房地產(chǎn)投資分析第一章房地產(chǎn)投資分析概述第二章房地產(chǎn)投資分析基本知識第三章房地產(chǎn)投資環(huán)境及市場分析第四章房地產(chǎn)籌資與融資第五章房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算第六章房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價第七章不確定性分析與風(fēng)險分析第八章房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析報告第一章

房地產(chǎn)投資分析概述

第一節(jié)房地產(chǎn)投資一、投資概述（一）投資含義：投資主體、投資目的、投資方式、投資的行為過程（二）投資的特性二、房地產(chǎn)及其特性（一）房地產(chǎn)的含義:房產(chǎn)+地產(chǎn)（二）房地產(chǎn)的特性不可移動性價格高昂相關(guān)性保值與增值性投資風(fēng)險性三、房地產(chǎn)投資概述（一）房地產(chǎn)投資的概念（二）房地產(chǎn)投資的構(gòu)成投資主體的構(gòu)成投資的資金構(gòu)成（三）房地產(chǎn)投資的要素時機、地段、質(zhì)量（四）房地產(chǎn)投資的類型按投資方式劃分按房地產(chǎn)投資經(jīng)營方式劃分按房地產(chǎn)投資對象劃分按房地產(chǎn)投資的用途劃分（五）房地產(chǎn)投資的特征房地產(chǎn)投資對象的固定性或不可移動性房地產(chǎn)投資的高投入和高成本性房地產(chǎn)投資的回收期長、周期性長房地產(chǎn)投資的高風(fēng)險性房地產(chǎn)投資的環(huán)境約束性房地產(chǎn)投資的低流動性（六）房地產(chǎn)投資過程投資分析土地開發(fā)權(quán)的獲得房地產(chǎn)開發(fā)建造房地產(chǎn)銷售經(jīng)營（七）房地產(chǎn)投資的作用帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促進(jìn)家庭合理消費改善城市環(huán)境抵御通貨膨脹影響第二節(jié)房地產(chǎn)投資分析一、房地產(chǎn)投資分析概述（一）房地產(chǎn)投資分析的概念房地產(chǎn)投資環(huán)境分析房地產(chǎn)投資市場分析房地產(chǎn)投資成本估算房地產(chǎn)投資經(jīng)濟評價房地產(chǎn)投資不確定性分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析房地產(chǎn)投資決策分析二、房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析的必必要性性三、房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析的作作用為投資資者指指出投投資方方向為投資資者提提供運運作方方式為投資資者估估計投投資收收益為投資資者分分析風(fēng)風(fēng)險及及提供供避險險策略略第二章章房房地地產(chǎn)投投資分分析基基本知知識第一節(jié)節(jié)資資金金的時時間價價值及及其計計算一、資資金時時間價價值的的含義義二、資資金時時間價價值的的計算算（一））利息息與利利率的的概念念（二））計息息形式式——單利與與復(fù)利利1、單利利計息息F=P(1+ni)2、復(fù)利利計息息F＝P(1+i)n（三））名義義利率率與實實際利利率1、名義義利率率2、實際際利率率i==(1+r/m)m-1第二節(jié)節(jié)資資金的的等值值計算算一、資資金等等值的的相關(guān)關(guān)概念念二、資資金等等值的的計算算1.復(fù)利終終值的的計算算F＝P（1＋i）n=P（F/P，i，n）2.復(fù)利現(xiàn)現(xiàn)值的的計算算P＝F（1＋i）-n=F（P/F，i，n）3.年金終終值的的計算算4.償債債資資金金的的計計算算5.資本本回回收收的的計計算算6.年金金現(xiàn)現(xiàn)值值的的計計算算三、、資資金金等等值值計計算算注注意意事事項項1、P是現(xiàn)現(xiàn)在在第第一一計計息息期期開開始始時時（（即即年年初初））發(fā)發(fā)生生；；2、F是在在考考察察期期期期末末發(fā)發(fā)生生；；3、各各期期的的等等額額支支付付A，發(fā)發(fā)生生在在各各期期期期末末；；4、當(dāng)當(dāng)問問題題包包括括P與A時，，第第一一個個A與P隔一一期期。。即即P發(fā)生生在在A的前前一一期期；；5、當(dāng)當(dāng)問問題題包包括括A與F時，，支支付付系系列列的的最最后后一一個個A與F同時時發(fā)發(fā)生生。。第三三節(jié)節(jié)現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量與與現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量圖圖一、、現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量的的相相關(guān)關(guān)概概念念二、、現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量圖圖及及其其繪繪制制（一一））現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量圖圖的的含含義義（二二））現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量圖圖的的繪繪制制規(guī)規(guī)則則第三三章章房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資環(huán)環(huán)境境及及市市場場分分析析第一一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資環(huán)環(huán)境境分分析析一、、投投資資環(huán)環(huán)境境的的含含義義及及其其特特征征（一一））投投資資環(huán)環(huán)境境含含義義（二二））投投資資環(huán)環(huán)境境的的特特征征系統(tǒng)統(tǒng)性性動態(tài)態(tài)性性主導(dǎo)導(dǎo)性性區(qū)域域性性二、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資環(huán)環(huán)境境要要素素分分析析政治治因因素素法律律因因素素經(jīng)濟濟環(huán)環(huán)境境因因素素自然然環(huán)環(huán)境境因因素素基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施因因素素社會會文文化化因因素素三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資環(huán)環(huán)境境分分析析方方法法冷熱熱對對比比法法等級級尺尺度度法法道氏氏評評估估法法閔氏氏評評價價法法第二二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資市市場場分分析析一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資市市場場分分析析的的含含義義二、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場分分析析的的作作用用三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場分分析析的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容1.市場場分分析析的的三三個個層層面面2.房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場分分析析的的內(nèi)內(nèi)容容第三三章章房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資與與融融資資第一一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)資資金金籌籌集集的的方方式式一、、直直接接融融資資二、、間間接接融融資資三、、權(quán)權(quán)益益融融資資四、、債債務(wù)務(wù)融融資資第二二節(jié)節(jié)常常見見的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)融融資資方方式式介介紹紹一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信貸貸（一一））土土地地開開發(fā)發(fā)貸貸款款1、土土地地購購置置貸貸款款2、土土地地開開發(fā)發(fā)貸貸款款3、土土地地儲儲備備貸貸款款（二二））商商品品房房開開發(fā)發(fā)貸貸款款（三三））持持有有經(jīng)經(jīng)營營性性物物業(yè)業(yè)貸貸款款（四四））房房地地產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押貸貸款款1、個個人人住住房房抵抵押押貸貸款款2、在在建建工工程程抵抵押押貸貸款款二、、證證券券融融資資三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信托托四、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押貸貸款款證證券券化化五、、房地地產(chǎn)產(chǎn)基基金金六、、其其他他方方式式：：聯(lián)聯(lián)建建、、參參建建融融資資；；房房地地產(chǎn)產(chǎn)典典當(dāng)當(dāng)融融資資；；利利用用外外資資第三三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目融融資資一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)融融資資方方案案（一一））融融資資組組織織形形式式選選擇擇（二二））資資金金來來源源選選擇擇（三三））資資本本金金籌籌措措（四四））債債務(wù)務(wù)資資金金籌籌措措（五五））預(yù)預(yù)售售或或預(yù)預(yù)租租（六六））融融資資方方案案分分析析1、資資金金來來源源可可靠靠性性分分析析2、融融資資結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)分分析析3、融融資資成成本本分分析析4、融融資資風(fēng)風(fēng)險險分分析析二、、金金融融機機構(gòu)構(gòu)對對項項目目貸貸款款的的審審查查（一一））企企業(yè)業(yè)資資信信等等級級評評價價（二）貸貸款項目目評估（三）房房地產(chǎn)貸貸款擔(dān)保保方式評評價1、保證2、抵押3、質(zhì)押4、貸款綜綜合評價價第五章房房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目投投資估算算第一節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資與與成本構(gòu)構(gòu)成非生產(chǎn)性性建設(shè)項項目總投投資構(gòu)成成：建設(shè)項目總投資建設(shè)投資工程費用工程建設(shè)其他費用預(yù)備費建設(shè)期利息房地產(chǎn)投投資費用用及成本本費用組組成：土地費用用前期工程程費基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費費建安工程程費公共配套套設(shè)施建建設(shè)費開發(fā)間接接費管理費用用銷售費用用財務(wù)費用用其他費用用開發(fā)期間間稅費不可預(yù)見見費第二節(jié)房地產(chǎn)開開發(fā)項目目投資與與成本費費用估算算一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目投投資與成成本費用用估算的的依據(jù)與與要求二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目投投資與成成本估算算（一）土土地費用用估算1、土地征征用拆遷遷費（1）農(nóng)村土地地征用拆拆遷費（2）城鎮(zhèn)土土地拆遷遷費2、土地出出讓地價價款3、土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓費4、土地租租用費5、土地投投資折價價（二）前前期工程程費估算算（三）基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費費估算1、單元估估算法2、單位指指標(biāo)估算算法3、工程量近近似匡算算法4、概算指標(biāo)標(biāo)法（四）建建筑安裝裝工程費費估算（五）公公共配套套設(shè)施建建設(shè)費估估算（六）開開發(fā)間接接費用估估算（七）管管理費用用估算（八）財財務(wù)費用用估算（九）銷銷售費用用估算（十）開開發(fā)期間間稅費估估算（十一））其他費費用估算算（十二））不可預(yù)預(yù)見費估估算第三節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目收入入估算一、租售售方案二、租售售價格三、租售售收入四、自營營收入第四節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目稅金金估算一、營業(yè)業(yè)稅金及及附加（一）營營業(yè)稅營業(yè)稅＝＝應(yīng)納稅稅收入×稅率（二）城城市維護(hù)護(hù)建設(shè)稅稅城市維護(hù)護(hù)建設(shè)稅稅＝營業(yè)業(yè)稅稅額額×稅率（三）教教育費附附加教育費附附加＝營營業(yè)稅稅稅額×稅率二、土地地使用稅稅土地使用用稅＝實實際占用用應(yīng)稅土土地面積積（平方方米)×適用稅額額適用稅額額：大城市（（人口50萬以上））1.5-30元；中等城市市（人口口20萬-50萬）1.2-24元；小城市（（20萬以下））0.9-18；縣城、建建制鎮(zhèn)、、工礦區(qū)區(qū)0.6-12元三、房產(chǎn)稅1、從價計計征房產(chǎn)稅＝＝應(yīng)稅房房產(chǎn)原值值×（1－扣除比比例%）×1.2%2、從租計計征房產(chǎn)稅＝＝租金收收入×12%四、土地地增值稅稅土地增值值稅＝增增值額×稅率－扣扣除項目目×速算扣除除系數(shù)稅率：土地增值值稅四級級超率累累進(jìn)稅率率級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過50%的部分3002超過50%-100%的部分4053超過100%-200%的部分50154超過200%的部分6035扣除項目目：1、取得土土地使用用權(quán)所支支付金額額2、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成成本3、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)費費用4、與轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)的的稅金5、其他扣扣除項目目6、舊房及及建筑物物的評估估價格。。第六章房房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目財財務(wù)評價價第一節(jié)財財務(wù)評評價基本本概念和和評價價指標(biāo)的的確定一、財務(wù)評價價的基本本概念二、財務(wù)務(wù)評價指指標(biāo)的確確定項目財務(wù)務(wù)評價主主要指標(biāo)標(biāo)和方法法參照表表指標(biāo)方法收益額盈利能力投資回收能力靜態(tài)法利潤投資利潤率靜態(tài)回收期動態(tài)法凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率動態(tài)回收期第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目財財務(wù)報表表的編制制一、輔助報表表的編制制（一）投投資計劃劃與資金金籌措表表1、資金籌籌措來源源資本金（（股本金金）預(yù)售收入入銀行貸款款2、資金籌籌措計劃劃3、資金投資資使用計計劃（二）借借款還本本付息表表1、還本付付息的資資金來源源2、關(guān)于利利息的計計算（1）借款時的的利息計計算每年應(yīng)計計利息＝（年初借款款本息累累計+本年借款款÷2）×利率（2）還款時時的利息息計算等額還本本付息的的計息等額本金金償還3.借款還本本付息表表二、基本本報表的的編制（一）現(xiàn)現(xiàn)金流量量表1、全部投投資現(xiàn)金金流量表表2、資本金金現(xiàn)金流流量表3.投資者各各方現(xiàn)金金流量表表（二）損損益表（三）資資金來源源與運用用表（四）資資產(chǎn)負(fù)債債表三、報表表之間的的關(guān)系與與編制要要求第三節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目財財務(wù)評價價方法一、靜態(tài)財務(wù)務(wù)評價指指標(biāo)分析析（一）靜靜態(tài)投資資回收期期1、含義2、確定靜靜態(tài)投資資回收期期指標(biāo)的的方法公式法不包括建建設(shè)期的的投資回回收期（（PP’）=原始投資資合計÷投產(chǎn)后前前若干年年每年相相等的凈凈現(xiàn)金流流量包括建設(shè)設(shè)期的投投資回收收期（PP）=不包括建建設(shè)期的的投資回回收期+建設(shè)期列表法包括建設(shè)設(shè)期的投投資回收收期（PP）=(累計凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量開始出出現(xiàn)正值值期數(shù)-1)+(上期累計計現(xiàn)金流流量的絕絕對值÷當(dāng)期凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量)3、靜態(tài)投投資回收收期的運運用（二）累累計凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量（三）投投資利潤潤率（ROI）投資利潤潤率=年利潤總總額或年年平均利利潤總額額÷總投資×100%2、投資利利潤率的的應(yīng)用和和應(yīng)注意意的問題題1、含義與與計算公公式（四）投投資利稅稅率1、含義與與計算公公式2、投資利利稅率的的運用（五）資資本金利利潤率投資利稅稅率=年利稅總總額÷總投資×100%1、含義與與計算公公式資本金利利潤率=利潤總額額÷資本金總總額×100%2、資本金金利潤率率的運用用（六）借借款償還還期（七）還還本付息息比率借款償還還期=借款償還還后開始始出現(xiàn)盈盈余年份份數(shù)-開始借款款年份+當(dāng)年償還還借款額額÷當(dāng)年可用用于還款款的資金金額還本付息息比率=可用于還還本付息息金額÷年還本付付息總額額（八）資資產(chǎn)負(fù)債債率1、含義與與計算公公式資產(chǎn)負(fù)債債率=負(fù)債總額額÷資產(chǎn)總額額×100%2、資產(chǎn)負(fù)債債率的分分析（九）流流動比率率流動比率率=流動資產(chǎn)產(chǎn)÷流動負(fù)債債×100%（十）速速動比率率速動比率率=（流動資資產(chǎn)-存貨-待攤費用用-預(yù)付賬款款）÷流動負(fù)債債×100%二、動態(tài)態(tài)財務(wù)評評價指標(biāo)標(biāo)分析（一）財財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值（FNPV）1、含義與與計算公公式2、財務(wù)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值的的作用用當(dāng)凈現(xiàn)現(xiàn)值大大于零零時，，表明明投資資項目目的預(yù)預(yù)期收收益率率不僅僅可以以達(dá)到到基準(zhǔn)準(zhǔn)收益益率所所預(yù)定定的收收益水水平，，而且且尚有有盈余余。當(dāng)凈現(xiàn)現(xiàn)值等等于零零時，，表明明投資資項目目的收收益率率想起起恰好好等于于基準(zhǔn)準(zhǔn)收益益率所所預(yù)定定的收收益水水平。。當(dāng)凈現(xiàn)現(xiàn)值小小于零零時，，表明明投資資項目目收益益率達(dá)達(dá)不到到基準(zhǔn)準(zhǔn)收益益率所所預(yù)定定的投投資，，導(dǎo)致致項目目可能能出現(xiàn)現(xiàn)虧損損。此此時，，項目目不可可行。。3、財務(wù)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值指指標(biāo)的的優(yōu)缺缺點財務(wù)凈凈現(xiàn)值值的優(yōu)優(yōu)點是是：考慮了了項目目壽命命期內(nèi)內(nèi)各年年現(xiàn)金金流量量的時時間價價值，，并且且，全全面考考慮了了項目目在整整個計計算期期內(nèi)的的情況況；經(jīng)濟意意義明明確，，能夠夠直接接貨幣幣額表表示項項目的的盈利利水平平；評價標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)容容易確確定，，判斷斷直觀觀。不足之之處有有：不適用用于投投資額額不相相等的的投資資項目目比較較；折現(xiàn)率率（基基準(zhǔn)收收益率率）不不易確確定；；雖然能能夠反反映項項目在在整個個計算算期內(nèi)內(nèi)的絕絕對效效果，，但不不能反反映單單位投投資的的效果果。為為了克克服這這一缺缺點，，我們們有了了凈現(xiàn)現(xiàn)值率率這一一指標(biāo)標(biāo)；即使知知道了了凈現(xiàn)現(xiàn)值大大于零零，我我們也也無法法判斷斷項目目的預(yù)預(yù)期收收益率率真正正是多多少。。4、基準(zhǔn)準(zhǔn)收益益率（（ic）國家投投資項項目，，進(jìn)行行經(jīng)濟濟評價價時使使用的的基準(zhǔn)準(zhǔn)收益益率是是由國國家組組織測測定并并發(fā)布布的行行業(yè)基基準(zhǔn)收收益率率；非非國家家投資資項目目，由由投資資者自自行確確定，，但應(yīng)應(yīng)考慮慮以下下因素素：：資金成成本和和機會會成本本（i1）投資風(fēng)風(fēng)險（（i2）通貨膨膨脹率率（i3）資金限限制（二））凈現(xiàn)現(xiàn)值率率（NPVR）凈現(xiàn)值值率=凈現(xiàn)值值÷投資現(xiàn)現(xiàn)值×100%（三））內(nèi)部部收益益率（（IRR）1、含義義與計計算公公式用線性性內(nèi)插插法計計算IRR的近似似值，，公式式如下下：2、內(nèi)部部收益益率法法的優(yōu)優(yōu)缺點點3、凈現(xiàn)現(xiàn)值法法和內(nèi)內(nèi)部收收益率率法的的比較較（三））動態(tài)態(tài)投資資回收收期1、含義義與計計算公公式Pt＝（累累計凈凈現(xiàn)金金流量量現(xiàn)值值出現(xiàn)現(xiàn)正值值的年年數(shù)-1）+上一年年累計計凈現(xiàn)現(xiàn)金流流量現(xiàn)現(xiàn)值的的絕對對值/出現(xiàn)正正值年年份凈凈現(xiàn)金金流量量的現(xiàn)現(xiàn)值2、動態(tài)態(tài)投資資回收收期指指標(biāo)的的作用用Pt≤Pc（基準(zhǔn)準(zhǔn)投資資回收收期））時，，說明明項目目（或或方案案）能能在要要求的的時間間內(nèi)收收回投投資，，是可可行的的；Pt＞Pc（基準(zhǔn)準(zhǔn)投資資回收收期））時，，則項項目（（或方方案））不可可行，，應(yīng)予予拒絕絕。3、動態(tài)態(tài)投資資回收收期的的優(yōu)缺缺點第七章章不不確確定性性分析析與風(fēng)風(fēng)險分分析第一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)項項目的的不確確定因因素一、土土地費費用二、建建安安工程程費用用三、租租售價價格四、開開發(fā)期期與租租售期期五、容容積率率及有有關(guān)設(shè)設(shè)計參參數(shù)六、貸貸款利利率第二節(jié)節(jié)盈盈虧虧平衡衡分析析一、線線性盈盈虧平平衡分分析的的數(shù)學(xué)學(xué)模型型如果用用B表示利利潤，，p表示單單位產(chǎn)產(chǎn)品售售價，，Q表示銷銷售量量或生生產(chǎn)量量，t表示單單位產(chǎn)產(chǎn)品營營業(yè)稅稅金及及附加加，CV表示單單位產(chǎn)產(chǎn)品可可變成成本，，CF表示固固定成成本，，則可可寫成成如下下形式式：B＝pQ—CVQ—CF—tQ二、線線性盈盈虧平平衡分分析方方法（一））線性性盈虧虧平衡衡分析析的前前提條條件產(chǎn)量等等于銷銷售量量；生產(chǎn)量量變化化，單單位可可成本本不變變，從從而使使總生生產(chǎn)成成本成成為生生產(chǎn)量量的線線性函函數(shù)；；生產(chǎn)量量變化化，銷銷售單單價不不變，，從而而使銷銷售收收入成成為銷銷售量量的線線性函函數(shù)；；只生產(chǎn)產(chǎn)單一一產(chǎn)品品，或或生產(chǎn)產(chǎn)多種種產(chǎn)品品，但但可以以換算算為單單一產(chǎn)產(chǎn)品計計算。。（二））盈虧虧平衡衡點房地產(chǎn)產(chǎn)投資資項目目的盈盈虧平平衡點點（Break-evenPoint，BEP）是項項目恰恰好不不虧損損也不不盈利利的點點1、用產(chǎn)產(chǎn)銷量量表示示的盈盈虧平平衡點點BEP（Q）生產(chǎn)能能力利利用率率BEP（%）項目安安全率率fQ項目安安全率率與風(fēng)風(fēng)險狀狀況fQ＞30%25%~30%15%~25%10%~15%＜10%風(fēng)險安全較安全不很安全需謹(jǐn)慎危險3、用銷銷售單單價表表示的的盈虧虧平衡衡點BEP(p)三、線線性盈盈虧平平衡分分析圖圖產(chǎn)銷量QBEP(Q)成本收入虧損盈利C=CF+QCVSCF四、盈盈虧平平衡分分析的的優(yōu)缺缺點第三節(jié)節(jié)敏敏感感性分分析一、敏敏感性性分析析的步步驟與與方法法確定用用于敏敏感性性分析析的經(jīng)經(jīng)濟評評價指指標(biāo)選擇需需要分分析的的不確確定性性因素素確定不不確定定性因因素可可能的的變動動范圍圍，及及其變變動時時可能能對評評價指指標(biāo)帶帶來的的相應(yīng)應(yīng)變動動值通過評評價指指標(biāo)的的變動動情況況，找找出較較為敏敏感的的不確確定性性因素素，作作出進(jìn)進(jìn)一步步的