面的調(diào)查查氣氛比比較輕松松，適于于進(jìn)行深深度調(diào)查查，并且且隨意聯(lián)聯(lián)想，會(huì)會(huì)收集到到意想不不到的信信息。缺點(diǎn)：①需要調(diào)調(diào)查人員員準(zhǔn)備大大量的訪訪問(wèn)材料料，而其其往往需需要對(duì)調(diào)調(diào)查人員員進(jìn)行事事前培訓(xùn)訓(xùn)，還需需要一定定的交通通費(fèi)和其其他費(fèi)用用，成本本高；②對(duì)調(diào)查查者的素素質(zhì)要求求較高，，調(diào)查人人員的訪訪問(wèn)技巧巧和應(yīng)變變能力是是制約調(diào)調(diào)查質(zhì)量量的兩個(gè)個(gè)重要因因素；③由于人人員調(diào)查查往往是是一對(duì)一一進(jìn)行的的，因此此需要大大量的時(shí)時(shí)間，調(diào)調(diào)查周期期長(zhǎng)；④人員調(diào)調(diào)查匿名名性差，，對(duì)于一一些較為為敏感性性或者涉涉及隱私私的問(wèn)題題，面對(duì)對(duì)面調(diào)查查不易獲獲得較為為真實(shí)的的信息；；⑤人員調(diào)調(diào)查管理理比較困困難，調(diào)調(diào)查者的的主觀因因素易影影響到調(diào)調(diào)查的結(jié)結(jié)果。（2）電話訪訪問(wèn)電話訪問(wèn)問(wèn)是通過(guò)過(guò)在電話話中與選選定的被被調(diào)查用用戶交談?wù)勔垣@得得市場(chǎng)信信息的一一種方法法，它是是一種間間接的方方法。注意事項(xiàng)項(xiàng)：①電話訪問(wèn)問(wèn)前，需要要對(duì)調(diào)查人人員進(jìn)行培培訓(xùn)（包括括調(diào)查人員員要口齒清清楚、語(yǔ)氣氣親切、語(yǔ)語(yǔ)調(diào)隨和，，可在不長(zhǎng)長(zhǎng)的時(shí)間[一般15分鐘左右]內(nèi)完成調(diào)查查）；②電話調(diào)查查人員需要要在電話調(diào)調(diào)查前設(shè)計(jì)計(jì)好問(wèn)卷調(diào)調(diào)查表，大大多采用是是非選擇法法向被調(diào)查查者詢問(wèn)。。（3）郵寄訪問(wèn)問(wèn)郵寄訪問(wèn)是是房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查中中一個(gè)比較較特殊的收收集資料的的方法。它它是將調(diào)查查者事先準(zhǔn)準(zhǔn)備好的調(diào)調(diào)查問(wèn)卷郵郵寄被調(diào)查查者，再由由被調(diào)查者者根據(jù)要求求填寫(xiě)好后后寄回的一一種調(diào)查方方法。特點(diǎn)：①調(diào)查范圍圍廣、成本本低，能夠夠通郵的地地方都可以以實(shí)施；②它給被調(diào)調(diào)查者充分分的考慮時(shí)時(shí)間，避免免受到時(shí)間間限制，也也不受調(diào)查查人員的傾傾向影響；；③它可以節(jié)節(jié)省調(diào)查人人員的數(shù)量量，不需要要對(duì)調(diào)查人人員進(jìn)行專(zhuān)專(zhuān)門(mén)的培訓(xùn)訓(xùn)。（4）網(wǎng)上訪問(wèn)問(wèn)網(wǎng)上訪問(wèn)是是隨著互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)興起而而出現(xiàn)的一一種新型的的訪問(wèn)形式式。它有很很多形式，，調(diào)查人員員可以發(fā)郵郵件給被調(diào)調(diào)查者或者者將問(wèn)題答答卷放在網(wǎng)網(wǎng)上供被調(diào)調(diào)查者填寫(xiě)寫(xiě)。網(wǎng)上訪問(wèn)法法存在的缺缺陷：由于目前網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)誠(chéng)信存存在一定的的缺失，網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)信息的的真實(shí)性和和準(zhǔn)確性得得不到有效效保證，目目前房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)查人員員對(duì)其結(jié)果果還只能用用于參考。。右圖為新浪浪房產(chǎn)某次次網(wǎng)上調(diào)查查表截圖。。2.觀察法觀察法是指指調(diào)查者憑憑借自己的的眼睛或攝攝像、錄音音等器材，，在調(diào)查現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)實(shí)地考察，，記錄正在在發(fā)生的市市場(chǎng)行為或或狀況，以以獲取各種種原始資料料的一種非非介入式調(diào)調(diào)查方法。。觀察法主主要有以下下四種形式式：（1）直接觀察察法。就是調(diào)查人人員去現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)直接察看看市場(chǎng)情況況。例如，，派調(diào)查人員員去現(xiàn)場(chǎng)了了解樓盤(pán)的的銷(xiāo)售情況況等等。（2）親身經(jīng)歷歷法。就是調(diào)查人人員親自參參與某項(xiàng)活活動(dòng)，來(lái)收收集有關(guān)資資料。例如如調(diào)查人員佯佯裝顧客，，到代理商商處去咨詢?cè)儭①I(mǎi)樓等等，即通常常所說(shuō)的““踩盤(pán)”。。（3）痕跡觀察察法。調(diào)查人員不不是直接觀觀察被調(diào)查查對(duì)象的行行為，而是是觀察被調(diào)調(diào)查對(duì)象留留下的一些些實(shí)際痕跡跡。比如在房展會(huì)上上，調(diào)查人人員可以觀觀察參觀者者手中哪家家樓盤(pán)的手手提袋最多多。（4）行為記錄錄法。有些情況下下，為了降降低調(diào)查者者的記錄負(fù)負(fù)擔(dān)，可以以通過(guò)錄音音機(jī)、攝像像機(jī)、照相相機(jī)以及其其他一些監(jiān)監(jiān)聽(tīng)、監(jiān)視視設(shè)備記錄錄下來(lái)，分分析客戶購(gòu)購(gòu)房的心態(tài)態(tài)，有針對(duì)對(duì)性地進(jìn)行行樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)的策劃。。3.實(shí)驗(yàn)法實(shí)驗(yàn)包括三三個(gè)基本部部分：實(shí)驗(yàn)對(duì)象稱(chēng)稱(chēng)為“實(shí)驗(yàn)驗(yàn)體”，實(shí)實(shí)際上引入入的變化稱(chēng)稱(chēng)為“處理理”，“處處理”發(fā)生生在實(shí)驗(yàn)對(duì)對(duì)象上的效效果稱(chēng)為““結(jié)果”。。以調(diào)查房地地產(chǎn)廣告效效果為例，，表示如下下：選定一些消消費(fèi)者作為為調(diào)查對(duì)象象廣告宣傳對(duì)對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)產(chǎn)生的影響響根據(jù)消費(fèi)者者對(duì)廣告的的接受效果果來(lái)看樓盤(pán)盤(pán)銷(xiāo)售量的的變化實(shí)驗(yàn)體處理結(jié)果二房地地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查方法的的創(chuàng)新1.主題式調(diào)查查精心設(shè)計(jì)有有導(dǎo)向性主主題，通過(guò)過(guò)公開(kāi)有獎(jiǎng)獎(jiǎng)?wù)髟冋骷姷囊庖庖?jiàn)，來(lái)獲獲取需求信信息。例如：重慶百年世世家房地產(chǎn)產(chǎn)公司通過(guò)過(guò)征文主題題“我理想想中的家””所開(kāi)展的的調(diào)查。2.論壇式調(diào)查查通過(guò)舉辦論論壇，吸引引消費(fèi)者與與社會(huì)各界界的目光，，借助公眾眾的看法評(píng)評(píng)述來(lái)達(dá)到到市場(chǎng)調(diào)查查的目的。。例如：有的房地產(chǎn)產(chǎn)公司通過(guò)過(guò)廣告開(kāi)展展良心定價(jià)價(jià)，大眾通通過(guò)信件、、網(wǎng)絡(luò)、郵郵件等方式式參與擬售售項(xiàng)目定價(jià)價(jià)。3.記者式調(diào)查查由企業(yè)贊助助，組織媒媒體記者聯(lián)聯(lián)盟，有針針對(duì)性設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)查內(nèi)容容，借助記記者采訪、、宣傳新聞聞的權(quán)利，，達(dá)到調(diào)查查的目的。。適用于對(duì)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目的調(diào)查。。第五節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)問(wèn)卷設(shè)計(jì)問(wèn)卷功能能將所要調(diào)調(diào)查的問(wèn)題題明確地傳傳達(dá)給被調(diào)調(diào)查者；設(shè)法取得對(duì)對(duì)方合作，，最終取得得真實(shí)、準(zhǔn)準(zhǔn)確的答案案。問(wèn)卷設(shè)計(jì)原原則●目的性原則則：要求在問(wèn)卷卷設(shè)計(jì)時(shí)重重點(diǎn)突出●可接受性原原則：要能比較容容易地讓被被調(diào)查者接接受●順序性原則則：要講究問(wèn)卷卷的排列順順序，使問(wèn)問(wèn)卷?xiàng)l理清清楚●簡(jiǎn)明性原則則:內(nèi)容要簡(jiǎn)明明、調(diào)查時(shí)時(shí)間要簡(jiǎn)短短、形式要要簡(jiǎn)明易懂懂、易談●匹配性原則則：要使被調(diào)查查者的回答答便于進(jìn)行行檢查、數(shù)數(shù)據(jù)處理和和分析問(wèn)卷的一般般結(jié)構(gòu)●問(wèn)卷標(biāo)題題●問(wèn)卷說(shuō)明明●被訪者基本情況●調(diào)查查主主題題內(nèi)內(nèi)容容●編碼碼●作業(yè)業(yè)證證明明的的記記載載調(diào)查查問(wèn)問(wèn)卷卷的的提提問(wèn)問(wèn)形形式式●封閉閉式式提提問(wèn)問(wèn)封閉閉式式提提問(wèn)問(wèn)是是指指事事先先已已設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)出出了了問(wèn)問(wèn)題題的的各各種種可可能能的的答答案案，，被被調(diào)調(diào)查查對(duì)對(duì)象象只只要要或或只只能能從從中中選選擇擇一一個(gè)個(gè)或或幾幾個(gè)個(gè)現(xiàn)現(xiàn)成成答答案案的的提提問(wèn)問(wèn)方方式式。。這這種種提提問(wèn)問(wèn)方方式式便便于于統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)，，但但回回答答的的伸伸縮縮性性較較小小。。調(diào)查查問(wèn)問(wèn)卷卷的的提提問(wèn)問(wèn)形形式式●封閉閉式式提提問(wèn)問(wèn)（（續(xù)續(xù)））二項(xiàng)項(xiàng)選選擇擇法法：：提出出一一個(gè)個(gè)問(wèn)問(wèn)題題，，僅僅有有兩兩個(gè)個(gè)答答案案可可供供選選擇擇。。例：：““請(qǐng)請(qǐng)問(wèn)問(wèn)您您是是否否打打算算在在近近年年內(nèi)內(nèi)購(gòu)購(gòu)房房？？””是（（）否（（）多項(xiàng)項(xiàng)選選擇擇法法：提出出一一個(gè)個(gè)問(wèn)問(wèn)題題，，給給出出兩兩個(gè)個(gè)以以上上的的答答案案，，被被調(diào)調(diào)查查對(duì)對(duì)象象可可從從中中任任選選一一項(xiàng)項(xiàng)或或幾幾項(xiàng)項(xiàng)作作為為回回答答。。例：：“請(qǐng)請(qǐng)問(wèn)問(wèn)您您打打算算購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)的的住住宅宅類(lèi)類(lèi)型型是是什什么么？？””（（單單選選））多層層住住宅宅（（6層或或以以下下）），，沒(méi)沒(méi)有有電電梯梯（（）多層層住住宅宅（（6層或或以以下下）），，有有電電梯梯（）小高高層層住住宅宅（（約約8—10層））（）高層層住住宅宅（（超超過(guò)過(guò)10層））（（））調(diào)查查問(wèn)問(wèn)卷卷的的提提問(wèn)問(wèn)形形式式●封閉閉式式提提問(wèn)問(wèn)（（續(xù)續(xù)））程度度評(píng)評(píng)定定法法：：對(duì)提提出出的的問(wèn)問(wèn)題題，，給給出出程程度度不不同同的的答答案案，，被被調(diào)調(diào)查查對(duì)對(duì)象象從從中中選選擇擇同同意意的的一一個(gè)個(gè)做做出出回回答答。。例：：““在在購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)商商品品房房時(shí)時(shí)，，您您認(rèn)認(rèn)為為品品牌牌得得重重要要性性如如何何？？””很重重要要（（））較重重要要（（））一般般（（））不太太重重要要（（））很不不重重要要（（）調(diào)查查問(wèn)問(wèn)卷卷的的提提問(wèn)問(wèn)形形式式●封閉閉式式提提問(wèn)問(wèn)（（續(xù)續(xù)））語(yǔ)意意差差別別法法：：列出出兩兩個(gè)個(gè)語(yǔ)語(yǔ)意意相相反反的的詞詞，，讓讓被被調(diào)調(diào)查查對(duì)對(duì)象象做做出出一一個(gè)個(gè)選選擇擇。。例：：““請(qǐng)請(qǐng)問(wèn)問(wèn)您您對(duì)對(duì)XX花園園小小區(qū)區(qū)的的看看法法如如何何？？””（（每每對(duì)對(duì)只只選選1個(gè)））建筑筑新新穎穎（（））建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格陳陳舊舊（（））品味味高高（（））品品味味低低（（））戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)合合理理（（））戶戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)不不合合理理（（））價(jià)格格合合理理（（）價(jià)格格偏偏高高（（）調(diào)查查問(wèn)問(wèn)卷卷的的提提問(wèn)問(wèn)形形式式●開(kāi)放放式式提提問(wèn)問(wèn)開(kāi)放放式式提提問(wèn)問(wèn)是是指指對(duì)對(duì)所所提提出出的的問(wèn)問(wèn)題題，，回回答答沒(méi)沒(méi)有有限限制制，，被被調(diào)調(diào)查查對(duì)對(duì)象象可可以以根根據(jù)據(jù)自自己己的的情情況況自自由由回回答答。。此此種種提提問(wèn)問(wèn)方方式式，，答答案案不不唯唯一一，，不不易易統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)，，不不易易分分析析。。調(diào)查查問(wèn)問(wèn)卷卷的的提提問(wèn)問(wèn)形形式式●開(kāi)放放式式提提問(wèn)問(wèn)（（續(xù)續(xù)））自由由式式：：被調(diào)調(diào)查查對(duì)對(duì)象象可可以以不不受受任任何何限限制制回回答答問(wèn)問(wèn)題題。。例：：請(qǐng)請(qǐng)給給出出給給您您印印象象最最深深刻刻的的一一個(gè)個(gè)房