編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第頁[山水琨玉項目]物業(yè)管理服務(wù)建議書敬呈：成都山水置業(yè)有限公司世邦魏理仕成都公司二零零七年十一月二零零七年八月目錄第一章前言第二章世邦魏理仕簡介第三章物業(yè)管理服務(wù)方案策劃第四章世邦魏理仕質(zhì)量管理體系第五章物業(yè)管理服務(wù)方式及酬金第六章為何選擇世邦魏理仕

第一章前 言前言本建議書系世邦魏理仕專門為成都[山水琨玉項目]而編制。[山水琨玉項目]是成都山水置業(yè)有限公司即將投資興建的復(fù)合型住宅物業(yè)項目，地處成都市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)越，具有良好的區(qū)位價值和增值潛力，堪稱未來成都市地標(biāo)性建筑物。承蒙貴公司邀約，世邦魏理仕榮幸獲得此次提供物業(yè)管理服務(wù)建議的機會。我們根據(jù)所提供之相關(guān)參考資料及數(shù)據(jù)，經(jīng)分析研究之后，特編制了本《[山水琨玉項目]物業(yè)管理服務(wù)建議書》。世邦魏理仕將視[山水琨玉項目]為重點項目，并將委派精干的隊伍參與此項目之物業(yè)顧問服務(wù)工作。與成都山水置業(yè)有限公司成為長期之合作伙伴。世邦魏理仕期望本建議書所涉及到的內(nèi)容，能有助于貴公司對項目的物業(yè)管理實施與發(fā)展方面的規(guī)劃和選擇，更希望能夠在未來有機會與

第二章世邦魏理仕簡介一．公司簡介世界頂級品牌“世邦魏理仕”由CBCommercial與REILtd（魏理仕控股公司）于1998年5月4日合并而成，其前身“魏理仕”在1773年成立于英國倫敦。目前擁有二百多年房地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)驗的“世邦魏理仕”，既是世界上最大及歷史最悠久的國際物業(yè)公司之一，同時也以獨立的智力資本、所向披靡的環(huán)球?qū)嵙敖⒃诿總€主要市場領(lǐng)導(dǎo)地位之上的業(yè)務(wù)平臺，成為《財富》雜志2005年全球千強中唯一入選的物業(yè)綜合服務(wù)公司。2006年12月8日，世邦魏理仕有限公司（紐約證券交易所代號：CBG）進駐標(biāo)準(zhǔn)普爾指數(shù)500強（S&P500Index）行列,該指數(shù)代表了美國經(jīng)濟中主要行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)的排行榜。世邦魏理仕是唯一一家躋身該指數(shù)排行榜的商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司。2007年3月，美國《商業(yè)周刊》公布的年度商業(yè)周刊50強（BusenessWeek,50）排行榜，世邦魏理仕赫然入選，排名第16位。世邦魏理仕總部設(shè)在洛杉磯，是美國紐約聯(lián)交所的上市公司，目前在50多個國家擁有超過24,000名員工（未包括約5,000名來自聯(lián)營公司的員工），建有超過300個的辦事處。世邦魏理仕亞洲區(qū)網(wǎng)絡(luò)包括香港、上海、北京、成都、天津、廣州、臺北、新加坡、日本、韓國、印度、印度尼西亞、菲律賓、泰國及越南等40個辦事處。目前，世邦魏理仕負責(zé)的物業(yè)租售的交易量超過1,660億美元，管理的商用物業(yè)及企業(yè)設(shè)施超過16億平方英尺，《財富》雜志百強企業(yè)中約85%的公司為世邦魏理仕的客戶（根據(jù)世邦魏理仕和TCC的合并統(tǒng)計數(shù)字)，凸現(xiàn)出世邦魏理仕在全球市場的巨大影響力。世邦魏理仕于1978年在香港發(fā)展。憑著多方面的專業(yè)知識、技術(shù)經(jīng)驗，不斷成功地提高其在市場中的地位及聲望。無可否認，以多年的寶貴經(jīng)驗、優(yōu)良傳統(tǒng)及基礎(chǔ)，世邦魏理仕已成為一間既熟悉中國房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，又能提供個性化及全面性綜合服務(wù)的專業(yè)化國際機構(gòu)。世邦魏理仕通過覆蓋全球性的作業(yè)網(wǎng)絡(luò)，使其在資產(chǎn)服務(wù)方面之優(yōu)勢得到了充分地發(fā)揮，對于提升所服務(wù)物業(yè)項目的知名度，實現(xiàn)物業(yè)保值和增值有很大幫助?，F(xiàn)在，世邦魏理仕是在中國大陸地區(qū)管理綜合性物業(yè)最多之外資物業(yè)管理公司之一，與眾多最具實力的物業(yè)開發(fā)單位和物業(yè)管理單位實現(xiàn)了卓有成效的合作。世邦魏理仕里程碑1773魏理仕在英國倫敦成立1906世邦公司創(chuàng)建于美國舊金山1995世邦公司收購WestmarkRealtyAdvisors，擴充投資管理能力1996世邦公司收購抵押貸款銀行I.J.Melody&Co.，成為美國商務(wù)按揭的主要創(chuàng)始者及服務(wù)機構(gòu)1997世邦公司收購Koll房地產(chǎn)服務(wù)公司，并成為物業(yè)及設(shè)施管理業(yè)處于領(lǐng)導(dǎo)地位的企業(yè)1998魏理仕與世邦正式成立世邦魏理仕1998世邦魏理仕收購HillierParker,并與日本最大的房地產(chǎn)顧問公司Ikoma成立合資公司2003世邦魏理仕收購InsigniaFinancialGroup,該項關(guān)鍵資產(chǎn)構(gòu)成業(yè)界最強大的服務(wù)提供者，重整全球業(yè)務(wù)平臺2006世邦魏理仕收購北美最著名的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)商TrammellCrowCompany(TCC)協(xié)議達成2006進駐標(biāo)準(zhǔn)普爾指數(shù)500強(S&P500Index)行列,是唯一一家躋身該指數(shù)排行榜的商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司2007入選美國《商業(yè)周刊》50強（BusinessWeek,50），排名第16位2007入選美國《財富》雜志年度成長最快100家企業(yè)，排名第33位亞洲區(qū)服務(wù)范圍：世邦魏理仕以了解客戶業(yè)務(wù)及研究市場動態(tài)為先，致力于滿足客戶在房地產(chǎn)方面的服務(wù)需求，配合其整體業(yè)務(wù)指標(biāo)，在瞬息萬變的市場上尋求突破，這是我們與客戶建立長久關(guān)系的基本原則。世邦魏理仕希望成為客戶在房地產(chǎn)市場中之“導(dǎo)航者”，為客戶提供全面的房地產(chǎn)服務(wù)，基本服務(wù)方向包括：資產(chǎn)服務(wù)：負責(zé)管理商業(yè)、零售、工業(yè)及酒店物業(yè)資產(chǎn)，有效提升客戶的投資回報，令他們主要物業(yè)資產(chǎn)與整體業(yè)務(wù)策略相匹配。我們在各服務(wù)范圍上可以提供可觀的回報，包括物業(yè)管理、租務(wù)管理、項目及建筑管理、技術(shù)服務(wù)、風(fēng)險管理、能源采購管理及財務(wù)報告。我們已在亞洲建立最先進的物業(yè)管理系統(tǒng)，協(xié)助直接客戶獲得詳細資產(chǎn)訊息，讓我們通過有效估值及物業(yè)投資組合來提升投資價值。策略發(fā)展顧問：我們將提供卓越的房地產(chǎn)策劃方案，幫助客戶提升長遠的業(yè)績，為業(yè)主、開發(fā)單位、投資者、企業(yè)及公共機構(gòu)提供有關(guān)物業(yè)發(fā)展的意見，例如初期及執(zhí)行階段的物業(yè)發(fā)展建議等。策略顧問會與本地市場其他專業(yè)隊伍緊密合作，確保所提供的建議能充分反映有關(guān)項目發(fā)展、營銷及管理等重要趨向和目標(biāo)。住宅項目營銷：這是我們在亞洲最成功的服務(wù)項目之一，相關(guān)團隊在營銷整個住宅發(fā)展項目方面擁有穩(wěn)固的專業(yè)知識和經(jīng)驗，可以就住宅項目的營銷及銷售服務(wù)提供廣泛的服務(wù)，包括市場定位意見、發(fā)展及項目營銷咨住宅租務(wù)及咨詢服務(wù)：作為一家提供一站式服務(wù)的供應(yīng)商，我們協(xié)助各跨國公司將雇員分派往亞洲，或在區(qū)內(nèi)重新安置，為他們提供全面服務(wù)。同時亦為開發(fā)單位的項目提供出租服務(wù)。我們?yōu)槠髽I(yè)客戶提供完善的服務(wù)組合，包括迎新團、物業(yè)選擇、市場走勢分析、租房預(yù)算建議以及外籍人士租賃政策分析等。住宅服務(wù)部擁有豐富的地區(qū)經(jīng)驗，并在高級住宅租賃市場擁有穩(wěn)健的業(yè)績，除交易服務(wù)外，還為業(yè)主提供策略性的市場意見。我們的成功基于廣泛的樓盤數(shù)據(jù)，結(jié)合專業(yè)的本地區(qū)經(jīng)驗，為各地區(qū)提供一致性服務(wù)。辦公樓服務(wù)：在目前多元化的商業(yè)環(huán)境中，找到一個能提供增值服務(wù)而進行簡單的租賃交易代理商非常關(guān)鍵。世邦魏理仕與客戶一同努力，發(fā)展并實行立足市場的商業(yè)策略。我們的數(shù)據(jù)庫包括地區(qū)、國家以及全球的租賃及營銷協(xié)議，將客戶的資產(chǎn)價值提升到最高。對于擁有空置商業(yè)單位或想為項目尋找主要項目的客戶，我們同時提供專業(yè)的意見，獨家照顧他們在商鋪服務(wù)：主要致力于為零售商及業(yè)主提供最為獨到的零售咨詢和市場推廣服務(wù)。憑借遍布全球的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，我們的專業(yè)團隊對于市中心及市郊各投資服務(wù)：世邦魏理仕被視為投資銷售市場的領(lǐng)導(dǎo)者，其投資服務(wù)部專門為第三方業(yè)主處置及收購開發(fā)項目和收益型商業(yè)物業(yè)，幫助他們更多的接觸本地及國際機遇和資本市場，同時通過加快資產(chǎn)交易的流程，確保最大的投資回報。針對不同的物業(yè)，我們提供高度個性化的服務(wù)，同時應(yīng)用多元的分析方法來準(zhǔn)確判斷市場趨勢以發(fā)現(xiàn)投資機會。通過協(xié)調(diào)世邦魏理仕跨國機構(gòu)投資服務(wù)：本部門是我們投資環(huán)球企業(yè)物業(yè)的一部分，專門為全球的機構(gòu)投資者如人壽保險公司、退休基金、房地產(chǎn)投資信托、私人資產(chǎn)基金及大型房地產(chǎn)開發(fā)單位提供服務(wù)。亞洲區(qū)跨國機構(gòu)投資服務(wù)部專業(yè)人員與美國、歐洲、中東、非洲、加拿大及太平洋地區(qū)的代表聯(lián)手，憑借強有力的環(huán)球平臺，服務(wù)于期望投資的房地產(chǎn)市場的私人及公共資產(chǎn)的潛在投資者。我們的業(yè)績又來自于客戶對我們專業(yè)投資建議的長期信賴，享受到長遠的資產(chǎn)增值?？鐕鴻C構(gòu)投資服務(wù)部的成員擔(dān)當(dāng)咨詢者、顧問及中介人的角色，從國際、國家及地區(qū)性物業(yè)中，進行投資性資產(chǎn)的收購及轉(zhuǎn)讓。作為一間服務(wù)完善的公司，跨國機構(gòu)投資服務(wù)部提供市場走勢的環(huán)球研究及咨詢：我們熟悉全球不同的物業(yè)類別，并以獨到的見解和必要的監(jiān)察工具，從歷史與預(yù)測兩方面追測市場發(fā)展趨勢，為客戶提供一系列技術(shù)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)和研究服務(wù)。此外，我們還能提供市場預(yù)估和表現(xiàn)基準(zhǔn)以及策略性的建議服務(wù)。環(huán)球跨國企業(yè)服務(wù)：在亞洲多個市場上提供貼身及創(chuàng)新解決方案，策略性滿足企業(yè)、政府及機構(gòu)客戶職業(yè)性房地產(chǎn)的需求。我們無可匹敵的咨詢服務(wù)、外判及交易管理平臺結(jié)合多行業(yè)知識及環(huán)球服務(wù)，為客戶減低運營及占用成本，以增強生產(chǎn)力，并通過有效的工作環(huán)境及商機發(fā)揮最大的彈性及作用。環(huán)球物業(yè)設(shè)施管理：為亞洲及全球知名企業(yè)超過數(shù)百萬平方尺的物業(yè)提供管理服務(wù)，提供最高水平的客戶服務(wù)，讓客戶能專注核心業(yè)務(wù)。我們財務(wù)主導(dǎo)方針具信心保證，提供領(lǐng)先科技平臺，讓我們能夠管理客戶的非核心的后勤支持及必需的物業(yè)設(shè)施服務(wù)。負責(zé)環(huán)球物業(yè)設(shè)施管理的專業(yè)人員會與客戶共同確定策略性的設(shè)施管理方案，針對提升價值及提供全面的投資組合智慧，提供無憂的方案。估價及咨詢服務(wù)：為確保建議內(nèi)含的理念切合客戶的業(yè)務(wù)目標(biāo)，估價咨詢部提供獨立、準(zhǔn)確、可靠和及時的估價及建議，為房地產(chǎn)交易或融資提供關(guān)鍵性服務(wù)。我們透過累計、分析及傳播全球房地產(chǎn)的全面數(shù)據(jù)來履行我們的理念。我們的估價及咨詢在業(yè)內(nèi)居于領(lǐng)先水平，我們專業(yè)的評估師能為客戶提供國際化水準(zhǔn)的估價服務(wù)，服務(wù)范圍包括資本市場及市場估價、企業(yè)及投資組合估價、按揭估價、財務(wù)狀況分析等。二、世邦魏理仕資產(chǎn)管理主要架構(gòu)1、世邦魏理仕大中華區(qū)資產(chǎn)管理架構(gòu)RobBlainRobBlain亞太區(qū)主席中國區(qū)資產(chǎn)服務(wù)朱顯明資產(chǎn)服務(wù)（臺北）劉學(xué)龍資產(chǎn)服務(wù)（成都）彭星波資產(chǎn)服務(wù)（廣州）ThomasNg資產(chǎn)服務(wù)（上海）EricChan資產(chǎn)服務(wù)（北京）牛國勝資產(chǎn)服務(wù)（香港）黃永根牛國勝華北區(qū)總經(jīng)理牛國勝華北區(qū)總經(jīng)理北京EricChan華東區(qū)總經(jīng)理上海黃永根大中華區(qū)總經(jīng)理香港ThomasNg華南區(qū)總經(jīng)理廣州朱顯明中國區(qū)高級董事彭星波華西區(qū)總經(jīng)理成都3、世邦魏理仕成都資產(chǎn)管理部服務(wù)架構(gòu)成都世邦魏理仕董事總經(jīng)理物業(yè)管理專業(yè)資深人員工程專業(yè)技術(shù)人員客戶服務(wù)專業(yè)資深人員財務(wù)管理專業(yè)資深人員行政管理專業(yè)資深人員資產(chǎn)管理部副董事中國區(qū)資產(chǎn)管理部總監(jiān)成都世邦魏理仕董事總經(jīng)理物業(yè)管理專業(yè)資深人員工程專業(yè)技術(shù)人員客戶服務(wù)專業(yè)資深人員財務(wù)管理專業(yè)資深人員行政管理專業(yè)資深人員資產(chǎn)管理部副董事中國區(qū)資產(chǎn)管理部總監(jiān)

三、世邦魏理仕公司資質(zhì)1、物業(yè)管理資質(zhì)等級2005年獲得國家物業(yè)管理一級資質(zhì)2、ISO9001國際認證世邦魏理仕憑著多年寶貴的經(jīng)驗、優(yōu)良的傳統(tǒng)及專業(yè)的技術(shù)，已成為一間能提供全面綜合性服務(wù)的專業(yè)國際品牌公司，且于2002年在香港獲得ISO9001國際認證。 四、世邦魏理仕管理優(yōu)勢1、歷史悠久，經(jīng)驗豐富全球最大及歷史最悠久的專業(yè)物業(yè)顧問公司之一，也是中國管理綜合性物業(yè)最多之外資物業(yè)管理公司之一，并且擁有壹級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級。世邦魏理仕將運用強大的人力及技術(shù)資源，豐富的專業(yè)知識及經(jīng)驗，積極協(xié)助和配合合作伙伴進行管理服務(wù)工作。2、全球網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)世邦魏理仕擁有全球性的客戶資源網(wǎng)絡(luò)，長期合作伙伴均為國際知名的大型企業(yè)，如“IBM”、“波音”、“瓊森”、“諾基亞”等等，將為項目引入具影響力的合作伙伴及客戶，擴大項目的經(jīng)濟及社會效益。3、科技資源在物業(yè)的應(yīng)用世邦魏理仕在高科技發(fā)展領(lǐng)域居于同業(yè)的前端，最具有規(guī)劃建議及管理應(yīng)用新型智能化物業(yè)的實力，世邦魏理仕所擁有的高科技人才及技術(shù)支持是其它同類公司無法比擬的。而且世邦魏理仕現(xiàn)正與一家國際知名的網(wǎng)絡(luò)公司合作為所管理項目建立電腦化管理系統(tǒng)。4、專業(yè)培訓(xùn)一支技術(shù)過硬、服務(wù)到位的管理隊伍的形成有賴于長期的培訓(xùn)而產(chǎn)生，而世邦魏理仕正是依靠這個強有力的武器為所有管理的項目培養(yǎng)了一支又一支過硬的隊伍，保證為客戶提供周到、細致的服務(wù)，我們培訓(xùn)主要從以下不同角度開展：從時間方面：1)物業(yè)前期2)試運行期及調(diào)整期3)正式運行期從內(nèi)容方面：1)物業(yè)基礎(chǔ)2)法規(guī)知識3)專業(yè)知識4)特別課題從人員方面：1)經(jīng)理級2)主管級3)員工級世邦魏理仕承諾如參與任何合作伙伴開發(fā)項目的管理工作，定會安排有效的服務(wù)培訓(xùn)，使物業(yè)項目擁有一支訓(xùn)練有素的物業(yè)服務(wù)隊伍。綜上所述，世邦魏理仕誠意就項目的管理提供高水準(zhǔn)的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)，為項目創(chuàng)造理想的效益。五、世邦魏理仕管理理念和大中華策略世邦魏理仕承諾提供的主動服務(wù)集中在投資業(yè)績方面。我們從事物業(yè)管理的理念是幫助客戶實現(xiàn)投資利益的最大化。當(dāng)然達到投資利益最大化是大家普遍認同的觀點。然而有太多物業(yè)經(jīng)理忽視了管理的根本目標(biāo)，而把自己局限于每天的日常管理工作，我們相信自己會避免以上的現(xiàn)象，在物業(yè)維護管理的基礎(chǔ)之上提升投資的價值及服務(wù)的質(zhì)量。物業(yè)管理不再是那種被動的收租金、提供一些日常的維護保養(yǎng)工作，它是一門多專業(yè)交叉的學(xué)科，需要廣泛的知識，包括財會、行政、高科技服務(wù)以及工程、市場和談判溝通方面的技巧。除此之外，物業(yè)經(jīng)理還應(yīng)該掌握高度的溝通和人際關(guān)系方面的技巧，以確保他和租戶、業(yè)主之間的長期穩(wěn)固關(guān)系的建立和保持。世邦魏理仕尋求明確地制訂出業(yè)主組織的目標(biāo)，并出臺需要的措施，主動管理的另一根本便是施行監(jiān)管，世邦魏理仕的監(jiān)管過程是為了激發(fā)更好的業(yè)績，而不是對管理行為的限制。管理的團隊和物業(yè)的業(yè)績都必須加以監(jiān)管。監(jiān)管的范圍包括租金水平、維保成本、還有一些其它措施比如服務(wù)的質(zhì)量、顧客滿意度、以及專業(yè)作業(yè)的質(zhì)量。六．世邦魏理仕管理業(yè)績1、MANAGINGPROPERTIES管理或顧問管理的項目統(tǒng)計1）全球業(yè)績截止2006年年底，世邦魏理仕全球物業(yè)及企業(yè)設(shè)施管理面積（Property&corporatefacilitiesundermanagement）——17億平方英尺2）大中華區(qū)業(yè)績截止到2005年11月,世邦魏理世在大中華區(qū)正在提供服務(wù)的管理面積為1億1,500萬平方英尺七、中國大陸地區(qū)部分成功案例世邦魏理仕在服務(wù)高檔商業(yè)項目或豪華住宅方面擁有豐富的經(jīng)驗及諸多成功案例。以下為中國大陸地區(qū)內(nèi)部分案例及項目資訊：成都及西南其它地區(qū)香格里拉中心——寫字樓總建筑面積：44,700平方米地理位置：成都市濱江路物業(yè)性質(zhì)：寫字樓管理方式：顧問管理項目概況：發(fā)展商為亞太地區(qū)最豪華酒店集團——香格里拉酒店集團成都地區(qū)甲級寫字樓之新坐標(biāo)

力寶大廈總建筑面積：72,000平方米地理位置：成都市科華北路物業(yè)性質(zhì)：寫字樓，商場管理方式：顧問管理及全委托管理項目概況：投資商之一系世界500強企業(yè)印尼力寶集團超甲級智能化寫字樓時代廣場總建筑面積：105,459平方米地理位置：成都市總府路物業(yè)性質(zhì)：寫字樓，商場管理方式：顧問管理項目概況：地處成都市最繁華之春熙路商圈成都市中心商務(wù)寫字樓代表作品華敏翰尊國際大廈總建筑面積：62,090平方米地理位置：成都市總府路物業(yè)性質(zhì)：寫字樓管理方式：全委托管理項目概況：目前成都地區(qū)最高之建筑國際級5A智能化商務(wù)寫字樓天一廣場總建筑面積：48,000平方米地理位置：成都市人民南路物業(yè)性質(zhì)：寫字樓，商場管理方式：全委托管理項目概況：成都市人民南路黃金地段之超甲級商務(wù)寫字樓其超大水幕會所將申報吉尼斯社界紀(jì)錄多元總部國際1號總建筑面積：30,000平方米地理位置：成都市龍?zhí)端鹿I(yè)集中區(qū)物業(yè)性質(zhì)：企業(yè)總部基地管理方式：全委托管理項目概況：企業(yè)總部基地及獨棟商務(wù)別墅概念甲級智能辦公系統(tǒng)宏達國際廣場總建筑面積：46,000平方米地理位置：成都市下南大街物業(yè)性質(zhì)：寫字樓，商場管理方式：顧問管理項目概況：著名上市公司——宏達集團代表作品成都市府南河黃金區(qū)域?qū)懽謽侵浞缎吕锱煽斯^總建筑面積：550,000平方米地理位置：成都市郫縣犀浦鎮(zhèn)物業(yè)性質(zhì)：高檔住宅，別墅管理方式：顧問管理項目概況：中國房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)——上海綠地集團代表作品高級高層公寓及別墅住區(qū)都江森林別墅總建筑面積：40,000平方米地理位置：都江堰市香雪海路物業(yè)性質(zhì)：別墅管理方式：顧問管理項目概況：中國傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代生活之完美融合，全球同步發(fā)售成都地區(qū)高端別墅之代表作品比華利國際城總建筑面積：450,000平方米地理位置：成都市上沙河鋪街物業(yè)性質(zhì)：高檔住宅管理方式：顧問管理項目概況：高層低密度電梯洋房成都新興居住區(qū)之高層典范華府金沙總建筑面積：140,000平方米地理位置：成都市清江西路物業(yè)性質(zhì)：高檔住宅管理方式：顧問管理項目概況：人文金沙，大宅華府成都西門片區(qū)高尚人文住宅之代表作品漢嘉國際社區(qū)總建筑面積：150,000平方米（一期）地理位置：成都市新都區(qū)物業(yè)性質(zhì)：高檔住宅管理方式：顧問管理項目概況：浙江城建漢嘉集團代表作品智者的山丘總建筑面積：41,000平方米地理位置：昆明市盤龍區(qū)物業(yè)性質(zhì)：別墅管理方式：駐場顧問管理項目概況：罕見緩坡地別墅院落昆明地區(qū)特色別墅之代表作品其他城市七星摩根廣場總建筑面積：420,000平方米地理位置：北京市北四環(huán)物業(yè)性質(zhì)：寫字樓管理方式：顧問管理項目概況：著名跨國集團MMG之代表作品中國建筑業(yè)之樣板工程華夏銀行大廈總建筑面積：64,455平方米地理位置：北京市建國門內(nèi)大街物業(yè)性質(zhì)：寫字樓，商場管理方式：顧問管理項目概況：高級環(huán)保智能配置，首都核心CBD商圈之金融中心榮獲全國優(yōu)秀物業(yè)管理大廈（即“國優(yōu)”）稱號貢院6號總建筑面積：88,724平方米地理位置：北京市建國門內(nèi)大街物業(yè)性質(zhì)：高檔住宅管理方式：顧問管理項目概況：頂級豪宅公寓入住業(yè)戶均系中國社會各界頂級精英湯臣豪園總建筑面積：141,000平方米地理位置：上海市浦東龍東大道物業(yè)性質(zhì)：別墅管理方式：全委托管理項目概況：著名上市公司湯臣集團代表作品高級連體水景別墅佘山銀湖別墅總建筑面積：40,000平方米地理位置：上海市松江區(qū)泗陳路物業(yè)性質(zhì)：別墅管理方式：全委托管理項目概況：純北美風(fēng)格獨立別墅高級跨水域景觀設(shè)計第三章物業(yè)管理服務(wù)方案策劃

一、項目概況分析[山水琨玉項目]系成都山水置業(yè)有限公司即將投資建設(shè)的復(fù)合型住宅物業(yè)項目。項目總建筑面積約38,000平方米，地處成都市人民中路正府街，初步規(guī)劃為：1-2層系商業(yè)部分，3層為會所，4-6層為小型酒店，7-32層為電梯公寓。物業(yè)自身的價值和其今后出售或出租價位的高與低，直接受到諸多因素的影響。除了市場方面的因素外，其地理位置、內(nèi)外部交通環(huán)境、樓層功能布局以及設(shè)施、設(shè)備和建筑材料的選用和物業(yè)銷售與管理，也應(yīng)是被考慮的主要因素。[山水琨玉項目]作為城市中心復(fù)合型住宅物業(yè)項目，必然要求與之適應(yīng)的質(zhì)量相對較高的物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)。世邦魏理仕在管理復(fù)合型住宅物業(yè)項目方面有多年的經(jīng)驗，可憑借特有人力資源優(yōu)勢和與國際接軌的規(guī)范的管理與服務(wù)，為開發(fā)單位提供物業(yè)前期顧問咨詢以及投入日常運作后的顧問服務(wù)，并為該物業(yè)銷售和交付使用后管理服務(wù)做好與此同時，作為世界頂級專業(yè)服務(wù)機構(gòu)，世邦魏理仕還將在簽署相關(guān)合約后，為[山水琨玉項目]提供品牌使用方面的支持，以有利于項目市場形象的樹立和物業(yè)管理機構(gòu)品質(zhì)的提升。我們的最終目標(biāo)是通過提供高品質(zhì)的專業(yè)顧問服務(wù)，提升[山水琨玉項目]的物業(yè)管理形象，并使得開發(fā)單位取得良好經(jīng)濟回報。二、物業(yè)顧問服務(wù)方案物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程。為確保今后物業(yè)管理工作能有條不紊地順利啟動和正常進行，我們將在[山水琨玉項目]發(fā)展的不同階段提供相應(yīng)的專業(yè)顧問工作內(nèi)容，具體服務(wù)范圍及內(nèi)容如下：1、物業(yè)工程前期的顧問服務(wù)專業(yè)顧問機構(gòu)的前期介入，其意義在于協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位改進完善物業(yè)的建筑設(shè)計和功能配置，協(xié)助未來物業(yè)管理服務(wù)機構(gòu)進一步了解和掌握設(shè)備和管線的分布情況，為竣工驗收和接管驗收提供支持和協(xié)助，為日后的物業(yè)管理的正常實施奠定基礎(chǔ)。1）協(xié)助測算物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)費的收取及計算標(biāo)準(zhǔn)是購房者時經(jīng)常關(guān)心的問題之一，也是涉及住宅產(chǎn)品定位和未來服務(wù)品質(zhì)保證的重要因素。我們會根據(jù)[山水琨玉項目]的設(shè)備設(shè)施情況、市場定位和服務(wù)預(yù)期，結(jié)合成都市相關(guān)政策規(guī)定和市場信息，提出物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)測算方面的建議。2）協(xié)助對工程遺留問題的跟進在項目施工收尾階段或即將竣工時，我們將派遣技術(shù)專家進入項目現(xiàn)場，協(xié)助貴公司對工程質(zhì)量和遺留問題進行甄別，提出技術(shù)性建議供開發(fā)單位參考，以便貴公司為項目竣工接管驗收做好準(zhǔn)備。3）協(xié)助物業(yè)接管驗收當(dāng)工程竣工驗收完成后，我們將協(xié)助開發(fā)單位或貴公司指定的物業(yè)管理服務(wù)機構(gòu)，組織實施接管驗收。同時協(xié)助編制、健全設(shè)施設(shè)備管理計劃，指導(dǎo)有關(guān)工程圖紙的接收和檔案管理的工作。為全面實施上述服務(wù)，我們建議雙方簽訂物業(yè)管理顧問合同之后，即時開展物業(yè)工程前期顧問工作，以便及時為貴公司提供有效之協(xié)助，確保以上各項工作內(nèi)容均達到理想水平。2、物業(yè)管理籌備期的顧問服務(wù)在[山水琨玉項目]開業(yè)前5個月，我們將根據(jù)本物業(yè)項目的設(shè)計思想、建筑檔次以及其它相關(guān)元素，協(xié)助審訂開發(fā)單位委托的項目物業(yè)管理單位所制訂的物業(yè)管理籌備工作計劃，以使有關(guān)工作能夠有序在項目投入運營以前全部完成。主要工作內(nèi)容如下：1）審訂物業(yè)管理規(guī)約參考文本制訂[山水琨玉項目]物業(yè)管理規(guī)約的目的，是要清楚和明確各相關(guān)利益方在未來物業(yè)權(quán)益方面做出相對合理的約定和規(guī)劃。物業(yè)管理規(guī)約是對全體業(yè)主、使用者和物業(yè)管理公司均有約束力的有關(guān)物業(yè)管理、使用、維修、保養(yǎng)等方面的權(quán)利與義務(wù)的行為準(zhǔn)則。管理公約一般由開發(fā)單位和物業(yè)管理公司一起制訂，但須經(jīng)房地產(chǎn)物業(yè)管理部門登記備案后，方可生效。世邦魏理仕會按照行業(yè)及地方政府的有關(guān)規(guī)定，根據(jù)[山水琨玉項目]特點，將審核份物業(yè)管理規(guī)約文本，提供開發(fā)單位和相關(guān)物業(yè)管理單位參考。2）協(xié)助審訂《用戶手冊》和《商戶手冊》《用戶手冊》和《商戶手冊》是由物業(yè)管理單位提交業(yè)主、租戶和商戶，由其確認并保存的文件，其目的是使業(yè)主、租戶和商戶更明了自己應(yīng)有的權(quán)利與義務(wù)，以及需要引起注意的事項；同時也可幫助使其了解物業(yè)管理的規(guī)章制度、服務(wù)項目及安全措施等。該手冊除了可以有助于提升物業(yè)服務(wù)效率之外，亦可以加強物業(yè)管理公司與業(yè)主、租戶和商戶之間的聯(lián)系，把創(chuàng)造良好的生活、工作和經(jīng)營環(huán)境作為一種共同的責(zé)任。3）協(xié)助審訂《入?。v）流程》及《裝修管理規(guī)定》業(yè)主/租戶/商戶在辦理入駐手續(xù)并開始進行裝修時，是一段管理難度較大的磨合期。為了能讓業(yè)主/租戶/商戶順利入?。v），同時為了避免裝修過程中因不規(guī)范施工而對主體結(jié)構(gòu)等公共利益造成的損害，世邦魏理仕將根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗，并本著方便、快捷、高效的原則，4）協(xié)助審訂物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算世邦魏理仕在對物業(yè)將來的使用和運行情況做出充分考慮的同時，還將對目前各類能源（譬如水、電、氣、暖等）的供給價格進行了解，對人員成本等情況進行市場調(diào)研，并根據(jù)上述資料協(xié)助審訂物業(yè)管理分項財務(wù)預(yù)算。審訂該預(yù)算的原則是“量入為出”，即以管理費收入來平衡運行的各項支出。在不降低管理水平的前提下，盡可能節(jié)約成本費用。同時，世邦魏理仕還將根據(jù)籌備工作計劃和物業(yè)管理的實際需要，協(xié)助審訂或編制物業(yè)開辦費預(yù)算。5）協(xié)助審訂組織架構(gòu)及工作崗位安排世邦魏理仕將根據(jù)項目的規(guī)模和各類服務(wù)設(shè)施功能和分布情況，有針對性地就設(shè)計物業(yè)管理的人事框架和崗位設(shè)置提出建議，協(xié)助審訂各部門職能和各崗位職責(zé)及人員編制方案；同時，就有關(guān)人事政策及制度提出建議，其中包括：員工守則、服務(wù)規(guī)范和工作程序以及崗前和在職的全面培訓(xùn)制度，以最終協(xié)助該項目建立一支優(yōu)秀的專業(yè)管理和服務(wù)隊伍。6）協(xié)助建立各項規(guī)章制度規(guī)章制度是物業(yè)管理能夠正常運行的基本保證，其中包括公司內(nèi)部管理制度和要求，業(yè)主或租戶遵守的外部規(guī)章制度。世邦魏理仕將協(xié)助開發(fā)單位指定的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)在物業(yè)投入運營之前將上述規(guī)章制度編制完成，或者變質(zhì)各項規(guī)章制度，以供物業(yè)運作之用。7）協(xié)助審訂員工招聘計劃世邦魏理仕將在驗收調(diào)試與物業(yè)交付使用前，審訂項目物業(yè)管理單位提交的有關(guān)物業(yè)服務(wù)人員的聘用條件及薪金標(biāo)準(zhǔn)。同時在物業(yè)落成前的4至5個月，指導(dǎo)實施倒排計劃，協(xié)助項目物業(yè)管理機構(gòu)按實際需要有步驟地招聘員工并使其分批到職。8）制訂并實施培訓(xùn)計劃做好物業(yè)項目的管理和服務(wù)，除了良好的硬件設(shè)施是重要的基礎(chǔ)之外，建立一支素質(zhì)優(yōu)良、管理和服務(wù)水準(zhǔn)較高的員工隊伍，也是物業(yè)服務(wù)機構(gòu)完成所負使命的重要條件。一支高素質(zhì)的員工隊伍的建立，有賴于對培訓(xùn)工作的重視和建立一套嚴(yán)密的員工培訓(xùn)制度。因此，世邦魏理仕將根據(jù)該項目的人員配備情況，遵循理論聯(lián)系實際，全員培訓(xùn)、重點提高、嚴(yán)格考核的原則，擬定并落實培訓(xùn)計劃。培訓(xùn)內(nèi)容主要包括：物業(yè)管理概論及物業(yè)管理法規(guī)業(yè)主/租戶入駐程序和裝修管理規(guī)定處理客戶投訴技巧緊急事件處理程序物業(yè)財務(wù)一般知識各部門工作流程及工作程序節(jié)能意識和節(jié)能計劃設(shè)備設(shè)施的日常保養(yǎng)常識員工禮儀禮貌崗位職責(zé)撰寫報告及公函9）綠化及景觀世邦魏理仕將基于[山水琨玉項目]的品質(zhì)和氛圍要求，協(xié)助開發(fā)單位和10）員工餐廳員工餐廳（包括物業(yè)服務(wù)人員和商戶雇員）的就餐問題非常重要。世邦魏理仕可結(jié)合現(xiàn)場實際情況，向開發(fā)單位和物業(yè)服務(wù)機構(gòu)提出有關(guān)員工餐廳的規(guī)劃和建議。11）智能化系統(tǒng)智能化系統(tǒng)是綜合性物業(yè)品質(zhì)的重要標(biāo)志，世邦魏理仕將根據(jù)以往12）配合[山水琨玉項目]開業(yè)慶典活動如果開發(fā)單位在[山水琨玉項目]正式開盤及入伙（開業(yè)）時，舉辦慶典活動，世邦魏理仕將全力予以配合，以獲得最佳宣傳效益，為本項目乃至開發(fā)單位和物業(yè)服務(wù)機構(gòu)樹立良好形象，提供熱誠幫助。3、正式運營后的顧問工作[山水琨玉項目]項目開業(yè)后，即轉(zhuǎn)入正常的物業(yè)管理階段。在此期間，世邦魏理仕將把在籌備階段制訂的物業(yè)管理規(guī)劃，協(xié)助或者直接逐步落實到位，主要顧問工作范圍包括以下諸方面：1）日常保潔與定期保潔為使[山水琨玉項目]始終保持其原有的品質(zhì)，日常保潔和定期清潔則顯得尤為重要，它可以保持物業(yè)的美觀，延緩建筑表面的自然老化。世邦魏理仕將根據(jù)專業(yè)之經(jīng)驗，審訂項目物業(yè)管理機構(gòu)的保潔工作計劃，并適當(dāng)指導(dǎo)其在日后的實施，以便為用戶提供一個整潔的商務(wù)工作環(huán)境和家居生活環(huán)境。2）安全防范與消防管理復(fù)合型住宅物業(yè)項目之安全防范與消防管理工作應(yīng)是物業(yè)管理中的重中之重，因為它涉及到業(yè)戶的人身安全和財產(chǎn)安全。世邦魏理仕將根據(jù)項目的安全與消防設(shè)施，再結(jié)合多年的相關(guān)經(jīng)驗，審核項目物業(yè)服務(wù)機構(gòu)編制的安全防范與消防管理方案，并督促其有效運用于日常管理與處理緊急事件中，以期最大限度地避免出現(xiàn)安全事件。3）設(shè)備設(shè)施的日常維修與定期保養(yǎng)為了真正實現(xiàn)物業(yè)保值、增值的目的，世邦魏理仕將督促項目物業(yè)服務(wù)機構(gòu)對建筑表面進行日常保潔與定期清洗，以及對項目公共設(shè)施、設(shè)備采取日常維修保養(yǎng)，使其保持完好和運轉(zhuǎn)正常。4）停車場與交通管理世邦魏理仕將就停車場和交通流線的設(shè)計提出適當(dāng)建議。世邦魏理仕認為，在交通管理中所要考慮的是保證道路通暢，合理利用道路，并使得內(nèi)部出口與外部干道得到有效合理地使用。另外，停車場泊位的優(yōu)化組合及管理也關(guān)系到業(yè)主、租戶對物業(yè)使用的滿意程度，還會影響到訪客停車的方便及安全，合理5）二次裝修管理無論是本項目的住宅部分還是商業(yè)部分，二次裝修管理都是不可以忽略的管理責(zé)任。世邦魏理仕將對二次裝修管理的流程和內(nèi)容進行整理和審訂，在保證服務(wù)效率之同時，合理維護開發(fā)單位及公共權(quán)益。6）特約服務(wù)開展有償特約服務(wù)能夠在為業(yè)主和租戶的工作帶來方便的同時，也能達到管理者與使用者感情上溝通的目的。根據(jù)復(fù)合型住宅物業(yè)項目特點，世邦魏理仕建議可有選擇地為業(yè)主/租戶/商戶提供如下之特約服務(wù)：單元內(nèi)的水、電和電話線路維修單元內(nèi)的裝飾維修單元內(nèi)清潔服務(wù)單元內(nèi)鮮花和盆景擺放單元內(nèi)安保服務(wù)預(yù)訂及叫車接送服務(wù)代訂報刊和雜志速遞服務(wù)代辦保險代訂機票代辦存放貨物代辦傳真、復(fù)印及打印等商務(wù)服務(wù)提供商務(wù)秘書及文員等服務(wù)其它特約服務(wù)及運作三、計劃中的[山水琨玉項目]項目顧問工作組成員 蔣旭先生–成都分公司資產(chǎn)管理部高級物業(yè)經(jīng)理/顧問組組長學(xué)歷專業(yè)：電氣工程專業(yè)執(zhí)業(yè)資格：電氣工程師/物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書專業(yè)服務(wù)經(jīng)歷：多年從事物業(yè)管理及工程管理工作，先后任職于太森地產(chǎn)、港聯(lián)物業(yè)、廣州/上海世邦魏理仕公司，現(xiàn)任北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司成都分公司資產(chǎn)管理部高級物業(yè)經(jīng)理部分服務(wù)過的項目名單：成都王府井商城、威斯頓聯(lián)邦大廈、領(lǐng)秀別墅、三九·圣安卓公寓、羅浮世家、時代廣場、青城山高爾夫山莊、天府中心、倍特·康派大廈、力寶大廈、宏達國際廣場、比華利國際城、重慶北溫泉九號、重慶國際商務(wù)中心、重慶美源國際大廈、昆明智者的山丘別墅等沈柏林先生–成都資產(chǎn)管理部高級物業(yè)經(jīng)理/顧問組成員學(xué)歷專業(yè)：電氣自動化專業(yè)執(zhí)業(yè)資格：注冊工程師專業(yè)服務(wù)經(jīng)歷：長期從事酒店及物業(yè)管理及工程管理工作，先后任職于高檔酒店項目，其后亦曾在上海萬泰置地發(fā)展有限公司、豪景物業(yè)管理（上海）有限公司、戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司、第一太平戴維斯（上海）公司、成都瑞地物業(yè)管理有限公司等企業(yè)擔(dān)任重要職務(wù)，現(xiàn)任北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司成都分公司資產(chǎn)管理部高級物業(yè)經(jīng)理部分服務(wù)過的項目名單：上海銀星假日大酒店、上海富豪外貿(mào)大酒店、上海置地廣場、上海峻嶺廣場、上海萬都中心大廈、成都開行國際廣場郭浩先生–成都資產(chǎn)管理部工程經(jīng)理/顧問組成員學(xué)歷專業(yè)：土建專業(yè)執(zhí)業(yè)資格：土建工程師專業(yè)服務(wù)經(jīng)歷：從事物業(yè)管理及工程管理工作多年，先后任職于廣州典雅工程公司、四川郎信房產(chǎn)、戴德梁行成都公司，現(xiàn)任北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司成都分公司資產(chǎn)管理部工程經(jīng)理部分服務(wù)過的項目名單：成都莊士大廈、羅馬假日廣場、麓島國際、香格里拉中心、力寶大廈、濱江國際、華府金沙、比華利國際城、倍特·康派大廈、宏達國際廣場等姚航先生–成都資產(chǎn)管理部工程經(jīng)理學(xué)歷專業(yè)：工業(yè)與民用建筑專業(yè)/計算機及工程應(yīng)用專業(yè)執(zhí)業(yè)資格：助理工程師/土建監(jiān)理師/YUM－營建工程師/房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計崗位資格專業(yè)服務(wù)經(jīng)歷：從事物業(yè)營建及工程管理工作十年，先后任職于華西集團、森宇集團、中外合資成都長天有限公司、美國全球百勝集團成都公司等，現(xiàn)任北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司成都分公司資產(chǎn)管理部工程經(jīng)理部分服務(wù)過的項目名單：恒利大廈、高速大廈、府河音樂花園、森宇音樂花園、維也納森林別墅等 周紅華先生–成都資產(chǎn)管理部物業(yè)經(jīng)理/顧問組成員學(xué)歷專業(yè)：法學(xué)專業(yè)執(zhí)業(yè)資格：物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書/質(zhì)量管理體系內(nèi)審員證專業(yè)服務(wù)經(jīng)歷：從事物業(yè)管理及工程管理工作八年，先后任職于深圳萬科物業(yè)、成都浩林實業(yè)，現(xiàn)任北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司成都分公司資產(chǎn)管理部物業(yè)經(jīng)理部分服務(wù)過的項目名單：深圳荔景大廈、成都金林半島別墅等瞿陽小姐–成都資產(chǎn)管理部物業(yè)經(jīng)理/顧問組成員學(xué)歷專業(yè)：法律專業(yè)執(zhí)業(yè)資格：物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理崗位證書服務(wù)經(jīng)歷：從事物業(yè)管理及工程管理工作八年，先后任職于成都置信集團所屬物業(yè)管理單位、美侖物業(yè)、芙蓉家苑物業(yè)，現(xiàn)任北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司成都分公司資產(chǎn)管理部物業(yè)經(jīng)理部分服務(wù)過的項目名單：成都雙楠誼苑、教師公寓、置信逸都花園、麗都花園、芙蓉古城、香格里拉中心、力寶大廈、濱江國際、華府金沙、比華利國際城、倍特·康派大廈等高也小姐–成都資產(chǎn)管理部物業(yè)經(jīng)理/顧問組成員學(xué)歷專業(yè)：經(jīng)貿(mào)英語專業(yè)執(zhí)業(yè)資格：質(zhì)量管理體系內(nèi)審員證/物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理崗位證書/房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書/四川省統(tǒng)計人員上崗證專業(yè)服務(wù)經(jīng)歷：從事物業(yè)管理及工程管理工作七年，先后任職于成都文匯實業(yè)、銀都物業(yè)、忠信物業(yè)，現(xiàn)任北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司成都分公司資產(chǎn)管理部物業(yè)經(jīng)理部分服務(wù)過的項目名單：成都麗陽天下、@世界、銀都花園、凱蒂陽光、楓橋曉月、海棠月色等第四章世邦魏理仕質(zhì)量管理體系一、世邦魏理仕公司優(yōu)質(zhì)管理體系世邦魏理仕開拓發(fā)展了一套優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理系統(tǒng)，使物業(yè)管理工作系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、程序化，以滿足客戶的服務(wù)需求。世邦魏理仕亦可根據(jù)[山水琨玉項目]未來物業(yè)管理的實際需要，協(xié)助項目物業(yè)服務(wù)機構(gòu)建立高水準(zhǔn)的管理系統(tǒng)，以實現(xiàn)管理品質(zhì)的保證。這套優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理系統(tǒng)是以ISO9002的標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，是屬于一種國際管理品質(zhì)的保證。世邦魏理仕的優(yōu)質(zhì)管理系統(tǒng)不僅可以使客戶對未來可以感受到的物業(yè)服務(wù)有加倍信心，更能強化物業(yè)服務(wù)機構(gòu)之自身的管理能力，增強監(jiān)管力度，以致各項運作能夠達到指標(biāo)，符合客戶的需求。世邦魏理仕的質(zhì)量管理和質(zhì)量保證是以“以人為本，為客戶提供喜出望外的服務(wù)”為宗旨。在物業(yè)內(nèi)部管理運作上，強調(diào)分工合理、責(zé)任明確。根據(jù)每個員工不同的崗位職責(zé)建立考核標(biāo)準(zhǔn)，建立一整套考核檢評制度，優(yōu)勝劣汰，大大地提高了員工的服務(wù)工作基本技能和服務(wù)質(zhì)量。在服務(wù)工作中認真分析客戶需求，客戶沒有想到的服務(wù)，我們已經(jīng)做到，使客戶產(chǎn)生喜出望外的感覺。世邦魏理仕通過對項目服務(wù)機構(gòu)實行必要的管理與服務(wù)的質(zhì)量評定,以便其在整體服務(wù)過程中，緊緊抓住服務(wù)意識、服務(wù)效率、客戶關(guān)系、服務(wù)價值、服務(wù)創(chuàng)新、一貫性、以及服務(wù)質(zhì)量評估與考核等各個環(huán)節(jié)，以便最終實現(xiàn)工作目標(biāo)。二、質(zhì)量管理體系的功能介紹1、精簡管理程序在保證工作質(zhì)量之前提下，由物業(yè)管理各部門架構(gòu)開始，務(wù)求崗位責(zé)任制與精簡人事架構(gòu)的配合，以提高工作的效率和成效。2、及時處理客戶投訴的程序通過“一站式服務(wù)”提高處理客戶投訴的效率，并增加對部門與部門之間的協(xié)調(diào)和運作上的監(jiān)控。3、內(nèi)部評審制度世邦魏理仕質(zhì)量體系將著重內(nèi)部稽核方面的功能，這樣可以在一定程度上保證物業(yè)服務(wù)機構(gòu)所屬之員工依照質(zhì)量體系管理的要求進行運作，并提出需要改善之處。4、質(zhì)量體系的評審程序通過定期地對質(zhì)量體系的評審，保證物業(yè)服務(wù)機構(gòu)的質(zhì)量體系持續(xù)有效地滿足相關(guān)質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)的要求。專業(yè)物業(yè)顧問負責(zé)協(xié)助組織物業(yè)服務(wù)機構(gòu)之項目管理評審活動，并審訂《管理評審計劃》和《管理評審報告》。5、糾正和預(yù)防控制程序通過分析不合格質(zhì)量的原因，制訂并實施糾正和預(yù)防措施，以消除造成實際或潛在不合格質(zhì)量的原因。指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)相關(guān)各部門負責(zé)組織對本部門需采取糾正和預(yù)防措施的制訂和監(jiān)督，并對處理結(jié)果進行跟蹤和驗證。必要時，對各部門制訂和實施的糾正和預(yù)防措施進行監(jiān)督和檢查。6、顧客投訴的處理程序世邦魏理仕質(zhì)量體系對客戶投訴處理程序的服務(wù)質(zhì)量進行了嚴(yán)格規(guī)范，幫助項目物業(yè)服務(wù)機構(gòu)對客戶投訴能夠得到及時、有效、合理的處理。督促各部門經(jīng)理負責(zé)本部門服務(wù)過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題的投訴處理，接待投訴的人員負責(zé)填寫《客戶投訴記錄》，物業(yè)總經(jīng)理隨時跟蹤處理結(jié)果。

第五章物業(yè)管理服務(wù)方式及酬金一、物業(yè)管理服務(wù)方式及期限根據(jù)[山水琨玉項目]的基本情況和特點以及貴公司的服務(wù)需求，世邦魏理仕建議在該項目采用：非駐場顧問模式進行合作。物業(yè)管理服務(wù)期限：貳年。二．物業(yè)管理服務(wù)酬金標(biāo)準(zhǔn)每月人民幣貳萬伍千元整（RMB25,000.00元）。第六章為何選擇世邦魏理仕一、為何選擇世邦魏理仕與具有全球性品牌和知名度、英美資質(zhì)的跨國公司合作，能較為有效地幫助相關(guān)項目提升品牌形象和知名度。“世邦魏理仕有限公司”全球性服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，能及時和全面的將最新的物業(yè)管理服務(wù)理念運用到實際的管理服務(wù)工作中，不斷提升物業(yè)的品質(zhì)?！笆腊钗豪硎擞邢薰尽痹谛袠I(yè)中良好的口碑及聲譽，能給所有的客戶帶來優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)的信心保證，展現(xiàn)物業(yè)投資的價值和潛質(zhì)?！笆腊钗豪硎擞邢薰尽毕冗M的管理模式，最優(yōu)化和科學(xué)的管理方案，能有效的提高管理服務(wù)效率，降低管理成本，創(chuàng)造盈利的空間。資深員工組成的顧問服務(wù)項目小組和香港亞太區(qū)域總部的“核心”支持隊伍，能充分保證顧問服務(wù)的質(zhì)量，使管理服務(wù)達至既定目標(biāo)。成熟、專業(yè)的顧問服務(wù)資歷和經(jīng)驗，能在最短的時間內(nèi)，度身組建物業(yè)管理服務(wù)隊伍，透過有系統(tǒng)的培訓(xùn)及相等于五星級酒店式服務(wù)之規(guī)章制定，并使管理服務(wù)工作有序的開展。及時和深入的前期顧問工作，能有效的保證物業(yè)交付質(zhì)量，降低業(yè)主/客戶對物業(yè)質(zhì)量和配套的投訴，減少糾紛。我公司有全球性營銷網(wǎng)絡(luò)，若聘用我公司提供物業(yè)管理服務(wù)，還將對銷售工作帶來很大的幫助。成功的例子：Alcatel(國際IT公司)、波音中國有限公司、瓊森(Johnson&Johnson)、三菱電梯、IBM等，正是透過我公司的代理進駐我們管理之物業(yè)。二、我們的愿景以上為世邦魏理仕成都公司提供的[山水琨玉項目]物業(yè)管理顧問服務(wù)的建議。感謝貴公司提供的這一機會。世邦魏理仕愿竭誠為[山水琨玉項目]物業(yè)管理工作提供協(xié)助。通過上述顧問服務(wù)方案的設(shè)計，希望能體現(xiàn)物業(yè)管理顧問工作對項目的重要意義，以便貴公司在由項目物業(yè)服務(wù)機構(gòu)具體實施物業(yè)管理時，能夠站在更高的角度，較好地履行責(zé)任和義務(wù)，并最終實現(xiàn)[山水琨玉項目]物業(yè)運營的成功。除此之外，我們也期待由此創(chuàng)造出一個契機，能最終與貴公司結(jié)為戰(zhàn)略合作伙伴，實現(xiàn)共贏。附錄資料：不需要的可以自行刪除常見電腦故障與解決的方法硬盤異響故障的簡單解決方法有時候硬盤正在使用，會突然“當(dāng)當(dāng)”直響，然后無法繼續(xù)讀寫數(shù)據(jù)，再次重新啟動電腦，在BIOS里也不能找到硬盤了。這類故障，有時候硬盤還能夠找到，比較的典型的故障表現(xiàn)是硬盤剛開機時使用正常，但是當(dāng)硬盤使用一個或兩個小時后，就突然出現(xiàn)上面的現(xiàn)象。筆者遇到這種情況最多的是一些老硬盤，比如昆騰10G、15G和20G，這到底是怎么回事呢？表面看起來這好像是硬盤的某個芯片不穩(wěn)定，造成硬盤工作癱瘓。但當(dāng)故障出現(xiàn)時，我也試著用手接觸硬盤電路板上的芯片，確實芯片都十分熱，但好象也不至于會出現(xiàn)失控的情況。遇到這種情況，大家都以為硬盤壞了，再加上硬盤已經(jīng)過保了，就只能更換新硬盤了。不過，這類故障的硬盤并不一定是真正的損壞，而可能是一種表面假像。我們只需要做一下簡單處理就可以完全恢復(fù)正常，把我們丟失的寶貴數(shù)據(jù)全部讀出。我們先來看看硬盤是怎么工作的。硬盤在讀寫數(shù)據(jù)時，主軸電機高速旋轉(zhuǎn)，在控制芯片的控制下驅(qū)動磁臂進行相應(yīng)的動作，來完成數(shù)據(jù)的讀寫操作。主軸電機的高速旋轉(zhuǎn)是在恒定轉(zhuǎn)速下工作的，如果硬盤供電電壓變化太大，就會引起硬盤轉(zhuǎn)速的改變，這時就會出現(xiàn)磁臂定位不準(zhǔn)或錯誤，造成無正常讀取數(shù)據(jù)或硬盤壞道增加。主機在需要讀寫數(shù)據(jù)時，只需要發(fā)出讀寫某一文件的命令到硬盤，具體如何讀寫是硬盤自己執(zhí)行的，這些操作對于主機來說是不透明的。說得再明白一點，硬盤自身也是一部計算機，硬盤在啟動時，首先要讀取硬盤主引導(dǎo)區(qū)的內(nèi)容，把硬盤的分區(qū)信息讀入緩存，再根據(jù)主機送來的信息去讀取目標(biāo)操作分區(qū)的引導(dǎo)區(qū)信息，把目標(biāo)分區(qū)的引導(dǎo)信息內(nèi)容進行解密，再接下來去讀取FAT表和根目錄，這樣就可以讀取目標(biāo)分區(qū)中的任一文件。當(dāng)硬盤找到主要所要讀寫的目標(biāo)文件后，完成所需要的操作就可以把執(zhí)行的結(jié)果暫存在硬盤的緩存中，然后再向主機發(fā)出中斷請求，繼而把結(jié)果送到數(shù)據(jù)總線上。這樣就完成一次主機的命令操作任務(wù)。硬盤為什么會出現(xiàn)在工作中突然丟失呢？硬盤工作時需要穩(wěn)定的電壓和足夠的電流供應(yīng)，如果電壓不穩(wěn)或者電源提供的電流不足時，就會出現(xiàn)尋道困難，硬盤“咔咔”直響，要么找不到硬盤或者數(shù)據(jù)讀取困難，也可能表現(xiàn)為在工作過程中硬盤突然丟失，數(shù)據(jù)無法讀取等情況。這兩種情況一般是我們計算機所使用的開關(guān)電源功率不足或有故障才會出現(xiàn)上述情況。對于電源提供的+5V和+12V電壓不穩(wěn)的現(xiàn)象，我們可以使用萬用表測試來進行判斷。過高和過低都不行，一般在10%波動之內(nèi)都可以認為是正常情況。對于電源提供電流不足的情況，我們可以根據(jù)自己主機所使用的硬盤、光驅(qū)及相關(guān)配置的多少計算出其滿負荷工作時所需要的功率，與我們所使用的開關(guān)電源功率相比較。一般情況下，電源功率應(yīng)該大于各部件最大功率總和的10%，而不能使二者相等。還有一種情況就是硬盤自身出現(xiàn)問題，可能芯片出現(xiàn)故障，也可能電機損壞，再可能是磁臂斷裂。不過這里所說的硬盤突然“咔咔”響的問題既不是電源供電不足，也不是硬盤控制芯片損壞所致，而是硬盤電路板與硬盤盤體的磁臂供電接口部分接觸不良所致。該硬盤電路板與盤體供電相接部分不是采用插針或柔性電纜，而是采用壓接方式，因為硬盤長時間使用，再加上工作環(huán)境不好，電路板的接口鍍錫層氧化，盤體彈簧片氧化，造成二者接觸不良，導(dǎo)致磁臂尋道電機供電不穩(wěn)，而出現(xiàn)尋道異常，硬盤無法正常工作。如何解決呢？方法也很簡單，拆開固定電路板的四個螺絲，取下電路板，向上拿起電路板，在電路板的接口一側(cè)會有兩排彈簧片，我們需要小心的用水砂紙將每一個彈簧片的觸點打磨光亮。同時將電路板上的對應(yīng)觸點也要打磨光亮，然后再將電路板原樣裝回即可。

主板相關(guān)的故障五則主板“罷工”時，出現(xiàn)的故障現(xiàn)象，可能多種多樣。此時，你該采取什么應(yīng)對措施，來將主板故障快速而有效地排除呢？為此，本文特意為各位網(wǎng)友提供一些相關(guān)故障的快速應(yīng)對措施。1.為什么主板無法正常啟動，同時內(nèi)存發(fā)出“嘀嘀”聲？出現(xiàn)這種現(xiàn)象的可能原因是：主板內(nèi)存插槽，性能較差，內(nèi)存條上的金手指與插槽簧片接觸不良；也有可能是內(nèi)存條上的金手指，表面的鍍金效果不好，在長時間工作中，鍍金表面出現(xiàn)了很厚的氧化層，從而導(dǎo)致內(nèi)存條接觸不好；還有一種可能是，內(nèi)存條生產(chǎn)工藝不標(biāo)準(zhǔn)，看上有點兒薄，這樣內(nèi)存條與插槽始終有一些縫隙，稍微有點震動，就可能導(dǎo)致內(nèi)存接觸不好，從而引發(fā)報警現(xiàn)象。解決這種現(xiàn)象，只要將計算機機箱打開，并在斷電條件下取出內(nèi)存條，將出現(xiàn)在內(nèi)存條上的灰塵或氧化層，用橡皮把它們擦干凈，然后重新插入到內(nèi)存插槽中就可以了。要是內(nèi)存太薄的話，可以用熱熔膠，將插槽兩側(cè)的微小縫隙填平，以確保內(nèi)存條不左右晃動，這樣也能有效避免金手指被氧化。要是上面的方法，無法解決故障的話，可以更換新的內(nèi)存條試試；在更換新內(nèi)存的條件下，報警聲繼續(xù)出現(xiàn)的話，此時只能重新更換主板來試試了。2.為什么無法正確識別出鍵盤和鼠標(biāo)？出現(xiàn)這種現(xiàn)象的可能原因是：主板不支持鼠標(biāo)、鍵盤，這樣系統(tǒng)無法找到鼠標(biāo)、鍵盤，即使可以找到鼠標(biāo)，鼠標(biāo)操作也不聽你控制；或者鍵盤、鼠標(biāo)與計算機連接時，出現(xiàn)接口連接松動現(xiàn)象，這樣就會很容易造成，鍵盤、鼠標(biāo)與主板接觸不良的現(xiàn)象；還有一種原因，就是鼠標(biāo)、鍵盤本身有故障，導(dǎo)致系統(tǒng)無法有效識別。首先查看一下說明書，看看主板到底支持什么樣的鍵盤、鼠標(biāo)，要是當(dāng)前使用的，與主板不兼容的話，可以重新更換主板可以兼容的鍵盤、鼠標(biāo)，就能解決問題；要是鼠標(biāo)、鍵盤的連接端口出現(xiàn)松動的話，可以重新更換一下鍵盤、鼠標(biāo)接口，確保連接穩(wěn)定、可靠；要是上面的方法無法解決問題的話，你必須檢查鍵盤、鼠標(biāo)本身的問題，例如查看它們的供電電壓是否為5V，要是不正常的話，就應(yīng)該檢查供電保險電阻有沒有出現(xiàn)熔斷現(xiàn)象，要是保險電阻數(shù)值很大的話，可以使用較細的導(dǎo)線直接連通。3.為什么打印機不能正常工作？在排除打印機本身故障以及軟件故障外，打印機不能正常工作，很有可能是由于帶電插拔打印線纜，造成了打印接口的損壞。要解決這種故障，必須更換新的打印接口芯片，這種打印芯片往往可以在同型號的舊主板上，能輕松找到，你可以請專業(yè)人士，來幫忙將打印芯片焊接起來；要是你的打印機可以支持USB接口的話，那么你可以將打印機連接到USB接口上，這樣就不需要更換什么打印接口了；當(dāng)然，你還可以去購買一塊多功能卡，來重新“打造”一個新的LPT端口；但由于“打造”新LPT端口，需要經(jīng)過跳線設(shè)置和軟件設(shè)置，沒有太多專業(yè)知識的你，最好不要輕舉妄動。4.為什么主板無法正常啟動，也沒有報警聲出現(xiàn)？主板無法正常啟動的原因可能有多種，例如主板上的電容，在長時間的工作下，可能會出現(xiàn)炸裂或冒泡現(xiàn)象，這樣主板的濾波功能可能就失效了，如此一來，供電電流中出現(xiàn)了很大成分的交流沖擊波，從而導(dǎo)致主板工作不穩(wěn)定，以致于無法正常啟動；要是CPU供電不正常的話，主板也會無法正常啟動，同時沒有報警聲；此外，CPU風(fēng)扇的固定卡子要是發(fā)生斷裂，或內(nèi)存插槽出現(xiàn)斷裂，或者內(nèi)存插槽出現(xiàn)斷針，CPU插座出現(xiàn)斷針等，都有可能引發(fā)上面的故障。為了確保主板電容上的電壓不致過高，應(yīng)確保供電電源通過穩(wěn)壓器過濾，還不要讓計算機長期工作，導(dǎo)致電容過熱；你可以利用萬用表，來檢測CPU周圍的三極管、二極管，是否工作正常，以便檢查CPU供電是否正常；要是出現(xiàn)斷針或斷裂現(xiàn)象，都必須重新更換新的配件。5.為什么顯卡總是發(fā)出非正常的報警聲？出現(xiàn)這種現(xiàn)象，很有可能是顯卡與主板之間出現(xiàn)了松動，或者是顯卡本身受到了損壞；另外一種可能的原因是，主板與顯卡無法正常兼容。要是顯卡與主板之間有松動現(xiàn)象，你千萬不要隨意震動計算機，最好再把顯卡拔出來，重新插緊插好。要是顯卡在其他主板中，使用一切正常，但到了這臺計算機上時，總是沒有圖象出現(xiàn)，不過顯示器電源卻能正常，那么這很有可能是顯卡和主板不兼容引起的，此時必須更換能與主板兼容的顯卡。要是上面的方法，還不能解決問題的話，很有可能是顯卡本身的問題，此時可以將它安裝在其他主板上，要是還不能工作的話，就可以斷定顯卡已經(jīng)損壞，此時只有重新更換新的顯卡了。顯卡及顯示器故障處理技巧（一）一、顯卡常見故障的處理1．顯卡驅(qū)動未能正常安裝我們在安裝顯卡驅(qū)動程序時，經(jīng)常會遇到提示安裝失敗的麻煩，而且采用不同版本的驅(qū)動也無法解決問題，應(yīng)該怎樣正確地安裝顯卡驅(qū)動程序呢？(1)在機器啟動的時候，按“Del”鍵進入BIOS設(shè)置，找到“ChipsetFeaturesSetup”選項，將里面的“AssignIRQToVGA”設(shè)置為“Enable”，然后保存退出。許多顯卡，特別是Matrox的顯卡，當(dāng)此項設(shè)置為“Disable”時一般都無法正確安裝其驅(qū)動。另外，對于ATI顯卡，要先將顯卡設(shè)置為標(biāo)準(zhǔn)VGA顯卡后再安裝附帶驅(qū)動。(2)在安裝好操作系統(tǒng)以后，一定要安裝主板芯片組補丁程序，特別是對于采用VIA芯片組的主板而言，一定要記住安裝主板最新的4IN1補丁程序。(3)安裝驅(qū)動程序：進入“設(shè)備管理器”后，右鍵單擊“顯示卡”下的顯卡名稱，然后點擊右鍵菜單中的“屬性”。進入顯卡屬性后點擊“驅(qū)動程序”標(biāo)簽，選擇“更新驅(qū)動程序”，然后選擇“顯示已知設(shè)備驅(qū)動程序的列表，從中選擇特定的驅(qū)動程序”，當(dāng)彈出驅(qū)動列表后，選擇“從磁盤安裝”。接著點擊“瀏覽”按鈕，在彈出的查找窗口中找到驅(qū)動程序所在的文件夾，按“打開”按鈕，最后確定。此時驅(qū)動程序列表中出現(xiàn)了許多顯示芯片的名稱，根據(jù)你的顯卡類型，選中一款后按“確定”完成安裝。如果程序是非WHQL版，則系統(tǒng)會彈出一個警告窗口，不要理睬它，點擊“是”繼續(xù)安裝，最后根據(jù)系統(tǒng)提示重新啟動電腦即可。另外，顯卡安裝不到位，往往也會引起驅(qū)動安裝的錯誤，因此在安裝顯卡時，一定要注意顯卡金手指要完全插入AGP插槽。2．電腦啟動時黑屏故障啟動電腦時，如果顯示器出現(xiàn)黑屏現(xiàn)象，且機箱喇叭發(fā)出一長兩短的報警聲，則說明很可能是顯卡引發(fā)的故障。首先要確定一下是否由于顯卡接觸不良引發(fā)的故障：關(guān)閉電源，打開機箱，將顯卡拔出來，然后用毛筆刷將顯卡板卡上的灰塵清理掉，特別是要注意將顯卡風(fēng)扇及散熱片上的灰塵處理掉。接著用橡皮擦來回擦拭板卡的“金手指”。完成這一步之后，將顯卡重新安裝好(一定要將擋板螺絲擰緊)，看故障是否已經(jīng)解決。另外，針對接觸不良的顯示卡，比如一些劣質(zhì)的機箱背后擋板的空檔不能和主板AGP插槽對齊，在強行上緊顯示卡螺絲以后，過一段時間可能導(dǎo)致顯示卡的PCB變形的故障，只要嘗試著松開顯示卡的螺絲即可。如果使用的主板AGP插槽用料不是很好，AGP槽和顯示卡PCB不能緊密接觸，你可以使用寬膠帶將顯示卡擋板固定，如果還覺得不把握就把顯示卡兩邊的機箱都裝上，把顯示卡的擋板夾在中間。如果你的顯示卡金手指遇到了氧化問題，而且使用橡皮清除銹漬顯示卡后仍不能正常工作的話，可以使用除銹劑清洗金手指，然后在金手指上輕輕敷上一層焊錫，以增加金手指的厚度，但一定注意不要讓相鄰的金手指之間短路。如果通過上面的方法不能解決問題的話，則可能是顯卡與主板有兼容問題，此時可以另外拿一塊顯卡插在主板上，如果故障解除，則說明兼容問題存在。當(dāng)然，用戶還可以將該顯卡插在另一塊主板上，如果也沒有故障，則說明這塊顯卡與原來的主板確實存在兼容問題。對于這種故障，最好的解決辦法就是換一塊顯卡或者主板。還有一種情況值得注意，那就是顯卡硬件上出問題了，一般是顯示芯片或顯存燒毀，建議將顯卡拿到別的機器上試一試，若確認是顯卡問題就只能更換了。3．顯示花屏的故障顯卡花屏是一種比較常見的顯示故障，大部分顯卡花屏的故障都是由顯卡本身引起的。如果開機顯示就花屏的話，首先應(yīng)檢查顯卡是不是存在散熱問題，用手觸摸一下顯存芯片的溫度，看看顯卡的風(fēng)扇是否停轉(zhuǎn)。再有要檢查一下主板上的AGP插槽里是否有灰塵，看看顯卡的金手指是否被氧化了，然后可根據(jù)具體情況把灰塵清除掉，用橡皮擦把金手指的氧化部分擦亮。如果散熱的確有問題的話，我們可以采用換個風(fēng)扇或在顯存上加裝散熱片的方法解決。如果是在玩游戲或做3D時出現(xiàn)花屏的話，就要考慮到是不是由于顯卡驅(qū)動與程序本身不兼容或驅(qū)動存在BUG而造成的了，可以換一個版本的顯卡驅(qū)動試一試。如果以上方法不能解決問題，可以嘗試著刷新顯卡的BIOS，去顯卡廠商的主頁看看有沒更新的BIOS下載。但是要注意——同一廠商同一型號的顯示卡的BIOS文件往往也是不相同的，所以說刷新BIOS還是有一定風(fēng)險的。還有一種情況，由于顯示器或顯卡不支持高分辨率往往也會造成顯示花屏的故障。遇到這類故障時我們可切換啟動模式到安全模式，在Win98下進入顯示設(shè)置，在16色狀態(tài)下點選“應(yīng)用”、“確定”按鈕。重新啟動，在Windows98系統(tǒng)正常模式下刪掉顯卡驅(qū)動程序，然后重新啟動計算機即可。當(dāng)然也可以在純DOS的環(huán)境下，編輯SYSTEM.INI文件，將display.drv=pnpdrver改為display.drv=vga.drv后，存盤退出，再在Windows里更新驅(qū)動程序，即解決問題。除此之外，擴顯存不當(dāng)也很容易導(dǎo)致花屏，為了避免麻煩——在擴顯存時應(yīng)使用相同品牌、相同速度的顯存。顯卡及顯示器故障處理技巧（二）二、CRT顯示器常見故障目前大家最常用的還是CRT顯示器，但隨著使用時間增加，CRT顯示器的內(nèi)部元件部分參數(shù)也會發(fā)生變化，導(dǎo)致顯示器出現(xiàn)故障，而這些故障很多是可以通過調(diào)整顯示器內(nèi)部某些可調(diào)元件解決的。不過由于顯示器內(nèi)有高壓電源，出現(xiàn)比較嚴(yán)重的異常問題后應(yīng)及時送專業(yè)維修點維修，而不要自己隨意處理，以免出現(xiàn)火災(zāi)、人身傷害等危險。1．顯示器出現(xiàn)偏色問題顯示器出現(xiàn)偏色的現(xiàn)象也是我們常遇到的問題，其產(chǎn)生的原因主要有：顯示器靠近磁性物品被磁化；搬動顯示器后，使機內(nèi)偏轉(zhuǎn)線圈發(fā)生移位，產(chǎn)生色純不良；消磁電路損壞等。當(dāng)然應(yīng)首先排除顯卡及顯示信號線的問題，很多時候信號線接觸不良將導(dǎo)致顯示器出現(xiàn)偏色的問題。而大多數(shù)情況下很可能是顯示器被磁化導(dǎo)致。CRT顯示器會被有強磁場的東西所磁化而出現(xiàn)偏色的問題，比如未經(jīng)磁屏蔽的低音喇叭等，一般較好的顯示器自身帶有一定的消磁功能，但對于較嚴(yán)重的磁化就有些無能為力了。這時你需要用專門設(shè)備進行消磁。消磁器可購買，也可自制。但無論哪種消磁法，朋友們都要注意安全。通電后手握消磁器不斷晃動，逐漸靠近熒光屏，對帶磁部位可反復(fù)進行，然后一邊晃動消磁器一邊后退到離熒光屏2米左右再關(guān)掉電源。每次通電時間不宜過長，如果一次消磁效果不好可反復(fù)進行幾次。如果是由于搬動顯示器后造成的偏色問題，我們可打開顯示器后蓋將偏轉(zhuǎn)線圈恢復(fù)到原來的位置，并將偏轉(zhuǎn)線圈螺釘擰緊即可。對于因機內(nèi)消磁電路損壞引起的色