超越集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分析報(bào)告北大縱橫管理咨詢公司二零零一年八月1導(dǎo)讀：全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況安陽房地產(chǎn)市場(chǎng)概況安陽政府房地產(chǎn)政策與規(guī)劃安陽居民消費(fèi)需求分析細(xì)分市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析超越戰(zhàn)略選擇2我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過短暫的平穩(wěn)發(fā)展后又開始高速增長(zhǎng)…資料來源：建設(shè)部訪談分析、中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒商品住宅施工面積商品住宅竣工面積單位：萬平方米商品住宅投資增長(zhǎng)率房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率商品住宅投資額單位：億元3房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，在房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的百分比達(dá)到10%之前，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)保持比較快的增長(zhǎng)速度2000年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資4901.73億元，與去年同比增長(zhǎng)19.5%，占固定資產(chǎn)投資15%，占GDP5.5%，其中商品住宅開發(fā)投資完成3318.74億元，與去年同比增長(zhǎng)25.8%單位：萬元單位：%房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資百分比房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP百分比房地產(chǎn)開發(fā)投資額資料來源：建設(shè)部訪談分析5.5%15.0%4902億元4國(guó)家出臺(tái)了多項(xiàng)政策支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展十五屆五中全會(huì)《關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃的建議》提出“進(jìn)一步發(fā)展以經(jīng)濟(jì)適用住房為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)，推廣和規(guī)范物業(yè)管理”；“增加城鄉(xiāng)居民居住面積，提高住房和環(huán)境質(zhì)量”《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》1998“建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次的住房供應(yīng)體系”；“根據(jù)不同地區(qū)居民住房支付能力的特點(diǎn)和住房需求結(jié)構(gòu)，形成商品住房，經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的合理供應(yīng)比例”其他:《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的通知》《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理?xiàng)l例》等，《住宅法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》正在論證階段一系列擴(kuò)大內(nèi)需、鼓勵(lì)投資的政策，有效地刺激了房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期。目前住房制度改革已經(jīng)基本到位，住房分配已經(jīng)開始走上貨幣化和商品化的道路。加之國(guó)家利用國(guó)債資金支持經(jīng)濟(jì)適用住宅的建設(shè)，以滿足廣大中、低收入者的需要，使得房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)日趨活躍。5居民人均收入的提高，有效支撐我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展個(gè)人買房成為主流，2000年個(gè)人購(gòu)買住宅1.32億平方米，占商品住宅銷售面積87.51%，比99年提高7.9%；河南個(gè)人購(gòu)買比例更是高達(dá)97%據(jù)建設(shè)部有關(guān)專家預(yù)測(cè)，21世紀(jì)的前50年，我國(guó)的住宅建設(shè)的投資額和住房消費(fèi)仍將持續(xù)發(fā)展，平均年增長(zhǎng)15%，我國(guó)城鎮(zhèn)居民仍將經(jīng)歷追求居住面積的發(fā)展階段。單位：元資料來源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒我國(guó)歷年居民人均收入年份6高速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)吸引了眾多商家，造成競(jìng)爭(zhēng)異常激烈盈利水平下降市場(chǎng)趨于規(guī)范期房交易向現(xiàn)房交易過渡發(fā)展商進(jìn)入優(yōu)勝劣汰階段產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快房地產(chǎn)市場(chǎng)平均贏利水平已下降到10－20％。大城市市場(chǎng)供過于求的狀況還在加劇。內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的贏利水平目前雖維持在20％以上，但贏利水平下降已是必然趨勢(shì)。大城市居民買房趨于理性和成熟，個(gè)人購(gòu)房成為市場(chǎng)絕對(duì)主力?，F(xiàn)樓出售已成為市場(chǎng)主流，發(fā)展商預(yù)售回籠資金的可能性已大為縮小，資金壓力大大加重。今后在市場(chǎng)上能站穩(wěn)腳跟的企業(yè)主要是品牌主導(dǎo)型企業(yè)和資金實(shí)力型企業(yè)。而主要依靠政府關(guān)系獲得土地儲(chǔ)備或者尋求保護(hù)生存的企業(yè)將逐漸被淘汰。國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)占有份額迅速下降，私有房地產(chǎn)企業(yè)迅速崛起。發(fā)展商為突破市場(chǎng)重圍而刻意采取“求新求變”：從建筑外型到園林設(shè)計(jì)、智能化設(shè)備，一切都在急劇變化中。單從建設(shè)外型來看，近年來由歐陸風(fēng)格到古典風(fēng)格，到現(xiàn)代風(fēng)格，到往傳統(tǒng)文化尋找創(chuàng)作出路，“風(fēng)”轉(zhuǎn)換得特別快。7綜上，處在成長(zhǎng)期的我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，發(fā)展前景巨大導(dǎo)入期成長(zhǎng)期成熟期衰退期時(shí)間銷售額2000年投資額4902億元開發(fā)投資量持續(xù)增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)趨于合理；銷售總量逐年上升，消費(fèi)主體發(fā)生變化；銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，消費(fèi)信貸不斷擴(kuò)大；需求狀況發(fā)生變化，市場(chǎng)供應(yīng)呈多樣化；消費(fèi)環(huán)境逐步改善，管理工作逐步規(guī)范；二級(jí)市場(chǎng)日趨活躍，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)加快滲透。全國(guó)8導(dǎo)讀：安陽房地產(chǎn)市場(chǎng)概況全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況安陽房地產(chǎn)市場(chǎng)概況安陽政府房地產(chǎn)政策與規(guī)劃安陽居民消費(fèi)需求分析細(xì)分市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析超越戰(zhàn)略選擇9住宅建設(shè)是安陽房地產(chǎn)業(yè)的主流，近期內(nèi)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房沒有大的發(fā)展，寫字樓所占比例很小住宅占安陽房地產(chǎn)投資總額的86%，是安陽房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主流安陽的機(jī)關(guān)一般都有自己的辦公地點(diǎn)，而安陽需要入住寫字樓的企業(yè)（如會(huì)計(jì)師事務(wù)所，律師事務(wù)所，科技企業(yè)，其他服務(wù)貿(mào)易類企業(yè)）數(shù)量有限。城市化水平低，安陽的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平不高，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和寫字樓近期內(nèi)沒有市場(chǎng)空間。安陽99房地產(chǎn)開發(fā)投資分布圖從歷年投資額度看，住宅是主流，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和寫字樓比例很小資料來源：安陽統(tǒng)計(jì)年鑒199910安陽房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)呈現(xiàn)周周期性變變化單位：億元單位：萬平方米開發(fā)商住宅竣工面積開發(fā)商投資額年份數(shù)據(jù)來源源：建委委訪談?wù)眍A(yù)計(jì)在2003年住宅宅竣工面面積將達(dá)達(dá)到高峰峰，隨后后在3-4年內(nèi)內(nèi)將逐漸漸減少11目前安陽陽的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商主要要是本地地的開發(fā)發(fā)商，實(shí)實(shí)力雄厚厚的外界界開發(fā)商商還沒有有進(jìn)入安安陽市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)有開發(fā)發(fā)商70家河南建業(yè)業(yè)可能在在近期進(jìn)進(jìn)入安陽陽市場(chǎng)一級(jí)資質(zhì)二級(jí)資質(zhì)三級(jí)資質(zhì)三級(jí)以下中興實(shí)業(yè)集團(tuán)貞元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司超越、建源、富通、吉昌、宏大、中星等11家東方、安大、興安等42家，暫定資質(zhì)15家注:一級(jí)級(jí)資質(zhì)是是指注冊(cè)冊(cè)資金在在2000萬元元以上；；二級(jí)資資質(zhì)的注注冊(cè)資金金在1000萬萬元以上上；三級(jí)級(jí)資質(zhì)注注冊(cè)資金金在500萬元元以上（（1993年規(guī)定定）中興房地地產(chǎn)實(shí)力力最為雄雄厚，但但體制不不靈活。。目前開開發(fā)項(xiàng)目目以經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房為主其他三級(jí)級(jí)和三級(jí)級(jí)以下的的開發(fā)商商體制靈靈活，彼彼此之間間的差距距不大。。12安陽眾多多的開發(fā)發(fā)商處在在低水平平競(jìng)爭(zhēng)階階段…樓盤開發(fā)商產(chǎn)品平均價(jià)格渠道促銷同樂花園貞元多層1050直銷很少太行小區(qū)中興多層800直銷無超越廣場(chǎng)超越小高層1700代銷較多蓮花公寓建源多層1400直銷很少南湖新村富通多層經(jīng)濟(jì)適用房直銷很少金水花園東方多層1450直銷很少仁和花園仁和多層1150直銷很少產(chǎn)品形式式單一，，缺乏創(chuàng)創(chuàng)新銷售渠道道以開發(fā)發(fā)商自銷銷為主促銷方式式較少?zèng)]有突出出品牌13住房?jī)r(jià)格格、戶型設(shè)計(jì)計(jì)、工程程質(zhì)量是是目前開發(fā)商競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的焦焦點(diǎn)，品品牌形象象、物業(yè)業(yè)管理、、環(huán)境規(guī)規(guī)劃是將將來開發(fā)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的主要要手段價(jià)格質(zhì)量戶型品牌環(huán)境服務(wù)將來開發(fā)的主要手段目前競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)目前安陽住房提供的是局部的實(shí)體價(jià)值以后安陽住房提供的將是全部的實(shí)體價(jià)值，并向外延價(jià)值延伸14綜上，安安陽房地地產(chǎn)業(yè)還還處于成成長(zhǎng)期的的初級(jí)階階段，發(fā)發(fā)展空間間較大導(dǎo)入期成長(zhǎng)期成熟期衰退期銷售額安陽產(chǎn)品層次次較低低水平競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)開發(fā)商規(guī)規(guī)模小，，資質(zhì)低低市場(chǎng)集集中度不不高服務(wù)不完完善利潤(rùn)比較較高進(jìn)入壁壘壘增高綜合開發(fā)發(fā)率低時(shí)間缺乏統(tǒng)一一標(biāo)準(zhǔn)，，市場(chǎng)極極不規(guī)范范開發(fā)商零零星開發(fā)發(fā)、分散散建設(shè)、、缺少配配套設(shè)施施宏觀調(diào)控控力度不不夠2000年投資資額3.92億億元15導(dǎo)讀：安陽政府府房地產(chǎn)產(chǎn)政策與與規(guī)劃全國(guó)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)概況安陽房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)概況安陽政府府房地產(chǎn)產(chǎn)政策與與規(guī)劃安陽居民民消費(fèi)需需求分析析細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析析超越戰(zhàn)略略選擇16安陽市政政府積極極落實(shí)國(guó)國(guó)家政策策，宏觀觀調(diào)控能能力將逐逐步加強(qiáng)強(qiáng)目前安陽陽建委已已開始重重視房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的統(tǒng)一一整體規(guī)規(guī)劃規(guī)劃、土土地、工工商、房房產(chǎn)部門門各自為為戰(zhàn)、部部門間協(xié)協(xié)調(diào)不夠夠的局面面在短期期內(nèi)還不不會(huì)得到到徹底解解決，但但“集體體辦公，，聯(lián)合審審批”是是趨勢(shì)政府已經(jīng)加加強(qiáng)出臺(tái)房房地產(chǎn)規(guī)范范性文件，，以滿足房房地產(chǎn)業(yè)不不斷發(fā)展的的需要政府將致力力于城市綜綜合開發(fā)率率的提高，，對(duì)自建房房進(jìn)行規(guī)范范管理，并并有可能納納入經(jīng)濟(jì)適適用房管理理體系對(duì)房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)的的資質(zhì)將進(jìn)進(jìn)行嚴(yán)格審審批對(duì)房地產(chǎn)開開發(fā)中的違違法、違規(guī)規(guī)行為將加加大懲罰力力度17…政府決定定發(fā)展幾個(gè)個(gè)信譽(yù)高效效益強(qiáng)的大大型房地產(chǎn)產(chǎn)公司，安安陽的房地地產(chǎn)開發(fā)將將進(jìn)入優(yōu)勝勝劣汰階段段開發(fā)商現(xiàn)狀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立不規(guī)范，注冊(cè)資金不實(shí)。欺騙驗(yàn)資部門，抽逃注冊(cè)資金現(xiàn)象普遍存在，有的甚至沒有固定辦公地點(diǎn)較大的中興、國(guó)泰、中星和貞元的注冊(cè)資金分別為2000萬，700萬，1000萬和1034萬元，不符合最新的一二級(jí)資質(zhì)條件許多企業(yè)資金匱乏，無項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金嚴(yán)重不足。2000年年檢，全市有56家四級(jí)資質(zhì)企業(yè)，占全部的70%，全市不合格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有30家。政府決定抓緊實(shí)行優(yōu)勝劣汰扶優(yōu)扶強(qiáng)政策，重點(diǎn)發(fā)展幾個(gè)開發(fā)能力強(qiáng)，市場(chǎng)信譽(yù)好，效益佳的大型房地產(chǎn)公司，關(guān)掉一批水平低，業(yè)績(jī)差的小公司目前實(shí)力較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要是中興、貞元等未來市場(chǎng)是幾個(gè)大房地產(chǎn)公司實(shí)力的較量，小開發(fā)商將逐漸被淘汰資料來源：：建委訪談?wù)劮治?8老城改造和和經(jīng)濟(jì)適用用房是近期期安陽市政政府房地產(chǎn)產(chǎn)規(guī)劃的主主要內(nèi)容概述老城改造城市規(guī)劃安陽的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步比較晚（98年），產(chǎn)品層次低，缺乏創(chuàng)新。目前的項(xiàng)目以老城改造為主，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房安陽市1999年正式啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)工程。目前已建成世紀(jì)花園、春華苑、同樂三期，三個(gè)小區(qū)17.8萬平米，35棟樓，約2000套；2001年要求竣工10萬平米，開工15萬平米，項(xiàng)目有南湖新村、幸福園、南湖二期、曙光東區(qū)、為文峰東路改造服務(wù)。近期規(guī)劃項(xiàng)目：文峰東路、人民大道、紅旗路改造、行政中心東遷今后會(huì)以東部新城區(qū)和南部高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為主，房管局：以經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)為主建委計(jì)劃：經(jīng)濟(jì)適用房和自建房的比例占到整個(gè)住宅建設(shè)的70%。19目前經(jīng)濟(jì)適適用房與商商品房的差差別在安陽陽尚不明顯顯經(jīng)濟(jì)適用房房與商品房房平均價(jià)格格差距不大大經(jīng)濟(jì)適用房房面積比例例圖從設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)布局看，，經(jīng)濟(jì)適用用房中“兩兩廳”、““兩衛(wèi)”、、帶地下室室比較普遍遍，甚至出出現(xiàn)了“樓樓中樓”結(jié)結(jié)構(gòu)單位：元/平方米資料來源：：建委訪談?wù)劮治?0將來經(jīng)濟(jì)適適用房政策策到位后，，經(jīng)濟(jì)適用用住房的機(jī)機(jī)會(huì)多，，利潤(rùn)低開發(fā)商沒有有按照實(shí)際際成本加3%利潤(rùn)定定價(jià)：按政策優(yōu)惠惠程度，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用住住房均價(jià)至至少比商品品房均價(jià)低低300元元左右經(jīng)濟(jì)適用住住房戶型超超標(biāo)：100平米米以上占60%經(jīng)濟(jì)適用住住房嚴(yán)重沖沖擊商品房房市場(chǎng)：1999年年占住宅施施工面積為為37%，，2001年為60%對(duì)購(gòu)房者審審核不嚴(yán)，，政策沒有有落到實(shí)處處政府規(guī)劃將將大力發(fā)展展經(jīng)濟(jì)適用用房，“十十五”規(guī)劃劃經(jīng)濟(jì)適用用住房和自自建房的比比例為70%。經(jīng)濟(jì)適用住住房平衡了了商品房?jī)r(jià)價(jià)格，符合合消費(fèi)者需需求，市場(chǎng)場(chǎng)潛力巨大大隨著市場(chǎng)逐逐漸規(guī)范，，監(jiān)管力度度的加強(qiáng)，，經(jīng)濟(jì)適用用住房與商商品房的價(jià)價(jià)格差距將將逐漸加大大，開發(fā)商商利潤(rùn)減少少目前政策執(zhí)行和監(jiān)控不到位發(fā)展趨勢(shì)21從政府規(guī)劃劃看，5年內(nèi)平均均每年規(guī)劃劃建設(shè)住宅宅100萬萬平方米，，

后10年內(nèi)平均均每年規(guī)劃劃建設(shè)住宅宅150萬萬平方米……單位：萬平平方米目前高檔商商品房平均均價(jià)格1500元/平米以上上，約20萬元左右右，中檔1200-1500元/平米米，約15萬元左右右低檔1200元/平平米以下，，15萬元元以下，其其中經(jīng)濟(jì)適適用房約8-11萬萬左右資資料來源源：建委訪訪談分析2210年累計(jì)計(jì)來看，商商品房各個(gè)個(gè)檔次規(guī)劃劃基本持平平，經(jīng)濟(jì)適適用房規(guī)劃劃面積較大大，而自建建房在一段段時(shí)間內(nèi)仍仍是單位解解決職工住住房問題的的主要手段段商品房高檔商品房房中檔商品房房普通住宅經(jīng)濟(jì)適用房房自建房廉租房單位：萬平平方米23安陽政府住住房“十五五”規(guī)劃目目標(biāo)要將城城市綜合開開發(fā)率提高高到60%，但自建建房在一段段時(shí)期內(nèi)仍仍會(huì)大量存存在，而經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房房是近期政政府規(guī)劃的的主要方向向高檔商品房房中檔商品房房普通住宅經(jīng)濟(jì)適用房房廉租房自建房8894100106112單位：萬平平方米24導(dǎo)讀：安陽陽居民消費(fèi)費(fèi)需求分析析全國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)概況況安陽房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)概況況安陽政府房房地產(chǎn)政策策與規(guī)劃安陽居民消消費(fèi)需求分分析細(xì)分市場(chǎng)分分析競(jìng)爭(zhēng)分析超越戰(zhàn)略選選擇25安陽居民對(duì)對(duì)住房需求求剛剛進(jìn)入入“社交的的需要”階階段自我實(shí)現(xiàn)尊重的需要要社交的需要要安全的需要要生存的需要要我需要………一個(gè)能夠提提供優(yōu)質(zhì)服服務(wù)的房子子一套適適合居居住的的房子子一套能能夠居居住的的房子子一套房房子傾聽消消費(fèi)者者聲音音，保保持市市場(chǎng)領(lǐng)領(lǐng)先物業(yè)管管理、、品牌牌經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶型設(shè)設(shè)計(jì)、、工程程質(zhì)量量、環(huán)環(huán)境規(guī)規(guī)劃建設(shè)、、廣告告獲得土土地開開發(fā)權(quán)權(quán)，炒炒樓花花消費(fèi)者者角度度開發(fā)商商策略略社交的的需要要一套適適合居居住的的房子戶型設(shè)設(shè)計(jì)、、工程程質(zhì)量量、環(huán)環(huán)境規(guī)規(guī)劃26地理位位置和和價(jià)格格是安安陽消消費(fèi)者者購(gòu)買買住房房時(shí)考考慮的的主要要因素素地段配套價(jià)格環(huán)境物業(yè)戶型地段配套價(jià)格環(huán)境物業(yè)戶型地段配套價(jià)格環(huán)境物業(yè)戶型高檔中檔普通住房消消費(fèi)是是理性性的購(gòu)購(gòu)買過過程，，用戶戶會(huì)通通過各各方面面綜合合考慮慮以后后慎重重的做做出決決策，，需要要房地地產(chǎn)商商不斷斷的引引導(dǎo)消消費(fèi)者者。目目前安安陽個(gè)個(gè)性化化的需需求在在市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)得不不突出出。重要性性27由于安安陽常常住人人口的的增加加、住住房人人均面面積的的增加加和老老舊房房屋的的拆遷遷，形形成了了住房房的有有效需需求……注：人人均建建筑面面積2000年年為18.14平方方米，，2005年將將達(dá)到到20.00平平方米米，2010年年將達(dá)達(dá)到22平平方米米。資料來來源：：建委委單位：：萬平平方米米28安陽住住宅2001年年的需需求量量是73萬萬平方方米，，到2010年年將達(dá)達(dá)到104萬平平方米米，10年年合計(jì)計(jì)安陽陽居民民將購(gòu)購(gòu)買住住房900萬平平方米米單位：：萬平平方米米年份737781869094969910110429單位：元年份人均可支配收入人均消費(fèi)支出安陽居居民生生活水水平的的提高高，有有效支支撐了了安陽陽房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展安陽居居民恩恩格爾爾系數(shù)數(shù)資料來來源：：安陽陽統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒鑒、安安陽統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局局訪談?wù)劮治鑫霭碴柺惺芯用衩袷杖肴?、消消費(fèi)支支出水水平的的提高高和恩恩格爾爾系數(shù)數(shù)的下下降說說明安安陽居居民有有提高高生活活條件件的需需求30從居民民收入入水平平看，，2000年人人均收收入5696元元，家家庭收收入17658元，，分別別比1999年年提高高30%和和19%。。資料來來源：：安陽陽統(tǒng)計(jì)計(jì)局31目前有有能力力購(gòu)買買商品品房的的居民民占安安陽常常住人人口比比例68%，其其中能能負(fù)擔(dān)擔(dān)高檔檔住宅宅的比比例為為7%，只只能負(fù)負(fù)擔(dān)中中檔住住宅的的比例例為9%，，只能能負(fù)擔(dān)擔(dān)普通通住宅宅的比比例為為11%，，能負(fù)負(fù)擔(dān)經(jīng)經(jīng)濟(jì)適適用住住房的的比例例為41%平均能能負(fù)擔(dān)擔(dān)21萬元元平均能能負(fù)擔(dān)13萬萬元平均能能負(fù)擔(dān)擔(dān)10萬元元平均能能負(fù)擔(dān)擔(dān)7萬萬元平均能能負(fù)擔(dān)擔(dān)7萬萬元以以下高檔住住宅20萬萬元以以上中檔住住宅15-20萬元元普通住住宅11-15萬元元經(jīng)濟(jì)適適用住住房8-11萬萬元自建房房廉租房房或無房房按家庭庭年收收入與與住房房支付付能力力比例例1：：6計(jì)計(jì)算計(jì)算方方法詳詳見附附錄32從購(gòu)買買欲望望考慮慮，安安陽居居民購(gòu)購(gòu)買高高檔住住宅的的比例例為7%，，中檔檔住宅宅的比比例為為18%，，普通通住宅宅的比比例為為30%，，購(gòu)買買經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用用房的的比例例為45%高檔住住宅20萬萬元以以上中檔住住宅15-20萬元元普通住住宅11-15萬元元經(jīng)濟(jì)適適用住住房和自自建房房20萬萬元以以上15-20萬元元10-15萬元元10萬萬元以以下資料來來源：：市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查查報(bào)告告33通過建建委訪訪談分分析，，居民民住宅宅購(gòu)買買比例例基本本與住住宅建建設(shè)比比例一一致：：高檔檔住宅宅占8%，，中檔檔住宅宅占8%，，普通通住宅宅占11%，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適適用房房占32%高檔住住宅20萬萬元中檔住住宅15萬萬元普通住住宅11萬萬元經(jīng)濟(jì)適適用住住房8-11萬萬元自建房房、廉廉租房房34按照上上述3個(gè)方方面分分別計(jì)計(jì)算，，按穩(wěn)穩(wěn)健原原則取取每種種計(jì)算算結(jié)果果的最最小值值，得得出安安陽居居民未未來10年年購(gòu)買買住宅宅面積積為：：高檔檔63萬平平米，，中檔檔72萬平平米，，普通通住宅宅99萬平平米，，經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用用房288萬平平米單位：：萬平平方米米注：安安陽未未來10年年住宅宅總購(gòu)購(gòu)買量量為900萬平平方米米。35導(dǎo)讀：：細(xì)分分市場(chǎng)場(chǎng)分析析全國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)概況況安陽房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)概況況安陽政政府房房地產(chǎn)產(chǎn)政策策與規(guī)規(guī)劃安陽居居民消消費(fèi)需需求分分析細(xì)分市市場(chǎng)分分析競(jìng)爭(zhēng)分分析超越戰(zhàn)戰(zhàn)略選選擇36住宅市市場(chǎng)細(xì)細(xì)分說說明中檔住住宅高檔住住宅普通商商品房房鐵西區(qū)區(qū)北關(guān)區(qū)區(qū)文峰區(qū)區(qū)開發(fā)區(qū)區(qū)及郊郊區(qū)經(jīng)濟(jì)適適用房房從地域域和住住宅檔檔次來來細(xì)分分安陽陽房地地產(chǎn)住住宅市市場(chǎng)檔次地域高檔住住宅：：目前前價(jià)格格高于于1500元/平米米中檔住住宅：：目前前價(jià)格格在1200——1500元/平米米之間間普通住住宅：：目前前價(jià)格格在1200元元/平平米以以下隨著居居民生生活水水平的的提高高，高高、中中、低低檔住住宅的的平均均價(jià)格格會(huì)逐逐漸提提高在今后后市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)范范的情情況下下，檔檔次越越高的的商品品住宅宅，利利潤(rùn)率率越高高37從價(jià)位位上看看，中中興在在低檔檔市場(chǎng)場(chǎng)占有有最大大份額額，國(guó)國(guó)泰和和貞元元次之之，中中檔市市場(chǎng)開開發(fā)商商力量量較為為平均均，目目前除除了超超越外外，高高檔市市場(chǎng)都都是小小開發(fā)發(fā)商開開發(fā)的的別墅墅式建建筑中興116.81萬平平米1200元元以下下1200元元-1500元元1500元元以上上國(guó)泰30.3萬平平方米米貞元26.19萬萬平方方米其它171.44萬平平方米米其它3.8萬萬平方方米建源9.92萬平平方米米東方11.1萬平平方米米興安5.6萬萬平方方米貞元3.9萬萬平方方米富通20.5萬平平方米米建源0.5萬萬平方方米興安0.5萬萬平方方米超越8萬萬平方方米38從區(qū)域域劃分分看，，北關(guān)關(guān)區(qū)和和文峰峰區(qū)眾眾多樓樓盤零零星分分布，，中興興占有有較大大份額額，鐵鐵西區(qū)區(qū)貞元元和中中興占占有大大部分分份額額，開開發(fā)區(qū)區(qū)現(xiàn)在在只開開發(fā)了了12.7萬平平方米米其他84.54萬萬平方方米其他12.48萬萬平方方米其他72.34萬萬平方方米中興43.85萬萬平方方米國(guó)泰36.10萬萬平方方米東方11.1萬平平方米米中興56.34萬萬平方方米貞元30.09萬萬平方方米四方6.1萬萬平方方米中興17.22萬萬平方方米富通18.5萬平平方米米郊區(qū)14.9萬平平方米米171.09萬萬平方方米122.96萬萬平方方米105.01萬萬平方方米開發(fā)區(qū)區(qū)8.6萬平平方米米銀興4.1萬萬平方方米12.7萬萬平方方米北關(guān)區(qū)區(qū)文峰區(qū)區(qū)鐵西區(qū)區(qū)開發(fā)區(qū)區(qū)39目前關(guān)關(guān)注高高檔市市場(chǎng)的的開發(fā)發(fā)商較較少，，安陽陽高檔檔住宅宅市場(chǎng)場(chǎng)有較較大的的發(fā)展展空間間超越興安由于高檔商品房市場(chǎng)目前開發(fā)商沒有積極進(jìn)入，未來幾年的發(fā)展空間有88萬平方米，居民預(yù)期購(gòu)買總量為63萬平方米。單位：平米2001—2010年總?cè)萘?7萬2001—2002年竣工量2001—2010剩余容量88萬8萬0.5萬63萬預(yù)期購(gòu)買量9萬0.5萬建源40較多開開發(fā)商商進(jìn)入入中檔檔市場(chǎng)場(chǎng)，爭(zhēng)爭(zhēng)奪有有限的的市場(chǎng)場(chǎng)空間間東方貞元中檔商品房市場(chǎng)目前開發(fā)商較多，未來幾年的發(fā)展空間有67.6萬平方米，居民預(yù)期購(gòu)買總量為72萬平方米。東方、貞元、建源是有力競(jìng)爭(zhēng)者建源其他2001—2010年總?cè)萘?001—2002年竣工量2001—2010剩余容量97萬67.6萬3.4萬6.6萬9.4萬10萬72萬預(yù)期購(gòu)買總量29.4萬41在普通通住宅宅市場(chǎng)場(chǎng)，開開發(fā)商商數(shù)量量很多多，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激激烈普通商品房市場(chǎng)目前開發(fā)商聚集最多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，未來幾年的發(fā)展空間有84.2萬平米，居民預(yù)期購(gòu)買總量為99萬平方米。貞元、翌琦等開發(fā)商是有力競(jìng)爭(zhēng)者翌琦貞元其他2001—2010年總?cè)萘?001—2002年竣工量2001—2010剩余容量129萬8.1萬6.2萬30.5萬84.2萬99萬預(yù)期購(gòu)買總量448萬42以檔次次來劃劃分，，在高高檔市市場(chǎng)存存在更更大的的發(fā)展展空間間，進(jìn)進(jìn)入該該市場(chǎng)場(chǎng)的開開發(fā)商商較少少普通中檔高檔67.6萬萬88萬萬84.2萬萬32家家開發(fā)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)激激烈10家家開發(fā)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)較較激烈烈4家家開發(fā)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)不不激烈烈43經(jīng)濟(jì)適適用房房具有有較大大的市市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)，，市場(chǎng)場(chǎng)容量量大，，利潤(rùn)潤(rùn)低中興貞元金龍富通2001—2010年總?cè)萘?001—2002年竣工量2001—2010現(xiàn)實(shí)容量359萬39.5萬319.5萬17萬12.1萬8.1萬2.3萬288萬經(jīng)濟(jì)適用房的市場(chǎng)容量相對(duì)來說最大，有319.5萬平米目前經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)商主要有中興、富通、貞元等44導(dǎo)讀：：競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析析全國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)概況況安陽房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)概況況安陽政政府房房地產(chǎn)產(chǎn)政策策與規(guī)規(guī)劃安陽居居民消消費(fèi)需需求分分析細(xì)分市市場(chǎng)分分析競(jìng)爭(zhēng)分分析超越戰(zhàn)戰(zhàn)略選選擇45從近期期住宅宅在建建工程程看，，由于于自建建房規(guī)規(guī)模過過大，，對(duì)商商品房房將造造成很很大沖沖擊，，影響響到商商品房房的價(jià)價(jià)格和和入住住率2002年住宅竣工面積4萬74萬將供給與需求比較，2001年住宅剩余4萬平米，2002年剩余74萬平米，這將導(dǎo)致2002年和以后住宅銷售困難自建房64.81萬平方米房地產(chǎn)開發(fā)86.29萬平方米自建房規(guī)模過大，將對(duì)商品房造成沖擊2001年住宅竣工面積自建房32.23萬平方米房地產(chǎn)開發(fā)44.32萬平方米資料來源：建委訪談分析整理等46從今明明兩年年商品品住宅宅竣工工面積積看，，中興興和貞貞元占占有較較大份份額，，具有有明顯顯優(yōu)勢(shì)勢(shì)2001年竣竣工份份額2002年竣竣工份份額47中興實(shí)實(shí)力強(qiáng)強(qiáng)大，，并逐逐漸利利用自自身優(yōu)優(yōu)勢(shì)占占據(jù)低低端市市場(chǎng)擁有180余名員工，50%以上擁有大專以上學(xué)歷，工民建專業(yè)人員居多，擁有較強(qiáng)大的工程師、經(jīng)濟(jì)師、設(shè)計(jì)師隊(duì)伍。以房地產(chǎn)開發(fā)為主，涉及建筑安裝裝潢，設(shè)計(jì)，物業(yè)管理，工程監(jiān)理，造價(jià)咨詢等。完成安陽規(guī)模較大的幾個(gè)小區(qū)建設(shè)，太行小區(qū)，洹北小區(qū)等，較早的小區(qū)有文明小區(qū)、東環(huán)小區(qū)，近期開發(fā)了世紀(jì)花園、春花苑和最新的曙光東區(qū)項(xiàng)目累計(jì)開發(fā)面積在100萬平米以上具有政策優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)成為安陽最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，近期已經(jīng)控股河南中星，實(shí)力進(jìn)一步壯大公司開發(fā)歷史長(zhǎng)，積累了豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和一定的聲望屬于國(guó)有企業(yè)，管理體制不夠靈活其行為具有政府色彩，重點(diǎn)在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。人員業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)概況48貞元房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司確立立了5年內(nèi)內(nèi)的發(fā)發(fā)展目目標(biāo)，，并且且已經(jīng)經(jīng)在中中低檔檔市場(chǎng)場(chǎng)占有有較大大份額額，實(shí)實(shí)力逐逐漸增增強(qiáng)二級(jí)資質(zhì)的貞元成立于1993年，員工78人，中級(jí)以上職稱28人。固定資產(chǎn)284.9萬元，注冊(cè)資金1034萬元。2000年底總建筑面積已達(dá)到20.52萬平米概況實(shí)行規(guī)?；I(yè)化、品牌化經(jīng)營(yíng)；靠服務(wù)生存，靠科技興業(yè)，靠人才發(fā)展。到2010年累計(jì)開發(fā)260萬平米，到2005年年開發(fā)量達(dá)到4.6億元，到2010年年開發(fā)量達(dá)到8.61億元實(shí)施品牌戰(zhàn)略，十年內(nèi)要在安陽知名度達(dá)到90%，全省知名度達(dá)到40%總戰(zhàn)略具體目標(biāo)在本市和國(guó)內(nèi)其他地區(qū)開發(fā)6—8個(gè)智能化住宅小區(qū)創(chuàng)建5個(gè)部級(jí)物業(yè)管理示范小區(qū)參與國(guó)內(nèi)大中型基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施投資建設(shè)跨地區(qū)開發(fā)投資，5年內(nèi)達(dá)1.6億元，10年內(nèi)達(dá)4.8億元。建立因特網(wǎng)售房咨詢系統(tǒng)，拓展銷售空間5—6年內(nèi)成立房地產(chǎn)銷售公司，作為專業(yè)化商品房營(yíng)銷機(jī)構(gòu)和體系5年內(nèi)，在安陽的房地產(chǎn)市場(chǎng)占有率達(dá)到80%，10年內(nèi)在河南省的市場(chǎng)占有率達(dá)到20%。49…具有有詳細(xì)細(xì)目標(biāo)標(biāo)規(guī)劃劃的貞貞元房房地產(chǎn)產(chǎn)是超超越越必須須重點(diǎn)點(diǎn)考慮慮的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手5年內(nèi)工程合格率達(dá)到100%，優(yōu)良率達(dá)到60%；10年內(nèi)工程優(yōu)良率達(dá)到85%。質(zhì)量目標(biāo)每年引進(jìn)各類專業(yè)人才20名；其中大學(xué)生10名，碩士生2名，建立人才儲(chǔ)備庫(kù)；建立科學(xué)的激勵(lì)機(jī)制；每人每年的培訓(xùn)時(shí)間在380個(gè)小時(shí)以上；中層干部具有大學(xué)學(xué)歷的三年達(dá)到80%，5年達(dá)到100%；專業(yè)技術(shù)人員中級(jí)以上職稱的三年到60%，5年80%。人力目標(biāo)發(fā)展規(guī)劃5年內(nèi)通過ISO9000質(zhì)量認(rèn)證和14001環(huán)境體系認(rèn)證；2年內(nèi)加入住宅產(chǎn)業(yè)會(huì)員網(wǎng)；3—5年內(nèi)公司等級(jí)升為一級(jí)，達(dá)到獨(dú)立開發(fā)，獨(dú)立設(shè)計(jì)，獨(dú)立施工，獨(dú)立裝修的能力；產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)由單一向多元化轉(zhuǎn)變，三年內(nèi)完成股份制改造，并且實(shí)現(xiàn)上市；通過兼并，收購(gòu)改造有潛力的國(guó)有企業(yè)，三年內(nèi)組建綜合實(shí)力較強(qiáng)的大型集團(tuán)公司；5年內(nèi)，與科研單位聯(lián)合，創(chuàng)建貞元房地產(chǎn)科技發(fā)展中心，每年向國(guó)家提供一項(xiàng)房地產(chǎn)，建筑，材料方面的科研成果。50國(guó)泰因因自身身問題題無法法開展展項(xiàng)目目，暫暫時(shí)威威脅不不大現(xiàn)有人員70人，工程技術(shù)人員流失嚴(yán)重。以房地產(chǎn)開發(fā)為主，涉及建筑安裝，裝潢，設(shè)計(jì)，物業(yè)管理，工程監(jiān)理，房地產(chǎn)置換，建設(shè)工程造價(jià)咨詢，建材經(jīng)銷。完成安陽火車站改建擴(kuò)建，曙光小區(qū)，華僑商廈，107國(guó)道過境路、橋等重大項(xiàng)目。1984年成立，建行的附屬機(jī)構(gòu)，因資金優(yōu)勢(shì)曾在93年到97年間達(dá)到高峰，曾經(jīng)被評(píng)為河南房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力50強(qiáng)。98年以后，因國(guó)家政策不準(zhǔn)銀行辦企業(yè)，而建行與信達(dá)資產(chǎn)管理公司對(duì)其評(píng)估又不一致，在剝離過程中困難重重。目前無法開展項(xiàng)目，許多已經(jīng)準(zhǔn)備就緒的項(xiàng)目進(jìn)行不下去。國(guó)泰曾是安陽房地產(chǎn)三強(qiáng)之一，但管理體制上也存在國(guó)企的通病。人員業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)概況51以建源源、富富通、、東方方為代代表的的小開開發(fā)商商群體體正積積極尋尋找市市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)人員較少，專業(yè)技術(shù)人員相對(duì)不足以房地產(chǎn)開發(fā)為主，建筑安裝、裝潢、部分涉及物業(yè)管理分別建成了雖然規(guī)模不大但有代表性的小區(qū)或者組團(tuán)。如東方房地產(chǎn)公司開發(fā)的萬達(dá)花園，建源開發(fā)的蓮花公寓等，眾多小開發(fā)商的市場(chǎng)份額逐漸擴(kuò)大。公司規(guī)模小，實(shí)力薄弱，缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃，沒有明確目標(biāo)機(jī)制相對(duì)靈活，低成本運(yùn)作，運(yùn)作不規(guī)范，臨時(shí)抓項(xiàng)目在目前安陽房地產(chǎn)開發(fā)商沒有明顯品牌優(yōu)勢(shì)的情況下，小開發(fā)商群體在某個(gè)地段形成了自己的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。人員業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)概況52競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)分析析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)中興貞元其他實(shí)力雄雄厚，，經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)豐富富，影影響較較大，，人才才眾多多，政政府關(guān)關(guān)系好好機(jī)制不不夠靈靈活，，企業(yè)業(yè)缺乏乏活力力，還還未染染指高高端市市場(chǎng)實(shí)力較較強(qiáng)，，資金金雄厚厚，開開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)較較多，，目標(biāo)標(biāo)明確確，有有一定定的品品牌知知名度度，注注重人人才開開發(fā)培培養(yǎng)，，具有有管理理和激激勵(lì)優(yōu)優(yōu)勢(shì)。。在鐵鐵西區(qū)區(qū)已經(jīng)經(jīng)形成成了較較好口口碑。。在鐵西西以外外地區(qū)區(qū)還沒沒有開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，，在中中高檔檔市場(chǎng)場(chǎng)還沒沒有大大力開開展項(xiàng)項(xiàng)目。。機(jī)制靈靈活，，容易易形成成區(qū)位位優(yōu)勢(shì)勢(shì)技術(shù)上上、經(jīng)經(jīng)驗(yàn)上上較缺缺乏，，資金金不足足以支支持大大項(xiàng)目目。53導(dǎo)讀：：超越越戰(zhàn)略略選擇擇全國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)概況況安陽房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)概況況安陽政政府房房地產(chǎn)產(chǎn)政策策與規(guī)規(guī)劃安陽居居民消消費(fèi)需需求分分析細(xì)分市市場(chǎng)分分析競(jìng)爭(zhēng)分分析超越戰(zhàn)戰(zhàn)略選選擇54從價(jià)位位上看看，高高檔住住宅市市場(chǎng)有有較大大的市市場(chǎng)空空間，，進(jìn)入入的開開發(fā)商商少，，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)不激激烈，，而經(jīng)經(jīng)濟(jì)適適用房房市場(chǎng)場(chǎng)容量量大，，機(jī)會(huì)會(huì)多競(jìng)爭(zhēng)者者較少少競(jìng)爭(zhēng)不不激烈烈有較大大的市市場(chǎng)空空間利潤(rùn)率率較高高影響力力大，，容易易樹立立品牌牌競(jìng)爭(zhēng)者者力量量普遍遍較強(qiáng)強(qiáng)，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)較較為激激烈建源、、東方方、貞貞元占占有較較大份份額，，逐漸漸確立立了自自己的的區(qū)位位優(yōu)勢(shì)勢(shì)發(fā)展空空間有有限競(jìng)爭(zhēng)者者眾多多，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激激烈中興、、貞元元等競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)者者實(shí)力力強(qiáng)，，知名名度較較高有較大大的市市場(chǎng)空空間，，但利利潤(rùn)較較低影響力力小高檔住住宅中檔住住宅普通住住宅競(jìng)爭(zhēng)者者較多多較大的的市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)政府將將加快快經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用用房的的建設(shè)設(shè)速度度目前不不規(guī)范范的行行為將將會(huì)逐逐漸得得到遏遏制經(jīng)濟(jì)適適用房房55從區(qū)域域看，，文峰區(qū)區(qū)、北北關(guān)區(qū)區(qū)東部部和文文峰區(qū)區(qū)南部部近郊郊區(qū)有有發(fā)展展?jié)摿α?shí)力較較強(qiáng)的的中興興、貞貞元在在鐵西西區(qū)有有明顯顯的優(yōu)優(yōu)勢(shì)鐵西是是工業(yè)業(yè)區(qū)，，不利利于住住宅開開發(fā)鐵西不不是政政府規(guī)規(guī)劃的的主要要方向向競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手在在文峰峰區(qū)沒沒有占占有大大的市市場(chǎng)份份額，，力量量較平平均東部和和南部部已經(jīng)經(jīng)形成成新的的住宅宅小區(qū)區(qū)團(tuán)最大的的開發(fā)發(fā)商富富通、、中興興的項(xiàng)項(xiàng)目多多在普普通住住宅和和經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用用房老城區(qū)區(qū)的發(fā)發(fā)展仍仍有潛潛力中興、、國(guó)泰泰在低低端市市場(chǎng)占占有較較大份份額政府東東遷使使得北北關(guān)區(qū)區(qū)東部部有了了新的的發(fā)展展機(jī)遇遇安陽河河限制制了北北關(guān)區(qū)區(qū)向北北的發(fā)發(fā)展空空間中部競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手云云集，，有些些已經(jīng)經(jīng)形成成了區(qū)區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)開發(fā)區(qū)區(qū)處于于開發(fā)發(fā)初期期，目目前市市場(chǎng)容容量小小，開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目較較少隨著經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展展和居居民購(gòu)購(gòu)房觀觀念的的改變變，會(huì)會(huì)有越越來越越多的的居民民選擇擇在該該地區(qū)區(qū)居住住鐵西區(qū)區(qū)開發(fā)區(qū)區(qū)及郊郊區(qū)北關(guān)區(qū)區(qū)文峰區(qū)區(qū)56超越具具有發(fā)發(fā)展高高端市市場(chǎng)和和經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用用房的的條件件城市廣廣場(chǎng)是是目前前為止止最大大的老老城改改造項(xiàng)項(xiàng)目，，是超超越進(jìn)進(jìn)入高高端市市場(chǎng)的的契機(jī)機(jī)世紀(jì)花花園的的運(yùn)作作使超超越積積累了了一定定的成成功經(jīng)經(jīng)驗(yàn)與政府府部門門建立立了良良好的的關(guān)系系，為為土地地儲(chǔ)備備的取取得和和房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的運(yùn)作作奠定定了良良好的的基礎(chǔ)礎(chǔ)具有領(lǐng)領(lǐng)先意意識(shí)和和學(xué)習(xí)習(xí)創(chuàng)新新精神神在房地地產(chǎn)開開發(fā)和和銷售售中開開始重重視市市場(chǎng)研研究和和前期期策劃劃自身融融資能能力強(qiáng)強(qiáng)，融融資渠渠道多多樣，，與上上游企企業(yè)談?wù)勁心苣芰?qiáng)強(qiáng)品牌建建設(shè)相相對(duì)滯滯后，，企業(yè)業(yè)知名名度低低除了城城市廣廣場(chǎng)項(xiàng)項(xiàng)目以以外，，超越越?jīng)]有有其他他的土土地儲(chǔ)儲(chǔ)備規(guī)模小小，不不能形形成規(guī)規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，與集集團(tuán)其其他部部門聯(lián)聯(lián)系少少，不不能充充分利利用集集團(tuán)優(yōu)優(yōu)勢(shì)人力資資源不不足，，尤其其是熟熟悉安安陽市市場(chǎng)的的專業(yè)業(yè)管理理人員員和銷銷售人人員沒有龐龐大的的住戶戶資源源，在在居民民中口口碑一一般，，項(xiàng)目目的運(yùn)運(yùn)作需需要較較大的的促銷銷費(fèi)用用財(cái)務(wù)管管理薄薄弱，，成本本控制制較差差優(yōu)勢(shì)勢(shì)劣勢(shì)勢(shì)57綜上所述述，超越越的發(fā)展展戰(zhàn)略方方向是先先進(jìn)入文文峰區(qū)、、北關(guān)區(qū)區(qū)高端市市場(chǎng)，在在確立品品牌優(yōu)勢(shì)勢(shì)后，向向文峰區(qū)區(qū)、北關(guān)關(guān)區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房市場(chǎng)場(chǎng)和開發(fā)發(fā)區(qū)的高高檔住宅宅市場(chǎng)滲滲透經(jīng)濟(jì)適用用房中檔住宅宅高檔住宅宅普通商品品房商業(yè)、辦辦公用房房鐵西區(qū)北關(guān)區(qū)文峰區(qū)開發(fā)區(qū)優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)場(chǎng)適于開發(fā)發(fā)的市場(chǎng)場(chǎng)58戰(zhàn)略實(shí)施施建議與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手相比比超越?jīng)]沒有明顯顯的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，差異異化戰(zhàn)略略是超越越在未來來安陽房房地產(chǎn)市市場(chǎng)上發(fā)發(fā)展壯大大的必然然選擇差異化的的戰(zhàn)略將將定位于于“成為為住宅理理念領(lǐng)先先者的房房地產(chǎn)公公司”上上以超越城城市廣場(chǎng)場(chǎng)為突破破口進(jìn)入入高端市市場(chǎng)，牢牢固樹立立“理念念領(lǐng)先者者”的形形象之后，利利用已有有的品牌牌美譽(yù)度度，進(jìn)軍軍經(jīng)濟(jì)適適用房市市場(chǎng)，將將住宅領(lǐng)領(lǐng)先理念念帶入到到低檔市市場(chǎng)59超越房地地產(chǎn)遠(yuǎn)景景展望長(zhǎng)期考慮慮，超越越必須維維持自己己的品牌牌優(yōu)勢(shì)，，不斷創(chuàng)創(chuàng)新，始始終走在在市場(chǎng)的的前列以超越現(xiàn)現(xiàn)有實(shí)力力和房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)現(xiàn)狀，，短期內(nèi)內(nèi)還不足足以向安安陽市外外發(fā)展。。培育自自己實(shí)力力，兼并并聯(lián)合其其他企業(yè)業(yè)，將是是超越房房地產(chǎn)走走出安陽陽尋求大大發(fā)展的的主要手手段。60謝謝謝!61附錄錄62處于成長(zhǎng)長(zhǎng)期階段段的我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的主要特特點(diǎn)開發(fā)投資資量持續(xù)續(xù)增長(zhǎng)投資結(jié)構(gòu)構(gòu)趨于合合理銷售總量量逐年上上升消費(fèi)主體體發(fā)生變變化銷售價(jià)格格穩(wěn)中有有升消費(fèi)信貸貸