編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁(yè)碼：第頁(yè)秦皇島·房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析總結(jié)河北寶鴻洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2014年7月7日第一部分：2014年秦皇島城市發(fā)展及政策一、京津冀一體化戰(zhàn)略（固定資產(chǎn)投資迎契機(jī)）中國(guó)國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在2014年3月5日作政府工作報(bào)告時(shí)指出，加強(qiáng)環(huán)渤海及京津冀地區(qū)經(jīng)濟(jì)協(xié)作。習(xí)近平總書記在聽取京津冀協(xié)同發(fā)展工作匯報(bào)時(shí)強(qiáng)調(diào)，實(shí)現(xiàn)京津冀協(xié)同發(fā)展是一個(gè)重大國(guó)家戰(zhàn)略，要堅(jiān)持優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、互利共贏、扎實(shí)推進(jìn)，加快走出一條科學(xué)持續(xù)的協(xié)同發(fā)展路子。1、秦皇島實(shí)現(xiàn)與北京、天津的客運(yùn)、貨運(yùn)一體化交流發(fā)展；2、更加有利于北京、天津、唐山等地客戶資源，去秦皇島度假置業(yè)，到達(dá)距離縮短；3、時(shí)間成本縮短，人流互動(dòng)，城市互動(dòng)。秦皇島未來投資價(jià)值增大，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，提升旅游人口與旅游配套提升秦皇島的宜居性，一體化戰(zhàn)略提升秦皇島的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，能夠帶動(dòng)人口轉(zhuǎn)移二、對(duì)接京津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移（多個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)將興建）津秦高鐵正式通車，1小時(shí)左右兩地互相往來；北戴河機(jī)場(chǎng)即將開通；涉及電子信息、環(huán)保、消費(fèi)品、裝備制造等多個(gè)領(lǐng)域1200多家北京企業(yè)；截至2014年4月份，全市共安排央企合作項(xiàng)目35個(gè)，總投資351億元。北戴河區(qū)域，打造首都行政醫(yī)療文化教育功能疏解集中承載區(qū)，承接中央和國(guó)家機(jī)關(guān)附屬機(jī)構(gòu)以及首都教育、醫(yī)療、健康、養(yǎng)老、體育等領(lǐng)域的項(xiàng)目或產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，建設(shè)首都教育醫(yī)療體育資源轉(zhuǎn)移基地，構(gòu)建以生命健康產(chǎn)業(yè)為特色的國(guó)家健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展示范基地。雖近期秦皇島樓市低迷，但未來有進(jìn)一步發(fā)展的空間1、促進(jìn)城市的產(chǎn)業(yè)升級(jí)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展；2、提升秦皇島的旅游價(jià)值與度假價(jià)值，帶動(dòng)旅游度假產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與升級(jí)；3、帶動(dòng)固定資產(chǎn)的投資，特別是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與提升；4、促進(jìn)了科技、技術(shù)、商業(yè)領(lǐng)域的人才的引進(jìn)與增加，帶動(dòng)區(qū)域人口素質(zhì)的提升；三、西港東遷進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段（城市環(huán)境將提升、城市新中心將逐步形成）1、建設(shè)成新興城市形象標(biāo)桿區(qū)域，釋放海景資源，提升環(huán)境與旅游資源的開發(fā)2、推動(dòng)周邊居住環(huán)境的改善，形成新的城市中心，推動(dòng)城市的建設(shè)進(jìn)程與建材學(xué)院東校區(qū)地塊毗鄰，有助開發(fā)區(qū)與市里中心區(qū)形成互動(dòng)，提升整個(gè)南部城區(qū)的環(huán)境與居住品質(zhì)減少港口的貨物（煤塵等）對(duì)于海岸線環(huán)境的污染及市容的影響四、秦首套房貸利率最高上浮20%秦皇島五大銀行首付比例仍保持30%；關(guān)于房貸利率，農(nóng)行上浮12%—15%，中行、建行、秦皇島銀行上浮10%，工商銀行上浮10%—20%在五家銀行中上浮比例最高。目前首套房貸額度依然緊張，審批貸款仍需2—3個(gè)月的時(shí)間。首套房貸額度偏緊，并未對(duì)樓市造成太大影響1、目前市場(chǎng)投資性置業(yè)客戶占比縮小，剛需購(gòu)房增加較多，對(duì)于置業(yè)剛性需求使首套房貸對(duì)于影響不大；2、旅游地產(chǎn)主打高端人群，首套房貸利率，難以對(duì)其產(chǎn)生影響五、2014年6月秦皇島“單獨(dú)兩孩”政策放開據(jù)統(tǒng)計(jì)秦皇島市有8000個(gè)家庭有生二胎的打算，“單獨(dú)兩孩”政策的推出將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)樓盤戶型布局，將來可能會(huì)有更多的家庭首選三居室。分析：1、短期內(nèi)，城市人口不會(huì)出現(xiàn)激增現(xiàn)象，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)受影響不會(huì)明顯；2、會(huì)影響置業(yè)者的購(gòu)房心理，大戶型產(chǎn)品將會(huì)更多的進(jìn)入購(gòu)房者的置業(yè)計(jì)劃；3、家庭人口結(jié)構(gòu)的改變，會(huì)影響購(gòu)房者的置業(yè)習(xí)慣，大戶型產(chǎn)品，如三居室會(huì)成為首先；4、未來較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，學(xué)區(qū)房概念會(huì)更加受到置業(yè)者的青睞；秦皇島城市發(fā)展及市場(chǎng)政策總結(jié)1、京津冀一體化戰(zhàn)略，增強(qiáng)了秦皇島的房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，對(duì)于北京、天津、唐山等地的投資、旅游置業(yè)人群的吸引力的增強(qiáng)將會(huì)迎來新的契機(jī)；2、秦皇島整體房地產(chǎn)市場(chǎng)，將迎來進(jìn)一步轉(zhuǎn)型的機(jī)遇，隨著城市產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，物流、人流的進(jìn)一步暢通，城市環(huán)境的進(jìn)一步改善，秦皇島的房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步成熟化、規(guī)范化，也將進(jìn)一步吸引外地房地產(chǎn)商的進(jìn)入；3、未來秦皇島各個(gè)區(qū)域的城市功能將更加明晰化和集群化，北戴河區(qū)域以養(yǎng)老、度假旅游為核心，海港區(qū)將成為中心居住區(qū)；4、西港東遷，將進(jìn)一步提升秦皇島中心城區(qū)的城市環(huán)境與面貌，也將進(jìn)一步促進(jìn)該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與興建；5、單獨(dú)二胎政策的實(shí)施，短期內(nèi)不會(huì)產(chǎn)生明顯的影響，但置業(yè)者的購(gòu)房心態(tài)將產(chǎn)生變化，未來三居產(chǎn)品及學(xué)區(qū)房，將會(huì)有更大的市場(chǎng)容量；6、雖然面臨著蕭條的市場(chǎng)環(huán)境及國(guó)家調(diào)控、銀行利率上浮等政策性打壓，但國(guó)家大的政策環(huán)境與戰(zhàn)略的實(shí)施，將會(huì)使秦皇島未來房地產(chǎn)市場(chǎng)有著更多機(jī)遇。第二部分：2014年秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)情況一、2014年上半年，秦皇島及海港區(qū)市場(chǎng)均價(jià)走勢(shì)鑒于8、9、10月份旅游旺季的到來，整體市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)有一個(gè)價(jià)格回漲的表現(xiàn)分析：1—3月份整體市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)，4月份之后秦皇島及海港區(qū)均價(jià)出現(xiàn)明顯下滑，降價(jià)3—5%；6月份整體市場(chǎng)價(jià)格比5月份略有回升，但整體市場(chǎng)依然處于低迷期；二、2014年上半年，秦皇島市場(chǎng)開盤情況2014上半年共計(jì)19個(gè)樓盤開盤20次；推出房源包括高層和別墅等多品種更多項(xiàng)目推遲了開盤時(shí)間，來應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的觀望情緒，或增加開盤頻次，通過優(yōu)惠實(shí)現(xiàn)走量分析：從開盤情況來看，海港區(qū)的市場(chǎng)需求量最大，而且競(jìng)爭(zhēng)程度也最為激烈。1、從開盤時(shí)間來看，在所有20次開盤中，在第一季度有10個(gè)項(xiàng)目開盤，其中在3月達(dá)到了一個(gè)井噴7個(gè)項(xiàng)目開盤；第二季度中，4月4個(gè)項(xiàng)目開盤，5月3項(xiàng)目個(gè)開盤，6月3個(gè)開盤。2、海港區(qū)共有8個(gè)項(xiàng)目9次開盤。南北戴河區(qū)域共3個(gè)盤3次開盤；山海關(guān)區(qū)域共1個(gè)樓盤1次開盤；四縣共4個(gè)樓盤4次開盤。三、2014年上半年，秦皇島土地市場(chǎng)情況成功掛牌入市僅有103.5191畝，約為4.26億元，同比去年同期分比下降了71.43%、17.57%分析：1、今年上半年，秦皇島雖然共有6塊地掛牌，但是有兩塊地流拍，只成交了四塊地（金夢(mèng)海灣8號(hào)，第二次流拍）；2、對(duì)比去年同期，秦皇島住宅用地入市步伐在放緩，面對(duì)低迷市場(chǎng)，政府有意控制土地放量。第三部分：秦皇島購(gòu)房人群置業(yè)情況一、2014年1—5月，秦皇島購(gòu)房者關(guān)注區(qū)域指數(shù)相比2013年，海港區(qū)關(guān)注度上漲4.79%；東戴河關(guān)注度下降2.86%，南戴河關(guān)注度下降2.77%（數(shù)據(jù)來源：秦皇島搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心）2014年上半年，購(gòu)房者關(guān)注指數(shù)區(qū)域占比：海港區(qū)樓盤占關(guān)注比最高達(dá)70%，其次為北戴河區(qū)8%，山海關(guān)區(qū)排第三位6%。2013年下半年：海港區(qū)占66.67%，北戴河區(qū)6.6%，南戴河7.78%，東戴河6.63%，山海關(guān)6.93%，昌黎3.73%,其他2.14%。購(gòu)房者關(guān)注區(qū)域分析：1、海港區(qū)，購(gòu)房人群關(guān)注度最高。原因：緣于海港區(qū)是秦皇島市的中心區(qū)，教育資源，生活配套，環(huán)境交通等因素與其他區(qū)域相比有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，有諸多家庭為解決子女教育問題而購(gòu)房。2、相比較海港區(qū)關(guān)注度大幅提升，東戴河和南戴河關(guān)注度大幅下降。原因：東戴河和南戴河主推海景房，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境影響，投資客的大量減少，加之相關(guān)配套的不完善，影響了購(gòu)房者的關(guān)注與選擇。我們項(xiàng)目地塊處于開發(fā)區(qū)與市里的銜接地帶，離我們項(xiàng)目地塊較近的學(xué)校有：幼兒園：燕大幼兒園、龍寶寶幼兒園、耀華第三幼兒園、大風(fēng)車幼兒園小學(xué)：文耀里小學(xué)、白塔嶺小學(xué)、橋東里小學(xué)、森林逸城小學(xué)中學(xué)：森林逸城中學(xué)、燕大附中周邊諸多高校的存在3、鑒于海港區(qū)，教育購(gòu)房的比例有所提升，對(duì)于我們項(xiàng)目而言，利用好周邊教育資源，對(duì)于本地置業(yè)者具有一定的吸引力。二、2014年1—5月，秦皇島購(gòu)房者關(guān)注戶型指數(shù)（數(shù)據(jù)來源：秦皇島搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心）2014年上半年戶型關(guān)注指數(shù)中，兩居占比最高，大46.1%，其次為三居25.61%，排名第三的一居室占20.41%一至三居室關(guān)注指數(shù)占總量的92.12%。分析：1、三居的關(guān)注購(gòu)房人群，主要以本地置業(yè)者居多，剛性需求的購(gòu)房群體居多；2、二居的客群組成包含兩部分，一部分為外地置業(yè)投資者，一部分為本地的置業(yè)人群；3、一居產(chǎn)品，主要以外地度假、旅游、投資人群為主，鑒于一居的房源相對(duì)價(jià)格偏高，本地的剛需購(gòu)買人群相對(duì)偏少；三、2014年1—5月，秦皇島購(gòu)房者價(jià)格關(guān)注指數(shù)3000—5000元/㎡樓盤關(guān)注比最高，達(dá)47%；其中5000—7000元/平樓盤關(guān)注占比25%——這個(gè)價(jià)位區(qū)間包含了秦皇島大多數(shù)房源，但是在關(guān)注中占比卻僅四分之一。7000—11000元/平的房子主要為高品質(zhì)樓盤或海景房，關(guān)注度較低，僅占總量的10%。秦皇島市民對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期在3000—5000元之間，但是大多數(shù)樓盤價(jià)格在5000—7000元/㎡之間，這與市場(chǎng)的購(gòu)房者需求形成一定反差；主要原因：1、前幾年秦皇島的整體市場(chǎng)價(jià)格上漲過快，價(jià)格已卡在高位運(yùn)行；2、外地投資的置業(yè)需求的涌入，抬升了市場(chǎng)的整體均價(jià)；3、但本地置業(yè)者的置業(yè)購(gòu)買力有限，導(dǎo)致市場(chǎng)需求心理價(jià)位偏低。四、秦皇島購(gòu)房人群戶型選擇秦皇島本地置業(yè)人群：1、以剛需為主，緊湊的小兩居或者小三居房，戶型占比均占到46% 2、120人調(diào)研樣本，選擇80—100㎡戶型占比47%；100—120㎡戶型，占比23%。60—80㎡戶型，占比12%；60㎡以下戶型，占比4%。外地置業(yè)人群：1、以旅游、度假需求為主，兼顧投資需求；2、以中小戶型，低總價(jià)為主，一居或小兩居戶型，40—60㎡，占比56%；3、60—80㎡戶型，占比38%；80㎡以上戶型，6%；4、大戶型產(chǎn)品，一般購(gòu)房者，支付能力比較強(qiáng)，面積選擇在150㎡以上，但占比較少；（搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)2014年6月調(diào)研數(shù)據(jù)）五、秦皇島置業(yè)人群區(qū)域分布三分之一本地人；三分之一京津地區(qū)；三分之一東北地區(qū)秦皇島與東北相鄰，在風(fēng)俗習(xí)慣、生活習(xí)性上與東北有很多相似之處在氣候及距離上，秦皇島屬于北方氣候，距京津最近，對(duì)于京津地區(qū)人群更有適應(yīng)性未來幾年，隨著海港區(qū)旅游資源的開發(fā)，外加成熟的配套優(yōu)勢(shì)，外地客群置業(yè)的比例會(huì)有所提升本地人置業(yè)人群：1、主要受生活區(qū)習(xí)慣影響，山海關(guān)本地在山海關(guān)區(qū)域購(gòu)房較多；2、海港區(qū)為市中心區(qū)，與開發(fā)區(qū)客群交集較大；3、本地人在北戴河區(qū)域購(gòu)房者很少；京津唐地區(qū)人群：1、主要選擇北戴河區(qū)域，及南戴河、昌黎黃金海岸區(qū)域；2、近兩年，唐山人群來秦皇島置業(yè)在減少，逐步向海南地區(qū)置業(yè)；東北地區(qū)人群：1、主要是靠北地區(qū)，以黑龍江居多，遼寧、吉林客戶偏少；2、主要選擇在海港市里、山海關(guān)置業(yè)購(gòu)房，并且舉家定居者非常多；3、隨著“東戴河區(qū)域”的興起發(fā)展，特別是佳兆業(yè)的進(jìn)駐，未來對(duì)東北地區(qū)客群有著較大的吸引力五、秦皇島購(gòu)房人群注重因素本地置業(yè)人群更加注重因素：1、地段、價(jià)格、戶型；2、周邊購(gòu)物、醫(yī)院、學(xué)校的情況；3、小區(qū)環(huán)境、小區(qū)配套等因素；4、距離上班地點(diǎn)的遠(yuǎn)近；外地置業(yè)人群更加注重因素：1、距離海邊的距離，周邊休閑、度假的景觀與配套；2、房屋觀景的效果3、交通的方便性；4、精裝的條件與標(biāo)準(zhǔn)；5、物業(yè)的服務(wù)（短期居住，沒有時(shí)間打理）；6、開發(fā)商品牌（投資置業(yè)的保障）；六、秦皇島置業(yè)人群的產(chǎn)品喜好本地置業(yè)人群樓層喜好1、對(duì)于多層、洋房、小高層產(chǎn)品較為喜好，尤其海港區(qū)，多層產(chǎn)品（較為稀缺）受到青睞2、20層以上高層產(chǎn)品，有一定的接受度3、以剛需或改善類置業(yè)為主，戶型以中大戶型為主外地置業(yè)人群樓層喜好1、對(duì)于高樓層，偏重于觀景效果較好的樓層2、海濱度假、旅游類產(chǎn)品3、距離海邊較近的樓盤（100米內(nèi)），樓層沒有明顯差異4、以中小戶型為主，帶一定精裝標(biāo)準(zhǔn)第四部分：秦皇島調(diào)研樓盤情況一覽第一區(qū)域：海港區(qū)，濱河沿岸區(qū)域走訪樓盤：金夢(mèng)海岸第一觀、興龍香璽海、金夢(mèng)海灣8號(hào)、遠(yuǎn)洋海世紀(jì)（遠(yuǎn)洋海逸世家、遠(yuǎn)洋海悅公館、遠(yuǎn)洋海怡學(xué)府）主要集中在：河北大街沿線以南區(qū)域，西浴場(chǎng)海邊沿線區(qū)域特點(diǎn)：1、距離海邊較近，主打海景房或海景公寓，最近樓盤距離海邊僅50米；2、周邊娛樂、休閑、度假配套較多，主要有：沙灘、浴場(chǎng)、碼頭、奧體中心、體育總局訓(xùn)練基地、海底世界、酒店、燒烤餐飲等。3、氣候條件較為濕潤(rùn)，但比較潮濕，海風(fēng)較大；4、樓盤檔次較高，價(jià)格也較高，整體市場(chǎng)以度假公寓或大面積的度假住宅為主。產(chǎn)品戶型及價(jià)格統(tǒng)計(jì)樓盤名稱產(chǎn)品業(yè)態(tài)戶型均價(jià)優(yōu)惠成交價(jià)金夢(mèng)海灣第一觀一期兩棟30層高層一室一衛(wèi)，40—58㎡；一室一廳雙衛(wèi)，92—97㎡（對(duì)躍設(shè)計(jì)）；兩室一廳三衛(wèi)，153—167㎡16000全款98折19層16700元/㎡5層12000元/㎡10層14600元/㎡興龍香璽海5棟住宅，1棟精裝公寓2棟25層，3棟28層，1棟22層（公寓）首層架空兩室兩廳一衛(wèi)，138㎡；四室兩廳三衛(wèi)，230㎡、283㎡；四室三廳三衛(wèi)，326㎡；公寓面積：40—60㎡精裝，并帶家具、家電。住宅最低價(jià)99885萬抵10萬，再打95折成交單價(jià)13000元/㎡公寓預(yù)計(jì)8月份開盤金夢(mèng)海灣8號(hào)2棟33層高層公寓3梯14戶扇貝型戶型，一室一廳一衛(wèi)55-90㎡最低8000（含2500—3000元精裝）無7層10290元/㎡8層9452元/㎡9層9542元/㎡只走全款和分期；遠(yuǎn)洋海逸世家普通住宅28、32、34層4棟30層公寓住宅：兩室兩廳一衛(wèi)103㎡+增送面積13㎡；83㎡+增送面積6㎡公寓（主打海景）：一室一廳一衛(wèi)38-58㎡3梯11戶（公寓）住宅：6800元公寓：8000元含1500精裝電商1萬抵3萬，老帶新優(yōu)惠2000元普通住宅6600—6700/㎡公寓：7700—7800元/㎡海怡學(xué)府6棟高層（已清盤）一室兩廳一衛(wèi)53㎡、72㎡；兩室兩廳一衛(wèi)73—118㎡；三室二廳一衛(wèi)102㎡、131㎡最后清盤價(jià)5000元起無5500—6000元/㎡海悅公館10棟33層高層6棟18層小高層兩室兩廳一衛(wèi)，98㎡三室兩廳兩衛(wèi)，138—139㎡四室兩廳四衛(wèi)，220㎡8000元/㎡電商1萬抵3萬全款再打97折7900—8000元/㎡產(chǎn)品分析：1、產(chǎn)品以18層以上高層產(chǎn)品為主，主打觀海、度假、旅游，人群以短期居住需要為主；2、戶型，呈現(xiàn)兩個(gè)極端：小戶型公寓產(chǎn)品和大戶型度假住宅產(chǎn)品，公寓以70年產(chǎn)權(quán)為主；公寓型產(chǎn)品面積，一室：40—60㎡，二室為80—90㎡住宅型產(chǎn)品面積，兩室（海景）：150—160㎡，三室（普通住宅）：100—130㎡，四室（海景）：230—320㎡3、公寓型產(chǎn)品，為精裝修標(biāo)準(zhǔn)，精裝標(biāo)準(zhǔn)在1500—2500元/㎡；多為一層3梯10幾戶的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；包含：整體衛(wèi)生間（浴霸、馬桶、花灑、盥洗盆等）整體廚房（不通天然氣，用電磁爐，灶臺(tái)、洗碗廚等）壁櫥、鞋柜、衣帽柜等不包含家具、大家電4、從公寓型產(chǎn)品的比例來看—靠海稍遠(yuǎn)一點(diǎn)的樓盤：小戶型公寓型產(chǎn)品占到樓盤整體比重的20—30%；海邊的樓盤：公寓型產(chǎn)品占到樓盤整體比重的50%—60%（金夢(mèng)海灣8號(hào)全部為公寓）5、戶型產(chǎn)品方面：產(chǎn)品設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)觀海、觀景功能，保障基本的使用功能，并且精裝修，拎包入住，更加突出度假的功能；突出陽(yáng)臺(tái)、落地窗，臥室突出飄窗或陽(yáng)臺(tái)功能，客廳突出觀景特色的功能，廚房、衛(wèi)生間相對(duì)弱化。價(jià)格分析：1、整體價(jià)格：整體價(jià)格在8000元/㎡以上，最高價(jià)格在13000元/㎡—15000元/㎡；2、公寓型產(chǎn)品，基本為精裝修，精裝標(biāo)準(zhǔn)在1500—2500元/㎡，不包含家具和大家電；3、近海公寓的成交價(jià)格在9000—11000元/㎡（含精裝）；猶豫離海稍遠(yuǎn)，遠(yuǎn)洋海逸世家公寓成交價(jià)格在7000—8000元/㎡（含精裝）；4、普通住宅的價(jià)格，海景住宅在13000—14000元/㎡（含精裝），普通住宅（毛坯）在6600—6700元/㎡，高檔住宅（毛坯）在8000元/㎡5、各樓盤基本都有不同程度的優(yōu)惠活動(dòng)，各項(xiàng)目的推盤力度一般；6、河北大街作為一個(gè)明顯的價(jià)格分界線，河北大街以北與河北大街以南，價(jià)格差在1000—1500元/㎡左右各樓盤數(shù)據(jù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)樓盤名稱占地（畝）建面（㎡）配套建設(shè)綠化率容積率工程進(jìn)度產(chǎn)品特色/樓盤賣點(diǎn)金夢(mèng)海灣第一觀約433萬1.38萬平米準(zhǔn)五星海景度假會(huì)館；1.5萬平米私屬景觀園林45%2.58一期2棟現(xiàn)房1、精裝標(biāo)準(zhǔn)2000元/㎡；2、50米親海，緊鄰大海，海景3、強(qiáng)調(diào)度假的氣候條件，京津后花園興龍香璽海約8516萬地上11萬綠地2萬沿街1萬平商業(yè)商業(yè)2層、3層帶露天走廊735㎡泳池35%1.90主體封頂恒溫恒濕系統(tǒng)，同層排水系統(tǒng)戶型全部雙入戶門，觀景窗較大，寬2.1米層高：3.45米金夢(mèng)海灣8號(hào)約237萬1座瀑布廣場(chǎng)配套酒店建至6、7層五證已全7月底開盤10月交房1、精裝修，不帶家具、家電2、主打一線海景3、休閑居住、酒店商務(wù)、餐飲購(gòu)物、娛樂健身等于一體遠(yuǎn)洋海逸世家近2000330萬沿街三層商鋪48%2.41已經(jīng)封頂證件齊全公寓精裝，海景離海岸900米海怡學(xué)府自建30畝白塔嶺小學(xué)；已交房入住教育社區(qū)自建小學(xué)，周邊學(xué)校較多海悅公館20萬㎡商務(wù)辦公酒店已經(jīng)封頂證件齊全做內(nèi)外裝大盤，配套眾多遠(yuǎn)洋的品牌分析：除遠(yuǎn)洋海世紀(jì)外，各樓盤體量都不是很大，占地面積在幾十畝左右，遠(yuǎn)洋海世紀(jì)整體占地面積較大，是河北大街沿線的最大規(guī)模樓盤，建筑面積在3萬㎡至16萬㎡之間；2、各個(gè)樓盤整體操作時(shí)間較長(zhǎng)，目前都處于現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，證件齊全，即將交房或已經(jīng)交房的狀態(tài)，表明海港區(qū)近一段時(shí)期的整體市場(chǎng)銷售情況并不是很旺盛；3、各個(gè)樓盤基本都有配建部分，以會(huì)館、酒店、少量商鋪、泳池、小廣場(chǎng)等為主；滿足居住的基本便利性需求、同時(shí)突出休閑、旅游、度假的功能需要4、在產(chǎn)品特點(diǎn)上，強(qiáng)調(diào)恒溫恒濕、排水性能，層高最高的為3.45米，窗戶的隔音、隔熱、隔潮效果；產(chǎn)品設(shè)計(jì)防止海邊的潮濕環(huán)境，并且突出居住的舒適性和尊貴感5、樓盤內(nèi)部，突出園林空間的營(yíng)造，從而形成內(nèi)景與海濱外景的溝通與銜接。第二區(qū)域：海港開發(fā)區(qū)，河北大街以北，湯河以西區(qū)域走訪樓盤：天成錦江苑、曦城花語(yǔ)、香邑溪谷、升達(dá)置地廣場(chǎng)、果嶺灣、紅樹灣、華潤(rùn)橡樹灣、明日星城主要集中在：河北大街沿線以北，湯河以西的海港開發(fā)區(qū)區(qū)域特點(diǎn)：1、整體環(huán)境較好，市政規(guī)劃較為整齊，秦皇島整體西進(jìn)北擴(kuò)的重點(diǎn)區(qū)域；2、周邊配套隨著開發(fā)區(qū)的建設(shè)，逐漸完善，區(qū)域北端以工廠企業(yè)居多，區(qū)域南側(cè)偏向居住性。3、大專院校較多，教育環(huán)境比較優(yōu)越集中了燕大、東北大學(xué)（秦皇島分校）、科師、環(huán)境學(xué)院、建材學(xué)院、石油學(xué)院等；4、樓盤檔次以居住品質(zhì)社區(qū)為主，價(jià)格較沿海樓盤低，樓盤產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為豐富：包含了高層、多層、別墅、洋房、商業(yè)等多個(gè)類型。產(chǎn)品戶型及價(jià)格統(tǒng)計(jì)樓盤名稱產(chǎn)品業(yè)態(tài)戶型均價(jià)優(yōu)惠成交價(jià)天成錦江苑高層為27層、34層；6層電梯洋房（帶小院）高層，三室118—137㎡，101㎡兩室；洋房，兩室116㎡，三室138㎡高層：6500洋房：8000全款98折貸款99折高層：6400洋房：7700曦城花語(yǔ)二期5棟電梯洋房（5+1、6+1）5棟高層（9層、23層）高層兩室83—93㎡；三室114—120㎡；洋房，三室138—208㎡高層5800洋房暫無全款總房?jī)r(jià)優(yōu)惠5萬左右5500—5600左右香邑溪谷二期10棟高層（30層）、8棟11層電梯洋房（一梯兩戶）、21棟墅級(jí)花園洋房（5+1）一室兩廳一衛(wèi)：73—77㎡高層：兩室兩廳一衛(wèi)，81—92㎡三室兩廳一衛(wèi)，90—146㎡三室兩廳兩衛(wèi)下躍105㎡160㎡三室兩廳兩衛(wèi)平層116—135㎡五室三廳三衛(wèi)下躍145—260㎡五室兩廳兩衛(wèi)平層188㎡首層下躍贈(zèng)送南北花園及下沉庭院，頂樓贈(zèng)送露臺(tái)高層6500小高層7500洋房8500庫(kù)房網(wǎng)99折高層：全款97折貸款94折分期95折小高層：貸款99折首付分期：先付10%14年底付20%高層6200—6300小高層7200—7300洋房8200—8300升達(dá)置地廣場(chǎng)6棟9層小高層、3棟30層高層，1棟15層高層，2棟4層的臨街商業(yè)樓及1棟社區(qū)會(huì)所兩室，80—101㎡；三室100—133㎡；一室45—62㎡；四室，105㎡、209㎡；五室，105㎡6800元/㎡全款99折6500—6600果嶺灣14棟板式高層8棟花園洋房花園洋房：5+1層，7+1層（一層送花園、頂層送閣樓）小高層：17層高層：24，26，28層一室一廳一衛(wèi)55㎡兩室兩廳一衛(wèi)82—103㎡三室兩廳一衛(wèi)98—106㎡、119㎡三室兩廳兩衛(wèi)132—138㎡（帶入戶花園）、96—128㎡花園洋房戶型三室三廳兩衛(wèi)躍層204㎡、214㎡平層125㎡三室三廳三衛(wèi)躍層195㎡兩室兩廳一衛(wèi)平層97—103㎡、113㎡高層6400洋房售完貸款95折樓王6460其他高層部分6200—6300左右華潤(rùn)橡樹灣共10棟住宅，30層高層1棟18層公寓1—5號(hào)樓精裝，6—11號(hào)樓毛坯8號(hào)樓為公寓，2梯7戶，70年產(chǎn)權(quán)住宅，兩室兩廳一衛(wèi)84—91㎡三室兩廳一衛(wèi)109㎡、123㎡三室兩廳兩衛(wèi)135㎡公寓，一室一廳一衛(wèi)，48—63㎡兩室一廳一衛(wèi)，83㎡住宅（精裝）7200住宅（毛坯）6400公寓（毛坯）6400全款97折按揭98折精裝住宅6800—7000毛坯住宅6000—6200公寓6200—6300紅樹灣7棟30層高層、13棟疊拼別墅；5號(hào)樓一梯兩戶，大戶型；其余2梯4戶或2梯5戶高層住宅，兩室兩廳一衛(wèi)76—93㎡三室兩廳一衛(wèi)125㎡三室兩廳兩衛(wèi)126—138㎡一室一廳一衛(wèi)37—49㎡四室兩廳兩衛(wèi)229㎡四室兩廳三衛(wèi)235㎡別墅戶型，213—270㎡高層住宅6500別墅均價(jià)13000可以向領(lǐng)導(dǎo)申請(qǐng)50—100元/㎡高層6300—6400別墅已售完明日星城23棟6+1、21棟小高層、23棟高層在售三期剩尾盤個(gè)別房源兩室一廳一衛(wèi)76㎡、86㎡三室兩廳兩衛(wèi)117㎡6200可直減房款2—5萬5900—6000產(chǎn)品分析：1、整體市場(chǎng)，同一個(gè)樓盤，產(chǎn)品類型比較豐富，涵蓋了高層住宅、小高層住宅、多層住宅、電梯洋房、社區(qū)商業(yè)、別墅類等諸多產(chǎn)品業(yè)態(tài)，尤其是洋房產(chǎn)品（5+1、6+1）比較多；從市場(chǎng)產(chǎn)品看，多層類、洋房類產(chǎn)品在開發(fā)區(qū)較為集中，公寓產(chǎn)品偏少，只有華潤(rùn)橡樹灣規(guī)劃的1棟。2、高層戶型大部分為2梯4戶，個(gè)別樓盤有2梯5戶，洋房類為1梯2戶居多；3、戶型方面，戶型種類較為豐富，涵蓋了1室—5室多種類型——1室戶型：小1室面積在30—60㎡，大1室面積在70㎡左右兩室戶型：分為兩室兩廳一衛(wèi)、兩室一廳一衛(wèi)兩種，面積在70—90㎡小兩居、90—110㎡大兩居，兩個(gè)區(qū)間；三室戶型：分為三室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)兩種，面積在90—110小三居，110—140㎡大三居，兩個(gè)區(qū)間；香邑溪谷項(xiàng)目，躍層戶型有三室三廳兩衛(wèi)、三室三廳三衛(wèi)產(chǎn)品，面積在190—210㎡；四室戶型（產(chǎn)品量偏少）：分為四室兩廳兩衛(wèi)、四室兩廳三衛(wèi)，面積基本在200—230㎡之間；五室戶型（產(chǎn)品量偏少）：為躍層產(chǎn)品，分為五室三廳三衛(wèi)、五室兩廳兩衛(wèi)，兩種，面積在140—260㎡；別墅產(chǎn)品：面積在210—270㎡。4、大部分項(xiàng)目為毛坯住宅，只有華潤(rùn)項(xiàng)目建有部分精裝住宅（開始規(guī)劃全部為精裝），后期推出了5棟毛坯住宅；5、本區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品主要針對(duì)本地置業(yè)人群，少數(shù)高端產(chǎn)品主要針對(duì)周邊及外地置業(yè)人群；6、大多數(shù)項(xiàng)目，在推介項(xiàng)目時(shí)，都重點(diǎn)提到秦皇島的未來發(fā)展方向在海港開發(fā)區(qū)。價(jià)格分析：相比沿海項(xiàng)目，本區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格回歸普通購(gòu)房項(xiàng)目，整體均價(jià)明顯低于沿海項(xiàng)目1、本區(qū)域普通高層住宅（毛坯）均價(jià)基本在6400—6500元/㎡，成交價(jià)在6100—6300元/㎡；精裝高層在7000—7200元/㎡；2、小高層產(chǎn)品均價(jià)在7400—7500元/㎡，成交價(jià)在7000—7200元/㎡；3、多層、洋房類產(chǎn)品均價(jià)在8000—8500元/㎡，成交價(jià)在7700—8300元/㎡；不同類型產(chǎn)品價(jià)格差高層與小高層在900—1000元/㎡；小高層與多層洋房在700—1000元/㎡。4、各個(gè)項(xiàng)目，基本都有折扣優(yōu)惠，但力度不是很大，基本在全款97—99折，貸款在95—98折；各樓盤數(shù)據(jù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)樓盤名稱占地（畝）建面（㎡）配套建設(shè)綠化率容積率工程進(jìn)度產(chǎn)品特色/樓盤賣點(diǎn)天成錦江苑約19742萬沿街5層商業(yè)商鋪帶躍層36%2.70已經(jīng)交房業(yè)主在裝修洋房社區(qū)品質(zhì)一般曦城花語(yǔ)約39950萬部分沿街二層商業(yè)35%1.87一期交房二期16年交房1、新一中，周邊有燕大西校區(qū)、河北科師等院校；2、一期交房，為二期帶來一定形象積累；香邑溪谷約36067萬2期40萬沿街部分商業(yè)35%1.9一期交房二期15年交房1、托斯卡納建筑風(fēng)情及坡地園林景觀；2、城市花園洋房住區(qū)3、緊鄰新一中，廣緣超市等升達(dá)置地廣場(chǎng)約7315萬4層臨街商業(yè)樓1棟社區(qū)會(huì)所36.50%2.45全部封頂今年10月交房1、新中式景觀園林；2、小高層產(chǎn)品；3、小面積的四室、五室戶型是產(chǎn)品特色。果嶺灣約16832萬配建幼兒園沿街商業(yè)45%2.41期2013年已交房2期主體封頂，年底交房1、新中式皇家園林，低密度2、配建幼兒園，26000平園林3、2400㎡薰衣草花田4、學(xué)府社區(qū)，周邊學(xué)校較多5、社區(qū)大食堂、開心農(nóng)場(chǎng)華潤(rùn)橡樹灣約11624萬沿街部分商業(yè)35%2.49全部封頂五證齊全1、主打華潤(rùn)品牌，央企實(shí)力2、精裝住宅，戶型產(chǎn)品精細(xì)化紅樹灣約10018萬部分二層商業(yè)30.2%2.499已經(jīng)交房尾盤少數(shù)房源1、現(xiàn)房，即買即住2、前期強(qiáng)調(diào)秦皇島的海濱資源3、周邊配套鄰燕大4、開發(fā)區(qū)的潛力明日星城三期共456三期共88萬10萬平米商業(yè)廣場(chǎng)35.7%2.45現(xiàn)房，尾盤僅剩少量房源現(xiàn)房，即買即??；分析：1、各個(gè)項(xiàng)目，相比海濱項(xiàng)目，整體體量較大，基本占地面積在100畝—500畝之間，但沒有超級(jí)大盤的存在；2、各個(gè)項(xiàng)目的建筑面積在15萬㎡—50萬㎡之間，體量較為中規(guī)中矩，沒有體量較小的，也沒有過大體量的樓盤，明日星城項(xiàng)目總體體量較大，在88萬㎡，但分三期開發(fā)；3、各個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期都偏長(zhǎng)，基本為12年起已經(jīng)開始運(yùn)作，可見市場(chǎng)情況，跑量情況一般。到目前為止基本都處于封頂五證齊全，或者尾盤，已交房狀態(tài)，剩余房源對(duì)外出售。4、從配建情況來看，大部分項(xiàng)目基本為住宅+部分商業(yè)模式，個(gè)別項(xiàng)目配套有幼兒園和會(huì)所。容積率含有洋房的項(xiàng)目在1.8—1.9，高層項(xiàng)目在2.4—2.5，綠化基本在30%—35%區(qū)間，基本為普通住宅項(xiàng)目指標(biāo)。5、各個(gè)項(xiàng)目的主打賣點(diǎn)：①、開發(fā)區(qū)的未來發(fā)展?jié)摿?，市政?guī)劃向西發(fā)展，未來市政府等搬遷于此；②、周邊的教育，燕大、東北大學(xué)、新一中等周邊學(xué)校眾多，有利于孩子的上學(xué)；③、項(xiàng)目的園林景觀及洋房等產(chǎn)品特色；④、項(xiàng)目的配套情況，項(xiàng)目到市區(qū)的交通、周邊的購(gòu)物、娛樂等設(shè)施；⑤、現(xiàn)房，即買即住。第三區(qū)域：湯河以東，河北大街沿線，海港區(qū)市里走訪樓盤：龍城華府、宏揚(yáng)鉑郡、燕趙國(guó)際、玉龍灣、新建里仁居、達(dá)潤(rùn)上邦、達(dá)潤(rùn)御園、達(dá)潤(rùn)時(shí)代逸城、萬科假日風(fēng)景主要集中在：湯河以東，海港市里，河北大街沿線，海港區(qū)東北部分樓盤區(qū)域特點(diǎn)：1、秦皇島老城區(qū)，公交車較多、各種配套設(shè)施非常齊全；2、整體環(huán)境較為雜亂，既有老舊小區(qū)，也有新建小區(qū)，市容整潔度比開發(fā)區(qū)差；3、居住人口眾多，人口聚集度較高，大型商場(chǎng)、超市等較多；4、本區(qū)域，處于中間地帶，東連山海關(guān)、西連開發(fā)區(qū)、北戴河；5、本區(qū)域樓盤，主要是高層住宅為主，配建部分沿街商業(yè)及商場(chǎng)，有少量多層住宅存在。樓盤名稱產(chǎn)品業(yè)態(tài)戶型均價(jià)優(yōu)惠成交價(jià)龍城華府1#--4#28層6#、7#24層，5#25層，3層臨街商業(yè)組成，西區(qū)由6棟18層、30層的高層及商業(yè)酒店3.15米層高兩室兩廳一衛(wèi)94—100㎡三室兩廳兩衛(wèi)130㎡、167㎡四室兩廳三衛(wèi)214㎡10900全款97折貸款98折2層9500—960020層11400宏揚(yáng)鉑郡2棟33層高層2棟9+2電梯洋房1棟臨街商業(yè)樓高層兩室兩廳一衛(wèi)85—93㎡三室兩廳兩衛(wèi)130—150㎡洋房三室兩廳一衛(wèi)116㎡兩室兩廳兩衛(wèi)103㎡洋房9000高層7800全款98折貸款99折洋房：8700—8800高層：7700—7800燕趙國(guó)際4棟33層高層1棟11層小高層沿街三層商業(yè)一室2廳一衛(wèi)36—57㎡兩室兩廳一衛(wèi)76—98㎡三室兩廳一衛(wèi)112—117㎡2號(hào)樓，2梯3戶；4號(hào)樓，2梯6戶商鋪：最小面積400㎡高層7500元小高層8500商鋪3萬多30—50元全貸款同價(jià)高層7400多小高層8400多便宜樓層7100—7300達(dá)潤(rùn)上邦10棟11層小高層1棟6層多層四室兩廳三衛(wèi)228㎡—325㎡三室兩廳兩衛(wèi)140㎡—180㎡11000全款9折10000多達(dá)潤(rùn)御園11棟住宅（27、32層）、1棟鉑金會(huì)所1棟商務(wù)酒店兩室兩廳兩衛(wèi)134㎡三室兩廳兩衛(wèi)164㎡65006300—6400達(dá)潤(rùn)時(shí)代逸城五期2棟34層；2棟35層一室一廳一衛(wèi)56㎡兩室兩廳一衛(wèi)87㎡、88㎡、95㎡三室兩廳兩衛(wèi)134㎡前期認(rèn)購(gòu)48004600—4700萬科假日風(fēng)景塔式高層5棟聯(lián)塔式高層7棟板式高層共4棟兩室兩廳一衛(wèi)92—95㎡三室兩廳一衛(wèi)107㎡三室兩廳兩衛(wèi)133㎡（毛坯）6400—6800電商2萬抵7萬開盤10%貸款1%4800—5100（含愛家卡）另交3萬愛家卡13年精裝房，7000多玉龍灣10年已交房目前有1棟32層公寓剩余部分房源一室一廳一衛(wèi)52㎡毛坯7000精裝，加3萬毛坯：6800—6900新建里仁居一棟6層住宅，不帶電梯，總共3個(gè)單元，1梯2戶兩室兩廳一衛(wèi)88㎡三室兩廳兩衛(wèi)97㎡9000無優(yōu)惠8800—9100產(chǎn)品分析：1、產(chǎn)品業(yè)態(tài)：基本為毛坯住宅，業(yè)態(tài)涵蓋高層、小高層、少部分洋房產(chǎn)品，及配套建設(shè)沿街商業(yè)或商場(chǎng)酒店、會(huì)所；高層一般在24層、25層、30層、34層；小高層一般11、18層；洋房一般在6層、11層。2、基本都為毛坯產(chǎn)品，精裝產(chǎn)品較少，主要針對(duì)普通購(gòu)房人群和少部分高端人群，公寓產(chǎn)品較少，只有玉龍灣推出1棟3、大部分高層住宅為2梯4戶，小高層、多層為1梯2戶，個(gè)別項(xiàng)目高層有2梯3戶和2梯6戶產(chǎn)品4、從戶型來看，大部分為兩室和三室產(chǎn)品，一室和四室產(chǎn)品也占有一定比例，但數(shù)量不多；一室戶型：為一室一廳一衛(wèi)和一室兩廳一衛(wèi)，面積在52—56㎡和36—57㎡；兩室戶型：為兩室兩廳一衛(wèi)和兩室兩廳兩衛(wèi)，面積在76—100㎡和103—134㎡；三室戶型：為三室兩廳一衛(wèi)和三室兩廳兩衛(wèi)，面積在112—117㎡和97—134㎡、130—160㎡；四室戶型：為四室兩廳三衛(wèi)，面積在214—315㎡。5、從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及戶型面積來看，本區(qū)域產(chǎn)品主要追對(duì)普通剛需購(gòu)房者，主要吸引購(gòu)房人群的因素是周邊的配套齊全、交通便利，購(gòu)物、娛樂等生活消費(fèi)比較便利。價(jià)格分析：沿河北大街周邊區(qū)域1、普通高層住宅，均價(jià)在7500—7800元/㎡，成交價(jià)在7400—7700元/㎡；高端高層住宅，均價(jià)在10000—11000元/㎡，成交價(jià)在9000—10000多/㎡；東北部略偏遠(yuǎn)地段2、普通高層，價(jià)格在6400—6800元/㎡，成交價(jià)在6200—6300元/㎡左右，個(gè)別樓盤，如萬科、時(shí)代逸城，處于甩尾或前期認(rèn)購(gòu)，價(jià)格在4500—5000元/㎡；3、小高層產(chǎn)品，均價(jià)在8500元/㎡，成交價(jià)在8200—8400元/㎡；4、洋房、多層類產(chǎn)品，均價(jià)在9000元/㎡左右，成交價(jià)在8700—9100元/㎡；普通高層與小高層、洋房差價(jià)較大，基本在1000—1200元/㎡高端高層與小高層、洋房?jī)r(jià)格相差不大，基本持平小高層與洋房產(chǎn)品，價(jià)格也相差不大，在300—500元/㎡左右5、從優(yōu)惠幅度來看，各個(gè)樓盤（處于中間推盤階段）基本優(yōu)惠力度不是很大，一般在全款97—98折、貸款99折；樓盤名稱占地（畝）建面（㎡）配套建設(shè)綠化率容積率工程進(jìn)度產(chǎn)品特色/樓盤賣點(diǎn)龍城華府100251棟幼兒園3層臨街商業(yè)1棟酒店商場(chǎng)由韓國(guó)樂天運(yùn)營(yíng)30%2.50五證全6月底開盤，15年8月交房1、高品質(zhì)綜合型社區(qū)2、法式園林景觀3、精裝大堂，6.8米挑高4、3.15米層高5、前3年免費(fèi)試住，免物業(yè)費(fèi)宏揚(yáng)鉑郡約304萬1棟臨街商業(yè)35%2.49封頂現(xiàn)房年底交房1、地段較好，河北大街中段2、現(xiàn)房，即買即住燕趙國(guó)際約369萬沿街3層商業(yè)30%2.99今年5月已交房，剩少量房源周邊配套較多即買即住達(dá)潤(rùn)上邦6713萬無60%1.97現(xiàn)房已入住高端社區(qū)綠化高、容積率小居住舒適性交建里小學(xué)、秦皇島八中達(dá)潤(rùn)御園約10834萬1棟會(huì)所、1棟商務(wù)酒店；10萬㎡商業(yè)35%3.5314年9月交房公共部分精裝大堂：4.8米挑高，精裝達(dá)潤(rùn)時(shí)代逸城五期約7013萬部分商業(yè)正在挖槽16年交房萬科假日風(fēng)景約11280萬沿街部分商業(yè)35%人均綠地大于1.5㎡2.50現(xiàn)房已入住1、萬科的品牌2、強(qiáng)調(diào)精裝房，戶型設(shè)計(jì)合理全面家居解決方案3、強(qiáng)調(diào)物業(yè)，自己的物業(yè)玉龍灣1棟公寓10年已交房現(xiàn)房現(xiàn)房、即買即住地段較好新建里仁居約3畝3456㎡30%1.67正在挖槽14年底交房1、核心位置，緊鄰三中2、強(qiáng)調(diào)秦房公司開發(fā)，國(guó)有企業(yè)，有保障3、多層，產(chǎn)品稀有分析：1、從體量來看，靠近市中心位置的項(xiàng)目，各個(gè)樓盤體量中等偏小，占地一般在40畝—100多畝，建筑面積在5萬㎡—20多萬㎡，但東北部達(dá)潤(rùn)項(xiàng)目、萬科項(xiàng)目體量較大，但達(dá)潤(rùn)項(xiàng)目也是分期開發(fā)，開發(fā)周期較長(zhǎng)。相比開發(fā)區(qū)項(xiàng)目，市里的項(xiàng)目體量規(guī)模相對(duì)偏小2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，基本為住宅+配套商業(yè)的形式，個(gè)別項(xiàng)目為綜合體形式，建有酒店、商場(chǎng)、會(huì)所、幼兒園等，配套底商基本能夠形成與市區(qū)門店的銜接與融合，但仍就以服務(wù)自身社區(qū)人群為主；3、從容積率、綠化率來看，基本為常規(guī)項(xiàng)目指數(shù)，容積率在2.5—3.0，稍高的為3.5，綠化率在30%—35%，高端社區(qū)在60%4、從工程進(jìn)度來看，大部分項(xiàng)目為現(xiàn)房，14年交房或已經(jīng)交房的狀態(tài)，部分項(xiàng)目交房時(shí)間在15年下半年或16年交房整體市場(chǎng)的去化速度偏慢，而且市場(chǎng)購(gòu)房者對(duì)于工程進(jìn)度較為關(guān)心5、各個(gè)項(xiàng)目主打賣點(diǎn)：①、地段位置好，交通便利、購(gòu)物方便，配套比較全；②、現(xiàn)房、即買即住，置業(yè)比較放心；③、社區(qū)的園林及戶型產(chǎn)品、層高等，強(qiáng)調(diào)居住的品質(zhì)；④、個(gè)別項(xiàng)目，推出免費(fèi)試住等活動(dòng)；⑤、周邊的教育，上學(xué)方便、幼兒園、小學(xué)等較近。第五部分：?jiǎn)柧碚{(diào)研分析及物業(yè)發(fā)展建議秦皇島項(xiàng)目·問卷調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析調(diào)研時(shí)間：2014年6月20—25日樣本量：石家莊調(diào)研客戶選取樣本量24人、秦皇島調(diào)研客戶選取樣本量30人樣本選取范圍：石家莊，河北日?qǐng)?bào)社內(nèi)部職工；秦皇島，河北日?qǐng)?bào)記者站職工一、各關(guān)注因素所占比重1、石家莊客戶最關(guān)注因素比重前四位的是：房?jī)r(jià)20%，地段15%小區(qū)生活配套13%，物業(yè)管理10%交通方便度、投資升值潛力、戶型設(shè)計(jì)，均為7%小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、周邊環(huán)境，均為6%2、秦皇島本地客戶最關(guān)注因素比重前四位的是：房?jī)r(jià)19%，戶型設(shè)計(jì)14%小區(qū)生活配套、物業(yè)管理均為12%其余較為關(guān)注因素為：小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、交通方便度為10%二、購(gòu)房最關(guān)注因素比例1、石家莊客戶最關(guān)注因素在調(diào)研客戶中，選擇房?jī)r(jià)的91%選擇地段的66%選擇小區(qū)生活配套的54%選擇物業(yè)管理的41%超過20%的因素分別是：交通方便度29%、戶型設(shè)計(jì)29%投資升值潛力29%、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境25%周邊環(huán)境25%2、秦皇島本地客戶最關(guān)注因素在調(diào)研客戶中，選擇房?jī)r(jià)的93%選擇戶型設(shè)計(jì)的70%選擇小區(qū)生活配套的60%選擇物業(yè)管理的56.6%選擇小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的46%最關(guān)注因素分析：石家莊客戶最關(guān)注因素1、小區(qū)生活配套和物業(yè)管理的要求比較高，反映了異地置業(yè)的生活需求，異地居住需要有就近的便利配套，及不居住時(shí)物業(yè)對(duì)于房子的管理要能夠到位；2、交通的便利性、周邊環(huán)境及戶型設(shè)計(jì)，均占有三分之一的比例，表明作為旅游、度假型置業(yè)需求，客戶需要有一個(gè)由內(nèi)而外的良好度假環(huán)境；3、石家莊的客戶對(duì)于置業(yè)秦皇島的投資性也較高，有三分之一的客戶，帶有投資性的置業(yè)目的，表明目前外地客戶對(duì)于在秦皇島買房大部分為復(fù)合型置業(yè)需求，自用兼具投資，單純投資的比例非常??；4、異地客戶的置業(yè)目的性很強(qiáng)，就是以旅游、度假、休閑、投資為置業(yè)出發(fā)點(diǎn)。秦皇島本地客戶與石家莊客戶的相同與差異相同點(diǎn)：對(duì)于房?jī)r(jià)、小區(qū)生活配套、物業(yè)管理的要求都比較高，這也反映了住宅居住性的特征；差異點(diǎn)：相比石家莊客戶，秦皇島本地客戶，對(duì)于戶型設(shè)計(jì)及小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的關(guān)注比較高，這也反映了其自住及長(zhǎng)期居住的特點(diǎn)。物業(yè)發(fā)展建議一1、設(shè)置部分生活配套設(shè)施，選擇當(dāng)?shù)剌^為知名的物業(yè)公司管理，打造較為細(xì)致的物業(yè)服務(wù)方案；2、戶型的設(shè)計(jì)兼具度假觀景與生活居住的同時(shí)需求；3、注意對(duì)小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的營(yíng)造，體現(xiàn)健身、休閑、交流溝通的空間營(yíng)造；并且能夠與外部環(huán)境形成良好融合與互動(dòng)。三、對(duì)度假居所的要求所占比重1、石家莊客戶通風(fēng)采光所占比重為28%、景觀所占比重為28%朝向所占比重為20%、樓層所占比重為15%2、秦皇島客戶通風(fēng)采光所占比重為34%、朝向所占比重為23%間隔布局所占比重為16%、樓層所占比重為15%四、各個(gè)度假居所的要求所占比例1、各要求在石家莊客戶群中所占的比例在所有人中，選通風(fēng)采光和景觀的比例為62.5%選擇朝向的比例為46%選擇樓層的比例為33%2、各要求在秦皇島本地客戶中所占的比例在所有人中，選通風(fēng)采光的比例為96.7%選擇朝向的比例為66.7%選擇間隔布局的比例為46.7%選擇樓層的比例為43.3%對(duì)于度假居所的要求分析：石家莊客戶對(duì)于度假居所的要求1、對(duì)于通風(fēng)采光和景觀的要求比較高，反映了對(duì)于旅游度假為目的的置業(yè)，購(gòu)房者比較關(guān)注居住的舒適性和觀景的效果；2、對(duì)于樓層和朝向，有一定比例的要求，反映了石家莊客戶對(duì)于置業(yè)秦皇島，有著一定的觀海、觀景等心理預(yù)期。秦皇島本地客戶與石家莊客戶的共同與差異共同點(diǎn)：都對(duì)通風(fēng)采光、樓層、朝向有著較強(qiáng)的要求，反映出無論本地或外地客戶，對(duì)于居住舒適度的要求都是比較高的；差異點(diǎn)：1、秦皇島本地客戶，對(duì)于通風(fēng)采光的要求比石家莊客戶要更加高，購(gòu)房以長(zhǎng)期居住為目的的特征更加明顯；2、本地客戶，對(duì)于間隔布局的要求比較明顯，表明本地人群更加注重居住的空間布局與私密安靜的要求。物業(yè)發(fā)展建議二1、產(chǎn)品設(shè)計(jì)首先注重對(duì)通風(fēng)采光的設(shè)計(jì)，做到通風(fēng)良好，對(duì)于窗戶、陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)突出觀景與采光的功能；2、打造小而精的景觀特色，有著較為濃厚的文化氛圍，并且能夠形成內(nèi)、外景的溝通與融合；3、對(duì)于間隔布局，依據(jù)規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)，做的能夠同時(shí)兼顧居住性與度假性的有機(jī)結(jié)合；4、樓層和朝向，以觀海效果的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，高樓層突出觀海的功能；使每棟樓盡可能取得最大的觀海面及最佳的觀海角度。五、意向戶型所占戶型因素的比重1、石家莊客戶意向戶型的比重二室一廳比重為54%一室一廳比重為38%三室一廳比重為8%三室二廳比重為02、秦皇島本地客戶意向戶型的比重三室二廳比重為50%二室一廳比重為31%三室一廳比重為16%一室一廳比重為3%六、各意向戶型占調(diào)研人群的比例1、石家莊客戶選擇各戶型的比例所有人中，選二室一廳的比例為54.2%，選一室一廳的比例為37.50%二者的總和為91.7%2、秦皇島客戶選擇各戶型的比例所有人中，選三室二廳的比例為53.30%，選二室一廳的比例33.30%二者的總和為86.6%置業(yè)秦皇島對(duì)于意向戶型的選擇分析：石家莊客戶對(duì)于戶型的選擇1、以中小戶型為主，絕大部分選擇二室和一室戶型，這與置業(yè)目的以旅游、度假為主及兼顧投資性需求的目的相關(guān)；2、選擇三室二廳的客戶選擇為0，可見大戶型產(chǎn)品對(duì)于異地置業(yè)、短期居住的客群吸引力不是很大。秦皇島本地客戶對(duì)于戶型的選擇1、以中大戶型為主，一半的客戶選擇三室二廳的戶型，其次為二室一廳戶型，這反映了本地客戶以剛需和改善性需求為主，絕大部分購(gòu)房客戶以自住為主要目的，兼顧部分投資價(jià)值；2、選擇一室的客戶比例比較小，可見秦皇島本地的純投資置業(yè)客戶比例非常少。石家莊客戶與秦皇島客戶的共同與差異共同點(diǎn)：1、對(duì)于中等戶型，二室一廳的戶型，選擇的比例都比較大，可見其在市場(chǎng)上的接受度比較高；2、對(duì)于三室一廳的戶型，兩地客戶選擇比例都比較少，可見對(duì)于三室空間，設(shè)計(jì)一個(gè)廳的戶型，市場(chǎng)人群不是很受歡迎。差異點(diǎn)：1、石家莊客戶，選擇以中小戶型為主，集中在一室和二室；2、秦皇島本地客戶，則以中大戶型為主，集中在二室和三室。七、意向面積段占面積因素的比重1、石家莊客戶對(duì)面積段選擇的比重30—50㎡，比重為28%；50—70㎡，比重為21%；90—100㎡、70—80㎡的比重均為17%；80—90㎡比重為13%2、秦皇島客戶對(duì)面積段選擇的比重90—100㎡，比重為43%；80—90㎡、100㎡以上，比重為19%；70—80㎡，比重13%八、意向面積段占調(diào)研人群的比例1、石家莊客戶選擇各面積段的比例在所有人中，選30—50㎡的比例為29.20%選50—70㎡的比例為20%選70—80㎡和90—100㎡比例均為16.70%2、秦皇島客戶選擇各面積段的比例在所有人中，選90—100㎡的比例為43%選80—90㎡、100㎡以上比例均為20%選70—80㎡比例為13%意向面積的選擇分析：石家莊客戶的意向面積1、主要面積段選擇在30—50㎡、50—70㎡，比例達(dá)到49.2%，主要是小面積，反映出旅游、度假、投資的面積需求的特點(diǎn)；2、70—80㎡、80—90㎡、90—100㎡中等面積，選擇比例總共有46%，表明置業(yè)人群對(duì)于產(chǎn)品的居住性有著一定的要求。秦皇島客戶的意向面積1、主要面積段在90—100㎡，選擇比例為43%，以中等戶型選擇為主，適合長(zhǎng)期生活、居住的置業(yè)特征；2、80—90㎡面積段，選擇比例在20%，所以綜合來看，選擇80—100㎡面積段的客戶比例達(dá)到63%；3、選擇100㎡以上面積的，客戶占比20%，所以綜合來看，選擇80㎡以上面積的客戶比例達(dá)到83%；石家莊客戶與秦皇島客戶的相同與差異相同點(diǎn)：對(duì)于80—90㎡、90—100㎡的中等面積段都有一定量的需求；差異點(diǎn)：1、石家莊客戶需求面積，主要以中小面積段為主，主要集中在30—50㎡、50—70㎡之間，客戶選擇100㎡以上僅占4%2、秦皇島客戶需求面積，主要以中大面積段為主，主要集中在80㎡以上面積，客戶選擇100㎡以上比例大20%物業(yè)發(fā)展建議三1、以二室、小三室為主力戶型產(chǎn)品二室面積區(qū)間在70—80㎡；小三室的面積區(qū)間在80—100㎡面對(duì)主力人群為秦皇島本地剛需人群及外地置業(yè)人群2、配比少部分一室產(chǎn)品和大三室產(chǎn)品；一室面積區(qū)間在40—60㎡；大三室面積區(qū)間在100—120㎡一室產(chǎn)品面對(duì)人群主要針對(duì)外地旅游度假投資客戶；大三室面對(duì)人群主要針對(duì)秦皇島本地改善性需求人群；九、各配套設(shè)施占配套因素的比重1、石家莊客戶對(duì)于各配套設(shè)施要求的比重商場(chǎng)超市，比重為30%；醫(yī)療場(chǎng)所，比重為22%；肉菜市場(chǎng)，比重為12%；健身設(shè)施，比重為9%；2、秦皇島客戶對(duì)于各配套設(shè)施要求的比重醫(yī)療場(chǎng)所，比重為21%；商場(chǎng)超市，比重為18%；肉菜市場(chǎng)，比重為15%；健身設(shè)施，比重為14%；老人活動(dòng)場(chǎng)所，比重為10%；十、各配套設(shè)施要求的比例1、石家莊客戶對(duì)各配套設(shè)施的要求在所有人中，選商場(chǎng)超市的占比83.3%選醫(yī)療場(chǎng)所的占比58.3%選肉菜市場(chǎng)的占比33.3%選娛樂場(chǎng)所、健身設(shè)施的占比25%2、秦皇島客戶對(duì)各配套設(shè)施的要求在所有人中，選醫(yī)療場(chǎng)所的占比66.7%選商場(chǎng)超市的占比60%選肉菜市場(chǎng)的占比50%選健身設(shè)施的占比46.7%對(duì)配套設(shè)施的要求分析相同點(diǎn)：1、兩地客戶，對(duì)于商場(chǎng)超市、醫(yī)療場(chǎng)所的配套設(shè)施都有著較高的要求，主要考慮因素為購(gòu)物、就醫(yī)的便利性；2、兩地客戶，對(duì)于健身設(shè)施、肉菜市場(chǎng)的配套實(shí)施都有一定的要求，表明了兩地客戶對(duì)于生活質(zhì)量與健康都比較重視，并且希望有一些便民的設(shè)施的存在。差異點(diǎn)：1、相比本地客戶，石家莊客戶對(duì)于娛樂配套設(shè)施的要求較高，這體現(xiàn)了作為旅游、度假置業(yè)的需求特征，能夠滿足客戶休閑、娛樂的功能需求；2、相比石家莊客戶，秦皇島本地客戶對(duì)于老人活動(dòng)場(chǎng)所、兒童游憩設(shè)施的要求比例要高，表明本地客戶對(duì)于項(xiàng)目的配套要求更多的體現(xiàn)生活性與居住功能物業(yè)發(fā)展建議四1、配套建設(shè)部分沿街商業(yè)，引入便民超市、水果蔬菜店、KTV等商業(yè)形態(tài)2、設(shè)置社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站，引入便民醫(yī)療設(shè)施3、社區(qū)內(nèi)部設(shè)置部分健身器材、老年人活動(dòng)中心、兒童娛樂設(shè)施等4、成立一系列社區(qū)俱樂部，例如騎行俱樂部、海釣俱樂部、游泳俱樂部等形式十一、客戶置業(yè)預(yù)期總價(jià)分析1、石家莊客戶預(yù)期總價(jià)總價(jià)20—30萬的比例為37.50%總價(jià)30—40萬的比例為33.3%總價(jià)60萬以上比例為02、秦皇島客戶預(yù)期總價(jià)總價(jià)40—50萬的比例為40%總價(jià)30—40萬的比例為23.3%總價(jià)50—60萬的比例為20%總價(jià)60萬以上的比例為10%十二、交樓裝修標(biāo)準(zhǔn)分析1、石家莊客戶對(duì)交樓標(biāo)準(zhǔn)的比例選擇精裝修一步到位的比例為54.2%選擇毛坯房的比例為16.7%選擇精裝帶家具的比例為12.5%選擇多種檔次供選的比例為16.7%綜合來看，選擇帶精裝的比例為83.4%2、秦皇島客戶對(duì)交樓標(biāo)準(zhǔn)的比例選擇精裝修一步到位的比例為13.3%選擇毛坯房的比例為46.7%選擇精裝帶家具的比例為3.3%選擇多種檔次供選的比例為36.7%選擇毛坯或帶部分精裝的比例為83.4%客戶置業(yè)能力總體情況分析1、石家莊客戶的對(duì)于置業(yè)秦皇島的預(yù)期總價(jià)在20萬—40萬之間①、結(jié)合意向面積，石家莊客戶的意向面積在30㎡—70㎡，綜合來看，石家莊客戶的預(yù)期置業(yè)單價(jià)在5800元—7000元/㎡②、從裝修情況選擇上，石家莊客戶大部分傾向于精裝修的交房標(biāo)準(zhǔn)，比較符合旅游度假短期居住的置業(yè)特征，2、秦皇島客戶對(duì)于置業(yè)的預(yù)期總價(jià)在30萬—50萬之間結(jié)合意向面積，秦皇島本地客戶的意向區(qū)間在80—100㎡，綜合來看，秦皇島客戶的預(yù)期置業(yè)單價(jià)在4000—5000元/㎡從裝修情況選擇上，秦皇島客戶大部分選擇毛坯交房標(biāo)準(zhǔn)，這與自住或長(zhǎng)期居住的置業(yè)目的是相關(guān)的相同點(diǎn)：1、兩地客戶的總價(jià)預(yù)期基本在20萬—50萬之間；2、對(duì)于提供多種裝修標(biāo)準(zhǔn)供選，兩地的均有一定比例的客戶認(rèn)同。差異點(diǎn)：1、石家莊客戶預(yù)期單價(jià)比秦皇島本地客戶稍高，排除實(shí)際800—1000元/㎡的精裝標(biāo)準(zhǔn)，石家莊客戶的單價(jià)預(yù)期在5000—6000元；2、從總價(jià)支付預(yù)期來看，由于秦皇島本地客戶選擇戶型面積較大，所以其預(yù)期的總價(jià)范圍也較高，50萬以上的比例為30%3、從裝修選擇上，外地石家莊客戶對(duì)于精裝的要求較高，本地客戶大部分選擇毛坯房物業(yè)發(fā)展建議五1、建議裝修標(biāo)準(zhǔn)，以毛坯和多種裝修選擇兩個(gè)主力交樓方向；毛坯產(chǎn)品和精裝產(chǎn)品按比例配比2、建議高層樓產(chǎn)品（能夠遠(yuǎn)眺觀海）做成精裝修一步到位；低樓層產(chǎn)品，以毛坯為主，并可提供多種精裝修標(biāo)準(zhǔn)方案；十三、置業(yè)目的所占比例1、石家莊客戶置業(yè)目的2、秦皇島客戶置業(yè)目的79.2%的客戶，作為自己旅游的住所；50%的客戶，作為自住或長(zhǎng)期居住用房；20.8%的客戶，帶有投資性的目的；33.3%的客戶，作為自己旅游住所（更多的心態(tài)為改善居住）；12.5%的客戶，打算出租使用；16.7%的客戶，帶有投資性置業(yè)需求；打算對(duì)外出租的客戶比例為0。置業(yè)目的分析：1、石家莊客戶大部分為旅游、度假置業(yè)目的，并且投資的性質(zhì)較強(qiáng)，復(fù)合型置業(yè)特征比較明顯；2、秦皇島本地客戶，以剛需和改善為主，大部分為自住需求，投資出租的性質(zhì)相對(duì)偏弱。十四、置業(yè)客戶年齡結(jié)構(gòu)比例1、石家莊置業(yè)客戶年齡結(jié)構(gòu)2、秦皇島置業(yè)客戶年齡結(jié)構(gòu)35—45歲，占比46%35—45歲，占比37%25—35歲，占比29%25—35歲，占比43%45—55歲，占比21%45—55歲，占比17%年齡結(jié)構(gòu)分析：1、從年齡構(gòu)成來看，秦皇島客戶更加偏年輕一些，所以也決定他們的置業(yè)目的以自用性更強(qiáng)；2、石家莊客戶年齡結(jié)構(gòu)偏大一下，對(duì)于休閑、旅游度假的需求更加強(qiáng)烈。物業(yè)發(fā)展建議六1、以本地剛需或改善類產(chǎn)品為主，輔助少量公寓類旅游、度假產(chǎn)品；2、普通住宅，以中等偏少產(chǎn)品為主，毛坯形式，提供多種標(biāo)準(zhǔn)的裝修方案供選；3、公寓類產(chǎn)品，以海景為特色，并且精裝一步到位。河北寶鴻洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2014年7月7日