城泰投資蔣巷項(xiàng)目

整體定位與物業(yè)發(fā)展建議《江景藝墅庭院生活》報(bào)告思路46項(xiàng)目初步規(guī)劃建議物業(yè)發(fā)展建議5項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算321宏觀大勢與入市時(shí)機(jī)項(xiàng)目定位項(xiàng)目附加值建議項(xiàng)目啟動策略7PARTONE1★宏觀大勢與入市時(shí)機(jī)宏觀大勢——國家宏觀經(jīng)濟(jì)周期通過三十年來我國GDP增長在一定程度上反映出中國改革開放三十來宏觀經(jīng)濟(jì)一直持續(xù)良性快速增長的狀況，通過每年GDP比上年的增長率變化的曲線圖，可以看出中國宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整周期應(yīng)該是七年。第一輪：1978年～1984年，78～81年先微調(diào)后，再上揚(yáng)，宏觀經(jīng)濟(jì)總體增長較快，周期為7年。第二輪：1985年～1990年，宏觀經(jīng)濟(jì)增長逐步放緩，周期為6年。第三輪：1991年～1999年，1991年、1992年兩年快速增長期，但從1993年始到1999年，增長率緩慢，剔除91、92年二年，本輪放緩周期也為7年。第四輪：2000年～2007年，由于GDP總量已經(jīng)到了一個(gè)較大數(shù)據(jù)，并保持逐年上調(diào)增長之勢，本輪周期為8年。第五輪：2008年～2015年，中國宏觀經(jīng)濟(jì)受到世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響進(jìn)入調(diào)整期，后2-3年進(jìn)入恢復(fù)期。201512新開工加速存貨去化期上升房價(jià)收入比下降新開工減少供應(yīng)過剩，存貨去化期達(dá)到最大投資冷卻市場緩慢吸收存貨，存貨去化期下降需求萎靡，房價(jià)起穩(wěn)需求增長新開工增加投資過熱繁榮階段衰退階段恢復(fù)階段房價(jià)收入比上升，投資增加1234567891011鐘型特征價(jià)升量跌8%價(jià)量齊跌價(jià)穩(wěn)量漲價(jià)量齊漲

房地產(chǎn)市場發(fā)展周期階段鐘模型：宏觀大勢——房地產(chǎn)周期南昌市場剛進(jìn)入此階段，未來2-4年基本處于此階段

入市時(shí)機(jī)——各區(qū)域土地供應(yīng)量08-09年各板塊供應(yīng)量未來土地供應(yīng)集中區(qū)未來土地供應(yīng)集中區(qū)通過近二年土地供應(yīng)情況來看，紅谷灘，灣里是重點(diǎn)土地供應(yīng)地塊，而擁有大量土地儲備的朝陽洲，青云譜區(qū)，京東區(qū)域近幾年土地供應(yīng)較少，預(yù)計(jì)未來1-2年將是土地供應(yīng)重點(diǎn)區(qū)域。未來土地供應(yīng)集中區(qū)蔣巷地塊入市時(shí)機(jī)6億元打造“城東第一路”據(jù)悉，青山湖大道北起富大有堤，南至解放東路，全長9.3公里。該工程總投資估算約6億元，計(jì)劃于2011年9月底竣工通車，改造后將成為一條集旅游、休閑、購物、娛樂為一體的街道，成為“城東第一路”。記者看到，青山湖大道與上海北路、南京東路、北京東路、洛陽東路等主要道路相交，沿途經(jīng)過青山湖區(qū)湖坊、塘山、京東3個(gè)鎮(zhèn)12個(gè)行政村及26個(gè)省、市駐區(qū)單位，五干一分渠順路蜿蜒而過，道路南端有4A級國家旅游風(fēng)景區(qū)——天香園。青山湖大道的貫通將大大改善蔣巷地塊的交通狀況，青山湖大道預(yù)計(jì)2011年下半年開通，蔣巷地塊2011年下半年入市。明確“區(qū)域空白市場領(lǐng)軍項(xiàng)目”的整體策略策略：通過高性價(jià)比、高附加值的創(chuàng)新產(chǎn)品打造項(xiàng)目核心競爭力市場環(huán)境：中心城供應(yīng)不足，購房外溢明顯，區(qū)域市場空白，區(qū)域競爭壓力較小趨勢判斷：中高端樓盤競爭加劇，價(jià)格出現(xiàn)天花板效應(yīng)，產(chǎn)品力成為競爭主戰(zhàn)場，品質(zhì)明顯提升區(qū)域分析：區(qū)域未來將具備一定的城市屬性，區(qū)域形象生態(tài)健康客戶定位：以城市中高端追求生活品質(zhì)、居住品質(zhì)客戶項(xiàng)目如何打造？PARTONE2★項(xiàng)目定位★宏觀大勢與入市時(shí)機(jī)項(xiàng)目核心心競爭力力3142（文化資資源）『客觀性』主動式被動式『主觀性』服務(wù)環(huán)境（建筑、、園林））（品牌））（自然、、區(qū)位））產(chǎn)品人文高性價(jià)比比、高附附加值的的創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品是項(xiàng)項(xiàng)目的核心競爭爭力景觀環(huán)境境：贛江江北岸江景線地塊較為為孤立，，反而可可以將項(xiàng)項(xiàng)目打造造出一種種專屬的感覺城泰品牌牌是有利于于迅速擴(kuò)擴(kuò)大項(xiàng)目目知名度度的一大大資源項(xiàng)目整體體發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略通過高性性價(jià)比、、高附加加值的創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)品品打造項(xiàng)項(xiàng)目核心心競爭力力項(xiàng)目形象象定位——將核心競競爭力轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為核核心賣點(diǎn)點(diǎn)贛江北岸岸·專屬領(lǐng)地地·原創(chuàng)洋房房庭院區(qū)位特征征，主打打贛江方方向制造專屬屬感，提提升項(xiàng)目目形象創(chuàng)新的產(chǎn)產(chǎn)品和創(chuàng)創(chuàng)新的形形象贛江北岸岸·一線江景景·藝墅空間間區(qū)位特征征，主打打贛江方方向突出沿江江風(fēng)情岸岸線庭院洋房房生活的的形象拔拔高城泰·長島城泰·江灣藝墅墅城泰·美墅案名推薦薦：充分分關(guān)聯(lián)企企業(yè)品牌牌，體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目核核心形象象價(jià)值主推：城泰·長島藝墅墅PARTONE3★項(xiàng)目整體體規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)建議議★項(xiàng)目定位位★宏觀大勢勢與入市市時(shí)機(jī)規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)占地面積積：64267㎡容積率：：1.8總建筑面面積約115000㎡綠地率大大于35%中等規(guī)模模，不具具備營造造大型社社區(qū)的條條件規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)前提（（1）-------主出入口口比選

地塊資源最大化入口1路段昭示性較好，有利于將南側(cè)社區(qū)景觀與濱江主景觀軸聯(lián)系起來入口2昭示性佳，沿路現(xiàn)狀較好，主干道入口3昭示性好，營造社區(qū)形象1、社區(qū)形形象主入入口3、社區(qū)北北面次入入口2、車行西西面主入入口規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)前提（（2）-------地形利用用分析利用內(nèi)部部地勢較較低：做做半地下下停車或或地下停停車，即即可解決決停車問問題也能能減少開開挖量利用地形形高差變變化，利利于部分分人車分分流設(shè)計(jì)計(jì)，區(qū)隔隔內(nèi)外環(huán)環(huán)境地形特征征：地塊內(nèi)部部離江堤堤有5—8米的高差差上部人行行入口下部車行行入口地下停車車場、局局部下沉沉花園及及上下空空間社區(qū)園林林、住宅宅首層規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)前前提提（（3）-------贛江江景景觀觀利利用用分分析析本項(xiàng)目目應(yīng)在在前期期就投投入資資金，，改造造江景景資源源，提提升江江景資資源的的利用用性在沿堤堤岸附附近設(shè)設(shè)計(jì)融融合健健康步步道、、休憩憩小廣廣場的的步行行系統(tǒng)統(tǒng)，改改善景景觀環(huán)環(huán)境觀觀賞性性、增增加參參與性性規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)前前提（（4）-------總體布布局建建議，，中軸軸對稱稱布置置，設(shè)設(shè)置中中庭景景觀景觀軸軸線別墅組組團(tuán)主入口口中庭主景觀觀高層組組團(tuán)次入口口車行入入口本項(xiàng)目目物業(yè)業(yè)檔次次定位位贛江北北岸高高檔、、南昌昌市中中檔樓樓盤高檔形形象、、中檔檔品質(zhì)質(zhì)地塊自自身缺缺乏成成為真真正高高檔樓樓盤必必需的的資源源條件件區(qū)域內(nèi)內(nèi)品質(zhì)質(zhì)感一一般，，本項(xiàng)項(xiàng)目擁擁有成成本優(yōu)優(yōu)勢，，有機(jī)機(jī)會突突破競競爭市市場區(qū)位、、品牌牌、規(guī)規(guī)模有有利于于打造造中高高檔樓樓盤的的條件件檔次定定位切切合實(shí)實(shí)際符符合項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)發(fā)展目目標(biāo)檔次定定位物業(yè)類類型分分析思思考點(diǎn)點(diǎn)客戶特特征注重產(chǎn)產(chǎn)品性性價(jià)比比，同同時(shí)對對實(shí)惠惠、實(shí)實(shí)用的的產(chǎn)品品創(chuàng)新新容易易接受受，南南昌人人認(rèn)為為多層層、類類別墅墅較高高檔市場空空缺建筑存存在產(chǎn)產(chǎn)品類類型空空缺、、高性性價(jià)比比洋房房空缺缺、景景觀精精品缺缺失，，戶型型設(shè)計(jì)計(jì)存在在創(chuàng)新新空缺缺和高高附加加值空空缺項(xiàng)目目目標(biāo)減小前前期風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、、保證證開發(fā)發(fā)成功功在風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制制之下下獲取取的較較高的的開發(fā)發(fā)利潤潤規(guī)劃指指標(biāo)容積率率1.8可能的的物業(yè)業(yè)類型型組合合較多多豐富的的產(chǎn)品品形態(tài)態(tài)有利利于美美化社社區(qū)環(huán)環(huán)境前期以以建設(shè)設(shè)速度度、銷銷售速速度快快的多多層為為主抓住創(chuàng)創(chuàng)新空空缺、、高性性價(jià)比比空缺缺、高高附加加值空空缺出現(xiàn)創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品的的同時(shí)時(shí)，注注重多多產(chǎn)品品組合合，提提高性性價(jià)比比可采用用多種種物業(yè)業(yè)類型型組合合的形形式，，豐富富社區(qū)區(qū)形態(tài)態(tài)適度創(chuàng)創(chuàng)新不過于于超前前，創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)價(jià)值在在于提提升項(xiàng)項(xiàng)目形形象，，突破破市場場，性性價(jià)比比是項(xiàng)項(xiàng)目的的核心心競爭爭力創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品類類型采采用6層疊拼拼別墅墅物業(yè)類類型建建議產(chǎn)品類類型及及功能能定位位樹立價(jià)價(jià)值標(biāo)標(biāo)桿，，提升升項(xiàng)目目檔次次塑造市市場稀稀缺的的明星星產(chǎn)品品有利于于形成成建筑筑景觀觀展示示提升項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)樹立立項(xiàng)項(xiàng)目目高高端端產(chǎn)產(chǎn)品品精精神神標(biāo)標(biāo)桿桿提升升地地塊塊功功能能滿足足社社區(qū)區(qū)生生活活服服務(wù)務(wù)形成成社社區(qū)區(qū)生生活活展展示示疊拼拼別別墅墅獨(dú)棟棟別別墅墅社區(qū)區(qū)服服務(wù)務(wù)功功能能商商業(yè)業(yè)提升升容容積積率率，，增增加加土土地地開開發(fā)發(fā)強(qiáng)強(qiáng)度度未來來價(jià)價(jià)值值提提升升的的支支撐撐電梯梯洋洋房房物業(yè)業(yè)類類型型建建議議參考考項(xiàng)項(xiàng)目目布布局局———眾信信疊疊景景灣灣項(xiàng)目目初初步步規(guī)規(guī)劃劃建建議議項(xiàng)目布局初初步示意少量獨(dú)棟項(xiàng)目標(biāo)桿疊墅物業(yè)主力產(chǎn)品中軸對稱中心園林北高南低高層圍合高層圍合主力產(chǎn)品項(xiàng)目物業(yè)配配比建議物業(yè)類型建筑面積（平方米）所占比例疊拼別墅2850026.22%獨(dú)棟別墅30002.76%小高層2738025.19%高層4980045.82%合計(jì)108680100價(jià)值點(diǎn)打造造——規(guī)劃小結(jié)配套規(guī)劃地形利用中軸對稱，，中庭景觀觀主出入口比比選贛江景觀利利用產(chǎn)品附加值活動空間社區(qū)休閑空空間江堤漫步空空間PARTFOUR4★項(xiàng)目整體規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)建建議★項(xiàng)目定位★項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效效應(yīng)測算★宏觀大勢與與入市時(shí)機(jī)機(jī)獨(dú)棟別墅600元/平方米疊拼別墅800元/平方米小高層1200元/平方米高層1600元/平方米商業(yè)（其它）1400元/平方米經(jīng)濟(jì)測算前前提方案一：中檔園林，，造價(jià)300元/㎡，使用以下下新技術(shù)、、新材料，，單位成本本為3031.92元，開發(fā)利利潤74497118.03元，開發(fā)利利潤率率為為21%。中水、直飲水、雨水收集系統(tǒng)15元/平方米分戶中央空調(diào)110元/平方米密碼鎖20元/平方米不銹鋼雙封地漏1元/平方米人工安裝及其他費(fèi)用費(fèi)10元/平方米項(xiàng)目利潤表物業(yè)類型銷售單價(jià)（元/m2）面積（m2）總額

獨(dú)棟別墅8000300024000000.00

疊拼別墅460028500131100000.00

小高層35002738095830000.00

高層350049800174300000.00

商業(yè)

70000.00

合計(jì)

115680425230000.00

開發(fā)成本350732881.97開發(fā)利潤74497118.03

開發(fā)利潤率0.21稅后成本利潤率方案二：高檔園林，，造價(jià)400元/㎡，使用以下下新技術(shù)、、新材料，，住宅每平平米增加成成本272元。單位成本為為3311.75元，開發(fā)利利潤69262399.42元，開發(fā)利利潤率率為為18%。中水、直飲水、雨水收集系統(tǒng)15元/平方米分戶中央空調(diào)110元/平方米密碼鎖20元/平方米不銹鋼雙封地漏1元/平方米外保溫墻系統(tǒng)100元/平方米地下車庫防水層11元/平方米人工安裝及其他費(fèi)用費(fèi)15元/平方米項(xiàng)目利潤表物業(yè)類型銷售單價(jià)（元/m2）面積（m2）總額

獨(dú)棟別墅10000300030000000.00

疊拼別墅480028500136800000.00

小高層370027380101306000.00

高層370049800184260000.00

商業(yè)

70000.00

合計(jì)

115680452366000.00

開發(fā)成本383103600.58開發(fā)利潤69262399.42

開發(fā)利潤率0.18稅后成本利潤率測算總結(jié)：：依據(jù)當(dāng)前南南昌房地產(chǎn)產(chǎn)市場：精精美高檔的的園林，新新技術(shù)的運(yùn)運(yùn)用時(shí)必不不可少的；；但就項(xiàng)目目的區(qū)位及及資源，項(xiàng)項(xiàng)目盲目跟跟從市場風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較大。。方案一：有有一定的亮亮點(diǎn)，園林林300元/㎡的造價(jià)以及及新技術(shù)的的運(yùn)用，足足以做到片片區(qū)的標(biāo)桿桿，吸引城城市外溢客客戶。方案二：400元每平米的的園林造價(jià)價(jià)、眾多新新技術(shù)的運(yùn)運(yùn)用，項(xiàng)目目的硬件足足以和在市市場占據(jù)一一定的位置置，吸引眾眾多眼球。。但市場能能否支撐此此售價(jià)，有有待觀察，，且開發(fā)利利潤率僅為為18%。所以總的來來說方案一一是在滿足足各方面要要求情況下下的最好選選擇。PARTTHREE5★項(xiàng)目物業(yè)發(fā)發(fā)展建議★項(xiàng)目整體規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)建建議★項(xiàng)目定位★項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效效應(yīng)測算★宏觀大勢與與入市時(shí)機(jī)機(jī)基于市場分分析、項(xiàng)目目戰(zhàn)略和目目標(biāo)客戶需需求特征的的產(chǎn)品對應(yīng)應(yīng)產(chǎn)品建議產(chǎn)品類型及及功能定位位樹立價(jià)值標(biāo)標(biāo)桿，提升升項(xiàng)目檔次次塑造市場稀稀缺的明星星產(chǎn)品有利于形成成建筑景觀觀展示提升項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)樹立項(xiàng)目高高端成品精精神標(biāo)桿提升地塊功功能滿足社區(qū)生生活服務(wù)形成社區(qū)生生活展示疊拼拼別別墅墅獨(dú)棟棟別別墅墅社區(qū)區(qū)服服務(wù)務(wù)功功能能商商業(yè)業(yè)提升升容容積積率率，，增增加加土土地地開開發(fā)發(fā)強(qiáng)強(qiáng)度度未來來價(jià)價(jià)值值提提升升的的支支撐撐電梯梯洋洋房房戶型型定定位位———市場場分分析析象湖湖紅紅角角洲洲區(qū)區(qū)域域有有退退臺臺花花園園洋洋房房等等類類別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品等等較較豐豐富富的的產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型戶型型區(qū)區(qū)間間：：四四季季花花城城一層層：：147平米米二層層：：140平米米三層層：：128平米米四層層復(fù)復(fù)式式：：161平米米退臺臺花花園園洋洋房房疊拼拼別別墅墅戶型型區(qū)區(qū)間間：：綠綠地地香香頌頌一二二層層：：130-150平米米+160平米米贈贈送送面面積積=290-310平米米三四四層層：：150-160平米米本項(xiàng)項(xiàng)目目戶戶型型面面積積和和比比例例建建議議綜合合考考慮慮本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的競競爭爭情情況況、、其其他他項(xiàng)項(xiàng)目目的的案案例例借借鑒鑒、、目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶購購房房特特征征，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目戶戶型型定定位位及及比比例例建建議議如如下下：：產(chǎn)品類型戶型面積區(qū)間（平方米）疊拼別墅三房、四房135～165獨(dú)棟別墅四房、五房250-350電梯洋房兩房85～95小三房105～120大三房125～135戶型型圖圖展展示示疊拼拼別別墅墅戶戶型型花園園60蝶墅墅A戶型型：：使使用用292平米米，，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)面面積積131平米米贈送送面面積積：：地地下下室室面面積積101平方方米米花園園面面積積60平方方米米蝶墅墅B戶型型：：使使用用315平米米，，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)面面積積150平米米贈送送面面積積：：地地下下室室面面積積86平方方米米花園園面面積積19.58平方方米米露臺臺面面積積56平方方米米綠地地香香頌頌蝶蝶墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品介介紹紹地下室101花園園19主力力創(chuàng)創(chuàng)新新—舒適適度度創(chuàng)創(chuàng)新新（（1）注重重與與室室外外空空間間環(huán)環(huán)境境結(jié)結(jié)合合，，建建立立室室內(nèi)內(nèi)外外的的充充分分交交融融凸窗窗露臺臺大露露臺臺、、凸凸窗窗與與空空中中庭庭院院的的應(yīng)應(yīng)用用：：彰彰顯顯寬寬敞敞且且與與天天空空、、自自然然環(huán)環(huán)境境的的貼貼近近舒適適度度創(chuàng)創(chuàng)新新（（2）———室內(nèi)內(nèi)空空間間充充分分外外延延、、室室外外景景觀觀向向內(nèi)內(nèi)滲滲透透，，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)建建筑筑和和景景觀觀的的融融合合大面面積積落落地地窗窗入戶花花園陽光房房附加創(chuàng)創(chuàng)新（（1）------錯(cuò)層豐豐富生生活方方式錯(cuò)錯(cuò)層增增加主主臥高高度參考創(chuàng)創(chuàng)新采用錯(cuò)錯(cuò)層可以增增加二二層主主臥的的高度度，提提高空空間感感和舒舒適度度客廳面面積有有限，，客廳局局部挑挑空后能明明顯提提高客客廳的的開敞敞度，，提高高居住住的舒舒適度度附加創(chuàng)創(chuàng)新（（2）------健身房房、步步入式式衣櫥櫥、音音樂間間、書書房健身房房音樂間間書房步入式式衣櫥櫥屋頂陽陽光SPA高層設(shè)設(shè)計(jì)建建議——適當(dāng)提提升，，景觀觀與建建筑的的交融融物業(yè)類型功能組合各功能空間的開間/面積要求功能特色備注小高層高層81～90㎡2房2廳1衛(wèi)+雙陽臺客廳開間3.6～3.9m主臥開間3.3～3.6m設(shè)置入戶花園創(chuàng)造凸窗空間創(chuàng)造多層次多陽臺空間（景觀、休閑和工作陽臺）首層架空，頂層考慮露臺和閣樓設(shè)計(jì)部分考慮錯(cuò)層和夾層設(shè)計(jì)，形成大層高的廳一梯3戶至一梯4戶大戶型考慮設(shè)計(jì)主人生活空間的復(fù)合化戶型緊湊，布局合理；注重南向客廳；處理好室內(nèi)自然通風(fēng)與一梯多戶的矛盾111～120㎡

3房2廳2衛(wèi)+雙陽臺客廳開間3.9～4.2m主臥開間3.6～3.8m121～130㎡3房2廳2衛(wèi)+多陽臺客廳開間4.2～4.5m主臥開間3.7～3.9m130－140㎡4房2廳2衛(wèi)+多陽臺4—6層疊墅墅電梯梯洋房房——區(qū)別于于普通通多層層洋房房，向向低密密度傾傾斜的的產(chǎn)品品，應(yīng)應(yīng)占據(jù)據(jù)相對對較好好資源源，保保持價(jià)價(jià)值資資源均均衡創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品，，4—6層疊墅墅，層層層退退臺，，一層層帶地地上花花園，，上層層以下下層退退出屋屋頂為為花園園，均均為復(fù)復(fù)式；；保證每每戶都都有花花園，，建筑筑形態(tài)態(tài)與景景觀體體系相相映成成趣；；應(yīng)占據(jù)據(jù)相對對較好好資源源，保保持價(jià)價(jià)值資資源均均衡；；基于對對南昌昌市場場發(fā)展展階段段的判判斷，，洋房類類產(chǎn)品品，在在未來來將具具有競競爭力！?。?！產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新.四-六層疊疊拼別別墅雖然目目前市市場供供應(yīng)大大都為為傳統(tǒng)歐歐式風(fēng)風(fēng)格，但其其他別別墅建建筑筑風(fēng)格格都擁擁有相相當(dāng)?shù)牡氖袌鰣龇蓊~額傳統(tǒng)歐歐式北美風(fēng)風(fēng)格南加州州風(fēng)格格地中海式東南亞風(fēng)格格1、客戶對獨(dú)棟別墅建筑風(fēng)格偏偏好分析建筑風(fēng)格建建議—?jiǎng)e墅部分全新的策劃劃理念引導(dǎo)導(dǎo)2、客戶對聯(lián)排別墅墅建筑形態(tài)風(fēng)風(fēng)格偏好分分析東南亞風(fēng)格格南加州風(fēng)格格北美風(fēng)格傳統(tǒng)歐式風(fēng)風(fēng)格市場上對別別墅建筑形形態(tài)風(fēng)格偏偏好比較平平均建筑風(fēng)格1——地中海建筑筑風(fēng)格通過線條和和細(xì)部處理理，使得外外立面不缺缺乏層次，，天際線富富于變化建筑細(xì)部表表現(xiàn)——變化的元素素融入歐陸風(fēng)格的的建筑元素素，坡屋頂頂、假陽臺臺、窗臺花花壇等設(shè)計(jì)計(jì)，從建筑筑頂部、底底部、窗、、陽臺等細(xì)細(xì)部的處理理中，體現(xiàn)現(xiàn)出精致和和品質(zhì)感，，富于變化化建筑風(fēng)格2——海派建筑筑風(fēng)格大上海以以優(yōu)越的的地理位位置和近近代以來來形成的的經(jīng)濟(jì)優(yōu)優(yōu)勢催生生了中華華文明獨(dú)獨(dú)樹一幟幟的“海海派文化化”。19世紀(jì)80年代以后后，外灘灘建筑開開始按當(dāng)當(dāng)時(shí)世界界上的最最高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和最新新式樣設(shè)設(shè)計(jì)建造造，大量量建筑效效法歐陸陸，采用用希臘式式廊柱、、花崗石石飾料壘壘砌，飾飾以雕刻刻，是典典型的古古典派新新文藝復(fù)復(fù)興式建建筑，從從對古典典的崇尚尚到側(cè)重重實(shí)用的的轉(zhuǎn)變，，中西建建筑風(fēng)格格有機(jī)融融合。地中海建建筑風(fēng)格格采用典典雅的色色調(diào)和簡簡潔的線線條，整整體的品品質(zhì)感、、現(xiàn)代感感強(qiáng)建筑風(fēng)格格建議—高層部分分建筑風(fēng)格格1——地中海建建筑風(fēng)格格地中海陽陽光建筑風(fēng)格格建議—高層部分分建筑風(fēng)格格2——裝飾藝術(shù)術(shù)建筑風(fēng)格格“ＡＲＴＤＤＥＣＣＯ”運(yùn)動暨“裝飾藝術(shù)術(shù)”運(yùn)動ＡＲＴ－－－－藝藝術(shù)ＤＥＣＯＯ－－ｄｄｅｃｏｏｒａｔｔｉｏｎｎ－－－－裝飾武漢華潤潤中央公公園ＡＲＴＤＤＥＣＣＯ建筑筑風(fēng)格強(qiáng)強(qiáng)調(diào)建筑筑物的高高聳、挺挺拔，給給人以拔拔地而起起、傲然然屹立的的非凡氣氣勢，表表達(dá)出不不斷超越越的人文文精神和和力量。。通過新新穎的造造型、艷艷麗奪目目的色彩彩以及豪豪華材料料的運(yùn)用用，成為為一種摩摩登藝術(shù)術(shù)的符號號。沈陽萬科科五里河河建筑細(xì)節(jié)節(jié)建議—疊拼別墅墅室內(nèi)空間間室外空間間內(nèi)外空間間關(guān)系建筑細(xì)節(jié)節(jié)客廳、餐餐廳、地地下室、、主臥室室區(qū)下沉庭院院大面積觀觀景窗、、露臺等等灰空間、、建筑高高度與屋屋檐、外外立面顏顏色和材材料緊湊的生生活空間間疊拼別墅墅以“小小面積、、大感受受”的設(shè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)下沉式庭庭院室外空間間下沉式庭庭院增加加了室外外空間的的層次感感，業(yè)主主可隨意意分配各各類使用用功能于于此；下沉式庭庭院對支支付能力力有限、、非常向向往別墅墅庭院生生活的客客戶很有有打動力力。下沉沉式庭院院已經(jīng)成成為疊拼拼別墅必必備點(diǎn)。。增加地下下室自然然采光面面平添院落落的層次次感半室內(nèi)空空間感，，用途廣廣下沉式庭庭院室外空間間下沉式庭庭院通常常為側(cè)院院下沉，，下沉面面積通常常在20-30平方米，，即可實(shí)實(shí)現(xiàn)庭院院效果；；設(shè)計(jì)中需需協(xié)調(diào)下下沉式庭庭院院墻墻與臨院院關(guān)系增加土方方工程量量日常使用用成本略略高，需需要配備備水泵玄關(guān)和吹吹拔疊拼別墅墅客戶最最為關(guān)注注疊拼別別墅的居居住感受受。對于于一直居居住在城城市公寓寓的首次次別墅置置業(yè)者來來說，入入口的吹吹拔處理理能使其其有明顯顯的、不不同于普普通住宅宅的居住住感受。。通常疊拼拼別墅產(chǎn)產(chǎn)品的玄玄關(guān)面積積在8平米左右右即可實(shí)實(shí)現(xiàn)其作作用。別墅特質(zhì)質(zhì)空間的的處理地下室、、半地下下室疊拼別墅墅地下室室面積約約在70-100平方米之之間，由由于地上上面積有有限，業(yè)業(yè)主通常常會一些些私人愛愛好和家家庭生活活功能空空間移至至地下室室內(nèi)。半地下室與與室外別墅特質(zhì)空空間的處理理舒適型獨(dú)棟棟別墅應(yīng)該該追求完整整的功能空空間、清晰晰的空間序序列以及產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)節(jié)的的打造，營營造宜人的的空間尺度度室內(nèi)空空間室外空空間內(nèi)外空空間關(guān)關(guān)系客廳、、挑空空、餐餐廳、、廚房房、特特殊功功能空空間大面積積庭院院、多多重庭庭院、、精裝裝修庭庭院大面積積觀景景窗、、多房房間景景致宜人空空間尺尺度建筑細(xì)細(xì)節(jié)建建議—獨(dú)棟別別墅大面積積會客客廳室室內(nèi)內(nèi)空間間舒適型型別墅墅注重重打造造公共共空間間的尊尊貴感感，希希望客客廳面面積盡盡可能能的寬寬敞、、闊綽綽，因因此客客廳和和餐廳廳或者者起居居室面面積和和應(yīng)達(dá)達(dá)到70-80平方米米的規(guī)模模。多處挑挑空處處理室室內(nèi)內(nèi)空間間挑空的的客廳廳能顯顯著提提升客客廳的的空間間感和和開敞敞度。。舒適型型別墅墅客廳廳挑空空面積積一般般在25-35平米之之間即即可達(dá)達(dá)到效效果。。餐廳也也可設(shè)設(shè)置挑挑空，，面積積在14-20平米即即可。。多重庭庭院室室外外空間間多重庭庭院包包括：：前院后院側(cè)院內(nèi)院入戶院院多重庭庭院可可以提提供更更優(yōu)美美的景景致以以及室室內(nèi)外外互動動空間間一般來來講，，中院院、側(cè)側(cè)院面面積80-130平方米米，后后院面面積約約在200-400平方米米，即即可實(shí)實(shí)現(xiàn)效效果本產(chǎn)品品占地地面積積可達(dá)達(dá)2畝，可可營造造超大大庭院院莊園園生活活氛圍圍。園林景景觀規(guī)規(guī)劃建建議園林景景觀建建議原原則-------園林風(fēng)風(fēng)格的的關(guān)鍵鍵作用用在于于建立立鮮明明的主主題，，形成成項(xiàng)目目獨(dú)特特賣點(diǎn)點(diǎn)園林建建議原原則：：園林風(fēng)風(fēng)格與與項(xiàng)目目社區(qū)區(qū)定位位相關(guān)關(guān)聯(lián)與市場場差異異化，，對原原創(chuàng)洋洋房花花園生生活的的集中中體現(xiàn)現(xiàn)引起轟轟動效效應(yīng)，，廣泛泛吸引引眼球球園林品品質(zhì)，，對項(xiàng)項(xiàng)目有有較大大提升升，園園林設(shè)設(shè)計(jì)方方面有有可為為之處處市場總總結(jié)園林景景觀的的打造造對項(xiàng)項(xiàng)目形形象有有很大大提升升南昌市市場目目前園園林主主題不不明顯顯園林與與建筑筑風(fēng)格格、項(xiàng)項(xiàng)目定定位沒沒有明明顯的的關(guān)聯(lián)聯(lián)度主要以以綠地地為主主，水水系也也有廣廣泛應(yīng)應(yīng)用，，但是是參與與性不強(qiáng)，，細(xì)部品品質(zhì)感感較弱弱對項(xiàng)目目的啟啟示園林景景觀是是本項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)價(jià)值的的一個(gè)個(gè)核心心價(jià)值值點(diǎn)通過主主題園園林營營造社社區(qū)洋洋房花花園形形象，，突破破市場場追求細(xì)細(xì)節(jié)的的同時(shí)時(shí)適當(dāng)當(dāng)?shù)目乜刂瞥沙杀緢@林景景觀建建議思思路------根據(jù)客客戶價(jià)價(jià)值取取向，，市場場競爭爭和建建筑風(fēng)風(fēng)格的的關(guān)聯(lián)聯(lián)度三三個(gè)要要素進(jìn)進(jìn)行選選擇客戶對對于景景觀關(guān)關(guān)注度度很高高舒適優(yōu)優(yōu)美即即可，，有有公園功功能的的園林林是客戶戶第一一選擇擇客戶價(jià)價(jià)值取取向市場已已經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)證對對于景景觀的的關(guān)注注度完完全可可以產(chǎn)產(chǎn)生溢溢價(jià)市場競競爭園林景景觀園林風(fēng)風(fēng)格項(xiàng)目為為中等等規(guī)模模項(xiàng)目特特征項(xiàng)目適適合異異域風(fēng)風(fēng)情、、參與與性強(qiáng)強(qiáng)、能能夠引引起轟轟動效效應(yīng)的的園林林園林案案例借借鑒（（1）-----異域風(fēng)風(fēng)情園園林深圳陽光光棕櫚園園地中海式式園林小品展示示注重細(xì)節(jié)節(jié)案例選取取原則：：異域風(fēng)情情金域藍(lán)灣灣泰式風(fēng)情情園林小品展示示佛山麗景景花園東南亞風(fēng)風(fēng)情園林林北京星河河城東南亞風(fēng)風(fēng)情園林林園林案例例借鑒（（2）-----北京星河河灣獲國國際花園園社區(qū)金金獎(jiǎng)，引引起普遍遍關(guān)注案例選取取原則：：引起轟動動效應(yīng)可借鑒亮亮點(diǎn)1：斜坡造造園：增增大園林林面積，，增添了了園林的的趣味性性可借鑒亮亮點(diǎn)2：軟綠化化較多（（水景、、植物等等）增強(qiáng)強(qiáng)園林的的親和力力可借鑒亮亮點(diǎn)3：注重細(xì)節(jié)節(jié)本項(xiàng)目社社區(qū)園林林風(fēng)格建建議-----異國情調(diào)調(diào)、地中中海式風(fēng)風(fēng)情園林林、可可參與主主題，體體現(xiàn)項(xiàng)目目和諧特特征園林主題題對社區(qū)區(qū)定位的的延伸園林整體體采用異異域風(fēng)格格注重三重重園林空空間的打打造景觀主軸軸的運(yùn)用用典型園林林風(fēng)格特特點(diǎn)本項(xiàng)目園園林風(fēng)格格建議園林空間間的層次次過渡園林設(shè)計(jì)計(jì)分組團(tuán)園園林與鄰鄰里空間間的細(xì)節(jié)節(jié)打造園林的資資源均好好及價(jià)值值分區(qū)組團(tuán)與各各景觀節(jié)節(jié)點(diǎn)的細(xì)細(xì)節(jié)關(guān)注注和成本本控制可參與主主題地形、水水體、植植物、建建筑、小小品等形形體要素來創(chuàng)創(chuàng)造可參參與的社社區(qū)花園園園林風(fēng)格格建議------極具風(fēng)情情的異域域風(fēng)格，，繽紛熱熱烈的展展示，集集中展示示社區(qū)花花園氛圍圍定位：異異域風(fēng)格格風(fēng)情的熱烈的繽紛的可參與主主題推薦薦--------高差坡地地和社區(qū)區(qū)陽光草草坪可以以讓社區(qū)區(qū)更具親親和力，，突破市市場，增增強(qiáng)宣傳傳攻勢，，引起廣廣泛關(guān)注注推薦一：高差坡坡地創(chuàng)造場地地高差增大綠化化面積推薦二：社區(qū)陽陽光草坪坪組圖和各各家可參參與草坪坪綠色生態(tài)態(tài)氛圍景觀主軸軸的運(yùn)用用-------景觀展示示路線展示路線線：主入入口---商業(yè)街-----會所-----核心景觀觀區(qū)三重園林林空間的的打造組團(tuán)休閑閑場所園園林主景景觀體系系組團(tuán)園園林、休休憩空間間、交往往空間樓梯空間間等私家家休閑場場所公共空間間社區(qū)休閑閑廣場、、公共活活動場所所的建立立半公共空空間半私密空空間園林景觀觀的細(xì)節(jié)節(jié)關(guān)注手手法啟動區(qū)沿沿江景觀觀步棧道道，移步步換景，，是水岸岸高尚文文化生活活區(qū)的景景觀亮點(diǎn)點(diǎn)，沙場場需要提提前搬離離項(xiàng)目正對對贛江北北岸，擁擁有絕佳佳的水景景資源及及觀景角角度。對于項(xiàng)目目實(shí)景現(xiàn)現(xiàn)房開放放的銷售售策略，，步入式式江景棧棧道的展展示性更更優(yōu)于項(xiàng)項(xiàng)目內(nèi)部部景觀的的打造，，對來現(xiàn)現(xiàn)場看房房的客戶戶的視覺覺沖擊力力更勝于于樣板房房。為此此從某個(gè)個(gè)角度來來說，江江景步棧棧道的改改造速度度及景觀觀效果直直接影響響著項(xiàng)目目開盤及及項(xiàng)目居居住價(jià)值值的展示示效果。。由于目前前項(xiàng)目景景觀棧道道的位置置是采砂砂場，嚴(yán)嚴(yán)重影響響著項(xiàng)目目改造工工程的進(jìn)進(jìn)度，因因此在項(xiàng)項(xiàng)目啟動動之前需需要盡快快將沙場場搬離園林景觀觀的成本本控制手手法水系和綠綠化的結(jié)結(jié)合運(yùn)用用綠化植被被的選擇擇，關(guān)鍵鍵節(jié)點(diǎn)引引入名貴貴樹種，，草坪等等其他部部分用一一般可替替代產(chǎn)品品社區(qū)符號號以井蓋蓋和路燈燈的外形形設(shè)計(jì)為為主，減減少其他他不必要要的投入入減少石質(zhì)質(zhì)材料的的運(yùn)用，，以軟材材質(zhì)運(yùn)用用為主石材選用用：建筑材料料建議價(jià)值點(diǎn)打打造——產(chǎn)品小結(jié)結(jié)配套規(guī)劃產(chǎn)品品附加加值值居住住空空間間舒適適度度實(shí)用用空空間間改房房空空間間創(chuàng)新新產(chǎn)產(chǎn)品品多產(chǎn)產(chǎn)品品線線滿滿足足各各種種家家庭庭的的需需求求多產(chǎn)產(chǎn)品品組組合合，，主主流流產(chǎn)產(chǎn)品品+創(chuàng)新新產(chǎn)產(chǎn)品品，，體體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目的的舒舒適適性性及及多多元元化化差異異化化產(chǎn)產(chǎn)品品建議議本本項(xiàng)項(xiàng)目目設(shè)設(shè)置置兩兩個(gè)個(gè)不不同同功功能能的的會會所所會所建議使用會所最最多的人群群是大多數(shù)數(shù)時(shí)間在家家的老人、、小孩和家家庭主婦，，他們是家家庭會所的的主要服務(wù)務(wù)對象。會所類型主要功能設(shè)置主要服務(wù)對象面積（泛會所）球類、棋類、健身器材（室外）業(yè)主架空層部分、地下層部分、沿江可參與性景觀部分水岸休閑會所SPA、餐飲、水岸咖啡業(yè)主獨(dú)立會所（500平米）建立周全完完善物管，，坐享安寧寧生活智能化周界界防越報(bào)警警系統(tǒng)閉路電視監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)24小時(shí)定時(shí)不不定時(shí)安保保巡邏對講訪客系系統(tǒng)消防系統(tǒng)寬帶、電話話、有線電電視的信息息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)統(tǒng)物業(yè)管理系系統(tǒng)電表、水表表、煤氣戶戶外遠(yuǎn)程抄抄表系統(tǒng)周全物物管安保服服務(wù)信息服服務(wù)生活服服務(wù)公共衛(wèi)生生保潔生活設(shè)施施維護(hù)綠化、花花卉園藝藝管理車輛停放放管理各類費(fèi)用用代收代代繳代收發(fā)報(bào)報(bào)紙、信信件物管建議議專業(yè)的物物業(yè)管理理是townhouse社區(qū)生活活品質(zhì)的的保證基本服務(wù)務(wù)：保安安、消防防、衛(wèi)生生、車輛輛、綠化化等管理理超值性服服務(wù)：會會所的優(yōu)優(yōu)惠消費(fèi)費(fèi)、信息息網(wǎng)絡(luò)系系統(tǒng)、及及時(shí)家居居維修、、真情互互動關(guān)愛愛、健康康生活等等服務(wù)人性化/智能化管管理知名物業(yè)業(yè)管理顧顧問公司司提早介介入，對對設(shè)計(jì)方方案提出出物管方方面的專專業(yè)建議議，將后后期物管管成本降降至最低低門禁系統(tǒng)統(tǒng)、可視視對講系系統(tǒng)，寬寬頻網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、有線線電視網(wǎng)網(wǎng)格、電電梯轎箱箱及停車車場均設(shè)設(shè)閉路電電視監(jiān)控控等停車場——相對其他他中檔樓樓盤適當(dāng)當(dāng)提高車車位比，，同時(shí)注注意控制制成本，，并減小小停車對對內(nèi)部環(huán)環(huán)境的影影響車位數(shù)以以市場為為基礎(chǔ)，，定位為為導(dǎo)向，，考慮一一定的前前瞻性；；南昌市市中高高檔樓樓盤的的車位位戶數(shù)數(shù)比約約為0.3：1～0.5：1停車位位設(shè)置置：整體車車位戶戶數(shù)比比設(shè)計(jì)計(jì)為0.3：1；為盡量量減小小車流流對內(nèi)內(nèi)部環(huán)環(huán)境的的影響響，本本項(xiàng)目目應(yīng)采采用半半地下下、地地下停停車；；為節(jié)約約成本本，項(xiàng)項(xiàng)目前前期做做半地地下車車庫，，后期期作部部分地地下人人防車車庫；；建議的的車位位戶數(shù)數(shù)比為為根據(jù)據(jù)市場場需求求及定定位制制定的的，最最終結(jié)結(jié)果應(yīng)應(yīng)結(jié)合合政府府相關(guān)關(guān)規(guī)定定。城開國際學(xué)園0.3：1沿海麗水家園0.3：1高能金域名都0.5：1紅谷春天0.4：1讓車庫庫也能能呼吸吸停車位位建議議商業(yè)功功能——以滿足足鄰里里服務(wù)務(wù)為主主導(dǎo)功功能的的商業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)和以以提升升社區(qū)區(qū)文化化為主主導(dǎo)的的商業(yè)業(yè)內(nèi)街街從展示角度度，應(yīng)在項(xiàng)項(xiàng)目前期昭昭示性較好好的地方布布置商業(yè)設(shè)設(shè)施，提高高項(xiàng)目的生生活氛圍從配套角度度，應(yīng)在街街道周邊商商業(yè)價(jià)值較較高的地方方布置社區(qū)區(qū)配套型商商業(yè)設(shè)施商業(yè)建議價(jià)值點(diǎn)打造造——配套小結(jié)配套規(guī)劃商業(yè)會所沿街社區(qū)商商業(yè)家庭會所，，包括兒童童會所、主主婦會所和和老人會所所產(chǎn)品附加值消費(fèi)及休閑閑空間主婦培訓(xùn)老人退休活活動家庭購物兒童樂園PARTFOUR6★項(xiàng)目附加值值建議★項(xiàng)目物業(yè)發(fā)發(fā)展建議★項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效效應(yīng)測算★項(xiàng)目整體規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)建建議★項(xiàng)目定位★宏觀大勢與與入市時(shí)機(jī)機(jī)露臺對于山山水資源型型別墅是必必不可少的的，超大露露臺的設(shè)置置可以增加加產(chǎn)品的附附加值。超大露臺產(chǎn)品附加值值提升別墅的建筑筑密度決定定著別墅的的品質(zhì)，超超大庭院的的設(shè)置，全全面闡釋莊莊園高于別別墅的精神神內(nèi)涵，顧顧客買的不不僅僅是一一棟房子，，而是一種種高貴的生生活方式。。超大庭院產(chǎn)品附加值值提升產(chǎn)品附加值值提升對于300平米左右的的豪華型別別墅產(chǎn)品，，應(yīng)設(shè)置雙雙車位，滿滿足客戶的的需求，同同時(shí)，項(xiàng)目目為近郊樓樓盤，住戶戶交通完全全依賴于私私家車，因因此雙車位位就顯得更更為重要。。雙車位多用玻璃璃材料，，增強(qiáng)與與自然的的交流產(chǎn)品附加加值提升升書房與自自然對話話——通過戶內(nèi)內(nèi)戶外空空間的融融合營造造豐富的的灰空間間，大尺尺度大采采光面的的落地玻玻璃放大大了原有有的空間間感覺，，位置越越高，觀觀景效果果越好。。餐廳與自自然對話話——大面寬的的餐廳與與客廳相相映成趣趣，使主主人得以以享受“慢餐時(shí)代代”的家庭樂樂趣。水上（岸岸）休閑閑度假會會所產(chǎn)品附加加值提升升紅酒雪茄茄吧西餐廳游泳池酒吧陽光SPA釣魚臺產(chǎn)品附加加值提升升觀光鐘樓樓產(chǎn)品附加加值提升升產(chǎn)品附加加值提升升：偷面面積【概念詮釋釋】：依據(jù)：《建筑工程程建筑面面積計(jì)算算規(guī)范》偷法：把把只計(jì)計(jì)算半建建筑面積積（比如如未封閉閉的陽臺臺，挑梁梁等）和不計(jì)算算建筑面面積的各各類建筑筑（比如如層高小小于2.20m以下的夾夾層，插插層，技術(shù)術(shù)層和層層高小于于2.20m的地下室室和半地地下室，，房屋的的天面，，挑臺，飄窗窗等)的面積盡盡量的放放大；增加層高高，一層層產(chǎn)權(quán)兩兩層實(shí)用用（多為為頂樓復(fù)復(fù)式），，通過減減少分?jǐn)倲?，增加加?shí)惠惠，，促促進(jìn)進(jìn)銷銷售售。。半地地下下室室◆地下室和半地下室的可應(yīng)用的“偷面積”政策是：層高小于2.2米的地下室，半地下室空間不計(jì)算建筑面積；雙首層設(shè)計(jì)的地下空間不計(jì)算建筑面積；住宅建筑正負(fù)零之下不計(jì)算建筑面積。◆只要在政策允許的范圍內(nèi)，地下室和半地下室存在較大的可“偷”空間，另外，室外架空的半地下室較好地解決了地下采光的問題，如圖。【萬科“17英里”應(yīng)用依據(jù)】：“住宅建筑正負(fù)零以下不計(jì)算建筑面積。”如圖，它幾乎把半地下室的高度做到了近2.8米，貼近了標(biāo)準(zhǔn)層高。沒有壓抑感的空間，實(shí)用面積可以更大拓展?！?7英里里””地地下下室室，，半半地地下下室室經(jīng)經(jīng)典典案案例例二樓樓單單位位通通過過直直下下兩兩層層室室內(nèi)內(nèi)樓樓梯梯，，到到達(dá)達(dá)被被送送的的半半地地下下室室可拆拆卸卸凸凸窗窗如圖，佳兆業(yè)“桂芳園”就利用可拆卸凸窗，為客戶“偷”出了一個(gè)很大的空間。步入式凸窗搖身變成一個(gè)獨(dú)立空間，實(shí)現(xiàn)了凸窗的盡量擴(kuò)大。上圖的頂柜為可以打掉的部分的上梁，將低于2.2米的凸窗空間轉(zhuǎn)化成標(biāo)準(zhǔn)高進(jìn)深的足夠大，可以把這個(gè)凸窗空間隔離成一個(gè)獨(dú)立的空間上圖為打掉頂柜后的臥室空間。這樣空間不再壓抑，還能隔離出一個(gè)小辦公間上圖為沒有打掉頂柜的臥室樣板房可打打掉掉步步入入式式凸凸窗窗梁梁隱藏藏式式衣衣櫥櫥的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方法法有有點(diǎn)點(diǎn)類類似似于于低低臺臺凸凸窗窗，，通通過過外外墻墻外外移移并并將將其其做做成成凸凸窗窗完完成成，，只只是是這這里里的的凸凸窗窗改改成成了了““衣衣櫥櫥””。。和和凸凸窗窗一一樣樣，，隱隱藏藏式式衣衣櫥櫥的的高高度度通通常常也也在在2.2米以以下下，，不不用用計(jì)計(jì)入入建建筑筑面面積積，，但但業(yè)業(yè)主主卻卻可可以以使使用用。。隱藏藏式式衣衣柜柜，，落落地地衣衣柜柜““偷偷面面積積””的的無無微微不不至至超大大入入戶戶花花園園和和景景觀觀大大陽陽臺臺”入戶戶花花園園可可以以隔隔成成一一個(gè)個(gè)小小書書房房，，非非常常實(shí)實(shí)用用雙層層高高露露臺臺首首先先在在從從室室內(nèi)內(nèi)空空間間向向外外界界的的自自然然延延伸伸上上，，對對居居住住的的舒舒適適性性肯肯定定有有所所幫幫助助。。對對于于錯(cuò)錯(cuò)層層大大露露臺臺（（或或入入戶戶花花園園））如如果果是是可可以以用用玻玻璃璃窗窗封封上上，，或或加加樓樓層層板板使使上上下下兩兩家家都都增增加加面面積積，，對對偷偷面面積積提提高高實(shí)實(shí)用用率率有有非非常常大大的的幫幫助助。。但但要要考考慮慮上上下下層層對對視視的的問問題題，，如如采采用用內(nèi)內(nèi)封封閉閉的的方方式式。。錯(cuò)層層雙雙層層高高露露臺臺或或雙雙層層高高入入戶戶花花園園相對于前二者的錯(cuò)層大露臺，“京地海世界”的露臺在設(shè)計(jì)上沒有那么突出。但是很大膽，它的兩層高的內(nèi)凹大露臺更加強(qiáng)調(diào)私人空間，更注意處理建筑外立面效果和減少施工難度。施工時(shí)故意留出一個(gè)兩層高的洞口，在交房時(shí)可加板封閉，成為單層的室內(nèi)使用空間?！熬┑睾：Ｊ澜缃纭甭杜_經(jīng)經(jīng)典案案例在兩個(gè)個(gè)單元元之間間做一一個(gè)連連接的的空中中過道道，使使得業(yè)業(yè)主多多出一一部分分空空間。。業(yè)主主既可可以分分隔開開，作作為自自己的的私人人空間間；也也可以以作為為空中中院館館，供供業(yè)主主共用用，多多出一一個(gè)休休閑空空間。。空中院院館空空中過過道空調(diào)機(jī)機(jī)安放放處變變生活活陽臺臺【政策】：突出出房屋屋墻面面的構(gòu)構(gòu)件、、配件件、裝裝飾柱柱、裝裝飾性性的玻玻璃幕幕墻、、垛、、勒腳腳、臺臺階等等均不不計(jì)入入建筑筑面積積。主要技技巧：：在樓盤盤的設(shè)設(shè)計(jì)中中，多多設(shè)計(jì)計(jì)出幾幾個(gè)空空調(diào)外外機(jī)安安放處處，將將其層層高控控制在在2.2米以以內(nèi)內(nèi)，，或或在在頂頂上上做做一一個(gè)個(gè)假假梁梁，，使使得得這這個(gè)個(gè)空空調(diào)調(diào)外外機(jī)機(jī)的的安安放放處處可可以以裝裝修修成成一一個(gè)個(gè)生生活活陽陽臺臺。。偷面面積積對對項(xiàng)項(xiàng)目目啟啟示示別墅物業(yè)業(yè)建造半地地下室，，面積可可贈送50-100㎡㎡擴(kuò)大贈送送范圍，，二層通通過樓梯梯也可享享受大面面積的地地下室贈贈送，面面積可贈贈送50-80㎡通過入戶戶花園、、錯(cuò)層、、空中院院館等手手法，贈贈送面積積比例在在15%-20%高層物業(yè)業(yè)注：最終終設(shè)計(jì)方方案以設(shè)設(shè)計(jì)院設(shè)設(shè)計(jì)為主主疊墅可贈贈送到20%以上獨(dú)棟可贈贈送到20%以上新技術(shù)的的應(yīng)用隨著別墅墅產(chǎn)品的的更新?lián)Q換代，越越來越多多的新技技術(shù)被應(yīng)應(yīng)用于別別墅的產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)中，““有天有有地、獨(dú)獨(dú)門獨(dú)院院”已不不能滿足足大部分分高端客客戶的需需求，我我部對市市場上的的主流別別墅進(jìn)行行研究后后，建議議城泰蔣蔣巷項(xiàng)目目在設(shè)計(jì)計(jì)中考慮慮加入新新技術(shù)新技術(shù)術(shù)成成本列列表表節(jié)能技術(shù)價(jià)格單位建筑面積價(jià)格（元/平方米）備注新風(fēng)系統(tǒng)

30~50

變壓式止逆煙道

10元

不銹鋼雙封地漏60元/個(gè)1元此價(jià)格為直徑63毫米規(guī)格外保溫墻系統(tǒng)

85元

中水、直飲水、雨水收集系統(tǒng)

10元

中空鍍膜LOW-E玻璃650元/平方米（窗面積）100元鍍膜按150元/平方米計(jì)算食物垃圾處理機(jī)1060元/戶10元住宅規(guī)格地下車庫防水層50元/平方米（車庫地面）11元包括材料費(fèi)和人工費(fèi)生態(tài)滅蚊機(jī)6000元/臺0.76元1臺/10000平建面同層排水系統(tǒng)3500元/個(gè)衛(wèi)生間55元住宅規(guī)格分戶中央空調(diào)11000元/戶110元密碼鎖2000元/戶20元新材料料成成本列列表表名稱作用及功能花費(fèi)成本光觸媒涂液具有殺菌，抗菌，抗霉，除臭，凈化空氣等功能。分解空氣中含有的各種細(xì)菌。成本約為9元/平米，不含人工。負(fù)離子內(nèi)墻壁涂料細(xì)胞活性化、清新血液、消除疲勞。安定神經(jīng)，增強(qiáng)免疫力。穩(wěn)定情緒。改善過敏性體制、緩輕疼痛、凈化空氣。清除灰塵及殺菌作用.可迅速消除汗味、灰塵味、食品味、煙熏味等異味;不含有毒化學(xué)物，施工時(shí)或施工后不會放出有害物。成本約為8元/平米，不含人工。斷橋鋁合金、雙層中空玻璃門窗可以有效的阻擋外界的噪音和灼熱的陽光，保持室內(nèi)恒溫狀態(tài)。比傳統(tǒng)彩鋁門窗高出300元/㎡保溫隔熱層保溫隔熱砂漿應(yīng)用于屋面、外墻體、室內(nèi)樓地面，實(shí)現(xiàn)良好保溫、隔熱、隔音效果。同時(shí)，有效堅(jiān)固墻體，防止墻體開裂，顯著改善頂層熱環(huán)境，提高屋面防水使用年限。增加110元/㎡多功能外遮陽卷簾有效的保溫隔熱，降低噪音。節(jié)能，防盜、增強(qiáng)業(yè)主私密性。650元/㎡地?zé)嵯到y(tǒng)：地源熱泵冷冷暖系統(tǒng)外窗系統(tǒng)：斷熱鋁型材材＋LOW-E鍍銀膜低輻輻射保溫玻玻璃外墻系統(tǒng)：標(biāo)準(zhǔn)五層防防護(hù)技術(shù)屋面及地下下系統(tǒng)：保溫系統(tǒng)＋＋鋁箔阻隔隔膜技術(shù)防噪系統(tǒng)：墻壁擠塑聚聚苯材料；；門窗內(nèi)裝裝隔音隔熱熱膠條，陶陶粒混凝土土加厚樓板板；四層外外墻系統(tǒng)、、卷簾門窗窗、節(jié)能玻玻璃系統(tǒng)和和同層后排排水系統(tǒng)衛(wèi)生系統(tǒng)：中央吸塵、、食物垃圾圾處理、置置換式垃圾圾周轉(zhuǎn)箱；；廚房雙密密封不銹鋼鋼地漏、新新型變壓式式止逆煙道道系統(tǒng)；滅滅蚊磁場技技術(shù)新風(fēng)系統(tǒng)：全置換式新新風(fēng)系統(tǒng)智能化家居居系統(tǒng)：能夠?qū)e墅墅內(nèi)部及外外部庭院實(shí)實(shí)現(xiàn)智能化化家電及安安防及部分分家務(wù)進(jìn)行行智能化控控制。能源方面：引入自然通通風(fēng)系統(tǒng)證證實(shí)本項(xiàng)目目規(guī)劃方案案的優(yōu)越性性；建筑設(shè)設(shè)計(jì)以“自然采光”為主要原則則；采用多多樣化綠化化系統(tǒng)，屋屋頂綠化、、西山墻垂垂直綠化、、立體綠化化新材料料應(yīng)用用展示示中空玻璃軟化水設(shè)備設(shè)施世界頂級德德國斷斷橋鋁合合金窗框冬季能把陽陽光能量留留在室內(nèi)的的低輻射（Low-E）玻璃綠色環(huán)保鋁鋁窗，采用用高級熱阻阻斷式彩色色環(huán)保鋁型型材，在鋁型材空空腔中灌注注有高隔熱熱性能的樹樹脂材料，，將鋁壁斷開開形成斷橋橋，有效阻止了了熱量的傳傳導(dǎo)。外玻采用鍍鍍銀膜處理理，具有對對可見光高高透過性及及中遠(yuǎn)紅外線線高反射的的特征，在住宅項(xiàng)目目中使用的的屈指可數(shù)數(shù)外窗子系統(tǒng)統(tǒng)利用高科技技提升生活活舒適度及及品質(zhì)，對對客戶購買買產(chǎn)生直接接牽引設(shè)備設(shè)施Moma采用斷熱鋁鋁合金材料料，其保溫溫性能明顯顯優(yōu)于普通通鋁合金窗窗，可以避避免熱橋出出現(xiàn)，有良良好的氣密密性、水密密性、斷熱熱性能，防防止空氣滲滲透。斷橋橋鋁合金窗窗采用斷熱熱冷橋技術(shù)術(shù)，即將鋁鋁合金窗框框分成三部部分組成復(fù)復(fù)合材料，，外部鋁合合金框，內(nèi)內(nèi)部鋁合金金框以及連連接內(nèi)外鋁鋁框的中間間芯子部分分，中間芯芯子部分即即“斷熱冷冷橋”LOW-E玻璃＋氬氣斷橋鋁合金窗反射80％以上的遠(yuǎn)遠(yuǎn)紅外線輻輻射（普通通玻璃只反反射12％左右）傳熱系數(shù)小小于1.35W/（m2·K）〔傳統(tǒng)統(tǒng)單單層層玻玻璃璃窗窗為為5.4W/（m2·K），，中中空空普普通通玻玻璃璃窗窗只只有有2.9W/（m2·K）〕MOMA玻璃技術(shù)關(guān)鍵：：窗戶和玻玻璃采用斷斷熱鋁合金金窗框＋LOW-E鍍銀膜低輻輻射保溫玻玻璃技術(shù)檔案[高科技]——外窗系統(tǒng)高熱工性能能圍護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)保溫隔熱熱系統(tǒng)節(jié)能達(dá)85%，達(dá)到歐洲洲3升房標(biāo)準(zhǔn)利用建筑科科技系統(tǒng)，，減少建筑筑物的能量量損失，節(jié)節(jié)能達(dá)到85％，比國家家現(xiàn)行節(jié)能能標(biāo)準(zhǔn)的65％更節(jié)能20％，達(dá)到歐歐洲3升房標(biāo)準(zhǔn)。。外墻外保溫溫>>□采用高效硬硬質(zhì)聚氨酯酯現(xiàn)場發(fā)泡泡外墻外保保溫，避免免冷橋出現(xiàn)現(xiàn)，不會形形成冷凝水水而破壞墻墻體。□聚氨酯酯噴涂，導(dǎo)導(dǎo)熱系數(shù)不不大于0.04W/mK，氣密度高高保溫效果果好，同時(shí)時(shí)具防潮及及隔音效果果?！蹙郯滨ヵヅc干掛石石材之間的的流動空氣氣層，有利利于隔熱和和干燥保溫溫層?！跆烊换ɑ◢弾r外飾飾面有掛件件固定，非非粘接，美美觀堅(jiān)固。。外墻保溫材材料示意進(jìn)氣散熱伸縮縫空氣層外保溫混凝土層干掛彩釉玻璃斷橋干掛龍骨架Moma外墻系統(tǒng)采用歐洲標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)四層外外墻防護(hù)技技術(shù)，總厚厚度420至520厘米：能嚴(yán)密阻止止冷熱輻射射和傳導(dǎo)干掛幕墻起起到“遮陽陽傘”的功功能，保護(hù)護(hù)外保溫板板不受雨雪雪侵蝕，可可以抵擋輻輻射外保溫方式式防止冷/熱橋產(chǎn)生，，優(yōu)于內(nèi)保保溫流動空氣層層揮發(fā)保溫溫板水汽，，永久保持持保溫板的的干燥及保保溫效果傳熱系數(shù)低低至0.2至0.3（北京規(guī)范范0.9至1.16）室內(nèi)室外外墻保溫截截面斷橋加厚混凝土土外墻加厚保溫層層流動空氣層層干掛磚幕墻墻干掛幕墻外墻子系統(tǒng)統(tǒng)[高科技]——外墻系統(tǒng)鋒采用德國國愛屋公司司Alulux明裝卷簾窗窗，該公司司還有多種種門窗產(chǎn)品品：暗裝卷卷簾窗、防防盜卷簾窗窗、爬升式式車庫門、、側(cè)行式車車庫門、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)型車庫庫門、經(jīng)濟(jì)濟(jì)型車庫門門。Alulux卷簾窗的功功能：保溫溫/隔音/防盜/遮陽/擋風(fēng)沙/擋視線/防蟲結(jié)論：墻壁壁上增加擠擠塑聚苯材材料隔音、、保溫；門門窗內(nèi)裝隔隔音隔熱膠膠條，用陶陶?；炷镣良雍駱前灏?；采用四四層外墻系系統(tǒng)、卷簾簾門窗、節(jié)節(jié)能玻璃系系統(tǒng)Alulux卷簾中空low-e玻璃斷熱鋁鋁型材材[高新科科技]———降噪系系統(tǒng)同層排排水系系統(tǒng)室內(nèi)排排水領(lǐng)領(lǐng)域新新革命命，空空間自自由設(shè)設(shè)計(jì)，，舒適適健康康□排排水問問題在在本層層解決決，只只有排排水立立管通通過集集中管管道井井貫通通各層層?！跬瑢铀脚排潘?，室內(nèi)內(nèi)設(shè)計(jì)計(jì)自由由，無無需多多個(gè)立立管穿穿透樓樓板；；□科科學(xué)的的水箱箱配件件，有有可靠靠的密密閉性性和抗抗?jié)B漏漏性能能；□節(jié)節(jié)約水水源，，有6/9升和3/6升雙沖沖水技技術(shù)；；□適適合各各種墻墻體結(jié)結(jié)構(gòu)，，不影影響建建筑墻墻體結(jié)結(jié)構(gòu)；；□應(yīng)應(yīng)用HDPB管材，，系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)計(jì)計(jì)低噪噪音。。□□洗洗面器器及坐坐便等等設(shè)備備均為為懸掛掛，占占用空空間小??；□坐坐便器器支架架承重重可達(dá)達(dá)400公斤。。同層排排水獨(dú)獨(dú)有的的優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)：◆◆衛(wèi)衛(wèi)生間間不再再變矮矮同層排排水因因管道道將水水箱及及所有有給排排水管管道隱隱藏在在假墻墻內(nèi)，，同樓樓層的的排水水支管管與主主排水水支管管均不不穿越越樓板板，衛(wèi)衛(wèi)生間間空間間得到到釋放放?！魝€(gè)個(gè)性性化裝裝修同層排排水系系統(tǒng)，，土建建中只只安裝裝立管管，室室內(nèi)設(shè)設(shè)計(jì)師師可對對衛(wèi)生生間進(jìn)進(jìn)行自自由的的布局局，排排水支支管則則在裝裝修時(shí)時(shí)按室室內(nèi)設(shè)設(shè)計(jì)圖圖紙進(jìn)進(jìn)行安安裝。?！裘饷獬惍愇锻瑢优排潘行l(wèi)衛(wèi)生器器具的的排水水管均均采用用存水水彎形形式，，在有有人居居住的的情況況下，，不會會發(fā)生生衛(wèi)生生間異異味。。簡潔表表面，，更加加美化化室內(nèi)內(nèi)環(huán)境境傳統(tǒng)上上下水水管線線做法法同層排排水管管線做做法傳統(tǒng)上上下水水管線線吊頂頂做法法HDPE材料堅(jiān)堅(jiān)固耐耐用將管材材聲噪噪降到到最低低節(jié)水節(jié)節(jié)能采用先先進(jìn)的的凈水水設(shè)備備，制制水和和供水水實(shí)行行全自自動化化電腦腦監(jiān)控控，使使水質(zhì)質(zhì)更加加穩(wěn)定定可靠靠。采用日日本生生產(chǎn)的的不銹銹鋼管管和國國內(nèi)優(yōu)優(yōu)質(zhì)的的鋁塑塑復(fù)合合管，，保證證水質(zhì)質(zhì)不受受二次次污染染。管道直直飲水水直接接輸送送到居居民這這中，，打開開水龍龍頭即即可飲飲用，，配備備專用用飲水水機(jī)可可隨時(shí)時(shí)喝上上熱水水冷水水，方方便快快捷。。設(shè)備智智能化化凈水系系統(tǒng)管道直直飲水水廚房中中的垃垃圾桶桶以及及洗碗碗槽地地濾網(wǎng)網(wǎng)是家家里面面容易易孳生生病媒媒以及及招引引蟑螂螂，老老鼠的的地方方。通通過安安置在在水池池旁的的粉粹粹機(jī)將將每天天的骨骨刺廢廢料等等粉粹粹后統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)過排排污口口輸送送走，，徹底底改善善廚房房的衛(wèi)衛(wèi)生條條件和和美化化廚房房，快快速清清除因因食物物垃圾圾的存存集而而造成成的腐腐爛變變質(zhì)、、異臭