上海某高檔地產(chǎn)項(xiàng)目合作建議書感謝貴司對我司的信任與支持，我司對貴司開發(fā)的**項(xiàng)目長期保持著較為密切的關(guān)注，基于我司近期挺進(jìn)上海的戰(zhàn)略決策，以及對上海市場較為深入的了解與準(zhǔn)確剖析，對項(xiàng)目的成功銷售已具備較強(qiáng)的信心，希望與貴司能達(dá)成最終合作。

引言其一：品牌互動。**企業(yè)品牌和**企業(yè)品牌是項(xiàng)目品牌的依托，成熟的項(xiàng)目品牌又反作用于企業(yè)品牌，最終達(dá)致共贏、共榮。其二：價格提升。**一期售價約7500元/平方米，二期依據(jù)新的規(guī)劃設(shè)計(jì)思想、依據(jù)發(fā)展商的專注開發(fā)理念、同時依據(jù)**的強(qiáng)勢營銷策劃代理和對市場的準(zhǔn)確把握能力，**二期將可望實(shí)現(xiàn)較大幅的價格提升。其三：創(chuàng)新營銷手法的運(yùn)用。這是我司一貫堅(jiān)持的營銷態(tài)度和市場經(jīng)驗(yàn)所得，針對****，我們有信心運(yùn)用先進(jìn)的營銷理念，走創(chuàng)新營銷、走活動營銷路線，既有效的把推廣成本降到較一期低，又通過系列營銷事件與媒體緊密結(jié)合，極大的提升項(xiàng)目的市場認(rèn)知度和美譽(yù)度。對于與**集團(tuán)的首次合作，我們希望共同達(dá)成三項(xiàng)宗旨：目錄一、2003年上半年上海房地產(chǎn)整體市況二、上海市別墅市場特征分析三、南匯區(qū)域別墅市場狀況分析四、本項(xiàng)目分析五、項(xiàng)目客戶定位和物業(yè)總體定位六、物業(yè)特別包裝七、定價策略八、銷售安排九、****工作模式和代理優(yōu)勢十、****項(xiàng)目地盤總體管理模式一．

2003年上半年上海房地產(chǎn)整體市況（一）、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)正趨改善今年上半年，全市商品房登記預(yù)售面積為1274.37萬平方米。其中，每平方米均價在4000元以下的為387.04萬平方米，占30.4%；4000至7000元的為648.86萬平方米，占50.9%；7000元以上的為238.80萬平方米，占18.7%。從總體上看，供給結(jié)構(gòu)基本合理。（二）、房地產(chǎn)投資繼續(xù)快速增長，成為擴(kuò)大投資需求的重要推動力今年上半年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資417.43億元，同比增長17.5%，占同期全社會固定資產(chǎn)投資總額1108.78億元的37.7%。其中，住宅投資328.55億元，占房地產(chǎn)總投資的78.7%。（三）、新建商品房供求關(guān)系基本平衡，空置量持續(xù)下降從竣工銷售比分析，全市商品房竣工面積為637.23萬平方米，銷售面積為746.75萬平方米，兩者之比為1：1.17。從批準(zhǔn)上市與登記預(yù)售比分析，全市批準(zhǔn)上市預(yù)售的商品房1306.99萬平方米，商品房預(yù)售登記面積1274.37萬平方米，兩者之比為1.03：1。（四）、內(nèi)外銷非商品住房市場并軌的政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)，投資與消費(fèi)明顯升溫為了進(jìn)一步完善全市統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場體系，上海自今年3月1日起取消國有土地上的各類非居住房屋租售對象的限制，實(shí)施內(nèi)外銷非商品住房市場并軌。（五）、存量房買賣面積持續(xù)大幅上升，接近新建商品房預(yù)售量存量房地產(chǎn)交易在前幾年高速增長以后，2002年的交易量增幅有所下降。但是，今年以來又呈現(xiàn)較大幅度上升的勢頭。上半年全市存量房買賣面積為1015.16萬平方米，同比增長25.1%。上海中高檔住宅市場現(xiàn)狀分析

1、高檔住宅的分布呈現(xiàn)出非常明顯的新特征：1)是原有的高檔住宅區(qū)仍為高檔住宅區(qū)，并且其范圍有了極大的擴(kuò)展，整個內(nèi)環(huán)以內(nèi)的中心城區(qū)成了最大的高檔住宅集中區(qū)。2)是新的高檔住宅集中區(qū)不斷出現(xiàn)。主要表現(xiàn)在幾個方面，第一，城市副中心成為高檔住宅聚集區(qū)域，如五角場、徐家匯、南匯區(qū)等。第二，重大市政基礎(chǔ)設(shè)施的改善，造就了新的高檔住宅群.2、中高檔住宅市場的需求特征：1)高檔住宅價格平衡上升，進(jìn)入了一個相對穩(wěn)定階段。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2001年3季度到2003年1季度，上海新推住宅的整體均價上升了24％。2)中高檔住宅銷售趨緩。近年來中高檔樓盤一直保持著旺銷勢頭。

3)中高檔住宅需求主體多元化。隨著上海國際地位的提高，國內(nèi)輻射作用的加強(qiáng)，大批的海外及其他省份的高級人才來上海就業(yè)、居住，使得上海高檔住宅消費(fèi)群體呈現(xiàn)三足鼎立的局面。

3．上海中高檔住宅市場走勢預(yù)測

長期來看，上海中高檔住宅市場前景看好：

1)上海宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好。上海經(jīng)濟(jì)連續(xù)11年保持兩位數(shù)的增長，2)高檔住宅市場需求潛力巨大。上海人均居住面積到2002年底達(dá)到13平方米，但離小康標(biāo)準(zhǔn)的居住面積還有一定的距離，長期的市場需求量是很大的。3)高檔住宅市場供給平穩(wěn)。近年來市中心高檔樓盤價格全面上漲，政府已采取相關(guān)措施調(diào)控，保證房地產(chǎn)市場均衡發(fā)展。4)高檔住宅價格長期仍有上漲空間。上海目前好的地段已非常稀缺；政府也已不再批準(zhǔn)建造容積率高于2．5的住宅小區(qū)短期來來看，，上海海中高高檔住住宅市市場存存在壓壓力：：(1)上海中中高檔檔住宅宅短期期供應(yīng)應(yīng)充裕裕。(2)高檔住住宅市市場短短期需需求量量有限限。(3)高檔住住宅價價格短短期存存在上上漲壓壓力。。二．上上海市市別墅墅市場場特征分分析五大板板塊引引領(lǐng)別別墅市市場1．滬青青平－－徐涇涇板塊塊作為離離市中中心最最近的的別墅墅板塊塊之一一，徐徐涇板板塊可可理解解為上上海高高尚居居住區(qū)區(qū)域之之一－－老虹虹橋區(qū)區(qū)域的的延伸伸。上海海滬青青平沿沿線地地區(qū)及及徐涇涇鎮(zhèn)已已形成成了一一個高高檔別別墅生生活圈圈，加加上周周邊原原有的的大都都會、、草原原、銀銀濤等等3個高爾爾夫球球場和和馬場場，逐逐步形形成一一個以以生活活為主主的輻輻射型型高級級生活活圈。。2．佘山山板塊塊佘山板板塊是是上海海目前前所公公認(rèn)的的為數(shù)數(shù)不多多的高高檔別別墅的的集聚聚地，，該板板塊所所造別別墅都都不低低于500萬元一一棟，，單價價也基基本在在10000元以上上，面面積大大都在在300平米以以上，，被認(rèn)為為是真真正上上海高高檔別別墅的的發(fā)翔翔地和和薈萃萃地。。3．九亭亭－莘莘閔別別墅區(qū)區(qū)九亭－－莘閔閔是上上海西西郊經(jīng)經(jīng)濟(jì)別別墅最最為集集中的的區(qū)域域，經(jīng)經(jīng)過了了十幾幾年大大面積積開發(fā)發(fā)及配配套完完善的的區(qū)域域，目目前已已算是是為數(shù)數(shù)不多多的上上海成成熟別別墅區(qū)區(qū)之一一，不不僅與與城市市中心心近，，交通通條件件好，，風(fēng)景景及綠綠化也也不錯錯，空空氣質(zhì)質(zhì)量較較高，，因此此得到到較高高的青青睞，，該區(qū)塊塊內(nèi)別別墅各各種檔檔次相相對分分布較較為分分散，，以中中檔別別墅為為主。。4．浦東東別墅墅板塊塊浦東別別墅目目前發(fā)發(fā)展較較為平平穩(wěn)，，浦東東的開開發(fā)、、四個個功能能開發(fā)發(fā)區(qū)的的建設(shè)設(shè)、世博的申辦辦成功、國國際機(jī)場的的東移以及及良好的生生態(tài)環(huán)境、、越來越成成熟的市政政配套設(shè)施施及不斷完善善的交通體體系使浦東東成為上海海最具發(fā)展展?jié)摿Φ膮^(qū)區(qū)域之一，，房地產(chǎn)及及別墅近兩兩年在浦東東得到極大大放量。浦東因其經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的無限潛力力使多數(shù)人人對其別墅墅發(fā)展前景景看好，加加上其廣闊闊腹地以及及機(jī)場和世世博等因素素的促動將將使其逐步步發(fā)展為為為數(shù)不多的的高端別墅墅集中地之之一，浦東東別墅市場場的發(fā)展前前景不可估估量。5．南匯別墅墅別墅發(fā)展逐逐漸向外圍圍推移，而而上海經(jīng)濟(jì)濟(jì)中心的戰(zhàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，，浦東作為為新上海經(jīng)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭頭羊和拉動動者，南匯匯作為浦東東經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的縱深腹腹地，逐步形成以以南匯為主主體的“大大東郊”。。大東郊從從地理位置置上可理解解為上海的的門戶，是上海城城市擴(kuò)展的的重心，伴伴隨城市交交通網(wǎng)絡(luò)及及城市干道道對外的迅迅速延伸，，加上大東東郊得天獨(dú)獨(dú)厚的自然然環(huán)境。南匯別墅發(fā)發(fā)展相對較較晚，但勢勢頭非常迅迅猛，并以以其發(fā)展迅迅速之勢證證明其不僅僅僅只是浦浦東別墅發(fā)發(fā)展的腹地地或者“后后花園”，，南匯別墅墅經(jīng)近幾年年的發(fā)展開開發(fā)已自成成區(qū)域。目前南匯別別墅主要集集中于康橋橋地區(qū)以及及南六公路路一帶，其中康橋別別墅為重中中之重，主主要的幾個個較大別墅墅均分布在在此，如康康橋半島、、中科大學(xué)學(xué)村、綠洲洲康城等，，前者康橋橋半島雖是是獨(dú)院住宅宅，但售橋橋卻并不高高，加上其其樓盤體量量之大及周周邊環(huán)境之之好深受好好評，中科科大學(xué)村則則以其與學(xué)學(xué)府的聯(lián)合合開發(fā)使其其成為一個個能讓人浮浮想聯(lián)翩的的別墅樓盤盤，而綠洲洲康城則以以其景觀和和高尚品質(zhì)質(zhì)著稱。南南六公路沿沿線區(qū)域別別墅分布相相對較為分分散，但也也占有相當(dāng)當(dāng)比重，主要以建德南南郊別墅和****為典典型，其它如航頭頭、周浦及萬萬祥鎮(zhèn)也有零零星別墅樓盤盤分布。三．南匯區(qū)域域別墅市場狀況分析析引言：2003年別墅格局發(fā)發(fā)生重大變化化，3、4月份上海南匯匯正式躍上別別墅舞臺，南匯別墅也不不再只是浦東東別墅的縱深深發(fā)展或是延延伸而正式形形成其片區(qū)化化獨(dú)特區(qū)域特特征，也從而而奠定了在上上海別墅市場場的獨(dú)立地位位，而到5、6月份這一分布布格局得以向向縱深發(fā)展，，在不久的將將來南匯將成成為上海別墅墅發(fā)展的重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域。今年上半年上上海別墅供應(yīng)應(yīng)市場區(qū)域，，主要集中于于閔行、青浦浦、松江、浦浦東和南匯，，其中以南匯匯和松江兩兩個區(qū)域?yàn)橹髦?。南匯地處浦東東，東臨東海海，南瀕杭州州灣，境內(nèi)地地勢平坦，河河網(wǎng)密布，土土地肥沃，物物產(chǎn)豐富，是是著名的江南南“魚米之鄉(xiāng)鄉(xiāng)”之一。。上海市委書書記黃菊同志志在視察南匯匯時深有感觸觸地說：“一一個縣同時有有國際空港和和海港，全國國獨(dú)此一家??！”2、迅捷的交通通帶來的機(jī)遇遇全縣高等級公公路形成網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，交通四通通八達(dá)。從上上海市區(qū)經(jīng)徐徐浦、南浦、、楊浦三座大大橋和延安東東路、打浦橋橋等越江隧道道，均可直達(dá)達(dá)南匯。浦東國際航空空港、蘆潮港港更是南匯的兩兩大交通樞紐紐。1、南匯概況：3、雄厚經(jīng)濟(jì)帶帶來的機(jī)遇南匯經(jīng)濟(jì)實(shí)力力雄厚,對外合作基礎(chǔ)礎(chǔ)扎實(shí)。工業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)礎(chǔ)穩(wěn)固。第三三產(chǎn)業(yè)發(fā)展加加快。外向型型經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢勢頭強(qiáng)勁。南南匯勞動力充充足，素質(zhì)較較高。4、廣闊的發(fā)展展前景在浦東開發(fā)開開放的機(jī)遇面面前，南匯依依托得天獨(dú)厚厚的區(qū)位優(yōu)勢勢，站在建設(shè)設(shè)“浦東南大大門”、“上上海后花園””的高起點(diǎn)上上，把南匯建建成上海國際際大都市的新新郊區(qū)。片區(qū)別墅物業(yè)業(yè)狀況東方夏威夷楓丹白露別墅墅——二期建德南郊別墅墅康橋半島綠洲康城北歐陽光庭園園四.本項(xiàng)目分析別墅形態(tài)：獨(dú)立別墅項(xiàng)目位置：南匯區(qū)南匯主干道南南六公路西側(cè)側(cè)總占地面積：：350畝（230000平方米）總建筑面積：：230000m2綠化率率：65%單位面面積：：303-468m2/套開發(fā)周周期：：三期一期開開盤日日期：：2002.12.18入住時時間：：2003-12-28開發(fā)商商：上海**房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限限公司司裝修狀狀況:毛坯項(xiàng)目基基地資資料項(xiàng)目S.W.O.T矩陣分分析Superiority－項(xiàng)目優(yōu)優(yōu)勢分分析●擁有““浦東東國際際航空空港””和““蘆潮潮港””兩大大港口口●距上海海市中中心約約35公里，，距浦浦東國國際機(jī)機(jī)場僅僅20公里，，距國際海海港新新城蘆蘆潮港港僅20公里；；●空氣指指數(shù)良良好，，空氣氣含塵塵量是是上海海市最最低地地區(qū)之之一，，達(dá)到國國家家二二級級標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；；●親水水性性別別墅墅，，規(guī)規(guī)劃劃有有““十十二二條條河河流流、、十十二二個個島島嶼嶼””●上海海理理工工大大學(xué)學(xué)、、上上海海水水產(chǎn)產(chǎn)學(xué)學(xué)院院、、上上海海工工商商管管理理學(xué)學(xué)院院等等組組成南南匯匯大大學(xué)學(xué)城城，，人文文景景觀觀資資源源豐豐富富；●會會所所規(guī)規(guī)劃劃有有““運(yùn)運(yùn)動動SPA、休閑閑SPA””等高高級級設(shè)設(shè)施施Weakness－項(xiàng)目目劣劣勢勢分分析析●一期期欠欠缺缺市市場場包包裝裝和和公公關(guān)關(guān)炒炒作作，，市市場場形形象象不不鮮鮮明明；；●區(qū)域域配配套套現(xiàn)現(xiàn)階階段段尚尚待待大大幅幅提提升升●現(xiàn)場場缺缺乏乏與與豪豪宅宅相相匹匹配配的的導(dǎo)導(dǎo)示示系系統(tǒng)統(tǒng)●園園林林缺缺乏乏主主題題包包裝裝和和局局部部亮亮點(diǎn)點(diǎn)；；Opportunity－項(xiàng)目目機(jī)機(jī)會會點(diǎn)點(diǎn)●鄰近近世世博博會會板板塊塊、、陸陸家家嘴嘴金金融融貿(mào)貿(mào)易易區(qū)區(qū)、、張張江江高高科科技技園園區(qū)區(qū)，，屬高高速速成成長長型型區(qū)區(qū)域域；；●上海海門門戶戶地地位位，，地地處處交交通通要要塞塞●片區(qū)交交通規(guī)劃劃和功能能規(guī)劃提提供良好好地發(fā)展展契機(jī)；；●本項(xiàng)目目單體面面積控制制較好，，總價擁擁有相對對較廣的的市場接接受面●政府關(guān)關(guān)于暫停停報(bào)批別別墅用地地的政策策導(dǎo)向；；Threats－項(xiàng)目威脅脅點(diǎn)●片區(qū)同類類物業(yè)競競爭●政府規(guī)劃劃的落實(shí)實(shí)情況；；●一期形成成的舊有有市場認(rèn)認(rèn)知度，，影響二二期形象象提升和和價位提升；●未來各區(qū)區(qū)同類型型物業(yè)的的增量及及積壓量量將進(jìn)一一步擴(kuò)大大競爭；；●其它它區(qū)域市市場的崛崛起，將將分流部部分客戶戶。五．項(xiàng)目客戶戶定位和和物業(yè)總體體定位**目標(biāo)標(biāo)客戶定定位本地富豪豪：每一個成成功的項(xiàng)項(xiàng)目對本本片區(qū)的的消費(fèi)都都起到拉拉動作用用；區(qū)域市場場城市新新貴：在上海已已有5至10年打拼的的成功人人士，經(jīng)經(jīng)歷了相當(dāng)?shù)牡呢?cái)富積積淀，形形成對本本項(xiàng)目的的購買力力；國內(nèi)企業(yè)業(yè)駐上海海機(jī)構(gòu)：：近年上海海已成為為吸引IT界、教育育界、房房地產(chǎn)界、金金融界、、咨詢界界等多行行業(yè)進(jìn)駐駐的主體體城市；；外資機(jī)構(gòu)構(gòu)：本項(xiàng)目特特有的門門戶區(qū)位位及高速速的發(fā)展展力度，，已逐漸漸被外商所認(rèn)認(rèn)同；◎由片區(qū)及及周邊物物業(yè)為參參照，再再根據(jù)**自身身特點(diǎn)，，我們的的主要目標(biāo)客戶戶群為：投資型：分為保值增增值型投資資和接待型型投資，前前者購買物物業(yè)用于長期出租租，收取租租金，或暫暫時空置，，留待物業(yè)業(yè)升值時售出；后后者購買物物業(yè)用于企企業(yè)辦公、、接待，把把物業(yè)作為公司辦辦事處或接接待商務(wù)伙伙伴的地方方。根據(jù)本本項(xiàng)目特點(diǎn)，投資資型客戶是是我們實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目良好好銷售業(yè)績績和利潤最大化所所應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)點(diǎn)針對的客客戶。居家型：分為長期居居家和休閑閑渡假型居居家。本項(xiàng)項(xiàng)目環(huán)境較較優(yōu)越，空氣質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)高，規(guī)規(guī)劃為親水水性別墅，，在項(xiàng)目氣氣質(zhì)上具有很強(qiáng)的的親和力，，因而能夠夠?qū)ψ〖液秃投杉倏蛻魬舢a(chǎn)生一定的吸引引力?！驈馁徺I目目的來分，，本項(xiàng)目客客戶又可分分為投資和和自住兩大大類：占據(jù)上海門門戶地段擁有片區(qū)核核心發(fā)展優(yōu)優(yōu)勢的水岸岸新貴別墅墅根據(jù)對物業(yè)業(yè)自身狀況況分析（物物業(yè)定位）），目標(biāo)市市場分析（（市場定位位）我們可可以清晰的的看到本項(xiàng)項(xiàng)目的物業(yè)業(yè)定位和市市場對物業(yè)業(yè)的要求是是一致的。。總體物業(yè)定定位由此，我們們可以確定定本項(xiàng)目的的整體項(xiàng)目目定位為：：****擁擁有“浦東東國際航空空港”和““蘆潮港””兩大港口口；距上海海市中心約約35公里，距浦浦東國際機(jī)機(jī)場僅20公里，距國國際海港新新城蘆潮港港僅20公里；鄰近近世博會板板塊、陸家家嘴金融貿(mào)貿(mào)易區(qū)、張張江高科技技園區(qū)，屬屬高速成長長型區(qū)域。。因此，這這一突出特特征是本項(xiàng)項(xiàng)目的區(qū)域域核心優(yōu)勢勢所在。占據(jù)上海門門戶地段，，擁有片區(qū)區(qū)核心發(fā)展展優(yōu)勢：【定位綜合釋釋義】水岸新貴別別墅：這一定位首首先是針對對本物業(yè)的的檔次而言言，突出了了業(yè)主的尊尊貴和卓爾爾不凡。其其次則是親親水性別墅墅和歐洲文文化特色與與已有建筑筑風(fēng)格相統(tǒng)統(tǒng)一。除了了建筑的硬硬環(huán)境之外外，園林和和樣板房等等軟環(huán)境也也同樣將跟跟隨這一風(fēng)風(fēng)格，使得得項(xiàng)目具有有很強(qiáng)的親親和力。38戶業(yè)主獨(dú)享享“十二條條河流、十十二個島嶼嶼”，相對對于一般的的布局形式式，河流和和島嶼自然然劃分區(qū)塊塊，打破了了園林逼窄窄和單調(diào)感感，擁有一一份與生俱俱來的親近近感。【定位綜合釋釋義】六.物業(yè)特別包包裝園林設(shè)計(jì)建建議通過前期市市場調(diào)查發(fā)發(fā)現(xiàn)，別墅墅市場在園園林設(shè)計(jì)營營造方面都都有所欠缺缺，而**在這方面面也存在個個性不夠鮮鮮明的問題題。在后期期的園林規(guī)規(guī)劃中，需需著重把握握“水岸主題””、“局部突突出亮點(diǎn)營造造”、“親和和力營造”等三方面重點(diǎn)點(diǎn)。這對于**提升自身身物業(yè)檔次，，使之在別墅墅市場脫穎而而出起到極其其關(guān)鍵的作用用。會所設(shè)施建議議會所設(shè)施除必必要的常規(guī)生生活娛樂功能能外，應(yīng)著力力體現(xiàn)項(xiàng)目的的功能定位，，服務(wù)本項(xiàng)目目的目標(biāo)客戶戶群。1）鑒于本項(xiàng)目的的目標(biāo)客戶中中駐上海涉外外機(jī)構(gòu)占有相相當(dāng)?shù)谋戎?，，為方便這一一部分業(yè)主的的需要，建議議設(shè)置一檔次較較高的多功能能會議廳，可作為業(yè)主會會議接待之用用；2）配備一商務(wù)中中心。此商務(wù)中心的的功能應(yīng)不局局限于一般的的收發(fā)傳真及及打字等方面面，建議能具具備真正的秘秘書服務(wù)，如如在業(yè)主有客客戶接待時，，可幫助業(yè)主主制定合理的的旅游行程安安排及旅游路路線?？傊?，在業(yè)主有商商務(wù)方面的服服務(wù)需要時，，應(yīng)最大限度度地滿足其要要求3）醫(yī)療保健室：可取名為“養(yǎng)養(yǎng)生堂”，用用于解決突發(fā)發(fā)性事件及住住戶日常小病病小痛，為住住戶提供方便便。并且不僅僅僅停留在出出售藥品的功功能上，同時時在業(yè)主有突突發(fā)事件時，，該機(jī)構(gòu)應(yīng)積積極協(xié)助業(yè)主主解決問題，，給業(yè)主提供供足夠安全感感。其次，可可以不定期的的邀請一些名名醫(yī)進(jìn)行如營營養(yǎng)，健身，，醫(yī)療等方面面的講座；4）小型超市：**附近并無無較高檔的商商業(yè)機(jī)構(gòu)，建建議在會所開開設(shè)小型高檔檔超市，解決決業(yè)主日常購購物問題。同同時提供電話話定貨服務(wù)，，為業(yè)主提供供無微不至的的照顧。裝修標(biāo)準(zhǔn)建議議建議提供毛坯坯房和裝修設(shè)設(shè)計(jì)專業(yè)顧問問兩種選擇因本項(xiàng)目鎖定定目標(biāo)客戶主主要為兩大類類：一類自住，這一部分客客戶一般愿意意找設(shè)計(jì)師按按自己喜好進(jìn)進(jìn)行裝修；一類類為為投投資資，，這一一部部分分有有的的可可能能會會自自己己裝裝修修，，但但也也不不排排除除為為貪貪圖圖方方便便，，希希望望發(fā)發(fā)展展商商裝裝修修好好。。為為服服務(wù)務(wù)客客戶戶起起見見，，我我們們建建議議提提供供設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)裝裝修修服服務(wù)務(wù)，，可可由由客客戶戶自自由由選選擇擇，，然然后后由由裝裝修修公公司司完完成成。。這這一一部部分分在在銷銷售售過過程程中中以以多多款款不不同同標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)價價位位的的樣樣板板房房形形式式展展現(xiàn)現(xiàn)出出來來。。發(fā)發(fā)展展商商并并無無額額外外成成本本負(fù)負(fù)擔(dān)擔(dān)，，可可委委托托國國際際知知名名裝裝修修設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)者者提提供供裝裝修修設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案。。物業(yè)管理建建議物管是是體現(xiàn)現(xiàn)別墅墅物業(yè)業(yè)超值值服務(wù)務(wù)性和和安全全性的的直接接環(huán)節(jié)節(jié)，也也是物物業(yè)升升值保保值的的重要要砝碼碼。本本項(xiàng)目目在保保持常常規(guī)服服務(wù)的的同時時，應(yīng)應(yīng)著重重提供供系列列增值值服務(wù)務(wù)，使使得**市市場個個性突突出，，品牌牌口碑碑良好好。具具體包包括：：1）管家服服務(wù)2）微微笑服服務(wù)3）幼幼兒托托管4）好好姨服服務(wù)：：由物管管統(tǒng)一一組織織保姆姆、鐘鐘點(diǎn)工工等家家政服服務(wù)，，統(tǒng)一一收費(fèi)費(fèi)、服服務(wù)小小區(qū)，，物管管負(fù)責(zé)責(zé)其培培訓(xùn)及及管理理、住住宿，，保證證社區(qū)區(qū)安定定；5）假假日自自助車車：發(fā)展商商投資資，有有效期期10年，由由物管管管理理、維維護(hù)、、客戶戶預(yù)定定，不不可長長包。。購買買3量7人高檔檔商務(wù)務(wù)旅行行車，，備司司機(jī)，，供業(yè)業(yè)主租租用，，租金金低于于市價價50%。該形形式能能很好好的滿滿足業(yè)業(yè)主臨臨時用用車需需求。。七.定價策策略由于目目前上上海別別墅市市場利利潤的的不穩(wěn)穩(wěn)定性性，故故較少少采用用成本本法與與租金金返算算法來來確定定樓盤盤的均均價。。而是是經(jīng)常常采用用較為為準(zhǔn)確確的市市場比比較法法來確確定樓樓盤的的均價價。即即：a.選擇比比較樓樓盤b.確定參參考權(quán)權(quán)重c.在平均均價格格分析析因素素之間間進(jìn)行行評分分參考評評分、、權(quán)重重及價價格計(jì)計(jì)算出出本樓樓盤的的均價價。項(xiàng)目價價格定定位——位置交交通狀狀況——周邊環(huán)環(huán)境——商服配配套設(shè)設(shè)施——社會公公共教教育設(shè)設(shè)施——規(guī)?！坝^——園林——會所——戶型結(jié)結(jié)構(gòu)——智能化化設(shè)施施——發(fā)展商商信譽(yù)譽(yù)——工程進(jìn)進(jìn)度——交樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)——物業(yè)管管理◎市場場比較較法定定價的的影響響因素素定價的的基本本原則則★結(jié)結(jié)合市市場需需求及及**代理理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，評評定上上述定定價影影響因因素之之權(quán)重重，綜綜合分分析評評定物物業(yè)綜綜合素素質(zhì)如如下表表：★參參考同同區(qū)同同類樓樓盤之之綜合合素質(zhì)質(zhì)及價價格水水平，，利用用“市市場比比較法法”制制定價價格；；◎參考考均價價評定定根據(jù)市市場比比較法法對相相關(guān)樓樓盤的的平均均售價價經(jīng)過過對比比修正正、加加權(quán)平平均得得出參參考均均價。。別墅的的價格格制定定受外外部條條件的的特殊殊性和和內(nèi)部部條件件的特特殊性性影響響較大大。對對本項(xiàng)項(xiàng)目而而言，，外部部條件件的特特殊性性表現(xiàn)現(xiàn)為片片區(qū)良良好的的發(fā)展展前景景和區(qū)區(qū)位門門戶價價值。。內(nèi)部部條件件的特特殊性性則由由自身身規(guī)劃劃和相相關(guān)服服務(wù)所所界定定。根根據(jù)**對對別墅墅市場場的把把握和和對**的的特征征分析析，通通過與與發(fā)展展商的的溝通通，認(rèn)認(rèn)為**二二期均均價約約為9000－11000元/平方米米，較較一期期均價價實(shí)現(xiàn)現(xiàn)大幅幅提升升。值得注注意的的是:總體推推售策策略1）綜合合采用用適當(dāng)當(dāng)拉開開價差差和局局部統(tǒng)統(tǒng)一價價的策策略。。分析自自身特特點(diǎn)，，可把把**價位位分為為三至至四類類。不不同類類別的的拉開開差價價，相相同類類別的的基本本統(tǒng)一一價格格。通通過類類別區(qū)區(qū)分，，統(tǒng)一一價格格的單單位鼓鼓勵先先到先先得，，對于于有差差價單單位，，大多多數(shù)有有實(shí)力力客戶戶會搶搶先選選擇價價高單單位，，少數(shù)數(shù)資金金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)緊張張客戶戶會去去選擇擇價低低單位位，各各得其其所，，從而而加速速成交交。2）運(yùn)用用低開開高走走策略略根據(jù)**策策劃銷銷售代代理物物業(yè)的的實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)經(jīng)歷歷，總總結(jié)出出以下下經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)：物業(yè)甫甫一亮亮相如如欲獲獲得轟轟動效效果，，具備備市場場競爭爭力的的價格格是必必備因因素之之一：：**初初步擬擬定辦辦法具具體如如下：：①內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購期期9000－10000元/平方米米，以以相對對較低低的價價格入入市，，檢測客客戶對對本物物業(yè)的的認(rèn)可可度及及價格格承受受力，，并促促成少少量成成交。。②正式發(fā)發(fā)售期期10000－11000元/平方米米，借借助工工程形形象配配合，，并滿足足總回回款要要求，，此價價格將將對大大部分分的銷銷售單單位保保持恒恒定。。③正式發(fā)發(fā)售后后期，，11000~12000元/平方米米，此時所所剩單單位不不多（（約20%），發(fā)發(fā)展商商已基基本沒沒有回回款壓壓力，，物業(yè)業(yè)無論論知名名度、、工程程形象象均對對銷售售最為為有利利，故故此時時推出出單位位價位位最高高。【注】：以上步步驟適適用于于較平平穩(wěn)的的銷售售進(jìn)度度，具具體價價格安安排還還應(yīng)視視市場場變化化而定定。八.銷售安排內(nèi)部認(rèn)購階階段時間：2003年12月——2004年2月目的：1、針對本物物業(yè)的規(guī)劃劃布局、建建筑形象、、文化內(nèi)涵涵等方面的認(rèn)可可度及價格格承受力，，讓本物業(yè)業(yè)在相應(yīng)的的客戶群體中中初具知名名度。2、積累客源源，并促成成少量成交交，實(shí)現(xiàn)發(fā)發(fā)展商的現(xiàn)現(xiàn)時回款要求。。策略：策略一：此階段強(qiáng)調(diào)調(diào)物業(yè)大形形象，主力力針對保值值增值型投投資和接待型型投資客戶戶，訴求物物業(yè)的門戶戶地位、核核心的發(fā)展優(yōu)優(yōu)勢、良好好的人文自自然環(huán)境價價值等，使使物業(yè)具有極極高的保值值增值形象象。策略二：研究周邊競競爭對手，，采取必要要的推廣手手段做好客客戶截流。策略三：合理運(yùn)用““逼迫式””加價策略略。本物業(yè)業(yè)運(yùn)用該策策略有一個主要支持持點(diǎn)：即進(jìn)進(jìn)入正式發(fā)發(fā)售期時，，樣板房及及園林營造將基本本到位，而而園林對于于提升本物物業(yè)形象和和地位具關(guān)鍵作用用，價格上上漲亦是情情理之中，，在內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購期的實(shí)際操作作中，可告告知客戶物物業(yè)鐵定加加價的信息息。策略四：使得推出買買樓優(yōu)惠措措施，鼓勵勵先到先得得。SP活動營銷：：★2003中國二十一一世紀(jì)中國國綠色生態(tài)態(tài)健康住宅宅評選活動動★****“好姨姨”公開開選拔招招聘會★南匯區(qū)別別墅投資資論壇正式發(fā)售售階段時間：2003年2月－2003年6月目的：讓本物業(yè)業(yè)的規(guī)劃劃布局、、建筑形形象、文文化內(nèi)涵涵等方面面深入人心，，進(jìn)一步步擴(kuò)大本本物業(yè)在在相應(yīng)客客戶群體體中的知知名度和美譽(yù)譽(yù)度。策略：策略一：：此階段一一方面需需延續(xù)內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購購期的針針對接待待度假型型客戶推進(jìn)進(jìn)廣，另另一方面面要根據(jù)據(jù)銷售進(jìn)進(jìn)程兼顧顧針對長長期居家和和休閑渡渡假型居居家客戶戶。針對對物業(yè)的的詳細(xì)特特點(diǎn)進(jìn)行理理性訴求求，使物物業(yè)形象象飽滿，，獲得品品牌提升升。策略二：：在客戶積積累量達(dá)達(dá)到以及及條件允允許后，，為能達(dá)達(dá)到預(yù)期推廣廣目的，，必須確確保前期期客戶成成交的成成功率。主要要以通過過開盤單單位推售售策略安安排營造造開盤熱銷搶搶購氣氛氛，并相相應(yīng)在開開盤期推推出有效效及有力度的的促銷措措施，高高效率的的消化開開盤期的的儲備客戶。。熱銷＋促促銷＝高高銷售速速度SP活動營銷銷：★園林開放放日嘉年年華會★水岸霓裳裳新絲路路服裝展展示會★水岸之春春音樂會會★香車珠寶寶大觀園園正式發(fā)售售后期開始時間間：2003年6月目的：通過對物物業(yè)的更更充分展展示，合合理組織織各種銷銷售渠道和促促銷策略略，最終終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目的完完全銷售售。策略：策略一：：此階段項(xiàng)項(xiàng)目形象象成熟，，工程配配合完全全到位，，對客戶的的吸引力力。需對對之前成成交客戶戶進(jìn)行進(jìn)進(jìn)一步整理，運(yùn)運(yùn)用促銷銷手段進(jìn)進(jìn)行針對對性推廣廣，此時時項(xiàng)目品牌認(rèn)知知度已相相當(dāng)高，，通過項(xiàng)項(xiàng)目品牌牌已能夠夠帶動企業(yè)品牌牌，因而而推廣中中可注重重項(xiàng)目品品牌和企企業(yè)品牌的互動動；策略二：：老客戶推推介。根根據(jù)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)分析，，在項(xiàng)目目達(dá)到60％～70％的銷售售率時，，老客戶戶帶新客客戶的營營銷效果果非常理想想，一方方面客戶戶成交幾幾率很高高，另一一方面推廣成成本很底底。并且且以項(xiàng)目目規(guī)模來來看，在在后期積極利利用上舊舊客戶這這一資源源，項(xiàng)目目消化速速度會較快。。此階段段亦可增增加部分分針對性性的單位位推廣。SP活動營銷銷：★業(yè)主同樂樂日慶典典★SPA真女人對對話名流流好男人人電視專專欄通過以上上論述，，可以看看出我們們是在前前期市場場調(diào)研的的基礎(chǔ)上上，緊扣扣項(xiàng)目特特征和核核心價值值點(diǎn)，充充分利用用物業(yè)包包裝的成成果，使使整個推推廣銷售售分階段段、有步步驟的進(jìn)進(jìn)行。它它符合我我們制定定的“品品牌互動動的推廣廣原則””和“活活動營銷銷的推廣廣原則””，在****和**集團(tuán)·上海**地產(chǎn)的的美譽(yù)度度不斷增增強(qiáng)的基基礎(chǔ)上，，最終實(shí)實(shí)現(xiàn)物業(yè)業(yè)的完全全銷售！！總結(jié)結(jié)九.**工工作模模式及及代理優(yōu)優(yōu)勢**代代理優(yōu)優(yōu)勢1）信譽(yù)保保證**本本著對對發(fā)展展商高高度負(fù)負(fù)責(zé)這這一原原則，，一直直以來來嚴(yán)格格要求求自己己，專專注于于每一一個代代理項(xiàng)項(xiàng)目，，才取取得了了發(fā)展展商的的廣泛泛認(rèn)同同。**代代理提提供專專業(yè)服服務(wù)，，為發(fā)發(fā)展商商參與與市場場競爭爭注入入了一一支““強(qiáng)心心針””。2）中港合合璧，，各展展所長長**公公司在在涉足足上海海房地地產(chǎn)市市場的的同時時，將將深港港的項(xiàng)項(xiàng)目推推廣經(jīng)經(jīng)驗(yàn)及及前衛(wèi)衛(wèi)之策策劃意意念帶帶到上上海，，并配配合上上海**之之本地地專業(yè)業(yè)人員員對房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場之豐豐富經(jīng)經(jīng)驗(yàn)及及敏銳銳的洞洞悉力力，為為每一一個代代理項(xiàng)項(xiàng)目提提供最最具創(chuàng)創(chuàng)意，，最有有效之之策劃劃推廣廣。3）全情情投入入遵循**接接盤的的宗旨旨，每每次承承接一一個項(xiàng)項(xiàng)目，，負(fù)責(zé)責(zé)該項(xiàng)項(xiàng)目的的全組組同事事將會會全情情投入入其中中。他他們針針對該該項(xiàng)目目的片片區(qū)，，因長長期的的調(diào)研研分析析而了了如指指掌，，并以以審慎慎樂觀觀的態(tài)態(tài)度、、具體體的資資訊，，客觀觀地分分析每每一個個代理理項(xiàng)目目，制制定銷銷售策策略。。敝司司的每每一次次推介介，都都集中中人力力、物物力全全線出出擊，，竭盡盡所能能，最最終務(wù)務(wù)求取取得理理想的的銷售售成績績。4）**獨(dú)獨(dú)家家銷銷售售代代理理服服務(wù)務(wù)功功能能**建建議議本本項(xiàng)項(xiàng)目目采采用用獨(dú)獨(dú)家家策策劃劃銷銷售售