第十二章

房地產(chǎn)按揭貸款代辦服務(wù)第十二章

房地產(chǎn)按揭貸款代辦服務(wù)1學(xué)習(xí)目標(biāo)1．理解個(gè)人住房抵押貸款的概念和種類。2．掌握個(gè)人住房抵押貸款的特征和幾個(gè)主要術(shù)語(yǔ)。3．掌握個(gè)人住房商業(yè)性貸款的運(yùn)作程序。4．理解住房公積金的概念及內(nèi)涵。5．了解住房公積金的支取條件及出具的證明材料、支取程序。6．掌握住房公積金貸款的運(yùn)作程序。7．掌握轉(zhuǎn)按揭的辦理程序。8．掌握房地產(chǎn)按揭貸款及費(fèi)用的計(jì)算。學(xué)習(xí)目標(biāo)2第一節(jié)個(gè)人住房抵押貸款概述一、個(gè)人住房抵押貸款的概念及作用住房抵押貸款是指由銀行等金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的，以個(gè)人或家庭為貸款對(duì)象，以購(gòu)買住房或與住房有關(guān)的其他用途為目的，以所購(gòu)買的住房為抵押品、按照固定或浮動(dòng)的利息率計(jì)算，在較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)分期還本付息的貸款。個(gè)人住房抵押貸款是一種中長(zhǎng)期消費(fèi)性貸款。住房是價(jià)值高的家庭必需的生活資料，一般相當(dāng)于家庭年收入的若干倍，購(gòu)房者很難一次性付清購(gòu)房款。個(gè)人住房貸款是國(guó)家為了支持城鎮(zhèn)居民購(gòu)買自住普通住房而專門設(shè)定的一種消費(fèi)信貸。其貸款期限較長(zhǎng)、借貸條件較寬、利率較低。個(gè)人住房抵押貸款能有效地提高購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)支付能力，把居民個(gè)人對(duì)住房的潛在需求轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)需求，有利于改善居民的住房條件，加快住房建設(shè)和住房制度改革，使住宅產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)也有利于商業(yè)銀行調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)，改善資產(chǎn)質(zhì)量。第一節(jié)個(gè)人住房抵押貸款概述一、個(gè)人住房抵押貸款的概念及作3二、個(gè)人住房抵押貸款的種類（一）按資金來(lái)源劃分按資金來(lái)源劃分，個(gè)人住房抵押貸款可分為商業(yè)性貸款（也稱為自營(yíng)性貸款）、公積金貸款(也稱委托性貸款)、組合貸款（由商業(yè)性貸款和公積金貸款兩部分組合而成）。1．商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款是銀行運(yùn)用信貸資金向在城鎮(zhèn)購(gòu)買、建造、大修各種類型住房的自然人發(fā)放的貸款。該類貸款銀行資金成本較高，利率相對(duì)高一些，但貸款額度和期限所受限制較小。二、個(gè)人住房抵押貸款的種類（一）按資金來(lái)源劃分42．公積金個(gè)人住房抵押貸款又稱為政策性個(gè)人住房抵押貸款，是銀行接受住房公積金管理部門的委托，以職工繳存的住房公積金存款為主要資金來(lái)源，按規(guī)定向按時(shí)足額繳存住房公積金的職工在購(gòu)買、建造、大修城鎮(zhèn)各類型住房時(shí)發(fā)放的貸款。該類貸款不以盈利為目的，實(shí)行“低進(jìn)低出”的利率政策，帶有較強(qiáng)的政策性，貸款額度受到限制。3．個(gè)人住房組合貸款是指向按時(shí)足額繳存住房公積金的職工在購(gòu)買、建造、大修城鎮(zhèn)各類型住房時(shí)，同時(shí)發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和公積金貸款。個(gè)人住房組合貸款是由商業(yè)性個(gè)人住房貸款和公積金個(gè)人住房貸款兩個(gè)獨(dú)立的貸款品種組成的。鑒于其貸款的主體、資金來(lái)源、利率不同，因此需要分別簽訂借款合同。2．公積金個(gè)人住房抵押貸款又稱為政策性個(gè)人住房抵押貸款，是銀5（二）按貸款用途來(lái)分這里以中國(guó)工商銀行為例介紹個(gè)人住房抵押貸款種類。工商銀行目前開辦的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)主要包括：個(gè)人住房貸款（其中包括期房貸款和現(xiàn)房貸款）、個(gè)人二手住房貸款、個(gè)人住房裝修貸款和個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸款。1．個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買各類自用住房的貸款。這是目前主要的抵押貸款種類。以借款人是否取得房屋產(chǎn)權(quán)證為標(biāo)準(zhǔn)，個(gè)人住房貸款又分為期房貸款和現(xiàn)房貸款兩種。其中現(xiàn)房指工程竣工、驗(yàn)收合格并取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋；在建工程、已經(jīng)交付使用但未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱期房。2．個(gè)人二手住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用二手住房的貸款。個(gè)人二手住房貸款的操作流程與個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)基本一致，其中貸款額度不超過房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)值或房屋實(shí)際交易價(jià)格的60%（以較低者為準(zhǔn)），貸款期限一般不超過20年，最長(zhǎng)不超過30年，貸款利率按照個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行。（二）按貸款用途來(lái)分63．個(gè)人住房裝修貸款是貸款人向借款人發(fā)放的用于自有住房裝修的貸款。個(gè)人住房裝修貸款單筆貸款額度原則上不超過15萬(wàn)元，同時(shí)不超過裝修工程總費(fèi)用的70%，貸款期限最長(zhǎng)不超過5年，不辦理展期。對(duì)利用個(gè)人住房貸款購(gòu)房并且提供同一抵押物的借款人，其裝修貸款額度與未清償個(gè)人住房貸款之和不能超過抵押房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值或評(píng)估價(jià)值的70%（該額度限制以最低值為準(zhǔn)）。4．個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸款，是指借款人以自有產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，向貸款人申請(qǐng)用于購(gòu)置家具、家用電器、家居裝修等消費(fèi)的貸款。3．個(gè)人住房裝修貸款是貸款人向借款人發(fā)放的用于自有住房裝修的7（三）按住房交易形態(tài)分按住房交易形態(tài)分，個(gè)人住房抵押貸款可分為首次住房貸款和再交易住房貸款。1．首次住房貸款是指銀行向在住房一級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買由房地產(chǎn)開發(fā)商或售房單位直接出售的住房的自然人發(fā)放的貸款，也稱“一手房”貸款。2．再交易住房貸款是指銀行向在住房二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買再次交易住房的自然人發(fā)放的貸款，俗稱“二手房貸款”。（三）按住房交易形態(tài)分8（四）按利率是否變動(dòng)分按利率是否變化，個(gè)人住房抵押貸款可分為固定利率抵押貸款和可調(diào)利率抵押貸款。這種分類的基本前提是利率市場(chǎng)化，貸款機(jī)構(gòu)能夠決定貸款利率。我國(guó)金融市場(chǎng)上利率仍是由中國(guó)人民銀行制定，各商業(yè)銀行自主權(quán)很小，因而沒有真正意義上的固定利率和可變利率抵押貸款。按照中國(guó)人民銀行的規(guī)定，抵押貸款遇利率調(diào)整時(shí)，從下一還款年度采用新利率重新計(jì)算貸款本金和月還款額。因此，我國(guó)抵押貸款具有一定的可調(diào)利率抵押貸款的特征，借款承擔(dān)了利率變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。（四）按利率是否變動(dòng)分9（五）按還款方式分按照還款方式的不同，我國(guó)目前抵押貸款主要有：一次還本付息、等額還款和等本金還款三種。此外，一些銀行還提供了等比累進(jìn)還款和等額累進(jìn)還款的還款方式。上述還款方式是根據(jù)中國(guó)人們銀行有關(guān)規(guī)定產(chǎn)生的。1998年中國(guó)人民銀行在各商業(yè)銀行實(shí)踐的基礎(chǔ)上下發(fā)了《關(guān)于統(tǒng)一個(gè)人住房貸款分期還款額計(jì)算公式的通知》，要求抵押貸款期限為1年的，采用到期一次還本付息；貸款期限超過1年的，主要采用等額本息還款（即等額還款）或等額本金還款（即等本金還款）兩種歸還貸款本息的方式。1．到期一次還本付息法，是指借款人在貸款期內(nèi)不是按月償還本息，而是貸款到期后一次性歸還本金和利息，適用于1年期內(nèi)（含1年）的個(gè)人住房貸款。在實(shí)踐上，這種貸款很少。（五）按還款方式分102．等額本息還款法（等額還款），是指采用按月等額還款的一種方式。3．等額本金還款法（等本金還款）就是每月歸還等額本金，利息逐月減少的還款方法。4．等比累進(jìn)還款法，又稱等比遞增（減）累進(jìn)法，就是將整個(gè)還款期按一定的時(shí)間段劃分，每個(gè)時(shí)間段比上一時(shí)間段多（少）約定固定的比例，而每個(gè)時(shí)間段內(nèi)每月按等額還款法還款的一種還款方式。5．等額累進(jìn)（減）還款法，也稱等額遞增（減）累進(jìn)法，其還款方式與等比累進(jìn)還款法類似，不同之處是將在每個(gè)時(shí)間段約定多（少）還款的“固定比例”改為“固定額度”，每個(gè)時(shí)間段按固定額度遞增（減）還款。2．等額本息還款法（等額還款），是指采用按月等額還款的一種方11三、個(gè)人住房抵押貸款的特征個(gè)人住房抵押貸款作為一種消費(fèi)性貸款，與銀行一般貸款相比，有其自身的特點(diǎn)。1．零售性個(gè)人住房抵押貸款的對(duì)象是自然人，而不是企業(yè)或項(xiàng)目。相對(duì)于金融機(jī)構(gòu)而言，這種貸款筆數(shù)多，投向相當(dāng)分散，單筆住房貸款金額相對(duì)較少，屬于零售業(yè)務(wù)性質(zhì)。2．定向性住房抵押貸款是與住房有關(guān)的貸款，包括購(gòu)買、修理、裝修住房等用途的貸款。3．貸款數(shù)額大，期限長(zhǎng)住房抵押貸款的期限一般為10～30年，最長(zhǎng)可達(dá)40年。多采用分期付款的還款方式。個(gè)人住房貸款屬中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款。4．分期償還個(gè)人住房貸款相對(duì)于個(gè)人的支付能力來(lái)說(shuō)額度較大，很難一次性還款。因此，銀行向借款人提供分期還款方式，由借款人在還款期內(nèi)按月分期償還貸款本息。三、個(gè)人住房抵押貸款的特征個(gè)人住房抵押貸款作為一種消費(fèi)性貸款12四、個(gè)人住房貸款的幾個(gè)主要術(shù)語(yǔ)1．貸款金額簡(jiǎn)稱貸款額，是指借款人向貸款人借款的數(shù)額。一般來(lái)說(shuō)，銀行對(duì)借款人的借款數(shù)額會(huì)做出限制性規(guī)定，所謂的貸款限額。比如，我國(guó)目前對(duì)個(gè)人住房貸款的數(shù)額規(guī)定不得超過房?jī)r(jià)的80%。2．首付比率通常是指購(gòu)買住房時(shí)首期付款額占所購(gòu)住房總價(jià)的比率。例如，一套總價(jià)60萬(wàn)元的住房，若首付比率為20%，則購(gòu)房人的首付款為12萬(wàn)元。3．貸款價(jià)值比率貸款價(jià)值比率，也稱貸款成數(shù)，是指貸款金額占所購(gòu)房地產(chǎn)價(jià)值的比率。一般銀行有最高貸款價(jià)值比率的規(guī)定，目前我國(guó)銀行規(guī)定，貸款金額最高不得超過所購(gòu)房地產(chǎn)價(jià)值的80%。四、個(gè)人住房貸款的幾個(gè)主要術(shù)語(yǔ)1．貸款金額134．償還比率償還比率是指借款人分期償還的數(shù)額占其同期收入的比率。在個(gè)人住房貸款中，通常采用的是按月分期付款的方式償還，其償還比率即為借款人的月還款額占月收入的比率。在發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，銀行通常將償還比率作為衡量貸款申請(qǐng)人償還能力的一個(gè)指標(biāo)，并規(guī)定一個(gè)最高比率。5．貸款余額貸款余額是指分期付款的貸款，在經(jīng)過一段時(shí)期的償還之后，尚未償還的貸款本金數(shù)額。4．償還比率14第二節(jié)個(gè)人住房商業(yè)性貸款的運(yùn)作如前所述，個(gè)人住房商業(yè)性貸款又稱為自營(yíng)性個(gè)人住房抵押貸款或經(jīng)營(yíng)性個(gè)人住房抵押貸款，是一般意義上的貸款形式，是商業(yè)銀行運(yùn)用自身的本外幣存款，自主發(fā)放的住房抵押貸款。與公積金貸款相比，商業(yè)性住房抵押貸款的利率稍高、首付款比例較高，但申請(qǐng)手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)單。商業(yè)性住房抵押貸款與公積金貸款的利率比較如表12-1所示。第二節(jié)個(gè)人住房商業(yè)性貸款的運(yùn)作如前所述，個(gè)人住房商業(yè)性貸15具備貸款條件的申請(qǐng)人向建設(shè)銀行咨詢向建設(shè)銀行分理處（營(yíng)業(yè)部）申請(qǐng)建設(shè)銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)審批建設(shè)銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)調(diào)查借款人開戶領(lǐng)儲(chǔ)蓄卡辦理抵押擔(dān)保質(zhì)押和保險(xiǎn)手續(xù)借款人按月還款借款人還清貸款本息，解除抵押擔(dān)保借款合同生效、資金劃入開發(fā)企業(yè)賬戶經(jīng)辦行與借款人簽借款合同圖12-1我國(guó)內(nèi)地申請(qǐng)住房抵押貸款的程序具備貸款條件的申請(qǐng)人向建設(shè)銀行咨詢向建設(shè)銀行分理處（營(yíng)業(yè)部）16一、商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款的審查商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款的審查，包括對(duì)借款人申請(qǐng)材料的審查、借款人資信審查、抵押物審查、質(zhì)押權(quán)利審查、對(duì)保證人的審查等。信貸人員按照安全性、效益性、流動(dòng)性的原則，評(píng)估申請(qǐng)人所要求貸款的可行性，提出貸款額度、期限、利率、擔(dān)保方式以及其他貸款決策方面的意見。借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款應(yīng)向貸款行提交下列材料：第一，合法的身份證件；第二，借款人償還能力證明材料，比如：收入證明；第三，合法的購(gòu)（建造、大修）房合同、協(xié)議或（和）其他批準(zhǔn)文件；第四，抵押物或質(zhì)押權(quán)清單、權(quán)屬證明文件，有處分權(quán)人出具的同意抵押或質(zhì)押的證明，貸款行認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價(jià)報(bào)告書；第五，保證人出具的同意提供擔(dān)保的書面承諾及保證人的資信證明；第六，借款人用于購(gòu)買（建造、大修）住房的自籌資金的有關(guān)證明。一、商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款的審查商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款的審查17二、商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款的擔(dān)保、保險(xiǎn)與放款商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款的額度最高為所購(gòu)（建造、大修）住房?jī)r(jià)款或評(píng)估價(jià)值的80%，貸款期限最長(zhǎng)為30年。在實(shí)際操作中，由于各地的經(jīng)濟(jì)狀況不同、住房?jī)r(jià)格不同，并且考慮到借款人的年齡、工作性質(zhì)、所購(gòu)買的房屋類型、經(jīng)濟(jì)收入、還款能力、提供的擔(dān)保方式等均不相同，視具體情況采取不同的貸款期限和額度。銀行與借款人應(yīng)根據(jù)借款用途、不同的貸款擔(dān)保方式簽訂有關(guān)合同。第一，抵押貸款。貸款行與借款人簽訂《個(gè)人住房借款合同》，同時(shí)與抵押人簽訂《個(gè)人住房抵押合同》。第二，質(zhì)押貸款。貸款行與借款人簽訂《個(gè)人住房借款合同》，同時(shí)與出質(zhì)人簽訂《個(gè)人住房質(zhì)押合同》。第三，保證貸款。貸款行與借款人簽訂《個(gè)人住房借款合同》，同時(shí)與保證人簽訂《個(gè)人住房保證合同》。二、商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款的擔(dān)保、保險(xiǎn)與放款商業(yè)性個(gè)人住房抵18根據(jù)中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定，用財(cái)產(chǎn)作抵押的，必須辦理抵押財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)期不得短于借款期限，借款合同有效期內(nèi)，投保人不得以任何理由中斷或撤銷保險(xiǎn)。抵押期間，保險(xiǎn)單正本由貸款行保管，有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)借款人可到貸款行認(rèn)可的保險(xiǎn)公司或委托貸款行辦理，并特別約定一旦發(fā)生保險(xiǎn)事故，保險(xiǎn)人應(yīng)將保險(xiǎn)賠償金直接劃付至貸款行指定的賬戶。貸款行與借款人簽訂借款合同后，根據(jù)貸款擔(dān)保的方式和當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，借款人和貸款行都可以要求辦理公證。貸款行在收到抵押物收押證明，辦妥保險(xiǎn)、公證后，按借款合同約定的放款日期辦理放款手續(xù)。如遇人民銀行法定貸款利率調(diào)整時(shí)，執(zhí)行最新公告利率。根據(jù)中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定，用財(cái)產(chǎn)作抵押的，必須辦理抵押財(cái)產(chǎn)19三、商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款的回收借款人應(yīng)按借款合同約定的還款計(jì)劃、還款方式償還貸款本息。目前個(gè)人住房貸款采取委托扣款方式和柜面還款方式兩種。目前，我國(guó)個(gè)人住房貸款償還方式主要是月等額償還和等額本金還款法。三、商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款的回收借款人應(yīng)按借款合同約定的還款20四、商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款的違約責(zé)任及處置違約是指借款合同當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，違約一方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。個(gè)人住房貸款的違約方可能為貸款人、借款人或保證人。（一）違約情形1．貸款人未按合同約定的時(shí)間、數(shù)額和方式向借款人提供借款；2．借款到期，借款人未按合同約定清償全部借款本息；3．借款人擅自改變貸款用途，挪用貸款；4．借款期間，借款人未按約定的分期還款計(jì)劃按時(shí)、足額歸還貸款本息；5．借款人擅自將抵押物拆除、轉(zhuǎn)讓、出租或重復(fù)抵押等；6．借款人拒絕或妨礙貸款行對(duì)貸款使用情況和抵押物使用情況實(shí)施監(jiān)督檢查；四、商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款的違約責(zé)任及處置21（二）違約的處置方式違約發(fā)生后，根據(jù)違約原因和違約性質(zhì)采取不同的處置方式，一般的方法有催收、延長(zhǎng)貸款期限、停止發(fā)放或提前收回已發(fā)放貸款本息、收取違約金、要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任、處置抵（質(zhì)）押物。（二）違約的處置方式22（三）抵押物和質(zhì)押權(quán)利的處置1．抵押物的處置方式貸款行根據(jù)實(shí)際情況可以通過與借款人協(xié)商處置抵押物和依法處置抵押物。與借款人協(xié)商處置抵押物時(shí)，通過變賣、拍賣方式或以協(xié)議方式處置抵押物，所得款項(xiàng)用于清償借款人所欠銀行的本息，余額歸借款人，并簽訂書面協(xié)議，使貸款行取得抵押物的處置權(quán)。貸款行依法處置抵押物時(shí)，貸款行與借款人無(wú)法達(dá)成一致意見時(shí)，可通過申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行或通過法院訴訟程序依法取得抵押物處置權(quán)，并采取公開拍賣等方式對(duì)抵押物進(jìn)行處置。2．質(zhì)押權(quán)利的處置方式貸款行根據(jù)實(shí)際情況通過出質(zhì)人以現(xiàn)金清償、協(xié)議處理質(zhì)物受償、申請(qǐng)法院拍賣質(zhì)物受償?shù)确绞教幹觅|(zhì)押物。（三）抵押物和質(zhì)押權(quán)利的處置23第三節(jié)住房公積金提取、個(gè)人住房公積金貸款的運(yùn)作一、住房公積金的概念及內(nèi)涵我國(guó)的住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工按照規(guī)定繳存的具有保障性或互助性的一種長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。職工繳存的住房公積金和職工所在單位繳存的住房公積金，是職工按規(guī)定存儲(chǔ)起來(lái)的專項(xiàng)用于住房消費(fèi)支出的個(gè)人儲(chǔ)金。住房公積金的這一定義包含以下五個(gè)方面的涵義：1．住房公積金只在城鎮(zhèn)建立，農(nóng)村不建立住房公積金制度。2．只有在職職工才建立住房公積金制度。無(wú)工作的城鎮(zhèn)居民不實(shí)行住房公積金制度，離退休職工也不實(shí)行住房公積金制度。3．住房公積金由兩部分組成，一部分由職工所在單位繳存，另一部分由職工個(gè)人繳存，職工個(gè)人繳存部分由單位代扣后，連同單位繳存部分一并繳存到住房公積金個(gè)人賬戶內(nèi)。第三節(jié)住房公積金提取、個(gè)人住房公積金貸款的運(yùn)作一、住房公244．住房公積金繳存的長(zhǎng)期性。住房公積金制度一經(jīng)建立，職工在職期間必須不間斷地按規(guī)定繳存，除職工離退休或發(fā)生《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定的其他情形外，不得中止和中斷。體現(xiàn)了住房公積金的穩(wěn)定性、統(tǒng)一性、規(guī)范性和強(qiáng)制性。5．住房公積金是職工按規(guī)定存儲(chǔ)起來(lái)的專向用于住房消費(fèi)支出的個(gè)人住房?jī)?chǔ)金，具有兩個(gè)特征：一是積累性，即住房公積金雖然是職工工資的組成部分，但不以現(xiàn)金形式發(fā)放，并且必須存入住房公積金管理中心在受托銀行開設(shè)的專戶內(nèi)，實(shí)行專戶管理。二是專用性，住房公積金實(shí)行專款專用，存儲(chǔ)期間只能按規(guī)定用于購(gòu)、建、大修自住住房，或交納房租。職工只有在離退休、死亡、完全喪失勞動(dòng)能力并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系或戶口遷出原居住城市時(shí)，才可提取本人賬戶內(nèi)的住房公積金。4．住房公積金繳存的長(zhǎng)期性。住房公積金制度一經(jīng)建立，職工在職25二、住房公積金的提取條件及出具的證明材料住房公積金的提取，是指繳存職工因特定住房消費(fèi)或喪失繳存條件時(shí)，按照規(guī)定把個(gè)人賬戶內(nèi)的住房公積金存儲(chǔ)余額取出來(lái)，從而實(shí)現(xiàn)住房公積金的價(jià)值，發(fā)揮其作用的行為。（一）住房公積金提取的條件住房公積金的提取是有限制條件的，這與繳存住房公積金的長(zhǎng)期性和互助性直接關(guān)聯(lián)。根據(jù)國(guó)務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l例》和當(dāng)?shù)亍蹲》抗e金管理實(shí)施辦法》的相關(guān)規(guī)定，職工有下列情形之一的，可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額：二、住房公積金的提取條件及出具的證明材料住房公積金的提取，是261．購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的；2．離休、退休的；3．完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的；4．戶口遷出本地或出境定居的；5．償還購(gòu)房貸款本息的；6．房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的；7．職工死亡或被宣告死亡的。上述七條可以歸納為兩類情況：一類職工住房消費(fèi)的提取，包括第1、5和6條。對(duì)于房租是否超出家庭工資收入的比例，由當(dāng)?shù)刈》抗e金管理委員會(huì)確定，目前一般為10%～15%。另一類是職工喪失繳存條件的提取，包括第2、3、4和7條。其中對(duì)于職工死亡，卻無(wú)繼承人也無(wú)受贈(zèng)人的，職工住房公積金賬戶的存儲(chǔ)余額納入住房公積金的增值收益。1．購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的；27（二）提取住房公積金的相關(guān)材料1．購(gòu)買商品房提取住房公積金要出具的證明材料購(gòu)買商品房的職工，提取住房公積金需出具以下證明材料：經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門登記有效的“商品房購(gòu)房合同”原件、復(fù)印件；購(gòu)買住房首期付款發(fā)票或收據(jù)原件、復(fù)印件；住房公積金繳存余額；本人身份證原件、復(fù)印件；提取配偶住房公積金的，須提供結(jié)婚證原件、復(fù)印件。（二）提取住房公積金的相關(guān)材料282．購(gòu)買“二手房”申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金要出具的證明材料房地產(chǎn)交易所鑒證的購(gòu)房合同原件、復(fù)印件；首期款發(fā)票原件；契稅繳款收據(jù)原件和復(fù)印件；本人身份證原件和復(fù)印件；蓋有單位住房公積金預(yù)留印鑒的住房公積金支取申請(qǐng)書。2．購(gòu)買“二手房”申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金要出具的證明材料29三、住房公積金的提取程序住房公積金提取申請(qǐng)審批制度，一方面可以保證住房公積金按照《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定的用途使用，避免住房公積金流失；另一方面，可以防止冒領(lǐng)或不符合條件提取等情況的發(fā)生。職工提取住房公積金按規(guī)定要經(jīng)過以下程序：1．個(gè)人申請(qǐng)2．單位初審3．單位申請(qǐng)4．住房公積金管理中心核準(zhǔn)5．辦理支付三、住房公積金的提取程序住房公積金提取申請(qǐng)審批制度，一方面可30四、個(gè)人住房公積金貸款的運(yùn)作住房公積金貸款，也稱委托行住房公積金貸款，是指貸款銀行受住房公積金管理中心的委托，以住房公積金為資金來(lái)源，向繳存住房公積金的職工發(fā)放的，定向用于購(gòu)買、建造、翻建、大修自有住房的專項(xiàng)住房消費(fèi)貸款。職工購(gòu)買的自有住房包括商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、私產(chǎn)住房、集資建造住房、危改還遷住房、公有現(xiàn)住房。四、個(gè)人住房公積金貸款的運(yùn)作住房公積金貸款，也稱委托行住房公31（一）個(gè)人住房公積金貸款的特點(diǎn)1．互助性個(gè)人住房公積金貸款其資金來(lái)源為單位和個(gè)人共同繳存的住房公積金。2．普遍性只要是具有完全民事行為能力、正常繳存住房公積金的職工都可申請(qǐng)住房公積金貸款。3．利率低其貸款利率比同期商業(yè)貸款利率低。4．期限長(zhǎng)目前住房公積金貸款最長(zhǎng)期限為30年（貸款年限不得超過法定離退休年齡后5年）。（一）個(gè)人住房公積金貸款的特點(diǎn)32（二）個(gè)人住房公積金貸款與商業(yè)性貸款的區(qū)別住房公積金貸款與商業(yè)性貸款的不同點(diǎn)，主要表現(xiàn)在以下五個(gè)方面：1．貸款主體不同2．貸款對(duì)象不同3．貸款資金來(lái)源不同4．貸款利率不同5．貸款風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)主體不同（二）個(gè)人住房公積金貸款與商業(yè)性貸款的區(qū)別33（三）個(gè)人住房公積金貸款的條件1．個(gè)人住房公積金的適用范圍（1）購(gòu)買自住住房。（2）建造、翻建、大修自住住房。2．申請(qǐng)條件（1）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；（2）按時(shí)足額繳存住房公積金并具有個(gè)人住房公積金存款賬戶；（3）有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；（4）有合法有效的購(gòu)買、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件；（5）有當(dāng)?shù)刈》抗e金管理部門規(guī)定的最低額度以上的自籌資金，并保證用于支付所購(gòu)（大修）住房的首付款；（6）有符合要求的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人；（7）符合當(dāng)?shù)刈》抗e金管理部門規(guī)定的其他借款條件。（三）個(gè)人住房公積金貸款的條件34（四）申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款應(yīng)提交的資料1．申請(qǐng)一手房個(gè)人住房公積金貸款應(yīng)提交的資料（1）住房公積金貸款申請(qǐng)書；（2）身份證件（居民身份證、戶口簿或其他身份證件）；（3）所在單位出具的借款人穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入證明或其他償債能力證明資料；（4）合法的購(gòu)買住房的合同、協(xié)議及批準(zhǔn)文件；（5）抵押物或質(zhì)押物權(quán)利清單及權(quán)屬證明文件，有處分權(quán)人出具的同意抵押或質(zhì)押的證明；（6）住房公積金管理部門認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價(jià)報(bào)告書；（7）保證人出具的同意提供的書面承諾及保證人的資信證明；（8）借款人用于購(gòu)買住房的自籌資金的有關(guān)證明；（9）住房公積金管理部門規(guī)定的其他文件和資料。（四）申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款應(yīng)提交的資料352．申請(qǐng)二手房住房公積金貸款應(yīng)提供的材料房屋買賣雙方持賣方名下的《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》及《購(gòu)房合同》原件到當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心或委托貸款銀行申請(qǐng)。經(jīng)初審符合貸款條件的，房屋買賣雙方應(yīng)分別提供辦理貸款的有關(guān)資料：（1）買房方（借款人）提供①借款申請(qǐng)表；②夫妻雙方身份證、戶口簿、婚姻證明的原件及復(fù)印件；③所購(gòu)房屋評(píng)估報(bào)告書（經(jīng)住房公積金管理中心和產(chǎn)權(quán)部門認(rèn)可的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估）；④購(gòu)房合同（到房屋交易部門購(gòu)買）；⑤賣方出具的收到預(yù)交房款的收據(jù)；⑥住房公積金管理中心或委托貸款銀行需要的其他資料。2．申請(qǐng)二手房住房公積金貸款應(yīng)提供的材料36（2）賣房方提供①夫妻雙方身份證、戶口簿、婚姻證明的原件及復(fù)印件；②賣方名下的《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》的原件及復(fù)印件；③提供劃入貸款資金的戶名和賬號(hào)；④住房公積金管理中心或委托貸款銀行需要的其他資料。（2）賣房方提供37（五）個(gè)人住房公積金貸款的程序1．申請(qǐng)一手房個(gè)人住房公積金貸款的程序（1）提出申請(qǐng)。借款申請(qǐng)人需提出書面貸款申請(qǐng)，并提交有關(guān)資料，由貸款銀行負(fù)責(zé)受理后交住房公積金管理部門或直接向住房公積金管理部門申請(qǐng)，等待住房公積金管理部門審批。（2）簽訂合同，開立存款賬戶。借款申請(qǐng)經(jīng)住房公積金管理部門審批通過后，由貸款銀行通知借款人簽訂借款合同和擔(dān)保合同。選用委托扣款方式還款的借款人須在貸款銀行開立儲(chǔ)蓄卡或信用卡扣款賬戶。（3）辦理抵押登記、住房保險(xiǎn)。簽訂合同后，應(yīng)根據(jù)國(guó)家和當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)，辦理抵押登記及其他必須的手續(xù)，抵押登記費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)，抵押期間保險(xiǎn)單正本由貸款銀行保管。（五）個(gè)人住房公積金貸款的程序38（4）支用貸款。借款人在貸款銀行填制貸款轉(zhuǎn)存憑據(jù)，貸款銀行按借款合同約定，將貸款資金一次或分次劃入售房人在貸款銀行開立的售房款賬戶內(nèi)，或?qū)①J款資金直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款銀行開立的存款賬戶內(nèi)。（5）按期還款。借款人按借款合同約定的還款計(jì)劃和還款方式，委托貸款銀行分期扣款或到貸款銀行柜面，按期歸還個(gè)人公積金住房貸款本息。（6）貸款結(jié)清。在貸款到期日前，借款人如提前結(jié)清貸款，須按借款合同約定，提前向貸款銀行或住房公積金管理部門提出申請(qǐng)，由住房公積金管理部門審批。貸款結(jié)清后，借款人從貸款銀行領(lǐng)取“貸款結(jié)清證明”，取回抵押登記證明文件及保險(xiǎn)單正本，并持貸款銀行出具的“貸款結(jié)清證明”到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。（4）支用貸款。借款人在貸款銀行填制貸款轉(zhuǎn)存憑據(jù)，貸款銀行按392．申請(qǐng)二手房住房公積金貸款的程序（1）咨詢（2）受理申請(qǐng)（3）“中心”審批（4）辦理《房屋所有權(quán)證》及《國(guó)有土地使用證》的過戶（5）與貸款銀行簽訂借款合同、抵押合同（6）房產(chǎn)部門辦理抵押登記（7）辦理房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)（8）貸款資金轉(zhuǎn)賬至賣方賬戶（9）借款人按月還款（10）還清貸款，注銷抵押登記2．申請(qǐng)二手房住房公積金貸款的程序40（六）貸款金額的確定1．不得高于按照借款人住房公積金賬戶儲(chǔ)存余額的倍數(shù)確定的貸款限額。2．不得高于按照房屋總價(jià)款的比例確定的貸款限額，個(gè)人住房貸款比例應(yīng)不高于房屋全部?jī)r(jià)款的80%。3．不得高于按照還款能力確定貸款限額，其計(jì)算公式為：借款人計(jì)算住房公積金月繳存額的工資基數(shù)×規(guī)定比例×12個(gè)月×貸款期限。4．不得高于最高貸款額度。申請(qǐng)金額不超過以上所有限額的，以申請(qǐng)金額作為貸款金額；申請(qǐng)金額超過任意一項(xiàng)限額的，以其中最低的限額作為貸款金額。其中的倍數(shù)、規(guī)定比例和最高貸款額度，每年由各地住房公積金管理部門確定并向社會(huì)公布執(zhí)行。（六）貸款金額的確定41五、個(gè)人住房組合貸款組合貸款是指住房公積金管理中心運(yùn)用住房公積金、商業(yè)銀行利用信貸資金向同一借款人發(fā)放的，用于購(gòu)買同一套自住住房的個(gè)人住房貸款，是公積金貸款和商業(yè)性貸款組合的總稱。當(dāng)個(gè)人通過住房公積金貸款不足以支付購(gòu)房款時(shí)，可以向受委托辦理住房公積金貸款的經(jīng)辦銀行申請(qǐng)組合貸款。兩部分貸款要同時(shí)辦理申請(qǐng)和審批手續(xù)，兩部分貸款審批完成后，經(jīng)辦銀行將兩筆資金同時(shí)撥付到售房單位賬戶。在組合貸款中，住房公積金貸款和商業(yè)貸款的貸款期限、借（還）款日期和還款方式都應(yīng)是相同的，但執(zhí)行不同的借款利率。一般組合貸款的貸款總額不得超過借款人所購(gòu)房屋價(jià)款的80%。組合貸款要分別簽署住房公積金貸款和商業(yè)貸款兩份借款（擔(dān)保）合同。組合貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，對(duì)抵押物（質(zhì)物）進(jìn)行處置或向保證人求償后所得款項(xiàng)應(yīng)首先用于清償住房公積金貸款本息及相關(guān)費(fèi)用。五、個(gè)人住房組合貸款組合貸款是指住房公積金管理中心運(yùn)用住房公42第四節(jié)已抵押房屋再貸款（轉(zhuǎn)按揭）一、轉(zhuǎn)按揭的內(nèi)涵轉(zhuǎn)按揭，即已抵押房屋再貸款，是指已在銀行辦理個(gè)人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長(zhǎng)貸款期限或?qū)⒌盅航o銀行的個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款?！稗D(zhuǎn)按揭”是在個(gè)人住房貸款還款期內(nèi)，借款人出售作為抵押物的房屋，經(jīng)貸款銀行同意，由房屋的購(gòu)買人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款。簡(jiǎn)單說(shuō)就是仍處在按揭中的房屋進(jìn)行再次買賣，該房屋的買方仍繼續(xù)償還賣方的按揭房款。目前二手房市場(chǎng)存在同行轉(zhuǎn)按揭和跨行轉(zhuǎn)按揭兩種情況。由于買方的資信、貸款意愿、月供能力、購(gòu)房資金安排不盡相同，在轉(zhuǎn)按揭的同時(shí)，買方可以根據(jù)自身需求申請(qǐng)不同的貸款期限、貸款金額和還款方式。在實(shí)際操作中，轉(zhuǎn)按揭都采用為賣方提前還貸的方式，因此買方的貸款可以和賣方的未還清貸款不一致。第四節(jié)已抵押房屋再貸款（轉(zhuǎn)按揭）一、轉(zhuǎn)按揭的內(nèi)涵43二、買賣雙方申請(qǐng)轉(zhuǎn)按揭需提供的資料（一）轉(zhuǎn)按揭對(duì)銀行時(shí)買賣雙方所需資料1．買方所需資料（1）借款人及其配偶的身份證明文件（身份證、軍官證、護(hù)照等其他身份證明文件）。（2）借款人及其配偶的戶口薄、回鄉(xiāng)證、臺(tái)胞證等。（3）借款人的婚姻狀況證明（結(jié)婚證、未婚證、離婚證、街道辦事處開具的婚姻狀況證明、或其他證明文件）。（4）借款人所在的單位開具的收入證明、稅單、借款人的存折現(xiàn)金流水帳、定期存折、房產(chǎn)證明文件、股票交易流水帳、車輛行駛證、學(xué)歷證明、房屋出租的租賃合同等以及可以證明借款人經(jīng)濟(jì)狀況的證明文件等。（5）供款存折。二、買賣雙方申請(qǐng)轉(zhuǎn)按揭需提供的資料（一）轉(zhuǎn)按揭對(duì)銀行時(shí)買賣雙442．賣方所需資料（1）賣方及其配偶的身份證明文件（身份證、軍官證、護(hù)照等其他身份證明文件）。（2）賣方及其配偶的戶口薄、回鄉(xiāng)證、臺(tái)胞證等。（3）賣方的婚姻狀況證明（結(jié)婚證、未婚證、離婚證、街道辦事處開具的婚姻狀況證明、或其他證明文件）。（4）賣方所交易房屋的房產(chǎn)證。（5）收款存折。（6）公有住房繳款明細(xì)表（房改房須提供）。（7）解困協(xié)議原件（解困房須提供）。（8）住房房改辦出示的上市文原件（安居房須提供）。（9）原按揭合同、原供款存折、原供款明細(xì)。2．賣方所需資料45（二）轉(zhuǎn)按揭對(duì)房管局時(shí)買賣雙方所需資料1．買方所需資料（1）買方的身份證明文件（身份證、軍官證、護(hù)照等其他身份證明文件）的原件；（2）委托書原件；（3）受委托人身份證明文件原件；2．賣方所需資料（1）賣方的身份證明文件（身份證、軍官證、護(hù)照等其他身份證明文件）的原件；（2）委托書原件；（3）受委托人身份證明文件原件；（4）賣方所交易的房產(chǎn)的房地產(chǎn)證。另需提供：他項(xiàng)權(quán)利證、轉(zhuǎn)按協(xié)議公證；交易遞件無(wú)須提供測(cè)繪圖，抵押登記遞件時(shí)才提供。（二）轉(zhuǎn)按揭對(duì)房管局時(shí)買賣雙方所需資料46第五節(jié)

房地產(chǎn)按揭貸款的計(jì)算一、住房抵押貸款的首付款首付款為房屋總價(jià)和抵押貸款的差額，也稱為借款人在抵押房地產(chǎn)上的凈資產(chǎn)權(quán)益。為了減少貸款風(fēng)險(xiǎn)，銀行發(fā)放的住房貸款額總是要小于抵押物的市場(chǎng)價(jià)格，因此，購(gòu)房者需要一次性支付一定比例的首付款。首付款是衡量住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要指標(biāo)，首付款比例的高低取決于房地產(chǎn)評(píng)估的準(zhǔn)確性、市場(chǎng)的發(fā)育程度、變現(xiàn)成本的高低和借款人的資信記錄因素。當(dāng)市場(chǎng)發(fā)育程度不夠和相關(guān)法律法規(guī)保證不完善的情況下，銀行處置抵押房的變現(xiàn)成本很高，所以首付款不能太低，要保證在扣除抵押房變現(xiàn)成本后仍能償付貸款余額。因?yàn)殂y行放貸目的不是要取得受押的房產(chǎn)，而是要安全地收回本金并獲得利息。當(dāng)然，首付款也不能太高，若門檻太高，即束縛了住房的有效需求，也不利于擴(kuò)大住房信貸業(yè)務(wù)。第五節(jié)房地產(chǎn)按揭貸款的計(jì)算一、住房抵押貸款的首付款47二、住房抵押貸款的還款方式及其計(jì)算住房抵押貸款的還款方式對(duì)居民的購(gòu)房能力有重大影響。根據(jù)還款利率固定與否，住房抵押貸款還款方式可分為固定利率抵押貸款和可調(diào)利率抵押貸款。（一）固定利率抵押貸款的計(jì)算固定利率抵押貸款是歷史悠久的住房抵押貸款，也是最基本的貸款方式，在抵押貸款市場(chǎng)上占有重要地位。固定利率抵押貸款是指預(yù)先確定利率和分期付款方式的抵押貸款。在整個(gè)貸款存續(xù)期內(nèi)，其利率不受市場(chǎng)利率變化的影響，還貸方式和期限也固定不變。根據(jù)本金和利息的不同支付方式，固定利率的抵押貸款可以分為等額還款抵押貸款、等本金還款抵押貸款和分級(jí)還款的抵押貸款等種類。目前我國(guó)銀行在辦理住房抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)，主要采用的是等本金還款法和等額還款法。為了能吸引更多的客戶，國(guó)內(nèi)的商業(yè)銀行正在大膽借鑒國(guó)外成功的經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)出符合我國(guó)國(guó)情、形式多樣的、滿足于各檔次家庭收入的住房消費(fèi)者需要的抵押貸款還款方式。二、住房抵押貸款的還款方式及其計(jì)算住房抵押貸款的還款方式對(duì)居481．等額還款抵押貸款等額還款抵押貸款（constantpaymentmortgage,CPM）也稱完全均付抵押貸款，是整個(gè)貸款期內(nèi)以固定利率按月均等還貸款本息的貸款方式。（1）月本息償還額的計(jì)算月本息償還額，即每月付款額等于以貸款額為現(xiàn)值計(jì)算的年金。設(shè)貸款本金為p，貸款月利率為i,貸款期數(shù)為n（按月計(jì)算的期數(shù)），每月本息償還額為a。a的計(jì)算公式為：在抵押貸款計(jì)算中，把p=1時(shí)的年金稱為抵押常數(shù)，即貸款1元時(shí)每月的等額還款值。設(shè)抵押常數(shù)為M，則故1．等額還款抵押貸款49（2）貸款余額貸款余額是指經(jīng)分期付款的貸款在一定償還期后尚未清償?shù)谋窘饠?shù)額。在發(fā)達(dá)國(guó)家，居民一生通常要遷徙幾次，涉及出售舊房購(gòu)買新房的問題。于是，“歸還舊貸款，申請(qǐng)新貸款”的現(xiàn)象屢見不鮮。如加拿大平均5至7年遷居一次，美國(guó)住房抵押貸款的實(shí)際平均還款年限通常在8至12年。因此，貸款機(jī)構(gòu)和借款人都需要計(jì)算經(jīng)常貸款余額。貸款余額可以用年金現(xiàn)值的方法計(jì)算。償還一定時(shí)期后，貸款余額實(shí)際上就是計(jì)算時(shí)點(diǎn)的年金現(xiàn)值。設(shè)貸款余額為p1，已歸還期數(shù)為n1，根據(jù)年金現(xiàn)值的計(jì)算公式，該時(shí)點(diǎn)的貸款余額為（2）貸款余額50（3）每月本息償還中本金和利息由上述貸款余額的計(jì)算方法可知，還款期內(nèi)某月本息償還額中的本金是該月相鄰兩期貸款余額之差。第N期月償還額中本金pN的計(jì)算公式為:pN=第（N-1）期貸款余額-第N期貸款余額計(jì)算出本金以后，第N期償還額的利息IN=月本息償還額a-第N期月償還額的本金pN。另一種簡(jiǎn)單的計(jì)算方法是：第N期償還額的利息IN=第N期貸款余額×貸款月利率。第N期償還額的本金pN=月本息償還額-第N期償還額的利息IN。例1中如果要計(jì)算第12個(gè)月本息償還額中本金和利息數(shù)額，按照上述公式可計(jì)算如下：P12=第11期剩余本金-第12期剩余本金=98877.2-98772.0=105.2元利息=599.6-105.2=494.4元（3）每月本息償還中本金和利息51（4）月償還額中本金和利息的關(guān)系根據(jù)以上公式，計(jì)算還款中貸款余額、本金、利息的變化情況如下：第一個(gè)月，抵押貸款的金額為100000元，月償還額為599.6元，其中月付利息500元（即100000×0.06/12），月付本金99.6元（即599.6-500），月末剩余本金為99900.4元（即100000-99.6）。第二個(gè)月，抵押貸款的剩余本金為99800.4元（即99900.4-100），月本息償還額仍是699.6元，其中支付利息499.6元，支付本金100元。以上各月中，月還本付息額固定不變，而剩余本金隨著時(shí)間的推移而下降，于是，月償還額中利息的比重逐步下降，本金的比值上升，直到第30年貸款本息全部清償為止。即等額還款抵押貸款在貸款初期每月還款額大部分用于歸還貸款利息，隨著時(shí)間的推移，每月還款額中本金逐漸增加。等額還款抵押貸款本息攤還表見表12-5。（4）月償還額中本金和利息的關(guān)系52

（5）月償還額與貸款期限、貸款利率的關(guān)系從上述計(jì)算公式中可以看出，月償還額與貸款總額、貸款期限、貸款利率有密切關(guān)系。在其他變量不變的情況下，月償還額與貸款總額成正向相關(guān)關(guān)系，并隨著貸款利率的上升而提高。而若延長(zhǎng)貸款期限，則月償還額隨之下降，最終趨于貸款總額與月利率的乘積。這說(shuō)明，貸款期限增加到一定年限以后，延長(zhǎng)貸款期限對(duì)月本息償還影響不大，對(duì)減輕借款人的還款壓力作用十分有限。（5）月償還額與貸款期限、貸款利率的關(guān)系532．等本金還款抵押貸款等本金還款抵押貸款（constantamortizationmortgage,CAM）也稱非均付固定利率抵押貸款。借款人要在貸款期內(nèi)均勻地償還本金，而每期的利息按剩余本金余額和約定的利率支付。（1）等本金還款抵押貸款還款額的計(jì)算等本金還款抵押貸款每月償還額的計(jì)算公式為：式中，at為第t期月還款額，t=1,2,3,…,n；n為按月計(jì)算的貸款總期數(shù)；p為貸款額；i為按月計(jì)算的利率。2．等本金還款抵押貸款543．等本還款抵押貸款與等額還款抵押貸款的比較（1）支付方式的比較從上面的例1和例2中可以看出，等本金還款抵押貸款與等額還款抵押貸款的支付方式不同。等額還款抵押貸款月支付金額為599.6元，30年固定不變。而等本金還款抵押貸款月支付金額則逐年減少，從最初的776.4元降低到最后1月的277.8元，等額還款抵押貸款的月還款額在前10年低于等本金還款抵押貸款還貸余額，但在后20年卻高于等本金還款抵押貸款的還貸余額。（2）貸款余額的比較等額還款抵押貸款月付金的數(shù)額低于等本金還款抵押貸款，因此，前者剩余本金總是大于后者，而且遞減的速度也相對(duì)較慢。（3）違約風(fēng)險(xiǎn)的比較等本金還款抵押貸款初期償付的金額中，本金的比重較大，于是，其月還款額會(huì)逐年減少，即呈現(xiàn)“先大后小”的趨勢(shì)。這在一定程度上減輕了借款人的利息負(fù)擔(dān)。但這種還款方式不符合居民收入水平不斷增長(zhǎng)的實(shí)際情況，而且月償還額每月都會(huì)發(fā)生變化，在支付上比較麻煩。因此，與等額還款抵押貸款相比，等本金還款抵押貸款初期的違約風(fēng)險(xiǎn)較大。3．等本還款抵押貸款與等額還款抵押貸款的比較554．分級(jí)還款抵押貸款的概念分級(jí)還款抵押貸款（graduatedpaymentmortgage,GPM）,是指在最初的若干年月里還款額按約定的比率逐年遞增，但其后月還款額均等，直至貸款全部清償?shù)馁J款方式。分級(jí)還款抵押貸款是美國(guó)儲(chǔ)蓄貸款機(jī)構(gòu)于1976年專門為年輕的購(gòu)房群體而設(shè)計(jì)的貸款方式，其月還款額的變化與居民特別是年輕人的收入變化趨勢(shì)相同，降低了借款人前期付款的壓力，拓展了貸款機(jī)構(gòu)的抵押貸款業(yè)務(wù)。與前兩種貸款方式相比，分級(jí)還款抵押貸款前期會(huì)出現(xiàn)本金負(fù)攤銷。在通貨膨脹期間，如果住房增值低于貸款前期本金的增加值，貸款違約風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)增加。為了降低違約的風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)往往會(huì)要求相對(duì)較高的首付款比例，并提高提前還款罰金和服務(wù)費(fèi)。4．分級(jí)還款抵押貸款的概念565．其他固定利率抵押貸款（1）氣球式抵押貸款氣球式抵押貸款（balloonmortgage）又稱膨脹式抵押貸款、漂浮式抵押貸款，是指在貸款前幾年每月按固定數(shù)額還款，最后償還所有貸款余額的抵押貸款方式。其特點(diǎn)是最后一次付款額比以前歷次都大，最后的一筆付款稱為氣球式付款。（2）逆向年金抵押貸款逆向年金抵押貸款是指金融機(jī)構(gòu)在貸款期限內(nèi)定期向借款人提供現(xiàn)金，由借款人在貸款期末一次性償付本息的貸款方式。逆向年金抵押貸款是專門針對(duì)老年人設(shè)計(jì)的貸款種類，即老年人將自己的住房抵押給金融機(jī)構(gòu)，由金融機(jī)構(gòu)每月向借款人提供生活費(fèi)。如果在貸款期間老人去世，則貸款機(jī)構(gòu)可以出售住宅提前清償貸款；如果貸款期滿老人仍然健在，則通過其他途徑清償貸款。逆向年金抵押貸款能在不立即改變房產(chǎn)所有權(quán)的前提下，解決退休老人“有房沒錢”的問題，貸款風(fēng)險(xiǎn)很低，是目前西方國(guó)家和地區(qū)實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)”的有效手段之一。5．其他固定利率抵押貸款57（二）可變利率抵押貸款可變利率抵押貸款（adjustableratemortgage,ARM）,是根據(jù)市場(chǎng)利率指數(shù)，按照借貸雙方約定的條件，調(diào)整貸款利率和還款方式的抵押貸款種類。市場(chǎng)利率指數(shù)綜合反映了未來(lái)實(shí)際利率、通貨膨脹率和各種金融風(fēng)險(xiǎn)等因素，更適合作為調(diào)整抵押貸款利率的依據(jù)，因而能夠更有效地防止利率變化對(duì)貸款機(jī)構(gòu)收益的影響。借款人在承擔(dān)部分利率風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也享受了前期優(yōu)惠貸款利率、前期較低的月還款額等優(yōu)惠。（二）可變利率抵押貸款58復(fù)習(xí)思考題1．簡(jiǎn)述個(gè)人住房抵押貸款的內(nèi)涵。2．按資金來(lái)源劃分，個(gè)人住房抵押貸款怎樣分類？3．個(gè)人住房抵押貸款有哪些特征？4．借款人向銀行申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款應(yīng)向貸款行提交哪些材料？5．如何理解住房公積金的內(nèi)涵？6．職工個(gè)人如何辦理住房公積金的支??？7．個(gè)人住房公積金貸款的特點(diǎn)有哪些？8．個(gè)人住房公積金貸款與商業(yè)性貸款的區(qū)別是什么？9．申請(qǐng)一手房個(gè)人住房公積金貸款的程序是什么？10．申請(qǐng)二手房個(gè)人住房公積金貸款的程序是什么？11．什么是轉(zhuǎn)按揭？復(fù)習(xí)思考題1．簡(jiǎn)述個(gè)人住房抵押貸款的內(nèi)涵。59實(shí)踐與訓(xùn)練在網(wǎng)上搜集一份“個(gè)人貸款萬(wàn)元月供款表”，然后訓(xùn)練為客戶計(jì)算月供款。

要求：能夠熟練計(jì)算不同的貸款額、不同貸款年限下的客戶月供款。實(shí)踐與訓(xùn)練在網(wǎng)上搜集一份“個(gè)人貸款萬(wàn)元月供款表”，然后訓(xùn)練60案例分析思考題：小楊能否申請(qǐng)住房公積金貸款？為什么？案例分析思考題：61謝謝大家！謝謝大家！62第十二章

房地產(chǎn)按揭貸款代辦服務(wù)第十二章

房地產(chǎn)按揭貸款代辦服務(wù)63學(xué)習(xí)目標(biāo)1．理解個(gè)人住房抵押貸款的概念和種類。2．掌握個(gè)人住房抵押貸款的特征和幾個(gè)主要術(shù)語(yǔ)。3．掌握個(gè)人住房商業(yè)性貸款的運(yùn)作程序。4．理解住房公積金的概念及內(nèi)涵。5．了解住房公積金的支取條件及出具的證明材料、支取程序。6．掌握住房公積金貸款的運(yùn)作程序。7．掌握轉(zhuǎn)按揭的辦理程序。8．掌握房地產(chǎn)按揭貸款及費(fèi)用的計(jì)算。學(xué)習(xí)目標(biāo)64第一節(jié)個(gè)人住房抵押貸款概述一、個(gè)人住房抵押貸款的概念及作用住房抵押貸款是指由銀行等金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的，以個(gè)人或家庭為貸款對(duì)象，以購(gòu)買住房或與住房有關(guān)的其他用途為目的，以所購(gòu)買的住房為抵押品、按照固定或浮動(dòng)的利息率計(jì)算，在較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)分期還本付息的貸款。個(gè)人住房抵押貸款是一種中長(zhǎng)期消費(fèi)性貸款。住房是價(jià)值高的家庭必需的生活資料，一般相當(dāng)于家庭年收入的若干倍，購(gòu)房者很難一次性付清購(gòu)房款。個(gè)人住房貸款是國(guó)家為了支持城鎮(zhèn)居民購(gòu)買自住普通住房而專門設(shè)定的一種消費(fèi)信貸。其貸款期限較長(zhǎng)、借貸條件較寬、利率較低。個(gè)人住房抵押貸款能有效地提高購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)支付能力，把居民個(gè)人對(duì)住房的潛在需求轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)需求，有利于改善居民的住房條件，加快住房建設(shè)和住房制度改革，使住宅產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)也有利于商業(yè)銀行調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)，改善資產(chǎn)質(zhì)量。第一節(jié)個(gè)人住房抵押貸款概述一、個(gè)人住房抵押貸款的概念及作65二、個(gè)人住房抵押貸款的種類（一）按資金來(lái)源劃分按資金來(lái)源劃分，個(gè)人住房抵押貸款可分為商業(yè)性貸款（也稱為自營(yíng)性貸款）、公積金貸款(也稱委托性貸款)、組合貸款（由商業(yè)性貸款和公積金貸款兩部分組合而成）。1．商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款是銀行運(yùn)用信貸資金向在城鎮(zhèn)購(gòu)買、建造、大修各種類型住房的自然人發(fā)放的貸款。該類貸款銀行資金成本較高，利率相對(duì)高一些，但貸款額度和期限所受限制較小。二、個(gè)人住房抵押貸款的種類（一）按資金來(lái)源劃分662．公積金個(gè)人住房抵押貸款又稱為政策性個(gè)人住房抵押貸款，是銀行接受住房公積金管理部門的委托，以職工繳存的住房公積金存款為主要資金來(lái)源，按規(guī)定向按時(shí)足額繳存住房公積金的職工在購(gòu)買、建造、大修城鎮(zhèn)各類型住房時(shí)發(fā)放的貸款。該類貸款不以盈利為目的，實(shí)行“低進(jìn)低出”的利率政策，帶有較強(qiáng)的政策性，貸款額度受到限制。3．個(gè)人住房組合貸款是指向按時(shí)足額繳存住房公積金的職工在購(gòu)買、建造、大修城鎮(zhèn)各類型住房時(shí)，同時(shí)發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和公積金貸款。個(gè)人住房組合貸款是由商業(yè)性個(gè)人住房貸款和公積金個(gè)人住房貸款兩個(gè)獨(dú)立的貸款品種組成的。鑒于其貸款的主體、資金來(lái)源、利率不同，因此需要分別簽訂借款合同。2．公積金個(gè)人住房抵押貸款又稱為政策性個(gè)人住房抵押貸款，是銀67（二）按貸款用途來(lái)分這里以中國(guó)工商銀行為例介紹個(gè)人住房抵押貸款種類。工商銀行目前開辦的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)主要包括：個(gè)人住房貸款（其中包括期房貸款和現(xiàn)房貸款）、個(gè)人二手住房貸款、個(gè)人住房裝修貸款和個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸款。1．個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買各類自用住房的貸款。這是目前主要的抵押貸款種類。以借款人是否取得房屋產(chǎn)權(quán)證為標(biāo)準(zhǔn)，個(gè)人住房貸款又分為期房貸款和現(xiàn)房貸款兩種。其中現(xiàn)房指工程竣工、驗(yàn)收合格并取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋；在建工程、已經(jīng)交付使用但未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱期房。2．個(gè)人二手住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用二手住房的貸款。個(gè)人二手住房貸款的操作流程與個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)基本一致，其中貸款額度不超過房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)值或房屋實(shí)際交易價(jià)格的60%（以較低者為準(zhǔn)），貸款期限一般不超過20年，最長(zhǎng)不超過30年，貸款利率按照個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行。（二）按貸款用途來(lái)分683．個(gè)人住房裝修貸款是貸款人向借款人發(fā)放的用于自有住房裝修的貸款。個(gè)人住房裝修貸款單筆貸款額度原則上不超過15萬(wàn)元，同時(shí)不超過裝修工程總費(fèi)用的70%，貸款期限最長(zhǎng)不超過5年，不辦理展期。對(duì)利用個(gè)人住房貸款購(gòu)房并且提供同一抵押物的借款人，其裝修貸款額度與未清償個(gè)人住房貸款之和不能超過抵押房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值或評(píng)估價(jià)值的70%（該額度限制以最低值為準(zhǔn)）。4．個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸款，是指借款人以自有產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，向貸款人申請(qǐng)用于購(gòu)置家具、家用電器、家居裝修等消費(fèi)的貸款。3．個(gè)人住房裝修貸款是貸款人向借款人發(fā)放的用于自有住房裝修的69（三）按住房交易形態(tài)分按住房交易形態(tài)分，個(gè)人住房抵押貸款可分為首次住房貸款和再交易住房貸款。1．首次住房貸款是指銀行向在住房一級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買由房地產(chǎn)開發(fā)商或售房單位直接出售的住房的自然人發(fā)放的貸款，也稱“一手房”貸款。2．再交易住房貸款是指銀行向在住房二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買再次交易住房的自然人發(fā)放的貸款，俗稱“二手房貸款”。（三）按住房交易形態(tài)分70（四）按利率是否變動(dòng)分按利率是否變化，個(gè)人住房抵押貸款可分為固定利率抵押貸款和可調(diào)利率抵押貸款。這種分類的基本前提是利率市場(chǎng)化，貸款機(jī)構(gòu)能夠決定貸款利率。我國(guó)金融市場(chǎng)上利率仍是由中國(guó)人民銀行制定，各商業(yè)銀行自主權(quán)很小，因而沒有真正意義上的固定利率和可變利率抵押貸款。按照中國(guó)人民銀行的規(guī)定，抵押貸款遇利率調(diào)整時(shí)，從下一還款年度采用新利率重新計(jì)算貸款本金和月還款額。因此，我國(guó)抵押貸款具有一定的可調(diào)利率抵押貸款的特征，借款承擔(dān)了利率變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。（四）按利率是否變動(dòng)分71（五）按還款方式分按照還款方式的不同，我國(guó)目前抵押貸款主要有：一次還本付息、等額還款和等本金還款三種。此外，一些銀行還提供了等比累進(jìn)還款和等額累進(jìn)還款的還款方式。上述還款方式是根據(jù)中國(guó)人們銀行有關(guān)規(guī)定產(chǎn)生的。1998年中國(guó)人民銀行在各商業(yè)銀行實(shí)踐的基礎(chǔ)上下發(fā)了《關(guān)于統(tǒng)一個(gè)人住房貸款分期還款額計(jì)算公式的通知》，要求抵押貸款期限為1年的，采用到期一次還本付息；貸款期限超過1年的，主要采用等額本息還款（即等額還款）或等額本金還款（即等本金還款）兩種歸還貸款本息的方式。1．到期一次還本付息法，是指借款人在貸款期內(nèi)不是按月償還本息，而是貸款到期后一次性歸還本金和利息，適用于1年期內(nèi)（含1年）的個(gè)人住房貸款。在實(shí)踐上，這種貸款很少。（五）按還款方式分722．等額本息還款法（等額還款），是指采用按月等額還款的一種方式。3．等額本金還款法（等本金還款）就是每月歸還等額本金，利息逐月減少的還款方法。4．等比累進(jìn)還款法，又稱等比遞增（減）累進(jìn)法，就是將整個(gè)還款期按一定的時(shí)間段劃分，每個(gè)時(shí)間段比上一時(shí)間段多（少）約定固定的比例，而每個(gè)時(shí)間段內(nèi)每月按等額還款法還款的一種還款方式。5．等額累進(jìn)（減）還款法，也稱等額遞增（減）累進(jìn)法，其還款方式與等比累進(jìn)還款法類似，不同之處是將在每個(gè)時(shí)間段約定多（少）還款的“固定比例”改為“固定額度”，每個(gè)時(shí)間段按固定額度遞增（減）還款。2．等額本息還款法（等額還款），是指采用按月等額還款的一種方73三、個(gè)人住房抵押貸款的特征個(gè)人住房抵押貸款作為一種消費(fèi)性貸款，與銀行一般貸款相比，有其自身的特點(diǎn)。1．零售性個(gè)人住房抵押貸款的對(duì)象是自然人，而不是企業(yè)或項(xiàng)目。相對(duì)于金融機(jī)構(gòu)而言，這種貸款筆數(shù)多，投向相當(dāng)分散，單筆住房貸款金額相對(duì)較少，屬于零售業(yè)務(wù)性質(zhì)。2．定向性住房抵押貸款是與住房有關(guān)的貸款，包括購(gòu)買、修理、裝修住房等用途的貸款。3．貸款數(shù)額大，期限長(zhǎng)住房抵押貸款的期限一般為10～30年，最長(zhǎng)可達(dá)40年。多采用分期付款的還款方式。個(gè)人住房貸款屬中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款。4．分期償還個(gè)人住房貸款相對(duì)于個(gè)人的支付能力來(lái)說(shuō)額度較大，很難一次性還款。因此，銀行向借款人提供分期還款方式，由借款人在還款期內(nèi)按月分期償還貸款本息。三、個(gè)人住房抵押貸款的特征個(gè)人住房抵押貸款作為一種消費(fèi)性貸款74四、個(gè)人住房貸款的幾個(gè)主要術(shù)語(yǔ)1．貸款金額簡(jiǎn)稱貸款額，是指借款人向貸款人借款的數(shù)額。一般來(lái)說(shuō)，銀行對(duì)借款人的借款數(shù)額會(huì)做出限制性規(guī)定，所謂的貸款限額。比如，我國(guó)目前對(duì)個(gè)人住房貸款的數(shù)額規(guī)定不得超過房?jī)r(jià)的80%。2．首付比率通常是指購(gòu)買住房時(shí)首期付款額占所購(gòu)住房總價(jià)的比率。例如，一套總價(jià)60萬(wàn)元的住房，若首付比率為20%，則購(gòu)房人的首付款為12萬(wàn)元。3．貸款價(jià)值比率貸款價(jià)值比率，也稱貸款成數(shù)，是指貸款金額占所購(gòu)房地產(chǎn)價(jià)值的比率。一般銀行有最高貸款價(jià)值比率的規(guī)定，目前我國(guó)銀行規(guī)定，貸款金額最高不得超過所購(gòu)房地產(chǎn)價(jià)值的80%。四、個(gè)人住房貸款的幾個(gè)主要術(shù)語(yǔ)1．貸款金額754．償還比率償還比率是指借款人分期償還的數(shù)額占其同期收入的比率。在個(gè)人住房貸款中，通常采用的是按月分期付款的方式償還，其償還比率即為借款人的月還款額占月收入的比率。在發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，銀行通常將償還比率作為衡量貸款申請(qǐng)人償還能力的一個(gè)指標(biāo)，并規(guī)定一個(gè)最高比率。5．貸款余額貸款余額是指分期付款的貸款，在經(jīng)過一段時(shí)期的償還之后，尚未償還的貸款本金數(shù)額。4．償還比率76第二節(jié)個(gè)人住房商業(yè)性貸款的運(yùn)作如前所述，個(gè)人住房商業(yè)性貸款又稱為自營(yíng)性個(gè)人住房抵押貸款或經(jīng)營(yíng)性個(gè)人住房抵押貸款，是一般意義上的貸款形式，是商業(yè)銀行運(yùn)用自身的本外幣存款，自主發(fā)放的住房抵押貸款。與公積金貸款相比，商業(yè)性住房抵押貸款的利率稍高、首付款比例較高，但申請(qǐng)手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)單。商業(yè)性住房抵押貸款與公積金貸款的利率比較如表12-1所示。第二節(jié)個(gè)人住房商業(yè)性貸款的運(yùn)作如前所述，個(gè)人住房商業(yè)性貸77具備貸款條件的申請(qǐng)人向建設(shè)銀行咨詢向建設(shè)銀行分理處（營(yíng)業(yè)部）申請(qǐng)建設(shè)銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)審批建設(shè)銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)調(diào)查借款人開戶領(lǐng)儲(chǔ)蓄卡辦理抵押擔(dān)保質(zhì)押和保險(xiǎn)手續(xù)借款人按月還款借款人還清貸款本息，解除抵押擔(dān)保借款合同生效、資金劃入開發(fā)企業(yè)賬戶經(jīng)辦行與借款人簽借款合同圖12-1我國(guó)內(nèi)地申請(qǐng)住房抵押貸款的程序具備貸款條件的申請(qǐng)人向建設(shè)銀行咨詢向建設(shè)銀行分理處（營(yíng)業(yè)部）78一、商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款的審查商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款的審查，包括對(duì)借款人申請(qǐng)材料的審查、借款人資信審查、抵押物審查、質(zhì)押權(quán)利審查、對(duì)保證人的審查等。信貸人員按照安全性、效益性、流動(dòng)性的原則，評(píng)估申請(qǐng)人所要求貸款的可行性，提出貸款額度、期限、利率、擔(dān)保方式以及其他貸款決策方面的意見。借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款應(yīng)向貸款行提交下列材料：第一，合法的身份證件；第二，借款人償還能力證明材料，比如：收入證明；第三，合法的購(gòu)（建造、大修）房合同、協(xié)議或（和）其他批準(zhǔn)文件；第四，抵押物或質(zhì)押權(quán)清單、權(quán)屬證明文件，有處分權(quán)人出具的同意抵押或質(zhì)押的證明，貸款行認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價(jià)報(bào)告書；第五，保證人出具的同意提供擔(dān)保的書面承諾及保證人的資信證明；第六，借款人用于購(gòu)買（建造、大修）住房的自籌資金的有關(guān)證明。一、商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款的審查商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款的審查79二、商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款的擔(dān)保、保險(xiǎn)與放款商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款的額度最高為所購(gòu)（建造、大修）住房?jī)r(jià)款或評(píng)估價(jià)值的80%，貸款期限最長(zhǎng)為30年。在實(shí)際操作中，由于各地的經(jīng)濟(jì)狀況不同、住房?jī)r(jià)格不同，并且考慮到借款人的年齡、工作性質(zhì)、所購(gòu)買的房屋類型、經(jīng)濟(jì)收入、還款能力、提供的擔(dān)保方式等均不相同，視具體情況采取不同的貸款期限和額度。銀行與借款人應(yīng)根據(jù)借款用途、不同的貸款擔(dān)保方式簽訂有關(guān)合同。第一，抵押貸款。貸款行與借款人簽訂《個(gè)人住房借款合同》，同時(shí)與抵押人簽訂《個(gè)人住房抵押合同》。第二，質(zhì)押貸款。貸款行與借款人簽訂《個(gè)人住房借款合同》，同時(shí)與出質(zhì)人簽訂《個(gè)人住房質(zhì)押合同》。第三，保證貸款。貸款行與借款人簽訂《個(gè)人住房借款合同》，同時(shí)與保證人簽訂《個(gè)人住房保證合同》。二、商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款的擔(dān)保、保險(xiǎn)與放款商業(yè)性個(gè)人住房抵80根據(jù)中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定，用財(cái)產(chǎn)作抵押的，必須辦理抵押財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)期不得短于借款期限，借款合同有效期內(nèi)，投保人不得以任何理由中斷或撤銷保險(xiǎn)。抵押期間，保險(xiǎn)單正本由貸款行保管，有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)借款人可到貸款行認(rèn)可的保險(xiǎn)公司或委托貸款行辦理，并特別約定一旦發(fā)生保險(xiǎn)事故，保險(xiǎn)人應(yīng)將保險(xiǎn)賠償金直接劃付至貸款行指定的賬戶。貸款行與借款人簽訂借款合同后，根據(jù)貸款擔(dān)保的方式和當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，借款人和貸款行都可以要求辦理公證。貸款行在收到抵押物收押證明，辦妥保險(xiǎn)、公證后，按借款合同約定的放款日期辦理放款手續(xù)。如遇人民銀行法定貸款利率調(diào)整時(shí)，執(zhí)行最新公告利率。根據(jù)中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定，用財(cái)產(chǎn)作抵押的，必須辦理抵押財(cái)產(chǎn)81三、商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款的回收借款人應(yīng)按借款合同約定的還款計(jì)劃、還款方式償還貸款本息。目前個(gè)人住房貸款采取委托扣款方式和柜面還款方式兩種。目前，我國(guó)個(gè)人住房貸款償還方式主要是月等額償還和等額本金還款法。三、商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款的回收借款人應(yīng)按借款合同約定的還款82四、商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款的違約責(zé)任及處置違約是指借款合同當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，違約一方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。個(gè)人住房貸款的違約方可能為貸款人、借款人或保證人。（一）違約情形1．貸款人未按合同約定的時(shí)間、數(shù)額和方式向借款人提供借款；2．借款到期，借款人未按合同約定清償全部借款本息；3．借款人擅自改變貸款用途，挪用貸款；4．借款期間，借款人未按約定的分期還款計(jì)劃按時(shí)、足額歸還貸款本息；5．借款人擅自將抵押物拆除、轉(zhuǎn)讓、出租或重復(fù)抵押等；6．借款人拒絕或妨礙貸款行對(duì)貸款使用情況和抵押物使用情況實(shí)施監(jiān)督檢查；四、商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款的違約責(zé)任及處置83（二）違約的處置方式違約發(fā)生后，根據(jù)違約原因和違約性質(zhì)采取不同的處置方式，一般的方法有催收、延長(zhǎng)貸款期限、停止發(fā)放或提前收回已發(fā)放貸款本息、收取違約金、要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任、處置抵（質(zhì)）押物。（二）違約的處置方式84（三）抵押物和質(zhì)押權(quán)利的處置1．抵押物的處置方式貸款行根據(jù)實(shí)際情況可以通過與借款人協(xié)商處置抵押物和依法處置抵押物。與借款人協(xié)商處置抵押物時(shí)，通過變賣、拍賣方式或以協(xié)議方式處置抵押物，所得款項(xiàng)用于清償借款人所欠銀行的本息，余額歸借款人，并簽訂書面協(xié)議，使貸款行取得抵押物的處置權(quán)。貸款行依法處置抵押物時(shí)，貸款行與借款人無(wú)法達(dá)成一致意見時(shí)，可通過申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行或通過法院訴訟程序依法取得抵押物處置權(quán)，并采取公開拍賣等方式對(duì)抵押物進(jìn)行處置。2．質(zhì)押權(quán)利的處置方式貸款行根據(jù)實(shí)際情況通過出質(zhì)人以現(xiàn)金清償、協(xié)議處理質(zhì)物受償、申請(qǐng)法院拍賣質(zhì)物受償?shù)确绞教幹觅|(zhì)押物。（三）抵押物和質(zhì)押權(quán)利的處置85第三節(jié)住房公積金提取、個(gè)人住房公積金貸款的運(yùn)作一、住房公積金的概念及內(nèi)涵我國(guó)的住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工按照規(guī)定繳存的具有保障性或互助性的一種長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。職工繳存的住房公積金和職工所在單位繳存的住房公積金，是職工按規(guī)定存儲(chǔ)起來(lái)的專項(xiàng)用于住房消費(fèi)支出的個(gè)人儲(chǔ)金。住房公積金的這一定義包含以下五個(gè)方面的涵義：1．住房公積金只在城鎮(zhèn)建立，農(nóng)村不建立住房公積金制度。2．只有在職職工才建立住房公積金制度。無(wú)工作的城鎮(zhèn)居民不實(shí)行住房公積金制度，離退休職工也不實(shí)行住房公積金制度。3．住房公積金由兩部分組成，一部分由職工所在單位繳存，另一部分由職工個(gè)人繳存，職工個(gè)人繳存部分由單位代扣后，連同單位繳存部分一并繳存到住房公積金個(gè)人賬戶內(nèi)。第三節(jié)住房公積金提取、個(gè)人住房公積金貸款的運(yùn)作一、住房公864．住房公積金繳存的長(zhǎng)期性。住房公積金制度一經(jīng)建立，職工在職期間必須不間斷地按規(guī)定繳存，除職工離退休或發(fā)生《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定的其他情形外，不得中止和中斷。體現(xiàn)了住房公積金的穩(wěn)定性、統(tǒng)一性、規(guī)范性和強(qiáng)制性。5．住房公積金是職工按規(guī)定存儲(chǔ)起來(lái)的專向用于住房消費(fèi)支出的個(gè)人住房?jī)?chǔ)金，具有兩個(gè)特征：一是積累性，即住房公積金雖然是職工工資的組成部分，但不以現(xiàn)金形式發(fā)放，并且必須存入住房公積金管理中心在受托銀行開設(shè)的專戶內(nèi)，實(shí)行專戶管理。二是專用性，住房公積金實(shí)行?？顚Ｓ茫鎯?chǔ)期間只能按規(guī)定用于購(gòu)、建、大修自住住房，或交納房租。職工只有在離退休、死亡、完全喪失勞動(dòng)能力并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系或戶口遷出原居住城市時(shí)，才可提取本人賬戶內(nèi)的住房公積金。4．住房公積金繳存的長(zhǎng)期性。住房公積金制度一經(jīng)建立，職工在職87二、住房公積金的提取條件及出具的證明材料住房公積金的提取，是指繳存職工因特定住房消費(fèi)或喪失繳存條件時(shí)，按照規(guī)定把個(gè)人賬戶內(nèi)的住房公積金存儲(chǔ)余額取出來(lái)，從而實(shí)現(xiàn)住房公積金的價(jià)值，發(fā)揮其作用的行為。（一）住房公積金提取的條件住房公積金的提取是有限制條件的，這與繳存住房公積金的長(zhǎng)期性和互助性直接關(guān)聯(lián)。根據(jù)國(guó)務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l例》和當(dāng)?shù)亍蹲》抗e金管理實(shí)施辦法》的相關(guān)規(guī)定，職工有下列情形之一的，可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額：二、住房公積金的提取條件及出具的證明材料住房公積金的提取，是881．購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的；2．離休、退休的；3．完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的；4．戶口遷出本地或出境定居的；5．償還購(gòu)房貸款本息的；6．房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的；7．職工死亡或被宣告死亡的。上述七條可以歸納為兩類情況：一類職工住房消費(fèi)的提取，包括第1、5和6條。對(duì)于房租是否超出家庭工資收入的比例，由當(dāng)?shù)刈》抗e金管理委員會(huì)確定，目前一般為10%～15%。另一類是職工喪失繳存條件的提取，包括第2、3、4和7條。其中對(duì)于職工死亡，卻無(wú)繼承人也無(wú)受贈(zèng)人的，職工住房公積金賬戶的存儲(chǔ)余額納入住房公積金的增值收益。1．購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的；89（二）提取住房公積金的相關(guān)材料1．購(gòu)買商品房提取住房公積金要出具的證明材料購(gòu)買商品房的職工，提取住房公積金需出具以下證明材料：經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門登記有效的“商品房購(gòu)房合同”原件、復(fù)印件；購(gòu)買住房首期付款發(fā)票或收據(jù)原件、復(fù)印件；住房公積金繳存余額；本人身份證原件、復(fù)印件；提取配偶住房公積金的，須提供結(jié)婚證原件、復(fù)印件。（二）提取住房公積金的相關(guān)材料902．購(gòu)買“二手房”申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金要出具的證明材料房地產(chǎn)交易所鑒證的購(gòu)房合同原件、復(fù)印件；首期款發(fā)票原件；契稅繳款收據(jù)原件和復(fù)印件；本人身份證原件和復(fù)印件；蓋有單位住房公積金預(yù)留印鑒的住房公積金支取申請(qǐng)書。2．購(gòu)買“二手房”申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金要出具的證明材料91三、住房公積金的提取程序住房公積金提取申請(qǐng)審批制度，一方面可以保證住房公積金按照《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定的用途使用，避免住房公積金流失；另一方面，可以防止冒領(lǐng)或不符合條件提取等情況的發(fā)生。職工提取住房公積金按規(guī)定要經(jīng)過以下程序：1．個(gè)人申請(qǐng)2．單位初審3．單位申請(qǐng)4．住房公積金管理中心核準(zhǔn)5．辦理支付三、住房公積金的提取程序住房公積金提取申請(qǐng)審批制度，一方面可92四、個(gè)人住房公積金貸款的運(yùn)作住房公積金貸款，也稱委托行住房公積金貸款，是指貸款銀行受住房公積金管理中心的委托，以住房公積金為資金來(lái)源，向繳存住房公積金的職工發(fā)放的，定向用于購(gòu)買、建造、翻建、大修自有住房的專項(xiàng)住房消費(fèi)貸款。職工購(gòu)買的自有住房包括商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、私產(chǎn)住房、集資建造住房、危改還遷住房、公有現(xiàn)住房。四、個(gè)人住房公積金貸款的運(yùn)作住房公積金貸款，也稱委托行住房公93（一）個(gè)人住房公積金貸款的特點(diǎn)1．互助性個(gè)人住房公積金貸款其資金來(lái)源為單位和個(gè)人共同繳存的住房公積金。2．普遍性只要是具有完全民事行為能力、正常繳存住房公積金的職工都可申請(qǐng)住房公積金貸款。3．利率低其貸款利率比同期商業(yè)貸款利率低。4．期限長(zhǎng)目前住房公積金貸款最長(zhǎng)期限為30年（貸款年限不得超過法定離退休年齡后5年）。（一）個(gè)人住房公積金貸款的特點(diǎn)94（二）個(gè)人住房公積金貸款與商業(yè)性貸款的區(qū)別住房公積金貸款與商業(yè)性貸款的不同點(diǎn)，主要表現(xiàn)在以下五個(gè)方面：1．貸款主體不同2．貸款對(duì)象不同3．貸款資金來(lái)源不同4．貸款利率不同5．貸款風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)主體不同（二）個(gè)人住房公積金貸款與商業(yè)性貸款的區(qū)別95（三）個(gè)人住房公積金貸款的條件1．個(gè)人住房公積金的適用范圍（1）購(gòu)買自住住房。（2）建造、翻建、大修自住住房。2．申請(qǐng)條件（1）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；（2）按時(shí)足額繳存住房公積金并具有個(gè)人住房公積金存款賬戶；（3）有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；（4）有合法有效的購(gòu)買、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件；（5）有當(dāng)?shù)刈》抗e金管理部門規(guī)定的最低額度以上的自籌資金，并保證用于支付所購(gòu)（大修）住房的首付款；（6）有符合要求的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人；（7）符合當(dāng)?shù)刈》抗e金管理部門規(guī)定的其他借款條件。（三）個(gè)人住房公積金貸款的條件96（四）申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款應(yīng)提交的資料1．申請(qǐng)一手房個(gè)人住房公積金貸款應(yīng)提交的資料（1）住房公積金貸款申請(qǐng)書；（2）身份證件（居民身份證、戶口簿或其他身份證件）；（3）所在單位出具的借款人穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入證明或其他償債能力證明資料；（4）合法的購(gòu)買住房的合同、協(xié)議及批準(zhǔn)文件；（5）抵押物或質(zhì)押物權(quán)利清單及權(quán)屬證明文件，有處分權(quán)人出具的同意抵押或質(zhì)押的證明；（6）住房公積金管理部門認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價(jià)報(bào)告書；（7）保證人出具的同意提供的書面承諾及保證人的資信證明；（8）借款人用于購(gòu)買住房的自籌資金的有關(guān)證明；（9）住房公積金管理部門規(guī)定的其他文件和資料。（四）申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款應(yīng)提交的資料972．申請(qǐng)二手房住房公積金貸款應(yīng)提供的材料房屋買賣雙方持賣方名下的《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》及《購(gòu)房合同》原件到當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心或委托貸款銀行申請(qǐng)。經(jīng)初審符合貸款條件的，房屋買賣雙方應(yīng)分別提供辦理貸款的有關(guān)資料：（1）買房方（借款人）提供①借款申請(qǐng)表；②夫妻雙方身份證、戶口簿、婚姻證明的原件及復(fù)印件；③所購(gòu)房屋評(píng)估報(bào)告書（經(jīng)住房公積金管理中心和產(chǎn)權(quán)部門認(rèn)可的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估）；④購(gòu)房合同（到房屋交易部門購(gòu)買）；⑤賣方出具的收到預(yù)交房款的收據(jù)；⑥住房公積金管理中心或委托貸款銀行需要的其他資料。2．申請(qǐng)二手房住房公積金貸款應(yīng)提供的材料98（2）賣房方提供①夫妻雙方身份證、戶口簿、婚姻證明的原件及復(fù)印件；②賣方名下的《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》的原件及復(fù)印件；③提供劃入貸款資金的戶名和賬號(hào)；④住房公積金管理中心或委托貸款銀行需要的其他資料。（2）賣房方提供99（五）個(gè)人住房公積金貸款的程序1．申請(qǐng)一手房個(gè)人住房公積金貸款的程序（1）提出申請(qǐng)。借款申請(qǐng)人需提出書面貸款申請(qǐng)，并提交有關(guān)資料，由貸款銀行負(fù)責(zé)受理后交住房公積金管理部門或直接向住房公積金管理部門申請(qǐng)，等待住房公積金管理部門審批。（2）簽訂合同，開立存款賬戶。借款申請(qǐng)經(jīng)住房公積金管理部門審批通過后，由貸款銀行通知借款人簽訂借款合同和擔(dān)保合同。選用委托扣款方式還款的借款人須在貸款銀行開立儲(chǔ)蓄卡或信用卡扣款賬戶。（3）辦理抵押登記、住房保險(xiǎn)。簽訂合同后，應(yīng)根據(jù)國(guó)家和當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)，辦理抵押登記及其他必須的手續(xù)，抵押登記費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)，抵押期間保險(xiǎn)單正本由貸款銀行保管。（五）個(gè)人住房公積金貸款的程序100（4）支用貸款。借款人在貸款銀行填制貸款轉(zhuǎn)存憑據(jù)，貸款銀行按借款合同約定，將貸款資金一次或分次劃入售房人在貸款銀行開立的售房款賬戶內(nèi)，或?qū)①J款資金直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款銀行開立的存款賬戶內(nèi)。（5）按期還款。借款人按借款合同約定的還款計(jì)劃和還款方式，委托貸款銀行分期扣款或到貸款銀行柜面，按期歸還個(gè)人公積金住房貸款本息。（6）貸款結(jié)清。在貸款到期日前，借款人如提前結(jié)清貸款，須按借款合同約定，提前向貸款銀行或住房公積金管理部門提出申請(qǐng)，由住房公積金管理部門審批。貸款結(jié)清后，借款人從貸款銀行領(lǐng)取“貸款結(jié)清證明”，取回抵押登記證明文件及保險(xiǎn)單正本，并持貸款銀行出具的“貸款結(jié)清證明”到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。（4）支用貸款。借款人在貸款銀行填制貸款轉(zhuǎn)存憑據(jù)，貸款銀行按1012．申請(qǐng)二手房住房公積金貸款的程序（1）咨詢（2）受理申請(qǐng)（3）“中心”審批（4）辦理《房屋所有權(quán)證》及《國(guó)有土地使用證》的過戶（5）與貸款銀行簽訂借款合同、抵押合同（6）房產(chǎn)部門辦理抵押登記（7）辦理房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)（8）貸款資金轉(zhuǎn)賬至賣方賬戶（9）借款人按月還款（10）還清貸款，注銷抵押登記2．申請(qǐng)二手房住房公積金貸款的程序102（六）貸款金額的確定1．不得高于按照借款人住房公積金賬戶儲(chǔ)存余額的倍數(shù)確定的貸款限額。2．不得高于按照房屋總價(jià)款的比例