房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃任宏博士（英國(guó)）/教授/博導(dǎo)主任委員院長(zhǎng)住建部全國(guó)高等學(xué)校工程管理和工程造價(jià)學(xué)科專業(yè)指導(dǎo)委員會(huì)重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院2014年4月第一章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期策劃前期策劃的總體流程第一階段第二階段第三階段第四階段市場(chǎng)分析市場(chǎng)預(yù)測(cè)收入、成本、費(fèi)用預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)評(píng)估盈虧平衡分析敏感性分析風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估宏觀市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng)供給預(yù)測(cè)、需求預(yù)測(cè)、價(jià)格預(yù)測(cè)銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費(fèi)、管理費(fèi)、稅費(fèi)等靜態(tài)指標(biāo)：成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率動(dòng)態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報(bào)酬率、投資周期盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零的點(diǎn)反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動(dòng)的百分比風(fēng)險(xiǎn)分析又稱概率分析，利用概率值來(lái)研究不同因素的概率分布，從而對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)做出某種概率描述，對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)情況做出比較準(zhǔn)確的判斷1.1可行性研究1.1可行性研究——市場(chǎng)分析（1）市場(chǎng)宏觀分析（PEST）（2）市場(chǎng)中觀分析（行業(yè)分析即定位分析）（3）市場(chǎng)微觀分析（競(jìng)爭(zhēng)分析）1.1.1市場(chǎng)宏觀分析(PEST分析)PEST分析即總體環(huán)境分析，即宏觀環(huán)境分析。PEST四個(gè)英文字母是政治（politics）、經(jīng)濟(jì)（economic）、社會(huì)（society）、技術(shù)（technology）的首字母。通常采用矩陣式的方法，就是在坐標(biāo)中分成四個(gè)象限。如拿政治和經(jīng)濟(jì)兩個(gè)做坐標(biāo)，政治環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境都好的情況下，就應(yīng)該發(fā)展。政治環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境都不理想的情況下，就不能發(fā)展。環(huán)境一個(gè)好一個(gè)不太好時(shí)，就要適當(dāng)考慮，可以發(fā)展也可以不發(fā)展。宏觀環(huán)境分析的主要內(nèi)容及對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略的影響企業(yè)政治技術(shù)政治制度、體制政府的穩(wěn)定性特殊經(jīng)濟(jì)政策國(guó)際政治外貿(mào)立法對(duì)外國(guó)企業(yè)的制度就業(yè)立法……經(jīng)濟(jì)社會(huì)GDP的變化利率貨幣供給通貨膨脹率工資/物價(jià)控制可任意支配收入行業(yè)需求市場(chǎng)需求……國(guó)家研發(fā)支出行業(yè)研發(fā)支出科技研究重點(diǎn)專利保護(hù)新產(chǎn)品新技術(shù)的商品化……生活方式就業(yè)預(yù)期保護(hù)消費(fèi)者運(yùn)動(dòng)結(jié)婚率人口增長(zhǎng)率人口遷移文化及亞文化……企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對(duì)企業(yè)的影響：1、企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對(duì)企業(yè)的影響是全局性的而非局部性的。2、企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對(duì)企業(yè)的影響是現(xiàn)在和未來(lái)的而不是過(guò)去的。3、企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境是動(dòng)態(tài)的而不是靜止的。1.1.1市場(chǎng)宏觀分析(PEST分析)2013年中央政府經(jīng)歷逐漸從以行政化手段為主的調(diào)控體系向市場(chǎng)化長(zhǎng)效管理機(jī)制轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展”的重要目標(biāo)。1.1.1市場(chǎng)宏觀分析——政策（P）

十八屆三中全會(huì)后長(zhǎng)期房地產(chǎn)政策方向政策方向土地改革城鎮(zhèn)化財(cái)稅改革市場(chǎng)化推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化樓市逐步去行政建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)一攬子財(cái)稅改革工程未來(lái)樓市政策將逐步擺脫過(guò)去全國(guó)一刀切的模式，加快探索房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立。然而在長(zhǎng)效機(jī)制成熟前，為保證樓市穩(wěn)定，現(xiàn)行調(diào)控手段仍將繼續(xù)實(shí)行。1.1.1市場(chǎng)宏觀分析——政策（P）

①市場(chǎng)化改革——市場(chǎng)保障并行走低端有保障、中端有政策、高端有控制必須加快形成企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)、公平競(jìng)爭(zhēng)，消費(fèi)者自由選擇、自主消費(fèi)，商品和要素自由流動(dòng)、平等交換的現(xiàn)代市場(chǎng)體系，著力清除市場(chǎng)壁壘，提高資源配置效率和公平性?！薄耙⒐介_(kāi)放透明的市場(chǎng)規(guī)則，完善主要由市場(chǎng)決定價(jià)格的機(jī)制，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)?！?.1.1市場(chǎng)宏觀分析——政策（P）

限價(jià)限售高端住宅市場(chǎng)有望逐步放開(kāi)作為為達(dá)成年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)而采取的短期行政干預(yù)手段，其形式意義大于實(shí)際意義。在市場(chǎng)化起決定性作用的思路作用下，商品住宅市場(chǎng)尤其是高端住宅市場(chǎng)的限價(jià)限售措施有望逐步放開(kāi)。融資環(huán)境繼續(xù)支持政策導(dǎo)向型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，兼顧市場(chǎng)效益以銀行信貸為主的間接融資渠道，一方面將繼續(xù)支持中小套型普通商品房以及保障房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，另一方面將為更多市場(chǎng)化下效益良好的企業(yè)提供資金支持。此外，為實(shí)現(xiàn)增供應(yīng)目標(biāo)，房企再融資有望開(kāi)閘。限購(gòu)政策不同城市區(qū)別化對(duì)待新一屆政府一改以往中央一刀切的宏觀調(diào)控模式，鼓勵(lì)各地開(kāi)展因地制宜的差異化調(diào)控措施。限購(gòu)作為逆市場(chǎng)化的行政指令，有望在房?jī)r(jià)走勢(shì)平穩(wěn)、供需結(jié)構(gòu)平衡的城市率先逐步退出。購(gòu)房限貸短期內(nèi)難以全面放開(kāi)雖然市場(chǎng)化配置得到前所未有的強(qiáng)化，但住房本身離不開(kāi)民生問(wèn)題這一屬性。在保障房建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)但尚未完全覆蓋低收入住房困難家庭的當(dāng)下，將繼續(xù)限制部分人士利用金融杠桿投機(jī)入市。短期行政化措措施難全全面放開(kāi)開(kāi)1.1.1市場(chǎng)宏觀觀分析——政策（P）2013年，全國(guó)國(guó)計(jì)劃新新開(kāi)工城城鎮(zhèn)保障障性安居居工程630萬(wàn)套，基基本建成成470萬(wàn)套。截截至11月底，全全國(guó)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)保障性性安居工工程已開(kāi)開(kāi)工666萬(wàn)套，基基本建成成544萬(wàn)套，已已全面完完成年度度目標(biāo)任任務(wù)，完完成投資資11200億元。保障房迎迎接供應(yīng)應(yīng)高峰公共租賃賃住房和和廉租住住房并軌軌運(yùn)行1.1.1市場(chǎng)宏觀觀分析——政策（P）②土地改改革建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)打破土地二元結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)地入市流轉(zhuǎn)增加建設(shè)用地規(guī)模，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)1.1.1市場(chǎng)宏觀觀分析——政策（P）按照“以大城市為依托，以中小城市為重點(diǎn)，逐步形成輻射作用大的城市群，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”的要求城中村的整體規(guī)劃與改造計(jì)劃將加快※郊縣區(qū)域?qū)χ行某菂^(qū)擠出部分具有強(qiáng)大的吸附力※大城市內(nèi)城鎮(zhèn)化1、城中村改造2、城市外擴(kuò)，去中心化③新型城城鎮(zhèn)化1.1.1市場(chǎng)宏觀觀分析——政策（P）房地產(chǎn)稅收制度購(gòu)房者層面調(diào)節(jié)市場(chǎng)供需，引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)房產(chǎn)稅（存量階段）個(gè)稅（流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)）房企層面有效供應(yīng)，優(yōu)化資源配置土地增值稅④財(cái)稅改改革嚴(yán)征土增稅稅影響房房企拿地地預(yù)計(jì)新一一輪房產(chǎn)產(chǎn)稅擴(kuò)容容，仍將將結(jié)合當(dāng)當(dāng)前試點(diǎn)點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，，從增量量還是征征收，短短期來(lái)看看對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)的影響響有限1.1.1市場(chǎng)宏觀觀分析——政策（P）2013上半年，市場(chǎng)回暖，銀行貸款額度充足；房企融資額充裕4月開(kāi)始，部分城市收緊公積金貸款6月，銀行“錢(qián)慌”，個(gè)人住房貸款收緊、房企融資成本走高年末，銀行信貸進(jìn)一步收緊，多地放貸放緩，利率優(yōu)惠減少⑤信貸收收緊1.1.1市場(chǎng)宏觀觀分析——政策（P）房地產(chǎn)投投資資金：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資資金來(lái)來(lái)源增長(zhǎng)長(zhǎng)略有放緩緩，這與年年底金融融機(jī)構(gòu)資資金緊張張從而導(dǎo)導(dǎo)致房企企貸款以以及個(gè)人人住房貸貸款增長(zhǎng)長(zhǎng)放緩有有關(guān)；值值得注意意的是，，外資進(jìn)入樓市市的速度度呈加速態(tài)勢(shì)：2013年1-12月，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資本本年資金金來(lái)源小小計(jì)122122.47億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)26.5%1.1.1市場(chǎng)宏觀觀分析——政策（P）開(kāi)發(fā)企業(yè)：長(zhǎng)長(zhǎng)期利好無(wú)論是市場(chǎng)化化還是新型城城鎮(zhèn)化的建設(shè)設(shè)都有利于房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)的發(fā)展。。市場(chǎng)化釋放改善型需求，城鎮(zhèn)化建設(shè)產(chǎn)生新增需求。城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，大城市戶籍資源分配改革，會(huì)繼續(xù)刺激大家向一二線大城市涌進(jìn)，大城市需求更加旺盛。需求增加土地改革和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)增加土地供應(yīng)。土地供應(yīng)增加房產(chǎn)稅擴(kuò)容增加高端住宅及投資性需求成本。抑制投資需求土地供應(yīng)增加有利利于地價(jià)的下下調(diào)，拿地成成本有望降低低。融資會(huì)向向保障房建設(shè)設(shè)傾斜，房企企融資有望松松口。但供應(yīng)應(yīng)的增加以及及保障房的建建設(shè)可能會(huì)沖沖擊普通商品品住宅市場(chǎng)，，需關(guān)注實(shí)際際量的變化情情況。政策小結(jié)1.1.1市場(chǎng)宏觀分析析——政策（P）經(jīng)濟(jì)環(huán)境是指指企業(yè)所屬的的或可能會(huì)參參與其中的經(jīng)經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)濟(jì)特征和發(fā)展展方向。（一）經(jīng)濟(jì)形形勢(shì)。2013年全年國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值568845億元，比上年年增長(zhǎng)7.7%。其中第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值262204億元，增長(zhǎng)8.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加加值比重為46.1%，第三產(chǎn)業(yè)增加加值占比首次次超過(guò)第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，2014年我國(guó)經(jīng)濟(jì)將將繼續(xù)保持平平穩(wěn)較快的發(fā)發(fā)展，這對(duì)房房地產(chǎn)企業(yè)有有利。1.1.1市場(chǎng)宏觀分析析——經(jīng)濟(jì)（E）（二）貨幣與與銀行信貸政政策。2014年1月17日召開(kāi)的人民民銀行貨幣信信貸工作會(huì)議議給市場(chǎng)指明明了今年貨幣幣政策的明確確思路——貨幣信信貸工工作要要堅(jiān)持持穩(wěn)中中求進(jìn)進(jìn)，““穩(wěn)””主要要體現(xiàn)現(xiàn)為““總量量穩(wěn)定定”，，“進(jìn)進(jìn)”主主要體體現(xiàn)為為“結(jié)結(jié)構(gòu)優(yōu)優(yōu)化””。在房地地產(chǎn)市市場(chǎng)國(guó)國(guó)家政政策調(diào)調(diào)控的的大背背景下下，央行出出臺(tái)的的一系系列貨貨幣緊緊縮政政策、、提高高商業(yè)業(yè)銀行行的準(zhǔn)準(zhǔn)備金金率、、提高高房地地產(chǎn)貸貸款的的門(mén)檻檻，這些些都無(wú)無(wú)疑增增加了了房地地產(chǎn)企企業(yè)的的融資資困難難。不不過(guò)目目前房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)的整整體來(lái)來(lái)說(shuō)，，大部部分企企業(yè)的的自由由資金金不足足三成成，兩兩成來(lái)來(lái)自銀銀行貸貸款，，總承承包施施工單單位墊墊資近近3成，能在在市場(chǎng)上上融資額額定不足足一成，，所以對(duì)對(duì)中小房房地產(chǎn)企企業(yè)來(lái)說(shuō)說(shuō)，融資資難度的的進(jìn)一步步加大，，都對(duì)企企業(yè)的生生存提出出了挑戰(zhàn)戰(zhàn)。所以房地產(chǎn)企企業(yè)必須須創(chuàng)新融融資模式式，積極極謀求在在市場(chǎng)上上的信托托公司等等金融企企業(yè)融資資。1.1.1市場(chǎng)宏觀觀分析——經(jīng)濟(jì)（E）（三）全全國(guó)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)形勢(shì)。。2013年1-11月份的房房地產(chǎn)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)如下：：全國(guó)全全年房地地產(chǎn)投資資總額突突破8萬(wàn)億元，，商品房房銷售面面積突破破12億平方米米，商品品房銷售售總額突突破7萬(wàn)億元，，全國(guó)商商品住房房均價(jià)突突破6千元，土土地出讓讓金在4萬(wàn)億元左左右。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資支撐了了全國(guó)固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資。。今年房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資保保持了19%-21%（各月不不同）幅幅度內(nèi)的的增幅，，而固定定資產(chǎn)投投資基本本保持在在20%以上的增增幅。房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資為穩(wěn)定定中國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)起到了了重要作作用?？傮w來(lái)說(shuō)說(shuō)過(guò)去的的一年房房地產(chǎn)整整體處于于上升趨趨勢(shì)下各各地的市市場(chǎng)差異異依然明明顯?？傮w看，，一二線線城市市市場(chǎng)較熱熱，一些些三四線線城市明明顯階段段性供大大于求。。不同區(qū)區(qū)域、不不同城市市、不同同企業(yè)、、不同項(xiàng)項(xiàng)目之間間冷熱不不均的現(xiàn)現(xiàn)象較為為凸出。。故可以知道道現(xiàn)在我國(guó)國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)還是是比較穩(wěn)定定的，在高高速發(fā)展的的階段，開(kāi)開(kāi)發(fā)商的機(jī)機(jī)會(huì)較多。。1.1.1市場(chǎng)宏觀分分析——經(jīng)濟(jì)（E）根據(jù)"中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期期發(fā)展動(dòng)態(tài)態(tài)模型"，在宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)和貨幣幣信貸平穩(wěn)穩(wěn)增長(zhǎng)、房房地產(chǎn)調(diào)控控政策整體體平穩(wěn)的背背景下，2014年全國(guó)房地地產(chǎn)市場(chǎng)將將呈現(xiàn)"銷售量?jī)r(jià)繼繼續(xù)增長(zhǎng)但但增速放慢慢，投資新新開(kāi)工增長(zhǎng)長(zhǎng)平穩(wěn)"的特點(diǎn)。整體體的的投投資資環(huán)環(huán)境境還還是是比比較較有有利利的的??！經(jīng)濟(jì)濟(jì)小小結(jié)結(jié)1.1.1市場(chǎng)場(chǎng)宏宏觀觀分分析析———經(jīng)濟(jì)濟(jì)（（E）社會(huì)會(huì)文文化化環(huán)環(huán)境境是是指指組組織織所所在在社社會(huì)會(huì)中中成成員員的的民民族族特特征征、、文文化化傳傳統(tǒng)統(tǒng)、、價(jià)價(jià)值值觀觀念念、、宗宗教教信信仰仰、、教教育育水水平平以以及及風(fēng)風(fēng)俗俗習(xí)習(xí)慣慣等等因因素素的的總總和和。。其其構(gòu)構(gòu)成成因因素素也也很很多多，，這這里里重重點(diǎn)點(diǎn)討討論論居民可支配收收入、城市化化程度、消費(fèi)費(fèi)投資傾向。（一）居民可支配收收入2014年2月24號(hào)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局公布2013年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)統(tǒng)計(jì)公報(bào)。公公報(bào)顯示，根根據(jù)從2012年四季度起實(shí)實(shí)施的城鄉(xiāng)一一體化住戶調(diào)調(diào)查，全國(guó)居居民人均可支支配收入18311元，比上年增增長(zhǎng)10.9%，扣除價(jià)格因因素，實(shí)際增增長(zhǎng)8.1%，跑贏2013年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總總值7.7%的增速。城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人均可可支配收入26955元，比上年增增長(zhǎng)9.7%，扣除價(jià)格因因素，實(shí)際增增長(zhǎng)7.0%；城鎮(zhèn)居民人人均可支配收收入中位數(shù)為為24200元，增長(zhǎng)10.1%。但是我國(guó)貧貧富差距大的的問(wèn)題依然明明顯，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該該面對(duì)不同收入入群體推出多多樣化的房地地產(chǎn)產(chǎn)品。1.1.1市場(chǎng)宏觀分析析——社會(huì)（S）（二）城市化程度國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2014年1月20日發(fā)布的數(shù)據(jù)據(jù)，2013年末，中國(guó)大大陸總?cè)丝跒闉?36072萬(wàn)人，城鎮(zhèn)常常住人口73111萬(wàn)人，鄉(xiāng)村常常住人口62961萬(wàn)人，中國(guó)城城鎮(zhèn)化率達(dá)到到了53.7%。我國(guó)城市化化率實(shí)現(xiàn)了50%的大關(guān)，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)在在不斷擴(kuò)大，，房地產(chǎn)需求求也在逐年變變大，這對(duì)于房地地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)說(shuō)是好消息。。（三）消費(fèi)投資傾向向人們的健康意意識(shí)逐漸增強(qiáng)強(qiáng)，與過(guò)去相相比，人們花花錢(qián)并不只是是為了買(mǎi)一個(gè)個(gè)可以遮風(fēng)避避雨的房子，，而是希望得得到綠色、環(huán)保、、節(jié)能、智能能化等適合人人居的住所。這對(duì)于房地地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)說(shuō)，既是艱巨巨的挑戰(zhàn)，也也是從眾企業(yè)業(yè)中脫穎而出出的機(jī)會(huì)。1.1.1市場(chǎng)宏觀分析析——社會(huì)（S）技術(shù)環(huán)環(huán)境：人們對(duì)對(duì)于房房地產(chǎn)產(chǎn)商品品的需需求在在向綠色、、環(huán)保保、節(jié)節(jié)能、、智能能化等方向向發(fā)展展，這這就促促使房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)要跟跟上技技術(shù)變變革的的步伐伐。當(dāng)前，，我國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)正處處于向向低碳碳經(jīng)濟(jì)濟(jì)轉(zhuǎn)型型的時(shí)時(shí)期，，房地地產(chǎn)行行業(yè)是是轉(zhuǎn)型型的主主力軍軍，各各地鼓鼓勵(lì)節(jié)節(jié)能減減排的的政策策都對(duì)對(duì)建筑筑的節(jié)節(jié)能水水平設(shè)設(shè)定門(mén)門(mén)檻。。據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，，中國(guó)國(guó)430億平方方米的的建筑筑當(dāng)中中，95%是高能能耗建建筑。。目前前全球球每年年新建建的40億到45億平方方米建建筑面面積，，中國(guó)國(guó)占了了23億平方方米，，其中中的90%還是高高能耗耗建筑筑，假假如可可以降降低50%，將為為國(guó)家家節(jié)約約用電電3000億千瓦瓦時(shí)，，減少少二氧氧化碳碳3億噸。。這些些數(shù)據(jù)據(jù)背后后，不不僅有有著新新增綠綠色建建筑的的巨大大空間間，還還有對(duì)對(duì)現(xiàn)有建建筑進(jìn)進(jìn)行節(jié)節(jié)能改改造的的天量量市場(chǎng)場(chǎng)。一一旦綠綠色技技術(shù)成成熟，，新的的業(yè)務(wù)務(wù)維度度便應(yīng)應(yīng)時(shí)而而生。而擁?yè)碛辛肆司G色色建筑筑技術(shù)術(shù)，不不僅將將在住住宅新新產(chǎn)品品開(kāi)發(fā)發(fā)上占占盡先先機(jī)，，其技技術(shù)合合作和和物業(yè)業(yè)改造造、維維護(hù)管管理能能力，，也將將迎來(lái)來(lái)蔚為為可觀觀的新新市場(chǎng)場(chǎng)。1.1.1市場(chǎng)宏宏觀分分析——技術(shù)（（T）房地產(chǎn)產(chǎn)前期期定位位策劃劃是一一種輔輔助決決策的的綜合合性活活動(dòng)，，目的的是幫幫助房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)做出出合適適的定定位決決策，，控制制和減減少項(xiàng)項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。房地產(chǎn)產(chǎn)前期期定位位策劃劃就是是根據(jù)據(jù)房地地產(chǎn)前前期策策劃預(yù)預(yù)期目目標(biāo)，，經(jīng)過(guò)過(guò)對(duì)市市場(chǎng)的的深入入研究究和分分析，，整合合各種種資源源，達(dá)達(dá)到幫幫助房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)決策策在哪哪里開(kāi)開(kāi)發(fā)、、開(kāi)發(fā)發(fā)什么么項(xiàng)目目、怎怎樣開(kāi)開(kāi)發(fā)、、開(kāi)發(fā)發(fā)后賣(mài)賣(mài)給誰(shuí)誰(shuí)等一一系列列問(wèn)題題。(2)房地產(chǎn)前期定位策策劃的作用：(1)房地產(chǎn)前期定位策策劃的概念：一是能使企企業(yè)決策更更為準(zhǔn)確，，盡量避免免項(xiàng)目運(yùn)作作出現(xiàn)偏差差；二是能使房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力力．在當(dāng)前前房地產(chǎn)業(yè)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨趨激烈的情情況下為項(xiàng)項(xiàng)目贏得主主動(dòng)地位；；三是具有有有效整合房房地產(chǎn)項(xiàng)目目資源，預(yù)預(yù)測(cè)未來(lái)市市場(chǎng)，滿足足目標(biāo)客戶戶居住要求求的作用。1.1.2市場(chǎng)中觀分分析地塊潛在客戶分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析市場(chǎng)狀況可能的客戶可能的產(chǎn)品(3)房地產(chǎn)前期定位策劃思路尋找均衡點(diǎn)可能的產(chǎn)品可能的客戶投資效益1.1.2市場(chǎng)中觀分分析主要內(nèi)容1.房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者分析的內(nèi)涵和目的；2.房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者分析的步驟和內(nèi)容；3.房地產(chǎn)企業(yè)的一般競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略；4.處于不同市場(chǎng)地位的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。

1.1.3市場(chǎng)微觀觀分析房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)者的的含義與本企業(yè)業(yè)提供的的房地產(chǎn)產(chǎn)商品在在質(zhì)量、、類型、、區(qū)位等等方面基基本相似似，并且且有相同同的目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群體的企企業(yè)。1.房地產(chǎn)市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者分析析的內(nèi)涵涵和目的的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)者分分析的目目的企業(yè)制定定競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)戰(zhàn)略的基基礎(chǔ)，也也是占領(lǐng)領(lǐng)市場(chǎng)主主導(dǎo)地位位的基本本前提。。1.1.3市場(chǎng)微觀觀分析誰(shuí)是競(jìng)爭(zhēng)者？競(jìng)爭(zhēng)者戰(zhàn)略是什么？競(jìng)爭(zhēng)者的目標(biāo)是什么？競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)劣勢(shì)是什么？競(jìng)爭(zhēng)者的反應(yīng)模式是什么？

解決五個(gè)問(wèn)題————識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者——判定競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者的戰(zhàn)戰(zhàn)略——判定競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者的目目標(biāo)——評(píng)估競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者的實(shí)實(shí)力——評(píng)估競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者的反反應(yīng)選擇競(jìng)爭(zhēng)者制定競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略2.房地產(chǎn)市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者分析析的步驟驟和內(nèi)容容分析步驟驟：1.1.3市場(chǎng)微觀觀分析差異化戰(zhàn)略成本領(lǐng)先戰(zhàn)略集中性戰(zhàn)戰(zhàn)略戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品差異低成本全行業(yè)范圍某個(gè)特定市場(chǎng)戰(zhàn)略目標(biāo)3.房地產(chǎn)企企業(yè)的一一般競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)戰(zhàn)略1.1.3市場(chǎng)微觀觀分析優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)適用條件成本領(lǐng)先戰(zhàn)略與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和替代品的價(jià)格戰(zhàn)；購(gòu)買(mǎi)者的降價(jià)壓力；供應(yīng)商的漲價(jià)壓力；潛在進(jìn)入者的成本進(jìn)入障礙生產(chǎn)投資或其他預(yù)先投資大；較高的固定資產(chǎn)投資導(dǎo)致較高的機(jī)會(huì)成本和退出障礙；過(guò)于重視生產(chǎn)而忽視需求市場(chǎng)需求價(jià)格彈性較大；產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化；產(chǎn)品差異化實(shí)現(xiàn)途徑少；客戶多以相同方式使用產(chǎn)品；用戶總是傾向于最優(yōu)惠價(jià)格差異化戰(zhàn)略降低顧客的價(jià)格敏感性；來(lái)自顧客忠誠(chéng)的進(jìn)入障礙；產(chǎn)品差異或特色增強(qiáng)對(duì)供應(yīng)商、購(gòu)買(mǎi)者的討價(jià)還價(jià)能力生產(chǎn)的高成本；產(chǎn)品的高價(jià)格；難以獲得較高市場(chǎng)占有率產(chǎn)品差異化實(shí)現(xiàn)途徑多；客戶需求多樣化；奉行差異化戰(zhàn)略的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不多集中戰(zhàn)略集中使用資源；全面把握市場(chǎng)；高度專業(yè)化相同細(xì)分市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)要求更大的差異性；會(huì)面對(duì)更加專業(yè)化企業(yè)的排斥；外在環(huán)境導(dǎo)致市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性變化1.1.3市場(chǎng)微觀觀分析市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略擴(kuò)大總需求保持市場(chǎng)份額擴(kuò)大市場(chǎng)份額發(fā)掘新的使用者開(kāi)辟產(chǎn)品新用途擴(kuò)大產(chǎn)品使用量陣地防御側(cè)翼防御先發(fā)防御反攻防御運(yùn)動(dòng)防御收縮防御在收益不降低的情況下來(lái)提高市場(chǎng)占有率4.處于不同同市場(chǎng)地地位的企企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)戰(zhàn)略市場(chǎng)挑戰(zhàn)者競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略攻擊對(duì)象進(jìn)攻策略市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者規(guī)?；?qū)嵙ο喈?dāng)者區(qū)域性小企業(yè)正面進(jìn)攻側(cè)翼進(jìn)攻圍堵進(jìn)攻迂回進(jìn)攻游擊進(jìn)攻1.1.3市場(chǎng)微觀觀分析市場(chǎng)跟隨者競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略緊密跟隨有距離的跟隨寄生性跟隨全面仿效市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者，但不發(fā)生直接沖突又跟隨又獨(dú)創(chuàng)，或擇優(yōu)跟隨，避免直接競(jìng)爭(zhēng)即冒牌貨市場(chǎng)利基者競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略主要策略：專業(yè)化4.處于不同同市場(chǎng)地地位的企企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)戰(zhàn)略1.1.3市場(chǎng)微觀觀分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)策劃總投資估算估算建筑面積投資分解結(jié)構(gòu)估算匯總及明細(xì)表項(xiàng)目融資方案企業(yè)層面融資渠道項(xiàng)目層面融資渠道項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)1.2項(xiàng)目投資資效益分分析——經(jīng)濟(jì)策劃劃項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)策劃是是指在項(xiàng)項(xiàng)目決策策階段，，通過(guò)對(duì)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)方面面數(shù)據(jù)進(jìn)進(jìn)行預(yù)測(cè)測(cè)，分析析和評(píng)價(jià)價(jià)，初步步確定項(xiàng)項(xiàng)目投資資規(guī)模、、融資渠渠道及各各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)等等，以達(dá)達(dá)到優(yōu)化項(xiàng)目目投資并并規(guī)避投投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的目的。1.2.1項(xiàng)目總投資估估算項(xiàng)目投資資估算需需要根據(jù)據(jù)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)展情況況逐步精精確，細(xì)細(xì)化，縮縮小與實(shí)實(shí)際值之之間的差差距。按按照項(xiàng)目目時(shí)間維維度，工工程項(xiàng)目目投資估估算可分分為以下下三個(gè)階階段。投資機(jī)會(huì)研究階段選擇有利投資機(jī)會(huì)，明確投資方向，提出概略的項(xiàng)目投資建議。誤差±30%左右。初步可行性研究階段逐步弄清項(xiàng)目的投資投資規(guī)模等情況，誤差率要求應(yīng)制在±20%左右。詳細(xì)可行性研究階段全面、詳細(xì)、深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，誤差率應(yīng)控制在±10%以內(nèi)。建設(shè)項(xiàng)目總投資建設(shè)投資設(shè)備及工、器具購(gòu)置費(fèi)用設(shè)備購(gòu)置費(fèi)工具器具及生產(chǎn)家具購(gòu)置費(fèi)用等建筑安裝工程費(fèi)用直接費(fèi)間接費(fèi)利潤(rùn)稅金工程建設(shè)其他費(fèi)用土地使用費(fèi)與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的其他費(fèi)用與未來(lái)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的其他費(fèi)用預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)建設(shè)期利息流動(dòng)資產(chǎn)投資鋪地流動(dòng)資金建設(shè)項(xiàng)目目總投資資構(gòu)成1.2.1項(xiàng)目總投資估估算項(xiàng)目投資資估算的的步驟：：對(duì)估算所做的各項(xiàng)假設(shè)和計(jì)算方法進(jìn)行說(shuō)明，編制投資估算說(shuō)明書(shū)。第五步根據(jù)數(shù)量和單價(jià)計(jì)算投資總價(jià)，并形成估算匯總表和明細(xì)表。第四步根據(jù)項(xiàng)目定義中所做出的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)估算各項(xiàng)投資分解項(xiàng)的單價(jià)，此時(shí)尚不能用概預(yù)算定額。第三步根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模分析各項(xiàng)投資分解項(xiàng)的工程數(shù)量。第二步根據(jù)項(xiàng)目組成對(duì)工程總投資的組成項(xiàng)進(jìn)行分解。其關(guān)鍵是不能漏項(xiàng)。第一步1.2.1項(xiàng)目總投資估估算項(xiàng)目投資資估算的的注意事事項(xiàng)：一注意收集整理和積累前期各種建設(shè)項(xiàng)目的竣工決算實(shí)際造價(jià)資料，建立價(jià)格信息數(shù)據(jù)庫(kù)。二選擇使用投資估算的各種數(shù)據(jù)時(shí)，要求估算人員在使用前都要結(jié)合時(shí)間、物價(jià)、現(xiàn)場(chǎng)條件等因素作出充分的分析和調(diào)查研究工作。三投資估算必須考慮本項(xiàng)目所在地區(qū)和當(dāng)前以及今后物價(jià)、工資等方面的動(dòng)態(tài)因素變化。四應(yīng)留有足夠的預(yù)備費(fèi)。一般對(duì)于建設(shè)工期長(zhǎng)，工程復(fù)雜或新開(kāi)發(fā)的新工藝流程，預(yù)備費(fèi)所占的比例要高一些。五對(duì)引進(jìn)國(guó)外設(shè)備或技術(shù)項(xiàng)目要考慮匯率的變化。六注意項(xiàng)目投資總額的綜合平衡。必須從總體上衡量工程的性質(zhì)、工程所包含的內(nèi)容和建筑標(biāo)準(zhǔn)等，是否與當(dāng)前同類工程的投資額相稱。1.2.1項(xiàng)目總投資估估算項(xiàng)目融資主體體研究項(xiàng)目的融融資方案案，首先先要明確確融資主主體和項(xiàng)項(xiàng)目的融融資模式式。項(xiàng)目的融資主主體是指指進(jìn)行融融資活動(dòng)動(dòng)并承擔(dān)擔(dān)融資責(zé)責(zé)任和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)項(xiàng)目法人人單位1.2.2項(xiàng)目融資策劃劃新設(shè)項(xiàng)目目法人融資新設(shè)項(xiàng)目法法人融資資是指新新組建項(xiàng)項(xiàng)目法人人進(jìn)行的的融資活活動(dòng)，又又稱項(xiàng)目融資（ProjectFinancing）,是以項(xiàng)目公公司為融融資主體體，以項(xiàng)項(xiàng)目未來(lái)來(lái)收益為為融資基基礎(chǔ)，由由項(xiàng)目參參與者各各方分擔(dān)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的的具有有有限追索索權(quán)性質(zhì)質(zhì)的特定定融資方方式。項(xiàng)目融資資出現(xiàn)于于20世紀(jì)60年代，70年代初被被運(yùn)用于于建礦融融資，后后來(lái)逐漸漸在一些些大型基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目中得得到廣泛泛運(yùn)用。。項(xiàng)目融資資的基本本特點(diǎn)：：（1）有限追索索（（2）項(xiàng)目導(dǎo)向向（（3）風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)擔(dān)（4）融資成本本高（（5）債務(wù)屏蔽蔽1.2.2項(xiàng)目目融資資策策劃劃1.2.2項(xiàng)目目融資資策策劃劃{資金金來(lái)來(lái)源源{{資本本金金籌籌措措債務(wù)務(wù)資資金金籌籌措措項(xiàng)目目融融資資項(xiàng)項(xiàng)目目的的資資本本金金籌籌措措公司司融融資資項(xiàng)項(xiàng)目目的的資資本本金金籌籌措措商業(yè)業(yè)銀銀行行貸貸款款政策策性性銀銀行行貸貸款款出口口信信貸貸外國(guó)國(guó)政政府府貸貸款款國(guó)際際金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)貸貸款款銀團(tuán)團(tuán)貸貸款款發(fā)行行債債券券及及可可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換債債券券融融資資融資資租租賃賃項(xiàng)目目資資金金籌籌集集1.2.2項(xiàng)目目融資資策策劃劃①股股東東直直接接投投資資1.2.2項(xiàng)目目融資資策策劃劃項(xiàng)目資本金金的籌籌措②股股票融融資③政政府投投資1.2.2項(xiàng)目融資策策劃政府投投資主主要用用于基基礎(chǔ)性性項(xiàng)目目和公公益性性項(xiàng)目1.2.2項(xiàng)目融資策策劃國(guó)內(nèi)債務(wù)籌籌資1.2.2項(xiàng)目融資策策劃①政政策性性銀行貸貸款政策性性銀行行是指指由政政府創(chuàng)創(chuàng)立、、參股股或保保證的的，專專門(mén)為為貫徹徹和配配合政政府特特定的的社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)政策策或意意圖，，直接接或間間接地地從事事某種種特殊殊政策策性融融資活活動(dòng)的的金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)。1.2.2項(xiàng)目融資策劃1.2.2項(xiàng)目融資策劃②商業(yè)銀行貸款（1）商業(yè)銀行貸貸款的特點(diǎn)點(diǎn)（2）商業(yè)銀行行貸款期限簽訂貸款合合同時(shí)，一一般會(huì)對(duì)貸貸款期、提提款期、寬寬限期和還還款期做出出明確規(guī)定定：1.2.2項(xiàng)目融資策劃（3）商業(yè)銀行貸貸款金額貸款金額是銀行行就每筆貸貸款向借款款人提供的的最高授信信額度，借借款金額由由借款人在在申請(qǐng)貸款款時(shí)提出，，銀行核定定。借款人在決決定貸款金金額時(shí)應(yīng)考考慮三個(gè)因因素：1.2.2項(xiàng)目融資策劃③國(guó)內(nèi)非銀行金融融機(jī)構(gòu)貸款款（1）信托投資公公司貸款信托貸款是信托投資資公司運(yùn)用用吸收的信信托貸款、、自有資金金和籌集的的其他資金金對(duì)審定的的貸款對(duì)象象和項(xiàng)目發(fā)發(fā)放的貸款款。信托貸款具具有以下幾幾個(gè)特點(diǎn)：：信托貸款主要有技術(shù)術(shù)改造信托托貸款、補(bǔ)補(bǔ)償貿(mào)易信信托貸款、、單位住房房信托貸款款、聯(lián)營(yíng)投投資信托貸貸款和專項(xiàng)項(xiàng)信托貸款款等。1.2.2項(xiàng)目融資策劃（2）財(cái)務(wù)公司貸款財(cái)務(wù)公司是由企企業(yè)集團(tuán)成成員單位組組建又為集集團(tuán)成員單單位提供中中長(zhǎng)期金融融業(yè)務(wù)服務(wù)務(wù)為主的非非銀行金融融機(jī)構(gòu)。（3）保險(xiǎn)公司司貸款1.2.2項(xiàng)目融資策劃1.2.2項(xiàng)目融資策劃新型基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施項(xiàng)目融資主要模模式（1）BOTBuild（建設(shè)）-Operate（經(jīng)營(yíng)）-Transfer（移交)指根據(jù)合同安排，項(xiàng)目承辦者承擔(dān)建造，包括該設(shè)施的融資，維護(hù)，經(jīng)營(yíng)該設(shè)施一個(gè)固定時(shí)期，并允許對(duì)設(shè)施的使用者收取合理的使用費(fèi)、酬金、租金及其他費(fèi)用，但不超過(guò)投標(biāo)書(shū)建議的或談判并體現(xiàn)在合同中使項(xiàng)目承辦者能夠收回的投資和經(jīng)營(yíng)、維護(hù)費(fèi)用，在規(guī)定的期限將該設(shè)施移交給政府（政府機(jī)構(gòu)或政府控制的公司）或地方有關(guān)政府部門(mén)。（2）PPPPPP（Publicprivatepartnership）是指政府與私人組織之間，為了合作建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，或是為了提供某種公共物品和服務(wù)，以特許權(quán)協(xié)議為基礎(chǔ)，彼此之間形成一種伙伴式的合作關(guān)系，并通過(guò)簽署合同來(lái)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，以確保合作的順利完成，最終使合作各方達(dá)到比預(yù)期單獨(dú)行動(dòng)更為有利的結(jié)果。1.2.2項(xiàng)目融資策劃（3）TOTtransfer-operate-transfer即移交-----經(jīng)營(yíng)------移交。是指政府部門(mén)或國(guó)有企業(yè)將建設(shè)好的項(xiàng)目的一定期限的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，有償轉(zhuǎn)讓給投資人，由其進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理；投資人在一個(gè)約定的時(shí)間內(nèi)通過(guò)經(jīng)營(yíng)收回全部投資和得到合理的回報(bào)，并在合約期滿之后，再交回給政府部門(mén)或原單位的一種融資方式。（4）PFIPFI(PrivateFinanceInitiative)，PFI是對(duì)BOT項(xiàng)目融資的優(yōu)化，指政府部門(mén)根據(jù)社會(huì)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的需求，提出需要建設(shè)的項(xiàng)目，通過(guò)招投標(biāo)，由獲得特許權(quán)的私營(yíng)部門(mén)進(jìn)行公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，并在特許期（通常為30年左右）結(jié)束時(shí)將所經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目完好地、無(wú)債務(wù)地歸還政府，而私營(yíng)部門(mén)則從政府部門(mén)或接受服務(wù)方收取費(fèi)用以回收成本的項(xiàng)目融資方式。（5）ABSABS（Asset-BackedSecurities）資產(chǎn)抵押債券,是以資產(chǎn)（通常是房地產(chǎn)）的組合作為抵押擔(dān)保而發(fā)行的債券，是以特定“資產(chǎn)池（AssetPool）”所產(chǎn)生的可預(yù)期的穩(wěn)定現(xiàn)金流為支撐，在資本市場(chǎng)上發(fā)行的債券工具。1.2.2項(xiàng)目融資策劃1.2.3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)一、建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)包括財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)在國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系的前提下，從項(xiàng)目的角度出發(fā)，計(jì)算項(xiàng)目范圍內(nèi)的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，分析項(xiàng)目的盈利能力和清償能力，評(píng)價(jià)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)在合理配置社會(huì)資源前提下，從國(guó)家經(jīng)濟(jì)整體利益的角度出發(fā)，計(jì)算項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，分析項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效率、效果和對(duì)社會(huì)的影響，評(píng)價(jià)項(xiàng)目在宏觀經(jīng)濟(jì)上的合理性。二、財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)1、方案財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)的內(nèi)容分析和測(cè)算項(xiàng)目計(jì)算期的盈利能力和盈利水平。盈利能力分析分析、測(cè)算項(xiàng)目?jī)斶€貸款的能力和投資的回收能力。清償能力分析是指對(duì)決策方案受到各種事前無(wú)法控制的外部因素變化與影響所進(jìn)行的研究和估計(jì)。不確定分析相對(duì)于預(yù)期目標(biāo)而言，經(jīng)濟(jì)主體遭受損失的不確定性風(fēng)險(xiǎn)分析1.2.3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)2、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)的指標(biāo)體系經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指指標(biāo)靜態(tài)評(píng)價(jià)指指標(biāo)動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指指標(biāo)投資收益率率靜態(tài)投資回回收期償債債能能力力內(nèi)部部收收益益率率凈現(xiàn)現(xiàn)值值凈現(xiàn)現(xiàn)值值率率凈年年值值動(dòng)態(tài)態(tài)投投資資回回收收期期借款款償償還還期期利息息備備付付率率償債債備備付付率率1.2.3項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)投資利潤(rùn)（收益）率靜態(tài)投資回收期（Pt）動(dòng)態(tài)投資回收期（Pt′）凈現(xiàn)值（NPV）內(nèi)部收益率（IRR）凈現(xiàn)值率（NPVR）凈年值（NAV）盈利利能能力力分分析析指指標(biāo)標(biāo)1.2.3項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)1）．．靜態(tài)態(tài)投投資資回回收收期期（（Pt）定義義：靜靜態(tài)態(tài)投投資資回回收收期期是是不不考考慮慮資資金金時(shí)時(shí)間間價(jià)價(jià)值值，，以以項(xiàng)項(xiàng)目目的的凈凈收收益益回回收收其其全全部部投投資資所所需需要要的的時(shí)時(shí)間間。。2））．．動(dòng)態(tài)態(tài)投投資資回回收收期期（（Pt′′））定義義：動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)投投資資回回收收期期是是考考慮慮資資金金的的時(shí)時(shí)間間價(jià)價(jià)值值，，以以折折算算的的現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量的的現(xiàn)現(xiàn)值值回回收收全全部部投投資資現(xiàn)現(xiàn)值值所所需需要要的的時(shí)時(shí)間間。。：為為基基準(zhǔn)準(zhǔn)收收益益率率1.2.3項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)3）.投資資利利潤(rùn)潤(rùn)率率ROI定義義：指指項(xiàng)項(xiàng)目目達(dá)達(dá)到到設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)生生產(chǎn)產(chǎn)能能力力時(shí)時(shí)的的一一個(gè)個(gè)正正常常年年份份的的息息稅稅前前利利潤(rùn)潤(rùn)總總額額（（或或年年平平均均利利潤(rùn)潤(rùn)總總額額））與與項(xiàng)項(xiàng)目目投投入入的的總總資資金金之之比比。。它它表表明明在在項(xiàng)項(xiàng)目目正正常常生生產(chǎn)產(chǎn)年年份份中中，，單單位位投投資資每每年年所所創(chuàng)創(chuàng)造造的的利利潤(rùn)潤(rùn)額額。。年息息稅稅前前利利潤(rùn)潤(rùn)=年年產(chǎn)產(chǎn)品品營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)收收入入——年年?duì)I營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅金金及及附附加加——年總總成成本本+利利息息支支出出1.2.3項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)4））.凈現(xiàn)現(xiàn)值值（（NPV——NetPresentValue））定義：凈現(xiàn)值（NPV）是反反映投資方案案在計(jì)算期內(nèi)內(nèi)獲利能力的的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指指標(biāo)。投資方方案的凈現(xiàn)值值是指用基準(zhǔn)準(zhǔn)的折現(xiàn)率，，分分別把整個(gè)計(jì)計(jì)算期間內(nèi)各各年所發(fā)生的的凈現(xiàn)金流量量都折現(xiàn)到建建設(shè)期初（第第０年即第１１年年初）的的現(xiàn)值的代數(shù)數(shù)和。是評(píng)價(jià)價(jià)項(xiàng)目盈利能能力的絕對(duì)指指標(biāo)。1.2.3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)5）.內(nèi)部收益率（IRR－InternalRateofReturn）定義：內(nèi)部收益率率是凈現(xiàn)值為為零時(shí)的折現(xiàn)現(xiàn)率，表示對(duì)初始投資的的恢復(fù)能力。。即在這個(gè)折折現(xiàn)率時(shí)，項(xiàng)項(xiàng)目的現(xiàn)金流流入的現(xiàn)值和和等于項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)金流出的現(xiàn)現(xiàn)值和。原理公式：判別準(zhǔn)則：若，則，方案可以接受受；若，則，方案不可行。?！皟衄F(xiàn)值指標(biāo)標(biāo)”是在給定定基準(zhǔn)折現(xiàn)率率的情況下，，所計(jì)算出的的方案能夠負(fù)負(fù)擔(dān)資本成本本后的盈利；；“內(nèi)部收益益率”指標(biāo)則則是倒過(guò)來(lái)，，用來(lái)計(jì)算投投資方案對(duì)所所占用的資金金所能支付的的最高成本。。1.2.3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)6）．凈現(xiàn)值率（NPVR）定義：是項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)現(xiàn)值與項(xiàng)目全全部投資現(xiàn)值值之比，其經(jīng)經(jīng)濟(jì)含義是單單位投資現(xiàn)值值所能帶來(lái)的的凈現(xiàn)值，是是一個(gè)考察項(xiàng)項(xiàng)目單位投資資盈利能力的的指標(biāo)。由于凈凈現(xiàn)值值不能能直接接考察察（反反映））項(xiàng)目目投資資額的的大小小，故故為了了考察察投資資的利利用效效率，，常用用凈現(xiàn)現(xiàn)值率率作為為凈現(xiàn)現(xiàn)值的的輔助助評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)標(biāo)。計(jì)算公式：判別準(zhǔn)則：NPVR≥≥0，方案可可以接受。m為建設(shè)期年數(shù)數(shù)1.2.3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)7）．凈年值（NAV－NetAnnualValue）定義：凈年值是以以一定的基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率將項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)內(nèi)凈現(xiàn)金流量量等值換算而而成的等額年年值。計(jì)算公式：由于，，NAV與NPV總是同為正或或同為負(fù)，故故凈年值法與與凈現(xiàn)值法在在方案評(píng)價(jià)中中能得出相同同（一致）的的結(jié)論。評(píng)價(jià)準(zhǔn)則：，則項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)濟(jì)上可以接受受；，則項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)濟(jì)上應(yīng)予拒絕絕。1.2.3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)借款償還期利息備付率償債備付率償債能力指標(biāo)標(biāo)1.2.3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)1）.資產(chǎn)負(fù)債率（（LOAR）指各期末負(fù)債債總額同資產(chǎn)產(chǎn)總額的比率率。財(cái)務(wù)分析中，，在長(zhǎng)期債務(wù)務(wù)還清后，可可不再計(jì)算資資產(chǎn)負(fù)債率。。1.2.3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)2）利息備付率：：利息備付付率也稱已獲獲利息倍數(shù)，，指項(xiàng)目在借借款償還期內(nèi)內(nèi)各年可用于于支付利息的的稅息前利潤(rùn)潤(rùn)與當(dāng)期應(yīng)付付利息費(fèi)用的的比值。計(jì)算公式為：利息備付率可可以按年計(jì)算算，也可以按按整個(gè)借款期期計(jì)算。利息息備付率表示示使用項(xiàng)目利利潤(rùn)償付利息息的保證倍率率。對(duì)于正常常經(jīng)營(yíng)的企業(yè)業(yè)，利息備付率應(yīng)應(yīng)當(dāng)大于2。否則，表示示項(xiàng)目的付息息能力保障程程度不足。1.2.3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)3）償債備付率率：償債備付付率指項(xiàng)目在在借款償還期期內(nèi)，各年可可用于還本付付息的資金與與當(dāng)期應(yīng)還本本付息金額的的比值。償債債備付率表示示可用于還本本付息的資金金償還借款本本息的保證倍倍率。計(jì)算公式為：可用用于還還本本付付息息的的資資金金包包括括：：可可用用于于還還款款的的折折舊舊和和攤攤銷銷，，成成本本中中單單列列的的利利息息費(fèi)費(fèi)用用，，可可用用于于還還款款的的利利潤(rùn)潤(rùn)等等。。償債債備備付付率率可可以以按按年年計(jì)計(jì)算算，，也也可可以以按按項(xiàng)項(xiàng)目目的的整整個(gè)個(gè)借借款款期期計(jì)計(jì)算算。。正常常情情況況下下應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)大大于于１１，，且且越越高高越越好好。當(dāng)當(dāng)指指標(biāo)標(biāo)小小于于１１時(shí)時(shí)，，表表示示當(dāng)當(dāng)年年資資金金來(lái)來(lái)源源不不足足以以償償付付當(dāng)當(dāng)期期債債務(wù)務(wù)，，需需要要通通過(guò)過(guò)短短期期借借款款償償付付已已到到期期債債務(wù)務(wù)。。1.2.3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析析工程風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析主主要涉及及風(fēng)險(xiǎn)識(shí)識(shí)別，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)計(jì)，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)決策和和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)應(yīng)對(duì)。1.2.4項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析第一章小小結(jié)1、市場(chǎng)分分析應(yīng)該該結(jié)合投投資地點(diǎn)點(diǎn)的宏觀觀、中觀觀、微觀觀層面的的詳細(xì)情情況進(jìn)行行分析。。對(duì)于前前期策劃劃而言，，市場(chǎng)分分析是策策劃的基基石，有有了市場(chǎng)場(chǎng)的準(zhǔn)確確分析才才能降低低風(fēng)險(xiǎn)，，得到最最優(yōu)的方方案。2、經(jīng)濟(jì)濟(jì)策劃劃是前前期策策劃的的重要要一環(huán)環(huán)，要要不要要做這這個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目就就看項(xiàng)項(xiàng)目要要花多多少錢(qián)錢(qián)，利利潤(rùn)有有多少少，如如何融融資。。在進(jìn)進(jìn)行前前期策策劃時(shí)時(shí)要注注意結(jié)結(jié)合總總投資資估算算、項(xiàng)項(xiàng)目融融資方方案、、項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)進(jìn)行行權(quán)衡衡。經(jīng)濟(jì)策劃市場(chǎng)分析成功的前期策劃成功的的項(xiàng)目目做好市市場(chǎng)分分析和和經(jīng)濟(jì)濟(jì)策劃劃是前前期策策劃成成功的的關(guān)鍵鍵，也也是項(xiàng)項(xiàng)目成成功的的關(guān)鍵鍵！第二章章房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)模式式住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)模式式技術(shù)層層面的的分類類——1居室60㎡、2居室80㎡、3居室90㎡；通通俗的的90㎡以下下的戶戶型都都統(tǒng)稱稱為小小戶型型2.1.1住宅房房地產(chǎn)產(chǎn)——小戶型型項(xiàng)目目按使用功能分類居家型——主要目標(biāo)人群是三口之家的自住型消費(fèi)者。核心要在小面積內(nèi)滿足居家的多功能商住型——主要以商住公寓的形式出現(xiàn)。一方面開(kāi)發(fā)商利用公寓立項(xiàng)，比寫(xiě)字樓立項(xiàng)要少繳納前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用，從而降低成本，另一方面，購(gòu)房者課獲得比購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓至少多出10%的貸款。目標(biāo)人群處于初創(chuàng)階段的公司和個(gè)人。商務(wù)型——主要以酒店式服務(wù)公寓的形式出現(xiàn)，類似于酒店，擁有“酒店式服務(wù)，公寓式管理”。購(gòu)買(mǎi)者擁有單元產(chǎn)權(quán)，既可以自住、出租，也可以轉(zhuǎn)售。地段——地段因因素對(duì)對(duì)小戶戶型產(chǎn)產(chǎn)品的的營(yíng)銷銷常常常具有有決定定性作作用交通便利成熟社區(qū)，生活便利完整的配套設(shè)施；優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目最最好位位于城城市核核心區(qū)區(qū)；與核心心商圈圈的絕絕對(duì)距距離是是小戶戶型產(chǎn)產(chǎn)品地地段因因素中中最為為重要要的因因素2.1.1住宅房房地產(chǎn)產(chǎn)——小戶型型項(xiàng)目目客戶定定位——不同人人群的的小戶戶型消消費(fèi)需需求特特征：：群體需求特征產(chǎn)品類型單身貴族暫時(shí)居住，無(wú)需花太大精力打理酒店式公寓、SOLO產(chǎn)品新婚夫婦價(jià)錢(qián)便宜，面積不大，實(shí)用居家型小戶型外地客商居住方便，轉(zhuǎn)手容易，經(jīng)濟(jì)合理酒店式公寓創(chuàng)業(yè)型公式成本不高，環(huán)境不差，辦公居住兩相宜SOHO產(chǎn)品、商務(wù)型公寓、STUDIO產(chǎn)品投資者總價(jià)低、首付低、月供少，投資成本低；投資回報(bào)率高，增值潛力大，風(fēng)險(xiǎn)小，收益穩(wěn)定全部類型，看中高回報(bào)率的小戶型租房者低月供，價(jià)格同租房差不多公寓、SOLO產(chǎn)品上班族作為第二居所或臨時(shí)居住所，便于上班公寓、SOLO產(chǎn)品老年人環(huán)境好點(diǎn)，交通方便居住型公寓2.1.1住宅房房地產(chǎn)產(chǎn)——小戶型型項(xiàng)目目大盤(pán)化品質(zhì)化郊區(qū)化三大特征大盤(pán)化：“重量級(jí)”高層大社區(qū)樓盤(pán)增多，如重慶康恒萬(wàn)友、金科“廊橋水岸”等大盤(pán)大量推出郊區(qū)化：高層住宅從中心區(qū)域想周邊郊區(qū)擴(kuò)張的趨勢(shì)明顯品質(zhì)化：在一些高層住宅中，也融入了花園洋房的一些西部特征，高檔住宅不僅包括花園洋房，也包括了高層住宅高層物物業(yè)發(fā)發(fā)展的的三大大特征征：2.1.2住宅房房地產(chǎn)產(chǎn)——高層物物業(yè)高層物物業(yè)發(fā)發(fā)展的的六大大趨勢(shì)勢(shì)：節(jié)能、綠色建筑的興起緊湊型高層住宅廣泛使用精裝修房漸增從爭(zhēng)奪地段優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)向景觀資源市場(chǎng)將呈“細(xì)分化”發(fā)展精品化發(fā)展2.1.2住宅房房地產(chǎn)產(chǎn)——高層物物業(yè)高檔住住宅之之所以以高檔檔——好的地地點(diǎn)、、相當(dāng)當(dāng)高水水平的的硬件件配置置、公公攤面面積很很大產(chǎn)品形態(tài)建筑要求頂級(jí)別墅在景觀資源或歷史人文資源占有上擁有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)和稀缺性，一般容積率小于0.2，建筑面積大約800㎡，占地大于5畝普通別墅相當(dāng)?shù)沫h(huán)境資源或人工造景的方式。容積率在0.2-0.35之間建筑面積400-500㎡，占地1-2畝經(jīng)濟(jì)型別墅包括小型獨(dú)立住宅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅，特點(diǎn)是每戶均有各自的庭院，建筑面積在200-300㎡，容積率在0.35-0.7花園洋房和疊拼別墅基本位于郊區(qū)，容積率0.7-1.2，建筑面積在100-200㎡，層數(shù)3-6層高檔公寓地處高尚社區(qū)，高層或多層的商品住宅建筑造價(jià)和銷售價(jià)格明顯超出普通住宅，容積率大于1.22.1.3住宅房房地產(chǎn)產(chǎn)——高檔住住宅項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品形式產(chǎn)品特征城市豪宅戶型面積200㎡以上，精裝修，戶型空間開(kāi)闊樓王壓軸產(chǎn)品，其創(chuàng)新性、舒適性往往成為小區(qū)拳頭產(chǎn)品公園地產(chǎn)通過(guò)總體規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)，利用公園景觀資源優(yōu)勢(shì)打造國(guó)際化社區(qū)其建筑規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)往往更具國(guó)際化視野和前瞻性豪華居住區(qū)需要滿足各種要素，比一般高檔住宅要求更高、更為苛刻低密度居所可保證社區(qū)的通透性和舒適，減少密密麻麻建筑帶來(lái)的壓抑感教育地產(chǎn)客戶群是高端人群，如高校教師科技住宅將科技與房地產(chǎn)結(jié)合起來(lái)，如低碳、節(jié)能、智能化等科技住宅中式住宅講究整體產(chǎn)品效果，需要更為花精力和投入主題概念社區(qū)各樓盤(pán)通塑造主題，產(chǎn)品表現(xiàn)圍繞主題進(jìn)行，戶型設(shè)計(jì)與產(chǎn)品表現(xiàn)和諧統(tǒng)一2.1.3住宅房房地產(chǎn)產(chǎn)——高檔住住宅項(xiàng)項(xiàng)目高檔住宅開(kāi)發(fā)要引領(lǐng)時(shí)尚挑戰(zhàn)陳舊觀念，引進(jìn)國(guó)外獨(dú)到的概念和細(xì)節(jié)開(kāi)發(fā)觀念要高檔開(kāi)發(fā)商觀念要高檔，同時(shí)施工單位要文明施工，材料供應(yīng)商也能夠提高制作和安裝水平策劃理念要高檔高檔住宅要具備創(chuàng)新開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品科技含量高、社區(qū)整體素質(zhì)突出，業(yè)主享有高程度的知情權(quán)、優(yōu)良的售后服務(wù)等綜合素質(zhì)2.1.3住宅房房地產(chǎn)產(chǎn)——高檔住住宅項(xiàng)項(xiàng)目客戶群把握這類客戶具有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力、追求高生活質(zhì)量，以高檔住宅彰顯自身的價(jià)值綠化景觀要高檔綠化率要達(dá)到40%-50%，有噴水池、花園、植物等，包括大庭院、組團(tuán)庭院、獨(dú)戶庭院三個(gè)層次。設(shè)施配套及物業(yè)服務(wù)要高檔設(shè)施配套：滿足基本生活需求外，須有文化娛樂(lè)和體育休閑配套，諸如俱樂(lè)部、電影院、游泳池、健身房、養(yǎng)生館等物業(yè)服務(wù)：是真正維持物業(yè)高檔的決定性因素2.1.3住宅房房地產(chǎn)產(chǎn)——高檔住住宅項(xiàng)項(xiàng)目2.2商業(yè)地地產(chǎn)商業(yè)地地產(chǎn)是是把城城市功功能與與城市市發(fā)展展之間間的內(nèi)內(nèi)在邏邏輯關(guān)關(guān)系通通過(guò)建建筑實(shí)實(shí)體與與城市市空間間有機(jī)機(jī)結(jié)合合的一一種城城市實(shí)實(shí)體。。商業(yè)地地產(chǎn)利利用建建筑空空間復(fù)復(fù)合化化、集集約化化和開(kāi)開(kāi)放化化,滿滿足城市的的商業(yè)業(yè)、辦辦公、、居住住、旅旅游、、展覽覽、餐餐飲、、娛樂(lè)樂(lè)等城市市功能能空間間需求求,建建立一一種相相互的的功能能關(guān)系系,從從而形形成多多功能能、高高效率率的經(jīng)經(jīng)濟(jì)聚聚集體體。10年前，人們還都在問(wèn)“什么是商業(yè)地產(chǎn)”5年前，大家關(guān)注的是“誰(shuí)在做商業(yè)地產(chǎn)”今天，人們的問(wèn)題是“誰(shuí)還沒(méi)有涉足商業(yè)地產(chǎn)”。商業(yè)地產(chǎn)并不不像住宅一樣樣開(kāi)發(fā)建設(shè)完完畢銷售出去去就結(jié)束了，，后期運(yùn)營(yíng)也也是其壽命周周期中一個(gè)相相當(dāng)重要的階階段。由此，，其價(jià)格下跌跌的風(fēng)險(xiǎn)可以以通過(guò)運(yùn)營(yíng)管管理手段有效效減小甚至規(guī)規(guī)避，抗跌性性比住宅強(qiáng)。。2.2.1商業(yè)地產(chǎn)抗跌跌性強(qiáng)資金時(shí)間假設(shè)每年開(kāi)發(fā)發(fā)同等體量的的住宅地產(chǎn)由由于人工費(fèi)、、建安成本等等上漲，會(huì)導(dǎo)導(dǎo)致同等體量量的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)資金需求卻卻越來(lái)越高…而住宅由于沒(méi)沒(méi)有持續(xù)的資資金供應(yīng)，企企業(yè)很可能面面臨資不抵債債的困境，直直至破產(chǎn)。商商業(yè)地產(chǎn)由于于有持續(xù)的商商鋪?zhàn)饨鹱龊蠛蠖?，其保值值增值能力更更?qiáng)。2.2.1商業(yè)地產(chǎn)具有有可持續(xù)性住宅同商業(yè)地地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)利利潤(rùn)簡(jiǎn)單對(duì)比比以2010年一線城市為為準(zhǔn)住宅啟動(dòng)資金單方方：5000元/平米開(kāi)發(fā)單方成本本：8000元/平米單方售價(jià)：16000元/平米啟動(dòng)資金利潤(rùn)潤(rùn)率——160%商業(yè)（住宅底底商）啟動(dòng)資金單方方：5000元/平米開(kāi)發(fā)單方成本本：10000元/平米單方售價(jià)：30000元/平米啟動(dòng)資金利潤(rùn)潤(rùn)率——400%2.2.1商業(yè)地產(chǎn)利潤(rùn)潤(rùn)高住宅同商業(yè)地地產(chǎn)的投資回回報(bào)率和回收收期簡(jiǎn)單對(duì)比比以2010年一線城市為為準(zhǔn)住宅——100平米購(gòu)置成本：160萬(wàn)每月出租房租租：3000元投資回報(bào)率：：2%回報(bào)年限——44年商業(yè)（住宅底底商）——100平米購(gòu)置成本300萬(wàn)每月出租房租租：20000元/平米投資回報(bào)率：：6.7%回報(bào)年限——12.5年2.2.1商業(yè)地產(chǎn)投資資回收期短模式出售模式租售結(jié)合模式出租模式售后反租出售+出租實(shí)質(zhì)銷售、產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)被分割且轉(zhuǎn)移銷售、產(chǎn)權(quán)被分割且轉(zhuǎn)移，但經(jīng)營(yíng)權(quán)在反租期內(nèi)完整大部分租賃、小部分銷售，經(jīng)營(yíng)權(quán)、產(chǎn)權(quán)基本歸一、為轉(zhuǎn)移全部出租、不銷售，產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)皆完整優(yōu)點(diǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)可盡快收回資金可收回一定的租金，商業(yè)物業(yè)可順利開(kāi)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)小，有利于提升物業(yè)價(jià)值有利于商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，保持良好的形象對(duì)投資者來(lái)說(shuō)無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)出租較容易，有一定的租金回報(bào)投資風(fēng)險(xiǎn)較小---缺點(diǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)不利于商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，有損形象仍有較大資金壓力，反租期后的續(xù)租、經(jīng)營(yíng)困難資金壓力巨大，合作伙伴變更時(shí)存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)資金壓力巨大，對(duì)開(kāi)發(fā)商素質(zhì)要求較高對(duì)投資者來(lái)說(shuō)存在較大的投資風(fēng)險(xiǎn)存在一定的投資風(fēng)險(xiǎn)無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)---2.2.2商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)模式目前中國(guó)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的十種種典型開(kāi)發(fā)模模式1商業(yè)地產(chǎn)典型型開(kāi)發(fā)模式之之現(xiàn)金為王：：SOHO2商業(yè)地產(chǎn)典型型開(kāi)發(fā)模式之之平衡中庸：：萬(wàn)達(dá)3商業(yè)地產(chǎn)典型型開(kāi)發(fā)模式之之資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：：恒隆4商業(yè)地產(chǎn)典型型開(kāi)發(fā)模式之之嘉德地產(chǎn)金金融模式56其他商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)典型開(kāi)發(fā)模模式2.2.2商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)模式目前中國(guó)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的十種種典型開(kāi)發(fā)模模式：企業(yè)典型開(kāi)發(fā)模式SOHO中國(guó)以賣(mài)住宅的方式賣(mài)商鋪，現(xiàn)金為王金源以住宅為主的郊區(qū)大盤(pán)城市綜合體的鼻祖寶龍農(nóng)村包圍城市，金源的模仿者萬(wàn)達(dá)全業(yè)態(tài)城市綜合體的連鎖化復(fù)制恒隆打造世界級(jí)綜合商業(yè)物業(yè)并長(zhǎng)期持有中糧主體化操作的大悅城模式，經(jīng)營(yíng)效率至上華潤(rùn)購(gòu)物中心的品牌化戰(zhàn)略（萬(wàn)象城、歡樂(lè)頌）凱德資本+商業(yè)經(jīng)營(yíng)互動(dòng)的典范華僑城唯一成功的“旅游+商業(yè)+地產(chǎn)”復(fù)制海航飛機(jī)到哪里，地產(chǎn)到哪里——空手道（盜）2.2.2商業(yè)地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)模模式二、商業(yè)地地產(chǎn)典型開(kāi)開(kāi)發(fā)模式之之現(xiàn)金為王王：SOHOSOHO中國(guó)的開(kāi)發(fā)發(fā)模式是以以賣(mài)住宅的的方式賣(mài)商商鋪，現(xiàn)金金為王。其開(kāi)發(fā)模式式的特點(diǎn)主主要表現(xiàn)在在以下四個(gè)個(gè)方面：概念炒作大大師；堅(jiān)持散售，，物業(yè)符合合散售的需需求(街區(qū)/SOHO/寫(xiě)字樓做法法)；人海戰(zhàn)術(shù)、、高傭金提提成和末位位淘汰制養(yǎng)養(yǎng)成的強(qiáng)大大銷售能力力；對(duì)能源、資資源類行業(yè)業(yè)價(jià)值客戶戶的深入挖掘、掌握。2.2.2商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)模式商業(yè)地產(chǎn)典典型開(kāi)發(fā)模模式之平衡衡中庸：萬(wàn)萬(wàn)達(dá)萬(wàn)達(dá)第一代代產(chǎn)品是單店店模式萬(wàn)達(dá)單店模模式：通過(guò)過(guò)將主力店店低價(jià)出租租給沃爾瑪瑪?shù)戎菲放茙?lái)影影響力，再再通過(guò)高價(jià)價(jià)出售底鋪鋪盈利。萬(wàn)達(dá)第二代代產(chǎn)品是是純純商業(yè)組合合店模式第二代萬(wàn)達(dá)達(dá)形成購(gòu)物物中心(Mall)的形式，由由主力店和和單店構(gòu)成成。在主力力店和單店店的構(gòu)成比比例方面，，原來(lái)購(gòu)物物中心(Mall)的主力店占占面積的85%，單店只占占15%。2.2.2商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)模式萬(wàn)達(dá)第三代代產(chǎn)品城市綜綜合體萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的的第三代產(chǎn)產(chǎn)品是多功功能綜合集集中開(kāi)發(fā)，，包括有五五星級(jí)酒店店、寫(xiě)字樓樓、大型商商業(yè)和特色色商業(yè)街、、公寓、高高尚住宅、、大型廣場(chǎng)場(chǎng)等，這種種多功能特特性使萬(wàn)達(dá)達(dá)廣場(chǎng)的影影響力及項(xiàng)項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域的城市市商業(yè)中心心地位得到到顯著加強(qiáng)強(qiáng)。核心商商業(yè)購(gòu)物中中心“只租租不售”。。銷售部分分為占項(xiàng)目目整體比例例40%-60%的的住宅、寫(xiě)寫(xiě)字樓和社社區(qū)商業(yè)。。商業(yè)地產(chǎn)典典型開(kāi)發(fā)模模式之平衡衡中庸：萬(wàn)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)策略是不斷加長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)半徑做加法，延伸發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈核心在于提高現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目的投資回報(bào)率，同時(shí)培養(yǎng)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)2.2.2商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)模式Diagram2萬(wàn)達(dá)成功的的關(guān)鍵要素素2.低價(jià)拿拿地3.主力店店、全業(yè)態(tài)態(tài)組合容易易復(fù)制，能能制造繁榮榮景象，對(duì)對(duì)主力店的的資源掌控控1.品牌影影響力強(qiáng)，，能主動(dòng)選選址4.快速開(kāi)開(kāi)發(fā)、快速速銷售，盡盡可能提高高資本周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)萬(wàn)達(dá)開(kāi)發(fā)模模式是全業(yè)態(tài)城市市綜合體的的連鎖化復(fù)復(fù)制。除萬(wàn)達(dá)地地產(chǎn)外，泛泛城市綜合合體的鼻祖祖，城郊大大盤(pán)綜合體體的先行者者——金源，以及及金源的模模仿者，農(nóng)農(nóng)村包圍城城市的寶龍龍的商業(yè)地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模模式同樣屬屬于平衡中中庸模式商業(yè)地產(chǎn)典典型開(kāi)發(fā)模模式之平衡衡中庸：萬(wàn)萬(wàn)達(dá)2.2.2商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)模式商業(yè)地產(chǎn)典典型開(kāi)發(fā)模模式之資產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：恒恒隆恒隆地產(chǎn)的的發(fā)展歷程程是從兩條腿走路路到重資產(chǎn)持有有經(jīng)營(yíng)。歷史上，，恒隆地產(chǎn)產(chǎn)在出租物物業(yè)和開(kāi)發(fā)發(fā)物業(yè)上一一直采取““兩條腿””走路的策策略，即在在出租物業(yè)業(yè)上實(shí)施““順周期””的擴(kuò)張戰(zhàn)戰(zhàn)略，而在在開(kāi)發(fā)物業(yè)業(yè)上實(shí)施““逆周期””的套利策策略。在出租物業(yè)業(yè)上求穩(wěn)，，在開(kāi)發(fā)物物業(yè)上套利利，用穩(wěn)定定的租金收收益來(lái)支撐撐低谷套利利和維持股股價(jià)，而用用豐厚的套套利收益來(lái)來(lái)推動(dòng)出租租物業(yè)的擴(kuò)擴(kuò)張并適時(shí)時(shí)激活股價(jià)價(jià)，這就是是恒隆曾經(jīng)經(jīng)的發(fā)展策策略。恒隆地產(chǎn)典典型的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)模式是打打造世界級(jí)級(jí)綜合商業(yè)業(yè)物業(yè)并長(zhǎng)長(zhǎng)期持有。。2.2.2商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)模式Diagram21.依賴大量持有資資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主，穩(wěn)健健開(kāi)發(fā)新商商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目；2.拉長(zhǎng)開(kāi)開(kāi)發(fā)周期，，盡可能利用租金收收益去開(kāi)發(fā)發(fā)新物業(yè)；3.恒隆持有物業(yè)年年收益是重要的開(kāi)開(kāi)發(fā)資金來(lái)來(lái)源；4.恒隆的的財(cái)務(wù)策略略相當(dāng)保守守，長(zhǎng)期以以來(lái)有息債務(wù)小小于現(xiàn)金持持有；5.專注于城市市最繁華地地段的以商場(chǎng)為為中心的高高品質(zhì)綜合合物業(yè)。Diagram2主要特點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)典典型開(kāi)發(fā)模模式之資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)：恒隆隆除恒隆地產(chǎn)產(chǎn)外，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)模式典型型屬于資產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)還有有中糧和華潤(rùn)。中糧主題題化操作的的大悅城模模式經(jīng)營(yíng)效效率至上，，華潤(rùn)則堅(jiān)堅(jiān)持購(gòu)物中中心的品牌牌化戰(zhàn)略(萬(wàn)象城、五五彩城、歡歡樂(lè)頌)。2.2.2商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)模模式商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)典型開(kāi)開(kāi)發(fā)模式式之嘉德德地產(chǎn)金金融模式式全鏈條基金融資平臺(tái)的打造。以費(fèi)用收益模式替代資產(chǎn)收益模式。嚴(yán)格的非核心資產(chǎn)剝離政策。嘉德的商商業(yè)模式式是將資資本市場(chǎng)場(chǎng)的金融融技能與與房地產(chǎn)產(chǎn)的know-how、資產(chǎn)產(chǎn)基礎(chǔ)相相結(jié)合。。嘉德置地地產(chǎn)產(chǎn)金融模式成成功的關(guān)鍵在在于三大策略略：2.2.2商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)模式其他商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)典型開(kāi)發(fā)模模式除了以上講的的四類典型開(kāi)開(kāi)發(fā)模式外，，還有其他商商業(yè)地產(chǎn)的典典型開(kāi)發(fā)模式式，比如海航航的資本對(duì)沖沖、單純追求求資本升值模模式，華南城城的商貿(mào)物流流+地產(chǎn)的郊區(qū)化化開(kāi)發(fā)策略，，華僑城的旅旅游+商業(yè)+地產(chǎn)的獨(dú)特之之路等等?？傊?，企業(yè)不不同的背景、、不同的資金金實(shí)力、不同同的管理能力力，對(duì)應(yīng)不同同的開(kāi)發(fā)模式式，以及不同同的產(chǎn)品模型型。2.2.2商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)模式旅游地產(chǎn)：依托周邊豐豐富的旅游資資源而建的、、有別于傳統(tǒng)統(tǒng)住宅項(xiàng)目的的融旅游、休休閑、度假、、居住為一體體的置業(yè)項(xiàng)目目,可稱為旅游房房地產(chǎn)。較之之一般的住宅宅,旅游房地產(chǎn)的的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)勢(shì)在于它是旅旅游業(yè)和房地地產(chǎn)業(yè)的無(wú)縫縫嫁接,具有更好的自自然景觀、建建筑景觀,同時(shí)擁有完善善的配套功能能和極高的投投資價(jià)值。2.3旅游地產(chǎn)自我實(shí)現(xiàn)需求尊重需求社交需求安全需要生理需要1、往往只有低層層次的需求得得到滿足才會(huì)會(huì)有高層次的的需求；2、基本需求得得到滿足以后后，人們便開(kāi)開(kāi)始追求物質(zhì)質(zhì)和精神上的的享受；3、我國(guó)現(xiàn)在的的國(guó)情之一就就是物質(zhì)文明明建設(shè)和精神神文明建設(shè)不不同步，人們們對(duì)物質(zhì)享受受和精神享受受的追求客觀觀上要求服務(wù)務(wù)業(yè)的發(fā)展；；4、從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的角度考慮慮，這種需求求的發(fā)展會(huì)進(jìn)進(jìn)一步刺激人人們對(duì)生態(tài)居居住模式的追追求。物質(zhì)層面精神層面（馬斯洛的需需求層次理論論）2.3.1旅游地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展階段1000以下1000-20002000-30003000-5000基本無(wú)旅游消消費(fèi)需求，主主要滿足基本本的生活居住住需求；主要觀光旅游游為主，消費(fèi)費(fèi)已餐飲、商商品為主；休閑娛樂(lè)需求求，伴隨有餐餐飲、居住消消費(fèi)，出現(xiàn)旅旅游置業(yè)消費(fèi)費(fèi)行為；深度旅旅游體體驗(yàn)需需求，，有居居住、、購(gòu)物物、餐餐飲、、體驗(yàn)驗(yàn)、物物業(yè)置置業(yè)消消費(fèi)等等；5000以上成熟旅旅游經(jīng)經(jīng)濟(jì)時(shí)時(shí)代旅游消消費(fèi)需需求特特征深度度度假體體驗(yàn)休閑娛娛樂(lè)體體驗(yàn)觀光旅旅游旅游業(yè)業(yè)尚未未起步步人均均GDP（美美元元））旅游游消消費(fèi)費(fèi)成成為為生生活活消消費(fèi)費(fèi)重重要要組組成成部部分分，，出出現(xiàn)現(xiàn)獨(dú)獨(dú)具具特特色色、、創(chuàng)創(chuàng)新新的的體體驗(yàn)驗(yàn)消消費(fèi)費(fèi)2.3.2旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)律律然而目前前我國(guó)旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)卻處于于初級(jí)階階段，相相較于經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展程度及及旅游發(fā)發(fā)展規(guī)律律嚴(yán)重滯后后，這為旅游游地產(chǎn)的的發(fā)展帶帶來(lái)絕好好的時(shí)機(jī)機(jī)。目前我國(guó)人均均GDP已達(dá)6767美元，度假需求普遍遍產(chǎn)生，且進(jìn)進(jìn)入成熟旅游游經(jīng)濟(jì)時(shí)代。。2.3.2旅游地產(chǎn)發(fā)展展規(guī)律按世界旅游發(fā)發(fā)展規(guī)律：當(dāng)人均GDP達(dá)到1000美元時(shí)，旅游游的主要形態(tài)態(tài)為觀光旅游游；當(dāng)人均GDP達(dá)到2000美元時(shí)，旅旅游的主要要形態(tài)表現(xiàn)現(xiàn)為休閑旅旅游；當(dāng)人人均GDP達(dá)到3000美元時(shí)，旅旅游的主要要形態(tài)表現(xiàn)現(xiàn)為度假旅旅游。人均GDP(美元)旅游發(fā)展階段≧1000觀光性旅游急劇膨脹達(dá)到2000休閑旅游的多樣化需求達(dá)到3000度假需求普遍產(chǎn)生2.3.3旅游地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)模式自營(yíng)式酒店緊緊圍繞旅游六要素（吃、住、行、游、購(gòu)、娛）中的“住”做文章，以為游客提供住宿為主要功能，是最早出現(xiàn)的