虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期5號地塊投資分析報告2011年1月虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期5號地塊投資分析報告2011年1月

項目背景項目概況市場分析項目研判財務(wù)分析投資建議2項目背景2區(qū)域位置虹橋商務(wù)區(qū):位于上海市中心城西側(cè)，滬寧、滬杭發(fā)展軸線的交匯處，背靠虹橋機(jī)場，結(jié)合虹橋綜合交通樞紐布局設(shè)置，距離人民廣場約12公里，距離陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)約15公里。虹橋商務(wù)區(qū)人民廣場12km陸家嘴15km3區(qū)域位置虹橋商務(wù)區(qū):虹橋人民廣場12km陸家嘴15km3總體布局

基地東起S20外環(huán)高速，西至G15沈海高速，北起G2京滬高速，南至G50滬渝高速，涉及閔行、長寧、青浦、嘉定四個區(qū)。規(guī)劃用地約86平方公里，包括26平方公里的主功能區(qū)以及約60平方公里的功能拓展區(qū)。60平方公里的功能拓展區(qū)4總體布局基地東起S20外環(huán)高速，西至G15沈海高速，北起商務(wù)區(qū)主功能區(qū)商務(wù)區(qū)主功能區(qū)：

規(guī)劃范圍東至環(huán)西一大道，即外環(huán)線Ａ２０；西至鐵路外環(huán)線，即華翔路；南至G50滬渝高速；北至規(guī)劃北翟高架路，總用地面積約為２６平方公里。

包括3.7平方公里的商務(wù)核心區(qū)，其中約1.43平方公里的核心區(qū)一期為啟動區(qū)域。5商務(wù)區(qū)主功能區(qū)商務(wù)區(qū)主功能區(qū)：5核心區(qū)一期核心區(qū)一期為項目的啟動區(qū)域，東側(cè)緊鄰虹橋交通樞紐本體，西至嘉閔高架，南至義虹路，北至揚虹路，面積約1.43平方公里。虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)3.7平方公里核心區(qū)一期1.43平方公里揚虹路義虹路嘉閔高架虹橋交通樞紐6核心區(qū)一期核心區(qū)一期為項目的啟動區(qū)域，東側(cè)緊鄰虹橋交通樞紐本整體規(guī)劃主功能區(qū)總體布局是“一環(huán)、兩軸、三核、五區(qū)”，規(guī)劃總建設(shè)規(guī)模約1100萬平方米，其中對外交通規(guī)劃設(shè)施約300萬平方米，商務(wù)辦公區(qū)等公共設(shè)施約490萬平方米。26平方公里的主功能區(qū)由上海市政府規(guī)劃定位，60平方公里的功能拓展區(qū)由所涉各區(qū)各自規(guī)劃后上交，統(tǒng)一匯總后進(jìn)行結(jié)構(gòu)優(yōu)化。7整體規(guī)劃主功能區(qū)總體布局是“一環(huán)、兩軸、三核、五區(qū)”，規(guī)劃總核心區(qū)一期規(guī)劃虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期規(guī)劃總用地1.43平方公里，規(guī)劃總開發(fā)規(guī)模約170萬平方米，包括商務(wù)辦公、會議展覽、酒店、公寓式酒店、文化娛樂、商業(yè)等功能?？偨ㄖ娣e（萬平方米）100%170商務(wù)辦公67%113.9商業(yè)12%20.4文化娛樂5.5%9.35酒店6.5%11.05服務(wù)設(shè)施8%13.6公共設(shè)施1%1.767%6.5%5.5%12%8%1%辦公樓服務(wù)式公寓文化/娛樂/運動商業(yè)/混合功能/虹橋天地酒店公共設(shè)施核心區(qū)一期政府規(guī)劃8核心區(qū)一期規(guī)劃虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期規(guī)劃總用地1.43平方公里功能定位“東看浦東，西看虹橋”，上海“啞鈴”發(fā)展模式：大虹橋大浦東“大浦東”——國際金融中心、國際航運中心“大虹橋”——國際貿(mào)易中心9功能定位“東看浦東，西看虹橋”，上?！皢♀彙卑l(fā)展模式：“功能定位

虹橋商務(wù)區(qū)已經(jīng)被定義為上?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚區(qū)，上海國際貿(mào)易中心的新平臺，面向國內(nèi)外企業(yè)總部的匯集地，服務(wù)長三角地區(qū)、服務(wù)長江流域、服務(wù)全國的高端商務(wù)中心。未來將形成以總部經(jīng)濟(jì)為核心，以高端商務(wù)商貿(mào)和現(xiàn)代物流為重點，以會展、商業(yè)等為特色，其他配套服務(wù)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局。其中：

主體功能區(qū)，將聚焦支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展、突出支持總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及服務(wù)長三角地區(qū)為重點，未來將建成“中國會展之都”和“具有國際影響力的商貿(mào)中心”。

商務(wù)核心區(qū)，主體是現(xiàn)代商務(wù)功能，是上?！岸嘀行摹敝醒肷虅?wù)區(qū)的重要組成部分，將建設(shè)成為上海市第一個低碳商務(wù)社區(qū)。

功能拓展區(qū)，60平方公里的功能拓展區(qū)將定位于虹橋交通樞紐服務(wù)和產(chǎn)業(yè)配套區(qū)。10功能定位虹橋商務(wù)區(qū)已經(jīng)被定義為上海現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚區(qū)，上功能定位：“會展中心”虹橋商務(wù)區(qū)優(yōu)越的地理區(qū)位及便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，是構(gòu)筑會展之都的絕佳條件，而目前上海甚至國內(nèi)超大型展館偏少，將帶來發(fā)展機(jī)遇。根據(jù)規(guī)劃，核心區(qū)一期的會展設(shè)施建筑面積已達(dá)17萬平方米，其中包括一個全中國最大的國家級會展中心，未來將成為中國公共會展的平臺。2011年1月9日，商務(wù)部與上海市政府在興國賓館簽訂“共同建設(shè)國家會展項目合作框架協(xié)議”，將在虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)合力打造國內(nèi)外最具規(guī)模、最具水平、最具競爭力的會展綜合體。11功能定位：“會展中心”虹橋商務(wù)區(qū)優(yōu)越的地理區(qū)位及便捷的交功能定位：“商貿(mào)中心”2009年底，上海向國務(wù)院提交國際貿(mào)易中心建設(shè)的相關(guān)文件，標(biāo)志著繼國際金融中心、航運中心之后，“第三中心”建設(shè)的大幕已經(jīng)拉開。而虹橋地區(qū)及其周邊是上海市涉外商務(wù)樓最為集聚的區(qū)域之一，市外經(jīng)委、市外資委、上?？鐕少彺龠M(jìn)中心等核心機(jī)構(gòu)也位于區(qū)內(nèi)，虹橋涉外經(jīng)貿(mào)與商務(wù)主導(dǎo)功能正不斷擴(kuò)大。隨著“大虹橋”概念的提出及虹橋交通樞紐在世博會期間建成運行，上海經(jīng)濟(jì)開始向西部區(qū)域偏移，在此背景下，虹橋商務(wù)區(qū)當(dāng)仁不讓的成為上海國際貿(mào)易中心建設(shè)的重要載體，將作為上海中心城市功能向外圍延伸拓展的重要區(qū)域，進(jìn)而帶動中心城外圍及西部郊區(qū)的整體崛起。2010年6月，商務(wù)部部長陳德銘、上海市市長韓正簽署了“部市合作”的相關(guān)框架協(xié)議，并將“推動上海市建設(shè)國際貿(mào)易中心”列為首要任務(wù)。主要內(nèi)容將涉及政策研究、國際貿(mào)易中心建設(shè)、商貿(mào)流通、市場體系建設(shè)、進(jìn)出口貿(mào)易、服務(wù)貿(mào)易、開發(fā)區(qū)建設(shè)、區(qū)域商務(wù)合作等方面。12功能定位：“商貿(mào)中心”2009年底，上海向國務(wù)院提交國際貿(mào)易產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向商務(wù)區(qū)將重點支持12大類產(chǎn)業(yè)：現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、會展旅游業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、金融服務(wù)業(yè)、教育培訓(xùn)和醫(yī)療服務(wù)及其他服務(wù)業(yè)、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)。同時，由于虹橋商務(wù)區(qū)的高端定位，無疑將吸引其他地區(qū)高端產(chǎn)業(yè)向上海集中。這將對上海西部各區(qū)會有直接的影響，推動周邊各區(qū)的產(chǎn)業(yè)飛速升級，同時實現(xiàn)更進(jìn)一步的城市化。13產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向商務(wù)區(qū)將重點支持12大類產(chǎn)業(yè)：現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、交通分析立體交通“巨無霸”：上海虹橋商務(wù)區(qū)依托虹綜合交通樞紐，規(guī)劃區(qū)域內(nèi)包括空港、城鐵、高鐵、磁懸浮、長途汽車、地鐵和城市公交等多種換乘方式，形成空地配合的立體交通網(wǎng)，是名副其實的交通“巨無霸”，遠(yuǎn)期日均客流總量預(yù)計可以達(dá)到110萬人次。14交通分析立體交通“巨無霸”：14交通分析軌道交通：城市軌道交通，目前已經(jīng)確定3條軌道交通：2號線、10號線、13號線。同時還預(yù)留了兩條軌道交通：17、20號線；連接上海中心城區(qū)，輻射周邊嘉定、青浦、松江及閔行四新城。15交通分析軌道交通：15交通分析2號線10號線13號線5號線20號線（青浦線，規(guī)劃中）磁懸浮京滬高鐵10號支線17號線（規(guī)劃中）16交通分析2號線10號線13號線5號線20號線磁懸浮京滬高鐵1交通分析公路交通：周邊多條高速公路環(huán)伺，地面交通四通八達(dá)，連接上海中心城區(qū)，輻射長三角。市內(nèi)交通包括：滬青平、延安高架、崧澤高架、北瞿高架、外環(huán)線、中環(huán)線等；省際高速包括：京滬、滬渝、滬昆、滬常、沈海等17交通分析公路交通：17交通分析推地長三角一體化的新引擎：上海經(jīng)濟(jì)重心開始偏向西部區(qū)域，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)東西聯(lián)飛；同時，將實現(xiàn)南京、蘇州、昆山、上海、嘉興、杭州連片聯(lián)動發(fā)展，進(jìn)而輻射整個華東區(qū)域，加快長三角一體化進(jìn)程。18交通分析推地長三角一體化的新引擎：18項目背景項目概況市場分析項目研判財務(wù)分析投資建議19項目背景1905地塊基本情況紹虹路申濱南路申長路舟虹路甬虹路本項目為核心區(qū)一期的05號地塊

四至范圍：東至申長路、西至申濱南路、南至甬虹路、北至紹虹路，地塊中間由舟虹路分割為D11、D12兩個子地塊

占地面積：78740平方米，

容積率：3.192，

建筑面積：251376平方米，

用地性質(zhì)：商服用地

物業(yè)形態(tài)：辦公、商業(yè)、酒店、會議展覽及文化娛樂等2005地塊基本情況紹虹路申濱南路申長路舟虹路甬虹路本項目為核心主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)土地編號辦公會議展覽商業(yè)文化娛樂酒店總建面D11D11-011727646046458270031038D11-021872349156458405034146D11-031015149936611225026005D11-04104434187752320D11-05小計461512495421526900041877143509D12D12-0124355130543126091D12-02251911807914435142D12-031715910801643172621608D12-0522825120124026D12-06小計895305393107872157-107867合計13568130347323131115741877251376百分比54%12%13%4%17%100%單位：㎡21主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)土地編號辦公會議展覽商業(yè)文化娛樂酒店總建面D業(yè)態(tài)配比與已轉(zhuǎn)讓的06、08號地塊對比22

05號06號08號百分比建筑面積百分比建筑面積百分比建筑面積辦公53.98%13568151.76%12067660.44%171939會議展覽12.07%303474.32%1007310.76%30600商業(yè)12.85%3231318.53%432006.73%19153文化娛樂4.44%111577.40%172592.62%7448酒店16.66%4187714.50%3380019.44%55300公共設(shè)施0.00%03.49%81330.02%50合計100.00%251375100.00%233141100.00%284490業(yè)態(tài)配比與已轉(zhuǎn)讓的06、08號地塊對比2205號06號08項目背景項目概況市場分析項目研判財務(wù)分析投資建議23項目背景23上海辦公市場分析2010年，上海寫字樓市場供給面積達(dá)到180.1萬平方米，寫字樓市場需求面積為119.4萬平方米，上海市寫字樓需求有待釋放，存在上升空間。2010年，上海寫字樓市場全年僅成交10,599套，銷售價格為19,849元/平方米，與09年基本持平。24上海辦公市場分析2010年，上海寫字樓市場供給面積達(dá)到180上海辦公市場分析從區(qū)域市場看，2010年“大虹橋”地區(qū)中長寧區(qū)寫字樓市場成交均價明顯高于全市平均水平，處于上海中上游價格區(qū)域市場，將是上海市未來寫字樓市場發(fā)展的重要發(fā)展區(qū)域之一。25上海辦公市場分析從區(qū)域市場看，2010年“大虹橋”地區(qū)中長寧上海商業(yè)市場分析2010年，上海商用物業(yè)市場供給面積為189.7萬平方米，需求面積為194.2萬平方米，基本保持供求平衡的良性發(fā)展。2010年，上海商用物業(yè)市場成交17,369套，成交均價繼續(xù)小幅攀升，達(dá)到13,164元/平方米。圖1：2006-2010年上海商用物業(yè)市場供求關(guān)系圖2：2006-2010年上海商用物業(yè)市場量價關(guān)系26上海商業(yè)市場分析2010年，上海商用物業(yè)市場供給面積為189上海商業(yè)市場分析從區(qū)域市場看，2010年“大虹橋”地區(qū)中長寧區(qū)商用物業(yè)市場成交均價為全市最高水平，達(dá)到了31850元/平方米，并保持良好的發(fā)展勢頭。圖3：2010年上海各區(qū)域商用物業(yè)市場成交均價比較27上海商業(yè)市場分析從區(qū)域市場看，2010年“大虹橋”地區(qū)中長寧本項目周邊地區(qū)的發(fā)展及規(guī)劃虹橋商務(wù)區(qū)虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)虹橋開發(fā)區(qū)上海西郊（徐涇）商務(wù)港江橋生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)基地七寶生態(tài)商務(wù)區(qū)市郊商業(yè)商貿(mào)集聚區(qū)漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)“大虹橋”地區(qū)以虹橋交通樞紐區(qū)域為中心，涉及到上海長寧、閔行、青浦、普陀、嘉定、松江六個區(qū)，經(jīng)濟(jì)總量龐大，商業(yè)環(huán)境優(yōu)越。在“大虹橋”地區(qū)聚集了八大以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的集聚區(qū)。具體包括：虹橋樞紐商務(wù)中心區(qū)、長寧區(qū)虹橋涉外中心、臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)、普陀區(qū)長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)、嘉定區(qū)江橋商務(wù)區(qū)、青浦區(qū)徐涇商務(wù)港、松江區(qū)九亭現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)、閔行區(qū)七寶生態(tài)商務(wù)區(qū)。28本項目周邊地區(qū)的發(fā)展及規(guī)劃虹橋虹橋長風(fēng)虹橋開發(fā)區(qū)上海江橋生產(chǎn)周邊可比項目研究目前，虹橋商務(wù)區(qū)尚處于規(guī)劃、啟動階段，區(qū)域內(nèi)尚無可比案例。根據(jù)本項目的總體規(guī)劃，考慮到區(qū)位、物業(yè)類型、建筑標(biāo)準(zhǔn)、發(fā)展前景等因素，對區(qū)域周邊的商辦市場進(jìn)行了分析，重點選取了普陀區(qū)的長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)以及長寧區(qū)虹橋、古北地區(qū)的部分商辦項目進(jìn)行對比分析研究。其中：

長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)集商業(yè)、娛樂、辦公、住宅為一體，是上海首個生態(tài)商務(wù)區(qū)，“十一五”期間，與陸家嘴、徐家匯等地區(qū)一起成為上海首批重點推進(jìn)的10大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。

虹橋開發(fā)區(qū)是上海最早形成的CBD，由于歷史及區(qū)位因素逐步發(fā)展成以外貿(mào)為主要特征商務(wù)區(qū)；會展經(jīng)濟(jì)與商貿(mào)流通企業(yè)構(gòu)成區(qū)域行業(yè)的主體，也是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)支撐所在。29周邊可比項目研究目前，虹橋商務(wù)區(qū)尚處于規(guī)劃、啟動階段長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)30區(qū)域內(nèi)選取了三個預(yù)售或正在租售的商辦項目，其辦公銷售報價基本在人民幣28,000元/平方米～38,000元/平方米，租金都在3～5元/平方米/天之間。長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)30區(qū)域內(nèi)選取了三個預(yù)售或正在租售的商辦項目，虹橋開發(fā)區(qū)31區(qū)域內(nèi)目前無新開商辦項目，選取了四個正在租售的甲級寫字樓項目，其二級市場銷售報價基本在人民幣30,000元/平方米～40,000元/平方米，辦公租金基本在4.5～6.5元/平方米/天之間，而商業(yè)租金基本在15～20元/平方米/天之間。虹橋開發(fā)區(qū)31區(qū)域內(nèi)目前無新開商辦項目，選取了四個正在租售的土地市場02，預(yù)申請，起始價306305萬元，樓板價11950元/平方米06，已出讓，總價318800萬元，樓板價13674.2元/平方米08，已出讓，總價321700萬元，樓板價11308.0元/平方米01，預(yù)申請，起始價144119萬元，樓板價12100元/平方米05，預(yù)申請，起始價305422萬元，樓板價12150元/平方米核心區(qū)一期推地情況：32土地市場02，預(yù)申請，起始價306305萬元，樓板價1195虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期已轉(zhuǎn)讓地塊情況土地編號出讓時間四至范圍用地性質(zhì)用地面積(㎡)容積率建筑面積（㎡）成交總價(萬元)樓板價(元/㎡)受讓方

062010-9-30東至申虹路、南至舟虹路、西至申長路、北至蘇虹路商業(yè)辦公娛樂綜合用地62299.43.7423314031880013674.2瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司

082010-9-30東至申貴路、南至建虹路（原義虹路）、西至申濱路、北至甬虹路商業(yè)辦公娛樂綜合用地89805.63.1728449032170011308.0上海現(xiàn)代建筑設(shè)計（集團(tuán)）有限公司，上海虹橋商務(wù)區(qū)投資置業(yè)有限公司，上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司土地編號四至范圍用地性質(zhì)總用地面積(㎡)容積率總建筑面積（㎡）起始價（萬元）樓板價(元/㎡)

01東至申武路、西至申濱南路、南至蘇虹路、北至申濱南路商服用地45282.12.6311910714411912100.0

02東至申長路、西至申武路、南至蘇虹路、北至通虹路商服用地921332.78225632130630511950.0

05東至申長路、西至申濱南路、南至甬虹路、北至紹虹路商服用地78751.73.19225137630542212150.0※樓板價按照起始價作為總價計算虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期預(yù)申請地塊情況33虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期已轉(zhuǎn)讓地塊情況土地編號出讓時間四至范圍用項目背景項目概況市場分析

項目研判財務(wù)分析投資建議34項目背景34地塊認(rèn)知具象詮釋區(qū)位大虹橋核心，四區(qū)交匯處處于長寧、閔行、青浦、嘉定四區(qū)交界處，緊鄰虹橋樞紐，“大虹橋”板塊的核心功能區(qū)交通交通便利，通達(dá)性佳背靠虹橋樞紐，飛機(jī)、高鐵、磁浮、城際列車、高速公路、地鐵等構(gòu)成立體交通網(wǎng)絡(luò)，連接上海城區(qū)，輻射長三角環(huán)境生活配套設(shè)施一般項目及周邊尚處于起步階段，公建配套有待完善生態(tài)環(huán)境較好外圍由公共綠地、防護(hù)綠地、河流水域等形成生態(tài)綠環(huán)規(guī)劃大規(guī)模綜合用地商業(yè)、辦公、會展、酒店、文化娛樂相結(jié)合，整體規(guī)劃及發(fā)展前景良好地塊得地率較高可視性較佳總體用地較為方正，由交通干道一分為二地塊四面環(huán)路，可視性較好限制條件市場有待培育區(qū)域尚處于規(guī)劃啟動階段，市場認(rèn)知度有待于進(jìn)一步培育緊鄰虹橋機(jī)場，建筑物有限高要求35地塊認(rèn)知具象詮釋區(qū)位大虹橋核心，四區(qū)交匯處處于長寧、閔行、青項目優(yōu)勢項目劣勢項目機(jī)會項目SWOT分析1、處于長三角城市軸的關(guān)鍵節(jié)點，與長三角主要城市的距離都在300公里左右，是長三角的咽喉所在；2、交通便捷，四通八達(dá)，依托虹橋交通樞紐將產(chǎn)生巨大的商務(wù)集聚和擴(kuò)散效應(yīng)；3、依靠便捷的交通設(shè)施和地理位置，輔以綠色智能的建筑，能夠為企業(yè)節(jié)省大量時間和運營成本，商業(yè)價值極高；4、可借鑒陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的成功案例，厚積薄發(fā)；5、生態(tài)環(huán)境較好。1、“部市合作”，商務(wù)部大力支持，兩家審批機(jī)構(gòu)已確定入駐；2、全球經(jīng)濟(jì)一體化加速，上海商辦物業(yè)需求持續(xù)增長；

3、品牌開發(fā)商已經(jīng)介入，將提升地塊認(rèn)知度；4、上海貿(mào)易中心建設(shè)的推進(jìn)將帶來有效的客戶需求和市場空間；5、大虹橋板塊整體規(guī)劃前景誘人。項目威脅1、區(qū)域尚處于規(guī)劃啟動階段，周邊配套設(shè)施欠缺；2、市場認(rèn)知度和商業(yè)氛圍尚需培育。1、項目周邊未來供應(yīng)量較大，有一定的競爭壓力；

2、開發(fā)投資額較大，帶來資金壓力;3、宏觀政策調(diào)控。36SWOT分析項目優(yōu)勢項目劣勢項目機(jī)會項目SWOT分析1、處于長三角城市軸項目背景項目概況市場分析項目研判財務(wù)分析投資建議37項目背景37財務(wù)分析假設(shè)條件：項目計劃按D11、D12兩個子地塊相隔一年分兩期開發(fā)，每期建設(shè)期三年，開工一年半（18個月）后開始銷售，并根據(jù)市場情況決定租售比例，租賃部分在出租三年后轉(zhuǎn)租為售，整個項目全部開發(fā)周期為五年；出租部分的出租率按85%計算；租賃部分退租轉(zhuǎn)售資本化率為5%；銷售及租賃營業(yè)稅為銷售收入的5.55%；租賃房產(chǎn)稅為銷售收入的12%；增值稅按當(dāng)年銷售額的2%預(yù)繳，并在項目退出時結(jié)算；土地款全部由自有資金一次性繳納，其余開發(fā)資金通過銀行貸款解決，貸款年利率按人民銀行最新公布的三至五年期貸款利率6.22%計算；地下兩層共計1765個車位，全部按出售計算，單價10萬元/個；所有物業(yè)的租賃及銷售價格均按每年5%的增長率遞增；折現(xiàn)率7%。38財務(wù)分析假設(shè)條件：38財務(wù)分析39物業(yè)類型售價（元/平方米）租金（元/平方米.天）年均增長率售租配比辦公250003.55%70%/30%商業(yè)300005.05%50%/50%會議展覽-6.05%0%/100%文化娛樂-3.55%0%/100%酒店-700元/間/天5%0%/100%地下商業(yè)-5.05%0%/100%地下車位100000--100%/0%租售方案：財務(wù)分析39物業(yè)類型售價租金年均增長率售租配比辦公25000財務(wù)分析40酒店：假設(shè)條件：

201120122013201420152016房費增長率

0%5%5%5%房費（元/間/天）

700735772810入住率

40%60%75%75%酒店收入來源100%房費70%餐飲、服務(wù)及其它30%

數(shù)量單位收入201120122013201420152016合計預(yù)期總收入

005,97912,55513,18313,84245,559---非客房收入

客房收入*30%001,3802,8973,0423,19410,514---客房收入360

004,5999,65810,14110,64835,046實際總收入

002,3917,5339,88710,38230,194---非客房收入

客房收入*30%

005521,7382,2822,3966,968---客房收入360

001,8405,7957,6067,98623,226空置率損失

003,5875,0223,2963,46115,366扣除酒店運營成本

經(jīng)營收入*50%00(1,196)(3,767)(4,944)(5,191)(15,097)實際凈總收入

001,1963,7674,9445,19115,097經(jīng)統(tǒng)計，上海2010年四星級酒店平均房價628元/天，入住率75.07%；五星級酒店平均房價1259元/天，入住率74.58%。本項目測算中，酒店初始房價按700元/間/天，并按5%的年增長率遞增，三年后的穩(wěn)定入住率按75%考慮，酒店總建面41877平方米，客房數(shù)按假設(shè)為360間，運營成本按收入的50%估算，其他假設(shè)條件如下：單位：萬元財務(wù)分析40酒店：假設(shè)條件：201120122013財務(wù)分析41會議展覽：經(jīng)了解，光大會展中心面積約5萬平米，實際會展使用面積3萬多平方米（體量與本項目基本相當(dāng)），2010年承接會展160多次，為全國第一，使用率接近50%。每平方米租金約10-12元。2010年收入7000萬元，成本約3000萬元（包括水電、人力、物業(yè)折舊等），贏利4000萬元左右。假設(shè)條件如下：本項目測算中，會展初始租金按6元/平方米/天，并按5%的年增長率遞增，第一年使用率15%，第二年使用率30%，，三年后的穩(wěn)定使用率按50%考慮，運營成本（包括水電、人力、折舊等）按營業(yè)收入的50%估算。

201120122013201420152016合計租金總收入--4101,9073,6643,8479,828運營成本-

-2059541,8321,9234,914實際凈總收入--

2059541,8321,9234,914會展總建筑面積一期D11二期D12合計24,954sqm

5,39330,347sqm單位：萬元財務(wù)分析41會議展覽：經(jīng)了解，光大會展中心面積約5萬平米，財務(wù)分析42收入總額：860033萬元，折算到地上總建筑面積的平均銷售單價為34213元/平方米。租售收入：

辦公商業(yè)會議展覽文化娛樂酒店車位總計銷售額(RMB'0000)258,36851,909---17,650327,927均價(RMB/sqm)27,20332,129---100,000-可售面積(sqm)94,97716,157---1765個111,134

辦公商業(yè)會議展覽文化娛樂酒店地下商業(yè)總計租金收入及租賃退出銷售額(RMB'0000)112,65363,28443,38230,181118,913163,693532,106均價(RMB/sqm)27,67639,16914,29527,05128,39641,11929,553可售面積(sqm)40,70416,15730,34711,15741,87739,810180,052注：上表中持有出租的會展、酒店、地下商業(yè)等物業(yè)，在按五年的開發(fā)周期測算時，假設(shè)從第六年開始租金收益穩(wěn)定不變，按5%的資本化率折現(xiàn)到售價計算。財務(wù)分析42收入總額：860033萬元，折算到地上總建筑面積財務(wù)分析43按上述的租售價格及方案，并以地塊掛牌底價305422萬元進(jìn)行計算，經(jīng)測算：項目開發(fā)成本約為60.38億元，加上相關(guān)稅費后的項目總成本約為70.93億元，折算到地上總建筑面積的單位成本為28218元/平方米。開發(fā)成本(參考置地辦公樓及吳淞路的建安成本測算）：財務(wù)分析43按上述的租售價格及方案，并以地塊掛牌底價3054財務(wù)分析44現(xiàn)金流量表(參考置地辦公樓及吳淞路的建安成本測算）：年度分析Year2011Year2012Year2013Year2014Year2015Year2016合計進(jìn)度

一期建設(shè)一期開始租售/

二期建設(shè)二期開始租售

1.現(xiàn)金流(RMB'0000)

1）銷售收入

38,329100,410114,73974,449327,9272)租賃部分退出銷售收入

--91,515377,583469,0982）租金收入

5,53316,03922,55618,87963,007收入小計

43,862116,449228,810470,911860,033減除銷售營業(yè)稅及附加(5.55%)

(2,127)(5,573)(11,447)(25,088)(44,235)減除租賃營業(yè)稅及附加(5.55%)

(307)(890)(1,252)(1,048)(3,497)減除租賃房產(chǎn)稅(12%)

(664)(1,925)(2,707)(2,265)(7,561)減除土地增值稅（LAT）

(767)(2,008)(2,295)5,070

小計

39,997106,053211,110447,580804,7402.開發(fā)成本及費用(RMB'0000)

1.土地成本(包括土地契稅)(314,585)

(314,585)2.前期費用(2,588)(4,533)(1,945)

(9,066)3.建筑和安裝費

(77,636)(84,233)(19,451)

(181,321)4.基礎(chǔ)設(shè)施費

(2,153)(8,076)(4,854)

(15,083)5.開發(fā)間接費

(1,088)(1,088)(1,088)(1,088)(1,088)(5,440)6.不可預(yù)見費

(1,813)(1,813)(1,813)(1,813)(1,813)(9,066)7.1管理費用

(1,088)(1,088)(1,088)(1,088)(1,088)(5,440)7.2銷售推廣費用

(1,097)(2,911)(5,720)(11,773)(21,501)7.3貸款利息

(5,909)(10,574)(10,574)(9,019)(6,220)(42,296)小計(317,173)(94,220)(109,914)(41,780)(18,728)(21,982)(603,796)3.稅前凈收入(317,173)(94,220)(69,916)64,274192,381425,598200,9443.1累計稅前凈收益(317,173)(411,392)(481,309)(417,035)(224,654)200,944

3.2所得稅（25%）

(2,193)(5,822)(11,441)(30,780)(50,236)4.稅后凈收入(317,173)(94,220)(72,110)58,451180,941394,818150,708注入資本(317,173)

(317,173)新貸款

95,00075,000

170,000貸款（年度始）

95,000170,000170,000145,000100,000

利息支出

(5,909)(10,574)(10,574)(9,019)(6,220)(42,296)還款

25,00045,000100,000170,000貸款（年度末）

95,000170,000145,000100,000

期末稅前現(xiàn)金流(317,173)7805,08439,274147,381325,598200,944期末稅后現(xiàn)金流(317,173)7802,89033,451135,941294,818150,708財務(wù)分析44現(xiàn)金流量表(參考置地辦公樓及吳淞路的建安成本測算財務(wù)分析主要財務(wù)指標(biāo)數(shù)值稅后凈利潤150,708

萬元投資報酬率21.25%內(nèi)部收益率8.98%項目凈現(xiàn)值25,511

萬元45主要財務(wù)指標(biāo)(參考置地辦公樓及吳淞路的建安成本測算）：財務(wù)分析主要財務(wù)指標(biāo)數(shù)值稅后凈利潤150,708萬元投資項目背景項目概況市場分析項目研判財務(wù)分析投資建議46項目背景46投資建議47我們認(rèn)為：該項目目前機(jī)會與風(fēng)險并存。

虹橋商務(wù)區(qū)將成為上海國際貿(mào)易中心建設(shè)的承載區(qū)之一，將帶來大量的人流、物流和資金流，成為上海城市發(fā)展的又一增長極；基于整體區(qū)域開發(fā)的需要，首個啟動項目也將得到政府更多的支持，以降低初創(chuàng)者的開發(fā)風(fēng)險。

但同時，區(qū)域的發(fā)展依然存在一定的不確定性。目前區(qū)域尚無可參照的開發(fā)案例，考慮到交通樞紐短暫停留的人流較多、長期駐留的人群將較少，商務(wù)功能核心區(qū)區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)占比較高（占建筑總量的67%），項目辦公物業(yè)的開發(fā)前景尚不明朗。投資建議47我們認(rèn)為：該項目目前機(jī)會與風(fēng)險并存。投資建議項目周邊成熟度不高，商辦氛圍尚待培育，建議引進(jìn)具有先進(jìn)商辦物業(yè)開發(fā)理念的合作伙伴，以集團(tuán)開發(fā)的模式共同開發(fā)，一方面對公司而言是一個學(xué)習(xí)良機(jī)，另一方面也可以有效分散招商引資的風(fēng)險。

建議與商務(wù)區(qū)管委會進(jìn)一步溝通，了解政府支持政策、推地方式等細(xì)節(jié)內(nèi)容。

項目投資總額較大，建議通過上市公司層面或引進(jìn)戰(zhàn)略投資者的方式減輕資金壓力。48

項目規(guī)劃前景誘人，存在較大機(jī)遇，且置地集團(tuán)目前并無中期項目儲備，而如此大體量的綜合商辦項目也是集團(tuán)實現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型、豐富主業(yè)結(jié)構(gòu)的良好契機(jī)。投資建議項目周邊成熟度不高，商辦氛圍尚待培育，建議引進(jìn)具有4949虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期5號地塊投資分析報告2011年1月虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期5號地塊投資分析報告2011年1月

項目背景項目概況市場分析項目研判財務(wù)分析投資建議51項目背景2區(qū)域位置虹橋商務(wù)區(qū):位于上海市中心城西側(cè)，滬寧、滬杭發(fā)展軸線的交匯處，背靠虹橋機(jī)場，結(jié)合虹橋綜合交通樞紐布局設(shè)置，距離人民廣場約12公里，距離陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)約15公里。虹橋商務(wù)區(qū)人民廣場12km陸家嘴15km52區(qū)域位置虹橋商務(wù)區(qū):虹橋人民廣場12km陸家嘴15km3總體布局

基地東起S20外環(huán)高速，西至G15沈海高速，北起G2京滬高速，南至G50滬渝高速，涉及閔行、長寧、青浦、嘉定四個區(qū)。規(guī)劃用地約86平方公里，包括26平方公里的主功能區(qū)以及約60平方公里的功能拓展區(qū)。60平方公里的功能拓展區(qū)53總體布局基地東起S20外環(huán)高速，西至G15沈海高速，北起商務(wù)區(qū)主功能區(qū)商務(wù)區(qū)主功能區(qū)：

規(guī)劃范圍東至環(huán)西一大道，即外環(huán)線Ａ２０；西至鐵路外環(huán)線，即華翔路；南至G50滬渝高速；北至規(guī)劃北翟高架路，總用地面積約為２６平方公里。

包括3.7平方公里的商務(wù)核心區(qū)，其中約1.43平方公里的核心區(qū)一期為啟動區(qū)域。54商務(wù)區(qū)主功能區(qū)商務(wù)區(qū)主功能區(qū)：5核心區(qū)一期核心區(qū)一期為項目的啟動區(qū)域，東側(cè)緊鄰虹橋交通樞紐本體，西至嘉閔高架，南至義虹路，北至揚虹路，面積約1.43平方公里。虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)3.7平方公里核心區(qū)一期1.43平方公里揚虹路義虹路嘉閔高架虹橋交通樞紐55核心區(qū)一期核心區(qū)一期為項目的啟動區(qū)域，東側(cè)緊鄰虹橋交通樞紐本整體規(guī)劃主功能區(qū)總體布局是“一環(huán)、兩軸、三核、五區(qū)”，規(guī)劃總建設(shè)規(guī)模約1100萬平方米，其中對外交通規(guī)劃設(shè)施約300萬平方米，商務(wù)辦公區(qū)等公共設(shè)施約490萬平方米。26平方公里的主功能區(qū)由上海市政府規(guī)劃定位，60平方公里的功能拓展區(qū)由所涉各區(qū)各自規(guī)劃后上交，統(tǒng)一匯總后進(jìn)行結(jié)構(gòu)優(yōu)化。56整體規(guī)劃主功能區(qū)總體布局是“一環(huán)、兩軸、三核、五區(qū)”，規(guī)劃總核心區(qū)一期規(guī)劃虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期規(guī)劃總用地1.43平方公里，規(guī)劃總開發(fā)規(guī)模約170萬平方米，包括商務(wù)辦公、會議展覽、酒店、公寓式酒店、文化娛樂、商業(yè)等功能?？偨ㄖ娣e（萬平方米）100%170商務(wù)辦公67%113.9商業(yè)12%20.4文化娛樂5.5%9.35酒店6.5%11.05服務(wù)設(shè)施8%13.6公共設(shè)施1%1.767%6.5%5.5%12%8%1%辦公樓服務(wù)式公寓文化/娛樂/運動商業(yè)/混合功能/虹橋天地酒店公共設(shè)施核心區(qū)一期政府規(guī)劃57核心區(qū)一期規(guī)劃虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期規(guī)劃總用地1.43平方公里功能定位“東看浦東，西看虹橋”，上?！皢♀彙卑l(fā)展模式：大虹橋大浦東“大浦東”——國際金融中心、國際航運中心“大虹橋”——國際貿(mào)易中心58功能定位“東看浦東，西看虹橋”，上?！皢♀彙卑l(fā)展模式：“功能定位

虹橋商務(wù)區(qū)已經(jīng)被定義為上?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚區(qū)，上海國際貿(mào)易中心的新平臺，面向國內(nèi)外企業(yè)總部的匯集地，服務(wù)長三角地區(qū)、服務(wù)長江流域、服務(wù)全國的高端商務(wù)中心。未來將形成以總部經(jīng)濟(jì)為核心，以高端商務(wù)商貿(mào)和現(xiàn)代物流為重點，以會展、商業(yè)等為特色，其他配套服務(wù)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局。其中：

主體功能區(qū)，將聚焦支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展、突出支持總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及服務(wù)長三角地區(qū)為重點，未來將建成“中國會展之都”和“具有國際影響力的商貿(mào)中心”。

商務(wù)核心區(qū)，主體是現(xiàn)代商務(wù)功能，是上?！岸嘀行摹敝醒肷虅?wù)區(qū)的重要組成部分，將建設(shè)成為上海市第一個低碳商務(wù)社區(qū)。

功能拓展區(qū)，60平方公里的功能拓展區(qū)將定位于虹橋交通樞紐服務(wù)和產(chǎn)業(yè)配套區(qū)。59功能定位虹橋商務(wù)區(qū)已經(jīng)被定義為上?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚區(qū)，上功能定位：“會展中心”虹橋商務(wù)區(qū)優(yōu)越的地理區(qū)位及便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，是構(gòu)筑會展之都的絕佳條件，而目前上海甚至國內(nèi)超大型展館偏少，將帶來發(fā)展機(jī)遇。根據(jù)規(guī)劃，核心區(qū)一期的會展設(shè)施建筑面積已達(dá)17萬平方米，其中包括一個全中國最大的國家級會展中心，未來將成為中國公共會展的平臺。2011年1月9日，商務(wù)部與上海市政府在興國賓館簽訂“共同建設(shè)國家會展項目合作框架協(xié)議”，將在虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)合力打造國內(nèi)外最具規(guī)模、最具水平、最具競爭力的會展綜合體。60功能定位：“會展中心”虹橋商務(wù)區(qū)優(yōu)越的地理區(qū)位及便捷的交功能定位：“商貿(mào)中心”2009年底，上海向國務(wù)院提交國際貿(mào)易中心建設(shè)的相關(guān)文件，標(biāo)志著繼國際金融中心、航運中心之后，“第三中心”建設(shè)的大幕已經(jīng)拉開。而虹橋地區(qū)及其周邊是上海市涉外商務(wù)樓最為集聚的區(qū)域之一，市外經(jīng)委、市外資委、上?？鐕少彺龠M(jìn)中心等核心機(jī)構(gòu)也位于區(qū)內(nèi)，虹橋涉外經(jīng)貿(mào)與商務(wù)主導(dǎo)功能正不斷擴(kuò)大。隨著“大虹橋”概念的提出及虹橋交通樞紐在世博會期間建成運行，上海經(jīng)濟(jì)開始向西部區(qū)域偏移，在此背景下，虹橋商務(wù)區(qū)當(dāng)仁不讓的成為上海國際貿(mào)易中心建設(shè)的重要載體，將作為上海中心城市功能向外圍延伸拓展的重要區(qū)域，進(jìn)而帶動中心城外圍及西部郊區(qū)的整體崛起。2010年6月，商務(wù)部部長陳德銘、上海市市長韓正簽署了“部市合作”的相關(guān)框架協(xié)議，并將“推動上海市建設(shè)國際貿(mào)易中心”列為首要任務(wù)。主要內(nèi)容將涉及政策研究、國際貿(mào)易中心建設(shè)、商貿(mào)流通、市場體系建設(shè)、進(jìn)出口貿(mào)易、服務(wù)貿(mào)易、開發(fā)區(qū)建設(shè)、區(qū)域商務(wù)合作等方面。61功能定位：“商貿(mào)中心”2009年底，上海向國務(wù)院提交國際貿(mào)易產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向商務(wù)區(qū)將重點支持12大類產(chǎn)業(yè)：現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、會展旅游業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、金融服務(wù)業(yè)、教育培訓(xùn)和醫(yī)療服務(wù)及其他服務(wù)業(yè)、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)。同時，由于虹橋商務(wù)區(qū)的高端定位，無疑將吸引其他地區(qū)高端產(chǎn)業(yè)向上海集中。這將對上海西部各區(qū)會有直接的影響，推動周邊各區(qū)的產(chǎn)業(yè)飛速升級，同時實現(xiàn)更進(jìn)一步的城市化。62產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向商務(wù)區(qū)將重點支持12大類產(chǎn)業(yè)：現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、交通分析立體交通“巨無霸”：上海虹橋商務(wù)區(qū)依托虹綜合交通樞紐，規(guī)劃區(qū)域內(nèi)包括空港、城鐵、高鐵、磁懸浮、長途汽車、地鐵和城市公交等多種換乘方式，形成空地配合的立體交通網(wǎng)，是名副其實的交通“巨無霸”，遠(yuǎn)期日均客流總量預(yù)計可以達(dá)到110萬人次。63交通分析立體交通“巨無霸”：14交通分析軌道交通：城市軌道交通，目前已經(jīng)確定3條軌道交通：2號線、10號線、13號線。同時還預(yù)留了兩條軌道交通：17、20號線；連接上海中心城區(qū)，輻射周邊嘉定、青浦、松江及閔行四新城。64交通分析軌道交通：15交通分析2號線10號線13號線5號線20號線（青浦線，規(guī)劃中）磁懸浮京滬高鐵10號支線17號線（規(guī)劃中）65交通分析2號線10號線13號線5號線20號線磁懸浮京滬高鐵1交通分析公路交通：周邊多條高速公路環(huán)伺，地面交通四通八達(dá)，連接上海中心城區(qū)，輻射長三角。市內(nèi)交通包括：滬青平、延安高架、崧澤高架、北瞿高架、外環(huán)線、中環(huán)線等；省際高速包括：京滬、滬渝、滬昆、滬常、沈海等66交通分析公路交通：17交通分析推地長三角一體化的新引擎：上海經(jīng)濟(jì)重心開始偏向西部區(qū)域，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)東西聯(lián)飛；同時，將實現(xiàn)南京、蘇州、昆山、上海、嘉興、杭州連片聯(lián)動發(fā)展，進(jìn)而輻射整個華東區(qū)域，加快長三角一體化進(jìn)程。67交通分析推地長三角一體化的新引擎：18項目背景項目概況市場分析項目研判財務(wù)分析投資建議68項目背景1905地塊基本情況紹虹路申濱南路申長路舟虹路甬虹路本項目為核心區(qū)一期的05號地塊

四至范圍：東至申長路、西至申濱南路、南至甬虹路、北至紹虹路，地塊中間由舟虹路分割為D11、D12兩個子地塊

占地面積：78740平方米，

容積率：3.192，

建筑面積：251376平方米，

用地性質(zhì)：商服用地

物業(yè)形態(tài)：辦公、商業(yè)、酒店、會議展覽及文化娛樂等6905地塊基本情況紹虹路申濱南路申長路舟虹路甬虹路本項目為核心主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)土地編號辦公會議展覽商業(yè)文化娛樂酒店總建面D11D11-011727646046458270031038D11-021872349156458405034146D11-031015149936611225026005D11-04104434187752320D11-05小計461512495421526900041877143509D12D12-0124355130543126091D12-02251911807914435142D12-031715910801643172621608D12-0522825120124026D12-06小計895305393107872157-107867合計13568130347323131115741877251376百分比54%12%13%4%17%100%單位：㎡70主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)土地編號辦公會議展覽商業(yè)文化娛樂酒店總建面D業(yè)態(tài)配比與已轉(zhuǎn)讓的06、08號地塊對比71

05號06號08號百分比建筑面積百分比建筑面積百分比建筑面積辦公53.98%13568151.76%12067660.44%171939會議展覽12.07%303474.32%1007310.76%30600商業(yè)12.85%3231318.53%432006.73%19153文化娛樂4.44%111577.40%172592.62%7448酒店16.66%4187714.50%3380019.44%55300公共設(shè)施0.00%03.49%81330.02%50合計100.00%251375100.00%233141100.00%284490業(yè)態(tài)配比與已轉(zhuǎn)讓的06、08號地塊對比2205號06號08項目背景項目概況市場分析項目研判財務(wù)分析投資建議72項目背景23上海辦公市場分析2010年，上海寫字樓市場供給面積達(dá)到180.1萬平方米，寫字樓市場需求面積為119.4萬平方米，上海市寫字樓需求有待釋放，存在上升空間。2010年，上海寫字樓市場全年僅成交10,599套，銷售價格為19,849元/平方米，與09年基本持平。73上海辦公市場分析2010年，上海寫字樓市場供給面積達(dá)到180上海辦公市場分析從區(qū)域市場看，2010年“大虹橋”地區(qū)中長寧區(qū)寫字樓市場成交均價明顯高于全市平均水平，處于上海中上游價格區(qū)域市場，將是上海市未來寫字樓市場發(fā)展的重要發(fā)展區(qū)域之一。74上海辦公市場分析從區(qū)域市場看，2010年“大虹橋”地區(qū)中長寧上海商業(yè)市場分析2010年，上海商用物業(yè)市場供給面積為189.7萬平方米，需求面積為194.2萬平方米，基本保持供求平衡的良性發(fā)展。2010年，上海商用物業(yè)市場成交17,369套，成交均價繼續(xù)小幅攀升，達(dá)到13,164元/平方米。圖1：2006-2010年上海商用物業(yè)市場供求關(guān)系圖2：2006-2010年上海商用物業(yè)市場量價關(guān)系75上海商業(yè)市場分析2010年，上海商用物業(yè)市場供給面積為189上海商業(yè)市場分析從區(qū)域市場看，2010年“大虹橋”地區(qū)中長寧區(qū)商用物業(yè)市場成交均價為全市最高水平，達(dá)到了31850元/平方米，并保持良好的發(fā)展勢頭。圖3：2010年上海各區(qū)域商用物業(yè)市場成交均價比較76上海商業(yè)市場分析從區(qū)域市場看，2010年“大虹橋”地區(qū)中長寧本項目周邊地區(qū)的發(fā)展及規(guī)劃虹橋商務(wù)區(qū)虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)虹橋開發(fā)區(qū)上海西郊（徐涇）商務(wù)港江橋生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)基地七寶生態(tài)商務(wù)區(qū)市郊商業(yè)商貿(mào)集聚區(qū)漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)“大虹橋”地區(qū)以虹橋交通樞紐區(qū)域為中心，涉及到上海長寧、閔行、青浦、普陀、嘉定、松江六個區(qū)，經(jīng)濟(jì)總量龐大，商業(yè)環(huán)境優(yōu)越。在“大虹橋”地區(qū)聚集了八大以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的集聚區(qū)。具體包括：虹橋樞紐商務(wù)中心區(qū)、長寧區(qū)虹橋涉外中心、臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)、普陀區(qū)長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)、嘉定區(qū)江橋商務(wù)區(qū)、青浦區(qū)徐涇商務(wù)港、松江區(qū)九亭現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)、閔行區(qū)七寶生態(tài)商務(wù)區(qū)。77本項目周邊地區(qū)的發(fā)展及規(guī)劃虹橋虹橋長風(fēng)虹橋開發(fā)區(qū)上海江橋生產(chǎn)周邊可比項目研究目前，虹橋商務(wù)區(qū)尚處于規(guī)劃、啟動階段，區(qū)域內(nèi)尚無可比案例。根據(jù)本項目的總體規(guī)劃，考慮到區(qū)位、物業(yè)類型、建筑標(biāo)準(zhǔn)、發(fā)展前景等因素，對區(qū)域周邊的商辦市場進(jìn)行了分析，重點選取了普陀區(qū)的長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)以及長寧區(qū)虹橋、古北地區(qū)的部分商辦項目進(jìn)行對比分析研究。其中：

長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)集商業(yè)、娛樂、辦公、住宅為一體，是上海首個生態(tài)商務(wù)區(qū)，“十一五”期間，與陸家嘴、徐家匯等地區(qū)一起成為上海首批重點推進(jìn)的10大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。

虹橋開發(fā)區(qū)是上海最早形成的CBD，由于歷史及區(qū)位因素逐步發(fā)展成以外貿(mào)為主要特征商務(wù)區(qū)；會展經(jīng)濟(jì)與商貿(mào)流通企業(yè)構(gòu)成區(qū)域行業(yè)的主體，也是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)支撐所在。78周邊可比項目研究目前，虹橋商務(wù)區(qū)尚處于規(guī)劃、啟動階段長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)79區(qū)域內(nèi)選取了三個預(yù)售或正在租售的商辦項目，其辦公銷售報價基本在人民幣28,000元/平方米～38,000元/平方米，租金都在3～5元/平方米/天之間。長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)30區(qū)域內(nèi)選取了三個預(yù)售或正在租售的商辦項目，虹橋開發(fā)區(qū)80區(qū)域內(nèi)目前無新開商辦項目，選取了四個正在租售的甲級寫字樓項目，其二級市場銷售報價基本在人民幣30,000元/平方米～40,000元/平方米，辦公租金基本在4.5～6.5元/平方米/天之間，而商業(yè)租金基本在15～20元/平方米/天之間。虹橋開發(fā)區(qū)31區(qū)域內(nèi)目前無新開商辦項目，選取了四個正在租售的土地市場02，預(yù)申請，起始價306305萬元，樓板價11950元/平方米06，已出讓，總價318800萬元，樓板價13674.2元/平方米08，已出讓，總價321700萬元，樓板價11308.0元/平方米01，預(yù)申請，起始價144119萬元，樓板價12100元/平方米05，預(yù)申請，起始價305422萬元，樓板價12150元/平方米核心區(qū)一期推地情況：81土地市場02，預(yù)申請，起始價306305萬元，樓板價1195虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期已轉(zhuǎn)讓地塊情況土地編號出讓時間四至范圍用地性質(zhì)用地面積(㎡)容積率建筑面積（㎡）成交總價(萬元)樓板價(元/㎡)受讓方

062010-9-30東至申虹路、南至舟虹路、西至申長路、北至蘇虹路商業(yè)辦公娛樂綜合用地62299.43.7423314031880013674.2瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司

082010-9-30東至申貴路、南至建虹路（原義虹路）、西至申濱路、北至甬虹路商業(yè)辦公娛樂綜合用地89805.63.1728449032170011308.0上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計（集團(tuán)）有限公司，上海虹橋商務(wù)區(qū)投資置業(yè)有限公司，上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司土地編號四至范圍用地性質(zhì)總用地面積(㎡)容積率總建筑面積（㎡）起始價（萬元）樓板價(元/㎡)

01東至申武路、西至申濱南路、南至蘇虹路、北至申濱南路商服用地45282.12.6311910714411912100.0

02東至申長路、西至申武路、南至蘇虹路、北至通虹路商服用地921332.78225632130630511950.0

05東至申長路、西至申濱南路、南至甬虹路、北至紹虹路商服用地78751.73.19225137630542212150.0※樓板價按照起始價作為總價計算虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期預(yù)申請地塊情況82虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期已轉(zhuǎn)讓地塊情況土地編號出讓時間四至范圍用項目背景項目概況市場分析

項目研判財務(wù)分析投資建議83項目背景34地塊認(rèn)知具象詮釋區(qū)位大虹橋核心，四區(qū)交匯處處于長寧、閔行、青浦、嘉定四區(qū)交界處，緊鄰虹橋樞紐，“大虹橋”板塊的核心功能區(qū)交通交通便利，通達(dá)性佳背靠虹橋樞紐，飛機(jī)、高鐵、磁浮、城際列車、高速公路、地鐵等構(gòu)成立體交通網(wǎng)絡(luò)，連接上海城區(qū)，輻射長三角環(huán)境生活配套設(shè)施一般項目及周邊尚處于起步階段，公建配套有待完善生態(tài)環(huán)境較好外圍由公共綠地、防護(hù)綠地、河流水域等形成生態(tài)綠環(huán)規(guī)劃大規(guī)模綜合用地商業(yè)、辦公、會展、酒店、文化娛樂相結(jié)合，整體規(guī)劃及發(fā)展前景良好地塊得地率較高可視性較佳總體用地較為方正，由交通干道一分為二地塊四面環(huán)路，可視性較好限制條件市場有待培育區(qū)域尚處于規(guī)劃啟動階段，市場認(rèn)知度有待于進(jìn)一步培育緊鄰虹橋機(jī)場，建筑物有限高要求84地塊認(rèn)知具象詮釋區(qū)位大虹橋核心，四區(qū)交匯處處于長寧、閔行、青項目優(yōu)勢項目劣勢項目機(jī)會項目SWOT分析1、處于長三角城市軸的關(guān)鍵節(jié)點，與長三角主要城市的距離都在300公里左右，是長三角的咽喉所在；2、交通便捷，四通八達(dá)，依托虹橋交通樞紐將產(chǎn)生巨大的商務(wù)集聚和擴(kuò)散效應(yīng)；3、依靠便捷的交通設(shè)施和地理位置，輔以綠色智能的建筑，能夠為企業(yè)節(jié)省大量時間和運營成本，商業(yè)價值極高；4、可借鑒陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的成功案例，厚積薄發(fā)；5、生態(tài)環(huán)境較好。1、“部市合作”，商務(wù)部大力支持，兩家審批機(jī)構(gòu)已確定入駐；2、全球經(jīng)濟(jì)一體化加速，上海商辦物業(yè)需求持續(xù)增長；

3、品牌開發(fā)商已經(jīng)介入，將提升地塊認(rèn)知度；4、上海貿(mào)易中心建設(shè)的推進(jìn)將帶來有效的客戶需求和市場空間；5、大虹橋板塊整體規(guī)劃前景誘人。項目威脅1、區(qū)域尚處于規(guī)劃啟動階段，周邊配套設(shè)施欠缺；2、市場認(rèn)知度和商業(yè)氛圍尚需培育。1、項目周邊未來供應(yīng)量較大，有一定的競爭壓力；

2、開發(fā)投資額較大，帶來資金壓力;3、宏觀政策調(diào)控。85SWOT分析項目優(yōu)勢項目劣勢項目機(jī)會項目SWOT分析1、處于長三角城市軸項目背景項目概況市場分析項目研判財務(wù)分析投資建議86項目背景37財務(wù)分析假設(shè)條件：項目計劃按D11、D12兩個子地塊相隔一年分兩期開發(fā)，每期建設(shè)期三年，開工一年半（18個月）后開始銷售，并根據(jù)市場情況決定租售比例，租賃部分在出租三年后轉(zhuǎn)租為售，整個項目全部開發(fā)周期為五年；出租部分的出租率按85%計算；租賃部分退租轉(zhuǎn)售資本化率為5%；銷售及租賃營業(yè)稅為銷售收入的5.55%；租賃房產(chǎn)稅為銷售收入的12%；增值稅按當(dāng)年銷售額的2%預(yù)繳，并在項目退出時結(jié)算；土地款全部由自有資金一次性繳納，其余開發(fā)資金通過銀行貸款解決，貸款年利率按人民銀行最新公布的三至五年期貸款利率6.22%計算；地下兩層共計1765個車位，全部按出售計算，單價10萬元/個；所有物業(yè)的租賃及銷售價格均按每年5%的增長率遞增；折現(xiàn)率7%。87財務(wù)分析假設(shè)條件：38財務(wù)分析88物業(yè)類型售價（元/平方米）租金（元/平方米.天）年均增長率售租配比辦公250003.55%70%/30%商業(yè)300005.05%50%/50%會議展覽-6.05%0%/100%文化娛樂-3.55%0%/100%酒店-700元/間/天5%0%/100%地下商業(yè)-5.05%0%/100%地下車位100000--100%/0%租售方案：財務(wù)分析39物業(yè)類型售價租金年均增長率售租配比辦公25000財務(wù)分析89酒店：假設(shè)條件：

201120122013201420152016房費增長率

0%5%5%5%房費（元/間/天）

700735772810入住率

40%60%75%75%酒店收入來源100%房費70%餐飲、服務(wù)及其它30%

數(shù)量單位收入201120122013201420152016合計預(yù)期總收入

005,97912,55513,18313,84245,559---非客房收入

客房收入*30%001,3802,8973,0423,19410,514---客房收入360

004,5999,65810,14110,64835,046實際總收入

002,3917,5339,88710,38230,194---非客房收入

客房收入*30%

005521,7382,2822,3966,968---客房收入360

001,8405,7957,6067,98623,226空置率損失

003,5875,0223,2963,46115,366扣除酒店運營成本

經(jīng)營收入*50%00(1,196)(3,767)(4,944)(5,191)(15,097)實際凈總收入

001,1963,7674,9445,19115,097經(jīng)統(tǒng)計，上海2010年四星級酒店平均房價628元/天，入住率75.07%；五星級酒店平均房價1259元/天，入住率74.58%。本項目測算中，酒店初始房價按700元/間/天，并按5%的年增長率遞增，三年后的穩(wěn)定入住率按75%考慮，酒店總建面41877平方米，客房數(shù)按假設(shè)為360間，運營成本按收入的50%估算，其他假設(shè)條件如下：單位：萬元財務(wù)分析40酒店：假設(shè)條件：201120122013財務(wù)分析90會議展覽：經(jīng)了解，光大會展中心面積約5萬平米，實際會展使用面積3萬多平方米（體量與本項目基本相當(dāng)），2010年承接會展160多次，為全國第一，使用率接近50%。每平方米租金約10-12元。2010年收入7000萬元，成本約3000萬元（包括水電、人力、物業(yè)折舊等），贏利4000萬元左右。假設(shè)條件如下：本項目測算中，會展初始租金按6元/平方米/天，并按5%的年增長率遞增，第一年使用率15%，第二年使用率30%，，三年后的穩(wěn)定使用率按50%考慮，運營成本（包括水電、人力、折舊等）按營業(yè)收入的50%估算。

201120122013201420152016合計租金總收入--4101,9073,6643,8479,828運營成本-

-2059541,8321,9234,914實際凈總收入--

2059541,8321,9234,914會展總建筑面積一期D11二期D12合計24,954sqm

5,39330,347sqm單位：萬元財務(wù)分析41會議展覽：經(jīng)了解，光大會展中心面積約5萬平米，財務(wù)分析91收入總額：860033萬元，折算到地上總建筑面積的平均銷售單價為34213元/平方米。租售收入：

辦公商業(yè)會議展覽文化娛樂酒店車位總計銷售額(RMB'0000)258,36851,909---17,650327,927均價(RMB/sqm)27,20332,129---100,000-可售面積(sqm)94,97716,157---1765個111,134

辦公商業(yè)會議展覽文化娛樂酒店地下商業(yè)總計租金收入及租賃退出銷售額(RMB'0000)112,65363,28443,38230,181118,913163,693532,106均價(RMB/sqm)27,67639,16914,29527,05128,39641,11929,553可售面積(sqm)40,70416,15730,34711,15741,87739,810180,052注：上表中持有出租的會展、酒店、地下商業(yè)等物業(yè)，在按五年的開發(fā)周期測算時，假設(shè)從第六年開始租金收益穩(wěn)定不變，按5%的資本化率折現(xiàn)到售價計算。財務(wù)分析42收入總額：860033萬元，折算到地上總建筑面積財務(wù)分析92按上述的租售價格及方案，并以地塊掛牌底價305422萬元進(jìn)行計算，經(jīng)測算：項目開發(fā)成本約為60.38億元，加上相關(guān)稅費后的項目總成本約為70.93億元，折算到地上總建筑面積的單位成本為28218元/平方米。開發(fā)成本(參考置地辦公樓及吳淞路的建安成本測算）：財務(wù)分析43按上述的租售價格及方案，并以地塊掛牌底價3054財務(wù)分析93現(xiàn)金流量表(參考置地辦公樓及吳淞路的建安成本測算）：年度分析Year2011Year2012Year2013Year2014Year2015Year201