鑫泰新郫縣現(xiàn)代工業(yè)港板塊產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目定位策劃思路匯報(bào)十二月22思源顧問(wèn)2項(xiàng)目定位思路市場(chǎng)定位產(chǎn)品及客群定位產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷推廣策略三個(gè)維度分析調(diào)研成果匯總開發(fā)目標(biāo)理解SWOT深入分析其他關(guān)鍵操作策略十二月22思源顧問(wèn)3綱 要一、理解開發(fā)目標(biāo)，明確開發(fā)戰(zhàn)略與策略二、第一階段市場(chǎng)調(diào)研工作成果匯總?cè)?、針?duì)本案SWOT進(jìn)行深入分析四、第一維度分析——細(xì)分企業(yè)需求，尋找價(jià)值最大化方向五、第二維度分析——分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，發(fā)現(xiàn)藍(lán)海六、第三維度分析——基于限制性條件進(jìn)行敏感性分析七、市場(chǎng)定位——滿足三個(gè)維度的組合化市場(chǎng)定位八、客群定位——以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿足目標(biāo)客群九、對(duì)于市場(chǎng)定位的驗(yàn)證性分析——借勢(shì)？跳出？超越？十二月22思源顧問(wèn)4本案開發(fā)目標(biāo)的重新理解開發(fā)目標(biāo)利潤(rùn)最大化社會(huì)效益最大化產(chǎn)品是基礎(chǔ)，產(chǎn)品要實(shí)現(xiàn)作品化；利潤(rùn)最大化是終極目標(biāo)；社會(huì)效益最大化是重要保障。產(chǎn)品作品化避免項(xiàng)目走政績(jī)工程的老路，創(chuàng)新政府關(guān)注項(xiàng)目的新開發(fā)模式，為鑫泰新帶來(lái)更大機(jī)會(huì)客戶眼中的作品政府眼中的作品企業(yè)眼中的作品十二月22思源顧問(wèn)5對(duì)于開發(fā)效果的合理預(yù)期幫助鑫泰新成功定位為“新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商”并進(jìn)一步發(fā)展成為“成功的房地產(chǎn)開發(fā)商”借助大學(xué)城、外語(yǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、城灌高速，形成區(qū)域經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，超越政府預(yù)期開發(fā)效果十二月22思源顧問(wèn)6開發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略——借勢(shì)、跳出、超越如何借勢(shì)周邊產(chǎn)業(yè)及城市功能環(huán)境？如何跳出項(xiàng)目本身，跳出紅光板塊、跳出郫縣，跳出成都新西區(qū)、跳出成都？如何突破和豐富產(chǎn)學(xué)研概念，全面超越目前的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目？確定本案開發(fā)方向十二月22思源顧問(wèn)7借勢(shì)——順勢(shì)而為，而非造勢(shì)項(xiàng)目發(fā)展可采用造勢(shì)和順勢(shì)兩種方式，對(duì)于總體規(guī)模“不大不小”的本案，最合適的方法是借勢(shì)，即借市場(chǎng)之勢(shì)、借政府之勢(shì)、借環(huán)境之勢(shì)，為我所用；而造勢(shì)多為城市運(yùn)營(yíng)與營(yíng)銷所采用的方法；本案造勢(shì)在企業(yè)行為中主要用于營(yíng)銷，因此，本案定位上不能采用造勢(shì)。十二月22思源顧問(wèn)8跳出——放眼世界城市跳出項(xiàng)目看項(xiàng)目不僅僅是一個(gè)項(xiàng)目，更應(yīng)該把項(xiàng)目當(dāng)做作品來(lái)做，做成精品。跳出郫縣看項(xiàng)目本案不僅僅是成都郫縣一個(gè)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，更是成都新西區(qū)發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)的示范和樣板。跳出成都看項(xiàng)目本案雖然位于成都，但不僅僅只是成都的項(xiàng)目，它更是為成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)、為中國(guó)西部新極乃至全國(guó)市場(chǎng)服務(wù)的；本案應(yīng)立足大成都，胸懷大西部。十二月22思源顧問(wèn)9超越——全面提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值超越工業(yè)用地充分挖掘本案所在的區(qū)域價(jià)值，超越工業(yè)用地性質(zhì)，使土地價(jià)值最大化。超越產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念全面豐富和超越產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念，以豐富內(nèi)涵提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。超越城市區(qū)域期望既能滿足區(qū)域期望，又能超越城市區(qū)域期望，同時(shí)還能給政府帶來(lái)新的工業(yè)園區(qū)發(fā)展模式，成為郫縣乃至成都推廣新型現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園的示范和樣板。十二月22思源顧問(wèn)10價(jià)值最大化通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)分析形成核心競(jìng)爭(zhēng)力充分考慮各種開發(fā)限制條件開發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)策略——三維策劃實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化現(xiàn)有條件土地屬性政府預(yù)期開發(fā)資金十二月月22思源顧顧問(wèn)11綱要要一、重重新理理解開開發(fā)目目標(biāo)，，明確確開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略略與策策略二、第第一階階段市市場(chǎng)調(diào)調(diào)研工工作成成果匯匯總?cè)?、針針?duì)本本案SWOT進(jìn)行深深入分分析四、第第一維維度分分析——細(xì)分企企業(yè)需需求，，尋找找價(jià)值值最大大化方方向五、第第二維維度分分析——分析競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)態(tài)勢(shì)，，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)藍(lán)海海六、第三維維度分析——基于限制性性條件進(jìn)行行敏感性分分析七、市場(chǎng)定定位——滿足三個(gè)維維度的組合合化市場(chǎng)定定位八、客群定定位——以創(chuàng)新型產(chǎn)產(chǎn)品滿足目目標(biāo)客群九、對(duì)于市市場(chǎng)定位的的驗(yàn)證性分分析——借勢(shì)？跳出出？超越？？十二月22思源顧問(wèn)12二、第一階階段市場(chǎng)調(diào)調(diào)研工作成成果匯總1、大環(huán)境調(diào)調(diào)研工作成成果匯總2、小環(huán)境調(diào)調(diào)研工作成成果匯總3、市場(chǎng)供需需調(diào)研工作作成果匯總總十二月22思源顧問(wèn)13成都打造世世界城市，，全面提升升城市核心心價(jià)值集散中心信息中心休閑城市、魅力之都生產(chǎn)中心城市能級(jí)提升規(guī)模力輻射力外向力西南貿(mào)易中心會(huì)展中心綜合服務(wù)中心本案面臨的的城市宏觀觀背景十二二月月22思源源顧顧問(wèn)問(wèn)14成都都重重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)發(fā)展展三三大大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)，，改改善善產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)成都都市市堅(jiān)堅(jiān)持持““三三、、二二、、一一””產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展方方針針，，以以2.5產(chǎn)業(yè)業(yè)為為階階段段發(fā)發(fā)展展重重點(diǎn)點(diǎn)，，堅(jiān)堅(jiān)持持二二、、三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)共共同同推推進(jìn)進(jìn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展，，同同時(shí)時(shí)逐逐步步實(shí)實(shí)施施““退退二二進(jìn)進(jìn)三三””的的發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略。?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)現(xiàn)代會(huì)展業(yè)現(xiàn)代物流業(yè)“三管齊下”，擴(kuò)大第三產(chǎn)業(yè)“短腿”問(wèn)題十二二月月22思源源顧顧問(wèn)問(wèn)15三大大城城市市功功能能定定位位，，增增強(qiáng)強(qiáng)對(duì)對(duì)高高端端企企業(yè)業(yè)的的吸吸引引世界城市西部中心城市服務(wù)城市增強(qiáng)強(qiáng)對(duì)對(duì)高高端端產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)和和處處于于價(jià)價(jià)值值鏈鏈高高端端的的企企業(yè)業(yè)的的吸吸引引力力，，并并促促使使它它們們向向成成都都形形成成集集聚聚。。城市市功功能能定定位位成都都以以世世界界城城市市、、西西部部中中心心城城市市、、服服務(wù)務(wù)城城市市為為三三大大功功能能定定位位，，通通過(guò)過(guò)重重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)發(fā)展展第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)來(lái)來(lái)提提升升城城市市能能級(jí)級(jí)，，以以吸吸引引第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)中中的的各各類類企企業(yè)業(yè)以以及及其其他他產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈高高端端企企業(yè)業(yè)向向上上海海集集聚聚，，企企業(yè)業(yè)首首腦腦功功能能向向成成都都集集聚聚，，從從而而增增強(qiáng)強(qiáng)成成都都的的集集聚聚輻輻射射能能力力。。同時(shí)時(shí)使使各各類類第第二二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)向向成成都都周周邊邊轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移。。十二二月月22思源源顧顧問(wèn)問(wèn)16二、、第第一一階階段段市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研工工作作成成果果匯匯總總1、大大環(huán)環(huán)境境調(diào)調(diào)研研工工作作成成果果匯匯總總2、小小環(huán)環(huán)境境調(diào)調(diào)研研工工作作成成果果匯匯總總3、市市場(chǎng)場(chǎng)供供需需調(diào)調(diào)研研工工作作成成果果匯匯總總十二二月月22思源源顧顧問(wèn)問(wèn)17成都都調(diào)調(diào)整整城城市市功功能能布布局局，，以以多多中中心心布布局局為為特特點(diǎn)點(diǎn)單核核單單中中心心城城市市布布局局多核核多多中中心心城城市市布布局局成都城市布局從單核單中心向多核多中心調(diào)整，為郫縣區(qū)域成為城市功能中心之一創(chuàng)造了條件，而本案也有可能成為城市功能中的一部分，如產(chǎn)業(yè)基地、總部辦公等十二二月月22思源源顧顧問(wèn)問(wèn)18郫縣縣““工工業(yè)業(yè)強(qiáng)強(qiáng)縣縣””政政策策為為本本案案提提供供重重要要的的政政策策支支撐撐工業(yè)業(yè)港港總總部部經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)現(xiàn)代代服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)樓宇宇經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)郫縣縣重重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)發(fā)展展產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)郫縣縣未未來(lái)來(lái)重重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)發(fā)展展工工業(yè)業(yè)港港總總部部經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)和和現(xiàn)現(xiàn)代代服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)，，這這是是本本案案開開發(fā)發(fā)應(yīng)應(yīng)重重點(diǎn)點(diǎn)考考慮慮和和利利用用的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)政政策策。。根據(jù)據(jù)郫郫縣縣““十十一一五五””規(guī)規(guī)劃劃：：工工業(yè)業(yè)集集中中發(fā)發(fā)展展區(qū)區(qū)建建設(shè)設(shè)是是未未來(lái)來(lái)五五年年經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)工工作作的的重重中中之之重重十二月22思源顧問(wèn)19郫縣“三個(gè)個(gè)集中”戰(zhàn)戰(zhàn)略提升項(xiàng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力力工業(yè)向園區(qū)集中農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中土地向業(yè)主集中“三個(gè)集中””戰(zhàn)略在郫縣的““十一五””規(guī)劃中，，政府明確確提出了““三個(gè)集中中”的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略略。政府規(guī)劃對(duì)對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展起著非常常重要的指指導(dǎo)作用，，而“工業(yè)業(yè)向園區(qū)集集中”的戰(zhàn)戰(zhàn)略無(wú)疑將將提升項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)力。。十二月22思源顧問(wèn)問(wèn)20郫縣現(xiàn)代代工業(yè)港港發(fā)展定定位將直直接影響響本案的的定位方方向成都市重重點(diǎn)工業(yè)業(yè)集中發(fā)發(fā)展區(qū)，，成都國(guó)家家高新技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)配套套產(chǎn)業(yè)基基地現(xiàn)代工業(yè)港機(jī)械電子子食品飲料料印務(wù)包裝裝基礎(chǔ)工業(yè)業(yè)“三有一無(wú)無(wú)”（有市場(chǎng)場(chǎng)需求、、有經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益、、有就業(yè)容容量和無(wú)無(wú)污染））工業(yè)項(xiàng)目目十二二月月22思源源顧顧問(wèn)問(wèn)21現(xiàn)代代工工業(yè)業(yè)港港（（北北區(qū)區(qū)））成成熟熟的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)環(huán)環(huán)境境助助推推項(xiàng)項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展北區(qū)南區(qū)安德川菜園區(qū)占地面積：起步區(qū)3平方公里，拓展區(qū)5.5平方公里園區(qū)現(xiàn)狀：入駐企業(yè)最多，產(chǎn)業(yè)發(fā)展最成熟占地面積：3平方公里園區(qū)定位：現(xiàn)代化川菜產(chǎn)業(yè)基地占地面積：3.5平方公里主要產(chǎn)業(yè)：機(jī)械制造、印務(wù)包裝、食品飲料本案所在園區(qū)，產(chǎn)業(yè)聚集度高現(xiàn)代代工工業(yè)業(yè)港港板板塊塊劃劃分分十二二月月22思源源顧顧問(wèn)問(wèn)22高新新西西區(qū)區(qū)、、現(xiàn)現(xiàn)代代工工業(yè)業(yè)港港（（南南區(qū)區(qū)））與與北北區(qū)區(qū)既既有有合合作作，，又又存存在在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)關(guān)關(guān)系系高新新西西區(qū)區(qū)電子子信信息息現(xiàn)代代中中藥藥高科科技技軟軟件件研研發(fā)發(fā)生生產(chǎn)產(chǎn)基基地地生物物制制藥藥研研發(fā)發(fā)生生產(chǎn)產(chǎn)基基地地空吸吸輻射射輻射射現(xiàn)代代工工業(yè)業(yè)港港（北北區(qū)區(qū)））與北北區(qū)區(qū)相相比比，，南南區(qū)區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃類類似似，，但但發(fā)發(fā)展展相相對(duì)對(duì)滯滯后后，，存存在在一一定定的的““空空吸吸效效應(yīng)應(yīng)””。。北區(qū)作為高高新西區(qū)的的配套產(chǎn)業(yè)業(yè)基地，““輻射效應(yīng)應(yīng)”明顯?！，F(xiàn)代工業(yè)港港（南區(qū)）機(jī)械制造、、印務(wù)包裝裝、食品飲飲料十二月22思源顧問(wèn)23國(guó)道317線與成灌高速速雙重作用于于本案，區(qū)域域交通便利雙流機(jī)場(chǎng)火車北站本案25分鐘車程30分鐘車程距成都市中心城區(qū)僅10公里十二月22思源顧問(wèn)24小環(huán)境影響總總結(jié)分析大背景：世界界城市、首腦腦城市、服務(wù)務(wù)城市郫縣“工業(yè)向向園區(qū)集中””戰(zhàn)略郫縣“工業(yè)強(qiáng)強(qiáng)縣”政策現(xiàn)代工業(yè)港（（北區(qū)）產(chǎn)業(yè)業(yè)環(huán)境成熟高新西區(qū)配套套產(chǎn)業(yè)基地改善區(qū)域交通通條件、提升升區(qū)域配套水水平增強(qiáng)本案所在在區(qū)域及本案案對(duì)各類潛在在客戶的吸引引力十二月22思源顧問(wèn)問(wèn)25二、第一一階段市市場(chǎng)調(diào)研研工作成成果匯總總1、大環(huán)境境調(diào)研工工作成果果匯總2、小環(huán)境境調(diào)研工工作成功功匯總3、市場(chǎng)供供需調(diào)研研工作成成果匯總總十二月22思源顧問(wèn)問(wèn)26市場(chǎng)需求求調(diào)研歸歸類總結(jié)結(jié)需求類型需求特征客戶關(guān)注點(diǎn)典型項(xiàng)目總部辦公滿足大型企業(yè)戰(zhàn)略管理、資本運(yùn)營(yíng)、人力資源等形象好、獨(dú)棟、生態(tài)、商務(wù)感龍?zhí)端鹿I(yè)園區(qū)、天府軟件園、天府創(chuàng)意軟件園等SOHO辦公滿足創(chuàng)業(yè)初期中小企業(yè)的創(chuàng)業(yè)居家辦公交通便利、租金便宜、生活便利現(xiàn)代城、東方廣場(chǎng)等郊區(qū)生態(tài)辦公滿足企業(yè)的生態(tài)化辦公需求交通、環(huán)境、商務(wù)配套、產(chǎn)業(yè)配套南光CRM中心、攀鋼技術(shù)中心集聚區(qū)市區(qū)辦公滿足各類中高端商貿(mào)、咨詢、法務(wù)、金融、會(huì)計(jì)、律師等辦公商業(yè)商務(wù)氛圍濃厚、交通便利、臨近客戶時(shí)代廣場(chǎng)、力寶大廈、正熙國(guó)際、豐德國(guó)際等廠房辦公滿足制造類企業(yè)的生產(chǎn)服務(wù)部門辦公就近辦公，便于生產(chǎn)管理與服務(wù)各工業(yè)園區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)制造企業(yè)商務(wù)居住滿足企業(yè)高層商務(wù)居住和休閑辦公需求生態(tài)環(huán)境、商務(wù)配套、產(chǎn)品質(zhì)量、交通便利芯境界等項(xiàng)目十二月22思源顧問(wèn)問(wèn)27滿足總部部辦公需需求的典典型項(xiàng)目目分析項(xiàng)目名稱占地規(guī)模（畝）總建面（萬(wàn)平米）產(chǎn)品形態(tài)面對(duì)客戶平均售價(jià)（元/平米）龍?zhí)端鹿I(yè)園一、二期1006.23獨(dú)棟別墅以IBM為代表的高新技術(shù)企業(yè)－－金牛產(chǎn)業(yè)工業(yè)園50012.34獨(dú)棟總部樓與辦公樓均在500平方米以上科技創(chuàng)投企業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)性企業(yè)、高新技術(shù)研發(fā)中心、企業(yè)總部等獨(dú)棟：6100元；辦公樓：3800元芯境界65獨(dú)棟別墅大型企業(yè)總部6800元/平方米十二二月月22思源源顧顧問(wèn)問(wèn)28滿足足總總部部辦辦公公需需求求的的典典型型項(xiàng)項(xiàng)目目總總結(jié)結(jié)除了了以以上上三三個(gè)個(gè)滿滿足足成成都都總總部部辦辦公公需需求求的的四四個(gè)個(gè)典典型型項(xiàng)項(xiàng)目目以以外外，，還還存存在在若若干干個(gè)個(gè)潛潛在在供供給給項(xiàng)項(xiàng)目目，，如如天天府府軟軟件件工工業(yè)業(yè)園園等等諸諸多多競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目。。趨勢(shì)勢(shì)：：滿滿足足總總部部辦辦公公需需求求的的市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將將會(huì)會(huì)越越來(lái)來(lái)越越激激烈烈??！十二二月月22思源源顧顧問(wèn)問(wèn)29滿足足SOHO辦公公需需求求的的典典型型項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析總總結(jié)結(jié)總結(jié)結(jié)：：SOHO辦公公樓樓基基本本處處于于相相對(duì)對(duì)成成熟熟區(qū)區(qū)域域，，要要求求生生活活、、商商務(wù)務(wù)配配套套齊齊全全、、交交通通便便利利，，主主要要以以滿滿足足中中小小企企業(yè)業(yè)辦辦公公需需求求為為主主，，因因此此，，結(jié)結(jié)合合本本案案地地塊塊、、區(qū)區(qū)域域等等條條件件，，本本案案并并不不適適合合發(fā)發(fā)展展SOHO辦公公樓樓。。項(xiàng)目名稱總建筑面積（萬(wàn)平米）產(chǎn)品形態(tài)面對(duì)客戶平均租售價(jià)現(xiàn)代城15以上高層SOHO建筑中小科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)租金：3.5元/天·平米東方廣場(chǎng)19,其中SOHO占5萬(wàn)平米小高層SOHO辦公中小型企業(yè)與創(chuàng)業(yè)型企業(yè)售價(jià)：8000元/平米十二月22思源顧問(wèn)30滿足廠房辦公公需求的典型型項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱占地規(guī)模（畝）總建筑面積（萬(wàn)平米）產(chǎn)品形態(tài)面對(duì)客戶平均售價(jià)（元/平米）大唐電信23.125.1低密度辦公樓公司總部、營(yíng)銷中心、研發(fā)機(jī)構(gòu)、制造中心等自建鑫福達(dá)電器制造有限公司16.723.32-3層辦公制造業(yè)加工基地不詳細(xì)十二月22思源顧問(wèn)31滿足廠房辦公公需求的典型型項(xiàng)目總結(jié)成都市政府重重點(diǎn)以廠房辦辦公形式來(lái)推推進(jìn)生產(chǎn)性服服務(wù)業(yè)的發(fā)展展，并明確提提出，將重點(diǎn)點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)20個(gè)左右現(xiàn)代代服務(wù)業(yè)集集聚區(qū)，2006年全面建設(shè)設(shè)啟動(dòng)，2007年取得階段段性成果，，2010年基本完成成。趨勢(shì)：廠房房辦公大量量的需求成成為成都生生產(chǎn)性服務(wù)務(wù)業(yè)集聚區(qū)區(qū)重要需求求方向和形形式之一。。同時(shí)，我我們也可以以清楚的看看到，成都都廠房辦公公隨著供給給量的大量量增加，其其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)也會(huì)越來(lái)來(lái)越激烈，，并對(duì)其他他廠房辦公公市場(chǎng)形成成強(qiáng)烈的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。。十二月月22思源顧顧問(wèn)32滿足商商務(wù)居居住需需求的的典型型項(xiàng)目目分析析總結(jié)結(jié)臨近商商務(wù)交交通樞樞紐、、距離離產(chǎn)業(yè)業(yè)中心心不遠(yuǎn)遠(yuǎn)，形形成了了一定定的商商務(wù)別別墅市市場(chǎng)；；而商商務(wù)別別墅同同時(shí)兼兼具商商務(wù)辦辦公和和商務(wù)務(wù)居住住功能能。由于受受商務(wù)務(wù)別墅墅形成成的條條件限限制，，這個(gè)個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)雖然然出現(xiàn)現(xiàn)，但但是并并沒有有出現(xiàn)現(xiàn)大量量供給給，因因而沒沒有形形成激激烈競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)局局面。。因此，，商務(wù)務(wù)居住住仍然然是一一個(gè)值值得本本案關(guān)關(guān)注的的發(fā)展展方向向。項(xiàng)目名稱占地規(guī)模（畝）總建筑面積（萬(wàn)平米）產(chǎn)品形態(tài)面對(duì)客戶平均售價(jià)（元/平米）芯境界－－－－400-600平米的獨(dú)棟別墅企業(yè)商務(wù)商貿(mào)部門、營(yíng)銷總部等6800十二月月22思源顧顧問(wèn)33綱要要一、重重新理理解開開發(fā)目目標(biāo)，，明確確開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略略與策策略二、第第一階階段市市場(chǎng)調(diào)調(diào)研工工作成成果匯匯總?cè)?、針針?duì)本本案SWOT進(jìn)行深深入分分析四、第第一維維度分分析——細(xì)分企企業(yè)需需求，，尋找找價(jià)值值最大大化方方向五、第第二維維度分分析——分析競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)態(tài)勢(shì)，，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)藍(lán)海海六、第第三維維度分分析——基于限限制性性條件件進(jìn)行行敏感感性分分析七、市市場(chǎng)定定位——滿足三三個(gè)維維度的的組合合化市市場(chǎng)定定位八、客客群定定位——以創(chuàng)新新型產(chǎn)產(chǎn)品滿滿足目目標(biāo)客客群九、對(duì)對(duì)于市市場(chǎng)定定位的的驗(yàn)證證性分分析——借勢(shì)？？跳出出？超超越？？十二月22思源顧問(wèn)問(wèn)34本案SWOT分析S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)土地成本優(yōu)勢(shì)現(xiàn)代工業(yè)港運(yùn)作，使區(qū)域成熟與政府的良好關(guān)系距離市中區(qū)較遠(yuǎn)、缺乏配套無(wú)產(chǎn)業(yè)中心及商務(wù)中心基礎(chǔ)O機(jī)會(huì)T威脅成都工業(yè)向外發(fā)展帶來(lái)的機(jī)會(huì)郫縣新行政中心新城的建設(shè)地鐵2號(hào)線規(guī)劃修建成都產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)激烈其他競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的出現(xiàn)十二月22思源顧問(wèn)問(wèn)35本地塊SWOT分析——優(yōu)勢(shì)SStrength優(yōu)勢(shì)分析S1.土地價(jià)格優(yōu)勢(shì)，以工業(yè)用地性質(zhì)獲取的土地成本優(yōu)勢(shì)明顯；S2.與政府良好的合作關(guān)系，這為項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)提供了重要的政策保證；S3.與金融行業(yè)良好的關(guān)系，成為項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的重要資金支撐；S4.區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，項(xiàng)目緊挨高新西區(qū)本案最大大的優(yōu)勢(shì)勢(shì)在于：：優(yōu)越的的區(qū)位條條件、較較低的土土地獲取取成本。。十二二月月22思源源顧顧問(wèn)問(wèn)36本地地塊塊SWOT分析析———劣勢(shì)勢(shì)WWeakness劣勢(shì)分析W1.地塊處于城郊結(jié)合部，距中心城區(qū)有一定距離；W2.基地周邊缺少產(chǎn)業(yè)中心和商務(wù)中心，配套不齊全；W3.產(chǎn)學(xué)研用地限制，而政府期望則較高；W4.用地規(guī)模與開發(fā)規(guī)模不大不小，競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系微妙。本案案最最大大的的劣劣勢(shì)勢(shì)主主要要是是：：距離離中中心心城城區(qū)區(qū)較較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，，辦辦公公交交通通成成本本較較高高，，而而且且目目前前缺缺少少各各種種配配套套。。十二月22思源顧問(wèn)37本地塊SWOT分析——機(jī)會(huì)OOpportunity機(jī)會(huì)分析O1.成都打造世界城市，第二產(chǎn)業(yè)向東西方南發(fā)展；O2.現(xiàn)代工業(yè)港的建設(shè)，將會(huì)帶動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)形成集聚，最終與高新西區(qū)形成成都的工業(yè)中心，本案正好處于工業(yè)中心的輻射區(qū)域范圍內(nèi)；O3.郫縣新的行政政務(wù)中心建設(shè)，將促進(jìn)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)集聚，并對(duì)本案所在區(qū)域形成一定輻射帶動(dòng)作用；O5.未來(lái)地鐵二號(hào)的開通，將減小項(xiàng)目所在區(qū)域與市中心的交通距離。本案開發(fā)的最最大機(jī)會(huì)來(lái)源源于：地鐵2號(hào)線的開通與與成都工業(yè)中中心的輻射。。十二月22思源顧問(wèn)38本地塊SWOT分析——威脅TThreat威脅分析T1.成都三環(huán)以外區(qū)域總部辦公項(xiàng)目的出現(xiàn)，對(duì)本案形成直接競(jìng)爭(zhēng)，分流相當(dāng)一部分在蓉企業(yè)；T2.周邊其他工業(yè)園區(qū)廠房及辦公項(xiàng)目的潛在競(jìng)爭(zhēng)。本地塊開發(fā)的的外部威脅主主要來(lái)自：其他工業(yè)園區(qū)區(qū)內(nèi)辦公物業(yè)業(yè)的同步推出出。十二月22思源顧問(wèn)問(wèn)39提出問(wèn)題題——是否能夠夠有效優(yōu)優(yōu)化本案案SWOT？十二月月22思源顧顧問(wèn)40定位工工作的的方向向——發(fā)揮優(yōu)優(yōu)勢(shì)、、規(guī)避避劣勢(shì)勢(shì)從項(xiàng)目目實(shí)際際條件件和限限制條條件如如資金金投入入、用用地政政策等等出發(fā)發(fā)，尋尋找潛潛在的的市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)，實(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)價(jià)值提提升；；有效規(guī)規(guī)避劣劣勢(shì)、、迎接接挑戰(zhàn)戰(zhàn)；充充分發(fā)發(fā)揮優(yōu)優(yōu)勢(shì)、、把握握機(jī)遇遇；對(duì)于本本項(xiàng)目目而言言，發(fā)發(fā)揮優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，規(guī)避避劣勢(shì)勢(shì)的最最好方方法就就是尋尋找看看重本本項(xiàng)目目?jī)?yōu)點(diǎn)點(diǎn)，并并對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目缺缺點(diǎn)不不敏感感的潛潛在客客群。。十二月月22思源顧顧問(wèn)41關(guān)于優(yōu)優(yōu)化本本案SWOT的初步步思考考以時(shí)間間換空空間，，等待待區(qū)域域配套套的完完善定位差差異化化產(chǎn)品品123項(xiàng)目基基地距距離中中心城城區(qū)較較遠(yuǎn)，，缺少少各種種配套套；項(xiàng)目基基地通通達(dá)性性差，，周邊邊產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)檔次次低；；其他工工業(yè)園園區(qū)辦辦公物物業(yè)等等項(xiàng)目目形成成潛在在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)；轉(zhuǎn)化劣劣勢(shì)規(guī)避威威脅升級(jí)后后的企企業(yè)客客群設(shè)設(shè)置班車或或自駕駕車轉(zhuǎn)化劣劣勢(shì)十二月22思源顧問(wèn)42綱 要一、重新理理解開發(fā)目目標(biāo)，明確確開發(fā)戰(zhàn)略略與策略二、第一階階段市場(chǎng)調(diào)調(diào)研工作成成果匯總?cè)?、針?duì)本本案SWOT進(jìn)行深入分分析四、第一維維度分析——細(xì)分企業(yè)需需求，尋找找價(jià)值最大大化方向五、第二維維度分析——分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)態(tài)勢(shì)，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)藍(lán)海六、第三維維度分析——基于限制性性條件進(jìn)行行敏感性分分析七、市場(chǎng)定定位——滿足三個(gè)維維度的組合合化市場(chǎng)定定位八、客群定定位——以創(chuàng)新型產(chǎn)產(chǎn)品滿足目目標(biāo)客群九、對(duì)于市市場(chǎng)定位的的驗(yàn)證性分分析——借勢(shì)？跳出出？超越？？十二月22思源顧問(wèn)43第一維度分分析——價(jià)值最大化化價(jià)值最大化通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)分分析形成核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力充分考慮各各種開發(fā)限制條條件現(xiàn)有條件土土地屬性政政府預(yù)期開開發(fā)資金十二月22思源顧問(wèn)問(wèn)44價(jià)值最大大化企業(yè)需求求細(xì)分市場(chǎng)價(jià)值值勢(shì)差尋求價(jià)值值最大化化的兩個(gè)個(gè)方向十二月22思源顧問(wèn)問(wèn)45對(duì)企業(yè)需需求進(jìn)行行麻雀式式解剖——如何尋找找滿足企企業(yè)需求求的價(jià)值值最大化化方向？？十二月22思源顧問(wèn)問(wèn)46市場(chǎng)需求求調(diào)研歸歸類需求類型需求特征客戶關(guān)注點(diǎn)典型項(xiàng)目總部辦公滿足大型企業(yè)戰(zhàn)略管理、資本運(yùn)營(yíng)、人力資源等形象好、獨(dú)棟、生態(tài)、商務(wù)感龍?zhí)端鹿I(yè)園區(qū)、天府軟件園、天府創(chuàng)意軟件園等SOHO辦公滿足創(chuàng)業(yè)初期中小企業(yè)的創(chuàng)業(yè)居家辦公交通便利、租金便宜、生活便利現(xiàn)代城、東方廣場(chǎng)等郊區(qū)生態(tài)辦公滿足企業(yè)的生態(tài)化辦公需求交通、環(huán)境、商務(wù)配套、產(chǎn)業(yè)配套南光CRM中心、攀鋼技術(shù)中心集聚區(qū)市區(qū)辦公滿足各類中高端商貿(mào)、咨詢、法務(wù)、金融、會(huì)計(jì)、律師等辦公商業(yè)商務(wù)氛圍濃厚、交通便利、臨近客戶時(shí)代廣場(chǎng)、力寶大廈、正熙國(guó)際、豐德國(guó)際等廠房辦公滿足制造類企業(yè)的生產(chǎn)服務(wù)部門辦公就近辦公，便于生產(chǎn)管理與服務(wù)各工業(yè)園區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)制造企業(yè)商務(wù)居住滿足企業(yè)高層商務(wù)居住和休閑辦公需求生態(tài)環(huán)境、商務(wù)配套、產(chǎn)品質(zhì)量、交通便利芯境界等十二月月22思源顧顧問(wèn)47案例1：波音音領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)中心心——企業(yè)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)力力培訓(xùn)訓(xùn)細(xì)分分市場(chǎng)場(chǎng)地點(diǎn)——美國(guó)密密蘇里里州圣圣路易易斯業(yè)主——波音公公司竣工——2000年建筑規(guī)規(guī)模——包括寬寬敞的的工作作室、、餐廳廳、健健身房房，并并擁有有120個(gè)房間間。職員——不定（（最多多50人）目標(biāo)：：創(chuàng)建建靈活活機(jī)動(dòng)動(dòng)、專專業(yè)化化的一一流培培訓(xùn)中中心。。宗旨：：創(chuàng)造造高度度合作作的工工作環(huán)環(huán)境，，并成成為整整個(gè)波波音公公司的的聚會(huì)會(huì)熱點(diǎn)點(diǎn)。十二月月22思源顧顧問(wèn)48案例2：海南南三亞亞COTEL企業(yè)使使館區(qū)區(qū)主題：：企業(yè)業(yè)使館館COTEL是一個(gè)個(gè)自創(chuàng)創(chuàng)的英英文組組合詞詞，由由CO+TEL組成，，來(lái)源源于英英文單單詞Corporation/company和hotel縮寫的的合成成?！癈OTEL”是對(duì)企企業(yè)行行為平平臺(tái)的的打造造，其其理念念來(lái)源源是建建立在在對(duì)企企業(yè)行行為研研究的的基礎(chǔ)礎(chǔ)之上上，作作為企企業(yè)的的新平平臺(tái)，，“COTEL”具備了了三大大核心心的功功能：：1）企業(yè)業(yè)形象象展示示功能能；2）公共關(guān)系經(jīng)經(jīng)營(yíng)功能；3）資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)功功能。十二月22思源顧問(wèn)49案例3：惠普轉(zhuǎn)型““腦體分離””在浦東外高橋橋，惠普打印印機(jī)生產(chǎn)基地地的產(chǎn)量一度度占到全球的的三分之一。。進(jìn)入新世紀(jì)，，惠普逐漸把把制造業(yè)務(wù)外外包到蘇州等等長(zhǎng)江三角洲洲其他城市，，自身卻轉(zhuǎn)化化為一個(gè)融組組織訂單、全全球采購(gòu)、物物流分撥、技技術(shù)服務(wù)等功功能于一爐的的亞太營(yíng)運(yùn)中中心形成頭腦機(jī)構(gòu)和利利潤(rùn)中心在在浦東、制造造加工在蘇州州的“前店后后廠”式的產(chǎn)業(yè)格局。。十二二月月22思源源顧顧問(wèn)問(wèn)50案例例4：寧寧波波杉杉杉杉集集團(tuán)團(tuán)總總部部移移師師上上海海寧波波杉杉杉杉集集團(tuán)團(tuán)1999年初初將將總總部部從從寧寧波波遷遷到到上上海海浦浦東東，，僅僅4年時(shí)時(shí)間間，，就就從從單單一一的的服服裝裝業(yè)業(yè)進(jìn)進(jìn)入入服服裝裝、、科科技技和和投投資資三三業(yè)業(yè)并并舉舉，，通通過(guò)過(guò)““品品牌牌經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)、、資資本本運(yùn)運(yùn)作作””，，資資產(chǎn)產(chǎn)規(guī)規(guī)模模翻翻了了一一番番，，達(dá)達(dá)38億元，企業(yè)業(yè)實(shí)現(xiàn)了全全面升級(jí)。。該集團(tuán)總裁裁鄭永剛說(shuō)說(shuō)：“浦東東的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)、人才才資源、信信息平臺(tái)、、市場(chǎng)空間間和商業(yè)機(jī)機(jī)會(huì)是得天天獨(dú)厚的。。企業(yè)要做做大做強(qiáng)，，必須借助助這個(gè)舞臺(tái)臺(tái)。在這里里，一定能能夠產(chǎn)生像像新鴻基、、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)業(yè)這樣的跨跨國(guó)公司。。”十二月22思源顧問(wèn)51發(fā)現(xiàn)新市場(chǎng)、、創(chuàng)造新產(chǎn)品品、滿足新市市場(chǎng)該模型證明：：組合策略優(yōu)優(yōu)越于其他三三種策略，并并促成市場(chǎng)戰(zhàn)戰(zhàn)略最優(yōu)化。。因此，走組組合策略的道道路，發(fā)現(xiàn)新新市場(chǎng)，創(chuàng)造造新產(chǎn)品，從從而滿足新市市場(chǎng)是本案市市場(chǎng)定位的總總體思路。十二月22思源顧問(wèn)52如何細(xì)分企業(yè)業(yè)行為以尋找找可能的需求求方向？十二月22思源顧問(wèn)53企業(yè)行為形成成需求市場(chǎng)企業(yè)內(nèi)部行為內(nèi)部進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)、管理、研發(fā)、培訓(xùn)、生產(chǎn)等行為企業(yè)外部行為在企業(yè)外部進(jìn)行的營(yíng)銷、公關(guān)、交際、展示等行為需求市場(chǎng)十二月月22思源顧顧問(wèn)54市場(chǎng)細(xì)細(xì)分模模型十二月月22思源顧顧問(wèn)55企業(yè)行行為市市場(chǎng)細(xì)細(xì)分所有活活動(dòng)內(nèi)部活活動(dòng)內(nèi)部活活動(dòng)內(nèi)部活活動(dòng)分部活活動(dòng)公關(guān)接接待分部活活動(dòng)外部活活動(dòng)外部活活動(dòng)公關(guān)接接待資本運(yùn)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略決決策行政管管理人力資資源生產(chǎn)研研發(fā)營(yíng)銷推推廣區(qū)域營(yíng)營(yíng)銷會(huì)議論論壇企業(yè)采采購(gòu)十二月22思源顧問(wèn)56企業(yè)內(nèi)部行為為決策管理層面運(yùn)營(yíng)管理層面發(fā)展戰(zhàn)略研討、交流戰(zhàn)略培訓(xùn)（高層會(huì)議）資本運(yùn)營(yíng)領(lǐng)導(dǎo)力培養(yǎng)高級(jí)公關(guān)高層接待總部運(yùn)營(yíng)資源整合戰(zhàn)略會(huì)議行政辦公技術(shù)研發(fā)產(chǎn)品中試生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)營(yíng)銷管理培訓(xùn)員工培訓(xùn)十二月22思源顧問(wèn)57企業(yè)外部行為為決策管理層面運(yùn)營(yíng)管理層面政府公關(guān)高層公關(guān)高級(jí)接待對(duì)外聯(lián)絡(luò)新市場(chǎng)開拓重要合同簽約產(chǎn)品營(yíng)銷市場(chǎng)推廣產(chǎn)品展示新聞發(fā)布商務(wù)談判教育培訓(xùn)公關(guān)接待形象展示十二月22思源顧問(wèn)問(wèn)58企業(yè)行為為所形成成的需求求市場(chǎng)市場(chǎng)生產(chǎn)加工物流倉(cāng)儲(chǔ)技術(shù)研發(fā)戰(zhàn)略管理經(jīng)營(yíng)管理營(yíng)銷推廣會(huì)議培訓(xùn)公關(guān)展示商務(wù)居住市場(chǎng)細(xì)分原料加工半成品加工產(chǎn)成品加工物流倉(cāng)儲(chǔ)產(chǎn)品研發(fā)技術(shù)研發(fā)工藝研發(fā)市場(chǎng)研發(fā)管理研發(fā)戰(zhàn)略研發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新戰(zhàn)略討論戰(zhàn)略決策資本管理生產(chǎn)管理人力管理財(cái)務(wù)管理行政管理營(yíng)銷管理營(yíng)銷組織營(yíng)銷運(yùn)作商務(wù)會(huì)議行政會(huì)議培訓(xùn)會(huì)議新聞發(fā)布高級(jí)公關(guān)商務(wù)休閑政府公關(guān)形象展示產(chǎn)品展示休閑居住休閑辦公首腦決策商務(wù)接待公關(guān)交際企業(yè)內(nèi)部部行為企業(yè)外部部行為十二月22思源顧問(wèn)59市場(chǎng)需求方方向處于價(jià)價(jià)值鏈微笑笑曲線的中中低端價(jià)值鏈價(jià)值會(huì)議培訓(xùn)生產(chǎn)加工物流倉(cāng)儲(chǔ)價(jià)值鏈微笑笑曲線企業(yè)行為細(xì)分后潛在的可能需求方向處于價(jià)值鏈的低端，符合項(xiàng)目發(fā)展主題。技術(shù)研發(fā)營(yíng)銷推廣商務(wù)居住十二月22思源顧問(wèn)問(wèn)60根據(jù)微笑笑曲線得得出處于于價(jià)值鏈鏈中低端端的種企企業(yè)行為為1、原料加加工2、半成品品加工3、產(chǎn)成品品加工4、物流倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)5、產(chǎn)品研研發(fā)6、技術(shù)研研發(fā)7、培訓(xùn)會(huì)會(huì)議8、商務(wù)居居住十二二月月22思源源顧顧問(wèn)問(wèn)61價(jià)值值最最大大化化企業(yè)業(yè)需需求求細(xì)細(xì)分分市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)值值勢(shì)勢(shì)差差尋求求價(jià)價(jià)值值最最大大化化的的兩兩個(gè)個(gè)方方向向———市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)值值勢(shì)勢(shì)差差十二二月月22思源源顧顧問(wèn)問(wèn)62價(jià)值值低低加工工制制造造基基地地，，生生產(chǎn)產(chǎn)中中心心。。以標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)廠廠房房為為主主，，建建筑筑品品質(zhì)質(zhì)不不高高，，缺缺少少商商務(wù)務(wù)配配套套。。環(huán)境境較較差差，，不不生生態(tài)態(tài)。。綜合合辦辦公公純純產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)合合了了商商業(yè)業(yè)、、居居住住等等功功能能的的普普通通辦辦公公中中心心。。建筑筑品品質(zhì)質(zhì)相相對(duì)對(duì)較較好好，，辦辦公公智智能能化化程程度度較較高高高高。。具有有一一定定的的休休閑閑、、生生態(tài)態(tài)特特性性。。價(jià)值值較較高高〉十二二月月22思源源顧顧問(wèn)問(wèn)63別墅墅型型住住宅宅VS辦公公南匯區(qū)別墅名稱均價(jià)（元/平米）今日田園6200芯境界6800在南南匯匯區(qū)區(qū)，，所所以以我我們們可可以以看看到到很很多多的的住住宅宅類類產(chǎn)產(chǎn)品品，，尤尤其其是是別別墅墅，，將將近近有有10多個(gè)個(gè)別別墅墅，，而而且且均均價(jià)價(jià)接接近近6500元/平米米。。在別別墅墅中中營(yíng)營(yíng)造造辦辦公公場(chǎng)場(chǎng)所所顯顯然然比比建建造造純純寫寫字字樓樓的的價(jià)價(jià)值值高高，，因因此此，，類類住住宅宅辦辦公公產(chǎn)產(chǎn)品品就就成成為為一一種種創(chuàng)創(chuàng)新新產(chǎn)產(chǎn)品品，，形形成成藍(lán)藍(lán)海海市市場(chǎng)場(chǎng)。。十二月22思源顧問(wèn)64同區(qū)域不同性性質(zhì)產(chǎn)品之間間價(jià)值勢(shì)差郫縣今日田園（別墅）現(xiàn)代工業(yè)港（工廠）6200元/平米2500元/平米銷售均價(jià)通過(guò)今日天園園和現(xiàn)代工業(yè)業(yè)港的銷售均均價(jià)比較，可可以看出別墅墅類住宅產(chǎn)品品與寫字樓之之間存在較大大的價(jià)值差，，這個(gè)價(jià)值勢(shì)勢(shì)差也是正是是本案可以借借用的。十二月22思源顧問(wèn)65住宅辦辦公寫字樓價(jià)值

住宅價(jià)值類住宅：能居住的寫字樓成都成都住宅VS寫字樓類住宅〉十二月月22思源顧顧問(wèn)66符合市市場(chǎng)價(jià)價(jià)值勢(shì)勢(shì)差的的價(jià)值值最大大化方方向低密度度產(chǎn)品品>高密度度產(chǎn)品品住宅>綜合辦辦公綜合辦辦公>純產(chǎn)業(yè)業(yè)低密度類復(fù)合辦公成為符合本案地塊性質(zhì)的價(jià)值最大化方向十二月22思源顧問(wèn)問(wèn)67符合市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值勢(shì)勢(shì)差的價(jià)價(jià)值最大大化方向向純產(chǎn)業(yè)綜合辦公公類住宅低價(jià)值中高價(jià)值值高價(jià)值高價(jià)值低價(jià)值低密度高密度低密度復(fù)復(fù)合辦公公十二月22思源顧問(wèn)問(wèn)68綱 要一、重新新理解開開發(fā)目標(biāo)標(biāo)，明確確開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略與策策略二、第一一階段市市場(chǎng)調(diào)研研工作成成果匯總總?cè)?、針?duì)對(duì)本案SWOT進(jìn)行深入入分析四、第一一維度分分析——細(xì)分企業(yè)業(yè)需求，，尋找價(jià)價(jià)值最大大化方向向五、第二二維度分分析——分析競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，，發(fā)現(xiàn)藍(lán)藍(lán)海六、第三三維度分分析——基于限制制性條件件進(jìn)行敏敏感性分分析七、市場(chǎng)場(chǎng)定位——滿足三個(gè)個(gè)維度的的組合化化市場(chǎng)定定位八、客群群定位——以創(chuàng)新型型產(chǎn)品滿滿足目標(biāo)標(biāo)客群九、對(duì)于于市場(chǎng)定定位的驗(yàn)驗(yàn)證性分分析——借勢(shì)？跳跳出？超超越？十二月22思源顧問(wèn)69第二維度分析析——競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)價(jià)值最大化通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)分析析形成核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力充分考慮各種種開發(fā)限制條件件現(xiàn)有條件土地地屬性政府預(yù)預(yù)期開發(fā)資金金十二月22思源顧問(wèn)70競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目樣本本選取的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)1、位于成都郊郊區(qū)，郫縣未未來(lái)新行政中中心旁；2、土地性質(zhì)以以工業(yè)用地（（辦公、研發(fā)發(fā)、商業(yè)）為為主；十二月22思源顧問(wèn)71當(dāng)前市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)出現(xiàn)或潛在在的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析十二月22思源顧問(wèn)721、天府創(chuàng)意意軟件園項(xiàng)目位置成都市高新西區(qū)西芯大道30號(hào)占地面積75065平米建筑面積62217平米投資密度248萬(wàn)元/畝綠地率40%容積率0.83售價(jià)3800-4200元/平方米水費(fèi)未定十二月月22思源顧顧問(wèn)73軟件園園總戶戶數(shù)為為104套。項(xiàng)項(xiàng)目總總平圖圖最下下方為為聯(lián)排排別墅墅，價(jià)價(jià)格在在4500元/平米左左右。。中部部為獨(dú)獨(dú)棟別別墅（（三套套一戶戶），，價(jià)格格估計(jì)計(jì)在5000~5700元/平米左左右。。上方方為雙雙拼別別墅，，價(jià)格格預(yù)計(jì)計(jì)在5000元/平米左左右，，具體體價(jià)格格還未未確定定。天府創(chuàng)創(chuàng)意軟軟件園園現(xiàn)狀狀天府創(chuàng)創(chuàng)意軟軟件園園其他他情況況該項(xiàng)目目要求求一次次性付付款，，無(wú)按按揭，，每次次付款款額度度為30%、30%、30%、10%，購(gòu)買買簽約約方為為企業(yè)業(yè)或者者個(gè)人人均可可。該項(xiàng)目目在下下個(gè)月月開盤盤，預(yù)預(yù)計(jì)在在2008年下旬旬交房房，交交房后后約半半年可可拿到到產(chǎn)權(quán)權(quán)。十二月22思源顧問(wèn)742、芯境界科技技園總建筑面積：：44270.92平方米建筑用地面積積30673.08平方米總建筑面積：：35200平方米一期科技園建建筑面積：4600平方米二期科技園建建筑面積：30600平方米建筑基底面積積：11310平方米容積率：1.15項(xiàng)目建筑密度度：36.9%項(xiàng)目綠化率：：37.3%停車位：202個(gè)總戶數(shù)：94戶十二二月月22思源源顧顧問(wèn)問(wèn)75產(chǎn)品品介介紹紹：：該該項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品分分布布有有聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅與與疊疊拼拼別別墅墅良良種種產(chǎn)產(chǎn)品品形形態(tài)態(tài)，，其其產(chǎn)產(chǎn)品品有有三三種種戶戶型型：：A戶型型：：220平方方米米B戶型型：：300平方方米米C戶型型：：400平方方米米銷售售價(jià)價(jià)格格分分析析：：起起價(jià)價(jià)4500元/平方方米米，，銷銷售售均均價(jià)價(jià)為為5500平方方米米，，最最高高價(jià)價(jià)格格為為6100元/平方方米米。。銷售售進(jìn)進(jìn)度度分分析析：：截截止止現(xiàn)現(xiàn)在在，，其其銷銷售售過(guò)過(guò)半半。。十二二月月22思源源顧顧問(wèn)問(wèn)76主要企業(yè)名單主要經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)擁有員工人數(shù)摩托羅拉手機(jī)生產(chǎn)、軟件等1200-1500人IBM軟件、電腦等800人以上大唐電信電信相關(guān)業(yè)務(wù)200人以上迪康藥業(yè)醫(yī)藥400人以上

英特企業(yè)軟件、電腦等300人以上國(guó)騰電子電子及相關(guān)產(chǎn)品500人以上除上上述述高高新新西西區(qū)區(qū)進(jìn)進(jìn)駐駐的的企企業(yè)業(yè)集集團(tuán)團(tuán)外外，，高高新新西西區(qū)區(qū)還還大大致致分分布布著著近近1100家中中小小企企業(yè)業(yè)，，該該部部門門企企業(yè)業(yè)主主要要從從事事軟軟件件產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)外外包包業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)、、軟軟件件生生產(chǎn)產(chǎn)物物流流，，部部分分為為中中小小型型醫(yī)醫(yī)藥藥生生產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)或或代代理理企企業(yè)業(yè)。。3、高高新新西西區(qū)區(qū)代代表表企企業(yè)業(yè)生生產(chǎn)產(chǎn)基基地地分分析析十二月22思源顧問(wèn)77泛郫縣區(qū)域域內(nèi)辦公市市場(chǎng)發(fā)展結(jié)結(jié)論1、現(xiàn)代工業(yè)港港區(qū)域辦公公市場(chǎng)價(jià)格格相對(duì)城區(qū)區(qū)寫字樓市市場(chǎng)價(jià)格較較便宜，市市場(chǎng)價(jià)格在在2800元/平方米，未未來(lái)時(shí)間價(jià)價(jià)格上漲空空間較大；；2、伴隨高新西西區(qū)IBM、英特等國(guó)國(guó)家著名企企業(yè)的落戶戶與西區(qū)地地產(chǎn)市場(chǎng)開開發(fā)的持續(xù)續(xù)升溫，帶帶動(dòng)了項(xiàng)目目所在區(qū)域域內(nèi)復(fù)合辦辦公市場(chǎng)價(jià)價(jià)格的上漲漲，估計(jì)未未來(lái)還有較較大的漲幅幅；3、伴隨地產(chǎn)住住宅投資的的大壓，項(xiàng)項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域內(nèi)的辦辦公投資市市場(chǎng)將被人人越來(lái)越看看中，未來(lái)來(lái)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)將改變現(xiàn)現(xiàn)有的自用用為主的模模式，投資資比例將得得到大幅度度提升；4、、項(xiàng)目區(qū)域域市場(chǎng)目前前的產(chǎn)品形形態(tài)多以企企業(yè)聯(lián)合自自建為主，，其次是購(gòu)購(gòu)買別墅等等，估計(jì)在在未來(lái)時(shí)間間，在區(qū)域域內(nèi)工業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)品形形態(tài)分布結(jié)結(jié)構(gòu)中，別別墅等產(chǎn)品品形態(tài)將會(huì)會(huì)越來(lái)越多多；5、在未來(lái)時(shí)時(shí)間內(nèi)，項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)內(nèi)的辦公需需求市場(chǎng)客客戶在現(xiàn)有有的中小型型成長(zhǎng)企業(yè)業(yè)為主的需需求形式會(huì)會(huì)得到繼續(xù)續(xù)發(fā)展，其其主要會(huì)集集中的投資資、高新科科技及三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)企企業(yè)等方面面。十二月22思源顧問(wèn)78根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)勢(shì)，對(duì)位于價(jià)價(jià)值鏈高端的的八種企業(yè)行行為需求滿足足度進(jìn)行分析析企業(yè)行為需求滿足項(xiàng)目需求滿足度原料加工現(xiàn)代工業(yè)港、錦江工業(yè)園技術(shù)研發(fā)天府軟件產(chǎn)業(yè)園、高新西區(qū)部分產(chǎn)業(yè)基地生態(tài)辦公天府產(chǎn)業(yè)園、溫江海峽新城半成品加工現(xiàn)代工業(yè)港、西區(qū)自建廠房產(chǎn)成品加工現(xiàn)代工業(yè)港灣、錦江工業(yè)園、西區(qū)企業(yè)物流倉(cāng)儲(chǔ)高新西區(qū)企業(yè)、龍?zhí)端鹿I(yè)園等商務(wù)居住新境界、溫江花博會(huì)區(qū)域企業(yè)培訓(xùn)會(huì)議南光CRM中心、等十二月22思源顧問(wèn)問(wèn)79通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目分分析，技技術(shù)研發(fā)發(fā)供應(yīng)量量和需求求滿足度度較高，，存在較較大的市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)1、技術(shù)研研發(fā)2、生態(tài)辦辦公3、原料加加工4、半成品品加工5、會(huì)議培培訓(xùn)6、商務(wù)居居住7、物流倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)8、產(chǎn)成品品加工十二月月22思源顧顧問(wèn)80綱要要一、重重新理理解開開發(fā)目目標(biāo)，，明確確開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略略與策策略二、第第一階階段市市場(chǎng)調(diào)調(diào)研工工作成成果匯匯總?cè)?、針針?duì)本本案SWOT進(jìn)行深深入分分析四、第第一維維度分分析——細(xì)分企企業(yè)需需求，，尋找找價(jià)值值最大大化方方向五、第第二維維度分分析——分析競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)態(tài)勢(shì)，，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)藍(lán)海海六、第第三維維度分分析——基于限限制性性條件件進(jìn)行行敏感感性分分析七、市市場(chǎng)定定位——滿足三三個(gè)維維度的的組合合化市市場(chǎng)定定位八、客客群定定位——以創(chuàng)新新型產(chǎn)產(chǎn)品滿滿足目目標(biāo)客客群九、對(duì)對(duì)于市市場(chǎng)定定位的的驗(yàn)證證性分分析——借勢(shì)？？跳出出？超超越？？十二月月22思源顧顧問(wèn)81第三維維度分分析——限制性性條件件下的的敏感感性分分析價(jià)值最大化化通過(guò)供供需分分析形成核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力充分考考慮各各種開發(fā)限限制條條件現(xiàn)有條條件土土地屬屬性政政府預(yù)預(yù)期開開發(fā)資資金十二月月22思源顧顧問(wèn)82前提：：本案案地塊塊優(yōu)劣劣勢(shì)及及限制制性條條件分分析商務(wù)氛圍交通便利形象昭示所處區(qū)位商務(wù)配套租售成本生態(tài)環(huán)境休閑資源個(gè)性發(fā)揮-5-4-3-2-1012345本案劣勢(shì)非商務(wù)中心離市區(qū)遠(yuǎn)本案優(yōu)勢(shì)地價(jià)便宜高新西區(qū)輻射啟示：：根據(jù)據(jù)本案案地塊塊針對(duì)對(duì)9個(gè)因素素做以以優(yōu)劣劣勢(shì)的的分析析可知知：本本案易易于滿滿足對(duì)對(duì)商務(wù)務(wù)氛圍圍、商商務(wù)配配套、、形象象昭示示等因因素不不敏感感的需需求；；同時(shí)時(shí)對(duì)租租售成成本、、生態(tài)態(tài)環(huán)境境、交交通便便利、、個(gè)性性發(fā)揮揮等因因素敏敏感性性較高高的需需求有有吸引引力。。十二二月月22思源源顧顧問(wèn)問(wèn)83基于于限限制制性性條條件件對(duì)對(duì)潛潛在在的的七七種種需需求求進(jìn)進(jìn)行行敏敏感感度度分分析析5、商商務(wù)務(wù)居居住住6、物物流流倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)7、生生態(tài)態(tài)辦辦公公1、原原料料加加工工2、半半成成品品加加工工3、產(chǎn)產(chǎn)成成品品加加工工4、會(huì)會(huì)議議培培訓(xùn)訓(xùn)十二月22思源顧問(wèn)841、原料加工工——基本可行結(jié)論：本案原料加加工用途的的優(yōu)劣勢(shì)恰恰好能與項(xiàng)項(xiàng)目的特性性相符合，，發(fā)揮了項(xiàng)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，回避了了項(xiàng)目的劣劣勢(shì)。對(duì)于于原料來(lái)說(shuō)說(shuō)，其生產(chǎn)產(chǎn)一體化操操作等具有有一定的可可行性。商務(wù)氛圍交通便利形象昭示所處區(qū)位商務(wù)配套租售成本生態(tài)環(huán)境休閑資源個(gè)性發(fā)揮-5-4-3-2-1012345十二月22思源顧問(wèn)852、產(chǎn)成品加工工——可行結(jié)論：由于產(chǎn)成品加加工各方面要要素與本案要要素相符合，，故項(xiàng)目發(fā)展展產(chǎn)成品加工工是可性的商務(wù)氛圍交通便利形象昭示所處區(qū)位商務(wù)配套租售成本生態(tài)環(huán)境休閑資源個(gè)性發(fā)揮-5-4-3-2-1012345十二月22思源顧問(wèn)863、半成品加工工——可行結(jié)論：半成品加工對(duì)對(duì)商務(wù)氛圍、、形象昭示、、商務(wù)配套、、個(gè)性發(fā)揮、、休閑資源要要求不高，與與項(xiàng)目要素相相符合商務(wù)氛圍交通便利形象昭示所處區(qū)位商務(wù)配套租售成本生態(tài)環(huán)境休閑資源個(gè)性發(fā)揮-5-4-3-2-1012345十二月22思源顧問(wèn)874、會(huì)議培訓(xùn)訓(xùn)——不可行結(jié)論：本案作會(huì)議議培訓(xùn)不具具備優(yōu)勢(shì)。。且劣勢(shì)方方面敏感性性系數(shù)突出出。商務(wù)氛圍交通便利形象昭示所處區(qū)位商務(wù)配套租售成本生態(tài)環(huán)境休閑資源個(gè)性發(fā)揮-5-4-3-2-1012345十二月22思源顧問(wèn)885、生態(tài)辦公公——基本可行結(jié)論：本案作為生生態(tài)辦公基基本可行，，且優(yōu)勢(shì)方方面敏感性性系數(shù)稍微微突出，對(duì)對(duì)于生態(tài)辦辦公來(lái)說(shuō)，，可行性較較大。商務(wù)氛圍交通便利形象昭示所處區(qū)位商務(wù)配套租售成本生態(tài)環(huán)境休閑資源個(gè)性發(fā)揮-5-4-3-2-1012345十二月22思源顧問(wèn)896、物流倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)——基本可行結(jié)論：與本案區(qū)位位、未來(lái)交交通條件、、生態(tài)環(huán)境境、個(gè)性發(fā)發(fā)揮因素與與企業(yè)展示示具有較高高融合度，，存在可行行性。商務(wù)氛圍交通便利形象昭示所處區(qū)位商務(wù)配套租售成本生態(tài)環(huán)境休閑資源個(gè)性發(fā)揮-5-4-3-2-1012345十二月22思源顧問(wèn)907、商務(wù)居住——可行結(jié)論：本案地塊特性性與商務(wù)居住住所關(guān)注的生生態(tài)環(huán)境、商商務(wù)配套、個(gè)個(gè)性發(fā)揮等因因素融合度比比較高，因此此，商務(wù)居住住在本案是可可行的。商務(wù)氛圍交通便利形象昭示所處區(qū)位商務(wù)配套租售成本生態(tài)環(huán)境休閑資源個(gè)性發(fā)揮-5-4-3-2-1012345十二月22思源顧問(wèn)91敏感性分析得得出可能的需需求方向1、原料加工2、物流倉(cāng)儲(chǔ)3、半成品加工工4、產(chǎn)成品加工工5、商務(wù)居住6、生態(tài)辦公1、原料加工2、半成品加工工3、產(chǎn)成品加工工4、生態(tài)辦公5、商務(wù)居住6、物流倉(cāng)儲(chǔ)7、培訓(xùn)會(huì)議敏感性過(guò)濾十二二月月22思源源顧顧問(wèn)問(wèn)92綱要要一、、重重新新理理解解開開發(fā)發(fā)目目標(biāo)標(biāo)，，明明確確開開發(fā)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略略與與策策略略二、、第第一一階階段段市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研工工作作成成果果匯匯總總?cè)?、、針針?duì)對(duì)本本案案SWOT進(jìn)行行深深入入分分析析四、、第第一一維維度度分分析析———細(xì)分分企企業(yè)業(yè)需需求求，，尋尋找找價(jià)價(jià)值值最最大大化化方方向向五、、第第二二維維度度分分析析———分析析競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)，，發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)藍(lán)藍(lán)海海六、、第第三三維維度度分分析析———基于于限限制制性性條條件件進(jìn)進(jìn)行行敏敏感感性性分分析析七、、市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位———滿足足三三個(gè)個(gè)維維度度的的組組合合化化市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位八、、客客群群定定位位———以創(chuàng)創(chuàng)新新型型產(chǎn)產(chǎn)品品滿滿足足目目標(biāo)標(biāo)客客群群九、、對(duì)對(duì)于于市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位的的驗(yàn)驗(yàn)證證性性分分析析———借勢(shì)勢(shì)？？跳跳出出？？超超越越？？十二二月月22思源源顧顧問(wèn)問(wèn)93基于于三三維維分分析析的的細(xì)細(xì)分分化化市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求1、原原料料加加工工2、物物流流倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)3、半半成成品品加加工工4、產(chǎn)產(chǎn)成成品品加加工工5、商商務(wù)務(wù)居居住住6、生生態(tài)態(tài)辦辦公公十二月月22思源顧顧問(wèn)94需要進(jìn)進(jìn)一步步思考考的問(wèn)問(wèn)題任何一一種單單一的的細(xì)分分市場(chǎng)場(chǎng)均存存在同同質(zhì)的的可替替代產(chǎn)產(chǎn)品。。如何突突出本本案目目標(biāo)市市場(chǎng)的的差異異化定定位，，剔除除替代代產(chǎn)品品進(jìn)而而規(guī)避避開發(fā)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)？十二月月22思源顧顧問(wèn)95組合集集中化化的細(xì)細(xì)分市市場(chǎng)將細(xì)分分的市市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行集集中化化組合合，將將形成成一個(gè)個(gè)全新的的市場(chǎng)場(chǎng)！十二月22思源顧問(wèn)96圖示說(shuō)明4321234市場(chǎng)細(xì)分集中化組合十二月22思源顧問(wèn)97組合細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)的價(jià)值——形成新市場(chǎng)細(xì)分市場(chǎng)組合合生態(tài)辦公產(chǎn)成品加工半成品加工原料加工商務(wù)居住倉(cāng)儲(chǔ)物流原料加工半成品加工產(chǎn)成品加工物流倉(cāng)儲(chǔ)生態(tài)辦公商務(wù)居住十二月22思源顧問(wèn)問(wèn)98本案目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)的的最終組組合化定定位商務(wù)居住住產(chǎn)成品加加工原料加工半成品加加工倉(cāng)儲(chǔ)物流流生態(tài)辦公公十二月22思源顧問(wèn)問(wèn)99在符合目目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)定位條條件下，，如何創(chuàng)創(chuàng)新市場(chǎng)場(chǎng)定位？？十二月22思源顧問(wèn)問(wèn)100市場(chǎng)定位位要有戰(zhàn)戰(zhàn)略高度度定位至少少要有5年的區(qū)域域超前性性；定位至少少要有2年的成都都區(qū)域內(nèi)內(nèi)超前性性（成都都乃至西西南區(qū)域域）；確保項(xiàng)目目進(jìn)入市市場(chǎng)時(shí)的的明顯領(lǐng)領(lǐng)先性！！十二二月月22思源源顧顧問(wèn)問(wèn)101市場(chǎng)場(chǎng)定定位位必必須須從從目目標(biāo)標(biāo)市市場(chǎng)場(chǎng)出出發(fā)發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)定定位位商務(wù)務(wù)居居住住產(chǎn)成成品品加加工工原料加工半成成品品加加工工倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)物物流流生態(tài)態(tài)辦辦公公十二二月月22思源源顧顧問(wèn)問(wèn)102企業(yè)業(yè)制制造造產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園&生態(tài)態(tài)辦辦公公區(qū)區(qū)通過(guò)過(guò)打打造造第第二二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)為為主主的的制制造造產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園為為主主，，輔輔以以一一部部分分生生態(tài)態(tài)辦辦公公區(qū)區(qū)，，把現(xiàn)現(xiàn)有有優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)和和機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)擴(kuò)擴(kuò)大大到到最最大大程程度度；；通過(guò)過(guò)定定位位更更具具輻輻射射效效應(yīng)應(yīng)的的制制造造產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園形形成成集集聚聚，，形形成成對(duì)對(duì)成成都都乃乃至至西西南南的的輻輻射射；；本案案市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位十二二月月22思源源顧顧問(wèn)問(wèn)103綱要要一、、重重新新理理解解開開發(fā)發(fā)目目標(biāo)標(biāo)，，明明確確開開發(fā)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略略與與策策略略二、、第第一一階階段段市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研工工作作成成果果匯匯總總?cè)?、、針針?duì)對(duì)本本案案SWOT進(jìn)行行深深入入分分析析四、、第第一一維維度度分分析析———細(xì)分分企企業(yè)業(yè)需需求求，，尋尋找找價(jià)價(jià)值值最最大大化化方方向向五、、第第二二維維度度分分析析———分析析競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)，，發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)藍(lán)藍(lán)海海六、、第第三三維維度度分分析析———基于于限限制制性性條條件件進(jìn)進(jìn)行行敏敏感感性性分分析析七、、市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位———滿足足三三個(gè)個(gè)維維度度的的組組合合化化市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位八、、客客群群定定位位———以創(chuàng)創(chuàng)新新型型產(chǎn)產(chǎn)品品滿滿足足目目標(biāo)標(biāo)客客群群九、、對(duì)對(duì)于于市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位的的驗(yàn)驗(yàn)證證性性分分析析———借勢(shì)勢(shì)？？跳跳出出？？超超越越？？十二月月22思源顧顧問(wèn)104從組合合化目目標(biāo)市市場(chǎng)出出發(fā)，，尋找找目標(biāo)標(biāo)客群群十二二月月22思源源顧顧問(wèn)問(wèn)105目標(biāo)標(biāo)客客群群需需求求應(yīng)應(yīng)具具有有的的特特征征目標(biāo)標(biāo)市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位目標(biāo)客群需求特征產(chǎn)成成品品加加工工半成成品品企企業(yè)業(yè)物流流倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)商務(wù)務(wù)辦辦公公生態(tài)態(tài)辦辦公公原料料加加工工商務(wù)務(wù)居居住住產(chǎn)成成品品加加工工原料加工半成成品品加加工工倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)物物流流生態(tài)態(tài)辦辦公公十二二月月22思源源顧顧問(wèn)問(wèn)106潛在在客客群群需需求求特特征征分分析析倉(cāng)儲(chǔ)物流以低成本、、交通便捷捷作為物流流陪送中心心的首選之之地產(chǎn)成品加工工在消費(fèi)終端端或是項(xiàng)目目生產(chǎn)線上上，按流程程對(duì)企業(yè)產(chǎn)產(chǎn)成品進(jìn)行行包裝半成品加工工一部分高新新企業(yè)多選選擇工業(yè)園園區(qū)對(duì)半成成品進(jìn)行加加工，以便便直接入市市，減少企企業(yè)成本商務(wù)居住制造業(yè)企業(yè)業(yè)多以郊區(qū)區(qū)、低成本本、交通便便捷的區(qū)域域作為原料料加工場(chǎng)所所；生態(tài)辦公越來(lái)越多的的企業(yè)關(guān)注注休閑健康康，三生態(tài)態(tài)環(huán)境中獲獲取工作和和生活的樂(lè)樂(lè)趣；原料加工企業(yè)高層首首腦在商務(wù)務(wù)活動(dòng)、商商務(wù)交流、、商務(wù)接待待中實(shí)現(xiàn)辦辦公需求；；十二月22思源顧問(wèn)107目標(biāo)客群特特征描述具有一定的的綜合實(shí)力力的企業(yè)，，他們多經(jīng)經(jīng)營(yíng)第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主要要，輔以部部分物流等等；企業(yè)（機(jī)構(gòu)構(gòu)）的運(yùn)營(yíng)營(yíng)特征具有有某種相對(duì)對(duì)獨(dú)立性；；企業(yè)在一定定的時(shí)期有有戰(zhàn)略性擴(kuò)擴(kuò)張需求，，需兼并或或收購(gòu)一些些業(yè)務(wù)體系系，進(jìn)入新新的市場(chǎng)空空間，并對(duì)對(duì)工業(yè)園辦辦公物業(yè)具具有要求；；外資、外埠埠第二產(chǎn)業(yè)業(yè)類企業(yè)進(jìn)進(jìn)入成都市市場(chǎng)，設(shè)置置機(jī)構(gòu)和公公司。十二月22思源顧問(wèn)108潛在目標(biāo)客客群的來(lái)源源地從組合化市市場(chǎng)需求出出發(fā)，本案案潛在目標(biāo)標(biāo)客群的來(lái)來(lái)源有以下下四級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)地區(qū)：江浙、福廣、臺(tái)灣地區(qū)成都本地區(qū)泛西南地區(qū)海外地區(qū)一級(jí)目標(biāo)市場(chǎng)地區(qū)二級(jí)目標(biāo)市場(chǎng)地區(qū)三級(jí)目標(biāo)市場(chǎng)地區(qū)四級(jí)目標(biāo)市場(chǎng)地區(qū)十二月22思源顧問(wèn)問(wèn)109本案的目目標(biāo)客群群是誰(shuí)？？客群對(duì)產(chǎn)品功能需求特征1.制造業(yè)為主2.商務(wù)居住3.生態(tài)辦公4.半成品加工5.產(chǎn)成品加工6.倉(cāng)儲(chǔ)物流目標(biāo)客群客群來(lái)源地1.成都地區(qū)2.江浙、福廣、臺(tái)灣地區(qū)3.泛西南區(qū)域4.海外地區(qū)?潛在客群對(duì)不同產(chǎn)品開發(fā)的需求定制化產(chǎn)品2.大眾化產(chǎn)品3、品牌化產(chǎn)品十二二月月22思源源顧顧問(wèn)問(wèn)110本案案目目標(biāo)標(biāo)客客群群定定位位（