萬(wàn)科集團(tuán)項(xiàng)目可行性分析集團(tuán)戰(zhàn)略管理部

2011年1月29日內(nèi)容提要第一部分集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展程序第二部分可行性研究報(bào)告撰寫(xiě)方法第三部分案例介紹

《上海黃浦區(qū)金陵路項(xiàng)目可行性報(bào)告》《項(xiàng)目發(fā)展管理制度》：集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展工作的基礎(chǔ)制度，約定了整個(gè)項(xiàng)目發(fā)展的工作要求、決策過(guò)程?！缎马?xiàng)目發(fā)展計(jì)劃體系》：

各分公司根據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的認(rèn)識(shí)和現(xiàn)有資源情況，由項(xiàng)目發(fā)展部門(mén)牽頭，經(jīng)總經(jīng)理層討論確定發(fā)展戰(zhàn)略，集團(tuán)企劃部協(xié)助制訂相應(yīng)的新項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃。該計(jì)劃每年制定一次。集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展相關(guān)·制度第一部分萬(wàn)科集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展制度介紹《項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)》：一線(xiàn)公司考慮重點(diǎn)介入和發(fā)展的項(xiàng)目，從開(kāi)始接觸到正式簽約（或自然終止）時(shí)為止都要求以項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)形式上報(bào)集團(tuán)。日常要求，每月定期上報(bào)兩次?！犊尚行哉撟C報(bào)告內(nèi)容指引》：規(guī)定了可研工作額的內(nèi)容和成果標(biāo)準(zhǔn)。下一部分將全面介紹。《進(jìn)入新城市可研報(bào)告內(nèi)容增補(bǔ)》：作為新城市可研工作的補(bǔ)充要求?！俄?xiàng)目用地投標(biāo)/競(jìng)拍管理辦法》：針對(duì)新的土地出讓方式，規(guī)定的項(xiàng)目發(fā)展工作方式、決策過(guò)程。

《項(xiàng)目跟蹤體系》：新項(xiàng)目簽約后，要求每?jī)稍律蠄?bào)一次項(xiàng)目操作進(jìn)展，并與可研報(bào)告列表對(duì)照，作為項(xiàng)目論證工作的考評(píng)依據(jù)。項(xiàng)目發(fā)展管理制度項(xiàng)目論證及決策階段業(yè)務(wù)主線(xiàn)項(xiàng)目可行性研究集團(tuán)項(xiàng)目決策會(huì)項(xiàng)目簽約進(jìn)入項(xiàng)目跟蹤一線(xiàn)公司研究集團(tuán)項(xiàng)目小組研究項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃獲取土地信息報(bào)董事會(huì)項(xiàng)目論證階段部門(mén)分工

項(xiàng)目論證階段，一線(xiàn)公司多部門(mén)配合主要體現(xiàn)在各專(zhuān)業(yè)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目可行性的分析。

項(xiàng)目發(fā)展階段，總部多部門(mén)配合主要體現(xiàn)在項(xiàng)目發(fā)展工作小組的工作。項(xiàng)目發(fā)展工作小組：小組負(fù)責(zé)項(xiàng)目進(jìn)展過(guò)程中，各種信息上傳下達(dá)，保證信息通暢，有義務(wù)對(duì)一項(xiàng)目前期進(jìn)行建議和專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)，并協(xié)助一線(xiàn)公司完成相關(guān)工作。由集團(tuán)財(cái)務(wù)部、資金中心、審計(jì)法務(wù)等部門(mén)委派的人員共同組成。項(xiàng)目決策階段時(shí)間控制計(jì)劃

項(xiàng)目論證工作是在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)控制的最重要環(huán)節(jié)。在此階段，每一分鐘時(shí)間都是規(guī)避項(xiàng)目操作風(fēng)險(xiǎn)的寶貴財(cái)富。協(xié)議方式獲取土地成立小組申請(qǐng)14D可研報(bào)告初稿10D項(xiàng)目決策會(huì)申請(qǐng)可研報(bào)告正式稿0D組織項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)8D回復(fù)完成小組實(shí)地調(diào)研3D可研報(bào)告報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)董事會(huì)審批一線(xiàn)公司工作集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展小組工作公開(kāi)方式獲取土地7D0D3D10D根據(jù)評(píng)估，最終確定是否參加投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)決策會(huì)申請(qǐng)、投標(biāo)競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)樣稿、可研報(bào)告報(bào)集團(tuán)確定資金準(zhǔn)備情況投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)截至日獲知拍賣(mài)/招標(biāo)當(dāng)天領(lǐng)取文件，及時(shí)決定是否參與。初步可研分析、成立項(xiàng)目發(fā)展小組申請(qǐng)。完成小組實(shí)地調(diào)研4D完成項(xiàng)目決策會(huì)、確定投標(biāo)/競(jìng)買(mǎi)方案，完成董事會(huì)議案一線(xiàn)公司工作集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展小組工作第二部分可行性報(bào)告撰寫(xiě)方法介紹指引的目的規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率

規(guī)避簽約風(fēng)險(xiǎn)，提升集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)力提升項(xiàng)目可研工作的專(zhuān)業(yè)化水平項(xiàng)目目可可行行性性?xún)?nèi)內(nèi)容容指指引引框框架架項(xiàng)目目決決策策背背景景及及摘摘要要第一一部部分分：：項(xiàng)項(xiàng)目目概概況況第二二部部分分：：法法律律及及政政策策性性風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分分析析第三三部部分分：：市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析第四四部部分分：：規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)初初步步分分析析第五五部部分分：：工工程程、、銷(xiāo)銷(xiāo)售售計(jì)計(jì)劃劃及及后后期期物物業(yè)業(yè)管管理理第六六部部分分：：投投資資收收益益分分析析第七七部部分分：：管管理理資資源源配配置置第八八部部分分：：綜綜合合分分析析與與建建議議全程程分分析析結(jié)論論建建議議概況況描描述述第九九部部分分：：竟竟拍拍和和投投標(biāo)標(biāo)方方式式取取得得土土地地需需要要增增加加和和完完善善的的內(nèi)內(nèi)容容項(xiàng)目目決決策策背背景景及及摘摘要要前言言部部分分外部部環(huán)環(huán)境境內(nèi)部部因因素素城市市發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃及及政政策策影影響響宗地地所所屬屬區(qū)區(qū)域域的的城城市市定定位位項(xiàng)目目本本身身的的特特殊殊性性對(duì)公公司司總總體體發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略的的影影響響項(xiàng)目目在在公公司司發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃中中的的定定位位項(xiàng)目目的的利利潤(rùn)潤(rùn)貢貢獻(xiàn)獻(xiàn)項(xiàng)目目概概況況主體體部部分分要點(diǎn)點(diǎn)：項(xiàng)項(xiàng)目目的的基基本本情情況況要要詳詳盡盡、、真真實(shí)實(shí)、、清清楚楚項(xiàng)目目概概況況內(nèi)內(nèi)容容框框架架宗地地位位置置宗地地現(xiàn)現(xiàn)狀狀周邊邊社社區(qū)區(qū)配配套套周邊邊環(huán)環(huán)境境大市市政政配配套套規(guī)劃劃控控制制要要點(diǎn)點(diǎn)土地地價(jià)價(jià)格格土地地升升值值潛潛力力評(píng)評(píng)估估立即即開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與作作為為土土地儲(chǔ)備備優(yōu)缺缺點(diǎn)比比較宗地位位置宗地所所處城城市、、行政政區(qū)域域、非非行政政區(qū)域域（經(jīng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)、商商貿(mào)金金融區(qū)區(qū)等））的地地理位位置。。附圖：：項(xiàng)目在在該城城市的的區(qū)位位圖，，標(biāo)記記出宗宗地區(qū)區(qū)域位位置，，與與標(biāo)標(biāo)志性性市政政設(shè)施施、建建筑物物（如如市中中心商商圈、、機(jī)場(chǎng)場(chǎng)等））的相相對(duì)位位置和和距離離、地地段的的定性性描述述（與與主要要中心心區(qū)域域辦公公/商務(wù)/政府的的關(guān)系系）。漢陽(yáng)漢口武昌四季花城建銀大廈長(zhǎng)江一橋長(zhǎng)江二橋徐東商圈中南商圈亞貿(mào)商圈魯廣商圈武昌火車(chē)站湖北省委東湖風(fēng)景區(qū)武漢光谷科技新城范圍示意三灣地塊中環(huán)線(xiàn)內(nèi)環(huán)線(xiàn)例：武武漢三三灣項(xiàng)項(xiàng)目中中可研研報(bào)告告宗地地城區(qū)區(qū)位置置圖。。例：上上海浦浦東S－15地塊，宗地地區(qū)位位圖。。S－15地塊宗地現(xiàn)現(xiàn)狀1、四至至范圍圍；2、地勢(shì)勢(shì)平坦坦?fàn)顩r況，自自然標(biāo)標(biāo)高，，與周周邊地地勢(shì)比比較；；3、地面面現(xiàn)狀狀，包包括宗宗地內(nèi)內(nèi)是否否有水水渠、、較深深的溝溝壑（（小峽峽谷））、池池塘及及高壓壓線(xiàn)等等對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)有有較大大影響響的因因素，，并計(jì)計(jì)算因因此而而損失失的實(shí)實(shí)際用用地面面積；；4、地面面現(xiàn)有有居民民情況況，包包括具具體居居住人人數(shù)、、戶(hù)數(shù)數(shù)，工工廠(chǎng)數(shù)數(shù)量、、規(guī)模模、產(chǎn)產(chǎn)品性性質(zhì)、、開(kāi)工工狀況況等，，并說(shuō)說(shuō)明對(duì)對(duì)拆遷遷及項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)進(jìn)進(jìn)度的的影響響；5、地下下情況況，包包括管管線(xiàn)、、地下下電纜纜、暗暗渠、、地上上建筑筑物原原有樁樁基及及地下下建筑筑/結(jié)構(gòu)等等，地地上地地下都都要注注意有有沒(méi)有有受保保護(hù)的的歷史史文物物古跡跡、可可利用用的構(gòu)構(gòu)建；；6、土地地的完完整性性，有有否市市政代代征地地、市市政綠綠化帶帶、市市政道道路、、名勝勝古跡跡、江江河湖湖泊等等因素素分割割土地地；7、地質(zhì)質(zhì)情況況，包包括土土地結(jié)結(jié)構(gòu)、、承載載力、、地下下水位位和抗抗震性性要求求。例：武武漢三三灣項(xiàng)項(xiàng)目中中可研研報(bào)告告宗地地現(xiàn)狀狀圖周邊社社區(qū)配配套例：上上海浦浦東S－15地塊，周邊邊配套套設(shè)施施圖。。周邊環(huán)環(huán)境1、治安安情況況2、空氣氣狀況況3、噪聲聲情況況4、污染染情況況（化化工廠(chǎng)廠(chǎng)、河河流湖湖泊污污染等等）5危險(xiǎn)源源情況況（如如高壓壓線(xiàn)、、放射射性、、易燃燃易爆爆物品品生產(chǎn)產(chǎn)或倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)基基地等等）6、周邊邊景觀(guān)觀(guān)7、風(fēng)水水情況況8、近期期或規(guī)規(guī)劃中中周邊邊環(huán)境境的主主要變變化，，如道道路的的拓寬寬、工工廠(chǎng)的的搬遷遷、大大型醫(yī)醫(yī)院、、學(xué)校校、購(gòu)購(gòu)物中中心/超市的的建設(shè)設(shè)等。。例：某某地塊塊的配配套管管線(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)狀示示意圖圖土地價(jià)價(jià)格土地價(jià)價(jià)格計(jì)計(jì)算的的方法法，若若有代代征地地要說(shuō)說(shuō)明代代征地地價(jià)格格。根根據(jù)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)價(jià)價(jià)格計(jì)計(jì)算總總地價(jià)價(jià)、樓樓面地地價(jià)。。土地升升值潛潛力初初步評(píng)評(píng)估從地理位置置、土地供供應(yīng)、周邊邊環(huán)境及配配套、市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r況、政府規(guī)規(guī)劃、城市市未來(lái)發(fā)展展戰(zhàn)略等角角度對(duì)土地地升值潛力力做出初步步評(píng)估。近幾年與本本案相臨地地塊的土地地價(jià)格比較較分析。立即開(kāi)發(fā)與與作為土地地儲(chǔ)備優(yōu)缺缺點(diǎn)分析主體部分法律及政策策性風(fēng)險(xiǎn)分分析項(xiàng)目用地取取得土地使使用權(quán)的法法律手續(xù)現(xiàn)現(xiàn)狀描述1.項(xiàng)目立項(xiàng)2.項(xiàng)目用地現(xiàn)現(xiàn)狀3.項(xiàng)目用地規(guī)規(guī)劃4.項(xiàng)目用地取取得土地使使用權(quán)程序序評(píng)估5.項(xiàng)目用地土土地性質(zhì)變變更的評(píng)估估（已經(jīng)是是商品房用用地可以不不寫(xiě)）6.政策性風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)評(píng)估合作方式及及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估估1.合作方基本本情況2.合作方式3.主要合作條條件4.合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)評(píng)估總體評(píng)價(jià)對(duì)各項(xiàng)法律律手續(xù)和程程序的可操操作性、合合法性，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的可控控性進(jìn)行評(píng)評(píng)價(jià)。主體部分市場(chǎng)分析區(qū)域住宅市市場(chǎng)成長(zhǎng)狀狀況區(qū)域住宅市市場(chǎng)簡(jiǎn)述形成時(shí)間各檔次住宅宅區(qū)域內(nèi)分分布狀況購(gòu)買(mǎi)人群變變化區(qū)域住宅市市場(chǎng)各項(xiàng)指指標(biāo)成長(zhǎng)狀狀況（近3-5年）開(kāi)工量/竣工量銷(xiāo)售量/供需比平均售價(jià)區(qū)域市場(chǎng)在在市內(nèi)各項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)的排排名狀況及及發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)應(yīng)產(chǎn)品特征征各檔次產(chǎn)品品供應(yīng)狀況況各檔次產(chǎn)品品的集合特特征尤其研究與與本案類(lèi)似似檔次物業(yè)業(yè)的特征區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)現(xiàn)最好個(gè)案案狀況附圖：項(xiàng)目周邊邊樓盤(pán)個(gè)案案分布圖，，其中一些些具代表性性的未來(lái)主主要競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤(pán)還要配配置現(xiàn)場(chǎng)圖圖片。未來(lái)2-3年區(qū)域內(nèi)可可供應(yīng)土地地狀況、產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)量量和產(chǎn)品類(lèi)類(lèi)型分析：本案案在區(qū)域市市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)和威威脅點(diǎn)結(jié)論：區(qū)域域市市市場(chǎng)在整整體市場(chǎng)的的地位及發(fā)發(fā)展態(tài)勢(shì)；本案所在位位置的價(jià)位位區(qū)間和本本案開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)位位區(qū)間及總總價(jià)控制；本案在區(qū)域域內(nèi)開(kāi)發(fā)市市場(chǎng)潛力；本案在開(kāi)發(fā)發(fā)中的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)焦點(diǎn)問(wèn)題題。規(guī)劃設(shè)計(jì)初初步分析主體部分規(guī)劃設(shè)計(jì)的的可行性分分析規(guī)劃設(shè)計(jì)的的初步概念念1.設(shè)計(jì)概念2.技術(shù)概念3.可持續(xù)發(fā)展展概念工程、銷(xiāo)售售計(jì)劃及后后期物業(yè)管管理主體部分項(xiàng)目前期報(bào)報(bào)批報(bào)建計(jì)計(jì)劃、取得得建設(shè)用地地規(guī)劃許可可證、建設(shè)設(shè)工程規(guī)劃劃許可證、、開(kāi)工許可可證、銷(xiāo)售售許可證等等的時(shí)間。。項(xiàng)目目設(shè)計(jì)計(jì)劃劃的時(shí)間安安排。工程計(jì)劃：：開(kāi)竣工時(shí)間間及工期計(jì)計(jì)劃、各期期開(kāi)工面積積、開(kāi)竣工工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)場(chǎng)和片區(qū)市市場(chǎng)的占有有率。（按按季列示））銷(xiāo)售計(jì)劃：：各期銷(xiāo)售時(shí)時(shí)間、價(jià)格格、面積，，入住時(shí)間間，預(yù)計(jì)銷(xiāo)銷(xiāo)售各期的市場(chǎng)占有有率，銷(xiāo)售售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的可行性性分析。（（按季列示示）物業(yè)管理：：當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管管理政策法法規(guī)、物業(yè)業(yè)管理模式式以及收費(fèi)費(fèi)和運(yùn)營(yíng)測(cè)算。投資收益分分析主體部分成本預(yù)測(cè)——成本測(cè)算表表稅務(wù)分析——營(yíng)業(yè)稅及附附加、所得得稅、土地地增值稅項(xiàng)目資金預(yù)預(yù)測(cè)——資金投入計(jì)計(jì)劃，回款款計(jì)劃，需需求計(jì)劃