房地產(chǎn)企業(yè)成本核算稅法大講堂群168283367房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算關(guān)鍵點(diǎn)項(xiàng)目開發(fā)模式收入開發(fā)成本期間費(fèi)用稅法大講堂群168283367房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)稅法大講堂群168283367房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目一、土地費(fèi)用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)1、土地出讓金——國(guó)家土地使用權(quán)出讓（土地交易一級(jí)市場(chǎng)）（1）招標(biāo)、拍賣、掛牌三種方式。（2）房地產(chǎn)企業(yè)需繳納土地出讓金、契稅、印花稅（3）入賬憑證2、土地轉(zhuǎn)讓款——企業(yè)之間土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（土地交易二級(jí)市場(chǎng)）（1）轉(zhuǎn)讓特殊要求——年限延續(xù)，使用性質(zhì)延續(xù)——原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)《城市房地產(chǎn)管理法》（2）交易雙方涉及稅費(fèi)出讓方：土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅、印花稅受讓方：契稅、印花稅（3）入賬憑證轉(zhuǎn)讓、投資、合并、分立稅法大講堂群168283367房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目一、土地費(fèi)用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)3、相關(guān)稅費(fèi)（1）大市政配套費(fèi)市政公用設(shè)施配套費(fèi)及其他（2）契稅（3）耕地占用稅（4）土地使用費(fèi)（5）土地閑置費(fèi)所得稅、土地增值稅區(qū)別（6）土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)注意：土地使用權(quán)核算科目問題，攤銷問題稅法大講堂群168283367房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目一、土地費(fèi)用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)4、拆遷補(bǔ)償費(fèi)（1）貨幣補(bǔ)償方式房地產(chǎn)公司入賬的合法有效憑證補(bǔ)償方為單位：補(bǔ)償協(xié)議，對(duì)方提供的發(fā)票還是收款收據(jù)？其他資料補(bǔ)償方為居民：補(bǔ)償協(xié)議，個(gè)人提供的發(fā)票還是收據(jù)？其他資料補(bǔ)償方為村民：補(bǔ)償協(xié)議，批文，補(bǔ)償花名冊(cè)，村委會(huì)收據(jù)案例國(guó)有企業(yè)甲擁有一處土地及土地上的辦公房產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)乙準(zhǔn)備在該土地開發(fā)項(xiàng)目，請(qǐng)問是購(gòu)買土地還是購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)？稅法大講堂群168283367房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目一、土地費(fèi)用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)4、拆遷補(bǔ)償費(fèi)（2）產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何計(jì)算拆遷補(bǔ)償費(fèi)？回遷安置部分房屋視同銷售，同時(shí)按照市場(chǎng)價(jià)值計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。視同銷售的涉稅問題：營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅營(yíng)業(yè)稅同其他稅種的差異B、補(bǔ)差價(jià)款處理——房地產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)給被拆遷戶（面積差或價(jià)差）計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)——被拆遷戶補(bǔ)給房地產(chǎn)企業(yè)（面積差或價(jià)差）抵減拆遷補(bǔ)償費(fèi)稅法大講堂群168283367房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目二、前期工程費(fèi)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。1、設(shè)計(jì)費(fèi)入賬憑證：協(xié)議，發(fā)票或其他有效憑證。境外設(shè)計(jì)費(fèi)問題2、勘探、測(cè)繪入賬憑證：協(xié)議，發(fā)票發(fā)票稅率？是否需要項(xiàng)目所在地發(fā)票？3、三通一平費(fèi)用入賬憑證：協(xié)議，發(fā)票4、施工圖審查費(fèi)5、招標(biāo)費(fèi)6、各種檢測(cè)費(fèi)7、監(jiān)理費(fèi)稅法大講堂群168283367房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目二、建安成本指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等?；A(chǔ)工程土建工程安裝工程主體工程裝飾工程人工土方機(jī)械土方土釘墻降水工程樁基礎(chǔ)滿堂基礎(chǔ)鋼筋工程商品砼模板工程填充墻工程保溫工程輕質(zhì)隔墻門窗工程欄桿工程屋面工程內(nèi)外粉工程上下水電梯消防工程暖通工程強(qiáng)電弱電天然氣空調(diào)通風(fēng)稅法大講堂群168283367房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目二、建安成本1、入賬憑證工程施工合同、發(fā)票、工程進(jìn)度驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、決算報(bào)告、監(jiān)理報(bào)告等。2、建筑安裝工程費(fèi)發(fā)票審核是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具3、各項(xiàng)成本的合理性——同當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本比較。4、甲供材問題（1）甲供材發(fā)票能不能直接入賬做成本？（2）甲供材營(yíng)業(yè)稅問題（3）甲供材處理方式（4）甲供設(shè)備的問題稅法大講堂群168283367房地產(chǎn)企企業(yè)開發(fā)發(fā)成本項(xiàng)項(xiàng)目二、建安安成本5、建筑筑業(yè)混合合銷售問問題甲供材的的混合銷銷售行為為建筑業(yè)特特殊混合合銷售營(yíng)業(yè)稅暫暫行條例例實(shí)施細(xì)細(xì)則第七七條納稅人的的下列混混合銷售售行為，，應(yīng)分別別核算應(yīng)應(yīng)稅勞務(wù)務(wù)的營(yíng)業(yè)業(yè)額和貨貨物的銷銷售額，，其應(yīng)稅稅勞務(wù)的的營(yíng)業(yè)額額繳納營(yíng)營(yíng)業(yè)稅，，貨物銷銷售額不不繳納營(yíng)營(yíng)業(yè)稅，，未分別別核算的的，由主主管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)核核定其應(yīng)應(yīng)稅勞務(wù)務(wù)的營(yíng)業(yè)業(yè)額。（1）提提供建筑筑業(yè)勞務(wù)務(wù)的同時(shí)時(shí)銷售自自產(chǎn)貨物物的行為為；（2）財(cái)財(cái)政部、、國(guó)家稅稅務(wù)總局局規(guī)定的的其他情情況本條實(shí)際際源自于于國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于納稅稅人銷售售自產(chǎn)貨貨物提供供增值稅稅勞務(wù)并并同時(shí)提提供建筑筑業(yè)勞務(wù)務(wù)征收流流轉(zhuǎn)稅問問題的通通知國(guó)稅發(fā)（（2002）117號(hào)號(hào)文稅法大講講堂群168283367房地產(chǎn)企企業(yè)開發(fā)發(fā)成本項(xiàng)項(xiàng)目一、關(guān)于于納稅人人銷售自自產(chǎn)貨物物提供增增值稅應(yīng)應(yīng)稅勞務(wù)務(wù)并同時(shí)時(shí)提供建建筑業(yè)勞勞務(wù)征收收增值稅稅、營(yíng)業(yè)業(yè)稅劃分分問題納稅人以以簽訂建建設(shè)工程程施工總總包或分分包合同同(包括括建筑、、安裝、、裝飾、、修繕等等工程總總包和分分包合同同，下同同)方式式開展經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)時(shí)，銷銷售自產(chǎn)產(chǎn)貨物、、提供增增值稅應(yīng)應(yīng)稅勞務(wù)務(wù)并同時(shí)時(shí)提供建建筑業(yè)勞勞務(wù)(包包括建筑筑、安裝裝、修繕繕、裝飾飾、其他他工程作作業(yè)，下下同)，，同時(shí)符符合以下下條件的的，對(duì)銷銷售自產(chǎn)產(chǎn)貨物和和提供增增值稅應(yīng)應(yīng)稅勞務(wù)務(wù)取得的的收入征征收增值值稅，提提供建筑筑業(yè)勞務(wù)務(wù)收入(不包括括按規(guī)定定應(yīng)征收收增值稅稅的自產(chǎn)產(chǎn)貨物和和增值稅稅應(yīng)稅勞勞務(wù)收入入)征收收營(yíng)業(yè)稅稅:(一)必必須具備備建設(shè)行行政部門門批準(zhǔn)的的建筑業(yè)業(yè)施工(安裝)資質(zhì)；；(二)簽簽訂建設(shè)設(shè)工程施施工總包包或分包包合同中中單獨(dú)注注明建筑筑業(yè)勞務(wù)務(wù)價(jià)款。。凡不同時(shí)時(shí)符合以以上條件件的，對(duì)對(duì)納稅人人取得的的全部收收入征收收增值稅稅，不征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅。。對(duì)上所稱稱建筑業(yè)業(yè)勞務(wù)收收入，以以簽訂的的建設(shè)工工程施工工總包或或分包合合同上注注明的建建筑業(yè)勞勞務(wù)價(jià)款款為準(zhǔn)。。稅法大講講堂群168283367房地產(chǎn)企企業(yè)開發(fā)發(fā)成本項(xiàng)項(xiàng)目三、關(guān)于于自產(chǎn)貨貨物范圍圍問題本通知所所稱自產(chǎn)產(chǎn)貨物是是指:(一)金金屬結(jié)構(gòu)構(gòu)件:包包括活動(dòng)動(dòng)板房、、鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)房、鋼鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)產(chǎn)品、金金屬網(wǎng)架架等產(chǎn)品品；(二)鋁鋁合金門門窗；(三)玻玻璃幕墻墻；(四)機(jī)機(jī)器設(shè)備備、電子子通訊設(shè)設(shè)備；(五)國(guó)國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局規(guī)規(guī)定的其其他自產(chǎn)產(chǎn)貨物。。該條已廢廢止。拓拓展到建建筑、安安裝、修修繕、裝裝飾、其其他工程程作業(yè)等等全部建建筑業(yè)應(yīng)應(yīng)稅行為為。四、關(guān)于于納稅人人問題本通知中中所稱納納稅人是是指從事事貨物生生產(chǎn)的單單位或個(gè)個(gè)人。納稅人銷銷售自產(chǎn)產(chǎn)貨物、、提供增增值稅應(yīng)應(yīng)稅勞務(wù)務(wù)并同時(shí)時(shí)提供建建筑業(yè)勞勞務(wù)，應(yīng)應(yīng)向營(yíng)業(yè)業(yè)稅應(yīng)稅稅勞務(wù)發(fā)發(fā)生地地地方稅務(wù)務(wù)局提供供其機(jī)構(gòu)構(gòu)所在地地主管國(guó)國(guó)家稅務(wù)務(wù)局出具具的納稅稅人屬于于從事貨貨物生產(chǎn)產(chǎn)的單位位或個(gè)人人的證明明，營(yíng)業(yè)業(yè)稅應(yīng)稅稅勞務(wù)發(fā)發(fā)生地地地方稅務(wù)務(wù)局根據(jù)據(jù)納稅人人持有的的證明按按本通知知的有關(guān)關(guān)規(guī)定征征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅。稅法大講講堂群168283367房地產(chǎn)企企業(yè)開發(fā)發(fā)成本項(xiàng)項(xiàng)目如果是納納稅人提提供建筑筑業(yè)勞務(wù)務(wù)同時(shí)提提供非自自產(chǎn)貨物物怎么辦辦？銷售售非自產(chǎn)產(chǎn)貨物同同時(shí)提供供建筑業(yè)業(yè)勞務(wù)怎怎么辦？？核心問題題是判斷斷到底屬屬于營(yíng)業(yè)業(yè)稅的混混合銷售售還是增增值稅的的混合銷銷售。如如果屬于于增值稅稅的混合合銷售，，則統(tǒng)一一繳納增增值稅，，營(yíng)業(yè)稅稅的混合合銷售，，則統(tǒng)一一繳納營(yíng)營(yíng)業(yè)稅。。案例一：：建安企業(yè)業(yè)乙為為為房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)甲甲提供建建安勞務(wù)務(wù)，合同同約定為為大包，，總金額額中包含含材料、、設(shè)備在在內(nèi)，請(qǐng)請(qǐng)問乙如如何繳納納營(yíng)業(yè)稅稅？案例二：：某工程設(shè)設(shè)備公司司與房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)甲簽署署建筑工工程施工工合同，，約定工工程設(shè)備備公司承承建甲的的中央空空調(diào)工程程，整體體工程采采取包工工包料形形式，其其中中央央空調(diào)工工程（非非自產(chǎn)））造價(jià)1400萬，設(shè)設(shè)備價(jià)款款1200萬，，安裝費(fèi)費(fèi)200萬，該該公司為為一般納納稅人，，請(qǐng)問如如何納稅稅？案例三某消防設(shè)備公公司為一般納納稅人，且具具備相應(yīng)施工工資質(zhì)。該公公司同房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)簽署工工程施工合同同，銷售自產(chǎn)產(chǎn)消防設(shè)施同同時(shí)提供安裝裝，請(qǐng)問應(yīng)如如何納稅？稅法大講堂群群168283367房地產(chǎn)企業(yè)開開發(fā)成本項(xiàng)目目建筑行業(yè)材料料（設(shè)備）稅稅收政策對(duì)比比表施工方（乙方）提供材料或設(shè)備建設(shè)方（甲方）提供材料或設(shè)備自產(chǎn)材料（設(shè)備）外購(gòu)材料（設(shè)備）甲供材料甲供設(shè)備分別計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅、增值稅并向?qū)Ψ椒謩e開具不同發(fā)票。如：30萬材料開具增值稅發(fā)票，70萬工費(fèi)開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票。按照混合銷售判斷，繳納增值稅或營(yíng)業(yè)稅。如：30萬材料。70萬工費(fèi)，按照100萬繳納營(yíng)業(yè)稅并開具發(fā)票。營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用所有材料。如：30萬甲供材，70萬工費(fèi)，按照100萬繳納營(yíng)業(yè)稅并開具發(fā)票。營(yíng)業(yè)額不包括建設(shè)方提供的設(shè)備。如：30萬甲供設(shè)備，70萬工費(fèi)，按照70萬繳納營(yíng)業(yè)稅并開具發(fā)票。稅法大講堂群群168283367房地產(chǎn)企業(yè)開開發(fā)成本項(xiàng)目目三、基礎(chǔ)設(shè)施施建造費(fèi)開發(fā)過程中所所發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支支出，主要包包括開發(fā)項(xiàng)目目?jī)?nèi)道路、供供水、供電、、供氣、排污污、排洪、通通訊、照明等等社區(qū)管網(wǎng)工工程費(fèi)和環(huán)境境衛(wèi)生、園林林綠化等園林林環(huán)境工程費(fèi)費(fèi)。（1）入賬憑憑證合同、發(fā)票、、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等等（2）多個(gè)(或分期)項(xiàng)項(xiàng)目共同發(fā)生生的基礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)，是否按按項(xiàng)目合理分分?jǐn)?。稅法大講堂群群168283367房地產(chǎn)企業(yè)開開發(fā)成本項(xiàng)目目四、公共配套套建造費(fèi)開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)發(fā)生的、獨(dú)立立的、非營(yíng)利利性的，且產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬于全體體業(yè)主的，或或無償贈(zèng)與地地方政府、政政府公用事業(yè)業(yè)單位的公共共配套設(shè)施支支出。（1）項(xiàng)目基基本完工時(shí)，，公共配套設(shè)設(shè)施尚未建造造或尚未完工工的，可按照照預(yù)算造價(jià)合合理預(yù)提建造造費(fèi)用。財(cái)務(wù)、所得稅稅、土地增值值處理差異（2）多個(gè)(或分期)項(xiàng)項(xiàng)目共同發(fā)生生的公共配套套建造費(fèi)，是是否按項(xiàng)目合合理分?jǐn)?。?）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與與國(guó)家有關(guān)部部門合資建設(shè)設(shè)公共配套設(shè)設(shè)施，建設(shè)完完工后有償移移交的，國(guó)家家有關(guān)部門給給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)補(bǔ)償，抵減開開發(fā)成本中的的建安工程費(fèi)費(fèi)。（4）盈利性性配套設(shè)施稅法大講堂群群168283367房地產(chǎn)企業(yè)開開發(fā)成本項(xiàng)目目四、公共配套套建造費(fèi)公共配套設(shè)施施四種類別：：——盈利性：：?jiǎn)为?dú)成本對(duì)對(duì)象單獨(dú)作為核算算對(duì)象，成本本與收入配比比?！菭I(yíng)利性性：公共配套套非營(yíng)利性配套套設(shè)施產(chǎn)權(quán)可可能屬于全體體業(yè)主，或無無償贈(zèng)與地方方政府和公用用事業(yè)單位的的，先統(tǒng)一歸歸集，后成本本分配進(jìn)入開開發(fā)對(duì)象?！潭ㄙY產(chǎn)產(chǎn)性：?jiǎn)为?dú)成成本對(duì)象，進(jìn)進(jìn)入公司資產(chǎn)產(chǎn)?！a(chǎn)權(quán)不明明性：先統(tǒng)一一歸集，明確確后再處理。。稅法大講堂群群168283367房地產(chǎn)企業(yè)開開發(fā)成本項(xiàng)目目五、開發(fā)間接接費(fèi)企業(yè)為直接組組織和管理開開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)發(fā)生的，且不不能將其歸屬屬于特定成本本對(duì)象的成本本費(fèi)用性支出出。主要包括括管理人員工工資、職工福福利費(fèi)、折舊舊費(fèi)、修理費(fèi)費(fèi)、辦公費(fèi)、、水電費(fèi)、勞勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、、工程管理費(fèi)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤攤銷以及項(xiàng)目目營(yíng)銷設(shè)施建建造費(fèi)等。（1）入賬依依據(jù)項(xiàng)目部成立的的合法文件；；項(xiàng)目部人員確確定的文件；；項(xiàng)目部資產(chǎn)確確定的文件；；項(xiàng)目部辦公場(chǎng)場(chǎng)所的文件。。其他要求同管管理費(fèi)用相關(guān)關(guān)科目費(fèi)用。。（2）營(yíng)銷設(shè)設(shè)施建造費(fèi)核核算（3）利息核核算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的借款費(fèi)費(fèi)用資本化在在房地產(chǎn)完工工前計(jì)入開發(fā)發(fā)成本。當(dāng)所所開發(fā)的房地地產(chǎn)竣工驗(yàn)收收合格，停止止借款費(fèi)用資資本化。稅法大講堂群群168283367房地產(chǎn)企業(yè)開開發(fā)成本核算算劃分成本對(duì)象象歸集開發(fā)成本本分配共同成本本實(shí)際發(fā)生成本本預(yù)提費(fèi)用待攤費(fèi)用確定完工標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)計(jì)算單位工程成本本計(jì)算銷售成本后續(xù)成本調(diào)整整稅法大講堂群群168283367房地產(chǎn)企業(yè)開開發(fā)成本核算算房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)甲拿到一一塊土地，面面積100畝畝，計(jì)劃分兩兩期開發(fā)，一一期20畝，，沿街開發(fā)高高層兩棟，下下面五層是商商鋪，上面25層是住宅宅；另有配套套會(huì)所一個(gè)，，地下人防車車庫(kù)一個(gè)。二期80畝，，規(guī)劃為多層層6棟，高層層4棟，非人人防獨(dú)立車庫(kù)庫(kù)一個(gè)，物業(yè)業(yè)管理場(chǎng)所、、幼兒園各一一個(gè)。請(qǐng)考慮該企業(yè)業(yè)成本對(duì)象如如何劃分。稅法大講堂群群168283367房地產(chǎn)企業(yè)開開發(fā)成本核算算成本對(duì)象：為為歸集和分配配開發(fā)產(chǎn)品開開發(fā)、建造過過程中的各項(xiàng)項(xiàng)耗費(fèi)而確定定的費(fèi)用承擔(dān)擔(dān)項(xiàng)目。（一）可否銷銷售原則。開開發(fā)產(chǎn)品能夠夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷銷售的，應(yīng)作作為獨(dú)立的計(jì)計(jì)稅成本對(duì)象象進(jìn)行成本核核算；不能對(duì)對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售售的，可先作作為過渡性成成本對(duì)象進(jìn)行行歸集，然后后再將其相關(guān)關(guān)成本攤?cè)肽苣軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)營(yíng)銷售的成本本對(duì)象。（二）分類歸歸集原則。對(duì)對(duì)同一開發(fā)地地點(diǎn)、竣工時(shí)時(shí)間相近、產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型型沒有明顯差差異的群體開開發(fā)的項(xiàng)目，，可作為一個(gè)個(gè)成本對(duì)象進(jìn)進(jìn)行核算。（三）功能區(qū)區(qū)分原則。開開發(fā)項(xiàng)目某組組成部分相對(duì)對(duì)獨(dú)立，且具具有不同使用用功能時(shí)，可可以作為獨(dú)立立的成本對(duì)象象進(jìn)行核算。。（四）定價(jià)差差異原則。開開發(fā)產(chǎn)品因其其產(chǎn)品類型或或功能不同等等而導(dǎo)致其預(yù)預(yù)期售價(jià)存在在較大差異的的，應(yīng)分別作作為成本對(duì)象象進(jìn)行核算。。（五）成本差差異原則。開開發(fā)產(chǎn)品因建建筑上存在明明顯差異可能能導(dǎo)致其建造造成本出現(xiàn)較較大差異的，，要分別作為為成本對(duì)象進(jìn)進(jìn)行核算。（六）權(quán)益區(qū)區(qū)分原則。開開發(fā)項(xiàng)目屬于于受托代建的的或多方合作作開發(fā)的，應(yīng)應(yīng)結(jié)合上述原原則分別劃分分成本對(duì)象進(jìn)進(jìn)行核算。會(huì)計(jì)核算成本本對(duì)象、所得得稅成本對(duì)象象同土地增值值稅清算項(xiàng)目目可否不一致致?稅法大講堂群群168283367房地產(chǎn)企業(yè)開開發(fā)成本核算算一、開發(fā)成本本歸類（一）土地征征用費(fèi)及拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)。指指為取得土地地開發(fā)使用權(quán)權(quán)（或開發(fā)權(quán)權(quán)）而發(fā)生的的各項(xiàng)費(fèi)用，，主要包括土土地買價(jià)或出出讓金、大市市政配套費(fèi)、、契稅、耕地地占用稅、土土地使用費(fèi)、、土地閑置費(fèi)費(fèi)、土地變更更用途和超面面積補(bǔ)交的地地價(jià)及相關(guān)稅稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)補(bǔ)償支出、安安置及動(dòng)遷支支出、回遷房房建造支出、、農(nóng)作物補(bǔ)償償費(fèi)、危房補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)等。（二）前期工工程費(fèi)。指項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)前期期發(fā)生的水文文地質(zhì)勘察、、測(cè)繪、規(guī)劃劃、設(shè)計(jì)、可可行性研究、、籌建、場(chǎng)地地通平等前期期費(fèi)用。（三）建筑安安裝工程費(fèi)。。指開發(fā)項(xiàng)目目開發(fā)過程中中發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)建筑安裝費(fèi)費(fèi)用。主要包包括開發(fā)項(xiàng)目目建筑工程費(fèi)費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目目安裝工程費(fèi)費(fèi)等。稅法大講堂群群168283367房地產(chǎn)企業(yè)開開發(fā)成本核算算（四）基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。。指開發(fā)項(xiàng)目目在開發(fā)過程程中所發(fā)生的的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施支出，主主要包括開發(fā)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路路、供水、供供電、供氣、、排污、排洪洪、通訊、照照明等社區(qū)管管網(wǎng)工程費(fèi)和和環(huán)境衛(wèi)生、、園林綠化等等園林環(huán)境工工程費(fèi)。（五）公共配配套設(shè)施費(fèi)：：指開發(fā)項(xiàng)目目?jī)?nèi)發(fā)生的、、獨(dú)立的、非非營(yíng)利性的，，且產(chǎn)權(quán)屬于于全體業(yè)主的的，或無償贈(zèng)贈(zèng)與地方政府府、政府公用用事業(yè)單位的的公共配套設(shè)設(shè)施支出。（六）開發(fā)間間接費(fèi)。指企企業(yè)為直接組組織和管理開開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)發(fā)生的，且不不能將其歸屬屬于特定成本本對(duì)象的成本本費(fèi)用性支出出。主要包括括管理人員工工資、職工福福利費(fèi)、折舊舊費(fèi)、修理費(fèi)費(fèi)、辦公費(fèi)、、水電費(fèi)、勞勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、、工程管理費(fèi)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤攤銷以及項(xiàng)目目營(yíng)銷設(shè)施建建造費(fèi)等。稅法大講堂群群168283367房地產(chǎn)企業(yè)開開發(fā)成本核算算二、預(yù)提費(fèi)用用與待攤費(fèi)用用房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)甲項(xiàng)目分分兩期，劃分分為兩個(gè)成本本對(duì)象。在一一期項(xiàng)目中修修建休閑會(huì)所所一座，造價(jià)價(jià)2000萬萬元，該會(huì)所所為整個(gè)一期期二期整體配配套設(shè)施。假假設(shè)一期二期期建筑面積相相當(dāng)。一期項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)算成本本時(shí)，如何扣扣除休閑會(huì)所所成本？稅法大講堂群群168283367房地產(chǎn)企業(yè)開開發(fā)成本核算算三、公共成本本分?jǐn)偡椒?、占地面積積法土地成本分?jǐn)倲偙仨毎凑照颊嫉孛娣e法2、建筑面積積法單獨(dú)作為過渡渡性成本對(duì)象象核算的公共共配套設(shè)施成成本必須按照照建筑面積法法分?jǐn)偂?、直接成本本法4、預(yù)算造價(jià)價(jià)法借款費(fèi)用屬于于不同成本對(duì)對(duì)象共同負(fù)擔(dān)擔(dān)的，按直接接成本法或預(yù)預(yù)算造價(jià)法進(jìn)進(jìn)行分配。稅法大講堂群群168283367房地產(chǎn)企業(yè)開開發(fā)成本核算算土地成本分配配房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)甲拿到一一塊土地，面面積20畝，，一期開發(fā)寫寫字樓兩棟（（樓座面積2.5畝），，二期開發(fā)住住宅樓四棟（（樓座2.5畝），另有有配套會(huì)所一一個(gè)（2畝）），非人防獨(dú)獨(dú)立車庫(kù)一個(gè)個(gè)（2.5畝畝），物業(yè)管管理場(chǎng)所一個(gè)個(gè)（0.5畝畝）。道路、、綠化共計(jì)10畝。土地面積如何何分配？寫字樓：2.5/10××20=5畝畝住宅樓：2.5/10××20=5畝畝會(huì)所：2/10×20=4畝車庫(kù)：2.5/10×20=5畝物業(yè)：0.5/10×20=1畝物業(yè)和會(huì)所是是公共配套設(shè)設(shè)施，因此再再同其他成本本一起以建筑筑面積法分?jǐn)倲傊联?dú)立成本本對(duì)象。稅法大講堂群群168283367房地產(chǎn)企業(yè)開開發(fā)成本核算算公共配套設(shè)施施費(fèi)分配房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)甲拿到一一塊土地，面面積20畝，，一期開發(fā)寫寫字樓兩棟（（10萬平方方），二期開開發(fā)住宅樓四四棟（12萬萬平方），另另有配套會(huì)所所一個(gè)（6000平方）），非人防獨(dú)獨(dú)立車庫(kù)一個(gè)個(gè)（3000平方），物物業(yè)管理場(chǎng)所所一個(gè)（1000平方））。物業(yè)和會(huì)會(huì)所是公共配配套設(shè)施。如如何分配成本本？1、假定會(huì)所所同一期一起起開發(fā)，先在在開發(fā)成本——配套設(shè)施開開發(fā)成本—會(huì)會(huì)所成本中歸歸集各項(xiàng)開發(fā)發(fā)成本項(xiàng)目2、假定歸集集后會(huì)所成本本為600萬萬，如何在各各成本對(duì)象間間分配成本？？是否需要給給獨(dú)立車庫(kù)分分配？如果是是物業(yè)成本，，是否需要分分配給獨(dú)立車車庫(kù)？3、假定會(huì)所所同二期一起起開發(fā)，一期期開發(fā)成本如如何分配？稅法大講堂群群168283367房地產(chǎn)企業(yè)開開發(fā)成本核算算借款費(fèi)用分配配房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)甲拿到一一塊土地，面面積20畝，，一期開發(fā)寫寫字樓（10萬平方），，二期開發(fā)住住宅樓（12萬平方），，另有配套會(huì)會(huì)所一個(gè)（6000平方方），非人防防獨(dú)立車庫(kù)一一個(gè)（3000平方），，物業(yè)管理場(chǎng)場(chǎng)所一個(gè)（1000平方方）。假定一一期二期同時(shí)時(shí)開發(fā)，銀行行借款3億元元，產(chǎn)生合法法利息費(fèi)用4800萬元元。請(qǐng)問利息費(fèi)用用如何在成本本對(duì)象間進(jìn)行行分?jǐn)偂?、直接成本本法：4800×一一期直接成本本÷（一期直直接成本＋二二期直接成本本＋車庫(kù)直接接成本）2、預(yù)算造價(jià)價(jià)法：4800×一一期預(yù)算÷（（一期預(yù)算＋＋二期預(yù)算＋＋車庫(kù)預(yù)算）稅法大講堂堂群168283367確定完工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)除土地開發(fā)發(fā)之外，其其他開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品符合下下列條件之之一的，應(yīng)應(yīng)視為已經(jīng)經(jīng)完工：(一)開發(fā)發(fā)產(chǎn)品竣工工證明材料料已報(bào)房地地產(chǎn)管理部部門備案。。(二)開發(fā)發(fā)產(chǎn)品已開開始投入使使用。(三)開發(fā)發(fā)產(chǎn)品已取取得了初始始產(chǎn)權(quán)證明明。1、竣工驗(yàn)驗(yàn)收備案表表2、開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品開始投投入使用是是指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)開始辦理理開發(fā)產(chǎn)品品交付手續(xù)續(xù)（包括入入住手續(xù)））或已開始始實(shí)際投入入使用。國(guó)稅函【2009】】342號(hào)號(hào)3、初始產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明———大房產(chǎn)產(chǎn)證4、完工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)針對(duì)的的是成本對(duì)對(duì)象，而不不是一棟樓樓。稅法大講堂堂群168283367確定完工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)完工標(biāo)準(zhǔn)的的重大意義義1、未完工工銷售收入入和完工銷銷售收入的的分水嶺（（預(yù)計(jì)計(jì)稅稅毛利率））2、稅務(wù)稽稽查風(fēng)險(xiǎn)的的增大（關(guān)關(guān)注開發(fā)成成本）3、達(dá)到完完工標(biāo)準(zhǔn)結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)成本的的時(shí)間點(diǎn)開發(fā)產(chǎn)品完完工以后，，企業(yè)可在在完工年度度企業(yè)所所得稅稅匯算算清繳繳前選擇確確定計(jì)計(jì)稅成成本核核算的的終止止日，，不得得滯后后。凡凡已完完工開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品在在完工工年度度未按按規(guī)定定結(jié)算算計(jì)稅稅成本本，主主管稅稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)有有權(quán)確確定或或核定定其計(jì)計(jì)稅成成本，，據(jù)此此進(jìn)行行納稅稅調(diào)整整，并并按《《中華華人民民共和和國(guó)稅稅收征征收管管理法法》的的有關(guān)關(guān)規(guī)定定對(duì)其其進(jìn)行行處理理。風(fēng)險(xiǎn)：：發(fā)票票取得得不及及時(shí)稅法大大講堂堂群168283367計(jì)算單單位成成本單位工工程成成本＝＝成本本對(duì)象象總開開發(fā)成成本÷÷總可可售面面積什么是是總可可售面面積？？是否否可以以剔除除拆遷遷補(bǔ)償償面積積？劃分成成本對(duì)對(duì)象歸集開開發(fā)成成本分配共共同成成本實(shí)際發(fā)發(fā)生成成本預(yù)提費(fèi)費(fèi)用待攤費(fèi)費(fèi)用成本對(duì)對(duì)象總開發(fā)發(fā)成本本稅法大大講堂堂群168283367計(jì)算銷銷售成成本配比原原則銷售成成本＝＝單位位工程程成本本×已已銷售售面積積房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)甲單單位工工程成成本為為每平平方3000元元。1月份份銷售售房屋屋10000平平方，，其中中8000平方方米為為銀行行按揭揭，業(yè)業(yè)主已已支付付30%首首付，，銀行行按揭揭款尚尚未批批下，，請(qǐng)問問1月月份成成本如如何結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)？？面積：：2000＋（（8000×30%））＝4400結(jié)轉(zhuǎn)銷銷售成成本：：3000××4400＝13200000元元稅法大大講堂堂群168283367后續(xù)成成本調(diào)調(diào)整特指成成本對(duì)對(duì)象完完工后后發(fā)生生的開開發(fā)成成本，，應(yīng)該該按照照計(jì)稅稅成本本結(jié)算算的規(guī)規(guī)定和和其他他有關(guān)關(guān)規(guī)定定，首首先在在已完完工成成本對(duì)對(duì)象和和未完完工成成本對(duì)對(duì)象之之間進(jìn)進(jìn)行分分?jǐn)?，，其次次再將將由已已完工工成本本?duì)象象負(fù)擔(dān)擔(dān)的部部分，，在已已銷開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品和和未銷銷開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品之間間進(jìn)行行分?jǐn)倲偂５珣?yīng)當(dāng)當(dāng)注意意，上上述成成本分分?jǐn)偤蠛缶劭鄢谠诤罄m(xù)續(xù)支出出實(shí)際際發(fā)生生年度度，不不允許許追溯溯調(diào)整整。后續(xù)維維修費(fèi)費(fèi)用問問題如如何處處理？？企業(yè)對(duì)對(duì)尚未未出售售的已已完工工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品和按按照有有關(guān)法法律、、法規(guī)規(guī)或合合同規(guī)規(guī)定對(duì)對(duì)已售售開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品（包包括共共用部部位、、共用用設(shè)施施設(shè)備備）進(jìn)進(jìn)行日日常維維護(hù)、、保養(yǎng)養(yǎng)、修修理等等實(shí)際際發(fā)生生的維維修費(fèi)費(fèi)用，，準(zhǔn)予予在當(dāng)當(dāng)期據(jù)據(jù)實(shí)扣扣除。。質(zhì)量保保證金金問題題（合合同5%））、維維修基基金問問題稅法大大講堂堂群168283367后續(xù)成成本調(diào)調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)甲