萬科紅旗河溝項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告萬科紅旗河溝地塊產(chǎn)品定位報(bào)告重慶市宏觀經(jīng)濟(jì)概述江北區(qū)經(jīng)濟(jì)素描地塊分析競(jìng)品分析項(xiàng)目總體定位總體目錄︱Contents重慶市宏觀經(jīng)濟(jì)概述1.1重慶與代表城市宏觀經(jīng)濟(jì)比較1.2重慶與代表城市房地產(chǎn)比較1.3重慶未來展望Contents11.2重慶與代表城市房地產(chǎn)比較

重慶市房地產(chǎn)成交量位于西部第一，性價(jià)比較高，未來增值潛力巨大，同時(shí)也是投資潛力較大的城市之一。重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響較小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，消費(fèi)較為理性。注：數(shù)據(jù)來源于各市統(tǒng)計(jì)局重慶未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮?，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量旺盛；重慶雖屬二線城市，但是隨著“新特區(qū)”，“第三區(qū)”等利好消息的出臺(tái)，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁較強(qiáng)，預(yù)計(jì)未來住宅缺口達(dá)到約1.6億方。1.3重慶未來展望07年重慶市常務(wù)副市長黃奇帆指出重慶市今后十年內(nèi)將投入6000億元，新建城區(qū)面積600平方公里，新增城市人口600萬。重慶市委書記薄熙來在07年全市經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出要在全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的各個(gè)領(lǐng)域，全面貫徹落實(shí)總主機(jī)的“314”總部署，以“314”為重慶發(fā)展的總綱，推動(dòng)重慶又好又快發(fā)展，實(shí)現(xiàn)重慶新的跨越。若按照人均住宅最低需求30平米/人，十年新增人口600萬，由此可粗略推算出未來十年，需求商品住宅約1.8億平米，人口的增長對(duì)商品房需求明顯旺盛。江北區(qū)經(jīng)濟(jì)研究2.1江北區(qū)經(jīng)濟(jì)總述2.1江北區(qū)經(jīng)濟(jì)—GDP2.2觀音橋商圈研判2.3江北區(qū)房地產(chǎn)掃描一2.3江北區(qū)房地產(chǎn)掃描二2.4江北區(qū)未來展望Contents22.1江北區(qū)經(jīng)濟(jì)總述注：數(shù)據(jù)來源于市統(tǒng)計(jì)局江北區(qū)人均可支配收入排在各區(qū)前列，消費(fèi)潛力較大，購買力增強(qiáng)。江北區(qū)人均可支配收入較多、商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)較好2.2觀音橋商圈研判觀音橋商圈成為發(fā)展最為強(qiáng)勁的區(qū)域，大有超越第一商圈－－解放碑之勢(shì)來自重慶市經(jīng)濟(jì)網(wǎng)站商圈年購買力（億元）日均人流量商業(yè)供應(yīng)量（萬方）解放碑130超過30萬120觀音橋90超過20萬100沙坪壩104超過15萬85南坪60超過20萬70楊家坪90超過20萬70江北區(qū)零售市場(chǎng)發(fā)展極為迅速，近期已躍升為重慶市第二大商圈，為新興業(yè)態(tài)和品牌的進(jìn)入創(chuàng)造了契機(jī)和可能。隨著商圈的擴(kuò)容，大量人口的遷入，同時(shí)將造就巨大的消費(fèi)潛力。2.3江北區(qū)房地產(chǎn)掃描（二）表二

江北區(qū)為重慶商品房成交的熱點(diǎn)區(qū)域，無論成交量和成交均價(jià)均排在各區(qū)前列，同時(shí)屬于重慶中高端樓盤聚集區(qū)域，隨著商圈的進(jìn)一步闊容，將進(jìn)一步帶動(dòng)房產(chǎn)的發(fā)展。08年的成交量從第四位躍升到第三位注：數(shù)據(jù)來源于市統(tǒng)計(jì)局3.1項(xiàng)目區(qū)域?qū)傩苑治?.2項(xiàng)目四至3.3地塊內(nèi)部情況分析3.4地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)3.5地塊交通狀況分析3.6地塊車流量、人流量分析3.7地塊周邊配套分析3.8地塊資源清單3.9地塊不利因素梳理3.10地塊未來發(fā)展前期簡(jiǎn)析3.11地塊初步定位研判Contents3項(xiàng)目地塊研究3.1項(xiàng)目區(qū)位*位于觀音橋城市副中心重慶強(qiáng)勢(shì)崛起的城市核心商業(yè)商務(wù)區(qū)，重慶向北的趨勢(shì)將勢(shì)必使區(qū)域輻射能力進(jìn)一步增強(qiáng)*成熟的區(qū)域現(xiàn)狀經(jīng)過幾年的高速發(fā)展，地塊周邊已具備了成熟的商業(yè)氛圍及居住氛圍*樓市風(fēng)向標(biāo)三北區(qū)域是重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)主要發(fā)展方向，同時(shí)也具備了重慶樓市的標(biāo)桿作用位于重慶觀音橋商圈，商業(yè)商務(wù)成熟度高3.2周邊環(huán)境

東至紅旗河溝轉(zhuǎn)盤主干道；南靠外貿(mào)大廈；西到交警八支隊(duì)；北臨都市廣場(chǎng)緊鄰城市主干道，地段優(yōu)越，配套完善，通達(dá)性強(qiáng)3.3地塊分析項(xiàng)目地塊內(nèi)部有大量待拆遷的老居住區(qū)，內(nèi)部生活配套齊全，生活氛圍較濃。地塊至北向南有緩坡。約有10~15米的高差。地塊處于城市低洼地帶，且地塊沿建新北路段，低于道路標(biāo)高，易積水積塵。從用地性質(zhì)上來看，項(xiàng)目地塊大致分為商業(yè)和住宅兩大部分。商業(yè)部分：地塊緊鄰城市主干道，交通便捷，有較高的商業(yè)價(jià)值。居住部分：地塊位于重慶江北鷂子丘老居住區(qū)，內(nèi)部生活配套成熟。居住人群主要為重慶主城區(qū)內(nèi)的中低收入階層。地塊內(nèi)部較為平整，易于規(guī)劃，但拆遷量較大3.4項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)值總用地面積58400㎡總建筑面積560000㎡建筑占地面積32704覆蓋率56%綠化面積2760㎡容積率不大于8.5本地塊大致分為A、B兩部分。其中A地塊的用地性質(zhì)為商業(yè)，B地塊為住宅。3.6地塊周邊車流量、人流量分析紅錦路的車流量最大，以小型私家車為主。紅石路車流量最小。紅錦路公交車1057小型車5861109紅石路公交車854小型車201624紅黃璐公交車852小型車212438建新北路公交車171415小型車755068輛/min統(tǒng)計(jì)時(shí)間：10：00－10：30；12：00－12：30；18：00－18：30由于缺乏相應(yīng)的商業(yè)引導(dǎo)人流，在項(xiàng)目位置呈現(xiàn)出人流量驟減的特征。本區(qū)域商業(yè)潛質(zhì)較高，急需城市綜合體引領(lǐng)片區(qū)形象3.7地塊周邊

數(shù)量可經(jīng)營面積（萬平方米）代表項(xiàng)目商場(chǎng)百貨

55150左右遠(yuǎn)東百貨、茂業(yè)百貨、寫字樓

1387.8

北岸星座、同聚遠(yuǎn)景、嘉年華大廈、未來國際

項(xiàng)目區(qū)域2.5公里范圍內(nèi)商業(yè)配套較為齊全，大型商業(yè)（如遠(yuǎn)東百貨）以及社區(qū)商業(yè)（協(xié)信黃金海岸）共計(jì)約55個(gè)，可經(jīng)營面積約150萬平方米。寫字樓項(xiàng)目共計(jì)13個(gè)，建筑面積達(dá)87.8萬平方米。配套完善，商業(yè)氛圍濃厚。項(xiàng)目地處商圈內(nèi)，配套完善，商業(yè)氛圍濃厚3.9不利因素梳理

項(xiàng)目本體1、項(xiàng)目地勢(shì)低洼，積聚污水。2、地塊內(nèi)部不平整，土石方量較大。區(qū)域市場(chǎng)1、世紀(jì)英皇作為大型綜合商業(yè)與本項(xiàng)目將形成直接競(jìng)爭(zhēng)。2、紅旗河溝區(qū)域形象較差。3、項(xiàng)目周邊有長途汽車站，對(duì)項(xiàng)目形象有較大影響。3.10未來潛力在區(qū)域發(fā)展的聯(lián)動(dòng)作用下，在北部新區(qū)將成為中國重點(diǎn)開發(fā)的“第三區(qū)”的情況下，項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)?huì)快速發(fā)展。項(xiàng)目臨近輕軌三號(hào)線紅旗河溝站，2010年輕軌三號(hào)線的運(yùn)行將為本項(xiàng)目帶來巨大的人流量。規(guī)劃中的輕軌六號(hào)線經(jīng)過項(xiàng)目所在區(qū)域。項(xiàng)目的交通優(yōu)勢(shì)將更加明顯。觀音橋步行商業(yè)街正在逐步擴(kuò)大范圍，區(qū)域發(fā)展將會(huì)進(jìn)一步升級(jí)。項(xiàng)目周邊大部分為商業(yè)用地，隨著世紀(jì)英皇等項(xiàng)目的運(yùn)營，該板塊與觀音橋核心商圈連成一氣。觀音橋商圈進(jìn)一步擴(kuò)容，本案是江北區(qū)政府確定的核心發(fā)展區(qū)域3.11項(xiàng)目地塊研究結(jié)論提?。ǘl件：項(xiàng)目地塊處于觀音橋商圈范圍內(nèi)，周邊商服配套完善，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，商業(yè)價(jià)值高。項(xiàng)目地塊周邊有較好的生活氛圍，適宜于居住。隨著觀音橋商圈的擴(kuò)容，區(qū)域發(fā)展將進(jìn)一步升級(jí)，項(xiàng)目地塊發(fā)展?jié)摿薮?。根?jù)項(xiàng)目的地塊屬性，思源建議本項(xiàng)目的開發(fā)方向?yàn)椋褐懈邫n次的城市綜合體初步得出本項(xiàng)目的住宅部分產(chǎn)品定位應(yīng)該為G1+G2Contents4四、竟品分析4.1住宅競(jìng)品研究4.2商業(yè)競(jìng)品研究4.3區(qū)域?qū)懽謽歉?jìng)品研究4.4區(qū)域公寓市場(chǎng)研究4.5城市綜合體競(jìng)品研究4.6競(jìng)品研究總結(jié)4.1住宅競(jìng)品研究4.1.2江北住宅市場(chǎng)分析總體成交量

（平米）新增量（平米）月均成交量（平米）月均成交均價(jià)（元/平米）06年583300100035.672507.0207年148786.583443.06江北住宅市場(chǎng)整體發(fā)展穩(wěn)健，為目前重慶主要購房目的地；區(qū)域住宅價(jià)格攀升迅速，均價(jià)已超過重慶整體均價(jià)水平；未來投入量將逐步減少，區(qū)域價(jià)值愈加凸顯，將成為重慶高檔居住主要區(qū)域。由上表發(fā)現(xiàn)，區(qū)域住宅市場(chǎng)明顯受節(jié)點(diǎn)影響，而呈現(xiàn)出典型的區(qū)域性居住地特征；產(chǎn)品價(jià)格增長幅度較大，帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值提升；在經(jīng)歷了07年整體市場(chǎng)暴漲后，目前正逐步回歸理性發(fā)展，由于城市剛性需求的拉動(dòng)，市場(chǎng)整體成交量穩(wěn)步上升；價(jià)格在經(jīng)過06年的短暫擺動(dòng)后，在07年進(jìn)入穩(wěn)步上升的軌道；觀音橋商圈●本項(xiàng)目富力海洋廣場(chǎng)東和城長安麒麟公館4.1.3區(qū)域住宅競(jìng)品分析競(jìng)品項(xiàng)目名稱競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品8月單價(jià)主流總價(jià)區(qū)間本期剩余套數(shù)后續(xù)新增套數(shù)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系去化速度（08年1-8月）長安麒麟公館40平一房、69-80平兩房、89-115平三房585022-55萬96套609套較強(qiáng)83套/月富力海洋廣場(chǎng)32.95-46.45平一房57.67-70.09平兩房，72.35-118.01平三房、118.11-136.62平四房8450含1500精裝49萬-100萬191套無較弱53套/月東和城66-93平兩房、三房7600含1200精裝50-70萬126210套較弱67套/月4.1.3區(qū)域住宅競(jìng)品分析（一）區(qū)內(nèi)住宅價(jià)格均較高，已成為重慶高品質(zhì)住宅集中區(qū)；精裝修住宅產(chǎn)品已經(jīng)成為區(qū)域內(nèi)的主要品種，并已得到市場(chǎng)認(rèn)可，且價(jià)格上升空間較大。項(xiàng)目長安麒麟公館富力海洋廣場(chǎng)東和城優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)越，臨近觀音橋商圈，各類配套設(shè)施齊全景觀資源，配套完善交通便利、配套完善不足靠長安試車場(chǎng)，周邊小環(huán)境較差、交通便利程度較其他兩項(xiàng)目略差/臨街而建，噪音影響大；產(chǎn)品自身除商業(yè)配套外，無其他配套設(shè)施土地屬性評(píng)級(jí)BAA項(xiàng)目長安麒麟公館富力海洋廣場(chǎng)東和城優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品搭配合理，戶型設(shè)計(jì)較好大盤，內(nèi)外環(huán)境好，戶型方正，部分戶型有贈(zèng)送附加值較高，全裝修部分精裝修，產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理，部分有贈(zèng)送空間不足中庭較小，密度高，多數(shù)戶型形成對(duì)望/SOHO與住宅產(chǎn)品形成內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品力評(píng)級(jí)BAA項(xiàng)目長安麒麟公館富力海洋廣場(chǎng)東和城主流總價(jià)22-55萬49-100萬精裝50-70萬精裝價(jià)格力評(píng)級(jí)ACB4.1.3區(qū)域住宅競(jìng)品分析（二）綜合評(píng)級(jí)：長安麒麟公館B，富力海洋廣場(chǎng)A，東和城A；值得注意的是長安麒麟公館尚有3棟住宅尚未推出，對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成一定的威脅。4.1.4區(qū)域住宅客戶品類分析年齡劃分客戶類型需求類型特征購買總價(jià)特性單身一族25-2925-2922-24單身立業(yè)成家丁克25-29高預(yù)期丁克A45-55關(guān)注子女的后小太陽25-29穩(wěn)定行小小太陽30-34單身貴族30-34追求品質(zhì)的單親家庭45-55后小太陽55以上空巢家庭30-45長期積累的主流家庭35-45成熟小太陽35-45小康家庭B1，B2B3，C1B2，C1A，B1B2B2，C1，C2B2，B3，C2，C3B2，B3B2，C2，C3B3C2，C3C2，C3C3，C4，D1，D230萬內(nèi)25-35萬30-50萬30-45萬25-35萬30-55萬30-40萬33-43萬38-43萬40-70萬35-65萬60-80萬25-29高預(yù)期的丁克BB2，C230-40萬/38-45萬25-29享受型小太陽35-60萬35-65萬B2B1：緊湊2房，70平米內(nèi)B2：標(biāo)準(zhǔn)2房，70-80平米內(nèi)B3：舒適2房，80平米以上C類：3房C1：緊湊3房，90平米以內(nèi)C2：小標(biāo)準(zhǔn)3房，90-100平米C3：大標(biāo)準(zhǔn)3房，100-110平米C4：舒適3房，110平米以上D類：4房D1：緊湊4房，120平米以內(nèi)D2：標(biāo)準(zhǔn)4房，120-140平米D3：舒適4房，140平米以上A類：?jiǎn)闻?，一房?0平米內(nèi)B類：2房區(qū)域內(nèi)的住宅產(chǎn)品客戶來源比較廣泛，但主要購房者仍然是首置、首改類客戶。市場(chǎng)規(guī)模和份額：去化和價(jià)格趨勢(shì)：庫存及新增：08.8庫存08.9-09.3新增08.9-09.3可售08.9-09.3庫存08.9-09.3供求比08.1-08.7供求比片區(qū)市場(chǎng)7.5萬方6.5萬方14.1萬方4.7萬方1.51.508.1~08.7片區(qū)成交09.9~10.9市場(chǎng)容量預(yù)期住宅98萬方203萬方片區(qū)4-8月月均成交220套,其中4月由于麒麟公館和東和城分別開盤，成交量相應(yīng)較高。截止08年8月區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目銷售均較理想，其中富力海洋廣場(chǎng)、東和城均已進(jìn)入尾盤銷售期，后期供應(yīng)量較??；區(qū)域內(nèi)庫存量較小，其中還包含偉岸濱州等項(xiàng)目庫存，在觀音橋商圈內(nèi)的品質(zhì)住宅及精裝住宅去化率高，是未來區(qū)域住宅發(fā)展主要方向。產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)級(jí)：長安麒麟公館B，富力海洋廣場(chǎng)A，東和城A4.1.5區(qū)域住宅去化與庫存比較項(xiàng)目所在區(qū)域不是傳統(tǒng)高尚居住區(qū)，對(duì)未來項(xiàng)目住宅產(chǎn)品產(chǎn)生一定影響。問題可通過整體項(xiàng)目打造，樹立區(qū)域產(chǎn)品標(biāo)桿；通過精裝修，提高住宅品質(zhì)?？赡懿呗?.1.6問題及可能策略4.2商業(yè)競(jìng)品研究4.2.1重慶市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析重慶市商業(yè)市場(chǎng)，呈持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展?fàn)顟B(tài)

據(jù)07年和06年重慶市商業(yè)地產(chǎn)交易統(tǒng)計(jì)表分析，06年重慶商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總趨勢(shì)為不均衡，07年，重慶市在經(jīng)歷重慶“新特區(qū)”政策的策動(dòng)下呈現(xiàn)快速、穩(wěn)健發(fā)展的事態(tài)，2008年以后重慶的商業(yè)市場(chǎng)將更加快速、穩(wěn)健發(fā)展。4.2.2江北區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析江北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在穩(wěn)健的基礎(chǔ)上，呈快速發(fā)展之勢(shì)

分析：06年江北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總趨勢(shì)為平穩(wěn)，07年，重慶市在經(jīng)歷重慶“新特區(qū)”政策的策動(dòng)下，江北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)在穩(wěn)健的基礎(chǔ)上呈現(xiàn)快速發(fā)展之勢(shì)。2008年將是江北去地產(chǎn)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的契機(jī)。4.2.3區(qū)域競(jìng)品分析

本節(jié)將分析與本項(xiàng)目關(guān)聯(lián)度較高的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，為本項(xiàng)提供商業(yè)定位、商業(yè)規(guī)劃以及商業(yè)銷售等方面的差異化競(jìng)爭(zhēng)方案。財(cái)信弗瑞登金鵬北城旺角e+e數(shù)碼廣場(chǎng)嘉年華4.2.4競(jìng)品研究——嘉年華（大型商業(yè)用房整體銷售個(gè)案）樓盤名稱嘉年華大廈發(fā)展商金融街重慶置業(yè)有限公司市調(diào)類型：發(fā)卡

嘉年華大廈位于江北區(qū)觀音橋商圈現(xiàn)狀郵政局用地范圍，東接商業(yè)步行街建新北路，南鄰江北商場(chǎng)，西臨嘉陵公園，北面規(guī)劃為步行街與嘉陵公園間的城市綠化休閑廣場(chǎng).占地面積7800平米總體建筑面積6萬方容積率--本次建筑面積平方米建筑密度--項(xiàng)目功能定位以IT專業(yè)市場(chǎng)、餐飲、金融、郵政、辦公功能為主，娛樂、休閑、健身、會(huì)展、停車等功能為輔的綜合性大廈公攤系數(shù)%綠地率--停車位位置--停車位--開始推廣日期--開盤日期2004-11-30交房日期--樓層功能分布各層功能分配：-3層：雙層機(jī)械式停車庫。-2層：停車和倉儲(chǔ)用房。-1層：局部類似于平街層效果的商業(yè)用房。1—5層：標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)用房。6—8層：圖書、餐飲、娛樂、健身、會(huì)展用房9—14層：標(biāo)準(zhǔn)的辦公用房。商鋪價(jià)格（套內(nèi)）方式起價(jià)均價(jià)最高價(jià)層差朝向差價(jià)銷售13000元/平方米800000元/平方米100000元/平方米----租賃300元/平方米/月400元/平方米/月500元/平方米/月----

嘉年華（1—5層：標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)用房）在觀音橋商圈是為數(shù)不多的，整體進(jìn)行售賣的，高檔商業(yè)用房，該項(xiàng)目的售賣價(jià)格對(duì)本項(xiàng)目整體銷售定價(jià)、規(guī)劃有一定的參考。4.2.5觀音橋商圈其他商業(yè)項(xiàng)目銷售價(jià)格一覽表項(xiàng)目銷售價(jià)格（元/㎡）陽光海岸-世紀(jì)新都公開價(jià)40000世紀(jì)金街20000—50000信一金典(產(chǎn)權(quán)式商鋪)35000元邦興北都約30000元商鋪的售價(jià)也取決于物業(yè)所處的地段整體出售商業(yè)項(xiàng)目的售價(jià)參考為13000元/㎡其中核心地段的商鋪售價(jià)在50000~100000元/㎡之間。同聚遠(yuǎn)景約80000嘉年華65000-100000邦興北都約30000元天街2號(hào)33000-650004.2.6競(jìng)品研究(臨街門面部分銷售、部分租賃個(gè)案)（一）以下項(xiàng)目的售賣和租賃價(jià)格對(duì)本項(xiàng)目臨街鋪面的定價(jià)和規(guī)劃有一定的參考。4.2.6競(jìng)品研究(臨街門面部分銷售、部分租賃個(gè)案)（二）臨街商鋪售價(jià)取決于地段觀音橋核心中心的臨街鋪面的售價(jià)在30000——40000之間較遠(yuǎn)區(qū)域16000左右臨街商鋪?zhàn)赓U價(jià)格取不僅決于地段，還有業(yè)態(tài)規(guī)劃等因素。同在觀音橋核心中心的臨街鋪面的e+e數(shù)碼是金鵬北城旺角租賃價(jià)格的2倍以上，起價(jià)格的差異來源于兩者業(yè)態(tài)規(guī)劃的不一，e+e數(shù)碼定位為手機(jī)、電腦，數(shù)碼，動(dòng)漫廣場(chǎng)，而金鵬北城旺角商業(yè)規(guī)劃凌亂。性別男性投資者遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于女性投資者年齡結(jié)構(gòu)35—45歲的投資者，是主要購買人群。職業(yè)特征私營企業(yè)主和個(gè)體經(jīng)營者占購買主要比例。投資熱點(diǎn)區(qū)域渝北區(qū)和江北區(qū)為主要的投資購買熱點(diǎn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況月收入在2萬—4萬者為主要投資購買者大眾接受商鋪平方單價(jià)平方米單價(jià)在3萬—6萬之間大眾接受商鋪總價(jià)50—100萬之間最受歡迎鋪面大小5—20平方米選擇鋪位主考慮因素地理位置選擇經(jīng)營點(diǎn)主因素交通便利、人流量大、客源多4.2.7購買“商鋪”客戶特性分析購買臨街商鋪的客戶有以下特性：4.2.8觀音橋商圈商業(yè)項(xiàng)目租賃價(jià)格項(xiàng)目所在樓層租賃面（㎡）租賃價(jià)格（元/㎡）北城天街1F--250-3002F--2003F--100-1504F--100-150香港城1F5-10㎡500-6002F30-70㎡230-2803F20-30㎡180-2304F20-40㎡130-150天街2號(hào)1F20-30㎡180-3502F20-35㎡180-3503F1200㎡45-554F1200㎡45嘉年華-1F35-45300-500世紀(jì)金街----230-300商鋪?zhàn)鈨r(jià)因其所處地段而異核心地段（建新北路兩側(cè)）的臨街商鋪

租價(jià)大概在150-600元/㎡/月之間

次核心地段

租價(jià)一般在100-200元/㎡/月左右地段較差經(jīng)營中低檔商品的零星商鋪

租價(jià)在25-100元/㎡之間。以下項(xiàng)目的租賃價(jià)格對(duì)本項(xiàng)目租賃定價(jià)和規(guī)劃有一定的參考。4.2.9觀音橋商圈商業(yè)項(xiàng)目空置率名稱樓層單層面積(㎡)空置率泰興數(shù)碼城1-4F3000無4F以上5000100%茂業(yè)大廈1-7F7000無8-9F5000100%遠(yuǎn)東百貨1-4F3000無重百大樓1-6F600030%7F600030%同聚福集團(tuán)大廈1-4F2500無5-6F2500100%萬鵬電腦城大樓1F300040%2-6F3000100%中環(huán)數(shù)碼城大樓1-2F2000無3F200080%

從下面的調(diào)查表可看出：觀音橋商圈（4層以上)大型商場(chǎng),多數(shù)空置率高且經(jīng)營狀況較差。如果無特色亮點(diǎn)來吸引消費(fèi)者的話，商家是很難在此位置生存下去的。

該區(qū)大型商業(yè)為保持商業(yè)項(xiàng)目的低空置率和高租金收益基本采用只租不售，統(tǒng)一管理的經(jīng)營模式。

針對(duì)本項(xiàng)目，同樣具有較大的商業(yè)體量。因此，我們建議本項(xiàng)目采用只租不售、統(tǒng)一經(jīng)營的方式管理。

2007年2006年2005年商用物業(yè)規(guī)模2007年2006年2005年42.92億54.65億66.58億社會(huì)零售總額2010年計(jì)劃達(dá)到100億2010年計(jì)劃達(dá)到230萬㎡4O萬㎡75萬㎡123萬㎡

據(jù)調(diào)查：觀音橋商圈的年均增長率在20％以上，預(yù)計(jì)2010年商用物業(yè)規(guī)模將達(dá)到230萬平方米，社會(huì)零售總額將達(dá)到100億。4.2.10區(qū)域商業(yè)總體規(guī)模趨勢(shì)研判未來市場(chǎng)規(guī)模和份額：100萬㎡商業(yè)項(xiàng)目●

40億的社會(huì)零售總額增長率在20％以上4.2.10參考案例－茂業(yè)百貨項(xiàng)目名稱地址規(guī)模檔次開業(yè)時(shí)間停車位置茂業(yè)百貨觀音橋步行街45000㎡中高檔05.10100左右樓層規(guī)劃：-1F：超市；1F：璀璨時(shí)尚館：化裝品、黃金珠寶、名鞋皮具、名表眼鏡、總服務(wù)臺(tái)；2F：青春少女館：少女裝、少淑女裝、美發(fā)廳；3F：魅力仕女館：淑女裝、成熟女裝、中老年裝、內(nèi)衣、毛衫、美容院；4F：名流紳士館：精品男裝、紳士休閑、商務(wù)休閑、西餐、改褲處、精品；5F：運(yùn)動(dòng)休閑館：運(yùn)動(dòng)裝、青春便服、運(yùn)動(dòng)器材、戶外用品、咖啡館；6F：溫馨生活館：居家精品、兒童用品、床上用品、精品廚具；7F：家電大世界：數(shù)碼空間、小家電、手機(jī)、大家電、名牌特買廳。

租戶組合：聯(lián)營+租賃；百貨類由各商家、廠家供貨進(jìn)入百貨公司經(jīng)營管理體系，美容廳、咖啡廳商家進(jìn)場(chǎng)自行經(jīng)營，百貨公司管理服務(wù)其公共事務(wù)；業(yè)態(tài)組成：百貨+超市+餐飲品牌：多為中檔品牌，頂級(jí)品牌商品較少；4.3區(qū)域?qū)懽謽歉?jìng)品分析4.3.1區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)概述

重慶隨著被確定為國家”新特區(qū)”、”第三區(qū)”的利好消息,為重慶建立國際商務(wù)區(qū)提供了機(jī)遇，也為重慶主城寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展增加了興奮劑。

項(xiàng)目所處江北商圈集中寫字樓近10個(gè),主要集中在觀音橋商圈,其他均沿紅錦大道周圍分布。區(qū)域內(nèi)寫字樓的價(jià)格由2003年的3300元/平方米(北岸星座)上升至現(xiàn)在(2008年)9500元/平方米,近幾年,寫字樓市場(chǎng)發(fā)展迅速。4.3.2重慶寫字樓銷售統(tǒng)計(jì)據(jù)統(tǒng)計(jì):重慶銷售總量，由06年3.3萬方增至07年總銷售量達(dá)到20萬方。重慶市月均去化，由06年7802平米增至07年16760平米。銷售單價(jià)也逐年增長，由06年單價(jià)3000元/㎡增至07年最高單價(jià)達(dá)到9500元/㎡

全市寫字樓銷售總量逐年增加，銷售單價(jià)也實(shí)現(xiàn)了逐年增加，隨著重慶經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，重慶寫字樓市場(chǎng)潛力大4.3.3江北區(qū)寫字樓數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)

據(jù)統(tǒng)計(jì)：區(qū)域?qū)懽謽卿N售總量：06年江北區(qū)總銷售7283平米，07年江北區(qū)總銷售1.7萬平米。江北區(qū)月均去化：由06年603平米增至07年1443平米。銷售單價(jià)：由06年3200元/㎡增至07年最高價(jià)達(dá)到9500元/㎡。江北區(qū)將成為重慶市商務(wù)新高地，高端寫字樓市場(chǎng)潛力巨大。

考慮到寫字樓物業(yè)形態(tài)的特殊性，將競(jìng)品范圍擴(kuò)大到重慶主城，以下將對(duì)具有典型代表的競(jìng)品進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。以區(qū)域就近原則，世紀(jì)英皇成為區(qū)域內(nèi)主要競(jìng)品。競(jìng)品情況觀音橋商圈南坪商圈楊家坪商圈4.3.4區(qū)域?qū)懽謽歉?jìng)品分析（一）競(jìng)品項(xiàng)目區(qū)域面積區(qū)間銷售均價(jià)總價(jià)區(qū)間去化率去化速度競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系世紀(jì)英皇江北區(qū)68—300㎡9500元/㎡58－600萬元銷售20％，抵款30％慢強(qiáng)中新城上城高新區(qū)50—260㎡1.2萬/㎡60-312萬僅售1F慢弱西南經(jīng)協(xié)大廈南岸區(qū)27.75-75.78㎡1.3萬/㎡35-100萬80%較快弱西城國際九龍坡區(qū)50—200㎡0.8萬/㎡40-160萬98%較快弱寫字樓形態(tài)物業(yè)，面積組合靈活，銷售總價(jià)高，去化周期較長4.3.4區(qū)域?qū)懽謽歉?jìng)品分析（二）競(jìng)品綜合評(píng)級(jí)項(xiàng)目世紀(jì)英皇中新城上城西南經(jīng)協(xié)大廈優(yōu)勢(shì)交通便利、配套完善配套成熟、交通便利交通便利，周邊商務(wù)氛圍強(qiáng)不足/位于非傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)內(nèi),周邊商務(wù)氛圍不足/地段評(píng)級(jí)ABA項(xiàng)目世紀(jì)英皇中新城上城西南經(jīng)協(xié)大廈優(yōu)勢(shì)5A級(jí)寫字樓，自身配套良好層高4.5米\超高端配套設(shè)施面積區(qū)間小不足層高3.3米面積區(qū)間較大自身配套較少產(chǎn)品力評(píng)級(jí)AAB項(xiàng)目世紀(jì)英皇中新城上城西南經(jīng)協(xié)大廈主流總價(jià)60-312萬35-100萬價(jià)格力評(píng)級(jí)CA4.3.5綜合評(píng)級(jí)項(xiàng)目地塊周邊寫字樓供應(yīng)量少，且產(chǎn)品品質(zhì)中高檔，該區(qū)域高端寫字樓供應(yīng)缺乏。項(xiàng)目標(biāo)桿競(jìng)品市場(chǎng)規(guī)模和份額：區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有庫存量較少，在觀音橋商圈內(nèi)高端寫字樓去化率高，未來區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展?jié)摿O大。產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)級(jí)：世紀(jì)英皇A，弗瑞登B4.3.6區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展趨勢(shì)判斷去化趨勢(shì):從07年快速轉(zhuǎn)向08年緩慢消化。（受宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整的影響）價(jià)格趨勢(shì):呈現(xiàn)平緩上升的趨勢(shì)。世紀(jì)英皇總體量：16萬方剩余體量：8萬方弗瑞登總體量：8萬方無剩余新增:

預(yù)計(jì)未來三年江北區(qū)甲級(jí)寫字樓的潛在放量將突破50萬㎡，從2009年年開始每年放量約為20萬㎡左右。4.3.7機(jī)會(huì)及可能策略寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主要集中在中低端市場(chǎng)，高端寫字樓供應(yīng)匱乏機(jī)會(huì)打造成高端寫字樓，引領(lǐng)市場(chǎng)，改變區(qū)域形象。可能策略4.4區(qū)域公寓市場(chǎng)分析4.4.1重慶公寓市場(chǎng)概述總體成交量新增量（平米）月均成交量（平米）月均成交均價(jià)（元/平米）2006年62萬方25.2萬5.2萬方4192.152007年89.76萬方48.2萬7.5萬方4527.91重慶公寓市場(chǎng)尚處于初級(jí)發(fā)展階段，市場(chǎng)體量小，但獨(dú)有的實(shí)用性、投資性使其獲得長足發(fā)展；未來重慶公寓市場(chǎng)具有相當(dāng)大的潛力在06年、07年，公寓均有一到二次銷售突破期；在06年基礎(chǔ)上，產(chǎn)品價(jià)值與價(jià)格均得到相應(yīng)提高；精裝修公寓的投入使用，使產(chǎn)品品質(zhì)得到極大提升。4.4.2江北公寓市場(chǎng)概述總體成交量（平方米）新增量（平方米）月均成交量（平方米）月均成交均價(jià)（元/平方米）2006年24。1萬18.1萬2萬3924.962007年34.8萬方12.5萬2.9萬5491.32大量經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的公寓產(chǎn)品投入市場(chǎng)，有利于未來“總部經(jīng)濟(jì)需要”；江北區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品較少，目前市場(chǎng)空白點(diǎn)較大；相較住宅產(chǎn)品，去化速度更快，可滿足不同層次需要。區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品去化速度快，由于供應(yīng)量有限，出現(xiàn)銷售不均衡現(xiàn)象；由于精裝修公寓的出現(xiàn)，使區(qū)域產(chǎn)品價(jià)格得到極大提升。4.4.3公寓競(jìng)品分析觀音橋商圈●本項(xiàng)目富力海洋廣場(chǎng)1號(hào)公寓東和城世紀(jì)英皇4.4.3區(qū)域公寓市場(chǎng)競(jìng)品研究（一）項(xiàng)目名稱所在板塊屬性套內(nèi)起價(jià)元/平方米套內(nèi)均價(jià)元/平方米套內(nèi)最高價(jià)元/平方米去化分析（081-8）物管費(fèi)元/月/平方米富力海洋廣場(chǎng)1號(hào)公寓觀音橋中高檔8500含1500元裝修9000含1500元裝修9500含1500元裝修58套/月1.5東和城BⅡ棟觀音橋中高檔60006700680042套/月1.5世紀(jì)英皇紅旗河溝中高檔中高區(qū)：6335高區(qū)：9322中高區(qū)7622高區(qū)9992

/44套/月2.5區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品較多，去化速度快，成交單價(jià)普遍高于普通住宅產(chǎn)品；大多數(shù)公寓產(chǎn)品居住、辦公均可，多為投資性購買；4.4.3區(qū)域公寓市場(chǎng)競(jìng)品分析（二）項(xiàng)目東和城B2棟富力海洋廣場(chǎng)1號(hào)公寓世紀(jì)英皇優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)越，臨近觀音橋商圈，各類配套設(shè)施齊全區(qū)位優(yōu)越，配套完善交通便利、配套完善不足交通略顯不便交通略顯不便臨街而建，噪音影響大；土地屬性評(píng)級(jí)AAA項(xiàng)目東和城B2棟富力海洋廣場(chǎng)1號(hào)公寓世紀(jì)英皇優(yōu)勢(shì)戶型面積小，搭配合理產(chǎn)品配置高，戶型設(shè)計(jì)合理，精裝修產(chǎn)品面積搭配合理，自身配置完善不足自身配套不足部分產(chǎn)品使用功能不足/產(chǎn)品力評(píng)級(jí)BAA項(xiàng)目東和城B2棟富力海洋廣場(chǎng)1號(hào)廣場(chǎng)世紀(jì)英皇主流總價(jià)20-39萬28-50萬精裝29-69萬價(jià)格力評(píng)級(jí)AAB綜合評(píng)級(jí)：東和城B2棟B，富力海洋廣場(chǎng)1號(hào)公寓A，世紀(jì)英皇B；值得注意的是世紀(jì)英皇由于地段、產(chǎn)品等因素，將對(duì)本項(xiàng)目公寓產(chǎn)品構(gòu)成最強(qiáng)的威脅。庫存及新增：08.7庫存08.9-09.3新增08.9-09.3可售08.9-09.3庫存08.9-09.3供求比08.1-08.7供求比片區(qū)市場(chǎng)1.7萬1.42萬4.1萬1.3萬1.51.5片區(qū)1-8月月均成交108套，其中1月、3月、4月分別經(jīng)歷三個(gè)項(xiàng)目開盤期，整體市場(chǎng)表現(xiàn)良好。4.4.4市場(chǎng)供需情況由于位于都市商圈內(nèi)，公寓市場(chǎng)需求較大，所有公寓項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)較好；未來投入市場(chǎng)的公寓項(xiàng)目較少，存在一定的市場(chǎng)空白點(diǎn)；精裝修公寓已經(jīng)成為區(qū)域主要產(chǎn)品類型，得到市場(chǎng)認(rèn)可。市場(chǎng)規(guī)模和份額：08.1~08.7片區(qū)成交09.9~10.9市場(chǎng)容量預(yù)期住宅15.4萬方65.8萬方商住混居，影響居住品質(zhì)項(xiàng)目所在區(qū)域整體形象較差，對(duì)產(chǎn)品形象有不利印象問題產(chǎn)品策略在住宅區(qū)域設(shè)計(jì)1室戶型，解決商住混居問題。通過戶型設(shè)計(jì)，增加空間變化，提高產(chǎn)品吸引力；通過精裝修，提高住宅品質(zhì)。形象策略可通過整體項(xiàng)目打造，樹立區(qū)域產(chǎn)品標(biāo)桿?？赡懿呗?.4.5問題及可能策略4.5城市綜合體競(jìng)品研判中新城上城萬達(dá)廣場(chǎng)本案4.5.1城市綜合體項(xiàng)目總攬世紀(jì)英皇項(xiàng)目選擇區(qū)域內(nèi)在售或即將入市的綜合建筑群體——世紀(jì)英皇區(qū)域外的在售大型城市綜合體——萬達(dá)廣場(chǎng)、中心城上城所有項(xiàng)目均在重慶市市內(nèi)具有代表性和借鑒性。其物業(yè)類型包含住宅、商業(yè)、寫字樓、高檔公寓以及酒店數(shù)據(jù)來源：實(shí)地調(diào)研、渠道調(diào)研4.5.2競(jìng)品項(xiàng)目重點(diǎn)指標(biāo)對(duì)比重慶“城市綜合體”項(xiàng)目，均位于城市中心區(qū)域，由于自身配套完善，物業(yè)種類較多，在目前市場(chǎng)中表現(xiàn)良好，住宅、公寓去化率均較高，有較好的市場(chǎng)前景。數(shù)據(jù)來源：實(shí)地調(diào)研、渠道調(diào)研4.5.3競(jìng)品項(xiàng)目重點(diǎn)指標(biāo)分析綜合評(píng)級(jí)：世紀(jì)英皇A，大連萬達(dá)廣場(chǎng)A，中新城上城B，值得注意的是世紀(jì)英皇由于與本項(xiàng)目相鄰，將對(duì)本項(xiàng)目未來多種物業(yè)種類構(gòu)成最直接的威脅。

價(jià)格及銷售狀況套內(nèi)均價(jià)（元/㎡）寫字樓9500公寓7800銷售率（％）寫字樓40%公寓50%銷售周（月）1年物管費(fèi)（元/㎡·月）1.2-1.7本地客戶68%區(qū)縣客戶10%外省客戶19%其他地區(qū)3%客群來源規(guī)劃設(shè)計(jì)

項(xiàng)目南塔酒店式國際公寓高47層，最大建筑高度181.8米，塑造北城至高天際線，落成之后將成為全市最高商務(wù)公寓，其空中直升機(jī)停機(jī)坪為高端商務(wù)提供騰飛動(dòng)力，令客戶多一個(gè)空中商務(wù)艙，南塔擁有的3.3米單層高、2米過道寬度、7部高速電梯等各項(xiàng)物理指標(biāo)，在全市商務(wù)公寓中均稱得上首屈一指。寫字樓公寓商業(yè)4.5.4

競(jìng)品研究－－世紀(jì)英皇

項(xiàng)目位于重慶市江北區(qū)紅旗河溝轉(zhuǎn)盤東南角，總建筑面積16萬方，由裙樓部分及南北兩座超高雙塔構(gòu)成。項(xiàng)目與本案項(xiàng)目?jī)H相隔500米，在地理位置、區(qū)位屬性上較為相似。選址特征

經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

總體指標(biāo)占地面積（萬㎡）1.54總建筑面積（萬㎡）15.89容積率11.67物業(yè)類型寫字樓、商業(yè)、公寓車位（個(gè)）570主力店君臨酒店公寓經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)公寓建筑面積（萬㎡）5.2公寓面積配（％）37%公寓樓層（層）48公寓套數(shù)（套）714公攤系數(shù)（％）31%寫字樓經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)寫字樓建筑面積（萬㎡）2.3寫字樓面積配比（％）48%寫字樓樓層（層）29公攤系數(shù)（％）36%標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡）1000（1-33層）700（34-47層）柱間距（m）10標(biāo)準(zhǔn)層層高（m）3.3走廊寬度（m）2單戶最大建筑面積（㎡）69單戶最小建筑面積（㎡）38電梯數(shù)量（部）7裝修標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡）1400柱間距（m）10標(biāo)準(zhǔn)層層高（m）3.6裝修后層高（m）3.6電梯數(shù)量（部）74.5.4

競(jìng)品研究－－世紀(jì)英皇數(shù)據(jù)來源：實(shí)地調(diào)研、渠道調(diào)研選址特征

此項(xiàng)目位于九龍坡區(qū)高新區(qū)袁家崗?qiáng)W體路1號(hào)(輕軌袁家崗站對(duì)面)，連接渝中區(qū)和九龍坡區(qū)，是大渡口區(qū)、沙坪壩區(qū)以及九龍坡區(qū)進(jìn)入渝中區(qū)的交通樞紐，周邊交通線路數(shù)十條，項(xiàng)目與主城各區(qū)通達(dá)性非常好；距離火車站、機(jī)場(chǎng)、碼頭、長途車站距離較近，交通時(shí)間成本低，跨區(qū)能力強(qiáng)；公共交通具備特有的輕軌資源；周邊道路屬于多新建和拓寬道路，路況較好，不存在交通擁堵的問題。高科技產(chǎn)業(yè)園IT市場(chǎng)：石橋鋪西城工業(yè)園：九龍園區(qū)集裝箱港口、物流園區(qū)：九龍坡港項(xiàng)目機(jī)電市場(chǎng)：陳家坪歇臺(tái)子手機(jī)市場(chǎng)核心商圈：楊家坪城市副中心：大坪中新城上城大坪石橋鋪技術(shù)展覽中心君臨酒店田家炳中學(xué)重醫(yī)附一院重慶醫(yī)科大學(xué)渝州賓館奧體中心勁力酒店西亞酒店工業(yè)職業(yè)學(xué)院百盛百貨新世紀(jì)超市后工學(xué)院萬友康年酒店歇臺(tái)子小學(xué)建設(shè)小學(xué)泰興、賽博南方花園酒店重慶黨校南方美食街重慶電大河運(yùn)校項(xiàng)目宏觀圖

項(xiàng)目區(qū)位圖

4.5.4

競(jìng)品研究－－中新城上城規(guī)劃設(shè)計(jì)住宅：18萬平方米寫字樓：9萬平方米公寓：4萬平方米商業(yè)：18萬平方米

重慶中華新城由公寓、超高層甲級(jí)寫字樓及五星級(jí)酒店、超高層酒店式公寓和大型購物中心組成。其中住宅約占18萬平方米，超高層甲級(jí)寫字樓及五星級(jí)酒店約占9萬平方米，超高層酒店式公寓約占4萬平方米，大型購物中心約占18萬平方米。在規(guī)劃中將建造一座歐洲童話公園，約占2萬平方米。4.5.4

競(jìng)品研究－－中新城上城經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

總體指標(biāo)占地面積（萬㎡）16總建筑面積（萬㎡）75容積率5.5物業(yè)類型寫字樓，公寓，商業(yè)、住宅車位（個(gè)）3000主力店喜來登公寓經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)公寓建筑面積（萬㎡）4公寓面積配比（％）5.3%公寓樓層（層）-公寓套數(shù)（套）-公攤系數(shù)（％）28%寫字樓經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)寫字樓建筑面積（萬㎡）9.0寫字樓面積（％）12%寫字樓樓層（層）54公攤系數(shù)（％）31%標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡）1080柱間距（m）標(biāo)準(zhǔn)層層高（m）4.5走廊寬度（m）2.4單戶最大建筑面（㎡）99.67單戶最小建筑面積（㎡）33.27電梯數(shù)量（部）5裝修標(biāo)準(zhǔn)清水標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡）852柱間距（m）8.5標(biāo)準(zhǔn)層層高（m）4.5裝修后層高（m）4.2電梯數(shù)量（部）5價(jià)格及銷售狀況

套內(nèi)均價(jià)（元/㎡）寫字樓120007500（精裝修公寓）5500(清水公寓)銷售率（％）寫字樓30%公寓100%銷售周期（月）15物管費(fèi)（元/㎡·月）3客群來源（％）本地客戶65%區(qū)縣客戶20%外省客戶10%其他地區(qū)5%4.5.4

競(jìng)品研究－－中新城上城數(shù)據(jù)來源：實(shí)地調(diào)研、渠道調(diào)研4.5.5競(jìng)品研究－－萬達(dá)廣場(chǎng)產(chǎn)品類型所占體量(萬方)產(chǎn)品比例SHOPPINGMALL1417.94%臨街商鋪56.50%寫字樓810.25%住宅2633.30%公寓810.25%酒店56.50%公建配套等1215.26%合計(jì)78100%產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比例價(jià)格及銷售狀況

套內(nèi)均價(jià)（元/㎡）住宅6000商鋪銷售價(jià)格：臨街一層3.5-6萬元/㎡

臨街二層：1-2萬元/㎡

臨街三層：1.2-2.2萬元/㎡

社區(qū)內(nèi)商鋪：0.8-1.2萬元/㎡銷售率（％）住宅90%商業(yè)100%銷售周期（月）10物管費(fèi)（元/㎡·月）3客群來源（％）本地客戶75%區(qū)縣客戶15%外省客戶8%其他地區(qū)2%4.6競(jìng)品分析總結(jié)●如何拓寬產(chǎn)品市場(chǎng)？

從借鑒項(xiàng)目物業(yè)類型看，城市綜合體為規(guī)避相同產(chǎn)品類型體量過大造成的項(xiàng)目自身同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，在物業(yè)類型的選擇上趨于多元化，寫字樓、公寓、商業(yè)、星級(jí)酒店均有涉足，避免了自身產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)拓寬產(chǎn)品市場(chǎng)?！裨鯓舆\(yùn)用品牌影響力，對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值和銷售速度進(jìn)行支撐？

品牌在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中對(duì)價(jià)值支撐和加快銷售速度的作用至關(guān)重要，從借鑒項(xiàng)目可以看到，品牌開發(fā)商均較為重視運(yùn)用自身品牌的影響力，非品牌開發(fā)商在項(xiàng)目運(yùn)作過程中則通過品牌嫁接如引進(jìn)五星級(jí)酒店和引進(jìn)金夫人攝影等，對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值進(jìn)行修飾和提升?！駷槭裁垂a(chǎn)品一定要有頂級(jí)寫字樓作為支撐？

配置頂級(jí)寫字樓和酒店的城市綜合體項(xiàng)目，為公寓部分提供了良好的商務(wù)和配套設(shè)施，使得公寓價(jià)值也得到較大提升，套內(nèi)銷售價(jià)格比普通公寓提高500-1000元/平方米左右。●如何進(jìn)一步提升寫字樓物業(yè)價(jià)值？

借鑒項(xiàng)目中，為避免與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，寫字樓產(chǎn)品創(chuàng)新層出不窮，如生態(tài)化的玻璃外墻、空中生態(tài)花園、分區(qū)獨(dú)立的新風(fēng)系統(tǒng)、無線上網(wǎng)等概念和技術(shù)廣泛運(yùn)用，以增加項(xiàng)目附加值和競(jìng)爭(zhēng)力。●投資概念助推寫字樓銷售

寫字樓物業(yè)由于總價(jià)較高，銷售普遍較為緩慢，但良好的商務(wù)投資概念能引導(dǎo)和拓寬市場(chǎng)局面，吸納更為廣泛的客群，對(duì)樹立項(xiàng)目品牌和加快銷售速度起到極為良好的作用?！裨鯓佑行Т龠M(jìn)產(chǎn)品消化速度及如何使產(chǎn)品利益最大化？

做好行銷，拓展團(tuán)購，是本項(xiàng)目必須考慮的營銷手段之一，整層、多層購買的情況在借鑒項(xiàng)目中屢屢出現(xiàn)，如世紀(jì)英皇的寫字樓部分，加大團(tuán)隊(duì)購買的可能性，將是本案寫字樓及公寓產(chǎn)品部分成功之關(guān)鍵因素。

Contents5

5.1

項(xiàng)目總體定位

5.2

物業(yè)比例定位

5.3產(chǎn)品細(xì)分定位五、項(xiàng)目定位建議5.1項(xiàng)目總體產(chǎn)品定位/總體定位項(xiàng)目總體定位：城市中高檔綜合體5.1項(xiàng)目總體產(chǎn)品定位/定位說明定位說明:寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。因此，體量不宜過大。但是為了提升整體形象,完善城市綜合體的功能,實(shí)現(xiàn)較高利潤,建議做準(zhǔn)5A級(jí)寫字樓.公寓產(chǎn)品因?yàn)槠潇`活可變