房地產(chǎn)投資決策分析房地產(chǎn)投資決策分析9．1房地產(chǎn)項目投資決策概述9．1．1房地產(chǎn)投資決策的含義

在房地產(chǎn)投資活動中，一般都會有不同的投資方案可供選擇，如何利用有效、準確的方法實現(xiàn)正確的選擇，在眾多的投資方案中找出最佳方案，就是房地產(chǎn)投資決策。9．1房地產(chǎn)項目投資決策概述9．1．1房地產(chǎn)投資決策的含義9．1房地產(chǎn)項目投資決策概述9．1．2房地產(chǎn)投資決策的程序一項投資決策大體要經(jīng)歷以下程序：

1．確定擬建項目要達到的目標；

2．根據(jù)確定的目標，提出若干個有價值的投資方案；

3．通過方案的比選，選出最佳投資方案；

4．最后對最佳方案進行評價，以判斷其可行程度。9．1房地產(chǎn)項目投資決策概述9．1．2房地產(chǎn)投資決策的程序9．1房地產(chǎn)項目投資決策概述9．1．3房地產(chǎn)投資決策的準則

1．確定型決策準則確定型決策問題的決策準則就是各類方案的評價指標。

2．風險型決策準則這種方法要求決策者根據(jù)幾種不同自然狀態(tài)可能發(fā)生的概率開展決策工作。9．1房地產(chǎn)項目投資決策概述9．1．3房地產(chǎn)投資決策的準則9．1房地產(chǎn)項目投資決策概述3．不確定型決策準則此類決策結(jié)果在很大程度上依賴于決策者對風險所持的態(tài)度。這些決策準則包括：

1）悲觀準則

2）樂觀準則

3）折衷準則

4）后悔值準則

5）機會均等準則9．1房地產(chǎn)項目投資決策概述3．不確定型決策準則9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選9．2．1房地產(chǎn)投資項目方案比選的含義

房地產(chǎn)投資項目的方案比選，即投資方案的比較與選擇，是尋求合理的房地產(chǎn)開發(fā)方案的必要手段。它是對房地產(chǎn)投資項目面臨的各種可供選擇的開發(fā)經(jīng)營方案，進行計算和分析，從中篩選出滿足最低收益率要求的可供比較方案，并對這些方案作出最后選擇的過程。9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選9．2．1房地產(chǎn)投資項目方案9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選9．2．2投資方案的類型

1．互斥方案

互斥方案是在若干個方案中，選擇其中任何一個方案則其它方案就必須被排斥的一組方案。

2．獨立方案

獨立方案是指一組相互獨立、互不排斥的方案。在獨立方案中，選擇某一方案并不排斥選擇另一方案。

3．混合方案

混合方案是指兼有互斥方案和獨立方案兩種關系的混合情況。9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選9．2．2投資方案的類型9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選9．2．3比選所用的指標

1．靜態(tài)指標這是指沒有考慮資金的時間價值因素的指標。

1）差額投資收益率

差額投資收益率是單位追加投資所帶來的成本節(jié)約額，有時也叫追加投資收益率。其表達式為：

式中：△R——差額投資收益率；

C1，C2——兩個比較方案的年成本；

I1，I2——兩個比較方案的總投資。9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選9．2．3比選所用的指標式中9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選2）差額投資回收期

差額投資回收期是指通過成本節(jié)約收回追加投資所需的時間，有時也叫追加投資回收期。其表達式為：式中：△P——差額投資回收期；

I1，I2——兩個比較方案的總投資；

C1，C2——兩個比較方案的年成本。9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選2）差額投資回收期式中：△P9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選2．動態(tài)指標這是指考慮了資金時間價值因素的指標。動態(tài)指標主要有以下幾種：

1）凈現(xiàn)值（NPV）

凈現(xiàn)值是投資項目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計之和。用凈現(xiàn)值進行方案比選的方法叫凈現(xiàn)值法，有時也叫現(xiàn)值法。其表達式為：

如果判斷項目的可行性，則NPV≥0的擬建方案是可以考慮接受的；如果進行方案比選，則以凈現(xiàn)值大的方案為優(yōu)選方案。

9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選2．動態(tài)指標如9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選2）凈現(xiàn)值率

凈現(xiàn)值率是投資方案的凈現(xiàn)值與投資現(xiàn)值的比率，它表明單位投資的盈利能力和資金的使用效率。式中：NPVR——

凈現(xiàn)值率；

NPV——凈現(xiàn)值；

Ip——

投資現(xiàn)值。在進行方案比選時，凈現(xiàn)值率大的方案為優(yōu)選方案。9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選2）凈現(xiàn)值率式中：NPVR—9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選3）差額投資內(nèi)部收益率（△IRR）

差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。其表達式為：

式中：△IRR——差額投資內(nèi)部收益率；

——投資大的方案第期凈現(xiàn)金流量；

——投資小的方案第期凈現(xiàn)金流量；

n——開發(fā)經(jīng)營期。9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選3）差額投資內(nèi)部收益率（△I9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選4）等額年值（AW）

將項目的凈現(xiàn)值換算為項目計算期內(nèi)各年的等額年金就是等額年值。用等額年值來進行多方案比選的方法就叫等額年值法。

從其表達式可以看出，AW實際上是NPV的等價指標。也可以說，在進行方案比選時，等額年值大的方案應為優(yōu)選方案。9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選4）等額年值（AW）從9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選5）費用現(xiàn)值（PC）

把項目計算期內(nèi)的各年投入（費用）按基準收益率折現(xiàn)成的現(xiàn)值就是費用現(xiàn)值。用費用現(xiàn)值進行方案比選的方法就叫費用現(xiàn)值法。

式中：C——第t期投入總額；

B——期末余值回收。

n——項目的開發(fā)經(jīng)營期。在進行方案比選時，以費用現(xiàn)值小的方案為優(yōu)選方案。9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選5）費用現(xiàn)值（PC）式中：C9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選6）等額年費用（AC）。

將項目計算期內(nèi)所有的費用現(xiàn)值，按事先選定的基準收益率，折算為每年等額的費用，叫做等額年費用。以此進行方案比選的方法，叫等額年費用比較法。其表達式為:

在進行方案比選時，以等額年費用小的方案為優(yōu)選方案。9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選6）等額年費用（AC）。9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選9．2．4比選中應注意的問題

1．內(nèi)部收益率與凈現(xiàn)值大多數(shù)情況下的獨立項目的財務分析中，用凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率指標來判斷項目的可行性，所得出的結(jié)論是一致的。因此，可選擇任一指標作為項目財務分析指標。但是在某些情況下（如多個方案進行比較和選擇時），相互矛盾的信號出現(xiàn)了，這兩種方法可能會對現(xiàn)有的備選方案作出不同的排序。一般來說，在這樣的方案比選中，通常不直接采用內(nèi)部收益率指標比較，而采用凈現(xiàn)值和差額投資內(nèi)部收益率指標作為比較指標。9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選9．2．4比選中應注意的問題9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選2．凈現(xiàn)值與凈現(xiàn)值率凈現(xiàn)值和凈現(xiàn)值率兩個指標在方案比較和項目排隊時，有時也會得出相反的結(jié)論。因此，在進行方案比選時，若無資金限制條件，此時可采用凈現(xiàn)值作為比選指標，相反，當事先明確了資金限定范圍時，應進一步用凈現(xiàn)值率來衡量，這就使用了凈現(xiàn)值率排序法。9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選2．凈現(xiàn)值與凈現(xiàn)值率9．3各比選指標的應用9．3．1互斥方案的比較與選擇

1．對于項目計算期相同的互斥方案，可直接用凈現(xiàn)值、差額投資內(nèi)部收益率或等額年值指標進行比選。

2．對于項目計算期不同的互斥方案項目，一般采用等額年值指標進行比選。如果要采用差額投資內(nèi)部收益率指標或凈現(xiàn)值指標進行方案比選，須對各可供比較方案的項目計算期和計算方法按有關規(guī)定作適當處理。9．3各比選指標的應用9．3．1互斥方案的比較與選擇9．3各比選指標的應用3．對于計算期較短的出售型房地產(chǎn)項目，可直接用利潤總額、投資利潤率等靜態(tài)指標進行比選。

4．對于效益相同或基本相同的互斥房地產(chǎn)項目，為簡化計算，可采用費用現(xiàn)值指標和等額年費用指標直接進行項目方案費用部分的比選。9．3各比選指標的應用3．對于計算期較短的出售型房地產(chǎn)項目9．3各比選指標的應用9．3．2獨立方案的比較與選擇獨立方案的選擇可能會出現(xiàn)兩種情況：一種是投資者可利用的資金足夠多，即通常所說的無資金限制條件。另一種是投資者可利用的資金是有限制的。9．3各比選指標的應用9．3．2獨立方案的比較與選擇房地產(chǎn)投資決策分析房地產(chǎn)投資決策分析9．1房地產(chǎn)項目投資決策概述9．1．1房地產(chǎn)投資決策的含義

在房地產(chǎn)投資活動中，一般都會有不同的投資方案可供選擇，如何利用有效、準確的方法實現(xiàn)正確的選擇，在眾多的投資方案中找出最佳方案，就是房地產(chǎn)投資決策。9．1房地產(chǎn)項目投資決策概述9．1．1房地產(chǎn)投資決策的含義9．1房地產(chǎn)項目投資決策概述9．1．2房地產(chǎn)投資決策的程序一項投資決策大體要經(jīng)歷以下程序：

1．確定擬建項目要達到的目標；

2．根據(jù)確定的目標，提出若干個有價值的投資方案；

3．通過方案的比選，選出最佳投資方案；

4．最后對最佳方案進行評價，以判斷其可行程度。9．1房地產(chǎn)項目投資決策概述9．1．2房地產(chǎn)投資決策的程序9．1房地產(chǎn)項目投資決策概述9．1．3房地產(chǎn)投資決策的準則

1．確定型決策準則確定型決策問題的決策準則就是各類方案的評價指標。

2．風險型決策準則這種方法要求決策者根據(jù)幾種不同自然狀態(tài)可能發(fā)生的概率開展決策工作。9．1房地產(chǎn)項目投資決策概述9．1．3房地產(chǎn)投資決策的準則9．1房地產(chǎn)項目投資決策概述3．不確定型決策準則此類決策結(jié)果在很大程度上依賴于決策者對風險所持的態(tài)度。這些決策準則包括：

1）悲觀準則

2）樂觀準則

3）折衷準則

4）后悔值準則

5）機會均等準則9．1房地產(chǎn)項目投資決策概述3．不確定型決策準則9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選9．2．1房地產(chǎn)投資項目方案比選的含義

房地產(chǎn)投資項目的方案比選，即投資方案的比較與選擇，是尋求合理的房地產(chǎn)開發(fā)方案的必要手段。它是對房地產(chǎn)投資項目面臨的各種可供選擇的開發(fā)經(jīng)營方案，進行計算和分析，從中篩選出滿足最低收益率要求的可供比較方案，并對這些方案作出最后選擇的過程。9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選9．2．1房地產(chǎn)投資項目方案9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選9．2．2投資方案的類型

1．互斥方案

互斥方案是在若干個方案中，選擇其中任何一個方案則其它方案就必須被排斥的一組方案。

2．獨立方案

獨立方案是指一組相互獨立、互不排斥的方案。在獨立方案中，選擇某一方案并不排斥選擇另一方案。

3．混合方案

混合方案是指兼有互斥方案和獨立方案兩種關系的混合情況。9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選9．2．2投資方案的類型9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選9．2．3比選所用的指標

1．靜態(tài)指標這是指沒有考慮資金的時間價值因素的指標。

1）差額投資收益率

差額投資收益率是單位追加投資所帶來的成本節(jié)約額，有時也叫追加投資收益率。其表達式為：

式中：△R——差額投資收益率；

C1，C2——兩個比較方案的年成本；

I1，I2——兩個比較方案的總投資。9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選9．2．3比選所用的指標式中9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選2）差額投資回收期

差額投資回收期是指通過成本節(jié)約收回追加投資所需的時間，有時也叫追加投資回收期。其表達式為：式中：△P——差額投資回收期；

I1，I2——兩個比較方案的總投資；

C1，C2——兩個比較方案的年成本。9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選2）差額投資回收期式中：△P9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選2．動態(tài)指標這是指考慮了資金時間價值因素的指標。動態(tài)指標主要有以下幾種：

1）凈現(xiàn)值（NPV）

凈現(xiàn)值是投資項目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計之和。用凈現(xiàn)值進行方案比選的方法叫凈現(xiàn)值法，有時也叫現(xiàn)值法。其表達式為：

如果判斷項目的可行性，則NPV≥0的擬建方案是可以考慮接受的；如果進行方案比選，則以凈現(xiàn)值大的方案為優(yōu)選方案。

9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選2．動態(tài)指標如9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選2）凈現(xiàn)值率

凈現(xiàn)值率是投資方案的凈現(xiàn)值與投資現(xiàn)值的比率，它表明單位投資的盈利能力和資金的使用效率。式中：NPVR——

凈現(xiàn)值率；

NPV——凈現(xiàn)值；

Ip——

投資現(xiàn)值。在進行方案比選時，凈現(xiàn)值率大的方案為優(yōu)選方案。9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選2）凈現(xiàn)值率式中：NPVR—9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選3）差額投資內(nèi)部收益率（△IRR）

差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。其表達式為：

式中：△IRR——差額投資內(nèi)部收益率；

——投資大的方案第期凈現(xiàn)金流量；

——投資小的方案第期凈現(xiàn)金流量；

n——開發(fā)經(jīng)營期。9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選3）差額投資內(nèi)部收益率（△I9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選4）等額年值（AW）

將項目的凈現(xiàn)值換算為項目計算期內(nèi)各年的等額年金就是等額年值。用等額年值來進行多方案比選的方法就叫等額年值法。

從其表達式可以看出，AW實際上是NPV的等價指標。也可以說，在進行方案比選時，等額年值大的方案應為優(yōu)選方案。9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選4）等額年值（AW）從9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選5）費用現(xiàn)值（PC）

把項目計算期內(nèi)的各年投入（費用）按基準收益率折現(xiàn)成的現(xiàn)值就是費用現(xiàn)值。用費用現(xiàn)值進行方案比選的方法就叫費用現(xiàn)值法。

式中：C——第t期投入總額；

B——期末余值回收。

n——項目的開發(fā)經(jīng)營期。在進行方案比選時，以費用現(xiàn)值小的方案為優(yōu)選方案。9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選5）費用現(xiàn)值（PC）式中：C9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選6）等額年費用（AC）。

將項目計算期內(nèi)所有的費用現(xiàn)值，按事先選定的基準收益率，折算為每年等額的費用，叫做等額年費用。以此進行方案比選的方法，叫等額年費用比較法。其表達式為:

在進行方案比選時，以等額年費用小的方案為優(yōu)選方案。9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選6）等額年費用（AC）。9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選9．2．4比選中應注意的問題

1．內(nèi)部收益率與凈現(xiàn)值大多數(shù)情況下的獨立項目的財務分析中，用凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率指標來判斷項目的可行性，所得出的結(jié)論是一致的。因此，可選擇任一指標作為項目財務分析指標。但是在某些情況下（如多個方案進行比較和選擇時），相互矛盾的信號出現(xiàn)了，這兩種方法可能會對現(xiàn)有的備選方案作出不同的排序。一般來說，在這樣的方案比選中，通常不直接