別墅會所研究分析報(bào)告2012.12.03Contents:3一、國內(nèi)高端會所經(jīng)營現(xiàn)狀一、國內(nèi)會所種類劃分

國內(nèi)會所最初源于港臺地區(qū)，較為成熟的會所分為3類，此分類也不同程度地引入到國內(nèi)的各大城市：個(gè)性會所：個(gè)性會所也被稱為特色會所，是伴隨著市場產(chǎn)品細(xì)分而產(chǎn)生的，它的目標(biāo)客戶指向非常明確。例如，網(wǎng)羅幾十種運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目的運(yùn)動(dòng)主題會所，交給業(yè)主經(jīng)營的所謂“私會所”，把圖書館搬進(jìn)來的文化會所，等等。專業(yè)會所：

為了解決會所經(jīng)營管理人才短缺的問題，發(fā)展商聘請專業(yè)的會所管理公司對會所進(jìn)行系統(tǒng)科學(xué)的管理與經(jīng)營，使業(yè)主可以享受到高檔次、高品質(zhì)的會所服務(wù)，而這些會所因?yàn)椤皩I(yè)外腦”而在運(yùn)營上更加專業(yè)化。生活會所：

也有的物業(yè)項(xiàng)目把業(yè)主最普遍關(guān)心的生活問題，作為會所設(shè)置的出發(fā)點(diǎn)和基礎(chǔ)。例如，會所設(shè)有健康、醫(yī)療、教育等幾個(gè)分會所。二、國內(nèi)會所功能劃分三、國內(nèi)會所功能劃分四大類會所功能及其核心客戶群需求縱覽目前國內(nèi)會所成功經(jīng)營的案例，在功能配置方面多以老人、小孩活動(dòng)，女士休閑美容，男士商務(wù)休閑等多種實(shí)際功能需求為主，采用多功能復(fù)合經(jīng)營的模式，有利于風(fēng)險(xiǎn)控制。商務(wù)主題美容養(yǎng)生健身休閑三重復(fù)合休閑娛樂健身休閑雙重復(fù)合。。。。。。四、國內(nèi)會所功能劃分多重功能復(fù)合，滿足不同核心群體的需求五、國內(nèi)會所經(jīng)營模式劃分

會所的經(jīng)營沒有一定固有的經(jīng)營模式，而且在實(shí)踐中也不時(shí)會有新穎的模式出現(xiàn)，給人們提供了新的思路，下面列出了四種主要的經(jīng)營模式。

會員制會所：

由專業(yè)的會所服務(wù)商為會所提供服務(wù)，業(yè)主購買“會員卡"進(jìn)行消費(fèi)，會所為會員所專有；且會員除享受本社區(qū)會所服務(wù)外，也可享受同一會員制體系下的其他會所所提供的資源。會員制會所將成為一種主流發(fā)展。

委托經(jīng)營式會所：

將會所經(jīng)營委托給其他服務(wù)商，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營的社會化與市場化，接納來自市場的公共消費(fèi)。對業(yè)主保留、賦予優(yōu)先權(quán)、優(yōu)惠權(quán)，但否定或部分否定業(yè)主的無償消費(fèi)權(quán)。獨(dú)立運(yùn)營式會所：會所的獨(dú)立運(yùn)營商以專業(yè)的服務(wù)水準(zhǔn)、獨(dú)立的法律地位、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)責(zé)任承接會所的運(yùn)營。加盟運(yùn)營型會所：

即一個(gè)樓盤有多個(gè)會所加盟，一個(gè)會所服務(wù)于多個(gè)樓盤。業(yè)主憑一張卡就可在多個(gè)不同類型、遠(yuǎn)近距離不等的會所享受優(yōu)惠服務(wù)。六、國內(nèi)會所經(jīng)營模式劃分除上述四種主要經(jīng)營模式外，在檔次稍微略低的會所經(jīng)營模式中，也有如下幾種：(1)7+1模式：一個(gè)項(xiàng)目有一個(gè)主會所：另有7個(gè)分會所分散在社區(qū)各處，每個(gè)分會所都是對主會所的補(bǔ)充。(2)泛會所概念：將會所與社區(qū)剝離，全部對外出租，有SPA、桑拿，酒店、小吃等；或者一個(gè)樓盤共享多個(gè)會所的“區(qū)域會所聯(lián)盟模式”等。(3)主題體驗(yàn)式會所：為了滿足特定層次業(yè)主的喜好需求，會所經(jīng)營以體驗(yàn)為主題進(jìn)行經(jīng)營嘗試。

(4)聯(lián)合式會所：不同發(fā)展商所開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目之間進(jìn)行聯(lián)合，實(shí)行會所資源共享。

(5)外聯(lián)式會所：小區(qū)會所與周邊的社會設(shè)施實(shí)行橫向聯(lián)合經(jīng)營，憑會員證可享有優(yōu)惠待遇。二、重慶別墅會所經(jīng)營現(xiàn)狀及案例研究一、重重慶高高端別別墅會會所經(jīng)經(jīng)營現(xiàn)現(xiàn)狀目前重重慶高高端別別墅會會所經(jīng)經(jīng)營的的主流流方向向是僅僅對業(yè)業(yè)主內(nèi)內(nèi)部的的經(jīng)營營模式式。數(shù)據(jù)來來源：：對會會所經(jīng)經(jīng)營人人員和和現(xiàn)場場銷售售人員員訪談?wù)劦脕韥砟壳皶牡慕?jīng)營營業(yè)態(tài)態(tài)主要要集中中在運(yùn)運(yùn)動(dòng)健健身、、商務(wù)務(wù)接待待；使使用頻頻率最最多的的主要要為運(yùn)運(yùn)動(dòng)健健身；；使用用人群群主要要為業(yè)業(yè)主。。一、重重慶高高端別別墅會會所經(jīng)經(jīng)營現(xiàn)現(xiàn)狀數(shù)據(jù)來來源：：對會會所經(jīng)經(jīng)營人人員訪訪談得得來一、重重慶高高端別別墅會會所經(jīng)經(jīng)營現(xiàn)現(xiàn)狀重慶高高端別別墅會會所經(jīng)經(jīng)營現(xiàn)現(xiàn)狀小小結(jié)：：目前重重慶高高端別別墅會會所主主要經(jīng)經(jīng)營的的主流流方向向?yàn)閷?nèi)經(jīng)經(jīng)營。。在會所所經(jīng)營營面積積的設(shè)設(shè)置上上，主主要集集中在在3000-10000平方米米之間間。重慶高高端別別墅會會所目目前主主要分分為運(yùn)運(yùn)動(dòng)、、休閑閑、商商務(wù)主主題為為主。。重慶高高端別別墅會會所在在功能能設(shè)置置上包包括有有健身身房、、咖啡啡館、、酒吧吧、游游泳館館、溫溫泉、、餐飲飲、住住宿等等形式式，主主要集集中于于運(yùn)動(dòng)動(dòng)健身身。會所經(jīng)經(jīng)營模模式上上以非非會員員制消消費(fèi)為為主，，少量量俱樂樂部會會員制制形式式。目前重重慶高高端別別墅的的會所所使用用頻率率最高高的是是運(yùn)動(dòng)動(dòng)健身身，而而餐飲飲、SPA等業(yè)態(tài)態(tài)潛在在需求求較高高，雖雖然在在會所所中設(shè)設(shè)置不不多，，但凡凡有則則經(jīng)營營良好好。二、重重慶高高端別別墅會會所案案例研研究重慶棕棕櫚泉泉國際際花園園沿襲襲北京京棕櫚櫚泉一一貫對對高品品質(zhì)生生活的的追求求，由由萬豪豪酒店店集團(tuán)團(tuán)簽約約設(shè)計(jì)計(jì)師以以及北北京國國際俱俱樂部部主設(shè)設(shè)計(jì)擔(dān)擔(dān)綱設(shè)設(shè)計(jì)的的多功功能棕棕櫚泉泉國際際會所所。會所總總計(jì)4層，建建筑面面積達(dá)達(dá)1萬平方方米。。B+C+D會所體系類型養(yǎng)生功能體育健身功能商務(wù)功能1、棕櫚櫚泉頂頂級私私人會會所養(yǎng)生功功能：：康體體中心心、水水療SPA館體育功功能：：恒溫溫泳池池、健健身會會館商務(wù)功功能：：休息息廳、、大堂堂接待待，沙沙龍，，會務(wù)務(wù)、展展覽、、雪茄茄紅酒酒吧，，咖啡啡吧二、重重慶高高端別別墅會會所案案例研研究二、重重慶高高端別別墅會會所案案例研研究各樓層層經(jīng)營營業(yè)態(tài)態(tài)分布布二、重重慶高高端別別墅會會所案案例研研究1、棕櫚櫚泉頂頂級私私人會會所二、重重慶高高端別別墅會會所案案例研研究負(fù)二層層負(fù)一層層一層二層二、重重慶高高端別別墅會會所案案例研研究1、棕櫚櫚泉頂頂級私私人會會所二、重重慶高高端別別墅會會所案案例研研究古典與與時(shí)尚尚結(jié)合合的康體中中心、、SPA水療房房、恒恒溫游游泳池池、紅紅酒雪雪茄吧吧、多多功能能廳、、運(yùn)動(dòng)動(dòng)會館館等休閑閑運(yùn)動(dòng)動(dòng)設(shè)施施滿足足客戶戶頂尚尚生活活需求求。。實(shí)景拍拍攝棕棕櫚櫚泉紅紅酒/雪茄吧吧實(shí)景拍拍攝棕棕櫚櫚泉室室內(nèi)恒恒溫泳泳池二、重重慶高高端別別墅會會所案案例研研究1、棕櫚櫚泉頂頂級私私人會會所二、重重慶高高端別別墅會會所案案例研研究實(shí)景拍拍攝棕棕櫚櫚泉會會所入入戶廣廣場實(shí)景拍拍攝棕棕櫚櫚泉會會所大大堂二、重重慶高高端別別墅會會所案案例研研究1、棕櫚櫚泉頂頂級私私人會會所二、重重慶高高端別別墅會會所案案例研研究案例借借鑒：會所選選址：會所所的選選址設(shè)設(shè)在景景觀視視野好好、內(nèi)內(nèi)外出出入方方便的的位置置，方方便使使用。。建筑打打造：會所所建筑筑的打打造在在重慶慶樹立立了標(biāo)標(biāo)桿，，為項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)運(yùn)運(yùn)營提提升了了形象象和檔檔次，，推動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目目整體體銷售售。專業(yè)管管理：會所所由具具有酒酒店管管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的的專業(yè)業(yè)團(tuán)隊(duì)隊(duì)進(jìn)行行管理理和經(jīng)經(jīng)營，，經(jīng)營營過程程中根根據(jù)銷銷售和和業(yè)主主入住住情況況逐步步啟動(dòng)動(dòng)經(jīng)營營內(nèi)容容，并并在正正式經(jīng)經(jīng)營一一年后后實(shí)現(xiàn)現(xiàn)保本本運(yùn)營營的良良好狀狀況。。經(jīng)營內(nèi)內(nèi)容設(shè)設(shè)置：經(jīng)營營內(nèi)容容設(shè)置置合理理，其其運(yùn)動(dòng)動(dòng)健身身和SPA經(jīng)營良良好。。二、重重慶高高端別別墅會會所案案例研研究1、棕櫚櫚泉頂頂級私私人會會所二、重重慶高高端別別墅會會所案案例研研究2、常青青藤”五星級級”會所常青藤藤會所所，會會所總總計(jì)5層，建建筑面面積達(dá)達(dá)5000平方米米。會所設(shè)設(shè)計(jì)了了室內(nèi)恒恒溫泳泳池、、壁球球館、、網(wǎng)球球場、、籃球球場、、羽毛毛球場場、足足球場場、器器械室室、桌桌球館館、咖咖啡廳廳、五五星客客房、、圖書書室等運(yùn)動(dòng)動(dòng)休閑閑配套套設(shè)施施。A+C+D會所體系類型體育健身功能商務(wù)功能休閑娛娛樂功功能：：圖書書室體育健健身功功能：：恒溫溫泳池池、壁壁球館館、網(wǎng)網(wǎng)球場場、籃籃球場場、羽羽毛球球場、、足球球場、、器械械室、、桌球球館商務(wù)功功能：：休息息廳、、大堂堂接待待，咖咖啡吧吧、五五星客客房休閑娛娛樂功功能二、重重慶高高端別別墅會會所案案例研研究二、重重慶高高端別別墅會會所案案例研研究各樓層層經(jīng)營營業(yè)態(tài)態(tài)分布布二、重重慶高高端別別墅會會所案案例研研究2、常青青藤”五星級級”會所二、重重慶高高端別別墅會會所案案例研研究負(fù)一層層一層二層二、重重慶高高端別別墅會會所案案例研研究2、常青青藤”五星級級”會所二、重重慶高高端別別墅會會所案案例研研究負(fù)二層層負(fù)三層層二、重重慶高高端別別墅會會所案案例研研究2、常青青藤”五星級級”會所二、重重慶高高端別別墅會會所案案例研研究※入會方方式※客戶或或業(yè)主主可通通過以以下方方式申申請入入會：：客戶可可于常常青藤藤營銷銷中心心索取取書面面入會會申請請表格格，按按要求求填寫寫后交交予營營銷中中心或或郵寄寄、傳傳真至至常青青藤俱俱樂部部；已經(jīng)購購買常常青藤藤的業(yè)業(yè)主無無需另另行申申請，，辦理理確認(rèn)認(rèn)手續(xù)續(xù)后可可自動(dòng)動(dòng)獲得得會員員資格格，享享受會會員權(quán)權(quán)益。?！e分條條件及及標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)※二、重重慶高高端別別墅會會所案案例研研究2、常青青藤”五星級級”會所二、重重慶高高端別別墅會會所案案例研研究案例借借鑒：：建筑筑打打造造：會會所所建建筑筑打打造造上上與與別別墅墅區(qū)區(qū)整整體體風(fēng)風(fēng)格格協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)。。經(jīng)營營模模式式：由由業(yè)業(yè)主主會會員員帶帶動(dòng)動(dòng)外外向向消消費(fèi)費(fèi)，，拉拉動(dòng)動(dòng)會會所所經(jīng)經(jīng)營營。。品質(zhì)質(zhì)打打造造：會會所所高高端端品品質(zhì)質(zhì)打打造造對對于于提提升升會會所所的的形形象象與與檔檔次次上上起起到到了了決決定定性性作作用用，，而而目目前前會會所所所所提提供供的的品品質(zhì)質(zhì)服服務(wù)務(wù)也也提提升升了了常常青青藤藤的的生生活活品品質(zhì)質(zhì)。。二、、重重慶慶高高端端別別墅墅會會所所案案例例研研究究2、常常青青藤藤”五星星級級”會所所二、、重重慶慶高高端端別別墅墅會會所所案案例例研研究究3、龍龍湖湖·藍(lán)湖湖郡郡重慶慶龍龍湖湖·藍(lán)湖湖郡郡的的體體育育中中心心是是較較為為典典型型的的運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)主主題題會會所所，，主主要要功功能能設(shè)設(shè)置置也也圍圍繞繞在在社社區(qū)區(qū)運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)健健身身這這一一主主題題展展開開。。A+C會所體系類型體育健身功能體育育功功能能：：恒恒溫溫泳泳池池、、壁壁球球室室、、籃籃球球場場、、網(wǎng)網(wǎng)球球場場、、乒乒乓乓球球室室、、羽羽毛毛球球場場、、棋棋牌牌室室補(bǔ)充充功功能能：：清清吧吧、、棋棋牌牌室室休閑閑娛娛樂樂功功能能二、、重重慶慶高高端端別別墅墅會會所所案案例例研研究究二、、重重慶慶高高端端別別墅墅會會所所案案例例研研究究各樓樓層層經(jīng)經(jīng)營營業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分分布布二、、重重慶慶高高端端別別墅墅會會所所案案例例研研究究3、龍龍湖湖·藍(lán)湖湖郡郡二、、重重慶慶高高端端別別墅墅會會所所案案例例研研究究3、龍龍湖湖·藍(lán)湖湖郡郡案例例借借鑒鑒：會所所定定位位：以以運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)健健身身為為主主題題的的會會所所定定位位，，服服務(wù)務(wù)范范圍圍輻輻射射整整個(gè)個(gè)藍(lán)藍(lán)湖湖大大社社區(qū)區(qū)。。經(jīng)營營路路線線：定定位位檔檔次次上上偏偏向向大大眾眾化化標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，可可增增加加客客群群量量，，保保證證正正常常的的收收支支平平衡衡。。二、、重重慶慶高高端端別別墅墅會會所所案案例例研研究究3、龍龍湖湖·藍(lán)湖湖郡郡三、國內(nèi)別墅會所案例研究三、、國國內(nèi)內(nèi)高高端端別別墅墅會會所所案案例例研研究究1、華華僑僑城城·波托托菲菲諾諾會會所所A+B+C+D會所體系類型休閑功能體育功能商務(wù)功能養(yǎng)生功能波托托菲菲諾諾擁擁有有兩兩大大會會所所：：天鵝鵝堡堡會會所所+純水水岸岸會會所所國內(nèi)內(nèi)高高端端別別墅墅會會所所案案例例研研究究三、、國國內(nèi)內(nèi)高高端端別別墅墅會會所所案案例例研研究究建筑筑面面積積約約6600平方方米米為為上上下下兩兩層層；；分業(yè)業(yè)主主、、華華僑僑城城會會員員及及嘉嘉賓賓三三檔檔進(jìn)進(jìn)行行收收費(fèi)費(fèi)經(jīng)經(jīng)營營。。體育育功功能能：：所配配有有四四季季恒恒溫溫泳泳池池、、桑桑拿拿房房、、健健身身房房、、羽羽毛毛球球館館、、保保齡齡球球室室、、乒乒乓乓球球室室、、桌桌球球室室、、網(wǎng)網(wǎng)球球場場功能能補(bǔ)補(bǔ)充充：：多功功能能會會議議室室、、閱閱覽覽室室純水水岸岸會會所所：：主要要是是健健康康運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)設(shè)設(shè)施施配配套套功功能能國內(nèi)內(nèi)高高端端別別墅墅會會所所案案例例研研究究1、華華僑僑城城·波托托菲菲諾諾會會所所三、、國國內(nèi)內(nèi)高高端端別別墅墅會會所所案案例例研研究究天鵝鵝堡堡會會所所建筑筑面面積積約約6000平方方米米；；體育育功功能能：：設(shè)有有羽羽毛毛球球場場、、兒兒童童游游樂樂場場、、健健身身房房、、跳跳操操房房、、游游泳泳池池養(yǎng)生生功功能能：：瑪莎莎纖纖體體商務(wù)務(wù)功功能能：：會議議室室、、多多功功能能廳廳用用于于商商務(wù)務(wù)會會議議、、研研討討會會、、新新品品發(fā)發(fā)布布會會；；紅紅酒酒西西餐餐廳廳、、酒酒窖窖、、咖咖啡啡廳廳天鵝鵝堡堡會會所所主要是商商務(wù)、休休閑、美美容綜合合配套設(shè)設(shè)施國內(nèi)高端端別墅會會所案例例研究1、華僑城城·波托菲諾諾會所三、國內(nèi)內(nèi)高端別別墅會所所案例研研究會所選址址：在社區(qū)區(qū)人群集集中區(qū)域域，而且且對外開開放，景景觀環(huán)境境和氛圍圍營造舒舒適。品牌引入入：將丹桂桂軒、夢夢圓皇宮宮等高端端品牌引引入，提提升會所所經(jīng)營檔檔次，與與客群身身份匹配配。專業(yè)管理理：由華僑僑城的專專業(yè)酒店店團(tuán)隊(duì)管管理和經(jīng)經(jīng)營，保保證會所所的專業(yè)業(yè)運(yùn)營。。經(jīng)營內(nèi)容容設(shè)置：以餐飲飲、休閑閑娛樂、、商務(wù)為為主營，，復(fù)合一一定配套套性設(shè)施施，起到到較好的的聯(lián)動(dòng)經(jīng)經(jīng)營效果果。案例借鑒鑒：國內(nèi)高端端別墅會會所案例例研究1、華僑城城·波托菲諾諾會所三、國內(nèi)內(nèi)高端別別墅會所所案例研研究2、成都·金林半島島A+B+C+D會所體系類型休閑功能體育功能商務(wù)功能休閑功能能：棋牌室體育功能能：設(shè)有羽毛毛球場、、健身房房、網(wǎng)球球場、游游泳池養(yǎng)生功能能：SPA、桑拿室室商務(wù)功能能：雪茄吧、、紅酒窖窖、咖啡啡廳養(yǎng)生功能能國內(nèi)高端端別墅會會所案例例研究三、國內(nèi)內(nèi)高端別別墅會所所案例研研究建筑面積積約3000平方米共共分為三三層；分業(yè)主、、半島會會會員進(jìn)進(jìn)行收費(fèi)費(fèi)經(jīng)營。。半島會所所：主要是針針對滿足足業(yè)主需需求而設(shè)設(shè)置體育育健身功功能、商商務(wù)功能能及休閑閑功能各樓層經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)分布國內(nèi)高端端別墅會會所案例例研究2、成都·金林半島島三、國內(nèi)內(nèi)高端別別墅會所所案例研研究03～04年，金林林半島以以1.8萬元單價(jià)價(jià)入市（（當(dāng)時(shí)成成都市面面豪宅均均價(jià)1.2萬元），，前期投投入大，，香港團(tuán)團(tuán)隊(duì)全面面打造，，做成了了小而全全的會所所，對于于整體項(xiàng)項(xiàng)目的銷銷售及提提高項(xiàng)目目品質(zhì)起起到了重重要支撐撐作用。。在項(xiàng)目目入住后后，由于于使用