房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)的特性房地產(chǎn)開發(fā)的程序房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)的特性

房地產(chǎn)開發(fā)的特性流動(dòng)性單件性條件差高消耗性涉及面廣房地產(chǎn)開發(fā)的程序房地產(chǎn)開發(fā)的程序開發(fā)商自有投資意向開始至項(xiàng)目建設(shè)完畢出售或出租并實(shí)施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個(gè)合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般來說，這個(gè)程序包括四個(gè)階段，即：

?房地產(chǎn)投資分析與決策階段

?房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段

?房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)階段

?房屋銷售與出租階段當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段

房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段是具體落實(shí)開發(fā)方案，為開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施作準(zhǔn)備的階段。主要工作有：申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、購置開發(fā)場地、籌集資金、拆遷安置、項(xiàng)目報(bào)建。申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、購置開發(fā)場地、拆遷安置、項(xiàng)目報(bào)建必須按一定的程序進(jìn)行，而籌集資金則可以與之平行進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金，僅靠開發(fā)企業(yè)的自由資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須通過其他途徑籌集資金，如向銀行借款、發(fā)行股票和債券、預(yù)售商品房等等。由于我國各城市的機(jī)構(gòu)設(shè)置不大一樣，因此，各城市對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作的審批程序也就不盡一樣。一般地，申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、購置開發(fā)場地、拆遷安置、項(xiàng)目報(bào)建可按如下程序進(jìn)行（如圖

2所示）：房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段

房地產(chǎn)開發(fā)前期工作程序

籌集資金獲取土地使用權(quán)(購置土地)申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證項(xiàng)目報(bào)建拆遷安置

籌集資金選址定點(diǎn)

立項(xiàng)提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件編制規(guī)劃總圖審核總圖、核定面積核發(fā)規(guī)劃許可證申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)投資分析與決策階段

用地申請(qǐng)

審核、協(xié)商簽訂土地使用合同

交土地出讓金

辦理產(chǎn)權(quán)登記購置土地審查設(shè)計(jì)方案編制設(shè)計(jì)方案

初步設(shè)計(jì)審查初步設(shè)計(jì)發(fā)建筑核位線按紅線放線發(fā)建設(shè)許可證辦理投資許可證施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建拆遷調(diào)查制定拆遷安置計(jì)劃申請(qǐng)拆遷許可證拆遷公告簽訂拆遷協(xié)議拆遷、驗(yàn)收辦理產(chǎn)權(quán)滅籍拆遷安置房地產(chǎn)開發(fā)程序1．申請(qǐng)規(guī)劃許可證：到城市規(guī)劃管理部門申請(qǐng)選址、設(shè)計(jì)要點(diǎn)，取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

2．購置土地：到土地管理部門申請(qǐng)購置土地，簽訂土地使用合同。

3．拆遷安置：到城市拆遷管理部門辦理拆遷安置報(bào)批手續(xù)。

4．項(xiàng)目報(bào)建：到城市規(guī)劃管理部門辦理項(xiàng)目報(bào)建審批手續(xù)，并委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)。

1．申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證（1）立項(xiàng)。根據(jù)國家政策，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)納入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃，因此，開發(fā)商須到計(jì)劃管理部門進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。立項(xiàng)時(shí)要提交房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、立項(xiàng)申請(qǐng)書、資金來源，并說明房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)類別。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序序（2）選址址定點(diǎn)點(diǎn)。在在計(jì)劃劃管理理部門門申請(qǐng)請(qǐng)立項(xiàng)項(xiàng)后，，再到到城市市規(guī)劃劃管理理部門門申請(qǐng)請(qǐng)選址址，并并提交交申請(qǐng)請(qǐng)用地地報(bào)告告、項(xiàng)項(xiàng)目的的立項(xiàng)項(xiàng)批文文、企企業(yè)的的資信信證明明、企企業(yè)的的營業(yè)業(yè)執(zhí)照照、法法人代代表委委托書書等文文件和和證件件。城市規(guī)規(guī)劃管管理部部根據(jù)據(jù)城市市規(guī)劃劃的要要求，，參照照開發(fā)發(fā)商的的申請(qǐng)請(qǐng)，考考慮房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的性性質(zhì)、、規(guī)模模，初初步選選定用用地項(xiàng)項(xiàng)目的的具體體位置置和界界限。。（3）提供供規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)條件件。城城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門提提供的的設(shè)計(jì)計(jì)條件件是進(jìn)進(jìn)行開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目總總圖規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)的的依據(jù)據(jù)。規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)條條件的的主要要內(nèi)容容包括括：1）該建建設(shè)用用地現(xiàn)現(xiàn)狀地地形圖圖；2）根據(jù)據(jù)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的性性質(zhì)和和所出出地段段條件件提出出用地地范圍圍；3）向各各有關(guān)關(guān)部門門征詢?cè)円庖娨姾筇崽岢龅牡木C合合性意意見；；房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序序4）該場場地的的外部部限制制條件件，包包括山山、水水、地地形和和四鄰鄰的建建設(shè)情情況及及空間間環(huán)境境要求求等；；5）提出出城市市規(guī)劃劃確定定的道道路紅紅線位位置、、路幅幅及其其規(guī)劃劃要求求；6）提出出規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)，包包括建建筑密密、容容積率率、建建筑層層數(shù)、、高度度、體體重、、紅線線退讓讓要求求和地地下管管線走走向、、綠化化要求求以及及其他他控制制事項(xiàng)項(xiàng)；7）對(duì)于于綜合合開發(fā)發(fā)區(qū)，，還應(yīng)應(yīng)提出出公用用服務(wù)務(wù)配套套設(shè)施施和市市政基基礎(chǔ)配配套設(shè)設(shè)施的的要求求；8）有關(guān)關(guān)的特特別要要求，，如人人防、、抗震震、凈凈空限限制等等。（4）編制制規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)總圖圖。開開發(fā)商商根據(jù)據(jù)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)條件件，委委托規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)院院編制制規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)總圖圖。（5）審核核總圖圖、核核定面面積。城市市規(guī)劃劃管理理部門門審核核規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)總圖圖，核核定用用地面面積，，確定定紅線線范圍圍，報(bào)報(bào)市政政府批批準(zhǔn)后后，發(fā)發(fā)給開開發(fā)商商建設(shè)設(shè)用地地規(guī)劃劃許可可證。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序序2．申請(qǐng)購購置土土地開發(fā)商商應(yīng)向向土地地管理理部門門申請(qǐng)請(qǐng)購置置土地地。按按我國國法律律規(guī)定定，城城鎮(zhèn)土土地歸歸國家家所有有，因因此，，開發(fā)發(fā)商購購置場場地，，是指指其使使用權(quán)權(quán)，而不是是所有有權(quán)。。開發(fā)商商取得得土地地使用用權(quán)的的途徑徑，是是按照照政府府有關(guān)關(guān)規(guī)定定，通通過土土地市市場取取得的的。即即通過過出讓讓或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓圖圖的土土地使使用權(quán)權(quán)。此此外，，若以以行政政劃撥撥方式式取得得的土土地進(jìn)進(jìn)行商商品房房開發(fā)發(fā)，必必須向向政府府申請(qǐng)請(qǐng)，補(bǔ)補(bǔ)交地地價(jià)，，取得得土地地使用用合同同書，，即把把土地地從無無償使使用轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為有有償使使用，，從無無限年年期轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為有有限年年期后后，方方可開開發(fā)。。土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓方式式有協(xié)協(xié)議出出讓、、招標(biāo)標(biāo)出讓讓和拍拍賣出出讓等等三種種方式式。不不同的的出讓讓方式式，其其出讓讓程序序也不不一樣樣。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序序3．拆遷安安置開發(fā)商商取得得了開開發(fā)場場地后后，要要對(duì)該該場地地上現(xiàn)現(xiàn)有的的建筑筑物和和構(gòu)筑筑物進(jìn)進(jìn)行拆拆遷，，兌現(xiàn)現(xiàn)有的的住戶戶進(jìn)行行安置置。拆遷安安置是是一項(xiàng)項(xiàng)政策策性很很強(qiáng)的的工作作，其其依據(jù)據(jù)有國國務(wù)院院頒發(fā)發(fā)的《城市房房屋拆拆遷管管理?xiàng)l條例》、建設(shè)設(shè)部頒頒發(fā)的的《城市房房屋拆拆遷單單位管管理規(guī)規(guī)定》，以及及各地地方城城市政政府結(jié)結(jié)合本本地的的實(shí)際際情況況制定定的房房屋拆拆遷管管理辦辦法，，并按按以下下程序序進(jìn)行行。（1）拆遷遷調(diào)查查。首首先，，要與與開發(fā)發(fā)地段段的派派出所所、房房管所所進(jìn)行行聯(lián)系系，已已取得得他們們的支支持，，并且且抄錄錄擬開開發(fā)范范圍內(nèi)內(nèi)的常常住人人口、、拆遷遷戶數(shù)數(shù)以及及房屋屋產(chǎn)權(quán)權(quán)、使使用性性質(zhì)、、建筑筑面積積等情情況，，按表表格逐逐一登登記。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序序第二，，一拆拆遷小小組為為單位位，分分戶到到人，，上門門核查查，并并做好好詳細(xì)細(xì)記錄錄。如如住戶戶使用用面積積，私私房業(yè)業(yè)主契契證所所記載載的面面積，，以及及人口口結(jié)構(gòu)構(gòu)、年年齡、、健康康狀況況、職職業(yè)、、工作作單位位等情情況，，第三三，逐逐戶摸摸清拆拆遷戶戶的要要求。。作好好紀(jì)錄錄，并并分為為如下下五類類：要要求一一次搬搬清，，作永永久安安置的的；要要求遷遷回要要解決決臨遷遷或投投親靠靠友的的；要要求放放棄產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，，租回回使用用面積積的；；要求求臨時(shí)時(shí)鋪面面，繼繼續(xù)營營業(yè)的的；其其他。。分類類的目目的是是為了了給補(bǔ)補(bǔ)償安安置迅迅速提提供真真實(shí)資資料。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序序（2）制定定拆遷遷安置置計(jì)劃劃。每每個(gè)動(dòng)動(dòng)遷人人員在在對(duì)自自己所所承擔(dān)擔(dān)的被被拆遷遷人安安置、、補(bǔ)償償?shù)臎Q決定全全部熟熟悉后后，要要進(jìn)行行分析析，以以片為為單位位，逐逐戶安安置房房源和和作出出拆遷遷的補(bǔ)補(bǔ)償決決定。。這里里，既既要考考慮工工商、、企業(yè)業(yè)、事事業(yè)單單位、、私房房、僑僑房的的動(dòng)遷遷難度度，又又要靠靠率安安置不不成過過高的的住戶戶，還還要考考慮哪哪些單單位或或住戶戶市較較容易易動(dòng)遷遷的，，哪些些住戶戶或單單位是是可以以交叉叉進(jìn)行行動(dòng)遷遷的，，哪些些住戶戶先動(dòng)動(dòng)，什什么時(shí)時(shí)候較較為適適宜等等，都都應(yīng)有有個(gè)計(jì)計(jì)劃。。（3）申請(qǐng)請(qǐng)核發(fā)發(fā)房屋屋拆遷遷許可可證。。開發(fā)發(fā)商在在取得得規(guī)劃劃、土土地管管理部部門批批準(zhǔn)的的紅線線圖和和用地地文件件以及及完成成拆遷遷安置置方案案（包包括還還間房房屋的的地點(diǎn)點(diǎn)、資資金、、房屋屋平面面圖或或購買買商品品房安安置被被拆遷遷人的的購房房合同同）后后，可可以向向拆遷遷管理理部門門申請(qǐng)請(qǐng)核發(fā)發(fā)房屋屋拆遷遷許可可證，，并按按規(guī)定定繳納納管理理費(fèi)。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序序拆遷房房屋不不得超超越規(guī)規(guī)劃管管理部部門劃劃定的的紅線線范圍圍和拆拆遷管管理部部門規(guī)規(guī)定的的期限限。（4）拆遷遷公告告。召召開拆拆遷動(dòng)動(dòng)員大大會(huì)，，公布布拆遷遷公告告。拆拆遷管管理部部門在在發(fā)放放拆遷遷許可可證的的同時(shí)時(shí)，應(yīng)應(yīng)將拆拆遷人人、拆拆遷房房屋及及其范范圍、、法律律依據(jù)據(jù)、拆拆遷期期限以以公告告形式式予以以公布布。另另外，，還應(yīng)應(yīng)書面面通知知房產(chǎn)產(chǎn)、公公安、、工商商等有有關(guān)部部門。。（5）拆遷遷人與與被拆拆遷人人簽訂訂拆遷遷協(xié)議議書。。拆遷遷協(xié)議議書應(yīng)應(yīng)明確確補(bǔ)償償形式式和金金額、、安置置用戶戶面積積和地地點(diǎn)、、搬遷遷過渡渡方式式和期期限、、違約約責(zé)任任以及及當(dāng)事事人認(rèn)認(rèn)為需需要訂訂立的的其他他條款款。（6）動(dòng)遷、、驗(yàn)收。。拆遷補(bǔ)補(bǔ)償手續(xù)續(xù)辦妥后后，負(fù)責(zé)責(zé)拆遷人人員應(yīng)立立即填寫寫登記表表，經(jīng)主主管領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)簽發(fā)，，送工程程部門拆拆房。原原則上，，搬遷一一間，拆拆卸一間間，可為為動(dòng)遷工工作起推推動(dòng)作用用。房地產(chǎn)開開發(fā)程序序（7）辦理拆拆遷房屋屋產(chǎn)權(quán)滅滅籍和土土地使用用證。拆拆遷人應(yīng)應(yīng)將所訂訂拆遷協(xié)協(xié)議書送送拆遷管管理部門門備案，，同時(shí)到到房產(chǎn)部部門辦理理被拆遷遷房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)滅籍籍手續(xù)。。在有工工程部門門負(fù)責(zé)辦辦理工程程報(bào)建手手續(xù)。4.開發(fā)項(xiàng)目目設(shè)計(jì)的的組織與與委托房地產(chǎn)開開發(fā)商的的投資決決策最終終通過設(shè)設(shè)計(jì)成果果反映出出來，合合理的設(shè)設(shè)計(jì)不盡盡充分體體現(xiàn)投資資者的意意圖，而而且是對(duì)對(duì)投資者者決策方方案的完完善和補(bǔ)補(bǔ)充。（1）要選擇擇較好設(shè)設(shè)計(jì)單位位。在委委托設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)，應(yīng)應(yīng)注意以以下事項(xiàng)項(xiàng)：1）設(shè)計(jì)資資格。要要委托具具有設(shè)計(jì)計(jì)資格的的設(shè)計(jì)單單位進(jìn)行行開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的工工程社及及，不得得委托無無證設(shè)計(jì)計(jì)單位或或私人進(jìn)進(jìn)行設(shè)計(jì)計(jì)，否則則，城市市規(guī)劃與與建筑管管理部門門將不予予承認(rèn)。。房地產(chǎn)開開發(fā)程序序2）設(shè)計(jì)等等級(jí)。目目前我國國的建設(shè)設(shè)工程設(shè)設(shè)計(jì)單位位共分為為甲、乙乙、丙、、丁4個(gè)等級(jí)。。開發(fā)商商應(yīng)根據(jù)據(jù)擬開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的性質(zhì)、、高度、、規(guī)模，，對(duì)照4個(gè)等級(jí)確確定要求求，進(jìn)行行委托。。一般不不得超過過設(shè)計(jì)。。3）設(shè)計(jì)范范圍。我我國建設(shè)設(shè)工程設(shè)設(shè)計(jì)單位位的資格格證書上上都注明明了該設(shè)設(shè)計(jì)單位位的承攬攬?jiān)O(shè)計(jì)范范圍，如如規(guī)定該該設(shè)計(jì)單單位是承承接民用用建設(shè)工工程、工工業(yè)建設(shè)設(shè)工程，，還是某某個(gè)系統(tǒng)統(tǒng)內(nèi)的建建設(shè)工程程項(xiàng)目。。在委托托設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)，開發(fā)發(fā)商應(yīng)予予注意。。（2）要合理理地確定定各項(xiàng)技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)控制指指標(biāo)。規(guī)規(guī)劃中的的各項(xiàng)技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)，，是衡量量規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)的質(zhì)質(zhì)量以及及開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益好好壞的重重要標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和依據(jù)據(jù)。在規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)之前，，一些些重要的的控制指指標(biāo)已由由土地管管理部門門和規(guī)劃劃管理部部門給出出，房地產(chǎn)開開發(fā)程序序如開發(fā)用用地的總總面積、、容積率率、控制制高度、、建筑密密度、綠綠地率等等，還有有一些指指標(biāo)則由由開發(fā)商商根據(jù)開開發(fā)項(xiàng)目目的要求求提出，，作為規(guī)規(guī)劃的依依據(jù)，如如戶室比比、高層層比例、、各類型型的居住住面積、、總造價(jià)價(jià)、建筑筑工程單單方造價(jià)價(jià)等。上上述各項(xiàng)項(xiàng)技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)，要綜綜合考慮慮，既要要保證開開發(fā)商效效益，又又要符合合有關(guān)管管理部門門的要求求，以取取得良好好的社會(huì)會(huì)效益和和環(huán)境效效益。（3）評(píng)價(jià)和和選擇設(shè)設(shè)計(jì)方案案。設(shè)計(jì)計(jì)方案是是根據(jù)城城市規(guī)劃劃管理部部門提供供的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)條條件和開開發(fā)商對(duì)對(duì)該開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的要求，，由設(shè)計(jì)計(jì)單位提提出的初初步設(shè)想想，一般般用文字字說明和和圖紙或或模型表表示。其其中規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方方案包括括開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的用用地范及及其位置置圖、現(xiàn)現(xiàn)狀圖、、規(guī)劃總總平面圖圖和交通通組織示示意圖、、住宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層平平面圖和和住宅正正立面圖圖、公共共建筑房地產(chǎn)開開發(fā)程序序平面圖和和立面示示意圖、、主要街街景示意意圖、透透視圖或或模型、、設(shè)計(jì)說說明書（（包括各各項(xiàng)技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)）。。建筑設(shè)設(shè)計(jì)方案案包括總總平面位位置圖、、平面圖圖、立面面圖、主主要剖面面圖的草草圖和建建筑單體體透視圖圖以及設(shè)設(shè)計(jì)說明明書。由由設(shè)計(jì)單單位提出出的設(shè)計(jì)計(jì)方案不不少于兩兩個(gè)，以以供開發(fā)發(fā)商在對(duì)對(duì)多個(gè)方方案比較較的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，選選擇最有有方案，，并作為為推薦方方案報(bào)送送規(guī)劃管管理部門門審定。。開發(fā)商商還可以以邀請(qǐng)多多個(gè)單位位參加設(shè)設(shè)計(jì)競賽賽，經(jīng)過過專家和和規(guī)劃管管理部門門的評(píng)議議審定，，確定設(shè)設(shè)計(jì)方案案或提出出對(duì)方案案的修改改意見。。被審定定的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方方案作為為市政工工程設(shè)計(jì)計(jì)和建筑筑單位設(shè)設(shè)計(jì)的依依據(jù)；建建筑設(shè)計(jì)計(jì)方案被被省定后后，可進(jìn)進(jìn)入下階階段的初初步設(shè)計(jì)計(jì)和施工工圖設(shè)計(jì)計(jì)。房地產(chǎn)開開發(fā)程序序（4）設(shè)計(jì)審審查。開開發(fā)商對(duì)對(duì)設(shè)計(jì)單單位提交交的正式式設(shè)計(jì)圖圖紙，要要認(rèn)真審審查，熟熟悉圖圖紙和設(shè)設(shè)計(jì)要求求，如發(fā)發(fā)現(xiàn)有錯(cuò)錯(cuò)誤或遺遺漏，應(yīng)應(yīng)及早通通知設(shè)計(jì)計(jì)單位修修正、或或補(bǔ)充。。5.項(xiàng)目報(bào)建建在土地使使用權(quán)購購置的申申請(qǐng)過程程中，已已提出規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案，，該方案案只是粗粗略的反反映開發(fā)發(fā)項(xiàng)目概概況，不不能作為為施工的的依據(jù)。。項(xiàng)目報(bào)報(bào)建實(shí)在在原規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方方案的基基礎(chǔ)上，，由開發(fā)發(fā)商委托托規(guī)劃建建筑設(shè)計(jì)計(jì)單位提提出個(gè)單單體建筑筑的設(shè)計(jì)計(jì)方案，，并對(duì)其其布局進(jìn)進(jìn)行定位位，對(duì)開開發(fā)項(xiàng)目目用地范范圍內(nèi)的的道路和和各類工工程管線線作更深深入的設(shè)設(shè)計(jì)，使使其達(dá)到到施工的的要求。。由于報(bào)報(bào)建的建建筑設(shè)計(jì)計(jì)方案經(jīng)經(jīng)城市規(guī)規(guī)劃管理理部門和和消防處處、抗震震辦、人人防部門門、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)部門、、供水供供電管理理部門審審查通過過后，可可進(jìn)一步步編制項(xiàng)項(xiàng)目的施施工圖和和技術(shù)規(guī)規(guī)定，再再報(bào)城市市規(guī)劃管管理部門門及有關(guān)關(guān)專業(yè)管管理部門門審批。。其具體體步驟為為：房地產(chǎn)開發(fā)程程序（1）編制和審查查設(shè)計(jì)方案。。開發(fā)商在取取得土地使用用權(quán)后，根據(jù)據(jù)城市規(guī)劃管管理部門提出出的設(shè)計(jì)要求求，委托建筑筑設(shè)計(jì)院編制制設(shè)計(jì)方案。。并將設(shè)計(jì)方方案報(bào)城市規(guī)規(guī)劃管理部門門審批。如果果是高層建筑筑，、還要征征求消防管理理部門的意見見。（2）編制和審查查設(shè)計(jì)方案。。方案審查通通過后，委托托設(shè)計(jì)院進(jìn)行行項(xiàng)目的初步步設(shè)計(jì)（對(duì)高高層建筑）。。并將初步設(shè)設(shè)計(jì)報(bào)城市規(guī)規(guī)劃管理部門門，由規(guī)劃管管理部門組織織抗震辦、人人防辦、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)、供水、供供電等部門對(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)進(jìn)行匯審。（3）施工圖設(shè)計(jì)計(jì)和發(fā)核位紅紅線。初步設(shè)設(shè)計(jì)審查通過過后，委托設(shè)設(shè)計(jì)院進(jìn)行施施工圖設(shè)計(jì)。。并將施工圖圖報(bào)城市規(guī)劃劃管理部門，，由規(guī)劃管理理部門發(fā)建筑筑核位紅線。。房地產(chǎn)開發(fā)程程序（4）到計(jì)劃管理理部門申請(qǐng)投投資許可證。。開發(fā)商須提提交如下文件件：核位紅紅線、土地使使用合同、土土地使用證、、拆遷驗(yàn)收單單、項(xiàng)目總平平面、可行性性研究報(bào)告、、進(jìn)度計(jì)劃、、申請(qǐng)、資金金審計(jì)文件。。（5）發(fā)建設(shè)許可可證。到城市市規(guī)劃管理部部門領(lǐng)取建設(shè)設(shè)工程許可證證。一旦開發(fā)發(fā)商取得了城城市規(guī)劃管理理部門頒發(fā)的的建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證，，該項(xiàng)目就獲獲得了允許建建設(shè)的法律憑憑證。房地產(chǎn)開發(fā)程程序（三）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建建設(shè)實(shí)施階段段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)實(shí)施，是由建建筑施工企業(yè)業(yè)完成的，施施工企業(yè)是開開法項(xiàng)目建設(shè)設(shè)實(shí)施的直接接指揮者和生生產(chǎn)者。在此此階段，開發(fā)發(fā)商的主要工工作有（1）通過招標(biāo)投投標(biāo)選擇施工工企業(yè)；（2）以投資者、、組織者、監(jiān)監(jiān)督者的身份份進(jìn)行項(xiàng)目工工程管理與控控制；（3）竣工驗(yàn)收。。在此階段，開開發(fā)項(xiàng)目的投投資支出最大大，所占的時(shí)時(shí)間周期最長長。因此，加加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目目建設(shè)實(shí)施階階段的管理，，對(duì)于開發(fā)商商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的的開發(fā)效益是是非常重要的的。房地產(chǎn)開發(fā)程程序根據(jù)我國的工工程建設(shè)管理理體制改革的的精神，建設(shè)設(shè)工程項(xiàng)目要要實(shí)行監(jiān)理制制，即委托專專業(yè)化、社會(huì)會(huì)化的監(jiān)理公公司對(duì)項(xiàng)目的的建設(shè)進(jìn)行監(jiān)監(jiān)理。當(dāng)前，，我國的建設(shè)設(shè)監(jiān)理重點(diǎn)在在工程的施工工階段，并積積累了一些經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，因此，，開發(fā)商可以以委托監(jiān)理公公司根據(jù)工程程承包合同對(duì)對(duì)工程施工建建設(shè)進(jìn)行全面面的監(jiān)理。1.開發(fā)工程施工工招標(biāo)施工招標(biāo)必須須具備下列條條件（1）工程項(xiàng)目已已獲計(jì)劃管理理部門批準(zhǔn)，，并已列入建建設(shè)計(jì)劃；（（2）有經(jīng)國家批批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)單單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)計(jì)的施工圖紙紙和工程概算算或預(yù)算；房地產(chǎn)開發(fā)程程序（3）開發(fā)用地的的使用權(quán)已有有償獲得，施施工前期工作作（包括三通通一平）已經(jīng)經(jīng)落實(shí)或準(zhǔn)備備就緒；（4）開發(fā)資金、、主要建筑材材料和主要設(shè)設(shè)備分期交貨貨及協(xié)作配套套條件均以分分別落實(shí)；（（5）有當(dāng)?shù)爻鞘惺幸?guī)劃管理部部門核發(fā)的建建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證。采取競爭方式式的施工招標(biāo)標(biāo)程序如下：：（1）擬定招標(biāo)方方式，準(zhǔn)備招招標(biāo)文件。招招標(biāo)文件是開開發(fā)商說明招招標(biāo)工程要求求和標(biāo)準(zhǔn)的書書面材料?？煽捎砷_發(fā)商自自行準(zhǔn)備，也也可委托咨詢?cè)儥C(jī)構(gòu)代辦。。（2）編制標(biāo)底。。標(biāo)底及招標(biāo)標(biāo)工程的預(yù)期期價(jià)格，是評(píng)評(píng)標(biāo)的主要尺尺度之一。編編制標(biāo)底是招招標(biāo)的一項(xiàng)重重要準(zhǔn)備工作作，可以有開開發(fā)企業(yè)自己己編制，也可可委托可信賴賴的技術(shù)咨詢?cè)児净蛟O(shè)計(jì)計(jì)單位編制。。從編制到招招標(biāo)工作的各各環(huán)節(jié)，標(biāo)底底都必須嚴(yán)格格保密。房地產(chǎn)開發(fā)程程序（3）向招標(biāo)主管管部門（如市市招標(biāo)辦公室室）申請(qǐng)招標(biāo)標(biāo)。（4）發(fā)布招標(biāo)通通告或邀請(qǐng)投投標(biāo)函。招標(biāo)標(biāo)申請(qǐng)經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)后，開發(fā)商商即可發(fā)出招招標(biāo)通告或邀邀請(qǐng)投標(biāo)函。。采取公開招招標(biāo)方式時(shí)，，應(yīng)視工程性性質(zhì)和規(guī)模在在當(dāng)?shù)鼗蛉珖鴩詧?bào)紙或公公開發(fā)行的專專業(yè)刊物上發(fā)發(fā)布招標(biāo)通告告；采取選擇擇性招標(biāo)方式式，應(yīng)向預(yù)選選定的承建單單位發(fā)出邀請(qǐng)請(qǐng)投標(biāo)函。房地產(chǎn)開發(fā)程程序（5）對(duì)承包企業(yè)業(yè)的資格進(jìn)行行審查。即了了解承包企業(yè)業(yè)的技術(shù)和財(cái)財(cái)務(wù)實(shí)力以及及管理經(jīng)驗(yàn)，，限制不符合合要求的承包包企業(yè)盲目參參加投標(biāo)。審審查工作通常常在發(fā)售招標(biāo)標(biāo)文件之前進(jìn)進(jìn)行。審查合合格者才準(zhǔn)許許購買招標(biāo)文文件。（6）發(fā)送招標(biāo)文文件。經(jīng)過資資格審查，對(duì)對(duì)審查合格的的承建單位發(fā)發(fā)送招標(biāo)文件件。發(fā)送形式式有現(xiàn)金購買買和免費(fèi)發(fā)送送兩種。（7）招標(biāo)工程交交底及答疑。。開發(fā)商發(fā)出出招標(biāo)文件，，各投標(biāo)的承承包企業(yè)踏勘勘建設(shè)場地之之后，應(yīng)邀集集各承包企業(yè)業(yè)的代表開會(huì)會(huì)，進(jìn)行工程程交底，并解解答疑問。工工程交底的內(nèi)內(nèi)容，主要是是介紹工程概概況，明確質(zhì)質(zhì)量要求、驗(yàn)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及工工期要求，說說明開發(fā)商工工料情況，材材料款和工程程款的支付辦辦法以及投標(biāo)標(biāo)注意事項(xiàng)等等。承包企業(yè)業(yè)對(duì)招標(biāo)文件件中的疑問，，一般應(yīng)預(yù)先先以書面形式式提出，也可可在交底會(huì)上上臨時(shí)口頭提提出。開發(fā)商商對(duì)所提疑問問應(yīng)一律在答答疑會(huì)上公開開解答，并以以書面記錄方方式，印發(fā)給給各投標(biāo)者，，作為招標(biāo)文文件的補(bǔ)充。。房地產(chǎn)開發(fā)程程序（８）開標(biāo)、、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)標(biāo)。以上所述為公公開開標(biāo)，個(gè)個(gè)別情況也有有采用秘密開開標(biāo)的。開標(biāo)標(biāo)方式一般都都在招標(biāo)文件件中明確說明明。１）開標(biāo)。開開標(biāo)是在投標(biāo)標(biāo)截止后，根根據(jù)招標(biāo)文件件中規(guī)定的時(shí)時(shí)間和地點(diǎn)，，邀請(qǐng)個(gè)投標(biāo)標(biāo)者和當(dāng)?shù)毓龣C(jī)構(gòu)及有有關(guān)部門的代代表參加，當(dāng)當(dāng)中打開標(biāo)箱箱，由工作人人員對(duì)經(jīng)公證證人員檢查并并確認(rèn)密封完完好、封套書書寫符合規(guī)定定的標(biāo)書逐一一拆封的過程程。投標(biāo)文件件即標(biāo)書拆封封后，工作人人員應(yīng)宣讀其其中要點(diǎn)，并并在預(yù)先準(zhǔn)備備的表冊(cè)上逐逐項(xiàng)登記。登登記表冊(cè)由讀讀標(biāo)人、登記記人和公證人人簽名，作為為開標(biāo)的正式式記錄，由開開發(fā)商予以保保存。２）評(píng)標(biāo)。開開標(biāo)后應(yīng)先排排除無效標(biāo)書書，然后由評(píng)評(píng)標(biāo)小組從工工程技術(shù)和財(cái)財(cái)務(wù)的角度審審查評(píng)議有效效標(biāo)書，此過過程稱為評(píng)標(biāo)標(biāo)。其評(píng)審的的原則是保護(hù)護(hù)競爭，對(duì)所所有投標(biāo)的承承包企業(yè)一視視同仁。評(píng)審審的標(biāo)準(zhǔn)是擁擁有足以勝任任招標(biāo)工程的的技術(shù)和財(cái)務(wù)務(wù)實(shí)力，信譽(yù)譽(yù)良好，報(bào)價(jià)價(jià)和房地產(chǎn)開發(fā)程程序理。標(biāo)書經(jīng)評(píng)審后后，應(yīng)按標(biāo)價(jià)價(jià)從低到高的的順序列出清清單，并寫出出評(píng)標(biāo)報(bào)告，，推薦二、三三家候選的中中標(biāo)的單位，，交給招標(biāo)決決策人做出最最終抉擇。３）決標(biāo)。開開發(fā)商對(duì)投標(biāo)標(biāo)者所報(bào)的投投標(biāo)文件進(jìn)行行全面的審查查、評(píng)比、分分析，最后選選定中標(biāo)者的的過程叫做決決標(biāo)。一般不太復(fù)雜雜的工程可在在開標(biāo)后當(dāng)場場決定中標(biāo)者者，同時(shí)公布布標(biāo)底，并通通知未中標(biāo)者者退還招標(biāo)文文件、領(lǐng)回押押金的時(shí)間和和地點(diǎn)。規(guī)模模較大、內(nèi)容容復(fù)雜的工程程，則應(yīng)由招招標(biāo)決策人分分別與評(píng)標(biāo)小小組推薦的候候選中標(biāo)單位位，就技術(shù)力力量、施工方方案、機(jī)械設(shè)設(shè)備、材料供供應(yīng)及決定標(biāo)標(biāo)價(jià)的其他因因素進(jìn)行調(diào)查查和磋商，全全面衡量，擇擇優(yōu)決標(biāo)。決標(biāo)后應(yīng)立即即向中標(biāo)者發(fā)發(fā)出中標(biāo)通知知。中標(biāo)通知知書發(fā)出之后后，開發(fā)商與與中標(biāo)的承建建單位應(yīng)在約約定的期限內(nèi)內(nèi)就簽訂合同同進(jìn)行磋商，，雙方就合同同條款達(dá)成協(xié)協(xié)議后，簽訂訂合同。房地產(chǎn)開發(fā)程程序2.開發(fā)項(xiàng)目工程程管理與控制制開發(fā)項(xiàng)目施工工管理，是由由建筑施工企企業(yè)對(duì)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行施工工的生產(chǎn)管理理。開發(fā)項(xiàng)目目工程管理與與控制，則是是開發(fā)企業(yè)為為了保證項(xiàng)目目施工順利進(jìn)進(jìn)行所從事的的有關(guān)管理工工作，包括配配合施工企業(yè)業(yè)做各項(xiàng)施工工準(zhǔn)備工作，，如按時(shí)騰出出施工場地，，完成場地的的三通一平，，及時(shí)提供設(shè)設(shè)計(jì)圖紙和訂訂購有關(guān)設(shè)備備等；對(duì)項(xiàng)目目的費(fèi)用、進(jìn)進(jìn)度和施工質(zhì)質(zhì)量進(jìn)行控制制；合同管理理；有效的協(xié)協(xié)調(diào)各有關(guān)單單位的關(guān)系，，如設(shè)計(jì)單位位與施工單位位的關(guān)系，土土建單位與設(shè)設(shè)備安裝單位位的關(guān)系，施施工單位與材材料、設(shè)備供供應(yīng)單位的關(guān)關(guān)系。投資控制、進(jìn)進(jìn)度控制和質(zhì)質(zhì)量控制是項(xiàng)項(xiàng)目工程管理理與控制的重重要內(nèi)容，也也是監(jiān)理公司司的主要職責(zé)責(zé)，因此，要要發(fā)揮監(jiān)理公公司的優(yōu)勢，，加強(qiáng)對(duì)工程程施工階段的的投資、進(jìn)度度和質(zhì)量控制制。（１）施工階階段的投資控控制。施工階階段投資控制制的任務(wù)是盡盡量減少承包包合同價(jià)款以以外增加的工工程費(fèi)用；全全面履約，減減少對(duì)方提出出索賠的機(jī)會(huì)會(huì)；按合同支支付工程款。。為此，開發(fā)發(fā)商要做到：：房地產(chǎn)開發(fā)程程序１）熟悉圖紙紙、設(shè)計(jì)要求求、合同價(jià)款款，分析工程程費(fèi)最容易突突破的環(huán)節(jié)，，明確投資控控制的重點(diǎn)。。２）按工程進(jìn)進(jìn)度將總投資資目標(biāo)進(jìn)行分分解，確定階階段的投資分分目標(biāo)，將其其作為階段投投資控制的依依據(jù)。３）嚴(yán)格按工工程計(jì)量支付付工程進(jìn)度款款。對(duì)已完工工成要按合同同規(guī)定及時(shí)計(jì)計(jì)量，對(duì)承包包方超出設(shè)計(jì)計(jì)圖紙要求增增加的工程量量和自身原因因造成返工的的工程量，不不予計(jì)量，其其費(fèi)用由承包包方自負(fù)。４）按合同規(guī)規(guī)定辦理工程程結(jié)算，掌握握工程投資動(dòng)動(dòng)態(tài)，分析費(fèi)費(fèi)用超支的原原因，提出控控制投資的措措施。５）正確處理理索賠。（２）施工階階段的進(jìn)度控控制。施工階階段進(jìn)度控制制的主要內(nèi)容容有：１）編制項(xiàng)目目實(shí)施總進(jìn)度度表計(jì)劃，并并以此作為控控制其它計(jì)劃劃的依據(jù)，包包括施工單位位的計(jì)劃和開開發(fā)商自己制制訂的有關(guān)計(jì)計(jì)劃，如施工工房地產(chǎn)開發(fā)程程序制訂的施工進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃、有有開發(fā)商提供供的材料和設(shè)設(shè)備的供應(yīng)計(jì)計(jì)劃。２）根據(jù)項(xiàng)目目的總控制進(jìn)進(jìn)度目標(biāo)，審審核施工單位位提交的施工工進(jìn)度計(jì)劃、、施工方案和和施工總平面面圖，即使否否符合總工期期控制目標(biāo)的的要求；施工工進(jìn)度計(jì)劃、、施工方案和和施工總平面面圖是否協(xié)調(diào)調(diào)、合理。３）做好開工工前的準(zhǔn)備工工作。一是要要按合同要求求，開發(fā)商要要做好有關(guān)開開工前的準(zhǔn)備備工作。二是是檢查和督促促施工單位開開工前的準(zhǔn)備備工作，能否否滿足工程進(jìn)進(jìn)度要求。４）按合同規(guī)規(guī)定及時(shí)向施施工單位支付付備料款和工工程進(jìn)度款。。為此，開發(fā)發(fā)商要根據(jù)資資金的不同渠渠道，組織落落實(shí)資金到位位，以保證工工程建設(shè)的進(jìn)進(jìn)度款、設(shè)備備和材料款按按時(shí)支付。５）定期的檢檢查施工單位位工程計(jì)劃的的實(shí)施情況，，督促審查施施工進(jìn)度報(bào)表表，核實(shí)工程程實(shí)物量，鑒鑒認(rèn)工程款憑憑證。房地產(chǎn)開發(fā)程程序６）及時(shí)處理理好工程設(shè)計(jì)計(jì)問題。如設(shè)設(shè)計(jì)需要補(bǔ)充充、完善、變變更或材料代代用等，應(yīng)抓抓緊聯(lián)系，要要求設(shè)計(jì)單位位及時(shí)給與解解決，盡力做做到不影響工工程進(jìn)度。７）組織施工工現(xiàn)場協(xié)調(diào)會(huì)會(huì)。８）在工程建建設(shè)施工的全全過程中，做做好單位工程程的分部、分分項(xiàng)檢查驗(yàn)收收工作，檢查查是否完成設(shè)設(shè)計(jì)圖紙和合合同范圍的全全部工程內(nèi)容容。工程質(zhì)量量檢驗(yàn)評(píng)定是是否全部達(dá)到到合格以上標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)市質(zhì)質(zhì)檢部門檢查查評(píng)定質(zhì)量等等級(jí)，才能簽簽訂竣工日期期。（３）施工階階段的質(zhì)量控控制。施工是是形成工程實(shí)實(shí)體的階段，，也是形成最最終產(chǎn)品質(zhì)量量的重要階段段，施工階段段的質(zhì)量控制制是工程項(xiàng)目目質(zhì)量控制的的重點(diǎn)。其主主要內(nèi)容有：：１）除了在施施工招標(biāo)中，，要審查承包包商的技術(shù)資資質(zhì)外，在施施工過程中，，還應(yīng)對(duì)承包包商的技術(shù)資資質(zhì)進(jìn)行連續(xù)續(xù)不斷的審查查和評(píng)價(jià)，督督促承包商更更換不稱職人人員。房地產(chǎn)開發(fā)程程序２）訂立現(xiàn)場場質(zhì)量管理制制度，包括現(xiàn)現(xiàn)場會(huì)議制度度、現(xiàn)場質(zhì)量量檢驗(yàn)制度、、質(zhì)量統(tǒng)計(jì)報(bào)報(bào)表制度、質(zhì)質(zhì)量事故報(bào)告告處理制度等等，以保障項(xiàng)項(xiàng)目質(zhì)量控制制的有效進(jìn)行行。３）對(duì)項(xiàng)目目施工所需需材料（原原材料、半半成品、構(gòu)構(gòu)配件）應(yīng)應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格格的質(zhì)量檢檢查與控制制。對(duì)項(xiàng)目目中采用的的新材料、、新結(jié)構(gòu)、、新技術(shù)均均應(yīng)審核其其技術(shù)鑒定定書。凡未未經(jīng)試驗(yàn)或或無技術(shù)鑒鑒定書者，，一律不得得在項(xiàng)目中中使用。４）檢核土土地現(xiàn)場的的測量標(biāo)樁樁、建筑物物的定位放放線及高程程水準(zhǔn)點(diǎn)。。５）組織設(shè)設(shè)計(jì)交底和和圖紙會(huì)審審，保證設(shè)設(shè)計(jì)師與承承包者之間間的溝通與與交流。６）督促、、協(xié)助承包包單位完善善工序質(zhì)量量控制，嚴(yán)嚴(yán)格工序間間交接檢查查，主要作作業(yè)工序包包括隱蔽作作業(yè)的檢查查、驗(yàn)收。。在重要的的工程部位位或?qū)I(yè)工工程中，建建立質(zhì)量控控制點(diǎn)，進(jìn)進(jìn)行材料試試驗(yàn)或技術(shù)術(shù)復(fù)核。對(duì)對(duì)完成的分分部（分項(xiàng)項(xiàng)）工程，，按相應(yīng)質(zhì)質(zhì)量評(píng)定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和辦法法進(jìn)行檢房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序查、驗(yàn)收。。７）采取一一切必要措措施（包括括下達(dá)停工工令）制止止下屬情況況：第一，，隱蔽作業(yè)業(yè)未經(jīng)查驗(yàn)驗(yàn)承包單位位就擅自封封閉、掩蓋蓋；第二，，承包商商擅自變更更設(shè)計(jì)，或或使用無合合格證的工工程材料，，或擅自變變更工程材材料進(jìn)行施施工等；第第三，未經(jīng)經(jīng)技術(shù)資質(zhì)質(zhì)審查的人人員進(jìn)入現(xiàn)現(xiàn)場上崗施施工；第四四，承包單單位對(duì)已發(fā)發(fā)生的質(zhì)量量事故未進(jìn)進(jìn)行處理，，或未提出出有效補(bǔ)救救措施就繼繼續(xù)作業(yè)。。８）按規(guī)定定的質(zhì)量評(píng)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)及及辦法，對(duì)對(duì)完成的單單位工程、、單項(xiàng)工程程進(jìn)行檢查查驗(yàn)收。審審核承包單單位提供的的竣工圖、、質(zhì)量檢驗(yàn)驗(yàn)報(bào)告及有有關(guān)技術(shù)文文件，督促促承包單位位進(jìn)行質(zhì)量量回訪，實(shí)實(shí)行質(zhì)量保保修。整理理有關(guān)項(xiàng)目目質(zhì)量的技技術(shù)文件，，并編目、、建檔。３．項(xiàng)目的的竣工驗(yàn)收收。項(xiàng)目的的竣工驗(yàn)收收與交接，，是實(shí)現(xiàn)開開發(fā)投資向向使用價(jià)值值轉(zhuǎn)化的標(biāo)標(biāo)志，是開開發(fā)商實(shí)現(xiàn)現(xiàn)其經(jīng)營效效益的基礎(chǔ)礎(chǔ)。從質(zhì)量量控制角度度說，項(xiàng)目目竣工驗(yàn)收收工作是確確保項(xiàng)目質(zhì)質(zhì)量合乎標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的最房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序后一關(guān)。因因此應(yīng)高度度重視這項(xiàng)項(xiàng)工作。（１）開發(fā)發(fā)項(xiàng)目竣工工驗(yàn)收的依依據(jù)。開發(fā)發(fā)項(xiàng)目竣工工驗(yàn)收的依依據(jù)包括以以下幾方面面的內(nèi)容：：１）有關(guān)合合同、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、規(guī)范。。如開發(fā)商商與承包商商簽訂的工工程合同、、土建工程程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、建筑安安裝施工驗(yàn)驗(yàn)收規(guī)范等等。２）工程資資料：經(jīng)批批準(zhǔn)的有關(guān)關(guān)建設(shè)文件件；施工圖圖紙和說明明書；圖紙紙會(huì)審記錄錄、設(shè)計(jì)變變更和技術(shù)術(shù)核定單；；測量定位位記錄、沉沉降及變形形記錄；隱隱蔽工程記記錄、工程程事故的發(fā)發(fā)生和處理理記錄；有有關(guān)技術(shù)或或設(shè)備的資資料及驗(yàn)收收記錄等。。３）工程實(shí)實(shí)體。指已已符合竣工工驗(yàn)收條件件的已完工工工程。（２）項(xiàng)目目竣工驗(yàn)收收程序。開開發(fā)項(xiàng)目竣竣工驗(yàn)收程程序如圖３３所示。項(xiàng)目竣工承建商竣工驗(yàn)收開發(fā)商審查驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告開發(fā)商現(xiàn)場初驗(yàn)開發(fā)商、質(zhì)檢站組織正式驗(yàn)收確定交接日期設(shè)計(jì)者、承建商質(zhì)量回訪與保修承建商工程資料準(zhǔn)備資料不完備初驗(yàn)不合格房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序（四）房屋屋銷售與出出租階段實(shí)際上，房房屋的銷售售工作并非非在房屋竣竣工驗(yàn)收后后進(jìn)行。為為了縮短房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的投資周周期，在可可行性研究究階段就要要研究房屋屋的銷售計(jì)計(jì)劃，從選選擇場地開開始，開發(fā)發(fā)商已開始始尋找購房房者或成租租人；在開開發(fā)項(xiàng)目的的施工過程程中，應(yīng)通通過各種媒媒介做好項(xiàng)項(xiàng)目的銷售售廣告和宣宣傳工作；；當(dāng)項(xiàng)目施施工進(jìn)行到到一定程度度時(shí)，應(yīng)及及時(shí)進(jìn)行房房屋的預(yù)售售工作；竣竣工驗(yàn)收后后申請(qǐng)辦理理房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記。。如果開發(fā)商商進(jìn)行房地地產(chǎn)開發(fā)是是為了長期期投資，即即開發(fā)房地地產(chǎn)是為了了出租，那那么在項(xiàng)目目竣工驗(yàn)收收后便要開開始出租。。為了逐漸漸收回投資資并獲得利利潤，開發(fā)發(fā)商必須確確定合適的的租金，制制定好出租租經(jīng)營計(jì)劃劃。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序（5）對(duì)承包企企業(yè)的資格格進(jìn)行審查查。即了解解承包企業(yè)業(yè)的技術(shù)和和財(cái)務(wù)實(shí)力力以及管理理經(jīng)驗(yàn)，限限制不符合合要求的承承包企業(yè)盲盲目參加投投標(biāo)。審查查工作通常常在發(fā)售招招標(biāo)文件之之前進(jìn)行。。審查合格格者才準(zhǔn)許許購買招標(biāo)標(biāo)文件。（6）發(fā)送招標(biāo)標(biāo)文件。經(jīng)經(jīng)過資格審審查，對(duì)審審查合格的的承建單位位發(fā)送招標(biāo)標(biāo)文件。發(fā)發(fā)送形式有有現(xiàn)金購買買和免費(fèi)發(fā)發(fā)送兩種。。（7）招標(biāo)工程程交底及答答疑。開發(fā)發(fā)商發(fā)出招招標(biāo)文件，，各投標(biāo)的的承包企業(yè)業(yè)踏勘建設(shè)設(shè)場地之后后，應(yīng)邀集集各承包企企業(yè)的代表表開會(huì)，進(jìn)進(jìn)行工程交交底，并解解答疑問。。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序1．房地產(chǎn)營營銷計(jì)劃。。房地產(chǎn)營營銷計(jì)劃一一般包括以以下內(nèi)容；；（1）營銷計(jì)劃劃的目標(biāo)。。目標(biāo)可被被確定為在在最短時(shí)間間內(nèi)實(shí)現(xiàn)利潤最大化化，或是力力求以某種種形式保留留房地產(chǎn)中中剩余權(quán)益益。例如，，房地產(chǎn)銷銷售商可以以同買主簽簽定一個(gè)長長期管理合合同，受托托管理房地地產(chǎn)等等。。（2）確定潛在在的租戶或或買主。這這方面的信信息一般可可以從市場場調(diào)查和市市場分析過過程中取得得。潛在客客戶的線索索來自于日日常工作或或得自一些些文字資料料——或兩者兼有有。在計(jì)劃中必必須說明預(yù)預(yù)計(jì)能吸引引買主或租租戶的價(jià)格格或租金水水平。通過過分析租戶戶或買主的的情況和預(yù)預(yù)計(jì)的租金金或價(jià)格水水平，就能能確定基本本市場?；臼袌隹煽梢允桥R近近地段、城城市地域、、全省乃至至全國甚至至境外。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序（3）選擇營銷銷技術(shù)?？煽晒┻x擇的的營銷技術(shù)術(shù)有：1）直接在所所需出售的的房地產(chǎn)上上掛牌銷售售。這種方方式適用于于房地產(chǎn)需需求特別大大時(shí)。2）在報(bào)紙上上刊登出售售廣告。3）公開張貼貼、懸掛廣廣告。4）印發(fā)綜合合介紹公司司及所售物物業(yè)情況的的小冊(cè)子。。5）在電臺(tái)或或電視上作作廣告。6）向臨近地地區(qū)的居民民和企業(yè)單單位打電話話或上門推推銷。究竟選擇哪哪種技術(shù)較較為合適，，取決于營營銷人員的的判斷。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序2．房屋的銷銷售。房屋屋的銷售分分為預(yù)售和和現(xiàn)房銷售售。（1）房屋的預(yù)預(yù)售。由于于房地產(chǎn)開開發(fā)一次性性投資較大大，且風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)甚高，因因次，開發(fā)發(fā)商會(huì)在房房屋的建設(shè)設(shè)期將其預(yù)預(yù)售，以獲獲得資金的的部分回收收，買家則則通常會(huì)因因購買預(yù)售售中的房屋屋而得到其其升值所帶帶來的收益益。開發(fā)發(fā)商商在在進(jìn)進(jìn)行行預(yù)預(yù)售售房房前前，，一一般般應(yīng)應(yīng)向向當(dāng)當(dāng)?shù)氐赜杏嘘P(guān)關(guān)部部門門提提出出申申請(qǐng)請(qǐng)，，獲獲準(zhǔn)準(zhǔn)后后方方可可預(yù)預(yù)售售房房屋屋。。預(yù)預(yù)售售房房屋屋須須具具備備的的條條件件是是：：1)開發(fā)發(fā)商商已已取取得得““土土地地使使用用證證””和和““建建筑筑許許可可證證””及及““開開工工許許可可證證””；；外外銷銷房房屋屋還還應(yīng)應(yīng)取取得得““外外銷銷許許可可證證””。。2）房房屋屋建建筑筑合合同同已已簽簽訂訂。。3）在在銀銀行行設(shè)設(shè)立立有有代代收收房房屋屋預(yù)預(yù)售售款款的的專專門門賬賬戶戶。。房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)程程序序4）應(yīng)應(yīng)提提出出預(yù)預(yù)售售款款的的監(jiān)監(jiān)管管機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)（（銀銀行行或或律律師師事事務(wù)務(wù)所所）），，監(jiān)監(jiān)督督方方案案。。5）應(yīng)應(yīng)具具備備經(jīng)經(jīng)銀銀行行或或注注冊(cè)冊(cè)會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)師師審審核核的的，，除除用用地地價(jià)價(jià)款款外外，，投投入入開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)的的資資金金已已達(dá)達(dá)到到總總投投資資的的25%的驗(yàn)驗(yàn)資資證證明明。。6）政政府府有有關(guān)關(guān)部部門門認(rèn)認(rèn)為為應(yīng)應(yīng)提提供供的的其其他他文文件件。。房屋屋銷銷售售必必須須簽簽訂訂《房地地產(chǎn)產(chǎn)預(yù)預(yù)售售合合同同》?！逗贤窇?yīng)訂訂明明價(jià)價(jià)格格條條款款。。開開發(fā)發(fā)商商在在房房屋屋竣竣工工之之前前，，按按預(yù)預(yù)售售合合同同所所的的收收的的預(yù)預(yù)售售款款，，必必須須先先用用于于支支付付及及清清償償該該預(yù)預(yù)售售房房屋屋的的一一切切建建筑筑費(fèi)費(fèi)用用后后，，才才能能另另作作他他用用。。一一般般來來說說，，在在預(yù)預(yù)售售合合同同生生效效后后，，買買主主應(yīng)應(yīng)在在一一定定的的期期限限內(nèi)內(nèi)，，向向房房管管部部門門辦辦理理預(yù)預(yù)購購登登記記。。開開發(fā)發(fā)商商在在辦辦理理房房地地產(chǎn)產(chǎn)總總登登記記后后，，應(yīng)應(yīng)在在一一定定期期限限內(nèi)內(nèi)，，與與買買主主簽簽訂訂《房地地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓合合同同》。房房屋屋竣竣工工后后，，買買主主應(yīng)應(yīng)按按期期持持有有關(guān)關(guān)證證明明文文件件到到房房管管部部門門辦辦理理變變更更登登記記，，領(lǐng)領(lǐng)取取房房地地產(chǎn)產(chǎn)證證件件。。房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)程程序序（2）現(xiàn)現(xiàn)房房銷銷售售。。開開發(fā)發(fā)商商將將已已建建的的建建筑筑物物同同建建筑筑物物使使用用范范圍圍內(nèi)內(nèi)占占用用的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)同同時(shí)時(shí)出出售售給給買買主主，，即即為為現(xiàn)現(xiàn)房房銷銷售售?！，F(xiàn)現(xiàn)房房銷銷售售一一般般由由開開發(fā)發(fā)者者和和買買主主自自由由協(xié)協(xié)商商，，達(dá)達(dá)成成協(xié)協(xié)議議。。經(jīng)經(jīng)過過以以下下三三道道手手續(xù)續(xù)：：到到房房屋屋交交易易所所簽簽訂訂房房地地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓合合同同；；到到公公證證處處對(duì)對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓合合同同進(jìn)進(jìn)行行公公證證；；憑憑經(jīng)經(jīng)過過公公證證的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓合合同同，，辦辦理理房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移登登記記，，換換發(fā)發(fā)房房地地產(chǎn)產(chǎn)證證。。（3）購買房屋的的付款方式。。1）一次性付款款和分期付款款。一次性付付款即買主在在簽訂正式合合同后一次性性支付所有樓樓款，這種形形式開發(fā)者最最了預(yù)見到，，故開發(fā)者通通常會(huì)以正常常樓價(jià)的折扣扣出售給買主主。分期付款款方式是指買買主在樓宇建建設(shè)期內(nèi)分階階段向開發(fā)者者支付樓款，，其具體的支支付比例和時(shí)時(shí)段可以有所所不同，不過過，全部樓款款必須在入伙伙時(shí)付清。房地產(chǎn)開發(fā)程程序2）樓宇抵押貸貸款。樓宇抵抵押貸款，俗俗稱“按揭””是指買主以以所購買的樓樓宇作抵押，，現(xiàn)貨以房地地產(chǎn)證，樓花花以預(yù)售合同同書作抵押物物交銀行，銀銀行以此為條條件提供購樓樓貸款，讓買