熱潮中的冷思考-成都市高附加值暢銷產(chǎn)品淺析-熱潮中的冷思考與國(guó)內(nèi)大中城市一致，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)整體趨冷，客戶、開發(fā)商、政府三方博弈；客戶從瘋狂購(gòu)房轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇再?gòu)房，是否物有所值成為客戶選擇樓盤的關(guān)鍵所在，對(duì)于市場(chǎng)中大部分剛性需求而言（可從現(xiàn)實(shí)情況中得出），高性價(jià)比無疑成為這類客戶追捧的對(duì)象。顧名思義，性價(jià)比，性能價(jià)格比值，而高性價(jià)比，就是性能遠(yuǎn)高于其價(jià)格；從逆勢(shì)飄紅的中海（蘭亭、翠屏灣）、藍(lán)光（富麗、凱麗系列）、正成（財(cái)富領(lǐng)地）可以看出，高性價(jià)比并不單指低售價(jià)，其具有一定的“相對(duì)性”，如單價(jià)13000元/㎡的正成財(cái)富領(lǐng)地（躍層）、總價(jià)70萬中海樓盤（蘭亭、翠屏灣）仍得到客戶的追捧，它們?cè)诟呤蹆r(jià)后不約而同地打了同一張牌-高附加值，獲得市場(chǎng)的認(rèn)同。

前言與國(guó)內(nèi)大中城市一致，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)整體趨冷，發(fā)展歷程導(dǎo)火線：2006年6月1日，出臺(tái)“70/90政策”，至使中小戶型增多，市場(chǎng)產(chǎn)品逐漸同質(zhì)化嚴(yán)重。

2006年6月2007年初（春交會(huì)）導(dǎo)入期“灰空間”發(fā)端：在面積、容積率的限制下，開發(fā)商開始著眼于“灰空間”的對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新的價(jià)值挖掘?！翱勺冿L(fēng)潮”從此涌現(xiàn)并風(fēng)靡成都樓市。成長(zhǎng)期“偷面積”的一年：在08春交會(huì)上，“可變空間”成為最大看點(diǎn)之一，并且產(chǎn)品數(shù)量繁多，形式多樣?？勺儜粜偷膭?chuàng)新成為關(guān)鍵。2008年初（春交會(huì)）成熟期預(yù)計(jì)2008年下半年飽和期根據(jù)產(chǎn)品發(fā)展周期共性以及目前成都樓市高附加值樓盤的發(fā)展?fàn)顩r，預(yù)計(jì)市場(chǎng)在2008年下半年會(huì)出現(xiàn)飽和。分岔口是進(jìn)入衰退期？還是升級(jí)產(chǎn)品的下一個(gè)生命周期？？1.產(chǎn)品生命周期發(fā)展歷程導(dǎo)火線：2006年6月1日，出臺(tái)“70/90政策”，導(dǎo)入期以2006年6月1日的“70/90”政策出臺(tái)為導(dǎo)火線，以“灰空間”為發(fā)端，各開發(fā)商開始豬著眼中小戶型產(chǎn)品的“可變空間”藍(lán)光凱麗豪景：2007年1月3日開盤。“可變空間”的開創(chuàng)者。成長(zhǎng)期2007年，“可變風(fēng)潮”席卷樓市成長(zhǎng)期的主要特征：大力挖掘可變空間的贈(zèng)送形式及比例置信麗都?花園城：2007年3月，2期90平米中小戶型打造功能齊全、居住舒適的三房?jī)蓮d大戶型富麗花城：2007年6月開盤，入戶花園、空中花園等灰空間均為贈(zèng)送，性價(jià)比極高?；屎髧?guó)際：2007年6月開盤，藍(lán)光在凱麗豪景之后，幾乎都推出高附加值房源。金域藍(lán)灣：自從90/70政策實(shí)行以后，盡可能拓展使用空間。因此有了5.6米(或5.8米)的挑高空間成熟期發(fā)展歷程2008年，“戶型創(chuàng)新”年。春交會(huì)上，各種形式的高附加值樓盤激烈角逐。成熟期的主要特征是：從平面偷面積向空間偷面積的過渡，兩種形式共存平面附加值：藍(lán)光：產(chǎn)品的延續(xù)——富麗碧蔓汀、富麗東方、凱麗美域；中海翠屏灣：城南首個(gè)可變空間社區(qū)；還有金科一城、國(guó)嘉.新視界、西錦國(guó)際、華潤(rùn)二十四城、鑄信.境界等空間附加值：上行匯錦、香木林.加州國(guó)際、錦江城市花園、正黃.上嶺、中海蘭庭等在平面的基礎(chǔ)上，加大對(duì)空間尺度的拉闊，挑高。

成熟期預(yù)期在2008年下半年會(huì)出現(xiàn)，如果沒有新的創(chuàng)新形式，那么這中“可變空間”在市場(chǎng)政策打壓下，在使用問題逐漸暴露的情況下，會(huì)進(jìn)入衰退期。如果繼續(xù)創(chuàng)新，就成為一種可變空間的升級(jí)，進(jìn)入新的生命周期。1.產(chǎn)品生命周期導(dǎo)入期以2006年6月1日的“70/90”政策出臺(tái)為導(dǎo)火線，發(fā)展歷程幾大品牌開發(fā)商在發(fā)展中所扮演著不同的角色藍(lán)光——先行者：利用本土優(yōu)勢(shì)，勇于開拓創(chuàng)新中?！獞?yīng)變者：迎合市場(chǎng)發(fā)展，及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品華潤(rùn)——嘗試者：看清發(fā)展態(tài)勢(shì)，但在“可變空間”上僅有所偏重的試探。萬科——？2.開發(fā)商角色發(fā)展歷程幾大品牌開發(fā)商在發(fā)展中所扮演著不同的角色藍(lán)光——先行現(xiàn)狀高附加值戶型項(xiàng)目的分布特征1.環(huán)域分布特征:1)集中分布在二、三環(huán)之間的城鄉(xiāng)結(jié)合部；從中低品質(zhì)到中高品質(zhì)樓盤均有涉及2)有向三環(huán)外四大新城擴(kuò)散的趨勢(shì);2.方向分布特征:1).城東:高附加值樓盤最多,多為08年初開盤在售項(xiàng)目;2)城南:高附加值樓盤主要集中在三環(huán)及以外區(qū)域,多為近期新開盤項(xiàng)目及預(yù)售項(xiàng)目;3)城北:高附加值樓盤分布環(huán)域跨度最大,從一環(huán)到三環(huán);4)城西:高附加值樓盤集中在二三環(huán)之間,區(qū)位也相對(duì)集中,項(xiàng)目持續(xù)銷售周期相對(duì)較長(zhǎng);1.整體分布特征富麗花城富麗碧蔓汀中?！ご淦翞持泻！ぬm庭富麗東方凱麗美域華潤(rùn).翡翠城華潤(rùn).二十四城備注：標(biāo)注樓盤為08房交會(huì)參展樓盤中有附加值戶型的44個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)狀現(xiàn)狀高附加值戶型項(xiàng)目的分布特征1.整體分布特征富麗花城富麗碧

2008-3住宅銷售排行2008-2住宅銷售排行2008-1住宅銷售排行暢銷樓盤:縱觀08年1-3月成都樓市銷售情況，剛性需求、理性購(gòu)房客戶將高性價(jià)比樓盤推入銷售排行榜前茅，使其扮演了逆勢(shì)飄紅的“英雄”角色。現(xiàn)狀藍(lán)光·富麗碧蔓?。哼B續(xù)三月上榜，兩次榜首。該項(xiàng)目位于1-2環(huán)路之間，均價(jià)為6000元/㎡。樓盤通過實(shí)得率最高146%等面積贈(zèng)送策略贏得了很多購(gòu)房者的喜愛，1月1號(hào)樓開盤當(dāng)天則銷售了全部房源的70%左右；3月320套的銷量再創(chuàng)佳績(jī)。藍(lán)光·富麗東方：2、3月分別為榜單一、二名。2月23日開盤當(dāng)天便認(rèn)購(gòu)了360余套，只剩了20多套112和114平米的大戶型房源。3月15日開盤當(dāng)天有70%左右的房源被認(rèn)購(gòu)。除了價(jià)格優(yōu)勢(shì)外，高附加值的產(chǎn)品設(shè)計(jì)也是銷售火暴的關(guān)鍵原因。藍(lán)光·凱麗美域：連續(xù)三月上榜，2月升至第三。大面積贈(zèng)送的創(chuàng)新產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品的連續(xù)暢銷。中海國(guó)際社區(qū)：3月開盤，排名第三。3月8日，推出了291套C-HOUSE住宅。該批次房源均價(jià)為5262元/平米，且房源都是68-89平米的小戶型，總價(jià)較低，因此銷售情況也很好，開盤當(dāng)天184套房源被認(rèn)購(gòu)。

中?！ご淦翞常?月上榜。中高定位的住宅產(chǎn)品，具有三房功能的2+X創(chuàng)意戶型(82-90㎡)，創(chuàng)造性地為業(yè)主考慮了一定的彈性空間，得到購(gòu)房者高度認(rèn)同，現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)近兩百套，銷售額突破億元大關(guān)。中?！ぬm庭：3月開盤，榜上有名。3月15日第一次開盤銷售159套，3月29日第二次開盤銷售近90套，其中主推的89平方米奢享三房立體空間產(chǎn)品（可變空間戶型）全線售罄。該項(xiàng)目在戶型空間上創(chuàng)新升級(jí)，以“奢尺戶型”、“立體空間”、“可變空間”將居住的舒適度及享受度做到了更高峰。金科一城：1月榜單亞軍。項(xiàng)目位于動(dòng)物園側(cè)，臨富麗花城，低價(jià)、高附加值形成較高的性價(jià)比成為該樓盤熱銷的原因。2.典型暢銷樓盤2008-3住宅銷售排行2008-2住宅銷售排行2008-“相對(duì)性”高性價(jià)比的幾種常見形式：1）低售價(jià)+中低附加值，如中海國(guó)際社區(qū)-橙郡2期，藍(lán)光-富麗東方，金科一城等2）中低售價(jià)+高附加值，如藍(lán)光-富麗碧蔓汀、凱麗美域等3）中高售價(jià)+高附加值，如中海-蘭亭、翠屏灣、萬科-金域藍(lán)灣、正成-財(cái)富領(lǐng)地等備注：以上售價(jià)以總價(jià)做為衡量標(biāo)準(zhǔn)，暫以總價(jià)50萬分界。售價(jià)附加值高高中低中低橙郡富麗東方金科一城碧蔓汀凱麗美域蘭亭翠屏灣財(cái)富領(lǐng)地金域藍(lán)灣現(xiàn)狀3.常見分類“相對(duì)性”高性價(jià)比的幾種常見形式：備注：以上售價(jià)以總價(jià)做為衡現(xiàn)狀4.可變空間產(chǎn)生原因前面提到，在“70%-90平”政策的剛性執(zhí)行下，大量的90㎡及以下中小套型房源涌現(xiàn)成都樓市，無疑會(huì)造成產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，為了增加樓盤產(chǎn)品賣點(diǎn)，眾多開發(fā)商開始加大對(duì)戶型創(chuàng)新的研究。那么，“可變空間”何以實(shí)現(xiàn)呢？

內(nèi)部原因促成——建筑面積計(jì)算方法：一些不計(jì)入面積或者半面積計(jì)算的空間，成為開發(fā)商戶型創(chuàng)新，吸引消費(fèi)者的關(guān)鍵。2.2米以下空間不計(jì)入總面積——落地凸窗、低臺(tái)凸窗、隱藏式衣柜陽臺(tái)12㎡以下計(jì)算50%面積——入戶花園和大陽臺(tái)露臺(tái)不計(jì)入總面積——錯(cuò)層陽臺(tái)公共面積不計(jì)算面積，公共陽臺(tái)計(jì)算50%面積——空中走廊現(xiàn)狀4.可變空間產(chǎn)生原因前面提到，在“70%-90平”政策的中海-新政下的大贏家針對(duì)冷市，中海地產(chǎn)及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品開發(fā)策略，以剛性需求為導(dǎo)向（原中大戶型設(shè)計(jì)調(diào)整為中小戶型設(shè)計(jì)），并提升產(chǎn)品性價(jià)比設(shè)計(jì)，在逆勢(shì)下連續(xù)制造飄紅之勢(shì)。從中海國(guó)際社區(qū)“橙郡C-House總價(jià)30多萬元起，首付不足8萬元”起，橙郡2期3個(gè)批次開盤均獲得客戶追捧；3-15日中海蘭亭2期1批次（3.29加推10棟），共計(jì)220套房源，截止目前基本售罄，周末（4.27）將推出下一批次產(chǎn)品；翠屏灣3.30日開盤，共推出432套房源，開盤當(dāng)日即售出146套。從橙郡的低總價(jià)到蘭亭、翠屏灣的高附加值，可以看出中海新政后始終打的一張牌“高性價(jià)比”，緊緊抓住剛性需求（中偏高端、注重品質(zhì)）客戶，最終獲得市場(chǎng)的充分認(rèn)可。中高售價(jià)+高附加值=高性價(jià)比案例1.中海中海-新政下的大贏家針對(duì)冷市，中海地產(chǎn)及時(shí)調(diào)整中海翠屏灣H型功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(㎡)功能性花池全+半214.214.2非功能性飄窗全34.38.2入戶花園半13.9總贈(zèng)送面積(㎡)22.4產(chǎn)權(quán)面積(㎡)89.5實(shí)得率125%備注：實(shí)得率=實(shí)得面積/產(chǎn)權(quán)面積*100%優(yōu)惠方式：按揭最高優(yōu)惠2.5%，一次性最高優(yōu)惠3.5%均價(jià)：7400元/㎡；，實(shí)得價(jià)格：5712元/㎡“套二變套四”案例1.中海中海翠屏灣H型功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(㎡)功能性花池全+半14.74.7非功能性飄窗全23.57.4入戶花園半13.9總贈(zèng)送面積(㎡)12.1產(chǎn)權(quán)面積(㎡)82實(shí)得率115%中海翠屏灣B型備注：實(shí)得率=實(shí)得面積/產(chǎn)權(quán)面積*100%優(yōu)惠方式：按揭最高優(yōu)惠2.5%，一次性最高優(yōu)惠3.5%目前均價(jià)：7000元/㎡；，實(shí)得價(jià)格：5886元/㎡“套二變套三”案例1.中海功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(㎡)功能性花池1-臥室全1530雙層空間全125非功能性飄窗全35.111.6入戶花園半11.5花池2-入戶全15總贈(zèng)送面積(㎡)41.6產(chǎn)權(quán)面積(㎡)89實(shí)得率147%備注：1、實(shí)得率=實(shí)得面積/產(chǎn)權(quán)面積*100%；2、雙層空間層高5.8m，本次計(jì)算僅按一層贈(zèng)送面積算中海蘭亭N型優(yōu)惠方式：建設(shè)銀行2w存款證明1%，2萬誠(chéng)意金1%，房交會(huì)優(yōu)惠延續(xù)1%，中海會(huì)0.5%，一次性付款1%均價(jià)：7800元/㎡；，實(shí)得價(jià)格：5076元/㎡“套二可變套三、套四”案例1.中海功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(㎡)功能性陽臺(tái)半17.57.5非功能性飄窗全46.415.4入戶花園半15花池全14總贈(zèng)送面積(㎡)22.9產(chǎn)權(quán)面積(㎡)89實(shí)得率126%備注：實(shí)得率=實(shí)得面積/產(chǎn)權(quán)面積*100%中海蘭亭L型優(yōu)惠方式：建設(shè)銀行2w存款證明1%，2萬誠(chéng)意金1%，房交會(huì)優(yōu)惠延續(xù)1%，中海會(huì)0.5%，一次性付款1%均價(jià)：7200元/㎡；，實(shí)得價(jià)格：5469元/㎡“套二變套三”案例1.中海功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(藍(lán)光地產(chǎn)-薄利多銷，小步快跑藍(lán)光項(xiàng)目營(yíng)銷策略始終貫穿“短、頻、快”三大策略，在新政下尤顯活躍，連續(xù)幾個(gè)月成為成都樓市銷售冠軍?？蛻魧?duì)藍(lán)光樓盤的統(tǒng)一認(rèn)識(shí)：“性價(jià)比高、劃算！”，這對(duì)剛性需求（中偏低端、優(yōu)先考慮價(jià)格因素）客戶吸引力極強(qiáng)。如房交會(huì)期間藍(lán)光六盤聯(lián)動(dòng)，共推出300套“限價(jià)特惠房”，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)（華西都市報(bào)4.24-51版《70樓盤的春交會(huì)成績(jī)單》），藍(lán)光共成交房源近500套，成交金額約2億元。中低售價(jià)+高附加值=高性價(jià)比案例2.藍(lán)光藍(lán)光地產(chǎn)-薄利多銷，小步快跑藍(lán)光項(xiàng)目營(yíng)銷策略始功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(㎡)功能性可變空間半21717非功能性飄窗全11.215.7入戶花園半14.5陽臺(tái)全110總贈(zèng)送面積(㎡)32.7產(chǎn)權(quán)面積(㎡)74實(shí)得率144%藍(lán)光碧蔓汀C4型備注：實(shí)得率=實(shí)得面積/產(chǎn)權(quán)面積*100%優(yōu)惠方式：一次性優(yōu)惠3%，房交會(huì)優(yōu)惠延續(xù)2%均價(jià)：6900元/㎡；，實(shí)得價(jià)格：4546元/㎡“套一變套三”案例2.藍(lán)光功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(㎡)功能性可變空間半11212非功能性飄窗全22.514.5入戶花園半13陽臺(tái)全19總贈(zèng)送面積(㎡)26.5產(chǎn)權(quán)面積(㎡)60實(shí)得率144%藍(lán)光碧蔓汀D1型備注：實(shí)得率=實(shí)得面積/產(chǎn)權(quán)面積*100%優(yōu)惠方式：一次性優(yōu)惠3%，已售罄均價(jià)：7100元/㎡；，實(shí)得價(jià)格：4777元/㎡“套一變套二”案例2.藍(lán)光功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(㎡)功能性創(chuàng)意空間半14.54.5非功能性飄窗全23.612.7入戶花園半+全14.6觀景陽臺(tái)半14.5總贈(zèng)送面積(㎡)17.2產(chǎn)權(quán)面積(㎡)70實(shí)得率125%備注：實(shí)得率=實(shí)得面積/產(chǎn)權(quán)面積*100%藍(lán)光凱麗美域E4-2型優(yōu)惠方式：一次性優(yōu)惠3%，已售罄均價(jià)：6400元/㎡；，實(shí)得價(jià)格：4983元/㎡“套一變套二”案例2.藍(lán)光功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(㎡)功能性可變空間半13.73.7非功能性飄窗全22.913.5入戶花園半13.6露臺(tái)全17總贈(zèng)送面積(㎡)17.2產(chǎn)權(quán)面積(㎡)87實(shí)得率120%藍(lán)光富麗東方C1型備注：實(shí)得率=實(shí)得面積/產(chǎn)權(quán)面積*100%優(yōu)惠方式：按揭、分期優(yōu)惠1%，一次性優(yōu)惠3%均價(jià)：4500元/㎡；，實(shí)得價(jià)格：3644元/㎡“套二變套三”案例2.藍(lán)光功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(㎡)功能性可變空間半14.54.5非功能性飄窗全22.119.6入戶花園半13.5露臺(tái)全114總贈(zèng)送面積(㎡)24.1產(chǎn)權(quán)面積(㎡)87實(shí)得率128%藍(lán)光富麗東方C2型備注：實(shí)得率=實(shí)得面積/產(chǎn)權(quán)面積*100%優(yōu)惠方式：按揭、分期優(yōu)惠1%，一次性優(yōu)惠3%均價(jià)：4600元/㎡；，實(shí)得價(jià)格：3494元/㎡“套二變套三”案例2.藍(lán)光功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(其它在售熱銷樓盤、未售（客戶關(guān)注度較高）樓盤-熱銷才是硬道理除上述品牌樓盤外，市面上高性價(jià)比樓盤熱銷甚多，如金科一城，低價(jià)、高附加值促成了一期一批次（2008-1）開盤即基本售罄的熱銷場(chǎng)面；正成財(cái)富領(lǐng)地開盤（3.16）創(chuàng)下150套銷售業(yè)績(jī)，截至今日，1.5個(gè)月時(shí)間已完成共計(jì)約250套業(yè)績(jī)，其中最引人關(guān)注的就是它“一變四”的戶型，均價(jià)達(dá)13000元/㎡，但附加值（約270%的得房率）極高，得到客戶廣泛接受；再如國(guó)嘉新視界70㎡可變套三戶型、合能耀之城70㎡可變套四戶型吸引了客戶眼球，在大市偏冷的趨勢(shì)下，銷售情況較為火爆。其它高附加值樓盤（暫未開盤）仍得到市場(chǎng)、客戶的大幅度關(guān)注，如遠(yuǎn)大朗朗風(fēng)景（4.27開盤）、置信玉園、繽舍（BOX、LOFT空間）以及四海逸家（空中別墅，110%的“灰空間”面積贈(zèng)送）。適宜售價(jià)+高附加值=高性價(jià)比案例3.其他樓盤其它在售熱銷樓盤、未售（客戶關(guān)注度較高）樓盤-熱銷才是硬道理案例3.華潤(rùn)功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(㎡)功能性可變空間半13.23.2非功能性飄窗全32.8813.8挑高陽臺(tái)全17總贈(zèng)送面積(㎡)13.08產(chǎn)權(quán)面積(㎡)88.53實(shí)得率115%華潤(rùn)翡翠城A1型“套二變套三”備注：實(shí)得率=實(shí)得面積/產(chǎn)權(quán)面積*100%優(yōu)惠方式：按揭、分期優(yōu)惠2%，一次性優(yōu)惠4%均價(jià)：7540元/㎡；，實(shí)得價(jià)格：6294元/㎡案例3.華潤(rùn)功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡“套二變套三”功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(㎡)功能性空中花園半144非功能性飄窗全24.34.3總贈(zèng)送面積(㎡)8.3產(chǎn)權(quán)面積(㎡)89實(shí)得率109%華潤(rùn)二十四城E3型備注：實(shí)得率=實(shí)得面積/產(chǎn)權(quán)面積*100%優(yōu)惠方式：按揭、分期優(yōu)惠2%，一次性優(yōu)惠4%均價(jià)：7860元/㎡；，實(shí)得價(jià)格：6778元/㎡“套二變套三”功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(㎡)功能性幻變空間半13.83.8非功能性生活陽臺(tái)半11.51.5總贈(zèng)送面積(㎡)5.3產(chǎn)權(quán)面積(㎡)49.42實(shí)得率111%功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(㎡)功能性幻變空間半173.8非功能性露臺(tái)全11115.4飄窗全22.9生活陽臺(tái)半11.5總贈(zèng)送面積(㎡)19.2產(chǎn)權(quán)面積(㎡)70.74實(shí)得率127%金科一城C3金科一城F4備注：實(shí)得率=實(shí)得面積/產(chǎn)權(quán)面積*100%優(yōu)惠方式：按揭優(yōu)惠1.5%,一次性優(yōu)惠2.5%均價(jià)：5900元/㎡；，實(shí)得價(jià)格：5195元/㎡優(yōu)惠方式：按揭優(yōu)惠1.5%,一次性優(yōu)惠2.5%均價(jià)：5500元/㎡；，實(shí)得價(jià)格：4218元/㎡“套一變套二”“套一變套二”案例3.其他樓盤功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(備注：上兩圖中淺色區(qū)域?yàn)橛?jì)算建筑面積，深色區(qū)域?yàn)橘?zèng)送面積功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(㎡)功能性幻變空間全983.383.3非功能性露臺(tái)全18.78.7總贈(zèng)送面積(㎡)92產(chǎn)權(quán)面積(㎡)54.24實(shí)得率270%優(yōu)惠方式：五成按揭優(yōu)惠0.5%（每遞增一成首付多優(yōu)惠0.5%），一次性優(yōu)惠3%均價(jià)：13000元/㎡；，實(shí)得價(jià)格：4677元/㎡正成-財(cái)富領(lǐng)地A型案例3.其他樓盤備注：上兩圖中淺色區(qū)域?yàn)橛?jì)算建筑面積，深色區(qū)域?yàn)橘?zèng)送面積功能合能耀之城B1型功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(㎡)功能性幻變空間全29.49.4非功能性露臺(tái)半12.33.6生活陽臺(tái)半11.3總贈(zèng)送面積(㎡)13產(chǎn)權(quán)面積(㎡)61實(shí)得率121%功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(㎡)功能性幻變空間半13.33.3非功能性飄臺(tái)全11.61.6總贈(zèng)送面積(㎡)4.9產(chǎn)權(quán)面積(㎡)55.77實(shí)得率109%優(yōu)惠后均價(jià)：7050元/㎡；，實(shí)得價(jià)格：5811元/㎡優(yōu)惠方式：1萬，5年物管費(fèi)，一次性付款優(yōu)惠180元/㎡均價(jià)：7350元/㎡；，實(shí)得價(jià)格：6316元/㎡國(guó)嘉新視界2-2-01型“套一變套二”備注：實(shí)得率=實(shí)得面積/產(chǎn)權(quán)面積*100%案例3.其他樓盤合能耀之城B1型功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(遠(yuǎn)大-朗朗風(fēng)景A1a型功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(㎡)功能性陽臺(tái)半15.85.8非功能性飄窗全11.724.4入戶花園半13.6觀景陽臺(tái)全219.1總贈(zèng)送面積(㎡)30.2產(chǎn)權(quán)面積(㎡)75.06實(shí)得率140%備注：實(shí)得率=實(shí)得面積/產(chǎn)權(quán)面積*100%優(yōu)惠方式：2%辦卡，付款方式優(yōu)惠暫未定預(yù)計(jì)均價(jià)：5600元/㎡；，實(shí)得價(jià)格：3913元/㎡“套一可變套二、套三”案例3.其他樓盤遠(yuǎn)大-朗朗風(fēng)景A1a型功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(㎡)功能性陽臺(tái)半29.39.3非功能性飄窗全22.87.9生活陽臺(tái)半13.6觀景陽臺(tái)半11.5總贈(zèng)送面積(㎡)17.2產(chǎn)權(quán)面積(㎡)102實(shí)得率117%備注：實(shí)得率=實(shí)得面積/產(chǎn)權(quán)面積*100%置信玉園-清水灣A1型“套二變套四”案例3.其他樓盤功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(㎡)功能性BOX空間半17.47.4非功能性生活陽臺(tái)半11.61.6總贈(zèng)送面積(㎡)9產(chǎn)權(quán)面積(㎡)59實(shí)得率115%功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(㎡)功能性BOX空間半15.410.8生活陽臺(tái)半15.4非功能性露臺(tái)半18.38.3總贈(zèng)送面積(㎡)19.1產(chǎn)權(quán)面積(㎡)88實(shí)得率122%繽舍B2繽舍B3優(yōu)惠方式：4.26交納2萬誠(chéng)意金，享受1%優(yōu)惠，其它優(yōu)惠方式暫未定預(yù)計(jì)均價(jià)：9000元/㎡；，實(shí)得價(jià)格：7400-7800元/㎡“套一變套二”“套一可變套二、套三”備注：實(shí)得率=實(shí)得面積/產(chǎn)權(quán)面積*100%案例3.其他樓盤功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(四海逸家1）1：1.1價(jià)值尺度（約110%“灰空間”不計(jì)入建筑面積），建筑面積80-120㎡，實(shí)得面積170-250㎡2）5.8米層高超大花園生態(tài)氧吧3）空中別墅案例3.其他樓盤四海逸家案例3.其他樓盤1.成都市部分高附加值產(chǎn)品匯總表備注：以上面積單位為㎡，價(jià)格單位為元/㎡描述及結(jié)論：1、附加值比例集中在20%-50%；其中功能性空間比例集中在10%左右；非功能性空間比例集中在15%及以上。結(jié)論1：目前市場(chǎng)上功能性贈(zèng)送略少于非功能性贈(zèng)送，但前者有增加的趨勢(shì)。2、從前面的具體案例分析中，可以得知目前功能性贈(zèng)送形式。結(jié)論2：功能性贈(zèng)送以大陽臺(tái)、“變幻空間”為主，以后的重點(diǎn)突破在空間的豐富性上，贈(zèng)送后主要可以變?yōu)榕P室甚至是客廳。結(jié)論1.成都市部分高附加值產(chǎn)品匯總表備注：以上面積單位為㎡，價(jià)格2.成都市在售暢銷高附加值溢價(jià)情況備注：以上面積單位為㎡，價(jià)格單位為元/㎡產(chǎn)品溢價(jià)=售價(jià)-單位贈(zèng)送成本價(jià)-區(qū)域價(jià)格；單位贈(zèng)送成本價(jià)=贈(zèng)送面積*單位建筑成本價(jià)（2000*70%=1400元/㎡）/建筑面積；營(yíng)銷溢價(jià)=區(qū)域價(jià)格-實(shí)得價(jià)格（暫不考慮公攤面積和優(yōu)惠折扣）描述及結(jié)論：?jiǎn)挝皇蹆r(jià)略高于區(qū)域其它產(chǎn)品均價(jià)，但高附加值贈(zèng)送后實(shí)得價(jià)格遠(yuǎn)低于區(qū)域平均價(jià)格結(jié)論3：高附加值能產(chǎn)生一定的溢價(jià)空間，并呈現(xiàn)出如下特征：特征1：現(xiàn)階段市場(chǎng)上，贈(zèng)送面積段集中在115%-125%特征2：在定價(jià)上，開發(fā)商普遍更注重高附加值對(duì)于營(yíng)銷的促進(jìn)作用，對(duì)產(chǎn)品溢價(jià)幾乎沒有考慮或考慮很少。結(jié)論2.成都市在售暢銷高附加值溢價(jià)情況備注：以上面積單位為㎡，價(jià)3.主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手高附加值溢價(jià)情況描述及結(jié)論：1.本項(xiàng)目在高附加值這一產(chǎn)品創(chuàng)新角度上，主要面臨的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手如表所示。它們呈現(xiàn)出一定的共性。結(jié)論4：主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤的共性：有高附加值戶型的面積區(qū)間集中在85-90㎡；均出自品牌開發(fā)商之手。2.不同的品牌開發(fā)商，其附加值的贈(zèng)送比例和定價(jià)也存在個(gè)性。中海相比藍(lán)光，在產(chǎn)品上更追求利潤(rùn)空間，因此定價(jià)較高，這與中海走中高端品牌線路是相輔相成的；藍(lán)光幾乎舍棄了產(chǎn)品的利潤(rùn)空間，而力求營(yíng)銷突破，走量為先；華潤(rùn)更是產(chǎn)品溢價(jià)優(yōu)先，這與其產(chǎn)品精細(xì)打造，追求卓越品質(zhì)是密切相關(guān)的。結(jié)論5：戶型創(chuàng)新（可變空間贈(zèng)送）及溢價(jià)考慮應(yīng)放入公司品牌戰(zhàn)略的思考中。結(jié)論3.主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手高附加值溢價(jià)情況描述及結(jié)論：結(jié)論小結(jié)1.結(jié)論關(guān)鍵性結(jié)論：將前面得到的結(jié)論歸納，可以得到以下關(guān)鍵性結(jié)論剛性、速度優(yōu)先化具有高附加值戶型的面積區(qū)間集中在85-90㎡，這一面積區(qū)間最能滿足消費(fèi)者的剛性需求；在定價(jià)上，開發(fā)商普遍更注重高附加值對(duì)于營(yíng)銷的促進(jìn)作用，對(duì)產(chǎn)品溢價(jià)幾乎沒有考慮或考慮很少。因此，在考慮高附加值產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)當(dāng)針對(duì)剛性需求優(yōu)先，保證銷售速度優(yōu)先化。贈(zèng)送空間功能化目前市場(chǎng)上功能性贈(zèng)送略少于非功能性贈(zèng)送，但前者有增加的趨勢(shì)。根據(jù)這一趨勢(shì)，我們建議應(yīng)當(dāng)增加功能性贈(zèng)送的比例，以適應(yīng)市場(chǎng)變化，迎合市場(chǎng)需求。贈(zèng)送形式立體化功能性贈(zèng)送以大陽臺(tái)、“變幻空間”為主，以后的重點(diǎn)突破在空間的豐富性上。因此，我們建議產(chǎn)品的創(chuàng)新，以贈(zèng)送形式立體化為突破。品牌價(jià)格一體化戶型創(chuàng)新（可變空間贈(zèng)送）及溢價(jià)考慮應(yīng)放入公司品牌戰(zhàn)略的思考中。在制定價(jià)格的時(shí)候，應(yīng)考慮到高附加值所帶來的兩種溢價(jià)空間的大小與所占比例，應(yīng)與企業(yè)發(fā)展路線、品牌戰(zhàn)略相吻合。小結(jié)1.結(jié)論關(guān)鍵性結(jié)論：將前面得到的結(jié)論歸納，可以得到以下關(guān)從購(gòu)房者角度看，大量贈(zèng)送面積可以減少購(gòu)房成本和居住成本；從開發(fā)商角度看，在“70%90平”的剛性執(zhí)行下，“逼使”必須要進(jìn)行中小戶型創(chuàng)新，合情合理地增加到了面積，提高了得房率。但從政府的角度看，贈(zèng)送面積不僅是房?jī)r(jià)虛高的促漲因素，而且“變向”增加容積率和得房率，造成偷漏土地稅收的不良結(jié)果。1、總可售（建筑）面積不變；2、基本維持中高售價(jià)（相對(duì)于區(qū)域平均價(jià)格而言），并可實(shí)現(xiàn)小幅度的價(jià)格突破；3、項(xiàng)目整體收益基本不變；4、適宜售價(jià)下的高附加值產(chǎn)品即是高性價(jià)比產(chǎn)品，滿足剛性需求，相較其它附加值低、實(shí)得價(jià)格高的產(chǎn)品而言客戶接受度較高，銷售成功率相對(duì)較高；5、產(chǎn)品創(chuàng)新，項(xiàng)目賣點(diǎn)；6、成功案例借鑒（中海、藍(lán)光）有利因素1、高比例面積贈(zèng)送，存在政策風(fēng)險(xiǎn)；2、建筑成本略有增加；3、功能性、非功能性空間比例把控略有偏差；就客戶接受度而言，剛性需求客戶更愿意接受功能性空間贈(zèng)送，而實(shí)際項(xiàng)目中大部分產(chǎn)品以非功能性空間贈(zèng)送為主；4、產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新，在售產(chǎn)品多以入戶花園、飄窗等非功能性空間為主；而類似于挑高陽臺(tái)變客廳（金域藍(lán)灣）、書房-餐廳互錯(cuò)層（二十四城）、雙層空間直接贈(zèng)送（中海蘭亭、正成財(cái)富領(lǐng)地等）不常見，但此類型創(chuàng)新產(chǎn)品客戶接受度較高。5、功能性變化可能造成一些功能缺失以及對(duì)房間的通風(fēng)性有影響不利因素＞小結(jié)2.利弊分析從購(gòu)房者角度看，大量贈(zèng)送面積可以減少購(gòu)房成本和居住成本；1、小結(jié)3.未來走勢(shì)分岔口：飽和期后，高附加值產(chǎn)品是在政策的打壓下走向衰退期？還是走向新的生命周期？關(guān)鍵是產(chǎn)品的創(chuàng)新和突破突破點(diǎn)：空間豐富性優(yōu)秀戶型和暢銷戶型的四大特征：

1.可變化的空間

2.兼顧功能的舒適尺度

3.產(chǎn)品特征符合年齡結(jié)構(gòu)

4.開闊的景觀視野

小結(jié)3.未來走勢(shì)分岔口：小結(jié)無疑，“相對(duì)性”高性價(jià)比產(chǎn)品將是整體市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，而如何打造這樣一個(gè)適銷對(duì)路的產(chǎn)品，需結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)情況及客戶接受度對(duì)產(chǎn)品自身附加值進(jìn)行綜合考慮。結(jié)合成都近期市場(chǎng)中成功銷售案例，“高附加值、功能性贈(zèng)送、創(chuàng)新設(shè)計(jì)、適宜價(jià)格”幾大關(guān)鍵詞成為項(xiàng)目熱銷的充分條件。小結(jié)小結(jié)無疑，“相對(duì)性”高性價(jià)比產(chǎn)品將是整體市場(chǎng)發(fā)THANKS!-成都市高附加值暢銷產(chǎn)品淺析-THANKS!演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！熱潮中的冷思考-成都市高附加值暢銷產(chǎn)品淺析-熱潮中的冷思考與國(guó)內(nèi)大中城市一致，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)整體趨冷，客戶、開發(fā)商、政府三方博弈；客戶從瘋狂購(gòu)房轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇再?gòu)房，是否物有所值成為客戶選擇樓盤的關(guān)鍵所在，對(duì)于市場(chǎng)中大部分剛性需求而言（可從現(xiàn)實(shí)情況中得出），高性價(jià)比無疑成為這類客戶追捧的對(duì)象。顧名思義，性價(jià)比，性能價(jià)格比值，而高性價(jià)比，就是性能遠(yuǎn)高于其價(jià)格；從逆勢(shì)飄紅的中海（蘭亭、翠屏灣）、藍(lán)光（富麗、凱麗系列）、正成（財(cái)富領(lǐng)地）可以看出，高性價(jià)比并不單指低售價(jià)，其具有一定的“相對(duì)性”，如單價(jià)13000元/㎡的正成財(cái)富領(lǐng)地（躍層）、總價(jià)70萬中海樓盤（蘭亭、翠屏灣）仍得到客戶的追捧，它們?cè)诟呤蹆r(jià)后不約而同地打了同一張牌-高附加值，獲得市場(chǎng)的認(rèn)同。

前言與國(guó)內(nèi)大中城市一致，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)整體趨冷，發(fā)展歷程導(dǎo)火線：2006年6月1日，出臺(tái)“70/90政策”，至使中小戶型增多，市場(chǎng)產(chǎn)品逐漸同質(zhì)化嚴(yán)重。

2006年6月2007年初（春交會(huì)）導(dǎo)入期“灰空間”發(fā)端：在面積、容積率的限制下，開發(fā)商開始著眼于“灰空間”的對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新的價(jià)值挖掘?！翱勺冿L(fēng)潮”從此涌現(xiàn)并風(fēng)靡成都樓市。成長(zhǎng)期“偷面積”的一年：在08春交會(huì)上，“可變空間”成為最大看點(diǎn)之一，并且產(chǎn)品數(shù)量繁多，形式多樣。可變戶型的創(chuàng)新成為關(guān)鍵。2008年初（春交會(huì)）成熟期預(yù)計(jì)2008年下半年飽和期根據(jù)產(chǎn)品發(fā)展周期共性以及目前成都樓市高附加值樓盤的發(fā)展?fàn)顩r，預(yù)計(jì)市場(chǎng)在2008年下半年會(huì)出現(xiàn)飽和。分岔口是進(jìn)入衰退期？還是升級(jí)產(chǎn)品的下一個(gè)生命周期？？1.產(chǎn)品生命周期發(fā)展歷程導(dǎo)火線：2006年6月1日，出臺(tái)“70/90政策”，導(dǎo)入期以2006年6月1日的“70/90”政策出臺(tái)為導(dǎo)火線，以“灰空間”為發(fā)端，各開發(fā)商開始豬著眼中小戶型產(chǎn)品的“可變空間”藍(lán)光凱麗豪景：2007年1月3日開盤?！翱勺兛臻g”的開創(chuàng)者。成長(zhǎng)期2007年，“可變風(fēng)潮”席卷樓市成長(zhǎng)期的主要特征：大力挖掘可變空間的贈(zèng)送形式及比例置信麗都?花園城：2007年3月，2期90平米中小戶型打造功能齊全、居住舒適的三房?jī)蓮d大戶型富麗花城：2007年6月開盤，入戶花園、空中花園等灰空間均為贈(zèng)送，性價(jià)比極高?；屎髧?guó)際：2007年6月開盤，藍(lán)光在凱麗豪景之后，幾乎都推出高附加值房源。金域藍(lán)灣：自從90/70政策實(shí)行以后，盡可能拓展使用空間。因此有了5.6米(或5.8米)的挑高空間成熟期發(fā)展歷程2008年，“戶型創(chuàng)新”年。春交會(huì)上，各種形式的高附加值樓盤激烈角逐。成熟期的主要特征是：從平面偷面積向空間偷面積的過渡，兩種形式共存平面附加值：藍(lán)光：產(chǎn)品的延續(xù)——富麗碧蔓汀、富麗東方、凱麗美域；中海翠屏灣：城南首個(gè)可變空間社區(qū)；還有金科一城、國(guó)嘉.新視界、西錦國(guó)際、華潤(rùn)二十四城、鑄信.境界等空間附加值：上行匯錦、香木林.加州國(guó)際、錦江城市花園、正黃.上嶺、中海蘭庭等在平面的基礎(chǔ)上，加大對(duì)空間尺度的拉闊，挑高。

成熟期預(yù)期在2008年下半年會(huì)出現(xiàn)，如果沒有新的創(chuàng)新形式，那么這中“可變空間”在市場(chǎng)政策打壓下，在使用問題逐漸暴露的情況下，會(huì)進(jìn)入衰退期。如果繼續(xù)創(chuàng)新，就成為一種可變空間的升級(jí)，進(jìn)入新的生命周期。1.產(chǎn)品生命周期導(dǎo)入期以2006年6月1日的“70/90”政策出臺(tái)為導(dǎo)火線，發(fā)展歷程幾大品牌開發(fā)商在發(fā)展中所扮演著不同的角色藍(lán)光——先行者：利用本土優(yōu)勢(shì)，勇于開拓創(chuàng)新中?！獞?yīng)變者：迎合市場(chǎng)發(fā)展，及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品華潤(rùn)——嘗試者：看清發(fā)展態(tài)勢(shì)，但在“可變空間”上僅有所偏重的試探。萬科——？2.開發(fā)商角色發(fā)展歷程幾大品牌開發(fā)商在發(fā)展中所扮演著不同的角色藍(lán)光——先行現(xiàn)狀高附加值戶型項(xiàng)目的分布特征1.環(huán)域分布特征:1)集中分布在二、三環(huán)之間的城鄉(xiāng)結(jié)合部；從中低品質(zhì)到中高品質(zhì)樓盤均有涉及2)有向三環(huán)外四大新城擴(kuò)散的趨勢(shì);2.方向分布特征:1).城東:高附加值樓盤最多,多為08年初開盤在售項(xiàng)目;2)城南:高附加值樓盤主要集中在三環(huán)及以外區(qū)域,多為近期新開盤項(xiàng)目及預(yù)售項(xiàng)目;3)城北:高附加值樓盤分布環(huán)域跨度最大,從一環(huán)到三環(huán);4)城西:高附加值樓盤集中在二三環(huán)之間,區(qū)位也相對(duì)集中,項(xiàng)目持續(xù)銷售周期相對(duì)較長(zhǎng);1.整體分布特征富麗花城富麗碧蔓汀中?！ご淦翞持泻！ぬm庭富麗東方凱麗美域華潤(rùn).翡翠城華潤(rùn).二十四城備注：標(biāo)注樓盤為08房交會(huì)參展樓盤中有附加值戶型的44個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)狀現(xiàn)狀高附加值戶型項(xiàng)目的分布特征1.整體分布特征富麗花城富麗碧

2008-3住宅銷售排行2008-2住宅銷售排行2008-1住宅銷售排行暢銷樓盤:縱觀08年1-3月成都樓市銷售情況，剛性需求、理性購(gòu)房客戶將高性價(jià)比樓盤推入銷售排行榜前茅，使其扮演了逆勢(shì)飄紅的“英雄”角色?，F(xiàn)狀藍(lán)光·富麗碧蔓?。哼B續(xù)三月上榜，兩次榜首。該項(xiàng)目位于1-2環(huán)路之間，均價(jià)為6000元/㎡。樓盤通過實(shí)得率最高146%等面積贈(zèng)送策略贏得了很多購(gòu)房者的喜愛，1月1號(hào)樓開盤當(dāng)天則銷售了全部房源的70%左右；3月320套的銷量再創(chuàng)佳績(jī)。藍(lán)光·富麗東方：2、3月分別為榜單一、二名。2月23日開盤當(dāng)天便認(rèn)購(gòu)了360余套，只剩了20多套112和114平米的大戶型房源。3月15日開盤當(dāng)天有70%左右的房源被認(rèn)購(gòu)。除了價(jià)格優(yōu)勢(shì)外，高附加值的產(chǎn)品設(shè)計(jì)也是銷售火暴的關(guān)鍵原因。藍(lán)光·凱麗美域：連續(xù)三月上榜，2月升至第三。大面積贈(zèng)送的創(chuàng)新產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品的連續(xù)暢銷。中海國(guó)際社區(qū)：3月開盤，排名第三。3月8日，推出了291套C-HOUSE住宅。該批次房源均價(jià)為5262元/平米，且房源都是68-89平米的小戶型，總價(jià)較低，因此銷售情況也很好，開盤當(dāng)天184套房源被認(rèn)購(gòu)。

中?！ご淦翞常?月上榜。中高定位的住宅產(chǎn)品，具有三房功能的2+X創(chuàng)意戶型(82-90㎡)，創(chuàng)造性地為業(yè)主考慮了一定的彈性空間，得到購(gòu)房者高度認(rèn)同，現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)近兩百套，銷售額突破億元大關(guān)。中?！ぬm庭：3月開盤，榜上有名。3月15日第一次開盤銷售159套，3月29日第二次開盤銷售近90套，其中主推的89平方米奢享三房立體空間產(chǎn)品（可變空間戶型）全線售罄。該項(xiàng)目在戶型空間上創(chuàng)新升級(jí)，以“奢尺戶型”、“立體空間”、“可變空間”將居住的舒適度及享受度做到了更高峰。金科一城：1月榜單亞軍。項(xiàng)目位于動(dòng)物園側(cè)，臨富麗花城，低價(jià)、高附加值形成較高的性價(jià)比成為該樓盤熱銷的原因。2.典型暢銷樓盤2008-3住宅銷售排行2008-2住宅銷售排行2008-“相對(duì)性”高性價(jià)比的幾種常見形式：1）低售價(jià)+中低附加值，如中海國(guó)際社區(qū)-橙郡2期，藍(lán)光-富麗東方，金科一城等2）中低售價(jià)+高附加值，如藍(lán)光-富麗碧蔓汀、凱麗美域等3）中高售價(jià)+高附加值，如中海-蘭亭、翠屏灣、萬科-金域藍(lán)灣、正成-財(cái)富領(lǐng)地等備注：以上售價(jià)以總價(jià)做為衡量標(biāo)準(zhǔn)，暫以總價(jià)50萬分界。售價(jià)附加值高高中低中低橙郡富麗東方金科一城碧蔓汀凱麗美域蘭亭翠屏灣財(cái)富領(lǐng)地金域藍(lán)灣現(xiàn)狀3.常見分類“相對(duì)性”高性價(jià)比的幾種常見形式：備注：以上售價(jià)以總價(jià)做為衡現(xiàn)狀4.可變空間產(chǎn)生原因前面提到，在“70%-90平”政策的剛性執(zhí)行下，大量的90㎡及以下中小套型房源涌現(xiàn)成都樓市，無疑會(huì)造成產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，為了增加樓盤產(chǎn)品賣點(diǎn)，眾多開發(fā)商開始加大對(duì)戶型創(chuàng)新的研究。那么，“可變空間”何以實(shí)現(xiàn)呢？

內(nèi)部原因促成——建筑面積計(jì)算方法：一些不計(jì)入面積或者半面積計(jì)算的空間，成為開發(fā)商戶型創(chuàng)新，吸引消費(fèi)者的關(guān)鍵。2.2米以下空間不計(jì)入總面積——落地凸窗、低臺(tái)凸窗、隱藏式衣柜陽臺(tái)12㎡以下計(jì)算50%面積——入戶花園和大陽臺(tái)露臺(tái)不計(jì)入總面積——錯(cuò)層陽臺(tái)公共面積不計(jì)算面積，公共陽臺(tái)計(jì)算50%面積——空中走廊現(xiàn)狀4.可變空間產(chǎn)生原因前面提到，在“70%-90平”政策的中海-新政下的大贏家針對(duì)冷市，中海地產(chǎn)及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品開發(fā)策略，以剛性需求為導(dǎo)向（原中大戶型設(shè)計(jì)調(diào)整為中小戶型設(shè)計(jì)），并提升產(chǎn)品性價(jià)比設(shè)計(jì)，在逆勢(shì)下連續(xù)制造飄紅之勢(shì)。從中海國(guó)際社區(qū)“橙郡C-House總價(jià)30多萬元起，首付不足8萬元”起，橙郡2期3個(gè)批次開盤均獲得客戶追捧；3-15日中海蘭亭2期1批次（3.29加推10棟），共計(jì)220套房源，截止目前基本售罄，周末（4.27）將推出下一批次產(chǎn)品；翠屏灣3.30日開盤，共推出432套房源，開盤當(dāng)日即售出146套。從橙郡的低總價(jià)到蘭亭、翠屏灣的高附加值，可以看出中海新政后始終打的一張牌“高性價(jià)比”，緊緊抓住剛性需求（中偏高端、注重品質(zhì)）客戶，最終獲得市場(chǎng)的充分認(rèn)可。中高售價(jià)+高附加值=高性價(jià)比案例1.中海中海-新政下的大贏家針對(duì)冷市，中海地產(chǎn)及時(shí)調(diào)整中海翠屏灣H型功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(㎡)功能性花池全+半214.214.2非功能性飄窗全34.38.2入戶花園半13.9總贈(zèng)送面積(㎡)22.4產(chǎn)權(quán)面積(㎡)89.5實(shí)得率125%備注：實(shí)得率=實(shí)得面積/產(chǎn)權(quán)面積*100%優(yōu)惠方式：按揭最高優(yōu)惠2.5%，一次性最高優(yōu)惠3.5%均價(jià)：7400元/㎡；，實(shí)得價(jià)格：5712元/㎡“套二變套四”案例1.中海中海翠屏灣H型功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(㎡)功能性花池全+半14.74.7非功能性飄窗全23.57.4入戶花園半13.9總贈(zèng)送面積(㎡)12.1產(chǎn)權(quán)面積(㎡)82實(shí)得率115%中海翠屏灣B型備注：實(shí)得率=實(shí)得面積/產(chǎn)權(quán)面積*100%優(yōu)惠方式：按揭最高優(yōu)惠2.5%，一次性最高優(yōu)惠3.5%目前均價(jià)：7000元/㎡；，實(shí)得價(jià)格：5886元/㎡“套二變套三”案例1.中海功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(㎡)功能性花池1-臥室全1530雙層空間全125非功能性飄窗全35.111.6入戶花園半11.5花池2-入戶全15總贈(zèng)送面積(㎡)41.6產(chǎn)權(quán)面積(㎡)89實(shí)得率147%備注：1、實(shí)得率=實(shí)得面積/產(chǎn)權(quán)面積*100%；2、雙層空間層高5.8m，本次計(jì)算僅按一層贈(zèng)送面積算中海蘭亭N型優(yōu)惠方式：建設(shè)銀行2w存款證明1%，2萬誠(chéng)意金1%，房交會(huì)優(yōu)惠延續(xù)1%，中海會(huì)0.5%，一次性付款1%均價(jià)：7800元/㎡；，實(shí)得價(jià)格：5076元/㎡“套二可變套三、套四”案例1.中海功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(㎡)功能性陽臺(tái)半17.57.5非功能性飄窗全46.415.4入戶花園半15花池全14總贈(zèng)送面積(㎡)22.9產(chǎn)權(quán)面積(㎡)89實(shí)得率126%備注：實(shí)得率=實(shí)得面積/產(chǎn)權(quán)面積*100%中海蘭亭L型優(yōu)惠方式：建設(shè)銀行2w存款證明1%，2萬誠(chéng)意金1%，房交會(huì)優(yōu)惠延續(xù)1%，中海會(huì)0.5%，一次性付款1%均價(jià)：7200元/㎡；，實(shí)得價(jià)格：5469元/㎡“套二變套三”案例1.中海功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(藍(lán)光地產(chǎn)-薄利多銷，小步快跑藍(lán)光項(xiàng)目營(yíng)銷策略始終貫穿“短、頻、快”三大策略，在新政下尤顯活躍，連續(xù)幾個(gè)月成為成都樓市銷售冠軍?？蛻魧?duì)藍(lán)光樓盤的統(tǒng)一認(rèn)識(shí)：“性價(jià)比高、劃算！”，這對(duì)剛性需求（中偏低端、優(yōu)先考慮價(jià)格因素）客戶吸引力極強(qiáng)。如房交會(huì)期間藍(lán)光六盤聯(lián)動(dòng)，共推出300套“限價(jià)特惠房”，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)（華西都市報(bào)4.24-51版《70樓盤的春交會(huì)成績(jī)單》），藍(lán)光共成交房源近500套，成交金額約2億元。中低售價(jià)+高附加值=高性價(jià)比案例2.藍(lán)光藍(lán)光地產(chǎn)-薄利多銷，小步快跑藍(lán)光項(xiàng)目營(yíng)銷策略始功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(㎡)功能性可變空間半21717非功能性飄窗全11.215.7入戶花園半14.5陽臺(tái)全110總贈(zèng)送面積(㎡)32.7產(chǎn)權(quán)面積(㎡)74實(shí)得率144%藍(lán)光碧蔓汀C4型備注：實(shí)得率=實(shí)得面積/產(chǎn)權(quán)面積*100%優(yōu)惠方式：一次性優(yōu)惠3%，房交會(huì)優(yōu)惠延續(xù)2%均價(jià)：6900元/㎡；，實(shí)得價(jià)格：4546元/㎡“套一變套三”案例2.藍(lán)光功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(㎡)功能性可變空間半11212非功能性飄窗全22.514.5入戶花園半13陽臺(tái)全19總贈(zèng)送面積(㎡)26.5產(chǎn)權(quán)面積(㎡)60實(shí)得率144%藍(lán)光碧蔓汀D1型備注：實(shí)得率=實(shí)得面積/產(chǎn)權(quán)面積*100%優(yōu)惠方式：一次性優(yōu)惠3%，已售罄均價(jià)：7100元/㎡；，實(shí)得價(jià)格：4777元/㎡“套一變套二”案例2.藍(lán)光功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(㎡)功能性創(chuàng)意空間半14.54.5非功能性飄窗全23.612.7入戶花園半+全14.6觀景陽臺(tái)半14.5總贈(zèng)送面積(㎡)17.2產(chǎn)權(quán)面積(㎡)70實(shí)得率125%備注：實(shí)得率=實(shí)得面積/產(chǎn)權(quán)面積*100%藍(lán)光凱麗美域E4-2型優(yōu)惠方式：一次性優(yōu)惠3%，已售罄均價(jià)：6400元/㎡；，實(shí)得價(jià)格：4983元/㎡“套一變套二”案例2.藍(lán)光功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(㎡)功能性可變空間半13.73.7非功能性飄窗全22.913.5入戶花園半13.6露臺(tái)全17總贈(zèng)送面積(㎡)17.2產(chǎn)權(quán)面積(㎡)87實(shí)得率120%藍(lán)光富麗東方C1型備注：實(shí)得率=實(shí)得面積/產(chǎn)權(quán)面積*100%優(yōu)惠方式：按揭、分期優(yōu)惠1%，一次性優(yōu)惠3%均價(jià)：4500元/㎡；，實(shí)得價(jià)格：3644元/㎡“套二變套三”案例2.藍(lán)光功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(㎡)功能性可變空間半14.54.5非功能性飄窗全22.119.6入戶花園半13.5露臺(tái)全114總贈(zèng)送面積(㎡)24.1產(chǎn)權(quán)面積(㎡)87實(shí)得率128%藍(lán)光富麗東方C2型備注：實(shí)得率=實(shí)得面積/產(chǎn)權(quán)面積*100%優(yōu)惠方式：按揭、分期優(yōu)惠1%，一次性優(yōu)惠3%均價(jià)：4600元/㎡；，實(shí)得價(jià)格：3494元/㎡“套二變套三”案例2.藍(lán)光功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(其它在售熱銷樓盤、未售（客戶關(guān)注度較高）樓盤-熱銷才是硬道理除上述品牌樓盤外，市面上高性價(jià)比樓盤熱銷甚多，如金科一城，低價(jià)、高附加值促成了一期一批次（2008-1）開盤即基本售罄的熱銷場(chǎng)面；正成財(cái)富領(lǐng)地開盤（3.16）創(chuàng)下150套銷售業(yè)績(jī)，截至今日，1.5個(gè)月時(shí)間已完成共計(jì)約250套業(yè)績(jī)，其中最引人關(guān)注的就是它“一變四”的戶型，均價(jià)達(dá)13000元/㎡，但附加值（約270%的得房率）極高，得到客戶廣泛接受；再如國(guó)嘉新視界70㎡可變套三戶型、合能耀之城70㎡可變套四戶型吸引了客戶眼球，在大市偏冷的趨勢(shì)下，銷售情況較為火爆。其它高附加值樓盤（暫未開盤）仍得到市場(chǎng)、客戶的大幅度關(guān)注，如遠(yuǎn)大朗朗風(fēng)景（4.27開盤）、置信玉園、繽舍（BOX、LOFT空間）以及四海逸家（空中別墅，110%的“灰空間”面積贈(zèng)送）。適宜售價(jià)+高附加值=高性價(jià)比案例3.其他樓盤其它在售熱銷樓盤、未售（客戶關(guān)注度較高）樓盤-熱銷才是硬道理案例3.華潤(rùn)功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(㎡)功能性可變空間半13.23.2非功能性飄窗全32.8813.8挑高陽臺(tái)全17總贈(zèng)送面積(㎡)13.08產(chǎn)權(quán)面積(㎡)88.53實(shí)得率115%華潤(rùn)翡翠城A1型“套二變套三”備注：實(shí)得率=實(shí)得面積/產(chǎn)權(quán)面積*100%優(yōu)惠方式：按揭、分期優(yōu)惠2%，一次性優(yōu)惠4%均價(jià)：7540元/㎡；，實(shí)得價(jià)格：6294元/㎡案例3.華潤(rùn)功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡“套二變套三”功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(㎡)功能性空中花園半144非功能性飄窗全24.34.3總贈(zèng)送面積(㎡)8.3產(chǎn)權(quán)面積(㎡)89實(shí)得率109%華潤(rùn)二十四城E3型備注：實(shí)得率=實(shí)得面積/產(chǎn)權(quán)面積*100%優(yōu)惠方式：按揭、分期優(yōu)惠2%，一次性優(yōu)惠4%均價(jià)：7860元/㎡；，實(shí)得價(jià)格：6778元/㎡“套二變套三”功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(㎡)功能性幻變空間半13.83.8非功能性生活陽臺(tái)半11.51.5總贈(zèng)送面積(㎡)5.3產(chǎn)權(quán)面積(㎡)49.42實(shí)得率111%功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(㎡)功能性幻變空間半173.8非功能性露臺(tái)全11115.4飄窗全22.9生活陽臺(tái)半11.5總贈(zèng)送面積(㎡)19.2產(chǎn)權(quán)面積(㎡)70.74實(shí)得率127%金科一城C3金科一城F4備注：實(shí)得率=實(shí)得面積/產(chǎn)權(quán)面積*100%優(yōu)惠方式：按揭優(yōu)惠1.5%,一次性優(yōu)惠2.5%均價(jià)：5900元/㎡；，實(shí)得價(jià)格：5195元/㎡優(yōu)惠方式：按揭優(yōu)惠1.5%,一次性優(yōu)惠2.5%均價(jià)：5500元/㎡；，實(shí)得價(jià)格：4218元/㎡“套一變套二”“套一變套二”案例3.其他樓盤功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(備注：上兩圖中淺色區(qū)域?yàn)橛?jì)算建筑面積，深色區(qū)域?yàn)橘?zèng)送面積功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(㎡)功能性幻變空間全983.383.3非功能性露臺(tái)全18.78.7總贈(zèng)送面積(㎡)92產(chǎn)權(quán)面積(㎡)54.24實(shí)得率270%優(yōu)惠方式：五成按揭優(yōu)惠0.5%（每遞增一成首付多優(yōu)惠0.5%），一次性優(yōu)惠3%均價(jià)：13000元/㎡；，實(shí)得價(jià)格：4677元/㎡正成-財(cái)富領(lǐng)地A型案例3.其他樓盤備注：上兩圖中淺色區(qū)域?yàn)橛?jì)算建筑面積，深色區(qū)域?yàn)橘?zèng)送面積功能合能耀之城B1型功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(㎡)功能性幻變空間全29.49.4非功能性露臺(tái)半12.33.6生活陽臺(tái)半11.3總贈(zèng)送面積(㎡)13產(chǎn)權(quán)面積(㎡)61實(shí)得率121%功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(㎡)功能性幻變空間半13.33.3非功能性飄臺(tái)全11.61.6總贈(zèng)送面積(㎡)4.9產(chǎn)權(quán)面積(㎡)55.77實(shí)得率109%優(yōu)惠后均價(jià)：7050元/㎡；，實(shí)得價(jià)格：5811元/㎡優(yōu)惠方式：1萬，5年物管費(fèi)，一次性付款優(yōu)惠180元/㎡均價(jià)：7350元/㎡；，實(shí)得價(jià)格：6316元/㎡國(guó)嘉新視界2-2-01型“套一變套二”備注：實(shí)得率=實(shí)得面積/產(chǎn)權(quán)面積*100%案例3.其他樓盤合能耀之城B1型功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(遠(yuǎn)大-朗朗風(fēng)景A1a型功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(㎡)功能性陽臺(tái)半15.85.8非功能性飄窗全11.724.4入戶花園半13.6觀景陽臺(tái)全219.1總贈(zèng)送面積(㎡)30.2產(chǎn)權(quán)面積(㎡)75.06實(shí)得率140%備注：實(shí)得率=實(shí)得面積/產(chǎn)權(quán)面積*100%優(yōu)惠方式：2%辦卡，付款方式優(yōu)惠暫未定預(yù)計(jì)均價(jià)：5600元/㎡；，實(shí)得價(jià)格：3913元/㎡“套一可變套二、套三”案例3.其他樓盤遠(yuǎn)大-朗朗風(fēng)景A1a型功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(㎡)功能性陽臺(tái)半29.39.3非功能性飄窗全22.87.9生活陽臺(tái)半13.6觀景陽臺(tái)半11.5總贈(zèng)送面積(㎡)17.2產(chǎn)權(quán)面積(㎡)102實(shí)得率117%備注：實(shí)得率=實(shí)得面積/產(chǎn)權(quán)面積*100%置信玉園-清水灣A1型“套二變套四”案例3.其他樓盤功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(㎡)功能性BOX空間半17.47.4非功能性生活陽臺(tái)半11.61.6總贈(zèng)送面積(㎡)9產(chǎn)權(quán)面積(㎡)59實(shí)得率115%功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(㎡)功能性BOX空間半15.410.8生活陽臺(tái)半15.4非功能性露臺(tái)半18.38.3總贈(zèng)送面積(㎡)19.1產(chǎn)權(quán)面積(㎡)88實(shí)得率122%繽舍B2繽舍B3優(yōu)惠方式：4.26交納2萬誠(chéng)意金，享受1%優(yōu)惠，其它優(yōu)惠方式暫未定預(yù)計(jì)均價(jià)：9000元/㎡；，實(shí)得價(jià)格：7400-7800元/㎡“套一變套二”“套一可變套二、套三”備注：實(shí)得率=實(shí)得面積/產(chǎn)權(quán)面積*100%案例3.其他樓盤功能劃分贈(zèng)送名稱贈(zèng)送方式個(gè)數(shù)(個(gè))贈(zèng)送面積(㎡)小計(jì)(四海逸家1）1：1.1價(jià)值尺度（約110%“灰空間”不計(jì)入建筑面積），建筑面積80-120㎡，實(shí)得面積170-250㎡2）5.8米層高