112第一章：宏觀市場分析經(jīng)濟基礎社會消費趨勢城市總體規(guī)劃第二章：商業(yè)市場分析及項目定位商業(yè)街定位及包裝策略金爵大廈功能定位游艇俱樂部規(guī)劃定位二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略目錄2第一章：宏觀市場分析目錄3序——項目開發(fā)背景及地塊分析3序——項目開發(fā)背景及地塊分析4

項目一島有兩橋，其中一橋已經(jīng)完工項目二島需要從晉江進入兩島之間沒有固定的交通工具項目距離市中心距離約20分鐘車程地塊分析4項目一島有兩橋，其中一橋已經(jīng)完工項目二島需要從晉江5第一章：宏觀部分>項目區(qū)域背景5第一章：宏觀部分>項目區(qū)域背景6宏觀部分>項目區(qū)域背景廈漳泉城市經(jīng)濟圈在目前省城兩大中心城市（廈門、泉州）壯大的基礎上形成，主要由廈、泉、漳所轄城市和龍巖、莆田的一部分組成，這一區(qū)域經(jīng)濟模式為多中心網(wǎng)絡式。戰(zhàn)略定位：泉州作為中國獨具特色的歷史文化名城和重點僑鄉(xiāng)，城市發(fā)展的戰(zhàn)略定位是，建成現(xiàn)代化工貿(mào)旅游港口城市，繼續(xù)加強紡織、服裝、石材等傳統(tǒng)的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，加強旅游業(yè)。6宏觀部分>項目區(qū)域背景廈漳泉城市經(jīng)濟圈7

經(jīng)濟的發(fā)展為社會消

費模式的變化創(chuàng)造了

基礎條件，泉州成為社

會消費變革的領先區(qū)域泉州經(jīng)濟快速持續(xù)發(fā)展，GDP連續(xù)保持2位數(shù)增長。宏觀部分>經(jīng)濟基礎7經(jīng)濟的發(fā)展為社會消

費模式的變化創(chuàng)造了宏觀部分>經(jīng)濟基礎8

泉州2006年人均GDP

位列全國第三十位宏觀部分>經(jīng)濟基礎8泉州2006年人均GDP

9旅游消費住房消費汽車消費健康消費廈漳泉區(qū)域?qū)⒊蔀樯钅Ｊ?/p>

的創(chuàng)新地區(qū)文化教育消費宏觀部分>社會消費發(fā)展趨勢9旅游消費住房消費汽車消費健康消費廈漳泉區(qū)域文化教育消費宏觀10從歐美發(fā)達國家的社會發(fā)展進程來看在人均GDP達到1000美元以上時，通常會出現(xiàn)排浪式的旅游消費熱潮。GDP臨界點分析旅游消費住房消費汽車消費健康消費廈漳泉區(qū)域?qū)⒊蔀樯钅Ｊ?/p>

的創(chuàng)新地區(qū)文化教育消費宏觀部分>社會消費發(fā)展趨勢10從歐美發(fā)達國家的社會發(fā)展進程來看在人均GDP達到100011廈漳泉城市經(jīng)濟圈旅游者出游次數(shù)和平均消費分析消費者年均旅游次數(shù)：

6次及以下為主外出旅游花費：

300~1200元為主一年內(nèi)多次旅游開始普及多以短途旅游為主旅游消費住房消費汽車消費健康消費文化教育消費廈漳泉區(qū)域?qū)⒊蔀樯钅Ｊ?/p>

的創(chuàng)新地區(qū)宏觀部分>社會消費發(fā)展趨勢11廈漳泉城市經(jīng)濟圈旅游者出游次數(shù)和平均消費分析消費者年均旅12廈漳泉城市經(jīng)濟圈旅游者出游目的和目的地分析休閑度假成為僅次于觀光的出行目的，顯示出本項目發(fā)展休閑度假的良好前景本地塊具有良好的自然景觀，具備了成為一個具有吸引力的旅游目的地的條件旅游地首選：

優(yōu)美的自然風景旅游消費住房消費汽車消費健康消費文化教育消費廈漳泉區(qū)域?qū)⒊蔀樯钅Ｊ?/p>

的創(chuàng)新地區(qū)宏觀部分>社會消費發(fā)展趨勢12廈漳泉城市經(jīng)濟圈旅游者出游目的和目的地分析休閑度假成為僅13廈漳泉城市經(jīng)濟圈旅游消費者特征分析出游方式：散客為主，團體客人比例有所上升團體客人比例從2000年的10.4%上升為2001年的12.1%。職業(yè)狀況：離退休人員居首位離退休人員所占出游者的比例占第一位，超過了任何一類職業(yè)人群。年齡特征：中老年人居首位，45~64歲的出游者所占比例為38.9%，

25~44歲的出游者所占比例為36.6%，居第二位。最主要的消費群體是一個對健康高度關注的群體旅游消費住房消費汽車消費健康消費文化教育消費廈漳泉區(qū)域?qū)⒊蔀樯钅Ｊ?/p>

的創(chuàng)新地區(qū)宏觀部分>社會消費發(fā)展趨勢13廈漳泉城市經(jīng)濟圈旅游消費者特征分析出游方式：職業(yè)狀況：年14健康消費支出逐年增長預計未來會步入一個快速增長期旅游消費住房消費汽車消費健康消費文化教育消費廈漳泉區(qū)域?qū)⒊蔀樯钅Ｊ?/p>

的創(chuàng)新地區(qū)宏觀部分>社會消費發(fā)展趨勢14健康消費支出逐年增長旅游消費住房消費汽車消費健康消費文化15文化教育消費支出增長迅速已經(jīng)成為大型地產(chǎn)開發(fā)的成熟手段旅游消費住房消費汽車消費健康消費文化教育消費廈漳泉區(qū)域?qū)⒊蔀樯钅Ｊ?/p>

的創(chuàng)新地區(qū)宏觀部分>社會消費發(fā)展趨勢15文化教育消費支出增長迅速已經(jīng)成為大型地產(chǎn)開發(fā)的成熟手段旅16國家“十·五”計劃指出：

發(fā)展經(jīng)濟型轎車，鼓勵轎車進入家庭。

泉州私車保有量快速增長

泉州市城鎮(zhèn)居民每百戶擁有家用汽車2輛，比全省高出1．23輛。其中市區(qū)居民每百戶擁有3輛，分別比福州、廈門兩市的高出2．33輛和1．5輛，居全省首位。居民收入水平不斷增長

2006年，泉州人均GDP24748元汽車消費市場快速增長改變傳統(tǒng)的城市時空觀，為郊區(qū)化創(chuàng)造基礎旅游消費住房消費汽車消費健康消費文化教育消費廈漳泉區(qū)域?qū)⒊蔀樯钅Ｊ?/p>

的創(chuàng)新地區(qū)宏觀部分>社會消費發(fā)展趨勢16國家“十·五”計劃指出：

發(fā)展經(jīng)濟型轎車，鼓勵轎車進入家17此階段住宅業(yè)大都為了解決居民住房困難，注重數(shù)量型發(fā)展。在這種背景下建造的住房，只解決無房可住的問題，大部份是檔次低、單位面積小的鳥籠式住宅。主要集中發(fā)展城市建設。旅游消費住房消費汽車消費健康消費文化教育消費廈漳泉區(qū)域?qū)⒊蔀樯钅Ｊ?/p>

的創(chuàng)新地區(qū)宏觀部分>社會消費發(fā)展趨勢17此階段住宅業(yè)大都為了解決居民住房困難，注重數(shù)量型發(fā)展。旅18該階段是一個相當長的歷史過程，發(fā)達國家大致經(jīng)歷20年左右；在此階段，消費者需要量急劇上升，同時比較注重物業(yè)品質(zhì)；泉州整體已經(jīng)進入該發(fā)展階段。郊區(qū)化現(xiàn)象開始出現(xiàn)，并迅速發(fā)展旅游消費住房消費汽車消費健康消費文化教育消費廈漳泉區(qū)域?qū)⒊蔀樯钅Ｊ?/p>

的創(chuàng)新地區(qū)宏觀部分>社會消費發(fā)展趨勢18該階段是一個相當長的歷史過程，發(fā)達國家大致經(jīng)歷20年左右19泉州將在2015～2020年前后將進入住宅發(fā)展第三階段；居民對居住質(zhì)量的要求越來越高，追求居住功能、服務及環(huán)境舒適、優(yōu)雅的傾向增強。郊區(qū)化現(xiàn)象形成旅游消費住房消費汽車消費健康消費文化教育消費廈漳泉區(qū)域?qū)⒊蔀樯钅Ｊ?/p>

的創(chuàng)新地區(qū)宏觀部分>社會消費發(fā)展趨勢19泉州將在2015～2020年前后將進入住宅發(fā)展第三階段；20宏觀部分>城市發(fā)展規(guī)劃●經(jīng)濟發(fā)展目標:到2010年，基本實現(xiàn)全面建設小康社會。在優(yōu)化結構、提高效益和降低消耗的基礎上，規(guī)劃區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值達到2600億元，人均生產(chǎn)總值達到5900美元?！癯鞘行再|(zhì):國家歷史文化名城，國際消費品制造業(yè)名城，海峽西岸的現(xiàn)代化工貿(mào)、港口、旅游城市?！袢丝谝?guī)模:至2010年規(guī)劃范圍內(nèi)總人口577萬左右，其中城鎮(zhèn)人口360萬左右；至2020年總人口650萬左右，其中城鎮(zhèn)人口490萬左右?！裼玫匾?guī)模:遠期規(guī)模為規(guī)劃期內(nèi)城市建設用地583.68平方公里，人均城市建設用地119.1平方米。遠景發(fā)展規(guī)模按城市人口680萬人控制，城市建設用地約680平方公里。20宏觀部分>城市發(fā)展規(guī)劃●經(jīng)濟發(fā)展目標:到2010年，基本空間布局：“一灣兩翼三帶”●一灣：整合強化的核心，構成主體以泉州、晉江和石獅主城區(qū)為主?！駜梢恚好嫦騾^(qū)域的支點環(huán)湄洲灣南岸地區(qū)的構成主體以惠安、泉港為主。其發(fā)展定位為形成區(qū)域性石化產(chǎn)業(yè)、原料產(chǎn)業(yè)基地。作為城市新的經(jīng)濟增長極和未來對接湄洲灣的戰(zhàn)略前沿地區(qū)。環(huán)圍頭灣地區(qū)的構成主體以安海、水頭為中心，整合周邊城鎮(zhèn)組團。其發(fā)展定位為泉州現(xiàn)代加工制造業(yè)基地的主要組成部分，構筑泉廈、泉臺合作大平臺的戰(zhàn)略前沿地區(qū)?！袢龓В褐螏拥募~帶

戰(zhàn)略提升帶：依托高速公路、區(qū)域中通道，連接都市區(qū)主要集中建設的組團，作為培育區(qū)域服務職能的空間載體。戰(zhàn)略預留帶：局部利用沿海大通道，形成居住、旅游功能發(fā)展帶，同時作為城市遠景拓展的主要空間。戰(zhàn)略輻射帶：利用泉三高速公路以及規(guī)劃確定的其他快速路與主干路，形成面向內(nèi)陸山區(qū)的輻射帶動發(fā)展帶。未來隨著海西中心城市的發(fā)展，可以進一步發(fā)揮泉州對三明等西部山區(qū)，乃至內(nèi)陸省、市、地區(qū)的支撐帶動作用。21宏觀部分>城市發(fā)展規(guī)劃空間布局：“一灣兩翼三帶”21宏觀部分>城市發(fā)展規(guī)劃22第二章、商業(yè)市場分析及項目定位22第二章、商業(yè)市場分析及項目定位23商業(yè)街定位及包裝策略23商業(yè)街定位及包裝策略“四縱四橫”的商業(yè)動脈。四橫即新華路、中山路、溫陵路、田安路；四縱為東街—西街，九一街—莊府巷，津淮街—涂門街—新門街，義全街—泉秀街。又逐漸形成一些特色商業(yè)街。如中山路———旅游購物街，義全街———化工用品一條街，津淮街———床上用品一條街，狀元街———酒吧街等特色商業(yè)街。24商業(yè)街定位及包裝策略>泉州商業(yè)特征“四縱四橫”的商業(yè)動脈。24商業(yè)街定位及包裝策略>泉州商業(yè)25商業(yè)街定位及包裝策略>泉州商業(yè)特征

·主要商業(yè)街——中山路中山路位于泉州市區(qū)中心地段，路長約3公里，路面寬12米，其建筑風格糅合了南洋和閩南傳統(tǒng)特色的柱廊式騎樓。中山路是泉州主要商業(yè)街和繁華街道，為閩南地區(qū)的一大特色街道，是泉州的標志性建筑群之一。舊時人們戲稱泉州“東西兩座塔，南北一條街”，“南北一條街”指的是中山路，足見中山路在泉州的地位。25商業(yè)街定位及包裝策略>泉州商業(yè)特征·主要商業(yè)街26商業(yè)街定位及包裝策略>泉州商業(yè)特征

·主要商業(yè)街——涂門街涂門街地處中山路中段，西接新門街，東接溫陵路，是集購物、宗教、餐飲于一體的繁華商業(yè)街區(qū)。1995年，涂門街第二次拓寬，1997年基本完成，形成現(xiàn)在這條既有地方特色、又具現(xiàn)代氣派的新街區(qū)。涂門街路段最引人注目的是全國重點文物保護單位——清凈寺及市區(qū)著名的廟宇——通淮關岳廟，亦是我省唯一的一條“購物放心一條街”。26商業(yè)街定位及包裝策略>泉州商業(yè)特征·主要商業(yè)街27商業(yè)街定位及包裝策略>泉州商業(yè)特征

·主要商業(yè)街——打錫街它是泉州城內(nèi)極為繁華的一條街道，東起九一路口，西至中山中路，全長380米。在20世初，這里只是古城的一條小巷，因為曾經(jīng)集中了城內(nèi)專門制作和銷售錫器的作坊、店號，因此稱為打錫巷。街道由8米拓寬至18米后，又對兩側民房進行改造。至此，打錫巷正式更名為打錫街。27商業(yè)街定位及包裝策略>泉州商業(yè)特征·主要商業(yè)街28商業(yè)街定位及包裝策略>泉州商業(yè)特征

·主要商業(yè)街——新門街南唐保大中“晉江王”留從效筑羅城時，增筑臨漳門，百姓俗呼為“新門”，而從新門向東行至中山路，故稱為新門街。它是東西街以南，市中心區(qū)一條主要東西走向的第二道橫街。28商業(yè)街定位及包裝策略>泉州商業(yè)特征·主要商業(yè)街29商業(yè)街定位及包裝策略>泉州商業(yè)特征

·主要商業(yè)街——東街東街在100年前是泉州的政治中心、交通要道和歷史文化街區(qū)，民國期間一度改稱中華東路。該街全長986米，原為土路面，1996年全線拓展改造，路面擴寬24米，大道兩側新建立面為富有閩南僑鄉(xiāng)建筑風格與特色的騎樓式房屋。29商業(yè)街定位及包裝策略>泉州商業(yè)特征·主要商業(yè)街30商業(yè)街定位及包裝策略>泉州商業(yè)特征

·泉州特色街——狀元街狀元街位于鯉城區(qū)東街后街，是條步行街，西起中山路，東至南俊路，全長483米。建有泉州特色的牌坊，街內(nèi)有元妙觀、清白源井等重要文物景點。改造后的狀元街保留了泉州的傳統(tǒng)民居建筑特色，通過紅磚白瓦石料的對比和獨特多樣的建筑小品，構造了一個具有濃厚文化色彩的古街道空間環(huán)境。30商業(yè)街定位及包裝策略>泉州商業(yè)特征·泉州特色街31商業(yè)街定位及包裝策略>泉州商業(yè)特征

·泉州特色街——后城旅游文化街后城是泉州老城區(qū)的中心，位于涂門街與九一街之間，北側有保留較完好的古民居，東接僑鄉(xiāng)小商品街，西連百源路，南與著名旅游文化景點清凈寺、關帝廟連成一片，建筑風格獨特，有濃厚的閩南特色，是旅游、商貿(mào)、居家的好地方。后城旅游文化街集文化景觀、旅游服務、專業(yè)市場為一體，以民間傳統(tǒng)產(chǎn)品為主要特色的工藝美術旅游商品專業(yè)市場，兼具展覽、接待和其他旅游服務功能。31商業(yè)街定位及包裝策略>泉州商業(yè)特征·泉州特色街32商業(yè)街定位及包裝策略>泉州商業(yè)特征

·泉州特色街——泉州美食街泉州美食街，共有店面190多個，經(jīng)營者140多戶，薈萃泉州各縣、市和外地美食小吃，如泉州的肉粽、面線糊、海蠣煎，南安洪瀨的貽慶雞爪、官橋的狗肉和豆腐干、晉江安海的土筍凍、永春的石鼓白鴨、德化的苦萊湯。外地美食小吃則有臺灣的姜母鴨、新加坡的骨茶湯、云南的過橋米線、廣州的煲仔粥、福州的佛跳墻、閩西的沙縣小吃、廈門的沙茶面。泉州美食街真是美味盡在其中，讓人流連忘返。32商業(yè)街定位及包裝策略>泉州商業(yè)特征·泉州特色街33商業(yè)街定位及包裝策略>泉州商業(yè)特征泉州的商業(yè)很發(fā)達，但泉州的商業(yè)地產(chǎn)剛剛啟動。底層商鋪，樓上住宅，傳統(tǒng)的商住開發(fā)形式成為泉州開發(fā)企業(yè)最普遍的一個開發(fā)模式。多數(shù)是同樣簡單的房地產(chǎn)開發(fā)模式，能給泉州商業(yè)注入新鮮活力，帶動商圈發(fā)展的大型百貨商場卻遲遲未出現(xiàn)，目前市區(qū)商業(yè)的繁榮，包括新華都、大洋百貨的進駐，都是市場自發(fā)的行為。33商業(yè)街定位及包裝策略>泉州商業(yè)特征泉州的商業(yè)很發(fā)達，但1、擁有大量的、高消費能力的、固定的消費群體。2、周邊交通流暢，私車交通方便。3、物業(yè)品質(zhì)形象較高，與業(yè)態(tài)形象相合。4、有較好的安全感，對投資者和經(jīng)營戶有一定的積極影響。5、臨街面較長，能形成“街”的氣候。6、是集合主題式與社區(qū)商業(yè)為一體的綜合型商城,具備規(guī)模大、業(yè)態(tài)全等特點。7、“龍泊灣”創(chuàng)造的就是一種大“社區(qū)商業(yè)中心”的模式，意味著它可以為周圍眾多社區(qū)業(yè)主所共享。商業(yè)街定位及包裝策略>SWOT分析>優(yōu)勢1、擁有大量的、高消費能力的、固定的消費群體。商業(yè)街定位及包1、體量明顯偏大。2、位置較偏，市場培育期較長，前期商業(yè)氣氛冷清。3、營運問題。兩廂商業(yè)街是按三層同時營業(yè)設計，不同樓層商鋪面積功能不一樣以適應不同業(yè)態(tài)的要求，但是，實際營運的過程可能是：先一層外街、后一層內(nèi)街，再二層，最后是三層，運營管理具有一定的難度。4、招商的壓力。5、經(jīng)營管理的矛盾。如此大的商業(yè)街可能需要一個比較好的經(jīng)營管理商來管理，這是本案必須要考慮的。商業(yè)街定位及包裝策略>SWOT分析>劣勢1、體量明顯偏大。商業(yè)街定位及包裝策略>SWOT分析>劣勢1、股票市場一直高漲，投資不動產(chǎn)成為多余資金的重要選擇；2、市政府各職能部門相繼遷往項目附近；3、大型新社區(qū)正在形成；4、社區(qū)商業(yè)投資的穩(wěn)健回報已得到市場的多方認可；5、區(qū)域市場商業(yè)盤投放的量少，一定程度上縮小了客戶的選擇范圍；6、目前商業(yè)格局不成形，更有利于打造一種全新的商業(yè)模式。商業(yè)街定位及包裝策略>SWOT分析>機會1、股票市場一直高漲，投資不動產(chǎn)成為多余資金的重要選擇；商業(yè)1、國家宏觀政策的調(diào)控，對房地產(chǎn)投資的消極影響，造成投資者持幣觀望；2、一般住戶都有兩套以上住房，小區(qū)業(yè)主因本案的各項配套設施未完善，近兩年內(nèi)入主率將很低，本商業(yè)街將沒有足夠的人流量來支撐；3、購物型商場式的內(nèi)街設計，造成較高的分攤，又作為社區(qū)型商業(yè)出現(xiàn)，商業(yè)不知如何來加以準確定位及經(jīng)營；商業(yè)街定位及包裝策略>SWOT分析>威脅1、國家宏觀政策的調(diào)控，對房地產(chǎn)投資的消極影響，造成投資者持缺人氣缺人流缺信心缺氣氛缺產(chǎn)品刺激力缺商業(yè)支撐力商業(yè)街定位及包裝策略>SWOT分析>總結缺人氣商業(yè)街定位及包裝策略>通過構建商業(yè)分析模型，我們將找出最適合本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)：攔截型商業(yè)：距離是消費者選擇該類業(yè)態(tài)消費場所的第一考慮因素，常見的業(yè)態(tài)是日常快速消費品零售及服務；替代型商業(yè)：經(jīng)營具有一定差異化的產(chǎn)品，對比各種綜合因素形成的比較優(yōu)勢決定消費者是否選擇該類業(yè)態(tài)的消費場所，常見業(yè)態(tài)是休閑娛樂、生活耐用品零售的集中商業(yè)，如購物中心、中型超市等；目的地型商業(yè)：以其特色或?qū)I(yè)性吸引消費者慕名而至，常見業(yè)態(tài)是特色商業(yè)和專業(yè)市場，如如特色餐飲、酒吧、美容Spa、娛樂場所等。從商業(yè)消費者的行為切入，可將復雜多樣的商業(yè)業(yè)態(tài)分為三種類型。輻射半徑小輻射半徑大商業(yè)輻射半徑差異性小差異性大經(jīng)營產(chǎn)品的差異性1攔截型商業(yè)2替代型商業(yè)3目的地型商業(yè)商業(yè)街定位及包裝策略>商業(yè)業(yè)態(tài)研究39通過構建商業(yè)分析模型，我們將找出最適合本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)：從商根據(jù)本項目區(qū)位和周邊商業(yè)環(huán)境，攔截型與目的地型商業(yè)是本項目商業(yè)適宜選擇的業(yè)態(tài)類型，并在目的地型商業(yè)有發(fā)揮空間。業(yè)態(tài)類別主要特征具體業(yè)態(tài)本項目適宜性攔截型（鄰里商業(yè)）距離是消費者選擇該類業(yè)態(tài)消費場所的第一考慮因素。當新商業(yè)出現(xiàn)時，如果距離現(xiàn)有商業(yè)更遠，那么即使其價格稍低或質(zhì)量、服務稍好，也不會使消費者改變原有選擇日?？焖傧M品零售及服務，如便利店、花店、藥店、干洗店、生鮮副食、普通餐飲、洗印中心、銀行、郵局等為滿足住區(qū)生活需要的必需商業(yè)類型替代型（區(qū)域商業(yè)）距離是消費者選擇該類業(yè)態(tài)消費場所的因素之一，但非第一因素。當具有比較優(yōu)勢的商業(yè)出現(xiàn)時，即使其距離較遠，消費者也樂于前往休閑娛樂、生活耐用品零售的集中商業(yè)，如購物中心、中型超市（300-6000平米左右）未來將面臨區(qū)域中心商業(yè)以規(guī)模為優(yōu)勢的強勁競爭目的地型（特色商業(yè)）距離不是消費者選擇該類業(yè)態(tài)消費場所的考慮因素。當新商業(yè)出現(xiàn)時，即使消費者會將一部分消費轉向，但不會放棄對原商業(yè)選擇特色商業(yè)和專業(yè)市場，如特色餐飲、酒吧、美容Spa、娛樂場所等。較不受區(qū)位限制，結合自有資源和區(qū)域資源有發(fā)揮空間商業(yè)街定位及包裝策略>商業(yè)業(yè)態(tài)研究40根據(jù)本項目區(qū)位和周邊商業(yè)環(huán)境，攔截型與目的地型商業(yè)是本項目商鄰里商業(yè)業(yè)態(tài)：滿足社區(qū)居民的基本生活需要購物功能餐飲服務功能修理服務功能綜合服務功能家政服務功能再生資源回收功能購物功能——提供主、副食品、生活日用品；餐飲服務功能——提供早餐、正餐和滿足學生、老年人用餐；修理服務功能——日常用品修理的需要；綜合服務功能——社區(qū)居民理發(fā)、洗衣、服裝加工以及彩擴等在社區(qū)內(nèi)完成家政服務功能——社區(qū)能幫助居民雇傭小時工、請保姆和家教等。41商業(yè)街定位及包裝策略>商業(yè)業(yè)態(tài)研究鄰里商業(yè)業(yè)態(tài)：滿足社區(qū)居民的基本生活需要購物功能餐飲服務功能項目特點本項目性質(zhì)屬于區(qū)域高檔精品項目，有著與這類社區(qū)共同的需求特征。項目客戶定位以大泉州區(qū)域高端客戶，社區(qū)人群應在35-60歲之間，有很強的經(jīng)濟實力和較高品位的人群為主，傾向中高檔消費。便利店、藥店、干洗店、生鮮副食、銀行、郵局、日用品兒童托管、家政服務、花卉盆景店、寵物店、中西餐廳、咖啡館相應業(yè)態(tài)項目特點對鄰里商業(yè)業(yè)態(tài)的影響建議：項目周邊服務居民基本生活的商業(yè)配套還處于初步階段，形象及檔次均偏低，因此商業(yè)配套是項目開發(fā)的必備附加品。商業(yè)街定位及包裝策略>商業(yè)業(yè)態(tài)研究42項目特點本項目性質(zhì)屬于區(qū)域高檔精品項目，有著與這類社區(qū)共同的特色商業(yè)業(yè)態(tài)：應有足夠的特色和吸引力使大泉州區(qū)域的人群克服距離感來此消費時尚餐飲：各類知名餐廳時尚購物：精品女裝店特色手袋和鞋帽時尚體驗：書吧、網(wǎng)吧陶器DIY店等特色商業(yè)街以時尚休閑為主題時尚社交；咖啡吧酒吧茶吧等時尚居?。築outique酒店商業(yè)街定位及包裝策略>商業(yè)業(yè)態(tài)研究43特色商業(yè)業(yè)態(tài)：應有足夠的特色和吸引力使大泉州區(qū)域的人群克服距

基于項目的實際情況，我們需要一個全新的戰(zhàn)略定位全新的營銷模式，聚集人氣，聚集信心，將影響力輻射全市乃至全省，提出如下市場定位：龍泊灣生活城NO·1LivingMall商業(yè)街定位及包裝策略>商業(yè)街整體定位44基于項目的實際情況，我們需要一個全新的戰(zhàn)略定位招商目的：完善小區(qū)的配套項目，滿足居民日常生活需要經(jīng)營項目：咖啡吧、中西餐廳、超市、郵政、銀行、美容美發(fā)、藥店、通訊、汽車美容、影樓、音像店、干洗店、修理行、文印店、西餅店、鮮花禮品店、書店、服飾店、精品店等、商業(yè)街定位及包裝策略>商業(yè)街整體定位>街區(qū)生活秀45招商目的：完善小區(qū)的配套項目，滿足居民日常生活需要商業(yè)街定位招商目的：滿足附近政府、私營業(yè)主、流動人口及常住居民的消費需要，帶動人氣，增加商業(yè)街特色。門面分布：大型特色中式酒樓、水吧、茶館、咖啡廳、中西餐廳、小酒吧

、飲料吧和、特色小食檔等。

商業(yè)街定位及包裝策略>商業(yè)街整體定位>美食天地46招商目的：滿足附近政府、私營業(yè)主、流動人口及常住居民的消商業(yè)招商目的：周邊居民多而且集中，但是目前八方小區(qū)周邊商業(yè)市場上的休閑、娛樂類項目基本上沒有，所以娛樂項目的引進既是商業(yè)街經(jīng)營項目的有益補充，更是消費者迫切需要的。經(jīng)營項目：足浴、保健按摩、健身館、休閑茶館、美容美體館等。商業(yè)街定位及包裝策略>商業(yè)街整體定位>休閑娛樂區(qū)47招商目的：周邊居民多而且集中，但是目前八方小區(qū)周邊商業(yè)市場上1、爭取控制公交線路：設立站點換將終點站設在本案附近2、開通節(jié)日免費班車：周末和節(jié)假日針對以下群體策劃一些活動：

A、針對學生，情侶周末、音樂廣場、廣場秀、小型演出等；

B、針對學校教職員工，體驗購物等；

C、針對小孩，組織幸福寶寶攝影賽（展）、卡通作品展等；

D、針對外國朋友（如大學的外教和留學生）的文化節(jié)、外國主題文化活動等。節(jié)假日開通免費班車接送，增加人流，促進商業(yè)經(jīng)營的良性循環(huán)。商業(yè)街定位及包裝策略>商業(yè)街整體定位>人流的制定481、爭取控制公交線路：設立站點換將終點站設在本案附近商業(yè)街定如此面積的商業(yè)廣場，必須考慮引進管理公司或借鑒管理模式，現(xiàn)提出三種方案以供參考：方案一：全權委托商業(yè)經(jīng)營管理公司進行管理。

特點：有品牌、有經(jīng)驗的管理公司能很好的執(zhí)行商業(yè)經(jīng)營和管理，但限于商鋪分割銷售、項目業(yè)態(tài)復雜、暫時偏冷等實情，找到合適的管理公司有相當?shù)碾y度。方案二：尋求合作機構，進行管理的軟輸出。特點：以合作的方式，尋求有品牌的商業(yè)公司，采取管理軟輸出分方式（如管理顧問等），既能保證商

業(yè)運營，又能降低雙方的風險，但費用較大，且具體還得組建公司執(zhí)行，不很適合本項目。方案三：甲方組建商業(yè)經(jīng)營公司。甲方組建自己的商場經(jīng)營公司，既解決了業(yè)態(tài)復雜難找管理公司的問題，又

管理了自有物業(yè)，還能實現(xiàn)一定的經(jīng)濟效益。我司可以協(xié)助金爵公司組建和培訓商業(yè)管理公司?，F(xiàn)對未來組建管理公司提出如下業(yè)務構架：商業(yè)街定位及包裝策略>商業(yè)經(jīng)營管理模式49如此面積的商業(yè)廣場，必須考慮引進管理公司或借鑒管理模式，現(xiàn)提金爵商業(yè)管理公司（暫名）招商部（職能：負責對外招商）商場經(jīng)營部（職能：負責商業(yè)的經(jīng)營管理）物業(yè)部（職能：負責商業(yè)保潔、安防、水電維修等）商業(yè)街定位及包裝策略>商業(yè)經(jīng)營管理模式>商業(yè)管理公司基本業(yè)務構架50金爵商業(yè)管理公司（暫名）招商部商場經(jīng)營部物業(yè)部商業(yè)街定位及包１、商業(yè)的目標是永續(xù)經(jīng)營。２、堅持兩個重點：主力店招商；二、三樓招商。３、明年10月1日開業(yè)是比較理想的時間。４、鼓勵商家迅速入駐經(jīng)營，正式開業(yè)前為免租期，不收取租金。５、籌備好招商說明會，形成以招商促銷售的局面。６、建立“龍泊灣商鋪俱樂部”。商業(yè)街定位及包裝策略>發(fā)展策略51１、商業(yè)的目標是永續(xù)經(jīng)營。商業(yè)街定位及包裝策略>發(fā)展策略552金爵大廈功能定位52金爵大廈功能定位選取標準——會所面積5000平方米以上會所經(jīng)營狀況良好，自負盈虧知名管理公司管理選取案例——上海綠城世茂濱江花園瑞虹新城達安花園東方曼哈頓

金爵大廈功能定位>案例分析53選取標準——會所面積5000平方米以上金爵大廈功能定位>案例商業(yè)設施：餐廳、咖啡吧、8間客房（提供賓館服務）游泳池：室外及室內(nèi)泳池運動設施：壁球館、羽毛球房、乒乓房、桌球房、健身房等休閑娛樂：圖書室、棋牌室等建筑指標地下一層，地上兩層，由地上第二層進入，總建7500平方米。會所設施配套用房小區(qū)部分樓宇采用挑空處理，配套用房安排在樓宇的架空層底層，包括物業(yè)管理辦公室、居委會辦公室。金爵大廈功能定位>案例分析>上海綠城54商業(yè)設施：餐廳、咖啡吧、8間客房（提供賓館服務）建筑指標地下經(jīng)營方式綠城物業(yè)自行經(jīng)營。收費方式VIP卡：作為使用會所的權利卡，不對非VIP人士開放。業(yè)主—VIP家庭卡，第一年免費，第二年開始收費。外來—綠城會VIP會員卡各項目另外收費金爵大廈功能定位>案例分析>上海綠城55經(jīng)營方式綠城物業(yè)自行經(jīng)營。收費方式VIP卡：作為使用會所的權商業(yè)設施：西式休閑簡餐（位于美式會所內(nèi)）、中餐館（小南國，位于中式會所內(nèi)）游泳池：室內(nèi)及室外游泳池運動健身：健身房、壁球館、桌球房、室內(nèi)籃球場、室內(nèi)體育場、迷你高爾夫球場等休閑娛樂：兒童游戲室、桑拿房、棋牌室、網(wǎng)吧等建筑指標規(guī)劃有歐式服務會所、美式夏威夷會所、奧林匹克運動會所、中式園林會所4個不同風格的會所，面積達15000平方米，分布在不同主題景區(qū)內(nèi)，每位住戶都能就近享受。目前已經(jīng)建成中式園林和美式夏威夷風情會所兩處。會所設施配套用房物業(yè)管理辦公室、居委會安排在社區(qū)會所內(nèi)，但暫時沒有使用。金爵大廈功能定位>案例分析>世茂濱江花園56商業(yè)設施：西式休閑簡餐（位于美式會所內(nèi)）、中餐館（小南國，位經(jīng)營方式收費方式不對外開放，分個人卡與家庭卡收費：個人卡4000元/年、家庭卡10000元/年美式會所由第一太平戴維斯經(jīng)營，中式會所內(nèi)小南國、古玩店等采用租賃方式由商家自行經(jīng)營。商業(yè)設施按服務內(nèi)容單項收費。金爵大廈功能定位>案例分析>世茂濱江花園57經(jīng)營方式收費方式不對外開放，分個人卡與家庭卡美式會所由第一建筑指標總建筑面積：7000平方米（含屋頂游樂設施），地上2層。會所設施配套用房物業(yè)管理等配套用房與會所分離。商業(yè)設施：餐廳運動設施：游泳池、健身房、乒乓房、體操房休閑娛樂設施：棋牌、鋼琴房、多功能廳、閱讀室、室內(nèi)模擬高爾夫、沙狐球室、兒童游樂區(qū)金爵大廈功能定位>案例分析>瑞虹新城58建筑指標總建筑面積：7000平方米（含屋頂游樂設施），地經(jīng)營方式基本對內(nèi)開放，由新昌瑞安物業(yè)管理公司經(jīng)營管理收費方式VIP會員制，

2200元/年商業(yè)設施按服務內(nèi)容單項收費。金爵大廈功能定位>案例分析>瑞虹新城59經(jīng)營方式基本對內(nèi)開放，由新昌瑞安物業(yè)管理公司經(jīng)營管理收費方式健身會所：設施健全的有氧健身區(qū)和器械健身區(qū)、100多平方米有氧操房SPINNING時速單車館25*15標準游泳池、水中SPINING池和兒童戲水池多功能體育館，其中包括羽毛球館、籃球館、壁球館、乒乓室、桌球室商業(yè)設施：古意湘味濃餐廳、西式咖啡簡餐廳、美容美發(fā)室等休閑設施：英式桌球室、棋牌室、兒童樂園等建筑指標引入星之健身俱樂部，建筑面積6000平方米。

會所設施配套用房居委會、物業(yè)辦公室等配套用房位于達安花園11號樓C、D室，與會所分離。金爵大廈功能定位>案例分析>達安花園60健身會所：設施健全的有氧健身區(qū)和器械健身區(qū)、建筑指標引入星之經(jīng)營方式星之健公司全權管理會所的運作及收費。

收費方式健身會所采用VIP會員制，包括個人卡、夫妻卡和家庭卡。計劃推出老年卡，給老年業(yè)主在非黃金階段使用；少兒卡，給孩子們在假期使用。個人年卡：3800，夫妻卡：6800，家庭卡：9800商業(yè)設施和休閑設施按服務內(nèi)容單項收費。金爵大廈功能定位>案例分析>達安花園61經(jīng)營方式星之健公司全權管理會所的運作及收費。收費方式健身會建筑指標西區(qū)會所總建3500平方米，4層樓面的活動區(qū)域尚東區(qū)會所總建4000平方米會所設施配套用房物業(yè)管理等配套用房位于西區(qū)3號樓，與會所分離。西區(qū)會所以運動健體為主題，克拉克海奇健身會所，擁有室外網(wǎng)球場、推桿果嶺、室內(nèi)籃球場、壁球室、羽毛球、攀巖、乒乓球室、桌球室、動感單車、鋼琴室、會議室、閱覽室、室內(nèi)游泳池、咖啡吧、多功能會議室、桑拿、跳操房、強力健身區(qū)、兒童游樂室等現(xiàn)代休閑項目。東區(qū)會所以舒適休閑為主題，設有室外游泳池、桑拿、美容理發(fā)室、男女SPA等養(yǎng)身養(yǎng)心項目。

金爵大廈功能定位>案例分析>東方曼哈頓62建筑指標西區(qū)會所總建3500平方米，4層樓面的活動區(qū)域會所設經(jīng)營方式西區(qū)克拉克海奇健身會所，由國際ClarkHatch的健身專家管理。東區(qū)舒適休閑會所由怡高物業(yè)管理公司經(jīng)營收費方式西區(qū)克拉克海奇健身會所，采用VIP會員制，對外開放。個人會員卡入會費：RMB3500，月費：RMB650，半年費：RMB3360，年費：RMB6300。家庭卡入會費：RMB6000，月費：RMB1200，半年費：RMB6800，年費：RMB11000。

東區(qū)舒適休閑會所，按各項目服務內(nèi)容單項收費。金爵大廈功能定位>案例分析>東方曼哈頓63經(jīng)營方式西區(qū)克拉克海奇健身會所，由國際ClarkHatch會所產(chǎn)權產(chǎn)權皆為開發(fā)商所有物業(yè)公司進行經(jīng)營管理與單項商業(yè)設施租賃經(jīng)營，而物業(yè)一般會聘請較為知名的物業(yè)公司，例如：第一太平洋戴維斯、怡高等等，聘請專業(yè)健身公司進行管理。會所經(jīng)營金爵大廈功能定位>案例分析>總結64會所產(chǎn)權產(chǎn)權皆為開發(fā)商所有物業(yè)公司進行經(jīng)營管理與單項商業(yè)設配置比例最高的：游泳池和健身房在這些高檔樓盤之中，配置游泳池、健身房的比例無疑是最高的，在高檔樓盤中，游泳池、健身房的配置已經(jīng)成為不可或缺的一項重頭戲。配置比例較少的：高爾夫練習場、籃球場、閱讀室等高爾夫練習場由于與真正的高爾夫有較大差距，只有極少數(shù)幾個樓盤會采用；籃球場則由于需求較大的場地，一般只有體量非常大的社區(qū)才有可能配備，例如達安花園、世茂湖濱花園等；閱讀室是較不能賺錢的項目，并且若要正常營運，就必須定購較多的報刊以及定期購買大量書籍，維護成本亦較高，故一般不被采用。

金爵大廈功能定位>案例分析>總結65配置比例最高的：游泳池和健身房金爵大廈功能定位>案例分析>總金爵大廈功能定位>高端客戶會所配置比例66金爵大廈功能定位>高端客戶會所配置比例66會所設施建議配置時優(yōu)先考慮的項目：游泳池、健身房、桑拿、桌球室、酒吧、戶外健身設施、戶外緩跑小徑、兒童游戲、休閑花園等配置時不多采用的項目：壁球場、閱讀室、會議室、多功能室、商務服務中心、戶外游泳池、高爾夫練習場、籃球場等金爵大廈功能定位>設施建議67會所設施建議配置時優(yōu)先考慮的項目：游泳池、健身房、桑拿、桌球物業(yè)公司進行經(jīng)營管理與單項商業(yè)設施租賃經(jīng)營，聘請較為知名的物業(yè)公司，例如：第一太平洋戴維斯、怡高等等，會所經(jīng)營金爵大廈功能定位>經(jīng)營方式收費方式采用VIP會員制，對外開放。設置個人會員卡及家庭卡兩種。

按各項目服務內(nèi)容單項收費。68物業(yè)公司進行經(jīng)營管理與單項商業(yè)設施租賃經(jīng)營，聘請較為知名的物69游艇俱樂部規(guī)劃定位69游艇俱樂部規(guī)劃定位70游艇俱樂部規(guī)劃定位>功能定位集游艇俱樂部、濱海商業(yè)、VIP泊位，多種功能區(qū)于一體，可滿足吃、住、娛樂、觀光旅游多種需求的綜合性游艇俱樂部項目70游艇俱樂部規(guī)劃定位>功能定位集游艇俱樂部、濱海商業(yè)、VI71游艇俱樂部規(guī)劃定位>俱樂部服務內(nèi)容建議休閑項目：中西簡餐、茶座、棋牌室、演藝吧、酒吧、露天咖啡吧、模擬高爾夫、沙狐球、助興焰火、寬帶上網(wǎng)、衛(wèi)星電視

游艇項目：游艇觀光、游艇租賃、游艇維養(yǎng)、游艇駕校、游艇銷售、游艇婚禮（婚紗攝影）

商務項目：商務會議、新聞發(fā)布、主題論壇、自助酒會、生日慶典71游艇俱樂部規(guī)劃定位>俱樂部服務內(nèi)容建議休閑項目：72游艇俱樂部規(guī)劃定位>俱樂部設施建議

1、俱樂部游艇碼頭2、會員專用的俱樂部會所3、游艇展示、培訓中心4、干船倉5、濱水商業(yè)區(qū)72游艇俱樂部規(guī)劃定位>俱樂部設施建議73游艇俱樂部規(guī)劃定位>規(guī)模建議功能區(qū)面積商業(yè)建筑面積5000平方米游艇俱樂部會所2000平方米游艇銷售訓練中心及候船室1000平方米其他公共設施建筑面積500平方米73游艇俱樂部規(guī)劃定位>規(guī)模建議功能區(qū)面積商業(yè)建筑面積50074游艇俱樂部規(guī)劃定位>特色服務建議海上豪華游艇婚禮乘艇出海，讓藍天做媒、碧海見證，歡快的笑聲與浪花起舞；乘艇出海，新郎擁抱著新娘，碧波中甜蜜的臉頰讓時光駐足；乘艇出海，放飛承載親友祝福的彩球，幸福綿亙至四海五湖。沒有豪華車隊的齊整，卻讓更多人羨慕；同于豪華車隊的奢華，卻更具高雅風度。74游艇俱樂部規(guī)劃定位>特色服務建議海上豪華游艇婚禮75游艇俱樂部規(guī)劃定位>運營管理俱樂部建議采用會員制，分4種入會方式：個人會員、聯(lián)合會員、團體會員和合資買艇。-----個人會員會員本人支付入會費，也只有會員本人享有在會員期內(nèi)的固定天數(shù)的駕駛俱樂部游艇出游的權利。-----聯(lián)合會員由幾個人分擔入會費，分享游艇的使用時間，但預約和使用仍然相互獨立。如果你沒有足夠的時間來使用你本應享受的天數(shù)，你可以選擇與親朋好友一道成為該俱樂部的合作會員，和他們一起分享游艇的使用時間和費用，但仍然可以單獨使用游艇，至于每個人占多大的實用份額由會員自主商定。-----公司會員指的是入會會員為一個公司或單位團體，他們通常把游艇用在接見客戶、商務會議、貴賓接待的方面。除游艇的使用和費用支出由公司或單位出面外，其余與個人會員相同。-----投資會員投資買艇，即可同時成為會員并得到回報。

會方式通常以一年為時限。

75游艇俱樂部規(guī)劃定位>運營管理俱樂部建議采用會員制，分476二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略76二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略77

江南龍門灣二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>健康旅游>區(qū)域旅游資源分析77江南龍門灣二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>健康旅游>區(qū)78泉州的區(qū)位認知度一般，有62.11%的旅游者愿意到泉州旅游。知名度不高是影響消費者前往泉州游玩的主要原因，其次的原因分別是景點少，交通不方便和景點無特色二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>健康旅游>旅游資源競爭消費者評價78泉州的區(qū)位認知度一般，知名度不高是影響消費者二島項目整體79休閑度假旅游將是未來發(fā)展的主要方向之一更加重視旅游項目的參與性以生態(tài)旅游為代表的專項旅游產(chǎn)品日益受到歡迎，表現(xiàn)出對環(huán)境和健康的關注觀光旅游產(chǎn)品：以文物古跡、山水風光、民俗風情為特色。具有壟斷性和不可再生性。生態(tài)旅游產(chǎn)品：正處于啟動開發(fā)階段，倍受關注。專項旅游產(chǎn)品：長城之旅、長江三峽之旅、絲綢之路游、新婚蜜月旅行等。專項旅游產(chǎn)品日趨成熟。度假旅游產(chǎn)品：鄉(xiāng)間度假、海濱度假，周末度假、節(jié)假日度假，家庭度假等。市場前景廣闊。發(fā)展趨勢二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>健康旅游>國內(nèi)旅游市場特征分析79休閑度假旅游將是未來發(fā)展的主要方向之一觀光旅游產(chǎn)品：生態(tài)80利用醫(yī)學人才、器材集中或者醫(yī)療費用低廉等優(yōu)勢，吸引患有某些疾病的旅游者前往醫(yī)療的旅游醫(yī)療保健旅游傳統(tǒng)的旅游方式，通常利用區(qū)域的旅游資源，提供身體的康復保健和調(diào)養(yǎng)服務，作為旅游產(chǎn)品組合的補充療養(yǎng)保健旅游市場現(xiàn)狀市場潛力生態(tài)保健旅游是國際市場上新型的產(chǎn)品形式，在意大利、法國、古巴等許多國家都得到了較快發(fā)展。在國內(nèi)，尚未得到重點開發(fā)以療養(yǎng)院為主要形式，一般提供身體檢測服務，發(fā)展時間較長，多以團體客戶為主由于現(xiàn)代社會對環(huán)境的不斷破壞，導致人們患病的機會日益增多，良好的醫(yī)療服務與旅游資源相結合的醫(yī)療保健服務潛力巨大關注亞健康團體，在療養(yǎng)保健服務上進一步深化和創(chuàng)新，有著較大的市場潛力健康旅游二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>健康旅游>健康旅游概念的導出80利用醫(yī)學人才、器材集中或者醫(yī)療費用低廉等優(yōu)勢，吸引患有某81區(qū)域有良好的旅游資源生態(tài)環(huán)境優(yōu)良知名度不高景點特色不夠距離主要城市有一定距離項目優(yōu)勢Strength項目劣勢Weakness項目機遇Opportunity項目威脅Threats居民醫(yī)療保健支出逐年增加，對健康的關注日益增長大集團公司和政府、企事業(yè)單位定期組織員工體檢現(xiàn)有大型療養(yǎng)院的競爭前期需要較大的投入綜合的專業(yè)化管理經(jīng)營難度大二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>健康旅游>SWOT分析81區(qū)域有良好的旅游資源知名度不高項目優(yōu)勢Strengt82主題定位——綜合健康服務旅游園區(qū)

預計未來有關健康的消費會有一個快速的增長，對高品質(zhì)的醫(yī)療和康復保健服務的需求成為引導市場發(fā)展的主要動力旅游成為人們休閑的主要方式之一，旅游市場蓬勃發(fā)展，在觀光旅游的基礎上，休閑度假和專項特色旅游成為市場新的增長點健康和旅游相會結合，滿足現(xiàn)代旅游消費者保健、康體、求知、休閑的綜合需求，逐漸成為旅游市場寵兒綜合醫(yī)療服務和康復保健服務，形成完善的健康服務體系，滿足亞健康等多層次客戶的需要屬于市場上新興旅游產(chǎn)品，具有領先概念，已知未來競爭少發(fā)展綜合健康服務需要具有自然生態(tài)優(yōu)勢定位原因二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>健康旅游>戰(zhàn)略定位82主題定位——預計未來有關健康的消費會有一個快速的增長，83劣勢和威脅醫(yī)療保健旅游療養(yǎng)保健旅游距離主要客源市場有一定距離面臨周邊大型度假村和溫泉度假區(qū)的競爭對策發(fā)展具有特、精、尖的特色醫(yī)療服務依托醫(yī)療保健，延伸豐富服務內(nèi)容，提升服務品質(zhì)經(jīng)營建議和國內(nèi)外大型綜合醫(yī)療和康復保健服務集團、大型醫(yī)院以及知名醫(yī)科學院聯(lián)合經(jīng)營經(jīng)營特色強調(diào)人性化服務，建立醫(yī)療和康復保健的服務消費市場綜合醫(yī)療和康復保健功能，提供多層次的服務建立規(guī)模效應特色延伸功能醫(yī)科學院高級教育培訓和實習基地醫(yī)療科研基地發(fā)展以中醫(yī)藥文化為主題的特色旅游二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>健康旅游>戰(zhàn)略定位83劣勢和威脅醫(yī)療保健旅游療養(yǎng)保健旅游距離主要客源市場有一定84特點

概念

優(yōu)美的自然景色——潔凈的空氣和蔚藍的天空是吸引城市人度假的第一要點。要有美好的景致和令人愉悅的視野。本行的調(diào)查結果顯示，77.43%的游客看重的是優(yōu)美的自然風景。59.07%的游客出外游玩主要是觀光為目的。有特色的休閑、游樂設施——吸引游客游玩以及逗留。31.19%的游客出外是為了休閑度假。環(huán)境——要游客長期度假則需要有良好的服務以及安靜的環(huán)境。知名度過高會導致人滿為患，從而是游客產(chǎn)生抗性。目的地固定強調(diào)休息停留時間較長回頭率較高無需導游陪同對娛樂設施要求較高二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>度假村84特點概念優(yōu)美的自然景色——潔凈的空氣和蔚藍的天空是吸85按靠近主體市場的遠近程度目的地度假村非目的地度假村

……按背景及主要設施海洋度假村湖泊/河流度假村山川/滑雪度假村高爾夫度假村……按住宿設施和旅館組合體

度假旅館

分時和其他假期度假村家外之家度假村……分類本項目的預期發(fā)展目標本項目的資源背景本項目的規(guī)模效應二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>度假村85按靠近主體市場的遠近程度按背景及主要設施海洋度假村按住宿86千島湖鳳凰度假村特色娛樂項目經(jīng)營方式位于千島湖中心湖區(qū)，占地150畝，總計32幢別墅，400間客房，目前已投入使用的前兩期是18棟，共268個房間。豪華游艇、水上降落傘、水上摩托艇、快艇、沖浪、攀巖、釣魚等?？头恳援a(chǎn)權酒店方式售出，客戶以杭州本地為主，占70％左右，一二期銷售狀況良好，目前客房在二手市場上價格也有所上升。特點

二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>度假村>案例分析>千島湖鳳凰度假村86千島湖鳳凰度假村特色娛樂項目經(jīng)營方式位于千島湖中心湖區(qū)，87集團購房有限自用型——一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權。退休住宅型——退休前購置，每年和家人使用部分

時間，退休后增加使用時間或基本完全使用，用以

養(yǎng)老。公司自用型——一方面用于投資，另一方面可以用于企業(yè)員工度假、公司年會或接待賓客使用。概念分類二次的置業(yè)者,投資者都市中年客戶產(chǎn)品分類客戶定位概念：開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨立產(chǎn)權出售給投資者，并聘請酒店管理公司引進酒店式的物業(yè)管理，為業(yè)主開展出租服務和理財服務。二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>度假村>案例分析>千島湖鳳凰度假村87集團購房有限自用型——一般不在酒店居住，而是將客房委托酒88投資分析產(chǎn)權酒店開始成為一種新型的投資產(chǎn)品。二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>度假村>案例分析>千島湖鳳凰度假村88投資分析產(chǎn)權酒店開始成為一種新型的投資產(chǎn)品。二島項目整體89劣勢目前消費者接受程度低對策提升開發(fā)商品牌和項目品牌，贏得客戶信任開發(fā)商與保險公司合作對客戶收益承保經(jīng)營建議優(yōu)勢開發(fā)商快速回收投資成本作為本項目度假村的一種投資經(jīng)營模式，加快度假村物業(yè)的銷售，快速回收開發(fā)商投資成本，建議本項目采用二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>度假村>案例分析>千島湖鳳凰度假村綜合開發(fā)，涵蓋主題公園、高爾夫、文化教育、別墅等多種物業(yè)。對本項目的借鑒之處89劣勢目前消費者接受程度低對策提升開發(fā)商品牌和項目品牌，贏90溫哥華溫哥華惠斯勒位于加拿大溫哥華北部120公里處，被黑梳山和惠斯勒山所環(huán)繞，為一座山中小城。目前惠斯勒村的總人口約有8600人，每年度假旺季，會涌進上萬人潮。二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>度假村>案例分析>惠斯勒度假村90溫哥華溫哥華惠斯勒位于加拿大溫哥華北部120公里處，被黑91黑梳山滑雪場惠斯勒山滑雪場擁有2座享譽國際、“北美第一”的滑雪勝地─惠斯勒山和黑梳山

惠斯勒山滑雪場：1966年啟用，占地1480公頃，高1,530米，是加拿大滑雪道最多的滑雪場。黑梳山的滑雪場：1980年開放啟用，占地1353公頃，高1,609米，是加拿大第一滑雪場。擁有四個世界級的18洞標準高爾夫球場二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>度假村>案例分析>惠斯勒度假村91黑梳山滑雪場惠斯勒山滑雪場擁有2座享譽國際、“北美第一”92上村惠斯勒村滑雪場商業(yè)及配套設施：露天咖啡館和餐廳

以運動用品為主的商店，藝廊，精品店

大型兒童室內(nèi)游樂場

大型的超級市場接待設施：度假酒店：豪華型、經(jīng)濟型都有出租公寓：適合全家的度假方式青年旅館：適合青年自助旅行者，價格便宜二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>度假村>案例分析>惠斯勒度假村92上村惠斯勒村滑雪場商業(yè)及配套設施93“眼球效應”：大型度假旅游項目的開發(fā)需要有亮點支撐聯(lián)合營銷，形成規(guī)模經(jīng)濟效益，娛樂、配套設施齊全，以滿足不同消費者需要消費者分析經(jīng)營方式分析特色經(jīng)營：運動+娛樂+休閑聯(lián)合營銷：滑雪場、度假酒店、高爾夫球場等以whistler的名義聯(lián)合營銷對本項目的借鑒之處來自世界各地的滑雪愛好者，以及加拿大本地居民二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>度假村>案例分析>惠斯勒度假村93“眼球效應”：大型度假旅游項目的開發(fā)需要有亮點支撐消費者94國企、民營/私營和外企位列目標客戶的前三位，占到總數(shù)的70.56%收入在十萬以下的客戶占到87.9%客戶以年輕人為主，三十歲以下的占到82.02%客戶以高學歷為主，74.55%的受訪者學歷在大專以上企業(yè)性質(zhì)收入年齡學歷高學歷、中等收入的年輕人

本次調(diào)查的游客中，68.12%的游客會

定期度假二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>度假村>消費者分析94國企、民營/私營和外企位列目標客戶的前三位，占到總數(shù)的795能接受的交通距離在兩小時以內(nèi)，50%以上的游客能承受的距離在0.5-1小時之間名列前三位的是野營及野外探險、劃船以及休閑農(nóng)業(yè)，二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>度假村>消費者分析95能接受的交通距離在兩小時以內(nèi)，50%以上的游客能承受的距96設置有特色的娛樂休閑項目充分利用本項目的天然條件可安排班車在福州、廈門等地超大的規(guī)模保持合理的游客容量與城市距離適當知名度不高景點特色不夠在游客心目中地位不高項目優(yōu)勢Strength項目劣勢Weakness項目機遇Opportunity宏觀經(jīng)濟走勢穩(wěn)定人們用于度假旅游的支出越來越多其他地區(qū)有度假村，不少區(qū)位優(yōu)于本項目本地其他度假村經(jīng)營不佳短期內(nèi)很難提升知名度項目威脅Threats二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>度假村>SWOT分析96設置有特色的娛樂休閑項目超大的規(guī)模知名度不高項目優(yōu)勢97綜合性休閑運動度假村奧林匹克度假村水上運動中心網(wǎng)球場體育館籃球場戶外游泳池垂釣游艇碼頭帆船二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>度假村>物業(yè)建議97綜合性休閑運動度假村奧林匹克度假村水上運動中心網(wǎng)球場體育98老年公寓的市場分類 國際上以物業(yè)為老年人提供陪助、護理和醫(yī)藥服務類型與數(shù)量的不同而分3類。自住型（Independent-living）陪助型（Assisted-living）特護型（acute-care） 從項目贏利角度又分為贏利性和非贏利性兩類?！袄夏旯ⅰ痹诟拍钌喜煌趥鹘y(tǒng)形式上的養(yǎng)老院和敬老院，屬于社會福利設施，而是由社會投資興辦并按企業(yè)化經(jīng)營管理的專用住宅。老年公寓的根本特征是“以家庭居住模式為主，并配置相應的服務設施和完善的生活照料，有足夠的歸屬感和安全感?！倍u項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>金秋社區(qū)98老年公寓的市場分類“老年公寓”在概念上不同于傳統(tǒng)形式上的99我國老齡人口比例逐年加大，少齡人口比例不斷降低，呈現(xiàn)人口老齡化發(fā)展趨勢。從目前到2050年我國老年人口總人數(shù)及老齡化程度將不斷加大，并在2020年出現(xiàn)加速老齡化。二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>宏觀發(fā)展條件99我國老齡人口比例逐年加大，少齡人口比例不斷降低，呈現(xiàn)人口100初步定位：項目簡介

美國的太陽城中心坐落在佛羅里達西海岸，距墨西哥海灣海灘只有幾分鐘的路程。太陽城中心從1961年開始開發(fā)建設，從一開始就規(guī)劃成為佛羅里達乃至全美最好的老年社區(qū)。這里的居民必須是65歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住不能超過30天。太陽城中心現(xiàn)有來自全美及世界各地的住戶1.6萬，且一直處于持續(xù)增長的態(tài)勢。二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>金秋社區(qū)>案例分析>美國太陽城100初步定位：項目簡介美國的太陽城中心坐落在佛羅里達西海101物業(yè)簡介

整個社區(qū)內(nèi)擁有六大居住組團∶“太陽城中心”（獨立家庭別墅）“國王之殿”（連體別墅）“湖中之塔”（照料式家庭護理機構）“庭院”（出租的獨立居住公寓）“阿斯頓花園”（出租的獨立居住公寓）“自由廣場”（照料式家庭護理機構）社區(qū)內(nèi)設計建造了各種戶型以適應不同類型老人的要求。

連體別墅中的一套住宅價格從9萬美元到20萬美元不等。二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>金秋社區(qū)>案例分析>美國太陽城101物業(yè)簡介整個社區(qū)內(nèi)擁有六大居住組團∶二島項目整體規(guī)劃102配套設施

在太陽城中心每人每年享用綜合會所的費用為140美元。

享受的康樂設施包括室內(nèi)和室外游泳池、網(wǎng)球場的推圓盤游戲場、草地保齡球、健身和娛樂中心、會議室和一個1萬平方英尺的劇場、144個洞的高爾夫球場。SCC是世界聞名的BENSUTTO高爾夫?qū)W校的本部。

在SCC社區(qū)內(nèi)，有各種各樣的俱樂部，開設的課程和組織的活動超過80種以上。

社區(qū)有完善的醫(yī)療設施，為老年人提供無微不至的醫(yī)療服務。二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>金秋社區(qū)>案例分析>美國太陽城102配套設施在太陽城中心每人每年享用綜合會所的費用為14103北京太陽城老年公寓位于昌平小湯山療養(yǎng)區(qū)，遠離都市，環(huán)境清凈自然，是按照“老年人建筑設計規(guī)范”要求，專門為老年人興建的綜合性老年社區(qū)。太陽城是一座具有國際水準的中、高檔國際新型社區(qū)，滿足不同居住和生活方式，不同經(jīng)濟和身體條件，不同文化和精神品位、不同追求和興趣愛好的中老年人的各種需求和選擇。二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>金秋社區(qū)>案例分析>北京太陽城103北京太陽城老年公寓位于昌平小湯山療養(yǎng)區(qū)，遠離都市，環(huán)境104項目特征項目占地623畝，總建筑面積18萬平方米，綠化率60%，2003年4月完成一期工程，2004年11月完成二期工程。太陽城西臨立湯路、北畔溫榆河、東距首都機場17公里、南距市中心天安門廣場30公里。交通十分便利,912、949、358等公交車及規(guī)劃輕軌鐵道在此通過，乘車到達市區(qū)僅需20分鐘。太陽城將是一座具有國際水準的中、高檔國際新型社區(qū)，可容納一萬多名中外老年人及其子女入住。二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>金秋社區(qū)>案例分析>北京太陽城104項目特征項目占地623畝，總建筑面積18萬平方米，綠化105可售物業(yè)適合于長期居住；租賃物業(yè)采取酒店式公寓的服務，為老人提供短期居住。該項目開盤至今已售近70%。目前入住老人中租住約占70%。在購買及租住方式上，主要有以下幾種方式：將原有住房出租，用租金來太陽城居住。將位于三環(huán)以內(nèi)的原有住房與太陽城內(nèi)住房等價交換，金額差別多退少補。一次性支付、分期付款、銀行按揭。本項目可以借鑒二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>金秋社區(qū)>案例分析>北京太陽城105可售物業(yè)適合于長期居住；租賃物業(yè)采取酒店式公寓的服務，106配套設施社區(qū)根據(jù)老年人的特點進行了無障礙設計，三層以上的住宅全部配有電梯，24小時溫泉水入戶。園區(qū)內(nèi)建有湖泊、噴泉、樓臺、亭榭、雕塑等多處人文景觀，造型獨特，色調(diào)鮮明，氣勢不凡，蘊藏著很高的文化內(nèi)涵，并全部實現(xiàn)智能化管理。建筑細部二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>金秋社區(qū)>案例分析>北京太陽城106配套設施社區(qū)根據(jù)老年人的特點進行了無障礙設計，三層以上107項目特征北京太陽城參考了美國SCC的模式，并結合我國國情做了創(chuàng)新和改進，該項目是當前北京市場中比較有特色的老年住宅項目，在建筑形式、功能設計、社區(qū)規(guī)劃方面較多考慮到老年人的特殊要求，并且在購買方式上靈活多樣，適合不同層次的消費者。此項目與美國SCC不同在于：美國SCC是一個純老年社區(qū)，而北京太陽城考慮到中國老人的情感需要，歡迎子女與老人同住，把社區(qū)建成一個以老年服務為中心的大型社區(qū)。同時太陽城項目也有不可回避的缺陷，主要體現(xiàn)在距離市區(qū)較遠，老年人生活相對閉塞；雖然有醫(yī)療康復中心，并與宣武醫(yī)院合作，但老年人作為各種疾病的高發(fā)人群，一些比較嚴重的突發(fā)性疾病難以得到及時有效的治療。二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>金秋社區(qū)>案例分析>北京太陽城107項目特征北京太陽城參考了美國SCC的模式，并結合我國國108案例對本項目的借鑒

多樣的居住組團對不同護理要求的老年人提供優(yōu)質(zhì)服務。

社區(qū)有完善的配套設施，特別是醫(yī)療設施。養(yǎng)老物業(yè)對于交通阻抗較小，區(qū)位選址通常在郊外，環(huán)境較好。123

建筑細部著重無障礙設計考慮。4二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>金秋社區(qū)>案例分析>案例借鑒作用分析108案例對本項目的借鑒多樣的居住組團對不同護理要求的老109老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學、老有所為、老有所樂

針對老年人行動不便的特點，社區(qū)內(nèi)建筑及設施均采用人性化、科技化設計，以方便老年人的行動，

這些配套和功能齊全的服務設施是老年社區(qū)應具備的基本條件。1.

在老年社區(qū)中，老年人口數(shù)量應持續(xù)占有相當?shù)谋壤?。同時營造“老少居”的模式，讓老人和子孫

共同生活，有效消除老人的孤獨感，增加親情溝通。3.

老年社區(qū)內(nèi)應該配備正規(guī)定點醫(yī)院，醫(yī)院應該具備治療、搶救、咨詢、安養(yǎng)四大功能。2.金秋社區(qū)總體定位金秋社區(qū)發(fā)展建議二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>金秋社區(qū)>戰(zhàn)略定位109老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學、老有所為、老有所樂針110市場現(xiàn)狀健康旅游市場潛力市場進入性評價市場定位發(fā)展建議度假村金秋社區(qū)目前市場缺少同類產(chǎn)品物業(yè)品質(zhì)普遍較差，缺乏特色娛樂設施，競爭相對激烈新興產(chǎn)品，市場上希缺未來市場發(fā)展?jié)摿薮笪磥硎袌鰰幸欢ㄔ鲩L未來市場潛力巨大可以作為領先者進入市場，進入性良好

能否具有特色是進入市場的關鍵社會發(fā)展方向，市場進入性好綜合健康服務旅游園區(qū)綜合性休閑運動度假村老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學、老有所為、老有所樂綜合特色醫(yī)療和保健人性化服務中醫(yī)藥文化特色旅游知名醫(yī)院集團和醫(yī)科學院聯(lián)合經(jīng)營以休閑運動為主題一期優(yōu)先重點發(fā)展山地度假村建立專項運動俱樂部和學校采用產(chǎn)權酒店經(jīng)營方式人性化的無障礙設計完善的針對老人的配套設施，特別是醫(yī)療設施注重塑造互相交流的多級公共空間二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>分析總結110市場現(xiàn)狀健康旅游市場潛力市場進入性評價市場定位發(fā)展建議111市場突破口，項目引爆點：健康消費市場增長迅速健康與旅游相結合，極具市場潛力能夠最大程度的利用本項目的原生態(tài)環(huán)境市場有空缺點，容易進入，造成轟動效應綜合健康服務旅游園區(qū)——成為引導

大泉州區(qū)域乃至全國健康旅游的示范園區(qū)提供集醫(yī)療、保健、旅游為一體的多層次服務產(chǎn)品引入知名大型醫(yī)療集團、醫(yī)院和醫(yī)學院聯(lián)合經(jīng)營，如有條件，可發(fā)展成大型醫(yī)療和康復保健園區(qū)專門化的特色服務，具有領先地位1234人性化的高品質(zhì)服務，凸顯醫(yī)療和康復保健的旅游概念成功要點市場分析二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>總體定位111市場突破口，項目引爆點：綜合健康服務旅游園區(qū)——成為引112金秋社區(qū)養(yǎng)老物業(yè)市場潛力巨大當前養(yǎng)老物業(yè)主要為療養(yǎng)院，檔次不高，缺乏人性化設施老年消費者對于和城市的距離和交通不敏感，而對生態(tài)環(huán)境則較為注重老年消費者對自身健康高度關注，對社區(qū)醫(yī)療設施依賴性高，發(fā)展老年社區(qū)可以為綜合健康服務旅游園區(qū)提供本地消費支撐成功要點市場分析——依托綜合健康服務旅游園區(qū)的第一居所住區(qū)提倡社會性養(yǎng)老的概念,推廣養(yǎng)老社區(qū)的概念綜合健康服務旅游園區(qū)的順利建設是本項目成功的關鍵滿足老年人其它需求的特色配套設施針對老年人生理、心理的規(guī)劃、建筑設計，如層次豐富、更大范圍的交流空間，無障礙設計等培養(yǎng)市場從“養(yǎng)老床位”模式發(fā)展到居家養(yǎng)老的模式23451二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>總體定位112金秋社區(qū)養(yǎng)老物業(yè)市場潛力巨大成功要點市場分析——依托綜113生活質(zhì)量的不斷提高，參與性運動日益受到重視與周邊度假區(qū)進行差異化定位與綜合健康服務旅游園區(qū)構成“大健康”的概念兩者形成產(chǎn)品上的互補運動度假區(qū)——以運動為特色的大型度假村推廣“到有風景的地方運動”的概念，培育戶外運動市場積極發(fā)展特色運動俱樂部和運動學校等，培養(yǎng)固定的消費群體和綜合健康服務社區(qū)配套發(fā)展，同步建設發(fā)展商務功能，豐富產(chǎn)品功能，分散市場風險12346成功要點市場分析二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>總體定位113生活質(zhì)量的不斷提高，參與性運動日益受到重視114綜合健康服務旅游園區(qū)金秋社區(qū)運動度假區(qū)領先戰(zhàn)略差異化戰(zhàn)略提升戰(zhàn)略二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>發(fā)展戰(zhàn)略114綜合健康服務旅游園區(qū)金秋社區(qū)運動度假區(qū)領先戰(zhàn)略差異化戰(zhàn)115尋找未被發(fā)現(xiàn)的市場，迅速占領，樹立市場領導者形象，形成示范效應，攫取最大化利潤領先戰(zhàn)略建立市場，形成領先優(yōu)勢，可以攫取超額利潤戰(zhàn)略界定戰(zhàn)略優(yōu)勢戰(zhàn)略對策戰(zhàn)略劣勢培育市場，需要一定投入啟動后，眾多跟隨者搭便車樹立品牌形象，成為行業(yè)代表，建立市場標準發(fā)揮先行優(yōu)勢，不斷創(chuàng)新，引導消費需求二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>發(fā)展戰(zhàn)略115尋找未被發(fā)現(xiàn)的市場，迅速占領，樹立市場領導者形象，形成116在競爭激烈的整體市場尋找沒有被占領的細分市場，依靠品質(zhì)和服務的提升以及創(chuàng)新，占領該細分市場差異化戰(zhàn)略提升戰(zhàn)略整體市場已經(jīng)有一定規(guī)模和發(fā)展，市場成熟度高，風險較小通過市場細分規(guī)避競爭最為激烈的部分區(qū)域戰(zhàn)略界定戰(zhàn)略優(yōu)勢戰(zhàn)略對策戰(zhàn)略劣勢市場細分較為困難，細分市場容量難以預測品質(zhì)和服務的提升對市場后入者要求較高持續(xù)、詳實的市場調(diào)研培育細分市場聯(lián)合具有豐富經(jīng)驗的市場領導者共同開發(fā)二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>發(fā)展戰(zhàn)略116在競爭激烈的整體市場尋找沒有被占領的細分市場，依靠品質(zhì)117戰(zhàn)略應對以五星級健康綜合服務為內(nèi)容，以消費者的健康管理為理念，以促進消費者身心全面健康發(fā)展為目標，以區(qū)隔周邊的旅游度假村競品，營建特色鮮明的健康旅游品牌，塑造內(nèi)涵豐富的品牌魅力。以五星級的綜合健康服務為龍頭，以運動型度假村為配套，以國際級的老年公寓和教育設施為延伸，后續(xù)開發(fā)酒店式公寓，別墅等中高檔住宅產(chǎn)品，形成主線清晰，次第有序的大型綜合地產(chǎn)開發(fā)模式。市場機遇目前本區(qū)域乃至大泉州區(qū)域中絕大多數(shù)旅游度假產(chǎn)品以休閑娛樂為主題，以全面的身心健康關懷為目標的產(chǎn)品設計尚屬空白。如何從周邊同質(zhì)化嚴重的度假村產(chǎn)品中突圍出來，創(chuàng)造獨樹一幟的旅游產(chǎn)品開發(fā)模式？二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>發(fā)展戰(zhàn)略117戰(zhàn)略應對以五星級的綜合健康服務為龍頭，以運動型度假村為118金爵·天健莊園金秋花園奧林匹克度假營二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>案名推薦>注冊案名118金爵·天健莊園金秋花園奧林匹克度假營二島項目整體規(guī)劃及119本項目地塊自然生態(tài)保持完好，原生態(tài)特色十分鮮明。本項目的目標對象大多數(shù)來自大泉州都市群落，因此生態(tài)健康為特色的“莊園”命名。對目標消費者頗具吸引力?！扒f園”命名可與本項目競爭產(chǎn)品形成差異化。本項目規(guī)模宏大，為中高檔旅游產(chǎn)品，符合莊園的形象內(nèi)涵。取自《易經(jīng)》：“天行健，君子自強以不息”。此處“健”的內(nèi)涵十分豐富，準確地說，是指追求“天人和諧”境界中人的生理、心理、情智等多方面的全面健康的發(fā)展，與本項目的理念幾乎不謀而合。本項目的產(chǎn)品特色從品牌命名上即可一目了然。天健莊園二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>案名釋意119天健莊園二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>案名釋意120Golden——金色的意思，與中文案名含義相同。

Pond——池塘的意思。金色池塘——讓人聯(lián)想到描述老年人生活的著名美國電影《GoldenPond》。GoldenPond

金秋社區(qū)OlympicVillage

奧林匹克度假營SpringHills斯林莊園分案名SpringHills——Spring意為春天，代表健康、青春及生氣勃勃的意喻。斯林莊園——此為Spring的音譯中文名，給客戶以歐美風格莊園的背景， 并配以寧靜、致遠的氛圍。奧林匹克度假營——奧林匹克是國際化多項運動項目的總稱，這與本項目運動度假村定位相符。二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>推廣案名120Golden——金色的意思，與中文案名含義相同。

Po121奧林匹克度假營命名提示：“奧林匹克”明示度假營以運動類休閑娛樂為特色?！岸燃贍I”以“營”與競爭產(chǎn)品的“村”相區(qū)隔，體現(xiàn)本產(chǎn)品“野營”、“郊外”充滿活力的產(chǎn)品特色。理念：在運動中增進人的身體，智能等方面的健康發(fā)展。目標：運動類度假村中，除水上運動之外，度假營將成為山地與平原相結合的陸上運動的杰出代表。二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>案名釋意121奧林匹克度假營命名提示：二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略122命名提示：“金秋花園”指老年公寓?！敖鹎铩笔菍夏耆怂幦松辰绲男蜗蟊磉_。金秋花園品牌目標：打造中國老年社區(qū)第一品牌理念：讓老人老有所養(yǎng)，老有所醫(yī)，老有所學，老有所樂，老有所為。特色內(nèi)容：特別針對老年的生理，心理特征，充分運用老年人體工學的研究成果，為老年人度身設計。建筑細部無障礙設計二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>案名釋意122命名提示：金秋花園品牌目標：理念：特色內(nèi)容：二島項目整123緣起品牌理念品牌目標——塑造中國健康旅游細分市場第一品牌。天健莊園社區(qū)紀念館。全面關懷人的生理、心理、情感、智能的發(fā)展，致力于塑造人的健全人格，追求天人和諧的人生幸福。家有家譜，地方有地方志，天健社區(qū)能否擁有自己的社區(qū)紀念館，以保留整個社區(qū)從初創(chuàng)到成熟的發(fā)展歷程，以增強未來社區(qū)居民的凝聚力，為其他社區(qū)的發(fā)展提供一個經(jīng)典案例。特色營造二島項目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略>品牌營造123緣起品牌理念品牌目標——塑造中國健康旅游細分市場第