第六講房地產(chǎn)管理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)市場管理產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本概念

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指依據(jù)國家法律規(guī)定的、存在于土地及其附著于土地之上的建筑物中一系列排它性權(quán)利的集合體。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)包括房地產(chǎn)所有權(quán)和房地產(chǎn)的其他權(quán)利，主要是房產(chǎn)權(quán)和地產(chǎn)權(quán)。

財(cái)產(chǎn)權(quán)是具有物質(zhì)內(nèi)容并直接體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的一切民事權(quán)利，其權(quán)力內(nèi)容主要包括財(cái)產(chǎn)所有權(quán)、財(cái)產(chǎn)繼承權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)、國家財(cái)產(chǎn)經(jīng)營權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)和債權(quán)。產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)可界定為：產(chǎn)權(quán)實(shí)質(zhì)上是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中的一種法律規(guī)范，它是以法律的形式明確和保護(hù)人們對(duì)于財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。產(chǎn)權(quán)能夠不斷細(xì)分或重組，以適應(yīng)社會(huì)結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)因素的調(diào)整和變化。產(chǎn)權(quán)具有排它性。產(chǎn)權(quán)具有層次性。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)地產(chǎn)權(quán)是指有關(guān)土地財(cái)產(chǎn)的一切權(quán)利的總和。房產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人依法對(duì)其所有的房產(chǎn)財(cái)產(chǎn)所擁有的占有、使用、收益和處分等多種權(quán)能。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度是指在一定的社會(huì)制度下人們因利用房地產(chǎn)而發(fā)生的由國家或社會(huì)規(guī)定的人與人之間關(guān)系總和。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容（1）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系特別是房地產(chǎn)所有制關(guān)系的法律表現(xiàn)。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是以房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)為客體的多種權(quán)利的總和。（3）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)可分割、分解和復(fù)合，而且還會(huì)隨著技術(shù)進(jìn)步經(jīng)濟(jì)發(fā)展和供求的變化，不斷的設(shè)置背后的產(chǎn)權(quán)權(quán)能，其結(jié)構(gòu)可以重組。（4）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)可以進(jìn)入市場，按商品化原則及價(jià)值規(guī)律進(jìn)行交易流通。（5）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)需以法律法規(guī)形式來加以界定、規(guī)范、確認(rèn)和保障。（6）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)要人格化，界定要清晰房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系1、如果政府將一塊土地出讓給某個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，該公司在這塊土地上建造了若干幢大廈，并將其分成若干個(gè)單位，分別租給不同的使用者，則在此情況下其權(quán)屬關(guān)系可描述為下列層次：政府---房地產(chǎn)開發(fā)公司---不同的租戶。在該情況下，房地產(chǎn)開發(fā)公司與政府或其委托者直接發(fā)生關(guān)系，而租戶與房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)生直接關(guān)系，與政府只是間接關(guān)系，即此種情況下的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬關(guān)系表現(xiàn)出一種政府壟斷大業(yè)主（房地產(chǎn)開發(fā)公司）的縱向式產(chǎn)權(quán)聯(lián)系的特點(diǎn)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系2、如果房地產(chǎn)開發(fā)公司將建造好的商品房全部出售，則各個(gè)買主即為小業(yè)主。此時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)公司退出該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系，既不享有任何權(quán)利，也不承擔(dān)任何義務(wù)。而各個(gè)小業(yè)主則地位平等，各自擁有自己的那一部分房地產(chǎn)使用權(quán)，并以平等的地位與政府存在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬關(guān)系。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系3、如果房地產(chǎn)開發(fā)公司只賣出開發(fā)樓宇一部分單位的產(chǎn)權(quán)，自身還保留一部分單位的產(chǎn)權(quán)，則此時(shí)該公司仍保留大業(yè)主的身份，并與小業(yè)主平等的與政府發(fā)生關(guān)系。此時(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬關(guān)系表現(xiàn)出政府與地位平等的多元經(jīng)濟(jì)主體之間縱向分散型的產(chǎn)權(quán)聯(lián)系的特點(diǎn)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的權(quán)能地產(chǎn)權(quán)權(quán)能土地所有權(quán)、使用權(quán)、占有權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)、開發(fā)權(quán)、贈(zèng)與權(quán)、繼承權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、留置權(quán)、地上權(quán)、通行權(quán)房產(chǎn)權(quán)權(quán)能房屋所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)、售賣權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、贈(zèng)與權(quán)、留置權(quán)、繼承權(quán)。我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)建設(shè)的原則1、堅(jiān)持社會(huì)主義土地公有制原則2、產(chǎn)權(quán)主體適當(dāng)分解的原則3、權(quán)利與義務(wù)相對(duì)應(yīng)的原則4、效益最大化原則房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場管管理理1、房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場和和房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場管管理理的的概概念念房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場，，狹狹義義的的說說是是指指房房地地產(chǎn)產(chǎn)作作為為交交易易對(duì)對(duì)象象進(jìn)進(jìn)行行交交易易的的場場所所；；廣廣義義的的說說是是指指房房地地產(chǎn)產(chǎn)作作為為一一種種商商品品交交易易對(duì)對(duì)象象進(jìn)進(jìn)行行交交易易場場所所發(fā)發(fā)生生的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)關(guān)關(guān)系系的的總總和和。。房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場管管理理是是指指房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行政政管管理理機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)依依法法對(duì)對(duì)與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易有有關(guān)關(guān)的的交交易易機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)、、交交易易規(guī)規(guī)則則和和各各種種交交易易活活動(dòng)動(dòng)所所進(jìn)進(jìn)行行的的管管理理。。房地產(chǎn)市場管管理方式房地產(chǎn)市場管管理的主要方方式是運(yùn)用法法律、經(jīng)濟(jì)、、行政手段對(duì)對(duì)房地產(chǎn)交易易市場扶植、、引導(dǎo)、控制制、監(jiān)督，包包括：（1）為房地產(chǎn)交交易活動(dòng)創(chuàng)造造必要的條件件；（2）對(duì)房地產(chǎn)交交易活動(dòng)進(jìn)行行管理；（3）對(duì)方地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營單位進(jìn)行行管理；（4）進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估工工作，對(duì)房地地產(chǎn)交易市場場價(jià)格進(jìn)行管管理。房地產(chǎn)市場管管理的內(nèi)容1、對(duì)房地產(chǎn)交交易活動(dòng)的管管理2、對(duì)房地產(chǎn)交交易價(jià)格的管管理3、對(duì)房地產(chǎn)交交易場所的管管理4、對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)人的管理理房地產(chǎn)交易管管理的內(nèi)容1、對(duì)房地產(chǎn)交交易進(jìn)行管理理，任何房地地產(chǎn)交易活動(dòng)動(dòng)，都應(yīng)當(dāng)通通過房地產(chǎn)交交易場所進(jìn)行行，有關(guān)手續(xù)續(xù)必須在交易易場所中辦理理，以便房地地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)關(guān)進(jìn)行監(jiān)督，，保證交易活活動(dòng)能夠合理理、合法的進(jìn)進(jìn)行。2、對(duì)房地產(chǎn)交交易手續(xù)進(jìn)行行管理。3、對(duì)房地產(chǎn)交交易雙方進(jìn)行行主體資格審審查。國家對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)交易場所的的管理1.設(shè)立固定的交交易場所，改改變交易場所所有名無實(shí)的的狀態(tài)，建立立起市一級(jí)房房地產(chǎn)交易場場所，逐步建建立起區(qū)縣一一級(jí)房地產(chǎn)交交易場所。2.為各個(gè)交易場場所配備和充充實(shí)必要的管管理人員和專專業(yè)人員，使使交易場所能能夠充分發(fā)揮揮出監(jiān)督指導(dǎo)導(dǎo)的作用。3.逐步改善服務(wù)務(wù)設(shè)施，提高高服務(wù)質(zhì)量，，形成現(xiàn)代化化的通訊網(wǎng)絡(luò)絡(luò)。4.完善房地產(chǎn)咨咨詢中介代理理等各項(xiàng)業(yè)務(wù)務(wù)。5.簡化管理程序序，減少行政政手續(xù)，提高高工作效率，，房地產(chǎn)價(jià)格管管理的內(nèi)容1、區(qū)分不同情情況，合理確確定房屋價(jià)格格，逐步使房房屋價(jià)格合理理化、規(guī)范化化。2、買賣價(jià)格，，由買賣雙方方根據(jù)評(píng)估價(jià)價(jià)格協(xié)商議定定，必要時(shí)刻刻由國家制定定最高限價(jià)。。3、確定租金標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，形成科科學(xué)的房地產(chǎn)產(chǎn)租買比價(jià)，，調(diào)整市場供供求關(guān)系。國家對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的管管理1、資質(zhì)管理2、對(duì)中介服務(wù)務(wù)價(jià)格進(jìn)行指指導(dǎo)監(jiān)督。3、對(duì)具體的中中介服務(wù)進(jìn)行行監(jiān)督。我國房地產(chǎn)市市場的發(fā)展問問題房地產(chǎn)市場的的問題集中于于住房制度和和土地使用制制度，以及市市場價(jià)格和金金融業(yè)如何支支持房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展等等方面：（1）住房制度改改革與房地產(chǎn)產(chǎn)市場的發(fā)展展；（2）城市土地使使用制度改革革與房地產(chǎn)市市場的發(fā)展；；（3）調(diào)控市場價(jià)價(jià)格與發(fā)展房房地產(chǎn)市場；；（4）金融業(yè)與房房地產(chǎn)市場的的發(fā)展。房地產(chǎn)市場管管理的任務(wù)和和重點(diǎn)房地產(chǎn)市場管管理的基本任任務(wù)：建立起良好的的市場秩序，，創(chuàng)造出平等等競爭的經(jīng)營營環(huán)境，以確確保房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)運(yùn)行，并使市市場參與者的的合法權(quán)益有有所保障。房地產(chǎn)市場管管理的重點(diǎn)（1）要盡快理順順管理體制（2）健全房地產(chǎn)產(chǎn)交易場所（3）完善房地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估制度（4）加強(qiáng)市場價(jià)價(jià)格管理產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管管理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)產(chǎn)籍管理，是是房地產(chǎn)行政政管理機(jī)關(guān)根根據(jù)國家法律律和有關(guān)規(guī)定定，審查和確確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的歸屬，，記載并整理理反映房地產(chǎn)產(chǎn)狀況及產(chǎn)權(quán)權(quán)變化情況的的各種資料的的一種行政管管理活動(dòng)。房地產(chǎn)權(quán)屬登登記是指經(jīng)權(quán)權(quán)利人申請(qǐng)，，由房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)關(guān)將有關(guān)申請(qǐng)請(qǐng)人的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利事項(xiàng)記記載于房地產(chǎn)產(chǎn)登記簿（權(quán)權(quán)屬檔案）的的法律行為。。房地產(chǎn)權(quán)屬登登記的目的和和意義保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利人的合法法權(quán)益。房地產(chǎn)權(quán)屬登登記管理是房房地產(chǎn)管理的的基礎(chǔ)工作。。權(quán)屬登記管理理為城市規(guī)劃劃建設(shè)管理提提供科學(xué)依據(jù)據(jù)。房地產(chǎn)權(quán)屬登登記的管理原原則（1）房屋所有權(quán)權(quán)與該房屋所所占用的土地地使用權(quán)實(shí)行行權(quán)利主體一一致的原則（2）房地產(chǎn)權(quán)屬屬登記的屬地地管理原則我國的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬登記制制度的特點(diǎn)（一）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬登記由由不同登記機(jī)機(jī)關(guān)分別登記記（二）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬登記為為房地產(chǎn)權(quán)利利動(dòng)態(tài)登記（三）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬登記具具有公信力（四）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬登記實(shí)實(shí)行及時(shí)登記記制度（五）頒發(fā)權(quán)權(quán)利證書房地產(chǎn)權(quán)屬登登記的種類總登記土地使用權(quán)初初始登記房屋使用權(quán)初初始登記轉(zhuǎn)移登記變更登記他項(xiàng)權(quán)利登記記注銷登記申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記的條條件申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記應(yīng)同同時(shí)具備的四四項(xiàng)條件：申請(qǐng)人或代理理人具有申請(qǐng)請(qǐng)資格。有明確具體的的申請(qǐng)請(qǐng)求。。申請(qǐng)登記的房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來來源清楚合法法，證件齊全全，沒有糾紛紛，且不屬于于被限制轉(zhuǎn)移移或被查封以以及違章建筑筑的房屋。屬受理登記的的登記機(jī)關(guān)管管轄。當(dāng)事人申請(qǐng)登登記的時(shí)限總登記：申請(qǐng)請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在地地方人民政府府公告的期限限申請(qǐng)初始登記：新新建的房屋，，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)當(dāng)在房屋竣工工后3個(gè)月內(nèi)向登記記機(jī)關(guān)提出申申請(qǐng)；集體土土地上的房屋屋因土地所有有權(quán)變?yōu)閲壹彝恋兀暾?qǐng)請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)自這這一事實(shí)發(fā)生生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)。轉(zhuǎn)移登記應(yīng)當(dāng)當(dāng)在事實(shí)發(fā)生生之日起90日內(nèi)提出申請(qǐng)請(qǐng)。變更、注銷登登記和他項(xiàng)權(quán)權(quán)利登記，都都應(yīng)當(dāng)在事實(shí)實(shí)發(fā)生之日起起30日內(nèi)提出申請(qǐng)請(qǐng)。房地產(chǎn)權(quán)屬登登記程序（一）受理登登記申請(qǐng)（二）權(quán)屬審審核初審復(fù)審