晶珠·國際美食廣場市場調查報告萬向城商業(yè)經(jīng)營管理有限公司杜少偉2012-08晶珠·國際美食廣場市場調查報告大綱調查目的調查方法調查對象調查時間調查內容總結分析給本項目的啟示大綱調查目的調查方法調查對象調查時間調熟悉掌握晶珠國際美食廣場的市場定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、規(guī)劃優(yōu)勢、客戶群體、美食種類、人流量、客單價、營業(yè)額等數(shù)據(jù)信息，以備本項目開展同類商業(yè)規(guī)劃時參考。針對調查數(shù)據(jù)進行分析，了解晶珠美食廣場的優(yōu)劣勢，對本項目后期經(jīng)營類似商業(yè)時提供部分建議及依據(jù)?？偨Y本次調研成果，經(jīng)驗及不足，以備后期調研之用。調查目的熟悉掌握晶珠國際美食廣場的市場定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、規(guī)劃優(yōu)勢、客戶通過現(xiàn)場踩盤、每日定時抽樣的方法持續(xù)性統(tǒng)計人流，區(qū)分各區(qū)域內目標客戶人群數(shù)量，年齡段等情況。以到店消費和觀察的形式，了解客單價、餐位、種類、口味等客觀信息。通過分區(qū)分工調查店內的餐飲分區(qū)、特色、優(yōu)勢及照片采集等。部分資料通過網(wǎng)絡渠道收集獲取。調查方法通過現(xiàn)場踩盤、每日定時抽樣的方法持續(xù)性統(tǒng)計人流，區(qū)分各區(qū)域內調查對象美食特色小吃正餐配套服務停車調查對象美食特色小吃正餐配套服務停車日期：2012年8月6日（周一）—8月12日（周日），含工作日和周末；時段：11:30—13:00，17:30—19:30。調查時間日期：2012年8月6日（周一）—8月12日（周日），含1.項目簡介由衡陽晶珠置業(yè)有限公司投資的大型綜合性商業(yè)項目崇盛晶珠廣場總投資2.2億元，總用地面積21766㎡，總建筑面積57105㎡。該項目位于衡陽市南北向的主干道蒸湘北路與東西向主干道船山路交匯處西北角，基地東西臨街長80m，南面臨街長115m，處于老城區(qū)蓮湖商圈內。位于三樓的晶珠·國際美食廣場面積約2300㎡，餐位600個（餐桌87張，包廂7間），定位“薈萃千味美食，體驗國際風情”。共設有15個檔口，提供全國各地及國外的近千種特色風味美食，品類豐富、口味多樣。自開業(yè)以來，深受廣大衡陽市民青睞。調查內容崇盛晶珠廣場（美食城）概況1.項目簡介調查內容崇盛晶珠廣場（美食城）概況調查內容晶珠·國際美食廣場平面布局圖調查內容晶珠·國際美食廣場平面布局圖2.美食口味品類晶珠·國際美食廣場15個經(jīng)營檔口分別為：a.四川涼菜；b.常德風味；c.潮州鹵水；d.美味蒸菜；e.印度甩餅；f.日式燒烤；g.異國風味；h.蘭州風味；i.點點心意；j.阿二靚湯；k.湘粵煲仔飯；m.奶茶鋪；

l.湘涼菜；n.湘小炒；o.環(huán)球生果。調查內容崇盛晶珠廣場（美食城）概況2.美食口味品類調查內容崇盛晶珠廣場（美食城）概況1.客戶年齡層：

主要客群年齡范圍在20—50歲區(qū)間。消費購買力：

衡陽地區(qū)中等消費檔次，買單金額在200—400元之間。輻射區(qū)域：

該項目周邊居民區(qū)及市區(qū)其他區(qū)域。特定客群：周末家庭親子聚餐；情侶會餐。朋友聚餐調查內容二.消費客戶群體1.客戶年齡層：調查內容二.消費客戶群體調查內容三.人流量抽樣調查情況調查內容三.人流量抽樣調查情況調查內容三.人流量抽樣調查情況樣本總人數(shù)5476人樣本總批次1941批抽調天數(shù)7天抽調時段11:00—13:0017:30—19:30樣本日均人流782人樣本日均人流批次277批樣本人流推算實際人流比率0.75實際日均人流1042人實際日均人流批次369批調查內容三.人流量抽樣調查情況樣本總人數(shù)5476人樣本總調查內容四.人流量推算營業(yè)額（利潤）情況日均測算人流：1042人客單價(均值)：RMB40元日均營業(yè)額：41680元調查內容四.人流量推算營業(yè)額（利潤）情況日均測算人流：客調查內容四.人流量推算營業(yè)額（利潤）情況日均營業(yè)額41680元月均營業(yè)額1250400

元年均營業(yè)額15004800元毛利率：60%年毛利：9002880元調查內容四.人流量推算營業(yè)額（利潤）情況日均營業(yè)額416調查內容四.人流量推算營業(yè)額（利潤）情況年營業(yè)額材料成本毛利營業(yè)費用管理費用財務費用營業(yè)稅金及附加1500480060019209002880水費5房屋投入分攤48利息40120電費19房產稅38.4辦公費用1工資153推廣費用5

社保8物管及其他8折舊14物耗及清潔支出18裝修攤銷10獎金10稅務附加費1凈利潤401.888備注：以上數(shù)據(jù)的單位為“萬元”。調查內容四.人流量推算營業(yè)額（利潤）情況年營材料毛利營業(yè)調查內容四.人流量推算營業(yè)額（利潤）情況凈利潤推算依據(jù)：水費：按1000t/月估算，4元/t；電費：按每月8000度估算，2元/度；推廣費：估算為5萬/年；物管費：物業(yè)面積2300平方，按3元/平方計算；物耗：物料損耗、清潔、維修等按18萬/年估算；獎金：員工人數(shù)按80人計算，普工100元/人，廚師2000元/人，估算獎金為8萬元；調查內容四.人流量推算營業(yè)額（利潤）情況凈利潤推算依據(jù)：調查內容四.人流量推算營業(yè)額（利潤）情況7.房屋投入分攤：餐飲區(qū)面積2300M，按月租4萬計算；8.房產稅：按房屋估價460萬，扣除余值140萬，稅率12%計算；9.工資：員工人數(shù)80人，人均工資1600元，按月工資12萬計算；10.經(jīng)營設備按150萬估算，預計使用年限10年，殘值10萬；11.經(jīng)營場地裝修與維護按100萬總價估算，預計使用年限10年;12.利息：按資本投入500萬估算，資金風險及利息按8%計算；13.稅金及附加按綜合稅率值7.6%計算。調查內容四.人流量推算營業(yè)額（利潤）情況7.房屋投會員服務消費金額累計滿1萬元以上可獲得專屬卡，享受用餐9折優(yōu)惠。2.員工情況員工總數(shù)：300余人；現(xiàn)場作業(yè)崗位設置：迎賓、服務員、廚師、傳菜員、酒水促銷員、保潔員等；（不含管理崗位）薪資待遇：服務員1330元/月+酒水提成（其他崗位薪資未知）保險福利：在崗滿半年予以購買國家強制性社會保險。調查內容五.運營及人員配置情況會員服務調查內容五.運營及人員配置情況本次市場調查側重于對晶珠·國際美食廣場的人流量測算、客單價和營業(yè)額的推算及美食品類（餐單見附件）的調查?；谏鲜稣{查信息，運用SWOT分析法對調查對象進行總結分析?？偨Y分析SWOT分析法優(yōu)勢威脅劣勢機會本次市場調查側重于對晶珠·國際美食廣場的人流量測算、客單價和1.優(yōu)勢分析作為老城區(qū)人氣鼎盛的大賣場，晶珠廣場具有得天獨厚的優(yōu)勢，擁有固定消費習慣的固定客戶群體，布局合理，賣場內聚集人氣的店面及規(guī)劃項目已基本實現(xiàn)初衷目的且已頗具規(guī)模。坐擁衡陽市區(qū)中高端消費客戶群體，周邊交通便利，娛樂，休閑，餐飲，醫(yī)院等配套設施齊全。晶珠廣場區(qū)位圖總結分析1.優(yōu)勢分析晶珠廣場區(qū)位圖總結分析1.優(yōu)勢分析市場定位精準。薈萃千味美食，體驗國際風情。所經(jīng)營的15個檔口有近千種特色風味美食，南北風味俱全，顧客個性化選擇空間大，力求讓顧客有“足不出衡，吃遍天下”的愉悅享受。按現(xiàn)在的就餐感受及現(xiàn)場客流情況來看已基本符合市場定位。主題特色鮮明?！扒檎{式”主題餐廳從其環(huán)境裝飾、動線設計、餐桌用品、迎賓手提花籃等方面襯托而出。服務優(yōu)質。從進門迎賓、落座、點餐、就餐過程服務需求、上菜速度等方面的服務都獲得顧客認可，投訴事件較少。總結分析1.優(yōu)勢分析總結分析2.劣勢分析：多檔口共同經(jīng)營，導致菜品風味不一，口味品質難以保障；根據(jù)現(xiàn)場人流測算情況分析，其經(jīng)營面積有些偏小，特別是節(jié)假日期間餐位略顯不足。項目規(guī)劃建設初期，車位配置預留空間不足，消費購物停車和用餐停車需求經(jīng)常難以全部滿足，隨即將部分車輛引至外廣場停放，對外觀形象和交通易造成影響?？偨Y分析2.劣勢分析：總結分析3.機會分析：與輔助配套業(yè)態(tài)實現(xiàn)人流共享，相得益彰。崇盛晶珠廣場三樓業(yè)態(tài)規(guī)劃設置較為合理，以美食餐飲為主，配以兒童游樂園和童裝專賣，輔助配套業(yè)態(tài)功能發(fā)揮明顯，共聚人氣、人流共享。崇盛晶珠廣場四樓“晶珠云頂”大型餐飲以婚宴、商務宴會等為主、有效彌補了美食廣場服務范疇的缺陷，相互補充，共同實現(xiàn)了晶珠廣場餐飲功能的全面化?？偨Y分析3.機會分析：總結分析4.威脅分析：崇盛晶珠廣場三樓的“空中補給飆歌城”裝飾設計風格落伍，未重裝；設備老化，功能落后，音質較差；且衡陽市KTV行業(yè)競爭激烈，其他項目不斷標新立異；消費顧客反映不佳，印象偏差；目前經(jīng)營狀況不理想，未能發(fā)揮促進作用與美食廣場形成人流共享，并影響到晶珠廣場整體服務形象和質量。物價上漲、成本抬升的速度未與衡陽居民收入增長速度形成正比，且當前國內困難的經(jīng)濟發(fā)展形勢造成居民消費購買能力下降，對晶珠·國際美食廣場的市場發(fā)展造成了深層次的影響。外部競爭激烈。僅蓮湖商圈內，本項目宇元·萬向城和共創(chuàng)衡陽商業(yè)步行街兩大城市綜合體項目即將對其形成巨大的外部威脅，晶珠廣場“龍頭老大”格局將轉變?yōu)椤叭愣αⅰ??？偨Y分析4.威脅分析：總結分析本項目二期全中庭特色商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃設置，餐飲比例應占到50%—60%左右，集中放置三層（一、二層觀光電梯附近區(qū)域可設置小型開放式甜品、飲品區(qū)），以餐飲拉動人氣，從而帶動一、二層人流，并可引導四、五層萬達影城及戀歌房KTV的人流下行。三層少部分區(qū)域設置輔助配套服務功能業(yè)態(tài)（如兒童游樂園、玩具城、輪滑專區(qū)等），促進連帶消費，增加顧客留店時間。餐飲業(yè)態(tài)規(guī)劃設計應強調主題情景式風味美食，品類豐富，口味廣泛，達到全面滿足個性化選擇的市場需求。餐飲業(yè)態(tài)實現(xiàn)主題情景式個性化功能分區(qū)，涵蓋家庭親子餐、四海滿朋餐、高端商務餐、甜蜜情侶餐、福祿壽喜餐等；動靜分區(qū)，既有敞開式群會大廳、半敞開式雅間，亦有全封閉式包廂。給本項目的啟示本項目二期全中庭特色商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃設置，餐飲比例應占到50%市場價格定位在中高端消費，客群年齡范圍應定位在5—60歲區(qū)間，鑒于晶珠·國際美食廣場的調查分析，本項目應考慮滿足兒童飲食需求的功能設置?？臻g裝飾設計應力求風格多樣化、主題多元化；動線設計應既能滿足顧客易行又能符合情景式設計要求，與輔助配套服務業(yè)態(tài)區(qū)之間的動線設計應實現(xiàn)易導便行，避免顧客迷向難找。晶珠從整個項目規(guī)劃來看，停車樓可謂是衡陽商業(yè)的一個大膽創(chuàng)舉，也是其取得成功的重要保障因素，但根據(jù)現(xiàn)在晶珠的商業(yè)需求，停車樓仍不能滿足所需。而從我司項目目前配套停車位數(shù)量來看，還不能滿足二期家居及商業(yè)整體的需求，如不能在階段時間內得到有效改善，將成為二期商業(yè)運營發(fā)展的瓶頸。給本項目的啟示市場價格定位在中高端消費，客群年齡范圍應定位在5—60歲區(qū)間A）點菜：鐵板干鍋類：10種砂鍋醬香娃娃菜：18元/份鐵板茄子：22元/份鐵板花菜：22元/份鐵板粉絲：22元/份鐵板嫩仔牛肉：28元/份平鍋泰椒魚頭：28元/份干鍋肚條：38元/份干鍋魷魚須：38元/份干鍋米豆腐牛排：38元/份干鍋毛驢一鍋鮮：38元/份附件A）點菜：鐵板嫩仔牛肉：28元/份附件青椒臘八豆炒蛋：22元/份青椒河蝦：28元/份骨肉相連：28元/份虎皮豬手：28元/份竹網(wǎng)邊魚：28元/份順風耳尖：28元/份青椒野鴨：28元/份爽口雞雜：28元/份B）湘味小炒類：42種農家小炒肉：15元/份南粉雞雜：18元/份水煮檳榔芋：18元/份茶樹菇燴燕餃：18元/份鯪魚燒茄子：22元/份土匪豬肝：22元/份附件青椒臘八豆炒蛋：22元/份B）湘味小炒類：42種附B）湘味小炒類：42種土椒牛蛙：28元/份招牌三黃雞：28元/份小炒鯊魚腸：28元/份貢菜豬腳皮：28元/份湘西炒雜燴：28元/份湘西鴨四寶：28元/份青椒棍子魚：28元/份茄香魚頭煲：28元/份金牌肉炒肉：28元/份老干媽鵝掌筋：28元/份功夫香辣肚尖：28元/份干豆角炒脆脆骨：28元/份大蒜芹菜炒扣肉：28元/份附件B）湘味小炒類：42種青椒棍子魚：28元/份附B）湘味小炒類：42種爆豆角炒脆腸頭：32元/份醋溜豬手：32元/份青椒炒脆骨：32元/份剁椒蒸邊魚：32元/份茄子燒仔排：32元/份四季豆炒純香臘舌頭：32元/份下飯雀胗：38元/份九觀橋煮雞：38元/份蒜苗炒鱔魚：38元/份黃燜黃沙魚：38元/份黃燜翹扒鰱：38元/份黃燜桂魚仔：38元/份藠頭炒臘腰花片：38元/份手撕瀏陽花皮肉：38元/份拱橋手撕獐排：48元/份附件B）湘味小炒類：42種九觀橋煮雞：38元/份附C）蒸菜類：10種剁椒蒸毛芋：12元/份開胃千葉豆腐：12元/份清蒸香腸片：22元/份干蒸發(fā)財鴨：28元/份爽椒魚泡：28元/份香芋蒸扣肉：28元/份清蒸排骨：28元/份臘八豆蒸豬尾：28元/份開胃海魚肚：28元/份香辣刁子魚：28元/份附件C）蒸菜類：10種香芋蒸扣肉：28元/份附件D）田園時蔬：8種素炒時蔬：15元/份白灼時蔬：15元/份青椒燒茄子：15元/份茄豆合炒：18元/份韭菜炒木耳：18元/份雞汁黑木耳：18元/份衡山蛋湯：18元/份海帶肉末湯：18元/份附件D）田園時蔬：8種附件E）鹵水類：9種蜜汁叉燒：18元/例熱鹵四合一：28元/例潮州咸蝦：28元/例廣東燒鴨：28元/例生煎小黃魚：28元/例脆皮乳鴿：28元/只白切雞：28元/半只深井燒鵝：48元/例廣東片皮鴨：58元/只附件E）鹵水類：9種生煎小黃魚：28元/例附件F）煲湯類：7種木瓜燉銀耳：8元/盅西紅柿牛尾湯：10元/份39元/大份花生蓮藕煲排骨：10元/小份38元中份玉米煲龍骨：18元/例28元/大份冬瓜煲老鴨：28元/例38元/大份木瓜煲老鴿：38元/例48元/大份黨參貝氏煲烏雞：38元/例48元/大份附件F）煲湯類：7種附件G）茗茶類：6種洞庭湖毛尖：6元/杯18元/壺君山銀針：6元/杯18元/壺普洱：6元/杯18元/壺鐵觀音：6元/杯18元/壺碧螺春：6元/杯18元/壺人參烏龍：10元/杯20元/壺附件G）茗茶類：6種附件H）生果類：8種香蕉牛奶汁：12元/杯48元/扎火龍果牛奶汁：12元/杯48元/扎西瓜柳橙汁：12元/杯48元/扎加州橙汁：12元/杯48元/扎木瓜汁：15元/杯58元/扎水果沙拉：22元/中份38元/大份田園時蔬沙拉：22元/份花式水果拼果：28元/小芬38元/中份48元/大份附件H）生果類：8種加州橙汁：12元/杯48元/扎附I）點心類：15種香芋地瓜丸：5元/4個15元/打南瓜果：5元/3個18元/打奶油和花卷：5元/3個18元/打香芋酥：6元/3個25元/打奶黃包：6元/3個25元/打流沙包：6元/3個25元/打香酥土豆餅：6元/3個25元/打脆皮鮮奶：8元/3個30元/打高粱粑：10元/半份18元/份蝦餃皇：10元/4個38元/打榴蓮酥：12元/3個38元/打三鮮水餃：12元/份廣東陳村粉：15元/份咖哩蝦仁炒飯：18元/份卡里牛肉炒飯：18元/份附件I）點心類：15種脆皮鮮奶：8元/3個30元/打附件匯報完畢，謝謝！匯報完畢，謝謝！國際美食廣場市場調查報告課件晶珠·國際美食廣場市場調查報告萬向城商業(yè)經(jīng)營管理有限公司杜少偉2012-08晶珠·國際美食廣場市場調查報告大綱調查目的調查方法調查對象調查時間調查內容總結分析給本項目的啟示大綱調查目的調查方法調查對象調查時間調熟悉掌握晶珠國際美食廣場的市場定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、規(guī)劃優(yōu)勢、客戶群體、美食種類、人流量、客單價、營業(yè)額等數(shù)據(jù)信息，以備本項目開展同類商業(yè)規(guī)劃時參考。針對調查數(shù)據(jù)進行分析，了解晶珠美食廣場的優(yōu)劣勢，對本項目后期經(jīng)營類似商業(yè)時提供部分建議及依據(jù)。總結本次調研成果，經(jīng)驗及不足，以備后期調研之用。調查目的熟悉掌握晶珠國際美食廣場的市場定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、規(guī)劃優(yōu)勢、客戶通過現(xiàn)場踩盤、每日定時抽樣的方法持續(xù)性統(tǒng)計人流，區(qū)分各區(qū)域內目標客戶人群數(shù)量，年齡段等情況。以到店消費和觀察的形式，了解客單價、餐位、種類、口味等客觀信息。通過分區(qū)分工調查店內的餐飲分區(qū)、特色、優(yōu)勢及照片采集等。部分資料通過網(wǎng)絡渠道收集獲取。調查方法通過現(xiàn)場踩盤、每日定時抽樣的方法持續(xù)性統(tǒng)計人流，區(qū)分各區(qū)域內調查對象美食特色小吃正餐配套服務停車調查對象美食特色小吃正餐配套服務停車日期：2012年8月6日（周一）—8月12日（周日），含工作日和周末；時段：11:30—13:00，17:30—19:30。調查時間日期：2012年8月6日（周一）—8月12日（周日），含1.項目簡介由衡陽晶珠置業(yè)有限公司投資的大型綜合性商業(yè)項目崇盛晶珠廣場總投資2.2億元，總用地面積21766㎡，總建筑面積57105㎡。該項目位于衡陽市南北向的主干道蒸湘北路與東西向主干道船山路交匯處西北角，基地東西臨街長80m，南面臨街長115m，處于老城區(qū)蓮湖商圈內。位于三樓的晶珠·國際美食廣場面積約2300㎡，餐位600個（餐桌87張，包廂7間），定位“薈萃千味美食，體驗國際風情”。共設有15個檔口，提供全國各地及國外的近千種特色風味美食，品類豐富、口味多樣。自開業(yè)以來，深受廣大衡陽市民青睞。調查內容崇盛晶珠廣場（美食城）概況1.項目簡介調查內容崇盛晶珠廣場（美食城）概況調查內容晶珠·國際美食廣場平面布局圖調查內容晶珠·國際美食廣場平面布局圖2.美食口味品類晶珠·國際美食廣場15個經(jīng)營檔口分別為：a.四川涼菜；b.常德風味；c.潮州鹵水；d.美味蒸菜；e.印度甩餅；f.日式燒烤；g.異國風味；h.蘭州風味；i.點點心意；j.阿二靚湯；k.湘粵煲仔飯；m.奶茶鋪；

l.湘涼菜；n.湘小炒；o.環(huán)球生果。調查內容崇盛晶珠廣場（美食城）概況2.美食口味品類調查內容崇盛晶珠廣場（美食城）概況1.客戶年齡層：

主要客群年齡范圍在20—50歲區(qū)間。消費購買力：

衡陽地區(qū)中等消費檔次，買單金額在200—400元之間。輻射區(qū)域：

該項目周邊居民區(qū)及市區(qū)其他區(qū)域。特定客群：周末家庭親子聚餐；情侶會餐。朋友聚餐調查內容二.消費客戶群體1.客戶年齡層：調查內容二.消費客戶群體調查內容三.人流量抽樣調查情況調查內容三.人流量抽樣調查情況調查內容三.人流量抽樣調查情況樣本總人數(shù)5476人樣本總批次1941批抽調天數(shù)7天抽調時段11:00—13:0017:30—19:30樣本日均人流782人樣本日均人流批次277批樣本人流推算實際人流比率0.75實際日均人流1042人實際日均人流批次369批調查內容三.人流量抽樣調查情況樣本總人數(shù)5476人樣本總調查內容四.人流量推算營業(yè)額（利潤）情況日均測算人流：1042人客單價(均值)：RMB40元日均營業(yè)額：41680元調查內容四.人流量推算營業(yè)額（利潤）情況日均測算人流：客調查內容四.人流量推算營業(yè)額（利潤）情況日均營業(yè)額41680元月均營業(yè)額1250400

元年均營業(yè)額15004800元毛利率：60%年毛利：9002880元調查內容四.人流量推算營業(yè)額（利潤）情況日均營業(yè)額416調查內容四.人流量推算營業(yè)額（利潤）情況年營業(yè)額材料成本毛利營業(yè)費用管理費用財務費用營業(yè)稅金及附加1500480060019209002880水費5房屋投入分攤48利息40120電費19房產稅38.4辦公費用1工資153推廣費用5

社保8物管及其他8折舊14物耗及清潔支出18裝修攤銷10獎金10稅務附加費1凈利潤401.888備注：以上數(shù)據(jù)的單位為“萬元”。調查內容四.人流量推算營業(yè)額（利潤）情況年營材料毛利營業(yè)調查內容四.人流量推算營業(yè)額（利潤）情況凈利潤推算依據(jù)：水費：按1000t/月估算，4元/t；電費：按每月8000度估算，2元/度；推廣費：估算為5萬/年；物管費：物業(yè)面積2300平方，按3元/平方計算；物耗：物料損耗、清潔、維修等按18萬/年估算；獎金：員工人數(shù)按80人計算，普工100元/人，廚師2000元/人，估算獎金為8萬元；調查內容四.人流量推算營業(yè)額（利潤）情況凈利潤推算依據(jù)：調查內容四.人流量推算營業(yè)額（利潤）情況7.房屋投入分攤：餐飲區(qū)面積2300M，按月租4萬計算；8.房產稅：按房屋估價460萬，扣除余值140萬，稅率12%計算；9.工資：員工人數(shù)80人，人均工資1600元，按月工資12萬計算；10.經(jīng)營設備按150萬估算，預計使用年限10年，殘值10萬；11.經(jīng)營場地裝修與維護按100萬總價估算，預計使用年限10年;12.利息：按資本投入500萬估算，資金風險及利息按8%計算；13.稅金及附加按綜合稅率值7.6%計算。調查內容四.人流量推算營業(yè)額（利潤）情況7.房屋投會員服務消費金額累計滿1萬元以上可獲得專屬卡，享受用餐9折優(yōu)惠。2.員工情況員工總數(shù)：300余人；現(xiàn)場作業(yè)崗位設置：迎賓、服務員、廚師、傳菜員、酒水促銷員、保潔員等；（不含管理崗位）薪資待遇：服務員1330元/月+酒水提成（其他崗位薪資未知）保險福利：在崗滿半年予以購買國家強制性社會保險。調查內容五.運營及人員配置情況會員服務調查內容五.運營及人員配置情況本次市場調查側重于對晶珠·國際美食廣場的人流量測算、客單價和營業(yè)額的推算及美食品類（餐單見附件）的調查?；谏鲜稣{查信息，運用SWOT分析法對調查對象進行總結分析。總結分析SWOT分析法優(yōu)勢威脅劣勢機會本次市場調查側重于對晶珠·國際美食廣場的人流量測算、客單價和1.優(yōu)勢分析作為老城區(qū)人氣鼎盛的大賣場，晶珠廣場具有得天獨厚的優(yōu)勢，擁有固定消費習慣的固定客戶群體，布局合理，賣場內聚集人氣的店面及規(guī)劃項目已基本實現(xiàn)初衷目的且已頗具規(guī)模。坐擁衡陽市區(qū)中高端消費客戶群體，周邊交通便利，娛樂，休閑，餐飲，醫(yī)院等配套設施齊全。晶珠廣場區(qū)位圖總結分析1.優(yōu)勢分析晶珠廣場區(qū)位圖總結分析1.優(yōu)勢分析市場定位精準。薈萃千味美食，體驗國際風情。所經(jīng)營的15個檔口有近千種特色風味美食，南北風味俱全，顧客個性化選擇空間大，力求讓顧客有“足不出衡，吃遍天下”的愉悅享受。按現(xiàn)在的就餐感受及現(xiàn)場客流情況來看已基本符合市場定位。主題特色鮮明?！扒檎{式”主題餐廳從其環(huán)境裝飾、動線設計、餐桌用品、迎賓手提花籃等方面襯托而出。服務優(yōu)質。從進門迎賓、落座、點餐、就餐過程服務需求、上菜速度等方面的服務都獲得顧客認可，投訴事件較少?？偨Y分析1.優(yōu)勢分析總結分析2.劣勢分析：多檔口共同經(jīng)營，導致菜品風味不一，口味品質難以保障；根據(jù)現(xiàn)場人流測算情況分析，其經(jīng)營面積有些偏小，特別是節(jié)假日期間餐位略顯不足。項目規(guī)劃建設初期，車位配置預留空間不足，消費購物停車和用餐停車需求經(jīng)常難以全部滿足，隨即將部分車輛引至外廣場停放，對外觀形象和交通易造成影響?？偨Y分析2.劣勢分析：總結分析3.機會分析：與輔助配套業(yè)態(tài)實現(xiàn)人流共享，相得益彰。崇盛晶珠廣場三樓業(yè)態(tài)規(guī)劃設置較為合理，以美食餐飲為主，配以兒童游樂園和童裝專賣，輔助配套業(yè)態(tài)功能發(fā)揮明顯，共聚人氣、人流共享。崇盛晶珠廣場四樓“晶珠云頂”大型餐飲以婚宴、商務宴會等為主、有效彌補了美食廣場服務范疇的缺陷，相互補充，共同實現(xiàn)了晶珠廣場餐飲功能的全面化?？偨Y分析3.機會分析：總結分析4.威脅分析：崇盛晶珠廣場三樓的“空中補給飆歌城”裝飾設計風格落伍，未重裝；設備老化，功能落后，音質較差；且衡陽市KTV行業(yè)競爭激烈，其他項目不斷標新立異；消費顧客反映不佳，印象偏差；目前經(jīng)營狀況不理想，未能發(fā)揮促進作用與美食廣場形成人流共享，并影響到晶珠廣場整體服務形象和質量。物價上漲、成本抬升的速度未與衡陽居民收入增長速度形成正比，且當前國內困難的經(jīng)濟發(fā)展形勢造成居民消費購買能力下降，對晶珠·國際美食廣場的市場發(fā)展造成了深層次的影響。外部競爭激烈。僅蓮湖商圈內，本項目宇元·萬向城和共創(chuàng)衡陽商業(yè)步行街兩大城市綜合體項目即將對其形成巨大的外部威脅，晶珠廣場“龍頭老大”格局將轉變?yōu)椤叭愣αⅰ?。總結分析4.威脅分析：總結分析本項目二期全中庭特色商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃設置，餐飲比例應占到50%—60%左右，集中放置三層（一、二層觀光電梯附近區(qū)域可設置小型開放式甜品、飲品區(qū)），以餐飲拉動人氣，從而帶動一、二層人流，并可引導四、五層萬達影城及戀歌房KTV的人流下行。三層少部分區(qū)域設置輔助配套服務功能業(yè)態(tài)（如兒童游樂園、玩具城、輪滑專區(qū)等），促進連帶消費，增加顧客留店時間。餐飲業(yè)態(tài)規(guī)劃設計應強調主題情景式風味美食，品類豐富，口味廣泛，達到全面滿足個性化選擇的市場需求。餐飲業(yè)態(tài)實現(xiàn)主題情景式個性化功能分區(qū)，涵蓋家庭親子餐、四海滿朋餐、高端商務餐、甜蜜情侶餐、福祿壽喜餐等；動靜分區(qū)，既有敞開式群會大廳、半敞開式雅間，亦有全封閉式包廂。給本項目的啟示本項目二期全中庭特色商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃設置，餐飲比例應占到50%市場價格定位在中高端消費，客群年齡范圍應定位在5—60歲區(qū)間，鑒于晶珠·國際美食廣場的調查分析，本項目應考慮滿足兒童飲食需求的功能設置?？臻g裝飾設計應力求風格多樣化、主題多元化；動線設計應既能滿足顧客易行又能符合情景式設計要求，與輔助配套服務業(yè)態(tài)區(qū)之間的動線設計應實現(xiàn)易導便行，避免顧客迷向難找。晶珠從整個項目規(guī)劃來看，停車樓可謂是衡陽商業(yè)的一個大膽創(chuàng)舉，也是其取得成功的重要保障因素，但根據(jù)現(xiàn)在晶珠的商業(yè)需求，停車樓仍不能滿足所需。而從我司項目目前配套停車位數(shù)量來看，還不能滿足二期家居及商業(yè)整體的需求，如不能在階段時間內得到有效改善，將成為二期商業(yè)運營發(fā)展的瓶頸。給本項目的啟示市場價格定位在中高端消費，客群年齡范圍應定位在5—60歲區(qū)間A）點菜：鐵板干鍋類：10種砂鍋醬香娃娃菜：18元/份鐵板茄子：22元/份鐵板花菜：22元/份鐵板粉絲：22元/份鐵板嫩仔牛肉：28元/份平鍋泰椒魚頭：28元/份干鍋肚條：38元/份干鍋魷魚須：38元/份干鍋米豆腐牛排：38元/份干鍋毛驢一鍋鮮：38元/份附件A）點菜：鐵板嫩仔牛肉：28元/份附件青椒臘八豆炒蛋：22元/份青椒河蝦：28元/份骨肉相連：28元/份虎皮豬手：28元/份竹網(wǎng)邊魚：28元/份順風耳尖：28元/份青椒野鴨：28元/份爽口雞雜：28元/份B）湘味小炒類：42種農家小炒肉：15元/份南粉雞雜：18元/份水煮檳榔芋：18元/份茶樹菇燴燕餃：18元/份鯪魚燒茄子：22元/份土匪豬肝：22元/份附件青椒臘八豆炒蛋：22元/份B）湘味小炒類：42種附B）湘味小炒類：42種土椒牛蛙：28元/份招牌三黃雞：28元/份小炒鯊魚腸：28元/份貢菜豬腳皮：28元/份湘西炒雜燴：28元/份湘西鴨四寶：28元/份青椒棍子魚：28元/份茄香魚頭煲：28元/份金牌肉炒肉：28元/份老干媽鵝掌筋：28元/份功夫香辣肚尖：28元/份干豆角炒脆脆骨：28元/份大蒜芹菜炒扣肉：28元/份附件B）湘味小炒類：42種青椒棍子魚：28元/份附B）湘味小炒類：42種爆豆角炒脆腸頭：32元/份醋溜豬手：32元/份青椒炒脆骨：32元/份剁椒蒸邊魚：32元/份茄子燒仔排：32元/份四季豆炒純香臘舌頭：32元/份下飯雀胗：38元/份九觀橋煮雞：38元/份蒜苗炒鱔魚：38元/份黃燜黃沙魚：38元/份黃燜翹扒鰱：38元/份黃燜桂魚仔：38元/份藠頭炒臘腰花片：38元/份手撕瀏陽花皮肉：38元/份拱橋手撕獐排：48元/份附件B）湘味小炒類：42種九觀橋煮雞：38元/份附C）蒸菜類：10種剁椒蒸毛芋：12元/份開胃千葉豆腐：12元/份清蒸香腸片：22元/份干蒸發(fā)財鴨：28元/份爽椒魚泡：28元/份香芋蒸扣肉：28元/份清蒸排骨：28元/份臘八豆蒸