第8章土第一 土 的概第二 土 的稅第一 土 第二 土 的計(jì)本本章重征稅范圍、扣除項(xiàng)目、土難扣除項(xiàng)目的確應(yīng)納稅額計(jì)第8章土【引導(dǎo)案例】“不上不下、 有的稅務(wù)研究者將土 描述為“不上不下 既不 那樣在第一環(huán)節(jié)征收，也不像所得稅 收入中 7名之后， 一、土 的概念及特（一）土 的概 （二）土 的特1.以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額2.征稅面比較3.實(shí)行超率累進(jìn)稅4.實(shí)行按次征二、土 的納稅義務(wù) 【多選題】轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑及取得收入的（ ），都是土 的納稅義務(wù)人A.學(xué) C.外籍個(gè) D.國有企三、土 的征稅范（一）土 的征稅范圍（重要 （二）判定土 征稅范圍的標(biāo)（三）土 的具體征稅情三、土 的征稅范（三）土 的具體征稅情123土地。個(gè)人之間互換自有住房，免征土地增值6、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)，暫免征土地；將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的征收土地。三、土 的征稅范（三）土 的具體征稅情 9五、土 的納稅地點(diǎn)和申報(bào)時(shí)（一）土 的納稅地（二）土 的納稅申報(bào)時(shí)10234五、土 1．建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 2．國家征用收回的房 五、土 3．個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 征土地；居住滿3年未滿5年的，減半征收。居 土土一、土 入的確 取得的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。從形式上看包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。非貨幣收入要折合金額計(jì)入收入總額。貨幣收實(shí)物收其他收二、土 扣除項(xiàng)目金額的確（一）新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可扣除的1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià) 在取得土地使用權(quán)時(shí)按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)2——包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等3——期間費(fèi)用，即銷售費(fèi)用 用、財(cái)務(wù)費(fèi)用3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)（1） 能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu) 證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)發(fā)成本）×5%以這里的“利息”注意兩 過按商業(yè)銀行同類同期銀 利率計(jì)算的金額②不包括加息、罰息 不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金機(jī) 證明的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以4城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅【注意】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》 在“相關(guān)稅金”中另行扣除。其他的土 納稅義務(wù)人在計(jì)算土?xí)r允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)從事房地產(chǎn)開發(fā) 可加計(jì)20%的扣除加計(jì)扣除費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本【單選題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關(guān)土地使用權(quán)支付額和開發(fā)成本共計(jì)000萬元；該公沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該項(xiàng)目所在省 規(guī)定計(jì)征土地 時(shí)房地產(chǎn)開費(fèi)用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅金為20萬元。計(jì)算確認(rèn)該商品房項(xiàng)目繳納土地 時(shí)，應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和“其他扣除項(xiàng)目”的金額為（ ）萬元 『答案解應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和“其他扣除項(xiàng)目”＝10000×10%＝3000（萬元二、土 扣除項(xiàng)目金額的確（二）對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除1舊房及建筑的評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑時(shí)，批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的格評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣2.納的有關(guān)費(fèi)用3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅【單選】某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢舊的辦公大樓，建造時(shí)造價(jià)為400萬元。經(jīng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定，轉(zhuǎn)讓時(shí)該大樓的重置成本為1000萬元，成新度折率為七成。在計(jì)算土 時(shí)，其評(píng)估價(jià)格為

A）萬元三、土 應(yīng)納稅額的計(jì)（一）土 的計(jì)算步（1）第一步，計(jì)算收入總額（2）第二步，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額（3）第三步，用收入總額減除扣除項(xiàng)目金額計(jì)算增值額；增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-規(guī)定扣除項(xiàng)目金額（4）第四步，計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目之間的比例，以確定使用率的檔次和速算扣除系數(shù)（5）第五步，套用公式計(jì)算稅額。公式為應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系三、土 應(yīng)納稅額的計(jì)（二）按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算土 的情（1）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的（2）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理的（4）舊房及建筑物的轉(zhuǎn)讓【單選某市區(qū)工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢新建辦公樓取得收入60萬元，簽訂了 轉(zhuǎn)移書據(jù)，已知該單位為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用為00萬元，投入的房地產(chǎn)建造成本00萬元，其利息支出不能取得金融機(jī)構(gòu)的合法證明，其轉(zhuǎn)讓辦公樓相關(guān)的稅金已全部付清，已知該企業(yè)所在地 規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為0。該單位的轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)繳納土 額

A）萬元 【解析扣除項(xiàng)目金額（1＋3%＋7%）＋6000×0.05%＝4733（萬元增值額＝6000－4733＝1267（萬元增值率應(yīng)納稅額＝1267×30%＝380.1（萬元【單選】某縣房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，簽訂商房 合同，取得銷售收入1000萬元，分別按國家定繳納了營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加。該公司為建造此住宅支付地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用100萬元，開發(fā)成本00萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用0萬元，其中利息支出20萬元，但由于該公司同時(shí)建造別墅， 利息無法分?jǐn)?，該地?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)提比例為10。轉(zhuǎn)讓此住宅應(yīng)繳納土地 額 C）萬 【解析（1）轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)繳納營業(yè)稅＝10000×5%＝500（萬元應(yīng)納城建稅和教育費(fèi)附加＝500×（5%+3%）＝40（萬元（2）扣除項(xiàng)目金額（1000＋2000）×20%＝4440（萬元（3）增值額＝10000－4440＝5560（萬元（4）增值率＝5560÷4440×100%＝125.23%，適用稅率50%，速算扣除（5）應(yīng)納土 ＝5560×50%－4440×15%＝2114（萬元）【單選題】2009年某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售入1400萬元，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費(fèi)及開發(fā)成本合計(jì)為4800萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該品房在地的省 規(guī)定計(jì)征土地 時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用除比例為10；銷售商品房繳納的有關(guān)稅金77萬元。該公司銷售該商品房應(yīng)繳納地 （ 萬元。 『正確答案』『答案解析計(jì)算扣除金額＝4800＋4800×10%＋770＋4800×20%＝7010（元計(jì)算土地增值額＝14000－7010＝6990（萬元計(jì)算增值率＝6990÷7010×100%＝99.7%，適用稅率為第二檔40%、扣除系數(shù)應(yīng)納土 ＝6990×40%－7010×5%＝2445.5（萬元） 【解析（１）允許扣除項(xiàng)目金額＝200＋16.5＋0.15＝216.65（２）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)增值額＝300-216.65＝83.35(萬元（３）增值額與允許扣除項(xiàng)目金額之（４）應(yīng)納土 ＝83.35×30%＝25.005(萬元 【解析計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年4～6月共計(jì)應(yīng)繳納的營業(yè) ×5%=703（萬元計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年4～6月共計(jì)應(yīng)繳納的城建稅和教費(fèi)附加703×（7%+3%）=70.3（萬元計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土 時(shí)應(yīng)扣除的土地成本6000×70%×（1- ×3%×70%×（1-20%）=3460.80（元計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土 時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)成本5800×（1-20%）=4640（萬元計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土 時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用300×（1- ）×5%=645.04（萬元計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓土 的增值額14000-3460.80-4640-645.04- ）×20%=14000-11136=2864（萬元計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土 2864×30%=859.2（萬元【例8-1【例8