淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理摘要：由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一次性、單件性，投資額度大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)所決定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有較大的風(fēng)險(xiǎn)，因此，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制及管理研究意義深遠(yuǎn)。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，作為一種高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，其對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有高度敏感性，同時(shí)它又是一種高風(fēng)險(xiǎn)、高效益的產(chǎn)業(yè)，具有許多不確定性。正確的對(duì)待、分析、評(píng)價(jià)、處理開(kāi)發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，并結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例，從項(xiàng)目取得與地塊研究、產(chǎn)品設(shè)計(jì)與規(guī)劃、工程管理、與租售四個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)管理，加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的防范和意識(shí)，提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率，避免風(fēng)險(xiǎn)損失。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)管理，風(fēng)險(xiǎn)回避，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移Abstract：Asaresultoftherealestatedevelopmentprojectisaone-time,ChanJianXing,largeinvestment,developmentcycleislong,etc,hasagreaterriskofrealestatedevelopmentproject,therefore,riskcontrolandmanagementofrealestatedevelopmentprojectresearchisoffar-reachingsignificance.Therealestateindustryasanimportantpartofourmarketeconomy,asakindofhighvalue-addedcomprehensiveindustry,itshighlysensitivetothedevelopmentofeconomy,atthesametime,itisakindofhighriskandhighbenefitindustry,hasmanyuncertainties.Properhandling,analysis,evaluation,riskintheprocessofdevelopment,andconnectingwiththerealestatedevelopmentprojectcase,obtainedfromtheprojectandsiteresearch,productdesignandplanning,projectmanagement,riskmanagementwiththerentalfourlink,strengthentheriskpreventionandawareness,improvetheoperationalefficiencyofenterprises,toavoidtheriskofloss.Keywords：Realestate,riskmanagement,riskavoidance,risktransfer目錄TOC\o"1-3"\h\u326261緒論 3238641.1本文選題背景及意義 3300841.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 4160551.2.1國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀 4307241.2.2國(guó)外研究現(xiàn)狀 4276162房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理概述 5219422.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的概念 566252.2房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)研究的意義 647472.2.1風(fēng)險(xiǎn)研究對(duì)于企業(yè)發(fā)展的意義 6149772.2.2風(fēng)險(xiǎn)研究對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的意義 6103572.2.3風(fēng)險(xiǎn)研究對(duì)于城市與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義 766612.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn) 731343房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理體系 7136373.1房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容和程序 7322043.1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 7208163.1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 8101563.1.3房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控 8269613.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理識(shí)別 8286433.2.1風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的概念

8278043.2.2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的依據(jù)

8113453.2.3項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法 9220184房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的分析 10161754.1項(xiàng)目的定位（決策）風(fēng)險(xiǎn) 10119964.2項(xiàng)目的投資支持能力風(fēng)險(xiǎn) 1111284.3項(xiàng)目的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn) 11254624.4融資風(fēng)險(xiǎn) 12324865風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)及監(jiān)控 13152915.1風(fēng)險(xiǎn)的回避 13279055.1.1放棄業(yè)已承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容以避免更大的損失c 1387835.1.2拒絕承擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目管理者聯(lián)盟 14260385.2風(fēng)險(xiǎn)自留 14300805.2.1非計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留 14277315.2.2計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留 14145155.3風(fēng)險(xiǎn)利用項(xiàng)目經(jīng)理圈子 1558145.3.1政治風(fēng)險(xiǎn) 15292376規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議 155956.1建立或附設(shè)企業(yè)經(jīng)常性信息收集和處理機(jī)構(gòu) 1583436.2制定措施轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn) 15303656.2.1制定合同轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn) 15194646.2.2合作投資分化風(fēng)險(xiǎn) 16183106.2.3通過(guò)項(xiàng)目保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn) 1669746.3積極推進(jìn)企業(yè)的科學(xué)化、規(guī)范化、法制化管理建設(shè) 16248826.4重視項(xiàng)目完成過(guò)程中階段性工作 1620721總結(jié) 1728179參考文獻(xiàn) 1732252致謝 181緒論1.1本文選題背景及意義房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作周期長(zhǎng)，從前期策劃、手續(xù)審批、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到后期管理環(huán)節(jié)眾多，尤其是一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)，如土地獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)等，對(duì)整體運(yùn)營(yíng)有著舉足輕重的影響，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的綜合運(yùn)作能力提出了很高的要求。房地產(chǎn)行業(yè)已成為我國(guó)的支柱行業(yè)之一，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位。近年來(lái)，在我國(guó)一系列房地產(chǎn)相關(guān)政策的推動(dòng)下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)保持較快的增長(zhǎng)速度。但在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，部分城市的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)一些問(wèn)題，例如投資增幅過(guò)大、房地產(chǎn)價(jià)格漲幅過(guò)大過(guò)快等。每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目需求密集大量的資金，運(yùn)作程序繁多，對(duì)企業(yè)的投融資和資金管理能力有很高的要求。所以必須對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行透徹的分析和科學(xué)的防范。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，在國(guó)家良好的政策和法律基礎(chǔ)上，搭建符合自身特點(diǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理架構(gòu)，完善風(fēng)險(xiǎn)信息管理體系，建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。由于目前我國(guó)房地行業(yè)發(fā)展仍然不成熟，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的管理也處在一個(gè)比較低的水平，學(xué)術(shù)界對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)研究還不夠深入，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)律還認(rèn)識(shí)不足，致使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展存在著許多問(wèn)題，這些風(fēng)險(xiǎn)因素嚴(yán)重影響了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。近年來(lái)隨著改革開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迅速得到了發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)和不可移動(dòng)等顯著特點(diǎn)，從而決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目立項(xiàng)、可行性研究、設(shè)計(jì)、施工、交付使用、物業(yè)管理維護(hù)等各個(gè)階段都存在大量的不確定性因素，容易受到社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、工程管理建設(shè)環(huán)境等諸多因素變化的影響，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)壽命周期中都存在風(fēng)險(xiǎn)。因此，做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理顯得至關(guān)重要。目前風(fēng)險(xiǎn)管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理領(lǐng)域已經(jīng)逐漸成為一個(gè)必不可少的工作內(nèi)容。然而，該領(lǐng)域內(nèi)無(wú)論在風(fēng)險(xiǎn)基本概念的認(rèn)識(shí)和界定、還是風(fēng)險(xiǎn)分析技術(shù)和手段的建立、以及風(fēng)險(xiǎn)管理觀念和體系的完善等方面還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到成熟的水平。開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中風(fēng)險(xiǎn)管理的研究和探索，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利實(shí)施，使項(xiàng)目能夠得以保質(zhì)保量

地如期完成，達(dá)到預(yù)期的項(xiàng)目收益目標(biāo)就顯得十分重要。特別在我國(guó)這樣的處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的國(guó)家，這項(xiàng)研究會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)起到很好的推動(dòng)作用，能夠促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作機(jī)制的較快成熟。1.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀盧有杰等人對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的描述為，項(xiàng)目管理班子通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，并以此為基礎(chǔ)合理地使用多種管理方法、技術(shù)和手段對(duì)項(xiàng)目活動(dòng)涉及的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)行有效的控制，采取主動(dòng)行動(dòng)，創(chuàng)造條件，盡量擴(kuò)大風(fēng)險(xiǎn)事件的有利結(jié)果，妥善地處理風(fēng)險(xiǎn)事件造成的不利后果，以最少的成本保證安全、可靠地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的總目標(biāo)。何國(guó)釗，曹振良，李晟選擇時(shí)間序列數(shù)據(jù)較齊全，且與周期波動(dòng)直接關(guān)聯(lián)的八個(gè)指標(biāo)進(jìn)行分析，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的周期進(jìn)行了研究。研究按照環(huán)比增長(zhǎng)率，給出各個(gè)單項(xiàng)指標(biāo)的周期波動(dòng)，并運(yùn)用景氣循環(huán)法分析各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行。利用擴(kuò)散指數(shù)的計(jì)算方法得到中國(guó)房地產(chǎn)周期圖，并運(yùn)用相關(guān)圖表，對(duì)房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系及波動(dòng)原因進(jìn)行了研究。陸惠民對(duì)工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的定義為：參與工程建設(shè)各方，包括發(fā)包方、承包方和勘察設(shè)計(jì)、監(jiān)理咨詢(xún)等單位在工程項(xiàng)目的策劃、勘察設(shè)計(jì)、工程施工以及竣工后投入使用各階段采取的識(shí)別、評(píng)估、處理工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的措施和方法。余建星認(rèn)為，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是指項(xiàng)目管理人員對(duì)可能導(dǎo)致的項(xiàng)目的不確定性進(jìn)行預(yù)測(cè)、識(shí)別、分析、評(píng)估和有效的處置，以最低成本為項(xiàng)目的順利完成提供最大安全保障的科學(xué)管理方法。清華大學(xué)郭仲偉教授《風(fēng)險(xiǎn)分析與決策》的出版，標(biāo)志著我國(guó)新時(shí)期風(fēng)險(xiǎn)研究的開(kāi)始，國(guó)家計(jì)委1987年頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》中，提出對(duì)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)需進(jìn)行不確定分析，其中包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，以預(yù)測(cè)項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，確定項(xiàng)目在財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)上的可靠性。1989年，吳鳴在《經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)論》一書(shū)中探索風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，從風(fēng)險(xiǎn)角度對(duì)中國(guó)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題進(jìn)行了研究。1996年雷勝?gòu)?qiáng)主編《國(guó)際工程風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)》。1998年，盧有杰、盧家儀編著《項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理》，促進(jìn)了國(guó)內(nèi)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)注。1.2.2國(guó)外研究現(xiàn)狀Wtold(2002)運(yùn)用HP濾子對(duì)建立房地產(chǎn)指標(biāo)進(jìn)行了相關(guān)研究研究，HP濾子是一種線(xiàn)性的、用于提取趨勢(shì)的方法，HP濾子包含時(shí)間序列、循環(huán)成分和增長(zhǎng)成分。研究?jī)?nèi)容主要包括兩個(gè)方面：一方面是依據(jù)房地產(chǎn)周期理論和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的關(guān)系來(lái)尋找房地產(chǎn)商業(yè)周期；另一方面是檢查HP濾子是否可以構(gòu)建反映房地產(chǎn)周期波動(dòng)的指標(biāo)。利用HP濾子研究結(jié)果并構(gòu)出建房地產(chǎn)周期指標(biāo)，在研究中，只分析價(jià)格變化，使用GDP、可支配收入等幾個(gè)關(guān)鍵變量的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。研究結(jié)果表明，可以利用HP濾子方法更好地分辨房地產(chǎn)趨判。風(fēng)險(xiǎn)研究首先產(chǎn)生于西方發(fā)達(dá)國(guó)家，并在這些地區(qū)發(fā)展后逐漸引入推廣到發(fā)展中國(guó)家。風(fēng)險(xiǎn)管理這個(gè)名詞最早出現(xiàn)于1950年加拉格爾(Gallagher)的調(diào)查報(bào)告“RiskManagement，NewPhaseofCostControl”；同年，莫布雷(Mowbray)等人在合著的《保險(xiǎn)學(xué)》一書(shū)中詳細(xì)闡述了“風(fēng)險(xiǎn)管理’’的概念。而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理學(xué)系統(tǒng)研究的開(kāi)始，則以1963年梅爾(Mehr)和赫奇斯(Hedges)《企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理》(RiskManagementinBusinessEnterprise)和1964年威廉姆斯和漢斯《風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)》(RiskManagementandInsurance)這兩本書(shū)的出版為標(biāo)志，前者后來(lái)成為該學(xué)科領(lǐng)域的影響最為深遠(yuǎn)的歷史文獻(xiàn)。Haimes提出了整體風(fēng)險(xiǎn)管理(TotalRiskManagement，TRM)，認(rèn)為對(duì)一定量的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制是風(fēng)險(xiǎn)管理的最終目的，風(fēng)險(xiǎn)管理必然要涉及到風(fēng)險(xiǎn)偏好和風(fēng)險(xiǎn)估價(jià)因素，將風(fēng)險(xiǎn)管理中的價(jià)格、偏好和概率三要素綜合起來(lái)進(jìn)行系統(tǒng)和動(dòng)態(tài)的決策，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的全面控制。1994年H·Ren，提出了風(fēng)險(xiǎn)生命期概念，美國(guó)EasternMichigan大學(xué)的V．M．RTmmmala教授等人提出了一種包含風(fēng)險(xiǎn)管理五個(gè)核心要素(風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)衡量、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控)的風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程方神MP方法，該方法將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程作為一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，并可以適用項(xiàng)目壽命期的不同階段。2001年A1iJaafari提出了生命周期風(fēng)險(xiǎn)管理。這些模型將風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)價(jià)貫穿于項(xiàng)目的整個(gè)生命期中，是風(fēng)險(xiǎn)管理觀念上的一個(gè)飛躍。2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理概述2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的概念所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)過(guò)程中存在影響開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的多種因素，而這些因素的作用難以或無(wú)法預(yù)料、控制，使得企業(yè)實(shí)際開(kāi)發(fā)利潤(rùn)可能與預(yù)計(jì)利潤(rùn)發(fā)生背離，因而使企業(yè)有蒙受經(jīng)濟(jì)損失的機(jī)會(huì)或可能性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，為降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)并更好的完成任務(wù)而對(duì)各個(gè)過(guò)程進(jìn)行管理。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的生命周期看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)包括全過(guò)程所發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，主要有：1.項(xiàng)目投資決策階段。這個(gè)階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中一個(gè)最重要的環(huán)節(jié)。本階段的任務(wù)是通過(guò)對(duì)國(guó)家、地區(qū)和地方的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)的研究，綜合考慮市場(chǎng)的供應(yīng)、需求等經(jīng)濟(jì)環(huán)境，制定自己的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略，以確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的區(qū)域、類(lèi)型和時(shí)機(jī)，即決定在何地、何時(shí)、開(kāi)發(fā)何種房地產(chǎn)。因此本階段的風(fēng)險(xiǎn)主要存在與以上這些方面，做好這些方面的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和監(jiān)控是至關(guān)重要的。

2.項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段。在進(jìn)行完可行性研究，通過(guò)分析、研究等環(huán)節(jié)，項(xiàng)目就可以進(jìn)入設(shè)計(jì)階段了，能否制定一個(gè)合理的設(shè)計(jì)方案，直接影響到項(xiàng)目后期的工作正常開(kāi)展，進(jìn)而給整個(gè)項(xiàng)目帶來(lái)一定的影響。

3.工程的實(shí)施階段。實(shí)施階段是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的多發(fā)階段，這幾段不僅要考慮到材料風(fēng)險(xiǎn)，技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，人員風(fēng)險(xiǎn)，還應(yīng)重視工程中帶來(lái)的質(zhì)量，進(jìn)度和成本風(fēng)險(xiǎn)，所以在風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的處理上應(yīng)及早的識(shí)別、防范，盡可能避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

4.工程完工后階段。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后，開(kāi)發(fā)商面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)是房屋出租還是房產(chǎn)出售，才能盡快實(shí)現(xiàn)投資的回收，并獲得利潤(rùn)。同時(shí)，還存在著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格決策和合同等一系列風(fēng)險(xiǎn)。2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)研究的意義2.2.1風(fēng)險(xiǎn)研究對(duì)于企業(yè)發(fā)展的意義企業(yè)創(chuàng)建和發(fā)展的根本目的在于盈利，利潤(rùn)與風(fēng)險(xiǎn)并存。如果房地產(chǎn)投資者沒(méi)有超前的意識(shí)、靈活的頭腦、嫻熟的手段把握不確定因素的脈搏，并對(duì)其進(jìn)行有效的防范和控制，很可能就血本無(wú)歸，陷入絕境。許多規(guī)模較小或初次涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的公司就是由于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有足夠的認(rèn)識(shí)，盲目樂(lè)觀、主觀臆斷、對(duì)需求沒(méi)有深入細(xì)致的研究、定位失誤、投資或入市時(shí)機(jī)不當(dāng)導(dǎo)致了極其慘重的失利。2.2.2風(fēng)險(xiǎn)研究對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的意義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)既是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，又是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)健康有序地實(shí)施，可以從根本上解決由于工業(yè)發(fā)展速度加快，城市人口急劇增加所導(dǎo)致的住宅緊缺、交通堵塞、建筑混亂、環(huán)境惡化等城市問(wèn)題，為城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的建設(shè)注入資金和活力，從而帶動(dòng)建材業(yè)、建筑業(yè)及其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的健康、有序從根本上取決于前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、促銷(xiāo)的理性構(gòu)思和運(yùn)作等，風(fēng)險(xiǎn)研究是實(shí)行有效的風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康良性發(fā)展的前提。2.2.3風(fēng)險(xiǎn)研究對(duì)于城市與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的主要來(lái)源，不同類(lèi)型、不同時(shí)期房地產(chǎn)投資規(guī)模的分析和確定在很大程度上影響各類(lèi)房地產(chǎn)供求關(guān)系。而供求關(guān)系對(duì)具體項(xiàng)目的價(jià)格、開(kāi)發(fā)周期、空置率、銷(xiāo)售成本具有決定性的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的水平直接關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。風(fēng)險(xiǎn)研究對(duì)城市規(guī)劃的制定具有重要的警示作用，對(duì)城市規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)起著重要的推動(dòng)作用。2.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)存在的客觀性和普遍性。作為損失發(fā)生的不確定性，風(fēng)險(xiǎn)是不以人的意志為轉(zhuǎn)移并超越人們主觀意識(shí)的客觀存在，而且在項(xiàng)目的全壽命周期內(nèi)，風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)處不在、無(wú)時(shí)不有的。這些說(shuō)明為什么雖然人類(lèi)一直希望認(rèn)識(shí)和控制風(fēng)險(xiǎn)，但直到現(xiàn)在也只能在有限的空間和時(shí)間內(nèi)改變風(fēng)險(xiǎn)存在和發(fā)生的條件，降低其發(fā)生的頻率，減少損失程度，而不能也不可能完全消除風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)的可變性。這是指在項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程中、各種風(fēng)險(xiǎn)在質(zhì)和量上的變化，隨著項(xiàng)目的進(jìn)行有些風(fēng)險(xiǎn)將得到控制，有些風(fēng)險(xiǎn)會(huì)發(fā)生并得到處理，同時(shí)在項(xiàng)目的每一階段都可能產(chǎn)生新的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)的多樣性和多層次性。房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、規(guī)模大、涉及范圍廣、風(fēng)險(xiǎn)因素?cái)?shù)量多且種類(lèi)繁雜致使其在全壽命周期內(nèi)面臨的風(fēng)險(xiǎn)多種多樣。而且大量風(fēng)險(xiǎn)因素之間的內(nèi)在關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜、各風(fēng)險(xiǎn)因素之間并與外界交叉影響又使風(fēng)險(xiǎn)顯示出多層次性，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目中風(fēng)險(xiǎn)的主要特點(diǎn)之一。3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理體系3.1房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容和程序房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控等四個(gè)階段，各環(huán)節(jié)緊密聯(lián)系，其推行和開(kāi)展按一定的程序周而復(fù)始、循環(huán)往復(fù)進(jìn)行。3.1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理中最重要的步驟，只有全面、正確地識(shí)別房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程中面臨的所有風(fēng)險(xiǎn)，才能有的放矢以及針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，使風(fēng)險(xiǎn)管理建立在良好的基礎(chǔ)之上。通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別應(yīng)盡可能全面地找出影響風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的所有風(fēng)險(xiǎn)因素，采用恰當(dāng)?shù)姆椒ㄓ枰苑诸?lèi)，逐一分析各風(fēng)險(xiǎn)因素產(chǎn)生根源。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的參與者應(yīng)盡可能包括項(xiàng)目隊(duì)伍、風(fēng)險(xiǎn)管理小組、來(lái)自公司其他部門(mén)的某一問(wèn)題專(zhuān)家、客戶(hù)、最終使用者、其他項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目相關(guān)者、外界專(zhuān)家等。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別并非一蹴而就的事情，應(yīng)當(dāng)貫穿項(xiàng)目自始至終，反復(fù)進(jìn)行。3.1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)分析包括風(fēng)險(xiǎn)定性分析與風(fēng)險(xiǎn)定量分析。風(fēng)險(xiǎn)定性分析是確定風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性及其后果的嚴(yán)重性，并按照風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)可能的影響對(duì)風(fēng)險(xiǎn)排序，可以明確特定風(fēng)險(xiǎn)的重要程度從而指導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃的制定，并幫助項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員修正計(jì)劃中經(jīng)常出現(xiàn)的偏差。風(fēng)險(xiǎn)定量分析則是量化風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)概率及其影響，確定該風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)意義以及處理的費(fèi)用效益分析。不僅量化分析每一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的概率及其對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)造成的后果，也分析項(xiàng)目總體風(fēng)險(xiǎn)的程度。3.1.3房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控就是跟蹤已識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)視殘余風(fēng)險(xiǎn)，識(shí)別新出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，修改風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，保證風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃的實(shí)施，并評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)減輕的效果。它伴隨著整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程，包括風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督和風(fēng)險(xiǎn)控制兩層含義。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是建立在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的階段性、漸進(jìn)性和可控性基礎(chǔ)上的一種項(xiàng)目管理工作，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生時(shí)實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃中預(yù)定的規(guī)避措施當(dāng)情況發(fā)生變化時(shí)，重新進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，并制定新的規(guī)避措施。一個(gè)好的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控系統(tǒng)可以在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前就提供給決策者有用的信息，并使之做出有效的決策。3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理識(shí)別3.2.1風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的概念

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是一項(xiàng)貫穿項(xiàng)目全過(guò)程中的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理工作。這項(xiàng)工作的目標(biāo)是識(shí)別和確定出項(xiàng)目究竟存在哪些風(fēng)險(xiǎn)，這些項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)究竟有哪些基本特征，這些項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)影響項(xiàng)目的哪些方面等等。

3.2.2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的依據(jù)

1.風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃是規(guī)劃和設(shè)計(jì)如何進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的過(guò)程，它定義了項(xiàng)目組織及成員風(fēng)險(xiǎn)管理的行動(dòng)方案及方式，指導(dǎo)項(xiàng)目組織選擇項(xiàng)目管理方法。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃針對(duì)整個(gè)項(xiàng)目生命周期制定如何組織和進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)量化、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)及風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控的規(guī)劃。2.

項(xiàng)目規(guī)劃

項(xiàng)目規(guī)劃中的項(xiàng)目目標(biāo)、任務(wù)、范圍進(jìn)度計(jì)劃、費(fèi)用計(jì)劃、資源計(jì)劃、采購(gòu)計(jì)劃及項(xiàng)目承包商、業(yè)主方和其它利益相關(guān)方對(duì)項(xiàng)目的期望值等都是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的依據(jù)。

3.歷史資料

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的重要依據(jù)之一就是歷史資料，即從本項(xiàng)目或其它相關(guān)項(xiàng)目的檔案文件中、從公共信息渠道中獲取對(duì)本項(xiàng)目有借鑒作用的風(fēng)險(xiǎn)信息。

4.風(fēng)險(xiǎn)種類(lèi)

風(fēng)險(xiǎn)種類(lèi)指那些可能對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生正面或負(fù)面影響的風(fēng)險(xiǎn)源。一般的風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型有技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、組織風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及法律法規(guī)變更等。

5.制約因素與假設(shè)條件

項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告、設(shè)計(jì)等項(xiàng)目計(jì)劃和規(guī)劃性文件一般都是在若干假設(shè)、前提條件下估計(jì)或預(yù)測(cè)出來(lái)的。這些前提和假設(shè)在項(xiàng)目實(shí)施期間可能成立，也可能不成立。因此，項(xiàng)目的前提和假設(shè)之中隱藏著風(fēng)險(xiǎn)。3.2.3項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法1)專(zhuān)家調(diào)查法專(zhuān)家調(diào)查法是基于專(zhuān)家對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)水平高于一般人的基礎(chǔ)之上，通過(guò)提出問(wèn)題，交由家進(jìn)行判斷，然后對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，從而得出識(shí)別結(jié)論。有專(zhuān)家個(gè)人判斷法、頭腦風(fēng)暴法、德?tīng)柗品ǖ取?)篩選一監(jiān)測(cè)一診斷技術(shù)篩選根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，制定某種工作程序，將具有潛在危險(xiǎn)的影響因素進(jìn)行分類(lèi)、選擇的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別過(guò)程仔細(xì)檢查一征兆鑒別一疑因估計(jì)。監(jiān)測(cè)對(duì)應(yīng)于某種險(xiǎn)情及后果，進(jìn)行監(jiān)測(cè)、記錄和分析顯示的過(guò)程疑因估計(jì)一仔細(xì)檢查一征兆鑒別。診斷根據(jù)癥狀或后果與可能的起因等關(guān)系進(jìn)行評(píng)價(jià)和判斷，找出可疑的起因并進(jìn)行仔細(xì)檢查征兆鑒別一疑因估計(jì)一仔細(xì)檢查。3)文獻(xiàn)調(diào)查一資料調(diào)查法文獻(xiàn)調(diào)查一資料調(diào)查法是結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)，通過(guò)對(duì)有關(guān)政策、學(xué)術(shù)文獻(xiàn)和房地產(chǎn)項(xiàng)目資料的閱讀、研究，參考其有關(guān)數(shù)據(jù)，得出結(jié)論的一種方法。4)故障樹(shù)法法(FTA法)故障樹(shù)主要用于直接經(jīng)驗(yàn)較少的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，能比較全面地分析整個(gè)項(xiàng)目系統(tǒng)內(nèi)外的故障原因和失效機(jī)理。其缺點(diǎn)是對(duì)于較大的系統(tǒng)容易產(chǎn)生遺漏和錯(cuò)誤。5）財(cái)務(wù)報(bào)表分析法財(cái)務(wù)報(bào)表分析法是以房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)的會(huì)計(jì)記錄和財(cái)務(wù)報(bào)表為基礎(chǔ)，將每一會(huì)計(jì)科目作為一風(fēng)險(xiǎn)單位進(jìn)行分析并發(fā)現(xiàn)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，然后進(jìn)行匯總，得出結(jié)論的方法。6)流程圖分析法流程圖分析法是根據(jù)房地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，建立一系列流程圖，通過(guò)對(duì)流程圖的分析，揭示投資全過(guò)程中的“瓶頸”分布位置及影響，從而識(shí)別可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。4房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的分析4.1項(xiàng)目的定位（決策）風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位包括項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，都是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告做出的，是指導(dǎo)項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案等前期工作的依據(jù)?？梢哉f(shuō)，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位確定（決策）以后，基本上就敲定了項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)格、建設(shè)成本、營(yíng)銷(xiāo)推廣方案，也就決定了項(xiàng)目的銷(xiāo)售前景，一旦市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，項(xiàng)目的指導(dǎo)思想出現(xiàn)失誤，是后期無(wú)法或者是非常困難彌補(bǔ)的風(fēng)險(xiǎn)，也是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，最大的風(fēng)險(xiǎn)。按照風(fēng)險(xiǎn)影響范圍劃分屬于總體風(fēng)險(xiǎn)（決策風(fēng)險(xiǎn)），屬項(xiàng)目建設(shè)的決策性失誤風(fēng)險(xiǎn)，從某種程度上講，其結(jié)果也是不可管理風(fēng)險(xiǎn)。不同類(lèi)型的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在不同的風(fēng)險(xiǎn)，投資商在選擇開(kāi)發(fā)哪一類(lèi)型物業(yè)時(shí)必須慎重考慮，一般包括住宅、公寓、別墅、辦公樓、商場(chǎng)和工業(yè)廠(chǎng)房等。選樣不同的物業(yè)類(lèi)型，對(duì)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的成功與否和盈虧都有極大的影響。各種不同類(lèi)型物業(yè)對(duì)位置的敏感程度不同，因此其抗風(fēng)險(xiǎn)能力也不同。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)活動(dòng)受?chē)?guó)家和地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性和波動(dòng)性的影響很大，相應(yīng)也有周期性的漲落，導(dǎo)致供求及價(jià)格隨時(shí)間而變化，投資商的投資收益也就隨投資時(shí)機(jī)不同而異。投資商必須對(duì)未來(lái)幾年國(guó)家和地區(qū)的政治形勢(shì)變化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、人口培養(yǎng)、收水平升降、消費(fèi)心理和物業(yè)需求變化等風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行預(yù)測(cè)，以選擇、確合適的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)，保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將來(lái)有良好的市場(chǎng)需求，避免因投資時(shí)機(jī)選擇不當(dāng)而帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)一般而言，國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)是影響投資商選擇開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素。4.2項(xiàng)目的投資支持能力風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》出臺(tái)前后，由于對(duì)市場(chǎng)定位的認(rèn)識(shí)模糊或者自相矛盾；或者是沒(méi)有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”；或者是對(duì)企業(yè)資金籌措（自有資金）和融資能力過(guò)高地估計(jì)，或者項(xiàng)目成本分析存在著嚴(yán)重的失誤；或者沒(méi)有吃透國(guó)家和地方政府的行業(yè)政策，對(duì)大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境把握的不準(zhǔn)；或者是成本過(guò)程控制嚴(yán)重失控（突發(fā)性事件）、意外因素過(guò)多等等原因，導(dǎo)致的項(xiàng)目資金支付能力達(dá)不到計(jì)劃要求，給項(xiàng)目建設(shè)造成的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目的可行性研究是投資商在作了充分的市場(chǎng)分析后，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方案的可行性所進(jìn)行的全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，以確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否值得投資，主要容包括：項(xiàng)目背景和概況，環(huán)境條件和需求預(yù)測(cè)，方案的比選，開(kāi)竣工日期和進(jìn)度安排，投資成本費(fèi)用估算，投資和籌資計(jì)劃，收益估算，財(cái)務(wù)報(bào)表，財(cái)務(wù)計(jì)劃、敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析，國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和結(jié)論?？尚行匝芯啃枰陚涞氖袌?chǎng)信息。這要求投資商投入較多的人力和物力，同時(shí)受房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不完備、市場(chǎng)預(yù)測(cè)模型的選取不當(dāng)?shù)纫蛩赜绊?，市分析結(jié)果可能不盡準(zhǔn)確，這就為可行性研究帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)，并最終給投資商投資決策帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。目前，對(duì)投資商來(lái)說(shuō)可行性研究方法本身已經(jīng)非常成熟，只是可行性研究所需的相關(guān)變量采集的可靠性、準(zhǔn)確性，以及相關(guān)預(yù)測(cè)模型選擇對(duì)可行性研究結(jié)果影響很大。因此，應(yīng)特別注意所需數(shù)據(jù)采集的科學(xué)性，強(qiáng)調(diào)其采集層面、范圍、數(shù)量、代表性和準(zhǔn)確性等；在選擇有關(guān)預(yù)測(cè)模型時(shí)，應(yīng)強(qiáng)調(diào)與實(shí)際數(shù)據(jù)的擬合程度。4.3項(xiàng)目的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)包括：在項(xiàng)目決策階段由于經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析失誤，出現(xiàn)品質(zhì)與價(jià)格矛盾導(dǎo)致的質(zhì)量問(wèn)題；在設(shè)計(jì)階段，向設(shè)計(jì)提出違反設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，特別是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的要求，又通過(guò)“關(guān)系”關(guān)照通過(guò)造成的“投機(jī)性”質(zhì)量問(wèn)題；施工階段，從業(yè)人員對(duì)設(shè)計(jì)知識(shí)認(rèn)識(shí)有重大錯(cuò)誤，擅自改變?cè)O(shè)計(jì)造成的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)；施工管理過(guò)程中，不重視關(guān)鍵部位和關(guān)鍵過(guò)程的跟蹤檢查處理，對(duì)一些容易出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全，特別是一些雖不影響結(jié)構(gòu)安全，但對(duì)正常使用功能有嚴(yán)重影響的問(wèn)題，處理不及時(shí)，沒(méi)有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質(zhì)量“隱患”項(xiàng)目管理目標(biāo)制定的不合理，以至進(jìn)度與質(zhì)量、與安全產(chǎn)生沖突造成的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)；交房實(shí)物與銷(xiāo)售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實(shí)物質(zhì)量”問(wèn)題等，因“質(zhì)量”問(wèn)題造成的糾紛沖突形成的風(fēng)險(xiǎn)。工程質(zhì)量是國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件及工程合同中對(duì)工程的安全、使用、經(jīng)濟(jì)、美觀和環(huán)境特性的綜合要求。對(duì)于質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的控制，開(kāi)發(fā)商必須認(rèn)真審查承包商和分包商的資質(zhì)和質(zhì)量保證體系，加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理和工程質(zhì)量監(jiān)理，控制質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格材料檢查驗(yàn)收和使用要求，積極參與和審核承包商施工方案和設(shè)備選型，改善施工現(xiàn)場(chǎng)和作業(yè)環(huán)境。人是施工的行為主體，承包商管理與施工人員素質(zhì)的高低及質(zhì)量意識(shí)的強(qiáng)弱直接影響到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程質(zhì)量的優(yōu)劣，如基礎(chǔ)打樁作業(yè)，其需要較特殊的技能，沒(méi)有上崗證的普通工人進(jìn)行作業(yè)，工程質(zhì)量必然受影響。工程所需的原材料、半成品、構(gòu)配件和建筑設(shè)備、器材等都是構(gòu)成永久性工程的組成部分。它們的質(zhì)量好壞直接影響工程產(chǎn)品的質(zhì)量對(duì)其采購(gòu)、制造、儲(chǔ)存和使用質(zhì)量必須嚴(yán)加控制，如水泥存放時(shí)間超過(guò)規(guī)定或受潮結(jié)塊，應(yīng)禁止使用或降低等級(jí)使用。4.4融資風(fēng)險(xiǎn)建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有資金量大、資金運(yùn)作時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)。因此，開(kāi)發(fā)所需巨額資金的籌集和融通是投資商最為關(guān)心的問(wèn)題。項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)，是指投資商在利用各種方式融資時(shí)，由于融資條件考慮欠妥，或因有關(guān)因素發(fā)生變動(dòng)而使其盈利遭受損失的可能性。融資方式合理，可以降低融資風(fēng)險(xiǎn)，減少融資成本；融資方式不當(dāng)，輕者造成融資成本大幅度上升、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中斷，難以為繼，重者導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目失敗，企業(yè)向臨破產(chǎn)的危險(xiǎn)。銀行信貸融資風(fēng)險(xiǎn)，銀行信貸融資風(fēng)險(xiǎn)，是指投資商利用銀行信貸方式籌集資金時(shí)由于利率、匯率以及相關(guān)籌資條件發(fā)生變化而使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈利遭受損失的具有了可能性。目前與建設(shè)項(xiàng)目投資有關(guān)的銀行信貸種類(lèi)有開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，房地產(chǎn)抵押貸款、短期透支貸款及存款抵押貸款等。因此，投資商在籌集資金時(shí)，應(yīng)在財(cái)務(wù)杠桿利益和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之間做出權(quán)衡，根據(jù)投資商自身情況，科學(xué)地安排企業(yè)自有資金與銀行貸款的比例、制定還款計(jì)劃和應(yīng)急措施、適當(dāng)控制資產(chǎn)負(fù)債率和適當(dāng)增大流動(dòng)比率來(lái)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)售融資風(fēng)險(xiǎn)，房屋預(yù)售，即出售“樓花"。是房地產(chǎn)投資中融資的重要方法之一，是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)到一定階段，投資商即向社會(huì)公開(kāi)預(yù)售房屋，收取預(yù)售房款。預(yù)售融資風(fēng)險(xiǎn)主要是在出售“樓花”后，投資商有可能面臨建材價(jià)格上漲、其他建設(shè)成本增加以及市場(chǎng)環(huán)境變化等情況而導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，而此時(shí)由于預(yù)售房地產(chǎn)價(jià)格己經(jīng)確定且享受一定折扣，而使投資商蒙受因喪失房地產(chǎn)價(jià)格上漲而帶來(lái)的增值收益的損失。股票融資風(fēng)險(xiǎn)，股票融資風(fēng)險(xiǎn)，是指投資商通過(guò)發(fā)行股票融資過(guò)程中，由于發(fā)行數(shù)量不當(dāng)，發(fā)行價(jià)格不合理，發(fā)行時(shí)機(jī)欠佳等造成投資商發(fā)行股票困難、籌資成本過(guò)高而給投資商帶來(lái)?yè)p失的可能性。發(fā)行股票，投資商沒(méi)有償還本金的義務(wù)，當(dāng)公司經(jīng)營(yíng)不佳或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目暫無(wú)收益導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時(shí)，投資商可以決定不分紅派息，這使企業(yè)獲得了使用方便、來(lái)源穩(wěn)定可靠的永久資金，并在資金困難時(shí)不必增加負(fù)擔(dān)，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)是非常有利的。相反，銀行貸款和債券不論企業(yè)是否盈利或是否短缺現(xiàn)金，到期均要支付利息或本金，如果企業(yè)沒(méi)有現(xiàn)金，則需舉借新債償付，存在支付風(fēng)險(xiǎn)。5風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)及監(jiān)控由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目面臨諸多的風(fēng)險(xiǎn)因素，投資者在投資決策前及項(xiàng)目實(shí)施中就不得不采用各種手段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范、利用或控制，以盡可能減少風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生，降低風(fēng)險(xiǎn)損失。5.1風(fēng)險(xiǎn)的回避5.1.1放棄業(yè)已承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容以避免更大的損失c采用這種手段有時(shí)需要做出某種犧牲，但這些犧牲較之承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)真正發(fā)生可能造成的損失要小得多。如開(kāi)發(fā)商在投資決策分析階段市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)偏頗，又沒(méi)有采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄕ頂?shù)據(jù)，為投資決策提供錯(cuò)誤依據(jù)。項(xiàng)目前期階段已投入相當(dāng)數(shù)量的資金后，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)施地點(diǎn)地質(zhì)條件異常惡劣，繼續(xù)下去將可能數(shù)倍增加基礎(chǔ)處理費(fèi)，因此，不得不重新決策，重新進(jìn)行項(xiàng)目選址工作。5.1.2拒絕承擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目管理者聯(lián)盟開(kāi)發(fā)商根據(jù)自己的實(shí)力和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力，以及對(duì)市場(chǎng)狀況的認(rèn)真分析，對(duì)那些風(fēng)險(xiǎn)大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，采取放棄原則，避免招致大的風(fēng)險(xiǎn)損失，但同時(shí)也放棄了由此獲利的可能。如開(kāi)發(fā)商以包銷(xiāo)的方式委托物業(yè)代理，目的在于回避市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)損失，但也放棄了價(jià)格提升帶來(lái)的巨額利潤(rùn)。風(fēng)險(xiǎn)回避雖是一種風(fēng)險(xiǎn)防范措施，但應(yīng)該承認(rèn)這是一種消極的防范手段。因?yàn)榛乇茱L(fēng)險(xiǎn)雖然能避免損失，但同時(shí)也失去了獲利的機(jī)會(huì)。如果處處回避、事事回避，其結(jié)果只能是停止生存。如果開(kāi)發(fā)商想謀取更大的發(fā)展，最好慎用風(fēng)險(xiǎn)回避這種防范手段。5.2風(fēng)險(xiǎn)自留5.2.1非計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)管理人員沒(méi)有意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)的存在，或者沒(méi)有處理項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)自留。這一類(lèi)型的風(fēng)險(xiǎn)自留大多因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)意識(shí)欠缺而引起，如開(kāi)發(fā)商忽略了建設(shè)工程施工合同條款對(duì)自身利益的保護(hù)作用，沒(méi)有商定履約擔(dān)保條款、違約責(zé)任處理?xiàng)l款，而獨(dú)自承擔(dān)過(guò)重的風(fēng)險(xiǎn)損失。另外，風(fēng)險(xiǎn)管理決策與實(shí)施的時(shí)間差或者決策本身延誤，使得一旦項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際發(fā)生，成為事實(shí)上的非計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)自留。事實(shí)上，對(duì)于一個(gè)大型復(fù)雜的工程項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)管理人員不可能識(shí)別出所有的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。從這個(gè)意義上說(shuō)，非計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)自留是一種常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)處理策略。5.2.2計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留是指風(fēng)險(xiǎn)管理人員經(jīng)過(guò)合理的分析和評(píng)價(jià)，有意識(shí)有計(jì)劃地將一些風(fēng)險(xiǎn)留給自己承擔(dān)，這種情況下，風(fēng)險(xiǎn)承受人通常已經(jīng)做好了處理風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備。項(xiàng)目管理者聯(lián)盟例如，開(kāi)發(fā)商在確定價(jià)格策略時(shí)，在充分考慮市場(chǎng)狀況、‘周?chē)?jìng)爭(zhēng)性物業(yè)價(jià)格水平、居民購(gòu)買(mǎi)能力及其接受程度后，決定高價(jià)開(kāi)盤(pán)，力爭(zhēng)在短時(shí)間內(nèi)獲得最大利潤(rùn)。開(kāi)發(fā)商盡管了解可能出現(xiàn)客戶(hù)望而生畏的情形，但畢竟也有充分的信心，如項(xiàng)目品質(zhì)優(yōu)秀且規(guī)模合理，同時(shí)有強(qiáng)有力的促銷(xiāo)陣容。萬(wàn)一開(kāi)盤(pán)不利，也有實(shí)力耐心等待消費(fèi)者逐漸接受高價(jià)回心轉(zhuǎn)意。項(xiàng)目經(jīng)理圈子風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策應(yīng)與風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策結(jié)合使用，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策時(shí)，應(yīng)盡可能地保證重大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)己經(jīng)保險(xiǎn)或?qū)嵤┝孙L(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃。5.3風(fēng)險(xiǎn)利用項(xiàng)目經(jīng)理圈子風(fēng)險(xiǎn)利用是指利用投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)可能提供的謀利機(jī)會(huì)獲得好處。投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)系指可供人們進(jìn)行投機(jī)活動(dòng)而謀取利益的風(fēng)險(xiǎn)，即可利用的風(fēng)險(xiǎn)。在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，利潤(rùn)與風(fēng)險(xiǎn)并存，利潤(rùn)潛伏于風(fēng)險(xiǎn)之中。承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)是取得利潤(rùn)的條件，拒絕承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)就無(wú)法取得高額利潤(rùn)。項(xiàng)5.3.1政治風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商利用合理的信息渠道，通過(guò)科學(xué)的分析和判斷，預(yù)測(cè)政策走勢(shì)、城市規(guī)劃變動(dòng)等，降低取得土地使用權(quán)的費(fèi)用等其它成本，或可以爭(zhēng)取時(shí)間，縮短開(kāi)發(fā)周期，免于承擔(dān)過(guò)長(zhǎng)的持有期而帶來(lái)的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目管理者聯(lián)盟利用法制不健全，處理土地稅收等問(wèn)題隨意性大等現(xiàn)狀，也常常能獲得一些額外的好處。如：將商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增加少量展覽等功能，既可將商業(yè)用地轉(zhuǎn)化為工業(yè)用地;亦可將固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅降低很大幅度。利用政策的傾斜和庇護(hù)取得巨額利潤(rùn)，是許多開(kāi)發(fā)商在短期內(nèi)發(fā)達(dá)的有利手段，這種作法歸根結(jié)底是利用了政治風(fēng)險(xiǎn)而取得的好處。6規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議6.1建立或附設(shè)企業(yè)經(jīng)常性信息收集和處理機(jī)構(gòu)研究國(guó)家和區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策，對(duì)本地區(qū)各個(gè)區(qū)（段）域的規(guī)劃、土地、項(xiàng)目（包括在建和意向）、適宜項(xiàng)目情況，做及時(shí)、準(zhǔn)確的分析，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供準(zhǔn)確依據(jù)。經(jīng)常性從容分析，比較臨時(shí)“抱佛腳”分析的依據(jù)和理由會(huì)更豐富；合理安排資源，把“功夫”下在事前，在時(shí)間管理象限里，開(kāi)展“重要而不緊急”的工作，肯定比做“重要又緊急”的工作會(huì)從容、更周密，提供的決策依據(jù)會(huì)更科學(xué)，規(guī)避決策依據(jù)錯(cuò)誤造成風(fēng)險(xiǎn)的能力會(huì)更強(qiáng)。6.2制定措施轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)6.2.1制定合同轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，可以采用工程承包合同、材料設(shè)備供銷(xiāo)合同、房屋預(yù)租預(yù)售合同、房屋租賃合同和出售合同轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。將合同中可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)和法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給合同對(duì)方承擔(dān)。

6.2.2合作投資分化風(fēng)險(xiǎn)合作投資利用戰(zhàn)略聯(lián)盟、虛擬經(jīng)營(yíng)等手段共同對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，利益共享，風(fēng)險(xiǎn)同擔(dān)，最大限度地發(fā)揮各自?xún)?yōu)勢(shì)，避免風(fēng)險(xiǎn)。例如與金融部門(mén)、大財(cái)團(tuán)合作，可利用其資金優(yōu)勢(shì)，消除房地產(chǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)；與外商聯(lián)盟，即可引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，又能獲得政策優(yōu)惠。

6.2.3通過(guò)項(xiàng)目保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑之一。房地產(chǎn)投資者在購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)充分考慮保險(xiǎn)險(xiǎn)種和費(fèi)率，確定適當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn)金額，合理劃分風(fēng)險(xiǎn)單位，選擇信譽(yù)良好的保險(xiǎn)公司。6.3積極推進(jìn)企業(yè)的科學(xué)化、規(guī)范化、法制化管理建設(shè)逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理，制定適應(yīng)于ISO9000：2000族質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、工作程序、和工作流程，建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度和管理程序，用質(zhì)量管理的八項(xiàng)原則（①以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)；②領(lǐng)導(dǎo)作用；③全員參與；④過(guò)程方法；⑤管理的系統(tǒng)方法；⑥持續(xù)改進(jìn)；⑦基于事實(shí)的決策方法；⑧與供方互利的關(guān)系。）規(guī)范企業(yè)管理行為，真正地實(shí)現(xiàn)工作質(zhì)量的提高。用管理體系管理，用工作標(biāo)準(zhǔn)、程序、制度規(guī)范職業(yè)行為，使工作有依據(jù)，效果有證明，追究有線(xiàn)索，也就減少了不確定性和盲目性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。6.4重視項(xiàng)目完成過(guò)程中階段性工作實(shí)施結(jié)果的評(píng)價(jià)考核，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、關(guān)閉階段性計(jì)劃，為企業(yè)正確認(rèn)識(shí)自身的管理水平和下步工作持續(xù)改進(jìn)創(chuàng)造基礎(chǔ)。階段性工作的考核評(píng)定