房地產(chǎn)企業(yè)職工培訓大全6指導老師周應堂組員分工張燕、趙冬琦——行業(yè)經(jīng)濟特性分析孟華——企業(yè)情況查詢林通——行業(yè)競爭力前景分析王然——行業(yè)全局宏觀把握姚因杰——PPT制作房地產(chǎn)開發(fā)的定義房地產(chǎn)開發(fā)是指：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。屬于第三產(chǎn)業(yè)的第二層次。目錄房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的歷史房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的現(xiàn)狀房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)簡析房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)未來展望（一）房地產(chǎn)開發(fā)的歷史（二）房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀2008年經(jīng)濟危機爆發(fā)后，我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)也受到較大影響。流動資金缺乏，一大批中小企業(yè)破產(chǎn)，大企業(yè)也是苦苦掙扎。2009年以后，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)逐漸從蕭條之中走出，投資和價格回升，成交量大幅增加?，F(xiàn)在經(jīng)濟復蘇基礎(chǔ)已經(jīng)比較牢固，房地產(chǎn)在經(jīng)濟走出金融危機過程中發(fā)揮了舉足輕重的作用，但現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有些過熱的趨勢，并且通脹壓力不斷加大、房價居高不下并且不斷攀升，這影響房地產(chǎn)行業(yè)自身的健康穩(wěn)定發(fā)展，為此，政府開始采取了一系列緊縮性政策，適度調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)近期來表現(xiàn)出稍微回落的勢頭，成交量、投資開發(fā)面積等變量相對2009年以來持續(xù)走高的趨勢有所下降。我國現(xiàn)階段房產(chǎn)業(yè)市場并不完善，存在泡沫經(jīng)濟。因此今后幾年要使房產(chǎn)經(jīng)紀朝著健康發(fā)展，產(chǎn)業(yè)市場運行規(guī)律的分析極其重要也必不可少。1.行業(yè)業(yè)主主要要經(jīng)經(jīng)濟濟特特性性（1））行行業(yè)業(yè)的的宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟濟特特性性房地地產(chǎn)產(chǎn)作作為為國國民民經(jīng)經(jīng)濟濟的的支支柱柱，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)行行業(yè)業(yè)作作為為房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)重重要要的的組組成成部部分分的的持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展拉拉動動著著經(jīng)經(jīng)濟濟增增長長，，規(guī)模模龐龐大大。房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)行行業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)競競爭爭主主要要體體現(xiàn)現(xiàn)在在全國國性性、、地地區(qū)區(qū)性性企企業(yè)業(yè)間間的的競競爭爭。全球球主主要要房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)市市場場的的價價格格增增速速正正在在放放緩緩，，部部分分樓樓市市逼逼近近由由熱熱變變冷冷的的拐拐點點。。銷銷售售增增長長速速度度放放緩緩，，行行業(yè)業(yè)目目前前處處于于比較較穩(wěn)穩(wěn)定定的的成成熟熟階階段段。全國國工工商商聯(lián)聯(lián)房房地地產(chǎn)產(chǎn)商商會會會會長長聶聶梅梅生生對對媒媒體體分分析析，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)業(yè)業(yè)雖雖遭遭調(diào)調(diào)控控，，但但是是其其仍仍占占投投資資的的25%，，占占銀銀行行信信貸貸的的30%，，上上下下游游關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)30多多個個。。最最重重要要的的是是，，中國國城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化進進程程還還沒沒過過半半，城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化率率為為46.6%，，十十二二五五期期間間，，城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化率率仍仍然然以以每每年年1%的的速速度度增增長長，，這這個個過過程程中中對對住住房房的的需需求求巨巨大大。。專家家分分析析，，盡盡管管十十二二五五規(guī)規(guī)劃劃可可能能不不會會提提及及““支支柱柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)””這這個個名名詞詞，，但但根根據(jù)據(jù)規(guī)規(guī)劃劃對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)開開竣竣工工面面積積、、人人均均居居住住面面積積等等指指標標均均給給予予估估計計，，未未來來5年年房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的投投資資規(guī)規(guī)模模仍仍然然很很大大，，夠夠得得上上是是支支柱柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的事事實實。。（三三））行行業(yè)業(yè)簡簡析析（2））行行業(yè)業(yè)分分銷銷渠渠道道平平臺臺依托托房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)分分銷銷平平臺臺，，只只要要加加入入房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)分分銷銷系系統(tǒng)統(tǒng)，，就就可可擁擁有有聯(lián)聯(lián)盟盟下下?lián)頁碛杏?000多多個個店店鋪鋪，，相相當當于于為為開開發(fā)發(fā)商商在在主主城城新新增增了了1000多多個個““售售樓樓部部””。。由于于樓樓市市寒寒流流全全國國蔓蔓延延，，開開發(fā)發(fā)商商降降價價銷銷售售一一手手樓樓盤盤，，中中介介生生意意日日漸漸難難做做。。于于是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)分分銷銷平平臺臺組組成成““聯(lián)聯(lián)合合體體””，，以以1000多多個個網(wǎng)網(wǎng)點點的的優(yōu)優(yōu)勢勢和和開開發(fā)發(fā)商商談?wù)劥砝?。。一來來可可獲獲得得一一定定傭傭金金，，二二來來可可為為開開發(fā)發(fā)商商盡盡快快清清盤盤回回籠籠資資金金。。競爭爭激激烈烈的的二二手手房房市市場場，，是是促促使使樓樓盤盤中中介介代代理理業(yè)業(yè)悄悄然然興興起起的的一一大大緣緣由由。。一一位位中中介介公公司司負負責責人人算算了了這這樣樣一一筆筆賬賬：：現(xiàn)現(xiàn)在在眾眾多多中中介介爭爭搶搶市市場場蛋蛋糕糕，，造造成成價價格格透透明明，，收費費標標準準一一般般在在0.2%到到0.8%之之間間，，行行業(yè)業(yè)利利潤潤率率大大大大下下降降；；而而代代銷銷樓樓盤盤的的純純利利潤潤就就有有3個個點點(占占總總房房款款)，，回回報報要要““過過癮癮得得多多””。。這種種模模式式之之所所以以可可行行，，也也是是因因為為其其一一舉舉三三得得的的優(yōu)優(yōu)勢勢。。對對于于開開發(fā)發(fā)商商來來說說，，可可以以拓拓展展客客源源；；對對于于中中介介公公司司，，提提供供客客源源促促成成成成交交后后可可以以從從開開發(fā)發(fā)商商處處獲獲得得返返利利收收益益；；對于于購購房房人人來來說說，，成成交交后后無無須須向向代代售售中中介介交交納納傭傭金金不不說說，，還還有有可可能能享享受受““折折上上折折””。。在在中中介介公公司司實實現(xiàn)現(xiàn)突突破破傳傳統(tǒng)統(tǒng)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)““多多腳腳經(jīng)經(jīng)營營””思思路路的的同同時時，，中中介介公公司司代代理理、、分銷銷新新樓樓盤盤銷銷售售的的模模式式也也為為房房產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商提提供供了了一一條條多多元元化化營營銷銷的的途途徑徑。。2、房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)業(yè)業(yè)競競爭爭性性分分析析：：（1））競競爭爭壓壓力力來來自自購購買買者者的的權(quán)權(quán)利利●分銷銷商商的的權(quán)權(quán)利利一般般的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商和和銷銷售售商商都都是是屬屬于于同同一一個個公公司司，，所所以以這這個個競競爭爭力力很很小小。?！駡F團體體消消費費者者的的權(quán)權(quán)利利團體體消消費費者者比比分分銷銷商商更更具具有有選選擇擇品品牌牌的的權(quán)權(quán)利利，，一一方方面面他他可可以以與與分分銷銷商商進進行行討討價價還還價價，，另另一一方方面面，，也也可可以以直直接接與與廠廠家家接接觸觸，，它它們們的的權(quán)權(quán)利利集集中中體體現(xiàn)現(xiàn)在在侃侃價價能能力力極極強強，，而而且且轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換品品牌牌比比較較容容易易，，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換成成本本低低。。但但由由于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的特特殊殊性性（（如如價價格格較較高高，，購購買買時時間間不不集集中中等等）），，目目前前團團購購房房產(chǎn)產(chǎn)的的比比較較少少，，也也不不太太能能影影響響到到競競爭爭力力。?！駛€個體體消消費費者者的的權(quán)權(quán)利利市場場體體制制越越來來越越健健全全，，個個體體消消費費者者的的權(quán)權(quán)利利越越來來越越大大，，它它們們轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向向競競爭爭品品牌牌或或替替代代品品的的成成本本極極低低，，要要足足夠夠重重視視。。（2））行行業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)競競爭爭廠廠商商的的角角逐逐行業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)競競爭爭廠廠商商的的角角逐逐一一般般是是競競爭爭力力量量最最集集中中的的地地方方，，從從品品牌牌戰(zhàn)戰(zhàn)略略規(guī)規(guī)劃劃的的角角度度來來分分析析競競爭爭廠廠商商的的競競爭爭行行為為時時，，我我們們更更側(cè)側(cè)重重于于從從市市場場上上分分銷銷商商與與消消費費者者的的角角度度來來研研究究分分析析競競爭爭核核心心的的方方方方面面面面，，這這樣樣更更接接近近市市場場層層面面的的競競爭爭，，從從而而可可以以確確定定行行業(yè)業(yè)游游戲戲規(guī)規(guī)則則。。競競爭爭廠廠商商之之間間的的競競爭爭強強度度是是競競爭爭廠廠商商運運用用以以下下策策略略程程度度的的函函數(shù)數(shù)：：產(chǎn)產(chǎn)品品、、價價格格、、渠渠道道、、服服務(wù)務(wù)等等。。（3））來來自自替替代代品品的的競競爭爭壓壓力力住房房是是人人們們的的最最基基本本需需要要，，這這個個社社會會又又賦賦予予了了房（4）來自潛在進入者的競爭壓力進入門檻高、新進入者威脅小。即使有新進入者，大多數(shù)也選擇在二、三線城市做起，“練攤”積累經(jīng)驗和資本。（5））來來自自供供應應商商的的壓壓力力土地地、、建建筑筑、、裝裝修修、、材材料料等等供供應應商商討討價價還還價價能能力力弱弱。。即即使使是是控控制制著著土土地地供供給給的的政政府府部部門門，，最最終終的的定定價價權(quán)權(quán)也也是是在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)，，他他們們不不參參與與竟竟拍拍就就會會出出現(xiàn)現(xiàn)流流拍拍，，他他們們刻刻意意出出地地王王就就會會出出地地王王。。對房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)業(yè)業(yè)來來說說，，討討價價還還價價能能力力比比較較強強的的““供供應應商商””應應該該算算是是銀銀行行。。過過去去這這些些年年，，銀銀行行基基本本上上控控制制著著向向房房企企貸貸款款的的主主動動權(quán)權(quán)，，貸貸款款規(guī)規(guī)模模、、時時間間長長短短、、利利率率高高低低等等等等。。所所以以，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)業(yè)業(yè)的的關(guān)關(guān)鍵鍵性性影影響響因因素素幾幾乎乎就就落落在在金金融融政政策策，，也也就就是是貨貨幣幣的的可可獲獲得得性性上上。。（6））來來自自利利益益相相關(guān)關(guān)者者的的影影響響壓壓力力利益益相相關(guān)關(guān)者者主主要要為為政政府府。。由由于于國國家家政政策策對對于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的影影響響很很大大，，加加上上土土地地出出讓讓權(quán)權(quán)掌掌握握在在政政府府手手中，，因因此此房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展與與政政府府3.行業(yè)業(yè)中中變變革革的的驅(qū)驅(qū)動動因因素素1））作作為為國國民民經(jīng)經(jīng)濟濟(1)是國家對土地資源的開發(fā)和使用計劃直接影響到土地的供應量，進而影響房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況；(2)是國家的各項稅費政策會影響到房地產(chǎn)的成本和交易價格，進而影響房地產(chǎn)商品的銷售情況；(3)是國家對房地產(chǎn)開發(fā)信貸政策，直接影響到開發(fā)與消費能力；(4)是國家對房地產(chǎn)開發(fā)交易所采取的政策會影響到房地產(chǎn)開發(fā)資源配置趨勢和流通狀況；(5)是國家對住房市場的政策導向，直接影響到不同收入階層居民的購房傾向。2））技技術(shù)術(shù)創(chuàng)創(chuàng)新新:技技術(shù)術(shù)進進步步可可以以大大大大改改3）營銷革新:如果競爭房地產(chǎn)商能夠成功地引入產(chǎn)品銷售的新方式，那么,他們就可以激起購買者的興趣,擴大產(chǎn)業(yè)需求,提高產(chǎn)品差別度,降低單位成本。4）廠商進入或退出:大投資商的進入往往會開始一場全新的競爭游戲,帶來一些新的重要房地產(chǎn)商,并會建立一些新的競爭規(guī)則。同樣,大房地產(chǎn)公司的退出也會改變產(chǎn)業(yè)的競爭結(jié)構(gòu),減少市場參與者的數(shù)量,導致剩余廠商紛紛盡力搶奪現(xiàn)有廠商的客戶。從世世界界各各國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展歷歷程程可可以以看看出出，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展具具有有明明顯顯的的周周期期性性特特征征，，并并與與一一國國的的政政治治經(jīng)經(jīng)濟濟社社會會政政策策密密切切相相關(guān)關(guān)，，被被普普遍遍看看作作是是國國民民經(jīng)經(jīng)濟濟發(fā)發(fā)展展的的晴晴雨雨表表。。房房地4.行業(yè)業(yè)的的周周期期性性特特征征5．具具有有很很強強的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)性性。房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)業(yè)業(yè)在在國國民民經(jīng)經(jīng)濟濟鏈鏈條條中中處處于于中中間

據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)與四十多個行業(yè)具有關(guān)聯(lián)度，如建筑業(yè)、建材業(yè)、裝飾裝修業(yè)、輕工業(yè)、紡織業(yè)等。研究結(jié)果表明，每100元的房地產(chǎn)開發(fā)需求可以帶動34元的機械設(shè)備制造業(yè)需求、33元的金屬產(chǎn)品制造業(yè)需求、19元的建筑材料及其他非金屬礦物制品業(yè)需求、19元的化學工業(yè)需求、17元的煉焦、煤氣及石油加工業(yè)需求、17元的采掘業(yè)需求。

此外，綜合對所有行業(yè)的影響，每100元的房地產(chǎn)需求，大約會影響其他行業(yè)215元的需求，如果再加上房地產(chǎn)自身的需求，會影響315元的總產(chǎn)出。行業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)20強企企業(yè)業(yè)行業(yè)業(yè)下下一一個個動爭目前政府正抓緊制定《“十二五”城鎮(zhèn)住房建設(shè)規(guī)劃和中長期建設(shè)規(guī)劃》，估計每年商品房建設(shè)在600萬套左右，保障性安居工程500萬套左右。而商品房市場上此時卻是寒意正濃，為保證未來業(yè)績穩(wěn)步增長，萬科、招商地產(chǎn)、保利、綠城、綠地等大型房企紛紛進軍保障房市場，富力、棲霞建設(shè)等地方房企也增加了保障房的份額。行業(yè)業(yè)進進入入SWOT分析析Strengths:我我國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展的的優(yōu)優(yōu)勢勢分分析析1.房房地地產(chǎn)2.人們住房觀念上的認可。經(jīng)過前幾年的住房改革和房地產(chǎn)開發(fā)市場的發(fā)展，特別是在把福利性實物分房改為住房貨幣補貼之后，徹底打破了廣大職工住房靠國家和單位的計劃經(jīng)濟觀念，自己攢錢和利用貸款買房已成為廣大居民解決住房問題主要途徑。3.房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)整已基本到位。目前，以經(jīng)濟適用房為主的普通住宅的供應量不斷加大，國家從稅收方面，開發(fā)商在造價方面都在設(shè)法降低商品住宅的成本，使商品住宅的數(shù)量和價格都逐漸向符合工薪階層需要方面發(fā)展。4、社會配套條件基本具備。近幾年與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有關(guān)的房地產(chǎn)交易市場、房屋租賃制度、中介組織和中介服務(wù)市場、住房信貸制度、住房公積金和補貼制度都已建立并逐漸走向規(guī)范。Weakness:我我國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展制制約約因因素素分分析析1、、人人才才的的缺缺乏乏。。雖雖然然目目前前從從事事房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)行行業(yè)業(yè)的的人人數(shù)數(shù)很很多多，，但但受受過過專專業(yè)業(yè)教教育育和和訓訓練練，，經(jīng)經(jīng)驗驗豐豐富富的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)行行業(yè)業(yè)專專家家很很少少。。大大多多數(shù)數(shù)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)的的領(lǐng)領(lǐng)導導人人2、缺乏合格的物業(yè)管理隊伍。物業(yè)管理是與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)發(fā)展密切相關(guān)的行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)必須有物業(yè)管理的配合，才能有效的發(fā)展。但目前我們很缺乏合格的物業(yè)管理專家和隊伍，很多住宅的物業(yè)管理與消費者的要求有很大的差距。3、與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)發(fā)展配套的交易市場、中介機構(gòu)等還遠沒有達到健全和令人滿意的程度。目前房地產(chǎn)一級市場在很多地區(qū)還不規(guī)范，交易秩序混亂的現(xiàn)象，坑害消費者的事例時有發(fā)生；二級市場在許多地區(qū)尚沒有建立。

4、是房屋建設(shè)的科技含量低。近幾年雖然房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)發(fā)展很快，但由于一直忽視房屋科技的作用，房地產(chǎn)開發(fā)在采用新技術(shù)、新材料、新工藝、新設(shè)計思想，提高房屋內(nèi)在和外觀質(zhì)量方面都比較落后，很難滿足消費者不斷增長的對房屋建設(shè)的工程質(zhì)量以及房屋和設(shè)施功能、環(huán)境、服務(wù)等方面質(zhì)量的要求。Opportunity:行行業(yè)業(yè)面面臨臨的的主主要要機機遇遇1、、大大規(guī)規(guī)模模城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的推推動動。。人人口口城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化既既是是經(jīng)經(jīng)濟濟發(fā)發(fā)展展到到一一定定階階級級的的必必然然產(chǎn)產(chǎn)物物,也也是是我我國國目目前前擴擴大大內(nèi)內(nèi)需需推推動動經(jīng)經(jīng)濟濟增增長長的的重重要要手手段段。。我我國國13億億人人口口中

2、目前政府正抓緊制定《“十二五”城鎮(zhèn)住房建設(shè)規(guī)劃和中長期建設(shè)規(guī)劃》，估計每年商品房建設(shè)在600萬套左右，保障性安居工程500萬套左右。保證性住房成為未來5-10年行業(yè)中主要發(fā)展機遇。Threats:行行業(yè)業(yè)面面臨臨的的挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)1、、由由于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)業(yè)業(yè)具具有有較較高高的的回回報報率率和和投投機機性性，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)業(yè)業(yè)成成為為投投機機的的一一個個重重要要目目標標，，如如果果我我們們不不能能夠夠有有效效地地對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)濟濟進進行行監(jiān)監(jiān)管管和和調(diào)調(diào)控控，，就就很很容容易易導導致致經(jīng)經(jīng)濟濟結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)和和投投資資結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的失失衡衡，，造造成成房房地地產(chǎn)產(chǎn)泡泡沫沫經(jīng)經(jīng)濟濟。。市市場場經(jīng)經(jīng)濟濟的的根根本本動動力力機機制制是是經(jīng)經(jīng)濟濟主主體體不不斷斷地地追追逐逐利利潤潤，，使使之之極極大大化化。。2、消費者者因為買不不起住房對對房地產(chǎn)開開發(fā)行業(yè)產(chǎn)產(chǎn)生負面影影響。房價價過高超出出一般消費費者的承受受能力，過過多的房貸貸、房奴的的出現(xiàn)不利利于社會的的穩(wěn)定發(fā)