不同物業(yè)類型的價格策略與價格表制作ThistemplateisexclusivelydesignedbyFeiercreativeandcopyrightsbelongtoBaotuinternetThistemplateisexclusivelydesignedbyFeier定價過程綜述ThistemplateisexclusivelydesignedbyFeierPART01價格策略ThistemplateisexclusivelydesignedbyFeierPART02均價的制定ThistemplateisexclusivelydesignedbyFeierPART03價格表的制作ThistemplateisexclusivelydesignedbyFeierPART04CONTENT定價過程綜述價格的意義影響定價的因素定價的邏輯過程定價的四大標準化步驟PART01價格是價值的體現(xiàn)，是主觀的，也是客觀的。定價過程是一個主觀的過程，但要力求做到客觀。價格的兩大意義體現(xiàn)產(chǎn)品的價值；能夠貫徹銷售策略意圖，成為良好的銷售控制工具；快速因應競爭、出清存貨、調(diào)節(jié)供需快速占有市場，回籠資金保證銷售率及利潤率塑造領導品牌形象相對低于市場的價格比照市場價格相對高于市場的價格開發(fā)商為實現(xiàn)既定的目標，不同檔次的物業(yè)扮演不同的角色，賦予不同的價格意義：影響定價的因素外部因素內(nèi)部因素宏觀環(huán)境競爭因素客戶情況公司目標產(chǎn)品成本樓盤分級定價的邏輯過程選擇定價目標客戶意向競爭格局市場環(huán)境12354運營目標選擇定價方法6制定均價7制定細價8反饋和調(diào)整9STEP1相關工作準備STEP2項目均價推導STEP3價格表制作STEP4對外價格表制作項目成本估計確定定價方法宏觀市場資料收集競品資料收集本項目資料收集客戶需求了解重點與發(fā)展商溝通競品市場分析、均價推導過程的合理性、發(fā)展商預期的價格目標重點與發(fā)展商溝定價的內(nèi)部關系、實收均價范圍、開盤推售策略、折扣設置設定可比樓盤及可比因素、權重，根據(jù)評分標準打分形成初步核心均價圍繞核心均價，確定均價范圍，確定實收均價價格分解，分棟分期價格確定構建價格表框架，房號面積表、贈送面積表、項目現(xiàn)場調(diào)查表確定付款方式與優(yōu)惠體系價格調(diào)差（水平差、垂直差、贈送面積差、特別調(diào)差確定）合成實收價格表價格分析調(diào)整計算平均折扣率在實收價格表和平均折扣率確定后，反推對外表價對外表價比較最終價格表制定價格審核定價的四大標準化步驟價格策略PART02價格策略價格的核心：技術重要，策略更重要價格策略的工具：核心均價、銷控與價格走勢、層差、朝向差、折扣率ThistemplateisexclusivelydesignedbyFeiercreativeandcopyrightsbelongtoBaotu策略略的的考考慮慮因因素素市場場競競爭爭性性夠夠不不夠夠保證證近近期期目目標標完完成成保證證銷銷售售走走勢勢與與目目標標吻吻合合最終終目目標標實實現(xiàn)現(xiàn)不同同策策略略的的選選擇擇策略發(fā)展商狀況市場狀況產(chǎn)品狀況可達成目的1.提升無資金壓力，品牌需求平穩(wěn)，可控體量大，較平庸占領份額，逐步提升2.取脂有回籠要求，體現(xiàn)檔次動蕩，但有機會一般，考慮少量后期提升盡快獲得利潤3.綜合前期要求舒緩資金壓力，價值最大變化，機會和威脅參半較小，不考慮后期提升可變化，降低風險4.高開平走無資金壓力、品牌需求平穩(wěn)、可控超越競爭獲取高利潤5.低開平走實力較弱、資金壓力大有風險一般盡快回籠均價的制定均價的含義均價確定應遵循的原則幾種常用的均價制定方法市場比較法確定均價租金還原法確定均價入市均價確定需要考慮的因素PART03均價價意意味味著著什什么么？？從習習慣慣上上說說，，一一個個樓樓盤盤的的均均價價代代表表了了市市場場對對其其物物業(yè)業(yè)質(zhì)質(zhì)素素的的綜綜合合評評價價；在本本質(zhì)質(zhì)上上，，均均價價表表現(xiàn)現(xiàn)為為開開發(fā)發(fā)商商對對項項目目總總體體銷銷售售額額的的預預期期；；整整體體均均價價無無法法說說明明某某一一棟棟樓樓、、某某一一個個單單位位的的物物業(yè)業(yè)檔檔次次。。定價價目目標標利潤潤導導向向數(shù)量量導導向向競爭爭導導向向利潤潤投資資回回報報率率銷售售速速度度市場場份份額額穩(wěn)穩(wěn)步步增增長長避開開競競爭爭挑戰(zhàn)戰(zhàn)、、擊擊敗敗領導導市市場場均價價確確定定應應遵遵循循的的原原則則：：價價格格目目標標選選定定定價方法定價過程定價特征使用頻率成本加成定價法產(chǎn)品—成本—價格成本難以合理確定，缺乏市場驗證很少客戶導向定價法顧客—價值—價格客戶意志難以把握很少市場比較定價法競爭者產(chǎn)品/價格—價格從市場角度出發(fā)，容易被市場接受。但實際操作中需要有“目標”及“客戶”修正普及租金還原法租金—回報年限—價格商業(yè)或投資型產(chǎn)品適用較少幾種種常常用用的的均均價價制制定定方方法法確定定市市場場調(diào)調(diào)查查的的范范圍圍和和重重點點對影影響響價價格格的的各各因因素素以以及及權權重重進進行行修修正正對每每個個重重點點比準準項目目進進行行調(diào)調(diào)差差比較較結(jié)結(jié)果果表表———比準準價價格格綜合合、、分分析析、、提提出出核核心心實實收收價價范范圍圍和和建建議議核核心心實實收收價價12354市場場比比較較法法定定價價步步驟驟宏觀觀市市場場價價格格走走勢勢；；比準準樓樓盤盤的的選選擇擇；；比準準樓樓盤盤相相關關資資料料收收集集分分析析；；部分分需需要要三三級級市市場場的的資資料料。。比準準樓樓盤盤的的選選擇擇原原則則1-確定定市市場場調(diào)調(diào)查查的的范范圍圍和和重重點點地域片區(qū)競爭品質(zhì)競爭定位競爭（戶型和客戶的定位一致）概念競爭（主要賣點的推廣）客戶源競爭templatetemplatetemplate不同同類類型型物物業(yè)業(yè)的的價價格格，，影影響響因因素素不不同同（（可可以以總總結(jié)結(jié)））；不同同階階段段、、同同一一類類型型物物業(yè)業(yè)的的各各個個價價格格影影響響因因素素權權重重不不同同（（最最好好是是與與銷銷售售人人員員，，尤尤其其是是在在同同一一區(qū)區(qū)域域賣賣樓樓的的銷銷售售人人員員座座談談、、聽聽））對比項目本項目比準項目1比準項目2……均價——1000082509300權重100%——33%32%18%對比因素分值PXPDPAPB項目區(qū)位15交通路網(wǎng)9居住氛圍8周邊配套14整體規(guī)劃8產(chǎn)品設計12交房標準4園林景觀10開發(fā)商品牌8工程進度7物業(yè)管理5合計得分100對比參考均價2-對影影響響價價格格的的各各因因素素以以及及權權重重進進行行修修正正項目本項目比準項目一比準項目二……毛坯均價——14500150009800參考權重——30%15%15%因素滿分打分打分打分打分區(qū)域位置20區(qū)域?qū)傩?0交通路網(wǎng)15級別/規(guī)模5整體規(guī)劃10配套（硬件、軟件）15戶型空間10項目進度15合計100參考均價某寫寫字字樓樓項項目目市市場場比比較較法法打打分分表表項目本項目比準項目一比準項目二……毛坯均價——500005500042000參考權重——35%35%10%因素滿分打分打分打分打分地理位置3020281515商業(yè)氛圍2081588人流量16815125周邊環(huán)境53433交通情況64554內(nèi)部規(guī)劃63366規(guī)模82288發(fā)展商品牌31133經(jīng)營管理公司60566合計10049786658參考均價——314104083056480某項項目目商商鋪鋪市市場場比比較較法法打打分分表表最好好是是有有經(jīng)經(jīng)驗驗的的銷銷售售人人員員配合合策策劃劃，5人左左右右一一起起打打分分，，再再綜綜合合，，不要要一個個人人搞搞定；；討論論時時，，調(diào)查查樓盤盤的的資資料料要要確確實實，，不不確確實實的的馬馬上上補補，，不不能能對對付付過過；小組組打打分分專專人人記記錄錄，，負負責責人人要要開開放放，，鼓鼓勵勵大家家談經(jīng)經(jīng)驗驗，，需需要要一一個個市市場場感感覺覺好好的的人人歸歸納納。。3-對每每個個重重點點比比準準項項目目進進行行調(diào)調(diào)差差對比項目本項目比準項目一比準項目二比準項目三比準項目四比準項目五均價——1000082509300110007600權重100%——33%32%18%12%5%對比因素分值PXPDPAPBPCPC項目區(qū)位15交通路網(wǎng)9居住氛圍8周邊配套14整體規(guī)劃8產(chǎn)品設計12交房標準4園林景觀10開發(fā)商品牌8工程進度7物業(yè)管理5合計得分100對比參考均價4-形成成比比準準結(jié)結(jié)果果表表=9028××33%+8512××32%+8514××18%+9533××12%+8373××5%=9300××（65÷÷71）對比項目本項目比準項目一比準項目二比準項目三比準項目四比準項目五均價——1000082509300110007600權重100%——33%32%18%12%5%對比因素分值PXPDPAPBPCPC項目區(qū)位151111108136交通路網(wǎng)9778564居住氛圍8774564周邊配體規(guī)劃8556647產(chǎn)品設計1211771098交房標準4111331園林景觀10456877開發(fā)商品牌8264887工程進度7375666物業(yè)管理5243554合計得分100657263717559對比參考均價8798902885128514953383735-綜合合、、分分析析、、提提出出核核心心實實收收價價范范圍圍和和建建議議核核心心實實收收價價租金金還還原原法法確確定定均均價價投資資回回報報年年限限：：住住宅宅20-30年，，寫寫字字樓樓12-15年，，商商鋪鋪8-12年。。均價價=月租租金金×12××回報報年年限限ThistemplateisexclusivelydesignedbyFeiercreativeandcopyrightsbelongtoBaotuThistemplateisexclusivelydesignedbyFeiercreativeandcopyrightsbelongtoBaotu項目目核核心心價價值值的的體體現(xiàn)現(xiàn)價格格能能否否體體現(xiàn)現(xiàn)項項目目最最突突出出、、最最稀稀缺缺的的核核心心價價值值優(yōu)優(yōu)勢勢，，能能否否吻吻合合項項目目的的品品類類站站位位；；開盤盤的的市市場場形形象象對于于剛剛?cè)肴胧惺械牡捻楉椖磕?，，尤尤其其是是大大盤盤而而言言，，頭頭炮炮需需要要打打響響，，建建立立市市場場知知名名度度。。通通常常情情況況下下，，新新項項目目選選擇擇平平價價或或略略高高的的價價格格入入市市，，通通過過初初期期營營銷銷推推廣廣的的重重點點投投入入擴擴大大市市場場聲聲音音，，最最終終保保證證以以合合適適的的價價格格實實現(xiàn)現(xiàn)開開盤盤熱熱銷銷，，形形成成良良好好的的輿輿論論傳傳播播。。合理理的的銷銷售售風風險險、、掌掌握握價價格格主主動動權權如果果入入市市價價格格過過低低，，則則不不利利于于項項目目形形象象的的確確立立，，無無法法最最大大化化實實現(xiàn)現(xiàn)項項目目價價值值；；如果果入入市市價價格格過過高高，，銷銷售售量量沒沒有有起起色色，，有有價價無無市市會會影影響響項項目目的的市市場場口口碑碑，，后后續(xù)續(xù)價價格格被被動動下下降降不不利利于于整整體體形形象象的的建建立立。。初初期期價價格格過過高高會會導導致致后后續(xù)續(xù)價價格格調(diào)調(diào)整整缺缺乏乏足足夠夠的的彈彈性性空空間間。。入市市均均價價確確定定需需要要考考慮慮的的因因素素價格表的制定價格表的意義初始的準備工作價格表的制定流程定價的四大標準化步驟PART04所有有策策略略的的數(shù)數(shù)字字表表現(xiàn)現(xiàn)，，實實現(xiàn)現(xiàn)價價值值的的實實際際工工具具1.體現(xiàn)現(xiàn)外外部部競競爭爭性性。。2.體現(xiàn)現(xiàn)內(nèi)內(nèi)部部均均好好性性———將內(nèi)內(nèi)部部競競爭爭做做到到最最小小。。二者者必須須緊緊密密結(jié)結(jié)合合。。內(nèi)內(nèi)部部競競爭爭往往往往比比外外部部更更直直接接和和殘殘酷酷，，制訂訂價價目目表表時時需需充充分分考考慮慮到到分分階階段段銷銷售售的的過過程程中中的的外外部部環(huán)環(huán)境境。。價格格表表的的意意義義預售售測測繪繪報報告告注意意事事項項：：棟號號、、單單元元號號、、房房號號編編排排；；一定定要要與與暫暫測測報報告告進進行行反反復復核核對對；；使用用自自己己習習慣慣的的形形式式。。樓棟樓層房號戶型建筑面積（㎡）朝向A12F201B-373.07西向A1202B-1112.45西北向A1203B-1112.45東北向A1205B-273.61東向A1206B-483.98東向A1207B-5121.36東南向A1208B-5121.36西南向A1209B-483.98西向A13F301B-373.07西向A1302B-1112.45西北向A1303B-1112.45東北向A1305B-273.61東向A1306B-483.98東向A1307B-5121.36東南向A1308B-5121.36西南向A1309B-483.98西向A14F401B-373.07西向A1402B-1112.45西北向A1403B-1112.45東北向A1405B-273.61東向A1406B-483.98東向A1407B-5121.36東南向A1408B-5121.36西南向A1409B-483.98西向A15F501B-373.07西向A1502B-1112.45西北向A1503B-1112.45東北向A1505B-273.61東向A1506B-483.98東向A1507B-5121.36東南向A1508B-5121.36西南向A1509B-483.98西向初始始的的準準備備工工作作/制作作房房源源表表價格格表表的的制制定定流流程程核心心實實收收均均價價分棟棟／／分分功功能能／／分分期期實實收收均均價價同層層單單位位差差層差差平均均折折扣扣率率價目目表表著重重市市場場把把握握著重重階階段段性性策策略略著重重對對客客戶戶的的適適應應和和促促銷銷著重重開開盤盤策策略略和和最最終終銷銷售售率率著重重價價值值體體現(xiàn)現(xiàn)著重重客客戶戶的的直直觀觀感感受受正式式開開售售后后，，隨隨時時總總結(jié)結(jié)銷銷售售成成果果，，及及時時進進行行調(diào)調(diào)整整。。整體體實實收收均均價價獲獲得得的的方方法法先定定出出整整體體均均價價，，再再進進行行分分解解分棟棟（（分分組組））：：從所所處處位位置置、、景景觀觀等等因因素素分物物業(yè)業(yè)類類型型：：物業(yè)業(yè)類類型型較較為為類類似似分期期推推出出分功功能能/分棟棟/分期期的的核核心心均均價價1、功功能能不不同同的的分分別別調(diào)調(diào)差差。。2、分分棟棟/分期期之之前前，，先先將將各各棟棟/期面面積積及及占總總面面積積比比例例算算出出，，以以方方便便找找到到平平衡衡。。3、分分棟棟/分期期的的思思考考出出發(fā)發(fā)點點：：根據(jù)據(jù)各各自自的的相相對對位位置置、、條條件件等等，，細細化化，，找準準核核心心價價；；銷售售階階段段的的策策略略安安排排，，先先打打哪哪，，后后打打哪哪？？確定定價價格格表表架架構構單價價形形成成=基準準價價+水平平差+層差差極差差、、權權重重跳差差水平平因因素素的的權權重重設設置置不同同的的樓樓盤盤，，各各項項權權重重都都必必須須重重新新考考慮慮；；各權權重重的的制制定定原原則則是是：：將將各各因因素素按按照照對對價價格格的的影影響響程程度度進進行行排排序序（（賣賣點點組組織織和和劣劣勢勢規(guī)規(guī)避避））。。四大大常常用用的的水水平平打打分分因因素素：：因素戶型朝向采光景觀視野噪音權重30%30%30%10%可選細分項格局好壞；空間感朝向；通風客廳朝向主臥朝向景觀面大小視野開闊程度有無對視——注：：如果果僅僅是是局局部部位位置置、、局局部部樓樓層層受受噪噪音音影影響響，，不不建建議議將將噪噪音音作作為為水水平平因因素素處處理理，，而而是是作作為為垂垂直直方方向向的的特特殊殊因因素素處處理理；；不同同的的物物業(yè)業(yè)類類型型，，權權重重的的設設定定有有所所不不同同。。剛剛需需戶戶型型的的客客戶戶在在于于戶戶型型空空間間感感、、戶戶型型尺尺度度，，豪豪宅宅戶戶型型客客戶戶在在意意景景觀觀面面、、南南北北通通透透的的采采光光通通風風效效果果；；根據(jù)據(jù)項項目目的的具具體體情情況況，，增增減減水水平平打打分分因因素素；；不同同類類型型的的物物業(yè)業(yè)，，水水平平因因素素權權重重的的差差異異（（一一般般規(guī)規(guī)律律））景觀觀戶型型朝向向噪聲聲剛需需住住宅宅公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品高檔檔住住宅宅水平平因因素素打打分分評分分=∑∑打分分×權重重各單單位位綜綜合合得得分分=（各各單單位位評評分分-評分分極極小小值值））/（評評分分極極大大值值-評分分極極小小值值））各單單位位綜綜合合調(diào)調(diào)差差值值=綜合合得得分分×調(diào)差差極極值值注：：戶戶型型配配比比、、客客戶戶偏偏好好等等因因素素也也可可考考慮慮在在水水平平因因素素中中。。因子朝向景觀采光視野附加值戶型格局噪音面積權重28%15%10%5%7%15%5%15%戶型編號B-3B-1B-1B-2B-4B-5B-5B-4戶型2*23*23*22*23*23*23*23*2房號0102030506070809朝向西向西北向東北向東向東向東南向西南向西向面積（㎡）73.07112.45112.4573.6183.98121.36121.3683.98朝向28%401661094景觀15%004481060采光10%0101003883視野5%10105006810附加值7%3101030880戶型格局15%5101050550噪音5%306881063面積15%1033107007評分4.234.155.085.144.637.216.233.12綜合得分0.4230.4150.4530.5140.5790.7210.6920.312綜合調(diào)差值5525425926717559419034071、每一一個個因因素素單單獨獨考考慮慮，，最最差差0分，，最最佳佳10分；；2、根據(jù)據(jù)景景觀觀、、朝朝向向、、（（采采光光、、通通風風，，根根據(jù)據(jù)情情況況可可以以單單列列））、、遮遮擋擋、、戶戶型型面面積積、、戶戶型型設設計計等等因因素素，，分分析析每每個個戶戶型型，，做做表表圖圖。。3、關注注同層層最高高價、、最低低價的的差距距，在在某一一方向向有特特別景景觀時時尤為為重要要。4、適當當?shù)耐瑢訂螁挝徊畈顣肀憩F(xiàn)在在每個個單位位都開開單，，老老是不不開單單的要要進行行處理理，特特快的的要調(diào)調(diào)整。。水平因因素打打分因子昭示性面積戶型景觀噪音朝向采光衛(wèi)生間位置電梯口昭示性權重30%24%5%5%3%15%5%8%5%入口體系15%臨街體系15%昭示性10%面積體系25%寬深比15%方正實用7%人流疏導體系13%現(xiàn)狀得分現(xiàn)狀得分現(xiàn)狀得分現(xiàn)狀得分現(xiàn)狀得分現(xiàn)狀得分現(xiàn)狀得分八面風廣場入口4-5臨西園路4-5雙面昭示4-5小于35㎡5小于15方正4-5梯口/橋口4-5商場入口3-5臨白馬廟路3-4單面昭示2-435-50㎡4.51-24異形0-3梯側(cè)/橋側(cè)2-4小區(qū)主入口/寫字樓通道入口1-3臨寫字樓通道1-3昭示性弱0-250-80㎡42-2.53

梯橋遠距離0-2不鄰入口0-2臨小區(qū)內(nèi)部路1-2

80-100㎡32.5-32

不臨街0-1

100-150㎡23-3.51

150-200㎡1大于3.50

大于200㎡0

寫字樓樓水平平因素素商鋪水水平因因素水平極極差設設置一般情情況下下，極極差以以不大大于均均價的的20%為適宜宜。如果要要提交交幾個個不同同均價價的價價目表表，其其朝向向差不不應該該是一一個固固定值值，而而需要要等比比例地地展開開。（（不適適用于于層差差）垂直系系數(shù)設設定垂直方方向常常用系系數(shù)包包括：：層差；；奇偶偶差；；視野野跳差差；特特殊樓樓層等等奇偶差差設定定奇偶價價差的的設定定是影影響均均衡出出貨的的關鍵鍵因素素。如果奇奇偶價價差偏偏小，，導致致客廳廳出陽陽臺的的戶型型先消消化，，余下下臥室室出陽陽臺相相對素素質(zhì)較較差的的產(chǎn)品品。如如果價價差過過大，，導致致部分分認定定客廳廳出陽陽臺的的客戶戶放棄棄購買買，影影響解解籌率率。通常情情況下下，剛剛需產(chǎn)產(chǎn)品奇奇偶單單價差差控制制在800-1100元/㎡左右右，比比較能能實現(xiàn)現(xiàn)均衡衡出貨貨。（（視視具體體奇偶偶錯層層的情情況而而定））；通常情況下下，大戶型型的奇偶單單價差比剛剛需小戶型型的單價差差更大，主要因為大大戶型的客客戶多用于于改善居住住，對戶型型格局、舒舒適度的追追求比較高高；層差設定層差是垂直直方向價格格壓力分配配的關鍵調(diào)調(diào)節(jié)因素。層差大，，意味著高高樓層承擔擔主要價格格壓力；反反之，意味味著低樓層層價格壓力力大。大規(guī)模推售售時，為保保證均衡出出貨，減少少客戶重新新選擇游離離的時間，，項目多采采用分段一一口價的形形式，通常分高、、中、低三三段，同一一段內(nèi)無層層差，均衡衡承擔價格格壓力；由于市場整整體均價水水平上漲較較快，常規(guī)項目的的層差控制制在100元/㎡以內(nèi)，主主要避免中中高樓層價價格壓力過過大。均衡衡定價策略略下，層差差一般在30-50元/㎡；同一項目內(nèi)內(nèi)，甚至同同一產(chǎn)品線線內(nèi)，層差差設定的方方式也可以以不同。層差設定不不是孤立存存在，而是是要綜合考考慮景觀、、位置、視視野等情況況設定。高層項目，，通常將15層作為層差差的基準層層，層差為為0。（如果是是奇偶錯層層，則將15、16層同時作為為基準層，，層差為0）?；鶞蕦訉油线f增增，往下遞遞減。經(jīng)驗而言，，建議層差差分3段考慮——≤10層；11-20層；≥21層。垂直方向某某一段的層層差越小，，說明該段段的價格集集中度高，，即便是最最低價也不不會太低。。某一段層層差越大，，說明價格格越分散，，會有相對對低的價格格出現(xiàn)。垂直系數(shù)設設定（一）線性性形式樓層層差設定舉例高層（≥21F）50中間（11-20F）50低層（≤10F）50適用環(huán)境描描述：整體視野面面比較好，，樓層越高高，價格平平穩(wěn)上漲；；操作比較簡簡單，理想想化程度高高，平時較較少采用；；樓層單價層差設定常常用的幾種種形式層差設定常常用的幾種種形式（二）梯形形樓層層差設定舉例高層（≥21F）50中間（11-20F）60低層（≤10F）70適用環(huán)境描描述：朝小區(qū)外側(cè)側(cè)，視野面面一般的單單位；壓低低層和和高層單位位價格，拉拉高中層單單位價格；；樓層單價低樓層臨路路無景觀，，價格不能能高。高層單位視視野無差異異，再縮小小層差，防防止頂層價價格過高。。中層單位看看空曠地帶帶，視野差差距不大，，層差縮小小，保持均均衡。層差設定常常用的幾種種形式（三）倒““之”形樓層層差設定舉例高層（≥21F）50中間（11-20F）70低層（≤10F）60適用環(huán)境描描述：朝小區(qū)內(nèi)側(cè)側(cè)看園林，，園林面積積不算大；；低層均看一一線園景，，價差拉得得不大；中中間樓層俯俯視園林的的角度變化化大，需要要拉開價差差。樓層單價中間樓層俯俯視角度變變化大，需需要增大層層差，拉開開價差高層難以看看到小園林林，縮小層層差，控制制最高價不不宜太高。。低樓層看一一線園林景景觀，視野野基本相近近，適中層層差，適中中起價視野跳差及及特殊因素素垂直方向的的景觀視野突突變需要做處理理；一般情況下下：頂層/底層需要做做折扣處理理；局部噪音干干擾：車庫庫出入口、、裙樓商業(yè)業(yè)等；風水因素：：對沖、尖尖角正對、、剪刀路口口、4、7、18等樓層；特殊樓層：：2樓帶平臺花花園，頂層層帶露臺，，需要進行行價值修正正。檔次越高的的樓盤，客客戶對層差差的敏感性性越低；根據(jù)不同的的層差，模模擬不同的的銷售情況況，進行方方案比較，，選定方案案，電腦試試算中改變變的最多；恰當?shù)膶硬畈畋憩F(xiàn)為迅迅速突破，，隨后全面面開花；商鋪的樓層層差通常另另行考慮（（通常樓層層增加一層層，價格折折損30-40%）。視野跳差及及特殊因素素生成價格表表所有數(shù)據(jù)整整合到一份份價格表里里預留百分比比形式的調(diào)調(diào)價系數(shù)預留金額形形式的調(diào)價價系數(shù)最終折實價價格表初始價格表表*百分比比調(diào)價系數(shù)數(shù)+金額調(diào)價系系數(shù)（價格表制制作時，提提前預留好好系數(shù)表格格，搭好公公式）價格表統(tǒng)統(tǒng)計一、分面面積段、、分產(chǎn)品品線的均均價統(tǒng)計計二、最大大價差統(tǒng)統(tǒng)計三、各產(chǎn)產(chǎn)品線單單價分布布情況統(tǒng)統(tǒng)計四、各產(chǎn)產(chǎn)品線總總價分布布情況統(tǒng)統(tǒng)計