樓宇智能化技術(shù)學(xué)習(xí)情境9建筑智能化工程管理1任務(wù)1樓宇智能化管理的內(nèi)容1任務(wù)2智能樓宇中央控制室職能2任務(wù)3智能化工程管理案例3學(xué)習(xí)情境9建筑智能化工程管理2【能力目標(biāo)】▲具有對(duì)樓宇中智能設(shè)備的維護(hù)、管理及排除故障能力；▲掌握智能化物業(yè)管理的定義和內(nèi)容；▲能實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的目標(biāo)；▲能夠參與樓宇設(shè)備管理；▲具有獨(dú)立完成智能化物業(yè)管理的能力。學(xué)習(xí)情境9建筑智能化工程管理3任務(wù)描述智能樓宇管理是伴隨著我國(guó)樓宇智能化而出現(xiàn)的朝陽(yáng)職業(yè)，從業(yè)人員約70萬(wàn)人，目前主要集中在上海、北京、廣州、深圳、天津、重慶、杭州、寧波、大連等大中型城市。我國(guó)的智能樓宇起源于20世紀(jì)90年代，起步較晚，但發(fā)展迅速，特別是在大中型城市如上海、北京、深圳、杭州、寧波等，高檔寫字樓、智能小區(qū)建設(shè)速度很快。在大中型城市，智能化系統(tǒng)已相當(dāng)普及，成為住宅、社區(qū)等的必配設(shè)施。學(xué)習(xí)情境9建筑智能化工程管理4任務(wù)分析智能建筑由于增設(shè)了大量的智能化系統(tǒng)，需要有專人對(duì)建筑物本體和其中的設(shè)備設(shè)施定期地進(jìn)行測(cè)試和診斷，及時(shí)地進(jìn)行維護(hù)和修理。建筑物及設(shè)施的完好不僅可以降低其壽命周期成本，延長(zhǎng)使用壽命，而且可以使物業(yè)增值。本情境重點(diǎn)介紹樓宇智能化管理的重要性以及管理內(nèi)容、目的及管理職責(zé)。學(xué)習(xí)情境9建筑智能化工程管理5任務(wù)描述對(duì)一座大廈進(jìn)行智能化管理，首先應(yīng)對(duì)智能大廈中的設(shè)備進(jìn)行管理。樓宇設(shè)備管理的目的在于提高設(shè)備的運(yùn)行效率，保證運(yùn)行質(zhì)量，最終提高整座大廈的運(yùn)作效益。設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)管理的優(yōu)劣直接關(guān)系到各個(gè)系統(tǒng)能否達(dá)到原有的設(shè)計(jì)性能與服務(wù)年限，關(guān)系到大廈的供電、供水、供熱、供冷等能源供應(yīng)狀況，也關(guān)系到能否為用戶提供一個(gè)高質(zhì)量的，安全、舒適而又方便的使用環(huán)境。任務(wù)分析對(duì)智能大廈中的設(shè)備進(jìn)行管理包括樓宇設(shè)備管理與系統(tǒng)設(shè)計(jì)、樓宇設(shè)備運(yùn)行管理、樓宇設(shè)備維修管理、樓宇設(shè)備的增建和改造管理以及樓宇設(shè)備管理的人員編制幾個(gè)方面。任務(wù)1樓宇智能化管理的內(nèi)容6為了充分發(fā)揮智能化系統(tǒng)的功能，在進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)計(jì)與選型時(shí)就應(yīng)考慮日后運(yùn)行與維修保養(yǎng)，以免由于設(shè)計(jì)、選型時(shí)考慮不周致使智能化設(shè)備不能充分發(fā)揮作用而造成浪費(fèi)。設(shè)備管理系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)圖如圖9.1所示。1系統(tǒng)的可靠性

除必須考慮系統(tǒng)本身的可靠性以外，還應(yīng)考慮到系統(tǒng)遇到異常情況時(shí)如何保證大廈的正常運(yùn)行。例如，設(shè)備出現(xiàn)故障或停電時(shí)，應(yīng)考慮運(yùn)行資料的保存并由自控轉(zhuǎn)為手控。9.1.1樓宇設(shè)備管理與系統(tǒng)設(shè)計(jì)任務(wù)1樓宇智能化管理的內(nèi)容7圖9.1設(shè)備系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)圖

任務(wù)1樓宇智能化管理的內(nèi)容82系統(tǒng)的可變性

考慮到使用的需要、技術(shù)的發(fā)展或是環(huán)保方面的要求，日后難免要擴(kuò)容或進(jìn)行改造，系統(tǒng)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)留出備用的預(yù)埋管線，控制室內(nèi)應(yīng)預(yù)留出足夠的空間等。例如，客戶入住辦公大樓后，往往由于使用需要再分割出經(jīng)理室和會(huì)議室。按消防局規(guī)定，高層建筑內(nèi)每一個(gè)到頂?shù)姆块g皆須安裝1個(gè)煙霧探測(cè)器，這就使探測(cè)器數(shù)目大增，甚至增至原容量的2倍以上。如果設(shè)計(jì)消防自控系統(tǒng)時(shí)沒有考慮這種需要，正常營(yíng)運(yùn)時(shí)就會(huì)帶來(lái)很多麻煩。3系統(tǒng)的可操作性如果智能化系統(tǒng)為國(guó)外進(jìn)口產(chǎn)品，選擇設(shè)備時(shí)應(yīng)考慮操作系統(tǒng)的漢化以及操作界面的簡(jiǎn)易程度，以保證外語(yǔ)程度不很高的操作者能進(jìn)行正常操作。任務(wù)1樓宇智能化管理的內(nèi)容94系統(tǒng)的可監(jiān)察性

樓宇自控系統(tǒng)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)分散在各個(gè)樓層的不同位置，為使系統(tǒng)及操作員能監(jiān)察到自動(dòng)控制指令是否生效，應(yīng)考慮有一個(gè)配套的獨(dú)立反饋信息傳感器。否則，報(bào)警裝置失靈時(shí)，某些設(shè)備故障可能不易被發(fā)現(xiàn)，對(duì)大廈運(yùn)營(yíng)造成一定影響。5系統(tǒng)培訓(xùn)每個(gè)智能化系統(tǒng)的操作與維修各不相同，為確保日后操作人員能熟練掌握操作與維修知識(shí)，選購(gòu)設(shè)備時(shí)應(yīng)同時(shí)考慮操作人員的培訓(xùn)問(wèn)題，要求供貨商提供足夠的培訓(xùn)和所有有關(guān)的技術(shù)資料，以方便日后的正常工作。任務(wù)1樓宇智能化管理的內(nèi)容10設(shè)備運(yùn)行行管理的的目的在在于：(1)確保設(shè)備備安全、、正常運(yùn)運(yùn)行；(2)及早發(fā)現(xiàn)現(xiàn)設(shè)備隱隱患并有有效排除除；(3)節(jié)約能源源。其中中節(jié)能是是設(shè)備運(yùn)運(yùn)行管理理的重點(diǎn)點(diǎn)空調(diào)、制制冷系統(tǒng)統(tǒng)中，應(yīng)應(yīng)根據(jù)實(shí)實(shí)際冷負(fù)負(fù)荷的變變化，確確定冷水水機(jī)組及及相應(yīng)循循環(huán)水泵泵、冷卻卻塔風(fēng)機(jī)機(jī)的投入入臺(tái)數(shù)，，提高制制冷系統(tǒng)統(tǒng)運(yùn)行效效率。并并且針對(duì)對(duì)不同的的季節(jié)，，修改溫溫度、濕濕度設(shè)定定值，以以減少能能量消耗耗；合理理調(diào)整新新風(fēng)比例例，以充充分利用用新風(fēng)冷冷量或減減少新風(fēng)風(fēng)處理能能耗。照明系統(tǒng)統(tǒng)中，高高效節(jié)能能燈具的的使用，，燈具開開啟的聲聲控、光光控等，，都是節(jié)節(jié)能的有有效措施施。9.1.2樓樓宇設(shè)設(shè)備的運(yùn)運(yùn)行管理理任務(wù)1樓樓宇智智能化管管理的內(nèi)內(nèi)容11設(shè)備維修修、保養(yǎng)養(yǎng)是設(shè)備備正常運(yùn)運(yùn)行的保保證，不不僅要使使設(shè)備隨隨時(shí)處于于良好的的工作狀狀態(tài)，而而且要保保證各項(xiàng)項(xiàng)運(yùn)行參參數(shù)合格格，以便便確保設(shè)設(shè)備能達(dá)達(dá)到原有有的設(shè)計(jì)計(jì)性能與與服務(wù)年年限。設(shè)設(shè)備維修修工作可可分為定定期維修修和緊急急維修兩兩類，如如圖9.2所示。定定期維修修、保養(yǎng)養(yǎng)做得好好，緊急急維修就就會(huì)相應(yīng)應(yīng)減少。。圖9.2設(shè)備維維護(hù)管理理內(nèi)容分分類9.1.3樓樓宇設(shè)設(shè)備的維維修管理理任務(wù)1樓樓宇智智能化管管理的內(nèi)內(nèi)容121定期期維修、、保養(yǎng)管管理定期維修修、保養(yǎng)養(yǎng)工作對(duì)對(duì)于保持持設(shè)備良良好的運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)態(tài)、延長(zhǎng)長(zhǎng)設(shè)備壽壽命極為為重要，，但必須須制定一一套定期期維修、、保養(yǎng)計(jì)計(jì)劃并且且嚴(yán)格遵遵照?qǐng)?zhí)行行。在智智能大廈廈里，可可以借助助辦公自自動(dòng)化系系統(tǒng)編制制一套預(yù)預(yù)防性維維修管理理程序來(lái)來(lái)執(zhí)行。。根據(jù)上上次檢修修時(shí)間就就可以自自動(dòng)安排排出各類類設(shè)備的的定期檢檢修時(shí)間間表，打打印出具具體檢修修項(xiàng)目及及要求。。檢修完完畢后再再將檢修修情況及及結(jié)果輸輸入并存存檔，建建立設(shè)備備維修檔檔案?jìng)洳椴?。任?wù)1樓樓宇智智能化管管理的內(nèi)內(nèi)容13在制定維維修保養(yǎng)養(yǎng)合同時(shí)時(shí)必須注注意下述述問(wèn)題：：(1)應(yīng)明確規(guī)規(guī)定彼此此的責(zé)任任范圍。。(2)應(yīng)含有制制約保養(yǎng)養(yǎng)承包單單位的零零件價(jià)目目表，可可將此價(jià)價(jià)目表作作為合同同附件之之一。(3)應(yīng)包括制制約保養(yǎng)養(yǎng)承包單單位的條條款，如如逾期不不作定期期保養(yǎng)需需罰款多多少，重重大故障障或隱患患若干時(shí)時(shí)間內(nèi)不不能排除除罰款多多少，甚甚至解除除合同等等。簽訂訂維修保保養(yǎng)合同同之后，，還須對(duì)對(duì)保養(yǎng)承承包單位位的工作作進(jìn)行檢檢查，如如每次到到場(chǎng)保養(yǎng)養(yǎng)時(shí)間、、每次故故障報(bào)修修的日期期／時(shí)間間以及故故障排除除的日期期／時(shí)間間等，以以便據(jù)此此對(duì)表現(xiàn)現(xiàn)不好的的承包單單位進(jìn)行行必要的的追究。。任務(wù)1樓樓宇智智能化管管理的內(nèi)內(nèi)容142緊急急維修管管理為確保緊緊急維修修工作能能夠按期期順利完完成，應(yīng)應(yīng)通過(guò)對(duì)對(duì)緊急維維修的管管理達(dá)到到下述要要求：(1)對(duì)簡(jiǎn)單的的急修工工作應(yīng)能能于最短短時(shí)間內(nèi)內(nèi)完成；；(2)對(duì)較大的的急修工工作應(yīng)能能有效跟跟進(jìn)，直直到完成成為止；；(3)對(duì)緊急維維修的部部位及項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行分類、、統(tǒng)計(jì)、、分析，，以便掌掌握設(shè)備備存在的的隱患；；(4)對(duì)緊急維維修消耗耗的材料料進(jìn)行有有效監(jiān)控控。任務(wù)1樓樓宇智智能化管管理的內(nèi)內(nèi)容15為達(dá)到上上述目標(biāo)標(biāo)，現(xiàn)代代物業(yè)管管理都采采用“維維修工作作單”（（或稱工工程聯(lián)系系單）的的作業(yè)方方式。維維修工作作單的內(nèi)內(nèi)容包括括：①發(fā)單人填填寫部分分。包括括發(fā)單人人姓名、、發(fā)單日日期／時(shí)時(shí)間及問(wèn)問(wèn)題簡(jiǎn)述述。②收單人填填寫部分分。包括括收單人人姓名、、收單日日期/時(shí)時(shí)間、問(wèn)問(wèn)題分類類、問(wèn)題題處理辦辦法及結(jié)結(jié)果、材材料消耗耗、完工工時(shí)間、、維修人人簽名、、驗(yàn)收人人簽名等等。維修工作作單的格格式務(wù)求求簡(jiǎn)潔、、易懂，，注重可可操作性性。任務(wù)1樓樓宇智智能化管管理的內(nèi)內(nèi)容16基于大廈營(yíng)營(yíng)運(yùn)上的需需要并避免免大廈設(shè)備備老化，應(yīng)應(yīng)適當(dāng)?shù)貙?duì)對(duì)大廈內(nèi)的的設(shè)備、設(shè)設(shè)施進(jìn)行增增建、更新新和改造。。例如，原原設(shè)計(jì)功能能與實(shí)際使使用有矛盾盾、設(shè)備與與設(shè)施未達(dá)達(dá)到設(shè)計(jì)水水準(zhǔn)、因經(jīng)經(jīng)營(yíng)需要而而改變?cè)杏杏猛?、設(shè)設(shè)施能耗大大不符合節(jié)節(jié)能要求、、設(shè)備老化化等，都可可能要求擴(kuò)擴(kuò)容、更新新或改造。。在提交增增建、更新新或改造工工程方案時(shí)時(shí)，應(yīng)注意意闡明如下下問(wèn)題：(1)說(shuō)明設(shè)備現(xiàn)現(xiàn)存問(wèn)題。。(2)現(xiàn)存問(wèn)題可可能導(dǎo)致的的最壞后果果。(3)建議的解決決方案。(4)經(jīng)濟(jì)性分析析：說(shuō)明需需投資的金金額與資金金回收時(shí)間間。通常，，應(yīng)將投資資回收時(shí)間間控制在五五年以內(nèi)。。9.1.4樓樓宇設(shè)備的的增建、改改造管理任務(wù)1樓樓宇智能化化管理的內(nèi)內(nèi)容17設(shè)備管理人人員編制的的多少直接接關(guān)系設(shè)備備管理的成成本。在國(guó)國(guó)內(nèi)，一般般情況下，，用于運(yùn)行行管理與維維修管理的的各級(jí)工作作人員的工工薪支出占占設(shè)備管理理成本的40％左右右。在智能能建筑中，，建筑設(shè)備備自動(dòng)化系系統(tǒng)能夠自自動(dòng)監(jiān)視設(shè)設(shè)備運(yùn)行狀狀態(tài)，自動(dòng)動(dòng)檢測(cè)、顯顯示各種運(yùn)運(yùn)行參數(shù)，，自動(dòng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)越限報(bào)警警、故障報(bào)報(bào)警，并且且能夠根據(jù)據(jù)外界條件件與負(fù)載變變化情況自自動(dòng)進(jìn)行節(jié)節(jié)能控制，，使設(shè)備運(yùn)運(yùn)行于最優(yōu)優(yōu)狀態(tài)，這這樣不僅提提高了服務(wù)務(wù)質(zhì)量和管管理效率，，而且可使使人們從填填寫值班記記錄或人工工巡檢中解解放出來(lái)，，大幅度減減少了運(yùn)行行值班人員員的編制。。在人員編制制上應(yīng)盡可可能考慮統(tǒng)統(tǒng)籌兼顧、、一職多能能，以便靈靈活調(diào)配，，充分利用用人力資源源。9.1.5樓樓宇設(shè)備管管理的人員員編制任務(wù)1樓樓宇智能化化管理的內(nèi)內(nèi)容18任務(wù)2智智能樓宇宇中央控制制室職能任務(wù)描述智能樓宇中中央控制室室的主要職職能是物業(yè)業(yè)管理。智智能建筑中中涉及許多多高新技術(shù)術(shù)與產(chǎn)品，，傳統(tǒng)建筑筑手工作坊坊式的維修修與管理體體制已不能能滿足要求求。智能建建筑的宗旨旨就是將結(jié)結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)統(tǒng)、服務(wù)與與運(yùn)營(yíng)統(tǒng)一一并優(yōu)化組組合。智能能建筑提供供了安全、、舒適、高高效、便利利的環(huán)境以以及足夠的的現(xiàn)代化管管理設(shè)備與與手段，為為搞好物業(yè)業(yè)管理與服服務(wù)提供了了良好的物物質(zhì)條件。。任務(wù)2智智能樓宇宇中央控制制室職能19任務(wù)分析國(guó)內(nèi)外的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)都證明明：管理是是維修的基基礎(chǔ)，否則則維修實(shí)質(zhì)質(zhì)上就會(huì)變變成搶修。。為適應(yīng)現(xiàn)現(xiàn)代化智能能建筑的需需要，中央央控制室的的首要任務(wù)務(wù)是搞好維維修，建立立專業(yè)化、、高水平的的維修隊(duì)伍伍，并使維維修工作智智能化。維維修智能化化的首要表表現(xiàn)是對(duì)設(shè)設(shè)備與系統(tǒng)統(tǒng)建立檔案案，智能預(yù)預(yù)測(cè)，定期期維護(hù)，貫貫徹以防為為主的方針針，既提高高系統(tǒng)可靠靠性，又減減少了修理理工作量。。在智能建建筑的維修修工作中，，應(yīng)由過(guò)去去主要依賴賴個(gè)人技能能發(fā)展到靠靠先進(jìn)技術(shù)術(shù)、設(shè)備與與管理，以以提高維修修的效率和和質(zhì)量。任務(wù)2智智能樓宇宇中央控制制室職能20物業(yè)管理涉涉及的領(lǐng)域域很廣泛。。廣義的物物業(yè)管理泛泛指一切有有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展、租租賃、銷售售及售租后后的服務(wù)。。狹義的物物業(yè)管理則則指樓宇的的維修及相相關(guān)機(jī)電設(shè)設(shè)備和公共共設(shè)施的管管理與維護(hù)護(hù)，包括治治安保衛(wèi)、、清潔衛(wèi)生生、綠化等等內(nèi)容。理理論上可總總結(jié)為：由由專業(yè)化的的企業(yè)組織織，運(yùn)用現(xiàn)現(xiàn)代管理手手段和先進(jìn)進(jìn)的維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)技術(shù)，，為物業(yè)售售后的整個(gè)個(gè)使用過(guò)程程提供對(duì)房房屋及其設(shè)設(shè)備、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施與周周圍環(huán)境的的專業(yè)化管管理。它是是以經(jīng)濟(jì)方方法為房屋屋、居住環(huán)環(huán)境、物業(yè)業(yè)維修等方方面提供高高效優(yōu)質(zhì)、、經(jīng)濟(jì)的服服務(wù)。9.2.1智智能化物業(yè)業(yè)管理的定定義任務(wù)2智智能樓宇宇中央控制制室職能21(1)物業(yè)管理的的對(duì)象是完完整的物業(yè)業(yè)，指已建建成、驗(yàn)收收合格、已已投入或即即將投入使使用的物業(yè)業(yè)。(2)物業(yè)管理服服務(wù)的對(duì)象象是人，即即物業(yè)的業(yè)業(yè)主和用戶戶，包括同同住人、承承租人和實(shí)實(shí)際使用物物業(yè)的其他他人。(3)物業(yè)管理服服務(wù)的投入入能對(duì)物業(yè)業(yè)實(shí)現(xiàn)提升升其使用功功能，延長(zhǎng)長(zhǎng)使用壽命命，完善物物業(yè)環(huán)境，，使其正常常使用，力力爭(zhēng)保值、、增值。(4)物業(yè)管理是是一種企業(yè)業(yè)化、社會(huì)會(huì)化、專業(yè)業(yè)化、市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)型的的服務(wù)。(5)物業(yè)管理同同社區(qū)建設(shè)設(shè)密切關(guān)聯(lián)聯(lián)。物業(yè)管管理可以同同創(chuàng)建“文文明小區(qū)””、“安全全小區(qū)”、、“衛(wèi)生小小區(qū)”建設(shè)設(shè)結(jié)合起來(lái)來(lái)，創(chuàng)造““整潔、文文明、安全全、方便””的優(yōu)秀物物業(yè)區(qū)域，，實(shí)現(xiàn)物質(zhì)質(zhì)文明和精精神文明的的統(tǒng)一。任務(wù)2智智能樓宇宇中央控制制室職能22樓宇智能化化管理是物物業(yè)智能化化管理的一一個(gè)組成部部分。所謂謂物業(yè)智能能化管理，，是指在物物業(yè)管理中中運(yùn)用現(xiàn)代代計(jì)算機(jī)技技術(shù)、自動(dòng)動(dòng)控制技術(shù)術(shù)、通信技技術(shù)等高新新技術(shù)和相相關(guān)的設(shè)備備系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)對(duì)物業(yè)及及物業(yè)設(shè)施施、設(shè)備、、物業(yè)環(huán)境境、物業(yè)消消防、安防防等的自動(dòng)動(dòng)監(jiān)控和集集中管理，，實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)業(yè)主信息、、報(bào)修、收收費(fèi)、綜合合服務(wù)等的的計(jì)算機(jī)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)化管理理，以完善善業(yè)主的生生活、工作作環(huán)境和條條件，以便便充分發(fā)揮揮智能物業(yè)業(yè)的價(jià)值。。任務(wù)2智智能樓宇宇中央控制制室職能23物業(yè)管理的的根本目標(biāo)標(biāo)是為全體體業(yè)主和用用戶提供并并保持良好好的生活、、工作環(huán)境境，并盡可可能滿足他他們的合理理要求。盡管物業(yè)類類型各有不不同，使用用性質(zhì)差異異很大，但但物業(yè)管理理的基本內(nèi)內(nèi)容是一樣樣的。社會(huì)會(huì)化、專業(yè)業(yè)化、市場(chǎng)場(chǎng)化的物業(yè)業(yè)管理實(shí)質(zhì)質(zhì)上是一種種綜合的經(jīng)經(jīng)營(yíng)型管理理服務(wù)，融融管理、經(jīng)經(jīng)營(yíng)、服務(wù)務(wù)于一體，，三者相互互聯(lián)系、相相互促進(jìn)。。物業(yè)管理理涉及的服服務(wù)領(lǐng)域相相當(dāng)廣泛，，其基本內(nèi)內(nèi)容按服務(wù)務(wù)的性質(zhì)和和提供的服服務(wù)方式可可分為常規(guī)規(guī)性的公共共服務(wù)、針針對(duì)性的專專項(xiàng)服務(wù)和和委托性的的特約服務(wù)務(wù)三大類。。9.2.2物物業(yè)管理的的目標(biāo)與內(nèi)內(nèi)容任務(wù)2智智能樓宇宇中央控制制室職能241常規(guī)性性的公共服服務(wù)這是指物業(yè)業(yè)管理中的的基本管理理工作，物物業(yè)管理的的公共服務(wù)務(wù)面向全體體業(yè)主、使使用人，其其目的是為為了保證物物業(yè)的完好好和正常使使用，維持持正常的生生活、工作作秩序和保保護(hù)環(huán)境。。公共服務(wù)務(wù)是物業(yè)管管理單位提提供的基本本服務(wù)，內(nèi)內(nèi)容通常在在物業(yè)管理理委托合同同中有明確確規(guī)定，大大致包括以以下內(nèi)容：：(1)物業(yè)的公共共場(chǎng)地、設(shè)設(shè)施和設(shè)備備的管理，，包括日常常運(yùn)行、保保養(yǎng)和維護(hù)護(hù)。(2)物業(yè)公共清清潔衛(wèi)生的的管理，包包括物業(yè)公公共場(chǎng)所的的日常清掃掃、保潔、、外運(yùn)、清清除及滅殺殺“四害””等。任務(wù)2智智能樓宇宇中央控制制室職能25(3)物業(yè)公共綠綠地的管理理，包括除除草、修剪剪、施肥和和殺蟲等。。(4)治安管管理，，配合合當(dāng)?shù)氐毓舶矙C(jī)關(guān)關(guān)對(duì)物物業(yè)及及其管管轄區(qū)區(qū)域進(jìn)進(jìn)行安安全保保衛(wèi)，，預(yù)防防和減減少危危害、、損失失。(5)消防管管理，，內(nèi)容容包括括進(jìn)行行火災(zāi)災(zāi)的預(yù)預(yù)防和和監(jiān)控控，發(fā)發(fā)生火火災(zāi)及及時(shí)向向消防防部門門報(bào)告告和組組織撲撲救，，預(yù)防防和避避免業(yè)業(yè)主、、使用用人的的生命命財(cái)產(chǎn)產(chǎn)損失失等。。(6)車輛和和道路路管理理，內(nèi)內(nèi)容包包括交交通秩秩序的的管理理和車車輛停停放的的管理理；有有專門門停車車場(chǎng)的的，可可開展展車輛輛保管管業(yè)務(wù)務(wù)。(7)協(xié)助有有關(guān)部部門制制止違違章、、違規(guī)規(guī)的各各種行行為。。(8)協(xié)助主主管部部門保保證物物業(yè)區(qū)區(qū)域的的供水水、供供電、、供氣氣、通通信等等設(shè)施施的正正常運(yùn)運(yùn)行。。任務(wù)2智智能能樓宇宇中央央控制制室職職能262針針對(duì)性性的專專項(xiàng)服服務(wù)專項(xiàng)服服務(wù)的的內(nèi)容容主要要有以以下幾幾大類類：(1)為業(yè)主主收洗洗和縫縫制衣衣物，，代購(gòu)購(gòu)日常常用品品，室室內(nèi)衛(wèi)衛(wèi)生清清掃，，代購(gòu)購(gòu)代訂訂車、、船、、飛機(jī)機(jī)票，，接送送小孩孩上下下學(xué)；；(2)開辦各各種商商業(yè)服服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目，，如小小型商商場(chǎng)、、美發(fā)發(fā)廳、、修理理店等等；(3)開辦各各種文文化、、教育育、衛(wèi)衛(wèi)生、、體育育類場(chǎng)場(chǎng)所；；(4)代辦各各種保保險(xiǎn)業(yè)業(yè)務(wù)，，設(shè)立立銀行行分支支機(jī)構(gòu)構(gòu)等；；(5)提供中中介服服務(wù)，，如物物業(yè)銷銷售、、租賃賃、評(píng)評(píng)估、、公證證等；；(6)提供帶帶有社社會(huì)福福利性性質(zhì)的的各項(xiàng)項(xiàng)服務(wù)務(wù)工作作。任務(wù)2智智能能樓宇宇中央央控制制室職職能273委委托性性的特特約服服務(wù)委托性性的特特約服服務(wù)是是為滿滿足業(yè)業(yè)主的的個(gè)別別需求求，受受委托托而提提供的的服務(wù)務(wù)，實(shí)實(shí)際上上是專專項(xiàng)服服務(wù)的的補(bǔ)充充和完完善，，通常常指在在物業(yè)業(yè)管理理委托托合同同中未未要求求，物物業(yè)管管理企企業(yè)在在專項(xiàng)項(xiàng)服務(wù)務(wù)中也也未設(shè)設(shè)立，，而物物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人人、使使用人人又提提出該該方面面的需需求，，此時(shí)時(shí)，物物業(yè)管管理企企業(yè)應(yīng)應(yīng)在可可能的的情況況下盡盡量滿滿足其其需求求，提提供特特約服服務(wù)。。如小小區(qū)內(nèi)內(nèi)老年年病人人的護(hù)護(hù)理、、接送送子女女上學(xué)學(xué)、照照顧殘殘疾人人的上上下樓樓梯、、為業(yè)業(yè)主及及使用用人代代購(gòu)生生活物物品等等。任務(wù)2智智能能樓宇宇中央央控制制室職職能28多年來(lái)來(lái)國(guó)內(nèi)內(nèi)外的的實(shí)踐踐證明明，智智能化化物業(yè)業(yè)管理理的作作用體體現(xiàn)在在：1可可以以延延長(zhǎng)長(zhǎng)物物業(yè)業(yè)使使用用年年限限及及確確保保其其功功能能的的正正常常發(fā)發(fā)揮揮智能能化化大大樓樓的的設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備日日趨趨大大型型化化、、高高級(jí)級(jí)化化、、自自動(dòng)動(dòng)化化，，初初期期投投資資所所占占比比例例也也越越來(lái)來(lái)越越大大，，見見表9.1、表9.2和表9.3。智能能化化大大樓樓的的壽壽命命成成本本中中各各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用用的的比比例例分分配配見見圖9.3。9.2.3智智能能化化物物業(yè)業(yè)管管理理的的作作用用任務(wù)務(wù)2智智能能樓樓宇宇中中央央控控制制室室職職能能29種類土建給排水空調(diào)電氣升降機(jī)超高層63.4512.611.87.2一般67.84.513.110.14.5種類土建給排水空調(diào)電氣升降機(jī)室外鋼筋混凝土62.626.0414.5312.753.470.59混凝土70.677.18.9210.12.750.46表9.1各各項(xiàng)項(xiàng)投投資資在在智智能能大大廈廈總總投投資資中中所所占占的的比比例例（（%））表9.2各各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用用在在智智能能大大廈廈總總建建設(shè)設(shè)中中的的比比例例（（%））任務(wù)務(wù)2智智能能樓樓宇宇中中央央控控制制室室職職能能30電氣設(shè)備受變電預(yù)備電源干線動(dòng)力電燈插座電話防災(zāi)通信1002361734884表9.3智智能能化化大大廈廈電電氣氣設(shè)設(shè)備備費(fèi)費(fèi)中中的的比比例例分分配配（（%））圖9.3壽壽命命周周期期成成本本中中各各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用用的的比比例例任務(wù)務(wù)2智智能能樓樓宇宇中中央央控控制制室室職職能能31設(shè)備備的的故故障障曲曲線線形形狀狀像像一一個(gè)個(gè)浴浴缸缸，，稱稱之之為為““浴浴槽槽曲曲線線(BathtubCurve)””（（見見圖9.4）。。圖9.4設(shè)設(shè)備備故故障障曲曲線線圖圖中中的的1、、2、、3三三條條曲曲線線分分別別代代表表了了三三種種不不同同的的保保養(yǎng)養(yǎng)方方式式：：(1)只只使使用用不不保保養(yǎng)養(yǎng)；；(2)事事后后保保養(yǎng)養(yǎng)；；(3)預(yù)預(yù)防防保保養(yǎng)養(yǎng)。?？梢娨姡?，采采取取預(yù)預(yù)防防保保養(yǎng)養(yǎng)可可以以大大大大延延長(zhǎng)長(zhǎng)設(shè)設(shè)備備的的使使用用壽壽命命。。任務(wù)務(wù)2智智能能樓樓宇宇中中央央控控制制室室職職能能32圖9.4設(shè)設(shè)備備故故障障曲曲線線任務(wù)務(wù)2智智能能樓樓宇宇中中央央控控制制室室職職能能332為為業(yè)業(yè)主主及及租租戶戶創(chuàng)創(chuàng)造造和和保保持持一一個(gè)個(gè)安安全全、、舒舒適適、、文文明明、、和和諧諧的的生生活活與與工工作作環(huán)環(huán)境境物業(yè)業(yè)管管理理基基本本分分為為管管理理和和服服務(wù)務(wù)兩兩個(gè)個(gè)方方面面。。管管理理方方面面主主要要是是做做好好戶戶籍籍、、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)、、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)、、租租賃賃、、租租金金、、設(shè)設(shè)備備等等方方面面的的管管理理工工作作；；掌掌握握房房產(chǎn)產(chǎn)的的變變動(dòng)動(dòng)和和使使用用情情況況，，使使房房屋屋及及時(shí)時(shí)得得到到修修理理，，保保持持房房屋屋功功能能；；把把房房屋屋的的數(shù)數(shù)量量、、建建筑筑形形式式、、完完好好程程度度、、設(shè)設(shè)備備使使用用情情況況及及時(shí)時(shí)準(zhǔn)準(zhǔn)確確地地記記錄錄下下來(lái)來(lái)，，隨隨時(shí)時(shí)變變更更原原始始記記錄錄，，這這是是管管理理方方面面的的一一項(xiàng)項(xiàng)經(jīng)經(jīng)常常性性工工作作。。服服務(wù)務(wù)方方面面主主要要是是充充分分保保證證滿滿足足用用戶戶要要求求，，及及時(shí)時(shí)登登門門進(jìn)進(jìn)行行日日常常服服務(wù)務(wù)，，并并超超前前檢檢修修上上下下水水管管道道、、暖暖氣氣管管道道，，水水管管的的防防凍凍保保暖暖，，換換紗紗窗窗，，檢檢修修門門鎖鎖以以及及修修換換燈燈口口、、電電線線、、開開關(guān)關(guān)。。任務(wù)2智智能能樓宇宇中央央控制制室職職能34另外，，及時(shí)時(shí)檢修修鍋爐爐，保保證供供暖；；及時(shí)時(shí)檢修修泵房房、變變電所所，保保證供供水、、供電電；及及時(shí)檢檢修煤煤氣管管道，，保證證安全全供氣氣；及及時(shí)檢檢修電電梯，，保證證安全全運(yùn)行行。當(dāng)當(dāng)然，，服務(wù)務(wù)中也也包括括管理理，對(duì)對(duì)于房房屋、、設(shè)備備必須須點(diǎn)交交、登登記齊齊全，，建立立保管管卡。。向用用戶點(diǎn)點(diǎn)交清清楚，，明確確保管管責(zé)任任。在在日常常工作作中要要注意意宣傳傳使用用房屋屋設(shè)備備的常常識(shí)，，并注注意設(shè)設(shè)備變變化情情況。。用戶戶遷入入或遷遷出時(shí)時(shí)，要要進(jìn)行行清點(diǎn)點(diǎn)。任務(wù)2智智能能樓宇宇中央央控制制室職職能353有有利于于提高高城市市管理理的社社會(huì)化化和專專業(yè)化化程度度其管理理與服服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目一一般包包括下下列內(nèi)內(nèi)容：：(1)房屋及及基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施、公公共設(shè)設(shè)施的的管理理。(2)地產(chǎn)管管理(3)綜合服服務(wù)。。(4)組織有有益的的社區(qū)區(qū)康樂樂活動(dòng)動(dòng)等。。任務(wù)2智智能能樓宇宇中央央控制制室職職能364可可使物物業(yè)保保值增增值好的物物業(yè)管管理通通過(guò)不不斷地地“追追加勞勞動(dòng)””，對(duì)對(duì)舊房房進(jìn)行行更新新改造造和室室內(nèi)裝裝修，，不僅僅能使使物業(yè)業(yè)及其其設(shè)備備處于于完好好狀態(tài)態(tài)和正正常運(yùn)運(yùn)行，，而且且可以以提高高物業(yè)業(yè)的檔檔次和和適應(yīng)應(yīng)性，，使物物業(yè)保保值和和增值值。即即使在在市場(chǎng)場(chǎng)比較較疲軟軟的景景況下下，也也能夠夠容易易地招招徠顧顧客，，出售售或出出租這這些房房屋，，獲取取更多多的利利潤(rùn)或或租金金，從從而產(chǎn)產(chǎn)生較較高的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益益。如如疏于于管理理，就就可能能會(huì)造造成更更多的的問(wèn)題題，使使新建建的住住宅區(qū)區(qū)在數(shù)數(shù)年內(nèi)內(nèi)變成成危舊舊房區(qū)區(qū)。可可見，，優(yōu)質(zhì)質(zhì)的物物業(yè)管管理是是最實(shí)實(shí)在、、最有有效的的宣傳傳手段段，既既可使使整個(gè)個(gè)地區(qū)區(qū)的房房地產(chǎn)產(chǎn)增值值，也也能為為企業(yè)業(yè)帶來(lái)來(lái)直接接的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效效益。。任務(wù)2智智能能樓宇宇中央央控制制室職職能37任務(wù)3智智能能化工工程管管理案案例任務(wù)描描述通過(guò)案案例，，了解解智能能化工工程施施工管管理的的內(nèi)容容和方方法。。任務(wù)分分析通過(guò)兩兩個(gè)案案例，，分別別闡述述智能能設(shè)備備的管管理方方法和和建筑筑智能能化系系統(tǒng)物物業(yè)管管理的的內(nèi)容容，使使讀者者更清清晰地地了解解智能能化工工程施施工管管理這這一學(xué)學(xué)習(xí)情情境。。任務(wù)3智智能能化工工程管管理案案例38結(jié)合山山西日日?qǐng)?bào)社社新建建的3.3萬(wàn)萬(wàn)m230層層高的的新聞聞采編編大樓樓的電電氣設(shè)設(shè)備對(duì)對(duì)智能能化管管理做做一探探討。。1智智能化化管理理系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)設(shè)計(jì)目目標(biāo)及及系統(tǒng)統(tǒng)劃分分以計(jì)算算機(jī)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)管管理系系統(tǒng)為為基礎(chǔ)礎(chǔ)的電電氣設(shè)設(shè)備智智能化化管理理系統(tǒng)統(tǒng)應(yīng)具具備以以下條條件：：(1)具具有高高度共共享的的信息息資源源;(2)能能夠提提供舒舒適的的工作作環(huán)境境，提提高高工作作效率率；(3)有有利于于節(jié)約約管理理費(fèi)用用和運(yùn)運(yùn)行費(fèi)費(fèi)用，，達(dá)到到短期期投資資長(zhǎng)期期受益益的目目的；；(4)具具有可可擴(kuò)展展性和和變更更性，，以適適應(yīng)改改造設(shè)設(shè)備和和改善善工作作條件件的要要求。。9.3.1智智能設(shè)設(shè)備管管理案案例任務(wù)3智智能能化工工程管管理案案例39由于大大樓的的設(shè)計(jì)計(jì)和設(shè)設(shè)備的的配置置主要要體現(xiàn)現(xiàn)在安安全性性、舒舒適性性和便便捷性性三個(gè)個(gè)方面面的管管理內(nèi)內(nèi)容和和服務(wù)務(wù)功能能上。。據(jù)此此，系系統(tǒng)應(yīng)應(yīng)劃分分為中中央計(jì)計(jì)算機(jī)機(jī)管理理系統(tǒng)統(tǒng)、結(jié)結(jié)構(gòu)化化綜合合布線線信息息網(wǎng)絡(luò)絡(luò)系統(tǒng)統(tǒng)、程程控交交換機(jī)機(jī)語(yǔ)言言服務(wù)務(wù)系統(tǒng)統(tǒng)、供供配電電管理理系統(tǒng)統(tǒng)、電電梯服服務(wù)運(yùn)運(yùn)行控控制系系統(tǒng)、、消防防報(bào)警警及聯(lián)聯(lián)運(yùn)控控制系系統(tǒng)、、保安安監(jiān)控控系統(tǒng)統(tǒng)、中中央空空調(diào)管管理系系統(tǒng)、、給排排水系系統(tǒng)及及衛(wèi)星星接收收和有有線電電視系系統(tǒng)。。任務(wù)3智智能能化工工程管管理案案例402管管理系系統(tǒng)的的集成成模式式及組組成管理系系統(tǒng)采采用南南京消消防集集團(tuán)公公司的的JABAS9000型型樓宇宇自動(dòng)動(dòng)化系系統(tǒng)，，該系系統(tǒng)分分為四四個(gè)層層，通通過(guò)總總線網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)連連接而而成體體系結(jié)結(jié)構(gòu)，，如圖9.5所示。。第一層層主要要是各各種現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)設(shè)備（（如空空調(diào)系系統(tǒng)、、給排排水系系統(tǒng)、、供配配電系系統(tǒng)、、消防防控制制系統(tǒng)統(tǒng)及保保安系系統(tǒng)等等）的的傳感感器和和執(zhí)行行器。。傳感感器提提供了了測(cè)量量手段段，把把各種種運(yùn)行行的物物理模模擬量量轉(zhuǎn)變變?yōu)殡婋娖叫判盘?hào)，，輸入入系統(tǒng)統(tǒng)作為為控制制的依依據(jù)，，包括括溫度度、濕濕度和和流量量傳感感器及及電壓壓、電電流變變送器器等。。執(zhí)行行器提提供了了控制制的手手段，，如電電動(dòng)閥閥門、、繼電電器等等。任務(wù)3智智能能化工工程管管理案案例41圖9.5某某樓宇宇自動(dòng)動(dòng)化管管理系系統(tǒng)任務(wù)3智智能能化工工程管管理案案例42第二層層是各各種現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)設(shè)備的的控制制器,如R7044ExcelPuls控控制器器、DelatNetMocroCel控制制器等等，負(fù)負(fù)責(zé)對(duì)對(duì)各種種現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)設(shè)備備的直直接控控制，，因此此也稱稱作現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)控控制站站。其其主要要作用用是采采集第第一層層的現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)數(shù)數(shù)據(jù)作作為控控制的的依據(jù)據(jù)，經(jīng)經(jīng)相關(guān)關(guān)處理理后去去控制制各種種現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)設(shè)備備,并并把有有關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)(如狀狀態(tài)、、報(bào)警警等)傳送送給第第三層層的操操作站站。第三層是是操作站站或系統(tǒng)統(tǒng)控制中中心，完完成對(duì)整整個(gè)建筑筑物中本本系統(tǒng)所所有現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)設(shè)備的的集中監(jiān)監(jiān)視和控控制。由由一臺(tái)PC機(jī)來(lái)來(lái)實(shí)現(xiàn)主主要功能能，包括括歷史數(shù)數(shù)據(jù)的收收集，報(bào)報(bào)警信息息和各種種圖形的的顯示和和處理,報(bào)表的的生成和和打印等等,并采采用現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)指定的的圖形為為操作員員提供直直觀的圖圖形接口口。任務(wù)3智智能能化工程程管理案案例43第四層是是由若干干個(gè)第三三層的子子系統(tǒng)組組成中央央管理系系統(tǒng)。該該系統(tǒng)采采用集散散型控制制系統(tǒng),控制模模式采用用目前國(guó)國(guó)際上比比較先進(jìn)進(jìn)的控制制器集成成模式，，即采用用一套計(jì)計(jì)算機(jī)管管理系統(tǒng)統(tǒng)，一套套管理軟軟件和統(tǒng)統(tǒng)一的操操作系統(tǒng)統(tǒng)。各子子系統(tǒng)之之間是并并行處理理,資源源和任務(wù)務(wù)共享，，它們?nèi)考兄械街醒胙牍芾頇C(jī)機(jī)一級(jí)來(lái)來(lái)實(shí)現(xiàn)整整個(gè)建筑筑物各子子系統(tǒng)的的綜合管管理，即即將各子子系統(tǒng)所所采集的的控制信信號(hào)都集集成到現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)控制制器上，，通過(guò)分分布式操操作系統(tǒng)統(tǒng)軟件來(lái)來(lái)調(diào)度現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)控制制器所采采集到的的信號(hào)，，并設(shè)置置信息傳傳送路徑徑，系統(tǒng)統(tǒng)的各控控制器通通過(guò)通信信的方式式(RS485)與與中央管管理機(jī)相相連。各各現(xiàn)場(chǎng)控控制器獨(dú)獨(dú)立地完完成系統(tǒng)統(tǒng)分配給給自己的的任務(wù)，，如數(shù)據(jù)據(jù)采集、、計(jì)算、、處理、、檢測(cè)及及控制等等。由于于控制器器是獨(dú)立立的,使使系統(tǒng)的的“危險(xiǎn)險(xiǎn)”分散散，提高高了整個(gè)個(gè)系統(tǒng)的的可靠性性。由于于現(xiàn)場(chǎng)控控制器具具有RS485和RS232通通信接口口，可以以方便地地與外部部的智能能設(shè)備或或儀表建建立通信信,相互互間進(jìn)行行信息交交換。任務(wù)務(wù)3智智能能化化工工程程管管理理案案例例44華為為技技術(shù)術(shù)有有限限公公司司深深圳圳基基地地科科研研中中心心是是典典型型的的““6A””建建筑筑，，即即具具有有建建筑筑自自動(dòng)動(dòng)化化（（BA））、、通通信信自自動(dòng)動(dòng)化化（（CA））、、辦辦公公自自動(dòng)動(dòng)化化（（OA））、、防防火火自自動(dòng)動(dòng)化化（（FA））、、信信息息管管理理自自動(dòng)動(dòng)化化（（MA））和和保保安安自自動(dòng)動(dòng)化化（（SA））六六大大子子系系統(tǒng)統(tǒng)。。2003年年3月月接接管管至至2006年年6月月，，智智能能化化系系統(tǒng)統(tǒng)完完全全正正常常運(yùn)運(yùn)行行，，設(shè)設(shè)備備完完好好率率也也一一直直保保持持在在99.98％％以以上上的的高高水水平平。。智智能能化化系系統(tǒng)統(tǒng)方方面面（（包包括括因因智智能能化化系系統(tǒng)統(tǒng)問(wèn)問(wèn)題題而而導(dǎo)導(dǎo)致致有有關(guān)關(guān)的的其其他他系系統(tǒng)統(tǒng)））的的客客戶戶投投訴訴為為零零。。之之所所以以能能取取得得如如此此好好的的成成績(jī)績(jī)，，得得益益于于管管理理上上采采取取了了一一些些非非常常實(shí)實(shí)用用的的手手段段和和方方法法。。9.3.2華華為為基基地地科科研研中中心心智智能能化化系系統(tǒng)統(tǒng)的的物物業(yè)業(yè)管管理理任務(wù)務(wù)3智智能能化化工工程程管管理理案案例例451前前期期介介入入這里里說(shuō)說(shuō)的的前前期期介介入入是是指指在在建建筑筑施施工工接接近近尾尾聲聲、、物物業(yè)業(yè)尚尚未未正正式式接接管管之之前前的的介介入入。。這這個(gè)個(gè)階階段段的的工工作作重重點(diǎn)點(diǎn)是是讓讓員員工工特特別別是是管管理理人人員員充充分分熟熟悉悉現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)環(huán)環(huán)境境、、各各智智能能系系統(tǒng)統(tǒng)的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)思思想想和和構(gòu)構(gòu)成成以以及及設(shè)設(shè)備備的的具具體體分分布布等等情情況況，，這這對(duì)對(duì)于于以以后后的的物物業(yè)業(yè)管管理理工工作作非非常常重重要要。。這這期期間間管管理理人人員員的的另另一一項(xiàng)項(xiàng)重重要要工工作作就就是是要要爭(zhēng)爭(zhēng)取取參參加加監(jiān)監(jiān)理理公公司司組組織織的的工工程程例例會(huì)會(huì)，，并并與與業(yè)業(yè)主主、、監(jiān)監(jiān)理理公公司司和和各各施施工工單單位位的的人人員員建建立立廣廣泛泛的的聯(lián)聯(lián)系系，，盡盡量量多多獲獲得得一一些些第第一一手手資資料料，，并并將將發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)或或施施工工中中存存在在的的缺缺陷陷或或不不利利于于今今后后的的物物業(yè)業(yè)正正常常使使用用或或管管理理的的問(wèn)問(wèn)題題提提出出來(lái)來(lái)，，以以便便提提前前解解決決。。任務(wù)務(wù)3智智能能化化工工程程管管理理案案例例462接接管管驗(yàn)驗(yàn)收收注注重重實(shí)實(shí)效效如何何做做好好智智能能化化系系統(tǒng)統(tǒng)的的功功能能測(cè)測(cè)試試：：首先先，，要要與與業(yè)業(yè)主主、、監(jiān)監(jiān)理理公公司司、、施施工工單單位位溝溝通通并并達(dá)達(dá)成成共共識(shí)識(shí)，，約約定定好好功功能能測(cè)測(cè)試試的的時(shí)時(shí)間間、、地地點(diǎn)點(diǎn)、、各各方方負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)人人、、聯(lián)聯(lián)系系方方式式以以及及由由誰(shuí)誰(shuí)組組織織制制訂訂詳詳細(xì)細(xì)的的測(cè)測(cè)試試方方案案（（或或稱稱測(cè)測(cè)試試計(jì)計(jì)劃劃））等等。。第二二，，要要有有嚴(yán)嚴(yán)密密的的組組織織和和測(cè)測(cè)試試計(jì)計(jì)劃劃。。在在組組織織對(duì)對(duì)科科研研中中心心的的消消防防系系統(tǒng)統(tǒng)進(jìn)進(jìn)行行功功能能測(cè)測(cè)試試的的方方案案中中，，主主要要有有兩兩項(xiàng)項(xiàng)內(nèi)內(nèi)容容：：其其一一是是功功能能測(cè)測(cè)試試總總的的安安排排，，涉涉及及所所有有相相關(guān)關(guān)單單位位和和所所需需物物資資器器材材等等，，具具體體內(nèi)內(nèi)容容包包括括主主持持單單位位、、參參加加單單位位、、功功能能測(cè)測(cè)試試實(shí)實(shí)施施單單位位、、測(cè)測(cè)試試記記錄錄單單位位、、測(cè)測(cè)試試記記錄錄確確認(rèn)認(rèn)單單位位、、召召集集人人、、人人員員集集合合地地點(diǎn)點(diǎn)、、測(cè)測(cè)試試時(shí)時(shí)間間、、測(cè)測(cè)試試順順序序、、測(cè)測(cè)試試流流程程、、物物資資準(zhǔn)準(zhǔn)備備、、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)應(yīng)應(yīng)急急、、測(cè)測(cè)試試通通知知等等，，每每一一項(xiàng)項(xiàng)都都力力求求具具體體，，就就連連測(cè)測(cè)試試用用對(duì)對(duì)講講機(jī)機(jī)由由誰(shuí)誰(shuí)提提供供、、頻頻率率為為多多少少都都進(jìn)進(jìn)行行了了明明確確規(guī)規(guī)定定；；任務(wù)3智智能化工工程管理案案例47其二是確定定測(cè)試時(shí)分分組和各組組負(fù)責(zé)人，，以及各方方參加測(cè)試試人員的崗崗位安排及及電話號(hào)碼碼，這些內(nèi)內(nèi)容全部制制成表格形形式，發(fā)至至各方負(fù)責(zé)責(zé)人及主要要參加測(cè)試試人員的手手中。第三，要根據(jù)實(shí)際際情況制作作一整套測(cè)測(cè)試記錄表表，使測(cè)試試工作規(guī)范范化、記錄錄標(biāo)準(zhǔn)化。。如當(dāng)時(shí)為為火災(zāi)自動(dòng)動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)統(tǒng)功能測(cè)試試制定的記記錄表（見見表9.4）就是根根據(jù)科研中中心的實(shí)際際情況制作作的，在表表格中有測(cè)測(cè)試地點(diǎn)、、測(cè)試時(shí)間間、記錄人人、記錄確確認(rèn)人、觸觸發(fā)設(shè)備、、設(shè)備自動(dòng)動(dòng)聯(lián)動(dòng)情況況、消防控控制室設(shè)備備狀態(tài)顯示示情況等內(nèi)內(nèi)容，把火火警情況下下所有設(shè)備備的運(yùn)行情情況都記錄錄了下來(lái)。。任務(wù)3智智能化工工程管理案案例48第四，物業(yè)業(yè)公司內(nèi)部部一定要形形成共識(shí)，，領(lǐng)導(dǎo)要給給予大力支支持。測(cè)試試過(guò)程同時(shí)時(shí)也是物業(yè)業(yè)管理員工工進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)培訓(xùn)和學(xué)學(xué)習(xí)實(shí)際操操作的過(guò)程程，通過(guò)功功能測(cè)試能能夠得到極極大的鍛煉煉，使其真真正地認(rèn)識(shí)識(shí)到系統(tǒng)及及設(shè)備是如如何工作的的。另外，，通過(guò)功能能測(cè)試能及及時(shí)發(fā)現(xiàn)一一些大的設(shè)設(shè)計(jì)或施工工缺陷。比比如在對(duì)科科研中心BAS的功功能測(cè)試中中就發(fā)現(xiàn)F1（樓宇宇名稱）一一層8號(hào)空空調(diào)機(jī)回風(fēng)風(fēng)管的溫度度傳感器安安裝在5號(hào)號(hào)空調(diào)機(jī)的的回風(fēng)管上上，致使中中控室BAS系統(tǒng)無(wú)無(wú)法對(duì)8號(hào)號(hào)空調(diào)機(jī)進(jìn)進(jìn)行有效監(jiān)監(jiān)控。再比比如，因BAS設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)考慮不不周，將高高桿燈、矮矮桿燈、景景觀照明燈燈、泛光燈燈等各種室室外照明設(shè)設(shè)備進(jìn)行分分片區(qū)由同同一控制點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行控制制，未考慮慮到這些燈燈一般是不不會(huì)同時(shí)啟啟用的，因因而達(dá)不到到使用要求求。因此，，功能測(cè)試試意義重大大。測(cè)試完完成后，還還應(yīng)對(duì)測(cè)試試結(jié)果進(jìn)行行匯總分析析，并交給給相關(guān)單位位進(jìn)行整改改。如有必必要，還應(yīng)應(yīng)進(jìn)行第二二次功能測(cè)測(cè)試，以驗(yàn)驗(yàn)證整改效效果。任務(wù)3智智能化工工程管理案案例493日常管管理規(guī)范化化、標(biāo)準(zhǔn)化化一般情況下下，物業(yè)公公司本身就就有一套現(xiàn)現(xiàn)成的管理理體系，但但每一個(gè)物物業(yè)管理項(xiàng)項(xiàng)目可能有有其獨(dú)特性性，因此，，物業(yè)接管管之后要立立即著手制制定適合本本項(xiàng)目的管管理體系。。在智能化化系統(tǒng)方面面也要制定定相關(guān)制度度，做到工工作規(guī)范化化、標(biāo)準(zhǔn)化化，崗位職職責(zé)具體化化，可操作作性強(qiáng)，效效果好。如如對(duì)科研中中心建筑自自動(dòng)化（ＢＢＡ）系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)備和和員工管理理中就制定定了如下措措施：(1)建立明確的的崗位職責(zé)責(zé)，如《中中控室操作作員崗位職職責(zé)》、《《弱電維修修工崗位職職責(zé)》等。。(2)建立日常運(yùn)運(yùn)行維修制制度，明確確日檢、周周檢、月檢檢的檢修內(nèi)內(nèi)容和檢修修標(biāo)準(zhǔn)，并并要求每半半年對(duì)整個(gè)個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行行一次全面面的功能測(cè)測(cè)試，便于于