絕對保密2012年煙臺房地產(chǎn)市場年報(bào)2013年1月——克而瑞為您解讀2012年煙臺樓市2PART1回顧這一年3

全國政策2012年中央并未出臺新一輪的調(diào)控政策，但貨幣政策放松、差異化信貸等政策促進(jìn)了市場的回暖。年末一系列的表態(tài)為明年樓市調(diào)控定調(diào)：堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松。

上半年2次下調(diào)存 款準(zhǔn)備金、三年內(nèi) 首次降息、差異化 信貸政策出現(xiàn)

暖?存款準(zhǔn)備金率兩次下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放8000億資金?降息，貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.7倍?首套房八五折利率在多個(gè)城

6月

暖冷溫總理5次講話，四部委集中辟謠“樓市松綁”，政府謹(jǐn)慎維持現(xiàn)有調(diào)控成果

9月-12月

暖?政策市場空白期，全國多數(shù)城市成交走量，市場進(jìn)入“暖冬”?多地相繼出現(xiàn)地王現(xiàn)象，土地市場開始抬頭

12月，中央政府 、國土部、住建 部集中表態(tài)

冷冷?國土部出臺系列政策以遏制地王的不斷出現(xiàn)?中央會議、住建部，一系列的表態(tài)都指向了政策不松、堅(jiān)持調(diào)控市出現(xiàn)，剛性需求有所復(fù)蘇

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煙臺政策2012年煙臺并未出臺任何“闖關(guān)”政策，但政策執(zhí)行具有一定的滯后性。北京等一二線城市首套貸款回歸基準(zhǔn)利率央行會議首次提出滿足首次購房家庭貸款需求央行2月24日下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)地方政府密集微調(diào)政策，多城市上調(diào)公積金貸款額度央行5月18日下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)

多個(gè)城市 首套貸款 利率優(yōu)惠降至85折央行兩次下調(diào)貸款利率0.25和0.31百分點(diǎn)多個(gè)城市持續(xù)出現(xiàn)“闖關(guān)”現(xiàn)象，試探調(diào)控底限多個(gè)城市房貸利率由85折上調(diào)至9折年末。針對“地王”現(xiàn)象頻現(xiàn)，出臺一系列政策限制地價(jià)過快增長。全國政策2012年煙臺多數(shù)銀行首貸基準(zhǔn)利率 仍執(zhí)行上浮 5%政策，僅部分出現(xiàn)松動(dòng)煙臺住房公積金貸款額度并未上調(diào)，利率與國家同步。個(gè)人貸款方面，新房最高貸款額度為30萬，二手 房最高20萬。煙臺四大行回歸基準(zhǔn)利率，建行、中行首付50%以上可 享9折優(yōu)惠煙臺部分銀行針對優(yōu)質(zhì)客戶可提供房貸利 率85折優(yōu)惠煙臺并未出臺任何“闖關(guān)”政策，政策層面較為空白。煙臺政策5固調(diào)控成果為主基政策小結(jié)2012年調(diào)控政策已經(jīng)筑底，明年樓市仍要堅(jiān)持樓市調(diào)控不放松。鞏2012年政策已經(jīng)筑底，調(diào)控主基調(diào)并未放松貨幣政策放松，差異化信貸政策促進(jìn)了市場的回暖年末一系列表態(tài)為明年樓市調(diào)控定調(diào)煙臺闖關(guān)意愿不高，政策執(zhí)行具有滯后性調(diào)612-0411-0111-0211-0311-0411-0511-0611-0711-0811-0911-1011-1111-1212-0112-0212-0312-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-12403020100近兩年成交對比

2012年煙臺商品住宅市場呈現(xiàn)回暖跡象！單位：萬㎡2011年1月-2012年12月煙臺六區(qū)商品住宅成交走勢2011年共成交203萬㎡2012年共成交238萬㎡2012年，煙臺六區(qū)商 品住宅市場共成交238 萬㎡，成交量較去年同 比增長17%；成交金 額為144億，同比增長 4%；造成2012年煙臺商品 住宅市場的回暖的主要成交面積（萬㎡）原因來剛性需求的集中

爆發(fā)和諸如“以價(jià)換量 ”等降低利潤策略的執(zhí) 行。數(shù)據(jù)口徑=備案數(shù)據(jù)+CRIC人工補(bǔ)正數(shù)據(jù)

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煙臺市場表現(xiàn)縱觀2012年煙臺商品住宅市場軌跡，可分為四個(gè)階段：市場淡季——成交量攀升——新一輪博弈——年末翹尾。單位：萬㎡1-2月：市場淡季3-7月：成交量攀升8-10月：新一輪博弈年末翹尾70605040302010 012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-12供應(yīng)量成交量效果：

市場淡季彼時(shí)正值春節(jié)，加上政策環(huán)境仍相對偏嚴(yán)厲，因此市場交易仍然延續(xù)2011年的低迷狀態(tài)。

成交量攀升政策面相對寬松，企業(yè)加大營銷力度，市場剛需開始集中釋放，推動(dòng)住宅市場交易量快速攀升。

新一輪博弈由于市場回暖，企業(yè)資金壓力明顯緩解，誘發(fā)企業(yè)取消優(yōu)惠政策或提升價(jià)格，市場供求雙方正展開新一輪的博弈，導(dǎo)致交易量較

年末翹尾年底業(yè)績沖刺，因而推案規(guī)模和促銷力度有所增加，市場交易量出現(xiàn)年末翹尾的局面。前期有所下降。

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成交均價(jià)表現(xiàn)

2012上半年，煙臺六區(qū)成交均價(jià)受成交結(jié)構(gòu)性影響呈現(xiàn)明顯下滑態(tài)勢，下 半年，改善型客戶逐漸入市拉升了成交均價(jià)。

2011年1月-2012年12月煙臺六區(qū)商品住宅價(jià)格走勢單位：元/㎡ 9000800070006000500065756895682961426966702665196587769564446859745654195887554658645282705062586642 610963886084609840003000低價(jià)項(xiàng)目集中備案導(dǎo)致成交均價(jià)下滑改善型客戶逐漸入市，拉升成交均價(jià)。20001000 0

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存量表現(xiàn)2012年煙臺六區(qū)市場存量增長有所放緩，成交的持續(xù)走量致使存銷比呈現(xiàn)下滑趨勢，市場競爭風(fēng)險(xiǎn)有所緩解。單位：萬㎡ 5002011年1月-2012年12月煙臺六區(qū)商品住宅存量、存銷比走勢5040043.742.2454030033.2353020016.524.024.422.216.817.718.1

2519.519.619.620 151005.39.97.99.77.26.25.76.57.18.612.11050存量（萬㎡）存銷比010六區(qū)區(qū)形形勢勢對對比比2012年年，，以以剛剛性性需需求求為為主主的的中中西西部部市市場場表表現(xiàn)現(xiàn)較較好好，，福福山山區(qū)區(qū)、、芝芝罘罘區(qū)區(qū)、、開開發(fā)發(fā)區(qū)成成為為當(dāng)當(dāng)前前市市場場的的熱熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)區(qū)域域。。2012年年各各區(qū)區(qū)供供應(yīng)應(yīng)量量占占比比2012年年各各區(qū)區(qū)成成交交量量占占比比14%13%17%15%17%24%15%7%17%11%25%25%芝罘罘區(qū)區(qū)福山山區(qū)區(qū)開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)萊山山區(qū)區(qū)高新新區(qū)區(qū)牟平平區(qū)區(qū)芝罘罘區(qū)區(qū)福山山區(qū)區(qū)開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)萊山山區(qū)區(qū)高新新區(qū)區(qū)牟平平區(qū)區(qū)115區(qū)域域市市場場——芝芝罘罘區(qū)區(qū)2012年年芝芝罘罘區(qū)區(qū)供供應(yīng)應(yīng)51萬萬㎡㎡，，成成交交52萬萬㎡㎡，，呈呈現(xiàn)現(xiàn)少少有有的的年年度度供供不不應(yīng)應(yīng)求求現(xiàn)現(xiàn)象象；；年末末存存量量降降至至79萬萬㎡㎡，，存存銷銷比比為為16個(gè)個(gè)月月。。158000104000供求求量量價(jià)價(jià)走走勢勢0012.123456789101112150100供應(yīng)應(yīng)量量(萬萬㎡㎡)成交交量量（（萬萬㎡㎡））成交交均均價(jià)價(jià)（（元元/㎡㎡））806040存量量及及存存銷銷比比50020012.123456789101112存量量（（萬萬㎡㎡））存銷銷比比12典型型項(xiàng)項(xiàng)目目——星星匯匯鳳鳳凰凰星匯匯鳳鳳凰凰——中中心心區(qū)區(qū)品品質(zhì)質(zhì)樓樓盤盤，，項(xiàng)項(xiàng)目目位位于于只只楚楚路路北北側(cè)側(cè)，，連連接接芝芝罘罘區(qū)區(qū)與與開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)、福福山山區(qū)區(qū)的的重重要要干干道道。。項(xiàng)目目優(yōu)優(yōu)勢勢分分析析————星星匯匯鳳鳳凰凰緊緊鄰鄰南南大大街街商商圈圈，，周周邊邊商商業(yè)業(yè)、、交交通通、、金融融、、生生活活等等配配套套設(shè)設(shè)施施完完善善；；西西班班牙牙的的建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格、、地地中中海海式式風(fēng)風(fēng)情情園園林林以以及及全全明戶戶型型的的產(chǎn)產(chǎn)品品得得到到了了客客戶戶的的認(rèn)認(rèn)可可；；開開發(fā)發(fā)商商的的品品牌牌及及國國家家一一級級資資質(zhì)質(zhì)的的物物業(yè)業(yè)管管理理，，使使其信信譽(yù)譽(yù)度度高高倍倍增增。。開發(fā)發(fā)商商建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)廣告告策策劃劃物業(yè)業(yè)公公司司總建建面面積積成交交總總價(jià)價(jià)開工工時(shí)時(shí)間間規(guī)劃劃戶戶數(shù)數(shù)綠化化率率開盤盤時(shí)時(shí)間間煙臺臺越越秀秀地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)有有限限公公司司深圳圳市市埃埃迪迪優(yōu)優(yōu)環(huán)環(huán)境境藝藝術(shù)術(shù)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)有有限限公公司司煙臺臺上上華華企企劃劃策策劃劃有有限限公公司司越秀秀地地產(chǎn)產(chǎn)（（煙煙臺臺））物物業(yè)業(yè)管管理理有有限限公公司司21.99萬萬㎡㎡2.6億億2010-11-25107840%2011-8-7項(xiàng)目目地地址址銷售售代代理理公公司司景觀觀設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)總占占地地面面積積拿地地時(shí)時(shí)間間樓板板價(jià)價(jià)開發(fā)發(fā)批批次次容積積率率物業(yè)業(yè)類類型型均價(jià)價(jià)煙臺臺市市芝芝罘罘區(qū)區(qū)只只楚楚路路與與楚楚風(fēng)風(fēng)六六街街交交匯匯處處西西南南角角煙臺臺新新聯(lián)聯(lián)康康房房產(chǎn)產(chǎn)咨咨詢詢有有限限公公司司深圳圳市市埃埃迪迪優(yōu)優(yōu)環(huán)環(huán)境境藝藝術(shù)術(shù)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)有有限限公公司司7.38萬萬㎡㎡2009-12-111688元元/㎡㎡共一一期期開開發(fā)發(fā)1.9高層層、、小小高高層層開盤盤均均價(jià)價(jià)6800-7200元元/㎡㎡；；現(xiàn)現(xiàn)均均價(jià)價(jià)6500元元/㎡㎡138000120100單位位：：套套8060典型型項(xiàng)項(xiàng)目目——星星匯匯鳳鳳凰凰2012年年越越秀秀根根據(jù)據(jù)市市場場形形勢勢積積極極調(diào)調(diào)整整價(jià)價(jià)格格策策略略，，成成為為2012年年芝芝罘罘區(qū)區(qū)銷銷售售金金額額與銷售售面積積的雙雙料冠冠軍。。星匯鳳鳳凰2012年年銷售售量及及均價(jià)價(jià)走勢勢單位：：元/㎡4月低低價(jià)入入市，，均價(jià)價(jià)調(diào)整整至5500元元/㎡㎡，促促使大大量客客戶成交。。9月月、11月月兩次次加推推，折后后均價(jià)價(jià)為6300-6600元元/㎡㎡。70006000時(shí)機(jī)———先先4月，，政策策窗口口期，，多數(shù)數(shù)購房房者觀觀望情情緒有有所緩解解，但但仍抱抱有一一定的的降價(jià)價(jià)預(yù)期期，星星匯鳳凰選選擇此此節(jié)點(diǎn)點(diǎn)率先先降價(jià)價(jià)，領(lǐng)領(lǐng)先搶搶占市市區(qū)將出手手客群群。40205000降幅———準(zhǔn)準(zhǔn)012.1234567891011124000綜合項(xiàng)項(xiàng)目土土地成成本及及品質(zhì)質(zhì)，降降價(jià)空空間有有限，600-800元元/㎡㎡為項(xiàng)項(xiàng)目可可接受受且能能對客客戶心理帶帶來較較高沖沖擊的的區(qū)間間。隨著房房地產(chǎn)產(chǎn)大環(huán)境境的影影響，星星匯鳳鳳凰銷售售情況況較為冷冷淡，，在這期期間也也有暖場場活動(dòng)動(dòng)和小幅幅優(yōu)惠惠推出，，但銷銷售情況況并未未有所好好轉(zhuǎn)。。4月份份連續(xù)續(xù)兩周加加推14#和15#，以特特價(jià)房名義義均價(jià)調(diào)整整至5500-5600元元/㎡，當(dāng)當(dāng)天售罄。。6-8月無無新品推出出，但但每周持持續(xù)暖暖場活動(dòng)動(dòng)，積積極蓄客客的同同時(shí)也有有效地地吸引著著未成成交客戶戶。9月、、11月兩兩次加加推位置置較好好的樓樓座，折折后均均價(jià)升升至6300-6600元元/㎡，買買房送送車位位等優(yōu)惠惠活動(dòng)動(dòng)有力力的促進(jìn)進(jìn)了銷銷售。。說辭———巧巧以樓座座位置置為由由，以以特價(jià)價(jià)房為為形式式，銷銷售完成后后價(jià)格格快速速回漲漲，充充分考考慮老老客戶戶的感受，，無損損企業(yè)業(yè)口碑碑。145區(qū)域市市場——福福山山區(qū)2012年年福山山區(qū)供供應(yīng)90萬萬㎡，，成交交55萬㎡㎡；市市場存存量為為45萬㎡㎡，存存銷比比在年年末降至至7個(gè)個(gè)月，，市場場競爭爭風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較低低。供求量量價(jià)走走勢2015100600040002000012.123456789101112504030供應(yīng)量量（萬萬㎡））成交量量（萬萬㎡））成交均均價(jià)（（元/㎡））1510存量及及存銷銷比201005012.123456789101112存量（（萬㎡㎡）存銷比比15典型項(xiàng)項(xiàng)目——香香逸逸中央央香逸中中央項(xiàng)項(xiàng)目位位于福福山區(qū)區(qū)主干干道福福海路路東側(cè)側(cè)，是是引領(lǐng)領(lǐng)福山山區(qū)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場進(jìn)入入高速發(fā)發(fā)展期期的重重要項(xiàng)項(xiàng)目。。項(xiàng)目區(qū)區(qū)位圖圖：項(xiàng)目名名稱開發(fā)商商整體推推廣建筑設(shè)設(shè)計(jì)香逸中中央煙臺滬滬豐房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限限公司司山東鑫鑫匯房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限限公司司北京中中外建建建筑筑設(shè)計(jì)有限限公司司項(xiàng)目地地址投資商商銷售代代理公公司物業(yè)公公司福海路路東側(cè)側(cè)，匯匯福街與崇崇文街街之間間深圳市市合正正房地地產(chǎn)集團(tuán)有有限公公司中核投投資有有限公公司煙臺滬滬豐房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限限公司司深圳市市合正正物業(yè)業(yè)服務(wù)有限限公司司總建筑筑面積積總戶數(shù)數(shù)物業(yè)費(fèi)費(fèi)均價(jià)綠化率率60萬萬㎡5000戶戶1.3元/平方方米??月5600元元/㎡㎡45.8%總占地地面積積車位配配比建筑類類別容積率率物業(yè)類類型20萬萬㎡1:1多層，小高高層，高層2.54住宅、商鋪鋪項(xiàng)目效果圖圖：16典型項(xiàng)目——香逸逸中央2012年年，香逸中中央開盤兩兩次，推出出447套套、63套套高層產(chǎn)品品，去化率率分別為62%和98%，低低價(jià)入市是是項(xiàng)目成功功的先決因因素。12月2日日加推1棟高層層9月22日日開盤四棟高層層9月22日日開盤情況況供應(yīng)情況況：香逸中央本本次開盤樓樓棟45#、46#、47#、49#四棟棟高層樓座座，推出447套房房源，戶型型面積區(qū)間間是79-156㎡，，折后均價(jià)價(jià)5600元/㎡。。認(rèn)購情況況：開盤當(dāng)天到到場客戶約約320組組，約600人左右右，截止至上午午12點(diǎn)認(rèn)認(rèn)購275套房源，，認(rèn)購率62%。12月2日日開盤情況況供應(yīng)情況況：香逸中央本本次加推50#樓的的部分房源源，共推出出63套，戶戶型面積是是84㎡的的二房，折折后均價(jià)5800元元/㎡。認(rèn)購情況況：加推當(dāng)天到到場客戶約約95組，，約160人左右，，截止至上午11點(diǎn)認(rèn)購購62套房房源，認(rèn)購購率98%；17區(qū)域市場——開發(fā)發(fā)區(qū)2012年年開發(fā)區(qū)供供應(yīng)67萬萬㎡，成交交37萬㎡㎡；年末市市場存量為為87萬㎡㎡，存銷比比為33個(gè)月月。201510000供求量價(jià)走走勢10505000012.123456789101112100供應(yīng)量(萬萬㎡)成交量（萬萬㎡）成交均價(jià)（（元/㎡））80存量及存銷銷比50040012.123456789101112存量（萬㎡㎡）存銷比18典型項(xiàng)目——澎湖湖山莊金橋澎湖山山莊—本土土企業(yè)逆襲襲，專注剛剛需、高附附加值成就就項(xiàng)目熱銷銷。項(xiàng)目簡介該項(xiàng)目位于于開發(fā)區(qū)長長江路以南南，東岳汽汽車對面，，由煙臺本土開發(fā)企企業(yè)金橋置置業(yè)投資，，總建面29萬㎡，，分三期開開發(fā)，建筑類型型涵蓋多多層、小小高、高高層，地地中海風(fēng)風(fēng)格，主主力戶型型74-93㎡。。銷售情況況該項(xiàng)目自自2011年7月份開開始蓄客客，蓄客客期長達(dá)達(dá)一年，，2012年7月月7日項(xiàng)項(xiàng)目首次次開盤，，推4棟棟高層（（16-18F），共共計(jì)408套房源源，面積積74-112㎡，當(dāng)當(dāng)日去化化377套，去去化率達(dá)達(dá)92%，，均價(jià)5800元/㎡㎡，購房房者以地地緣性剛剛需客戶戶為主。。19典型項(xiàng)目目—澎澎湖山山莊戶型面積積集中度度高，60萬以以內(nèi)剛需需產(chǎn)品占占92%，客廳廳飄窗位位置贈(zèng)送送是賣點(diǎn)點(diǎn)。客廳飄窗窗位置全全贈(zèng)送，，約2.0㎡戶型2室2廳廳1衛(wèi)面積(㎡㎡)74-81供應(yīng)套數(shù)數(shù)272觀景陽臺臺半贈(zèng)送約約2.8㎡㎡兩室兩廳廳一衛(wèi)/78-79平平方米客廳飄窗窗位置全贈(zèng)贈(zèng)送，約2.5㎡兩室兩廳廳一衛(wèi)/90-92平平方米2室2廳廳1衛(wèi)2室2廳廳2衛(wèi)90㎡㎡以下戶戶型占67%90-97㎡㎡戶型占占25%112㎡戶型型占8%全部兩室室觀景陽臺臺半贈(zèng)送送約2.8㎡90-971121023460萬以以內(nèi)剛需產(chǎn)品品為主導(dǎo)20區(qū)域市場——萊山區(qū)2012年萊萊山區(qū)供應(yīng)53萬㎡，成成交33萬㎡㎡，供求相對對平衡；年末末存量降至79萬㎡，存銷比比為24個(gè)月月。3010000205000供求量價(jià)走勢勢100012.123456789101112存量及存銷比比100500供應(yīng)量(萬㎡㎡)成交量（萬㎡㎡）成交均價(jià)（元元/㎡）4020012.123456789101112存量（萬㎡））存銷比21典型項(xiàng)目——中鐵逸都都中鐵逸都是中中鐵集團(tuán)在煙煙臺的開山之之作，項(xiàng)目位位于港城東大大街南側(cè)，是是萊山區(qū)重點(diǎn)打造““四軸布局””戰(zhàn)略的交通通要塞。項(xiàng)目名稱開發(fā)發(fā)商商建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)營銷銷策策劃劃廣告告策策劃劃總建建面面積積開工工時(shí)時(shí)間間車位位總總數(shù)數(shù)綠化化率率樓板板價(jià)價(jià)首次次開開盤盤中鐵鐵逸逸都都煙臺臺中中鐵鐵置置業(yè)業(yè)有有限公公司司深圳圳方方佳佳設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)院院北京京協(xié)協(xié)眾眾聯(lián)聯(lián)城城房房地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司煙臺臺大大山山廣廣告告設(shè)設(shè)計(jì)有有限限公公司司301038㎡㎡2011-8-10200060%1929元元/㎡㎡2012-7-7項(xiàng)目目地地址址投資資商商銷售售代代理理公公司司景觀觀設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)總占占地地面面積積總戶戶數(shù)數(shù)開發(fā)發(fā)批批次次容積積率率車位位配配比比物業(yè)業(yè)類類型型銷售售均均價(jià)價(jià)煙臺臺萊萊山山區(qū)區(qū)山山海海路路與與港城城東東大大街街兩兩大大城城市市主干干道道交交匯匯處處中鐵鐵置置業(yè)業(yè)集集團(tuán)團(tuán)有有限限公公司北京京協(xié)協(xié)眾眾聯(lián)聯(lián)城城房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有有限限公公司司SEETO（（香香港港））景景觀觀設(shè)計(jì)計(jì)有有限限公公司司129358㎡㎡2000三期期開開發(fā)發(fā)2.31:1小高高層層、、高高層層、、洋洋房房均價(jià)價(jià)7000元元/㎡㎡項(xiàng)目目區(qū)區(qū)位位圖圖：：項(xiàng)目目效效果果圖圖：：2286%典型型項(xiàng)項(xiàng)目目——中中鐵鐵逸逸都都萊山山區(qū)區(qū)為為中中高高端端項(xiàng)項(xiàng)目目聚聚集集區(qū)區(qū)，，區(qū)區(qū)域域剛剛性性需需求求并并未未得得到到有有效效釋釋放放，，中中鐵鐵逸逸都都一一期以小小面積積、低低總價(jià)價(jià)的首首置產(chǎn)產(chǎn)品為為主，，滿足足了市市場客客戶的的主流流需求求。中鐵逸逸都各各面積積段供供應(yīng)套套數(shù)對對比17%3%6%74%中鐵逸逸都以以首置置產(chǎn)品品為主主：90㎡㎡以下下首置置產(chǎn)品品占比比為86%成功要要素：：90㎡㎡以下下90-120㎡㎡120-144㎡144-180㎡180㎡以以上1、精精準(zhǔn)定定位。。小面面積、、低總總價(jià)產(chǎn)產(chǎn)品受受客戶戶認(rèn)中鐵逸逸都各各面積積段成成交套套數(shù)對對比2%1%11%同，2012年年煙臺臺剛性性需求求爆發(fā)發(fā)，首首置產(chǎn)產(chǎn)品成成為市場場熱銷銷產(chǎn)品品。2、品品牌優(yōu)優(yōu)勢。。中鐵鐵逸都都項(xiàng)目目是中中鐵在在煙臺臺的開山之之作，，中鐵鐵重點(diǎn)點(diǎn)打造造品牌牌優(yōu)勢勢，受受煙臺臺市場客群群認(rèn)同同。90㎡㎡以下下90-120㎡㎡120-144㎡144-180㎡180㎡以以上235區(qū)域市市場——高高新新區(qū)2012年年高新新區(qū)供供應(yīng)55萬萬㎡，，僅成成交16萬萬㎡，，供求求有所所失衡衡；年年末存存量降降至111萬㎡㎡，存存銷比比為42個(gè)個(gè)月，，位于于六區(qū)區(qū)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)高位位。供求量量價(jià)走走勢15100100005000012.123456789101112150100供應(yīng)量量(萬萬㎡)成交量量（萬萬㎡））成交均均價(jià)（（元/㎡））200150存量及及存銷銷比50010050012.123456789101112存量（萬㎡㎡）存銷比24典型項(xiàng)目——中海海紫御公館館中海紫御公公館是中海海集團(tuán)在煙煙臺的首個(gè)個(gè)項(xiàng)目，成成交樓板價(jià)價(jià)高達(dá)3945元/㎡，在當(dāng)時(shí)創(chuàng)造造了煙臺的的地王。項(xiàng)目名稱開發(fā)商建筑設(shè)計(jì)廣告策劃物業(yè)公司總建面積拿地時(shí)間開工時(shí)間綠化率容積率中海紫御公公館中海地產(chǎn)集集團(tuán)有限公司香港梁黃顧顧設(shè)計(jì)咨詢有限公公司深圳市孫新新陸企業(yè)形象策劃劃有限公司中海物業(yè)管管理有限公司煙臺臺分公司27萬㎡2011-12011-7-135%2.46項(xiàng)目地址投資商銷售代理公公司景觀設(shè)計(jì)總占地面積積本次推案面面積樓板價(jià)開發(fā)批次車位配比物業(yè)類型煙臺市高新新區(qū)港城東東大街東端中海地產(chǎn)集集團(tuán)有限公公司自銷泛亞國際景景觀設(shè)計(jì)有有限公司81218㎡82843㎡3945元元/㎡三期開發(fā)1:1.5高層、聯(lián)排排別墅項(xiàng)目區(qū)位圖圖：項(xiàng)目效果圖圖：254020典型項(xiàng)目——中海海紫御公館館中海紫御公公館自2012年3月入市以以來，銷售售表現(xiàn)一般般，10月月高層低價(jià)價(jià)入市，對項(xiàng)目的的銷售情況況拉動(dòng)明顯顯。單位：套8060煙臺中海2012年年成交套數(shù)數(shù)走勢2012年年10月，，中海高層低價(jià)入入市，均價(jià)由8300元/㎡㎡調(diào)整至7000元/㎡㎡。2012年年煙臺中海海成交面積積為3.62萬萬㎡，成交交金額為3億元。10月份份價(jià)格調(diào)整整是促成中中海成交較好的的主要原因因。從三個(gè)個(gè)02012.3456789101112緯度數(shù)據(jù)來來看：成交套數(shù)煙臺中海2012年年銷售情況況1、成交套套數(shù)。3-9月僅僅成交62套，10-12月成交交147套套；項(xiàng)目名稱銷售金額（（億）3-9月10-12月月銷售面積（（萬㎡）3-9月10-12月月2、銷售金金額。3-9月銷銷售1.15億，10-12月銷售售1.85億；中海紫御公公館合計(jì)1.1531.851.123.622.53、銷售面面積。3-9月銷銷售1.12萬平米，10-12月月2.5萬萬㎡。265區(qū)域市場——牟平平區(qū)2012年年牟平區(qū)供供應(yīng)66萬萬㎡，成交交25萬㎡㎡；年末存存量增至81萬㎡，，存銷比為26個(gè)月月。供求量價(jià)走走勢151001200080004000012.123456789101112存量及存銷銷比100500供應(yīng)量（萬萬㎡）成交量（萬萬㎡）成交均價(jià)（（元/㎡））20015010050012.123456789101112存量（萬㎡㎡）存銷比27典型項(xiàng)目——龍湖湖葡醍海灣灣龍湖葡醍海海灣——2012年年龍湖共開開盤4次，，分別推出出度假小院院、疊院、、疊拼、高層四種種產(chǎn)品，當(dāng)當(dāng)日銷售率率均超過50%。2012.3.252012.6.222012.7.222012.10.20度假小院產(chǎn)產(chǎn)品49㎡，59-69萬/套，，當(dāng)日推出出100套，認(rèn)購70套，開開盤認(rèn)購率率70%。。葡醍院落產(chǎn)產(chǎn)品（疊院院）3疊，100-160㎡，125-155萬/套，當(dāng)日推出234套，，認(rèn)購128套，開開盤認(rèn)購率55%。托斯卡納疊疊拼產(chǎn)品2疊，200-326㎡，200-270萬/套，當(dāng)日推出60套，認(rèn)認(rèn)購30套套，開盤認(rèn)認(rèn)購率50%。。龍湖公館高高層產(chǎn)品高層，88-115㎡，6500元/㎡，當(dāng)日日推出132套，認(rèn)購購86套，，開盤認(rèn)購購率65%。28典型項(xiàng)目——龍湖湖葡醍海灣灣不俗的銷售售業(yè)績來源源于成功的的營銷理念念與差異化化的產(chǎn)品塑塑造。成功因素一一：高愿景景規(guī)劃8100畝畝的項(xiàng)目用用地刷新煙煙臺單盤最最高記錄，，龐大的項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模顯顯示出企業(yè)業(yè)的雄厚資資金實(shí)力，，從心理上給予予客戶可信信賴感；現(xiàn)現(xiàn)階段地塊塊位置偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)、認(rèn)知度度低，周邊邊配套相對對匱乏且檔檔次較低，項(xiàng)目熱銷銷的因素之之一為向好好的遠(yuǎn)期規(guī)規(guī)劃，B、、C地塊中中的迪斯尼尼樂園、總總部基地、、會展中心心、游艇碼頭頭及政府規(guī)規(guī)劃中的養(yǎng)養(yǎng)馬島度假假區(qū)營造出出向好的發(fā)發(fā)展前景與與投資潛力力。成功因素二二：差異化化產(chǎn)品新穎的托斯斯卡納、香香格里拉立立面、五重濃蔭設(shè)計(jì)計(jì)吸引客戶戶眼球，合合理的總價(jià)控制與市市面?zhèn)鹘y(tǒng)產(chǎn)產(chǎn)品正面PK，60萬、150萬萬、200萬可圓別別墅夢想。。成功因素三三：“全方方位”營銷銷客戶資資源全覆覆蓋：開開盤前大大規(guī)模CALL客、短短信、報(bào)報(bào)廣整版面面媒體訴訴求：高高頻次、、大篇幅幅的媒體體推廣緊湊的的線下活活動(dòng)：定定期舉行行暖場活活動(dòng)，保保持項(xiàng)目目關(guān)注度度29區(qū)域市場場表現(xiàn)2012年芝罘罘區(qū)、福福山區(qū)熱熱度較高高，其中中芝罘區(qū)區(qū)位列成成交金額額榜首，，福山區(qū)區(qū)位列成交交面積榜榜首。2012年煙臺臺商品住住宅區(qū)域域成交金金額排行行榜2012年煙臺臺商品住住宅區(qū)域域成交面面積排行行榜排名123456區(qū)域芝罘區(qū)福山區(qū)萊山區(qū)開發(fā)區(qū)牟平區(qū)高新區(qū)成交金額額（億元））34.129.423.620.818.911.7排名123456區(qū)域福山區(qū)芝罘區(qū)開發(fā)區(qū)萊山區(qū)牟平區(qū)高新區(qū)成交面積積（萬㎡））55.451.737.333.126.216.130項(xiàng)目排行行榜2012年，一一線房企企在煙臺臺市場已已占據(jù)大大半邊江江山，專專注剛需需、產(chǎn)品品差異化化、積極調(diào)調(diào)整價(jià)格格策略樓樓盤銷況況理想。。2012年煙臺臺商品住住宅項(xiàng)目目成交金金額排行行榜2012年煙臺臺商品住住宅項(xiàng)目目成交面面積排行行榜排名12345678910項(xiàng)目龍湖葡醍醍海灣假日風(fēng)景景保利香榭榭里公館館星匯鳳凰陽光首院富甲逸品萬象城中海紫御公館館澎湖山莊中鐵逸都區(qū)域牟平區(qū)福山區(qū)萊山區(qū)芝罘區(qū)福山區(qū)芝罘區(qū)萊山區(qū)高新區(qū)開發(fā)區(qū)萊山區(qū)成交金額（億元）9.814.723.433.383.253.233.143.002.682.57成交量（萬㎡）6.438.165.085.455.674.304.333.624.863.64排名12345678910項(xiàng)目假日風(fēng)景龍湖葡醍海灣灣陽光首院星匯鳳凰保利香榭里公公館澎湖山莊鴻福名城萬象城富甲逸品東尚藍(lán)灣區(qū)域福山區(qū)牟平區(qū)福山區(qū)芝罘區(qū)萊山區(qū)開發(fā)區(qū)福山區(qū)萊山區(qū)芝罘區(qū)開發(fā)區(qū)成交量（萬㎡）8.166.435.675.455.084.864.414.334.304.18成交金額（億元）4.729.813.253.383.432.682.143.143.232.45數(shù)據(jù)口徑：商商品住宅備案案數(shù)據(jù)31場回暖信號強(qiáng)市場小結(jié)在相對寬松的的政策環(huán)境下下，剛性需求求集中釋放，，市場回暖信信號強(qiáng)烈。市2012年整整體市場表現(xiàn)現(xiàn)量增價(jià)穩(wěn)，，呈現(xiàn)回暖跡跡象存量市場增速速有所放緩，，市場競爭風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)有所降低低福山區(qū)、芝罘罘區(qū)表現(xiàn)良好好，高新區(qū)仍仍處于競爭風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)高位專注剛需、產(chǎn)產(chǎn)品差異化、、積極調(diào)整價(jià)價(jià)格策略的項(xiàng)項(xiàng)目表現(xiàn)優(yōu)異異烈32年度市場總結(jié)結(jié)CRIC對于于2013年年政策走向與與市場走勢持持樂觀謹(jǐn)慎態(tài)度。政策環(huán)境2012年政政策已經(jīng)筑底底，調(diào)控主基基調(diào)并未放松松；貨幣政策放松松差異化信貸貸政策促進(jìn)了了市場的回暖暖；年末一系列表表態(tài)為明年樓樓市調(diào)控定調(diào)調(diào)；煙臺闖關(guān)意愿愿不高，政策策執(zhí)行具有滯滯后性。整體市場2012年，，煙臺六區(qū)商商品住宅市場場共成交238萬㎡，成交量較去年年同比增長17%；成交交金額為144億，同比增長4%；存量市場增速速有所放緩，，市場競爭風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)有所降低低。2012年芝芝罘區(qū)、福山山區(qū)熱度較年度市場以龍湖、萬科科、越秀為代代表的高，其中芝罘罘區(qū)位列成交交金額榜首，福山區(qū)區(qū)位列成交面面積榜首。高新區(qū)市場競競爭風(fēng)險(xiǎn)較大大，市場存量量與存銷比均均位列煙臺六區(qū)競競爭風(fēng)險(xiǎn)之首首。區(qū)域市場產(chǎn)品差異化、、專注剛需、、積極調(diào)整價(jià)格策略略的項(xiàng)目表現(xiàn)現(xiàn)優(yōu)異。2012年，，一線房企在在煙臺市場已已占據(jù)大半邊邊江山，成交金額占據(jù)據(jù)前十中的七七位，成交面面積占據(jù)前五五位。項(xiàng)目表現(xiàn)33PART2探索201334未來調(diào)控方向向2013年仍仍將以堅(jiān)持調(diào)調(diào)控不放松為為主基調(diào)，政政策層面有望望得到進(jìn)一步步的寬松，但不排除由由于市場回暖暖而引發(fā)新一一輪調(diào)控的可可能。1堅(jiān)持調(diào)控不放松2地方政府闖關(guān)關(guān)意向強(qiáng)烈3貨幣信貸政策策有放松趨勢4市場回暖誘發(fā)發(fā)新一輪調(diào)控闖關(guān)35大。2013年政政策預(yù)測預(yù)測一貨幣政策有放放松趨勢2012年年經(jīng)濟(jì)增長放放緩和通脹壓壓力并未得到有效效解決，年年末中央經(jīng)濟(jì)濟(jì)會議明確提出出要適當(dāng)擴(kuò)大大社會融資總規(guī)模，保持持貸款適度增增加。從貨幣政策策工具的使用用來看，央行降息與加息的可可能性都不太太大，可能頻繁使用用的工具仍是是法定存款準(zhǔn)備金率與逆逆回購。預(yù)測二支持合理的改改善性需求購購房宏觀調(diào)控政政策“誤傷””合理自住與改善性需需求，2012年實(shí)行差差異化信貸政策策，放松首套套房；2013年年住建部表示示支持合理的的自住和改善性性需求，這意意味著改善性被列入購購房支持對象象，改善性需求主要是是針對二套以以上住房，有可能會與與限制條件掛掛鉤。預(yù)測三房產(chǎn)稅有望鋪鋪開房地產(chǎn)稅是是調(diào)控長效機(jī)機(jī)制中的重要內(nèi)容，從從目前情況來來看，短期內(nèi)推出仍有有較大難度，，預(yù)計(jì)下半年有望鋪開開；政府明確房房地產(chǎn)稅來銜銜接限購來調(diào)控樓市，，預(yù)計(jì)會以一一、二線城市試水，煙煙臺執(zhí)行的可可能性不362013年市市場預(yù)判2013年上上半年市場表表現(xiàn)或?qū)⒀永m(xù)續(xù)去年回暖態(tài)態(tài)勢，三到六六月是強(qiáng)銷期期，進(jìn)入三季度后，市市場或?qū)⑹苷哂绊懚l(fā)發(fā)生新的變化化。市場走勢低迷期強(qiáng)銷期變化期政策持續(xù)放寬寬季節(jié)性調(diào)整新一輪調(diào)控1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2個(gè)月重點(diǎn)把握第三、四季度度2013年年初受節(jié)日、氣候等等影響，預(yù)計(jì)會會有2個(gè)月的成成交低迷期。預(yù)計(jì)進(jìn)入3月以后，大大量開發(fā)商開始進(jìn)入集中中推廣，搶占占客戶的階段；3月至6月月，經(jīng)過4個(gè)個(gè)月的上升期期，客戶成交熱熱情降低。第三季度面面臨政策調(diào)整整；如政策放緩緩，則市場上上升期會拉長長；如出現(xiàn)新一一輪的調(diào)控，，依照2011年的趨勢，客戶的的購買熱情會會逐漸下滑；；第四季度預(yù)預(yù)計(jì)有小幅季季節(jié)性調(diào)整。。關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)37風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測2012年煙煙臺各區(qū)域競競爭風(fēng)險(xiǎn)有所所緩解，其中中福山區(qū)、芝芝罘區(qū)風(fēng)險(xiǎn)最最小，牟平區(qū)、開發(fā)區(qū)區(qū)其次，萊山山區(qū)、高新區(qū)區(qū)風(fēng)險(xiǎn)最大。。供求比2011年區(qū)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)域供求比2012年區(qū)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)域4.0以上萊山區(qū)4.0以上3.0-4.0牟平區(qū)3.0-4.0高新區(qū)2.0-3.0開發(fā)區(qū)芝罘區(qū)高新區(qū)2.0-3.0牟平區(qū)1.0-2.0福山區(qū)1.0-2.0福山區(qū)開發(fā)區(qū)萊山區(qū)1.0以下1.0以下芝罘區(qū)12個(gè)月以下下12-18個(gè)個(gè)月18-24個(gè)個(gè)月24-36個(gè)個(gè)月36個(gè)月以上上12個(gè)月以下下12-18個(gè)個(gè)月18-24個(gè)個(gè)月24-36個(gè)個(gè)月36個(gè)個(gè)月以上去化周期去化周期安全區(qū)域中度風(fēng)險(xiǎn)高度風(fēng)險(xiǎn)安全區(qū)域中度風(fēng)險(xiǎn)高度風(fēng)險(xiǎn)380潛在供應(yīng)2012年煙煙臺六區(qū)新增增成交土地（（住宅）總建建面501萬萬㎡。單位：萬㎡300250200150100502012年煙煙臺六區(qū)市新新增土地（住住宅用地）芝罘區(qū)萊山區(qū)開發(fā)區(qū)福山區(qū)高新區(qū)牟平區(qū)占地面積建筑面積263919221152593035307439722012年新新增成交土地地（住宅）總總建面501萬㎡，土地地成2011年-2012年年土地成交建建筑面積走勢勢（單位：萬萬㎡）交量呈現(xiàn)逐年年下滑態(tài)勢，，受市場環(huán)境境影響，企業(yè)業(yè)拿地意向較為謹(jǐn)慎；；2012年2011年501691開發(fā)區(qū)是拿地地的熱點(diǎn)，加加劇區(qū)域未來來競爭趨勢。。020040060080039++==風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估現(xiàn)有存量467萬㎡㎡去化壓力短期供應(yīng)913萬㎡㎡年去化量潛在供應(yīng)501萬㎡㎡合計(jì)1881萬萬㎡去化周期1881萬萬㎡÷238萬㎡㎡8年注：短期供供應(yīng)為預(yù)估估項(xiàng)目未售售數(shù)據(jù)、潛潛在供應(yīng)為為2012年拿地未未開工量應(yīng)對策略資金流為先先——面對對長達(dá)8年年的去化周周期，建議議目前持有有較多土地地的開發(fā)商合合理調(diào)整銷銷售策略，，以資金流流穩(wěn)定為先先，確保庫庫存土地能能夠順利開發(fā)發(fā)；謹(jǐn)慎拿地地——對對于有土土地需求求的開發(fā)發(fā)企業(yè)，，建議其其加大可可行性研研究的力度，，綜合各各方面情情況慎重重規(guī)劃項(xiàng)項(xiàng)目未來來發(fā)展，，弱化未未來可能能存在的競爭爭壓力。。40策略建議議2013年策略略建議把握四個(gè)個(gè)月強(qiáng)銷銷期———重點(diǎn)把握握客戶購購買熱情情較高的的四個(gè)月月時(shí)間，，預(yù)計(jì)為為3-6月，建建議開發(fā)商商對其重重點(diǎn)把握握，盡可可能多的的在此時(shí)時(shí)間段內(nèi)內(nèi)突擊業(yè)業(yè)績指標(biāo)標(biāo)，避免免可能會會由于市市場回暖暖而陷入新新一輪調(diào)調(diào)控的被被動(dòng)之中中；專注結(jié)構(gòu)構(gòu)性機(jī)會會——?jiǎng)傂孕枨笄笕詫⑹鞘菬熍_市市場的主主流需求求產(chǎn)品，，福山區(qū)區(qū)、芝罘罘區(qū)都出出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性性良性去去化，建建議開發(fā)發(fā)企業(yè)進(jìn)進(jìn)行重點(diǎn)點(diǎn)研究，，進(jìn)一步步把握結(jié)結(jié)構(gòu)性機(jī)機(jī)會。41PART3準(zhǔn)確拿地地投資遠(yuǎn)期42戰(zhàn)略規(guī)劃劃藍(lán)色經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)規(guī)劃劃提升煙煙臺城市市能級，，未來煙煙臺將以以東部發(fā)發(fā)展為契契機(jī)，引引領(lǐng)新一輪的發(fā)發(fā)展。2011年，國國家批復(fù)復(fù)”山東東半島藍(lán)藍(lán)色經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)”上上升為國國家濱州-東東營組團(tuán)團(tuán)煙臺YanTai煙臺-威威海組團(tuán)團(tuán)戰(zhàn)略，煙煙威組團(tuán)團(tuán)成為重重點(diǎn)培育育的三大大城鎮(zhèn)組組團(tuán)之一一，煙臺被賦予予骨干城城市地位位，由長長期以來來的國家家戰(zhàn)略旁旁觀者成為國家戰(zhàn)略略主要承承擔(dān)者。2012年，煙煙臺出臺臺東部高科科技海洋洋經(jīng)濟(jì)新新區(qū)建設(shè)規(guī)劃，煙臺臺將以東東部發(fā)展展為起點(diǎn)點(diǎn)，帶動(dòng)動(dòng)城市快快速發(fā)展展。青島-濰濰坊-日日照組團(tuán)團(tuán)43發(fā)展策略略煙臺發(fā)展展重心由由“兩翼翼擴(kuò)展””轉(zhuǎn)變?yōu)闉椤皷|部部先行””，目前前正處發(fā)發(fā)展起步步時(shí)期，將著力力完善基基礎(chǔ)設(shè)施施，形成成新的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)布局局。煙臺十一五發(fā)發(fā)展思路路一極領(lǐng)先先東進(jìn)-西西拓-南南擴(kuò)城市呈線線狀發(fā)展展，發(fā)展展重心由中心城城區(qū)向兩兩翼轉(zhuǎn)移移。多級崛起起十二五發(fā)發(fā)展思路路“一極領(lǐng)領(lǐng)先，多多級崛起起”城市呈塊塊狀發(fā)展展，東部部將作為為領(lǐng)先極率率先獲得得發(fā)展。。東部新區(qū)區(qū)發(fā)展三三步走快速起起步階段段（2012-2013）：：完善基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施，形形成特色色鮮明的的產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)；全面突突破階段段（2014-2015）：：海洋科技創(chuàng)創(chuàng)新、高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展和旅旅游物流商商務(wù)城建建方面全全面突破破；完善提提升階段段（2016-2020）：：區(qū)域在全市市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)