東華鎮(zhèn)商業(yè)項目

——前期開發(fā)策劃方案撰寫：鄧成球時間：2009年05月25日東華鎮(zhèn)商業(yè)項目

——前期開發(fā)策項目難點與策略鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展不成熟項目開發(fā)策動如何實現(xiàn)快速開發(fā)鎮(zhèn)區(qū)宅基建設(shè)情況捆綁政府，一起運營城市，將項目與政府動態(tài)打包捆綁，降低項目風險，提升項目價值預(yù)期。站在鎮(zhèn)區(qū)城市發(fā)展和工業(yè)園未來發(fā)展的高度，打造配套性商住中心。利用鎮(zhèn)區(qū)的城市發(fā)展戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇，“內(nèi)吃外拓”。裝換開發(fā)策劃模式，化解東華鎮(zhèn)區(qū)的二元房地產(chǎn)現(xiàn)象，跨越常規(guī)，速戰(zhàn)速結(jié)。項目難點與策略鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展不成熟項目開發(fā)策動如何實現(xiàn)快速開發(fā)鎮(zhèn)區(qū)東華鎮(zhèn)城市狀況分析東華鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析項目定位項目首期啟動開發(fā)高價值預(yù)期策劃：噱頭塑造項目開發(fā)模式報告結(jié)構(gòu)東華鎮(zhèn)城市狀況分析東華鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析項目定位項目首期啟動開東華鎮(zhèn)城市狀況分析東華鎮(zhèn)城市狀況分析清遠市英德方向珠三角城市對英德城市的輻射力度小結(jié)：非珠三角都市群范疇，屬泛珠三角城市，為三線城市定位。交通便利，有京珠高速、京廣鐵路、106國道等國家級交通要道貫穿，是泛珠三角2個小時經(jīng)濟生活圈內(nèi)城市，城市受輻射力度高，目前是承接是珠三角地區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重點地區(qū)，目前建有8大工業(yè)區(qū)用以承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。清遠市英德方向珠三角城市對英德城市的輻射力度小結(jié)：一線城市對英德城市影響英德—廣州150公里車程英德—廣州130公里車程小結(jié)：英德城市毗鄰廣州深圳一線城市，在珠三角產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略下，受珠三角城市輻射力度大，城市未來發(fā)展形式看好。英德地區(qū)對京珠高速、廣清高速及國道、省道公路的駁接，形成了良好的交通動線的通達性，為城市未來發(fā)展提供了一個好的發(fā)展契機。另在京珠鐵路、武廣客運專線對英德地區(qū)的影響，也是城市未來影響力擴大的重要支撐。一線城市對英德城市影響英德—廣州英德—廣州小結(jié)：

英德市的區(qū)域城市地位小結(jié)：英德市為清遠市行政管轄下，具備自身的獨立性和在清遠市框架內(nèi)被統(tǒng)籌的優(yōu)勢，地位介于及縣級市和地級市之間。英德市的區(qū)域城市地位小結(jié)：東華鎮(zhèn)為英德市英東區(qū)域城鎮(zhèn)，東與橫石水、橋頭、白沙等鎮(zhèn)相連；南部毗鄰佛岡縣；西與望埠、沙口接壤；北與翁源縣、曲江縣相接，總面積為538.4平方公里，人口達10萬多人，是英德市第一大鄉(xiāng)鎮(zhèn)，下轄24個村民委員會、4個社區(qū)居民委員會和2個華僑茶場，634個村（居）民小組。是廣東省168個重點發(fā)展的中心城鎮(zhèn)之一。英東地區(qū)西去英城的必經(jīng)之路東華鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)城市概要東華鎮(zhèn)為英德市英東區(qū)域城鎮(zhèn)，東與橫石水、橋頭、白沙等鎮(zhèn)相連；小結(jié)：英東地區(qū)旅游資源缺乏，三產(chǎn)帶動城市發(fā)展動力不足，一產(chǎn)產(chǎn)能低下，唯有二產(chǎn)帶動城市發(fā)展，因此目前建有10平方公里的華僑工業(yè)園，是目前珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要基地。英東鎮(zhèn)區(qū)城市資源分析小結(jié)：英東地區(qū)旅游資源缺乏，三產(chǎn)帶動城市發(fā)展動力不足，一產(chǎn)產(chǎn)東華鎮(zhèn)近兩年產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況概況：華僑工業(yè)園落戶東華鎮(zhèn)區(qū)，東華鎮(zhèn)逐漸發(fā)展為以第二產(chǎn)業(yè)為主，農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)為輔的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。在推動工業(yè)化、城市化的同時，東華鎮(zhèn)將規(guī)劃建設(shè)旅游景區(qū)，做好英華茶場的“僑”字文章，利用6000多歸難僑僑眷，近4萬畝國有土地，做好規(guī)劃建設(shè)，同時利用東南亞民俗習(xí)慣挖掘僑文化民族資源，做大做強民俗風情旅游項目，帶旺鎮(zhèn)域經(jīng)濟發(fā)展。小結(jié)：東華鎮(zhèn)未來發(fā)展將以鞏固第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為主，同時挖掘第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而推動城市化發(fā)展。東華鎮(zhèn)近兩年產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況概況：小結(jié)：城市發(fā)展小結(jié)結(jié)論：英德市屬三線城市，受珠三角城市都市群發(fā)展效應(yīng)影響，在珠三角優(yōu)二進三的產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略下，承接了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，但目前總體經(jīng)濟落后，人均收入很低。東華鎮(zhèn)，非英德區(qū)域中心城市，在政府推動下，為英德區(qū)域重點扶持發(fā)展重鎮(zhèn)，借助優(yōu)越的地理位置，城市未來發(fā)展預(yù)期高，是三線城市中的重鎮(zhèn)，是英東地區(qū)新的居住中心、行政中心和經(jīng)濟中心。東華鎮(zhèn)區(qū)當前城市輻射力度不足，房地產(chǎn)發(fā)展屬于內(nèi)源型為主略偏外緣型市場，客戶以鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)客戶為主，外加工業(yè)園外來務(wù)工客戶。英德市為泛珠三角范疇城市，于地利優(yōu)勢，使其在珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移過程中成為重要的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)接地，當前已有部分企業(yè)落地生產(chǎn)，受二產(chǎn)發(fā)展影響，城市未來潛力巨大。泛珠三角2個小時經(jīng)濟生活圈，良好的交通通達性，為英德的城市發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。東華鎮(zhèn)區(qū)，非英德市中心，由原大鎮(zhèn)、魚灣、黃陂、英華合并而成(2004年行政合拼)，為廣東省168個重點發(fā)展的中心城鎮(zhèn)之一?？偯娣e為538.4平方公里，人口達10萬多人，未來規(guī)劃中10年內(nèi)東華鎮(zhèn)人口達20萬人，其中，鎮(zhèn)區(qū)人口達12萬人，屆時將成為英德市真正的第一大鄉(xiāng)鎮(zhèn)。英東地區(qū)的商貿(mào)、農(nóng)貿(mào)、金融中心之一；英德市東部地區(qū)的行政、經(jīng)濟、文化中心。東華鎮(zhèn)以工業(yè)化帶動城市化，推動城市發(fā)展，是中國典型的二產(chǎn)帶動三產(chǎn)城市發(fā)展模式，目前引進勞動密集型產(chǎn)業(yè)，吸引外來人入住東華，現(xiàn)已有多家企業(yè)入住東華區(qū)域。良好的交通通達性：京珠高速公路縱跨境內(nèi)30多公里，設(shè)有兩個互通口“大鎮(zhèn)站”和“魚灣站”，規(guī)劃建設(shè)的汕昆高速公路也于境內(nèi)交匯；省道S347線，S252線，縣道361線及境內(nèi)村道縱橫交錯。距省會廣州市120公里，北往韶關(guān)市90公里，距英德市區(qū)近40公里，是英德市東部地區(qū)出入市區(qū)的咽喉，英東的交通樞紐。城市發(fā)展小結(jié)結(jié)論：英德市為泛珠三角范疇城市，于地利優(yōu)勢，使其東華鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析東華鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析項目總體環(huán)境分析整體經(jīng)濟環(huán)境近年來GDP增長趨勢明顯加快，進入高速發(fā)展期，2004年四鎮(zhèn)合并以來東華的經(jīng)濟一直都呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的趨勢，開始進入一個高速發(fā)展期。從2004年起東華鎮(zhèn)經(jīng)濟處于新一輪經(jīng)濟上升期，總值已經(jīng)連續(xù)四年實現(xiàn)加速同比增長，呈現(xiàn)一年比一年更好的發(fā)展態(tài)勢，經(jīng)濟的迅速發(fā)展帶動了東華各項基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及完善，也為東華鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場提供了巨大的發(fā)展機會。相比英德東區(qū)內(nèi)的其他主要鎮(zhèn)，東華鎮(zhèn)經(jīng)濟總量穩(wěn)居英東之首，作為英東之中心對區(qū)內(nèi)其它地區(qū)有著極強的吸納力及影響力。東華鎮(zhèn)的經(jīng)濟總量與其它較大總量地方差距懸殊，對于英德市第一大鄉(xiāng)鎮(zhèn)未來發(fā)展空間仍非常大。在“十五”期間中四鎮(zhèn)合并，東華鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展再次得到質(zhì)的變化。經(jīng)濟總量更高，增速更快，運行環(huán)境更健康。雖第三產(chǎn)業(yè)仍未發(fā)展，但隨著整體總量穩(wěn)定發(fā)展，加之工業(yè)高速發(fā)展，必定為東華消費性市場的發(fā)展奠定良好根基，為東華鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場提供了堅實穩(wěn)定的發(fā)展前景！項目總體環(huán)境分析整體經(jīng)濟環(huán)境城市發(fā)展環(huán)境當前的人文環(huán)境和道路環(huán)境并不理想，與其重要的功能定位并不匹配，區(qū)域環(huán)境亟待改進。規(guī)劃在東華鎮(zhèn)河北片區(qū)中心形成一個新的城鎮(zhèn)中心—即河北片區(qū)綜合服務(wù)中心。河北片區(qū)綜合服務(wù)中心是以布置行政辦公、商業(yè)服務(wù)、文化娛樂、體育及教育科研為主體的城鎮(zhèn)中心。自從東華鎮(zhèn)行政區(qū)劃進行重新調(diào)整后，英華新城區(qū)面積大幅擴張，工業(yè)增加外來人口數(shù)量，經(jīng)濟總量也大幅增漲，整體固定資產(chǎn)投資快速開放上升，從東華整體宏觀市場來看，隨著東華鎮(zhèn)招商引資力度的不斷加強，城鎮(zhèn)對外經(jīng)濟合作的不斷推進，在東華的房地產(chǎn)發(fā)展起步階段，給項目的開發(fā)提供首進駐的有利支持。華僑工業(yè)園的規(guī)劃落地，當前在政府的推動下，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐步跟上，對外交通的通達性較好。2007年人均GDP東華人均GDP達到8800元(現(xiàn)時折合約為（1289.5美元），同比增長率達到52.4％。農(nóng)村人均純收入3006元，城鄉(xiāng)居民年末儲蓄存款4.62億元。城市發(fā)展環(huán)境項目區(qū)位分析項目地處英德市東華鎮(zhèn)的新行政中心，項目的東面是清遠市華僑工業(yè)園，主干道兩旁有一些工廠，北靠英華鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)，南面與西面是開闊地。鎮(zhèn)區(qū)的配套有學(xué)校、郵政儲蓄所，醫(yī)院，幾家飯館，商店等。配套較不完善。項目區(qū)位分析項目地處英德市東華鎮(zhèn)的新行政中心，項目的東面是清發(fā)展階段啟動階段平穩(wěn)發(fā)展階段快速發(fā)展階段個性細分階段人均GDP（美元）1000~30003000~40004000~8000需求特征生存需求生存、改善需求兼有提升為主享受為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型平穩(wěn)發(fā)展.以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重以產(chǎn)品人性化、設(shè)計個性、超越化為特征

根據(jù)經(jīng)濟學(xué)家研究，中國城市房地產(chǎn)在啟動發(fā)展階段，其主要特征為以生存需求為訴求點，物業(yè)檔次不高，居住環(huán)境要求低下，主要以便利的生活環(huán)境為出發(fā)點。小結(jié)：07年東華鎮(zhèn)人均GDP約為1289.5美元，房地產(chǎn)市場剛好步入啟動發(fā)展的起步時期。對于三線城市的縣下鎮(zhèn)區(qū)而言，受傳統(tǒng)消費觀念影響，房地產(chǎn)在鎮(zhèn)區(qū)的消費習(xí)慣一般呈現(xiàn)為買地自建，且靠近路邊地塊越受歡迎，因為在這方面更多考慮的是首層的商鋪價值。因此封閉小區(qū)且有物業(yè)管理的花園小區(qū)，在人民生活質(zhì)量還沒提升到一定程度下，市場要打開有難度，因此如要發(fā)展花園式小區(qū)，必需要高性價比的產(chǎn)業(yè)才能撬動市場需求。東華鎮(zhèn)房地產(chǎn)的“啟動階段”理論模式推導(dǎo)發(fā)展階段啟動階段平穩(wěn)發(fā)展階段快速發(fā)展階段個性細分階段人均GD房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析東華鎮(zhèn)區(qū)中，東華已6年沒有推出過業(yè)權(quán)地皮，因此改善提高環(huán)境而進駐新地方成絕大多數(shù)消費者的發(fā)展目的。同時也說明目前市場中的真實性需求比重較大。鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)沒有正式的房地產(chǎn)項目開發(fā)，新行政中心還沒形成城區(qū)效應(yīng)，市政配套和生活配套還有待提高和完善。當前鄉(xiāng)下農(nóng)民年收入在2000—5000元/年，收入較低。東華當前還沒有成熟的商品房開發(fā)小區(qū)，因此以英城區(qū)域房地產(chǎn)情況作為參考分析：樓價幅度在1500—3000元/㎡的情況分析得出，整個英德區(qū)房價存在價格洼地。普通的住宅出租，2房一間：200元/㎡左右。居住描述：廠區(qū)有宿舍配套，外來人員大多居住在工廠宿舍；本地居民大多有自己的物業(yè)居住，上班時來回家里跑；路途遠的，進行了包車上班。外來個體經(jīng)營者人員，居住方面主要在自己的商鋪里面。商業(yè)氛圍分析：當前鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)總體氛圍不濃，休閑商業(yè)欠缺，英華作為東華鎮(zhèn)規(guī)劃的新行政中心，商住中心，到目前為止，鎮(zhèn)區(qū)各方面還比較蕭條。東華鎮(zhèn)人口結(jié)構(gòu)比例：目前已有1萬多外來人口，其中，落戶的月亮賀卡公司已有3000多工人。按規(guī)劃，東華鎮(zhèn)準備未來3年內(nèi)外來人口達5萬人，5年達8萬，8年達10萬外來人口，而當?shù)爻鞘芯用?年內(nèi)將達1萬人，吸引當?shù)剞r(nóng)民入鎮(zhèn)區(qū)居住1萬人，10年內(nèi)東華鎮(zhèn)人口達20萬人，其中，鎮(zhèn)區(qū)人口達12萬人。房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析東華鎮(zhèn)區(qū)中，東華已6年沒有推出過業(yè)權(quán)地皮，小結(jié)：三線城市下的鎮(zhèn)級地產(chǎn)，價值明顯特征主要集中在市集呈塊狀布局或者在干道兩邊呈帶狀布局，經(jīng)常兼顧于住于商，以家庭為單位，這些明顯表現(xiàn)為“路通財通”的初級居住物業(yè)。鎮(zhèn)級地產(chǎn)的商鋪業(yè)態(tài)主要以區(qū)域內(nèi)日常生活和與農(nóng)產(chǎn)品交易為主要形態(tài)，業(yè)態(tài)初級，且沒有統(tǒng)一規(guī)劃，大多以自然形成為主。由于鎮(zhèn)級地產(chǎn)的價格洼地，相對來說地多人少，地價相應(yīng)便宜，地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)結(jié)合消費習(xí)慣。原行政鎮(zhèn)居住中心住宅地皮價格商鋪租金經(jīng)營業(yè)態(tài)大鎮(zhèn)鎮(zhèn)大鎮(zhèn)市集1000—2200元/㎡高達50-60元經(jīng)營的品種主要是雜貨、農(nóng)副產(chǎn)品、服裝、鞋帽等生活必需品。S252省道兩邊約1000元/月左右經(jīng)營的種類主要是五金、建材、手機通信、餐飲。魚灣鎮(zhèn)靠近市集700—1000元/㎡租金在700-1000元/月之間，每間商鋪面積約20-60㎡主要經(jīng)營的品種是餐飲、雜貨、服裝、農(nóng)幅產(chǎn)品。租金在500元/月左右——主干道兩旁黃坡鎮(zhèn)主要以市集為主400—500元/㎡200-400元/月，面積稍大的英華百佳超市（300平方米）每月只要1500元/月?！⑷A鎮(zhèn)主要以市集為主暫時無地塊可售——東華鎮(zhèn)區(qū)原行政鎮(zhèn)片區(qū)市場分析小結(jié)：原行政鎮(zhèn)居住中心住宅地皮價格商鋪租金經(jīng)營業(yè)態(tài)大鎮(zhèn)鎮(zhèn)大鎮(zhèn)小結(jié)：以上分析中，由于鎮(zhèn)級市場的特殊性，人均收入較低，消費層面比較初級，因此產(chǎn)品開發(fā)必需以快打慢策略，以最快的速度，以最好銷的產(chǎn)品投入市場。房地產(chǎn)客戶需求分析東華已6年沒有推出過業(yè)權(quán)地皮，消費欲望多次積蓄，且新的市政規(guī)劃布局下，地產(chǎn)開發(fā)將引起新的地產(chǎn)風潮，中國傳統(tǒng)住房觀念，注定了目前市場中的真實性需求比重較大，在鎮(zhèn)級房地產(chǎn)市場，全球金融危機是影響不了，因為鎮(zhèn)級房地產(chǎn)市場存在其它地方不可比擬的價格洼地優(yōu)勢，地價房價波動幅度較一二線城市要穩(wěn)定。華僑工業(yè)園的落地規(guī)劃，并且招商引資的實施，東華產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化，企業(yè)的落地生產(chǎn)，吸引了大量的外來人口，存量市場增加。人均GDP持續(xù)上升，2007年東華人均GDP達到8800元，同比增長率達到52.4％。農(nóng)村人均純收入3006元，城鄉(xiāng)居民年末儲蓄存款4.62億元。城鄉(xiāng)居民房產(chǎn)購買力逐漸增強。中國傳統(tǒng)的住房觀念，“一代鋪”養(yǎng)育三代人，因此在初級市場的鎮(zhèn)級地產(chǎn)，對于買地自建情況特別熱衷，因此形成自身特有的鎮(zhèn)級地產(chǎn)發(fā)展模式。城中心的相對良好的配套和商業(yè)氛圍，如學(xué)校、醫(yī)院、規(guī)模交易中心及市集中心等，對于農(nóng)村致富進城者形成了很大的吸引力。東華新行政中心的建成及新的規(guī)劃方案出臺和落地，在政府推動下，政策向新中心傾斜，因此將形成新一輪購地買房熱潮。小結(jié)：房地產(chǎn)客戶需求分析東華已6年沒有推出過業(yè)權(quán)地皮，消費欲客戶特征分析公務(wù)員——收入較高，且熟悉當?shù)卣咭?guī)劃?！@部分人群將搶占先機，起到領(lǐng)頭羊的作用。教師及事業(yè)單位職員——在項目周邊，有穩(wěn)定的收入。→這部分人群素質(zhì)較高，追求生活品質(zhì)，一般購房自住和投資。周邊村民——因工業(yè)的發(fā)展帶動了當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展，周邊村民收入逐年增高，對市場需求量較大?！@部分人群一般屬投資和自住型需求。企業(yè)中高管理層——在附近工業(yè)區(qū)，有較高收入來源，看好中心區(qū)域的發(fā)展前景，購房自住和投資。周邊中小個體戶——了解當?shù)厍闆r，對城市發(fā)展有目供睹，消費較為理性，一般會進行投資型購買。英華外來人員——有較穩(wěn)定的收入，想在英華安家立業(yè)的外來人員。小企業(yè)——由于本地的商業(yè)配套極不完善，商家會利用工業(yè)發(fā)展的契機投資商業(yè)配套。部分華僑——一般較為富裕，為方便返鄉(xiāng)時有個的住所，多數(shù)購房用來自住。小房地產(chǎn)開發(fā)商——一般為購地建房進行二次開發(fā)投資。客戶特征分析公務(wù)員——收入較高，且熟悉當?shù)卣咭?guī)劃?！@部分項目市場總結(jié)華僑工業(yè)園作為珠三角產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重點，隨著企業(yè)的進駐，必然帶來大量的外來人口，因此房地產(chǎn)存量市場必然增加。產(chǎn)業(yè)帶動城市發(fā)展發(fā)展，東華鎮(zhèn)將成為名符其實的英德第二城。有華僑工業(yè)園為依托，并且四鎮(zhèn)合一已久，東華新行政中心——新城發(fā)展未來勢頭強。東華鎮(zhèn)雖作為英德市第一大鎮(zhèn)，城市發(fā)展還動力不足，總體經(jīng)濟不發(fā)達，市民收入不高，購買能力有限，因此房地產(chǎn)發(fā)展也相應(yīng)初級。東華鎮(zhèn)目前還處于房地產(chǎn)發(fā)展的啟動階段，客戶的主要訴求點為：數(shù)量型物業(yè)。由于三線城市并且是鎮(zhèn)級地產(chǎn)的特殊性，目前東華鎮(zhèn)地產(chǎn)開發(fā)存在價格洼地，并且這個價格洼地將隨著華僑工業(yè)園的成熟而逐漸瓦解，變化周期初步設(shè)定在3—5年。當前由于房地產(chǎn)開發(fā)利潤空間小，因此商品房開發(fā)不宜量大，這也決定了當前開發(fā)最佳模式：“合理的規(guī)劃+配套+劃地出售+少量的商品房”模式。結(jié)論：初級市場，開發(fā)利潤空間有限，當前房地產(chǎn)開發(fā)階段必然是：買地自建向初級商品房過渡，并且變化周期在3—5年內(nèi)。項目市場總結(jié)華僑工業(yè)園作為珠三角產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重點，隨著企業(yè)二次市場問卷調(diào)查數(shù)據(jù)分析125人問卷調(diào)查的人員情況本地居民在當?shù)毓S上班當?shù)貍€體戶公務(wù)員失業(yè)單位職工外地人32%11.2%38.4%3.2%12%4.8%對新商住中心前往置業(yè)和投資調(diào)查（人員125人）會不會以后再考慮36.8%8%53.6%分析小結(jié)：市場問卷調(diào)查主要以本區(qū)域市民為主。東華停止6年之久的個體產(chǎn)權(quán)地皮交易當中，目前已經(jīng)積蓄了大量的消費能量，由于當前的新行政中心的氛圍還不成熟，相關(guān)配套不齊全，因此有高達53.6%的在觀望（期待新的價值預(yù)期），所以本項目推向市場必然是：以配套為前提營造成熟商住環(huán)境。二次市場問卷調(diào)查數(shù)據(jù)分析125人問卷調(diào)查的人員情況本地居民在客戶對配套需求調(diào)查（125人）宜商宜住43.2%商住分開9.6%超市61.6%綜合農(nóng)貿(mào)市場72%食街42.4%商業(yè)街52.8%酒店24%娛樂場31.2%休閑中心31.2%銀行55.2%電信、郵政50.4%客運站52.8%影劇院15.2%幼兒園36.8%分析小結(jié)：大多民眾受在置業(yè)的時候考慮問題，更多的注意力擺在便利的生活條件，對于高尚的社區(qū)住宅環(huán)境要求不高，屬于房地產(chǎn)初級消費階段，也是典型的“以量為主”階段。在商業(yè)環(huán)境要求調(diào)查中，綜合農(nóng)貿(mào)市場的要求是最高的，也就是日常生活和兼顧集市時的生意經(jīng)營在這兩大方面相結(jié)合，能夠在日常運營中產(chǎn)生利潤，因此需求最多。吃、休閑購物、娛樂消遣及酒店居住四大方面，其中體現(xiàn)出民眾在生活改善方面有強烈的要求，因此對于本項目來將是個機遇。市政配套，時代發(fā)展到現(xiàn)在，信息系統(tǒng)高速發(fā)達，區(qū)域?qū)^(qū)域的聯(lián)系不斷增強，因此在市政，特別在對外聯(lián)系方面倍顯重要，但基于東華鎮(zhèn)級地產(chǎn)的特殊原因，在這方面不用很高檔就可以滿足民眾要求?？蛻魧ε涮仔枨笳{(diào)查（125人）宜商宜住43.2%商住分開9.分析小結(jié)：鎮(zhèn)級地產(chǎn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)民眾受傳統(tǒng)觀念影響，且土地資源相對多，因此大多數(shù)人都會選擇買地自建，有兩大方面優(yōu)勢：①可永久擁有物業(yè)和地塊。②建筑造價相應(yīng)較低。由于當?shù)氐禺a(chǎn)開發(fā)程度還比較初級，客戶對高層建筑接受程度不高。由于購買力的限制和宅基建筑影響，市場對現(xiàn)成商品房的需求量不是很大，核心市場對于商品房面積要求也不高，約在100—120㎡之間的三房戶型，這些主要以家庭為主要購買單位。從經(jīng)濟實用的角度分析，市場客戶對于地皮面積的要求主要集中在100—150㎡之間，而建筑面積可以通過加多樓層來增加，推算其總建面幅度約在：200—800㎡/戶。客戶對產(chǎn)品形態(tài)需求調(diào)查（125人）自建56.8%現(xiàn)房7.2%現(xiàn)鋪8.8%兩者可以24.8%自建地皮面積大小調(diào)查（125人）80㎡6.4%100㎡28%120㎡32%150㎡12%180㎡4%200㎡以上7.5%客戶對現(xiàn)房、現(xiàn)鋪面積需求大小調(diào)查（125人）80㎡10.4%100㎡28%120㎡32%150㎡12%180㎡4%200㎡以上7.5%客戶對建筑高度調(diào)查（125人）1層0.8%2層8.8%3層32.8%4層16%5層15%6層7.2%分析小結(jié)：客戶對產(chǎn)品形態(tài)需求調(diào)查（125人）自建56.8%現(xiàn)物業(yè)用途調(diào)查（125人）自住13.6%投資增值8.8%出租2.4%自己經(jīng)營23.2%自住與投資相結(jié)合48%付款方式調(diào)查（125人）一次行付款28.8%銀行按揭27.2%二者都可以47.2%商鋪5年返租吸引力調(diào)查（125人）有35.2%沒有12%一般34.4%建筑朝向調(diào)查（125人）南北朝向40%東西朝向19.2%無所謂，房屋實用就好36.8%分析小結(jié)：客戶置業(yè)目的以物業(yè)增值和自住為主，因區(qū)域價值預(yù)期不高，利潤空間有限，所以純粹投資吸引力不足。從付款方式調(diào)查表中分析可以得出，客戶購買力相對強勁，市場可開發(fā)程度高。從商鋪返租置業(yè)計劃調(diào)查表分析可知，實現(xiàn)快速物業(yè)增值是本項目成功的關(guān)鍵，因此做配套，聯(lián)動政府做城市運營，將區(qū)域價值做熟拉高。鎮(zhèn)級地產(chǎn)有一明顯特征，就是帶有濃厚的村莊居住習(xí)俗，因此，在市場挖掘過程中，客戶轉(zhuǎn)介紹是營銷的一個重點。是否攜帶親戚朋友同時置業(yè)調(diào)查（125人）會44.8%不會0.8%到時再看51.2%物業(yè)用途調(diào)查（125人）自住13.6%投資增值8.8%出租2臨街屋檐飄出寬度調(diào)查（125人）1.2m2.4%1.5m22.4%1.6m30.4%1.8m24%2m以上5.6%前后地塊間距調(diào)查（125人）0.6m0.8%1m16%1.5m14.4%2m52.8%做成排屋，不需要間距11.2%臨街樓房層高調(diào)查（125人）一層樓高3.5m7.2%3.8m44.8%4m27.2%4.5m10.4%二層樓高3.2m27.2%3.5m48.8%3.8m4.8%4m1.6%三層樓高3.2m28.8%3.5m44%3.8m7.2%4m1.6%臨街門面寬度調(diào)查（125人）4m2.4%5m22.4%8m30.4%10m24%12m5.6%15m或以上11.2%分析小結(jié)：以上數(shù)據(jù)相應(yīng)比較主觀，只能作為一種參考，具體規(guī)格以項目形象塑造方向為指導(dǎo)。臨街屋檐飄出寬度調(diào)查（125人）1.2m2.4%1.5m22客戶對商業(yè)地塊可接受價格調(diào)查（125人）1000元/㎡60.8%1200元/㎡23.2%1500元/㎡8%1800元/㎡2.4%2000元/㎡02500元/㎡1.6%現(xiàn)房銷售價格調(diào)查（125人）1000元/㎡44%1200元/㎡34.4%1500元/㎡8.8%1800元/㎡1.6%2000元/㎡2.4%2200元/㎡02500元/㎡以上2.4%分析小結(jié)：以上調(diào)查表分析，帶有一定的客戶主觀面，價格相對市場價值是偏低，不同區(qū)域地塊價值是不同的，以當前東華鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展態(tài)勢來分析，華僑工業(yè)園的落地，企業(yè)不斷進駐生產(chǎn)，在二產(chǎn)的推動下，新的東華鎮(zhèn)行政中心必然在未來價值預(yù)期是倍增，因此以上客戶對價格的預(yù)期是為偏低。因此在項目定價時，上表價格只能作為一種參考，另還要結(jié)合區(qū)域價值、市場供求關(guān)系等來進行定價?？蛻魧ι虡I(yè)地塊可接受價格調(diào)查（125人）1000元/㎡60樓房外墻顏色調(diào)查（125人）白色23.2%（米）黃色42.4%（粉）紅色18.4%藍色6.4%其它顏色5.6%自建樓房的層數(shù)調(diào)查（125人）2層10.4%3層51.2%4層18.4%5層6.4%6層以上3.2%分析小結(jié)：對于對建筑外立面的顏色要求，白色和黃色相應(yīng)比較大眾化，因此在項目形象塑造過程，必需統(tǒng)一商住中心的建筑格調(diào)，以免出現(xiàn)“萬國建筑群”的雜亂形象。大多客戶在對于自建房的樓層幅度一般在2—4層之間，這其中與客戶家庭成員結(jié)構(gòu)有關(guān)，而且從實用角度分析，樓層過多——浪費，而且成本也相對要高，所有2—4層相對合理，其建安成本也大概在500元/㎡左右。樓房外墻顏色調(diào)查（125人）白色23.2%（米）黃色42.4市場問卷調(diào)查數(shù)據(jù)分析小結(jié)小結(jié)：東華停止6年之久的個體產(chǎn)權(quán)地皮交易，市場長時間消費欲望積壓，本項目借此推出市場是個良好的機遇。成熟的生活配套和商業(yè)配套，是項目吸引客戶前來置業(yè)的動力，政府的規(guī)劃動態(tài)和實施是社會的關(guān)注焦點，因此聯(lián)動政府，做好東華新行政中心第一個啟動性項目，放大項目在社會上的影響力，從而達成成功開發(fā)的目的。由于鎮(zhèn)級初級地產(chǎn)開發(fā)，且目前東華鎮(zhèn)正處于對房地產(chǎn)大量需求的階段，對使用的物業(yè)在層次上要求不高，在最近幾年經(jīng)濟總體不斷增長，市民收入不斷提高，相應(yīng)下市民卻對置業(yè)有著強烈的需求，并在在多年的消費欲望積壓下，本項目更容易開發(fā)并推向市場。在有限的消費能量下，本項目要以項目配套為著力點，提升區(qū)域價值預(yù)期，激發(fā)潛在客戶前來置業(yè)。當?shù)叵M能力不高，對于普通地皮地價和商品房價格較低，因此，在開發(fā)項目時在成本控制這一塊要嚴謹。當?shù)胤康禺a(chǎn)并不發(fā)達，當?shù)鼐用駥τ诮ㄖ痈叩目山邮艹潭仍谟?—6層之間，因此，高層商品房建筑在本地市場風險很大。結(jié)論：項目開發(fā)可行性很高，但要在做好相關(guān)配套的情況下進行消費引導(dǎo)。市場問卷調(diào)查數(shù)據(jù)分析小結(jié)小結(jié)：結(jié)論：結(jié)論城鎮(zhèn)運營過程中，中心區(qū)域不斷擴大，區(qū)域特點迅速形成，本項目所在的區(qū)域未來趨勢就勢：打造首個東華鎮(zhèn)中心城鎮(zhèn)休閑生活區(qū)——中心區(qū)域休閑生活板塊化解項目不足，打造首個啟動性標桿項目豎立核心繁華區(qū)高檔標桿，將環(huán)境居住、休閑生活密切融合。利用政府規(guī)劃的契機和政策導(dǎo)向，充分發(fā)揮項目的優(yōu)勢。結(jié)論城鎮(zhèn)運營過程中，中心區(qū)域不斷擴大，區(qū)域特點迅速形成，本項項目定位項目定位項目SWOT分析Strength優(yōu)勢：地理位置優(yōu)越——新中心城區(qū)；交通方便快捷；地處華僑工業(yè)園，隨著工業(yè)園的招商引資，外來人口必定激增。Strength劣勢：首個商業(yè)步行街項目，市民心理接受需要過程；鎮(zhèn)區(qū)人口較少；配套還不完善；Opportunity機會：政府規(guī)劃利導(dǎo)和政策輔導(dǎo)；中心區(qū)域出現(xiàn)商住樓空檔；東華鎮(zhèn)未有商業(yè)步行街，即使大鎮(zhèn)鎮(zhèn)亦沒有商業(yè)步行街。Threat威脅：項目所在地，屬城中村地塊，有亂、臟等因素存在。周邊成規(guī)模的用地較多，容易形成競爭。華僑工業(yè)園的招商引資是一個長期的過程，要形成打造商業(yè)步行街的人口條件、經(jīng)濟條件還需一個過程，而這個過程所需時間的長短還難以預(yù)測。項目SWOT分析Strength優(yōu)勢：地理位置優(yōu)越——新中心交通區(qū)位：對外，有京珠高速等線路，對內(nèi)鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃道路環(huán)線已經(jīng)形成，部分路橋已經(jīng)建成，本項目剛好地產(chǎn)新城中心；配套完善：由于新行政中心，人口聚集密度小，配套還未完善，鎮(zhèn)區(qū)人口相對較少，到目前位置，商業(yè)環(huán)境還較差；規(guī)模優(yōu)勢：地塊面積較大，土地平整，利于平面規(guī)劃及整體設(shè)計；區(qū)域規(guī)劃：新行政中心，政府規(guī)劃已經(jīng)公示并且早已開始實施；商業(yè)條件：東華未以前四鎮(zhèn)合拼而成，鎮(zhèn)級商業(yè)主要以集市為主，因此鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)比較分散，商業(yè)條件需要政府梳理和引導(dǎo)。借助條件：華僑工業(yè)園的建成落地，多家企業(yè)進駐，外來人口不斷增多；發(fā)展機遇:政府6年內(nèi)沒有推出住宅地塊（宅基地），對于本項目是個機遇。項目地塊核心價值梳理交通區(qū)位：對外，有京珠高速等線路，對內(nèi)鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃道路環(huán)線已經(jīng)形項目市場定位戰(zhàn)略模型行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的機會主義者—壟斷價格—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—過河拆橋—搭便車，借勢—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價格戰(zhàn)的制造者補缺者挑戰(zhàn)者領(lǐng)導(dǎo)者追隨者—改變游戲規(guī)則—強調(diào)新的評估標準—強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值—目標明確，挖掘客戶—瞄準市場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點項目鎮(zhèn)區(qū)為行業(yè)老大，主宰市場價格定位，在政府的引導(dǎo)和配合下，產(chǎn)品的的性質(zhì)具備鎮(zhèn)區(qū)的唯一性。項目市場定位戰(zhàn)略模型行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次/非主項目總體定位東華新城●首席小康聚落東華新城：表明項目所處位置；首席：新行政中心第一個大規(guī)模商住中心；小康：體現(xiàn)居住群體皆為有一定事業(yè)基礎(chǔ)的“有產(chǎn)”階層；聚落：體現(xiàn)居住集群的資產(chǎn)階層；英城人都有著英城情結(jié)，同樣?xùn)|華人也一樣，對于鎮(zhèn)級經(jīng)濟主體中小康之家而言，他們都希望生活在生活便利的商住圈中，如鎮(zhèn)中心、商住中心等，于住于商兩收益，中心區(qū)域的形象，能給人吸引，它是東華新城未來的繁華區(qū)域，是東華人便利生活的向往地，她的落成，將成為東華鎮(zhèn)區(qū)未來主流生活的向?qū)АＰ】稻勐湟埠苋菀鬃屓讼胂蟮街袊藗鹘y(tǒng)的家庭生活：三代同堂、四代同堂、盡享完整家庭的天倫之樂，保證決定穩(wěn)定……項目總體定位東華新城●首席小康聚落東華新城：表明項目所處位置項目主題定位主題定位——打造東華第一鎮(zhèn)區(qū)社區(qū)為定位方向項目案名：東華新城-商住城詮析：一個鎮(zhèn)區(qū)全新的生活便利，宜住宜商的商住區(qū)域商業(yè)——以于住于商為打造點居住——以便利生活為塑造主題備選案名：東華新城-上筑廣場、商住廣場、商住中心項目主題定位主題定位——打造東華第一鎮(zhèn)區(qū)社區(qū)為定位方向項目案項目形象定位站在新城發(fā)展的高度，炫耀小康之家的滿足臉容美好之家，我向往次選定位小康生活，原來如此項目形象定位站在新城發(fā)展的高度，炫耀小康之家的滿足臉容美好之項目物業(yè)檔次定位高預(yù)期價值、高便利社區(qū)生活中檔次物業(yè)推導(dǎo)依據(jù)：鎮(zhèn)級城市中心區(qū)域，各方面設(shè)施原始，人流還不夠密集，相對高檔物業(yè)消費力不足；開放式商住社區(qū)，無物業(yè)管理，只有統(tǒng)一的商業(yè)秩序管理（政府層面）；以賣地自建為主，建筑物業(yè)設(shè)計“百家爭鳴”，檔次樓層不一；將結(jié)合菜市于商住中心內(nèi)，部分環(huán)境相對臟、亂；道路可通行汽車，人流、車流動線互相影響；主要以數(shù)量為主，物業(yè)要求不高；市場客戶消費習(xí)慣，決定了高檔物業(yè)在東華暫時性無法打開市場面。項目物業(yè)檔次定位高預(yù)期價值、高便利社區(qū)生活中檔次物業(yè)推導(dǎo)依據(jù)項目商業(yè)定位定位依據(jù)：鎮(zhèn)區(qū)中，第一個大規(guī)模的商住社區(qū)，既是居住中心，也是鎮(zhèn)區(qū)商住中心；作為新城第一個啟動性項目，政府的政策協(xié)助是項目成功的關(guān)鍵；地處新行政中心，政府道路規(guī)劃環(huán)線為商住中心的輻射力奠定了堅實的基礎(chǔ)；本想開發(fā)后，是目前為主東華鎮(zhèn)區(qū)配套最為完善、檔次最高的商業(yè)中心；毗鄰華僑工業(yè)園，由于鎮(zhèn)區(qū)缺少配套，這里未來將成工業(yè)園人員前來消費消遣的地方；東華鎮(zhèn)新城區(qū)第一個核心商業(yè)中心——東華鎮(zhèn)區(qū)及華僑工業(yè)園配套商業(yè)圈項目商業(yè)定位定位依據(jù)：東華鎮(zhèn)新城區(qū)第一個核心商業(yè)中心項目客戶定位核心圈游離圈當?shù)鼐用瘛⒅苓呏行€體戶、公務(wù)員、教師及事業(yè)單位職員、周邊村民、機關(guān)單位人員進城客戶、企業(yè)中高管理層、小企業(yè)（小房地產(chǎn)商）、華僑、英華外來人員、工廠的福利用房、次核心圈小結(jié)：項目主要客戶，主要是以本區(qū)域客戶為主，有明顯的置業(yè)需求，在6年之久的積蓄，很有欲望新城中心達成置業(yè)目的。在核心客戶圈層中，產(chǎn)品已經(jīng)推出，基本能達成在這批客戶中消化完畢。項目客戶定位核心圈游離圈當?shù)鼐用瘛⒅苓呏行€體戶、公務(wù)員、教項目開發(fā)模式項目開發(fā)模式宅基現(xiàn)象沖擊成品市場整體市場增長緩慢必須跨過二元市場的笆籬，以有利的一元為重點，實行戰(zhàn)略突破商品房開發(fā)利潤低，現(xiàn)階段成品房市場量不大項目突破戰(zhàn)略小結(jié)：市場存在二元現(xiàn)象，當?shù)乜蛻魧φ氐南蛲蓙硪丫?，需求量大，市場有需求；由于當?shù)胤康禺a(chǎn)的發(fā)展狀況及鎮(zhèn)級地產(chǎn)的特有特征，因此當前商品房市場價格很低，且需求量不大。宅基現(xiàn)象沖擊成品市場整體市場增長緩慢必須跨過二元市場的笆籬，項目地塊分析項目占地170多畝，規(guī)模較大，經(jīng)平整后，土地平坦方正，利于規(guī)劃布局。南向北向西向東向項目地塊分析項目占地170多畝，規(guī)模較大，經(jīng)平整后，土地平坦項目開發(fā)原則原則以快速回籠資金主要目標，后期實現(xiàn)滾動開發(fā)，實現(xiàn)整體開發(fā)盈利為目的。捆綁政府營銷城市，在項目投入的同時，與政府協(xié)商，通過政府的行政手法，創(chuàng)造項目有利因素，通過政府行政手法，調(diào)整鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)板塊。以配套項目為帶動，營造市場需求環(huán)境，提高客戶對本項目的價值預(yù)期，打破客戶對現(xiàn)狀的觀望，刺激客戶置業(yè)欲望。以合理的規(guī)劃理念，高中低地段價值搭配，在保證利潤基礎(chǔ)上，營造良好的項目形象。大方向統(tǒng)一規(guī)格，避免“萬國建筑群”現(xiàn)象的發(fā)生。項目開發(fā)，宜快進快出原則，避免套牢在此地。劃組團開發(fā)，多產(chǎn)品覆蓋市場需求。以道路交通為基礎(chǔ)，通過公交線路系統(tǒng)，鏈結(jié)鎮(zhèn)區(qū)范圍，放大商業(yè)中心的輻射力度。項目開發(fā)原則原則成功案例分析含光商業(yè)街面積約將近200畝，地處于英德市百年老鎮(zhèn)——含洸鎮(zhèn)區(qū)，有著悠久的城鎮(zhèn)發(fā)展歷史，并且產(chǎn)業(yè)實力雄厚。開發(fā)模式

——以配套帶動居住模式先規(guī)劃并且建好街道道路。以商帶住模式：規(guī)劃分區(qū)——水產(chǎn)、禽畜、蔬果、干貨，即菜市場；成衣百貨；小商品等三大區(qū)域。主干道邊的商鋪以建材為主。地塊旁邊建一較高檔次的酒店作為配套。分期開發(fā)。先建好水產(chǎn)、禽畜、蔬果、干貨，即菜市場作為第一期開發(fā)，由當?shù)卣龑?dǎo)個體戶入駐，并帶有強制性，用以聚集人氣，形成商業(yè)氣氛；二期建商住樓。開發(fā)商的銷售方式：一是建好商住樓，商鋪或賣或租，住宅是以出賣的方式；二是賣地，客戶按開發(fā)商規(guī)劃好的地塊建房。開發(fā)周期：2、3年成功案例分析含光商業(yè)街開發(fā)模式——以配套帶動居住模式含光商業(yè)街現(xiàn)況主要業(yè)態(tài)有：建材、飲食、菜市場、水果、酒水、藥店、小商品批發(fā)、發(fā)廊和服裝等。到目前為止已有商家入駐，商業(yè)氣氛正逐步形成，并業(yè)趨興旺。分析與總結(jié)此案成功地主要原因：一是當?shù)卣恼咭龑?dǎo)。二是本就有較好的商業(yè)氛圍；三是地處鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，城鎮(zhèn)常住人口和外來人口較多，消費力較強。四是舊城區(qū)商業(yè)發(fā)達、配套齊全。五是有產(chǎn)業(yè)支撐，經(jīng)濟較其它地方發(fā)達。五是項目在當?shù)匚ㄒ恍?。小結(jié)：此案可供借鑒，如開發(fā)模式、商業(yè)商鋪的營造和營銷方法。含光商業(yè)街現(xiàn)況分析與總結(jié)失敗案例分析城月鎮(zhèn)“新市場”住宅區(qū)城月鎮(zhèn)位于廣東湛江市。遂溪縣——中國第一甜縣，作為廣東及內(nèi)地與海南經(jīng)濟大特區(qū)聯(lián)絡(luò)的必經(jīng)之路，其對外交通主要是公路交通，廣瓊國道(207)線南北貫穿整個鎮(zhèn)區(qū),還有省道等，為三市縣交匯點，面積237平方公里，人口將近12萬。農(nóng)作物——甘蔗是本鎮(zhèn)的農(nóng)村的重要收入，有一家國家級糖廠。城月鎮(zhèn)“新市場”，開發(fā)于改革開放初，約1985左右，面積300—400畝之間。失敗案例分析城月鎮(zhèn)“新市場”住宅區(qū)城月鎮(zhèn)“新市場”住宅區(qū)現(xiàn)狀分析開發(fā)模式：以居住帶動商業(yè)配套模式；開發(fā)的主體是鎮(zhèn)政府，剛開發(fā)推出市場之始，有大量的當?shù)鼐用窈娃r(nóng)村進城客戶前往買地置業(yè)，當?shù)氐貎r不足300元/㎡；只是作為一個純粹居民區(qū)，相應(yīng)配套嚴重不足，連一般性質(zhì)的商業(yè)配套都缺乏，如此大的居民區(qū)日常需要的菜市都沒配套。據(jù)了解，當時規(guī)劃有菜集市配套，但因為政府預(yù)估不足，規(guī)劃缺乏前瞻性，因此在后期落地實施時，因土地預(yù)留規(guī)模不足而流產(chǎn)。開發(fā)周期：將近25年，目前只是開發(fā)了7成，由于政府的失策，造成多次地塊空置浪費，土地開發(fā)不充分，區(qū)域吸引力度不夠，造成開發(fā)失敗。小結(jié)：因缺乏合理的規(guī)劃，和正確的政府引導(dǎo)模式，造成該項的失敗。城月鎮(zhèn)“新市場”住宅區(qū)現(xiàn)狀分析案例反思與借鑒反思兩大案例：含洸商業(yè)中心開發(fā)模式：以配套帶動居住模式開發(fā)周期：2—3年項目形象:一派繁榮，成為鎮(zhèn)區(qū)最令人向往的商住中心小結(jié)：在有限的市場環(huán)境下，通過了打造配套吸引客戶，從而開發(fā)成功。城月“新市場”開發(fā)模式：以居住帶動商業(yè)配套模式開發(fā)周期：長達25年之久項目形象:純粹一個居民區(qū)，配套不完善，商業(yè)氛圍嚴重缺乏，社區(qū)沒有吸引力小結(jié)：試圖空手套白狼，其結(jié)果必然是歷經(jīng)長時間開發(fā)，但依然不成功。結(jié)論：因此本項目開發(fā)策略必然：浛洸商業(yè)中心的開發(fā)模式，但必需創(chuàng)新，創(chuàng)造更多的市場有利因素，獲取更大的利潤空間，從而推動項目安全、快速開發(fā)。案例反思與借鑒反思兩大案例：結(jié)論：因此本項目開發(fā)策略必然：浛項目開發(fā)策略總策略：捆綁政府，以配套帶動居住，以創(chuàng)造地塊高價值預(yù)期來提升項目的利潤空間，達成成功開發(fā)項目目的。小結(jié)：做好政府的公關(guān)與協(xié)調(diào)，充分調(diào)動政府層面的作用，為項目打通阻礙。首期啟動必然是以配套項目為主，并且要項目落地增強市場信心。結(jié)合市政規(guī)劃契機，把握過程的節(jié)點時間，為項目造勢和推向做伏筆。項目開發(fā)策略總策略：小結(jié)：以科學(xué)合理規(guī)劃為前提，組合最佳產(chǎn)品配比：宅基地皮為主+盈利商業(yè)中心——集市、商場+部分高附加值商鋪+小部分多層公寓產(chǎn)品策略產(chǎn)品線與客戶線的對應(yīng)面宅基地皮為主市場以宅基需求為主，需求客戶：當?shù)鼐用?、公?wù)員、教師及事業(yè)單位職員、周邊村民、機關(guān)單位人員盈利型商業(yè)招商或自主經(jīng)營部分高附加值商鋪主要是拉動商業(yè)氛圍為啟動點，吸引投資可前來經(jīng)營，形式有兩種：招租和出售。小體量多層公寓因存在宅基自建現(xiàn)象，本就是內(nèi)緣市場的東華鎮(zhèn)區(qū)，市場的主體已基本給破壞，普通住宅在目前的市場狀況下幾乎沒有出路，風險太大，不宜建造，因華僑工業(yè)園的建成，企業(yè)的不斷進駐，外來人員增多，將本項目打造成為商業(yè)中心，必然是集焦全鎮(zhèn)區(qū)的眼光，因此小面積的公寓產(chǎn)品主要服務(wù)工業(yè)園區(qū)的客戶，且可以與酒店管理模式結(jié)合，實施經(jīng)營。小結(jié)：宅基自建現(xiàn)象，東華鎮(zhèn)區(qū)的普通房地產(chǎn)模式已遭受嚴重打擊，普通住宅生存空間過小，開發(fā)有風險。由于項目的特殊性，因此在商業(yè)業(yè)態(tài)方面必需全面統(tǒng)籌，以避免業(yè)態(tài)到處亂開花。以科學(xué)合理規(guī)劃為前提，組合最佳產(chǎn)品配比：產(chǎn)品策略產(chǎn)品線與客戶單位產(chǎn)品策劃產(chǎn)品單位面積

產(chǎn)品類型面積大小或形態(tài)宅基地皮為主80—150㎡/戶，部分180㎡/戶以上盈利型商業(yè)主要以集中商業(yè)為主部分高附加值商鋪面積幅度在80—150㎡/間，層高6米小體量多層公寓6層，一層多戶，面積在25—60㎡/套，戶型結(jié)構(gòu)為：單間、1房1廳、2房1廳和2房2廳小結(jié)：營利性商業(yè)面積大小詳見噱頭產(chǎn)品策劃篇。公寓性產(chǎn)品，市場雖有需求，但體量不大，宜用前期營銷來知道公寓類產(chǎn)品是否開發(fā)。單位產(chǎn)品策劃產(chǎn)品單位面積產(chǎn)品類型面積大小或形態(tài)宅基地皮為主高價值預(yù)期策劃：噱頭塑造

——配套項目的強力打造高價值預(yù)期策劃：噱頭塑造

原則利于匯集人流，增加商業(yè)中心的繁華景象，增加商業(yè)機會；便利生活條件，能為社區(qū)帶來方便；組團式分區(qū)，動靜結(jié)合，各功能片區(qū)互補，共享配套；放大商業(yè)中心的輻射區(qū)域，以鏈結(jié)鎮(zhèn)區(qū)為出發(fā)點，吸引鎮(zhèn)區(qū)人流；一個配套項目帶動一個賣點，以賣點突出項目的優(yōu)越性，滿足不同的客戶需求；是商業(yè)中心的配套，同時也是新行政中心和華僑工業(yè)園的配套；臨時啟動項目與永久性項目相結(jié)合，率先向市場展示的形態(tài)，加強市場信心；配套項目打造原則原則配套項目打造原則配套項目策劃主要項目大配套配套子項目子項目分析備注綜合農(nóng)貿(mào)市場項目的重點，在兼?zhèn)洳耸袌龉δ艿耐瑫r兼容部分農(nóng)產(chǎn)品交易場所，部分地塊用地可與政府協(xié)商解決，在空間布局中必需其它商業(yè)形成鏈條。規(guī)劃布局形成片狀或帶狀商業(yè)中心廣場項目的重點，宜往路邊布局，展示本項目的價值。休閑商業(yè)街休閑購物街，可與宅基自建的首層商鋪形成鏈結(jié)。美食街主要以路邊便利的交通環(huán)境為擺設(shè)原則，因其存在空間污染，所有需要與居住片區(qū)有一定的區(qū)隔。休閑小公園在板塊劃分中，圍繞公園形成居住組團，這主要滿足不喜歡喧鬧環(huán)境的客戶。帶狀布局幼兒園引進市級幼兒園，形成環(huán)境中的另一個噱頭，利用正向建筑朝向的間隔空間營造，主要以栽樹、設(shè)置修建石椅和小部分雕像即可。——公交系統(tǒng)發(fā)車放大本項目對鎮(zhèn)區(qū)的影響力——長途汽車小站點在沿路邊的項目地塊內(nèi)設(shè)置，主要是增加外來人員在項目的流通量，由此形成商機?！涮醉椖坎邉澲饕椖看笈涮着涮鬃禹椖孔禹椖糠治鰝渥⒕C合農(nóng)貿(mào)市配套項目用地規(guī)模配套項目用地規(guī)模子項目用地面積綜合農(nóng)貿(mào)市場6000㎡商業(yè)中心廣場2000㎡休閑商業(yè)街1萬㎡美食街5000㎡休閑小公園——幼兒園1000㎡公交系統(tǒng)發(fā)車站2000㎡長途汽車小站點小結(jié)：營利性商業(yè)面積大小詳見噱頭產(chǎn)品策劃篇。公寓性產(chǎn)品，市場雖有需求，但體量不大，宜用前期營銷來知道公寓類產(chǎn)品是否開發(fā)。配套項目用地規(guī)模配套項目用地規(guī)模子項目用地面積綜合農(nóng)貿(mào)市場6項目首期啟動項目首期啟動原則以回籠資金滾動開發(fā)為目標。以龍頭配套項目，刺激市場需求。啟動綜合農(nóng)貿(mào)市場的建造，展示未來價值預(yù)期。首期啟動目標客戶以企事業(yè)管理層、政府公務(wù)員、本地居民為主及周邊村莊客戶為主。作為東華鎮(zhèn)區(qū)新行政中心的第一個商業(yè)中心，展示項目形象是增加市場信心的最好方法。項目首期啟動原則原則項目首期啟動原則首期啟動的項目啟動的配套項目子項目用地面積綜合農(nóng)貿(mào)市場6000㎡公交系統(tǒng)發(fā)車站500㎡首期啟動的主產(chǎn)品產(chǎn)品類型面積大小或形態(tài)宅基地皮為主80—150㎡/戶，部分180㎡/戶以上部分高附加值商鋪面積幅度在80—150㎡/間，層高6米小結(jié)：首期啟動，道路、管線鋪設(shè)為本項目啟動的前提；以配套帶動居住置業(yè)，作為綜合農(nóng)貿(mào)市場最為能聚集人氣的項目必需先行。首期啟動的項目啟動的配套項目子項目用地面積綜合農(nóng)貿(mào)市場600報告匯報完畢2009年05月25日英德盛邦投資有限公司報告匯報完畢2009年05月25日英德盛邦投資有限公司演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！東華鎮(zhèn)商業(yè)項目

——前期開發(fā)策劃方案撰寫：鄧成球時間：2009年05月25日東華鎮(zhèn)商業(yè)項目

——前期開發(fā)策項目難點與策略鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展不成熟項目開發(fā)策動如何實現(xiàn)快速開發(fā)鎮(zhèn)區(qū)宅基建設(shè)情況捆綁政府，一起運營城市，將項目與政府動態(tài)打包捆綁，降低項目風險，提升項目價值預(yù)期。站在鎮(zhèn)區(qū)城市發(fā)展和工業(yè)園未來發(fā)展的高度，打造配套性商住中心。利用鎮(zhèn)區(qū)的城市發(fā)展戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇，“內(nèi)吃外拓”。裝換開發(fā)策劃模式，化解東華鎮(zhèn)區(qū)的二元房地產(chǎn)現(xiàn)象，跨越常規(guī)，速戰(zhàn)速結(jié)。項目難點與策略鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展不成熟項目開發(fā)策動如何實現(xiàn)快速開發(fā)鎮(zhèn)區(qū)東華鎮(zhèn)城市狀況分析東華鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析項目定位項目首期啟動開發(fā)高價值預(yù)期策劃：噱頭塑造項目開發(fā)模式報告結(jié)構(gòu)東華鎮(zhèn)城市狀況分析東華鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析項目定位項目首期啟動開東華鎮(zhèn)城市狀況分析東華鎮(zhèn)城市狀況分析清遠市英德方向珠三角城市對英德城市的輻射力度小結(jié)：非珠三角都市群范疇，屬泛珠三角城市，為三線城市定位。交通便利，有京珠高速、京廣鐵路、106國道等國家級交通要道貫穿，是泛珠三角2個小時經(jīng)濟生活圈內(nèi)城市，城市受輻射力度高，目前是承接是珠三角地區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重點地區(qū)，目前建有8大工業(yè)區(qū)用以承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。清遠市英德方向珠三角城市對英德城市的輻射力度小結(jié)：一線城市對英德城市影響英德—廣州150公里車程英德—廣州130公里車程小結(jié)：英德城市毗鄰廣州深圳一線城市，在珠三角產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略下，受珠三角城市輻射力度大，城市未來發(fā)展形式看好。英德地區(qū)對京珠高速、廣清高速及國道、省道公路的駁接，形成了良好的交通動線的通達性，為城市未來發(fā)展提供了一個好的發(fā)展契機。另在京珠鐵路、武廣客運專線對英德地區(qū)的影響，也是城市未來影響力擴大的重要支撐。一線城市對英德城市影響英德—廣州英德—廣州小結(jié)：

英德市的區(qū)域城市地位小結(jié)：英德市為清遠市行政管轄下，具備自身的獨立性和在清遠市框架內(nèi)被統(tǒng)籌的優(yōu)勢，地位介于及縣級市和地級市之間。英德市的區(qū)域城市地位小結(jié)：東華鎮(zhèn)為英德市英東區(qū)域城鎮(zhèn)，東與橫石水、橋頭、白沙等鎮(zhèn)相連；南部毗鄰佛岡縣；西與望埠、沙口接壤；北與翁源縣、曲江縣相接，總面積為538.4平方公里，人口達10萬多人，是英德市第一大鄉(xiāng)鎮(zhèn)，下轄24個村民委員會、4個社區(qū)居民委員會和2個華僑茶場，634個村（居）民小組。是廣東省168個重點發(fā)展的中心城鎮(zhèn)之一。英東地區(qū)西去英城的必經(jīng)之路東華鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)城市概要東華鎮(zhèn)為英德市英東區(qū)域城鎮(zhèn)，東與橫石水、橋頭、白沙等鎮(zhèn)相連；小結(jié)：英東地區(qū)旅游資源缺乏，三產(chǎn)帶動城市發(fā)展動力不足，一產(chǎn)產(chǎn)能低下，唯有二產(chǎn)帶動城市發(fā)展，因此目前建有10平方公里的華僑工業(yè)園，是目前珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要基地。英東鎮(zhèn)區(qū)城市資源分析小結(jié)：英東地區(qū)旅游資源缺乏，三產(chǎn)帶動城市發(fā)展動力不足，一產(chǎn)產(chǎn)東華鎮(zhèn)近兩年產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況概況：華僑工業(yè)園落戶東華鎮(zhèn)區(qū)，東華鎮(zhèn)逐漸發(fā)展為以第二產(chǎn)業(yè)為主，農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)為輔的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。在推動工業(yè)化、城市化的同時，東華鎮(zhèn)將規(guī)劃建設(shè)旅游景區(qū)，做好英華茶場的“僑”字文章，利用6000多歸難僑僑眷，近4萬畝國有土地，做好規(guī)劃建設(shè)，同時利用東南亞民俗習(xí)慣挖掘僑文化民族資源，做大做強民俗風情旅游項目，帶旺鎮(zhèn)域經(jīng)濟發(fā)展。小結(jié)：東華鎮(zhèn)未來發(fā)展將以鞏固第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為主，同時挖掘第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而推動城市化發(fā)展。東華鎮(zhèn)近兩年產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況概況：小結(jié)：城市發(fā)展小結(jié)結(jié)論：英德市屬三線城市，受珠三角城市都市群發(fā)展效應(yīng)影響，在珠三角優(yōu)二進三的產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略下，承接了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，但目前總體經(jīng)濟落后，人均收入很低。東華鎮(zhèn)，非英德區(qū)域中心城市，在政府推動下，為英德區(qū)域重點扶持發(fā)展重鎮(zhèn)，借助優(yōu)越的地理位置，城市未來發(fā)展預(yù)期高，是三線城市中的重鎮(zhèn)，是英東地區(qū)新的居住中心、行政中心和經(jīng)濟中心。東華鎮(zhèn)區(qū)當前城市輻射力度不足，房地產(chǎn)發(fā)展屬于內(nèi)源型為主略偏外緣型市場，客戶以鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)客戶為主，外加工業(yè)園外來務(wù)工客戶。英德市為泛珠三角范疇城市，于地利優(yōu)勢，使其在珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移過程中成為重要的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)接地，當前已有部分企業(yè)落地生產(chǎn)，受二產(chǎn)發(fā)展影響，城市未來潛力巨大。泛珠三角2個小時經(jīng)濟生活圈，良好的交通通達性，為英德的城市發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。東華鎮(zhèn)區(qū)，非英德市中心，由原大鎮(zhèn)、魚灣、黃陂、英華合并而成(2004年行政合拼)，為廣東省168個重點發(fā)展的中心城鎮(zhèn)之一。總面積為538.4平方公里，人口達10萬多人，未來規(guī)劃中10年內(nèi)東華鎮(zhèn)人口達20萬人，其中，鎮(zhèn)區(qū)人口達12萬人，屆時將成為英德市真正的第一大鄉(xiāng)鎮(zhèn)。英東地區(qū)的商貿(mào)、農(nóng)貿(mào)、金融中心之一；英德市東部地區(qū)的行政、經(jīng)濟、文化中心。東華鎮(zhèn)以工業(yè)化帶動城市化，推動城市發(fā)展，是中國典型的二產(chǎn)帶動三產(chǎn)城市發(fā)展模式，目前引進勞動密集型產(chǎn)業(yè)，吸引外來人入住東華，現(xiàn)已有多家企業(yè)入住東華區(qū)域。良好的交通通達性：京珠高速公路縱跨境內(nèi)30多公里，設(shè)有兩個互通口“大鎮(zhèn)站”和“魚灣站”，規(guī)劃建設(shè)的汕昆高速公路也于境內(nèi)交匯；省道S347線，S252線，縣道361線及境內(nèi)村道縱橫交錯。距省會廣州市120公里，北往韶關(guān)市90公里，距英德市區(qū)近40公里，是英德市東部地區(qū)出入市區(qū)的咽喉，英東的交通樞紐。城市發(fā)展小結(jié)結(jié)論：英德市為泛珠三角范疇城市，于地利優(yōu)勢，使其東華鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析東華鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析項目總體環(huán)境分析整體經(jīng)濟環(huán)境近年來GDP增長趨勢明顯加快，進入高速發(fā)展期，2004年四鎮(zhèn)合并以來東華的經(jīng)濟一直都呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的趨勢，開始進入一個高速發(fā)展期。從2004年起東華鎮(zhèn)經(jīng)濟處于新一輪經(jīng)濟上升期，總值已經(jīng)連續(xù)四年實現(xiàn)加速同比增長，呈現(xiàn)一年比一年更好的發(fā)展態(tài)勢，經(jīng)濟的迅速發(fā)展帶動了東華各項基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及完善，也為東華鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場提供了巨大的發(fā)展機會。相比英德東區(qū)內(nèi)的其他主要鎮(zhèn)，東華鎮(zhèn)經(jīng)濟總量穩(wěn)居英東之首，作為英東之中心對區(qū)內(nèi)其它地區(qū)有著極強的吸納力及影響力。東華鎮(zhèn)的經(jīng)濟總量與其它較大總量地方差距懸殊，對于英德市第一大鄉(xiāng)鎮(zhèn)未來發(fā)展空間仍非常大。在“十五”期間中四鎮(zhèn)合并，東華鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展再次得到質(zhì)的變化。經(jīng)濟總量更高，增速更快，運行環(huán)境更健康。雖第三產(chǎn)業(yè)仍未發(fā)展，但隨著整體總量穩(wěn)定發(fā)展，加之工業(yè)高速發(fā)展，必定為東華消費性市場的發(fā)展奠定良好根基，為東華鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場提供了堅實穩(wěn)定的發(fā)展前景！項目總體環(huán)境分析整體經(jīng)濟環(huán)境城市發(fā)展環(huán)境當前的人文環(huán)境和道路環(huán)境并不理想，與其重要的功能定位并不匹配，區(qū)域環(huán)境亟待改進。規(guī)劃在東華鎮(zhèn)河北片區(qū)中心形成一個新的城鎮(zhèn)中心—即河北片區(qū)綜合服務(wù)中心。河北片區(qū)綜合服務(wù)中心是以布置行政辦公、商業(yè)服務(wù)、文化娛樂、體育及教育科研為主體的城鎮(zhèn)中心。自從東華鎮(zhèn)行政區(qū)劃進行重新調(diào)整后，英華新城區(qū)面積大幅擴張，工業(yè)增加外來人口數(shù)量，經(jīng)濟總量也大幅增漲，整體固定資產(chǎn)投資快速開放上升，從東華整體宏觀市場來看，隨著東華鎮(zhèn)招商引資力度的不斷加強，城鎮(zhèn)對外經(jīng)濟合作的不斷推進，在東華的房地產(chǎn)發(fā)展起步階段，給項目的開發(fā)提供首進駐的有利支持。華僑工業(yè)園的規(guī)劃落地，當前在政府的推動下，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐步跟上，對外交通的通達性較好。2007年人均GDP東華人均GDP達到8800元(現(xiàn)時折合約為（1289.5美元），同比增長率達到52.4％。農(nóng)村人均純收入3006元，城鄉(xiāng)居民年末儲蓄存款4.62億元。城市發(fā)展環(huán)境項目區(qū)位分析項目地處英德市東華鎮(zhèn)的新行政中心，項目的東面是清遠市華僑工業(yè)園，主干道兩旁有一些工廠，北靠英華鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)，南面與西面是開闊地。鎮(zhèn)區(qū)的配套有學(xué)校、郵政儲蓄所，醫(yī)院，幾家飯館，商店等。配套較不完善。項目區(qū)位分析項目地處英德市東華鎮(zhèn)的新行政中心，項目的東面是清發(fā)展階段啟動階段平穩(wěn)發(fā)展階段快速發(fā)展階段個性細分階段人均GDP（美元）1000~30003000~40004000~8000需求特征生存需求生存、改善需求兼有提升為主享受為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型平穩(wěn)發(fā)展.以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重以產(chǎn)品人性化、設(shè)計個性、超越化為特征

根據(jù)經(jīng)濟學(xué)家研究，中國城市房地產(chǎn)在啟動發(fā)展階段，其主要特征為以生存需求為訴求點，物業(yè)檔次不高，居住環(huán)境要求低下，主要以便利的生活環(huán)境為出發(fā)點。小結(jié)：07年東華鎮(zhèn)人均GDP約為1289.5美元，房地產(chǎn)市場剛好步入啟動發(fā)展的起步時期。對于三線城市的縣下鎮(zhèn)區(qū)而言，受傳統(tǒng)消費觀念影響，房地產(chǎn)在鎮(zhèn)區(qū)的消費習(xí)慣一般呈現(xiàn)為買地自建，且靠近路邊地塊越受歡迎，因為在這方面更多考慮的是首層的商鋪價值。因此封閉小區(qū)且有物業(yè)管理的花園小區(qū)，在人民生活質(zhì)量還沒提升到一定程度下，市場要打開有難度，因此如要發(fā)展花園式小區(qū)，必需要高性價比的產(chǎn)業(yè)才能撬動市場需求。東華鎮(zhèn)房地產(chǎn)的“啟動階段”理論模式推導(dǎo)發(fā)展階段啟動階段平穩(wěn)發(fā)展階段快速發(fā)展階段個性細分階段人均GD房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析東華鎮(zhèn)區(qū)中，東華已6年沒有推出過業(yè)權(quán)地皮，因此改善提高環(huán)境而進駐新地方成絕大多數(shù)消費者的發(fā)展目的。同時也說明目前市場中的真實性需求比重較大。鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)沒有正式的房地產(chǎn)項目開發(fā)，新行政中心還沒形成城區(qū)效應(yīng)，市政配套和生活配套還有待提高和完善。當前鄉(xiāng)下農(nóng)民年收入在2000—5000元/年，收入較低。東華當前還沒有成熟的商品房開發(fā)小區(qū)，因此以英城區(qū)域房地產(chǎn)情況作為參考分析：樓價幅度在1500—3000元/㎡的情況分析得出，整個英德區(qū)房價存在價格洼地。普通的住宅出租，2房一間：200元/㎡左右。居住描述：廠區(qū)有宿舍配套，外來人員大多居住在工廠宿舍；本地居民大多有自己的物業(yè)居住，上班時來回家里跑；路途遠的，進行了包車上班。外來個體經(jīng)營者人員，居住方面主要在自己的商鋪里面。商業(yè)氛圍分析：當前鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)總體氛圍不濃，休閑商業(yè)欠缺，英華作為東華鎮(zhèn)規(guī)劃的新行政中心，商住中心，到目前為止，鎮(zhèn)區(qū)各方面還比較蕭條。東華鎮(zhèn)人口結(jié)構(gòu)比例：目前已有1萬多外來人口，其中，落戶的月亮賀卡公司已有3000多工人。按規(guī)劃，東華鎮(zhèn)準備未來3年內(nèi)外來人口達5萬人，5年達8萬，8年達10萬外來人口，而當?shù)爻鞘芯用?年內(nèi)將達1萬人，吸引當?shù)剞r(nóng)民入鎮(zhèn)區(qū)居住1萬人，10年內(nèi)東華鎮(zhèn)人口達20萬人，其中，鎮(zhèn)區(qū)人口達12萬人。房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析東華鎮(zhèn)區(qū)中，東華已6年沒有推出過業(yè)權(quán)地皮，小結(jié)：三線城市下的鎮(zhèn)級地產(chǎn)，價值明顯特征主要集中在市集呈塊狀布局或者在干道兩邊呈帶狀布局，經(jīng)常兼顧于住于商，以家庭為單位，這些明顯表現(xiàn)為“路通財通”的初級居住物業(yè)。鎮(zhèn)級地產(chǎn)的商鋪業(yè)態(tài)主要以區(qū)域內(nèi)日常生活和與農(nóng)產(chǎn)品交易為主要形態(tài)，業(yè)態(tài)初級，且沒有統(tǒng)一規(guī)劃，大多以自然形成為主。由于鎮(zhèn)級地產(chǎn)的價格洼地，相對來說地多人少，地價相應(yīng)便宜，地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)結(jié)合消費習(xí)慣。原行政鎮(zhèn)居住中心住宅地皮價格商鋪租金經(jīng)營業(yè)態(tài)大鎮(zhèn)鎮(zhèn)大鎮(zhèn)市集1000—2200元/㎡高達50-60元經(jīng)營的品種主要是雜貨、農(nóng)副產(chǎn)品、服裝、鞋帽等生活必需品。S252省道兩邊約1000元/月左右經(jīng)營的種類主要是五金、建材、手機通信、餐飲。魚灣鎮(zhèn)靠近市集700—1000元/㎡租金在700-1000元/月之間，每間商鋪面積約20-60㎡主要經(jīng)營的品種是餐飲、雜貨、服裝、農(nóng)幅產(chǎn)品。租金在500元/月左右——主干道兩旁黃坡鎮(zhèn)主要以市集為主400—500元/㎡200-400元/月，面積稍大的英華百佳超市（300平方米）每月只要1500元/月。——英華鎮(zhèn)主要以市集為主暫時無地塊可售——東華鎮(zhèn)區(qū)原行政鎮(zhèn)片區(qū)市場分析小結(jié)：原行政鎮(zhèn)居住中心住宅地皮價格商鋪租金經(jīng)營業(yè)態(tài)大鎮(zhèn)鎮(zhèn)大鎮(zhèn)小結(jié)：以上分析中，由于鎮(zhèn)級市場的特殊性，人均收入較低，消費層面比較初級，因此產(chǎn)品開發(fā)必需以快打慢策略，以最快的速度，以最好銷的產(chǎn)品投入市場。房地產(chǎn)客戶需求分析東華已6年沒有推出過業(yè)權(quán)地皮，消費欲望多次積蓄，且新的市政規(guī)劃布局下，地產(chǎn)開發(fā)將引起新的地產(chǎn)風潮，中國傳統(tǒng)住房觀念，注定了目前市場中的真實性需求比重較大，在鎮(zhèn)級房地產(chǎn)市場，全球金融危機是影響不了，因為鎮(zhèn)級房地產(chǎn)市場存在其它地方不可比擬的價格洼地優(yōu)勢，地價房價波動幅度較一二線城市要穩(wěn)定。華僑工業(yè)園的落地規(guī)劃，并且招商引資的實施，東華產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化，企業(yè)的落地生產(chǎn)，吸引了大量的外來人口，存量市場增加。人均GDP持續(xù)上升，2007年東華人均GDP達到8800元，同比增長率達到52.4％。農(nóng)村人均純收入3006元，城鄉(xiāng)居民年末儲蓄存款4.62億元。城鄉(xiāng)居民房產(chǎn)購買力逐漸增強。中國傳統(tǒng)的住房觀念，“一代鋪”養(yǎng)育三代人，因此在初級市場的鎮(zhèn)級地產(chǎn)，對于買地自建情況特別熱衷，因此形成自身特有的鎮(zhèn)級地產(chǎn)發(fā)展模式。城中心的相對良好的配套和商業(yè)氛圍，如學(xué)校、醫(yī)院、規(guī)模交易中心及市集中心等，對于農(nóng)村致富進城者形成了很大的吸引力。東華新行政中心的建成及新的規(guī)劃方案出臺和落地，在政府推動下，政策向新中心傾斜，因此將形成新一輪購地買房熱潮。小結(jié)：房地產(chǎn)客戶需求分析東華已6年沒有推出過業(yè)權(quán)地皮，消費欲客戶特征分析公務(wù)員——收入較高，且熟悉當?shù)卣咭?guī)劃。→這部分人群將搶占先機，起到領(lǐng)頭羊的作用。教師及事業(yè)單位職員——在項目周邊，有穩(wěn)定的收入?！@部分人群素質(zhì)較高，追求生活品質(zhì)，一般購房自住和投資。周邊村民——因工業(yè)的發(fā)展帶動了當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展，周邊村民收入逐年增高，對市場需求量較大。→這部分人群一般屬投資和自住型需求。企業(yè)中高管理層——在附近工業(yè)區(qū)，有較高收入來源，看好中心區(qū)域的發(fā)展前景，購房自住和投資。周邊中小個體戶——了解當?shù)厍闆r，對城市發(fā)展有目供睹，消費較為理性，一般會進行投資型購買。英華外來人員——有較穩(wěn)定的收入，想在英華安家立業(yè)的外來人員。小企業(yè)——由于本地的商業(yè)配套極不完善，商家會利用工業(yè)發(fā)展的契機投資商業(yè)配套。部分華僑——一般較為富裕，為方便返鄉(xiāng)時有個的住所，多數(shù)購房用來自住。小房地產(chǎn)開發(fā)商——一般為購地建房進行二次開發(fā)投資。客戶特征分析公務(wù)員——收入較高，且熟悉當?shù)卣咭?guī)劃?！@部分項目市場總結(jié)華僑工業(yè)園作為珠三角產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重點，隨著企業(yè)的進駐，必然帶來大量的外來人口，因此房地產(chǎn)存量市場必然增加。產(chǎn)業(yè)帶動城市發(fā)展發(fā)展，東華鎮(zhèn)將成為名符其實的英德第二城。有華僑工業(yè)園為依托，并且四鎮(zhèn)合一已久，東華新行政中心——新城發(fā)展未來勢頭強。東華鎮(zhèn)雖作為英德市第一大鎮(zhèn)，城市發(fā)展還動力不足，總體經(jīng)濟不發(fā)達，市民收入不高，購買能力有限，因此房地產(chǎn)發(fā)展也相應(yīng)初級。東華鎮(zhèn)目前還處于房地產(chǎn)發(fā)展的啟動階段，客戶的主要訴求點為：數(shù)量型物業(yè)。由于三線城市并且是鎮(zhèn)級地產(chǎn)的特殊性，目前東華鎮(zhèn)地產(chǎn)開發(fā)存在價格洼地，并且這個價格洼地將隨著華僑工業(yè)園的成熟而逐漸瓦解，變化周期初步設(shè)定在3—5年。當前由于房地產(chǎn)開發(fā)利潤空間小，因此商品房開發(fā)不宜量大，這也決定了當前開發(fā)最佳模式：“合理的規(guī)劃+配套+劃地出售+少量的商品房”模式。結(jié)論：初級市場，開發(fā)利潤空間有限，當前房地產(chǎn)開發(fā)階段必然是：買地自建向初級商品房過渡，并且變化周期在3—5年內(nèi)。項目市場總結(jié)華僑工業(yè)園作為珠三角產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重點，隨著企業(yè)二次市場問卷調(diào)查數(shù)據(jù)分析125人問卷調(diào)查的人員情況本地居民在當?shù)毓S上班當?shù)貍€體戶公務(wù)員失業(yè)單位職工外地人32%11.2%38.4%3.2%12%4.8%對新商住中心前往置業(yè)和投資調(diào)查（人員125人）會不會以后再考慮36.8%8%53.6%分析小結(jié)：市場問卷調(diào)查主要以本區(qū)域市民為主。東華停止6年之久的個體產(chǎn)權(quán)地皮交易當中，目前已經(jīng)積蓄了大量的消費能量，由于當前的新行政中心的氛圍還不成熟，相關(guān)配套不齊全，因此有高達53.6%的在觀望（期待新的價值預(yù)期），所以本項目推向市場必然是：以配套為前提營造成熟商住環(huán)境。二次市場問卷調(diào)查數(shù)據(jù)分析125人問卷調(diào)查的人員情況本地居民在客戶對配套需求調(diào)查（125人）宜商宜住43.2%商住分開9.6%超市61.6%綜合農(nóng)貿(mào)市場72%食街42.4%商業(yè)街52.8%酒店24%娛樂場31.2%休閑中心31.2%銀行55.2%電信、郵政50.4%客運站52.8%影劇院15.2%幼兒園36.8%分析小結(jié)：大多民眾受在置業(yè)的時候考慮問題，更多的注意力擺在便利的生活條件，對于高尚的社區(qū)住宅環(huán)境要求不高，屬于房地產(chǎn)初級消費階段，也是典型的“以量為主”階段。在商業(yè)環(huán)境要求調(diào)查中，綜合農(nóng)貿(mào)市場的要求是最高的，也就是日常生活和兼顧集市時的生意經(jīng)營在這兩大方面相結(jié)合，能夠在日常運營中產(chǎn)生利潤，因此需求最多。吃、休閑購物、娛樂消遣及酒店居住四大方面，其中體現(xiàn)出民眾在生活改善方面有強烈的要求，因此對于本項目來將是個機遇。市政配套，時代發(fā)展到現(xiàn)在，信息系統(tǒng)高速發(fā)達，區(qū)域?qū)^(qū)域的聯(lián)系不斷增強，因此在市政，特別在對外聯(lián)系方面倍顯重要，但基于東華鎮(zhèn)級地產(chǎn)的特殊原因，在這方面不用很高檔就可以滿足民眾要求?？蛻魧ε涮仔枨笳{(diào)查（125人）宜商宜住43.2%商住分開9.分析小結(jié)：鎮(zhèn)級地產(chǎn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)民眾受傳統(tǒng)觀念影響，且土地資源相對多，因此大多數(shù)人都會選擇買地自建，有兩大方面優(yōu)勢：①可永久擁有物業(yè)和地塊。②建筑造價相應(yīng)較低。由于當?shù)氐禺a(chǎn)開發(fā)程度還比較初級，客戶對高層建筑接受程度不高。由于購買力的限制和宅基建筑影響，市場對現(xiàn)成商品房的需求量不是很大，核心市場對于商品房面積要求也不高，約在100—120㎡之間的三房戶型，這些主要以家庭為主要購買單位。從經(jīng)濟實用的角度分析，市場客戶對于地皮面積的要求主要集中在100—150㎡之間，而建筑面積可以通過加多樓層來增加，推算其總建面幅度約在：200—800㎡/戶?？蛻魧Ξa(chǎn)品形態(tài)需求調(diào)查（125人）自建56.8%現(xiàn)房7.2%現(xiàn)鋪8.8%兩者可以24.8%自建地皮面積大小調(diào)查（125人）80㎡6.4%100㎡28%120㎡32%150㎡12%180㎡4%200㎡以上7.5%客戶對現(xiàn)房、現(xiàn)鋪面積需求大小調(diào)查（125人）80㎡10.4%100㎡28%120㎡32%150㎡12%180㎡4%200㎡以上7.5%客戶對建筑高度調(diào)查（125人）1層0.8%2層8.8%3層32.8%4層16%5層15%6層7.2%分析小結(jié)：客戶對產(chǎn)品形態(tài)需求調(diào)查（125人）自建56.8%現(xiàn)物業(yè)用途調(diào)查（125人）自住13.6%投資增值8.8%出租2.4%自己經(jīng)營23.2%自住與投資相結(jié)合48%付款方式調(diào)查（125人）一次行付款28.8%銀行按揭27.2%二者都可以47.2%商鋪5年返租吸引力調(diào)查（125人）有35.2%沒有12%一般34.4%建筑朝向調(diào)查（125人）南北朝向40%東西朝向19.2%無所謂，房屋實用就好36.8%分析小結(jié)：客戶置業(yè)目的以物業(yè)增值和自住為主，因區(qū)域價值預(yù)期不高，利潤空間有限，所以純粹投資吸引力不足。從付款方式調(diào)查表中分析可以得出，客戶購買力相對強勁，市場可開發(fā)程度高。從商鋪返租置業(yè)計劃調(diào)查表分析可知，實現(xiàn)快速物業(yè)增值是本項目成功的關(guān)鍵，因此做配套，聯(lián)動政府做城市運營，將區(qū)域價值做熟拉高。鎮(zhèn)級地產(chǎn)有一明顯特征，就是帶有濃厚的村莊居住習(xí)俗，因此，在市場挖掘過程中，客戶轉(zhuǎn)介紹是營銷的一個重點。是否攜帶親戚朋友同時置業(yè)調(diào)查（125人）會44.8%不會0.8%到時再看51.2%物業(yè)用途調(diào)查（125人）自住13.6%投資增值8.8%出租2臨街屋檐飄出寬度調(diào)查（125人）1.2m2.4%1.5m22.4%1.6m30.4%1.8m24%2m以上5.6%前后地塊間距調(diào)查（125人）0.6m0.8%1m16%1.5m14.4%2m52.8%做成排屋，不需要間距11.2%臨街樓房層高調(diào)查（125人）一層樓高3.5m7.2%3.8m44.8%4m27.2%4.5m10.4%二層樓高3.2m27.2%3.5m48.8%3.8m4.8%4m1.6%三層樓高3.2m28.8%3.5m44%3.8m7.2%4m1.6%臨街門面寬度調(diào)查（125人）4m2.4%5m22.4%8m30.4%10m24%12m5.6%15m或以上11.2%分析小結(jié)：以上數(shù)據(jù)相應(yīng)比較主觀，只能作為一種參考，具體規(guī)格以項目形象塑造方向為指導(dǎo)。臨街屋檐飄出寬度調(diào)查（125人）1.2m2.4%1.5m22客戶對商業(yè)地塊可接受價格調(diào)查（125人）1000元/㎡60.8%1200元/㎡23.2%1500元/㎡8%1800元/㎡2.4%2000元/㎡02500元/㎡1.6%現(xiàn)房銷售價格調(diào)查（125人）1000元/㎡44%1200元/㎡34.4%1500元/㎡8.8%1800元/㎡1.6%2000元/㎡2.4%2200元/㎡02500元/㎡以上2.4%分析小結(jié)：以上調(diào)查表分析，帶有一定的客戶主觀面，價格相對市場價值是偏低，不同區(qū)域地塊價值是不同的，以當前東華鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展態(tài)勢來分析，華僑工業(yè)園的落地，企業(yè)不斷進駐生產(chǎn)，在二產(chǎn)的推動下，新的東華鎮(zhèn)行政中心必然在未來價值預(yù)期是倍增，因此以上客戶對價格的預(yù)期是為偏低。因此在項目定價時，上表價格只能作為一種參考，另還要結(jié)合區(qū)域價值、市場供求關(guān)系等來進行定價?？蛻魧ι虡I(yè)地塊可接受價格調(diào)查（125人）1000元/㎡60樓房外墻顏色調(diào)查（125人）白色23.2%（米）黃色42.4%（粉）紅色18.4%藍色6.4%其它顏色5.6%自建樓房的層數(shù)調(diào)查（125人）2層10.4%3層51.2%4層18.4%5層6.4%6層以上3.2%分析小結(jié)：對于對建筑外立面的顏色要求，白色和黃色相應(yīng)比較大眾化，因此在項目形象塑造過程，必需統(tǒng)一商住中心的建筑格調(diào)，以免出現(xiàn)“萬國建筑群”的雜亂形象。大多客戶在對于自建房的樓層幅度一般在2—4層之間，這其中與客戶家庭成員結(jié)構(gòu)有關(guān)，而且從實用角度分析，樓層過多——浪費，而且成本也相對要高，所有2—4層相對合理，其建安成本也大概在500元/㎡左右。樓房外墻顏色調(diào)查（125人）白色23.2%（米）黃色42.4市場問卷調(diào)查數(shù)據(jù)分析小結(jié)小結(jié)：東華停止6年之久的個體產(chǎn)權(quán)地皮交易，市場長時間消費欲望積壓，本項目借此推出市場是個良好的機遇。成熟的生活配套和商業(yè)配套，是項目吸引客戶前來置業(yè)的動力，政府