北京迎賓路商業(yè)部分定位策劃報(bào)告北京迎賓路商業(yè)部分定位策劃報(bào)告燕郊地區(qū)消費(fèi)人群調(diào)研及分析任意商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值都是通過消費(fèi)者在其項(xiàng)目?jī)?nèi)的消費(fèi)行為實(shí)現(xiàn)的，因此，消費(fèi)者的消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)需求直接影響商業(yè)項(xiàng)目的定位及經(jīng)營(yíng)狀況400份消費(fèi)者問卷調(diào)查涵蓋燕郊中心區(qū)、密集住宅區(qū)燕郊地區(qū)消費(fèi)人群調(diào)研及分析任意商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值都是通過消費(fèi)新興十萬平米以上大型住宅概況項(xiàng)目位置總建面（平方米）售價(jià)（人民幣/平米）入住時(shí)間XX城迎賓路與神威北路交匯1,630,000均價(jià)50002009年6月（一期）星月云河迎賓路與神威北路交匯128,147均價(jià)27002003年紫竹園迎賓路88號(hào)

150,000均價(jià)40002003年上上城燕郊行宮東大街

1,700,000均價(jià)43002008年5月（一期）潮白人家燕郊102國(guó)道北側(cè)

1,000,000均價(jià)56002008年12月底夏威夷北岸燕郊京哈公路北側(cè)燕順路西

370,000起價(jià)41002009年7月威畢歐溪谷東臨燕順路，北臨神威北路121,000均價(jià)62002007年10月（一期）2008年底（二期）納丹堡燕順路西

905,635均價(jià)60002008年12月（一期）星河皓月燕順路西潮白河畔

920,000均價(jià)62002008年華泰憶江南燕高路東側(cè)

200,000均價(jià)42002007年7月（一期）2008年10月（二期）美林灣燕順路西,神威北路與潮白河?xùn)|岸交匯處500,000均價(jià)60002009年8月上京·壹世界神威北路與燕靈路交匯處1,200,000未開盤2009年（一期）意華·東貿(mào)國(guó)際花園102國(guó)道以北697,500均價(jià)55002009年風(fēng)尚國(guó)際公寓102國(guó)道以南250,000均價(jià)55002009年新興十萬平米以上大型住宅概況項(xiàng)目位置總建面新興大型住宅分布概況已入住未入住神威北路燕順路海油大街京哈高速學(xué)院路燕靈路迎賓路漢王路燕昌路燕高路潮白河行宮路102國(guó)道京通快速通往朝陽北路紫竹園夏威夷別墅普羅旺斯匯福園上上城上上城潮白人家納丹堡星河皓月美林灣威畢歐溪谷夏威夷北岸華泰憶江南XX城現(xiàn)有燕郊居住中心區(qū)正在開發(fā)住宅區(qū)域正在開發(fā)住宅區(qū)域星月云河上京·壹世界風(fēng)尚國(guó)際公寓成功大廣場(chǎng)意華·東貿(mào)新興大型住宅分布概況已入住未入住神威北路燕順路海油大街京哈高注重商品品質(zhì)、愿意嘗試新事物注重商品價(jià)格沖動(dòng)型消費(fèi)，愿意為新鮮事物以及休閑娛樂等付費(fèi)人口構(gòu)成人口素質(zhì)家庭狀況居民收入消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)水平消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)需求注重商品品質(zhì)、愿意嘗試新事物注重商品價(jià)格沖動(dòng)型消費(fèi)，愿意為新人口構(gòu)成人口素質(zhì)家庭狀況居民收入消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)水平消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)需求主要人群為消費(fèi)力較強(qiáng)的18-34歲燕郊地區(qū)居民收入水平偏低人口構(gòu)成主要人群為消費(fèi)力較強(qiáng)的18-34歲燕郊地區(qū)居民收入水人口構(gòu)成人口素質(zhì)家庭狀況居民收入消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)水平消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)需求消費(fèi)結(jié)構(gòu)是針對(duì)消費(fèi)對(duì)象而言的，分為精神消費(fèi)和物質(zhì)消費(fèi)。消費(fèi)結(jié)構(gòu)及其變化是衡量居民生活水平的重要標(biāo)志，它反映居民的消費(fèi)特征及消費(fèi)趨勢(shì)比較休閑娛樂等業(yè)態(tài)而言，燕郊地區(qū)居民對(duì)日常的生活必需品消費(fèi)比例仍較大18-34歲消費(fèi)人群對(duì)服飾、餐飲娛樂等方面的消費(fèi)最為活躍人口構(gòu)成消費(fèi)結(jié)構(gòu)是針對(duì)消費(fèi)對(duì)象而言的，分為精神消費(fèi)和物質(zhì)消費(fèi)人口構(gòu)成人口素質(zhì)家庭狀況居民收入消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)水平消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)需求每次到商場(chǎng)消費(fèi)的平均消費(fèi)水平200-500元的消費(fèi)額度占有相當(dāng)數(shù)量人群，說明燕郊地區(qū)居民具有一定的消費(fèi)潛力25-34歲消費(fèi)人群最具消費(fèi)潛力，消費(fèi)額度較其他年齡段具有相當(dāng)優(yōu)勢(shì)消費(fèi)水平與收入水平成正比人口構(gòu)成每次到商場(chǎng)消費(fèi)的平均消費(fèi)水平200-500元的消費(fèi)額人口構(gòu)成人口素質(zhì)家庭狀況居民收入消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)水平消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)需求消費(fèi)習(xí)慣是指消費(fèi)者所生活的地域、國(guó)家、風(fēng)俗、習(xí)慣、歷史等眾多因素綜合作用形成的，是一種潛移默化的文化，他根植于消費(fèi)者的潛意識(shí)中，影響消費(fèi)者的消費(fèi)行為公共交通仍為消費(fèi)者首選的交通方式，而交通的便利對(duì)于消費(fèi)者到達(dá)起著重要的作用商品種類購物環(huán)境商品價(jià)格123因收入水平的提高，燕郊地區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣也隨之變化，對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富性和環(huán)境為主要選擇因素，對(duì)一站式購物休閑的需求增加人口構(gòu)成消費(fèi)習(xí)慣是指消費(fèi)者所生活的地域、國(guó)家、風(fēng)俗、習(xí)慣、歷人口構(gòu)成人口素質(zhì)家庭狀況居民收入消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)水平消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)需求消費(fèi)者對(duì)燕郊神威環(huán)島附近期望增加的商業(yè)類型可供燕郊消費(fèi)者購物的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量極少，目前只有京客隆和商業(yè)街是消費(fèi)者經(jīng)常光顧的地方。但這兩個(gè)消費(fèi)場(chǎng)所從各方面來看相對(duì)落后通州可為燕郊消費(fèi)者提供百貨及商品種類更多的大型超市的消費(fèi)人口構(gòu)成消費(fèi)者對(duì)燕郊神威環(huán)島附近期望增加的商業(yè)類型可供燕郊消人口構(gòu)成人口素質(zhì)家庭狀況居民收入消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)水平消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)需求消費(fèi)者調(diào)研總結(jié)燕郊地區(qū)人口增長(zhǎng)快速，且人口素質(zhì)將有較大程度的提升，對(duì)居住環(huán)境及配套設(shè)施的需求也相應(yīng)提升區(qū)域內(nèi)的就近便利消費(fèi)為消費(fèi)者本地化消費(fèi)奠定基礎(chǔ)，同時(shí)消費(fèi)者對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富性、商品種類的多樣性、購物環(huán)境等需求強(qiáng)烈高品質(zhì)的服裝服飾較其他業(yè)態(tài)的需求大，而原有商業(yè)街等商業(yè)物業(yè)因自身硬件及定位原因，品牌檔次低，無法滿足消費(fèi)者更高的需求?？商峁┴S富業(yè)態(tài)及較高檔次品牌百貨及購物中心可提供豐富貨品

大型倉儲(chǔ)式超市可提供專業(yè)服務(wù)

高品質(zhì)專業(yè)賣場(chǎng)人口構(gòu)成消費(fèi)者調(diào)研總結(jié)燕郊地區(qū)人口增長(zhǎng)快速，且人口素質(zhì)將有較燕郊地區(qū)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研及分析針對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)需求，現(xiàn)有及未來的商業(yè)市場(chǎng)是否可以滿足消費(fèi)者不斷提升的消費(fèi)需求？對(duì)現(xiàn)有及未來商業(yè)市場(chǎng)的分析顯示出重要的作用燕郊地區(qū)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研及分析針對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)需求，現(xiàn)有及未來的現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)分析全稱：步行街地址：燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)行宮西大街與學(xué)院街之間經(jīng)營(yíng)規(guī)模：幾百家個(gè)性店面特色：服裝、鞋帽、裝飾、游藝、餐飲等全稱：京客隆超市地址：燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)迎賓路與102國(guó)道交叉口經(jīng)營(yíng)規(guī)模：大型超市特色：日用百貨、煙酒糖茶、主副食品、水果蔬菜等全稱：行宮市場(chǎng)地址：燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)行宮西大街（中海油燕郊基地對(duì)面）經(jīng)營(yíng)規(guī)模：近萬平米的開放式大棚和幾百家個(gè)體商戶和店面特色：各種肉、蛋、奶、蔬菜、水果等農(nóng)副產(chǎn)品全稱：金山電器（手機(jī)、電腦）城地址：燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)102國(guó)道南（燕郊人民醫(yī)院斜對(duì)面）經(jīng)營(yíng)規(guī)模：近萬平米的四合院式建筑和近百家商鋪特色：各種家（商）用電器、手機(jī)、電腦等現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)分析全稱：步行街全稱：京客隆超市未來可比較競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析成功(中國(guó))時(shí)代廣場(chǎng)開發(fā)商：馬來西亞成功時(shí)代廣場(chǎng)有限公司總建筑面積：121萬平方米商業(yè)面積：約20萬平方米項(xiàng)目組成：由7棟物業(yè)組成，地上3-6層，地下一層（含車庫）項(xiàng)目定位：將建成一個(gè)室內(nèi)主題公園，成為集旅游觀光、休閑、游玩、購物、餐飲于一體的高科技、大型綜合國(guó)際性休閑娛樂中心室內(nèi)主題公園：10萬平方米，其中首層為水上樂園，層高80米，共3部電梯；2/F-3/F為適合7-12歲兒童游樂的游樂場(chǎng)電影院+保齡球場(chǎng)擁有23000平米的會(huì)展中心室內(nèi)商業(yè)步行街：層高7米停車位：地面6000個(gè)，停車樓共13400個(gè)預(yù)計(jì)開業(yè)日期：2009年項(xiàng)目目前仍在建設(shè)過程中，商業(yè)部分招商尚未啟動(dòng)，但項(xiàng)目整體定位以娛樂為主，目的性消費(fèi)較為明顯未來可比較競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析成功(中國(guó))時(shí)代廣場(chǎng)開發(fā)商：馬來西意華·東貿(mào)國(guó)際花園占地面積:150000平方米總建筑面積：697500平方米復(fù)合型社區(qū)商業(yè)面積：時(shí)尚商街71000平方米（底商）商場(chǎng)28000平方米項(xiàng)目組成：精品公寓為主導(dǎo)，將大型商業(yè)、五星級(jí)酒店、商務(wù)中心公寓：總戶數(shù)6394戶,一期1926戶停車位：約2148個(gè)（地面297個(gè)，地下1851個(gè)）其他：3000平米“四季會(huì)所”，為業(yè)主提供各項(xiàng)主題服務(wù)及完善的休閑設(shè)施。預(yù)計(jì)交房：公寓：2009年5月棧橋幼兒園下沉廣場(chǎng)溫室/泳池S型鏡湖四季會(huì)所清水木平臺(tái)特色疊冰時(shí)尚商街銀杏大道酒店式公寓大型商場(chǎng)酒店寫字樓目前該項(xiàng)目只建設(shè)公寓部分，時(shí)尚商街以售為主，大型商場(chǎng)、寫字樓及酒店目前只停留在規(guī)劃階段意華·東貿(mào)國(guó)際花園占地面積:150000平方米總建筑面積：6風(fēng)尚國(guó)際公寓位置：北臨102國(guó)道，東距迎賓路200米，西距行宮市場(chǎng)及燕郊人民醫(yī)院（二級(jí)甲等）300米占地面積:43.5畝總建筑面積：25萬平方米商業(yè)面積：24000萬平方米項(xiàng)目組成：一棟３２層高的商務(wù)寫字樓兩棟34層的酒店式公寓購物中心。停車位：近1100個(gè)預(yù)計(jì)交房：公寓：2009年6月商業(yè)位于A座寫字樓下面，為寫字樓配套商業(yè)，目前尚無具體定位。公寓B、C兩座正在銷售中風(fēng)尚國(guó)際公寓位置：北臨102國(guó)道，東距迎賓路200米，西距行東杉淘寶廣場(chǎng)商業(yè)面積約6000平方米，1/F-4/F建筑，目前正在招商進(jìn)行中。項(xiàng)目所處地理位置較為優(yōu)越，上蓋文化大廈為寫字樓辦公用途物業(yè)。項(xiàng)目不具規(guī)模優(yōu)勢(shì)，最終成為小商品市場(chǎng)的可能性較大福成購物廣場(chǎng)約8000平方米，其中規(guī)劃地上兩層為超市，地下一層為韓風(fēng)購物街，預(yù)計(jì)6月份營(yíng)業(yè)；因前期招商不利，現(xiàn)正在自行招商階段（前期麥當(dāng)勞和蘇寧電器已基本達(dá)成意向，但后來客戶再次考察燕郊市場(chǎng)，認(rèn)為仍不夠成熟，重新選址三河）。本項(xiàng)目能否在預(yù)期開業(yè)需拭目以待。4/F美食街

3/F玩具、玩意、科技電子產(chǎn)品、游戲、工藝禮品

2/F化妝品、美容美發(fā)用品、飾物1/F鞋、箱包皮具、鐘表眼鏡、文化用品

東杉淘寶廣場(chǎng)福成購物廣場(chǎng)4/F美食街3/F玩具、玩意、科技夏威夷北岸20,000平方米開發(fā)式商業(yè)街，主要為底商形式威畢歐溪谷10,000平方米區(qū)域內(nèi)唯一的多功能數(shù)字影城。商業(yè)街主要以底商形式存在，部分區(qū)域硬件較靈活。開發(fā)商為興達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司，自身擁有興達(dá)超市且商業(yè)街為其開發(fā)項(xiàng)目，擁有客戶資源，為日后招商奠定基礎(chǔ)星河皓月?lián)碛?0,000平方米商業(yè)街，目前京客隆已宣布進(jìn)駐納丹堡項(xiàng)目分5期開發(fā)，主要為底商形式，52000平米,其中規(guī)劃一個(gè)獨(dú)棟商業(yè)建筑可滿足大型超市使用美林灣擁有10,000平方米歐式風(fēng)情步行商業(yè)街夏威夷北岸20,000平方米開發(fā)式商業(yè)街，主要為底商形式威畢商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)檔次低，眾多發(fā)展商希望打造的未來高品質(zhì)的居住生活區(qū)與現(xiàn)有的商業(yè)市場(chǎng)不匹配；現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)水平的層次也決定了所屬區(qū)域內(nèi)生活水平及消費(fèi)水平的檔次。就目前燕郊現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)情況來看，消費(fèi)者的消費(fèi)水平還處在較低水平；現(xiàn)有燕郊市場(chǎng)在住宅大盤的推出之際，也紛紛打造商業(yè)物業(yè)。未來有較大體量的商業(yè)放量，且多以住宅配套商業(yè)為主，使商業(yè)布局呈現(xiàn)出分散發(fā)展的趨勢(shì)。目前絕大部分在售住宅項(xiàng)目對(duì)商業(yè)的定位及租售策略均不明確；區(qū)域內(nèi)缺乏政府商業(yè)規(guī)劃，現(xiàn)有商業(yè)放量基本為開發(fā)商行為，很難控制商業(yè)整體形象及檔次的定位；絕大多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目都是為配合住宅銷售推出，對(duì)外宣傳多以大型超市作為其賣點(diǎn)，但據(jù)我行了解，部分項(xiàng)目的硬件并不適合引進(jìn)大型超市的要求。因此其日后是否可以做到對(duì)業(yè)主的承諾還尚未可知；具有商業(yè)經(jīng)驗(yàn)或自己具有商業(yè)品牌的開發(fā)商在日后招商過程中將更具優(yōu)勢(shì)；燕郊商業(yè)項(xiàng)目均處于規(guī)劃階段，集中放量多在2009年及2010年，不確定因素較多。商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)檔次低，眾多發(fā)展商希望打造的未來燕郊地區(qū)商業(yè)市場(chǎng)機(jī)遇分析燕郊地區(qū)商業(yè)市場(chǎng)機(jī)遇分析燕郊原住居民在燕郊置業(yè)的在京工作人員其他原有消費(fèi)觀念較為落后，新的消費(fèi)需求逐步提升。燕郊現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)不能滿足其較高標(biāo)準(zhǔn)的消費(fèi)需求居住人群提升新的商業(yè)機(jī)會(huì)燕郊原住居民在燕郊置業(yè)的在京工作人員其他原有消費(fèi)觀念較消費(fèi)者消費(fèi)需求消費(fèi)市場(chǎng)住宅人口增長(zhǎng)消費(fèi)需求的提升現(xiàn)有商業(yè)區(qū)的檔次及發(fā)展限制燕郊地區(qū)新商機(jī)新的區(qū)域型商業(yè)中心消費(fèi)者消費(fèi)需求消費(fèi)市場(chǎng)住宅人口增長(zhǎng)消費(fèi)需求的提升現(xiàn)有商業(yè)區(qū)的位置優(yōu)勢(shì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)硬件優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目位于迎賓路與漢王路之間，距離原有商業(yè)區(qū)及居住區(qū)較近，具備位置優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目擁有大體量的住宅及商業(yè)面積，且商業(yè)規(guī)模預(yù)計(jì)較現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目具備相當(dāng)優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目在前期進(jìn)行專業(yè)的、有針對(duì)性地定位策劃，項(xiàng)目自身硬件更趨于市場(chǎng)化現(xiàn)有商業(yè)區(qū)檔次偏低、業(yè)態(tài)單一，且升級(jí)空間受到一定限制新興商業(yè)物業(yè)基本屬于住宅底商配套功能，容易形成物業(yè)功能單一，且業(yè)態(tài)重疊性高本項(xiàng)目商業(yè)部分定位為燕郊地區(qū)新的區(qū)域型商業(yè)中心位置優(yōu)勢(shì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)硬件優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目位于迎賓路與漢王路之間，距離原XX商業(yè)定位社區(qū)商業(yè)嚴(yán)格來講就是配套商業(yè)，但發(fā)展商一旦要操作5萬平米以上的釋放型商業(yè)街，就要用商圈的概念打造，對(duì)整個(gè)商圈的商業(yè)進(jìn)行深入了解和分析。做商業(yè)是需要打造的，形成商業(yè)氛圍、人流、環(huán)境才能最終實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值XX商業(yè)定位社區(qū)商業(yè)嚴(yán)格來講就是配套商業(yè)，但發(fā)展商一旦要操作商業(yè)檔次定位建議新城市商業(yè)中心娛樂休閑新地標(biāo)打破區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)或現(xiàn)有商業(yè)推廣模式，將本項(xiàng)目商業(yè)部分作為重點(diǎn)單獨(dú)推廣，以商業(yè)帶動(dòng)住宅，同時(shí)淡化住宅商業(yè)氣氛，變被動(dòng)為主動(dòng)傳遞給業(yè)主不一樣的商業(yè)信息，即:商業(yè)中心區(qū)的精品住宅，而非住宅的配套商業(yè)。住宅區(qū)的配套商業(yè)商業(yè)中心區(qū)的精品住宅商業(yè)檔次定位建議新城市商業(yè)中心打破區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)或現(xiàn)有商業(yè)推廣模商業(yè)主題定位前提考慮配合XX城項(xiàng)目住宅定位及主題“鮮橙族”定位商業(yè)主題概念，達(dá)到住宅與商業(yè)有機(jī)結(jié)合的目的，體現(xiàn)XX城項(xiàng)目商業(yè)與住宅的統(tǒng)一性，有利于整個(gè)項(xiàng)目的整體對(duì)外宣傳。商業(yè)主題定位前提考慮配合XX城項(xiàng)目住宅定位及主題“鮮橙族”定商業(yè)功能定位建議綜合考慮XX城的地理位置、未來入住的居住人群，我行對(duì)于XX城商業(yè)面積功能定位如下：立足于區(qū)域未來居住人口變化，面向更充滿活力的新興居住人群；

開放、友好的商業(yè)空間，不僅僅局限于XX城的居住人群；兼容多樣化的商業(yè)業(yè)態(tài)，提供消費(fèi)人群以豐富的物質(zhì)與精神消費(fèi)選擇；

新穎的建筑風(fēng)格，吸引消費(fèi)者到達(dá)項(xiàng)目消費(fèi)；為消費(fèi)者營(yíng)造休閑、生活氛圍；提供消費(fèi)人群便利性消費(fèi)。商業(yè)功能定位建議綜合考慮XX城的地理位置、未來入住的居住人群商業(yè)功能定位關(guān)鍵詞釋義居住人口變化北京地區(qū)的新移民提升了燕郊整體居住人群的消費(fèi)檔次。

開放、友好

XX城的商業(yè)面積具有更大的包容性，服務(wù)于整個(gè)燕郊。

多樣化不同于目前燕郊地區(qū)的現(xiàn)有商業(yè)，具有更豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)選擇。新穎致力于打造燕郊地區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的地標(biāo)性建筑。

休閑、生活提供消費(fèi)者以單純購物外的解壓與放松的精神消費(fèi)環(huán)境。

便利性通過設(shè)置方便的停車以及其他交通手段達(dá)成消費(fèi)者的便利消費(fèi)。商業(yè)功能定位關(guān)鍵詞釋義居住人口變化商業(yè)主題定位建議我行建議商業(yè)主題定位充分體現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)面積的功能定位，使得消費(fèi)者能夠通過主題概念加深對(duì)商業(yè)面積功能的了解，進(jìn)而加深其消費(fèi)觀念，培養(yǎng)其消費(fèi)習(xí)慣。主題概念：rangeTown商業(yè)主題定位建議我行建議商業(yè)主題定位充分體現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)面積的功商業(yè)主題概念解析OrangeTown揭示了XX城未來居住人群的屬性“鮮橙族”；

Orange這個(gè)單詞的6個(gè)字母又是體現(xiàn)XX城商業(yè)功能的6個(gè)英文單詞的首個(gè)字母縮寫（詳細(xì)解析在后）；

Orange單詞認(rèn)知度高，發(fā)音簡(jiǎn)單，易于口口相傳；

OrangeTown的“Town”能夠充分體現(xiàn)XX城住宅規(guī)模以及商業(yè)體量；商業(yè)主題概念解析OrangeTown揭示了XX城未來居商業(yè)主題概念解析Original:

原創(chuàng)的（建筑風(fēng)格與形式）Recreational:

休閑的（生活氛圍）Abundant:

豐富的（商業(yè)消費(fèi)選擇）Neighborly:

友好的（商業(yè)空間）Glowing:

生氣勃勃的（新興居住人群）Expedite:

便利的（物質(zhì)與精神消費(fèi)）商業(yè)主題概念解析Original:原創(chuàng)的（建筑風(fēng)格與商業(yè)業(yè)態(tài)初步規(guī)劃建議日常生活大型超市小型便利店大型專業(yè)賣場(chǎng)家庭生活家居家電兒童聚會(huì)生活餐飲休閑娛樂健康生活健身診所藥店美好生活美容美發(fā)服裝服飾一站式購物、一家休閑、一天逛街！商業(yè)業(yè)態(tài)初步規(guī)劃建議日常生活大型超市家庭生活家居聚會(huì)生活餐飲區(qū)域型商業(yè)的主要特點(diǎn)所處地理位置優(yōu)越

區(qū)域型商業(yè)中心都具有相當(dāng)優(yōu)越的地理位置，一般位于城市的核心區(qū)域，交通便利，無論消費(fèi)者采取何種方式均可方便到達(dá)經(jīng)過一定時(shí)間的市場(chǎng)培養(yǎng)期和成熟期

區(qū)域型商業(yè)中心一部分為經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)自然形成，或在政府規(guī)劃和支持的影響下而快速形成，但無論是哪種形式，商業(yè)區(qū)中商業(yè)氛圍的形成均需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間進(jìn)行培養(yǎng)和成熟自身擁有多家聚客能力強(qiáng)的大型主力店

有規(guī)模的主力店對(duì)消費(fèi)人群的吸引力較強(qiáng)，能在短時(shí)間內(nèi)強(qiáng)力提升商業(yè)氛圍，利于其他小型商鋪的招租或銷售，且為租售價(jià)值的提升提供條件業(yè)態(tài)豐富

區(qū)域型商業(yè)中心需要有相當(dāng)豐富的業(yè)態(tài)支持，能使消費(fèi)者真正體會(huì)到一站式購物休閑的樂趣，延長(zhǎng)消費(fèi)者在本區(qū)域內(nèi)的停留時(shí)間，增加消費(fèi)機(jī)會(huì)區(qū)域型商業(yè)的主要特點(diǎn)所處地理位置優(yōu)越區(qū)域型商業(yè)中心案例分析商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)性化的，每個(gè)項(xiàng)目都有自己的特性和不可復(fù)制性，在此只用典型案例說明某些商業(yè)的特質(zhì)區(qū)域型商業(yè)中心案例分析商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)性化的，每個(gè)項(xiàng)目都有自己的北王府井步行街長(zhǎng)安街東安門大街金魚胡同東方廣場(chǎng)王府井書店工美大廈街面店丹耀大廈新中國(guó)兒童用品商店apm大廈北京飯店百貨大樓街面店街面店北京飯店III期因具有多個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目的存在，形成了非常成熟的商業(yè)氛圍和日均40萬人的步行客流，提升了大型商業(yè)項(xiàng)目之間街面店的租金水平（其租金水平可達(dá)到￥50-80元/天/平米）王府井商業(yè)街北王府井步行街長(zhǎng)影響因素北京王府井燕郊XX城XX城業(yè)主能夠影響的因素地理位置城市中心區(qū)，并且周邊地區(qū)發(fā)展已非常成熟未來規(guī)劃的城市中心，但目前尚未成熟交通狀況10多條公交線路，距離東單和王府井地鐵站均較近；公交線路預(yù)計(jì)在一期交付時(shí)使用；未來連通朝陽北路公交線路的設(shè)置可通過開發(fā)商工作達(dá)成，但朝陽北路連通神威北路的時(shí)間開發(fā)商無法控制。形成原因自然形成政府與開發(fā)商規(guī)劃形成過程始于元初，100多年來始終保持北京第一商街地位預(yù)計(jì)需要未來2-3年或更長(zhǎng)時(shí)間逐漸培養(yǎng)XX城項(xiàng)目自身可由開發(fā)商在一定程度上控制周期，但項(xiàng)目周邊區(qū)域，特別是項(xiàng)目北側(cè)區(qū)域，開發(fā)商無法控制。主力店/商業(yè)項(xiàng)目王府井百貨大樓、新東安、東方廣場(chǎng)、婦女兒童用品商店、工美大廈等可通過開發(fā)商資源或優(yōu)惠租賃條件達(dá)成，但前提是項(xiàng)目硬件條件可以滿足主力店需求。我行建議在開發(fā)商能夠控制的因素方面盡量擴(kuò)大項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，加大創(chuàng)造城市商業(yè)中心的可能性。影響因素北京王府井燕郊XX城XX城業(yè)主能夠影響的因素地理位置416m(52*8)120m(15*8)48m96m208m56m120m東方廣場(chǎng)apm廣場(chǎng)百貨大樓416m(52*8)120m(15*8)48m96m20目前商業(yè)業(yè)態(tài)在不同零售模式商業(yè)項(xiàng)目中均基本相似，已較難形成商業(yè)業(yè)態(tài)的差異化，因此出現(xiàn)了通過售賣有形商品外的其他形式創(chuàng)造項(xiàng)目特色，如商業(yè)環(huán)境、景觀、建筑形式等來突現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目的特色。同時(shí)，現(xiàn)代人越來越注重精神消費(fèi)和精神愉悅感，愿意為精神消費(fèi)付費(fèi)。出現(xiàn)了更新的商業(yè)項(xiàng)目形式——LifeStyleShoppingCenter目前商業(yè)業(yè)態(tài)在不同零售模式商業(yè)項(xiàng)目中均基本相似，已較難形成商LifeStyle商業(yè)定義“LifeStyle”字面含義為“生活方式”。國(guó)際購物中心協(xié)會(huì)(ICSC)指出，Lifestyle商業(yè)作為一種有別于ShoppingMall的商業(yè)形態(tài)，必須具備下列要素：接近有影響力的居住社區(qū)；中高檔以上的定位；迎合本商圈消費(fèi)者對(duì)休閑的追求；與Mall和傳統(tǒng)的商業(yè)步行街相比，LifestyleCenter更加注重環(huán)境和建筑設(shè)計(jì)。而LifestyleCenter的開發(fā)地理位置，則通常在非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，在那些接近交通要道和大規(guī)模中高檔住宅區(qū)、開發(fā)前土地價(jià)值被低估的區(qū)域。

LifeStyle商業(yè)定義“LifeStyle”字面含這一概念目前在國(guó)外非常流行，美國(guó)率先興起了LifestyleShoppingCenter的開發(fā)熱潮。作為洛杉磯最時(shí)尚的購物中心，Grove是洛杉磯的商業(yè)熱點(diǎn)，僅2006年Grove就吸引了約1800萬的觀光客和消費(fèi)者。

Grove擁有位于洛杉磯都市中難得的開放式購物環(huán)境，它的前身是位于洛杉磯第三街區(qū)的Fairfax路的一個(gè)蔬果農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，4年前由洛杉磯當(dāng)?shù)匾患议_發(fā)商將其重新規(guī)劃建設(shè)成為一個(gè)獨(dú)具特色的LifestyleShoppingCenter。

美國(guó)洛杉磯TheGroveLifeStyle商業(yè)項(xiàng)目案例這一概念目前在國(guó)外非常流行，美國(guó)率先興起了Lifestyl服裝服飾娛樂/休閑餐飲其他珠寶/飾品化妝品/個(gè)人護(hù)理TheGrove項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合服裝服飾娛樂/休閑餐飲其他珠寶/飾品化妝品/個(gè)人護(hù)理The主力店-電影院主力店-服裝服飾主力店-電影院主力店-服裝服飾TheGrove項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)與其他美國(guó)商業(yè)項(xiàng)目乃至中國(guó)大城市的商業(yè)項(xiàng)目均無差異：服裝服飾業(yè)態(tài)所占比例最大娛樂業(yè)態(tài)：電影院休閑業(yè)態(tài)：SPA和書店餐飲：咖啡、冰激凌、冷飲店、快餐、正餐其他：化妝品/個(gè)人護(hù)理、珠寶等TheGrove項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)與其他美國(guó)商業(yè)項(xiàng)目乃至中國(guó)大城TheGrove項(xiàng)目吸引大量消費(fèi)者的亮點(diǎn)：建筑形式 TheGrove項(xiàng)目吸引大量消費(fèi)者的亮點(diǎn)：TheGrove項(xiàng)目吸引大量消費(fèi)者的亮點(diǎn)：建筑形式 TheGrove項(xiàng)目吸引大量消費(fèi)者的亮點(diǎn)：店鋪形象店鋪形象TheGrove項(xiàng)目四大標(biāo)志物之一：

TheSpiritofLosAngeles

TheSpiritofLosAngeles為鑄銅雕像，歷時(shí)14個(gè)月完成；高18英尺，寬10英尺，底座22英尺。

銅像為兩個(gè)天使翱翔在天空，喻義洛杉磯為人們提供無限的機(jī)會(huì)，不僅是TheGrove的標(biāo)志物，同時(shí)也是整個(gè)城市的標(biāo)志。TheGrove項(xiàng)目四大標(biāo)志物之一：TheSpiriTheGrove項(xiàng)目四大標(biāo)志物之一：

有軌雙層電車

電車為50年代波士頓有軌電車有軌電車35英尺長(zhǎng)，13英尺高有軌電車6分12秒穿行1/4英里（從TheGrove至FarmersMarket）TheGrove項(xiàng)目四大標(biāo)志物之一：電車為50年代波士TheGrove項(xiàng)目四大標(biāo)志物之一：

音樂噴泉

噴泉設(shè)置在TheGrove的中心位置項(xiàng)目營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)每半小時(shí)有音樂噴泉表演噴泉每2小時(shí)用水50000加侖，噴射高度最高可達(dá)60英尺TheGrove項(xiàng)目四大標(biāo)志物之一：噴泉設(shè)置在TheTheGrove項(xiàng)目四大標(biāo)志物之一：

電影院

電影院擁有14個(gè)大屏幕，3000個(gè)豪華高背座椅共80000平方英尺，2個(gè)設(shè)有90個(gè)包廂的500座椅影廳，其余均為140-300座椅的12個(gè)影廳每周一11：00設(shè)有媽咪電影TheGrove項(xiàng)目四大標(biāo)志物之一：電影院擁有14個(gè)大TheGrove定期舉辦各種表演/親子活動(dòng)TheGrove定期舉辦各種表演/親子活動(dòng)上海證大·大拇指廣場(chǎng)項(xiàng)目類型：區(qū)域型商業(yè)街經(jīng)營(yíng)類型：購物、休閑、娛樂美食、度假、藝術(shù)等項(xiàng)目總規(guī)模：11萬平方米商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積：11萬平方米開發(fā)商：上海證大商誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為上海市規(guī)模最大、功能最全的復(fù)合式社區(qū)&區(qū)域型商業(yè)中心證大·大拇指廣場(chǎng)LifeStyle商業(yè)項(xiàng)目案例上海證大·大拇指廣場(chǎng)項(xiàng)目類型：區(qū)域型商業(yè)街證大·大拇指廣場(chǎng)L項(xiàng)目位置及交通陸家嘴金融商貿(mào)區(qū)洋涇金橋進(jìn)出口加工區(qū)大拇指廣場(chǎng)新上海商業(yè)城碧云國(guó)際社區(qū)六里花木文化行政區(qū)張江高科技園區(qū)聯(lián)洋新社區(qū)大拇指廣場(chǎng)羅丹廣場(chǎng)聯(lián)洋社區(qū)以大拇指廣場(chǎng)為中心，由圍繞著它的華麗家族、聯(lián)洋花園、聯(lián)洋年華、中邦風(fēng)雅頌、當(dāng)代清水園、水清木華、仁恒河濱城、第九城市等大量公寓樓盤以及中邦晶座、金色維也納、水清木華別墅等別墅樓盤共同組成，區(qū)域內(nèi)擁有近45萬高層次消費(fèi)人群項(xiàng)目位置及交通陸家嘴金融商貿(mào)區(qū)洋涇金橋進(jìn)出口加工區(qū)大拇指廣場(chǎng)消費(fèi)人群大拇指廣場(chǎng)的主力消費(fèi)人口為追求品質(zhì)、崇尚時(shí)尚、熱愛生活的中高收入階層人士，年齡在25-45歲左右經(jīng)常性消費(fèi)商圈即聯(lián)洋國(guó)際社區(qū)有10萬高收入消費(fèi)人口（一級(jí)消費(fèi)群）基本性消費(fèi)商圈消費(fèi)者（二級(jí)消費(fèi)人群）超過25萬旅游性消費(fèi)商圈消費(fèi)者（三級(jí)消費(fèi)者）輻射浦東乃至整個(gè)大上海，人口數(shù)量逾10萬消費(fèi)人群大拇指廣場(chǎng)的主力消費(fèi)人口為追求品質(zhì)、崇尚時(shí)尚、熱愛生店鋪分割布局主力店主力店分散店鋪分散店鋪店鋪分割布局主力店主力店分散店鋪分散店鋪業(yè)態(tài)布局主力店(家樂福/好樂迪)餐飲休閑娛樂美容美發(fā)個(gè)人護(hù)理診所銀行服裝服飾家居飾品兒童游樂及用品書店業(yè)態(tài)布局主力店(家樂福/好樂迪)項(xiàng)目借鑒證大·大拇指廣場(chǎng)地理位置處于新發(fā)展的浦東新區(qū)，原有商業(yè)氛圍不夠濃郁，周邊環(huán)境周邊擁有相當(dāng)數(shù)量的中高檔住宅項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)人群25-45歲的追求品質(zhì)、崇尚時(shí)尚的中高收入人群，以區(qū)域內(nèi)住宅人群為主項(xiàng)目規(guī)模商業(yè)面積11萬平方米建筑模式商業(yè)街形式業(yè)態(tài)布局家樂福作為其第一主力店，成為整個(gè)商業(yè)區(qū)中聚集人氣的中心，各類型餐飲品牌豐富并集中，形成特色餐飲街。娛樂、服裝服飾、家居、兒童游樂及用品、銀行等特點(diǎn)商業(yè)街為圍合式內(nèi)街形式，較易形成商業(yè)氛圍，便于消費(fèi)者到達(dá)不同商戶。整個(gè)廣場(chǎng)文化氛圍濃郁、且業(yè)態(tài)豐富，雕塑和裝飾提升了整個(gè)廣場(chǎng)的檔次，使整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)熱鬧與恬靜相得益彰，多方面的滿足消費(fèi)者對(duì)環(huán)境與商品的綜合性需求。區(qū)域內(nèi)住宅人群為主，消費(fèi)者對(duì)日常用品的需求不可避免，故可聚集人氣的大型主力店不可或缺；主要商業(yè)面積位于主干道上，有利于店鋪形象的展示，較易形成商業(yè)氛圍可通過前期規(guī)劃，加重特色商業(yè)的打造對(duì)商業(yè)區(qū)內(nèi)的建筑及裝飾加重完善力度，為消費(fèi)者提供優(yōu)美的購物及休閑環(huán)境項(xiàng)目借鑒證大·大拇指廣場(chǎng)地理位置處于新發(fā)展的浦東新區(qū)，原有商商業(yè)規(guī)劃建議方案商業(yè)地產(chǎn)是獨(dú)特的，它既屬于地產(chǎn)，同其他地產(chǎn)一樣占地開發(fā)，但又不同于地產(chǎn)，因?yàn)樗c商業(yè)形影相隨。商業(yè)是動(dòng)態(tài)的，它的業(yè)態(tài)、需求是不斷變化著的；而商業(yè)地產(chǎn)是靜態(tài)的，如果要想做得成功就要適應(yīng)商業(yè)的不斷變化。做商業(yè)地產(chǎn)要用動(dòng)態(tài)的眼光，不但要面對(duì)現(xiàn)在還要預(yù)測(cè)未來商業(yè)規(guī)劃建議方案商業(yè)地產(chǎn)是獨(dú)特的，它既屬于地產(chǎn)，同其他地產(chǎn)一重點(diǎn)規(guī)劃商業(yè)建議本案商業(yè)部分采取2-3個(gè)階段開發(fā)考慮因素：商業(yè)對(duì)目標(biāo)消費(fèi)人群的依賴性較強(qiáng)，自身住宅和周邊住宅入住人群的數(shù)量是商戶首要考慮的問題。故我行認(rèn)為從穩(wěn)健方面考慮，建議商業(yè)的開發(fā)盡量配合住宅的開發(fā)周期，分階段開發(fā)，可在日后招商時(shí)具有一定的靈活性。R1R2R3R4R5R6R7R13R12R11R10R9R8第一階段開發(fā)第三階段開發(fā)第二階段開發(fā)商業(yè)放量的速度和體量取決于商業(yè)氛圍的培養(yǎng)，而主力店對(duì)加速新項(xiàng)目的商業(yè)培養(yǎng)期具有重要作用。我行建議，在商業(yè)開發(fā)第一階段至少要引進(jìn)一家主力店，以達(dá)到縮短商業(yè)的培養(yǎng)期的作用。重點(diǎn)規(guī)劃商業(yè)建議本案商業(yè)部分采取2-3個(gè)階段開發(fā)考慮因素：R設(shè)置主力店的作用：在商業(yè)項(xiàng)目初期通過主力店的設(shè)置達(dá)到在最短時(shí)間內(nèi)聚集大量客流，提高項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的認(rèn)知度，以達(dá)到提升項(xiàng)目其他商業(yè)面積租金或售價(jià)，以及住宅售價(jià)的效果。主力店類型選擇：百貨公司、大型倉儲(chǔ)式超市、大型專業(yè)賣場(chǎng)（家電、建材等）、大型餐飲娛樂業(yè)態(tài)等，滿足目標(biāo)消費(fèi)群多樣化的消費(fèi)需求，同時(shí)最大程度的吸引最廣泛的消費(fèi)人群。主力店設(shè)置考慮要素：設(shè)置主力店的作用：在商業(yè)項(xiàng)目初期通過主力店的設(shè)置達(dá)到在最短時(shí)大型主力店硬件需求示意家樂福沃爾瑪東方家園百貨公司電器賣場(chǎng)地理位置交通方便、人口集中，要求在兩條城市道路的交叉口交通方便、人口集中，要求在靠近城市主干道路口交通方便、人口集中，要求在靠近城市主干道十字路口、丁字路口交通方便、人口集中，要求在靠近城市主干道十字路口、丁字路口建筑物1.建筑單層面積不低于5000平方米2.層高：板到板不少于4.4米3.樓層：不超于地上四層1.面積需求在12000-13000平方米左右2.層高：板到板不少于5.5米3.樓層：B1-3F均可，但總需求樓層不超過二層4.樓層載荷：1000公斤5.進(jìn)深：不少于70米1.家居建材超市：?jiǎn)螌用娣e原則上不少于5000平米，標(biāo)準(zhǔn)店層高8.5米，荷載2500千克；非標(biāo)準(zhǔn)店層高5.5米以上，荷載800千克，基本柱距8×8米以上；正立面寬度原則上不少于80米；卸貨平臺(tái)（與貨梯相連的室內(nèi)部分）不少于100平米；建筑物外與貨梯連接部位（如為2層門店），需500平方米左右的收卸貨區(qū)2.家居建材社區(qū)店：?jiǎn)螌用娣e3000-6000平方米3.家居廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積在20000平方米以上，整棟建筑物（3-4層）5.進(jìn)深：不少于70米單層面積：6000-8000左右，整塊面積，有獨(dú)立出入口，承重：一般在350kg-400kg/平方米左右單層面積：3000-4000左右，整塊面積，有獨(dú)立出入口停車場(chǎng)免費(fèi)機(jī)動(dòng)車停車位不少于100輛免費(fèi)機(jī)動(dòng)車停車位不少于300輛每萬平方米200輛左右有需要有需要電二路供電二路供電90-110VA/平方米水二路供水二路供水3-5L/平方米/天排水排污要求可排油污要求可排油污其他至少兩部專用運(yùn)貨電梯至少兩部專用運(yùn)貨電梯中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)大型主力店硬件需求示意家樂福沃爾瑪東方家園百貨公司電器賣場(chǎng)地大型主力店位置、樓層、硬件等建議位置：位于主干道十字路口，展示效果優(yōu)越，受主力店客戶喜歡環(huán)境：因主力店聚客能力強(qiáng)，日常經(jīng)營(yíng)將給住宅人群帶來一定的嘈雜，將其放在靠近路口的位置最大程度的優(yōu)化內(nèi)部住宅人群的居住環(huán)境硬件條件：選擇最具有硬件修改優(yōu)勢(shì)的，便于根據(jù)主力店的需求重新設(shè)計(jì)的位置R1R2R3R4R5R6R7R13R12R11R10R9R8大型主力店位置、樓層、硬件等建議位置：位于主干道十字路口，展R9R8漢王路21m107m27m27m樓層建議業(yè)態(tài)布局建議面積建議（營(yíng)業(yè)面積）3F大型超市9000-10000平米2F大型超市9000-10000平米1F超市入口/大型建材超市入口9000-10000平米商業(yè)樓層：1-3F層高：1F：8.5米以上2-3F：不低于5.5米（板到板）最小進(jìn)深：70米電梯：專用貨梯及坡梯停車位：每萬平米200個(gè)以上硬件需求待建市政路建材超市+大型超市獨(dú)棟商業(yè)建筑（預(yù)留位置，按客戶要求定制）R9R8漢王路21m107m27m27m樓層建議業(yè)態(tài)布局建議DTZ：戴德梁行北京迎賓路商業(yè)項(xiàng)目定位策劃報(bào)告課件百貨公司R321m55m待建市政路商業(yè)樓層：1-4F層高：不低于5.5米（板到板）最小進(jìn)深：50米停車位：每萬平米100個(gè)以上硬件需求樓層建議業(yè)態(tài)布局建議面積建議（營(yíng)業(yè)面積）4F百貨公司3000-4000平米3F百貨公司3000-4000平米2F百貨公司3000-4000平米1F百貨公司3000-4000平米百貨公司R321m55m待建市政路商R3待建市政路建議該商業(yè)建筑以時(shí)尚和通透的玻璃幕墻為主，凸顯商業(yè)氛圍。同時(shí)建議利用臨近廣場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，突出廣場(chǎng)特色景觀，以吸引消費(fèi)者到達(dá)R3待建市政路建議該商業(yè)建筑以時(shí)尚和通透的玻璃幕墻為主，凸顯R1328m75m商業(yè)樓層：1-2F層高：不低于5.5米（板到板）最小進(jìn)深：40米停車位：每萬平米100個(gè)以上樓層建議業(yè)態(tài)布局建議面積建議（營(yíng)業(yè)面積）2F娛樂（如量販?zhǔn)終TV）3000平米左右1F娛樂（如量販?zhǔn)終TV）3000平米左右硬件需求建議該商業(yè)建筑形式應(yīng)具有特色，且在硬件上盡量滿足主力店需求，以便日后招商的靈活性R1328m75m商業(yè)樓層：1-2F層高：不低于5.5米（板原有單層面積848平米（1+2F）原有單層面積896平米（1+2F）原有單層面積1075平米（1+2F）樓層：R5/R6/R7店鋪建議維持1-2層建筑模式進(jìn)深：建議R5/R6的店鋪進(jìn)深不少于20米，以滿足商戶的使用需求層高：不少于4.5米業(yè)態(tài)：臨街街面店，以銀行、美容美發(fā)、服裝服飾、餐飲等為主建議預(yù)留餐飲條件R1R2R3R4R5R6R7R13R12R11R10R9R8R5R6R716m53m56m24m32m43m24m原有單層面積848平米（1+2F）原有單層面積896平米（1R424m45m24m原有單層面積1333平米（1+2F）R1R2R3R4R5R6R7R13R12R11R10R9R8硬件：因該位置為住宅一期開發(fā)范圍內(nèi)，故硬件改造機(jī)會(huì)不大，我行建議維持原有設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)：盡量引進(jìn)一家半主力店，如電器賣場(chǎng)等，配合對(duì)面R3位置百貨公司，以便形成商業(yè)面積的一個(gè)中心區(qū)，達(dá)到聚集人流作用R424m45m24m原有單層面積1333平米（1+2F）RR1R2R3R4R5R6R7R13R12R11R10R9R8R12R11R10樓層：1-2層設(shè)計(jì)，從人流動(dòng)線上考慮日后出租/售為1層連2層，進(jìn)深：原有進(jìn)深只有16米，不能滿足商戶使用，建議進(jìn)深不少于20米建議預(yù)留餐飲條件R1R2R3R4R5R6R7R13R12R11R10R9R8R1R2R3R4R5R6R7R13R12R11R10R9R8R1R2樓層：建議保留原有1-2層設(shè)計(jì)建議預(yù)留餐飲條件25m21m65m43mR1R2R3R4R5R6R7R13R12R11R10R9R8樓層：建議保留原有單層設(shè)計(jì)建議預(yù)留上下水等條件，以便日后引進(jìn)咖啡店等租戶創(chuàng)造條件配合該區(qū)域生活休閑的主題定位，可引進(jìn)具有休閑、文化氛圍的商戶，如咖啡店、茶藝館、休閑茶吧、特色酒吧、面包店、書店、音像店、數(shù)碼產(chǎn)品體驗(yàn)館、瑜伽等生活休閑區(qū)R15208M2R17272M2R16240M2R18176M2R19128M2R20200M2R21150M2R22156M2樓層：建議保留原有單層設(shè)計(jì)生活休閑區(qū)R15R17R16R18商業(yè)樓號(hào)原有商業(yè)使用面積（平方米）調(diào)整后商業(yè)使用面積（平方米）業(yè)態(tài)建議備注R11+2F25561+2F2556R21+2F15901+2F1590R31+2F26321+2+3+4F16000百貨公司樓層、進(jìn)深、層高等需要更改R41+2F26661+2F2666R51+2F16961+2F2120增加進(jìn)深R61+2F17921+2F2240增加進(jìn)深R71+2F21501+2F2150R81+2F10401+2+3F30000大型超市+大型建材超市樓層、進(jìn)深、層高等需要更改R91+2F3960R101+2F20201+2F4040增加進(jìn)深R111+2F20201+2F4040增加進(jìn)深R121+2F10201+2F2040增加進(jìn)深R131+2F41321+2F6000娛樂行業(yè)（如量販?zhǔn)終TV）增加進(jìn)深R141+2+3F70771+2+3F7077休閑生活區(qū)(1F)15301F1530合計(jì)3788184049R1R2R3R4R5R6R7R13R12R11R10R9R8商業(yè)樓號(hào)原有商業(yè)使用面積（平方米營(yíng)銷推廣建議123商業(yè)項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目分開推廣，將商業(yè)項(xiàng)目單獨(dú)重點(diǎn)推廣商業(yè)項(xiàng)目推廣定位明確：打造成區(qū)域型商業(yè)中心—新城市商業(yè)中心以主題樂園、主題賣場(chǎng)、餐飲、娛樂、文化、藝術(shù)等業(yè)態(tài)作為推廣重點(diǎn)，打造體驗(yàn)式休閑娛樂新地標(biāo)營(yíng)銷推廣建議123商業(yè)項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目分開推廣，將商業(yè)項(xiàng)目單獨(dú)THEENDTHEEND演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！北京迎賓路商業(yè)部分定位策劃報(bào)告北京迎賓路商業(yè)部分定位策劃報(bào)告燕郊地區(qū)消費(fèi)人群調(diào)研及分析任意商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值都是通過消費(fèi)者在其項(xiàng)目?jī)?nèi)的消費(fèi)行為實(shí)現(xiàn)的，因此，消費(fèi)者的消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)需求直接影響商業(yè)項(xiàng)目的定位及經(jīng)營(yíng)狀況400份消費(fèi)者問卷調(diào)查涵蓋燕郊中心區(qū)、密集住宅區(qū)燕郊地區(qū)消費(fèi)人群調(diào)研及分析任意商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值都是通過消費(fèi)新興十萬平米以上大型住宅概況項(xiàng)目位置總建面（平方米）售價(jià)（人民幣/平米）入住時(shí)間XX城迎賓路與神威北路交匯1,630,000均價(jià)50002009年6月（一期）星月云河迎賓路與神威北路交匯128,147均價(jià)27002003年紫竹園迎賓路88號(hào)

150,000均價(jià)40002003年上上城燕郊行宮東大街

1,700,000均價(jià)43002008年5月（一期）潮白人家燕郊102國(guó)道北側(cè)

1,000,000均價(jià)56002008年12月底夏威夷北岸燕郊京哈公路北側(cè)燕順路西

370,000起價(jià)41002009年7月威畢歐溪谷東臨燕順路，北臨神威北路121,000均價(jià)62002007年10月（一期）2008年底（二期）納丹堡燕順路西

905,635均價(jià)60002008年12月（一期）星河皓月燕順路西潮白河畔

920,000均價(jià)62002008年華泰憶江南燕高路東側(cè)

200,000均價(jià)42002007年7月（一期）2008年10月（二期）美林灣燕順路西,神威北路與潮白河?xùn)|岸交匯處500,000均價(jià)60002009年8月上京·壹世界神威北路與燕靈路交匯處1,200,000未開盤2009年（一期）意華·東貿(mào)國(guó)際花園102國(guó)道以北697,500均價(jià)55002009年風(fēng)尚國(guó)際公寓102國(guó)道以南250,000均價(jià)55002009年新興十萬平米以上大型住宅概況項(xiàng)目位置總建面新興大型住宅分布概況已入住未入住神威北路燕順路海油大街京哈高速學(xué)院路燕靈路迎賓路漢王路燕昌路燕高路潮白河行宮路102國(guó)道京通快速通往朝陽北路紫竹園夏威夷別墅普羅旺斯匯福園上上城上上城潮白人家納丹堡星河皓月美林灣威畢歐溪谷夏威夷北岸華泰憶江南XX城現(xiàn)有燕郊居住中心區(qū)正在開發(fā)住宅區(qū)域正在開發(fā)住宅區(qū)域星月云河上京·壹世界風(fēng)尚國(guó)際公寓成功大廣場(chǎng)意華·東貿(mào)新興大型住宅分布概況已入住未入住神威北路燕順路海油大街京哈高注重商品品質(zhì)、愿意嘗試新事物注重商品價(jià)格沖動(dòng)型消費(fèi)，愿意為新鮮事物以及休閑娛樂等付費(fèi)人口構(gòu)成人口素質(zhì)家庭狀況居民收入消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)水平消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)需求注重商品品質(zhì)、愿意嘗試新事物注重商品價(jià)格沖動(dòng)型消費(fèi)，愿意為新人口構(gòu)成人口素質(zhì)家庭狀況居民收入消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)水平消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)需求主要人群為消費(fèi)力較強(qiáng)的18-34歲燕郊地區(qū)居民收入水平偏低人口構(gòu)成主要人群為消費(fèi)力較強(qiáng)的18-34歲燕郊地區(qū)居民收入水人口構(gòu)成人口素質(zhì)家庭狀況居民收入消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)水平消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)需求消費(fèi)結(jié)構(gòu)是針對(duì)消費(fèi)對(duì)象而言的，分為精神消費(fèi)和物質(zhì)消費(fèi)。消費(fèi)結(jié)構(gòu)及其變化是衡量居民生活水平的重要標(biāo)志，它反映居民的消費(fèi)特征及消費(fèi)趨勢(shì)比較休閑娛樂等業(yè)態(tài)而言，燕郊地區(qū)居民對(duì)日常的生活必需品消費(fèi)比例仍較大18-34歲消費(fèi)人群對(duì)服飾、餐飲娛樂等方面的消費(fèi)最為活躍人口構(gòu)成消費(fèi)結(jié)構(gòu)是針對(duì)消費(fèi)對(duì)象而言的，分為精神消費(fèi)和物質(zhì)消費(fèi)人口構(gòu)成人口素質(zhì)家庭狀況居民收入消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)水平消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)需求每次到商場(chǎng)消費(fèi)的平均消費(fèi)水平200-500元的消費(fèi)額度占有相當(dāng)數(shù)量人群，說明燕郊地區(qū)居民具有一定的消費(fèi)潛力25-34歲消費(fèi)人群最具消費(fèi)潛力，消費(fèi)額度較其他年齡段具有相當(dāng)優(yōu)勢(shì)消費(fèi)水平與收入水平成正比人口構(gòu)成每次到商場(chǎng)消費(fèi)的平均消費(fèi)水平200-500元的消費(fèi)額人口構(gòu)成人口素質(zhì)家庭狀況居民收入消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)水平消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)需求消費(fèi)習(xí)慣是指消費(fèi)者所生活的地域、國(guó)家、風(fēng)俗、習(xí)慣、歷史等眾多因素綜合作用形成的，是一種潛移默化的文化，他根植于消費(fèi)者的潛意識(shí)中，影響消費(fèi)者的消費(fèi)行為公共交通仍為消費(fèi)者首選的交通方式，而交通的便利對(duì)于消費(fèi)者到達(dá)起著重要的作用商品種類購物環(huán)境商品價(jià)格123因收入水平的提高，燕郊地區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣也隨之變化，對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富性和環(huán)境為主要選擇因素，對(duì)一站式購物休閑的需求增加人口構(gòu)成消費(fèi)習(xí)慣是指消費(fèi)者所生活的地域、國(guó)家、風(fēng)俗、習(xí)慣、歷人口構(gòu)成人口素質(zhì)家庭狀況居民收入消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)水平消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)需求消費(fèi)者對(duì)燕郊神威環(huán)島附近期望增加的商業(yè)類型可供燕郊消費(fèi)者購物的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量極少，目前只有京客隆和商業(yè)街是消費(fèi)者經(jīng)常光顧的地方。但這兩個(gè)消費(fèi)場(chǎng)所從各方面來看相對(duì)落后通州可為燕郊消費(fèi)者提供百貨及商品種類更多的大型超市的消費(fèi)人口構(gòu)成消費(fèi)者對(duì)燕郊神威環(huán)島附近期望增加的商業(yè)類型可供燕郊消人口構(gòu)成人口素質(zhì)家庭狀況居民收入消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)水平消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)需求消費(fèi)者調(diào)研總結(jié)燕郊地區(qū)人口增長(zhǎng)快速，且人口素質(zhì)將有較大程度的提升，對(duì)居住環(huán)境及配套設(shè)施的需求也相應(yīng)提升區(qū)域內(nèi)的就近便利消費(fèi)為消費(fèi)者本地化消費(fèi)奠定基礎(chǔ)，同時(shí)消費(fèi)者對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富性、商品種類的多樣性、購物環(huán)境等需求強(qiáng)烈高品質(zhì)的服裝服飾較其他業(yè)態(tài)的需求大，而原有商業(yè)街等商業(yè)物業(yè)因自身硬件及定位原因，品牌檔次低，無法滿足消費(fèi)者更高的需求?？商峁┴S富業(yè)態(tài)及較高檔次品牌百貨及購物中心可提供豐富貨品

大型倉儲(chǔ)式超市可提供專業(yè)服務(wù)

高品質(zhì)專業(yè)賣場(chǎng)人口構(gòu)成消費(fèi)者調(diào)研總結(jié)燕郊地區(qū)人口增長(zhǎng)快速，且人口素質(zhì)將有較燕郊地區(qū)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研及分析針對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)需求，現(xiàn)有及未來的商業(yè)市場(chǎng)是否可以滿足消費(fèi)者不斷提升的消費(fèi)需求？對(duì)現(xiàn)有及未來商業(yè)市場(chǎng)的分析顯示出重要的作用燕郊地區(qū)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研及分析針對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)需求，現(xiàn)有及未來的現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)分析全稱：步行街地址：燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)行宮西大街與學(xué)院街之間經(jīng)營(yíng)規(guī)模：幾百家個(gè)性店面特色：服裝、鞋帽、裝飾、游藝、餐飲等全稱：京客隆超市地址：燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)迎賓路與102國(guó)道交叉口經(jīng)營(yíng)規(guī)模：大型超市特色：日用百貨、煙酒糖茶、主副食品、水果蔬菜等全稱：行宮市場(chǎng)地址：燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)行宮西大街（中海油燕郊基地對(duì)面）經(jīng)營(yíng)規(guī)模：近萬平米的開放式大棚和幾百家個(gè)體商戶和店面特色：各種肉、蛋、奶、蔬菜、水果等農(nóng)副產(chǎn)品全稱：金山電器（手機(jī)、電腦）城地址：燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)102國(guó)道南（燕郊人民醫(yī)院斜對(duì)面）經(jīng)營(yíng)規(guī)模：近萬平米的四合院式建筑和近百家商鋪特色：各種家（商）用電器、手機(jī)、電腦等現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)分析全稱：步行街全稱：京客隆超市未來可比較競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析成功(中國(guó))時(shí)代廣場(chǎng)開發(fā)商：馬來西亞成功時(shí)代廣場(chǎng)有限公司總建筑面積：121萬平方米商業(yè)面積：約20萬平方米項(xiàng)目組成：由7棟物業(yè)組成，地上3-6層，地下一層（含車庫）項(xiàng)目定位：將建成一個(gè)室內(nèi)主題公園，成為集旅游觀光、休閑、游玩、購物、餐飲于一體的高科技、大型綜合國(guó)際性休閑娛樂中心室內(nèi)主題公園：10萬平方米，其中首層為水上樂園，層高80米，共3部電梯；2/F-3/F為適合7-12歲兒童游樂的游樂場(chǎng)電影院+保齡球場(chǎng)擁有23000平米的會(huì)展中心室內(nèi)商業(yè)步行街：層高7米停車位：地面6000個(gè)，停車樓共13400個(gè)預(yù)計(jì)開業(yè)日期：2009年項(xiàng)目目前仍在建設(shè)過程中，商業(yè)部分招商尚未啟動(dòng)，但項(xiàng)目整體定位以娛樂為主，目的性消費(fèi)較為明顯未來可比較競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析成功(中國(guó))時(shí)代廣場(chǎng)開發(fā)商：馬來西意華·東貿(mào)國(guó)際花園占地面積:150000平方米總建筑面積：697500平方米復(fù)合型社區(qū)商業(yè)面積：時(shí)尚商街71000平方米（底商）商場(chǎng)28000平方米項(xiàng)目組成：精品公寓為主導(dǎo)，將大型商業(yè)、五星級(jí)酒店、商務(wù)中心公寓：總戶數(shù)6394戶,一期1926戶停車位：約2148個(gè)（地面297個(gè)，地下1851個(gè)）其他：3000平米“四季會(huì)所”，為業(yè)主提供各項(xiàng)主題服務(wù)及完善的休閑設(shè)施。預(yù)計(jì)交房：公寓：2009年5月棧橋幼兒園下沉廣場(chǎng)溫室/泳池S型鏡湖四季會(huì)所清水木平臺(tái)特色疊冰時(shí)尚商街銀杏大道酒店式公寓大型商場(chǎng)酒店寫字樓目前該項(xiàng)目只建設(shè)公寓部分，時(shí)尚商街以售為主，大型商場(chǎng)、寫字樓及酒店目前只停留在規(guī)劃階段意華·東貿(mào)國(guó)際花園占地面積:150000平方米總建筑面積：6風(fēng)尚國(guó)際公寓位置：北臨102國(guó)道，東距迎賓路200米，西距行宮市場(chǎng)及燕郊人民醫(yī)院（二級(jí)甲等）300米占地面積:43.5畝總建筑面積：25萬平方米商業(yè)面積：24000萬平方米項(xiàng)目組成：一棟３２層高的商務(wù)寫字樓兩棟34層的酒店式公寓購物中心。停車位：近1100個(gè)預(yù)計(jì)交房：公寓：2009年6月商業(yè)位于A座寫字樓下面，為寫字樓配套商業(yè)，目前尚無具體定位。公寓B、C兩座正在銷售中風(fēng)尚國(guó)際公寓位置：北臨102國(guó)道，東距迎賓路200米，西距行東杉淘寶廣場(chǎng)商業(yè)面積約6000平方米，1/F-4/F建筑，目前正在招商進(jìn)行中。項(xiàng)目所處地理位置較為優(yōu)越，上蓋文化大廈為寫字樓辦公用途物業(yè)。項(xiàng)目不具規(guī)模優(yōu)勢(shì)，最終成為小商品市場(chǎng)的可能性較大福成購物廣場(chǎng)約8000平方米，其中規(guī)劃地上兩層為超市，地下一層為韓風(fēng)購物街，預(yù)計(jì)6月份營(yíng)業(yè)；因前期招商不利，現(xiàn)正在自行招商階段（前期麥當(dāng)勞和蘇寧電器已基本達(dá)成意向，但后來客戶再次考察燕郊市場(chǎng)，認(rèn)為仍不夠成熟，重新選址三河）。本項(xiàng)目能否在預(yù)期開業(yè)需拭目以待。4/F美食街

3/F玩具、玩意、科技電子產(chǎn)品、游戲、工藝禮品

2/F化妝品、美容美發(fā)用品、飾物1/F鞋、箱包皮具、鐘表眼鏡、文化用品

東杉淘寶廣場(chǎng)福成購物廣場(chǎng)4/F美食街3/F玩具、玩意、科技夏威夷北岸20,000平方米開發(fā)式商業(yè)街，主要為底商形式威畢歐溪谷10,000平方米區(qū)域內(nèi)唯一的多功能數(shù)字影城。商業(yè)街主要以底商形式存在，部分區(qū)域硬件較靈活。開發(fā)商為興達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司，自身擁有興達(dá)超市且商業(yè)街為其開發(fā)項(xiàng)目，擁有客戶資源，為日后招商奠定基礎(chǔ)星河皓月?lián)碛?0,000平方米商業(yè)街，目前京客隆已宣布進(jìn)駐納丹堡項(xiàng)目分5期開發(fā)，主要為底商形式，52000平米,其中規(guī)劃一個(gè)獨(dú)棟商業(yè)建筑可滿足大型超市使用美林灣擁有10,000平方米歐式風(fēng)情步行商業(yè)街夏威夷北岸20,000平方米開發(fā)式商業(yè)街，主要為底商形式威畢商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)檔次低，眾多發(fā)展商希望打造的未來高品質(zhì)的居住生活區(qū)與現(xiàn)有的商業(yè)市場(chǎng)不匹配；現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)水平的層次也決定了所屬區(qū)域內(nèi)生活水平及消費(fèi)水平的檔次。就目前燕郊現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)情況來看，消費(fèi)者的消費(fèi)水平還處在較低水平；現(xiàn)有燕郊市場(chǎng)在住宅大盤的推出之際，也紛紛打造商業(yè)物業(yè)。未來有較大體量的商業(yè)放量，且多以住宅配套商業(yè)為主，使商業(yè)布局呈現(xiàn)出分散發(fā)展的趨勢(shì)。目前絕大部分在售住宅項(xiàng)目對(duì)商業(yè)的定位及租售策略均不明確；區(qū)域內(nèi)缺乏政府商業(yè)規(guī)劃，現(xiàn)有商業(yè)放量基本為開發(fā)商行為，很難控制商業(yè)整體形象及檔次的定位；絕大多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目都是為配合住宅銷售推出，對(duì)外宣傳多以大型超市作為其賣點(diǎn)，但據(jù)我行了解，部分項(xiàng)目的硬件并不適合引進(jìn)大型超市的要求。因此其日后是否可以做到對(duì)業(yè)主的承諾還尚未可知；具有商業(yè)經(jīng)驗(yàn)或自己具有商業(yè)品牌的開發(fā)商在日后招商過程中將更具優(yōu)勢(shì)；燕郊商業(yè)項(xiàng)目均處于規(guī)劃階段，集中放量多在2009年及2010年，不確定因素較多。商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)檔次低，眾多發(fā)展商希望打造的未來燕郊地區(qū)商業(yè)市場(chǎng)機(jī)遇分析燕郊地區(qū)商業(yè)市場(chǎng)機(jī)遇分析燕郊原住居民在燕郊置業(yè)的在京工作人員其他原有消費(fèi)觀念較為落后，新的消費(fèi)需求逐步提升。燕郊現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)不能滿足其較高標(biāo)準(zhǔn)的消費(fèi)需求居住人群提升新的商業(yè)機(jī)會(huì)燕郊原住居民在燕郊置業(yè)的在京工作人員其他原有消費(fèi)觀念較消費(fèi)者消費(fèi)需求消費(fèi)市場(chǎng)住宅人口增長(zhǎng)消費(fèi)需求的提升現(xiàn)有商業(yè)區(qū)的檔次及發(fā)展限制燕郊地區(qū)新商機(jī)新的區(qū)域型商業(yè)中心消費(fèi)者消費(fèi)需求消費(fèi)市場(chǎng)住宅人口增長(zhǎng)消費(fèi)需求的提升現(xiàn)有商業(yè)區(qū)的位置優(yōu)勢(shì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)硬件優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目位于迎賓路與漢王路之間，距離原有商業(yè)區(qū)及居住區(qū)較近，具備位置優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目擁有大體量的住宅及商業(yè)面積，且商業(yè)規(guī)模預(yù)計(jì)較現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目具備相當(dāng)優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目在前期進(jìn)行專業(yè)的、有針對(duì)性地定位策劃，項(xiàng)目自身硬件更趨于市場(chǎng)化現(xiàn)有商業(yè)區(qū)檔次偏低、業(yè)態(tài)單一，且升級(jí)空間受到一定限制新興商業(yè)物業(yè)基本屬于住宅底商配套功能，容易形成物業(yè)功能單一，且業(yè)態(tài)重疊性高本項(xiàng)目商業(yè)部分定位為燕郊地區(qū)新的區(qū)域型商業(yè)中心位置優(yōu)勢(shì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)硬件優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目位于迎賓路與漢王路之間，距離原XX商業(yè)定位社區(qū)商業(yè)嚴(yán)格來講就是配套商業(yè)，但發(fā)展商一旦要操作5萬平米以上的釋放型商業(yè)街，就要用商圈的概念打造，對(duì)整個(gè)商圈的商業(yè)進(jìn)行深入了解和分析。做商業(yè)是需要打造的，形成商業(yè)氛圍、人流、環(huán)境才能最終實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值XX商業(yè)定位社區(qū)商業(yè)嚴(yán)格來講就是配套商業(yè)，但發(fā)展商一旦要操作商業(yè)檔次定位建議新城市商業(yè)中心娛樂休閑新地標(biāo)打破區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)或現(xiàn)有商業(yè)推廣模式，將本項(xiàng)目商業(yè)部分作為重點(diǎn)單獨(dú)推廣，以商業(yè)帶動(dòng)住宅，同時(shí)淡化住宅商業(yè)氣氛，變被動(dòng)為主動(dòng)傳遞給業(yè)主不一樣的商業(yè)信息，即:商業(yè)中心區(qū)的精品住宅，而非住宅的配套商業(yè)。住宅區(qū)的配套商業(yè)商業(yè)中心區(qū)的精品住宅商業(yè)檔次定位建議新城市商業(yè)中心打破區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)或現(xiàn)有商業(yè)推廣模商業(yè)主題定位前提考慮配合XX城項(xiàng)目住宅定位及主題“鮮橙族”定位商業(yè)主題概念，達(dá)到住宅與商業(yè)有機(jī)結(jié)合的目的，體現(xiàn)XX城項(xiàng)目商業(yè)與住宅的統(tǒng)一性，有利于整個(gè)項(xiàng)目的整體對(duì)外宣傳。商業(yè)主題定位前提考慮配合XX城項(xiàng)目住宅定位及主題“鮮橙族”定商業(yè)功能定位建議綜合考慮XX城的地理位置、未來入住的居住人群，我行對(duì)于XX城商業(yè)面積功能定位如下：立足于區(qū)域未來居住人口變化，面向更充滿活力的新興居住人群；

開放、友好的商業(yè)空間，不僅僅局限于XX城的居住人群；兼容多樣化的商業(yè)業(yè)態(tài)，提供消費(fèi)人群以豐富的物質(zhì)與精神消費(fèi)選擇；

新穎的建筑風(fēng)格，吸引消費(fèi)者到達(dá)項(xiàng)目消費(fèi)；為消費(fèi)者營(yíng)造休閑、生活氛圍；提供消費(fèi)人群便利性消費(fèi)。商業(yè)功能定位建議綜合考慮XX城的地理位置、未來入住的居住人群商業(yè)功能定位關(guān)鍵詞釋義居住人口變化北京地區(qū)的新移民提升了燕郊整體居住人群的消費(fèi)檔次。

開放、友好

XX城的商業(yè)面積具有更大的包容性，服務(wù)于整個(gè)燕郊。

多樣化不同于目前燕郊地區(qū)的現(xiàn)有商業(yè)，具有更豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)選擇。新穎致力于打造燕郊地區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的地標(biāo)性建筑。

休閑、生活提供消費(fèi)者以單純購物外的解壓與放松的精神消費(fèi)環(huán)境。

便利性通過設(shè)置方便的停車以及其他交通手段達(dá)成消費(fèi)者的便利消費(fèi)。商業(yè)功能定位關(guān)鍵詞釋義居住人口變化商業(yè)主題定位建議我行建議商業(yè)主題定位充分體現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)面積的功能定位，使得消費(fèi)者能夠通過主題概念加深對(duì)商業(yè)面積功能的了解，進(jìn)而加深其消費(fèi)觀念，培養(yǎng)其消費(fèi)習(xí)慣。主題概念：rangeTown商業(yè)主題定位建議我行建議商業(yè)主題定位充分體現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)面積的功商業(yè)主題概念解析OrangeTown揭示了XX城未來居住人群的屬性“鮮橙族”；

Orange這個(gè)單詞的6個(gè)字母又是體現(xiàn)XX城商業(yè)功能的6個(gè)英文單詞的首個(gè)字母縮寫（詳細(xì)解析在后）；

Orange單詞認(rèn)知度高，發(fā)音簡(jiǎn)單，易于口口相傳；

OrangeTown的“Town”能夠充分體現(xiàn)XX城住宅規(guī)模以及商業(yè)體量；商業(yè)主題概念解析OrangeTown揭示了XX城未來居商業(yè)主題概念解析Original:

原創(chuàng)的（建筑風(fēng)格與形式）Recreational:

休閑的（生活氛圍）Abundant:

豐富的（商業(yè)消費(fèi)選擇）Neighborly:

友好的（商業(yè)空間）Glowing:

生氣勃勃的（新興居住人群）Expedite:

便利的（物質(zhì)與精神消費(fèi)）商業(yè)主題概念解析Original:原創(chuàng)的（建筑風(fēng)格與商業(yè)業(yè)態(tài)初步規(guī)劃建議日常生活大型超市小型便利店大型專業(yè)賣場(chǎng)家庭生活家居家電兒童聚會(huì)生活餐飲休閑娛樂健康生活健身診所藥店美好生活美容美發(fā)服裝服飾一站式購物、一家休閑、一天逛街！商業(yè)業(yè)態(tài)初步規(guī)劃建議日常生活大型超市家庭生活家居聚會(huì)生活餐飲區(qū)域型商業(yè)的主要特點(diǎn)所處地理位置優(yōu)越

區(qū)域型商業(yè)中心都具有相當(dāng)優(yōu)越的地理位置，一般位于城市的核心區(qū)域，交通便利，無論消費(fèi)者采取何種方式均可方便到達(dá)經(jīng)過一定時(shí)間的市場(chǎng)培養(yǎng)期和成熟期

區(qū)域型商業(yè)中心一部分為經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)自然形成，或在政府規(guī)劃和支持的影響下而快速形成，但無論是哪種形式，商業(yè)區(qū)中商業(yè)氛圍的形成均需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間進(jìn)行培養(yǎng)和成熟自身擁有多家聚客能力強(qiáng)的大型主力店

有規(guī)模的主力店對(duì)消費(fèi)人群的吸引力較強(qiáng)，能在短時(shí)間內(nèi)強(qiáng)力提升商業(yè)氛圍，利于其他小型商鋪的招租或銷售，且為租售價(jià)值的提升提供條件業(yè)態(tài)豐富

區(qū)域型商業(yè)中心需要有相當(dāng)豐富的業(yè)態(tài)支持，能使消費(fèi)者真正體會(huì)到一站式購物休閑的樂趣，延長(zhǎng)消費(fèi)者在本區(qū)域內(nèi)的停留時(shí)間，增加消費(fèi)機(jī)會(huì)區(qū)域型商業(yè)的主要特點(diǎn)所處地理位置優(yōu)越區(qū)域型商業(yè)中心案例分析商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)性化的，每個(gè)項(xiàng)目都有自己的特性和不可復(fù)制性，在此只用典型案例說明某些商業(yè)的特質(zhì)區(qū)域型商業(yè)中心案例分析商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)性化的，每個(gè)項(xiàng)目都有自己的北王府井步行街長(zhǎng)安街東安門大街金魚胡同東方廣場(chǎng)王府井書店工美大廈街面店丹耀大廈新中國(guó)兒童用品商店apm大廈北京飯店百貨大樓街面店街面店北京飯店III期因具有多個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目的存在，形成了非常成熟的商業(yè)氛圍和日均40萬人的步行客流，提升了大型商業(yè)項(xiàng)目之間街面店的租金水平（其租金水平可達(dá)到￥50-80元/天/平米）王府井商業(yè)街北王府井步行街長(zhǎng)影響因素北京王府井燕郊XX城XX城業(yè)主能夠影響的因素地理位置城市中心區(qū)，并且周邊地區(qū)發(fā)展已非常成熟未來規(guī)劃的城市中心，但目前尚未成熟交通狀況10多條公交線路，距離東單和王府井地鐵站均較近；公交線路預(yù)計(jì)在一期交付時(shí)使用；未來連通朝陽北路公交線路的設(shè)置可通過開發(fā)商工作達(dá)成，但朝陽北路連通神威北路的時(shí)間開發(fā)商無法控制。形成原因自然形成政府與開發(fā)商規(guī)劃形成過程始于元初，100多年來始終保持北京第一商街地位預(yù)計(jì)需要未來2-3年或更長(zhǎng)時(shí)間逐漸培養(yǎng)XX城項(xiàng)目自身可由開發(fā)商在一定程度上控制周期，但項(xiàng)目周邊區(qū)域，特別是項(xiàng)目北側(cè)區(qū)域，開發(fā)商無法控制。主力店/商業(yè)項(xiàng)目王府井百貨大樓、新東安、東方廣場(chǎng)、婦女兒童用品商店、工美大廈等可通過開發(fā)商資源或優(yōu)惠租賃條件達(dá)成，但前提是項(xiàng)目硬件條件可以滿足主力店需求。我行建議在開發(fā)商能夠控制的因素方面盡量擴(kuò)大項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，加大創(chuàng)造城市商業(yè)中心的可能性。影響因素北京王府井燕郊XX城XX城業(yè)主能夠影響的因素地理位置416m(52*8)120m(15*8)48m96m208m56m120m東方廣場(chǎng)apm廣場(chǎng)百貨大樓416m(52*8)120m(15*8)48m96m20目前商業(yè)業(yè)態(tài)在不同零售模式商業(yè)項(xiàng)目中均基本相似，已較難形成商業(yè)業(yè)態(tài)的差異化，因此出現(xiàn)了通過售賣有形商品外的其他形式創(chuàng)造項(xiàng)目特色，如商業(yè)環(huán)境、景觀、建筑形式等來突現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目的特色。同時(shí)，現(xiàn)代人越來越注重精神消費(fèi)和精神愉悅感，愿意為精神消費(fèi)付費(fèi)。出現(xiàn)了更新的商業(yè)項(xiàng)目形式——LifeStyleShoppingCenter目前商業(yè)業(yè)態(tài)在不同零售模式商業(yè)項(xiàng)目中均基本相似，已較難形成商LifeStyle商業(yè)定義“LifeStyle”字面含義為“生活方式”。國(guó)際購物中心協(xié)會(huì)(ICSC)指出，Lifestyle商業(yè)作為一種有別于ShoppingMall的商業(yè)形態(tài)，必須具備下列要素：接近有影響力的居住社區(qū)；中高檔以上的定位；迎合本商圈消費(fèi)者對(duì)休閑的追求；與Mall和傳統(tǒng)的商業(yè)步行街相比，LifestyleCenter更加注重環(huán)境和建筑設(shè)計(jì)。而LifestyleCenter的開發(fā)地理位置，則通常在非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，在那些接近交通要道和大規(guī)模中高檔住宅區(qū)、開發(fā)前土地價(jià)值被低估的區(qū)域。

LifeStyle商業(yè)定義“LifeStyle”字面含這一概念目前在國(guó)外非常流行，美國(guó)率先興起了LifestyleShoppingCenter的開發(fā)熱潮。作為洛杉磯最時(shí)尚的購物中心，Grove是洛杉磯的商業(yè)熱點(diǎn)，僅2006年Grove就吸引了約1800萬的觀光客和消費(fèi)者。

Grove擁有位于洛杉磯都市中難得的開放式購物環(huán)境，它的前身是位于洛杉磯第三街區(qū)的Fairfax路的一個(gè)蔬果農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，4年前由洛杉磯當(dāng)?shù)匾患议_發(fā)商將其重新規(guī)劃建設(shè)成為一個(gè)獨(dú)具特色的LifestyleShoppingCenter。

美國(guó)洛杉磯TheGroveLifeStyle商業(yè)項(xiàng)目案例這一概念目前在國(guó)外非常流行，美國(guó)率先興起了Lifestyl服裝服飾娛樂/休閑餐飲其他珠寶/飾品化妝品/個(gè)人護(hù)理TheGrove項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合服裝服飾娛樂/休閑餐飲其他珠寶/飾品化妝品/個(gè)人護(hù)理The主力店-電影院主力店-服裝服飾主力店-電影院主力店-服裝服飾TheGrove項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)與其他美國(guó)商業(yè)項(xiàng)目乃至中國(guó)大城市的商業(yè)項(xiàng)目均無差異：服裝服飾業(yè)態(tài)所占比例最大娛樂業(yè)態(tài)：電影院休閑業(yè)態(tài)：SPA和書店餐飲：咖啡、冰激凌、冷飲店、快餐、正餐其他：化妝品/個(gè)人護(hù)理、珠寶等TheGrove項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)與其他美國(guó)商業(yè)項(xiàng)目乃至中國(guó)大城TheGrove項(xiàng)目吸引大量消費(fèi)者的亮點(diǎn)：建筑形式 TheGrove項(xiàng)目吸引大量消費(fèi)者的亮點(diǎn)：TheGrove項(xiàng)目吸引大量消費(fèi)者的亮點(diǎn)：建筑形式 TheGrove項(xiàng)目吸引大量消費(fèi)者的亮點(diǎn)：店鋪形象店鋪形象TheGrove項(xiàng)目四大標(biāo)志物之一：

TheSpiritofLosAngeles

TheSpiritofLosAngeles為鑄銅雕像，歷時(shí)14個(gè)月完成；高18英尺，寬10英尺，底座22英尺。

銅像為兩個(gè)天使翱翔在天空，喻義洛杉磯為人們提供無限的機(jī)會(huì)，不僅是TheGrove的標(biāo)志物，同時(shí)也是整個(gè)城市的標(biāo)志。TheGrove項(xiàng)目四大標(biāo)志物之一：TheSpiriTheGrove項(xiàng)目四大標(biāo)志物之一：

有軌雙層電車

電車為50年代波士頓有軌電車有軌電車35英尺長(zhǎng)，13英尺高有軌電車6分12秒穿行1/4英里（從TheGrove至FarmersMarket）TheGrove項(xiàng)目四大標(biāo)志物之一：電車為50年代波士TheGrove項(xiàng)目四大標(biāo)志物之一：

音樂噴泉

噴泉設(shè)置在TheGrove的中心位置項(xiàng)目營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)每半小時(shí)有音樂噴泉表演噴泉每2小時(shí)用水50000加侖，噴射高度最高可達(dá)60英尺TheGrove項(xiàng)目四大標(biāo)志物之一：噴泉設(shè)置在TheTheGrove項(xiàng)目四大標(biāo)志物之一：

電影院

電影院擁有14個(gè)大屏幕，3000個(gè)豪華高背座椅共80000平方英尺，2個(gè)設(shè)有90個(gè)包廂的500座椅影廳，其余均為140-300座椅的12個(gè)影廳每周一11：00設(shè)有媽咪電影TheGrove項(xiàng)目四大標(biāo)志物之一：電影院擁有14個(gè)大TheGrove定期舉辦各種表演/親子活動(dòng)TheGrove定期舉辦各種表演/親子活動(dòng)上海證大·大拇指廣場(chǎng)項(xiàng)目類型：區(qū)域型商業(yè)街經(jīng)