-.z.****金域藍灣工程籌劃書金域藍灣工程介紹：**金域藍灣，位于北翼新城核心區(qū)北大街與永怡路交匯處，是中國房地產(chǎn)第一品牌——**進駐**的首個標桿工程，工程占地約10萬方，總建面約22萬方，其中住宅建面約15萬方，是集住宅、公寓、商業(yè)為一體新一代城市綜合體。工程采用Artdeco經(jīng)典外立面，東南亞風情園林，引入**低碳節(jié)能技術和全面家居解決方案，以**金色系列的最高標準，傾力打造22萬㎡高端生活住區(qū)，給通城人民帶來全新的人居體驗；工程住宅戶型產(chǎn)品主要有約95㎡創(chuàng)新三房、約105㎡舒適大三房和標準三房、約135㎡豪華三房。**1988年進入住宅行業(yè)，1993年將群眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務。2010年銷售金額1082億元，連續(xù)三年問鼎全球住宅銷售冠軍。迄今為止，公司共為超過25萬戶家庭提供了住宅，業(yè)務覆蓋珠三角、長三角、環(huán)渤海三大經(jīng)濟圈以及中西部區(qū)域的48個城市。歷經(jīng)27年的積累，**堅持為客戶建造高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品，倡導生態(tài)環(huán)保技術的開發(fā)與應用，致力于成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)領跑者和中國優(yōu)秀的企業(yè)公民，公司連續(xù)七年入選"中國最受尊敬企業(yè)〞。**金域藍灣位于北翼新城之核心，是**未來之浦東。北翼新城作為**政府"十二五〞規(guī)劃的重點區(qū)域，是**城市外擴的第一站，隨著北大街等商業(yè)及醫(yī)療、教育、交通等相關配套不斷完善，**等品牌房企的先后入駐，未來前景不可估量。**金域藍灣品牌作為**金色系中最高端的產(chǎn)品，已然走過8年的市場實踐，成為各地市場的標桿性作品。它不僅占據(jù)城市核心領域，而且稟賦上乘建筑品質(zhì)，占據(jù)優(yōu)勢稀缺景觀資源，成為城市精英人群的專屬領地。****金域藍灣作為**進駐**的首個工程，**將秉承"尊重土地、傳承經(jīng)典〞的理念引入低碳節(jié)能技術，全面家居解決方案，創(chuàng)新街區(qū)式購物中心，營造全新生活體驗，將工程打造成為高尚人居社區(qū)，城市高端典范之作。全國物管第一品牌"**物業(yè)〞貼心管理——全國物管第一品牌，48座城市，近200個大型社區(qū)，全國25萬戶業(yè)主大家庭的選擇，20年**金牌物業(yè)，秉承"全心全意全為您〞的效勞宗旨，以數(shù)十個特殊工種的貼身效勞打造層次豐富的效勞模式和特色鮮明的效勞體系，締造國內(nèi)規(guī)模最大的，兼具優(yōu)質(zhì)效勞形象及客戶口碑的物業(yè)效勞領航企。20年、30年、50年……**物業(yè)始終與客戶同在，持續(xù)超越客戶不斷增長的期待，讓幸福的蔓延沒有終點。工程配套：教育：北城小學〔規(guī)劃〕、十里坊小學、北城中學、閘東幼兒園醫(yī)療：國際私立醫(yī)院〔規(guī)劃〕、第六人民醫(yī)院商業(yè)：北大街商圈、五星級酒店、鴻鳴摩爾購物中心、美食城、華強電子數(shù)碼廣場等娛樂：方特游樂場等交通狀況：32路、44路長華路口北下車樓層狀況：9-26層小高層及高層相關信息：占地面積:99910平方米建筑面積:218650平方米竣工時間:2012-12-31

開發(fā)商:****投資**物業(yè)管理公司:**物業(yè)代理商:世聯(lián)地產(chǎn)工程進度:正在建立中(2011-09-13)

產(chǎn)權年限:70年戶數(shù):總戶數(shù)984戶金域藍灣起價9180.00元/平方米案例一:"**·金域藍灣"目錄一、市場分析1．區(qū)域市場分析2．定向市場分析3．工程分析4．競爭對手資料分析5．工程周邊配套狀況二、工程市場定位1市場定位2．工程形象定位3．目標客戶4．目標市場細分三、銷售策略建議1．市場氣氛培養(yǎng)2．促銷手段建議3．付款方式建議四、宣傳策略1、媒體選擇建議2.宣傳主題3、品牌4、媒介的組合策略五、完畢語序言：**金域藍灣——中國房地產(chǎn)第一品牌——**進駐**的首個標桿工程**1988年進入住宅行業(yè)，1993年將群眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務。2010年銷售金額1082億元，連續(xù)三年問鼎全球住宅銷售冠軍。迄今為止，公司共為超過25萬戶家庭提供了住宅，業(yè)務覆蓋珠三角、長三角、環(huán)渤海三大經(jīng)濟圈以及中西部區(qū)域的48個城市。歷經(jīng)27年的積累，**堅持為客戶建造高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品，倡導生態(tài)環(huán)保技術的開發(fā)與應用，致力于成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)領跑者和中國優(yōu)秀的企業(yè)公民，公司連續(xù)七年入選"中國最受尊敬企業(yè)〞。市場分析1、區(qū)域市場分析：**金域藍灣，位于北翼新城核心區(qū)北大街與永怡路交匯處。工程占地約10萬方，總建面約22萬方，其中住宅建面約15萬方，是集住宅、公寓、商業(yè)為一體新一代城市綜合體。工程采用Artdeco經(jīng)典外立面，東南亞風情園林，引入**低碳節(jié)能技術和全面家居解決方案，以**金色系列的最高標準，傾力打造22萬㎡高端生活住區(qū)，給通城人民帶來全新的人居體驗北翼新城之核心，**未來之浦東：北翼新城作為**政府"十二五〞規(guī)劃的重點區(qū)域，是**城市外擴的第一站，隨著北大街等商業(yè)及醫(yī)療、教育、交通等相關配套不斷完善，**等品牌房企的先后入駐，未來前景不可估量。2、定向市場分析：根據(jù)社會、人口等開展趨勢和特點，**將所效勞的客戶分為五大類：分類數(shù)據(jù)富貴之家9%安康養(yǎng)老6%社會新銳29%望子成龍31%務實之家25%客戶分類如下列圖：**金域藍灣，位于北翼新城核心區(qū)北大街與永怡路交匯處，周邊有學校、醫(yī)院、商業(yè)街和購物中心、星級酒店、美食城、游樂場、數(shù)碼廣場、火車站，直通汽車站，隨著南大街開展的飽、市中心的開展，城市化的進程，商業(yè)圈的擴大，北大街會成為一個新的市中心，新的"南大街〞，開展?jié)摿κ遣豢深A計的。3、工程分析：(1)工程名稱：**金域藍灣(2)工程規(guī)模：9-26層的小高層和高層，目前有A、B區(qū)(3)工程宅戶戶型：95㎡創(chuàng)新三房、105㎡標準三房、135㎡豪華三房(4)銷售情況：一期根本售罄，二期在售(5)宣傳主題：花開藍灣，成熟綻放前100名客戶享受VIP待遇(6)價格：一期剩余房源起價9180元/平，二期主推11#樓，三房9800起，主力面積108平米和137平米，VIP5萬抵10萬。(7)裝修標準：精裝修4、競爭對手分析：(1)工程名稱：國基桂花小鎮(zhèn)(2)工程規(guī)模：8棟小高層及高層組成(3)價格：9500元/平起價國基桂花小鎮(zhèn)位于港閘區(qū)工農(nóng)北路與永怡路穿插口〔二號橋北500北翼新城核心區(qū)，距離**金域藍灣很接近，就在其對面。東部濱臨規(guī)劃中的體育館，西面緊鄰生態(tài)綠地公園，內(nèi)部有流動河流穿過小鎮(zhèn)內(nèi)部，修建新的生態(tài)花園·······距離即將建成的北城大橋，鐘秀大橋，與即將形成的北大街很近。周圍有裝飾城，商業(yè)街，星級酒店，醫(yī)院，學校等等，與**共同擁有一樣的配套設施。桂花小鎮(zhèn)開發(fā)商有著十多年的開發(fā)經(jīng)歷，他們是將國內(nèi)外知名的建筑風格、景觀設計聯(lián)手打造的以公園為主題的的生態(tài)水景特色樓盤。在當下這種追求生活質(zhì)量的時代，這種風格必定深入人心。5、工程周邊配套狀況：****金域藍灣周邊有：教育：北城小學〔規(guī)劃〕、十里坊小學、北城中學、閘東幼兒園醫(yī)療：國際私立醫(yī)院〔規(guī)劃〕、第六人民醫(yī)院商業(yè)：北大街商圈、五星級酒店、鴻鳴摩爾購物中心、美食城、華強電子數(shù)碼廣場等娛樂：方特游樂場等交通：32路公交，44路公交，火車站，汽車站物業(yè)：**物業(yè)工程市場定位：1、市場定位**金域藍灣附近的樓盤唯一與之媲美的就是國基桂花小鎮(zhèn)，無論是在價格或者綠化。所以我們結合市場情況和自身品牌特點，以及我們的金色主題——"花開藍灣，成熟綻放〞和有保證的樓盤質(zhì)量，充分迎合市場，占領市場，成為地產(chǎn)界最大的焦點。2、工程形象定位：在工程形象定位上應揚長避短，抓住市民向住環(huán)境好的綠化小區(qū)的心態(tài)，帶給客戶一種"既享有成熟小區(qū)環(huán)境，又座擁未來新城中心〞的雙重"抵買〞價值。使工程從消沉的環(huán)境氣氛中擺脫出來，從而表達工程內(nèi)外環(huán)境的優(yōu)越。3、目標客戶：根據(jù)社會、人口等開展趨勢和特點，**將所效勞的客戶分為五大類：分類數(shù)據(jù)富貴之家9%安康養(yǎng)老6%社會新銳29%望子成龍31%務實之家25%4、目標市場細分：(1)購置階層

1)自用：群眾市民，有能力而又確實希望置業(yè)的。

2)安居保值：高薪收入階層。

3)換屋方案：不滿現(xiàn)時居住條件且有能力供屋的人士，房改房的原居者。

4)投資客：投資者是每個有潛力樓盤的目標買家群，針對本工程，被吸引的多是中小型投資者。(2)年齡層次：中青年人為主〔30~50歲〕(3)家庭構造：三~五口之家為主三、銷售策略建議：1、市場氣氛培養(yǎng)：建議在現(xiàn)階段利用工程一切的條件，營造濃烈的市場氣氛，吸引買家的關注，為工程推出時的銷售打下良好的市場根底，具體操作內(nèi)容包括：1、硬件塑造⑴告知性工地展示應利用樓盤入口圍墻包裝，樹立工程形象，營造市場氣氛。并可通過橫幅，彩旗等工具將工程信息傳達給市場，吸引買家。⑵戶外廣告設置戶外廣告設置能增強工程的認知能力，可以有效提升工程的知名度。在廣告牌設置上可以考慮，公交車站燈箱、車身廣告等其它戶外媒體。⑶設置精巧的示范單位和樣板房通過對示范單位和樣板房的包裝設計，可有效掩飾平面中的弱點，引起客戶購置沖動，促進成交。

2.軟性宣傳⑴為區(qū)域造勢通過報紙軟性文章，詳述天河區(qū)府搬遷后為區(qū)域帶來的種種優(yōu)越之處，以完善的社區(qū)配套、熟悉的生活環(huán)境打動買家的心，挽回不斷外流的區(qū)域客源。⑵為本案住宅造勢目的：把市場的注意力拉至本案住宅，突出工程形象，以住宅環(huán)境好，樓盤質(zhì)量過硬，交通便利的優(yōu)點吸引買家。⑶為樓盤造勢形式一：軟性廣告宣傳；把區(qū)府搬遷，城市東移，城市新中軸線的成型、九運會舉行等所帶來的利好因素向市場傳達。形式二：置業(yè)調(diào)查問卷，以抽獎的形式向中獎買家提供額外折扣或現(xiàn)金獎勵。同時，留住局部準備置業(yè)的買家。2、促銷手段建議：1.增加銷售點建議本工程銷售點除現(xiàn)場售樓部外，可考慮節(jié)假日在宏城廣場、設促銷點，并設專車接送睇樓，以加強樓盤銷售網(wǎng)點的聯(lián)合促銷力。

2.大型展銷會選擇適當?shù)臅r間和地點，通過適量的廣告投放，營造銷售高潮。

3.潛在客戶開發(fā)利用原有廣闊的一手及二手客戶資料，通過主動聯(lián)絡推銷方式，增加工程的客戶來源。同時，應發(fā)感謝信給首期業(yè)主，并采取措施對舊業(yè)主成功介紹買家〔以簽契約為準〕給予獎勵，從而開發(fā)舊客資源。

4.提供額外優(yōu)惠展銷會期間提供額外折扣及優(yōu)惠，可以促使客戶盡快交易，降低成交風險。前100名客戶可享折扣優(yōu)惠。3、付款方式建議：針對區(qū)域內(nèi)樓盤的付款方式過于單一，應向買家提供較輕松的付款方式以擴展買家層面，增加其超前入市的可能性。四、宣傳策略：建議在本工程推出前投放一定量的軟性廣告，向市場營造一種"我們推出的不僅是一幢高尚住宅，更是一種高品位的生活模式和身份象征〞的概念，待工程推出市場后更以這一概念，通過強有力的立體廣告效應，創(chuàng)造濃烈的市場氣氛，以到達理想的銷售業(yè)績。1、媒體選擇建議：江海晚報、**搜房網(wǎng)、大型標牌廣告、公交車身等等。2、宣傳主題：花開藍灣，成熟綻放3、品牌：地產(chǎn)界龍頭大哥，物業(yè)管理。全國物管第一品牌"**物業(yè)〞貼心管理——全國物管第一品牌，48座城市，近200個大型社區(qū)，全國25萬戶業(yè)主大家庭的選擇，20年**金牌物業(yè)，秉承"全心全意全為您〞的效勞宗旨，以數(shù)十個特殊工種的貼身效勞打造層次豐富的效勞模式和特色鮮明的效勞體系，締造國內(nèi)規(guī)模最大的，兼具優(yōu)質(zhì)效勞形象及客戶口碑的物業(yè)效勞領航企。20年、30年、50年……**物業(yè)始終與客戶同在，持續(xù)超越客戶不斷增長的期待，讓幸福的蔓延沒有終點。4媒介組合：報紙、電視