第一章緒論第一章緒論主要內(nèi)容1.1房地產(chǎn)的價(jià)值與價(jià)格1.2房地產(chǎn)投資概述1.3房地產(chǎn)投資分析概述CompanyLogo主要內(nèi)容1.1房地產(chǎn)的價(jià)值與價(jià)格CompanyLogo1.1房地產(chǎn)的價(jià)值與價(jià)格

1.1.1投資價(jià)值

投資價(jià)值就是投資對象預(yù)期的未來收益的價(jià)值。

房地產(chǎn)投資價(jià)值則是指某一物業(yè)預(yù)期未來收益的價(jià)值。CompanyLogo1.1房地產(chǎn)的價(jià)值與價(jià)格

1.1.1投資價(jià)值Comp1.1.2市場價(jià)值

市場價(jià)值是指在完全競爭開放的市場中，買賣雙方對市場熟悉并且都處于理智狀態(tài)下的最可能交易價(jià)格。市場價(jià)值的要素包括：買方自愿、賣方自愿、公平交易、資產(chǎn)在市場上有足夠的展示時(shí)間、當(dāng)事人雙方各自精明，謹(jǐn)慎行事。CompanyLogo1.1.2市場價(jià)值CompanyLogo1.1.3投資價(jià)值與市場價(jià)值的關(guān)系CompanyLogo相同點(diǎn)不同點(diǎn)投資價(jià)值與市場價(jià)值可采用相同的評估方法但其中所選取的參數(shù)含義不盡相同

投資價(jià)值常為房地產(chǎn)投資分析人員使用；市場價(jià)值（或市場價(jià)格）常為房地產(chǎn)評估人員使用。

市場價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值；投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人的因素基礎(chǔ)上的價(jià)值，在某一時(shí)點(diǎn)，市場價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值因投資者不同而不同。1.1.3投資價(jià)值與市場價(jià)值的關(guān)系CompanyLog1.1.4交易價(jià)格

交易價(jià)格是指在房地產(chǎn)市場中買賣雙方通過交易行為所形成的價(jià)格。交易價(jià)格是實(shí)際發(fā)生過的數(shù)值，一般認(rèn)為是歷史價(jià)格。CompanyLogo1.1.4交易價(jià)格CompanyLogoCompanyLogo圖1-1價(jià)值關(guān)系：交易區(qū)間CompanyLogo圖1-1價(jià)值關(guān)系：交易區(qū)間1.2房地產(chǎn)投資概述

1.2.1投資概述1．投資及投資要素

投資是經(jīng)濟(jì)主體（國家、企業(yè)、個(gè)人）以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的貨幣與實(shí)物，經(jīng)營某項(xiàng)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為。投資行為的四項(xiàng)基本要素包括投資主體、投資客體、投資目標(biāo)和投資方式。CompanyLogo1.2房地產(chǎn)投資概述

1.2.1投資概述Compan2．投資的分類（1）按投資與獲得收益的方式不同，投資可分為直接投資和間接投資。（2）按照投資期的長短不同，投資可分為固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金投資。CompanyLogo2．投資的分類CompanyLogo1.2.2房地產(chǎn)投資的內(nèi)涵1．房地產(chǎn)投資的概念

房地產(chǎn)投資是指國家、集體或個(gè)人等投資主體，將一定的資金直接或間接地投入到房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費(fèi)等活動(dòng)中，期望獲得未來房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益的經(jīng)濟(jì)行為。CompanyLogo1.2.2房地產(chǎn)投資的內(nèi)涵CompanyLogo2．房地產(chǎn)投資的三要素CompanyLogo時(shí)機(jī)區(qū)位質(zhì)量2．房地產(chǎn)投資的三要素CompanyLogo時(shí)機(jī)3．房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)投資金額巨大，回收期長投資不確定因素多，風(fēng)險(xiǎn)較大依賴金融部門的支持具有專業(yè)性具有相互影響性具有保值、增值性CompanyLogo3．房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)CompanyLogo1.2.3房地產(chǎn)投資的分類1．按房地產(chǎn)投資形式劃分CompanyLogo（1）房地產(chǎn)直接投資（2）房地產(chǎn)間接投資1.2.3房地產(chǎn)投資的分類CompanyLogo（12．按房地產(chǎn)投資的用途劃分CompanyLogo（1）住宅房地產(chǎn)投資（2）商業(yè)房地產(chǎn)投資（3）工業(yè)房地產(chǎn)投資（4）特殊用途房地產(chǎn)投資2．按房地產(chǎn)投資的用途劃分CompanyLogo（1）住宅3．按房地產(chǎn)投資經(jīng)營方式劃分CompanyLogo（1）出售型房地產(chǎn)投資（2）出租型房地產(chǎn)投資（3）混合型房地產(chǎn)投資3．按房地產(chǎn)投資經(jīng)營方式劃分CompanyLogo（1）出1.2.4房地產(chǎn)投資的作用1．房地產(chǎn)投資的宏觀作用CompanyLogo（1）房地產(chǎn)投資有利于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展（2）房地產(chǎn)投資能夠協(xié)調(diào)優(yōu)化社會(huì)資源配置（3）房地產(chǎn)投資可以有效地改善城市投資環(huán)境1.2.4房地產(chǎn)投資的作用CompanyLogo（1）2．房地產(chǎn)投資的微觀作用CompanyLogo（1）房地產(chǎn)投資是一種增值手段（2）房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)與收益適當(dāng)（3）房地產(chǎn)投資可以獲得避稅收入（4）房地產(chǎn)投資可以提升投資者資信等級2．房地產(chǎn)投資的微觀作用CompanyLogo（1）房地產(chǎn)1.2.5房地產(chǎn)投資的影響因素CompanyLogo1．經(jīng)濟(jì)因素2．社會(huì)因素3．政治和行政因素4．政策法規(guī)因素5．技術(shù)因素1.2.5房地產(chǎn)投資的影響因素CompanyLogo11.3房地產(chǎn)投資分析概述

1.3.1房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)CompanyLogo1．為投資者提供投資方向2．為投資者提供運(yùn)作方式3．為投資者預(yù)測投資收益4．為投資者分析風(fēng)險(xiǎn)并提供避險(xiǎn)策略1.3房地產(chǎn)投資分析概述

1.3.1房地產(chǎn)投資分析的1.3.2房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容CompanyLogo1．房地產(chǎn)投資的環(huán)境與市場分析2．房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算與融資方案擇優(yōu)3．房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)分析4．房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的不確定性分析5．房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析6．房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的社會(huì)影響評價(jià)和環(huán)境影響評價(jià)7．房地產(chǎn)投資決策分析1.3.2房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容CompanyLogo11.3.3房地產(chǎn)投資分析的方法CompanyLogo1．理論聯(lián)系實(shí)際的方法2．定量分析與定性分析相結(jié)合3．靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合4．宏觀分析與微觀分析相結(jié)合1.3.3房地產(chǎn)投資分析的方法CompanyLogo1推薦閱讀1．譚順．使用價(jià)值論．北京：中國經(jīng)濟(jì)出版社，20052．[英]戴維·皮爾斯．現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典．第3版．畢吉耀，谷愛俊譯．北京：北京航空航天大學(xué)出版社，19923．[美]查爾斯·H.溫茨巴奇，邁克·E．邁爾斯，蘇珊娜·埃思里奇·坎農(nóng)．現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)．第5版．北京：中國人民大學(xué)出版社，20014．曹振良．房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)．北京：北京大學(xué)出版社，2006CompanyLogo推薦閱讀CompanyLogo第一章緒論第一章緒論主要內(nèi)容1.1房地產(chǎn)的價(jià)值與價(jià)格1.2房地產(chǎn)投資概述1.3房地產(chǎn)投資分析概述CompanyLogo主要內(nèi)容1.1房地產(chǎn)的價(jià)值與價(jià)格CompanyLogo1.1房地產(chǎn)的價(jià)值與價(jià)格

1.1.1投資價(jià)值

投資價(jià)值就是投資對象預(yù)期的未來收益的價(jià)值。

房地產(chǎn)投資價(jià)值則是指某一物業(yè)預(yù)期未來收益的價(jià)值。CompanyLogo1.1房地產(chǎn)的價(jià)值與價(jià)格

1.1.1投資價(jià)值Comp1.1.2市場價(jià)值

市場價(jià)值是指在完全競爭開放的市場中，買賣雙方對市場熟悉并且都處于理智狀態(tài)下的最可能交易價(jià)格。市場價(jià)值的要素包括：買方自愿、賣方自愿、公平交易、資產(chǎn)在市場上有足夠的展示時(shí)間、當(dāng)事人雙方各自精明，謹(jǐn)慎行事。CompanyLogo1.1.2市場價(jià)值CompanyLogo1.1.3投資價(jià)值與市場價(jià)值的關(guān)系CompanyLogo相同點(diǎn)不同點(diǎn)投資價(jià)值與市場價(jià)值可采用相同的評估方法但其中所選取的參數(shù)含義不盡相同

投資價(jià)值常為房地產(chǎn)投資分析人員使用；市場價(jià)值（或市場價(jià)格）常為房地產(chǎn)評估人員使用。

市場價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值；投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人的因素基礎(chǔ)上的價(jià)值，在某一時(shí)點(diǎn)，市場價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值因投資者不同而不同。1.1.3投資價(jià)值與市場價(jià)值的關(guān)系CompanyLog1.1.4交易價(jià)格

交易價(jià)格是指在房地產(chǎn)市場中買賣雙方通過交易行為所形成的價(jià)格。交易價(jià)格是實(shí)際發(fā)生過的數(shù)值，一般認(rèn)為是歷史價(jià)格。CompanyLogo1.1.4交易價(jià)格CompanyLogoCompanyLogo圖1-1價(jià)值關(guān)系：交易區(qū)間CompanyLogo圖1-1價(jià)值關(guān)系：交易區(qū)間1.2房地產(chǎn)投資概述

1.2.1投資概述1．投資及投資要素

投資是經(jīng)濟(jì)主體（國家、企業(yè)、個(gè)人）以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的貨幣與實(shí)物，經(jīng)營某項(xiàng)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為。投資行為的四項(xiàng)基本要素包括投資主體、投資客體、投資目標(biāo)和投資方式。CompanyLogo1.2房地產(chǎn)投資概述

1.2.1投資概述Compan2．投資的分類（1）按投資與獲得收益的方式不同，投資可分為直接投資和間接投資。（2）按照投資期的長短不同，投資可分為固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金投資。CompanyLogo2．投資的分類CompanyLogo1.2.2房地產(chǎn)投資的內(nèi)涵1．房地產(chǎn)投資的概念

房地產(chǎn)投資是指國家、集體或個(gè)人等投資主體，將一定的資金直接或間接地投入到房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費(fèi)等活動(dòng)中，期望獲得未來房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益的經(jīng)濟(jì)行為。CompanyLogo1.2.2房地產(chǎn)投資的內(nèi)涵CompanyLogo2．房地產(chǎn)投資的三要素CompanyLogo時(shí)機(jī)區(qū)位質(zhì)量2．房地產(chǎn)投資的三要素CompanyLogo時(shí)機(jī)3．房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)投資金額巨大，回收期長投資不確定因素多，風(fēng)險(xiǎn)較大依賴金融部門的支持具有專業(yè)性具有相互影響性具有保值、增值性CompanyLogo3．房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)CompanyLogo1.2.3房地產(chǎn)投資的分類1．按房地產(chǎn)投資形式劃分CompanyLogo（1）房地產(chǎn)直接投資（2）房地產(chǎn)間接投資1.2.3房地產(chǎn)投資的分類CompanyLogo（12．按房地產(chǎn)投資的用途劃分CompanyLogo（1）住宅房地產(chǎn)投資（2）商業(yè)房地產(chǎn)投資（3）工業(yè)房地產(chǎn)投資（4）特殊用途房地產(chǎn)投資2．按房地產(chǎn)投資的用途劃分CompanyLogo（1）住宅3．按房地產(chǎn)投資經(jīng)營方式劃分CompanyLogo（1）出售型房地產(chǎn)投資（2）出租型房地產(chǎn)投資（3）混合型房地產(chǎn)投資3．按房地產(chǎn)投資經(jīng)營方式劃分CompanyLogo（1）出1.2.4房地產(chǎn)投資的作用1．房地產(chǎn)投資的宏觀作用CompanyLogo（1）房地產(chǎn)投資有利于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展（2）房地產(chǎn)投資能夠協(xié)調(diào)優(yōu)化社會(huì)資源配置（3）房地產(chǎn)投資可以有效地改善城市投資環(huán)境1.2.4房地產(chǎn)投資的作用CompanyLogo（1）2．房地產(chǎn)投資的微觀作用CompanyLogo（1）房地產(chǎn)投資是一種增值手段（2）房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)與收益適當(dāng)（3）房地產(chǎn)投資可以獲得避稅收入（4）房地產(chǎn)投資可以提升投資者資信等級2．房地產(chǎn)投資的微觀作用CompanyLogo（1）房地產(chǎn)1.2.5房地產(chǎn)投資的影響因素CompanyLogo1．經(jīng)濟(jì)因素2．社會(huì)因素3．政治和行政因素4．政策法規(guī)因素5．技術(shù)因素1.2.5房地產(chǎn)投資的影響因素CompanyLogo11.3房地產(chǎn)投資分析概述

1.3.1房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)CompanyLogo1．為投資者提供投資方向2．為投資者提供運(yùn)作方式3．為投資者預(yù)測投資收益4．為投資者分析風(fēng)險(xiǎn)并提供避險(xiǎn)策略1.3房地產(chǎn)投資分析概述

1.3.1房地產(chǎn)投資分析的1.3.2房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容CompanyLogo1．房地產(chǎn)投資的環(huán)境與市場分析2．房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算與融資方案擇優(yōu)3．房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)分析4．房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的不確定性分析5．房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析6．房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的社會(huì)影響評價(jià)和環(huán)境影響評價(jià)7．房地產(chǎn)投資決策分析1.3.2房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容CompanyLogo11.3.3房地產(chǎn)投資分析的方法CompanyLogo1．理論聯(lián)系實(shí)際的方法2．定量分析與定性分析相結(jié)合3．靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合4．