萬科·龍湖花園洋房產(chǎn)品專題研究源起——花園洋房發(fā)源于英倫三島。18世紀，英國的霍華德提出理想城市的生活空間，試圖構(gòu)建一組規(guī)模小、設(shè)施齊、環(huán)境好、交通便捷的新型城市空間，以治療“交通阻塞、空氣污染”而引發(fā)的城市病。隨后，花園洋房風靡一時。一抹綠色、一縷陽光、一陣清風、一片水色，營造出一種詩意的棲居境界，將花園洋房建在自然的鳥語花香中，強調(diào)居住室內(nèi)空間與室外環(huán)境的有機結(jié)合，并且達到和諧一致。住宅室內(nèi)空間的面積，在尺度上既不講究普通住宅的經(jīng)濟，也不追求別墅的奢侈，而是滿足一個舒適的度量?；▓@洋房在中國

花園洋房源于上海，自19世紀中期起，為上海、福建和廣東一帶上流階層所專屬，是西洋文明和生活方式與中國文化交織的產(chǎn)物。它是當時的國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商順應(yīng)上海租界辟建而帶來的市場需求，針對特定少數(shù)階層、采用西方的建筑形式和新的工程技術(shù)、新型建筑材料開發(fā)出來的具有稀缺性的高利潤住宅產(chǎn)品，從現(xiàn)在房地產(chǎn)定義觀點來看，當時的花園洋房相當于目前房地產(chǎn)市場中的獨棟別墅。目前市場上的花園洋房一般有狹義和廣義之分狹義的“花園洋房”即GardenVilla（花園別墅），屬低層低密住宅，也就是通常所說的花園式住宅、西式洋房、小洋樓，帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，強調(diào)戶戶擁有花園，包括市場中的洋式聯(lián)排（或雙拼）的TOWNHOUSE，戶型較大，居住舒適程度高。建筑風格有歐陸古典式、英國鄉(xiāng)村式、西班牙式、中西混合式（按照中方業(yè)主偏好，在建筑技術(shù)、房屋結(jié)構(gòu)及住宅設(shè)備上采用西式風格，在平面布置、內(nèi)外裝修、庭院綠化方面融入中國傳統(tǒng)特色，風格多樣）等。小區(qū)園林規(guī)劃較好，綠化率較高，強調(diào)景觀均好，形成有一定規(guī)模的社區(qū)。廣義的“花園洋房”介于別墅和普通公寓之間，6層以下多層板式建筑，以4層為主，外國建筑風格明顯，強調(diào)景觀均好，綠化率比較高，普遍存在遠郊區(qū)一帶，一般首層贈送花園，其它層均贈送大面積的露臺，得房率較高。也有將戶外綠化景觀引入室內(nèi)的情況。廣義的花園洋房不再是別墅，在某種意義上稱之為GardenHouse(花園住宅)或GardenApartment(花園公寓)。在空間上具有亞別墅或者類別墅的特征，充分享有私家花園或內(nèi)庭院或準私家花園、露臺，并在把握用地經(jīng)濟的同時，尋求居住的別墅空間特征，在戶型設(shè)計上最大限度達到舒適性、墅空間特征，實用性與觀賞性。

從業(yè)態(tài)價值來看：花園洋房接近于聯(lián)排別墅，露臺、入戶花園使得居住生活有天有地，仰望可以觀天，俯瞰可以賞綠，類似于別墅的居家感覺；從價位上講：又遠低于聯(lián)排別墅。另一方面，與高層電梯公寓相比起來，花園洋房的優(yōu)勢就更加明顯，人性化電梯，親地性強，容積率低，居住人口密度小，小區(qū)環(huán)境好，鄰里關(guān)系相對親近，有傳統(tǒng)院落文化的氣息等。全國花園洋房集錦萬科·花園洋房經(jīng)典作上?！ぐ遵R花花園萬科地地產(chǎn)精精心研研發(fā)8年的專專利產(chǎn)產(chǎn)品，，推出“情景花花園洋洋房”，采用了了層層層退臺臺結(jié)構(gòu)構(gòu)，每每一層層都有有獨特特亮點點。每每戶擁擁有私私家花花園或或景觀觀露臺臺。首次提提出了了“露臺社社交”，將創(chuàng)意意建筑筑和精精神文文化融融合，，倡導導居民民通過過“露臺”來交流流生活活心得得，改改善鄰鄰里關(guān)關(guān)系，，提升升社區(qū)區(qū)生活活品質(zhì)質(zhì)。情景景花花園園洋洋房房所所有有的的優(yōu)優(yōu)秀秀均均來來自自其其建建筑筑特特點點———層層層退退臺臺。。在建建筑筑物物向向陽陽面面有有層層層層退退臺臺的的臺臺狀狀結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，，以以退退臺臺空空間間規(guī)規(guī)劃劃露露臺臺，，形形成成了了在在情情景景花花園園洋洋房房的的一一層層，，外外部部為為陽陽光光房房，，陽陽光光房房的的側(cè)側(cè)面面和和單單元元前前面面形形成成半半合合圍圍的的情情景景花花園園；；二二層層在在一一層層陽陽光光房房的的位位置置上上退退臺臺，，形形成成一一個個景景觀觀露露臺臺，，三三層層、、四四層層、、五五層層均均在在下下一一層層的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上進進行行退退臺臺。。以以層層層層退退臺臺的的方方式式形形成成了了一一個個錯錯落落有有致致的的空空間間，，并并使使每每戶戶都都能能享享有有獨獨立立的的花花園園或或者者露露臺臺。。底底層層住住戶戶獨獨享享70m2—110m2私家花花園和和近10余平米米的陽陽光房房，無無論是是景觀觀還是是生活活品質(zhì)質(zhì)堪比比別墅墅生活活；2層10m2的超大大露臺臺空間間，適適合個個人生生活興興趣的的培養(yǎng)養(yǎng)；3、4層近7m2的精致致露臺臺不但但能欣欣賞周周邊景景觀，，還能能打造造成自自己的的空中中花園園；頂頂層雙雙露臺臺設(shè)計計，極極大的的戶外外活動動空間間，開開闊的的視野野，可可以舉舉行小小型party。項目讓戶戶擁有南南向的私家家花園或露露臺，獨特的私有有室外空間間是日常起起居生活向向室外的自自然延展。。露臺沒有有頂蓋，區(qū)區(qū)別于陽臺臺更有花園園感。每個個露臺都和和客廳相連連并有較大大的進深便便于安排活活動。半圍圍合的設(shè)計計使其擁有有較強的私私家感，且且露臺和花花園均由廳廳進出，方方便使用。?；▓@和露露臺能夠使使居者充分分與自然情情景溝通，，實現(xiàn)每戶戶都具有一一片自有的的室外空間間、綠地。。由于層層層退臺使樓樓間距加大大，頂層樓樓距更是有有20米，輕易易享受全全年陽光光，真正正營造了了一個有有天有地地的生活活空間。。2006年天津·水晶城水晶城位位于天津津市區(qū)南南部,梅江南生生態(tài)居住住區(qū)之衛(wèi)衛(wèi)津河東東岸，水水晶城的的設(shè)計，，定位于于“被激活的的歷史，，而不是是歷史的的覆蓋，，不是一一個簡單單的博物物館”，它是“歷史的慶典”?！八С亲^(qū)博博覽館”是國內(nèi)房地產(chǎn)行行業(yè)第一家面面向社會開放放的建筑博覽覽館。水晶城情景洋洋房獲得了2003年專利，也是中國住宅產(chǎn)品品的第一個專專利獎項。其他產(chǎn)品還包包括院景洋房房、空中洋房房、水晶街區(qū)區(qū)、螞蟻工房房和別墅，是是一個住宅組組成多元化、、綜合配套完完善的高檔成成熟社區(qū)。設(shè)設(shè)計師在對水水晶城設(shè)計時時首先考慮了了歷史的因素素。運用了對對比的手法，，對天津玻璃璃廠地塊的現(xiàn)有建建筑進進行有有意識識的篩篩選保保留。。如體量量宏大大的吊吊裝車車間；；如長長勢良良好的的林區(qū)區(qū)。通通過對對比的的手法法將它它們?nèi)谌谌胄滦律鐓^(qū)區(qū)的規(guī)規(guī)劃當當中。。把老老的、、歷史史的東東西延延續(xù)下下來，，使人人能想想到這這是歐歐洲的的一個個小街街，一一個小小城。。在規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計中中被有有意識識地保保留下下來的的老廠廠區(qū)的的遺跡跡，用用自己己身上上那些些歲月月的痕痕跡訴訴說著著新社社區(qū)中中的老老故事事，賦賦予了了水晶晶城與與眾不不同的的歷史史與文文化的的內(nèi)涵涵。它它表明明了水水晶城城的一一種態(tài)態(tài)度，，即：：尊重重歷史史、善善待歷歷史、、為我我所用用、推推陳出出新。。龍湖湖?弗萊萊明明戈戈項目目為為節(jié)節(jié)約約土土地地，，傳傳統(tǒng)統(tǒng)花花園園洋洋房房常常是是四四到到五五個個單單元元排排在在一一起起。。弗弗萊萊明明戈戈卻卻只只有有獨獨棟棟、、雙雙拼拼兩兩種種建建筑筑形形式式，，即即一一棟棟小小洋洋樓樓最最多多只只有有兩兩個個單單元元。。弗弗萊萊明明戈戈所所有有獨獨棟棟、、又又拼拼小小洋洋樓樓外外立立面面均均按按照照別別墅墅設(shè)設(shè)計計的的手手法法，，就就每每一一棟棟做做整整體體立立面面設(shè)設(shè)計計，，從從而而做做到到了了每一一棟棟建建筑筑均均擁擁有有自自己己的的特特色色，，都和和別別的的建建筑筑有有所所差差異異，，徹底底地地改改變變了了傳傳統(tǒng)統(tǒng)花花園園洋洋房房重重復(fù)復(fù)再再重重復(fù)復(fù)、、一一成成不不變變的的調(diào)調(diào)外外立立面面。。2006年重重慶慶金地地·坡地地建建筑筑，別墅墅式式·復(fù)合合花花園園洋洋房房項目目三三疊疊院院依依山山傍傍水水，，根根據(jù)據(jù)地地形形將將層層層層的的退退臺臺與與山山勢勢的的高高差差變變化化巧巧妙妙結(jié)結(jié)合合，，令令每每戶戶都都視視野野開開闊闊，，擁擁有有良良好好的的景景觀觀，，是是坡地地建建筑筑的的代代表表作作。。特點點：：1）將將疊疊拼拼別別墅墅嫁嫁接接到到洋洋房房中中。。包包括括擁擁有有首首層層庭庭院院的的首首層層復(fù)復(fù)式式、、擁擁有有雙雙向向大大露露臺臺的的中中層層復(fù)復(fù)式式、、擁擁有有天天臺臺的的頂頂層層復(fù)復(fù)式式。。根根據(jù)據(jù)地地形形高高差差，，不同同戶戶型型擁擁有有不不同同的的入入戶戶方方式式，，是在在設(shè)設(shè)計計中中結(jié)結(jié)合合了了別別墅墅優(yōu)優(yōu)點點的的全復(fù)復(fù)式式洋洋房房。。2）大大面面寬寬兩兩層層通通高高客客廳廳設(shè)設(shè)計計使使每每戶戶都都擁擁有有大采采光光面面和開敞敞的的室室內(nèi)內(nèi)空空間間。部部分分戶戶型型車車位位直直接接到到家家，，提提高高便便利利性性，，成成為為自自然然新新城城市市中中最最溫溫暖暖的的風風景景。。3）室內(nèi)尺度遵遵循便捷操作作原則，廚房臺面緊湊湊，櫥柜的使使用率高出市場水平20%。4）庭院的寬度度/高度=1-1.2之間,庭院的建筑間間距大于12米,在這個尺度上上,人能夠感受到到親切居家氛氛圍,且確保居家的的私密性。2008年廣州項目有水質(zhì)良良好的水庫，，主要水源是是場地的雨水水。水庫形成成的美麗景觀觀，是項目最最吸引人的資資源。開發(fā)后后，據(jù)經(jīng)驗，，廣場，屋面面，路面等的的雨水帶有污污染物，為保證水庫的的水質(zhì)不發(fā)生生變壞，準備備使用生態(tài)礫礫石床的方法法，處理雨水水后，再排入入水庫?；驹恚焊鶕?jù)生態(tài)礫石石接觸氧化法法，在槽體內(nèi)內(nèi)按照適當?shù)牡募壟?，放置置生態(tài)礫石作作為接觸氧化化填料，在生生態(tài)礫石層上上部覆蓋通透透性土壤，并并種植生態(tài)草草坪，使受污污染的水體以以一定流速流流經(jīng)礫石填料料，通過礫石石填料、生物物膜及植物的的對水中污染染物質(zhì)的物理理、化學、生生物等多重作作用達到水質(zhì)質(zhì)凈化的目的的。在本項目中，，具體的做法法是，在水庫庫岸邊鋪設(shè)礫礫石填料層，，微生物附著著在填料表面面形成生態(tài)礫礫石床，通過過一級沉淀及及生物膜的多多重作用實現(xiàn)現(xiàn)低污染雨水水水質(zhì)凈化。。由于工業(yè)化與與城市化的發(fā)發(fā)展，資源的的匱乏和生態(tài)態(tài)環(huán)境的惡化化，成為社會會經(jīng)濟持續(xù)發(fā)發(fā)展的障礙。。生態(tài)化及可持續(xù)發(fā)展將逐步成為房房地產(chǎn)市場建建筑行業(yè)普遍遍關(guān)心的話題題之一?；▓@園洋房產(chǎn)品結(jié)結(jié)合不斷發(fā)展展的科技適用用技術(shù)來解決決舒適與綠色問題的可持續(xù)性手手段。北京，北方城市，最早出現(xiàn)花園園洋房的城市市！2004年，北京亞北北、昌平等傳傳統(tǒng)集中區(qū)正正受到以亦莊為核心的南部新熱點點區(qū)的沖擊。。眾多大型開開發(fā)企業(yè)注資資亦莊催生花花園洋房低密密度住宅的興興起。北京花花園洋房的數(shù)量逐漸增加加。代表樓盤：翡翠城——“全板式情景花花園洋房”新奧洋房——“一梯兩戶”珠江國際城——“新洋屋運動”融墅——“外洋內(nèi)中”的院落式格局局2004年新奧洋房大部分戶型均均設(shè)計入戶花花園，創(chuàng)私密花園內(nèi)內(nèi)庭。珠江國際城二二期（低密度疊拼拼社區(qū)）底層單位擁有有私家花園，，頂層單位也能能擁有大露臺臺及30平方米多功能能陽光花房。。翡翠城拿鐵鎮(zhèn)郵局、、翡冷翠會所所、著名的幸幸福泉幼兒園園落戶翡翠城畔畔，面積56000平方米的翡翠翠公園配套打造別墅區(qū)里里的全板式情情景花園洋房房。2005年，隨著住宅郊區(qū)化進程的推進，，伴隨中央提提倡的節(jié)地、節(jié)能的需求，低密密度花園洋房房持續(xù)走俏，，逐漸成為城市稀缺產(chǎn)品品。代表樓盤：萬科青青花園園頂秀青溪褐石2005年萬科青青花園園外立面以明快快宜人的暖色色系，建筑層數(shù)以4層半為主，尺尺度宜人。褐石倚鄰圓明園的的花園洋房，，現(xiàn)代建筑簡約約風格，自然然建筑材料與與景觀融為一一體。頂秀青溪一期期以3.5層至6.5層的花園洋房房為主，項目在設(shè)計中中強調(diào)社區(qū)空空間的塑造，，周邊有著天然然綠色大氧吧吧，西南側(cè)為規(guī)劃劃中的奧運區(qū)區(qū)域，其中包括1.3萬畝奧林匹克克國家森林公公園。2006年，花園洋房房掀起了一個個新的高潮，成了京城房房地產(chǎn)市場的的一個熱點，，受市場導向作用用，洋房將成為未來社會的的主流，成為市場發(fā)發(fā)展的必然趨趨勢！代表樓盤：北京洋房綠城·百合2006年北京洋房——“三疊拼”坐落于亞北別別墅區(qū)的北京京洋房，建筑筑形式保留“Townhouse”產(chǎn)品“有天有地”的特點，在保保持低容積率的條件件下，打破了了以往“Townhouse”產(chǎn)品固有容積的限限制，并設(shè)計計創(chuàng)新了“三疊拼”的產(chǎn)品形式，配有外外掛景觀電梯梯，降低公攤攤。綠城·百合——南派洋房西南綠城·百合，擁有與與聯(lián)排別墅項項目相近的容容積率（建筑容積率率約1.123，其中南區(qū)容容積率僅為0.998）高達50%以上的綠化化率、4-5層的低板建建筑形態(tài)、、大庭院加之之底層私家家花園的“別墅式”花園洋房。。70/90政策限制戶型面面積，花園園洋房攜稀稀缺、便利利兩大優(yōu)勢勢開始向城城市中心生生長，拉開開從郊區(qū)回歸都都市的序幕。改善型產(chǎn)品將成為為市場主流流！代表樓盤：：龍湖·漫坡香醍/龍湖·花盛香醍融科·香雪蘭溪金色·漫香林北京香頌合生世界村村順鑫花語美林灣首開·常青藤07-08年龍湖·漫坡香醍（順義）獨創(chuàng)點式板板樓，每棟棟1-2單元，270度觀景空間間，80-360平米戶型，，85%高使用率，，南北通透透，突破傳傳統(tǒng)空間，，將建筑立立于漫坡之之上，6層建筑獨擁擁52米樓間距，，9米坡地落差差營造北京京罕見坡地地風貌，8層手工外墻墻，STUCOO涂料。加拿拿大紅雪松松，美國文文化石，西西班牙S形瓦，香港港傳統(tǒng)技師師鋪裝石材材，盡享托托斯卡納悠悠然時光。。點評：獨棟棟/雙拼洋房，，坡地風景景為北京帶帶來別具一一格的漫坡式居住住體驗。龍湖·花盛香醍（通州）主力戶型160-400平米，有200-400平米私家花花園、閣樓樓、下沉式式庭院、露露臺、入戶戶花園。從從草坪、地地被花類、、花灌、灌灌木、喬木木等打造出出豐富的層層次，移步步異景的觀觀景效果，，考慮季節(jié)節(jié)因素做到到三季有花花、四季常常綠的觀景景效果。點評：花盛盛香醍在產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計中中都盡力設(shè)設(shè)計出別墅的空間間感與靈動動感。融科·香雪蘭溪（亦莊）洋房4.5-5.5層及7.5層樓棟均配配置電梯，，一梯兩戶戶，戶型面面積為150—200平米三居、、四居。采采用層層退退臺設(shè)計，，二層以上上均帶有空空中庭院。。首層和二二層擁有私私屬花園，，附贈地下下室，提供供獨特的別別墅居住感感受。二層層戶型帶地地下室和花花園的設(shè)計計更是首創(chuàng)創(chuàng)了區(qū)域同同類物業(yè)設(shè)設(shè)計的先河河，增加了了客戶的高高居住價值值感。點評：小尺尺度花園空空間+開放的中心心綠地，現(xiàn)代歐式風風情小鎮(zhèn)。。金色·漫香林（亦莊）在1.2容積率的類類別墅用地地上創(chuàng)新三三種產(chǎn)品設(shè)設(shè)計：情景景疊墅、花花廳洋房、、闊景小筑筑，122-158平米的花園園洋房和6-9層電電梯梯花花園園洋洋房房。。全全部部進進深深小小于于12米的的板板樓樓，，一一梯梯兩兩戶戶。。通通過過布布局局的的進進退退變變化化、、建建筑筑高高度度的的錯錯落落、、立立面面風風格格間間的的差差異異。。使使建建筑筑成成為為社社區(qū)區(qū)最最景景觀觀的的一一部部分分，，在在內(nèi)內(nèi)外外關(guān)關(guān)系系的的處處理理中中引引入入“親景”思想，退臺、、下沉式庭院院、入戶花園園設(shè)計使建筑筑充分親近景景觀，建筑內(nèi)內(nèi)部遵循觀景景原則，擴展展內(nèi)部空間的的景觀面，1：1.7的寬闊樓間距距，實現(xiàn)絕佳佳視覺尺度。。點評：新派英式建筑筑全面景觀化化，建筑外觀設(shè)計計上追求造景效果。合生世界村（亦莊）亦莊首席高爾爾夫公園洋房房，3萬平米大型社社區(qū)高爾夫公公園，近10萬米區(qū)域地標標商業(yè)、5星級會所，全全面瞰景的創(chuàng)創(chuàng)新實用主義義戶型，主力力50-120平米一居到三三居、LOFT，高使用率滿滿足舒適基礎(chǔ)礎(chǔ)上降低居住住成本。點評：2008年合生創(chuàng)展新觀念升級代代表作。北京香頌（亦莊）遵循建筑與環(huán)環(huán)境融合理念念，建筑以雙雙拼、四拼錯錯落分布，形形成豐富活潑潑的視覺層次次；多陽臺、、大窗設(shè)計、、三面采光；；花園洋房使使用大面積磚磚紅與少量深深灰色交錯，，形成沉穩(wěn)的的立面肌膚色色，陶土磚的的粗糙質(zhì)感顯顯示自然建筑筑肌理，獨特特的“doubleskin”設(shè)計使空調(diào)融融入陽臺，保保證立面整齊齊硬朗，首層層下沉庭院、、半地下功能能空間、屋頂頂花園、270度露臺、頂層層挑空陽光廳廳、一步陽臺臺、轉(zhuǎn)角窗等等多種空間。。點評：高使用用率/高標準/高配置，成就就望京居住舒適適度最高的物業(yè)之一。。順鑫花語（順義）設(shè)計上集合別別墅與普通公公寓的優(yōu)勢，，通過豐富的的立面以及外外飄窗、花臺臺、花架、歐歐式彩瓦屋頂頂?shù)冗M一步凸凸顯“花園疊墅”，通過不同形形體表達現(xiàn)代代簡約的歐式式風格，詮釋釋“一家一世界，，一花一天堂堂”的社區(qū)理念。。戶型方正，，每戶擁有花花園或露臺，，保證舒適度度。5萬平米主題公公園獨特亮點點。點評：采別別墅類高端端項目用的的歐式新古典典建筑，坡屋頂、造造型柱等是是其特點。。美林灣（燕郊）一梯兩戶，，60平米一居到到230平米的下躍躍7居室，每戶戶擁有4-7米的大面寬寬客廳，10米左右的小小進深，3-5米的層高高，平均均85%使用率，，花臺與與陽臺交交錯，首首層帶庭庭院、頂頂層帶露露臺，平平均樓間間距大于于30米。點評：歐歐式新古古典主義義建筑映映襯美林林地產(chǎn)集集團高質(zhì)生活活締造者者理念。。首開·常青藤（朝陽東東壩）一期C區(qū)住宅建建筑面積積達9萬平米，，產(chǎn)品涵涵括5層院景洋洋房、6層情景洋洋房及9層觀景洋洋房。點評：首首開集團團開創(chuàng)并并“成長住家家”開發(fā)理念念，專為為“成長長人人群群”精心心打打造造、、以以小小戶戶型型為為主主力力產(chǎn)產(chǎn)品品的的低低密密度度花花園園洋洋房房社社區(qū)區(qū)，，隨隨著著項項目目的的入入市市，，以以中小小戶戶型型花花園園洋洋房房新新時時代代的到到來來。?；▓@園洋洋房房市場場發(fā)發(fā)展展與與趨趨勢勢更高高生生活活品品質(zhì)質(zhì)夢夢想想平民民化化的的生生活活方方式式住宅宅并并非非簡簡單單的的建建筑筑物物體體，，它它承承載載著著人人們們的的希希望望與與追追求求，，展展示示著著一一個個社社會會從從物物質(zhì)質(zhì)到到精精神神、、從從經(jīng)經(jīng)濟濟到到文文化化的的綜綜合合成成果果，，建建筑筑技技術(shù)術(shù)革革新新和和中中國國社社會會經(jīng)經(jīng)濟濟發(fā)發(fā)展展不不斷斷催催生生新新的的住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品的的繁繁衍衍。。人人們們對對住住宅宅的的需需求求也也一一改改過過去去““千千篇篇一一律律””的的狀狀態(tài)態(tài)，，在在住住宅宅的的多樣樣化化，，舒舒適適度度，，歸歸屬屬感感等方方面面提提出出了了更更高高的的要要求求。?；ɑ▓@園洋洋房房產(chǎn)產(chǎn)品品伴伴隨隨市市場場的的變變化化也也在在更更新新發(fā)發(fā)展展。。未來來低低密密度度住住宅宅，，今今后后5-10年成成為為住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品主主流流花園園洋洋房房將將成成為為未未來來替替代代別別墅墅和和TOWNHOUSE的一一個個主主流流產(chǎn)產(chǎn)品品，，花花園園洋洋房房本本身身就就可可以以成成為為一一個個社社會會的的主主流流的的產(chǎn)產(chǎn)品品，，別別墅墅和和TOWNHOUSE對市市場場供供應(yīng)應(yīng)來來說說是是一一種種邊邊緣緣性性的的產(chǎn)產(chǎn)品品，，花花園園洋洋房房是是滿滿足足中中上上等等收收入入客客戶戶的的需需求求，，花花園園洋洋房房是是替替代代別別墅墅和和TOWNHOUSE非常好的的一個產(chǎn)產(chǎn)品，花花園洋房房擁有更更大的市市場容量量。產(chǎn)品形態(tài)態(tài)=地塊屬性限制制+利潤要求+客戶需求。地塊屬性尤其其是容積率決決定產(chǎn)品可能能性。伴隨政政府對1.0以下容積率住住宅用地的嚴嚴格限制，供供給率1.0-1.5的高端住宅將將成主流，按按行業(yè)常規(guī)，，0.8-1.2容積率，多數(shù)數(shù)開發(fā)商會選選擇疊拼、聯(lián)聯(lián)排等類別墅墅產(chǎn)品與花園園洋房的組合合，而1.2-1.5的容積率則較較多選擇花園園洋房、小高高層以及少量量類別墅產(chǎn)品品的產(chǎn)品組合合。因此，在在未來的一段段時間內(nèi)別墅墅產(chǎn)品以及花花園洋房將成成為城市高端端住宅市場的的主力。多重景觀、人人本主義花園園洋房引領(lǐng)趨趨勢越來越多的樓樓層，甚至九九層的，甚至至某些塔樓里里都會出現(xiàn)這這種空間變化化很豐富的情情況，尤其在在南方，萬科科的很多的系系列的產(chǎn)品，，在塔樓里面面，把空間做做得也非常豐豐富，也可能能有院子做出出來，還有很很多地方，他他可能是一個個挑空的露臺臺，也可以叫叫空中花園，，豐富的設(shè)計計變化，適應(yīng)應(yīng)了消費者對對居住品質(zhì)的的需求，所以以花園洋房未未來的發(fā)展和和更多的產(chǎn)品品相融合，越越來越多的產(chǎn)產(chǎn)品出現(xiàn)了相相對需要的一一種功能，所所以將來有一一種融合的需需求?；▓@洋房保值值，更具投資資價值隨著城市開發(fā)發(fā)量的不斷提提升，有限的的土地資源顯顯得日益寶貴貴，國家政府府（國土資源源部）對什么么樣的房子是是別墅進行界界定，不排除除Townhouse、低密度花園洋房房也納入高檔檔住宅之內(nèi)，，對這些住宅宅類型進行供供地限制。從從經(jīng)濟學的觀觀點看，物以以稀為貴是顯顯而易見的道道理。受國家家土地政策的的調(diào)控以及對對高檔低容積積率住宅用地地的限制，花花園洋房在市市場供應(yīng)上將將日益稀缺，，其較之于聯(lián)聯(lián)排別墅和高高層公寓的高高性價比則蘊蘊藏著極大的的投資價值。?；▓@洋房產(chǎn)品篇住宅開發(fā)變革革動力生活品質(zhì)的提提升新洋房作為一一種花園洋房房，涵括低層層和多層住宅宅，這些多層層和中高層住住宅在空間上上應(yīng)盡可能具具有亞別墅或或者說類別墅墅的特征，充充分享有私家家花園或內(nèi)庭庭院或準私家家花園(露臺)，并在把握用用地經(jīng)濟的同同時尋求居住住的別墅空間間特征，在房房型設(shè)計上最最大限度達到到舒適性、實實用性、觀賞賞性。新洋房房不僅價格適適中，并且低低密優(yōu)質(zhì)、適適合居住，恰恰如其分地迎迎合了社會中中產(chǎn)階層人士士的高質(zhì)量生生活需求?；▓@洋房主題題風情地中海風情洋洋房：處處洋溢著熱熱情，一般有有寬闊的陽臺臺。外墻多為為鮮亮的黃色色或白色，有有拱形的窗戶戶，屋頂?shù)钠缕露容^緩，屋屋面多為紅色色的筒狀陶瓦瓦。建筑造型型與優(yōu)雅淳樸樸的自然風光光渾然一體,藝術(shù)般地塑造造出現(xiàn)代熱帶帶濱海休閑文文化底蘊。西班牙洋房：：色彩亮麗，造造型活潑，門門或窗間螺旋旋狀的柱子裝裝飾是它的一一大特色，多多見外挑門亭亭、弧形長窗窗、圓柱塔樓樓等。法式洋房：建筑風格偏重重于莊重大方方。整個建筑筑多采用對稱稱造型，屋頂頂多采用孟莎莎式，坡度有有轉(zhuǎn)折，上部部平緩，下部部陡直。屋頂頂上多有精致致的老虎窗，，或圓或尖造造型各異。外外墻多用石材材或仿石材裝裝飾。英式洋房：一般色彩比較較淡雅，都有有陡峭的紅瓦瓦屋頂，在山山墻上多有深深色半露的木木構(gòu)架，有或或真或假的磚磚砌煙囪，整整座建筑樸素素清新中透出出雍容嫻雅。。德式洋房：十分注重建筑筑細節(jié)，對點點、線、面多多種建筑元素素的運用，不不僅體現(xiàn)出建建筑的優(yōu)雅莊莊重，更突出出建筑的時尚尚簡潔院：首/底層入戶陽光光花園庭院；；錯：相互錯層布局局，鏤空采光光強；退：層層退臺，每每戶花臺私享享采光；露：頂層大面積露露臺，展現(xiàn)生生活高品質(zhì)。。產(chǎn)品特征關(guān)鍵鍵詞院·錯·退·露退——退臺設(shè)計，有有效利用光照照錯——錯落布局，立立面靈活院——入戶花園，下下沉花園露——頂層露臺花園園院——下沉花園龍湖·漫坡香香醍龍湖漫坡香醍醍為龍湖·香醍別苑三區(qū)區(qū)08年6月開盤建筑風格地中海·托斯卡納地中海建筑風風格，藏在森森林里的托斯斯卡納莊園，，居筑在坡地地上的慢生活活理想。明黃涂料自然石材歐式鐵藝棱角分明質(zhì)感感醇厚的外立立面莊園燈塔坡屋頂利用天然環(huán)境境優(yōu)勢，結(jié)合合地中海元素素將托斯卡納莊園園的的神韻完完美展現(xiàn)。點陣排列·漫坡起伏漫坡居住主義義最高處落差4-9米，以起伏的的森林，最大大限度地體現(xiàn)現(xiàn)龍湖造景、、園藝優(yōu)勢，，獨棟、雙拼洋洋房，用坡地地風景為北京京帶來別具一一格的漫坡式式居住體驗。龍湖突破常規(guī)規(guī)，依坡地順順勢而建，將將南方的山地地別墅經(jīng)驗根根植于此，在在北京樓市開創(chuàng)創(chuàng)全新的嘗嘗試，掀起起了龍湖漫漫坡居住新新主義。整體項目規(guī)規(guī)劃依坡而而建，產(chǎn)品品分布采用用點陣式布布局，更有有效地與社社區(qū)園林景景觀互動，，非兵營式布布陣打破北北方產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃的傳統(tǒng)統(tǒng)模式，讓讓龍湖產(chǎn)品品更具靈動動性。95㎡2室2廳1衛(wèi)270°觀景陽光光房三面采采光明衛(wèi)多功能陽臺臺戶型方正轉(zhuǎn)角飄窗，，明亮景觀觀客廳1、戶型方正正2、南北通透透3、180°景觀空間間4、多功能陽陽臺設(shè)置5、270°三面采光光6、明廳明衛(wèi)衛(wèi)香醍別苑產(chǎn)產(chǎn)品真正受受市場青睞睞的原因在在于在花園園洋房的業(yè)業(yè)態(tài)中成功功植入別墅墅的空間尺尺度以及戶戶型設(shè)計理理念，每戶戶設(shè)置180度觀景空間間，大尺度度花園露臺臺，輕松納納別墅生活活于己有，，真正受受到市場青青睞。4個露臺，超超大花園空空間，真正正享受別墅墅花園生活活戶型方正120平米戶型香醍別苑開開盤僅用11個月，總體體量1200套花園洋房房全面售罄罄，華麗收收官。雙臥室，獨獨享尊崇北京洋房——推出“三疊拼”“三疊疊拼拼”：以以上上中中下下三三疊疊空空間間、、戶戶戶戶躍躍層層的的別別致致設(shè)設(shè)計計，，保保留留Townhouse有天天有有地地的的特特點點，，在在保保持持低低容容積積率率下下，，形形成成空空間間層層次次更更為為豐豐富富的的類類別別墅墅居居所所。。平平臺臺之之間間通通過過室室外外樓樓梯梯連連通通，，上上下下層層空空間間通通過過共共享享空空間間連連接接，，并并把把樓樓梯梯納納入入垂垂直直方方向向室室內(nèi)內(nèi)造造型型的的重重要要元元素素。。首首層層有有下下沉沉式式花花園園、、半半地地下下車車庫庫，，中中疊疊有有后后退退式式露露臺臺，，上上疊疊設(shè)設(shè)計計了了閣閣樓樓。。綠城城·百合合———南派派小小鎮(zhèn)鎮(zhèn)新古古典典主主義義風風格格的的低低密密度度項項目目，，4-5層公公寓寓為為主主，，部部分分8-18層小小高高層層電電梯梯公公寓寓，，大大面面寬寬、、短短進進深深，，精精致致獨獨特特老老虎虎窗窗、、威威盧盧克克斯斯窗窗、、八八角角窗窗（（最最小小的的窗窗寬寬為為600mm）、、雙雙坡坡頂頂和和四四坡坡頂頂?shù)牡慕M組合合運運用用，，打打破破了了平平直直呆呆板板的的屋屋頂頂線線條條。。彩色色鋁鋁合合金金窗窗采采用用中中空空玻玻璃璃、、斷斷橋橋隔隔熱熱鋁鋁型型材材以以及及美美國國進進口口的的油油氈氈瓦瓦，，臥臥室室4.6米大面寬寬。建筑筑外立面面采用新新古典主主義摩爾爾風，三三段式外外立面，，高檔的的墻面涂涂料、江江蘇宜興興研發(fā)特特制的紅紅褐系列列仿清水水磚片、、青灰系系列仿清清水磚片片等墻面面貼片，，同一幢幢樓坡屋屋頂起伏伏變化，，由四層層到五層層，五層層帶閣樓樓層打造造江南小小鎮(zhèn)。萬科十七七英里洋房產(chǎn)品品·發(fā)展趨勢勢戶型區(qū)分分更為人人性化客群分成成兩代人人居住、、三代人人居住，，戶型設(shè)設(shè)計盡量量加大面面寬，充充分考慮慮衛(wèi)生間間、餐廳廳的景觀觀與采光光因素，，讓老人人與孩子子都能享享受到陽陽光。主臥更奢奢華室內(nèi)空間間最大突突出主臥臥系統(tǒng)，，將主臥臥做奢華華，相當當于別墅墅的那種種主臥系系統(tǒng)，主主臥南北北通透，，有較大大的更衣衣間，幾幾十平米米的大衛(wèi)衛(wèi)生間等等。更像別墅墅的外立立面與舒舒適度龍湖對產(chǎn)產(chǎn)品外立立面的要要求看上上去像別別墅，調(diào)調(diào)整產(chǎn)品品布局，，如衛(wèi)生生間的移移動體現(xiàn)更更舒適適的空空間。。南方方產(chǎn)品品創(chuàng)造造更豐豐富的的舒適適居住住空間間，樓樓層發(fā)發(fā)展到到9層-12層，打打空中中花園園概念念：塔塔樓也也出現(xiàn)現(xiàn)空間間變化化，設(shè)設(shè)計為為庭院院或挑挑空露露臺?；▓@洋洋房園林篇篇北京龍龍湖地地產(chǎn)最佳的的居住住狀態(tài)態(tài)不是讓讓園林林成為為別墅墅的綠綠化，，而讓別別墅生生長在在園林林景觀觀內(nèi)。。北京地地域局局限性性干燥、、冬季季漫長長、夏夏季缺缺水，，京城城其他他樓盤盤的園園林景景觀中中的河河川湖湖泊、、園石石和常常綠樹樹木都都較少少，其其風格格粗獷獷而秀秀麗媚媚美顯顯得不不足。。提前種種樹，，重金金維護護為實現(xiàn)現(xiàn)“南南園北北移””和展展現(xiàn)原原生態(tài)態(tài)園林林景致致，在在拿地地前開開始在在北京京周邊邊興建建苗圃圃和儲儲備樹樹木花花卉。。為了了讓所所有的的植物物都保保持原原汁原原味的的生長長形態(tài)態(tài)，重重金將將所有有樹木木采用用全冠冠移植植手法法。園園區(qū)內(nèi)內(nèi)所有有樹木木花卉卉不進進行任任何多多余修修剪、、人工工雕塑塑，保保持原原汁原原味生生長形形態(tài)，，讓整整個社社區(qū)展展現(xiàn)出出原生生態(tài)的的園林林景觀觀。為為了保保證全全冠移移植的的樹木木能保保證存存活，，龍湖湖地產(chǎn)產(chǎn)特意意為每每一株株樹木木量身身定做做了巨巨型板板箱，，以便便在運運輸途途中保保證樹樹木的的主根根系不不受損損害。。樹木矜矜貴，，運輸輸更是是幾費費周折折。由由于龍龍湖地地產(chǎn)選選擇的的樹木木都是是全冠冠移植植，普普遍樹樹齡長長、樹樹冠大大，基基本上上一輛輛卡車車跑遍遍大半半個中中國只只能運運一棵棵樹，，花費費之昂昂貴前前所未未有。。而當當樹木木運抵抵北京京后，，首先先會在在龍湖湖地產(chǎn)產(chǎn)的苗苗圃里里進行行養(yǎng)護護。在在此期期間龍龍湖的的園林林工程程師會會對所所有樹樹木進進行馴馴化，，等其其適應(yīng)應(yīng)了北北京的的氣候候環(huán)境境后，，才被被放心心移植植到龍龍湖·滟瀾山山和龍龍湖·香醍漫漫步的的園區(qū)區(qū)之中中。魔鬼式式360度景觀觀定位位為了讓讓每一一棵樹樹木展展現(xiàn)最最美的的風姿姿，啟啟用吊吊車將將樹木木懸空空進行行360度旋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，找找尋樹樹木枝枝葉伸伸展的的最佳佳姿態(tài)態(tài)。在在高喬喬木/中喬木木/高灌木木/低灌木木，及及近地地花卉卉和草草地的的掩映映下，，呈現(xiàn)現(xiàn)出高高低錯錯落的的五重重景觀觀，而而在不不同色色彩的的樹木木和花花卉的的映襯襯下，，人們們可以以不同同的角角度感感受到到四季季變幻幻的完完美景景致。。同緯度度選樹樹，保保四季季美景景為展現(xiàn)現(xiàn)南派派園林林四季季有景景的特特色，，特別別在冬冬天保保持蔥蔥蘢綠綠色的的震撼撼景觀觀效果果，龍龍湖地地產(chǎn)的的景觀觀工程程師特特意在在北京京的同同緯度度區(qū)域域，尋尋覓在在冬季季常綠綠樹木木。重重點色色葉植植物，，在各各個季季節(jié)呈呈現(xiàn)不不同的的樹葉葉顏色色，營營造原原生態(tài)態(tài)園林林的產(chǎn)產(chǎn)品定定位。。為了了讓龍龍湖·滟瀾山山體現(xiàn)現(xiàn)出銀銀杏和和薔薇薇的庭庭院的的意境境，特特意選選擇樹樹圍在在30公分以以上，，生長長年齡齡在50年以上上的銀銀杏樹樹。同同時為為了園園區(qū)的的鮮花花開得得比季季節(jié)更更早，，提前前在花花圃的的溫室室里撒撒下鮮鮮花的的種子子。他們放棄價價格低一倍倍的9米高雪松，，穿行了與與北京同緯緯度的華北北、東北、、西北地區(qū)區(qū)，苦尋10米以上枝形形挺拔的雪雪松，最終終在山東覓覓得了難得得一見的生生長了30年以上的高高大雪松龍湖·滟瀾山景觀觀設(shè)計示意意圖龍湖·滟瀾山景觀觀設(shè)計示意意圖龍湖·滟瀾山景觀觀設(shè)計示意意圖會所入口看看房通道道、景觀區(qū)區(qū)鋪裝園區(qū)內(nèi)不同同區(qū)域使用用不同材質(zhì)質(zhì)進行鋪裝裝，延續(xù)整整體項目風風格同時與周周邊景色融融為一體，，同時考慮慮到排水、、防滑、指指示等多功能能。景觀中心區(qū)區(qū)水景將南方精致致園林中的的水系水景景巧妙組合合，采用不不同種水系系植被分層次次組合，打打破北京市市場上園林林水景粗糙糙，風格一一致化的局面面！綠城·百合綠城·百合——江南園林小小鎮(zhèn)綠城·百合定位江江南小鎮(zhèn)風風格，在整整體的布置置上，采用用江南圍合合式的布局局方式，通通過建筑的的圍合、通通廊的圍合合、景觀的的圍合，最最終形成一一種院落套套院落感覺覺，創(chuàng)造人人文氣息的的立面色彩彩與質(zhì)感，，以抵御外外來可能的的危險，給給人安全的的感受。在在社區(qū)的氛氛圍營造上上，大規(guī)模模的中心花花園和組團團規(guī)模綠地地、人車分分流、坡地地景觀、中中央逶迤的的水系景觀觀，營造出出具有多級級規(guī)劃體系系的江南小小鎮(zhèn)意象，，讓北方大大尺度與南南方的靈動動、秀麗完完美結(jié)合，，盡顯江南南園林的意意境。將多年來潛潛心研究的的南派園林林移植北京京，在龍湖湖稱霸的北北京洋房市市場上獨樹一派，促促進北京洋洋房向更多多形態(tài)發(fā)展展。景觀園林建建議1、園林整體體規(guī)劃按整體風格劃劃分組團，景觀營造等等級主題概念，一級是大大圍合主題題社區(qū)概念念，二級庭庭院組團花花園主題概概念，三級級底層私家家庭院主題題概念。2、利用植被被與建筑小小品將人流動線區(qū)區(qū)分，有機結(jié)合合私密性與與公共空間間，盡量做做到一棟一景景觀，充分尊尊享獨有有感。3、加大樓間間距，做做到綠化化全灌成樹樹移植，巧妙搭配配喬木、、灌木與與園林，，利用高高低層次次、疏密密布局，，緩沖建建筑對人人的壓迫迫，將人人、自然然和建筑筑有機融融合為一一體。4、舍棄奢奢華的建建筑材料料，強調(diào)調(diào)實用性性，選擇擇自然建筑筑材料，營造符符合項目目主題風風格的建建筑外立立面，用用樸實質(zhì)質(zhì)感打動動人，同同時實現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)與成本本控制之之間的平平衡?；▓@洋房房營銷篇誰為花園園洋房買買單？花園洋房房，為城市中中產(chǎn)階級級建造一種種城市生生活與田田園生活活融合的的居住革革命！目前北京京花園洋洋房的主力客群群：一般主主要為城市高級級白領(lǐng)，受到自自身工作作和生活活的各種種條件的的限制，，不能居居住第二二居室，，只能居居住在第第一居室室，所以以選擇在在四環(huán)以以外、五五環(huán)附近近。這樣樣能夠享享受到城城市配套套的便利利性，又又能脫離離城市高高密度的的空間的的壓抑，，想逃離離城市生生活，追追求花園園生活；；因為工工作，所所以不能能離城市市太遠。。目前市市場上的的花園洋洋房主流流產(chǎn)品在在100平米左右，具具備提高生活活品質(zhì)的功能能。城市的中堅力力量中等偏上的收收入群體1、容積率低：：花園洋房舒適適性的第一指指標是容積率率，一般在1.5以下。2、品質(zhì)較高：：舒適的居住性性（戶外和戶戶內(nèi)的非常豐豐富的變化））用材上選擇擇別墅項目中中才有的元素素，同時在戶戶型上下足工工夫，既要保保證通透的視視野，又要做做到使用面積積的緊湊。利利用花園洋房房特殊的露、、退、錯、躍躍等方式，使使室內(nèi)空間與與陽臺、生態(tài)態(tài)長廊連成一一體，做到步步步有景，處處處生機盎然然。3、附加值多：：相對較高的性性價比，一般般而言，花園園洋房會贈送送一定的面積積(如綠地、閣樓樓、車庫等)，得房率也較較高，同時考考慮開發(fā)商和和物業(yè)公司的的品牌。他們選擇花園園洋房的要素素：傳統(tǒng)的洋房營營銷模式，營銷角度差異異化不夠，且相對一致。。創(chuàng)新營銷模式式？生態(tài)：強調(diào)居住自然然環(huán)境的原生生態(tài)；舒適：注重生活方式式，充分享受受舒適生活；；細節(jié)：要求建筑產(chǎn)品品精細化，細細節(jié)中體現(xiàn)生生活品質(zhì)；品牌：注重開發(fā)品牌牌的實力以及及高端的生活活配套服務(wù)。。關(guān)鍵詞生態(tài)+舒適+細節(jié)+品牌1、利用退臺、、飄窗等設(shè)計計增加庭院、陽陽光房及露臺臺的面積，通過對花園或露臺的的合理運用有效降低傳統(tǒng)統(tǒng)多層住宅在在底層和頂層層戶型上的銷銷售難度，將銷售劣勢轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為優(yōu)勢。2、現(xiàn)場體驗式式營銷，建立立樣板示范區(qū)區(qū)，通過購房線路的精精心搭配以及及細致完善的的現(xiàn)場服務(wù)，，使購房者在第第一時間感受受震撼，促進進銷售。3、高端小眾活活動與節(jié)假日日主題活動結(jié)結(jié)合，建立有有效圈層，實實現(xiàn)圈層營銷銷。4、設(shè)置五星標準的豪華高檔會所所功能配置。5、上門別墅式專屬一一對一服務(wù)。2008年市場低迷的出出路？降價：：降低總總價，，推出出各主主題特特價房房；優(yōu)惠：：購房優(yōu)優(yōu)惠政政策，，一次次性/按揭折折扣；；贈送：：贈送更更多花花園、、露臺臺面積積，購購房送送物業(yè)業(yè)、大大禮等等；異地：：組團參參觀集集團異異地項項目，，圈層層營銷銷實現(xiàn)現(xiàn)品牌牌推廣廣最大大化。。關(guān)鍵詞詞降價+優(yōu)惠+贈送+異地順鑫花花語（順義義）：：戶戶贈贈送花花房，，獨立立電梯梯刷卡卡入戶戶。疊疊墅產(chǎn)產(chǎn)品的的下疊疊戶型型，下下層每每戶大大約35-40㎡小院院贈送送，上上疊戶戶型，，贈送送大露露臺。。疊墅墅中的的中層層戶型型，贈贈送花花架、、露臺臺的全全部、、陽臺臺一半半面積積，南南北雙雙向20㎡左右右面積積。首開·常青藤藤（東東壩））：10月18日開盤盤銷售售，開開盤價價格由由預(yù)計計的1萬多元元/㎡下降降至9600元/㎡左右右，2010年7月入住住。參參加新新品發(fā)發(fā)布會會活動動有機機會領(lǐng)領(lǐng)取實實名VIP購房優(yōu)優(yōu)惠卡卡。龍湖·漫坡香香醍香醍別別苑三三區(qū)均均價8000-10000元/㎡，一一次性性9.5折首付付50%以上按按揭9.8折。綠城百百合霽雪苑苑1