錦江·

新天地

商業(yè)全程運(yùn)營(yíng)提案中國(guó)（成都）斯寶特房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司

服務(wù)大綱：全程營(yíng)銷推廣全程推廣包裝系統(tǒng)設(shè)計(jì)全程商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃實(shí)施全程商家招商服務(wù)執(zhí)行全程商業(yè)管理運(yùn)行本案整體戰(zhàn)略規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)（中國(guó)·成都）斯寶特地產(chǎn)營(yíng)銷+(中國(guó).成都)英邦不動(dòng)產(chǎn)（戰(zhàn)略構(gòu)思及體系建設(shè)）整體營(yíng)銷機(jī)構(gòu)（執(zhí)行）整體招商及商管、物管機(jī)構(gòu)（執(zhí)行）斯寶特營(yíng)銷英邦百貨英邦不動(dòng)產(chǎn)英邦物業(yè)

在今天，商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)較量已經(jīng)發(fā)展成為一種專業(yè)服務(wù)力量的競(jìng)爭(zhēng)。傳統(tǒng)的沿街為市的商業(yè)形態(tài)，今天已經(jīng)過(guò)時(shí)。也就是說(shuō)，什么都可以經(jīng)營(yíng)的商業(yè)形態(tài)，也就是什么都可能死亡的商業(yè)形態(tài)。

我方對(duì)本項(xiàng)目的解決之道

---------

建立核心定位理念支撐的商業(yè)形態(tài)，并通過(guò)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)根據(jù)階段性的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變化調(diào)整不同的業(yè)態(tài)來(lái)適應(yīng)市場(chǎng)的變化，才能讓商家發(fā)展起來(lái)，讓投資者輕松賺錢(qián)，從而建立和維護(hù)整體商業(yè)的品牌價(jià)值.本項(xiàng)目我方建議項(xiàng)目名:沙河外灘沙河旺角商業(yè)整體戰(zhàn)略目標(biāo)方向目的:一方面來(lái)保證投資者的投資利益另一方面來(lái)強(qiáng)化整體商業(yè)環(huán)境長(zhǎng)期穩(wěn)定的競(jìng)爭(zhēng)能力奠定基礎(chǔ)保證目標(biāo)的手段:1、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力：立足成都東門(mén)，將本項(xiàng)目打造成“城東沙河核心商業(yè)版塊”。

2、版塊唯一性：創(chuàng)建打造具有第一品牌路線的商業(yè)文化中心。——在成都率先推出“城東外灘文化中心”.3、業(yè)態(tài)可塑性：在整體業(yè)態(tài)規(guī)劃與后期經(jīng)營(yíng)中，根據(jù)不同的市場(chǎng)價(jià)值功能由專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司作出階段性的業(yè)態(tài)調(diào)整。本項(xiàng)目重要營(yíng)銷背景背景1：本項(xiàng)目是嘉祥地產(chǎn)大型商業(yè)之作背景2：商業(yè)部分肩負(fù)本項(xiàng)目的贏利重點(diǎn)背景3：本項(xiàng)目是該片區(qū)大型商業(yè)地產(chǎn)全現(xiàn)房第一盤(pán),背景4：本區(qū)域商業(yè)發(fā)展剛起步背景5:成都整體的商鋪投資回歸理性背景6：“城東中產(chǎn)”概念及資源整合的深遠(yuǎn)意義背景7:臨街二樓存在規(guī)劃設(shè)計(jì)缺陷\本項(xiàng)目住宅已交房近一年、商業(yè)的銷售僅5000平米背景8：斯寶特眾多的投資客資源股票的牛市對(duì)本屬于投資的商業(yè)地產(chǎn)是一大沖擊重要營(yíng)銷命題命題1：“商”與“鋪”的關(guān)系

---------進(jìn)駐商戶是否有持久市場(chǎng)生命力將是商鋪產(chǎn)權(quán)營(yíng)銷的重要前提

命題2：招商時(shí)機(jī)的選定

------------如何制訂“頭羊突破”策略尤為關(guān)鍵命題3：商鋪產(chǎn)權(quán)銷售時(shí)機(jī)的選定

------------商業(yè)開(kāi)業(yè)是商鋪銷售的終接命題4：商業(yè)經(jīng)營(yíng)推廣對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值提升

-------------“經(jīng)營(yíng)決定價(jià)值！”是商業(yè)地產(chǎn)根本價(jià)值規(guī)律

項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣方案第一卷：

第一部分

第一部分內(nèi)容綱要一、項(xiàng)目銷售目標(biāo)體系二、項(xiàng)目銷售模式定位體系三、項(xiàng)目品牌推廣定位體系四、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略體系一、項(xiàng)目銷售目標(biāo)體系銷售周周期：：2007年7月----2008年8月底市場(chǎng)目目標(biāo):為企業(yè)業(yè)塑造造絕佳佳的品品牌影影響力力及一一定的的品牌牌號(hào)召召力，，打破破現(xiàn)有有商業(yè)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)的冰冰封期期，率率先推推出項(xiàng)項(xiàng)目后后續(xù)運(yùn)運(yùn)營(yíng)的的商鋪鋪專業(yè)業(yè)管理理運(yùn)行行模式式，牽牽動(dòng)市市場(chǎng)。。創(chuàng)建建獨(dú)有有的商商業(yè)運(yùn)運(yùn)行模模式，，回避避市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)有有問(wèn)題題商鋪鋪的不不良局局面，，重重新塑塑造投投資者者對(duì)本本項(xiàng)目目的信信心。。銷售目目標(biāo):

時(shí)間內(nèi)容銷售準(zhǔn)備期（2007年6月）認(rèn)籌階段（2007年7月-9月）公開(kāi)發(fā)售強(qiáng)銷期（2007年10月）持續(xù)熱銷階段（2007年11月-12月）持續(xù)熱銷階段（2007年11月-12月）尾盤(pán)階段（2008年4月后）銷售目標(biāo)銷售率15%銷售面積約3750平米銷售率累30%累計(jì)銷售面積約7500平米銷售率累計(jì)50%累積銷售面積約12500平米銷售率累75%累計(jì)銷售面積18750平米累計(jì)銷售9022500平米二、項(xiàng)項(xiàng)目銷銷售模模式體體系在本項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)實(shí)施——托管式式商鋪鋪模式式！三大條條件：：1）認(rèn)可可物業(yè)業(yè)本身身將來(lái)來(lái)的價(jià)價(jià)值；；2）了解解、認(rèn)認(rèn)可托托管式式投資資的方方式與與操作作者；；3）對(duì)主主力店店?duì)I運(yùn)運(yùn)商有有信心心，認(rèn)認(rèn)可其其對(duì)整整個(gè)商商業(yè)物物業(yè)的的影響響力和和帶動(dòng)動(dòng)性；；1）深度度挖掘掘提升升物業(yè)業(yè)價(jià)值值；2）用有有力的的商業(yè)業(yè)概念念、主主力店店品牌牌效應(yīng)應(yīng);3）傳播播投資資模式式理念念，化化不利利為有有利。。釋放放投資資熱情情；4）為客客戶推推出托托管模模式的的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，安安全，，穩(wěn)定定。為確保保上述述四個(gè)個(gè)方面面的成成立，，我們們必須須確保保的、、最重重要的的就是是——產(chǎn)權(quán)權(quán)?。⊥泄苌躺啼佭\(yùn)運(yùn)營(yíng)成成功法法則短時(shí)間間的實(shí)實(shí)行經(jīng)經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)托管管。有穩(wěn)定定的品品牌實(shí)實(shí)力商商家做做強(qiáng)有有力支支撐，，委托托有經(jīng)經(jīng)營(yíng)賣賣場(chǎng)豐豐富商商業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)公司司統(tǒng)一一經(jīng)營(yíng)營(yíng)，經(jīng)經(jīng)營(yíng)公公司和和營(yíng)運(yùn)運(yùn)商、、各品品牌商商家合合作，，利用用其先先進(jìn)管管理保保證投投資者者獲得得穩(wěn)定定的回回報(bào)。。獨(dú)立產(chǎn)產(chǎn)權(quán)經(jīng)經(jīng)營(yíng)模模式示示意---低風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、高高收益益。即買即即返租租金回回報(bào)，，是產(chǎn)產(chǎn)權(quán)投投資的的主要要原動(dòng)動(dòng)力。。一個(gè)可可信的的投資資方向向和投投資載載體，，才能能吸引引投資資者及及消費(fèi)費(fèi)者。。產(chǎn)權(quán)魅魅力商鋪買賣開(kāi)發(fā)商租賃方商鋪?zhàn)赓U商業(yè)管理公司商鋪?zhàn)赓U小業(yè)主可代交月供按揭銀行委托管理交月供辦理按揭租金代收托管商商業(yè)的的運(yùn)營(yíng)營(yíng)圖三、項(xiàng)目品品牌定定位體體系項(xiàng)目定定位特特色：：——打造““成都都沙河河外灘灘休閑閑文化化特區(qū)區(qū)”?。『诵谋肀憩F(xiàn)：“沙沙河外外灘””(沙河旺旺角））概念念的提提出，，是以以休閑閑/娛樂(lè)，，加部部分特特色經(jīng)經(jīng)濟(jì)為為基礎(chǔ)礎(chǔ)，晝晝、夜夜商業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)為主主體，，與即即將出出現(xiàn)的的萬(wàn)達(dá)達(dá)商業(yè)業(yè),或乃至至成都都市夜夜生活活文化化形成成互補(bǔ)補(bǔ)的關(guān)關(guān)系,提供一一站式式服務(wù)務(wù)，發(fā)發(fā)展為為特色色經(jīng)濟(jì)濟(jì)。項(xiàng)目生生活方方式表表現(xiàn):特色經(jīng)濟(jì)消費(fèi)據(jù)點(diǎn)（以特色經(jīng)濟(jì)為特征）社區(qū)經(jīng)濟(jì)（以白天為主要營(yíng)業(yè)時(shí)間）“外灘“概念生活方式娛樂(lè)派經(jīng)濟(jì)（夜生活為主體）理念的的特點(diǎn)點(diǎn)：倡導(dǎo)一一種全全新的的生活活方式式，““全情情工作作，休休閑生生活””2適合休休閑派派經(jīng)濟(jì)濟(jì)的消消費(fèi)特特點(diǎn)和和消費(fèi)費(fèi)心理理；3吃喝玩玩樂(lè)一一應(yīng)俱俱全，，享受受一站站式消消費(fèi)””，制制造成成都城城東市市休閑閑生活活前沿沿領(lǐng)地地其表現(xiàn)現(xiàn):在沙河河外灘灘,給了人人們一一個(gè)不不歸家家的理理由,在風(fēng)情情熏得得人欲欲醉的的酒吧吧釋放放都市市的壓壓力,商務(wù)的的繁雜雜;午夜的的12點(diǎn)仍能能在美美食街街找到到一家家風(fēng)味味菜館館,讓唇齒齒充分分享受受活色色生香香的快快感,讓胃得得到溫溫暖的的安撫撫,精致格格調(diào)的的小店店轉(zhuǎn)動(dòng)動(dòng)著個(gè)個(gè)性的的魔方方,誘惑深深夜不不睡的的紅男男綠女女.其情也也醇,其意也也濃,白天與與夜晚晚到處處彌散散著各各種美美麗的的心情情,以及從從不缺缺席的的都市市情調(diào)調(diào).本案營(yíng)營(yíng)銷理理念的的市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境境表現(xiàn)現(xiàn)：區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)+社區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)+教育文文化經(jīng)經(jīng)濟(jì)+特色經(jīng)經(jīng)濟(jì)＋＋校園園經(jīng)濟(jì)濟(jì)城東成人與與兒童童娛樂(lè)餐餐飲四大高高校幾大社社區(qū)我們提提出““沙河河外灘灘”的的目目的給投資資者一一個(gè)實(shí)實(shí)實(shí)在在在的的購(gòu)買買理由由——投資外外灘產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；；給消費(fèi)費(fèi)者一一個(gè)明明確的的服務(wù)務(wù)——經(jīng)營(yíng)外外灘產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；；給市場(chǎng)場(chǎng)一個(gè)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，引引領(lǐng)時(shí)時(shí)尚生生活方方式——生活在在“外外灘經(jīng)經(jīng)濟(jì)文文化””的環(huán)環(huán)境中中。通俗的的講，，讓投投資者者對(duì)本本案的的營(yíng)業(yè)業(yè)特色色立刻刻產(chǎn)生生濃厚厚的興興趣，，滿足足他們們的投投資欲欲望。。外灘概概念經(jīng)經(jīng)濟(jì)文文化特特區(qū)，，明確確項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)營(yíng)特色色，滿滿足投投資者者、經(jīng)經(jīng)營(yíng)者者、終終端消消費(fèi)者者三方方利益益需求求，引引導(dǎo)整整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目存存在的的意義義和價(jià)價(jià)值。。將項(xiàng)目目商業(yè)業(yè)的營(yíng)營(yíng)銷方方向定定位在在：即:城南有有紫荊荊，城西有有雙楠楠，城東就就有成成仁讓城東東投資資資金金流向向核心心板打造““城東東沙河河核心心商業(yè)業(yè)文化化娛樂(lè)樂(lè)板塊塊，與與萬(wàn)達(dá)達(dá)在產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈鏈條形形成差差異互互補(bǔ)””四、項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷推推廣策策略一、整體產(chǎn)產(chǎn)品定定位產(chǎn)品定定位：：商業(yè)功功能形象定定位：：在成都都，創(chuàng)創(chuàng)建具具有外外灘文文化特特色的的特色色經(jīng)濟(jì)濟(jì)板塊塊。功能特特征：：集娛樂(lè)樂(lè)、休休閑、、旅游游、購(gòu)購(gòu)物物、、文文化、、教育育、、生活活于一一體的的區(qū)域域性綜綜合性性商業(yè)業(yè)中心心。4市場(chǎng)定定位：：滿足周周邊30萬(wàn)消費(fèi)費(fèi)者的的需求求5價(jià)值定定位：：投資回回報(bào)穩(wěn)穩(wěn)定、、安全全二、目目標(biāo)客客戶群群定位位分析析1、自營(yíng)型型客戶戶：約約占20%-30%比例，，面積積約7000平方米米2、投資型型客戶戶：約約占70%-80%比例，，面積積約18000平方米米3、客戶戶類型型匯總總分析析1、開(kāi)發(fā)商商的忠忠實(shí)跟跟隨者者（主主要以以住宅宅客會(huì)會(huì)會(huì)員員為主主）2、有一定定資金金實(shí)力力的專專業(yè)投投資人人士3、政府公公務(wù)員員、事事業(yè)單單位員員工4、城東工工業(yè)基基地等等周邊邊高新新技術(shù)術(shù)企業(yè)業(yè)高收收入群群體5、本地其其有投投資能能力的的村民民及個(gè)個(gè)體經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶戶6、其他城城市投投資聯(lián)聯(lián)盟(浙江,西藏等等民間間團(tuán)體體)7、斯寶特特的長(zhǎng)長(zhǎng)年積積累眾眾多的的投資資客4、投資心心態(tài)分分析1、較為為熟悉悉城東東周邊邊環(huán)境境2、較注注重投投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，，看重重品牌牌實(shí)力力3、之前前可能能投資資嘉祥祥開(kāi)發(fā)發(fā)物業(yè)業(yè)，從從中獲獲得較較大投投資收收益4、看好好片區(qū)區(qū)整體體升值值潛力力5、對(duì)本本項(xiàng)目目商業(yè)業(yè)的整整體規(guī)規(guī)劃非非常認(rèn)認(rèn)同五、項(xiàng)項(xiàng)目推推廣渠渠道策策略重要的的營(yíng)銷銷售渠渠道：：重要通通路1：嘉祥各各社區(qū)區(qū)客戶戶資源源重要通通路2：大型戶戶外廣廣告,樓市周周刊平平臺(tái)重要通通路3：新聞推推廣及及適當(dāng)當(dāng)?shù)膱?bào)報(bào)紙廣廣告配配合重要通路4：老客戶介紹新新客戶其它通路：5、采用直銷手手法低成本鎖鎖定周邊目標(biāo)標(biāo)客戶資源，，尤其是富裕裕的村民。6、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷7、路過(guò)客戶8、電臺(tái)廣告，，與電臺(tái)聯(lián)手手舉辦“音樂(lè)樂(lè)創(chuàng)富自駕游游”現(xiàn)場(chǎng)直播播9、斯寶特創(chuàng)富富俱樂(lè)部的客客戶資源六、項(xiàng)目推廣廣策略流程要點(diǎn)：炒熱概念、吸吸引關(guān)注、引引導(dǎo)消費(fèi)、引引爆購(gòu)買(一)、全程核心推推廣策略——采用整合營(yíng)銷銷傳播的手法法，統(tǒng)一性。?！獋鞑サ闹饕αα糠旁趯?duì)投投資、盈利概概念以及信心心保證的大力渲染染。(二)整體推廣計(jì)劃劃概要:確定銷售模式式、營(yíng)銷策略略及營(yíng)銷計(jì)劃劃------------------2007年6月上旬完備銷售物料料及法律文件件---------------------------------2007年6月下旬VIP優(yōu)先登記認(rèn)籌籌-------------------------------------------2007年8月-10月城東商業(yè)發(fā)展展研討會(huì)---------------------------------------2007年9月-10月商業(yè)銷售解籌籌并公開(kāi)發(fā)售售---------------------------------2007年10月商業(yè)銷售基本本結(jié)束，進(jìn)入入尾盤(pán)階段---------------------2008年4月四階段推廣主主要內(nèi)容:1、銷售準(zhǔn)備期期時(shí)間:2007年6月---7月媒體推廣：本本階段以項(xiàng)目目的信息滲透透為主，引起起市場(chǎng)注意推廣手段:7月份以新聞報(bào)報(bào)道的形式結(jié)結(jié)合招商進(jìn)度度在主流媒體體上報(bào)道整個(gè)個(gè)項(xiàng)目的信息息；積累認(rèn)認(rèn)籌客戶，銷售工作：本本階段主要進(jìn)進(jìn)行銷售前的的準(zhǔn)備工作2、認(rèn)籌階段時(shí)間:2007年8月---9月媒體宣傳：本階段在主流流媒體的報(bào)道道相應(yīng)增加；；本階段可以以發(fā)布認(rèn)籌信信息；城東新天地商商業(yè)地產(chǎn)暨城城東商業(yè)發(fā)展展研討會(huì)嘉祥祥開(kāi)啟“社區(qū)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)新模式”新新聞發(fā)布會(huì);通過(guò)客戶的信信息發(fā)饋為銷銷售策略進(jìn)一一步完善提供供市場(chǎng)依據(jù)銷售工作：充充分啟動(dòng)住宅宅資源；3、公開(kāi)發(fā)售強(qiáng)銷銷期時(shí)間（2007年10月）媒體宣傳：加強(qiáng)媒體廣告告，本階段主主要以硬性廣廣告和軟文報(bào)報(bào)道相結(jié)合的的形式廣告內(nèi)內(nèi)容以促銷信信息為主戶外外廣告發(fā)布信信息；在成都電臺(tái)發(fā)發(fā)布銷售廣告告；盛大的開(kāi)盤(pán)儀儀式銷售工作：確保解籌成功功率；市場(chǎng)反反饋信息的有有效分析及策策略的及時(shí)調(diào)調(diào)整客戶資源源的有效利用用（老客戶帶帶新客戶的優(yōu)優(yōu)惠措施實(shí)施施）啟動(dòng)四川重點(diǎn)點(diǎn)二級(jí)市場(chǎng)投投資客；活動(dòng)營(yíng)銷：盛大的開(kāi)盤(pán)盤(pán)儀式4、持續(xù)熱銷階階段時(shí)間間:2007年11月-12月媒體宣傳：本階段銷售進(jìn)進(jìn)入持續(xù)熱銷銷期，通過(guò)硬硬性廣告和軟軟文推廣進(jìn)一一步強(qiáng)化本項(xiàng)項(xiàng)目的市場(chǎng)地地位軟文主要要以“熱銷解解讀”的形式式，從項(xiàng)目的的幾大賣點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行分析；在在宣傳中延續(xù)續(xù)項(xiàng)目的銷售售信息；延續(xù)續(xù)用電臺(tái)的銷銷售廣告；銷售工作：有效啟動(dòng)老客客戶帶新客戶戶優(yōu)惠措施；；通過(guò)促銷活活動(dòng)進(jìn)一步刺刺激銷售工作作的快速開(kāi)展展；活動(dòng)營(yíng)銷:組織投資團(tuán)““社區(qū)商業(yè)新新模式”二級(jí)級(jí)城市推介會(huì)會(huì)系列風(fēng)情商商業(yè)街文化活活動(dòng)(三)、總體促銷策策略復(fù)合商業(yè)營(yíng)銷銷模式、品牌牌營(yíng)銷、文化化營(yíng)銷、社區(qū)區(qū)文化和商業(yè)業(yè)互動(dòng)、新／／老城區(qū)營(yíng)銷銷手法、特許許經(jīng)營(yíng)加盟、、商鋪拍賣、、經(jīng)濟(jì)適用鋪鋪模式、跨行行業(yè)聯(lián)盟營(yíng)銷銷、投資銀行行新概念模式式、先經(jīng)營(yíng)后后銷售、借““勢(shì)”破竹、、化整為零、、經(jīng)營(yíng)式商鋪鋪營(yíng)銷。(四)價(jià)格策略1）“低開(kāi)高走”策略：即以優(yōu)惠甚至至以震撼價(jià)入入市，以優(yōu)質(zhì)質(zhì)優(yōu)價(jià)的形象象打入市場(chǎng)，，搶占人份額額，獲得市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注，聚集集人氣。實(shí)踐踐證明，這種種策略是最為為保險(xiǎn)而且容容易造成樓盤(pán)盤(pán)熱銷效果的的方法。2）“特價(jià)單位””策略：以部分位置極極差且面積較較大的鋪面以以最低起價(jià)出出售，作為“特價(jià)單位”，以超低價(jià)造造成熱銷、搶搶購(gòu)場(chǎng)面。3）消化風(fēng)險(xiǎn)單單位促銷策略略：在一定階段對(duì)對(duì)質(zhì)素較差的的單位制定一一套促銷方法法，以低價(jià)限限時(shí)、限量的的形式轟動(dòng)推推出，達(dá)到暢暢銷的目的。。最終價(jià)格可根根據(jù)項(xiàng)目成本本因素和市場(chǎng)場(chǎng)供求因素確確定。根據(jù)商業(yè)價(jià)值差價(jià)價(jià)、樓層差價(jià)價(jià)、邊間差價(jià)價(jià)、面積差價(jià)價(jià)、視野差價(jià)價(jià)、及口岸差差異等因素來(lái)決定定銷售價(jià)格，，以獲取利潤(rùn)潤(rùn)、回籠投資資資金為定價(jià)價(jià)目標(biāo)，完成成整個(gè)項(xiàng)目的的營(yíng)銷推廣策策略,具體價(jià)格體系系（本處暫略略）。整體商業(yè)規(guī)劃劃管理方案第二部分第二部分整體體商業(yè)規(guī)劃管管理方案一、整體業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃執(zhí)行系系統(tǒng)二、項(xiàng)目整體招商商策略體系三、項(xiàng)目商管實(shí)施施方案四、英邦不動(dòng)產(chǎn)管管理組織圖整體業(yè)態(tài)規(guī)劃劃執(zhí)行系統(tǒng)“外灘”項(xiàng)目商商業(yè)布局規(guī)劃劃建議(如下圖)市場(chǎng)功能：1，特色吃喝玩玩樂(lè)！2，休閑，泡吧吧文化！3，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)社區(qū)經(jīng)濟(jì)與與區(qū)域特色經(jīng)經(jīng)濟(jì)的有效整整合。業(yè)態(tài)整合：1,特色色餐餐飲飲；；2，特特色色休休閑閑;3,特色色““吧吧””文文化化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)；；4，特特色色百百貨貨;5,社區(qū)區(qū)生生活活配配套套制造造與與消消費(fèi)費(fèi)欲欲望望1外灘灘———————川西西走走廊廊區(qū)區(qū)位位：：沿沿河河川川西西建建筑筑主主題題定定位位：：外外灘灘———(河畔畔美美食食之之都都)功能能定定位位：：“餐飲飲娛娛樂(lè)樂(lè)”文化化特特色色街街區(qū)區(qū)1-8的道道路路入入口口建建造造一一個(gè)個(gè)川川西西文文的的大大牌牌坊坊,路鋪鋪上上青青青青石石板板,可以以打打造造為為錦錦里里風(fēng)風(fēng)格格)客戶戶群群定定位位：：“餐飲飲，，娛娛樂(lè)樂(lè)，，休休閑閑”行業(yè)業(yè)的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)者者、、投投資資者者消費(fèi)費(fèi)群群定定位位：城城東東區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)的的公公務(wù)務(wù)員員、、收收入入較較為為穩(wěn)穩(wěn)定定的的時(shí)時(shí)尚尚中中青青年年人人檔次次定定位位：：健康康、、時(shí)時(shí)尚尚、、特特色色的的中中檔檔消消費(fèi)費(fèi)、、高高檔檔享享受受服務(wù)務(wù)定定位位：：堅(jiān)持持“消費(fèi)費(fèi)者者是是上上帝帝”的服服務(wù)務(wù)原原則則，，樹(shù)樹(shù)立立四四星星級(jí)級(jí)設(shè)設(shè)施施目標(biāo)標(biāo)定定位位：：打造造城城東東特特色色消消費(fèi)費(fèi)文文化化街街區(qū)區(qū)。。2“外灘灘———時(shí)尚尚空空間間”項(xiàng)目目業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定定位位區(qū)位位：：1—2,2---1,3--1的沿沿街街商商業(yè)業(yè)主主題題定定位位：：外灘灘———時(shí)尚尚空空間間功能能定定位位：：為為城城東東主主力力消消費(fèi)費(fèi)群群體體提提供供時(shí)時(shí)尚尚消消費(fèi)費(fèi)基基地地。。業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)劃劃分分：：品品牌牌家家居居飾飾品品，，時(shí)時(shí)尚尚品品牌牌服服飾飾，，時(shí)時(shí)尚尚文文化化空空間間（（網(wǎng)網(wǎng)吧吧，，美美體體美美容容中中心心等等））檔檔次次定定位位：：提提供供健健康康、、時(shí)時(shí)尚尚、、的的服服務(wù)務(wù)配配套套項(xiàng)項(xiàng)目目以以及及特特色色商商品品。。服服務(wù)務(wù)定定位位：：為為周周邊邊以以及及全全城城區(qū)區(qū)的的休休閑閑派派，，時(shí)時(shí)尚尚派派人人士士創(chuàng)創(chuàng)造造時(shí)時(shí)尚尚元元素素經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。3“外灘灘----名店店坊坊”項(xiàng)目目業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定定位位區(qū)位位：：1---7,2—2部分分地地塊塊主主題題定定位位：：外灘灘———名店店坊坊功能能定定位位：：為為周周邊邊的的消消費(fèi)費(fèi)群群體體提提供供特特色色的的、、知知名名的的商商品品，，以以滿滿足足大大眾眾的的購(gòu)購(gòu)物物消消費(fèi)費(fèi)需需求求。?？涂蛻魬羧喝憾ǘㄎ晃唬海褐菲放婆埔砸约凹疤靥厣躺唐菲返牡慕?jīng)經(jīng)銷銷商商、、投投資資者者。。消消費(fèi)費(fèi)群群定定位位：：周周邊邊的的居居民民、、公公務(wù)務(wù)員員以以及及來(lái)來(lái)政政府府相相關(guān)關(guān)部部門(mén)門(mén)辦辦事事的的外外來(lái)來(lái)消消費(fèi)費(fèi)者者。。檔檔次次定定位位：：銷銷售售的的商商品品檔檔次次定定位位為為國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)、、國(guó)國(guó)際際知知名名品品牌牌或或地地方方特特色色產(chǎn)產(chǎn)品品。。服服務(wù)務(wù)定定位位：：熱熱情情、、耐耐心心、、細(xì)細(xì)心心的的為為消消費(fèi)費(fèi)者者服服務(wù)務(wù)，，堅(jiān)堅(jiān)持持“消費(fèi)者是上上帝”的服務(wù)原則則。

目標(biāo)標(biāo)定位：打打造城東第第一個(gè)高檔檔商品銷售售區(qū)。4“外灘----休閑館”項(xiàng)目業(yè)態(tài)定定位區(qū)位：1—7,2---2部分地塊主主題定位位：外灘——休閑館(維也納風(fēng)情情街)功能定位：：集“快餐、休閑閑、美體”為一體的休休閑娛樂(lè)區(qū)區(qū)。

客戶戶群定位：：經(jīng)營(yíng)者、、投資者。。

消費(fèi)群群定位：城城東城區(qū)的的時(shí)尚女士士、常住居居民、公務(wù)務(wù)員，廣場(chǎng)場(chǎng)上的休閑閑人群。檔檔次定位位：中低檔檔消費(fèi)、高高檔享受。。

服務(wù)定定位：堅(jiān)守守“消費(fèi)者是上上帝”的服務(wù)原則則，樹(shù)立四四星級(jí)設(shè)施施，五星級(jí)級(jí)服務(wù)的公公眾形象。。

目標(biāo)定定位：打造造城東“第一休閑區(qū)區(qū)”的區(qū)域品牌牌。5、“外灘-----文化館”項(xiàng)目業(yè)態(tài)定定位1)區(qū)位位：3---6地塊與2--12地塊部分。。2)主題定位：：“外灘-----文化館”3)功能定位：：為兒兒童、青少少年提供娛娛樂(lè)、消費(fèi)費(fèi)的場(chǎng)所.

4)客戶群定位位：為兒童童、青少年年提供服務(wù)務(wù)及商品的的經(jīng)營(yíng)者、、投資者5)消費(fèi)群定位位：城東的的兒童、青青少年以及及兒童、青青少年的父父母6)檔次定位：：提供供健康、時(shí)時(shí)尚、安全全的兒童、、青少年服服務(wù)項(xiàng)目以以及特色色商品。7)服務(wù)定位：：為為周邊以及及全城區(qū)的的兒童、青青少年提供供健康、熱熱情、細(xì)細(xì)致的服務(wù)務(wù)。8)目標(biāo)定位：：打造造城東第一一個(gè)專為兒兒童、青少少年提供健健康服務(wù)及及娛樂(lè)場(chǎng)所所的休閑娛娛樂(lè)街區(qū)。。項(xiàng)目整體招招商策略體體系一、招商手段實(shí)實(shí)施在整體策略略上，實(shí)施施：1、以品牌價(jià)價(jià)值策略(大壓小)，2、放水養(yǎng)魚(yú)魚(yú)策略3、“倒計(jì)時(shí)時(shí)免租”的的策略4、行業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)區(qū)域整體體招商——以大商家壓壓小商家，，以免租期期來(lái)保證高高的單位租租金的策略略，來(lái)推動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目的后后期銷售利利益！二、租金定位由于本項(xiàng)目目商業(yè)處于于商業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)的初級(jí)階階段前三年整體體租金水平平確定在回回報(bào)率達(dá)到到6%.主力\次主力商家家簽約年限限在5年或以上,如5年以上則租租金遞增率率每年在6%以上小商戶簽約約年限控制制在3年或以上,以上每年按按5%以上遞增主力或次主主力商家面面積較大,租金區(qū)域的的商鋪?zhàn)饨鸾饍r(jià)取勻值值免租優(yōu)惠期期:6個(gè)月-12個(gè)月裝修期:2-3個(gè)月租金交納原原則按:小商戶一次次性交納6個(gè)月或1年\主.次主力商家家按一次性性交納3個(gè)月至1年定金按照該該鋪?zhàn)饨鸬牡氖自伦饨鸾饠?shù)額交納納,開(kāi)業(yè)后定金金自動(dòng)專為為租金保證金:小商戶交納納5元/平方/戶.主.次主力商家家按照該鋪鋪?zhàn)饨鸬氖资自伦饨饠?shù)數(shù)額交納.三、對(duì)主力力店或者主主題店嚴(yán)格格的商戶資資質(zhì)審核策策略(以餐飲為例例)1、品牌選擇：：歷經(jīng)市場(chǎng)場(chǎng)洗禮、具具有多年?duì)I營(yíng)業(yè)歷史的的、具有很很強(qiáng)市場(chǎng)生生命力的品品牌餐飲2、菜系出品品及經(jīng)營(yíng)特特色：完整整的美食產(chǎn)產(chǎn)品線，多多元化、全全方位的美美食體驗(yàn)3、人均消費(fèi)費(fèi)：多層次次消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)，滿足多多元化的消消費(fèi)需求4、裝修品位位：打造一一個(gè)集“美美味體驗(yàn)、、審美體驗(yàn)驗(yàn)、文化體體驗(yàn)”于一一體的“體體驗(yàn)式美食食之地”四、重要招招商促銷策策略概要1、沙河外灘灘--------主力商家簽簽約儀式成仁片區(qū)—城東商業(yè)發(fā)發(fā)展研討會(huì)會(huì)2、充分整合合第三方資資源，與成成都報(bào)業(yè)集集團(tuán)、協(xié)會(huì)會(huì)、電臺(tái)““美味樂(lè)翻翻天”聯(lián)聯(lián)合合舉辦“成成都著名品品牌餐飲評(píng)評(píng)選”等活活動(dòng)3、舉辦“會(huì)會(huì)員有獎(jiǎng)推推薦商戶””活動(dòng)4、在成都主主流媒體美美食、娛樂(lè)樂(lè)版冠名5、舉辦一系系列風(fēng)情的的促銷活動(dòng)動(dòng)五、招商流程項(xiàng)目商管實(shí)實(shí)施方案具體實(shí)施為為：街店聯(lián)盟創(chuàng)造良好營(yíng)營(yíng)商環(huán)境設(shè)立商業(yè)服服務(wù)中心，，統(tǒng)一規(guī)劃劃、統(tǒng)一招招商、統(tǒng)一一管理統(tǒng)一宣宣傳，，統(tǒng)一一推廣廣，打打造整整體商商業(yè)品品牌路路線，，創(chuàng)建建后續(xù)續(xù)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的穩(wěn)穩(wěn)定性性，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)性性。商業(yè)服服務(wù)中中心工工作開(kāi)開(kāi)展基基本要要求1、業(yè)態(tài)態(tài)專業(yè)業(yè)化2、設(shè)計(jì)計(jì)統(tǒng)一一化3、環(huán)境境休閑閑化4、服務(wù)務(wù)特色色化5、管理理精細(xì)細(xì)化英邦不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)管理理組織織圖商業(yè)地地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營(yíng)處處商場(chǎng)管管理物業(yè)管管理商場(chǎng)服服務(wù)部部企劃部部招商部部資源部部總經(jīng)理理項(xiàng)目籌籌備處處商業(yè)資資訊處處財(cái)務(wù)部部：英邦邦不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)管管理組組織圖圖注：以以上各各崗位位人數(shù)數(shù)為平平均總總面積積為5000平方米米商場(chǎng)場(chǎng)所需需正式式員工工人數(shù)數(shù)，根根據(jù)商商業(yè)賣賣場(chǎng)的的規(guī)模模大小小來(lái)調(diào)調(diào)整所所需的的人員員配置置。英邦不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)商業(yè)業(yè)營(yíng)運(yùn)運(yùn)處管管理規(guī)規(guī)定賣場(chǎng)LAYOUT程序商鋪招招商程程序商場(chǎng)管管理程程序企劃程程序財(cái)務(wù)程程序賣場(chǎng)市市調(diào)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)賣場(chǎng)業(yè)業(yè)種業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃業(yè)業(yè)務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)既有賣賣場(chǎng)業(yè)業(yè)種業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃業(yè)業(yè)務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)賣場(chǎng)管管理業(yè)業(yè)務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)客戶服服務(wù)業(yè)業(yè)務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)賣場(chǎng)保保安業(yè)業(yè)務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)賣場(chǎng)保保潔業(yè)業(yè)務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)賣場(chǎng)機(jī)機(jī)電管管理業(yè)業(yè)務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)商家甄甄別作作業(yè)細(xì)細(xì)則招商入入位作作業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)商鋪管管理作作業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)商家退退位作作業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)月度企企劃案案作成成標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)賣場(chǎng)文文宣作作業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)英邦不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)管理理的目目標(biāo)及及理念念我們的的理念念：專業(yè)為為您準(zhǔn)準(zhǔn)備專心為為您服服務(wù)我們的的使命命：服務(wù)商商業(yè)地地產(chǎn)服務(wù)流流通事事業(yè)縮減投投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)保障投投資利利益提升物物業(yè)價(jià)價(jià)值我們的的目標(biāo)標(biāo)：物業(yè)價(jià)價(jià)值的的提升升人性價(jià)價(jià)值的的服務(wù)務(wù)我們的的精神神資源整整合讓租戶戶賺錢(qián)錢(qián)回報(bào)投投資者者快速卡卡位隨機(jī)應(yīng)應(yīng)變匯報(bào)報(bào)結(jié)結(jié)束束謝謝謝！9、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Sunday,December11,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹(shù)樹(shù)，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。21:51:2121:51:2121:5112/11/20229:51:21PM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見(jiàn)頻。。。12月-2221:51:2121:51Dec-2211-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。21:51:2121:51:2121:51Sunday,December11,202213、乍見(jiàn)見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問(wèn)問(wèn)年。。。12月月-2212月月-2221:51:2121:51:21December11,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青青山。。11十二月月20229:51:21下午21:51:2112月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月229:51下下午午12月月-2221:51December11,202216、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2022/12/1121:51:2121:51:2111December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。9:51:21下午午9:51下午午21:51:2112月-229、沒(méi)有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功??！。12月月-2212月月-22Sunday,December11,202210、很多多事情情努力力了未未必有