第十五講物業(yè)管理糾紛與法律責(zé)任第十五講物業(yè)管理糾紛與法律責(zé)任1

一、違約責(zé)任一、違約責(zé)任2（一）業(yè)主在小區(qū)人身和財產(chǎn)遭受損害，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任？（第三人侵權(quán)）（一）業(yè)主在小區(qū)人身和財產(chǎn)遭受損害，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任？3人身傷害案例

（第三人侵犯業(yè)主的人身權(quán)）【案例1】北京的溫泉花園案【案例2】深圳的筆架山莊案【案例3】上海的復(fù)興新苑小區(qū)案人身傷害案例

（第三人侵犯業(yè)主的人身權(quán)）【案例1】北京的溫泉4物業(yè)管理糾紛與法律責(zé)任案例解析課件5物業(yè)管理糾紛與法律責(zé)任案例解析課件6物業(yè)管理糾紛與法律責(zé)任案例解析課件7物業(yè)管理糾紛與法律責(zé)任案例解析課件8初稿征求意見稿正式稿第25條第49條第36條物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)業(yè)主的人身保險責(zé)任。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以約定業(yè)主財產(chǎn)的保管事項。物業(yè)管理企業(yè)疏于管理，未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定的安全防范義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損失的，應(yīng)當依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！景咐?】初稿征求意見稿正式稿第25條第49條第36條物業(yè)管理企業(yè)不承9【案例5】業(yè)主小區(qū)內(nèi)被害

家屬狀告物業(yè)敗訴（2004-3-25）張某在自己居住的小區(qū)停車場停放車輛時遭到了搶劫，不幸身亡，車輛也被劫走。因犯罪分子觸動了旁邊車輛的報警器，致使該車輛的車主發(fā)現(xiàn)情況，并即時向小區(qū)值班人員報告。值班人員向物業(yè)公司匯報情況后向公安機關(guān)報了案，犯罪分子已經(jīng)被抓獲。

張某的母親、妻子和兒女以小區(qū)物業(yè)公司管理松懈為由訴至法院，要求物業(yè)公司賠償各種損失共30余萬元。

法院經(jīng)審理認為，張某遇害系犯罪分子的犯罪行為直接造成，相應(yīng)的責(zé)任應(yīng)由犯罪分子承擔(dān)，物業(yè)公司對張某在被搶劫并遭殺害的過程中沒有明顯的管理不當之處，在張某遇害并遭搶劫后及時報案，盡到了一般的注意義務(wù)，可見物業(yè)公司履行保安職責(zé)無過錯，不應(yīng)承擔(dān)過失責(zé)任?！景咐?】業(yè)主小區(qū)內(nèi)被害

家屬狀告物業(yè)敗訴（2004-3-10

《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）》第３９的規(guī)定：第三人侵權(quán)造成業(yè)主人身或財產(chǎn)損害，受害人起訴要求物業(yè)管理企業(yè)賠償損失的，可根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)是否履行保安職責(zé)或履行保安職責(zé)是否存在過錯確定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)否承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）11改造前的陽臺

【案例6】禍起陽臺改造后的陽臺外景改造前的陽臺【案例6】禍起陽臺改造后的陽臺外景12

2005年3月，他一紙訴狀起訴到了法院。成為被告的不光有七樓業(yè)主王勇耿和裝修公司，還有小區(qū)物業(yè)公司，曹臻請求法院判令三被告共同賠償父親的死亡補償金等共計32萬多元。原告曹臻決心為父親的意外墜樓討個說法2005年3月，他一紙訴狀起訴到了法院。13三方被告三方被告14【案例7】樓上裝修砸死鄰居業(yè)主工頭連帶賠償40萬（2005-10-19）

何先生、陳女士夫妻是上海市楊浦區(qū)世界路某號701室房屋的產(chǎn)權(quán)人。該室房屋北面為露天曬臺，位于同號房屋6樓屋頂。何先生夫婦為改建曬臺，將露臺搭棚封閉。2004年11月23日，何先生夫婦和花先生訂立《裝飾工程承包合同書》，委托花先生對該房進行裝修。

2004年11月24日下午，花先生雇用的小工在701室曬臺將建筑垃圾裝袋，用繩往下吊運，并由花先生在地面接應(yīng)。17時許，住同號101室的俞女士因為擔(dān)心裝在屋外的空調(diào)外機被砸壞，于是到屋外查看，不料一袋正從7樓用繩子放下的袋裝垃圾突然因繩子斷裂導(dǎo)致失控下墜，正中俞女士的頭部，俞女士頓時血流滿面，終因重型顱腦外傷在送到醫(yī)院之前不治身亡。

2005年3月7日，俞女士的丈夫鮑先生和子女向楊浦區(qū)法院提起訴訟，要求何先生、陳女士、花先生及小區(qū)的物業(yè)公司賠償各類損失共計48.2萬余元。

【案例7】樓上裝修砸死鄰居業(yè)主工頭連帶賠償40萬（200515

審理中，由于作為繼承人之一的俞母于2005年5月8日死亡，故法院又追加了俞女士的5位兄弟姐妹作為共同原告參加訴訟。

法院經(jīng)審理后認為，公民的生命健康權(quán)受法律保護。由于過錯侵害他人人身致人死亡的，賠償義務(wù)人應(yīng)當賠償死亡賠償金、喪葬費及受害人親屬辦理喪葬事宜支出的交通費、誤工費等合理費用。何先生夫婦將建造裝潢工程交與花先生承攬，由此訂立的《裝飾工程承包合同書》確系承攬合同。承攬人在完成工作過程中對第三人造成的損害，定作人一般不承擔(dān)賠償責(zé)任；但定作人對定作、指示或者選任有過失的，應(yīng)當承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任?；ㄏ壬髦约簾o承包建房裝潢的資質(zhì)，仍與何先生訂立《裝飾工程承包合同書》，在執(zhí)行承攬事項過程中，對周圍環(huán)境未盡到安全防范義務(wù)，其雇用的小工不當施工，致運輸中的建筑垃圾失控，從空中墜落砸傷俞女士并致其死亡。花先生負有主要過錯，應(yīng)當依法承擔(dān)主要民事賠償責(zé)任。而何先生夫妻擅自進行屋頂陽臺搭建，行為違法，又將工程發(fā)包于無資質(zhì)的花先生承包，屬選任有過失，在知曉花先生不當搬運建筑垃圾而不阻止，亦有過錯，依法應(yīng)當承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。由于俞女士的死亡與上述三名被告的過錯有直接的因果關(guān)系，故三被告構(gòu)成共同侵權(quán)，應(yīng)當承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

審理中，由于作為繼承人之一的俞母于2005年5月816

而物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)只是根據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議和業(yè)主委員會的授權(quán)，為物業(yè)的正常使用提供服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)的保護義務(wù)源于業(yè)主與物業(yè)公司的物業(yè)管理合同，并非法律直接規(guī)定。因此，除合同對保護義務(wù)做出特別約定外，不能推定認為物業(yè)公司負有保護業(yè)主免受第三人不法侵害的義務(wù)。

據(jù)此，法院判決何先生夫婦賠償原告死亡賠償金、喪葬費、交通費、精神損害撫慰金、律師代理費、誤工費11.9萬余元；花先生賠償原告死亡賠償金、喪葬費、交通費、精神損害撫慰金、律師代理費、誤工費27.77萬余元；何先生夫婦和花先生互負連帶責(zé)任。

而物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)只是根據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議和業(yè)主委17【案例8】為美觀墻上開門招竊賊反告物業(yè)

（第三人侵犯業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)）（2004-2-3）

2003年3月，孫先生在上海南郊購買了一套底樓二手房。為了居室美觀，孫先生在裝修時拆除了底樓南面原有的鋼窗及鋼窗下的墻體，改建成了具有新潮意味的落地式門。10月10日深夜，孫先生回家發(fā)現(xiàn)落地門已被打開。經(jīng)檢查，剛買的一臺價值1780元的數(shù)碼攝像機被竊。家中失竊，孫先生認為與物業(yè)公司安全防范措施不當有直接關(guān)系。于是，他將物業(yè)公司告上法庭，要求賠償失竊的數(shù)碼攝像機1臺。在法庭審理中，物業(yè)公司認為已在小區(qū)內(nèi)安排保安人員按時巡邏，每天均有記錄，已盡到了自己的責(zé)任，故堅決不同意賠償。同時認為，業(yè)主孫先生在裝修時將原有的鋼窗及墻面敲除后更換為落地式塑鋼門，天井的圍墻上也沒有防盜措施，均給小偷提供了作案機會?！景咐?】為美觀墻上開門招竊賊反告物業(yè)

（第三人侵犯業(yè)主的18本案中，物業(yè)公司實施了正常防范性安全保衛(wèi)活動后，仍發(fā)生失竊事件，物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。孫先生物業(yè)公司本案中，物業(yè)公司實施了正常防范性安全保衛(wèi)活動后，仍發(fā)生失竊事19（二）停車場車輛被盜，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任？（是否為保管合同之爭）保管合同是否成立(12:40-17:08)1、一種觀點認為，不構(gòu)成保管合同。（二）停車場車輛被盜，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任？（是否為保管合同20物業(yè)管理糾紛與法律責(zé)任案例解析課件212、一種觀點認為，只要物業(yè)管理企業(yè)對車輛的停放收取了一定的費用，就構(gòu)成保管合同關(guān)系，其中的停車人交付的費用應(yīng)當認定為保管費。2、一種觀點認為，只要物業(yè)管理企業(yè)對車輛的停放收取了一定的費22

①雙方約定對車輛的管理為保管關(guān)系時②雙方未約定對車輛的管理為保管合同關(guān)系時①雙方約定對車輛的管理為保管關(guān)系時23【案例9】太原育翠苑小區(qū)丟車案【案例9】太原育翠苑小區(qū)丟車案24

兩種選擇：一種是直接找丟車的責(zé)任人，賠償自己丟車的損失；另一種是找保險公司，讓保險公司按照投保金額進行理賠，保險公司在賠付后會找丟車的責(zé)任人，在自己賠付的范圍內(nèi)代位追償這筆金額。兩種選擇：25第一回合，物業(yè)和保險公司之間沒有任何合同關(guān)系，對丟失的這輛車更沒有保管的義務(wù)，你憑什么讓我賠償呢？這是物業(yè)公司管理的小區(qū)，只要我的車進了這里，他接受了，保管合同關(guān)系就成立。如果丟失，就應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。

第一回合，物業(yè)和保險公司之間沒有任何合同關(guān)系，對丟失的這輛車26保險公司：只要車開進了小區(qū)，就等于交付了保管物。物業(yè)公司：保險公司必須把汽車交付給物業(yè)公司，由物業(yè)公司實際控制，才算是形成了保管關(guān)系?！逗贤ā返?65條規(guī)定：保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同。

保險公司：只要車開進了小區(qū)，就等于交付了保管物。物業(yè)公司：保27《合同法》第368條規(guī)定，寄存人向保管人交付保管物的，保管人應(yīng)當給付保管憑證。

保險公司：車輛出入牌，是一個保管憑證。物業(yè)公司：出入牌上沒有任何保管的字樣，這是我們?yōu)榱思訌姽芾淼?，控制小區(qū)車輛的一個出入牌?！逗贤ā返?68條規(guī)定，寄存人向保管人交付保管物的，保管人28第二回合，物業(yè)公司提出，退一步講，就算咱們之間存在保管合同，那也是無償保管合同，我仍然沒有責(zé)任。第二回合，物業(yè)公司提出，退一步講，就算咱們之間存在保管合同，29《合同法》374條，保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人因當承擔(dān)損害賠償責(zé)任，但保管是無償?shù)模９苋俗C明自己沒有重大過失的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

物業(yè)公司：保管是無償保管，保管人如果沒有過錯，不承擔(dān)賠償責(zé)任。保險公司：佳泰公司在這次丟車事件上是存在過失的，理由集中在出入牌上。《合同法》374條，保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀損30

賈某因裝修房屋，把一批古書交朋友王某代為保管，王某將古書置于床下。一日，王某樓上住戶家水管被凍裂，水流至王某家，致賈某的古書嚴重受損。對此，下列說法哪一個是正確的？（04年）A．王某具有過失，應(yīng)負全部賠償責(zé)任B．王某具有過失，應(yīng)給予適當賠償C．此事對王某而言屬不可抗力，王某不應(yīng)賠償D．王某系無償保管且無重大過失，不應(yīng)賠償14.D賈某因裝修房屋，把一批古書交朋友王某代為保管，王31

3、如果不構(gòu)成保管關(guān)系，這種費用是什么費用？3、如果不構(gòu)成保管關(guān)系，這種費用是什么費用？32占地費秩序維護費管理服務(wù)費《北京市物價局關(guān)于加強居住小區(qū)機動車停放收費管理的通知》（２００２年２月）中規(guī)定：居住小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性機動車停車場所所收費用為管理服務(wù)費。

停車費的性質(zhì)(7:22-9:35)停車費顯失公平(11:00-12:30)占地費《北京市物價局關(guān)于加強居住小區(qū)機動車停放收費管理的通知33【案例10】業(yè)主車位被占物業(yè)公司當賠

２００２年７月，上海一小區(qū)的業(yè)主杜先生與其居住的小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司簽訂了一份車位協(xié)議，約定小區(qū)內(nèi)一個車位的使用權(quán)以人民幣５萬元轉(zhuǎn)讓給杜先生，使用期自杜先生付清轉(zhuǎn)讓金之日起，使用期限６８年，物業(yè)管理費暫定每月人民幣５０元。２００３年，杜先生發(fā)現(xiàn)該車位常常被他人車輛占用。杜先生多次要求物業(yè)公司加強管理，但物業(yè)公司未予理睬。杜先生只得向業(yè)主委員會反映車位被占情況，請業(yè)主委員會證明車位被占的事實，但是事情仍然得不到解決。無奈的杜先生只好向法院起訴物業(yè)公司，要求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)公司在法庭上辯稱，物業(yè)公司本身沒有占用杜先生的私人車位。車位買賣合同是杜先生和開發(fā)商簽訂的，不屬于物業(yè)公司的管理范圍。因此，不同意承擔(dān)責(zé)任。法院審理后認為，車位使用權(quán)雖屬杜先生享有，但車位是在小區(qū)內(nèi)，屬小區(qū)公共配套設(shè)施，根據(jù)物業(yè)管理條例規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域只能由一個物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理，停車車位必須與小區(qū)其他物業(yè)統(tǒng)一、有序進行管理。因此，物業(yè)公司關(guān)于杜先生的車位不屬于物業(yè)公司管理范圍之辯稱理由不能成立，物業(yè)公司有權(quán)利也有義務(wù)對杜先生擁有的車位進行管理，并收取費用。法院最后認定，公民的合法權(quán)益應(yīng)受法律保護。杜先生享有車位使用權(quán)，物業(yè)公司作為物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的管理、服務(wù)職能?，F(xiàn)杜先生的車位被占，杜先生有權(quán)要求物業(yè)公司承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任?！景咐?0】業(yè)主車位被占物業(yè)公司當賠２００34

4、有一種觀點認為，既然不構(gòu)成保管合同關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)對停放車輛被盜所致的損失不承擔(dān)任何責(zé)任？4、有一種觀點認為，既然不構(gòu)成保管合同關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)35【案例11】豐田轎車小區(qū)被盜物業(yè)無責(zé)不賠

李先生于2004年2月購買一輛豐田轎車，

該車由王女士駕駛，并停放在王女士居住的小區(qū)內(nèi)，物業(yè)公司按每次每輛車5元的標準收取了王女士繳納的露天臨時停車費。同年12月22日晚9點05分左右，王女士照例將車停放在小區(qū)內(nèi)家門口，并上好鎖。豈料第二天一早，

便不見車輛蹤影。經(jīng)小區(qū)監(jiān)控錄像顯示，該車是在22日晚9點半左右被人開出小區(qū)的。

王女士和李先生認為，由于物業(yè)公司在管理上存在疏漏給犯罪分子可乘之機，導(dǎo)致車輛被盜，造成原告18余萬余的直接經(jīng)濟損失。為此，原告要求物業(yè)公司承擔(dān)因管理上的過錯給王、葉造成的5萬元經(jīng)濟損失。然而，兩原告的訴請未能得到一審法院的支持。物業(yè)公司表示愿意出資2000元作為補償，但王、葉表示不能接受，遂上訴于市二中院。【案例11】豐田轎車小區(qū)被盜物業(yè)無責(zé)不賠李先生于236

市二中院經(jīng)審理后認為，從王女士提供的證據(jù)來看，公安部門對車輛被盜案一直未有結(jié)論。根據(jù)小區(qū)業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定，王女士繳納的露天停車泊位費，僅能證明物業(yè)公司對小區(qū)公共場地車位進行管理和定額收費，雙方之間并不形成車輛保管合同，且王、葉也未能提供確鑿證據(jù)證明物業(yè)公司在履行物業(yè)管理合同過程中存在重大過錯，因此，王、葉二人要求物業(yè)公司承擔(dān)過錯責(zé)任，賠償經(jīng)濟損失5萬元的上訴理由不能成立。故此法院判決駁回王、李二人上訴，維持原判。

市二中院經(jīng)審理后認為，從王女士提供的證據(jù)來看，公安37《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）》第３３條的規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)在其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)有車輛泊位，并對停放的車輛收取泊位維護費用，在發(fā)生車輛丟失或毀損時，按照雙方簽訂的停車管理服務(wù)協(xié)議確定賠償責(zé)任。沒有簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，物業(yè)管理企業(yè)有過錯的，可以根據(jù)其過錯程度、收費標準等因素合理確定物業(yè)管理應(yīng)當承擔(dān)的賠償責(zé)任?！侗本┦懈呒壢嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）》38《北京市居住小區(qū)機動車停車管理辦法》(2004.7.1)

六、除臨時進出小區(qū)停放車輛外，其他機動車停放人應(yīng)與停車管理單位簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，協(xié)議一般應(yīng)包括雙方當事人、機動車基本情況、雙方的權(quán)利義務(wù)、收費價格、管理責(zé)任、管理期限以及違約責(zé)任等內(nèi)容?！侗本┦芯幼⌒^(qū)機動車停車管理辦法》(2004.7.1)39【案例12】車庫水淹新奔馳物業(yè)賠償86萬

（2006-3-14）

李剛是哈爾濱某花園小區(qū)的業(yè)主，2003年7月2日李剛在買房的同時同該小區(qū)的物業(yè)公司簽訂了《車位租賃合同》。合同約定：租期一年，自2003年8月21日起至2004年8月20日止。合同又規(guī)定該小區(qū)的《車庫管理制度》作為本合同組成部分，與本合同具有同等法律效力。合同簽訂后，李剛依約定向物業(yè)公司繳納了租金8000元，取得了住宅樓地下停車場的車位使用權(quán)?！景咐?2】車庫水淹新奔馳物業(yè)賠償86萬

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2004年7月10日(星期日),天降大雨,車庫進水,車被水淹，損失嚴重。協(xié)商不成，2004年9月，李剛將物業(yè)公司和該小區(qū)的開發(fā)公司訴至哈爾濱市中級人民法院。2004年7月10日(星期日),天降大雨,車庫進水,41

根據(jù)自己同被告物業(yè)公司簽訂的《車位租賃合同》及相關(guān)文件和法律規(guī)定，物業(yè)公司有保證租賃物符合法律規(guī)定的車庫用途的義務(wù)，同時對車庫內(nèi)存放車輛有保管義務(wù)。由于物業(yè)公司未履行相關(guān)義務(wù)，給自己造成重大經(jīng)濟損失。故請求：1、判令物業(yè)公司因違約行為，賠償給原告造成的車輛本身損失98萬元（以最終鑒定結(jié)論確定的損失為準）;2、判令物業(yè)公司因違約行為，給原告造成車輛無法使用的實際支出損失（自2004年7月12日起至車輛能夠修復(fù)可使用止，每日按500元計算），承擔(dān)違約責(zé)任；3、判令開發(fā)公司對物業(yè)公司給原告造成的損失承擔(dān)連帶責(zé)任。根據(jù)自己同被告物業(yè)公司簽訂的《車位租賃合同》及相關(guān)文42

案件受理后，經(jīng)李剛申請，法院委托鑒定機關(guān)對受損車輛進行了鑒定，鑒定結(jié)論為：李剛的奔馳轎車受損嚴重，基本恢復(fù)車的原貌所需要更換正廠零部件的市場總價格約為85.5萬元，修理工時費約為12336.00元。

法庭上，被告物業(yè)公司辯稱：車輛損失系因不可抗力造成的，2004年7月10日當天出版的報紙的氣象信息為陣雨，雨量不大，因此當天的大暴雨是突發(fā)性的，災(zāi)害性的，被告方無法預(yù)測，且公司組織50余人全力搶險，已盡到積極的管理義務(wù)。此事件屬不可抗力，物業(yè)公司應(yīng)免責(zé)。

被告哈爾濱某開發(fā)公司辯稱:不同意原告訴訟請求，車庫設(shè)計及施工符合要求。案件受理后，經(jīng)李剛申請，法院委托鑒定機關(guān)對受損車輛43

2005年10月，哈爾濱中級法院一審判決：被告哈爾濱某物業(yè)管理有限責(zé)任公司將原告李剛所有的奔馳轎車修復(fù)成被水浸泡前的原狀，所需要修復(fù)及更換的零部件均應(yīng)是修復(fù)奔馳汽車的指定機構(gòu)及奔馳汽車的正廠零部件，所更換下來的舊部件歸物業(yè)公司所有；駁回原告其他的訴訟請求。

一審判決后，李剛和物業(yè)公司均不服，向黑龍江省高級人民法院提出上訴。近日，黑龍江省法院終審判決，維持一審民事判決主文及案件受理費和鑒定費部分，如物業(yè)公司未按一審判決主文規(guī)定的期限履行義務(wù)，賠償李剛因修復(fù)車輛發(fā)生的實際損失金額85.5萬元及修理工時費12336元，合計金額867336元。廢棄的車輛零部件歸物業(yè)公司所有。2005年10月，哈爾濱中級法院一審判決：被告哈爾濱44北京市居住區(qū)機動車停放收費管理辦法（征求意見稿2006-2-9）(北京市發(fā)改委、北京市建委)

第八條[收費性質(zhì)]實行政府指導(dǎo)價的居住區(qū)機動車停放管理服務(wù)收費屬于機動車停放保管服務(wù)費。

北京市居住區(qū)機動車停放收費管理辦法（征求意見稿2006-2-45

（三）如何在合同中避免承擔(dān)過重的責(zé)任（三）如何在合同中避免承擔(dān)過重的責(zé)任46物業(yè)管理糾紛與法律責(zé)任案例解析課件47“若因物業(yè)安全管理違規(guī)、失職、脫崗，造成業(yè)主家中被盜，財產(chǎn)損失和其他意外事故，除現(xiàn)金、有價證券、珠寶、古董外，乙方將承擔(dān)賠償責(zé)任?！薄叭粢蛭飿I(yè)安全管理違規(guī)、失職、脫崗，造成業(yè)主家中被盜，財產(chǎn)損48二、侵權(quán)責(zé)任（一）侵犯財產(chǎn)權(quán)二、侵權(quán)責(zé)任（一）侵犯財產(chǎn)權(quán)49【案例13】小區(qū)保安吃家龜

業(yè)主索賠兩萬元林先生的父母養(yǎng)了18年、朝夕相伴的一只2.5公斤重的黑色鷹頭龜，不小心溜出門，竟被小區(qū)保安撿到吃掉，這令家住廣州新康花園的林先生一家很是氣憤。侵權(quán)行為【案例13】小區(qū)保安吃家龜

業(yè)主索賠兩萬元林先生的50物業(yè)相鄰關(guān)系

物業(yè)相鄰關(guān)系是指兩個或兩個以上相互毗鄰物業(yè)的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、處分權(quán)利時發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。物業(yè)相鄰關(guān)系物業(yè)相鄰關(guān)系是指兩個或兩個以51【案例14】樓上被盜，樓下亦有責(zé)任張三（樓下）李四（樓上）外置式防盜網(wǎng)【案例14】樓上被盜，樓下亦有責(zé)任張三（樓下）李四（樓上）外52區(qū)分所有人可以按照自己的需要對專有部分進行利用，包括進行加固或安設(shè)防護設(shè)施。因此，為了自家的防盜需要，張三有權(quán)安裝外置式防盜網(wǎng)。但是，相鄰居住業(yè)主之間存在相鄰安全防范義務(wù)。區(qū)分所有人可以按照自己的需要對專有部分進行利用，包括進行加固53建筑物區(qū)分所有權(quán)侵權(quán)

是指將一棟建筑物采用某種方式進行分割，而區(qū)分為專有部分和共有部分，各區(qū)分所有人對其專有部分享有完全的所有權(quán)，對共有部分享有共有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)侵權(quán)是指將一棟建筑物采用某54

專有部分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部分持分權(quán)成員權(quán)

55【案例15】公用走廊變私宅

法庭判決復(fù)原狀(2003-12-03)

丁愛倉等五人所買的房屋均位于高層塔樓的東北角，從屋里出來后都有將近3.3米的樓道。于是在裝修時，五位業(yè)主在裝修時，就將防盜門向外挪了2米左右，也就是占用了部分公用樓道。迫于其他業(yè)主的強烈要求，物業(yè)公司將這五位業(yè)主告上法庭，法院判決五位業(yè)主七日內(nèi)拆除占用公共走道上的建筑，并恢復(fù)原狀?！景咐?5】公用走廊變私宅

法庭判決復(fù)原狀(2003-12-56【案例16】業(yè)主擅按原建筑圖紙搭建陽臺被判拆除(2005-4-19)

2004年3月5日，穆先生未經(jīng)物業(yè)公司同意和有關(guān)部門批準，擅自在其居住的房屋廚房外搭建一高2.12米、東西長2.65米、南北長1.1米的陽臺，同時還在其臥室南搭建一長3.15米、寬1.1米、高2.15米的陽臺。

物業(yè)公司認為，穆先生擅自搭建陽臺，對樓房安全形成隱患，故于2004年8月起訴至一審法院，要求穆先生拆除兩個陽臺，恢復(fù)原狀。而穆先生則稱，自己搭建的兩個陽臺是原建筑圖紙設(shè)計的，是按原設(shè)計搭建，故不同意物業(yè)公司的訴訟請求。

一審法院經(jīng)審理判決后，穆先生不服不服，上訴到二中院。

二中院審理過程中，物業(yè)公司承認房屋原建筑圖紙中確實設(shè)計有陽臺，但根據(jù)實際需要，施工過程中經(jīng)建設(shè)方、監(jiān)理方、施工方、設(shè)計方洽商變更了設(shè)計，取消了陽臺。對此，穆先生在簽訂拆遷及入住協(xié)議時是明白的。

二中院認為，穆先生與物業(yè)公司簽訂的入住協(xié)議中明確約定，住宅所有人不得擅自侵占住宅的公用部位和共用設(shè)備。穆先生在入住時即已明知房屋沒有陽臺，卻在未經(jīng)物業(yè)公司許可亦未取得相關(guān)部門批準的情況下即擅自在其房屋的南北兩側(cè)搭建兩個陽臺，該行為違反了雙方在的約定，侵占了住宅公用部位，對樓房整體安全構(gòu)成危險，故物業(yè)公司要求拆除陽臺、恢復(fù)原狀的請求合理，應(yīng)予支持。一審法院判決正確，應(yīng)予維持?！景咐?6】業(yè)主擅按原建筑圖紙搭建陽臺被判拆除(2005-457（討論【案例17】）樓上裝修對樓下造成損害，物業(yè)公司是否承擔(dān)民事責(zé)任？蔡某（樓上）余某（樓下）（討論【案例17】）樓上裝修對樓下造成損害，物業(yè)公司是否承擔(dān)58【案例18】樓上裝修污水反灌樓下狀告物業(yè)被駁（2006-5-8）

2005年5月，郭先生入住小區(qū)后，與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)協(xié)議，并交納了一年物業(yè)費。雙方在“物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量”條款中約定，物業(yè)對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維護和管理，污水排放通暢；如物業(yè)未達到服務(wù)質(zhì)量約定目標，郭先生有權(quán)要求物業(yè)限期改正，逾期未改給郭先生造成損失的，物業(yè)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

2005年6月9日，因上層住戶將裝修施工的白灰膏和塑料袋等物倒入主衛(wèi)排水管致堵塞，使郭先生房屋衛(wèi)生間的下水道污水反灌，造成屋內(nèi)地面墻體污損。事故發(fā)生后，物業(yè)公司對管道進行了疏通并對郭先生的房屋進行了清掃。

2005年7月6日，郭先生起訴至一審法院稱，由于物業(yè)公司管理不善，致使新房入住之初即發(fā)生如此惡劣事故，給自己財產(chǎn)及精神造成極大損失。經(jīng)雙方多次協(xié)商解決未果，現(xiàn)訴至法院要求物業(yè)公司書面說明事故原因及維修結(jié)果、公開道歉；賠償恢復(fù)原狀損失、違約金、精神損失、物業(yè)費損失共計2.3萬余元?！景咐?8】樓上裝修污水反灌樓下狀告物業(yè)被駁（2006-559

物業(yè)公司辯稱，公司已履行合同約定的義務(wù)，不應(yīng)是違約方，且案件不是侵權(quán)糾紛，故請求法院駁回郭先生訴訟請求。

一審法院經(jīng)審理，判決物業(yè)公司負責(zé)將郭先生的房屋恢復(fù)原狀，賠償郭先生5000元經(jīng)濟損失。物業(yè)公司不服，以自己不是排污管道堵塞責(zé)任人，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任為由上訴到二中院。

二中院經(jīng)審理認為，共用設(shè)施設(shè)備使用人因使用不當侵害他人財產(chǎn)的，應(yīng)當承擔(dān)賠償責(zé)任。郭先生所在同一單元上層住戶將裝修施工的白灰膏和塑料袋等物倒入主衛(wèi)排水管，堵塞造成污水反灌，導(dǎo)致郭先生房屋地面墻體污損，該損害結(jié)果應(yīng)當由侵權(quán)行為人承擔(dān)責(zé)任。郭先生與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議有保障污水排放通暢之條款，但郭先生未能舉證證明其所受損害系物業(yè)公司違約或侵權(quán)所致。事發(fā)后，物業(yè)公司及時對管道進行了疏通并將房屋進行了清掃，已履行了承諾的義務(wù)，因此物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

物業(yè)公司辯稱，公司已履行合同約定的義務(wù)，不應(yīng)是違約方60

《物業(yè)管理條例》第四十六條對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應(yīng)當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

《物業(yè)管理條例》第四十六條對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安61【案例19】民宅改商用百旺家苑眾業(yè)主訴求復(fù)原（2006-2-17）

北京市海淀區(qū)法院受理一起28名百旺家苑東區(qū)業(yè)主狀告北京蜂珍科技開發(fā)有限公司、深圳市長城物業(yè)管理股份公司北京分公司相鄰損害關(guān)系糾紛一案。原告訴稱：被告北京蜂珍科技開發(fā)有限公司對其購買的百旺家苑東區(qū)1號樓的房屋進行裝修時，在沒有辦理施工許可證的情況下私自開工，將底層與二層之間的樓梯截斷架起樓梯，將室內(nèi)的原有結(jié)構(gòu)改變的面目全非，主體結(jié)構(gòu)遭到嚴重破壞，另外還將原廚房的位置改為衛(wèi)生間，并將戶門外移，侵占公用部分面積，將普通住宅改為商用辦公，嚴重影響了其他業(yè)主的合法權(quán)益。被告深圳市長城物業(yè)管理股份公司北京分公司在明知其沒有施工許可證還允許其施工，沒有盡到監(jiān)管監(jiān)督的義務(wù)，原告與被告多次協(xié)商未果，故訴至法院請求判令被告恢復(fù)原結(jié)構(gòu)、排除隱患；被告北京蜂珍科技開發(fā)有限公司按房屋性質(zhì)使用房屋；被告長城物業(yè)管理股份公司北京分公司履行其監(jiān)督義務(wù)。

【案例19】民宅改商用百旺家苑眾業(yè)主訴求復(fù)原（2006-262【案例20】暖氣跑水家中遭殃業(yè)主擅自拆改損失自負（2006.3.29）

原告陳先生購買了北京某小區(qū)的商品房一套，2003年底搬入新居，2004年9月對房屋進行了裝修。2004年12月15日下午4點多鐘，陳先生下班回家，發(fā)現(xiàn)廚房內(nèi)的暖氣閥門連接處跑水，于是采取措施，進行緊急處理，同時讓妻子下樓找物業(yè)維修人員。此后，陳先生為分流排水，將衛(wèi)生間的暖氣絲堵擰開，誰知衛(wèi)生間的暖氣竟然也出現(xiàn)了跑水現(xiàn)象，陳先生趕忙用被子和毛巾堵水，可暖氣漏出的水還是毫不留情的涌進各個房間，陳先生只能眼睜睜的看著家具、木地板、小提琴、音箱、攝像機、書籍及棉被等各種物品被水浸泡。此后物業(yè)維修人員趕到現(xiàn)場，將暖氣閥門關(guān)閉，跑水現(xiàn)象總算被制止住了。

陳先生就自己遭受的損失與物業(yè)管理部門進行交涉，但沒有得到滿意的結(jié)果，于是，他將北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司告上法庭。陳先生認為，暖氣跑水發(fā)生在保修期內(nèi)，根據(jù)物業(yè)管理公約的約定，該公司物業(yè)管理部門應(yīng)在保修期內(nèi)負保修義務(wù)，并承擔(dān)相應(yīng)費用。另外，根據(jù)物業(yè)管理委托合同規(guī)定，供暖設(shè)備和管線屬維修范圍，物業(yè)部門應(yīng)提供物業(yè)管理服務(wù)，在其不提供服務(wù)時，陳先生有權(quán)要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。故要求被告方賠償經(jīng)濟損失1.2萬元，并書面道歉。

【案例20】暖氣跑水家中遭殃業(yè)主擅自拆改損失自負（200663

被告方則稱，2003年11月公司把住房交給陳先生，經(jīng)過陳先生驗收，暖氣設(shè)備沒有問題。陳先生違反裝修管理規(guī)定，擅自拆改暖氣設(shè)施設(shè)備，違章操作，造成暖氣跑水。不同意陳先生的訴訟請求。

崇文區(qū)法院經(jīng)審理查明，2003年11月14日，陳先生曾與被告簽訂了裝修管理規(guī)定，約定：“裝修不得擅自拆改燃氣、門窗、暖氣等設(shè)施設(shè)備；違章操作出現(xiàn)問題，業(yè)主承擔(dān)全部責(zé)任?！倍?004年9月陳先生對自己的住房進行裝修時，未經(jīng)物業(yè)管理部門同意就將廚房、衛(wèi)生間等處的暖氣設(shè)備及部分管道進行了改裝。

崇文區(qū)法院認為，原告陳先生與被告北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司簽署了物業(yè)管理合同，且雙方在裝修管理規(guī)定中明確約定裝修不得擅自拆改暖氣等設(shè)施設(shè)備，如因違章操作出現(xiàn)問題，由業(yè)主承擔(dān)全部責(zé)任。原告陳先生家中暖氣跑水造成其財物受損，系其擅自拆改暖氣設(shè)施、設(shè)備所致，應(yīng)由其承擔(dān)全部責(zé)任。故對原告要求被告賠償經(jīng)濟損失1.2萬元并書面道歉的訴訟請求，法院不予支持。

宣判后，雙方均未上訴。

被告方則稱，2003年11月公司把住房交給陳先生64（二）侵犯人身權(quán)1、侵犯名譽權(quán)（二）侵犯人身權(quán)1、侵犯名譽權(quán)65【案例21】小區(qū)業(yè)主“揭露”候選人構(gòu)成侵權(quán)【案例22】為什么投訴我【案例21】小區(qū)業(yè)主“揭露”候選人構(gòu)成侵權(quán)66

上海市閔行區(qū)新金山花園小區(qū)【案例23】物業(yè)公司訴業(yè)主委員會名譽侵權(quán)【案例23】物業(yè)公司訴業(yè)主委員會名譽侵權(quán)67

現(xiàn)在有人把物業(yè)公司和業(yè)主之間的糾紛叫做一種城市里的通病，這種病的癥狀一般表現(xiàn)為業(yè)主委員會起訴物業(yè)公司。但是，2003年6月13日，上海利馬物業(yè)管理有限公司將自己管理的小區(qū)，也就是新金山花園小區(qū)的業(yè)主委員會告上了法庭?，F(xiàn)在有人把物業(yè)公司和業(yè)主之間的糾紛叫做一種城市里的68理由是被告從2002年底以來，一直到2003年6月份，在小區(qū)內(nèi)張貼的公告，給自己的商業(yè)信譽、企業(yè)聲譽造成了極大的損害。被告新金山花園業(yè)主委員會則認為，作為小區(qū)的業(yè)主代表，自己有權(quán)利對原告的物業(yè)管理工作做出評價，甚至于批評。利馬物業(yè)公司總經(jīng)理傅正平理由是被告從2002年底以來，一直到2003年6月份，在小區(qū)69

原告上海利馬物業(yè)管理有限公司請求法院判令被告立即停止對自己商業(yè)信譽和企業(yè)聲譽的侵害，公開向原告道歉，被告的行為給自己造成了重大經(jīng)濟損失，請求償付人民幣8000元整。

業(yè)委會籌備組成員原告上海利馬物業(yè)管理有限公司請求法院判令被告立即停止對自702001年8月份，傅正平收到了業(yè)委會主任陸志明發(fā)來的一份通知。這份通知的大致意思是這樣的，有一部分業(yè)主為了保證小區(qū)維修基金的安全，強烈要求業(yè)委會聘請一名專職或者兼職財會人員自行管理維修基金的賬務(wù)，業(yè)委會同意了這部分業(yè)主的要求和建議，請利馬公司作好移交工作的準備。2001年8月份，傅正平收到了業(yè)委會主任陸志明發(fā)來的一份通知71我們先來了解一下維修基金的使用過程。小區(qū)的維修基金在銀行里設(shè)有專門賬戶，賬戶里的資金只有通過物業(yè)公司以更新、維修、大修設(shè)備等名義打報告，經(jīng)過業(yè)委會批準，才能將維修基金提出來，也就是說物業(yè)公司和業(yè)委會都不可能獨自支配維修基金。我們先來了解一下維修基金的使用過程。小區(qū)的維修基金7297萬的維修基金是小區(qū)的養(yǎng)老金，雙方的矛盾也因維修基金而起。轉(zhuǎn)眼到了2002年底，業(yè)委會和利馬物業(yè)簽的合同就要到期了，這讓業(yè)委會感到慶幸。盡管雙方在這兩年里積怨已久，但是所有的恩怨馬上就要隨著合同的到期而煙消云散了。97萬的維修基金是小區(qū)的養(yǎng)老金，雙方的矛盾也因維修基金而起。732003年8月12日，經(jīng)過了3個小時的審理之后，法庭做出了當庭宣判。法院認為，在業(yè)委會沒有拿出充分證據(jù)說明自己觀點的情況下，侵害原告利馬物業(yè)名譽權(quán)的事實成立，要求業(yè)委會立即停止侵權(quán)，并書面向原告賠禮道歉。因原告主張8000元的賠償沒有事實依據(jù)，因此，法院駁回了原告的這一訴訟請求。

2003年8月12日，經(jīng)過了3個小時的審理之后，法庭做出了當74２、共有公共設(shè)施造成的損害，由誰來承擔(dān)責(zé)任？（生命健康權(quán)）《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）》第３６條的規(guī)定：因物業(yè)管理企業(yè)疏于管理，致使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的娛樂、運動器材等公共設(shè)施存在不安全因素，造成業(yè)主使用或靠近這些設(shè)施時受到傷害的，受害人可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。２、共有公共設(shè)施造成的損害，由誰來承擔(dān)責(zé)任？（生命健康權(quán)）《75【案例24】太陽能熱水器溢水冰掛墜落致人死亡誰擔(dān)責(zé)（2005-11-12）

2005年2月23日，（正值冬季）11時（中午）左右，本案被害人李愛菊步行經(jīng)過事發(fā)地點哈爾濱市香坊區(qū)安埠小區(qū)107棟2單元樓下的人行道時，被該房樓頂墜落冰塊砸于頭部，當場昏倒，頭部流血，經(jīng)醫(yī)院搶救無效死亡。

經(jīng)鑒定，死亡原因為高空墜物砸傷、急性顱腦損傷死亡，搶救費5,450.70元。

經(jīng)查，該房屋的樓頂是斜角屋頂，該小區(qū)107棟2單元的居民高洪杰在樓頂房脊上安裝太陽能熱水器，該熱水器溢水，造成樓頂防水墻下面的防水溝被水灌滿結(jié)冰,致使樓頂防護墻與斜角的屋頂成平行狀態(tài)形成冰掛，冰掛在天氣轉(zhuǎn)暖時開化、脫落，冰塊從高空墜落，正砸在行人李愛菊頭上，釀成事故。

經(jīng)查，熱水器所有人高洪杰與香坊區(qū)安埠小區(qū)物業(yè)公司存在有償?shù)奈飿I(yè)管理關(guān)系。事發(fā)后，高洪杰和物業(yè)公司找到熱水器個體銷售商，將上述情況予以告知。銷售商與生產(chǎn)商存在委托銷售合同關(guān)系。銷售商在向高洪杰銷售產(chǎn)品時向其提供了生產(chǎn)商對產(chǎn)品安全保障等全部材料，承諾對產(chǎn)品的質(zhì)量安全負責(zé)。第二天，銷售商人去樓空。

事發(fā)后，李愛菊的丈夫李景發(fā)及兒子李德鵬，母親李素英找到物業(yè)公司，要求物業(yè)公司就其管理的轄區(qū)樓頂墜落冰塊，造成李愛菊死亡這一損害事實承擔(dān)賠償責(zé)任。由于物業(yè)公司拒絕賠償，故產(chǎn)生糾紛。【案例24】太陽能熱水器溢水冰掛墜落致人死亡誰擔(dān)責(zé)（200576

[各方觀點]

2005年3月1日三位賠償權(quán)利人提起訴訟。物業(yè)公司辯稱，冰塊是由太陽能熱水器漏水產(chǎn)生的，故應(yīng)由購買人和生產(chǎn)者承擔(dān)未盡管理義務(wù)和產(chǎn)品缺陷賠償責(zé)任。

購買人高洪杰辯稱，高洪杰是合法的消費者，產(chǎn)品質(zhì)量缺陷造成的損害應(yīng)依照《消費者權(quán)益保護法》、《產(chǎn)品質(zhì)量法》由銷售者和生產(chǎn)者承擔(dān)賠償責(zé)任。另外，物業(yè)公司是小區(qū)的物業(yè)管理者，與高洪杰存在有償?shù)奈飿I(yè)管理關(guān)系。其沒有排除排水管接滿冰掛的隱患，應(yīng)承擔(dān)未盡管理義務(wù)的相應(yīng)責(zé)任。生產(chǎn)者辯稱，沒有證據(jù)證明太陽熱水器漏水，故不同意承擔(dān)賠償責(zé)任。

[各方觀點]77

[評析]

1、誰對冰掛的形成有過錯？（消費者？）

2、誰對冰掛的清理有過錯？

[評析]

78３、電梯事故，責(zé)任在誰？（生命健康權(quán)）《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）》第３７條的規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生電梯事故，造成業(yè)為人身或財產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。３、電梯事故，責(zé)任在誰？（生命健康權(quán)）《北京市高級人民法院關(guān)794、消防安全【案例25】4、消防安全【案例25】80三、阻卻違法性的法定事由

緊急避險為保護較大利益，而犧牲較小利益沒有其他方法可采取三、阻卻違法性的法定事由81

北京市《前期物業(yè)服務(wù)合同》示范文本第３４條、《物業(yè)服務(wù)合同》示范文本第３５條的規(guī)定：為維護公眾、業(yè)主、物業(yè)使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關(guān)執(zhí)行任務(wù)等情況，乙方因采取緊急避險措施造成財產(chǎn)損失的，當事雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。北京市《前期物業(yè)服務(wù)合同》示范文本第３４條、《物業(yè)服務(wù)合同82《民法通則》第129條：因緊急避險造成損害的，由引起險情發(fā)生的人承擔(dān)民事責(zé)任。如果危險是由自然原因引起的，緊急避險人不承擔(dān)民事責(zé)任或者承擔(dān)適當?shù)拿袷仑?zé)任。因緊急避險采取措施不當或者超過必要的限度，造成不應(yīng)有的損害的，緊急避險人應(yīng)當承擔(dān)適當?shù)拿袷仑?zé)任?！睹穹ㄍ▌t》第129條：因緊急避險造成損害的，由引起險情發(fā)生83【案例26】暖氣裂物業(yè)地板上打13孔排水樓下業(yè)主索賠8萬元（2004年04月07日）

2002年3月13日，趙女士帶著裝修隊到新房準備開工時，發(fā)現(xiàn)房間里全被水淹了，而陽臺、衛(wèi)生間和幾間房屋的頂部共打了13個圓孔。趙當即找到管理房屋的北京市華野家園物業(yè)管理有限公司。對方承認打孔行為，但由于賠償爭議較大，問題一直擱置而未能解決。法庭上，被告律師辯稱，當初打地洞排水是不得已的緊急避險方式，不然樓上業(yè)主新鋪的地板就會因水淹而全部報廢。律師還稱，物業(yè)已經(jīng)將洞全部補好，不妨礙房屋的正常使用。趙女士則反問，物業(yè)聲稱打孔是為了保護樓上業(yè)主的利益，那樓下業(yè)主的利益就可以不顧嗎？她認為，物業(yè)對那些孔只進行了普通封堵，并沒有做任何防水處理。她擔(dān)心樓上如再發(fā)生漏水事故，水又能順著補過的地方把她家淹了?！景咐?6】暖氣裂物業(yè)地板上打13孔排水樓下業(yè)主索賠8萬元84四、關(guān)于支付令

《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）》第２７條：業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用的，物業(yè)管理企業(yè)可以向有管轄權(quán)的基層人民法院申請支付令。四、關(guān)于支付令《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件85申請支付令的條件：

第一，請求給付的必須是金錢或者有價證券。第二，請求給付的金錢或者有價證券已經(jīng)到期且數(shù)額確定。第三，債權(quán)人與債務(wù)人沒有其他債務(wù)糾紛。第四，支付僅能送達債務(wù)人。申請支付令的條件：第一，請求給付的必須是金錢或者有價證券86五、物業(yè)管理糾紛的實務(wù)分析（一）《物業(yè)管理條例》實施前后（2003.1-2004.3）（二）目前現(xiàn)狀分析（2006.4.17）五、物業(yè)管理糾紛的實務(wù)分析（一）《物業(yè)管理條例》實施前后（287最新數(shù)據(jù)顯示物業(yè)糾紛往上升

(2004年03月31日京報網(wǎng)北京晨報)海淀法院:2003.1-92003.9-122004.1-388104142最新數(shù)據(jù)顯示物業(yè)糾紛往上升

(2004年03月31日京報網(wǎng)88最近物業(yè)糾紛呈現(xiàn)出四大特點1、原告多為物業(yè)管理企業(yè)，被告多為業(yè)主在2003年海淀法院受理的192件案件中，除了11件是業(yè)主訴物業(yè)管理企業(yè)外，其余全部是物業(yè)管理企業(yè)訴業(yè)主，占到全部案件的94%。而在2004年初不到兩個月的時間里，海淀法院已經(jīng)受理物業(yè)管理糾紛案件121起，而這些案件中僅有1件是業(yè)主訴物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)訴業(yè)主的案件竟占到了全部此類案件的99.2%。

最近物業(yè)糾紛呈現(xiàn)出四大特點1、原告多為物業(yè)管理企業(yè)，被告多為892、訴因多為業(yè)主拖欠物業(yè)管理費、供暖費等；3、業(yè)主的抗辯理由多為對物業(yè)管理服務(wù)不滿，認為物業(yè)管理企業(yè)無經(jīng)營資格、不服務(wù)或少服務(wù)、服務(wù)不達標、擅自占用或出租公攤面積等。

4、案件審理結(jié)果多為業(yè)主敗訴或與物業(yè)管理企業(yè)和解。2、訴因多為業(yè)主拖欠物業(yè)管理費、供暖費等；90物業(yè)管理的現(xiàn)狀(朝陽區(qū)法院物業(yè)糾紛調(diào)研報告2006.4.17)1、物業(yè)管理糾紛案件數(shù)量逐年上升，在民事案件中所占比例逐漸加大。

2002200420051941898(192％)2649(40%)200220050.79%8.5%物業(yè)管理的現(xiàn)狀(朝陽區(qū)法院物業(yè)糾紛調(diào)研報告2006.4.1912、案件類型多樣化，新類型案件不斷出現(xiàn)。①物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主追繳物業(yè)管理費糾紛案件②業(yè)主認為物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不合格要求退還已交物業(yè)費的糾紛案件③業(yè)主要求物業(yè)管理企業(yè)退還裝修保證金案件④業(yè)主認為物業(yè)管理企業(yè)亂收費要求退還的案件⑤業(yè)主認為物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)有瑕疵造成財產(chǎn)損害要求賠償損失的案件⑥物業(yè)管理企業(yè)認為業(yè)主私搭亂建拆要求予以拆除的糾紛案件⑦有業(yè)主委員會解聘物業(yè)管理公司案件

等等2、案件類型多樣化，新類型案件不斷出現(xiàn)。①物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主923、業(yè)主多為案件的被告，且敗訴多。

物業(yè)管理企業(yè)作為原告起訴業(yè)主的2644件

業(yè)主起訴物業(yè)管理企業(yè)的27件3、業(yè)主多為案件的被告，且敗訴多。

物業(yè)管理企業(yè)作為原934、以判決為結(jié)案方式的比例高，案件調(diào)解比例低，雙方當事人矛盾較大。

物業(yè)管理企業(yè)作為原告起訴業(yè)主為主，由于涉訟事務(wù)往往涉及到所在物業(yè)業(yè)主的共同性問題，物管企業(yè)害怕調(diào)解退讓后導(dǎo)致連鎖反應(yīng)，這也是造成物業(yè)管理一方難以作出讓步的重要原因。4、以判決為結(jié)案方式的比例高，案件調(diào)解比例低，雙方當事人矛盾945、物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜，法律關(guān)系復(fù)雜，對糾紛的審理有一定的難度。

該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或業(yè)主委員會，也有物業(yè)管理公司。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系。5、物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜，法律關(guān)系復(fù)雜，對糾紛的審理有一956、具有群體性糾紛的潛在因素

物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因，也通常是物業(yè)管理費的繳納、物業(yè)管理質(zhì)量等涉及全體業(yè)主利益的共性問題，由于當事人多處于同一事件背景和同一社區(qū)，因此會形成共同的利益圈。在發(fā)生糾紛時，有時會以某一小區(qū)為單位，業(yè)主對糾紛達成一定的共識，通過群體性行為的方式進行訴訟，向物業(yè)管理公司甚至法院施加影響，形成具有群體性糾紛的潛在因素。6、具有群體性糾紛的潛在因素物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的96第十五講物業(yè)管理糾紛與法律責(zé)任第十五講物業(yè)管理糾紛與法律責(zé)任97

一、違約責(zé)任一、違約責(zé)任98（一）業(yè)主在小區(qū)人身和財產(chǎn)遭受損害，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任？（第三人侵權(quán)）（一）業(yè)主在小區(qū)人身和財產(chǎn)遭受損害，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任？99人身傷害案例

（第三人侵犯業(yè)主的人身權(quán)）【案例1】北京的溫泉花園案【案例2】深圳的筆架山莊案【案例3】上海的復(fù)興新苑小區(qū)案人身傷害案例

（第三人侵犯業(yè)主的人身權(quán)）【案例1】北京的溫泉100物業(yè)管理糾紛與法律責(zé)任案例解析課件101物業(yè)管理糾紛與法律責(zé)任案例解析課件102物業(yè)管理糾紛與法律責(zé)任案例解析課件103物業(yè)管理糾紛與法律責(zé)任案例解析課件104初稿征求意見稿正式稿第25條第49條第36條物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)業(yè)主的人身保險責(zé)任。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以約定業(yè)主財產(chǎn)的保管事項。物業(yè)管理企業(yè)疏于管理，未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定的安全防范義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損失的，應(yīng)當依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。【案例4】初稿征求意見稿正式稿第25條第49條第36條物業(yè)管理企業(yè)不承105【案例5】業(yè)主小區(qū)內(nèi)被害

家屬狀告物業(yè)敗訴（2004-3-25）張某在自己居住的小區(qū)停車場停放車輛時遭到了搶劫，不幸身亡，車輛也被劫走。因犯罪分子觸動了旁邊車輛的報警器，致使該車輛的車主發(fā)現(xiàn)情況，并即時向小區(qū)值班人員報告。值班人員向物業(yè)公司匯報情況后向公安機關(guān)報了案，犯罪分子已經(jīng)被抓獲。

張某的母親、妻子和兒女以小區(qū)物業(yè)公司管理松懈為由訴至法院，要求物業(yè)公司賠償各種損失共30余萬元。

法院經(jīng)審理認為，張某遇害系犯罪分子的犯罪行為直接造成，相應(yīng)的責(zé)任應(yīng)由犯罪分子承擔(dān)，物業(yè)公司對張某在被搶劫并遭殺害的過程中沒有明顯的管理不當之處，在張某遇害并遭搶劫后及時報案，盡到了一般的注意義務(wù)，可見物業(yè)公司履行保安職責(zé)無過錯，不應(yīng)承擔(dān)過失責(zé)任?！景咐?】業(yè)主小區(qū)內(nèi)被害

家屬狀告物業(yè)敗訴（2004-3-106

《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）》第３９的規(guī)定：第三人侵權(quán)造成業(yè)主人身或財產(chǎn)損害，受害人起訴要求物業(yè)管理企業(yè)賠償損失的，可根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)是否履行保安職責(zé)或履行保安職責(zé)是否存在過錯確定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)否承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任?！侗本┦懈呒壢嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）107改造前的陽臺

【案例6】禍起陽臺改造后的陽臺外景改造前的陽臺【案例6】禍起陽臺改造后的陽臺外景108

2005年3月，他一紙訴狀起訴到了法院。成為被告的不光有七樓業(yè)主王勇耿和裝修公司，還有小區(qū)物業(yè)公司，曹臻請求法院判令三被告共同賠償父親的死亡補償金等共計32萬多元。原告曹臻決心為父親的意外墜樓討個說法2005年3月，他一紙訴狀起訴到了法院。109三方被告三方被告110【案例7】樓上裝修砸死鄰居業(yè)主工頭連帶賠償40萬（2005-10-19）

何先生、陳女士夫妻是上海市楊浦區(qū)世界路某號701室房屋的產(chǎn)權(quán)人。該室房屋北面為露天曬臺，位于同號房屋6樓屋頂。何先生夫婦為改建曬臺，將露臺搭棚封閉。2004年11月23日，何先生夫婦和花先生訂立《裝飾工程承包合同書》，委托花先生對該房進行裝修。

2004年11月24日下午，花先生雇用的小工在701室曬臺將建筑垃圾裝袋，用繩往下吊運，并由花先生在地面接應(yīng)。17時許，住同號101室的俞女士因為擔(dān)心裝在屋外的空調(diào)外機被砸壞，于是到屋外查看，不料一袋正從7樓用繩子放下的袋裝垃圾突然因繩子斷裂導(dǎo)致失控下墜，正中俞女士的頭部，俞女士頓時血流滿面，終因重型顱腦外傷在送到醫(yī)院之前不治身亡。

2005年3月7日，俞女士的丈夫鮑先生和子女向楊浦區(qū)法院提起訴訟，要求何先生、陳女士、花先生及小區(qū)的物業(yè)公司賠償各類損失共計48.2萬余元。

【案例7】樓上裝修砸死鄰居業(yè)主工頭連帶賠償40萬（2005111

審理中，由于作為繼承人之一的俞母于2005年5月8日死亡，故法院又追加了俞女士的5位兄弟姐妹作為共同原告參加訴訟。

法院經(jīng)審理后認為，公民的生命健康權(quán)受法律保護。由于過錯侵害他人人身致人死亡的，賠償義務(wù)人應(yīng)當賠償死亡賠償金、喪葬費及受害人親屬辦理喪葬事宜支出的交通費、誤工費等合理費用。何先生夫婦將建造裝潢工程交與花先生承攬，由此訂立的《裝飾工程承包合同書》確系承攬合同。承攬人在完成工作過程中對第三人造成的損害，定作人一般不承擔(dān)賠償責(zé)任；但定作人對定作、指示或者選任有過失的，應(yīng)當承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任?；ㄏ壬髦约簾o承包建房裝潢的資質(zhì)，仍與何先生訂立《裝飾工程承包合同書》，在執(zhí)行承攬事項過程中，對周圍環(huán)境未盡到安全防范義務(wù)，其雇用的小工不當施工，致運輸中的建筑垃圾失控，從空中墜落砸傷俞女士并致其死亡。花先生負有主要過錯，應(yīng)當依法承擔(dān)主要民事賠償責(zé)任。而何先生夫妻擅自進行屋頂陽臺搭建，行為違法，又將工程發(fā)包于無資質(zhì)的花先生承包，屬選任有過失，在知曉花先生不當搬運建筑垃圾而不阻止，亦有過錯，依法應(yīng)當承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。由于俞女士的死亡與上述三名被告的過錯有直接的因果關(guān)系，故三被告構(gòu)成共同侵權(quán)，應(yīng)當承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

審理中，由于作為繼承人之一的俞母于2005年5月8112

而物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)只是根據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議和業(yè)主委員會的授權(quán)，為物業(yè)的正常使用提供服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)的保護義務(wù)源于業(yè)主與物業(yè)公司的物業(yè)管理合同，并非法律直接規(guī)定。因此，除合同對保護義務(wù)做出特別約定外，不能推定認為物業(yè)公司負有保護業(yè)主免受第三人不法侵害的義務(wù)。

據(jù)此，法院判決何先生夫婦賠償原告死亡賠償金、喪葬費、交通費、精神損害撫慰金、律師代理費、誤工費11.9萬余元；花先生賠償原告死亡賠償金、喪葬費、交通費、精神損害撫慰金、律師代理費、誤工費27.77萬余元；何先生夫婦和花先生互負連帶責(zé)任。

而物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)只是根據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議和業(yè)主委113【案例8】為美觀墻上開門招竊賊反告物業(yè)

（第三人侵犯業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)）（2004-2-3）

2003年3月，孫先生在上海南郊購買了一套底樓二手房。為了居室美觀，孫先生在裝修時拆除了底樓南面原有的鋼窗及鋼窗下的墻體，改建成了具有新潮意味的落地式門。10月10日深夜，孫先生回家發(fā)現(xiàn)落地門已被打開。經(jīng)檢查，剛買的一臺價值1780元的數(shù)碼攝像機被竊。家中失竊，孫先生認為與物業(yè)公司安全防范措施不當有直接關(guān)系。于是，他將物業(yè)公司告上法庭，要求賠償失竊的數(shù)碼攝像機1臺。在法庭審理中，物業(yè)公司認為已在小區(qū)內(nèi)安排保安人員按時巡邏，每天均有記錄，已盡到了自己的責(zé)任，故堅決不同意賠償。同時認為，業(yè)主孫先生在裝修時將原有的鋼窗及墻面敲除后更換為落地式塑鋼門，天井的圍墻上也沒有防盜措施，均給小偷提供了作案機會?！景咐?】為美觀墻上開門招竊賊反告物業(yè)

（第三人侵犯業(yè)主的114本案中，物業(yè)公司實施了正常防范性安全保衛(wèi)活動后，仍發(fā)生失竊事件，物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。孫先生物業(yè)公司本案中，物業(yè)公司實施了正常防范性安全保衛(wèi)活動后，仍發(fā)生失竊事115（二）停車場車輛被盜，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任？（是否為保管合同之爭）保管合同是否成立(12:40-17:08)1、一種觀點認為，不構(gòu)成保管合同。（二）停車場車輛被盜，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任？（是否為保管合同116物業(yè)管理糾紛與法律責(zé)任案例解析課件1172、一種觀點認為，只要物業(yè)管理企業(yè)對車輛的停放收取了一定的費用，就構(gòu)成保管合同關(guān)系，其中的停車人交付的費用應(yīng)當認定為保管費。2、一種觀點認為，只要物業(yè)管理企業(yè)對車輛的停放收取了一定的費118

①雙方約定對車輛的管理為保管關(guān)系時②雙方未約定對車輛的管理為保管合同關(guān)系時①雙方約定對車輛的管理為保管關(guān)系時119【案例9】太原育翠苑小區(qū)丟車案【案例9】太原育翠苑小區(qū)丟車案120

兩種選擇：一種是直接找丟車的責(zé)任人，賠償自己丟車的損失；另一種是找保險公司，讓保險公司按照投保金額進行理賠，保險公司在賠付后會找丟車的責(zé)任人，在自己賠付的范圍內(nèi)代位追償這筆金額。兩種選擇：121第一回合，物業(yè)和保險公司之間沒有任何合同關(guān)系，對丟失的這輛車更沒有保管的義務(wù)，你憑什么讓我賠償呢？這是物業(yè)公司管理的小區(qū)，只要我的車進了這里，他接受了，保管合同關(guān)系就成立。如果丟失，就應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。

第一回合，物業(yè)和保險公司之間沒有任何合同關(guān)系，對丟失的這輛車122保險公司：只要車開進了小區(qū)，就等于交付了保管物。物業(yè)公司：保險公司必須把汽車交付給物業(yè)公司，由物業(yè)公司實際控制，才算是形成了保管關(guān)系?！逗贤ā返?65條規(guī)定：保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同。

保險公司：只要車開進了小區(qū)，就等于交付了保管物。物業(yè)公司：保123《合同法》第368條規(guī)定，寄存人向保管人交付保管物的，保管人應(yīng)當給付保管憑證。

保險公司：車輛出入牌，是一個保管憑證。物業(yè)公司：出入牌上沒有任何保管的字樣，這是我們?yōu)榱思訌姽芾淼模刂菩^(qū)車輛的一個出入牌。《合同法》第368條規(guī)定，寄存人向保管人交付保管物的，保管人124第二回合，物業(yè)公司提出，退一步講，就算咱們之間存在保管合同，那也是無償保管合同，我仍然沒有責(zé)任。第二回合，物業(yè)公司提出，退一步講，就算咱們之間存在保管合同，125《合同法》374條，保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人因當承擔(dān)損害賠償責(zé)任，但保管是無償?shù)?，保管人證明自己沒有重大過失的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

物業(yè)公司：保管是無償保管，保管人如果沒有過錯，不承擔(dān)賠償責(zé)任。保險公司：佳泰公司在這次丟車事件上是存在過失的，理由集中在出入牌上?！逗贤ā?74條，保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀損126

賈某因裝修房屋，把一批古書交朋友王某代為保管，王某將古書置于床下。一日，王某樓上住戶家水管被凍裂，水流至王某家，致賈某的古書嚴重受損。對此，下列說法哪一個是正確的？（04年）A．王某具有過失，應(yīng)負全部賠償責(zé)任B．王某具有過失，應(yīng)給予適當賠償C．此事對王某而言屬不可抗力，王某不應(yīng)賠償D．王某系無償保管且無重大過失，不應(yīng)賠償14.D賈某因裝修房屋，把一批古書交朋友王某代為保管，王127

3、如果不構(gòu)成保管關(guān)系，這種費用是什么費用？3、如果不構(gòu)成保管關(guān)系，這種費用是什么費用？128占地費秩序維護費管理服務(wù)費《北京市物價局關(guān)于加強居住小區(qū)機動車停放收費管理的通知》（２００２年２月）中規(guī)定：居住小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性機動車停車場所所收費用為管理服務(wù)費。

停車費的性質(zhì)(7:22-9:35)停車費顯失公平(11:00-12:30)占地費《北京市物價局關(guān)于加強居住小區(qū)機動車停放收費管理的通知129【案例10】業(yè)主車位被占物業(yè)公司當賠

２００２年７月，上海一小區(qū)的業(yè)主杜先生與其居住的小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司簽訂了一份車位協(xié)議，約定小區(qū)內(nèi)一個車位的使用權(quán)以人民幣５萬元轉(zhuǎn)讓給杜先生，使用期自杜先生付清轉(zhuǎn)讓金之日起，使用期限６８年，物業(yè)管理費暫定每月人民幣５０元。２００３年，杜先生發(fā)現(xiàn)該車位常常被他人車輛占用。杜先生多次要求物業(yè)公司加強管理，但物業(yè)公司未予理睬。杜先生只得向業(yè)主委員會反映車位被占情況，請業(yè)主委員會證明車位被占的事實，但是事情仍然得不到解決。無奈的杜先生只好向法院起訴物業(yè)公司，要求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)公司在法庭上辯稱，物業(yè)公司本身沒有占用杜先生的私人車位。車位買賣合同是杜先生和開發(fā)商簽訂的，不屬于物業(yè)公司的管理范圍。因此，不同意承擔(dān)責(zé)任。法院審理后認為，車位使用權(quán)雖屬杜先生享有，但車位是在小區(qū)內(nèi)，屬小區(qū)公共配套設(shè)施，根據(jù)物業(yè)管理條例規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域只能由一個物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理，停車車位必須與小區(qū)其他物業(yè)統(tǒng)一、有序進行管理。因此，物業(yè)公司關(guān)于杜先生的車位不屬于物業(yè)公司管理范圍之辯稱理由不能成立，物業(yè)公司有權(quán)利也有義務(wù)對杜先生擁有的車位進行管理，并收取費用。法院最后認定，公民的合法權(quán)益應(yīng)受法律保護。杜先生享有車位使用權(quán)，物業(yè)公司作為物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的管理、服務(wù)職能。現(xiàn)杜先生的車位被占，杜先生有權(quán)要求物業(yè)公司承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。【案例10】業(yè)主車位被占物業(yè)公司當賠２００130

4、有一種觀點認為，既然不構(gòu)成保管合同關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)對停放車輛被盜所致的損失不承擔(dān)任何責(zé)任？4、有一種觀點認為，既然不構(gòu)成保管合同關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)131【案例11】豐田轎車小區(qū)被盜物業(yè)無責(zé)不賠

李先生于2004年2月購買一輛豐田轎車，

該車由王女士駕駛，并停放在王女士居住的小區(qū)內(nèi)，物業(yè)公司按每次每輛車5元的標準收取了王女士繳納的露天臨時停車費。同年12月22日晚9點05分左右，王女士照例將車停放在小區(qū)內(nèi)家門口，并上好鎖。豈料第二天一早，

便不見車輛蹤影。經(jīng)小區(qū)監(jiān)控錄像顯示，該車是在22日晚9點半左右被人開出小區(qū)的。

王女士和李先生認為，由于物業(yè)公司在管理上存在疏漏給犯罪分子可乘之機，導(dǎo)致車輛被盜，造成原告18余萬余的直接經(jīng)濟損失。為此，原告要求物業(yè)公司承擔(dān)因管理上的過錯給王、葉造成的5萬元經(jīng)濟損失。然而，兩原告的訴請未能得到一審法院的支持。物業(yè)公司表示愿意出資2000元作為補償，但王、葉表示不能接受，遂上訴于市二中院。【案例11】豐田轎車小區(qū)被盜物業(yè)無責(zé)不賠李先生于2132

市二中院經(jīng)審理后認為，從王女士提供的證據(jù)來看，公安部門對車輛被盜案一直未有結(jié)論。根據(jù)小區(qū)業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定，王女士繳納的露天停車泊位費，僅能證明物業(yè)公司對小區(qū)公共場地車位進行管理和定額收費，雙方之間并不形成車輛保管合同，且王、葉也未能提供確鑿證據(jù)證明物業(yè)公司在履行物業(yè)管理合同過程中存在重大過錯，因此，王、葉二人要求物業(yè)公司承擔(dān)過錯責(zé)任，賠償經(jīng)濟損失5萬元的上訴理由不能成立。故此法院判決駁回王、李二人上訴，維持原判。

市二中院經(jīng)審理后認為，從王女士提供的證據(jù)來看，公安133《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）》第３３條的規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)在其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)有車輛泊位，并對停放的車輛收取泊位維護費用，在發(fā)生車輛丟失或毀損時，按照雙方簽訂的停車管理服務(wù)協(xié)議確定賠償責(zé)任。沒有簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，物業(yè)管理企業(yè)有過錯的，可以根據(jù)其過錯程度、收費標準等因素合理確定物業(yè)管理應(yīng)當承擔(dān)的賠償責(zé)任?！侗本┦懈呒壢嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）》134《北京市居住小區(qū)機動車停車管理辦法》(2004.7.1)

六、除臨時進出小區(qū)停放車輛外，其他機動車停放人應(yīng)與停車管理單位簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，協(xié)議一般應(yīng)包括雙方當事人、機動車基本情況、雙方的權(quán)利義務(wù)、收費價格、管理責(zé)任、管理期限以及違約責(zé)任等內(nèi)容?！侗本┦芯幼⌒^(qū)機動車停車管理辦法》(2004.7.1)135【案例12】車庫水淹新奔馳物業(yè)賠償86萬

（2006-3-14）

李剛是哈爾濱某花園小區(qū)的業(yè)主，2003年7月2日李剛在買房的同時同該小區(qū)的物業(yè)公司簽訂了《車位租賃合同》。合同約定：租期一年，自2003年8月21日起至2004年8月20日止。合同又規(guī)定該小區(qū)的《車庫管理制度》作為本合同組成部分，與本合同具有同等法律效力。合同簽訂后，李剛依約定向物業(yè)公司繳納了租金8000元，取得了住宅樓地下停車場的車位使用權(quán)?！景咐?2】車庫水淹新奔馳物業(yè)賠償86萬

136

2004年7月10日(星期日),天降大雨,車庫進水,車被水淹，損失嚴重。協(xié)商不成，2004年9月，李剛將物業(yè)公司和該小區(qū)的開發(fā)公司訴至哈爾濱市中級人民法院。2004年7月10日(星期日),天降大雨,車庫進水,137

根據(jù)自己同被告物業(yè)公司簽訂的《車位租賃合同》及相關(guān)文件和法律規(guī)定，物業(yè)公司有保證租賃物符合法律規(guī)定的車庫用途的義務(wù)，同時對車庫內(nèi)存放車輛有保管義務(wù)。由于物業(yè)公司未履行相關(guān)義務(wù)，給自己造成重大經(jīng)濟損失。故請求：1、判令物業(yè)公司因違約行為，賠償給原告造成的車輛本身損失98萬元（以最終鑒定結(jié)論確定的損失為準）;2、判令物業(yè)公司因違約行為，給原告造成車輛無法使用的實際支出損失（自2004年7月12日起至車輛能夠修復(fù)可使用止，每日按500元計算），承擔(dān)違約責(zé)任；3、判令開發(fā)公司對物業(yè)公司給原告造成的損失承擔(dān)連帶責(zé)任。根據(jù)自己同被告物業(yè)公司簽訂的《車位租賃合同》及相關(guān)文138

案件受理后，經(jīng)李剛申請，法院委托鑒定機關(guān)對受損車輛進行了鑒定，鑒定結(jié)論為：李剛的奔馳轎車受損嚴重，基本恢復(fù)車的原貌所需要更換正廠零部件的市場總價格約為85.5萬元，修理工時費約為12336.00元。

法庭上，被告物業(yè)公司辯稱：車輛損失系因不可抗力造成的，2004年7月10日當天出版的報紙的氣象信息為陣雨，雨量不大，因此當天的大暴雨是突發(fā)性的，災(zāi)害性的，被告方無法預(yù)測，且公司組織50余人全力搶險，已盡到積極的管理義務(wù)。此事件屬不可抗力，物業(yè)公司應(yīng)免責(zé)。

被告哈爾濱某開發(fā)公司辯稱:不同意原告訴訟請求，車庫設(shè)計及施工符合要求。案件受理后，經(jīng)李剛申請，法院委托鑒定機關(guān)對受損車輛139

2005年10月，哈爾濱中級法院一審判決：被告哈爾濱某物業(yè)管理有限責(zé)任公司將原告李剛所有的奔馳轎車修復(fù)成被水浸泡前的原狀，所需要修復(fù)及更換的零部件均應(yīng)是修復(fù)奔馳汽車的指定機構(gòu)及奔馳汽車的正廠零部件，所更換下來的舊部件歸物業(yè)公司所有；駁回原告其他的訴訟請求。

一審判決后，李剛和物業(yè)公司均不服，向黑龍江省高級人民法院提出上訴。近日，黑龍江省法院終審判決，維持一審民事判決主文及案件受理費和鑒定費部分，如物業(yè)公司未按一審判決主文規(guī)定的期限履行義務(wù)，賠償李剛因修復(fù)車輛發(fā)生的實際損失金額85.5萬元及修理工時費12336元，合計金額867336元。廢棄的車輛零部件歸物業(yè)公司所有。2005年10月，哈爾濱中級法院一審判決：被告哈爾濱140北京市居住區(qū)機動車停放收費管理辦法（征求意見稿2006-2-9）(北京市發(fā)改委、北京市建委)

第八條[收費性質(zhì)]實行政府指導(dǎo)價的居住區(qū)機動車停放管理服務(wù)收費屬于機動車停放保管服務(wù)費。

北京市居住區(qū)機動車停放收費管理辦法（征求意見稿2006-2-141

（三）如何在合同中避免承擔(dān)過重的責(zé)任（三）如何在合同中避免承擔(dān)過重的責(zé)任142物業(yè)管理糾紛與法律責(zé)任案例解析課件143“若因物業(yè)安全管理違規(guī)、失職、脫崗，造成業(yè)主家中被盜，財產(chǎn)損失和其他意外事故，除現(xiàn)金、有價證券、珠寶、古董外，乙方將承擔(dān)賠償責(zé)任?！薄叭粢蛭飿I(yè)安全管理違規(guī)、失職、脫崗，造成業(yè)主家中被盜，財產(chǎn)損144二、侵權(quán)責(zé)任（一）侵犯財產(chǎn)權(quán)二、侵權(quán)責(zé)任（一）侵犯財產(chǎn)權(quán)145【案例13】小區(qū)保安吃家龜

業(yè)主索賠兩萬元林先生的父母養(yǎng)了18年、朝夕相伴的一只2.5公斤重的黑色鷹頭龜，不小心溜出門，竟被小區(qū)保安撿到吃掉，這令家住廣州新康花園的林先生一家很是氣憤。侵權(quán)行為【案例13】小區(qū)保安吃家龜

業(yè)主索賠兩萬元林先生的146物業(yè)相鄰關(guān)系

物業(yè)相鄰關(guān)系是指兩個或兩個以上相互毗鄰物業(yè)的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、處分權(quán)利時發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。物業(yè)相鄰關(guān)系物業(yè)相鄰關(guān)系是指兩個或兩個以147【案例14】樓上被盜，樓下亦有責(zé)任張三（樓下）李四（樓上）外置式防盜網(wǎng)【案例14】樓上被盜，樓下亦有責(zé)任張三（樓下）李四（樓上）外148區(qū)分所有人可以按照自己的需要對專有部分進行利用，包括進行加固或安設(shè)防護設(shè)施。因此，為了自家的防盜需要，張三有權(quán)安裝外置式防盜網(wǎng)。但是，相鄰居住業(yè)主之間存在相鄰安全防范義務(wù)。區(qū)分所有人可以按照自己的需要對專有部分進行利用，包括進行加固149建筑物區(qū)分所有權(quán)侵權(quán)

是指將一棟建筑物采用某種方式進行分割，而區(qū)分為專有部分和共有部分，各區(qū)分所有人對其專有部分享有完全的所有權(quán)，對共有部分享有共有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)侵權(quán)是指將一棟建筑物采用某150

專有部分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部分持分權(quán)成員權(quán)

151【案例15】公用走廊變私宅

法庭判決復(fù)原狀(2003-12-03)

丁愛倉等五人所買的房屋均位于高層塔樓的東北角，從屋里出來后都有將近3.3米的樓道。于是在裝修時，五位業(yè)主在裝修時，就將防盜門向外挪了2米左右，也就是占用了部分公用樓道。迫于其他業(yè)主的強烈要