毛坯房收房標(biāo)準(zhǔn)毛坯房收房標(biāo)準(zhǔn)毛坯房收房標(biāo)準(zhǔn)資料僅供參考文件編號(hào)：2022年4月毛坯房收房標(biāo)準(zhǔn)版本號(hào)：A修改號(hào)：1頁次：1.0審核：批準(zhǔn):發(fā)布日期：本文由西江斑竹貢獻(xiàn)doc文檔可能在WAP端瀏覽體驗(yàn)不佳。建議您優(yōu)先選擇TXT，或下載源文件到本機(jī)查看。毛坯房收房標(biāo)準(zhǔn)（完全版）收房標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)行房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目收房標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)商簽發(fā)入住通知前，應(yīng)規(guī)矩地做好那些工作1房地產(chǎn)商簽發(fā)入住通知前，應(yīng)規(guī)矩地做好那些工作關(guān)于交樓要房地產(chǎn)商出示“大房產(chǎn)證”或政府發(fā)的“入住許可證”問題在建設(shè)部新的《房屋買賣合同示范文本》中確實(shí)有這種選擇，不過選擇并不是必須，購房人想作這種選擇，目前還現(xiàn)實(shí)。交樓標(biāo)準(zhǔn)隨著《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》正式實(shí)施變得明確，該辦法第五十條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；(二)取得商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書；(三)預(yù)售合同約定的其他交付條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付日的7日前書面通知預(yù)購人辦理交付手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)及預(yù)購人應(yīng)當(dāng)攜帶的證件、文件。交付時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出具前款規(guī)定的文件；交付住宅的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)向預(yù)購人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書?！睂?duì)于這個(gè)《辦法》中的規(guī)定，房地產(chǎn)商可能會(huì)用法規(guī)有時(shí)效進(jìn)行搪塞，遇到這種情況，業(yè)用依據(jù)法律法規(guī)和政府規(guī)范性文件。對(duì)于交樓的第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)商取得《建筑工程竣工備案表》，這是國(guó)家強(qiáng)制性要求。我國(guó)的《合同法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》都規(guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。而我國(guó)目前規(guī)定的房屋經(jīng)過驗(yàn)收和驗(yàn)收合格的標(biāo)志是取得《建筑工程竣工備案表》。因此，不管購房人和房地產(chǎn)商在買房合同中是否約定將房地產(chǎn)商取得《建筑工程竣工備案表》作為交房條件，房地產(chǎn)商交房時(shí)都應(yīng)提供。對(duì)于交樓的第二個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)商取得商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書，按市國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于《市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》實(shí)施意見規(guī)定：2003年2月1日后申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目及尚未開始銷售的商品房現(xiàn)房項(xiàng)目，房地產(chǎn)商在“商品房交付時(shí)，應(yīng)向每個(gè)購房人提供《商品房面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書》”。2003年12月1日前已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證的、未進(jìn)行預(yù)售面積測(cè)繪的，竣工后的實(shí)測(cè)應(yīng)提供商品房共用建筑面積分?jǐn)偳闆r的說明文件。屬于商品住宅的，說明文件的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品住宅之前公示有資質(zhì)的測(cè)繪單位出具的商品房預(yù)售面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書和下列分?jǐn)偳闆r：(一)被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、所在位置、面積；(二)參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)；(三)不分?jǐn)偟墓灿貌课坏膬?nèi)容一致；書面征得受影響的預(yù)購人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)變更建設(shè)工程規(guī)劃許可證內(nèi)容，致使分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e情況發(fā)生變更的，還應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的批準(zhǔn)規(guī)劃變更的文件。未公示商品房預(yù)售面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書和分?jǐn)偳闆r的，在12月1日起應(yīng)當(dāng)予以公示，公示的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與已預(yù)售的商品房預(yù)測(cè)和分?jǐn)偳闆r相一致。交樓的第三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：依據(jù)購房合同中房地產(chǎn)商對(duì)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套設(shè)施的交付承諾。房地產(chǎn)商交付住宅的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)向預(yù)購人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，這一點(diǎn)建設(shè)部在2001年6月1日開始實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》中明確要求。購房人在接到入住通知后，應(yīng)做些什么2購房人在接到入住通知后，應(yīng)做些什么可按通知上約定的日期前往收房，收房時(shí)，首先檢查房地產(chǎn)商提供的文件是否符合上述要求，《竣工備案表》上有沒有建委同意備案的章(竣工備案已改由建委工程質(zhì)量管理處負(fù)責(zé))，然后對(duì)要接收的房屋進(jìn)行實(shí)地驗(yàn)收。在與房地產(chǎn)商交接鑰匙前應(yīng)注意以下問題：檢查入住的房屋是否是自己所購買的房屋，如與購房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議不符，入住前要向房地產(chǎn)商提出，重新核對(duì)并進(jìn)行更換；面積發(fā)生誤差應(yīng)在入住前根據(jù)合同的約定向房地產(chǎn)商提出自己的主張；自己對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行檢查，如發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)在入住前向房地產(chǎn)商提出，并向政府有關(guān)部門反映；如發(fā)現(xiàn)非結(jié)構(gòu)性問題，應(yīng)和房地產(chǎn)商交接時(shí)如實(shí)做好書面記錄，并要求房地產(chǎn)商書面承諾在一定的期限內(nèi)進(jìn)行維修；按購房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議的約定對(duì)房屋內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行清點(diǎn)，檢查水、電、氣、熱等設(shè)備完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，應(yīng)在交接時(shí)要求房地產(chǎn)商在交接清單上注明，并要求房地產(chǎn)商書面確認(rèn)具體更換和配齊的日期；對(duì)房地產(chǎn)商提供的物業(yè)交付核驗(yàn)單或交屋單中無法確定的事項(xiàng)，應(yīng)注明“暫不清楚”或“無法認(rèn)定”，并由雙方在注明處簽字或蓋章。不符合交房條件下，購房人應(yīng)做些什么3不符合交房條件下，購房人應(yīng)做些什么對(duì)于房地產(chǎn)商交房不符合交房條件，很多購房人并不采取行動(dòng)，天真的認(rèn)為房地產(chǎn)商違約了就理所當(dāng)然會(huì)按合同約定進(jìn)行賠償或解除合同，但現(xiàn)實(shí)完全不是那么回事，權(quán)利是要靠自己主張的，如果購房人不提出、不主張，甚至以為先住進(jìn)房子再說，卻不知道自己的這種做法已放棄了自己的權(quán)利，等于默認(rèn)了房地產(chǎn)商的違約行為。對(duì)房地產(chǎn)商的違約，分不同情況購房人享有合同撤消權(quán)或索賠權(quán)。對(duì)于合同撤消權(quán)，《合同法》第五十五條規(guī)定：“有下列情形之一的，撤銷權(quán)消滅：(一)具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)；(二)具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權(quán)?！蹦壳胺ㄔ和ǔ?huì)認(rèn)定購房人收房就是購房人以自己的行為放棄了合同的撤銷權(quán)。《合同法》第九十五條規(guī)定：“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。”具體到房地產(chǎn)糾紛，根據(jù)今年6月1日起施行的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定：出賣人遲延交付房屋“經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。”本條中的三個(gè)月和一年這兩個(gè)期間均屬于除斥期間，它們是不變期間，不同于訴訟時(shí)效，不存在期間的終止、中斷和延長(zhǎng)的情形。只要期限屆滿，解約權(quán)人不行使解除權(quán)，該權(quán)利即歸于消滅。通俗一點(diǎn)講：房地產(chǎn)商延期交房的時(shí)間達(dá)到合同約定的解約條件，購房人開始享有法定解約權(quán)，同時(shí)，從該日起的解約權(quán)也進(jìn)入了一年的除斥期間。如果購房人在除斥期間過后再向法院提出解除合同，其解除合同的訴訟請(qǐng)求將得不到法院的支持。如果在購房人享有解約權(quán)之日起的一年內(nèi)，如果開發(fā)商催告購房人行使解約權(quán)，則購房人在收到催告之次日起三個(gè)月內(nèi)應(yīng)行使解約權(quán)，過了三個(gè)月購房人在向法院提出訴訟請(qǐng)求同樣不會(huì)得到法律的支持。購房人除了享有上述逾期交房的解約權(quán)外，依據(jù)高法的司法解釋規(guī)定，在開發(fā)商存在如下行為時(shí)，購房人依法可以解除合同并可以要求賠償損失：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；房屋主體結(jié)構(gòu)不合格或存在嚴(yán)重質(zhì)量問題的；面積誤差比絕對(duì)值超過3%的；由于開發(fā)商的原因，逾期辦理產(chǎn)權(quán)證超過一年的。購房人亦可請(qǐng)求解除合同。盡管目前尚無司法解釋對(duì)上述解約權(quán)行使的合理期限作出規(guī)定，但是按照《合同法》第九十五條的規(guī)定，上述解約權(quán)均存在除斥期間，該除斥期間更多的取決于法院的自由裁量。對(duì)于房地產(chǎn)商違約，購房人的索賠權(quán)同樣首先要由購房人提出，如果房地產(chǎn)商對(duì)購房人的索賠存有疑義、不肯賠償，購房人需要通過法律途徑解決的則存在訴訟時(shí)效問題，《民法通則》第一百三十五條規(guī)定：“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外?！币虼?，購房人如對(duì)房地產(chǎn)商交房存有疑義的，一定要書面提出，并注意保全證據(jù)，如果和房地產(chǎn)商不能通過協(xié)商解決又想通過法律程序解決的，要注意千萬別錯(cuò)過法院可以接受的訴訟時(shí)間。4收房時(shí)要注意房屋的保修期建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算?！标P(guān)于保修期的長(zhǎng)短，依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向房地產(chǎn)商出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限?！币虼朔康禺a(chǎn)商對(duì)購房人負(fù)有保修責(zé)任，但實(shí)際真正承擔(dān)保修工作的是建設(shè)工程承包單位，保修期是以建設(shè)工程承包單位對(duì)房地產(chǎn)商承諾的時(shí)間為基礎(chǔ)的。該條里說的《規(guī)定》，是《商品房銷售管理辦法》第三十二條注明的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，而該《規(guī)定》第六條講明：“國(guó)家對(duì)住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的，保修期限按照國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。”那么依據(jù)國(guó)務(wù)院的《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；(注：該年限可能會(huì)達(dá)到樓宇的使用年限。)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定；建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算；因此，筆者認(rèn)為說：“建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算”更為準(zhǔn)確。即使房地產(chǎn)商和購房人約定保修期從交付使用日起算，他們很可能會(huì)減去房屋竣工驗(yàn)收合格到交付之間的時(shí)間，買尾房或現(xiàn)房的購房人，收房時(shí)一定要注意保修期的時(shí)限，避免錯(cuò)過保修時(shí)間。對(duì)目前房地產(chǎn)商交樓時(shí)的若干行為剖析5對(duì)目前房地產(chǎn)商交樓時(shí)的若干行為剖析以各種借口強(qiáng)迫購房人委托他們或他們委托的公司代辦房產(chǎn)證，強(qiáng)行“代收”契稅和公共維修基金基本對(duì)策--購房人有權(quán)拒絕。根據(jù)我國(guó)《合同法》和《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定，房地產(chǎn)商只能按和購房人簽訂的購房合同中約定的交房條件交房，而不能利用自己交房時(shí)掌握鑰匙的有利地位脅迫購房人接受自己?jiǎn)畏矫嫣岢龅母郊訔l件，如因其單方面增加購房人不能接受的條件影響交房，必須承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任，并向購房人支付違約金。《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第二十九條明確規(guī)定：“除稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅務(wù)人員以及經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)委托的單位和人員外，任何單位和個(gè)人不得進(jìn)行稅款征收活動(dòng)?！钡侥壳盀橹梗械囟惥种晃羞^國(guó)土資源和房屋管理局代征契稅(參見京地稅地〈2000〉478號(hào)文)，而代征人不能委托其它單位代征(參見京地稅征〈1997〉389號(hào)文)，如果房地產(chǎn)商自己或委托其它單位擅自“代收”契稅實(shí)際已經(jīng)觸犯了法律。關(guān)于房地產(chǎn)商或房地產(chǎn)商委托物業(yè)公司、中介公司代收公共維修基金問題，市國(guó)土資源和房屋管理局去年曾發(fā)文(京國(guó)土房管物字〔2001〕1170號(hào))明確加以制止。房地產(chǎn)商為自己代收公共維修基金行為辯護(hù)而引用的《城市城鎮(zhèn)居民購買商品住宅樓房管理辦法》市人民政府已與2001年11月26日發(fā)文(88，號(hào))廢止。如果購房人在購房合同或其它協(xié)議中自愿委托房地產(chǎn)商或其委托的公司代辦房產(chǎn)過戶，繳納的代理費(fèi)，可由雙方自行商定，目前政府沒有統(tǒng)一規(guī)定。這種委托屬于自愿性質(zhì)，辦理房產(chǎn)證并不難，也絕非不委托辦不了房產(chǎn)證或房產(chǎn)證必須集體一起辦理，房地產(chǎn)商在規(guī)定時(shí)間內(nèi)和購房人一起辦理房產(chǎn)證是房地產(chǎn)商的責(zé)任，如果房地產(chǎn)商不與購房人一起辦理房產(chǎn)證，造成辦理房產(chǎn)證的時(shí)間逾期一年是要承擔(dān)法律責(zé)任的。另外房地產(chǎn)商如果為購房人提供了貸款階段性擔(dān)保，只有辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)，他才能取消擔(dān)保，因此房地產(chǎn)商為了自身的利益，通常也不會(huì)拖著不和小業(yè)主一起辦理房產(chǎn)證。近年契稅的下調(diào)和房?jī)r(jià)的下跌，也帶給先把契稅交給房地產(chǎn)商的業(yè)主如何要回多交契稅的新問題，即使契稅上調(diào)，房地產(chǎn)商也不會(huì)因?yàn)闃I(yè)主先交了地稅而不讓業(yè)主根據(jù)調(diào)整進(jìn)行補(bǔ)繳，因此，對(duì)購房者來講，在辦理房屋過戶手續(xù)時(shí)直接向政府交契稅是最為合適的。在商品房交付使用時(shí)，有的房地產(chǎn)商會(huì)列出一些費(fèi)用要購房人繳納，例如網(wǎng)上經(jīng)常有人問：“交房時(shí)，房地產(chǎn)商要我繳納5000多元的天然氣初裝費(fèi)，這合理嗎”“房地產(chǎn)商交房時(shí)收電力增容費(fèi)、煤氣入戶費(fèi)，是否合理是否可以拒交”基本對(duì)策--不合理，拒交在1986年10月1日生效的經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的《市人民政府關(guān)于在規(guī)劃市區(qū)內(nèi)征收城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費(fèi)的暫行規(guī)定》第二條規(guī)定：“凡在市規(guī)劃市區(qū)內(nèi)興建民用、工業(yè)建筑工程，并接用城市統(tǒng)一‘四源’設(shè)施的單位(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)商)，應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)定，繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施‘四源’建設(shè)費(fèi)。前款所稱城市基礎(chǔ)設(shè)施‘四源’建設(shè)費(fèi)，是指自來水廠、煤氣廠、供熱廠、污水處理廠建設(shè)費(fèi)(簡(jiǎn)稱‘四源’建設(shè)費(fèi))?！脑础ㄔO(shè)費(fèi)包括在建設(shè)項(xiàng)目總投資內(nèi)?！钡诹鶙l規(guī)定：“房地產(chǎn)商繳納‘四源’建設(shè)費(fèi)后，市有關(guān)市政部門應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目竣工時(shí)根據(jù)交費(fèi)范圍和協(xié)議提供相應(yīng)的‘四源’設(shè)施，但從城市市政干管接到建筑工程的支管仍由房地產(chǎn)商投資建設(shè)?！边@些規(guī)定明確說明不論是“四源”的基礎(chǔ)設(shè)施，還是到具體項(xiàng)目的“支管”，費(fèi)用都應(yīng)由房地產(chǎn)商承擔(dān)。那么各樓入口到各戶的管線費(fèi)用由誰承擔(dān)呢根據(jù)人民政府73號(hào)令《市商品住宅銷售價(jià)格構(gòu)成管理辦法》第六條規(guī)定：“本市商品住宅的銷售實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。開發(fā)經(jīng)營(yíng)者不得超過標(biāo)價(jià)出售商品住宅，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。”第七條規(guī)定：商品住宅銷售價(jià)格包括以下部分：“住宅開發(fā)成本費(fèi)用，包括土地使用權(quán)出讓金、征地費(fèi)、房屋拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)和間接費(fèi)用?！睂?duì)于新建住宅，所有基礎(chǔ)配套設(shè)施的成本費(fèi)用和安裝費(fèi)用都應(yīng)包涵在房?jī)r(jià)之內(nèi)，除了在合同中明示在交房時(shí)另行收取的，都屬于“未予標(biāo)明的費(fèi)用”。因此，新建商品房收取電力增容費(fèi)，煤氣、天然氣、電話等初裝費(fèi)、開通費(fèi)都是錯(cuò)誤的。同樣，購房合同中如果明示了提供有線電視、熱水、門禁系統(tǒng)、寬帶系統(tǒng)等，而未明示在交房時(shí)需另外收取費(fèi)用的，在交房時(shí)也不應(yīng)就相關(guān)項(xiàng)目收取各種名義的初裝費(fèi)、開通費(fèi)。雖然，提供寬帶和有線電視的服務(wù)商確實(shí)要收入網(wǎng)費(fèi)和初裝費(fèi)，但并不等于這筆費(fèi)用一定要由購房人承擔(dān)。如果房地產(chǎn)商在賣樓時(shí)簽訂的合同沒有承諾提供寬帶或有線電視等項(xiàng)目，而在合同外進(jìn)行了增加，這些項(xiàng)目的入網(wǎng)費(fèi)或初裝費(fèi)，可以向自愿接受相關(guān)服務(wù)的購房人收取，但不應(yīng)在交房時(shí)強(qiáng)行向不希望接受相關(guān)服務(wù)的購房人收費(fèi)。如果房地產(chǎn)商在賣樓時(shí)簽訂的合同承諾提供寬帶或有線電視等項(xiàng)目，入網(wǎng)費(fèi)或初裝費(fèi)應(yīng)由房地產(chǎn)商支付。有些房地產(chǎn)商以“承諾提供，但沒有承諾免費(fèi)提供”為借口強(qiáng)行收費(fèi)是站不住腳的！房屋買賣合同通常不會(huì)具體約定房屋要免費(fèi)提供窗戶，免費(fèi)提供窗戶玻璃，是否房地產(chǎn)商可以在交房時(shí)向購房人收取窗戶安裝費(fèi)、玻璃費(fèi)用呢顯然不能！國(guó)家的法律法規(guī)也好，主管部門的文件規(guī)定也好，都不可能做到面面俱到，很多問題要靠大家的通常理解和合同約定解決。根據(jù)中華人民共和國(guó)《合同法》第四十一條規(guī)定：“對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋?！比绻贤小疤峁┯芯€電視和寬帶入戶等項(xiàng)目”是房地產(chǎn)商提供的條款，執(zhí)行時(shí)應(yīng)按購房人的理解處理。購房人收房時(shí)要不要交“測(cè)繪費(fèi)”基本對(duì)策—拒交常見問題1：“購房人得到的房產(chǎn)證上都會(huì)附上一張自己房屋的平面小圖，每平方米元，開發(fā)商要求購房人交“測(cè)繪費(fèi)””--這顯然不符合國(guó)家關(guān)于測(cè)量“誰委托、誰付費(fèi)”的原則，引用市物價(jià)局、市財(cái)政局關(guān)于對(duì)轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家計(jì)委財(cái)政部關(guān)于規(guī)范房屋所有權(quán)登記費(fèi)計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題文件的通知的補(bǔ)充通知中明確規(guī)定說明：“一、計(jì)價(jià)格〈2002〉595號(hào)規(guī)定的房屋所有權(quán)登記費(fèi)每套80元，是指含有廚衛(wèi)設(shè)施的成套住房的房屋所有權(quán)登記費(fèi)，不包括居住用平房。居住用平房房屋所有權(quán)登記費(fèi)仍按原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，即：元/建筑平方米(含測(cè)量費(fèi))。二、對(duì)開發(fā)商辦理房屋所有權(quán)登記費(fèi)，含測(cè)量費(fèi)元/平方米；不含測(cè)量費(fèi)元/平方米?！边@也就是說購房者不是買的平房就不用交測(cè)量費(fèi)。常見問題2：“各區(qū)收的測(cè)繪費(fèi)不同，西城區(qū)30元，朝陽及宣武區(qū)一居室100元，每增加一居室加50元，其它區(qū)不收”--這是對(duì)二手房的收費(fèi)，對(duì)新建房屋的收費(fèi)，國(guó)家和有統(tǒng)一規(guī)定，并沒有授權(quán)區(qū)國(guó)土房地局自行制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然不排除收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的變化，購房人在面對(duì)各種收費(fèi)時(shí)有權(quán)要求收費(fèi)人提供收費(fèi)依據(jù)，沒有依據(jù)的收費(fèi)完全有理由拒交。繳納公共維修基金，要不要再繳納大、中修費(fèi)基本對(duì)策—拒交《市住宅公共維修基金使用管理辦法》規(guī)定：“維修基金專項(xiàng)用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修工程”，“住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修工程是指除日常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)范圍以外的中修、大修及改造、更新工程”。但目前仍有不少物業(yè)公司，利用早于交納維修基金規(guī)定出臺(tái)的關(guān)于普通住宅和高檔住宅物業(yè)管理的收費(fèi)規(guī)定，誤導(dǎo)需要交納維修基金的購房人在收房時(shí)再交納大、中修費(fèi)，對(duì)這種重復(fù)收費(fèi)的做法，購房人有權(quán)拒絕。市國(guó)土和房管局《關(guān)于建立公共維修基金后中修費(fèi)收繳等有關(guān)問題的通知》規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)不得再向產(chǎn)權(quán)人收取《市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(房字〈1997〉第196號(hào))規(guī)定的大修費(fèi)和%的房屋公共部分中修費(fèi)。產(chǎn)權(quán)人委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)房屋自用部位管理的，物業(yè)管理企業(yè)可以繼續(xù)收取196號(hào)文件規(guī)定的%的自用部位中修費(fèi)?！庇行┪飿I(yè)公司以此通知為依據(jù)，向購房人強(qiáng)行收取自用部位中修費(fèi)也是錯(cuò)誤的，因?yàn)樯鲜鐾ㄖf得非常清楚，物業(yè)公司要收取購房人自用部位的中修費(fèi)，首先要有自用部位的產(chǎn)權(quán)人的委托，房地產(chǎn)商雖然在業(yè)主委員會(huì)成立前，可以委托物業(yè)公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，但這種委托只應(yīng)涉及共享部位、共享設(shè)備設(shè)施，而無權(quán)代購房人進(jìn)行自用部位維修的委托。購房人在交房時(shí)應(yīng)繳納那些物業(yè)服務(wù)費(fèi)用購房人在收樓時(shí)只需按照購房合同和補(bǔ)充協(xié)議的約定，交齊收樓時(shí)應(yīng)交納的購樓款，房地產(chǎn)商就應(yīng)將鑰匙直接交給購房人，如果購房人和房地產(chǎn)商在簽訂購房合同時(shí)對(duì)《房屋使用、管理、維修公約》(也叫《物業(yè)管理公約》或《業(yè)主公約》)進(jìn)行過承諾，還應(yīng)交納自己承諾繳納的物業(yè)管理費(fèi)用。按目前市居住小區(qū)管理辦公室的規(guī)定，物業(yè)公司不可一次性收取一年以上的費(fèi)用，這個(gè)規(guī)定是對(duì)收費(fèi)上限進(jìn)行規(guī)定，并不意味著業(yè)主一定要同意物業(yè)公司一次性收取一年物業(yè)服務(wù)費(fèi)，是按月、按季、還是按年繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，購房人可以和物業(yè)公司自行商定，對(duì)有的物業(yè)公司收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)押金的做法，由于沒有收費(fèi)依據(jù)，購房人可以拒絕。對(duì)物業(yè)公司收取裝修押金的做法，購房人可以按《房屋使用、管理、維修公約》中的約定，和物業(yè)公司簽訂裝修協(xié)議，具體約定裝修押金的金額和裝修押金的退回時(shí)間及條件。對(duì)物業(yè)公司代收的供暖費(fèi)，購房人在供暖開始前繳納即可，不一定要在入住前繳納，并有權(quán)拒絕繳納辦理入住手續(xù)前的供暖費(fèi)。物業(yè)公司代收的水、電、燃?xì)?、暖氣收費(fèi)沒有普通住宅和公寓或高檔住宅之分，購房人千萬不要受不守規(guī)矩的物業(yè)公司誤導(dǎo)，市物價(jià)局文件中的涉及到公寓的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是對(duì)飯店出租形式公寓的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，購房人住的住宅即便叫××公寓，也和出租公寓扯不上任何關(guān)系。高檔住宅收費(fèi)自行約定是指物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)公司代收的費(fèi)用不存在自行約定的問題，統(tǒng)一執(zhí)行物價(jià)局制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)接收和物業(yè)管理是涉及不同民事關(guān)系的事情，如果物業(yè)公司利用房地產(chǎn)商委托其代為交樓之便，以不接受他單方面增加的條件就不給購房人鑰匙為要挾，購房人除據(jù)理力爭(zhēng)外，應(yīng)直接找房地產(chǎn)商進(jìn)行交涉，書面提醒房地產(chǎn)商，物業(yè)公司的做法有可能造成房地產(chǎn)商承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任，要求房地產(chǎn)商直接履行房屋買賣合同。自助式驗(yàn)房記錄表項(xiàng)目名稱：開發(fā)商：物業(yè)公司：房屋樓號(hào)：驗(yàn)房日期：驗(yàn)房人員：文件1、房屋權(quán)屬文件：《國(guó)有土地使用權(quán)證》上是否有抵押記載是□否□2、房屋質(zhì)量文件：《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《竣工驗(yàn)收備案表》是□否□3.各種相關(guān)驗(yàn)收表格：是否有《住戶驗(yàn)房交接表》、《樓宇驗(yàn)收記錄表》、《商品房面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書》、房屋管線圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))等文件是□否□4.如果是精裝修，是否廚、衛(wèi)精裝修物品的使用說明書，以及這些物品的保修單是□否□門5.每間居室的門在開啟、關(guān)閉的時(shí)候是否靈活是□否□6.門與門框的各邊之間是否平行是□否□7.門插是否插入得太少是□否□8、門間隙是否太大(門和門鎖間的縫隙必須小于三毫米)是□否□9.每間居室的門的插銷、門銷是否太長(zhǎng)太緊是□否□窗10、窗邊與混凝土接口是否有縫隙(窗框?qū)僖鬃矒籼?，框墻接縫處一定要密實(shí)，不能有縫隙)是□否□11.各個(gè)窗戶在開啟、關(guān)閉的時(shí)候是否靈活是□否□12.窗與窗框各邊之間是否平行是□否□13.窗戶玻璃是否完好是□否□14.窗臺(tái)下面有無水漬(如有則可能是窗戶漏水)是□否□墻15.屋頂上是否有裂縫(與橫梁平行基本無妨，如果裂縫與墻角呈45°斜角，說明有結(jié)構(gòu)問題)是□否□16.承重墻是否有裂縫(若裂縫貫穿整個(gè)墻面，表示該房存在隱患)是□否□17.房間與陽臺(tái)的連接處是否有裂縫(如裂縫很有可能是陽臺(tái)斷裂的先兆，要立即通知相關(guān)單位)是□否□18.墻身頂棚是否有隆起用木槌敲一下是否有空聲是□否□19.從側(cè)面看墻上是否留有較大、較粗的顆?；蛴≯E粗糙是□否□20.墻面是否有水滴、結(jié)霧的現(xiàn)象(冬天房間里的墻面如有水滴，說明墻面的保溫層可能有問題)是□否□21.山墻、廚房，衛(wèi)生間頂面、外墻是否有水跡是□否□22.內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點(diǎn)(麻點(diǎn))是□否□23.墻身有無特別傾斜、彎曲、起浪、隆起或凹陷的地方是□否□24.墻上涂料顏色是否有明顯不均勻處是□否□天花25.是否有麻點(diǎn)(如果頂部有麻點(diǎn)，對(duì)室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響)是□否□26.是否有雨水滲漏的痕跡或者裂痕是□否□27.衛(wèi)生間頂棚是否有漆脫落或長(zhǎng)霉菌是□否□28.頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪，隆起或凹陷的地方是□否□地面29.檢查地面有無空殼開裂情況(用小木錘敲，咚咚聲就說明是空心的，要返工，要梆梆聲才好)是□否□30.看地板有無松動(dòng)、爆裂、撞凹是□否□31.木地板踩上去是否有明顯不正常的“吱吱”聲是□否□32.地板間隙是否太大是□否□33.柚木地板有無大片黑色水漬是□否□34.地腳線接口是否妥當(dāng)，有無松動(dòng)是□否□35.用鞋在地上滑，是否能明顯感受到地磚接縫處不平是□否□衛(wèi)生間36.坐廁下水是否順暢是□否□37.沖廁水箱是否有漏水聲是□否□38.浴缸、面盆與墻或柜的接口處是否做了防水(一般會(huì)有防水涂層)是□否□39.是否有地漏，坡度是否向地漏傾斜是□否□40.浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象(裂痕有時(shí)細(xì)如毛發(fā)，要仔細(xì)觀察)是□否□41.水口內(nèi)是否留有較多的建筑垃圾是□否□42.水池龍頭是否妥當(dāng)，下水是否順暢是□否□43.淋浴花灑安裝是否過低是□否□廚房44.電、水、煤氣表具是否齊全是□否□45.電、水、煤氣表的度數(shù)是否有零開始是□否□46.是否有地漏，坡度是否向地漏傾斜是□否□47.廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平是□否□48.墻面瓷磚砌筑是否合格(磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實(shí))是□否□49.廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗是□否□50.水池龍頭是否妥當(dāng)，下水是否順暢是□否□51.您住的房間上面的鄰居家是否漏水(否則您家的日子也一定不好過)是□否□52.水口內(nèi)是否留有較多的建筑垃圾是□否□53.水池等是否有滲漏現(xiàn)象是□否□54.廚柜柜身有無變形，壁柜門是否牢固周正，門能否順利開合是□否□水55.上下管是否有滲漏(打開水龍頭，查看各個(gè)管道)是□否□56.是否有足夠的水壓(打開水龍頭，盡可能讓水流大一點(diǎn)，然后查水表)是□否□57.自來水水質(zhì)是否符合標(biāo)準(zhǔn)(注意區(qū)分市政水和小區(qū)自供水)是□否□58.供水管的材質(zhì)(目前大部分供水管采用銅管，可安全使用50年，并可凈化管內(nèi)水質(zhì))是□否□電59.電閘機(jī)電表在戶外的，拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電(主要是查看電閘能否控制各個(gè)電源)是□否□60.戶內(nèi)有分閘的、拉閘后，分支線路是否完全斷電是□否□61.各個(gè)開關(guān)、插座是否牢固(別忘打開電話、電視的線路接口，用里拉一拉，看是否虛設(shè))是□否□62.是否市政供電(每度臨時(shí)電要比市政供電高元，而且還沒有保障)是□否□63.試一下全部開關(guān)、插座及總電閘有無問題是□否□64.所有燈是否能亮所有插座是否有電(使用試電筆或小型即插型電器)是□否□暖65.暖氣支管是否有坡度(供水支管連接進(jìn)水的那端應(yīng)高于連接散熱器的那端)是□否□66.供暖管道是否有套管(起作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂強(qiáng)面和樓板)是□否□67.水暖室內(nèi)溫度(冬季室內(nèi)溫度應(yīng)高于16℃，不得低于14℃)是□否□氣68.燃?xì)馐欠褚呀?jīng)開通是□否□69.煤氣、熱水器開關(guān)位置是否妥當(dāng)是□否□管線70.燃?xì)夤芫€是否穿過居室(如穿過居室易有安全隱患，且不符合設(shè)計(jì)規(guī)范)是□否□71.居室、客廳有否各種管線外露是□否□隔音72.將房門關(guān)閉，在房間外制造較大噪音，看隔音效果是否滿意是□否□精裝修73.和對(duì)買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否符合是□否□毛坯房驗(yàn)房程序一、先看外部：外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道。二、再查內(nèi)部：入戶門、門、窗、天棚、墻面、地面、墻磚、地磚、上下水、防水存水、強(qiáng)弱電、暖氣、煤氣、通風(fēng)、排煙、排氣。三、后測(cè)相鄰：閉存水試驗(yàn)、水表空轉(zhuǎn)等問題必須和樓上樓下鄰居配合。驗(yàn)房常用工具一、量具：5m盒尺、25～33cm直角尺、50～60cm丁字尺、1m直尺二、電鉗工具：帶兩頭和三頭插頭的插排(即帶指示燈的插座)；各種插頭：電話、電視、寬帶；萬用表；搖表；多用螺絲刀(“-”字和“＋”字)；5號(hào)電池2節(jié)、測(cè)電筆；手錘；小錘；大燈、小燈三、輔助工具：鏡子、手電、塑料袋多個(gè)、紙＋火柴、衛(wèi)生紙、凳子、紙筆驗(yàn)房專用工具：垂直檢測(cè)尺；多功能內(nèi)外直角檢測(cè)尺；多功能垂直校正器；游標(biāo)塞尺；對(duì)角檢測(cè)尺；反光鏡；伸縮桿等。驗(yàn)房自備工具1)1只塑料洗臉盆--用于驗(yàn)收下水管道2)1只小榔頭--用于驗(yàn)收房子墻體與地面是否空鼓3)1只塞尺--用于測(cè)裂縫的寬度4)1只5米卷尺--用于測(cè)量房子的凈高5)1只萬用表用于測(cè)試各個(gè)強(qiáng)電插座及弱電類是否暢通6)1只計(jì)算器用于計(jì)算數(shù)據(jù)7)1只水筆--用于簽字8)1把掃帚--用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生9)1只小凳子和一些報(bào)紙、塑料帶，包裝繩--用于時(shí)間長(zhǎng)，可休息一下及預(yù)先封閉下水管道。驗(yàn)房過程去物業(yè)部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗(yàn)：A房屋的《住宅質(zhì)量保證書》--可帶走B《住宅使用說明書》--可帶走C《竣工驗(yàn)收備案表》D面積實(shí)測(cè)表E管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))--可帶走自己驗(yàn)房注意問題及簡(jiǎn)單操作方法1、廚房煙道：用紙卷點(diǎn)火后滅火冒煙，放在煙道口下方十公分左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。2、衛(wèi)生間通風(fēng)：應(yīng)在吊頂下留通風(fēng)口。留在吊頂上面時(shí)要用手燈查看是否具備安裝性，同時(shí)用上法測(cè)抽力。煙道、通風(fēng)口中用手電查看是否存有建筑垃圾。3、管道煤氣：用冒煙的紙卷放到報(bào)警裝置附近，看報(bào)警裝置是否靈敏動(dòng)作，報(bào)警聲光提示同時(shí)關(guān)閉進(jìn)氣電磁閥。如果不能動(dòng)作，及時(shí)修復(fù)；4、空鼓：手錘墊上幾層紙(避免留下錘印)敲擊墻壁，檢查墻面空鼓。專用鋼針小錘(10g)測(cè)墻磚空鼓。5、驗(yàn)電：A、檢查插座：五孔插座上分別插上帶有指示燈的插排，燈亮，表示有電，此時(shí)拉下總開關(guān)箱內(nèi)的插座開關(guān)(應(yīng)有標(biāo)示)，指示燈滅，頻繁測(cè)試幾次證明開關(guān)、接線良好，插座安全。如果開關(guān)拉下，插座指示燈仍亮或仍在閃爍，說明開關(guān)質(zhì)量有問題或接線有誤，立即修復(fù)，否則誤觸電時(shí)無法及時(shí)斷電危及生命。插座還應(yīng)用搖表來測(cè)試對(duì)地絕緣情況是否良好。B、開關(guān)箱內(nèi)的各分路開關(guān)應(yīng)有明顯的標(biāo)示。如果沒有或不明確，立即糾正。C、開關(guān)箱內(nèi)開關(guān)應(yīng)安裝牢固，每個(gè)都要用力左右晃動(dòng)檢查，如果發(fā)現(xiàn)松動(dòng)，應(yīng)緊固或更換。否則日后使用中出現(xiàn)接觸不良打火現(xiàn)象時(shí)，會(huì)造成更大危險(xiǎn)。D、檢查有線電視插座、寬帶插座，插進(jìn)去有無松動(dòng)或插不進(jìn)現(xiàn)象。E、檢查弱電插座數(shù)目：F、檢查可視對(duì)講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。G、檢查入戶門門鈴：帶2節(jié)5號(hào)電池測(cè)試門鈴。是否不響或響了不停。6、視鏡(貓眼)：入戶后觀察貓眼，是否松動(dòng)、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現(xiàn)象，修復(fù)或更換。7、測(cè)高度：用盒尺檢查房頂，取4-5個(gè)點(diǎn)，進(jìn)行測(cè)量，若數(shù)值一致，比如房高均為(或者說明房頂沒有傾斜。8、測(cè)墻壁地面：用長(zhǎng)尺(或者帶有水平的專用直尺)，靠墻壁地面，檢查是否平整，同時(shí)觀察是否有劃痕裂紋，墻面是否有爆點(diǎn)(爆點(diǎn)：生石灰在發(fā)成熟石灰時(shí)因攪拌不勻沒發(fā)好，抹在墻上干后就會(huì)形成爆點(diǎn))。9、測(cè)乳膠漆質(zhì)量：墻面天花板是否平整，周圍光線暗時(shí)帶大功率燈泡(200瓦)照射，燈一亮，墻壁天花板是否平整立刻通過光線陰影看出，如果不平，要提出重新補(bǔ)膩?zhàn)铀⑵幔绻植克⑵?修補(bǔ)過)會(huì)與墻壁原色產(chǎn)生差異。10、鏡子：用鏡子放到門頂部和門底部，檢查這些平時(shí)看不到的地方是否刷過油漆。如果是衛(wèi)生間的門，頂部和底部的油漆沒有刷全，時(shí)間一長(zhǎng)，因環(huán)境潮濕，衛(wèi)生間的使用率又高，會(huì)使門底部過早腐爛損壞。11、樓道窗戶是否有紗窗，如果沒有，應(yīng)及時(shí)提出。12、檢查防盜門，有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴(yán)密，門和鎖開關(guān)應(yīng)靈活。13、檢查門窗的密封是否良好，可用一長(zhǎng)紙條放在密封點(diǎn)上，關(guān)門壓住紙條用力抽出，多點(diǎn)試驗(yàn)看密封條的壓力是否均勻。14、窗戶：推拉窗上的紗窗和窗扇，推動(dòng)靈活，相互無碰撞。窗戶外窗框上應(yīng)有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導(dǎo)致下雨時(shí)窗戶進(jìn)水。雙層玻璃里外都擦不干凈時(shí)應(yīng)提出拆換玻璃清潔，否則以后不易解決。15、檢查管道安裝、通暢和密封：用手使勁晃動(dòng)暖氣管和上水管，應(yīng)固定牢固。如果松動(dòng)，應(yīng)重新固定。打開水閥看排水是否流暢(否則下水管被建筑垃圾堵塞)，放水同時(shí)用衛(wèi)生紙擦拭上下管道底部有無滲漏。16、廚房和衛(wèi)生間是瓷磚到頂?shù)?，要檢查陰角陽角達(dá)90度，四角無磕碰(房頂四角和地面四角)，地磚墻磚無變形開裂和空鼓。用小錘劃擊地磚和墻磚，有空洞聲音，說明沒有鋪設(shè)好，這樣時(shí)間久了可能會(huì)出現(xiàn)瓷磚開裂和脫落，應(yīng)重新鋪設(shè)。18、閉存水試驗(yàn)、水表空轉(zhuǎn)試驗(yàn)：(重要檢驗(yàn)項(xiàng)目)19、衛(wèi)生間：A:衛(wèi)生間在樓道內(nèi)有窗戶的應(yīng)該安裝防盜網(wǎng)。B:如若沒有窗戶，則應(yīng)有通風(fēng)孔。通風(fēng)孔設(shè)在吊頂下面。離通風(fēng)孔最近的插座是防水插座。20、暖氣片：A:暖氣片上方應(yīng)有排氣孔，使用時(shí)應(yīng)擰動(dòng)將氣體排掉。如果擰不動(dòng)就需要修理解決，否則氣排不出來，暖氣片不熱。B:還要注意暖氣片安裝時(shí)進(jìn)水管和回水管的坡度符合要求，否則影響采暖。驗(yàn)收毛坯房的八大驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)屋內(nèi)只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房叫做“毛坯房”，雖然毛坯房已經(jīng)過相關(guān)部門的工程驗(yàn)收，但購房者在把毛坯房變成展現(xiàn)自我個(gè)性的空間之前，需要對(duì)毛坯房的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)有所了解。按照通常的標(biāo)準(zhǔn)，交付房屋時(shí)毛坯房需要對(duì)以下方面進(jìn)行驗(yàn)收：1、全部外飾面，包括陽臺(tái)、雨罩的外飾面應(yīng)按設(shè)計(jì)文件完成裝修工程。2、公用部位、公共設(shè)施、各種管道(給、排、雨水、暖、熱)、電氣設(shè)備(配電箱、柜、盤、插座、開關(guān)、燈具等)等都應(yīng)按設(shè)計(jì)文件完成全部裝修，并按規(guī)定完成各種測(cè)試項(xiàng)目。3、各種管道還應(yīng)進(jìn)行通水、試壓、通球試驗(yàn)和暖氣熱工調(diào)試等驗(yàn)收工作。4、屋面工程項(xiàng)目進(jìn)行蓄水、淋水試驗(yàn)。5、戶門以內(nèi)各房間采用預(yù)制樓板或現(xiàn)澆板頂棚的，應(yīng)做到不抹灰、用膩?zhàn)诱移剑_(dá)到板縫密實(shí)、無裂縫，接搓平順無錯(cuò)臺(tái)，表面平整、色澤基本均勻、線角順直。戶門以內(nèi)各房間基層地面混凝土應(yīng)做到表面平整、壓實(shí)，達(dá)到粘結(jié)牢固、無裂縫。6、有防水要求的房間地面應(yīng)嚴(yán)格按照防水層、保護(hù)層的建筑要求來規(guī)劃，在驗(yàn)收時(shí)應(yīng)進(jìn)行兩次蓄水試驗(yàn)，做到無滲漏。7、地漏與泛水坡度符合設(shè)計(jì)要求，達(dá)到不倒泛水，結(jié)合處嚴(yán)密平順，無滲漏。8、各種房間水泥地面基層標(biāo)高，應(yīng)考慮預(yù)留再裝修時(shí)的高度尺寸要求驗(yàn)房知識(shí)集--戶內(nèi)概貌驗(yàn)收驗(yàn)房知識(shí)集--戶內(nèi)概貌驗(yàn)收--測(cè)試編號(hào)驗(yàn)收條目檢驗(yàn)方法/參照標(biāo)準(zhǔn)結(jié)果套內(nèi)戶型對(duì)照施工圖，三室兩廳兩衛(wèi)一廚相符朝向按樓書相符日照是否達(dá)到國(guó)家規(guī)定尺寸按合同：套內(nèi)＝m2公攤＝m2實(shí)測(cè)：套內(nèi)＝m2【套內(nèi)誤差m2】公攤＝m2【套內(nèi)誤差m2】熱、氣供熱供熱是否符合合同約定燃?xì)鈭?bào)警器是否安裝燃?xì)獗硎欠癜惭b煤氣表字?jǐn)?shù)：通訊電話是否每間房間和客廳都有電話插口共有個(gè)電話插口網(wǎng)絡(luò)是否具備網(wǎng)絡(luò)接口電視是否每間房間和客廳都具備電視接口對(duì)講系統(tǒng)是否可用驗(yàn)房知識(shí)集水驗(yàn)收是否有水水質(zhì)如何水表是否安裝水表字?jǐn)?shù)：是否有水表空走是否閥門關(guān)閉不嚴(yán)是否有閥門脫絲，連接件滴水是否有截止閥生銹影響水質(zhì)驗(yàn)房知識(shí)集電驗(yàn)收電表字?jǐn)?shù)電表字?jǐn)?shù)：是否通電電表是否安裝電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直過墻應(yīng)有導(dǎo)管，導(dǎo)管連接必須緊密鋁導(dǎo)連接不允許用絞接或綁接按動(dòng)漏電保護(hù)器測(cè)試鈕現(xiàn)象如何拉閘斷電測(cè)試插座是否帶保險(xiǎn)裝置開關(guān)插座面板是否有劃痕是否有接地裝置。零地電壓應(yīng)小于1V；如果等于0，那么可能是將零地接在一起了零地壓差：電線是否符合國(guó)際質(zhì)量電線的截面面積是否符合要求一般來說，家里的電線不應(yīng)低于平方，空調(diào)線更應(yīng)達(dá)到4平方，否則使用空調(diào)時(shí)，容易過熱變軟開關(guān)是否妥當(dāng)按動(dòng)漏電保護(hù)器的測(cè)試鈕管線是否安全可靠插座面板是否有電拉閘斷電測(cè)試1本文由西江斑竹貢獻(xiàn)doc文檔可能在WAP端瀏覽體驗(yàn)不佳。建議您優(yōu)先選擇TXT，或下載源文件到本機(jī)查看。毛坯房收房標(biāo)準(zhǔn)（完全版）收房標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)行房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目收房標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)商簽發(fā)入住通知前，應(yīng)規(guī)矩地做好那些工作1房地產(chǎn)商簽發(fā)入住通知前，應(yīng)規(guī)矩地做好那些工作關(guān)于交樓要房地產(chǎn)商出示“大房產(chǎn)證”或政府發(fā)的“入住許可證”問題在建設(shè)部新的《房屋買賣合同示范文本》中確實(shí)有這種選擇，不過選擇并不是必須，購房人想作這種選擇，目前還現(xiàn)實(shí)。交樓標(biāo)準(zhǔn)隨著《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》正式實(shí)施變得明確，該辦法第五十條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；(二)取得商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書；(三)預(yù)售合同約定的其他交付條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付日的7日前書面通知預(yù)購人辦理交付手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)及預(yù)購人應(yīng)當(dāng)攜帶的證件、文件。交付時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出具前款規(guī)定的文件；交付住宅的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)向預(yù)購人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書?！睂?duì)于這個(gè)《辦法》中的規(guī)定，房地產(chǎn)商可能會(huì)用法規(guī)有時(shí)效進(jìn)行搪塞，遇到這種情況，業(yè)用依據(jù)法律法規(guī)和政府規(guī)范性文件。對(duì)于交樓的第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)商取得《建筑工程竣工備案表》，這是國(guó)家強(qiáng)制性要求。我國(guó)的《合同法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》都規(guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。而我國(guó)目前規(guī)定的房屋經(jīng)過驗(yàn)收和驗(yàn)收合格的標(biāo)志是取得《建筑工程竣工備案表》。因此，不管購房人和房地產(chǎn)商在買房合同中是否約定將房地產(chǎn)商取得《建筑工程竣工備案表》作為交房條件，房地產(chǎn)商交房時(shí)都應(yīng)提供。對(duì)于交樓的第二個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)商取得商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書，按市國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于《市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》實(shí)施意見規(guī)定：2003年2月1日后申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目及尚未開始銷售的商品房現(xiàn)房項(xiàng)目，房地產(chǎn)商在“商品房交付時(shí)，應(yīng)向每個(gè)購房人提供《商品房面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書》”。2003年12月1日前已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證的、未進(jìn)行預(yù)售面積測(cè)繪的，竣工后的實(shí)測(cè)應(yīng)提供商品房共用建筑面積分?jǐn)偳闆r的說明文件。屬于商品住宅的，說明文件的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品住宅之前公示有資質(zhì)的測(cè)繪單位出具的商品房預(yù)售面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書和下列分?jǐn)偳闆r：(一)被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、所在位置、面積；(二)參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)；(三)不分?jǐn)偟墓灿貌课坏膬?nèi)容一致；書面征得受影響的預(yù)購人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)變更建設(shè)工程規(guī)劃許可證內(nèi)容，致使分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e情況發(fā)生變更的，還應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的批準(zhǔn)規(guī)劃變更的文件。未公示商品房預(yù)售面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書和分?jǐn)偳闆r的，在12月1日起應(yīng)當(dāng)予以公示，公示的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與已預(yù)售的商品房預(yù)測(cè)和分?jǐn)偳闆r相一致。交樓的第三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：依據(jù)購房合同中房地產(chǎn)商對(duì)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套設(shè)施的交付承諾。房地產(chǎn)商交付住宅的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)向預(yù)購人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，這一點(diǎn)建設(shè)部在2001年6月1日開始實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》中明確要求。購房人在接到入住通知后，應(yīng)做些什么2購房人在接到入住通知后，應(yīng)做些什么可按通知上約定的日期前往收房，收房時(shí)，首先檢查房地產(chǎn)商提供的文件是否符合上述要求，《竣工備案表》上有沒有建委同意備案的章(竣工備案已改由建委工程質(zhì)量管理處負(fù)責(zé))，然后對(duì)要接收的房屋進(jìn)行實(shí)地驗(yàn)收。在與房地產(chǎn)商交接鑰匙前應(yīng)注意以下問題：檢查入住的房屋是否是自己所購買的房屋，如與購房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議不符，入住前要向房地產(chǎn)商提出，重新核對(duì)并進(jìn)行更換；面積發(fā)生誤差應(yīng)在入住前根據(jù)合同的約定向房地產(chǎn)商提出自己的主張；自己對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行檢查，如發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)在入住前向房地產(chǎn)商提出，并向政府有關(guān)部門反映；如發(fā)現(xiàn)非結(jié)構(gòu)性問題，應(yīng)和房地產(chǎn)商交接時(shí)如實(shí)做好書面記錄，并要求房地產(chǎn)商書面承諾在一定的期限內(nèi)進(jìn)行維修；按購房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議的約定對(duì)房屋內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行清點(diǎn)，檢查水、電、氣、熱等設(shè)備完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，應(yīng)在交接時(shí)要求房地產(chǎn)商在交接清單上注明，并要求房地產(chǎn)商書面確認(rèn)具體更換和配齊的日期；對(duì)房地產(chǎn)商提供的物業(yè)交付核驗(yàn)單或交屋單中無法確定的事項(xiàng)，應(yīng)注明“暫不清楚”或“無法認(rèn)定”，并由雙方在注明處簽字或蓋章。不符合交房條件下，購房人應(yīng)做些什么3不符合交房條件下，購房人應(yīng)做些什么對(duì)于房地產(chǎn)商交房不符合交房條件，很多購房人并不采取行動(dòng)，天真的認(rèn)為房地產(chǎn)商違約了就理所當(dāng)然會(huì)按合同約定進(jìn)行賠償或解除合同，但現(xiàn)實(shí)完全不是那么回事，權(quán)利是要靠自己主張的，如果購房人不提出、不主張，甚至以為先住進(jìn)房子再說，卻不知道自己的這種做法已放棄了自己的權(quán)利，等于默認(rèn)了房地產(chǎn)商的違約行為。對(duì)房地產(chǎn)商的違約，分不同情況購房人享有合同撤消權(quán)或索賠權(quán)。對(duì)于合同撤消權(quán)，《合同法》第五十五條規(guī)定：“有下列情形之一的，撤銷權(quán)消滅：(一)具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)；(二)具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權(quán)?！蹦壳胺ㄔ和ǔ?huì)認(rèn)定購房人收房就是購房人以自己的行為放棄了合同的撤銷權(quán)?！逗贤ā返诰攀鍡l規(guī)定：“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅?！本唧w到房地產(chǎn)糾紛，根據(jù)今年6月1日起施行的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定：出賣人遲延交付房屋“經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅?！北緱l中的三個(gè)月和一年這兩個(gè)期間均屬于除斥期間，它們是不變期間，不同于訴訟時(shí)效，不存在期間的終止、中斷和延長(zhǎng)的情形。只要期限屆滿，解約權(quán)人不行使解除權(quán)，該權(quán)利即歸于消滅。通俗一點(diǎn)講：房地產(chǎn)商延期交房的時(shí)間達(dá)到合同約定的解約條件，購房人開始享有法定解約權(quán)，同時(shí)，從該日起的解約權(quán)也進(jìn)入了一年的除斥期間。如果購房人在除斥期間過后再向法院提出解除合同，其解除合同的訴訟請(qǐng)求將得不到法院的支持。如果在購房人享有解約權(quán)之日起的一年內(nèi)，如果開發(fā)商催告購房人行使解約權(quán)，則購房人在收到催告之次日起三個(gè)月內(nèi)應(yīng)行使解約權(quán)，過了三個(gè)月購房人在向法院提出訴訟請(qǐng)求同樣不會(huì)得到法律的支持。購房人除了享有上述逾期交房的解約權(quán)外，依據(jù)高法的司法解釋規(guī)定，在開發(fā)商存在如下行為時(shí)，購房人依法可以解除合同并可以要求賠償損失：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；房屋主體結(jié)構(gòu)不合格或存在嚴(yán)重質(zhì)量問題的；面積誤差比絕對(duì)值超過3%的；由于開發(fā)商的原因，逾期辦理產(chǎn)權(quán)證超過一年的。購房人亦可請(qǐng)求解除合同。盡管目前尚無司法解釋對(duì)上述解約權(quán)行使的合理期限作出規(guī)定，但是按照《合同法》第九十五條的規(guī)定，上述解約權(quán)均存在除斥期間，該除斥期間更多的取決于法院的自由裁量。對(duì)于房地產(chǎn)商違約，購房人的索賠權(quán)同樣首先要由購房人提出，如果房地產(chǎn)商對(duì)購房人的索賠存有疑義、不肯賠償，購房人需要通過法律途徑解決的則存在訴訟時(shí)效問題，《民法通則》第一百三十五條規(guī)定：“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外?！币虼?，購房人如對(duì)房地產(chǎn)商交房存有疑義的，一定要書面提出，并注意保全證據(jù)，如果和房地產(chǎn)商不能通過協(xié)商解決又想通過法律程序解決的，要注意千萬別錯(cuò)過法院可以接受的訴訟時(shí)間。4收房時(shí)要注意房屋的保修期建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。”關(guān)于保修期的長(zhǎng)短，依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向房地產(chǎn)商出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。”因此房地產(chǎn)商對(duì)購房人負(fù)有保修責(zé)任，但實(shí)際真正承擔(dān)保修工作的是建設(shè)工程承包單位，保修期是以建設(shè)工程承包單位對(duì)房地產(chǎn)商承諾的時(shí)間為基礎(chǔ)的。該條里說的《規(guī)定》，是《商品房銷售管理辦法》第三十二條注明的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，而該《規(guī)定》第六條講明：“國(guó)家對(duì)住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的，保修期限按照國(guó)家規(guī)定執(zhí)行?！蹦敲匆罁?jù)國(guó)務(wù)院的《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；(注：該年限可能會(huì)達(dá)到樓宇的使用年限。)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定；建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算；因此，筆者認(rèn)為說：“建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算”更為準(zhǔn)確。即使房地產(chǎn)商和購房人約定保修期從交付使用日起算，他們很可能會(huì)減去房屋竣工驗(yàn)收合格到交付之間的時(shí)間，買尾房或現(xiàn)房的購房人，收房時(shí)一定要注意保修期的時(shí)限，避免錯(cuò)過保修時(shí)間。對(duì)目前房地產(chǎn)商交樓時(shí)的若干行為剖析5對(duì)目前房地產(chǎn)商交樓時(shí)的若干行為剖析以各種借口強(qiáng)迫購房人委托他們或他們委托的公司代辦房產(chǎn)證，強(qiáng)行“代收”契稅和公共維修基金基本對(duì)策--購房人有權(quán)拒絕。根據(jù)我國(guó)《合同法》和《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定，房地產(chǎn)商只能按和購房人簽訂的購房合同中約定的交房條件交房，而不能利用自己交房時(shí)掌握鑰匙的有利地位脅迫購房人接受自己?jiǎn)畏矫嫣岢龅母郊訔l件，如因其單方面增加購房人不能接受的條件影響交房，必須承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任，并向購房人支付違約金?！吨腥A人民共和國(guó)稅收征收管理法》第二十九條明確規(guī)定：“除稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅務(wù)人員以及經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)委托的單位和人員外，任何單位和個(gè)人不得進(jìn)行稅款征收活動(dòng)?！钡侥壳盀橹梗械囟惥种晃羞^國(guó)土資源和房屋管理局代征契稅(參見京地稅地〈2000〉478號(hào)文)，而代征人不能委托其它單位代征(參見京地稅征〈1997〉389號(hào)文)，如果房地產(chǎn)商自己或委托其它單位擅自“代收”契稅實(shí)際已經(jīng)觸犯了法律。關(guān)于房地產(chǎn)商或房地產(chǎn)商委托物業(yè)公司、中介公司代收公共維修基金問題，市國(guó)土資源和房屋管理局去年曾發(fā)文(京國(guó)土房管物字〔2001〕1170號(hào))明確加以制止。房地產(chǎn)商為自己代收公共維修基金行為辯護(hù)而引用的《城市城鎮(zhèn)居民購買商品住宅樓房管理辦法》市人民政府已與2001年11月26日發(fā)文(88，號(hào))廢止。如果購房人在購房合同或其它協(xié)議中自愿委托房地產(chǎn)商或其委托的公司代辦房產(chǎn)過戶，繳納的代理費(fèi)，可由雙方自行商定，目前政府沒有統(tǒng)一規(guī)定。這種委托屬于自愿性質(zhì)，辦理房產(chǎn)證并不難，也絕非不委托辦不了房產(chǎn)證或房產(chǎn)證必須集體一起辦理，房地產(chǎn)商在規(guī)定時(shí)間內(nèi)和購房人一起辦理房產(chǎn)證是房地產(chǎn)商的責(zé)任，如果房地產(chǎn)商不與購房人一起辦理房產(chǎn)證，造成辦理房產(chǎn)證的時(shí)間逾期一年是要承擔(dān)法律責(zé)任的。另外房地產(chǎn)商如果為購房人提供了貸款階段性擔(dān)保，只有辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)，他才能取消擔(dān)保，因此房地產(chǎn)商為了自身的利益，通常也不會(huì)拖著不和小業(yè)主一起辦理房產(chǎn)證。近年契稅的下調(diào)和房?jī)r(jià)的下跌，也帶給先把契稅交給房地產(chǎn)商的業(yè)主如何要回多交契稅的新問題，即使契稅上調(diào)，房地產(chǎn)商也不會(huì)因?yàn)闃I(yè)主先交了地稅而不讓業(yè)主根據(jù)調(diào)整進(jìn)行補(bǔ)繳，因此，對(duì)購房者來講，在辦理房屋過戶手續(xù)時(shí)直接向政府交契稅是最為合適的。在商品房交付使用時(shí)，有的房地產(chǎn)商會(huì)列出一些費(fèi)用要購房人繳納，例如網(wǎng)上經(jīng)常有人問：“交房時(shí)，房地產(chǎn)商要我繳納5000多元的天然氣初裝費(fèi)，這合理嗎”“房地產(chǎn)商交房時(shí)收電力增容費(fèi)、煤氣入戶費(fèi)，是否合理是否可以拒交”基本對(duì)策--不合理，拒交在1986年10月1日生效的經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的《市人民政府關(guān)于在規(guī)劃市區(qū)內(nèi)征收城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費(fèi)的暫行規(guī)定》第二條規(guī)定：“凡在市規(guī)劃市區(qū)內(nèi)興建民用、工業(yè)建筑工程，并接用城市統(tǒng)一‘四源’設(shè)施的單位(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)商)，應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)定，繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施‘四源’建設(shè)費(fèi)。前款所稱城市基礎(chǔ)設(shè)施‘四源’建設(shè)費(fèi)，是指自來水廠、煤氣廠、供熱廠、污水處理廠建設(shè)費(fèi)(簡(jiǎn)稱‘四源’建設(shè)費(fèi))?！脑础ㄔO(shè)費(fèi)包括在建設(shè)項(xiàng)目總投資內(nèi)?！钡诹鶙l規(guī)定：“房地產(chǎn)商繳納‘四源’建設(shè)費(fèi)后，市有關(guān)市政部門應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目竣工時(shí)根據(jù)交費(fèi)范圍和協(xié)議提供相應(yīng)的‘四源’設(shè)施，但從城市市政干管接到建筑工程的支管仍由房地產(chǎn)商投資建設(shè)。”這些規(guī)定明確說明不論是“四源”的基礎(chǔ)設(shè)施，還是到具體項(xiàng)目的“支管”，費(fèi)用都應(yīng)由房地產(chǎn)商承擔(dān)。那么各樓入口到各戶的管線費(fèi)用由誰承擔(dān)呢根據(jù)人民政府73號(hào)令《市商品住宅銷售價(jià)格構(gòu)成管理辦法》第六條規(guī)定：“本市商品住宅的銷售實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。開發(fā)經(jīng)營(yíng)者不得超過標(biāo)價(jià)出售商品住宅，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用?！钡谄邨l規(guī)定：商品住宅銷售價(jià)格包括以下部分：“住宅開發(fā)成本費(fèi)用，包括土地使用權(quán)出讓金、征地費(fèi)、房屋拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)和間接費(fèi)用?！睂?duì)于新建住宅，所有基礎(chǔ)配套設(shè)施的成本費(fèi)用和安裝費(fèi)用都應(yīng)包涵在房?jī)r(jià)之內(nèi)，除了在合同中明示在交房時(shí)另行收取的，都屬于“未予標(biāo)明的費(fèi)用”。因此，新建商品房收取電力增容費(fèi)，煤氣、天然氣、電話等初裝費(fèi)、開通費(fèi)都是錯(cuò)誤的。同樣，購房合同中如果明示了提供有線電視、熱水、門禁系統(tǒng)、寬帶系統(tǒng)等，而未明示在交房時(shí)需另外收取費(fèi)用的，在交房時(shí)也不應(yīng)就相關(guān)項(xiàng)目收取各種名義的初裝費(fèi)、開通費(fèi)。雖然，提供寬帶和有線電視的服務(wù)商確實(shí)要收入網(wǎng)費(fèi)和初裝費(fèi)，但并不等于這筆費(fèi)用一定要由購房人承擔(dān)。如果房地產(chǎn)商在賣樓時(shí)簽訂的合同沒有承諾提供寬帶或有線電視等項(xiàng)目，而在合同外進(jìn)行了增加，這些項(xiàng)目的入網(wǎng)費(fèi)或初裝費(fèi)，可以向自愿接受相關(guān)服務(wù)的購房人收取，但不應(yīng)在交房時(shí)強(qiáng)行向不希望接受相關(guān)服務(wù)的購房人收費(fèi)。如果房地產(chǎn)商在賣樓時(shí)簽訂的合同承諾提供寬帶或有線電視等項(xiàng)目，入網(wǎng)費(fèi)或初裝費(fèi)應(yīng)由房地產(chǎn)商支付。有些房地產(chǎn)商以“承諾提供，但沒有承諾免費(fèi)提供”為借口強(qiáng)行收費(fèi)是站不住腳的！房屋買賣合同通常不會(huì)具體約定房屋要免費(fèi)提供窗戶，免費(fèi)提供窗戶玻璃，是否房地產(chǎn)商可以在交房時(shí)向購房人收取窗戶安裝費(fèi)、玻璃費(fèi)用呢顯然不能！國(guó)家的法律法規(guī)也好，主管部門的文件規(guī)定也好，都不可能做到面面俱到，很多問題要靠大家的通常理解和合同約定解決。根據(jù)中華人民共和國(guó)《合同法》第四十一條規(guī)定：“對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。”如果合同中“提供有線電視和寬帶入戶等項(xiàng)目”是房地產(chǎn)商提供的條款，執(zhí)行時(shí)應(yīng)按購房人的理解處理。購房人收房時(shí)要不要交“測(cè)繪費(fèi)”基本對(duì)策—拒交常見問題1：“購房人得到的房產(chǎn)證上都會(huì)附上一張自己房屋的平面小圖，每平方米元，開發(fā)商要求購房人交“測(cè)繪費(fèi)””--這顯然不符合國(guó)家關(guān)于測(cè)量“誰委托、誰付費(fèi)”的原則，引用市物價(jià)局、市財(cái)政局關(guān)于對(duì)轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家計(jì)委財(cái)政部關(guān)于規(guī)范房屋所有權(quán)登記費(fèi)計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題文件的通知的補(bǔ)充通知中明確規(guī)定說明：“一、計(jì)價(jià)格〈2002〉595號(hào)規(guī)定的房屋所有權(quán)登記費(fèi)每套80元，是指含有廚衛(wèi)設(shè)施的成套住房的房屋所有權(quán)登記費(fèi)，不包括居住用平房。居住用平房房屋所有權(quán)登記費(fèi)仍按原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，即：元/建筑平方米(含測(cè)量費(fèi))。二、對(duì)開發(fā)商辦理房屋所有權(quán)登記費(fèi)，含測(cè)量費(fèi)元/平方米；不含測(cè)量費(fèi)元/平方米?！边@也就是說購房者不是買的平房就不用交測(cè)量費(fèi)。常見問題2：“各區(qū)收的測(cè)繪費(fèi)不同，西城區(qū)30元，朝陽及宣武區(qū)一居室100元，每增加一居室加50元，其它區(qū)不收”--這是對(duì)二手房的收費(fèi)，對(duì)新建房屋的收費(fèi)，國(guó)家和有統(tǒng)一規(guī)定，并沒有授權(quán)區(qū)國(guó)土房地局自行制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然不排除收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的變化，購房人在面對(duì)各種收費(fèi)時(shí)有權(quán)要求收費(fèi)人提供收費(fèi)依據(jù)，沒有依據(jù)的收費(fèi)完全有理由拒交。繳納公共維修基金，要不要再繳納大、中修費(fèi)基本對(duì)策—拒交《市住宅公共維修基金使用管理辦法》規(guī)定：“維修基金專項(xiàng)用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修工程”，“住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修工程是指除日常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)范圍以外的中修、大修及改造、更新工程”。但目前仍有不少物業(yè)公司，利用早于交納維修基金規(guī)定出臺(tái)的關(guān)于普通住宅和高檔住宅物業(yè)管理的收費(fèi)規(guī)定，誤導(dǎo)需要交納維修基金的購房人在收房時(shí)再交納大、中修費(fèi)，對(duì)這種重復(fù)收費(fèi)的做法，購房人有權(quán)拒絕。市國(guó)土和房管局《關(guān)于建立公共維修基金后中修費(fèi)收繳等有關(guān)問題的通知》規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)不得再向產(chǎn)權(quán)人收取《市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(房字〈1997〉第196號(hào))規(guī)定的大修費(fèi)和%的房屋公共部分中修費(fèi)。產(chǎn)權(quán)人委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)房屋自用部位管理的，物業(yè)管理企業(yè)可以繼續(xù)收取196號(hào)文件規(guī)定的%的自用部位中修費(fèi)?！庇行┪飿I(yè)公司以此通知為依據(jù)，向購房人強(qiáng)行收取自用部位中修費(fèi)也是錯(cuò)誤的，因?yàn)樯鲜鐾ㄖf得非常清楚，物業(yè)公司要收取購房人自用部位的中修費(fèi)，首先要有自用部位的產(chǎn)權(quán)人的委托，房地產(chǎn)商雖然在業(yè)主委員會(huì)成立前，可以委托物業(yè)公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，但這種委托只應(yīng)涉及共享部位、共享設(shè)備設(shè)施，而無權(quán)代購房人進(jìn)行自用部位維修的委托。購房人在交房時(shí)應(yīng)繳納那些物業(yè)服務(wù)費(fèi)用購房人在收樓時(shí)只需按照購房合同和補(bǔ)充協(xié)議的約定，交齊收樓時(shí)應(yīng)交納的購樓款，房地產(chǎn)商就應(yīng)將鑰匙直接交給購房人，如果購房人和房地產(chǎn)商在簽訂購房合同時(shí)對(duì)《房屋使用、管理、維修公約》(也叫《物業(yè)管理公約》或《業(yè)主公約》)進(jìn)行過承諾，還應(yīng)交納自己承諾繳納的物業(yè)管理費(fèi)用。按目前市居住小區(qū)管理辦公室的規(guī)定，物業(yè)公司不可一次性收取一年以上的費(fèi)用，這個(gè)規(guī)定是對(duì)收費(fèi)上限進(jìn)行規(guī)定，并不意味著業(yè)主一定要同意物業(yè)公司一次性收取一年物業(yè)服務(wù)費(fèi)，是按月、按季、還是按年繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，購房人可以和物業(yè)公司自行商定，對(duì)有的物業(yè)公司收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)押金的做法，由于沒有收費(fèi)依據(jù)，購房人可以拒絕。對(duì)物業(yè)公司收取裝修押金的做法，購房人可以按《房屋使用、管理、維修公約》中的約定，和物業(yè)公司簽訂裝修協(xié)議，具體約定裝修押金的金額和裝修押金的退回時(shí)間及條件。對(duì)物業(yè)公司代收的供暖費(fèi)，購房人在供暖開始前繳納即可，不一定要在入住前繳納，并有權(quán)拒絕繳納辦理入住手續(xù)前的供暖費(fèi)。物業(yè)公司代收的水、電、燃?xì)?、暖氣收費(fèi)沒有普通住宅和公寓或高檔住宅之分，購房人千萬不要受不守規(guī)矩的物業(yè)公司誤導(dǎo)，市物價(jià)局文件中的涉及到公寓的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是對(duì)飯店出租形式公寓的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，購房人住的住宅即便叫××公寓，也和出租公寓扯不上任何關(guān)系。高檔住宅收費(fèi)自行約定是指物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)公司代收的費(fèi)用不存在自行約定的問題，統(tǒng)一執(zhí)行物價(jià)局制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)接收和物業(yè)管理是涉及不同民事關(guān)系的事情，如果物業(yè)公司利用房地產(chǎn)商委托其代為交樓之便，以不接受他單方面增加的條件就不給購房人鑰匙為要挾，購房人除據(jù)理力爭(zhēng)外，應(yīng)直接找房地產(chǎn)商進(jìn)行交涉，書面提醒房地產(chǎn)商，物業(yè)公司的做法有可能造成房地產(chǎn)商承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任，要求房地產(chǎn)商直接履行房屋買賣合同。自助式驗(yàn)房記錄表項(xiàng)目名稱：開發(fā)商：物業(yè)公司：房屋樓號(hào)：驗(yàn)房日期：驗(yàn)房人員：文件1、房屋權(quán)屬文件：《國(guó)有土地使用權(quán)證》上是否有抵押記載是□否□2、房屋質(zhì)量文件：《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《竣工驗(yàn)收備案表》是□否□3.各種相關(guān)驗(yàn)收表格：是否有《住戶驗(yàn)房交接表》、《樓宇驗(yàn)收記錄表》、《商品房面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書》、房屋管線圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))等文件是□否□4.如果是精裝修，是否廚、衛(wèi)精裝修物品的使用說明書，以及這些物品的保修單是□否□門5.每間居室的門在開啟、關(guān)閉的時(shí)候是否靈活是□否□6.門與門框的各邊之間是否平行是□否□7.門插是否插入得太少是□否□8、門間隙是否太大(門和門鎖間的縫隙必須小于三毫米)是□否□9.每間居室的門的插銷、門銷是否太長(zhǎng)太緊是□否□窗10、窗邊與混凝土接口是否有縫隙(窗框?qū)僖鬃矒籼帲驂涌p處一定要密實(shí)，不能有縫隙)是□否□11.各個(gè)窗戶在開啟、關(guān)閉的時(shí)候是否靈活是□否□12.窗與窗框各邊之間是否平行是□否□13.窗戶玻璃是否完好是□否□14.窗臺(tái)下面有無水漬(如有則可能是窗戶漏水)是□否□墻15.屋頂上是否有裂縫(與橫梁平行基本無妨，如果裂縫與墻角呈45°斜角，說明有結(jié)構(gòu)問題)是□否□16.承重墻是否有裂縫(若裂縫貫穿整個(gè)墻面，表示該房存在隱患)是□否□17.房間與陽臺(tái)的連接處是否有裂縫(如裂縫很有可能是陽臺(tái)斷裂的先兆，要立即通知相關(guān)單位)是□否□18.墻身頂棚是否有隆起用木槌敲一下是否有空聲是□否□19.從側(cè)面看墻上是否留有較大、較粗的顆?；蛴≯E粗糙是□否□20.墻面是否有水滴、結(jié)霧的現(xiàn)象(冬天房間里的墻面如有水滴，說明墻面的保溫層可能有問題)是□否□21.山墻、廚房，衛(wèi)生間頂面、外墻是否有水跡是□否□22.內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點(diǎn)(麻點(diǎn))是□否□23.墻身有無特別傾斜、彎曲、起浪、隆起或凹陷的地方是□否□24.墻上涂料顏色是否有明顯不均勻處是□否□天花25.是否有麻點(diǎn)(如果頂部有麻點(diǎn)，對(duì)室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響)是□否□26.是否有雨水滲漏的痕跡或者裂痕是□否□27.衛(wèi)生間頂棚是否有漆脫落或長(zhǎng)霉菌是□否□28.頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪，隆起或凹陷的地方是□否□地面29.檢查地面有無空殼開裂情況(用小木錘敲，咚咚聲就說明是空心的，要返工，要梆梆聲才好)是□否□30.看地板有無松動(dòng)、爆裂、撞凹是□否□31.木地板踩上去是否有明顯不正常的“吱吱”聲是□否□32.地板間隙是否太大是□否□33.柚木地板有無大片黑色水漬是□否□34.地腳線接口是否妥當(dāng)，有無松動(dòng)是□否□35.用鞋在地上滑，是否能明顯感受到地磚接縫處不平是□否□衛(wèi)生間36.坐廁下水是否順暢是□否□37.沖廁水箱是否有漏水聲是□否□38.浴缸、面盆與墻或柜的接口處是否做了防水(一般會(huì)有防水涂層)是□否□39.是否有地漏，坡度是否向地漏傾斜是□否□40.浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象(裂痕有時(shí)細(xì)如毛發(fā)，要仔細(xì)觀察)是□否□41.水口內(nèi)是否留有較多的建筑垃圾是□否□42.水池龍頭是否妥當(dāng)，下水是否順暢是□否□43.淋浴花灑安裝是否過低是□否□廚房44.電、水、煤氣表具是否齊全是□否□45.電、水、煤氣表的度數(shù)是否有零開始是□否□46.是否有地漏，坡度是否向地漏傾斜是□否□47.廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平是□否□48.墻面瓷磚砌筑是否合格(磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實(shí))是□否□49.廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗是□否□50.水池龍頭是否妥當(dāng)，下水是否順暢是□否□51.您住的房間上面的鄰居家是否漏水(否則您家的日子也一定不好過)是□否□52.水口內(nèi)是否留有較多的建筑垃圾是□否□53.水池等是否有滲漏現(xiàn)象是□否□54.廚柜柜身有無變形，壁柜門是否牢固周正，門能否順利開合是□否□水55.上下管是否有滲漏(打開水龍頭，查看各個(gè)管道)是□否□56.是否有足夠的水壓(打開水龍頭，盡可能讓水流大一點(diǎn)，然后查水表)是□否□57.自來水水質(zhì)是否符合標(biāo)準(zhǔn)(注意區(qū)分市政水和小區(qū)自供水)是□否□58.供水管的材質(zhì)(目前大部分供水管采用銅管，可安全使用50年，并可凈化管內(nèi)水質(zhì))是□否□電59.電閘機(jī)電表在戶外的，拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電(主要是查看電閘能否控制各個(gè)電源)是□否□60.戶內(nèi)有分閘的、拉閘后，分支線路是否完全斷電是□否□61.各個(gè)開關(guān)、插座是否牢固(別忘打開電話、電視的線路接口，用里拉一拉，看是否虛設(shè))是□否□62.是否市政供電(每度臨時(shí)電要比市政供電高元，而且還沒有保障)是□否□63.試一下全部開關(guān)、插座及總電閘有無問題是□否□64.所有燈是否能亮所有插座是否有電(使用試電筆或小型即插型電器)是□否□暖65.暖氣支管是否有坡度(供水支管連接進(jìn)水的那端應(yīng)高于連接散熱器的那端)是□否□66.供暖管道是否有套管(起作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂強(qiáng)面和樓板)是□否□67.水暖室內(nèi)溫度(冬季室內(nèi)溫度應(yīng)高于16℃，不得低于14℃)是□否□氣68.燃?xì)馐欠褚呀?jīng)開通是□否□69.煤氣、熱水器開關(guān)位置是否妥當(dāng)是□否□管線70.燃?xì)夤芫€是否穿過居室(如穿過居室易有安全隱患，且不符合設(shè)計(jì)規(guī)范)是□否□71.居室、客廳有否各種管線外露是□否□隔音72.將房門關(guān)閉，在房間外制造較大噪音，看隔音效果是否滿意是□否□精裝修73.和對(duì)買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否符合是□否□毛坯房驗(yàn)房程序一、先看外部：外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道。二、再查內(nèi)部：入戶門、門、窗、天棚、墻面、地面、墻磚、地磚、上下水、防水存水、強(qiáng)弱電、暖氣、煤氣、通風(fēng)、排煙、排氣。三、后測(cè)相鄰：閉存水試驗(yàn)、水表空轉(zhuǎn)等問題必須和樓上樓下鄰居配合。驗(yàn)房常用工具一、量具：5m盒尺、25～33cm直角尺、50～60cm丁字尺、1m直尺二、電鉗工具：帶兩頭和三頭插頭的插排(即帶指示燈的插座)；各種插頭：電話、電視、寬帶；萬用表；搖表；多用螺絲刀(“-”字和“＋”字)；5號(hào)電池2節(jié)、測(cè)電筆；手錘；小錘；大燈、小燈三、輔助工具：鏡子、手電、塑料袋多個(gè)、紙＋火柴、衛(wèi)生紙、凳子、紙筆驗(yàn)房專用工具：垂直檢測(cè)尺；多功能內(nèi)外直角檢測(cè)尺；多功能垂直校正器；游標(biāo)塞尺；對(duì)角檢測(cè)尺；反光鏡；伸縮桿等。驗(yàn)房自備工具1)1只塑料洗臉盆--用于驗(yàn)收下水管道2)1只小榔頭--用于驗(yàn)收房子墻體與地面是否空鼓3)1只塞尺--用于測(cè)裂縫的寬度4)1只5米卷尺--用于測(cè)量房子的凈高5)1只萬用表用于測(cè)試各個(gè)強(qiáng)電插座及弱電類是否暢通6)1只計(jì)算器用于計(jì)算數(shù)據(jù)7)1只水筆--用于簽字8)1把掃帚--用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生9)1只小凳子和一些報(bào)紙、塑料帶，包裝繩--用于時(shí)間長(zhǎng)，可休息一下及預(yù)先封閉下水管道。驗(yàn)房過程去物業(yè)部門查看資料部分，分別有